Тренды рынка складской недвижимости в регионах РФ от Knight Frank

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года на рынке складской недвижимости регионов России. 
К основным трендам относятся низкая доля спекулятивного девелопмента, небольшой объем вакантных площадей в складах класса А, существенное снижение спроса (-40% во всех регионах России, кроме Санкт-Петербурга).  
По предварительным итогам 2018 года, общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв. м, из которых 57% или 14,2 млн. кв. м расположены в Московском регионе, 13% или 3,3 млн кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 30% или 7,4 млн кв. м – в регионах России. Годовая динамика показателя во всех регионах России была положительной. Московский регион – на 6%, Санкт Петербург и Ленинградская область – на 3%, регионы России – на 3,3%. Распределение долей в структуре за год не претерпело заметных изменений. 
По предварительным итогам 2018 года, на региональном рынке складской недвижимости введены в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м, из которых 110 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, что на 20% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года, остальные 390 тыс. кв. м – в региональных городах, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года. 
Одними из крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 году в регионах России, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 37 тыс. кв. м. Новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. кв. м, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 тыс. кв. м и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22,5 тыс. кв. м.

Преобладающее большинство объектов в регионах России строят в формате built-to-suit (более 70% от общего объема ввода в 2018 году), однако спекулятивное строительство тоже имеет место быть. 

Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей, по предварительным итогам 2018 года, находилась на уровне 3,7%, что в абсолютном выражении составило около 395 тыс. кв. м.  
По предварительным итогам 2018 года совокупный объем сделок в регионах России составил около 625 тыс. кв. м, из которых около 375 тыс. кв. м – сделки в Санкт Петербурге и Ленинградской области (+20% в годовой динамике), остальные 250 тыс. кв. м – в региональных городах (-40% в годовой динамике).

Если смотреть на ретроспективную динамику, то наибольшую долю в структуре спроса в регионах России на протяжении длительного периода времени формирует сегмент розничной торговли. На текущей момент ряд крупных компаний данного сегмента ищет подходящие земельные участки в регионах России для строительства собственных распределительных центров. В связи с этим, по оценкам аналитиков Knight Frank, к концу 2018 года именно в сегменте розничной торговли будут заключены крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России.

По предварительным итогам 2018 года, средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России составил 3 500 руб./кв. м/год triple net. Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800-1 200 руб./кв. м/год. Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 000 кв. м осталась в диапазоне 35-40 тыс. руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.

Как комментирует Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости Knight Frank, динамика развития регионального рынка складской недвижимости отличается от московской, девелоперы более консервативно смотрят на спекулятивное строительство. Тем не менее, в небольших объемах в регионах России оно ведется. Однако, мы не прогнозируем увеличения объема вакантных площадей, так как многие крупные девелоперы осуществляют строительство для дальнейшей сдачи в аренду, учитывая реальные потребности рынка.
По прогнозам аналитиков Knight Frank суммарный объем ввода к концу 2019 года составит около 500-600 тыс. кв. м, объем сделок также превысит показатель 2018 года и достигнет 650-700 тыс. кв. м. Основную долю в структуре спроса будут формировать розничные сети, которые продолжат наращивать объем складских мощностей как для обслуживания offline-магазинов, так и для online платформ. Среднее значение запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в регионах России останется на уровне 3 500 руб./кв. м/год triple net.