От мегаофисов к «мелкой нарезке» с домашней атмосферой. Куда движется рынок бизнес-центров столицы РТ?
На рынке офисной недвижимости Казани дефицит качественных площадей: А-класс забит под 100%, В+ — под 90%, В — на 80–85%. Айтишники теснят банкиров и сырьевиков, крупные компании переводят в Казань бэк-офисы из Москвы. Сами бизнес-центры сокращают «посадочные места» в пользу кухонь и зон отдыха. «БИЗНЕС Online» совместно с экспертами разобрался, что было, что есть и что будет с офисными центрами Казани.
Бум строительства офисных центров начала «нулевых» уже позади. Теперь ежегодно строятся или реконструируются считанные единицы таких объектов. В прошлом году вступила в строй новая очередь БЦ «Парк Победы» Фото: Василий Иванов
казань готова «проглотить» еще 10-12 тыс. «квадратов» офисов класса А
130 бизнес-центров общей площадью 676 тыс. кв. м работают сейчас в Казани. Из них Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД) в Казани сертифицировано 12 (напомним, что сертификация проводится добровольно). Бум строительства офисных центров начала «нулевых» уже позади. Теперь ежегодно строятся или реконструируются считанные единицы таких объектов, отмечают эксперты.
Например, в прошлом году вступили в строй новая очередь БЦ «Парк Победы», БЦ «Парус» на проспекте Ямашева и небольшой офисный центр Art на ул. Ершова. В 2019 году сдается бизнес-центр на ул. Спартаковская (Urban business center — проект международной компании Sawatzky property management, управляющей 60 объектами премиальной недвижимости в Москве), а также офисный центр «Кремлевская Плаза» на ул. Московская нижнекамской компании «Даймонд» ресторатора Алмаза Хуснуллина .
По оценкам управляющей БЦ Urban Анны Ложкиной , Казань легко сможет «проглотить» еще 10-12 тыс. кв. м качественных площадей. «За последние 10 лет, в отличие от столицы и других активно развивающихся регионов, у нас не было большого объема ввода новых качественных объектов, — говорит Ложкина. — В то же время это позволило девелоперам в кризисный период поддерживать высокий уровень загрузки объектов и даже увеличивать на уровень инфляции арендные ставки».
В наш обзор вошли офисные центры площадью свыше 2 тыс. кв. метров, удовлетворяющие критериям РГУД для классов А, В+ или В. В эти критерии входят общее состояние объекта, качество и материалы отделки, количество лифтов и их грузоподъемность, наличие систем кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, систем безопасности, современных инженерных сетей и выполнение норматива по количеству парковочных мест. Отметим, что РГУД присваивает классность объектам свыше 3 тыс. кв. м, и за отсутствие сертификата, в общем, ничего владельцу не будет.
Небольшой офисный центр Art на ул. Ершова Фото: Василий Иванов
«Участники рынка при подборе площадей в первую очередь обращают внимание на реальное соответствие заявленным параметрам — классу электроснабжения, кратности воздухообмена, обеспеченности парковочными местами и так далее, — пояснил гендиректор „А Девелопмент“ Мурат Ахмеров . — Разве что крупные международные компании могут запросить сертификат соответствия классности. Небольшие российские компании как правило не интересуются его наличием».
Важность классности для федеральных и международных арендаторов отмечает полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова . «Мы показываем объекты в Казани и зачастую сталкиваемся с непониманием: разве этот объект соответствует классу А? Тогда мы вынуждены пояснять, что это лучшее, что сейчас есть на рынке. Хотя до объектов класса А федерального уровня можем не дотягивать, например, по критерию фальш-пола», — говорит Стрюкова.
Офисный центр «Кремлевская Плаза» на ул. Московская нижнекамской компании «Даймонд» ресторатора Алмаза Хуснуллина Фото: Василий Иванов
Эксперты издания предложили не рассматривать объекты класса С. На рынке, в объявлениях многие БЦ этого класса обычно позиционируют себя как В, хотя по факту морально устарели и относятся скорее к классу С. Не вошли в рейтинг и исторические особняки: они, как и лофты, не классифицируются в качестве офисных центров. Также мы не рассматривали бизнес-центры, которые управляются двумя и более собственниками самостоятельно. А также штаб-квартиры крупных компаний (ТАИФ, «Транснефть» и проч.) — эти помещения на рынке не предлагаются. За рамками рейтинга оказался казанский IT-парк, который имеет все предпосылки для А-класса, но это все же специализированное учреждение, куда могут попасть только компании с IT-профилем.
