Где выгодно брать кредит на загородный дом

Сделки с качественным загородным жильем лишь иногда уступают городским новостройкам по ценнику. Дом 120-150 кв. м на небольшом, до 10 соток, земельном участке в самом популярном «поясе» Подмосковья (20-60  км от МКАД) обойдется покупателю не менее чем в 5-7 млн. рублей. Редко у кого из покупателей имеется такая сумма в свободных деньгах, чаще к оплате приобретения подключаются заемные средства, в том числе – залоговые, через ипотеку. Однако банки пока весьма неохотно кредитуют покупателей загородных домов. И в поиске необходимых кредитных продуктов потенциальный заемщику приходится изрядно потрудится.

На дом или на стройку?
Чтобы не путаться в дальнейшем, давайте проясним, что есть два основных пути обзавестись домом: купить готовый или построить новый. И два типа доступных кредита для оплаты этих операций покупателем: можно взять обычный, потребительский кредит (не оформляя залог на недвижимость), а можно взять ипотечный, с передачей недвижимости в залог банку до окончания выплат.

В чем разница? В случае с покупкой готового дома, оба типа кредита применимы: и потребительский, и ипотечный. Потому что предмет залога (земля и дом) сам по себе реальный, он существует. В случае, если дом еще только собираются построить, потребительский кредит будет легко возможен, а вот ипотека – с оговорками. И скорее всего заемщику придется передать в залог банку и сам земельный участок, на котором планируется строительство и еще какой-то еще ценный объект недвижимости, жилой или коммерческой. По крайней мере до момента окончания строительства дома, когда предмет залога можно будет поменять.

Обеспечение и сроки
Наиболее ликвидным обеспечением кредита для банка, по мнению финансовых специалистов, сейчас является имеющаяся у заемщика недвижимость и коммерческие помещения (офисы, стрит-ритейл). Под данные виды залога можно претендовать на наиболее низкую процентную ставку. 

Максимальный срок кредитования на приобретение загородного дома в кредитовании под залог недвижимости составляет 15 лет с правом досрочного погашения на любом из этапов кредитования с учетом перерасчета всех процентов. Порядок предоставления займа - единоразово вся сумма или поэтапно, в зависимости от завершения предыдущих стадий.

Ставки и первичный взнос
Основная сложность кредитования покупки загородного дома в том, что для банка ликвидность загородной недвижимости как предмета залога по кредиту не очевидна – сложно понять, за сколько удастся продать залоговый объект, если заемщик не сможет расплатиться с банком. Поэтому ставки на ипотеку домов значительно выше, чем на новостройки. И разница между ставками может составить и 3, и 5 и даже 7%.
По этой же причине банк будет настаивать на увеличении первичного взноса с минимальных 10%, как при кредитовании новостроек в городе, до минимальных 20-25%.

На практике самый простой способ оплаты покупки или строительства загородного дома  – брать кредит под залог имеющегося жилья – квартиры. Но будьте готовы к кому, что ставка не будет ниже 13-15%.

Впрочем, у банков периодически появляются интересные новые программы, применимые к загородному жилью. Так, например, в июле на рынке ипотеки появилась новая услуга: «Промсвязьбанк» на эксклюзивных условиях предложил узкому кругу застройщиков ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Ставка по данной программе составляет 12,5%. Срок кредита – до 25 лет. Например, по таким условиям покупатели таунхаусов и квартир могут приобрести два загородных комплекса компании «KASKAD Недвижимость»: 2-ю очередь ЖК KASKAD Park (19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) и ЖК «Парк Апрель» (25 км от МКАД по Киевскому шоссе).

Другой пример – введенная в конце весны этого года новая кредитная программа Сбербанка для покупателей домов в Москве, Подмосковье и Липецкой области. В отличии от стандартной программы «Строительство жилого дома», действующего в банке, новая акция «Свой дом под ключ» предусматривает единовременную выдачу всей суммы кредита, более низкий первичный взнос (20% против 25%) и ставку (10,9% против 11,9%), не требует предоставление сметы, а также дополнительных залогов на период до окончания строительства дома. Poselki.ru ранее уже писали об этой программе.

Сергей Долганов, основатель ГК  «ФИН-ЦЕНТР»:

Все действующие на сегодняшний день на территории РФ банки условно можно разделить на три группы: федеральные банки (ПАО “Сбербанк” ВТБ, Альфа-банк и т.д), региональные банки (ПАО Банк Санкт-Петербург, банк “Капитал”, Абсолют Банк), прочие банки, которые открываются под определенные проекты (ПАО “АКБ “Металлинвестбанк”, Банк “Держава”, ПАО “Банк “Александровский” и др.).

К первой группе относятся все крупные банки, которые играют управленческую роль в государстве. Данные финансовые институты предлагают универсальные продукты, не ориентируясь на индивидуальные потребности и возможности заемщиков. Отбор клиентов на одобрение кредита стандартизирован.

