Москва, Санкт-Петербург и Сочи остаются главными туристическими направлениями России, и с каждым годом количество гостей в этих городах растет. Поскольку гостиничный рынок — это сегмент, в котором не спрос рождает предложение, а предложение стимулирует спрос, три столицы по-прежнему обладают огромным потенциалом. Описание рынка, сравнение цен и доступности городов для туриста, гостиничные открытия и факторы развития Москвы, Петербурга и Сочи — в новом специализированном отчете от департамента аналитики Nikoliers. Москва, 20 июля 2023 г. Новое десятилетие принесло туристической отрасли России существенные изменения: ковидные ограничения 2020 года дали толчок развитию внутреннего туризма, в то время как закрытие авиасообщения в 2022 году на фоне напряженной геополитической ситуации усилило этот тренд. В результате, объем внутреннего туризма по итогам 2022 года в главных туристических зонах России превысил показатели 2019 года. Новая волна развития туристического рынка страны стимулировала девелоперскую активность в относительно новых дестинациях, таких как Дальний Восток, Байкал, Урал. Однако ключевыми направлениями, показывающими рекорды по объему туристического потока, по-прежнему остаются Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Департамент аналитики Nikoliers представляет новый специализированный отчет «Туристическая отрасль трех столиц», в котором оценивается потенциал и вектор развития основных туристических направлений. Исследование Nikoliers показало, что структура номерного фонда в трех городах имеет существенные различия. Так, если в Москве почти в равных долях номерной фонд распределился между категориями 3* и 4* (по 45% и 43% соответственно), то в Северной столице преобладают гостиницы 4* (48%), что обусловлено структурой туристического потока. До 2020 года половину турпотока составляли иностранцы, которые предпочитали наиболее дорогие варианты размещения. Для Сочи же, включая пгт. Сириус, характерна другая картина. Порядка 61% номеров составляет категория 3*, в то время как на 4* и 5* суммарно приходится около 39%. По оценкам аналитиков Nikoliers, в 2023 году туристический рынок «трех столиц» ждут следующие гостиничные открытия. Москва пополнится 862 номерами, при этом три из шести отелей уже распахнули свои двери для гостей. В Санкт-Петербурге в текущем году появится чуть более 200 новых номеров. Сочи ожидает открытия трех гостиниц общим номерным фондом в 1 000 юнитов. Динамика ввода гостиничных объектов, столь активная в период до ЧМ-2018, существенно сократилась в последующие годы. На данный момент наиболее остро дефицит предложения ощущается в Сочи, где в летний сезон загрузка гостиниц близ побережья стремится к 100%. «Строительство новых качественных объектов размещения позволит увеличить емкость рынка. Альтернативой классическому гостиничному девелопменту на курортах черноморского побережья может стать строительство апарт-отелей. Такой подход успешно реализуется в Северной столице, когда в период низкого сезона данный формат размещения используется для долгосрочной аренды. Для туристов «гибридный» тип арендной недвижимости — это возможность совместить домашний комфорт и гостиничный сервис по приемлемой цене. А для региона это перспектива закрыть растущий спрос на среднебюджетные гостиницы категорий 3* и 4*», — полагает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers. В 2022 году среднерыночная загрузка гостиниц в Москве и Сочи составила 60%, в Санкт-Петербурге результат оказался несколько ниже — 54%. Наибольшая загрузка качественных отелей по итогам I квартала 2023 года оказалась в Москве (63,9%), несколько ниже в Сочи — 54%, в Санкт-Петербурге разница составила -14,7 п.п. (49,2%). Стоит отметить, что как для Москвы, так и для Санкт-Петербурга в пиковый сезон загрузка может показать рост на 20-50 п.