В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк», где полным ходом идет выдача ключей резидентам трех корпусов второй фазы, поздравили и наградили первого заселившегося в корпус 1 жителя. Надежда в феврале купила квартиру с отделкой, а в сентябре уже стала счастливым новоселом. Проект реализуется AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй» на паритетных началах, финансовый партнер проекта – «Сбербанк». Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

Представители застройщика городского квартала «Ривер Парк» поздравили с новосельем первого жителя второй фазы проекта и вручили ему ценный подарок – пылесос Dyson. Надежда заселилась в квартиру с отделкой, купленную в феврале текущего года в корпусе 1. Надежда согласилась дать небольшое интервью, в котором рассказала о причинах своего выбора, первых впечатлениях после получения ключей и инфраструктуре жилого комплекса. По ее словам, она даже не рассматривала другие районы, поскольку выросла в Нагатинском затоне и очень его любит. «Здесь есть все – река, парк, до центра рукой подать – и мама рядом. Очень хотелось заселиться в новый дом, с хорошей инфраструктурой, обустроенными дворами, чтобы поблизости были школа и поликлиника», – подчеркнула жительница. Надежда присматривалась и к первой фазе «Ривер Парк», но вторая ее вдохновила еще больше.

«Я сознательно покупала квартиру с отделкой, чтобы заселиться как можно быстрее, – продолжила Надежда. – Когда я переступила порог, мне понравилось абсолютно все, и я ни разу не пожалела о своем выборе. Каждая мелочь была выполнена в точном соответствии с моими ожиданиями, не было расхождений с рекламным буклетом, который я смотрела в офисе продаж».

Надежда отметила, что много положительных отзывов о проекте она слышала от своих друзей, которые уже живут в «Ривер Парк» и очень довольны, в частности, его богатой инфраструктурой. Она сама на правах резидента теперь пользуется комфортными дворами и детскими площадками. «Конечно же, очень актуальны школа, различные кафе, магазины. Присматриваюсь к фитнес-центру. И уже скоро откроют новую поликлинику», – отметила Надежда.

Строительство второй фазы «Ривер Парк» началось в III квартале 2018 года, а теперь новоселы получают свои ключи. Всего подписано уже более 700 актов передачи, в том числе на квартиры с отделкой, владельцы которых, включая Надежду, смогут не утруждать себя длительным ремонтом. Всего в трех корпусах (ул. Корабельная, дом 5А, 9А, 9), от которых выдают ключи, расположены 634 квартиры и 280 апартаментов, а также коммерческие помещения, машиноместа и кладовые для жителей. Весь объем квартир уже полностью реализован, в продаже осталось всего 7 апартаментов по цене от 16,8 млн рублей (67 кв. м). Кроме того, в «Ривер Парк» полностью распроданы все нежилые помещения в первой очереди второй фазы.

Три корпуса второй фазы выполнены в единой архитектурной концепции, разработанной известным бюро ADM, при этом каждый отличается своими запоминающимися деталями и цветовыми решениями. Например, секции корпусов «1» и «2» обладают переменной этажностью, что позволило придать зданиям уникальную ступенчатую конфигурацию и обустроить приватные террасы.

Тщательно проработана и квартирография проекта. Всего во второй фазе предусмотрено более 60 видов планировок разных типологий (как классических, так и евроформата). Кроме того, визитной карточной городского квартала «Ривер Парк» стала концепция благоустройства. Проходящая вдоль жилых домов живописная набережная длиной 1,5 км с лиственными и хвойными деревьями станет центром притяжения для жителей. На дворовых территориях корпусов обустроены детские площадки для различных возрастов. Также предусмотрены зоны отдыха, занятий спортом и workout, места для барбекю.

«Нам важно получать обратную связь от уже заселившихся резидентов, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – И мы очень рады, что людям нравятся и планировки, и качественный уровень отделки квартир, и благоустройство наряду с богатой инфраструктурой. Будем продолжать удерживать эту высокую планку».

«Застройщик ЖК «Ривер Парк» в полной мере выполняет все взятые на себя обязательства как в плане сроков реализации проекта, так и качества его исполнения, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Немаловажно, что его представители общаются с уже заселившимися жильцами, чтобы узнать об их впечатлениях и пожеланиях. Положительные отзывы работают лучше любой рекламы и помогают привлечь новых клиентов, а также усилить лояльность существующих».

