Почем пускают на постой бизнес в Набережных Челнах Алексей Миронов, Мунир Гайнуллов, Алексей Семин и другие
Количество предложений о продаже и сдаче в аренду офисной недвижимости растет, а доходность по ней падает. Перенасыщение рынка эксперты объясняют продолжающимся спадом в экономике, а также тем, что в свое время в автограде было введено в эксплуатацию слишком много офисов. Платежеспособным же спросом сегодня по большей части пользуются помещения на 20–50 «квадратов».
ОФИСЫ НА ПРОДАЖУ
На рынке офисной недвижимости в Набережных Челнах большой разбор цен: есть объекты за 250 рублей за «квадрат», а есть за 1,5 тысячи. Рынок многообразен, и предложений более чем достаточно. По словам представителей компаний, работающих в этом сегменте, в связи со спадом экономики в последнее время пользуются особым спросом небольшие по площади офисы. «БИЗНЕС Online» изучил актуальные предложения по продаже и аренде офисной недвижимости.
За 24,5 млн рублей выставлен на продажу пятиэтажный бизнес-центр «Идея» общей площадью 2 009 кв. метров. Расположен объект на улице Рубаненко в первом комплексе. Продавец утверждает, что в здании работают 18 действующих арендаторов, а заполняемость объекта составляет 100%. К достоинствам же «готового бизнеса» относит выгодную локацию — в деловом центре города, а также наличие собственной автомобильной парковки со шлагбаумом.
Практически за такую же сумму — 25 млн рублей — выставлено на продажу четырехэтажное административное здание общей площадью почти 3 100 кв. м, расположенное на выезде из города, на проспекте Казанский, 36. Владельцами здания считаются родственники Раиса Беляева, работавшего в годы строительства КАМАЗа первым секретарем горкома КПСС.
В здании в настоящий момент работают 6 арендаторов, в том числе магазины запасных частей, хостел, а также производственные и торговые компании. Указывается, что к зданию примыкают производственные помещения с высотой потолков 3,9 м, поэтому имеется возможность организации производственно-складской и офисной части в одной локации. Собственник обещает также, что в ближайшее время здание будет подключено к системе газоснабжения и запущена собственная котельная. Перед зданием и во дворе имеется вместительная парковка. Возможные варианты использования — офис/представительство компании, кол-центр, медицинский центр, гостиница/отель/хостел, развлекательный центр, общежитие, оздоровительный комплекс (сауна, баня) или образовательный центр.
Два офисных помещения в доме 11/14а на проспекте Мира, 33а, где ранее располагался офис компании «Еврогрупп» Алексея Миронова, также выставлены на продажу. За офис площадью 168 кв. м собственник просит 13 млн рублей, а второй, 500-метровый, хозяин помещения оценивает уже в 34,4 млн рублей.
Офис меньшей площади расположен на третьем этаже здания, имеет отдельную входную группу, 7 просторных комнат, ресепшен, широкий коридор, столовую и санузел. В здании, к которому ведут удобные подъездные пути, как указано в объявлении, установлено видеонаблюдение, сигнализация, кондиционер, система пожаротушения. А рядом с офисом имеется парковка. Продавец считает, что помещения оптимально подходят для размещения здесь парикмахерской, маникюрного или косметологического кабинета, учебного центра или магазина. Доступ к офису осуществляется круглосуточно.
Второй офис расположен на четвертом этаже. Цена квадратного метра — 70 тыс. рублей. Он полностью меблирован и оснащен всеми необходимыми коммуникациями. Отмечается, что на первом этаже здания расположены сеть магазинов «Бархатный стол», магазин фиксированной цены Fix Price, Промсвязьбанк, салон красоты Cosmo, офисы разных компаний, а рядом с офисным центром — кафе, рестораны, аптеки, турагентства, банки, салоны одежды, химчистка, стоматологическая клиника, кухонная студия, салон мебели и др.
Офисы общей площадью 325 кв. м, расположенные в здании бывшего банка «Камский горизонт» на Московском проспекте, 120, собственник оценил в 11 млн рублей. На продажу, судя по объявлению, выставлен полностью второй этаж четырехэтажного административного здания. Указывается, что помещение идеально подходит для размещения офисов или учебных классов. Кабинеты отремонтированы, готовы к эксплуатации, коммуникации для телефонии и интернета проложены. Имеется парковка для автомобилей, рядом есть остановки общественного транспорта.
Офисное помещение банка «Девон-Кредит», влившегося недавно в банк «Зенит», также выставлено на продажу. Здание офиса банка располагается в здании банка «Камский» на улице Гидростроителей, 21. Общая площадь офиса — 318 кв. метров. Цена — 7 млн рублей.
Пожалуй, самая дорогая офисная недвижимость, выставленная на продажу в Челнах, находится в ТЦ Sunrise City. К примеру, офис площадью 334 кв. м, расположенный на четвертом этаже блока 2 одноименного жилого комплекса, выставлен на продажу за 38,4 млн рублей. Таким образом, 1 кв. м офисной недвижимости застройщик оценивает в 138 тыс. рублей.
