Грамотное планировочное решение не просто создаёт фундамент, на котором строится дальнейший интерьер, но и помогает брокерам продавать целые этажи - рассказали в архитектурном бюро SIO.

Планировка решает всё: именно грамотная организация пространства является фундаментом интерьера, задаёт тон всему остальному и превращает типовую квартиру в удобное и функциональное помещение. А если этот «скелет» окажется слабым, то даже самые дорогие и изысканные дизайнерские решения не смогут компенсировать его недочёты.

Поэтому первое, на что важно обратить внимание покупателю при выборе объекта недвижимости - это планировка, максимально отвечающая его личным потребностям.  И правильнее начинать выбор объекта не только со взаимодействия с брокером, но и с консультации дизайнера по планировочному решению. И здесь речь может идти как о полной перепланировке квартиры в старинном особняке на вторичном рынке, так и об адаптации планировки в новостройке от застройщика под функциональные потребности клиента или объединении сразу нескольких лотов.

В качестве примера архитектурное бюро SIO приводит кейс из практики, когда в известном элитном жилом комплексе брокеру нужно было продать собственнику целый этаж площадью 600 кв. м, изначально разделённый на четыре квартиры. Вместо отдельных квартир от застройщика брокер совместно с дизайнером предложил заказчику готовую концепцию единого пространства для большой семьи. Было разработано планировочное решение с чётким зонированием: детский блок с гардеробными и ванными комнатами, зона общего пользования (кухня, столовая, гостиная), мастер-блок с двумя санузлами, гардеробными, мастер-спальней и кабинетом. Три квартиры полностью соответствовали потребностям семьи, а четвертую собственник решил продать на рынке. Концептуальное решение помогло брокеру закрыть сделку почти на 1 млрд рублей, а заказчик затем обратился в бюро SIO за дальнейшим проектированием и реализацией проекта.

«Продажа через проработанную концепцию под потребности клиента, а не через стандартную планировку, повышает доверие и способствует заключению крупных сделок, - делает вывод дизайнер и основатель архитектурного бюро SIO Игорь Ситкилов. - Заказчик видит, что он покупает не «кота в мешке», а готовый продукт, позволяющий закрыть его боли и сомнения. Поэтому планировка — это тот первый элемент при коммуникации брокера с клиентом, который уже начинает продавать продукт».

Помимо функциональности и индивидуальности, важным критерием удачной планировки является её актуальность: соответствие дизайнерским трендам настоящего и будущего. Покупатели недвижимости элитном сегменте являются людьми с высоким уровнем насмотренности и финансовой грамотности, и для них важно получить не просто удобный интерьер, но и ликвидный объект «вне времени», ценность которого с годами может даже возрасти.

Сегодня даже самые богатые клиенты хотят получить продукт «под ключ» —поделились наблюдением в архитектурном бюро SIO.

Рынок элитной недвижимости остывает, а готовых качественных интерьеров становится все меньше. Количество новостроек с отделкой от застройщика в сегментах «премиум» и «делюкс» сокращается, что привело к возникновению дефицита готового продукта и смещению спроса на вторичный рынок — отмечают в архитектурном бюро SIO.

Современный покупатель устал от риска, понимая, что в сложившихся условиях санкций и дефицита параллельного импорта самостоятельный ремонт влечет за собой непредсказуемые сроки и бюджет. И сегодня даже самые богатые клиенты не готовы терять драгоценное время, которое стало важнее их собственного эго.

В бюро SIO составили портреты состоятельных собственников недвижимости, поделив их на две основные группы по бюджету и требованиям к дизайну интерьера: «Прагматичный гедонист» и «Коллекционер трофеев».

Большинство покупателей высокобюджетной недвижимости сегодня относится к «Практичным гедонистам» (таких 65—70%).  Это, как правило, инвесторы, топ-менеджеры, технологические предприниматели. Они обычно являются покупателями уже второго-третьего жилья. Хотят получить продукт «под ключ» — здесь и сейчас. Свою индивидуальность в обустройстве пространства выражают через искусство, текстиль, отдельные предметы мебели.