Большая площадь далеко не всегда гарантирует, что квартира в итоге окажется удобной. Куда важнее ее планировка. Если лот на вторичном рынке можно осмотреть – оценить вид из окон, проверить, насколько много света в комнатах, то в новостройке покупателям зачастую приходится довольствоваться лишь планами этажа и самой квартиры. Для человека, который впервые покупает недвижимость и не сталкивался с нюансами планировочных решений, предложенные варианты будут различаться разве что площадью и количеством комнат. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, какие ошибки чаще всего совершают покупатели и как их избежать.

Запрос запросу рознь

Планировка должна подходить конкретно вам, поэтому для начала стоит определиться со «сценариями» использования квартиры. Например, если вы любите принимать друзей, делайте выбор в пользу просторной гостиной. А вот интроверту-холостяку достаточно будет небольшой комнаты – незачем переплачивать за лишние квадратные метры.

Семье с малышами идеально подойдет кухня-гостиная, чтобы можно было готовить и одновременно следить за детьми – присмотритесь к набирающему популярность евроформату.

Если в одной квартире будет жить большая семья из нескольких поколений, лучше выбрать квартиру с мастер-спальней. Благодаря этому можно будет принимать гостей или смотреть телевизор, даже если старшие или младшие члены семьи отдыхают: в такой комнате можно привести себя в порядок, не пересекаясь с гостями в общей зоне квартиры.

Оцените оптимальный метраж каждой комнаты, который будет для вас комфортным. Например, в спальне по ширине должны разместиться спальное место, пара тумбочек по бокам и шкаф в торцевой части. Необходимо оставить хотя бы метр для прохода вокруг кровати.

Ошибка № 1. Что-то не так с прихожей

Прихожая – это важная составляющая квартиры, которую часто недооценивают или, напротив, переоценивают. Возьмем две крайности. Первая – лот с огромной прихожей, соизмеримой по площади с отдельной комнатой (16-20 кв. м). Есть те, кому такие нравятся: действительно, эффектно смотрится. Однако следует помнить, что чаще всего в них ничего нельзя разместить, кроме «показательной» композиции из кресла, торшера и вазы (и то если прихожая – квадратная или прямоугольная). Стоит задуматься, действительно ли вы хотите платить за эти метры.

Другая крайность – недостаточная площадь прихожей. Заходя в квартиру, вы снимаете обувь, верхнюю одежду, и если ее некуда деть, это неудобно. Да, у вас могут быть большие и красивые комнаты, современная кухня, но в самом начале вы сталкиваетесь с теснотой и дискомфортом. Всегда прикидывайте, где вы поставите шкаф, где будете хранить верхнюю одежду. Удобно ли будет в прихожей, если в нее зайдут одновременно 2-3 человека?

Вы не сможете функционально использовать также длинную узкую прихожую – разве что организовать там выставку детских рисунков. А вот мебель поставить будет проблематично. К тому же, такие пространства создают мрачное и неприятное впечатление.

Ошибка №2. Маленькая кухня

Желательно, чтобы кухня была хотя бы около 9 кв. м. Все, что меньше, особенно если речь идет о новостройке с несколькими комнатами, говорит о непродуманности планировки. Для кухни оптимальной площадью являются 12-14 кв. м, а для кухни-гостиной – от 20-25 кв. м.

Маленькая кухня в квартире может оказаться настоящей проблемой. Когда ее площадь составляет менее 7 «квадратов», у владельцев уже возникает вопрос, куда поставить холодильник и где хранить посуду и технику.

Даже если вы привыкли питаться вне дома и не являетесь фанатом готовки, не забывайте, что кухня является одним из самых важных помещений в доме. Если у вас 1-комнатная квартира, то большую кухню вы вполне сможете приспособить под еще одну зону отдыха. 

Ошибка №3. Нестандартная геометрия

Мы имеем в виду различные архитектурные приемы, которые добавляют оригинальности, но снижают функциональность пространства: вдоль полукруглых стен нельзя поставить мебель, острый угол можно использовать только для дизайнерских изысков, а скошенная мансардная крыша «съест» порядка 20–30% полезной площади. Если вы не ограничены в средствах и вам не принципиально использование каждого квадратного метра, это будет только радовать, если не скрадывает естественное освещение комнат. В противном случае лучше купить жилье более привычной формы.

Представьте: в квартире без прямых углов мебель придется делать на заказ, а это дополнительные расходы. Комнаты-многоугольники и помещения со скошенными, полукруглыми стенами невозможно использовать полностью: обычно углы и несколько квадратных метров вдоль такой стены остаются пустовать.