п., в то время как в Сочи особенно ярко проявляется сезонность: в июле-августе заполняемость номеров составляет более 90%, что в три раза больше показателя в начале года. Что касается цен, рейтинг наиболее дорогих городов для размещения зависит от сезона и категории отелей. Например, в мае 2023 года, когда Санкт-Петербург пользуется особенно большим спросом у туристов, средняя цена за сутки в гостинице 3* в Северной столице составила 5 842 руб./сутки — это самая высокая стоимость среди анализируемых городов. Однако с июня ситуация меняется и лидером по цене за проживание становится Сочи, а наиболее бюджетным для отдыха городом среди анализируемых — Москва. В июле средняя стоимость проживания в городе-курорте Сочи составит 9 373 руб./сутки, в то время как в столице 5 459 руб./сутки (-41,8% по отношению к Сочи), а в Санкт-Петербурге 7 797 руб./сутки (-16,8%). График 1. Динамика средней цены номера (ADR), руб./сутки Источник: Nikoliers, Ostrovo   По оценкам аналитиков Nikoliers, в летний период (июнь-август) средняя стоимость проживания в Санкт-Петербурге составит 7 461 руб./сутки, что на 36,3% больше, чем в Москве и на 16,9% меньше — чем в Сочи. Наиболее высокая цена ожидается в пгт. Сириус — в июне за сутки в 3* гостинице в среднем гость заплатит 8 303 руб., в то время как ночь в Сочи обойдется в 5 825 руб. (-29,8%), а в Адлерском районе и того дешевле — 5 996 руб./сутки (-44,4%). Сравнив средние потребительские цены на три основные статьи расходов (жилье, питание и развлечение), аналитики установили, что по итогам 2022 года наиболее дорогим городом для отдыха оказался Сочи. Самыми затратными оказались категории «питание» и «проживание». В сравнении с Москвой стоимость проживания в гостинице 3* в Сочи оказалась дороже на 16,6%, а обед в ресторане — на 26,3%. Рассматривая Москву и Санкт-Петербург, можно отметить, что в первой среди прочих анализируемых городов самая высокая цена приходится на категорию «питание». В то же время, в Северной столице самые дорогие билеты в музеи и на выставки. Таблица 1. Средние потребительские цены (тарифы) на товары и услуги в 2022 г., руб. Источник: Nikoliers, ЕМИСС Средние потребительские цены Москва Санкт-Петербург Сочи Обед в ресторане, на 1 человека 1213,9 810,7 1647,5 Ужин в ресторане, на 1 человека 3886,9 2919,9 3344,0 Проезд в такси, в расчете на 1 км пути 31,4 44,4 58,5 Кинотеатры, билет 390,7 306,5 428,7 Музеи и выставки, билет 325,3 373,1 151,6 Проживание в гостинице 1* или в мотеле, сутки с человека 1476,5 1149,9 1082,3 Проживание в гостинице 2*, сутки с человека 1492,2 1533,1 1467,2 Проживание в гостинице 3*, сутки с человека 1969,5 1790,6 2362,7 Проживание в гостинице 4*-5*, сутки с человека 2673,4 2844,0 7054,3 «Московский регион, Санкт-Петербург и Краснодарский край обладают отличительными особенностями, своими магнитами, и каждое из направлений несомненно может предложить туристам широкий выбор досуга и отдыха. Однако гостиничный рынок — это сегмент, в котором не спрос рождает предложение, а предложение стимулирует спрос. Поэтому создание и улучшение туристической инфраструктуры, появление интересных и разнообразных концепций способствуют росту привлекательности туристических направлений», — отмечает Евгения Тучкова. Аналитики Nikoliers выделяют несколько основных тенденций и предпосылок развития туристического рынка трех столиц. Прежде всего, это повышение качества предоставляемых услуг на фоне ухода иностранных управляющих компаний. Именно качество сервиса станет для россиян определяющим при выборе между внешними и внутренними туристическими направлениями. Еще один фактор — качество и комфортность транспортной инфраструктуры. Если для Москвы подобная проблематика менее актуальна, то для Северной и южной столиц вопрос доступности среды еще остается острым в некоторых аспектах (доступность аэропорта, удобство поездки из удаленных локаций к туристическим местам). Особенным потенциалом обладает сегмент санаторно-курортного туризма. Все больше людей акцентируют внимание на здоровом образе жизни, а рекреационные ресурсы, климатические условия и природные богатства России позволят создать проекты высокого уровня в уникальных местах.

