Инвесторы не доверяют рынку офисов

На рынке офисной недвижимости Екатеринбурга наблюдаются серьезные изменения. Впервые с начала кризиса арендные ставки стали демонстрировать позитивную динамику. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в I полугодии 2017 года в классе «А» рост составил 5%, в классе «В» — 10%, в классе «В+» — 2%. Кроме того, эксперты отмечают сокращение уровня вакантных площадей. В классе «А» показатель снизился с 29 до 27%, в классе «В» — с 19 до 17%. Несмотря на это, инвесторы пока не спешат возвращаться в этот сегмент недвижимости. Как отмечают аналитики, наметившиеся позитивные тенденции являются неустойчивыми. Фундаментальных предпосылок для восстановления рынка нет.

Аналитик УПН Константин Октаев заявил, что на фоне роста арендных ставок в Екатеринбурге в I полугодии 2017 года потенциальная доходность инвесторов за тот же период выросла с 6,2% до 7,4% годовых и впервые с конца 2014 года превысила уровень банковских депозитов. 

Однако в реальности получить такую прибыль практически невозможно. Дело в том, что рост арендных ставок в I полугодии никак не связан с фундаментальным улучшением ситуации на рынке. В начале 2017 года в эксплуатацию были сданы крупные объекты в центре Екатеринбурга, которые находились в стадии строительства уже несколько последних лет. Сегодня они вышли на рынок с большим объемом предложения и высокой заявленной ставкой, которая обосновывается территориальным положением в центральном деловом ядре города. Именно поэтому средняя арендная ставка в Екатеринбурге выросла.

«Почему же в данной ситуации инвесторы не спешат на рынок офисов? Дело все в том же «иллюзорном» росте. При том, что формально уровень альтернативных издержек ниже доходности от аренды офисов, покупатель офиса все еще рискует потерять на простое площадей. Ведь для того, чтобы получить заветную среднерыночную доходность, необходимо переманить арендатора из другого помещения или бизнес-центра. А для этого зачастую недостаточно снизить ставку. Крупная госкомпания не мотивирована экономить на аренде, а малый бизнес, оказывающий ей свои услуги, также не заинтересован в переезде», — сообщил Константин Октаев.

Возможным фактором роста рынка офисов должен стать экономический рост, который бы простимулировал малый и средний бизнес искать новые площади. Однако пока этого не наблюдается.

«В условиях ухудшения экономической ситуации и ослабления уровня платежеспособности многие компании-арендаторы стараются минимизировать свои расходы на аренду, преимущественно за счет ухудшения качества и уменьшения площадных характеристик офисов. Сейчас даже компании, которые имеют стабильное финансовое положение и хорошие доходы, не торопятся покупать подходящие офисные площади в собственность. Бизнес-центры стали не интересны как инвестиционный ресурс», — заявил генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.

Константин Октаев считает, что даже если на рынке сегодня произойдет новый виток роста спроса на потребительские и бизнес-услуги, мы уже не увидим кардинального улучшения ситуации в сегменте офисной недвижимости. 

«Во-первых, существующий объем вакантных площадей позволил бы ответить на такой запрос со стороны рынка. Во-вторых, учитывая развитие технологий и форматов ведения бизнеса, особенно малого, являющегося основным драйвером спроса, каждое дополнительное рабочее место будет требовать все меньше столов, перегородок и метров, на которых они стоят. На новом этапе качественной реструктуризации рынка все большую значимость обретают общественные пространства в многофункциональных комплексах и даже участках городской среды. В широком понимании «бизнес-центр» будущего все больше притягивается к потребителям услуг своих резидентов, либо старается притянуть их к себе посредством качества формируемой вокруг себя среды», — заявил Константин Октаев.

Можно сделать вывод, что инвестиционная привлекательность офисов в краткосрочной и среднесрочной перспективе будет оставлять желать лучшего. В настоящее время вложения в этот сегмент несут серьезные риски. Аналитики УПН считают, что гипотетическому инвестору необходимо иметь предварительную договоренность с потенциальным арендатором, чтобы приобрести на рынке готовый офисный блок и начать зарабатывать на аренде. В отсутствие соглашения шансы сдать минимальны не только по среднерыночной ставке, но и по сниженной.