Также следует избегать комнат-пеналов. Мебель здесь придется расставлять вдоль стен, и это создаст впечатление плацкартного вагона или комнаты в общежитии.

Ошибка №4. Плохая инсоляция

Разглядывая схему своей будущей квартиры, люди часто не обращают внимание на окна и их расположение. От недостатка света могут страдать даже просторные комнаты, в которых единственное окно узкое или смещено к одному из углов, квартиры с недостаточным количеством окон или помещения нестандартной формы. Например, если пятиугольная кухня имеет только выход на балкон, и других источников естественного света в помещении площадью почти 15 кв. м не предусмотрено, то вам будет темно. А если балкон застеклить, солнца станет еще меньше.

Чем больше в доме источников естественного света, тем приятнее в нем будет находиться. Обращайте внимание, чтобы окна вашей квартиры не выходили во внутренний угол Г-образной секции новостройки. Кроме того, этаж не должен быть ниже места, где фасад расширяется или сдвигается, образуя козырек. Дизайнеры и архитекторы считают лучшими квартиры с окнами, которые выходят на юго-запад: в них светло большую часть дня.

Ошибка №5. Маленький санузел

Многие обращают внимание на размеры совмещенного санузла в последнюю очередь, и это неправильно. Если его площадь будет слишком маленькой, то расставить там помимо унитаза другие важные бытовые предметы будет непросто. Выбирайте помещение, которое позволит свободно установить стиральную машину, удобную ванну или современную многофункциональную душевую кабину.

Многие девелоперы сейчас проектируют санузлы с окнами. Вы не пожалеете, если сделаете выбор в пользу этого решения, но учитывайте, что помещение в этом случае должно обладать достаточной площадью, чтобы можно было «пожертвовать» целой стеной. Тогда окно добавит естественного света и подарит ощущение простора и хорошую вентиляцию.

Ошибка №6. Не обращать внимание на короб с вентиляцией

От месторасположения короба с трубами и вентиляцией очень сильно зависят гибкость и эффективность планировок кухонь и санузлов в квартирах. Например, огромный короб может быть размещен прямо посередине стены. Считайте, что в этом случае вы потеряли единую рабочую поверхность рядом с мойкой – ведь использовать ее не получится.

Оптимально, когда короб со стояками является небольшим и никому не мешает благодаря грамотной «локации». Проектировщики, думающие о людях, которым предстоит проживать в квартире, разместят его в специальной нише, в углу помещения или «прижмут» к несущим стенам.

 «Непродуманная планировка квартиры существенно снижает качество жизни, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При покупке нужно учитывать все нюансы, чтобы впоследствии не разочароваться и не прибегать к материально и морально затратным переделкам, которые не всегда можно узаконить. Сегодня предлагается богатый выбор лотов даже в пределах одного жилого комплекса, поэтому не нужно соглашаться на меньшее, поддаваясь уговорам девелоперов. Квартира покупается, как правило, надолго, если не навсегда, и вам должно там быть комфортно и уютно».

За последние несколько лет увеличилась востребованность квартир с отделкой white box, что не могло не повлечь за собой изменение их положения в структуре предложения. Так, по итогам I полугодия 2021 года доля таких лотов в наиболее популярном у покупателей массовом сегменте новостроек «старой» Москвы выросла на 5,2%. Эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают о преимуществах подобного вида отделки.

Что такое white box

Буквальный перевод термина white box – «белая коробка». Такое название обусловлено внешним видом квартиры с данным видом отделки. Характерной особенностью подобного типа ремонта служит выполнение основного объема черновых работ. Например, в ЖК «Любовь и голуби» отделка white box уже включает выравнивание поверхностей (пол, стены, потолок), грунтовку, штукатурку и шпаклевку стен, стяжку пола, скрытую разводку инженерных коммуникаций, установку выключателей и розеток. Покупателю необходимо только поклеить обои, уложить напольное покрытие, натянуть потолки (при желании), повесить люстры или лампы.

Самое сложное – позади

Не секрет, что наиболее сложные и грязные работы при ремонте квартиры происходят именно на подготовительном этапе. К ним относятся выравнивание всех поверхностей, грунтовка, шпаклевка и штукатурка стен, стяжка пола, выполнение разводки инженерных коммуникаций, монтаж сантехники. Все это представляет собой трудоемкий процесс, который к тому же занимает немало времени – как минимум половину от общей продолжительности ремонта. Более того, такие работы требуется контролировать самому покупателю. Приобретая квартиру с отделкой white box, клиент сможет избежать необходимости учета всех этих нюансов и сосредоточиться на гораздо более приятных моментах: выборе дизайнерских решений или мебели.  