«Коллекционерами трофеев», соответственно, на рынке является порядка 30—35% клиентов. Это покупатели пентхаусов и уникальных усадеб с бюджетом от 500 млн рублей. Эксклюзивный статус для них не является предметом компромисса. Такие собственники нанимают топовое бюро, создают «памятник собственному вкусу», но даже они не готовы жертвовать годами жизни.

«Тектонический сдвиг 2026 года в сегменте элитной недвижимости происходит в том, что фактор времени становится важнее эго, даже для «Коллекционера трофеев», — подчеркивает дизайнер и основатель архитектурного бюро SIO Игорь Ситкилов. — И задача архитектурных бюро сегодня в этом, чтобы взять на себя на себя годы стройки, согласований и управления подрядчиками, которые клиент не готов терять сам».

Справка о компании:

Архитектурное бюро SIO основано в 2007 году известным российским дизайнером и архитектором, магистрантом Архитектурного института в Венеции (IUAV) Игорем Ситкиловым. Компания специализируется в области дизайна интерьеров класса «премиум» и «люкс», предлагая полный цикл услуг: от концепции до авторского надзора и реализации «под ключ». За 19 лет команда реализовала более 300 проектов. Среди значимых проектов компании — квартиры и пентхаусы в ЖК «Садовые Кварталы», De Luxe квартал «Театральный дом», ЖК «Суббота», ЖК «Русские сезоны», «Оливковый дом», «Малая Бронная 19», ЖК «Алые паруса», ЖК «Око», квартиры на Арбате и Патриарших, элитные загородные резиденции в России и за рубежом.

Бюро сотрудничает с европейскими брендами мебели и предметов интерьера: Fendi, Poliform, Barovier&Toso, Molteni Dada, Arcahorn, Rimadesio, Sigma L2, Francesco Molon; а также домами моды: Armani Casa, Hermès, Louis Vuitton, Lalique, Loro Piana. Взаимодействие с производителями мирового уровня обеспечивает доступ потребителей к актуальным коллекциям.

Проекты SIO неоднократно входили в рейтинг ТОП-100 лучших элитных интерьеров России, в 2023 году компания признана лучшим «Архитектурным бюро года» в конкурсе «Best for life design Award 2023».

По наблюдениям архитектурного бюро SIO, за последние несколько лет подход к созданию элитных интерьеров изменился в сторону осмысленности и индивидуальности.

За последние пять лет требования заказчиков к интерьерам трансформировались. И одним из главных катализаторов изменений стала вынужденная изоляция, которая привела в некой переоценке ценностей, заставив людей по-новому взглянуть на жилое пространство. Трансформация коснулась и самого дорогого сегмента: состоятельные покупатели стали переходить от демонстрации статуса к осознанности и эргономичности. А на смену универсальности интерьеров пришла глубокая персонализация.

«При создании идеального пространства важен индивидуальный и сценарный подход: интерьер проектируется под характер и сценарии жизни владельцев, тщательно продумывается планировка и логистика, — рассказал Игорь Ситкилов, дизайнер и основатель архитектурного бюро SIO. — И это касается не только удобного расположения мебели, но и, например, освещения, которое становится не просто функциональным элементом, а инструментом зонирования и создания настроения».

Помимо световой архитектуры, которая в течение дня выполняет разные сценарии, на эмоциональный фон могут влиять и тактильно приятные материалы: тепло натурального дерева, шероховатость камня, бархатистость текстиля. Природные материалы отличаются не только благородной красотой, которая с годами раскрывает свой характер, но и помогают сохранять душевный баланс хозяина квартиры.

Продолжая тему эмоционального восстановления и здоровья, стоит отметить рост спроса состоятельных клиентов на обустройство личных welness-пространств и фитнес-залов, который также начался около пяти-шести лет назад под влиянием пандемии. Хаммамы, домашние сауны, зоны для йоги и медитации становятся все более частым явлением в элитных пространствах.

