Калужской рынок жилья покидает «дно»: стоимость и прогнозы

99,8% предложений от застройщиков приходится на приобретение недвижимости в многоквартирных домах.

Текущий анализ рынка недвижимости Калужской области позволяет утверждать, что затянувшийся с конца 2015 года кризис ликвидности преодолен. «Дно» на рынке недвижимости уже достигнуто. Строительные компании в основном либо обанкротились, либо сняли квартиры с продаж до лучших времен или приостановили строительство, поэтому в перспективе на рынке ожидается оживление. Больше всего пострадали от кризиса последних лет калужские застройщики и владельцы элитного жилья, использующего его как доходное. Об этом 15 января заявила корреспонденту ИА REGNUM заместитель генерального директора по оценочной деятельности калужской группы компаний «МАЛТОН» Майя Яцуро.

По её словам, основной объём текущего предложения на покупку жилья приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 99,8% жилых единиц. На блокированные дома (таунхаусы) приходится 0,2% жилых единиц. Строительства домов с апартаментами на территории Калужской области не ведется.

По результатам анализа проектных деклараций застройщиков, на территории Калужской области обнаружено 167 строящихся домов. В указанных домах находится 20 451 жилая единица (квартиры, блоки, апартаменты), совокупная площадь которых составляет 1 027 999 кв. м. При этом 58,4% от совокупной площади жилых единиц приходится на Калугу.

В Калуге наибольший объём предложения новостроек сосредоточен на Правом Берегу — в так называемом районе Правобережье. Это чуть более 50% от общего объёма предложений. Здесь сосредоточены такие крупные жилые комплексы, как «Хороший», «Правград», «Комфорт-Парк», «Кошелев Проект» и другие. Далее по объёму предложения следует район Черемушки (16% в общем объеме предложения), в котором на первичном рынке реализуется сразу три крупных объекта: ЖК «Маршал», ЖК «Новые Черемушки» и ЖД в переулке Баррикад.

Наименьшую долю в общем объёме предложения занимает Северный район (4%), в котором расположены такие объекты, как жилые дома по ул. Калужского Ополчения от ГК «ПИК» и компании «Алант» и другие.

Объём вторичного рынка Калуги составляет 6,9 тысяч квартир совокупной площадью 360,9 тысяч кв.м. и общей стоимостью 19,8 млрд рублей. При этом наибольший объём предложения приходится на двухкомнатные квартиры — 38,8%.

Средняя стоимость жилой недвижимости на первичном рынке составляет — 47,2 тысяч рублей за кв. м, на вторичном — 54,4 тысяч рублей за кв. м. Устанавливая цены на квартиры в новостройках, застройщики, как правило, руководствуются принципом — чем выше комнатность квартиры, тем меньше стоимость 1 кв. м. Исключение составляют многокомнатные квартиры локального рынка. Предложение 3-х и 4-х комнатных лотов на рынке ограничено. При этом 3-х комнатные квартиры представлены не во всех ЖК, однако их доля высока в проектах бизнес-класса, где стоимость жилья в целом выше, что объясняет высокую среднюю стоимость трехкомнатных квартир в новостройках относительно других вариантов комнатности по сравнению с показателями на вторичном рынке.

На сегодняшний момент наиболее высокая средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе — в жилом доме на Пролетарской ул., 79 (91 — 83 тысяч рублей), наименее высокая — в ЖК «Воротынская Роща» (36 тыс. рублей). В эконом-классе наиболее высокой средней ценой 1 кв. м отличается ЖК «Тихий Двор» в районе Терепец (51,4 тыяч рублей), наименее высокой — ЖК «Кошелев Проект» (30 тысяч рублей).

Основными игроками рынка жилья Калуги являются такие компании, как ГК «Ташир», ООО «Веста», ФСК «Лидер», ГК «ПИК», ГК Корпорация Кошелев, они же и лидируют в списке самых надежных дольщиков.

Большая часть сделок на рынке жилья совершается с участием кредитных средств. Величина ипотечных кредитов, не смотря на кризисные явления, продолжает расти. Однако наблюдается незначительный спад в сегменте кредитования долевого строительства.