Простор для творчества

Застройщик передает покупателю не просто квадратные метры, а еще и пространство для воплощения собственных представлений о стиле и комфорте, которое будет абсолютно индивидуальным и наделенным эксклюзивными решениями. Отделка white box представляет своего рода чистый лист, на котором собственник квартиры может изобразить то, что ему хочется: выбрать обои необычной фактуры и цвета, уложить нестандартное напольное покрытие или вовсе выделить одну из стен для художественных экспериментов. При этом клиенту не требуется погружаться в такие нюансы, как выравнивание стен, выполнение разводки коммуникаций или стяжка пола – данные работы уже сделаны, и собственник может полностью реализовать свои идеи.

Экономия времени

При выборе варианта с отделкой white box не придется тратить время на поиск исполнителей ремонта. К тому же, приобретая квартиру без отделки, стоит быть готовым к тому, что въехать в нее можно будет лишь через 3-4 месяца, а то и через полгода, пока не завершатся все необходимые работы. Это особенно критично для тех, кто покупает жилье на этапе строительства и будет вынужден изыскивать варианты для проживания на период выполнения работ.

В свою очередь, при покупке квартиры с ремонтом white box или под ключ от застройщика появляется возможность оптимизировать сроки и сократить общую продолжительность работ.

Копейка рубль бережет

Приобретение квартиры без отделки, на первый взгляд, представляет собой хорошую возможность сэкономить. Но на самом деле это может привести к значительному увеличению расходов.

Так, в период между получением ключей и завершением ремонта покупатель должен где-то жить. Хорошо, если есть вторая недвижимость или родственники готовы предоставить квартиру или комнату. А что делать тем, у кого нет такой возможности? Остается только снимать квартиру, что в совокупности с платежами по ипотеке может стать непосильным бременем для семейного бюджета.

В свою очередь, стоимость ремонта при покупке квартиры с уже выполненной отделкой закладывается в итоговый прайс. Если для приобретения недвижимости использовалась ипотека, то цена работ равномерно распределяется по телу кредита. К тому же за счет эффекта оптовой закупки, материалы и работы обойдутся застройщику на 15-20% дешевле, чем частному лицу.

«В нашем проекте «Любовь и голуби» все квартиры и апартаменты предлагаются с отделкой white box, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Это решение было принято как по итогам анализа актуальных рыночных трендов, так и основываясь на итогах продаж первой очереди. Подобный вариант представляет собой золотую середину: с одной стороны, выполнены все черновые работы, а с другой – собственник имеет возможность создать свой уникальный образ квартиры».

В августе спрос на жилье в Москве стабилизировался после спада в июле. На рынке новостроек число сделок уменьшилось только на 5% против 30% месяцем ранее, а во вторичном сегменте увеличилось на 4%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе новых данных Росреестра Москвы. В то же время число ипотечных сделок в августе сократилось.

В августе Росреестр Москвы зарегистрировал 6,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 5% меньше, чем в июле (6,7 тыс.). В сравнении с июльским снижением спроса, когда относительно июня число ДДУ упало на 30%, аналитики «Метриум» расценивают это как стабилизацию активности покупателей строящегося жилья после отмены программы субсидирования ипотеки в июле. Однако августовский показатель стал худшим с начала года, не считая января, когда Росреестр Москвы зафиксировал 5,3 тыс. сделок на рынке строящегося жилья. По сравнению с августом 2020 года число ДДУ уменьшилось на 10%.

Число выданных ипотечных сделок в Москве в августе также сократилось, но в целом оно остается высоким. В августе банки выдали заемщикам в столице 10,7 тыс. ипотечных кредитов, что на 9% меньше, чем в июле (11,9 тыс.). Фактически спрос на жилищные кредиты вернулся на уровень июня (10,7 тыс.) после ажиотажного спроса в июле, что также можно расценивать как стабилизацию активности клиентов. В сравнении с августом 2020 года количество сделок в минувшем августе оказалось на 7% больше.

«Хотя программа субсидирования ипотеки не действует уже больше двух месяцев, радикального снижения активности заемщиков мы пока не наблюдаем, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». –  Полагаю, свою лепту вносит в это расширение субсидий на кредит семьям с детьми (теперь ипотеку по сниженной ставке могут получить семьи с одним ребенком до трех лет), а таких покупателей на рынке новостроек немало. Впрочем, роста рынка ипотеки в ближайшие месяцы тоже можно не ждать на фоне повышения Центробанком ключевой ставки. Вероятнее всего уровень кредитования покупателей жилья стабилизируется».

