«Конкуренция не идей, а заборов»

Почему рынок загородного жилья в Екатеринбурге деградирует. Мнение эксперта.

Прогнозы о буме на рынке загородной недвижимости в большинстве российских городов и регионов, которые звучали 10-15 лет назад, не оправдались. Идеи благоустроенных коттеджных поселков и малоэтажных домов, где будет проживать больше трети населения мегаполисов, остались нереализованными. Рынок деградировал. На нем предлагается все больше «коробок», не пригодных для быстрого заселения с коммуникациями на границе участка, или еще проще — земельные наделы. Эта тенденция проявилась несколько лет назад и будет продолжаться как минимум до тех пор, пока влияние на рынок не окажет демография, считает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. 

В генеральном плане развития Екатеринбурга в 2004 году было записано, что до 2025 года в уральской столице будет построено 7 млн квадратных метров малоэтажного жилья, что составит 40% от всего рынка жилья. «Сумасшедшие цифры», — комментирует Михаил Хорьков.

То есть предполагалось, что чуть меньше половины жилья в уральской столице будет приходиться на коттеджи, таунхаусы и блокированные дома. 

Они будут расположены в пригородных поселках со своими магазинами, спортивными центрами, детскими садами, школами и медучреждениями. Но прогнозы не оправдались. Сейчас рынок загородного жилья в Екатеринбурге меньше городского почти в 5 раз. 

Так, по данным УПН, в прошлом году в Екатеринбурге предлагалось приобрести 1830 объектов на рынке загородной недвижимости на общую сумму 13 млрд рублей. Для сравнения, в многоэтажных домах предлагалось 17 тыс. квартир на общую сумму 59 млрд рублей.

По словам Михаила Хорькова, такая ситуация характерна для большинства городов и регионов страны. В Екатеринбурге она проявилась наиболее ярко. В 2004 году было много завышенных ожиданий относительно загородного рынка.

Часть людей инвестировали в землю в окрестностях города, ожидая бума спроса на малоэтажное жилье и не понимая, что это невозможно без инфраструктуры. 

Власти этим рынком не интересовались. В свою очередь многие компании, которые приходили на рынок загородного жилья, не могли или не хотели вкладывать достаточное количество средств, чтобы сделать качественный продукт. Таких на рынке оказалось подавляющее число. «Если у компании нет денег и она планирует финансировать свой проект только за счет продажи земельных участков, это чревато проблемами. Поэтому участникам рынка пришлось упрощать проекты и делать их максимально дешевыми, чтобы расширить круг потенциальных покупателей», — говорит Михаил Хорьков.

Иногда у загородных застройщиков получается не так уж и плохо, удается провести коммуникации, даже дороги сделать. Но таких проектов немного, не говоря уже о более качественных. 

Основу рынка сейчас формируют непрофессиональные участники. 90% предложения на рынке загородного жилья — это земельные участки. В большинстве случаев продажа земли внарезку — единственный вариант для собственников участка реализовать его на рынке и выйти из проекта.

С точки зрения экономики такой подход вполне нормальный, считает Михаил Хорьков. Плохо, что в таком крупном мегаполисе, как Екатеринбург, рынок коттеджной застройки не сформировался как сегмент — с большим количеством предложений и покупателей, конкуренцией идей, технологий. «Ничего этого нет, а есть, условно говоря, конкуренция заборов и окружения вокруг поселка: один поселок стоит в поле, другой — в лесу. Выбирайте», — поясняет аналитик.

Существующие загородные поселки формируются и развиваются стихийно и очень часто не концентрируются вокруг какого-то населенного пункта. «Если у нас здесь 30 домов, а через пять километров еще 40 домов, сложно решить вопросы даже с дорогами. Сейчас уже поздно говорить об упорядочении этого рынка. Уже все случилось. 

Когда у нас сельхозземли переводили в дачные товарищества, где можно строить жилье, было понятно, что в перспективе это чревато проблемами. Властям надо было четче зонировать территорию. 

Надо понимать, что это земли разных муниципалитетов, их планы не всегда согласованы. Нужна была работа по координации усилий, формированию зон коттеджной застройки, где можно было бы в перспективе построить необходимые объекты — школы, сады. Сейчас это сделать уже невозможно. 

Если в городе с огромной плотностью населения на это не хватает денег, то тем более никто не будет строить это в поле», — считает эксперт.

Рынок городского жилья в прошлом году активизировался. На этом фоне загородный сегмент продолжает стагнировать, и, вероятно, ситуация не изменится и в 2018 году. Впрочем, Михаил Хорьков не исключает, что некоторое оживление загородного рынка может произойти через 3-5 лет. Это предположение основано на гипотезе взросления покупателей. В связи с демографической ситуацией среди покупателей станет больше зрелых семей, в которых дети уже заканчивают школу или учатся в вузе. В этом случае родители 40-60 лет могут задуматься о переезде в загородный дом, где лучше экология. Возможно, что текущий спрос на землю связан с планами загородного строительства на перспективу. 

Но в любом случае преобладать будут «разношерстные» сообщества, и загородный рынок в Екатеринбурге будет существовать и развиваться в дачном формате, когда покупкой коттеджа люди не решают жилищную проблему, а приобретают второй дом. 

«Всегда будут люди, желающие жить за городом. Но их все равно меньшинство. Массовым направлением такое жилье не будет. При этом отдельные качественные проекты, которые сохранят высокую строительную динамику, смогут аккумулировать оставшийся спрос», — заключил Михаил Хорьков.