Современное жилье: чего хотят покупатели квартир?

Жилая недвижимость — одна из самых динамично развивающихся отраслей в России. Несмотря на то, что реальные доходы населения, по данным Росстата, снижаются уже пятый год подряд, спрос на новостройки остается стабильно высоким. При этом российский потребитель научился разбираться в недвижимости и уже не готов покупать просто вид из окна или «новые стены». Постепенно вымирает клиент, который готов был «пить из лужи», потому что ему просто негде жить и нужна альтернатива лавочке или вокзалу. Но современные тренды оказывают влияние, и люди начинают, например, работать дома. Им нужна комфортная среда. Иван Сухихоснователь бюро Parametrica Сегодня почти в любом крупном городе девелоперы предлагают достаточное количество вариантов первичного жилья, чтобы человек мог выбирать. И все чаще покупатель делает выбор не в пользу дешевизны, а в пользу качества. Новая городская среда Комфорт должен начинаться не при входе в квартиру, а как только человек оказывается в своем микрорайоне — такое мнение высказал заместитель генерального директора ГК «Столица Нижний» по продажам Борис Замский. По его мнению, в последнее время в Нижнем Новгороде было реализовано три наиболее удачных проекта комплексной застройки: ЖК «Торпедо», ЖК «Новая Кузнечиха» и ЖК «Маршал Град». Первый находится в заречной части, второй ближе к центру, третий — в нагорной части. Они отличаются по масштабу, цене и концепции, но, по словам Замского, их роднит одно — системный подход к застройке. Каждый ЖК предусматривает строительство школ, детских садов, спортивных площадок, зон досуга и всего того, что нужно для комфорта жильцов. Такие проекты подразумевают и развитие коммерческой недвижимости, потому что первые этажи традиционно отдают под магазины или офисы различных организаций. Это делается не для того, чтобы соблюсти нормативы, а для удобства людей. В таких районах благоустройство — это неотъемлемая часть всей проектной документации. То есть застройщик вроде бы и не обязан, но он делает это, чтобы создать качественный продукт. Борис Замскийзаместитель генерального директора ГК «Столица Нижний» Замский добавил, что за городом также есть проекты комплексной застройки, но это жилье пользуется значительно меньшим спросом из-за неудачной локации — все же оторванность от Нижнего Новгороде влечет за собой определенные неудобства. Эксперт напомнил, что сегодня мы уже имеем два проблемных объекта в Богородском районе — ЖК «Окский берег»  и ЖК «Новинки Smart City» . Спрос на жилье в Нижнем Новгороде стабилен: ежегодно вводится в эксплуатацию 400–450 тысяч квадратных метров. По словам главы консалтинговой компании Macon Ильи Володько, объем предложения вырос впервые за четыре года. Постепенно восстанавливается количество сделок, хотя к докризисным показателям оно еще не пришло. При этом, по мнению Володько, нижегородских рынок первичного жилья три года находится в дефицитном состоянии. Для сравнения, в таких городах, как Краснодар и Новосибирск, жилья строится в разы больше. Так, например, в столице Кубани сейчас в работе находится более 5 миллионов квадратных метров, а в крупнейшем городе Сибири — около 4 миллионов. С другой стороны, городская среда Краснодара — это не то, к чему нужно стремиться. Илья Володько отметил, что в этом городе построено огромное количество дешевого жилья низкого качества. Долгое время цена одного квадратного метра на первичном рынке здесь составляла 42 тысячи рублей за квадратный метр при себестоимости 36–37 тысяч. А жилье экономкласса было еще дешевле. В результате с одного квадратного метра девелопер мог зарабатывать 2–5 тысяч. Последствия этой политики мы видим на примере города с его микрорайонами. Это ужасно, это очень плохое жилье. Илья Володькогенеральный директор консалтинговой компании Macon Доступность, по мнению Володько, — не то, к чему нужно стремиться: пусть жилье будет более дорогим, но качественным и отвечающим потребностям современного жителя города. Какое жилье нужно россиянам? Архитектор Иван Сухих — основатель бюро Parametrica, ранее работавший в компаниях «ПИК» и «Брусника», — рассказал, за что готов платить покупатель сейчас. По словам Сухих, еще десять лет назад было два определяющих фактора — локация, от которой напрямую зависит цена, и репутация девелопера. В последнее время люди ориентируются на еще один значимый фактор — планировку. Теперь клиент не только приобретает квадратные метры, но и смотрит, какой функционал можно вместить туда, какая технология жилья, сколько денег ему нужно потратить на ремонт или же можно обойтись просто декорированием. Покупатель может уйти к соседу, если у него больше функций в ту же квадратуру и в тот же чек. Иван Сухихоснователь бюро Parametrica Если раньше клиент был готов платить только за «коробку», то сейчас ему нужны хорошие дворы, детские площадки, приличный подъезд, магазины в шаговой доступности. И запросы потихоньку растут: теперь желательно еще и хорошее управление, чтобы вся созданная застройщиком инфраструктура сохранялась, а в идеале — совершенствовалась. Сухих отмечает, что девелоперы, вкладывая в инфраструктуру, повышают цену на свой продукт. Например, если построить детский сад вместе с первой очередью домов, это станет отличным драйвером для добавочной стоимости. По мнению архитектора, если микрорайон комфортный и качественный, местные жители будут «работать» на девелопера, став его агентами и продавцами. Проще говоря, лучшая реклама — это довольные покупатели. Глава Macon Илья Володько отмечает, что в период кризиса многие россияне не стремятся к дешевому жилью — такие прогнозы, сделанные еще в 2008 году, оказались ошибочными. Напротив, люди стали осторожнее относиться к деньгами и хотят вкладывать их в качественный продукт. Больше всего на свете меня раздражает словосочетание «доступное жилье». То, что у нас в стране целью ставят повышение доступности жилья, не есть хорошо. Доступной должна быть ипотека, а жилье должно быть хорошим и дорогим. Оно должно быть активом, чтобы его можно было выгодно продать и, например, вложить куда-то деньги. Илья Володькогенеральный директор консалтинговой компании Macon Эксперты едины во мнении, что грядут новые времена, когда людям не придется массово уезжать на работу в центр: многие смогут работать дома. Когда «маятниковая миграция» останется в прошлом, важность комфортной среды в жилых районах повысится в разы. Тогда застройщикам ничего не останется, как принять правила игры или уйти с рынка. Но для них же лучше понять эти простые вещи уже сейчас.