Пространство адаптируется и под другие личные увлечения владельца. Это могут быть комнаты для хранения произведений искусства и антиквариата, винные библиотеки с контролируемой температурой, хьюмидоры с сигарами, мастерские для хобби, гардеробные под коллекции костюмов, кинозалы и музыкальные зоны. Для некоторых состоятельных собственников важно, чтобы интерьер был продуман для приема гостей — от камерных ужинов до масштабных вечеринок.

Отдельное внимание в современных интерьерах уделяется интеграции технологий в пространство, которые тоже подстраиваются под биоритмы своих владельцев, предвосхищая их желания. Например, утром открываются шторы и включается кофеварка, вечером к приходу хозяев готова уютная атмосфера для семейного отдыха. Технологии создают персонализированную среду, но при этом встраиваются в пространство незаметно и являются ненавязчивыми помощниками.

«Таким образом, современный элитный интерьер должен быть сосредоточен на личности своего владельца, и каждая деталь в нем призвана благотворно влиять на его повседневное состояние. Основная задача дизайнера — не собрать в одном помещении максимальное количество дорогих элементов, а создать то место силы, в которое владельцам жилья всегда захочется возвращаться» — уверен Игорь Ситкилов.

В архитектурном бюро SIO выделили пять основных принципов, позволяющих дизайнерам создавать идеальное пространство для жизни состоятельных клиентов.

Интерьер элитной квартиры — это не просто набор оригинальных дизайнерских решений, а целостное, гармоничное пространство, где каждый элемент раскрывает единую концепцию. В архитектурном бюро SIO назвали пять основных слагаемых при создании люксового интерьера, который станет предметом гордости и местом силы для своего владельца.

1. Идеальная планировка

Создание комфортного пространства профессиональный дизайнер начинает с анализа психологии собственников, их образа жизни и привычек. В дополнение к этой оценке учитываются видовые и внутренние преимущества пространства. И на основе синтеза этих факторов формируется планировка, обеспечивающая корректную логику перемещения по комнатам и максимальный комфорт для владельцев, что позволяет в полной мере раскрыть потенциальные достоинства пространства.

«Многие клиенты ценят умение дизайнеров справляться со сложными задачами планирования, — подчеркивает дизайнер и основатель архитектурного бюро SIO Игорь Ситкилов. — Особый вызов представляют исторические особняки, где зачастую встречаются небольшие комнаты и узкие коридоры. Но и такие пространства можно полностью преобразовать и вдохнуть в них новую жизнь».

2. Благородные материалы

Что еще особенно важно в люксовых интерьерах — это экологичность. И ценность природных материалов не только в их высокой стоимости, но и в тактильности, глубине и долговечности. Натуральные камни, такие как мрамор, гранит, травертин, кварц и другие, а также редкие породы древесины играют важную роль в создании роскошного интерьера. Полудрагоценные камни — тигровый глаз, аметист, лазурит или малахит добавляют эксклюзивности. А шпон экзотических деревьев, например, палисандр, эбен или эвкалипт, подчеркивает изысканность.

3. Гармония оттенков

Гармония в нашей жизни имеет особое значение, и это касается и сочетания оттенков в интерьерах. «Цветовая палитра играет большую роль в формировании эстетического восприятия. Важно уделять особое внимание правильному выбору теней, бликов и полутонов, создавая целостную картину пространства», — делится опытом Игорь Ситкилов.

Широким спросом пользуются универсальные теплые оттенки, однако наиболее выразительными интерьеры делают контрастные цветовые сочетания, и один из показателей — недавний тренд на «дофаминовый» интерьер. Помимо гармонии, в интерьере важна игра контрастов: это может быть сочетание спокойной основы с яркими акцентами, тонкое переплетение фактур и материалов. Такие решения позволяют избегать штампов в обустройстве пространства и делать его индивидуальным, запоминающимся.

