Большинство проектов продаются и сдаются в аренду еще на стадии строительства.
На офисном рынке Москвы сохраняется дефицит качественных объектов. Согласно данным IBC Real Estate, по итогам I квартала 2025 г. доля свободных площадей составила 4,6%, что на 2,8 п.п. ниже аналогичного показателя годом ранее. При этом наиболее дефицитными остаются качественные помещения в сложившихся деловых районах, а также крупные офисные блоки. Девелоперские компании анонсируют новые проекты, направленные на удовлетворение растущего спроса. В частности, девелопер MR запустил новое направление MR Office, в рамках которого в 2025 г. он начнет строить 10 проектов общей площадью 1 млн кв. м.
Объем сделок за 2024 г. составил 1,81 млн. кв.м, что является максимальным значением за всю историю офисного рынка Москвы, по данным Nikoliers. По словам партнера NF Group Марии Зиминой, основной вклад в этот результат внесли продажи крупных строящихся проектов единым лотом для размещения штаб-квартир. К таким сделкам относятся продажа башни Moscow Towers РЖД и приобретение площадей в премиальном городском квартале SLAVA девелопера MR и ВЭБ.РФ Центробанком.
«В последние годы объем ввода офисных помещений находился на низком уровне, что привело к дефициту доступных готовых площадей как для аренды, так и для покупки», — говорит Зимина. По ее словам, в связи с этим крупные компании, особенно государственные, приобретают крупные площади для размещения своих департаментов в одном пространстве. Кроме того, в 2024 г. были зафиксированы рекордные продажи офисных помещений в нарезку (учитываются только продажи блоками) — 257 000 кв. м, что на 58% превысило результаты 2023 г.», — отмечает Зимина.
Дефицит офисов привел к росту арендных ставок. По данным IBC Real Estate, в 2024 г. они увеличились в среднем на 30%. Наиболее существенный рост наблюдался в «Москва-сити», Ленинградском деловом коридоре и Центральном районе.
Точка притяжения
В условиях нехватки качественных офисов, проекты, предлагающие современные решения, пользуются повышенным спросом, говорят консультанты. Среди наиболее востребованных современных проектов они называют такие комплексы как iCITY от MR, Geolog от Hutton Development, Stone Towers от Stone. iCITY, к примеру, состоящий из двух деловых небоскребов общей площадью 230 000 кв. м, планируется к вводу уже в 2025 г.
Башни высотой 147 и 258 м (35 и 61 этаж соответственно) соединены восьмиэтажным подиумом, где разместятся паркинг, фитнес-клуб с видовым бассейном, фуд-холл, кафе, рестораны, а также предприятия сферы услуг.
«Инфраструктура, включающая широкий выбор точек питания и сервисов, является ключевым фактором для современных арендаторов», — говорит заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. По его словам, наличие фуд-корта, химчистки и пунктов выдачи заказов — важный критерий для сотрудников.
По данным MR, на сегодняшний день реализовано более 80% офисных площадей iCITY, что свидетельствует о высокой востребованности проекта. «Более половины сделок (55%) — это инвестиционные покупки, причем инвесторы предпочитают офисы площадью около 500 кв. м», — говорит представитель компании. Он также добавляет, что в прошлом году среди компаний, приобретающих офисы для собственных нужд, наиболее активны были банки, IT-компании и торговые сети.
Пульс деловой жизни
Белорусский деловой район, подобно «Москва-сити», удерживает позиции одной из самых престижных и дорогих офисных локаций столицы. По данным IBC Real Estate, текущий объем предложения здесь составляет 367 000 кв. м, а строящиеся и планируемые площади достигают 198 000 кв. м и 149 000 кв. м соответственно. Среди расположенных там проектов — AFI2B, AFI Tower, «Белая площадь», «Белые сады», SLAVA и проч. Кроме того, MR намерен построить в этом же месте комплекс BELL, он появится в 5 минутах пешком от станции «Белорусская».
Офисная башня высотой 220 м задумана как пространство для амбициозного бизнеса, уверяют в компании. Там также отмечают, что особое внимание в проекте уделено эффективности и безопасности: предусмотрен доступ по Face ID, цифровые лифты и цифровой ресепшн.
