Как высокие ставки по ипотеке повлияют на траекторию цен на жилье?

В столичных регионах России начали действовать новые правила по льготной ипотеке с начала года. Максимальная сумма кредита по государственной программе была уменьшена до 8%, а в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — с 12 млн до 6 млн рублей. Требования к первоначальному взносу теперь составляют не менее 30%, что привело к снижению числа заявок на льготную ипотеку в элитных районах. Банкам также стали выставляться более строгие условия, их вознаграждение за выдачу льготных кредитов из государственного бюджета сократилось.В конце 2023 года на рынке ипотечного кредитования произошел значительный дефицит спроса, что привело к возникновению «явного дисбаланса». Прогнозируется, что даже при наличии комиссий объемы выдачи кредитов на покупку жилья в первом полугодии могут снизиться на 30-40% годовых. Некоторые крупные финансовые учреждения начали предоставлять льготные ипотечные условия только для покупки жилья у застройщиков, являющихся партнерами банка, с целью получения комиссионных от девелоперов. На первичном рынке стоимость квартир в новостройках на 44% превышает цены на вторичном рынке. Средняя ставка по ипотечным кредитам в топ-20 банках составляет 16,72% для первичного рынка и 16,94% для вторичного. В то же время, средняя ставка по государственной ипотеке колеблется от 6% до 8% в зависимости от вида кредита.В ближайшее время ожидается изменение в динамике цен на рынке недвижимости. С увеличением ставок ипотеки на первичном рынке, спрос начнет смещаться с рынка вторичного жилья на первичный. Это приведет к стабилизации цен на вторичном рынке и замедлению роста цен на первичном рынке из-за увеличения предложения и умеренного снижения спроса. В ближайшие месяцы можно ожидать либо стабилизацию, либо снижение цен на вторичном рынке, так как потребители будут ориентироваться на первичный рынок. До лета действуют различные программы поддержки, включая продление семейной и дальневосточной ипотеки.«На начало 2024 года приходилось 60% всех ипотечных сделок в количественном выражении, а в денежном — 45%. Государственные программы охватывали 89% первичного рынка, эта тенденция привела к уменьшению спроса на рынке недвижимости, перенаправляя его на поддерживаемые государством схемы. Такое положение вещей, конечно, не слишком благоприятно для рынка в целом, который должен развиваться не только благодаря государственной поддержке. При высокой ключевой ставке получение рыночной ипотеки становится проблематичным из-за большого процента, особенно в условиях роста доходов граждан», — комментирует Величенко Елена, эксперт Ставропольского филиала Президентской Академии.