Лайфхак от «Метриум»: Не одобрили ипотеку – что делать?

Накопили на первоначальный взнос, уже присмотрели симпатичную «двушку» в новостройке, начали обсуждать дизайн интерьера… И вдруг банк отказывает в жилищном кредите. По статистике, у ипотеки наименьшее число отказов – одобряют до 80% заявок. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, что делать и куда обращаться, если вы попали в оставшиеся 20%.

Почему говорят «нет»?

На самом деле о причинах отказа в конкретном банке можно только догадываться, ведь законодательство не обязывает финансовую организацию раскрывать детали. Тем не менее, таких причин не так уж много и основные из них связаны с кредитной историей заемщика, наличием других долгов, с недостоверными сведениями, указанными в заявке, либо с низким декларируемым доходом. Стратегия банка в этих случаях – обезопасить себя от возможных рисков, связанных с просрочками платежа или неуплатой кредита.

Однако и терять потенциального клиента, способного на протяжении нескольких лет приносить кредитной организации прибыль, не выгодно. Поэтому большинство финансовых учреждений не накладывают длительный мораторий на повторные обращения. Это значит, что сразу после устранения возможных причин отказа заемщик может снова обратиться со своей заявкой. Как повысить шансы и что делать в случае отказа? Читаем дальше.

Улучшаем кредитную историю

Еще в начале 2010-х годов вы брали какой-то кредит и закрывали его с большими просрочками и штрафами. Такое вполне могло быть, если десять лет назад вы только окончили институт и делали первые самостоятельные шаги. Сегодня, когда вы повзрослели и обзавелись семьей, ошибки молодости все еще могут вам аукнуться в виде отказа банка в одобрении ипотеки, потому что ваш рейтинг в Бюро кредитных историй (БКИ), увы, испорчен.

В настоящий момент в России 13 БКИ, сведения о кредитах и динамике их погашения хранятся в них не более 10 лет, после чего история обнуляется. До 2016 года срок хранения такой информации составлял 15 лет. Каждый человек может без особых усилий запросить свой кредитный рейтинг и поднять историю платежей через портал госуслуг или в любом отделении банка. Правда, сделать это бесплатно можно не более двух раз в год. Узнав о своем рейтинге в БКИ, вы можете попытаться его скорректировать.

Например, если были просрочки по платежам, связанные с форсмажорными ситуациями, предъявить в бюро соответствующие документы: проблемы со здоровьем – справку из больницы, задержка зарплаты – документ с места работы. В случаях, когда погашение долга задерживалось по другим, менее значимым причинам, финансовую репутацию можно улучшить через своевременное закрытие новых займов или использование кредитной карты. Многие банки не исследуют всю десятилетнюю историю, ограничиваясь более короткими сроками – 6-12 месяцев. Поэтому, если в вашем профиле в БКИ будет много дисциплинированных погашений, могут и не обратить внимания на просрочки по давнему кредиту.

Совет:

Большинство отказов рассчитываются автоматически, на основании анализа рейтинга потенциального заемщика в БКИ. Баллы подсчитываются за каждый ответ: пол, возраст, образование, наличие других кредитов, просрочки и т.п. Этот алгоритм называется «скорингом». Узнать свою скоринговую оценку можно через онлайн-сервисы БКИ, банков либо обратившись к кредитному брокеру. Это платные услуги (скоринг – от 300 руб., брокер – 1-5% от стоимости сделки). Как правило, для одобрения ипотеки автоматическим алгоритмом персональный кредитный рейтинг должен быть выше 600 баллов (максимальный – 999).

Увеличиваем доходность

Доход – один из основных параметров для банка, по которым он может оценить платежеспособность заемщика. Для одобрения ипотеки сотрудники кредитной организации обязаны удостовериться, во-первых, в стабильной зарплате клиента, во-вторых, в ее достаточном размере для погашения ежемесячных платежей. Как правило, банкиры придерживаются пропорции 50/50, то есть на погашение долговых обязательств должно уходить не более 50% дохода. Некоторые кредиторы (в частности, банк ВТБ) готовы одобрить заявку исходя из формулы 60/40, оставляя для личного пользования клиенту 40% от зарплаты. Это позволяет уменьшить сроки кредита и претендовать на больший его объем.

Крупные банки (например, Сбербанк) при одобрении ипотеки в расчете платежеспособности клиента учитывают не только обязательные затраты, но и расходы на содержание неработающих членов семьи (детей, нетрудоспособных родственников или жены в декретном отпуске). Сегодня в Москве прожиточный минимум составляет от 14,5 тыс. (для несовершеннолетних детей) до 19,3 тыс. (для работающих) руб. В этом случае для семьи с двумя детьми и одним из супругов в декретном отпуске, проживающих на съемной квартире, уровень подтвержденного дохода должен быть не менее 120 тыс. руб. Тогда можно претендовать на платеж 40-45 тыс. руб. по консервативной формуле 70/30. Этот вариант несет минимальную нагрузку на бюджет заемщика, но означает продление срока выплат и уменьшение суммы ипотеки.

С другой стороны, если у вас пока еще нет семьи, Сбербанк, оперирующий официальными показателями качества жизни, может одобрить ипотеку и по обратной формуле: 10/90, если ваш доход в 10 раз больше прожиточного минимума по региону.

Чтобы увеличить шанс на одобрение, можно привлечь созаёмщиков или поручителей, доходы которых также учитываются. Кто будет выступать в этом качестве и какое их количество необходимо – решает банк. Помимо супруга, который записывается в эту категорию автоматически, банк может привлечь дополнительно не более 4 лиц.

