Итоги третьего квартала 2018 года на рынке торговой недвижимости Петербурга

Петербургские операторы торговли и общепита пережили третий квартал достаточно комфортно. Открылось много новых магазинов и заведений. На рынок готовы выйти еще не представленные в городе сетевые ритейлеры. Спрос на торговые площади по-прежнему стабильный, хотя состав интересантов за последние месяцы несколько поменялся.

В третьем квартале, согласно отчету JLL, зафиксирован максимальный приток новых арендаторов в торговых центрах Петербурга. Объем открытых или анонсированных к скорому запуску магазинов превысил 83 000 кв.м. Это максимальное квартальные значение, посчитали консультанты, на рынке качественной торговой недвижимости за последние десять лет. Рекордных показателей достигли за счет замены магазинов MediaMarkt на другие бренды, что определило лидирующее положение сегмента электроники и бытовой техники как в структуре открытий, так и в структуре закрытий за последние три месяца.

Кроме того, подрос и сегмент одежды и развлечений. Так, в июле-сентябре были открыты такие крупные магазины, как Ostin и Funday в ТРК «Лето», Concept Club в ТРЦ «РИО», а также анонсирован запуск Concept Club в ТРЦ «Охта Молл» (данные JLL). В сегменте развлечений появился новый батутный парк Fun&Jump в ТРК «Континент на Стачек». Вскоре должен заработать «Высотный город» в ТРК «Гранд Каньон».

Среди заметных событий – заявление о возвращении на российский рынок французской сети косметики и парфюмерии Sephora. Готов выйти на наш рынок и китайский производитель бытовой техники и электроники Haier. Обе компании планируютоткрытть первые точки в Петербурге до конца года: Sephora – в ТРК «Галерея», Haier – в ТРК «Радуга».

Высокая доля закрытий наблюдалась в сфере продуктового ритейла. Закрылись два гипермаркета Prisma – в «Континенте на Бухарестской» и ТРК «Балкания Нова». Эти площади еще не полностью заполнены, отмечают в JLL. Из-за чего вакантность в торговых центрах Петербурга за третий квартал подросла на 0,2 п.п. – до 3,9%. В то же время на динамику доли свободных площадей несколько повлиял и ввод нового торгового центра – второй очереди Outlet Village Pulkovo (к аренде пригодно 6700 кв.м). Ввод новой очереди аутлета – это первое такое открытие за последние два года на рынке качественной торговой недвижимости Петербурга.

Всего же за девять месяцев, по данным Colliers International, объем новых арендованных площадей в ТЦ сократился на 30% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Изменения связаны как с дефицитом торговых площадей, отвечающих запросам крупных ритейлеров, так и с более острожной стратегией самих операторов. На фоне отсутствия новых проектов растет интерес девелоперов к новым концепциям, – полагают консультанты. Так, наравне с ростом числа образовательных и развлекательных пространств в формате edutainment, распространение получают и проекты фуд-холлов.

Новые гастрономические пространства сочетают формат открытых или закрытых рынков с разнообразными ресторанными концепциями от одного или нескольких операторов. О реализации подобных проектов уже официально заявили «Владимирский Пассаж» и «Сити Молл» (Colliers International). Еще один новый формат – кофейные киоски как компактная версия Starbucks. Среди других новинок – дизайн-студия магазина IKEA, которая должна заработать до конца года. В противовес, на расширенных площадях ТЦ впервые вышли fashion-бренды Acoola и Concept Club.

Согласно отчету Colliers International, второй год подряд тройку лидеров формируют операторы fashion (47%), а также компании сегмента entertainment (25%) и товаров для детей (7%). По прогнозам, к концу 2018-го вакансия в качественных торговых центрах Северной столицы может достичь минимальных 3%. В сфере же стрит-ритейла тройку лидеров по открытиям, которая была сформирована в преддверии мундиаля, вместо продуктовых сетей теперь замыкает сегмент услуг (после общепита и fashion). Например, в последние месяцы открылись новые «нишевые» салоны красоты на Большой Конюшенной улице и Большом проспекте П.С. А вот интерес к основным торговым коридорам со стороны продуктовых сетей заметно ослабел. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года не было открыто ни одного сетевого супермаркета, в том числе – из развивающегося сегмента эксклюзивных монопрофильных магазинов.

Влияние мундиаля на общепит наиболее заметно проявилось на главной ресторанной улице города – Рубинштейна, добавляют в JLL. Именно здесь наблюдалась наибольшая ротация среди основных торговых коридоров Петербурга – 12,6%. В результате это единственный торговый коридор, где за три минувших месяца увеличилась максимальная планка запрашиваемых ставок аренды – до 5500 руб./кв.м в месяц.

Высокую активность продемонстрировали ритейлеры и на Большом проспекте П.С. Ротация там достигла 9%, поднявшись на 3 п. п. за три месяца (данные Colliers International). В этом году этот торговой коридор выступил лидером по числу открытий среди заведений общепита: здесь начали работать новые рестораны, бары, бургерные и траттории. Среди наиболее оригинальных заведений – Flakers Café, которое работает в формате fast casual и специализируется на более 70 брендах хлопьев и мюсли, сервируемых с молоком.

Разнообразную линейку ресторанных объектов в третьем квартале пополнили сразу несколько сетевых заведений из Москвы: «Правда кофе», «Раковая», «Лепим и варим». К знаковым открытиям, по мнению экспертов, можно отнести вторую в России точку легендарной американской сети Hard Rock Cafe, которая появилась в Никольских рядах.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

- На фоне отсутствия ввода в четвертом квартале мы ожидаем достаточно быстрого заполнения вышедших на рынок площадей и снижения средней вакантности до минимального уровня за десятилетие – 3,5% к концу 2018 года. Вероятно, дефицит площадей в торговых центрах сохранится и в 2019 году, на который заявлено всего 42 000 кв.м. На фоне ограниченного предложения основной объем открытий будет обеспечивать замена арендаторов в действующих объектах.

Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International:

- Вследствие дефицита площадей в классических торговых центрах, уровень вакансии на текущий момент составляет всего 3,7%. Объем арендованных площадей за девять месяцев этого года ожидаемо снизился. Девелоперы стали чаще обращаться к частичной или полной реконцепции своих торговых объектов. Так, в сегменте общепита появились новые для Петербурга концепции фуд-холлов, открытие проектов уже заявлено во «Владимирском Пассаже» и «Сити Молл». Необычные форматы помогают торговым центрам привлечь новую аудиторию, а также выступают стимулом для перезагрузки концепции самих комплексов, многие из которых в этом остро нуждаются. По нашим оценкам, доля таких проектов превышает уже 50% от общего числа ТРЦ в городе.

Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate:

- Примерно 76% торговых центров Петербурга были построены до 2011 года. При сроке устаревания торговых объектов в десять лет, рынок подходит к тому, что основная доля объектов будет нуждаться в реконструкции и реновации. Появление новых конкурентов, снижение арендного дохода, уход ряда торговых операторов, падение общего трафика и увеличивающиеся траты на обслуживание станут основными предпосылками для собственников. Классические концепции закрытых ТЦ будут уходить в прошлое. И начало этому положила ИКЕА, создав парк-пространство для проведения досуга рядом с ТЦ. Среди интересных тенденций – выход онлайн-ритейлеров в офлайн, увеличение развлекательных функций в рамках ТЦ. Там появляются новые форматы – языковые школы, библиотеки, детские обучающие зоны и т.д. Среди модных новинок – диджитализация комплексов, появление фуд-холлов и фуд-парков.