Эксперты компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стал 2017-й для офисного рынка Петербурга.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2017 г. суммарная арендопригодная площадь качественных офисов Санкт-Петербурга превысила показатель в 3 млн кв. м. 5% прироста суммарного объема арендопригодной площади обеспечил ввод более 20 бизнес-центров в 2017 г., при этом примерно половина всех объектов – это построенные с нуля здания, остальные же вышли на рынок после проведенной реконструкции.
В 2017 г. показатель поступивших на рынок офисов впервые за 10 лет достиг минимального значения – 143 тыс. кв. м, или на 41% меньше, чем в 2016 г. Аналогичное снижение показателя ввода произошло в 2010 г. вследствие спада девелоперской активности в 2008–2009 гг. и существовавшего некоторое время избытка предложения. Впрочем, следует отметить, что более 85% новых качественных офисов пополнило свободный рынок аренды, причем треть новых бизнес-центров по результатам года имеет заполняемость выше 80%.
Максимальный объем качественного предложения в функционирующих бизнес-центрах сосредоточен в Московском и Центральном районах. В свою очередь Фрунзенский, Кировский и Пушкинский районы наименее обеспечены офисами, в сумме не превышающими 6% от общего объема предназначенных для аренды помещений в Петербурге.
СПРОС
Суммарное чистое поглощение по итогам года составило 154 тыс. кв. м, что на 29% ниже аналогичного уровня в прошлом году. Что касается распределения поглощения по локациям, то деловой район «Видовые набережные» укрепил свои лидерские позиции, которые занял еще в I полугодии 2017 г. Это связано с высоким уровнем заполняемости нескольких объектов, который повысился в течение года, а также с вводом в эксплуатацию нового бизнес-центра Renaissance Business Park, еще на стадии строительства полностью арендованного компанией «Газпром-переработка».
Примечательно, что деловой район «Северо-Западный» (район размещения «Лахта центра») также постепенно набирает популярность: за год поглощение в нем увеличилось на 19,3 п. п.
На конец года на рынке оставались вакантными 231 тыс. кв. м офисных площадей, и их большая часть относится к классу B (75%). За год количество свободных помещений класса А увеличилось на 10%, что стало следствием поступления на рынок сразу нескольких высококачественных объектов. Данное поступление не позволило сократить существующий дефицит площадей класса А. Офисный рынок отреагировал на нехватку офисов А-класса снижением вакантных площадей в классе B на 7,8% по отношению к аналогичному периоду 2016 г. Однако это снижение не настолько велико, как можно было бы ожидать: новое предложение в достаточно привлекательных для арендаторов локациях за год успело полностью или частично поглотиться, но есть ряд объектов B-класса, которые имеют проблемы с заполняемостью по причине периферийной локации или неподходящих условий аренды.
Суммарный объем сделок аренды составил 120 тыс. кв. м, что на 45% меньше аналогичного показателя прошлого года. В целом в 2017 г. наблюдалось снижение средней площади аренды на 39% по сравнению с итогами 2016 г., в основном падение произошло за счет класса А, где средний метраж сделки стал самым низким за последние 5 лет. Лидирующим направлением деятельности арендаторов по объемам арендованных площадей единолично стала сфера IT и телекоммуникаций – 53%. В количественном выражении около 30% сделок состоялось с участием данного профиля, в то время как средняя площадь офиса, арендованная IT-компаниями, на 73% превышала среднюю по рынку. В 2017 г. тенденция преобладания компаний нефтегазового сектора в сделках аренды была прервана – доля сократилась на 39 п. п.
В структуре сделок аренды превалировали сделки с офисами класса B – 76% от общего объема реализованных помещений. Таким образом, на офисном рынке Санкт-Петербурга сложилась ситуация высокого спроса на качественные помещения класса А, находящиеся в дефиците, и частичного восполнения потребности за счет помещений более низкого класса.