Аналогичные помещения здесь же, но уже чуть большей площади — 433 «квадрата» — на четвертом этаже продаются дешевле: 123,6 тыс. рублей за 1 кв. метр. В ЖК «Цезарь», расположенном через дорогу, который пару месяцев назад ввела в эксплуатацию ГК «Профит», продается офис площадью 180 кв. метров. Цена за «квадрат» — 110 тыс. рублей. Объект продается в черновой отделке, а сами помещения — сквозные. Автор объявления отмечает, что рядом имеется развитая инфраструктура, у территории большая проходимость и есть места для проведения досуга — ледовый дворец и парк.
Компания «Домкор» Мунира Гайнуллова на фоне обилия предложений до конца февраля объявила акцию: она продает офисы, расположенные на первых этажах своих домов, в рассрочку. При покупке офисов в домах 20/02, 20/06 в Замелекесье, а также в домах 63/08, 63/09, 63/10, и 60/09 в Новом городе компания предлагает внести первоначальный взнос 50% от стоимости, а оставшуюся сумму поделить на 60 месяцев под 10% годовых. При этом для предприятий Торгово-промышленной палаты, а также участников программы лояльности и субподрядчиков компании до конца февраля предоставляется скидка в размере 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м при условии 100-процентной оплаты.
ОФИСЫ В АРЕНДУ
Пожалуй, самый крупный из сдаваемых в аренду объектов расположен сегодня в здании «КамаТрансСервиса» Альберта и Рушада Мустафиных. Компания сдает весь второй этаж в здании, где квартирует одна из крупнейших в Закамье транспортных компаний. Общая площадь сдаваемых территорий составляется 2 тыс. кв. метров. Площадь самого маленького помещения — 29 кв. метров.
Сама стоимость аренды весьма привлекательна — от 264 рублей за 1 кв. м плюс коммунальные платежи. При этом отмечается, что все помещения оснащены кондиционерами и отремонтированы, а на первом этаже здания имеются здравпункт, столовая, кафе и банкоматы. Кроме этого, указывается, что отдельно на объекте оборудована серверная, а также имеются специальные помещения для размещения архива.
Индустриальный парк «Челны», расположенный на Мензелинском тракте, 96, за 350 рублей в месяц за 1 кв. м сдает офисы площадью 103; 43 и 50 кв. метров. Они сдаются в чистовой отделке. На полу керамогранит, освещение — светодиодные светильники, стены — стеклянные матовые перегородки. Гарантируются круглосуточная охрана и места на гостевой парковке.
Офисные помещения в здании офисного центра «Сити Лайн» на проспекте Мира, 24ж, принадлежащие структурам Миронова, сдаются уже за 430 рублей за 1 кв. м в месяц. Правда, здесь, в отличие от других предложений, коммунальные и эксплуатационные платежи уже включены в арендную ставку. Но арендодатель при этом требует внесение залога в размере 25 тыс. рублей. К преимуществам офиса относят расположение на первой линии центрального проспекта города, удобные подъездные пути, охрану, клининг и чистовую отделку. В отделке пола использован керамогранит, стены выполнены из панелей цвета венге, имеются сэндвич-панели, кондиционер в офисе. Отмечается, что количество машин, проезжающих ежедневно по прилегающим к комплексу проспектам, достигает 4 тыс. в час, а количество пешеходов составляет около 700 человек в час.
В здании «Челныгорстроя», принадлежащего УК ASG Алексея Семина, на первом этаже имеется свободный офис площадью 150 кв. метров. Стоимость месячной аренды — 60 тыс. рублей. К достоинствам объекта собственник относит тот факт, что имеется отдельный вход, а также общую выгодную локацию объекта. «Первая линия центральной городской улицы — Набережночелнинского проспекта. Расположен между двумя районами в географическом центре города. Удобные подъездные пути, развитая транспортная инфраструктура. Окружение: деловая инфраструктура, жилые, офисные, производственные и торговые объекты. Частная жилая застройка. Трафик: интенсивный автомобильный и пешеходный».
Указывается, что в помещении выполнен хороший ремонт. Высота потолков — 3 метра. Помещение можно снять как с мебелью, так и без. Кроме этого, имеется возможность установки неограниченного количества телефонных номеров. Арендатору будут доступны также высокоскоростной интернет и охранно-пожарная сигнализация. По мнению арендодателя, место идеально для размещения клиники, учебного центра, филиала компании, банка или пункта выдачи интернет-магазина. Указывается также, что есть возможность расширения занимаемого помещения.
В бизнес-центре «2.18» стоимость свободных офисов стартует с отметки 950 рублей за 1 кв. метр. В аренду здесь предлагаются офисы самой разной площадью — 21, 30, 90, 140 «квадратов». К примеру, связка из трех соединенных между собой кабинетов общей площадью почти 51 кв. м обойдется арендатору в 48,5 тыс. рублей. Правда, при этом придется внести залоговый депозит в размере 96 тыс. рублей. Офис, как объясняется в объявлении, готов к заезду, сдается в чистовой отделке.
