Итоги 2018 года на рынке торговой недвижимости Петербурга

Возможности развития ритейла в Петербурге ограничены. Более чем в половине качественных торговых центров на данный момент свободно менее чем один процент площадей. Девелоперы не спешат запускать новые проекты. Основной акцент сделан на частичной реконцепции объектов.

Доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга за четвертый квартал 2018-го упала с 3,9% до 3,1%, – отмечают в компании JLL. Уменьшению показателя в первую очередь способствовала активизация fashion-ритейлеров. В целом же за минувший год вакантность снизилась на 0,7 п.п.

Характерный тренд – превышение объема открытий магазинов одежды и аксессуаров, обуви и кожгалантереи над закрытиями. Согласно отчету JLL, по итогам года оно достигло 39% исходя из площади магазинов. Это больше, чем в 2017-м, несмотря на меньший выбор помещений на рынке. По словам консультантов, это свидетельствует об устойчивом восстановлении данного сегмента после кризисного периода. При этом наибольшую активность проявлял fashion демократичного ценового сегмента. Причина довольно очевидна: такой спрос обусловлен низким темпом роста доходов населения

Среди последних открытий и анонсированных премьер – Uniqlo в ТРК «Европолис», «Глобус» в ТРК «Сити Молл», Moss Moda в ТК «Питер», а также большое количество магазинов одежды в составе «Китай-города» в ТРК «Континент на Бухарестской».

Высокая доля сегмента электроники в открытиях и закрытиях связана, прежде всего, с заменой Media Markt на других арендаторов. В числе примечательных событий – открытие магазинов DNS в ТРЦ «Питерлэнд» и «Эльдорадо» в ТРЦ «Монпансье». Стоит также отметить намерение DNS продолжить экспансию на рынке: оператор готовится взять под контроль старейшего в городе продавца электроники – сеть магазинов электроники «КЕЙ».

За 2018 год был введен лишь один высококачественный торговый объект – вторая очередь Outlet Village Pulkovo (к аренде пригодно около 6700 кв.м). На 2019 год анонсирован ввод трех комплексов совокупной площадью 52 900 кв.м (данные JLL). Есть еще ряд объектов, которые могут появиться через год, но с высокой вероятностью, полагают эксперты, сроки их ввода будут перенесены.

В сфере стрит-ритейла объем вакансий на пяти основных торговых коридорах в историческом центре Петербурга составил в среднем 5%. Как подсчитали в Colliers International, это не более 40 из 836 помещений. Ключевыми трендами стали высокая ротация арендаторов (за год она составила 16%), а также разнообразие форматов стрит-ритейла, объединение в одном заведении разных его концепций, например, таких как общепит и супермаркет. В этом году, скорее всего, появится еще больше подобных тандемов. Наиболее высокая ротация зафиксирована на Староневском проспекте: за год почти 24% помещений этой бутиковой зоны сменили вывески. Ротация на улице Рубинштейна и Большом проспекте П.С. составила 17%. При этом, если на Большом проспекте П.С. арендаторы менялись в сегментах fashion и общественного питания, то на улице Рубинштейна ротация коснулась исключительно заведений общепита: самый распространенный там формат – бары (подробнее об итогах стрит-ритейла – здесь).

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Юлия Чернышева, руководитель направления торговой недвижимости компании JLL в Санкт-Петербурге:

- Возможности развития ритейлеров в Петербурге ограничены: более чем в половине качественных торговых центров (54%) на данный момент свободно менее 1% площадей. При этом можно ожидать дальнейшего сокращения объема и доли вакантных площадей, в первую очередь за счет небольшого числа торговых центров, в которых свободно более 5% площадей. За исключением недавно введенных небольших объектов, где все еще проходит органическое развитие, помещения в ТЦ пустуют только вследствие определенных планировочных недочетов или недостаточно эффективного управления. Именно такие комплексы могут быть подвергнуты реконцепции в ближайшие годы. Сейчас хороший период для качественных изменений в торговых центрах, так как конкуренция со стороны новых проектов минимальна.