Офисными помещениями в Казани за последние пять лет стали чаще интересоваться IT-компании, колл-центры, дата-центры, центры обслуживания населения, компании медицинского кластера Фото: pixabay.com
СПРОС НА «МЕЛКУЮ НАРЕЗКУ», нашествие москвичей и ЗАКАТ БАНКИРОВ
Офисными помещениями в Казани за последние пять лет стали чаще интересоваться IT-компании, колл-центры, дата-центры, центры обслуживания населения, компании медицинского кластера. Общий тренд рынка — нашествие москвичей: крупные российские компании переводят свои бэк-офисы в Казань, потому что здесь дешевле аренда, при этом хватает квалифицированного «офисного планктона». Для сравнения, в начале 2000-х арендаторами казанских БЦ чаще всего являлись сырьевые компании, банки и финансовые структуры. Оно и понятно: по банкам в последние годы глава ЦБ Эльвира Набиуллина нанесла неслабый удар.
Основной спрос на офисы формирует малый и средний бизнес, у которого есть потребность в площадях «мелкой нарезки». У малого бизнеса большой спрос на помещения в 15-20 кв. м, на втором месте помещения площадью от 20 до 50 кв. м, на третьем — от 50 до 100 кв. м. Потребность в помещениях свыше 100 кв. м уже у среднего бизнеса, крупный интересуется площадями от 1 тыс. кв. метров. Рынок подстроился под такой спрос, поэтому сегодня даже в классе А есть возможность снять помещения в пределах 40 кв. метров. Яркий тому пример — бизнес-центр Alliance в «Корстоне».
По данным исследования офисного рынка в городах-миллионниках РФ компании CBRE, офисные помещения площадью до 100 кв. м составляют 67% в структуре предложения, а вот площади более 5 тыс. кв. метров по состоянию на 2018 год можно было арендовать только в Воронеже и Екатеринбурге.
Новичок — строящийся БЦ Urban: пока он не сертифицирован РГУД, но заявленные характеристики уже позволяют экспертам отнести его к классу А Фото: Василий Иванов
В Казани класс А забит буквально под завязку: его наполняемость сегодня — 95-100%. Чуть легче дышится в классе В+, где свободно не более 10% площадей. Заполняемость класса В — 80-85%, а вот офисы С-класса в зависимости от объекта заняты лишь на 45-80%. При этом в А-классе цена аренды включает, как правило, НДС и клининг, а вот в других офисах за это приходится платить отдельно. «В Казани явный дефицит площадей класса А», — говорит Ахмеров. Многолетние флагманы этого класса — «Сувар Плаза», «Корстон», «Татария» и «Булак». А новичок — строящийся БЦ Urban : пока он не сертифицирован РГУД, но заявленные характеристики уже позволяют экспертам отнести его к этому классу.
Миграции арендаторов в офисы более высокого класса связаны также с тем, что «офисному планктону» хочется комфорта. «Люди устали от линолеума на полу и потолка „Армстронг“, сейчас все стараются делать какие-то дизайнерские вещи. Люди хотят за адекватный ценник что-то интересное: дизайн, общественные места, комнаты приема пищи, переговорные, конференц-залы», — говорит Ахмеров о предпочтениях арендаторов. По словам управляющего Urban business center Анны Ложкиной, помимо «мелконарезанных» площадей сегодня также наблюдается стабильно устойчивый спрос на помещения свободной планировки, где арендатор самостоятельно может реализовать все свои планировочные и функциональные решения. Также компании проявляют повышенный интерес к офисным пространствам с террасами.
В целом снижение уровня вакансии в классах А и В+ при общей стагнации рынка лишь подтверждает спрос на качественные офисные помещения. Хотя вообще ситуация, когда офисы нужны, а их нет, для других российских городов-миллионников скорее исключение. «В Казани арендаторы вынуждены переезжать во встроенно-пристроенные к жилым домам помещениях, отдельно стоящие особняки», — говорит Стрюкова. В CBRE фиксируют снижение доли вакантных площадей помимо Казани только в Воронеже и Волгограде.
Стабильный спрос на «мелкую нарезку» на рынке коммерческой недвижимости существует не первый год, что отразилось в появлении новых проектов коворкингов Фото: pixabay.com
уютные гнездышки для СТАРТАПЕРОВ И ФРИЛАНСЕРОВ потеснят мегаофисы
Стабильный спрос на «мелкую нарезку» на рынке коммерческой недвижимости существует не первый год, что отразилось в появлении новых проектов коворкингов. По мнению участников рынка, эти пространств больше похожи на некий fun, со своей прикольной атмосферой для фрилансеров и стартаперов. Тем не менее, эти «несерьезные» офисы завоевывают все большую часть рынка. Подстраиваются под этот спрос и крупные БЦ Казани.