Арендодатель гарантирует качественную связь от ведущих провайдеров, кондиционирование, регулируемое отопление, интегрированные системы пожарной безопасности, а также услуги рецепции по приему корреспонденции и встрече посетителей. Кроме этого, обеспечивается круглосуточный доступ для резидентов и круглосуточная физическая охрана.
Занимается «2.18» и почасовой сдачей офисов в аренду. Так, к примеру, час аренды комнаты для переговоров, собраний, тренингов или презентаций на 10–12 человек обойдется в сумму от 400 до 600 рублей.
К услугам посетителей — стол переговоров, стулья, магнитно-маркерный флипчарт, гардероб, большой телевизор и кулер. Есть возможность организовывать кофе-брейки.
«СЕЙЧАС НАСТУПИЛ РЫНОК АРЕНДАТОРА»
«БИЗНЕС Online» предложил экспертам оценить текущее состояние и тенденции на рынке офисной недвижимости.
Ильшат Хамитов — директор агентства регионального развития:
— Рынок офисной недвижимости в настоящее время испытывает небольшой подъем. В городе на самом деле мало нормальных офисов и спрос на них увеличивается. Но растет он в первую очередь на маленькие офисы, площадью до 50 квадратных метров. Арендаторы не готовы переплачивать даже при ограниченном выборе. Они предпочитают более-менее подходящий офис с адекватной ценой, благо выбор сейчас большой. Главные выставляемые условия — это наличие в офисе окон, интернета, парковки в шаговой доступности и чистовой отделки. Желательно также, чтобы бытовые услуги — регулярная уборка помещения — тоже решались бы арендодателем, пусть и за отдельную плату.
Популярностью пользуются офисы в центре города, чтобы рядом были кафе, банки, магазины и остановки общественного транспорта. В Челнах сегодня есть офисы и за 300 рублей за квадратный метр, и за 1500 рублей за «квадрат». Но наиболее ликвидные офисы, как правило, уходят за 400–500 рублей за квадратный метр. Самые дорогие расположены чаще всего в здании, близком к какой-то элитной, премиальной жилой недвижимости, или рядом с недешевым рестораном. В таком офисе обязательно используется хорошие система кондиционирования и отделка. И такие офисы, как правило, арендуют какие-то федеральные компании.
Но сейчас уже наступила эпоха арендаторов. Если раньше была эра арендодателей и к ним выстраивалась очередь из арендаторов, то сейчас ситуация прямо противоположная. Листа ожидания у арендодателей уже давно нет. Если раньше на этапе застройки собственник помещения мог набрать арендаторов и с введением здания в эксплуатацию всех их запустить, то сейчас такого нет. Сегодня арендатор находится в свободном поиске, у него есть выбор, он смотрит, приценивается, торгуется, ставит свои условия. Арендодатель сейчас в такой достаточно конкурентной среде находится.
Раньше арендодатель не заморачивался особо со своим активами. У него было место, и он говорил арендатору: «Вот помещение, бери, какое есть, доделывай и переделывай под свои нужды его сам». И арендатору приходилось самому ставить перегородки, вешать кондиционеры и делать ремонт. То есть ему нужно было подстраиваться под ситуацию. Сейчас такого нет. Сегодня арендатор сразу ставит арендодателю условия: мне надо это, это и это. Если вы мне сделаете, я тогда зайду. Тренд такой — арендаторов на большие помещения становится все меньше и они переходят в разряд претендентов на маленькие площади. Из-за этого спрос на небольшие помещения немного вырос, а на большие — резко упал. Поэтому сейчас если собственник владеет каким-то крупным объектом, то его нужно разделить на несколько маленьких, и тогда сдача в аренду произойдет значительно быстрее.
Денис Нитенко — директор ООО «Деловой центр Форт-Диалог»:
— В свое время в Челнах было построено очень много офисной недвижимости, поэтому сейчас, я считаю, наступил рынок арендатора. Более того, офисы продолжат строить, практически во всех новостройках Челнов так или иначе, на первых этажах здания, появляется недвижимость — либо торговая, либо офисная. Рынок сейчас переполнен площадями, соответственно, и сдавать их в аренду стало тяжелее, чем раньше. Этим же объясняется и огромное количество предложений.
Можно отметить также, что сейчас очень низкие арендные ставки. Если сопоставить стоимость аренды с ценой приобретения недвижимости, то окупаемость наступит не ранее чем через 20 лет. Доходность сдачи в аренду офисной недвижимости сегодня составляет порядка 4–5 процентов годовых. Такие деньги и даже больше можно без рисков заработать на рынке облигаций федерального займа. Таким образом, легко сделать вывод, что в настоящий момент инвестиции в офисную недвижимость, если стоит задача в последующем сдавать ее в аренду, невыгодны.
Самые ходовые офисы сегодня — это небольшие помещения, площадью 20–30 квадратных метров. Экономика в стране не развивается, стагнирует, поэтому сейчас бизнес предпочитает «широко» не садиться, все стараются ужиматься в размерах своих офисов. И в этом смысле маленькие офисы, с точки зрения экономии затрат, более выгодны. Сейчас всех интересует в первую очередь низкая цена, раньше было немного по-другому.
© 2020 ООО "Мегасофт"