 Кроме того, еще на этапе заявки стоит вспомнить и подготовить подтверждающие бумаги обо всех дополнительных денежных источниках: доходов от вкладов и ценных бумаг, сдачи в аренду квартиры, пенсии, стипендии, надбавки или премии.

Совет:

Ипотека оформляется на очень длительный срок, на протяжении которого может случиться что угодно. Выбирая партнера по кредиту среди знакомых, не стоит руководствоваться лишь дружеским расположением. Чтобы не стать жертвой обстоятельств, владельцу ипотечной квартиры и его доверенному лицу в этом кредите необходимо задокументировать все финансовые взаимоотношения и зафиксировать риски. Ипотечнику в этом случае не стоит прописывать созаемщика в собственники квартиры в интересах последнего, имеет смысл заключить договор или соглашение о границах его прав (прежде всего права на долю квартиры). Созаемщик же должен понимать, что даже чужая ипотека будет восприниматься банками как его личный долг, что в потенциале способно осложнить получение собственных кредитов.

Выбираем правильную программу

По статистике Сбербанка, одна из самых распространенных причин отказа в ипотеке – несоответствие требованиям какой-либо льготной программы. Немало клиентов обращают внимание только на цифры процентной ставки, не вдаваясь в подробности. Например, семья с двумя детьми услышала о госпрограмме поддержки и решает улучшить свои жилищные условия в ипотеку под 6% годовых. Но ни один из их детей не был рожден после 1 января 2018 года. Заявка отклоняется, в БКИ отображается отказ, влияющий на кредитный рейтинг, что является причиной для более внимательного исследования банковских служб при повторных заявках.

Самостоятельно заявляясь на участие в какой-либо программе, можно проглядеть условия, скрытые комиссии или льготный период. Стоит отметить, что покупателям новостроек не стоит об этом задумываться – почти у каждого застройщика есть штатный ипотечный менеджер, который подберет наиболее выгодную программу от банков-партнеров. Тем, кто приобретает новую квартиру на вторичном рынке придется либо обратиться к ипотечному брокеру, либо самостоятельно разбираться в маркетинговых уловках застройщиков и банков.

Например, низкая ставка может распространяться лишь на определенный период (1-3 года), после которого проценты будут начисляться выше, чем у конкурентов. Но участие в такой программе может быть и выгодным, если у вас уже есть квартира и вы хотите обменять ее на новостройку с высоким уровнем готовности. Цена квадратного метра в строящемся ЖК после его ввода в эксплуатацию неизменно подскочит, поэтому ипотека поможет зафиксировать низкую стоимость. А после завершения строительства и переезда в новую квартиру, старую можно продать и закрыть ипотеку еще на низком проценте.

Совет:

Уровень ставок жилищного кредита напрямую зависит от величины первоначального взноса. Все банки заинтересованы в привлечении «коротких» денег, поэтому предлагают для заемщиков с большим объемом кэша – более дешевую ипотеку. Например, у двух крупнейших игроков на рынке жилищного кредитования разница в ставке для клиентов с 10% и 20% стартовым взносом составляет 0,7 п.п. Перед покупкой квартиры стоит «поиграться» с ипотечными калькуляторами на сайтах кредитных организаций и выбрать для себя подходящую программу. Иногда чуть-чуть подкопить и вступить в ипотеку с 20% взносом будет выгоднее, чем совершить покупку сейчас под более высокий процент.

Собираем документы

Эта казалась бы очевидная вещь нередко становится причиной отказа для многих потенциальных заемщиков. Сотрудники банка тщательно проверяют каждую полученную от клиента справку, все представленные в кредитной заявке сведения. Тем не менее, немало людей пытаются поймать «удачу за хвост», покупая поддельные справки 2-НДФЛ с завышенными показателями доходов, утаивая сведения о существующих кредитах, судимости или проблемах со здоровьем.

Если вы понимаете, что с вашим бэкграундом действительно могут возникнуть сложности при получении ипотеки, не стоит пытаться обманывать банк. Это только усугубит ситуацию. Наиболее верным решением будет обращение в риелторское агентство за услугами по ипотечному сопровождению.

Совет:

Заполняя заявку на ипотечный кредит, не старайтесь приукрасить действительность или использовать поддельные документы. Проговорите с ипотечным специалистом выбранной кредитной организации возможные проблемы с бумагами – чаще всего они смогут подсказать, имеет ли вам смысл заявляться на ипотеку в этом банке или попробовать в других компаниях. Стоит учитывать, что у разных банков отличаются требования к потенциальным заемщикам – коммерческие учреждения устанавливают гораздо более лояльные требования и оценки доходов клиентов.

«Решение улучшить свои жилищные условия, безусловно, радостное событие для каждого человека. И страх отказа банком вашей заявки, особенно если такой негативный опыт уже был, не должен отворачивать вас от этого решения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рынок ипотечных услуг в нашей стране развитый и высококонкурентный, поэтому даже если было получено отрицательное решение в одном банке, имеет смысл разобраться в причинах, исправить их и повторить попытку в другом. В таких случаях лучше обратиться к профессиональным консультантам рынка – расценивайте оплату брокерских услуг как инвестицию в свою будущую квартиру. Ведь помимо одобренной заявки опытные консультанты помогут вам определиться с подходящей программой и, как следствие, взять ипотеку под меньший процент».