Основные тенденции на рынке торговой недвижимости Новосибирска в 2017 году

Рынок торговой недвижимости Новосибирска восстанавливается после кризиса 2014-2016 гг. За последние 2 года появились новые арендаторы: барбершопы, вейпшопы, микрокофейни, бургерные, которые сформировали собственный рынок и ниши. Рост конкуренции снижает ожидания по доходностям с 3-5 летней окупаемости (20-35% годовых) до 7-10 лет (10-15%). Ставки по аренде больше не снижаются, но еще не растут.

Строительство новых масштабных проектов не начинается, заканчиваются работы по уже запланированным и начатым проектам. Предпочтения уходят в сторону надежных проектов с федеральными и местными крупными арендаторами, пускай и с возможной потерей доходности. Снижаются ожидания по показателям возврата и доходностей уже введенных объектов. Происходит редевелопмент существующих объектов с целью занятия своей ниши в структуре потребления населением.

В результате длительной экспозиции, более полугода-года, владельцы крупных помещений начинают идти на уступки арендаторам: снижать ставки, ремонтировать помещения самостоятельно, оплачивать коммунальные расходы, избегать входных и залоговых платежей и прибегать к помощи профессионалов. Однако, явного и крупного снижения ставок по аренде в этом сегменте по-прежнему не наблюдается. Собственники все чаще используют услуги на аутсорсинге по сдаче в аренду, по эксплуатации и по управлению недвижимости. Развивается брокеридж.

Ряд развивающихся и растущих рынков перешли в стадию зрелости и осуществляют смену помещений для работающих точек с целью оптимизации расходов. Растущие ниши появляются либо из-за входа федеральных компаний (например: супермаркеты, аптеки), либо благодаря технологическим скачкам, позволяющим быстро и доступно открыть небольшой и востребованный в Новосибирске бизнес (например: пивные магазины, пекарни). Рынки, формирующиеся на основе появившегося спроса (например: кофейни, вейпшопы, бургерные, барбершопы), быстро заполняются множеством малых предпринимателей, которые затем либо закрывают, либо продают свои точки сетевому бизнесу. Растет количество и доля сетевого бизнеса, который охватывает наиболее доходную долю рынка.

Арендные ставки на торговые помещения в ноябре находятся в диапазоне от 200 до 7000 руб./кв.м/мес. Средняя запрашиваемая ставка аренды на рынке составляет порядка 905 руб./кв.м/мес.; мода (наиболее типичный уровень)  1000 руб/кв.м/мес. Максимальная ставка аренды зафиксирована в Октябрьском районе города, минимальная – в Ленинском районе.

Центральные части города все больше становятся зоной досуга, нежели торговли. Недвижимость первых линий центральных улиц уже на 7090% укомплектована ресторанами, кафе, кофейнями, клубами, бургерными и барами. Бутиковые зоны отходят на вспомогательные улицы в тихий центр. Передел рынка не закончился, но вектор уже сформировался и меняться в ближайшем будущем не собирается.