Чего стоит бояться покупателям на загородном рынке

Выбор подходящего типа загородного жилья весьма сложен, а ошибка при покупке участка может стать источником нескончаемой боли. БН.ру вместе с экспертами рынка разбирался, как не превратить свою загородную жизнь в ад.

Рынок жилого имущества за пределами большого города велик и разнообразен. Директор по развитию компании «Русь-НТ» Светлана Невелева, выступившая на Открытых консультациях в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» экспертом по этому сегменту рынка, рассказала о тонкостях и дала несколько советов.

Вот основные тезисы. Приобретая загородную недвижимость, нельзя опираться лишь на эмоции. При выборе следует ориентироваться на разумные параметры. Ведь, допустим, прежде чем купить платье, мы примеряем его и видим, подходит оно нам или нет. Так же и перед тем, как купить дом, надо лично съездить в то место, которое вас заинтересовало, – желательно несколько раз и в разное время. Стоит поразмыслить, что будет, когда вы насладитесь своими десятью сотками, есть ли куда вам еще пойти, чем заняться. Идеальный способ – смоделировать ситуации в ответ на вопрос «что, если» и прикинуть, останется ли жизнь за городом комфортной в разных случаях, не станет ли испытанием и войной с самими собой и системой.

В ходе сессии Светлана Невелева коснулась многих вопросов, в том числе связанных с выбором локаций и документами.

Какие районы Ленобласти, на ваш взгляд, наиболее удачны для приобретения загородного дома или участка?

Мне нравятся северные районы – и с эстетической точки зрения, и с точки зрения ликвидности в случае последующей перепродажи. Популярность этого направления подтверждает тот факт, что 80% проектов в сегменте загородной недвижимости, имеющих вес на рынке, реализуются как раз в северных районах области. Приозерский район получил колоссальный импульс в связи с запуском Новоприозерского шоссе. Раньше клиент, пока туда добирался, уже жаждал остановиться во Всеволожском районе. Сейчас шоссе решило проблему транспортной доступности. На мой взгляд, Приозерский, Выборгский и Всеволожский районы в числе наиболее интересных, хотя последний перегружен: прирост постоянного населения в нем за минувшие три-четыре года составил 300 тыс. человек, а в теплое время количество людей увеличивается еще на 500 тыс. Все это существенно утяжеляет нагрузку на дорожную сеть. Обратите внимание на то, что при выборе жилья важен не километраж, а время в пути.

Я хочу быть поближе к Финскому заливу, что мне выбрать?

Доступ к нему есть и на севере и на юге Ленинградской области, причем и там и там он одинаково хорош. Близость к атомной станции народ пугает, но случись что – все долетит через залив минут за пять, так что разницы, где селиться, нет. На юге есть несколько интересных жилых проектов, например, клубная деревня рядом с полями для гольфа. Вообще при выборе локации изучите Ленобласть в целом: есть очень живописные места с красивой природой, при этом отсутствуют пляжи, развлекательная инфраструктура типа горнолыжных курортов, поэтому покупки в таких местах будут дешевле.

Если мне предлагают участок заметно ниже рыночной цены, стоит ли его покупать?

Все надо смотреть индивидуально. Представьте: есть люди, которые были осчастливлены пятном земли довольно большой площади. Как оказывается, это пятно не актив, а пассив, за который нужно платить налоги, поэтому владельцы выбрасывают его на рынок. Сначала они стараются продать сами, а потом приходят к профессиональным девелоперам за советом. Пытаются продать, затем подарить, потом проиграть в карты, а когда ничего из этого не получается, они режут кусок земли на участки, прикладывают какие-то бумажки и продают разрозненно.

Самое страшное – купить такой участок. Он будет стоить очень дешево, но придется рассчитывать только на себя: вы окажетесь на полной автономии, сами будете делать дороги, добиваться от государства коммуникаций. А если на этом участке еще и нельзя строить, но вы все же построили дом, то он может быть снесен.

Участок, обеспеченный элементарными условиями жизни, подъездом, электричеством, минимальной охраной, элементами управления, стоит дороже. Любая загородная недвижимость – это роскошь, мы покупаем ее для того, чтобы пользоваться. Когда пользоваться невозможно, это огромная беда. Лучший выход – идти в легитимные проекты. Выбирайте дом в жилом садоводстве или деревне либо ищите коттеджные поселки. Сейчас их построено много, они разные – близко к городу и далеко от него, большие и маленькие, мультиформатные – есть из чего выбрать.

Мы планируем покупку дома в коттеджном поселке с полной инженерией, кроме канализации. Кто будет следить за объектами инфраструктуры, когда девелопер все продаст и уйдет?

Даже лучшие из девелоперов пытаются уйти от эксплуатации поселков, потому что это ужасно неблагодарная работа – она не приносит прибыли, хотя под Москвой известны случаи, когда этот бизнес стал реально доходным. Обычно в тех случаях, когда девелопер уходит, в поселке появляется очень активный житель, который хочет заниматься управлением, никому не верит, поэтому стремится делать все сам, и на самом деле из них вырастают лучшие управляющие. Нужно искать такого активиста, но есть сложность: прежде чем отказаться от девелопера и проявлять инициативу, нужно выяснить, кому принадлежат дороги, сети, инженерные установки.

Какие документы надо спрашивать при выборе участка?

Необходимо изучать правоустанавливающие документы на участок. Если он продается в рамках девелоперского проекта по предварительному договору, значит, нужно смотреть, что в этот договор входит и при каких условиях он вам переходит. Также нужно свидетельство на землю, где указывается категория земли, разрешенное использование. В документах должны быть указаны его границы, с чем он соприкасается. Также полезно обратиться к публичной кадастровой карте, найти свой участок. В этом случае вы сможете посмотреть необходимые вам данные.

Мы смотрели таунхаус для мамы. Есть на ИЖС, но они дорогие, а есть доступные на сельхозземлях, но продавцы обещают перевести в ИЖС. Можно ли верить?

Покупать такие объекты очень рискованно. У меня вообще сложное отношение к таунхаусам. Этот продукт родился на дорогой европейской земле, востребован теми, кто хочет жить в черте города в каких-то дорогих кварталах, например, вокруг парка или торговой площади. Это престижный объект, объект роскоши – возможность жить в городе и иметь свое крыльцо. Первые таунхаусы в Петербурге появились в Озерках, и это была правильная трактовка этого типа недвижимости. Но в дальнейшем мы превратили этот продукт в покупку шкафа, в который мы должны поместиться. Честнее покупать квартиру за городом, потому что таунхаус никакого уединения не дает. Таунхаусы – это мечта эксгибиционистов. Эти объекты были довольно серым продуктом на нашем рынке, там постоянно обнаруживались юридические казусы, нестыковки. Если строго следовать букве закона, можно было строить таунхасы и разделять их на участки, приставляя секции друг к другу, оставляя между ними некий брандмауэр, и при этом к каждой секции подводить свои коммуникации с улицы. Но в таком виде таунхаус невыгодно строить, выгодно возводить некое подобие многоквартирного дома и подводить единые сети, что потом было сложно состыковать с законами. В любом случае количество сделок с таунхаусами говорит о том, что у покупателей они пользуются большой популярностью. Если вы нацелены на этот продукт, то консультируйтесь со специалистами очень подробно.