По данным консалтинговой компании Nikoliers, в первом полугодии 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России стал рекордным за последние пять лет и составил $3 149 млн, или 242 млрд руб. Наибольшим спросом пользуются активы иностранных компаний, которые объявили об уходе с российского рынка. Однако, объем предложения постепенно сужается — многие иностранные владельцы уже продали свои бизнесы или находятся на высокой стадии переговоров. Москва, 3 июля 2023 г. По итогам первых шести месяцев 2023 года, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $3 149 млн, или 242 млрд руб. (без учета производств и площадок под девелопмент). Показатель превысил результат всего 2022 года и стал рекордным за последние пять лет. Во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется спрос покупателей к активам иностранных компаний, которые объявили об уходе с российского рынка. По данным Nikoliers, за I полугодие 2023 года более половины от объема транзакций составили сделки с участием иностранных игроков в качестве продавцов — $1 604 млн, или 122 млрд руб., что также превосходит объем, реализованный по итогам всего 2022 года. Профильные и непрофильные российские инвесторы интересуются институциональными активами для дальнейшего пополнения инвестиционного портфеля. Приоритет отдается объектам недвижимости с максимально стабильным денежным потоком. При этом, географическое распределение инвестиций не изменилось в сравнении с 2022 годом: Московский регион привлек доминирующий объем транзакций (69%), Санкт-Петербургская агломерация аккумулировала 17%, регионы — 14%. В структуре инвестиций в коммерческую недвижимость лидером стал торговый сегмент — на него пришлось более 57% от общего объема инвестиций ($1 808 млн, или 140 млрд руб.). Среди ключевых сделок с торговой недвижимостью: европейский фонд Atrium European Real Estate продал краснодарской «Ромекс Group» семь торговых центров «Парк Хаус» в пяти городах; в Москве были реализованы «Метрополис» американских Hines и Morgan Stanley и Columbus компании Mall Management Group; в Петербурге чешская PPF Real Estate продала «Невский центр»; в Екатеринбурге калужский производитель Grand Line приобрел «Радуга Парк»; в Краснодаре кубанский застройщик Ava Group купил «СБС Мегамолл». Доля сегмента офисной недвижимости в общем объеме инвестиций составила 20% ($624 млн, или 49 млрд руб.). Покупатели приобретают активы как с инвестиционными целями, так и для собственного использования. Например, в Санкт-Петербурге армянский фонд недвижимости Balchug Capital купил у финских компаний EKE и Vicus БЦ Pulkovo Sky; в Москве частный инвестор купил у Alcon Group БЦ в составе МФК Alcon III, Siemens продали БЦ «Легион II» компании «Инсайт». Среди примеров сделок с конечными пользователями — IT-группа «Астра» приобрела здание в квартале Ostankino Business Park в Москве; компания VK купила башню А в составе Skylight в Москве, а также ЗАО «Зингер» у Альфа-Банка для получения права аренды всего Дома Зингера, где находится головной офис компании в Санкт-Петербурге. Сохраняется интерес инвесторов и к складской недвижимости: за первое полугодие 2023 года объем транзакций в этом сегменте составил $481 млн, или 35 млрд руб. (15% от общего объема инвестиций). Примеры крупнейших сделок за этот период: производитель и дистрибьютор автозапчастей купил склад в комплексе «Внуково 2» в Москве, Central Properties приобрел у европейской компании Logicor склад в Санкт-Петербурге, UD GROUP купил склад KAZANEXPRESS в Республике Татарстан, ЗПИФ «ПНК-Рентал» продал объекты УК «Современные Фонды Недвижимости» (ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 7»). Помимо классических складских объектов, на фоне ухода международных компаний с российского рынка также сохраняется тренд по продаже производственных активов[1]. Гостиничный сегмент сформировал 7% от общего объема инвестиций, или $233 млн (18 млрд руб.). Наиболее яркая сделка в гостиничной недвижимости — Cosmos Hotel Group (АФК «Система») приобрела портфель норвежской Wenaas Hotel Russia AS, включающий 10 отелей на более чем 4 000 номеров в четырех городах России. Денис Платов, директор департамента рынков капитала Nikoliers: «Первое полугодие 2023 стало рекордным по объему инвестиций в коммерческую недвижимость с 2017 года. При этом, 2023 вероятно станет лучшим годом за всю историю наблюдений по объему инвестиций в рублевом эквиваленте. Тренд на продажи активов с дисконтом иностранцами уходит на второй план. Рынок находит равновесие в оценках активов. Фокус инвесторов смещается в сторону качественных и стабилизированных активов с длинным потоком», — комментирует Денис Платов, директор департамента рынки капитала Nikoliers». Контакты для СМИ: Пресс-служба +7 495 724 75 76 | +7 911 026 20 89 pr@nikoliers.ru О компании Nikoliers - ведущая международная консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Свою деятельность в России компания начала в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. Компания принимала активное участие в формировании профессионального рынка недвижимости в России и заложила высочайшие стандарты работы, основанные на лучших международных и локальных практиках. 7 марта 2022 года компания вышла из состава международной сети Colliers и продолжила работу в России под независимым брендом. С 21 апреля 2022 г. компания работает под брендом Nikoliers. На сегодняшний день в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников. Специалисты Nikoliers предоставляют полный комплекс профессиональных услуг арендаторам, владельцам коммерческой недвижимости и инвесторам по всей России. Услуги включают в себя стратегический консалтинг и услуги по продаже и аренде недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценку, а также специализированные исследования рынка. Девелоперам жилой недвижимости специалисты Nikoliers предоставляют полный цикл эксклюзивных и ко-эксклюзивных услуг по проектам — от продажи/приобретения земельных участков под жилую застройку до разработки коммерческих концепций и осуществления брокериджа и маркетинга проектов. www.nikoliers.ru | +7 495 258 51 51 | Пресненская набережная, 10С, 52 этаж [1] Объем инвестиций в данном отчете не включает транзакции с производственными активами и площадками для девелопмента