4. Внимание к деталям

Наполняя интерьер деталями, дизайнеру важно не переусердствовать. Слишком большое количество аксессуаров может в результате сделать помещение безвкусным. Даже если речь идет о статусных, редких вещах — арт-объектах, антиквариате, аксессуарах ручной работы, не стоит забывать об их соответствии общей идее интерьера. Ведь вместо восхищения клиента, которое является главным результатом работы для профессионального дизайнера, эффект от преобразования пространства может оказаться противоположным.

5. Прицел на технологичность

Использование новейших технологий давно стало базовой функцией элитных интерьеров, но их продуманность и надёжность является отдельной системной задачей для успешности реализованного интерьера и комфорта жизни. Современные технологии включают: карты СКУД для персонала и систему видеонаблюдения для контроля за работниками, настройки микроклимата: влажность, ионизация, фильтрация воздуха, гипоаллергенная очистка, систему тонкой очистки воды, минимизирующую налет кальция и обеспечивающую долгий срок службы бытовой техники.

«В элитных пространствах применяются «умные» решения, предвосхищающие желания заказчика. Например, утром для комфортного пробуждения автоматически открываются шторы, включается кофеварка. Бесшовный интернет, мультирум, домофония, сценарное освещение — все должно работать как единый слаженный организм. И чем выше уровень объекта, тем визуально и тактильно приятнее выглядят элементы управления системой», — добавляет Игорь Ситкилов.

Объединение нескольких квартир и выкуп целых этажей для создания обособленного жилья в клубных домах стало одной из ведущих тенденций в сегменте класса ultra-luxury, отмечают специалисты архитектурного бюро SIO.

«Городские особняки» в клубных ЖК центра Москвы, занимающие этаж или даже несколько этажей, перестали быть редким явлением. Сегодня это растущий рыночный тренд. Только за последний год количество запросов на разработку интерьеров в объединенных смежных лотах, по данным бюро SIO, увеличилось почти вдвое.

Речь не идет о «квадратных метрах ради статуса», подчеркивают в бюро SIO. Современные состоятельные люди ориентируются прежде всего на практичность. Объединение нескольких квартир позволяет создавать в топовых локациях Москвы пространства, которые дают возможность жить в городе, но по сценарию загородного дома: без соседей за стеной, с автономностью личных помещений и полным контролем над своим этажом или крылом здания.

«При среднем метраже лотов на уровне 300-600 кв. м в клубных домах клаcса deluxe клиенты выкупают по 2-4 смежные квартиры или даже несколько этажей (особенно верхних) в локациях вроде Хамовников, Патриарших прудов, Остоженки или Якиманки, — рассказывает основатель бюро SIO Игорь Ситкилов. — В итоге вместо стандартной квартиры рождается настоящий городской особняк с изолированным приватным крылом для семьи, закрытым собственным wellness-блоком, парадной зоной с большой кухней, винотекой и пространством для приема гостей. Оборудуются отдельные технические коридоры и входы для персонала, а присоединенный лифтовой холл превращается в личный вестибюль».

Обозначившийся тренд получит дальнейшее развитие в ближайшие пару лет, уверен Игорь Ситкилов. Состоятельные люди направляют капиталы в страну, приобретают жилье уже не столько с целью инвестиций, сколько для создания семейного актива, который будет служить долгие годы и передаваться по наследству.

В архитектурном бюро SIO проанализировали изменения в бюджетах и запросах собственников объектов элитной недвижимости в Москве, произошедшие за последние пять лет.

Одним из трендов рынка элитной недвижимости в последние годы стало возвращение капиталов в Россию: фокус интереса состоятельных покупателей сместился с иностранного рынка на российский, где они стремятся создать идеальное место для жизни и инвестируют в свое будущее. При этом, по наблюдениям архитектурного бюро SIO, за последние пять лет стоимость наиболее дорогих жилых объектов в Москве росла значительно быстрее, чем бюджеты на их дизайн и реализацию «под ключ». Речь идёт именно о соотношении стоимости недвижимости и затрат на создание интерьера. Если несколько лет назад владельцам пентхаусов и квартир класса deluxe интерьер обходился в 50—100% от цены объекта, то сегодня бюджет комплексной реализации часто составляет порядка 20—30% от стоимости лота, что делает его выгоднее примерно в три раза.

