Падшие дачи: почему цены на загородные дома продолжают снижаться

Спрос на подмосковные дачи существенно снизился за последний год. Владельцы загородных домов стали активно сбивать цены, но на рынке по-прежнему остается большое количество объектов, которые никак не могут найти покупателя. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", какие объекты подешевели больше всего и можно ли говорить о скором восстановлении спроса.

Кризис продолжается

Рынок загородной недвижимости переживает непростые времена, начало которым положил еще кризис 2008 года, напоминает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброжотова. С тех пор спрос в данном сегменте пошел на убыль, уровень падения зависит от сектора загородного рынка. В частности, рынок коттеджей просел значительно больше, чем, к примеру, рынок малоэтажных жилых домов (МЖД).

Особенно за 10 лет стагнации просел спрос на дорогие коттеджи, который сократился более чем на 60%. В остальных форматах количество сделок снизилось за прошедший год примерно на четверть, отмечает Доброхотова. Правда, и доля предложения загородных домов за тот же период сократилась почти на 10%", добавляет она.

И даже февральский всплеск числа сделок в размере 20% по отношению к аналогичному периоду прошлого года не добавляет оптимизма, отмечают аналитики "Инком-Недвижимость". По мнению экспертов, рассматривать этот рост как долгосрочную тенденцию преждевременно.

Основной поток сделок на загородном рынке, по данным отдела исследований группы компаний "Миэль", проходил в сегменте до 12 миллионов рублей. Небольшое количество сделок пришлось на сегмент от 20 до 30 миллионов рублей. А вот с объектами стоимостью от 30 миллионов рублей и выше на загородном рынке было проведено не более 200-250 сделок за весь год, что можно назвать самым низким показателем на всю историю загородного рынка.

Средняя площадь выставленного на продажу коттеджа равна 244 квадратных метров, дачи — 132 квадратных метров, блокированного дома — 214 "квадратов", земельного участка — 12 соток.

За последнее время снизился также интерес покупателей к земельным участкам, добавили аналитики "Миэль". Все дело в том, что сейчас стоимость готовых домов (как на первичном, так и на вторичном рынке) ненамного превышает себестоимость самостоятельного строительства на купленном участке. Если ранее доля участков в структуре сделок в среднем составляла 60%, то сейчас этот показатель снизился до 37-43% в зависимости от сезона.

Спрос на готовое

Также в последние два года наблюдается тенденция покупки готовых домов, которая связана с демократизацией формата и изменением поведения продавцов, продолжают аналитики "Миэль". Стоимость готовых домов сейчас является наименьшей за три предыдущих года, так как период экспозиции объектов длительный, а обслуживание дома требует постоянных вложений средств и затрат времени, поэтому владельцы стали активнее снижать цены.

Еще одна тенденция — рынок окончательно перешел на рублевые расчеты и цены стабилизировались. Сейчас нет таких ситуаций, как раньше: в случае скачка курса, скажем на 5 рублей, продавец, уже выходя на сделку, мог отказаться продавать по прежней цене и хотел установить цену выше. Покупатель предсказуемо отказывался от покупки и сделка "разваливалась".

Руководитель проекта "Истринская долина" Михаил Африканов в свою очередь обращает внимание на то, что структура спроса на загородном рынке Подмосковья стала настолько сложной, что с первичного загородного рынка практически ушли крупные агентства, а все больше девелоперов отказываются от услуг посредников. 
"Сейчас важно учитывать множество тонких нюансов, чтобы удовлетворить запросы придирчивых покупателей. Многие риелторы не готовы разбираться в деталях, набирать экспертизу, а потому предпочитают заниматься городской недвижимостью", — отмечает Африканов.

Районы-лидеры

Наибольшее число сделок совершалось с объектами, расположенными на удаленности от 10 до 30 км от МКАД — на эту зону пришлось 50% всех транзакций, подсчитали в "Миэль". Пятая часть спроса — сделки с загородными объектами в зоне 30-50 км от МКАД. По 15% в структуре спроса заняли объекты в локациях до 10 км от МКАД и между 50 и 100 км. За 100 км от Москвы приобретали дома 4% покупателей.

Предпочтения по направлениям традиционны уже на протяжении многих лет. Наиболее востребованы западные районы Подмосковья, на которые совокупно приходится 50% всех сделок с загородной недвижимостью. В лидерах — Минское и Можайское шоссе, Киевское и Калужское, а также Новая Рига и Волоколамка. Вторым по популярности направлением является Новорязанское и Егорьевское шоссе, на которые совокупно приходится 11% спроса. Далее по востребованности следуют Ярославское шоссе (9%), Дмитровка (6%), Горьковское и Каширское шоссе по 5%, Пятницкое и Щелковское по 4%.

Дачи рухнули в цене

Снижение спроса послужило толчком к снижению цен, причем во всех форматах, говорит Доброхотова. Больше всего подешевели обычные дачи.
По подсчетам аналитиков "Инком-Недвижимость", стоимость подмосковных дач снизилась за год на 40%, до 5,3 миллионов рублей. Таунхаусы и дуплексы подешевели на 12%, до 16,2 миллионов рублей, земельные участки — на 13%, до двух миллионов рублей.

Что же касается направлений, то за прошедший год положительная ценовая динамика в пределах 2-2,5% наблюдалась на Киевском и Минском шоссе, также немного увеличилась цена предложения на Пятницком и Дмитровском направлениях, добавляет Доброхотова.

Таким образом, сейчас в пределах трех миллионов рублей можно приобрести дом на Дмитровском шоссе (18 километров от МКАД) в селе Федоскино (городской округ Мытищи). Общая площадь дома — 70 квадратных метров, участок — 4,5 соток, приводят пример в "Миэль". За пять миллионов выставлен на продажу дом в Пушкинском районе, в поселке Новое Бортнево. Общая площадь дома — 133 квадратных метров, участок — 10 соток. А вот за 10 миллионов рублей можно купить уже дом в охраняемом поселке площадью 364 "квадратов" в Раменском районе, в 19 километров от МКАД.

Ценообразование на загородном рынке по-прежнему остается неадекватным, и, как следствие, средний срок экспозиции на вторичном рынке достиг восьми месяцев, и порядка 80% лотов имеют крайне малые шансы на реализацию, отмечают аналитики "Инком-Недвижимость". Высокобюджетные лоты нередко снимают с продажи, так и не дождавшись покупателей.

В непосредственной близости от Москвы, по данным компании "Миэль", присутствуют непопулярные объекты, владельцы которых вынуждены снижать стоимость, чтобы продать. Предложение с большим дисконтом составляет сегодня в среднем 1,5% от всего рынка: это не много, но все же существенно.

Эксперты "Инком-Недвижимость" считают, что пока говорить о возможном восстановлении рынка загородной недвижимости рано. По прогнозу директора департамента загородной недвижимости компании Андрея Кройтора, продажи на вторичном рынке не покажут в наступившем сезоне значительной отрицательной или, тем более, положительной динамики, а цены могут снизиться еще на 10-15%.