На рынке готового жилья (квартиры от частных собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок выросло на 4%. Если в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, то в августе уже почти 14 тыс. Это сопоставимо с июньскими показателями спроса, хотя ниже, чем в марте-апреле. По сравнению с августом 2020 года количество сделок уменьшилось незначительно – только на 5%. В целом спрос на вторичном рынке по сравнению с данными прошлых лет остается высоким.

«Августовские показатели рынка жилья в Москве свидетельствуют о стабилизации ситуации, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После резкого снижения активности покупателей жилья в июле в августе показатели рынка в основном стабилизировались. Примечательно, что это произошло в разгар сезона отпусков, что дает основания рассчитывать на более благоприятные результаты осенью. Очевидно, бум спроса пройден, но и обвала активности клиентов мы не видим. Расширение семейной ипотеки и некоторое восстановление экономики после пандемии подогревают спрос на жилье в столице».

По трем корпусам второй фазы («А», «1» и «2») городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк» зарегистрировано первое право собственности на застройщика. Это значит, что покупатели объектов в данных корпусах уже могут оформлять право собственности на себя. Проект реализуется AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй» на паритетных началах, финансовый партнер проекта – «Сбербанк». Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

Регистрация первого права собственности на три корпуса второй фазы «Ривер Парк» дает старт оформлению объектов в них в собственность покупателей. Теперь это можно совместить с получением ключей, которых уже выдано более 500. Приемка продолжается, покупателей приглашают на осмотр своего долгожданного жилья.

С момента старта строительства трех корпусов второй фазы до передачи ключей и оформления квартир и апартаментов в собственность жителей прошло всего три года. В трех корпусах (ул. Корабельная, дом 5А, 9А, 9) расположены 634 квартиры и 280 апартаментов, а также коммерческие помещения, машиноместа и кладовые. Весь объем квартир полностью реализован, в продаже осталось менее 10 апартаментов по цене от 16,4 млн рублей (67 кв. м). Кроме того, в «Ривер Парке» полностью распроданы нежилые помещения в первой очереди второй фазы.

Три корпуса второй фазы выполнены в единой архитектурной концепции, разработанной бюро ADM, но при этом каждый отличается своими выразительными деталями и цветовыми решениями. В частности, секции корпусов «1» и «2» обладают переменной этажностью, что позволило придать зданиям уникальную ступенчатую конфигурацию и обустроить там приватные террасы.

Тщательно проработана и квартирография проекта. Во второй фазе предусмотрено более 60 видов планировок разных типологий (классических и евроформата). Визитной карточной городского квартала «Ривер Парк» стала продуманная концепция благоустройства. Проходящая вдоль жилых домов живописная набережная длиной 1,5 км станет центром притяжения для всех жителей. На дворовых территориях корпусов обустроены детские площадки с учетом психологических особенностей различных возрастов. Кроме того, здесь предусмотрены зоны отдыха, места для занятий спортом и workout, точки для барбекю.

«Мы продолжаем передавать новоселам готовые квартиры, и теперь это будет совмещаться с оформлением недвижимости в собственность покупателей», – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Многие из тех, кто уже успел получить ключи, делают ремонт, есть и заселившиеся – те, кто в свое время остановил выбор на квартире с отделкой».

«Оформление собственности дает возможность обеспечить ребенку место в школе или детском саду рядом с домом, что очень важно для семейных покупателей, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Кроме того, собственники могут получить налоговый вычет за покупку квартиры, а определенные категории – оформить льготы и дотации на коммунальные платежи. Наконец, квартира в собственности может использоваться как залог, если необходим кредит».

Программа субсидирования ипотеки стимулировала в 2020 году вложение в жилищное строительство России более 4 трлн рублей (около 4% ВВП), однако теперь она фактически завершена или сильно ограничена для крупнейших региональных рынков жиль. Тем не менее дефицит инвестиций в отрасли сохраняется. Эксперты компании «Метриум» анализируют имеющиеся модели финансирования жилищного строительства, а также предлагают новые схемы вложений для ускорения роста отрасли.