«Мы видим, как изменилась пропорция между стоимостью объекта и затратами на создание интерьера. Сам он не стал дешевле — напротив, стоимость качественной реализации продолжает расти. Но недвижимость за последние годы дорожала значительно быстрее, поэтому сегодня бюджет интерьера занимает меньшую долю в общей стоимости объекта, — поясняет дизайнер и основатель архитектурного бюро SIO Игорь Ситкилов. — При этом требования заказчиков становятся выше: они хотят не просто дорогой ремонт, а пространство, которое точно соответствует их образу жизни, архитектуре объекта и собственному представлению о качестве».

Изменение пропорции связано в том числе с трансформацией самого спроса. Состоятельные покупатели всё чаще приобретают недвижимость для собственного проживания и создания пространства на долгий срок. Интерьер становится частью семейного сценария и рассчитан на долгие годы, а иногда и на несколько поколений. И хотя в настоящее время он занимает меньшую долю в общей стоимости трофейной недвижимости, требования клиентов к качеству, индивидуальности и уровню исполнения продолжают расти.

Изменение запросов собственников влияет и на состав проектов. В высокобюджетных интерьерах сегодня востребованы сложные инженерные решения, редкие натуральные материалы, штучный паркет, мебель из ценных пород древесины, индивидуальные конструктивы и предметы, изготовленные по авторским эскизам. Отдельную роль в структуре бюджета сохраняют импортные материалы и мебель.

На бюджет также влияет рост стоимости подрядных работ, логистика и усложнение технологических процессов. По оценке аналитиков, рынок качественной реализации за последние два года вырос примерно на 30%, а стоимость работ подрядчиков высокого уровня в сегменте deluxe сегодня превышает 1 млн рублей за квадратный метр. И в ближайшие годы ожидается дальнейший рост стоимости проектирования и реализации luxury-интерьеров, на который будут влиять одновременно рост цен на недвижимость, повышение требований клиентов к индивидуальности проектов, удорожание квалифицированного труда, логистики и развитие сложных технологий.

«Клиенты сегодня демонстрируют готовность инвестировать в более высокий уровень продукта, особенно когда речь идёт об уникальной недвижимости, архитектуре и локации. Вместе с тем растут и сами запросы: интерьер должен быть аутентичным, соответствовать архитектуре здания, образу жизни владельца и его представлению о качестве. Поэтому рынок будет двигаться не только вслед за инфляцией — на него будет влиять рост требований к самому продукту», — прогнозирует Игорь Ситкилoв.

Справка о компании:

Архитектурное бюро SIO основано в 2007 году известным российским дизайнером и архитектором, магистрантом Архитектурного института в Венеции (IUAV) Игорем Ситкиловым. Компания специализируется в области дизайна интерьеров класса «премиум» и «люкс», предлагая полный цикл услуг: от концепции до авторского надзора и реализации «под ключ». За 19 лет команда реализовала более 300 проектов. Среди значимых проектов компании — квартиры и пентхаусы в ЖК «Садовые Кварталы», De Luxe квартал «Театральный дом», ЖК «Суббота», ЖК «Русские сезоны», «Оливковый дом», «Малая Бронная 19», ЖК «Алые паруса», ЖК «Око», квартиры на Арбате и Патриарших, элитные загородные резиденции в России и за рубежом.

Бюро сотрудничает с европейскими брендами мебели и предметов интерьера: Fendi, Poliform, Barovier&Toso, Molteni Dada, Arcahorn, Rimadesio, Sigma L2, Francesco Molon; а также домами моды: Armani Casa, Hermès, Louis Vuitton, Lalique, Loro Piana. Взаимодействие с производителями мирового уровня обеспечивает доступ потребителей к актуальным коллекциям.

Проекты SIO неоднократно входили в рейтинг ТОП-100 лучших элитных интерьеров России, в 2023 году компания признана лучшим «Архитектурным бюро года» в конкурсе «Best for life design Award 2023».

