Российская недвижимость / Торговая недвижимость » Новости

Парадокс роста. Эксперты сообщают о дефиците ТЦ в Перми

В России снизился спрос на новую торговую недвижимость. Об этом свидетельствуют результаты исследования компании Cushman & Wakefield: в прошлом году был введен минимальный за 15 лет объем торговых площадей - 483 тыс. кв. м. В то же время, по словам аналитиков компании, в Перми ситуация может оказаться обратной.

Cтроительная активность в городе сейчас минимальна: в текущем году планируется открыть лишь вторую очередь ТЦ «СпешиLove» (кинотеатр и развлекательный центр) площадью около 7 тыс. кв. м. Известный факт, что город занимает последнее место среди миллионников по обеспеченности торговыми площадями. Однако на ближайшее будущее анонсировано три крупных объекта: ТЦ «Планета» (торговая площадь 75 тыс. кв. м), многофункциональный комплекс с торговым компонентом (около 45 тыс. кв. м) и аутлет Brands’ Stories. При условии открытия данных объектов Пермь приблизится по показателю обеспеченности торговыми площадями к другим городам-миллионникам.

Дефицитные метры

Пока же эксперты говорят о том, что в Перми существует дефицит качественной торговой недвижимости.

— В Перми насчитывается порядка 300 объектов торгового назначения, половину которых представляют торговые павильоны. Оценочная площадь специализированного торгового фонда - порядка 900 тыс. кв. м, из них лишь 570 тыс. кв. м приходится на крупные торговые центры, остальное - ТЦ районного характера, дома быта. Однако стоит отметить, что предложение на 70% состоит из помещений, расположенных в жилых домах, - констатирует директор компании Research & Decisions Регина Давлетшина.

Городу не хватает качественных торговых площадей, так как большую часть рынка представляют встроенно-пристроенные торговые объекты в жилых домах, считает директор по развитию PAN City Group Алексей Агафонов. Ситуация усугубляется низкой динамикой строительства новых объектов.

Это обстоятельство влияет на стоимость аренды, но не только.

— В городе существует дефицит качественных торговых площадей, подходящих для размещения крупных федеральных и международных операторов, у которых есть определенные требования для помещений в торговых центрах. Многие из ТЦ Перми имеют устаревшую концепцию и не подходят для размещения сетевых брендов, поэтому основная часть международных ритейлеров (таких как бренды группы Inditex, Lacoste, Tommy Hilfiger, New Yorker и другие) представлена только в одном торговом центре - «Семья», — отмечает аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Евгения Сафонова.

Директор «УК Столица» Константин Копытов отмечает, что есть арендаторы, которые вообще не могут найти в Перми подходящие для себя площадки — это крупные сети с высокими стандартами оформления своих бутиков. Из-за этого в Перми отсутствуют крупные федеральные и международные сети, которые присутствуют в других городах-миллионниках. Это и вещевой, и продовольственный ритейл, сети питания или фаст-фуда.

— Я это связываю именно с отсутствием подходящих площадей, а не с недостаточным уровнем покупательской способности. Я слежу за ситуацией с 2004 года, и покупательская способность населения у нас всегда была достаточной, — уверен Константин Копытов.

Не только торговые центры

В условиях дефицита современных торговых площадей стабильно высоким спросом пользуются помещения в крупных торговых центрах с проработанной концепцией и сформированным высоким трафиком, отмечает Алексей Агафонов. Однако и на рынке стрит-ритейла (первых этажах жилых домов и в стилобатах новых жилых комплексов) в I квартале 2019 года наметилась позитивная динамика, констатирует представитель УК «Финрент» Марк Усманов. Спрос на аренду и покупку торговых помещений со стороны игроков рынка коммерческой недвижимости повышался. Этот фактор вкупе с отсутствием в I квартале сколько-нибудь значительных объемов ввода в эксплуатацию вновь построенных или реконструированных торговых помещений, привел к заметному уменьшению количества вакансий. В течение 1 квартала 2019г., в целом по городу Перми в предложении присутствовало 737 помещений торговой недвижимости для сдачи в аренду, что меньше показателя 4 квартала 2018 года на 11,7%.

Особенно динамичен рынок аренды центра города. Доля выбывших за 1 квартал объектов с рынка составила 41% или 180 объектов. Тогда как пополнился рынок только 153 объектами, что составляет 35% от общего объема предложения.

— Малый срок экспозиции, свидетельствует о хорошем спросе со стороны арендаторов. Сокращение объема предложения, а также рост арендной ставки могут свидетельствовать о сохранении тенденции роста ставок на протяжении 1 полугодия 2019 года, — отмечает Марк Усманов.

По словам эксперта, на рынке аренды сейчас действуют несколько трендов. Возобновился спрос на аренду помещений со стороны банков и финансовых структур. Остается высоким спрос со стороны медицинских центров, региональных предприятий общепита, продуктового ритейла, а также магазинов товаров для животных.

Эксперты отмечают, что наиболее высок спрос на небольшие помещения площадью до 100 и даже до 30 кв. м, а также помещения в новых зданиях, соответствующие требованиям сетевых операторов площадью 350-500 кв. м. Средняя сдаваемая площадь в I квартале 2019 года составила 110 кв. м. Диапазон предложения площадей варьируется от 3 до 5 810 кв. м.

Вложить в недвижимость

Спрос и ставка аренды зависят от макроэкономических условий, отмечает Константин Копытов. В случае нестабильности он снижается, но как только все более или менее нормализуется, компании начинают просчитывать варианты развития и искать площадки. Соответственно, продолжает мысль Марк Усманов, отсутствие с начала 2019 г. новых шоков в политической и экономической ситуации, стабилизация курса национальной валюты привели к повышению деловой активности, позитивно повлияли на темпы стабилизации и развития рынка коммерческой недвижимости.

Данные экспертов различаются: часть говорит о росте ставок, часть – о снижении, однако во всех случаях отклонение от уровня 4 квартала прошлого года не превышает 1% в ту или иную сторону. Иначе говоря, можно сделать вывод о стабильности цен на аренду.

По данным Регины Давлетшиной, максимальная цена предложения в I квартале установилась на уровне 3 330 рублей. Это предложение по сдаче в аренду 5 кв. м в клинической больнице по адресу Ленина, 45. Минимальная цена зафиксирована на помещение на Ивана Франко, 42 - 200 руб. за кв.м.

По словам Марка Усманова, сегодня позиции покупателей и продавцов, арендодателей и арендаторов в значительной степени сблизились. Ожидаемая покупателями рентабельность от вложений в торговую недвижимость находится на уровне 10-12% годовых, продавцы готовы расставаться с объектами при доходности 8-10% годовых.

— Хотя вход на рынок торговой недвижимости наиболее высок, однако возврат инвестиций составит примерно 8-9 лет. Стоит отметить, что это минимальный срок возврата инвестиций по сравнению с другими сегментами, — отмечает Регина Давлетшина.

Более высокую доходность и ещё меньший срок окупаемости обеспечивают объекты элитной торговой недвижимости, однако в Перми они практически отсутствуют.

— О полноценном элитном сегменте можно говорить только применительно к Москве и отчасти Санкт-Петербургу. В Перми он фактически отсутствует, — считает Константин Копытов.

Источник: zwezda.su

Печать