Город N: Склады заполняются

В Ростове занято от 80% до 100% складских площадей. На рынке аренды складов и услуг ответственного хранения предложение расширяется строго в соответствии с имеющимся спросом. Объекты строятся и переоснащаются под конкретных клиентов, с учетом имеющихся договоренностей. Цена аренды и обслуживания более двух лет практически не менялась. Благодаря этому вакантными остаются не более 12% качественных складов. В 2016 году, по некоторым оценкам, пустовали 30,5% площадей.

На рынке аренды складов и услуг ответственного хранения предложение расширяется строго в соответствии с имеющимся спросом. Объекты строятся и переоснащаются под конкретных клиентов, с учетом имеющихся договоренностей. Цена аренды и обслуживания более двух лет практически не менялась. Благодаря этому вакантными остаются не более 12% качественных складов. В 2016 году, по некоторым оценкам, пустовали 30,5% площадей.

Опрошенные N участники рынка, которые предлагают склады в аренду и предоставляют услуги ответственного хранения товаров, отметили, что в последние год-полтора их рост обеспечивался расширением деятельности ключевых клиентов, в большинстве случаев работающих в розничной торговле (см. инфографику).

— С III квартала заполняемость нашего склада несколько выросла и составляет около 90%, хотя говорить о тренде преждевременно, — утверждает Алексей Сергеев, директор Южной логистической компании. — Летом 2017 года ушла с рынка крупная транспортно-экспедиционная компания, в связи с чем увеличился оборот у одного нашего заказчика. Другой наш партнер открыл новые направления отгрузок своей продукции, что привело к увеличению объемов хранения и обработки грузов.

— Как правило, наши эксплуатируемые площади заняты полностью и новые склады мы строим под арендаторов, с которыми есть предварительная договоренность, — сообщил Дмитрий Бедненко, директор базы «КМ-Логистика».

Алексей Биндасов, управляющий логистическим центром «Алком», отметил, что их компания в последнее время сконцентрировалась не на расширении, а на переоснащении имеющихся площадей.

— Заполняемость нашего центра — примерно 80%. За последние 12 месяцев мы перераспределили площади в пользу низкотемпературных: холодильных помещений стало больше на 20%, морозильных — более чем на 100%. В Ростовской области не так много мультитемпературных складов, при этом они всегда пользуются спросом у компаний, реализующих продукты питания и некоторые виды медикаментов.

По разным оценкам, в 2017 году вакантны от 7% до 12% складских площадей. Владислав Рябов, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank, уточняет, что в 2016 году были свободны 30,5% ростовских складов класса А и В (см. «О качестве складов»), в течение 8 месяцев 2017 года — 7,5%.

Собственники избегают значительного затоваривания, следуя спросу и сохраняя стабильные цены.

Собеседники N утверждают, что цены аренды и услуг ответственного хранения в последние два года не менялись. По данным Владислава Рябова, в Ростове квадратный метр в 2017 году незначительно подорожал: с 360-490 руб. до 380-500 руб.

Мониторинг N показывает, что аренда кв. м склада стоит в среднем 234 руб./мес. (см. таблицу).

Участники рынка утверждают, что работают в диапазоне цен от 200 руб./кв. м (аренда) до 400 руб./кв. м (ответственное хранение с ведением баз данных, документооборота, адресным хранением).

— Новым клиентам иногда предлагаем скидку 20% (это зависит от количества палето-мест, которые мы обслуживаем), — отмечает Алексей Биндасов. — Наши услуги ответственного хранения (и, соответственно, расценки) ориентированы на средний и малый бизнес. Минимальный резерв — 5 палето-мест. Начинающие предприниматели тратят в месяц 10—15 тыс. руб. Для небольшого бизнеса это более выгодно, чем арендовать склад и заниматься логистикой самостоятельно, ведь в этом случае нужно платить зарплату сотрудникам, обеспечивать безопасность, контролировать отгрузку и т. д. Наше программное обеспечение позволяет клиенту в любое время узнать, где именно находится его продукция, оповещает о нарушении температурного режима и пр. Самостоятельно небольшая компания не обеспечит такое качество хранения.

Собеседники N уверяют, что два года назад потенциальные арендаторы в первую очередь обсуждали цену. Сейчас ситуация изменилась, клиенты готовы платить за сервис, и в перспективе, возможно, аренда в чистом виде не будет востребована.

По словам Алексея Сергеева, наиболее ощутимо увеличился спрос на транспортно-экспедиционные услуги.

— Некоторые клиенты приходят исключительно как арендаторы, — говорит Дмитрий Бедненко, — но, оценив стоимость и уровень сервиса, меняют решение, сдают нам товар на ответственное хранение и заключают договоры на дополнительные услуги.

Основные риски рынка собеседники N видят в неравных условиях конкуренции с крупнейшими федеральными компаниями. Во-первых, федеральные производители и ретейлеры строят и развивают собственные распределительные центры (РЦ). Для производителей очень важно снижение расходов на логистику, поскольку ее доля в себестоимости товара — 5—10%. Многие крупные поставщики потребительских товаров переходят на прямые поставки в РЦ либо работают по системе кросс-докинга, не предполагающей значительных объемов хранения. Это ведет к снижению спроса на услуги местных складов.

— Новые склады мы будем строить, как правило, под конкретных клиентов. Это будут объекты небольших площадей (до 1500 кв. м) с хорошей инфраструктурой. Такие проекты окупаются за 5—7 лет. Если нет определенности с заполняемостью, большие комплексы (от 5000 кв. м) возводить невыгодно из-за высоких рисков: долгая окупаемость, более сложное подключение к коммуникациям, сложности с согласованием и пр. В черте города у нас есть большой, удобный участок. Мы продолжаем его осваивать. Здесь эксплуатируется около 22 тыс. кв. м теплых и холодных складов. Ежегодно мы строим и запускаем 1—2 тыс. кв. м новых складов. Такая стабильность поддерживается благодаря развитой инфраструктуре: на нашем объекте есть электроподстанция, дизель-генератор, газ среднего давления, ж.-д. ветка, охрана, парковки. В 2016 году мы ввели в эксплуатацию холодный склад площадью 1500 кв. м, а в 2017 году — теплый склад на 900 кв. м. Заканчиваем офисное здание на 850 кв. м, т. к. большинству арендаторов нужны офисы. Весной стартует наш новый проект — склад на 1500 кв. м.