В РГУД придерживается мнения, что в ближайшие 10 лет доля коворкингов в структуре арендных офисов достигнет 30%. «Вижу много предпосылок для этого и инфраструктурного, и кадрового характера, — говорит Стрюкова. — Коворкинги — это те же офисы, только с другой организацией пространства. На месте девелоперов, проектирующих свои новые бизнес-центры, я бы уже сейчас задумалась о внесении в техзадание требований по организации пространства для коворкингов. Это устойчивый тренд. Да и владельцам существующих объектов есть смысл думать о реконструкции части помещений под нефиксированные рабочие места».
В Казани на сегодня представлено 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. кв. метров. За 2018 год было открыто два коворкинга: «Телеграф Space» (400 кв. м) на ул. Пушкина и «Эковоркинг» (500 кв. м) в «Парусе» на пр. Ямашева (на фото) Фото: Василий Иванов
В Казани на сегодня представлено 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. кв. метров. Рост объема предложения данных форматов, по словам экспертов, достаточно высокий. За 2018 год было открыто два коворкинга: «Телеграф Space» (400 кв. м) на ул. Пушкина и «Эковоркинг» (500 кв. м) в «Парусе» на пр. Ямашева. А в июне 2019 года состоялось открытие Smart Space в БЦ «Сфера» на ул. Гаврилова (700 кв. м), на 2020 год заявил о своем выходе на рынок Казани Workki. Средние ставки в казанских коворкингах: 417 рублей в день, 6,4 тыс. рублей в месяц.
«Мы рассматриваем коворкинги скорее как дополнение к классическим офисным объектам, — говорит директор по развитию UD-Group Мугад Салихов . — Например, наше рабочее пространство Smart Space в бизнес-центре „Сфера“ расширило комплекс услуг. Появились переговорные комнаты, оборудованный конференц-зал, новые рабочие места. Естественно, это помогло увеличить количество арендаторов бизнес-центра».
Управляющий Urban business center считает, что, с одной стороны, у коворкингов масса достоинств: возможность краткосрочной аренды, эффективное использование рабочего пространства, отсутствие необходимости для арендатора вкладываться в ремонт помещения, закупку мебели и оборудования, присутствие большого количества специалистов из разных сфер деятельности, что позволяет завести новые деловые контакты. А из отрицательных факторов формата — малый опыт и набор компетенций специфической работы на рынке у ряда компаний, отсутствие тишины и приватности, отсутствие конфиденциальности и негативный эффект для делового имиджа арендаторов. Также возможные риски увеличения расходов из-за структуры договоров аренды, считает Анна Ложкина.
В РГУД отмечают ежегодный рост арендных ставок. Причина тому не только индексация с учетом инфляции цены аренды, но и дефицит качественных офисов Фото: pixabay.com
цена аренды офисов в Казани за год выросла на 12% — это один из самых высоких темпов в россии
В среднем по Казани квадратный метр класса А сдают от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей в месяц и выше, В+ по цене от 800 до 1100 рублей, В-класс оценивается в 600-800 рублей, С-класс стартует от 300 рублей за кв. метр в месяц.
В РГУД отмечают ежегодный рост арендных ставок. Причина тому не только индексация с учетом инфляции цены аренды, но и дефицит качественных офисов. Аналогичного мнения придерживается и Салихов: снижение количества качественных свободных офисов также влияет на рост арендных ставок.
«Ставки аренды в Казани показывают рост второй год подряд и находятся на одном из самых высоких мест среди городов-миллионников за исключением Питера и Москвы», — говорит заместитель директора отдела услуг корпоративным клиентам CBRE Иван Козис . По данным CBRE за минувший год средневзвешенная ставка аренды офисов в Казани выросла на 12%. А вот в Екатеринбурге, Самаре, Уфе и Омске она снизилась.
На рынке продолжаются переформатирования и локальные реконструкции. Яркий тому пример — учебный центр «Бэхетле» на ул. Спартаковская, выкупленный фирмой «Палата». Теперь там два крупных арендатора Фото: Василий Иванов
Тем временим на рынке продолжаются переформатирования и локальные реконструкции. Яркий тому пример — учебный центр «Бэхетле» на ул. Спартаковская, выкупленный фирмой «Палата», принадлежащей гендиректору «Татспиртпрома» Иреку Миннахметову . Теперь там два крупных арендатора, один из которых — казанский филиал ФАУ «Главгосэкспертиза России». На офисный рынок выходят новые помещения бывшей фабрики «Спартак» и другие объекты, ранее входившие в структуры, связанные с «Татфондбанком» Роберта Мусина . Похожая ситуация с бывшим главным офисом «Спурт банка», который выкупил «Связьинвестнефтехим» под IT-школу «Сбербанка».