Екатерина Аридова, исполнительный директор департамента управления недвижимостью Colliers International по России:

- Проекты реконцепций ТЦ будут только набирать популярность. Особенно принимая во внимание возраст построек – таковых в городе более половины объектов торговой недвижимости. Сегодня, когда многие ТЦ дублируют друг друга по линейке брендов, уникальность объекта достигается за счет разнообразия и уровня сервиса, а также благодаря организации комфортного шопинга. Эти критерии важны для посетителей не меньше, чем состав арендаторов. Так, наиболее инновативные торговые центры смещают фокус с объема продаж на помощь клиенту, а тот, чувствуя заботу, с большим удовольствием совершает покупки (речь, прежде всего, о европейском опыте).

Обращаясь к практикам российского рынка, стоит отметить, что для превалирующего числа ТЦ ключевым фактором выживания является увеличение трафика и в магазинах, и в зонах отдыха. Спрос рождает предложение. Таким образом, интерес активной части населения к проведению досуга вне дома вводит новые тренды и меняет рынок. На данный момент девелоперы склонны к точечной реконцепции конкретно выбранной торговой зоны объекта. Это позволяет сохранить остальные функции ТЦ, а значит удержать трафик и товарооборот арендаторов на сопоставимом уровне. Безусловно, способствовать этому должна эффективная работа служб маркетинга и технической эксплуатации, готовых предоставить безопасную логистику и комфорт посетителям в этот период.

Елена Тищенко, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris | CBRE:

- В течение последних двух лет девелоперская активность по строительству новых торговых центров минимальна. Рынок достаточно насыщен, основная активность наблюдается в обновлении устаревших форматов за счет реконцепции площадей, пополнения пула арендаторов, а также проведения различных маркетинговых мероприятий с целью привлечения дополнительного потока покупателей. Вероятнее всего, в дальнейшем развитии ритейлеры сосредоточатся на строительстве, в первую очередь, отдельно стоящих супермаркетов и гипермаркетов в зонах комплексного освоения территорий, рядом с новыми станциями метро и новыми транспортными развязками. Перспективы развития также есть у малых торговых центров в районах новой жилой застройки. Основными арендаторами таких проектов могут быть супермаркеты, детские товары, товары для дома, в меньшей степени – fashion-операторы.

Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate:

- Прирост торговых площадей всё-таки ощутим. По нашим подсчетам, в общей сложности это порядка 128 200 кв.м: такие комплексы как «Парнас Сити», «Долгоозерный», «Легенда», вторая очередь Outlet Village Pulkovo, мебельный центр «Богатырь». Лидерами по открытию новых fashion-магазинов стали Outlet Village, который привлек на новые площади более 10 брендов, в также ТРЦ «Охта Молл» – более 15 новых брендов. Ввиду роста жилой застройки увеличивается и число торговых объектов районного и микрорайонного значения.

Продолжился рост доли развлекательных функций в рамках торговых объектов. Если раньше на их долю приходилось до 10-15% от общего объема GLA, то за последние несколько лет доля выросла до 30-35%. Причем эта тенденция затронула и торговые центры регионального формата, расположенные в удалении от жилых кварталов. Стоит упомянуть и перспективы реновации городских рынков. Несколько из них вполне имеют шансы преобразиться в качественные объекты с тематическими фуд-холлами.

Екатерина Лапина, генеральный директор АН LAPINA:

- Ритейлеры, работающие в сегменте товаров для детей, переживают нелегкие времена. В 2018 году на рынке было зафиксировано значительное число закрытий в этом сегменте. Большой формат магазинов постепенно переходит на новую систему сотрудничества с собственниками помещений. Среди главных трендов – перезаключение договора по системе минимальной фиксированной ставки и выплаты процентов собственнику по итогам работы. Вероятно, что такая система повышает заинтересованность арендодателей в качественном управлении и привлечении большего числа покупателей. Кроме того, операторы, работающие в сфере детских товаров, заинтересованы в сокращении площадей. Наиболее востребованный метраж – на уровне 500-700 кв.м. В Петербург приходят новые детские сети, которые изначально настроены на аренду сравнительно небольших по площади помещений и заключают договора по схеме минимального «фикса» и % с оборота.