Подешевели вдвое: в Челябинске выставили на продажу автоцентр и склад напротив ТРК «Алмаз»

Сколько просят за имущественный комплекс и кому интересны такие активы.

В Челябинске выставили на продажу производственное и административное здания на Копейском шоссе, принадлежащие холдингу «Сейхо-моторс». Раньше они использовались под автоцентр и склад для хранения машин, но сейчас пустуют. Три года назад практически за те же активы просили 700 миллионов рублей, сейчас стоимость имущества снизилась в два с лишним раза. Ждать ли в Ленинском районе новых продавцов автомобилей и кому еще интересна площадка в районе второй дилерской деревни, разбирался 74.ru.

Два автоцентра и производственный корпус, где хранились автомобили, на Копейском шоссе, 88 холдинг «Сейхо-Моторс» начал продавать ещё три года назад. Тогда за всё имущество просили 700 миллионов рублей. Ранее в автоцентрах продавались автомобили Citroen и Mitsubishi, но в середине мая 2015 года дилерский центр приостановил работу. Продажи и обслуживание машин перенесли в дилерский центр на проспекте Ленина. Представители холдинга называли это вынужденной мерой, вызванной снижением продаж новых автомобилей в нашей стране. Оптимизацию продолжили в апреле 2016 года. Тогда владелец холдинга «Сейхо-Моторс» Сергей Ерёменко объяснил 74.ru, что реализуют избыточные коммерческие и непрофильные площади.

Сейчас имущественный комплекс из двух зданий общей площадью около 30 тысяч квадратных метров продаётся за 304 миллиона рублей.

— Производственный корпус МСКТД-2 (бывший механосборочный корпус тракторных двигателей. — Прим. ред.) расположен на земельном участке, прилегающем к крупной автодорожной развязке Ленинского района. Площадь всех помещений составляет 23 015 квадратных метров. Второе здание — административно-бытовой корпус площадью 6681,4 кв. м, его фасад обращен к ТРК, — говорится в объявлении. — Комплекс оснащён пятью встроенными подстанциями. В непосредственной близости — ТРК «Алмаз», дилерские центры по продаже авто, остановки общественного транспорта. Есть большая парковка.

Производственный корпус подойдёт для многоуровневого логистического центра по приёму, обработке и хранению новых автомобилей, сообщили 74.ru в агентстве «А-1 недвижимость», сопровождающем сделку. Также здесь можно организовать склады запчастей, разместить оборудование или запустить какое-либо производство. Благодаря большой высоте можно разделить помещение на два-три этажа.

— Здание административно-бытового корпуса подойдёт для офисного центра, гостиницы или общежития, — добавили риелторы. — Также тут можно разместить цех лёгкой промышленности, типографию, пекарню или кондитерскую.

В холдинге «Сейхо-моторс» отказались от комментариев.

Автомобильные дилеры вряд ли заинтересуются площадкой на Копейском шоссе, говорят эксперты. И тому есть объективные причины.

— С 2007 по 2014 годы, даже несмотря на кризис 2008 года, в Челябинске была выстроена дилерская инфраструктура, превышающая потребности регионального рынка. В областном центре продажи достигали 45 тысяч автомобилей в год, сейчас в два раза меньше. Например, два дилера «Тойоты» продают в месяц в разы меньше, чем когда-то реализовал один автоцентр. И так практически по всем маркам, — говорит президент Ассоциации челябинских автомобильных дилеров Александр Рулевский. — Излишки инфраструктуры давят на экономику дилерских компаний, снижают рентабельность бизнеса. Остаётся два варианта развития событий — терпеливо ждать, когда вновь будет бум продаж, или избавляться от лишних активов.

По словам автоэксперта, российский авторынок достиг первичного насыщения — в среднем каждая семья имеет машину. При этом считается, что оптимальная степень автомобилизации — от 520 до 550 автомобилей на 1000 семей, проще говоря, пол-автомобиля на семью.

— Поэтому вряд ли в обозримом будущем мы выйдем на тот уровень продаж, который был, — добавляет Александр Рулевский. — Реализация излишков автомобильной инфраструктуры — правильный путь. Но проблема заключается в том, что дилерский центр с сервисным помещением, шоу-румом очень сложно трансформировать во что-то другое. Тем более что у каждого бренда свои требования — по месту расположения, логистике подъезда, архитектурной группе и оформлению здания. Просто покупкой помещения чужого бренда не всегда удастся решить вопрос: на переделку потратишь столько денег, что проще построить новый. Бренду может место не подойти. В общем, избавиться от инфраструктуры столь же тяжело и дорого, как и зайти на сам рынок. И это не проблема отдельно взятой компании, это объективная проблема авторынка.

Директор компании «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов обращает внимание на то, что здания надо продавать отдельно.

— Если техническое состояние помещений производственного корпуса — полов, ферм, покрытий, кровли — адекватное, то объект достоин рассмотрения. Проблема в том, что у него нет своей свободной территории рядом. Производственникам нужен хороший подъезд с возможностью разворота большегрузов, парковка и так далее. А вокруг все застроено, в основном автосалонами, — объясняет Станислав Ахмедзянов. — Кроме того, сейчас в городе большой выбор производственных площадей, продающихся по крайне привлекательным ценам. И очередь за ними не выстраивается. Потому что бизнес, который может их приобретать, за последние годы существенно сократился.

По административному корпусу также возможны разные решения. Например, сделать очень много офисов и сдавать покабинетно, указывает эксперт.

— Это приносило бы хоть какие-то деньги, хотя бы отбили налоги на имущество. Очень давно мы предлагали владельцам такой вариант, но они пошли свои путём, — добавляет Станислав Ахмедзянов. — Или организовать коворкинг (офисный центр, где можно арендовать рабочее место на короткое время. — Прим. ред.) с очень доступными ценами и дополнительными услугами. Но федеральные операторы в такие здания точно не пойдут, а региональные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты с гарантированной доходностью.

Само по себе месторасположение имущественного комплекса эксперты оценили высоко. Но, по их словам, это сегодня не главное.

— Локация объекта просто отличная. Относительно недалеко от центра города и в месте сосредоточения дилерских автоцентров и нескольких торговых центров. Прекрасная транспортная доступность, хорошая возможность совмещать несколько видов шопинга и прочее. То есть объект весьма ликвиден с точки зрения локации и проходимости, — отмечает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Трудно сказать, кто станет покупателем объекта и как будет его использовать. Скорее всего компания, занимающаяся реализацией какой-либо продукции. Расположение объекта вполне этому благоволит. Если не помешают внешние обстоятельства, например, в виде резко ухудшившейся внешней конъюнктуры.