По наблюдениям архитектурного бюро SIO, дизайн интерьера класса делюкс имеет цикличность с периодом в семь-десять лет. В бюро рассказали, что остается в тренде, а какие опции ушли в прошлое.

В отличие от архитектуры, которая строится на века, интерьерный дизайн имеет свою цикличность. В высокобюджетном сегменте клиенты, как правило, обновляют пространство квартиры каждые семь -десять лет. При этом, по наблюдениям архитектурного бюро SIO, многие решения давно ушли в прошлое, но остаются и такие опции, которые позволяют создавать интерьеры вне времени.

Первое, с чем сталкиваются дизайнеры при создании интерьера, это поиск форм, соответствующих современным трендам. И задача дизайнера не просто найти новые формы, но и придумать, во что их облачить. При этом все большее значение имеет тезис «форма следует за функцией»: каждый элемент интерьера должен работать на его удобство, а не только эстетично выглядеть.

«Дизайнеру необходимо сначала создать эргономичное пространство с максимально удобной планировкой, отражающей стиль жизни клиента, а уже потом интегрировать в него предметы мебели и декора, — поясняет дизайнер и основатель архитектурного бюро SIO Игорь Ситкилов. — Даже если это дорогое антикварное кресло, оно должно быть дополняющим элементом интерьера, а никак не центральным. И иногда стоит отказаться от старых вещей для обновления жизненного пространства».

Сегодня одним из главных трендов в люксовом сегменте является экологичность, и дизайнеры стараются максимально использовать натуральные, в том числе редкие материалы. «Самые лучшие материалы природа уже давно создала за нас, но все ресурсы, увы, исчерпаемы, — подчеркивает Игорь Ситкилов. — И в этом и есть основная ценность высококлассных интерьеров: наряду с экологичностью, природными качествами тактильности и прочности природных материалов, клиенты обретают эксклюзивное пространство, место собственной силы».

Также не стоит забывать, что даже самый дорогой интерьер может быть безвкусным и бездушным. Современная роскошь стала тихой, и на смену напускному богатству пришли лаконичные и эргономичные решения. Но при этом состоятельные люди хотят видеть нечто особенное. И хотя большинство клиентов выбирают современную классику в достаточно спокойных тонах, задача дизайнера в люксовом сегменте сделать пространство запоминающимся с помощью перекличек цветовых акцентов и игры контрастов.

«Важно, чтобы элитный интерьер вызывал эмоции у собственников и их гостей, и это касается не только яркого и выразительного стиля ар-деко. И, конечно, пространство должно иметь свое «лицо» и соответствовать вкусам и привычкам владельца», — резюмирует Игорь Ситкилов.

Справка о компании:

Архитектурное бюро SIO основано в 2007 году известным российским дизайнером и архитектором, магистрантом Архитектурного института в Венеции (IUAV) Игорем Ситкиловым. Компания специализируется в области дизайна интерьеров класса «премиум» и «люкс», предлагая полный цикл услуг: от концепции до авторского надзора и реализации «под ключ». За 19 лет команда реализовала более 300 проектов. Среди значимых проектов компании — квартиры и пентхаусы в ЖК «Садовые Кварталы», De Luxe квартал «Театральный дом», ЖК «Суббота», ЖК «Русские сезоны», «Оливковый дом», «Малая Бронная 19», ЖК «Алые паруса», ЖК «Око», квартиры на Арбате и Патриарших, элитные загородные резиденции в России и за рубежом.

Бюро сотрудничает с европейскими брендами мебели и предметов интерьера: Fendi, Poliform, Barovier&Toso, Molteni Dada, Arcahorn, Rimadesio, Sigma L2, Francesco Molon; а также домами моды: Armani Casa, Hermès, Louis Vuitton, Lalique, Loro Piana. Взаимодействие с производителями мирового уровня обеспечивает доступ потребителей к актуальным коллекциям.

Проекты SIO неоднократно входили в рейтинг ТОП-100 лучших элитных интерьеров России, в 2023 году компания признана лучшим «Архитектурным бюро года» в конкурсе «Best for life design Award 2023».