«И пусть это не классический БЦ, все это позволяет говорить о расширении, укреплении делового квартала в пределах улиц Салимжанова — Туфана Минуллина — Спартаковская», — считает Ахмеров. К уже имеющейся там «барахолке» в виде «Алтына», БЦ «Сакура», «Каравану», «Benczedi», «Сувар Плазе» добавляются помещения «Спартака» и новейший БЦ Urban.
Тот же «Алтын», «Караван» — бывшие здания все того же «Спартака». А находящийся рядом с ними БЦ «Сакура» считается одним из первых современных бизнес-центров Казани, куда «садились» многие иностранные компании. Но объект растерял свою былую популярность, поэтому сейчас это уже В-класс.
Крупнейшим владельцем офисных помещений в Казани эксперты по-прежнему называют группу ASG миллиардера Алексея Семина . Но в то же время отмечают, что подавляющее большинство офисных объектов ASG по факту относятся к классу С, так как морально устарели и требуют реновации. «Большинство помещений требуют косметического ремонта, вложений, а клиенты ищут готовый продукт, куда можно заехать и работать», — полагает один из участников рынка.
«Арендаторам важно, чтобы у сотрудников было все необходимое для жизни 24 часа в сутки: общение, развлечения, образование, рекреация, отдых и сон» Фото: pixabay.com
аппартаменты вместо офисов, СПОР О ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИИ и спрос на домашнюю атмосферу
Эксперты полагают, что морально устаревшие офисные центры Казани в перспективе пойдут по пути торговых центров города, уже проходящих реконструкцию. Либо в перспективе 5-10 лет перепрофилируются в апартаменты. Об этом говорит еще одна тенденция последних лет — выбор арендаторами БЦ за пределами делового центра столицы РТ или рядом с ним, в первую очередь из-за сложностей с парковкой.
«Как жилье такие помещения будут иметь большую стоимость, чем офисные площади, — считает Ахмеров. — В пользу апартаментов говорит и то, что спрос на жилье в городе выше, чем на коммерческую недвижимость».
Продолжается и тренд на децентрализацию. Например, неплохие офисные центры уже есть за пределами Вахитовского района (БЦ «Азинский», «Франт», «Ибрагимовский», «Сфера», «Технополис» и другие). «В каждом районе должен быть современный бизнес-центр, потому что не всем удобно ездить в центр, — считает Ахмеров. — В Москве уже давно распространены бизнес-центры класса А за МКАДом, так что в ближайшие годы Казань также пойдет по этому пути, ведь городу так или иначе нужны качественно новые офисные помещения — спрос на них есть».
Неплохие офисные центры уже есть за пределами Вахитовского района (БЦ «Азинский», «Франт», «Ибрагимовский», «Сфера» (на фото), «Технополис» и другие Фото: Василий Иванов
В Sawatzky с этим не согласны. «Исторически так сложилось, что деловая активность в Казани сконцентрирована в центре города, — говорит Ложкина. — И многих собственников премиальных бизнес-центров располагаться в центре обязывает статус». Недаром весь класс А сейчас сосредоточен в Вахитовском районе Казани.
По наблюдениям аналитиков UD-Group, одной из основных тенденций рынка является снижение офисной площади в пересчете на одного сотрудника. «Устойчивая тенденция на то, что многие функции передаются на аутсорсинг. Все чаще приходится сталкиваться с арендой офисов под временную, проектную работу с переводом части сотрудников на свободный офис», — говорит Салихов. Аналогичную тенденцию уменьшения доли рабочего пространства (непосредственно рабочих столов и кабинетов) видят и в Sawatzky, причем с одновременным ростом доли общественных зон, мест для командной работы, зон отдыха и неформального общения. «Основной тренд можно описать как переход от обычного офиса к офису „как дома“, — говорит Ложкина. — Арендаторам важно, чтобы у сотрудников было все необходимое для жизни 24 часа в сутки: общение, развлечения, образование, рекреация, отдых и сон».
И еще один тренд — цифровизация. Рабочие столы уже имеют возможность «распознавать» сотрудника. Достаточно лишь положить мобильный телефон в зону зарядки, и порядок — твой компьютер готов приветствовать тебя. Комнаты переговоров «резервируются» при помощи мобильных приложений, что очень удобно для компаний с большим количеством сотрудников. Ну и, наконец, «зеленое» строительство, позволяющее экономить на эксплуатации — главный мировой тренд последних лет в сфере офисной недвижимости.
© 2019 ООО "Мегасофт"