«Деловой район Белорусская исторически является востребованным районом для арендаторов и покупателей», — говорит Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. По ее словам, за счет покупки Центральным банком площадей в SLAVA там идет активное формирование финансового кластера. Ставки аренды в этом районе остаются высокими, уступая лишь «Москве-сити». По подсчетам IBC Real Estate, по итогам трех кварталов 2024 г. этот показатель составил 40 000 руб. за 1 кв. м. в год. Для сравнения, в целом по Москве он находился на уровне 24 600 руб. за «квадрат» для всех классов и 27 600 руб. для объектов класса А.
За ТТК
Однако, несмотря на устойчивый спрос в традиционных деловых кластерах, на рынке наблюдается выраженная тенденция к децентрализации. Согласно данным консалтинговой компании Nikoliers, с 2022 по 2024 г. за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) и Ленинградского делового коридора было введено в эксплуатацию 633 000 кв. м офисных площадей. Примечательно, что 38% из них были реализованы еще до момента ввода в эксплуатацию. На сегодняшний день уровень вакансии в таких объектах составляет всего 17%.
Этот тренд обусловлен не только ограничениями на строительство и дефицитом свободных площадок в центре Москвы. По словам консультантов, одним из ключевых драйверов развития офисных проектов за пределами центра стала модернизация транспортной инфраструктуры города. Бизнес все активнее осваивает перспективные районы, до которых становится проще добраться.
Одним из самых первых и удачных проектов за пределами ТТК консультанты считают комплекс Comcity на Киевском шоссе в новой Москве. Именно там расположен основной офис компании Ростелеком. Недалеко от него находятся такие бизнес-центры, как «Сколково парк», «Стратос», «Орбион». А в поселке Коммунарка запланирован аналог делового квартала «Москвы-сити». Бизнес-недвижимость появится и на территориях за ТТК. Ярким примером здесь может служить современный офис класса B+ на улице Рябиновой на западе Москвы. На первых этажах проекта LINK от MR появятся кафе, рестораны, фитнес-центр и магазины. На эксплуатируемой кровле запланированы зоны отдыха и ресторан. Рядом — ключевые транспортные магистрали, например МКАД, Мичуринский проспект и Можайское шоссе. До станций метро «Кунцевская», «Давыдково» и «Озёрная» можно добраться всего за 5-8 минут.
Архитектурный облик многофункционального кластера, состоящего из двух корпусов, выполнен в стиле органической архитектуры, говорят в MR. По задумке создателей, форма зданий должна «излучать энергию» и восприниматься как динамичная композиция, органично интегрированная в ритм современного города.
По словам Зиминой, новые формирующиеся деловые зоны практически полностью сосредоточены за пределами ТТК. Ключевым фактором успеха для офисных проектов там является наличие станций метро, транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) или транспортных хабов в пешеходной доступности, а также расположение вблизи формирующихся деловых кластеров. Среди таких перспективных кластеров она выделяет Ходынское поле, Калужскую, Южный и Северный речной порт, ЗИЛ и другие.
Работать и жить
Современные жилые районы все больше отходят от концепции «спальных», предлагая своим жителям сбалансированную среду для жизни, говорят консультанты. Это означает, что люди получают комфортные условия не только для проживания и обучения, но и для работы и ведения бизнеса. Так, девелопер Forma намерен построить в рамках жилого квартала «Западный порт» бизнес-центр Porta. Офисы запланированы и в жилых кварталах компании Stone. Еще один яркий пример — JOIS от MR.
Этот офис А-класса, продолжение одноименного жилого комплекса, расположенного в районе Хорошёво-Мнёвники, всего в 7 минутах от делового центра «Москва-сити».
Он включает в себя как жилые башни, так и офисные здания. Ландшафтный парк, разработанный международным бюро S&P, как утверждают в MR, предлагает разнообразные возможности для работы и отдыха на свежем воздухе: кафе с летними верандами, амфитеатры, тенистые аллеи и тихие зоны отдыха.
MR также намерена реализовать еще один крупный многофункциональный комплекс MIND рядом с м. «Динамо» и Петровским парком. Премиальное офисное здание общей площадью более 25 000 кв. м спроектировано архитектурным бюро ADM. Соседство с одноименным жилым комплексом обеспечивает развитую инфраструктуру в пешей доступности, а близость к метро и Ленинградскому проспекту подчёркивает выгодное расположение, говорят в MR.
© 2025 ООО "Мегасофт"