Большинство арендаторов, обратившихся в компанию Knight Frank St. Petersburg в течение 2017 г., имели своей целью сменить местоположение и ориентировались на подбор помещения с отделкой в Центральном, Петроградском и Московском районах. Стоит отметить, что по итогам 2017 г. именно в данных деловых районах был суммарно арендован 66% офисных площадей класса А и B. Основной бюджет заявок варьировался в пределах 1 100–1 200 руб./м²/мес. Величина ставки аренды, локация, транспортная доступность и наличие парковки по-прежнему являлись определяющими факторами при выборе офиса.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Как и в 2016 г., в течение 2017 г. наблюдалась тенденция увеличения уровня ставок аренды. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 835 руб./м²/мес., в бизнес-центрах класса В – 1 171 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы. По сравнению с концом 2016 г. пообъектный прирост ставок составил 11% и 6% для обоих классов соответственно, причем в классе А увеличение среднего показателя в значительной степени обусловлено ростом ставок в 6 бизнес-центрах Василеостровского района. Такая реакция арендодателей может быть связана с открытием центрального участка ЗСД, в результате чего в локации улучшилась транспортная ситуация.
Заявленная средняя стоимость открытой организованной парковки к концу 2017 г. составила 5 301 руб./мм./мес. и 8 018 руб./мм./мес. для закрытого паркинга. По сравнению с предыдущим годом средние ставки аренды машиноместа увеличились на 8% для бизнес-центров класса А и уменьшились на 6% в классе B.
ПРОГНОЗ
В 2018 г. на рынок офисной аренды поступит около 263 тыс. кв. м площадей. Если планы по вводу осуществятся, то результаты 2018 г. будут на 84% больше итогов 2017 г. Тем не менее значительную долю ввода составят офисные площади многофункционального общественно-делового комплекса «Лахта центр», который предназначен для собственных нужд компании «Газпром». Поэтому стоит заметить, что без учета площадей данного объекта только 53% заявленного объема в новом предложении будет предназначено для рынка аренды. При этом завершение в срок всех входящих в эту долю проектов маловероятно в силу длительного периода реализации или нулевых этапов строительства, поэтому действительное количество нового предложения вряд ли в достаточной мере обеспечит арендаторов офисными помещениями в 2018 г.
В связи с ротацией арендаторов, а также замедлением темпов строительства и ввода новых качественных бизнес-центров в 2018 г. на рынке сохранится тенденция на снижение доли вакантных площадей на 1–1,5 п. п. Дефицит высококачественного предложения и «вымывание» крупных офисных блоков в краткосрочной перспективе станут предпосылками для дальнейшего повышения ставок аренды на 7–10%, так как освобождения офисных помещений, арендуемых структурами и подрядчиками «Газпрома», стоит ожидать не ранее 2019 г.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight FrankSt Petersburg: «К концу 2017 г. проявление дефицита качественных офисных площадей стало все заметнее ? отмечены случаи, когда на освобождающиеся площади претендуют несколько клиентов и собственник помещения может выбирать наиболее интересного для себя арендатора. В такой ситуации все сложнее крупным клиентам: на освободившиеся площади собственники предпочитают не ждать крупных арендаторов с их длительными процессами принятия решения и утверждения сделок, а делят помещения на более мелкие блоки и быстро сдают их. При этом значительного роста ставок аренды не наблюдается, арендаторы по-прежнему оптимизируют свои затраты, и величина арендной платы является основным параметром при выборе офиса. В 2018 г. мы не ожидаем больших изменений: продолжится ротация арендаторов, незначительный объем ввода новых объектов сможет только частично удовлетворить отложенный спрос. При этом для взыскательных арендаторов, желающих переехать в объект наивысшего качества, выбор будет очень скромный: большинство вновь возводимых объектов, предназначенных для рынка аренды, по своим характеристикам относится к классу В».
© 2024 ООО "Мегасофт"