Региональные банки схожи по принципам работы с федеральными. Как правило, такие банки предоставляют кредитные продукты не проблемным клиентам с высоким “белым” доходом, у которых хорошая кредитная история и нет сильной закредитованности в других банках.  К сожалению, далеко не все заемщики в настоящее время могут получить кредит, даже под залог недвижимости, в этих банковских институтах.

Заемщикам, которые по той или иной причине не могут подтвердить свой доход или имеют плохую кредитную историю, могут обратиться в, так называемые, проектные банки, которые открываются под определенные виды бизнесов.

Например, на кредитовании под залог недвижимости специализируются Банк “Держава”, ПАО “Банк “Александровский”, банк “Восточный”. Данные банки работают с любым типом клиентов.

Большинство заемщиков, которые хотели бы приобрести загородную недвижимость под залог имеющегося жилья, не всегда понимают в какой банк обратиться, какие требуется предоставить документы и т.д. Для того, чтобы выбрать оптимальный банк и наиболее быстро получить кредитные средства, советуем заемщикам обратиться к кредитному брокеру. При выборе кредитного брокера рекомендуем остерегаться специалистов, которые работают по предоплате. Ни один уверенный в результате кредитный брокер, не возьмет предоплату с клиента.

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: 

Получить кредит можно как на покупку загородного дома, так и на его строительство. Мы ведем постоянный мониторинг кредитных программ банков, чтобы помогать покупателям загородного жилья в наших поселках и малоэтажных комплексах привлекать недостающие средства на самых льготных условиях из возможных. Приведу для примера несколько программ кредитования загородной недвижимости из нашего мониторинга.

Сбербанк (покупка готового дома)
Сбербанк предлагает ипотеку на приобретение загородного дома по программе «Готовое жилье». Срок кредитования – до 30 лет. Максимальная сумма кредита – до 85 % от стоимости приобретаемого дома. Ставка – от 10,5 %, первоначальный взнос – от 15 %.
Если дом относится к СНТ, тогда ипотека предоставляется по программе «Загородная недвижимость». Срок кредитования – до 30 лет, а максимальная сумма кредита – 60 млн рублей. Ставка та же – от 10,5 %. Но первоначальный взнос – от 25 %.

Сбербанк (строительство загородного дома)
Кредит на строительство загородного дома выдаётся под залог земельного участка. Его стоимость должна покрывать сумму кредита с учетом процентов. Если участок оценивается банком дешевле, то банку необходимо предоставить другой залог. Сумма кредита может составить максимум 75 % от стоимости работ по проектно-сметной документации. Деньги выдаются заемщику траншами. По итогам каждого этапа работ необходимо предоставлять отчетные документы – чеки, кто бы ни строил: юридическое или физическое лицо. Кредит на внешнюю и внутреннюю отделку не предоставляется.
Срок кредитования – до 30 лет. Максимальная сумма - 75 % от стоимости работ по проектно-сметной документации. Ставка – от 11 %. Первоначальный взнос – от 25 %.

Росбанк (покупка готового дома)
Росбанк предлагает ипотеку на покупку готового дома.
Срок кредитования – до 25 лет. Ограничений по максимальной сумме кредита нет. Ставка – от 10,75 %. Первоначальный взнос – от 40 %.

Росбанк (строительство загородного дома)
Срок кредитования – до 25 лет. Кредит выдается под залог имеющейся квартиры. Максимальная сумма – до 70 % от стоимости квартиры. Ставка – от 9,25 %. Первоначальный взнос не обязателен.

Металлинвестбанк (покупка готового дома)
Срок кредитования – до 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве и Московской области - 25 млн рублей. Ставка – от 12 %. Первоначальный взнос – от 30 %.

Запсибкомбанк (строительство загородного дома)
Срок кредитования – до 20 лет. Максимальная сумма кредита – до 80 % от совокупной стоимости всех объектов недвижимости, принятых в залог. Ставка – от 12 %.
Прио-Внешторгбанк (покупка готового дома)
Срок кредитования - до 20 лет. Сумма кредита не должна превышать 100 % от оценочной стоимости объекта (определяемой специалистом банка) до 7 млн рублей и 90 % от оценочной стоимости свыше 7 млн рублей (для Москвы и Московской области). 
Ставка - от 11,5% годовых. Первоначальный взнос – от 20 %.

Прио-Внешторгбанк (строительство готового дома)
Срок кредитования - до 20 лет. Максимальная сумма - не более 70% от оценочной стоимости недвижимости, передаваемой в залог. Ставка - от 12,9 % годовых

Нокссбанк (покупка готового дома)
Срок кредитования – до 20 лет. Максимальная сумма кредита ограничивается уровнем дохода заемщика. Ставка – от 10 %.