Средняя площадь жилой единицы, строящейся в Калужской области, составляет 50,3 кв.м. По Российской Федерации этот показатель составляет 49,2 кв.м. Самая маленькая средняя площадь строящихся жилых единиц у застройщика «Облстрой» (Белоусово) — 34,4 кв.м.

В Калуге — у застройщика ГК Gold Grad (Park Town в Ястребовке) — 41,4 кв.м. Самая большая — у застройщика «Стройэнергосервис» (дом по ул. Карпова) — 111,3 кв.м. Наименьшая средняя площадь жилых единиц в ЖК «Борисоглебский» в г. Обнинске — 31,9 кв. м, застройщик «ГК ПИК». В Калуге наименьшая площадь в ЖК Веснушки-2, застройщик ВЕСТА.

Самым большим строящимся домом с жилыми единицами в Калужской области является многоквартирный дом в ЖК «Циолковский» (Обнинск), застройщик «СИГ Остов», в Калуге это Новые Черемушки — ГК Новый город.

Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 9−12 этажей — 33,6% от всей площади строящегося жилья. Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Калужской области составляет 2,7%. В целом по Российской Федерации доля высотного строительства составляет 14,4%.

Самым высоким строящимся домом с жилыми единицами в Калужской области является 26-этажный многоквартирный дом в ЖК «Мельница» (Калуга), застройщик «Центрспецстрой». ТОП‑5 лидеров высотного строительства представлен в таблице

Традиционно квартиры на первых и последних этажах пользуются меньшим спросом, поэтому продаются с дисконтом (исключение пентхаусы, квартиры с видовыми характеристиками). По данным аналитических исследований, скидки для квартир на первых этажах домов составляют от 3% до 10% от цен аналогичных на средних, скидки для квартир на последних этажах — 3−9%. Между тем, говоря о прогнозе с жильем в калужском регионе на 2018 год, следует учесть, что обозначенные тенденции продолжат свое развитие

«По данным опросов в 2018 году планируется падение ставок по ипотечному кредитованию, в связи, с чем возможен рост спроса на жилье. Учитывая большой объем застройки в Калужской области и льготы на рынке первичного жилья, больший спрос планируется именно на этом сегменте. С другой стороны, учитывая темпы инфляции, стоимость строительных материалов значительно возрастает. Владельцы компаний отмечают, что государство постоянно увеличивает масштабы социального обременения, регламентируя возведение школ, детских садов и других объектов инфраструктуры, что заметно утяжеляет финансовую нагрузку. Цена квадратного метра по-прежнему останется достаточно высокой, и даже удешевление жилья не сильно изменит ситуацию по причине снижения реальных доходов граждан», — подчеркнула Майя Яцуро.

Как ранее сообщало ИА REGNUM, в 2017 году в регионе планируется построить порядка 800 тысяч квадратных метров жилья, Строительство запланировано в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России».

По данным ведомства, за 10 месяцев 2017 года в регионе введено в эксплуатацию более 687 тыс. квадратных метров жилья, что на 23% превышает уровень аналогичного периода 2016 года. На долю индивидуальных застройщиков приходится более 308 тыс. квадратных метров. По объёму строительства жилых домов на тысячу населения Калужская область занимает третье место в Центральном федеральном округе и четвёртое — в Российской Федерации.

По информации минстроя области, отмечен рост потребительского спроса на дома и квартиры. Например, региональный рынок ипотеки вырос на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. За девять месяцев 2017 года жители области оформили 5,6 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 10,4 млрд рублей. При этом средняя процентная ставка по рублёвым ипотечным кредитам сократилась на 1,64 пункта и составила 10,86%.

Напомним, госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ» была разработана Минстроем России в 2014 году. В неё включены направления и задачи, содержащиеся в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жильё — гражданам России». На реализацию подпрограмм и мероприятий госпрограммы в 2013—2020 годах в федеральном бюджете предусмотрены средства в объёме 577 млрд 934 млн 420,6 тысяч рублей.