Проектное финансирование – начало пути

Банковский кредит стал главным источником финансирования жилищного строительства в РФ. С 2018 года девелоперы обязаны привлекать деньги дольщиков только через специальные сберегательные счета (эскроу) в банках, которые выделяют деньги на строительство. Реформа исключила возможность появления новых обманутых дольщиков, но осложнила доступ к финансированию региональным девелоперским компаниям.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в июле 2021 года в России строят 99,4 млн кв.м. жилья, из которых 67,2 млн кв.м с использованием эскроу-счетов (67%). Из 3,4 тыс. застройщиков новую схему применяют 2,5 тыс. компаний (74% от общего числа). Год назад (в июле 2020 года) на долю площадей, для строительства которых деньги привлекались на эскроу-счета, приходились 37%. В новой схеме участвовали 37% девелоперов. Таким образом за прошедший год новая модель финансирования охватила большую часть игроков рынка.

Между тем, по данным «Дом.рф», благодаря высокой наполненности эскроу-счетов банки устанавливают пониженные ставки для девелоперов по проектному финансированию: 1,8–4,3% в разных федеральных округах, тогда как по другим кредитам на срок более одного года средняя ставка составляет 6,8%.

«Несмотря на предварительные успехи реформы, очевидно, что новая модель нуждается в совершенствовании, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва». – Если мы обратимся к опыту развитых стран, где проектное финансирование применяется много лет, то увидим, что почти всегда возврат средств инвесторов происходит за счет будущих финансовых потоков проекта. Если же это не так, то доступ к средствам на эскроу-счетах или авансы покупателей квартир в другой форме под контролем третьей стороны переводятся застройщикам по мере завершения определенных этапов строительства. У нас же пока средства дольщиков не работают 2-3 года, а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию».

К примеру, в Германии застройщик может поэтапно использовать денежные средства покупателя для строительства объекта: на этапе проведения земляных работ – 20-30% от указанной в договоре суммы, а после возведения каркаса здания ‒ 40%.

Крупные фонды могут стать инвесторами в жилищном строительстве

Еще один недостаточно задействованный в России канал привлечения средств в строительство – крупные фонды, в основном пенсионные. По данным ЦБ РФ, в России насчитываются 43 негосударственных пенсионных фондов (НПФ) с общим объемом средств в 4,4 трлн рублей. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) – второй основной элемент рынка коллективных вложений – составляют порядка 1,6 тыс. учреждений с общим объемом активов в 4,8 трлн рублей. Инвестиционный портфель НПФ образован в основном вложениями в государственные ценные бумаги и корпоративные облигации, а также акциями нефтегазового, машиностроительного и транспортного сектора. ПИФ в основном вкладываются в ценные бумаги, а на долю недвижимости приходится только 16,6% инвестиций.

Между тем в развитых странах НПФ и другие крупные институциональные игроки выступают одними из главных инвесторов девелоперских проектов. В среднем по миру НПФ вкладывают в недвижимость 9-10% средств, а в европейских странах – до 15%. Сейчас на инвестиционную активность НПФ наложены большие ограничения. Участие ПИФ в жилищном строительстве также не проработано на уровне законодательства. Снятие этих проблем позволило бы открыть новый источник финансирования для возведения квадратных метров.

Инфраструктурные облигации помогут строить социальные объекты

Одна из причин роста цен на жилье – высокая социальная и инфраструктурная нагрузка на конечную цену квартир. Фактически девелопер строит не только жилье, но и улично-дорожную сеть, паркинги, объекты инженерной инфраструктуры (котельные, подстанции), социальные учреждения (детские сады, школы, поликлиники), прокладывает внешние инженерные сети. Всё это так или иначе учитывается в цене квадратного метра, хотя, к примеру, прокладка новых инженерных коммуникаций или перекладка старых сетей может обслуживать не только вновь возводимые дома, но существующие кварталы. Иными словами, если раньше в г. Москве было принято некоторое распределение капитальных затрат между городом и инвестором проекта (застройщиком) по объектам социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры, то сейчас практически все затраты несет инвестор.

Чтобы решить эту проблему, в России внедряют инструмент инфраструктурных облигаций. Это вид ценных бумаг, которые выпускают власти разных уровней или частная компания для финансирования строительства инфраструктуры. Инвесторы приобретают ценные бумаги (вкладываются тем самым в проект), а эмитент после завершения проекта начинает выплачивать доход. При этом обычно эмитент или привлеченная для реализации проекта компания получают построенный объект в концессию. К примеру, если это дорога, эмитент может сделать проезд по ней платной и выплачивать из прибыли купонный доход держателям облигаций. Чаще всего речь идет о социально значимых проектах, в которых заинтересовано государство. Поэтому власти часто выступают гарантами доходности облигаций, за что эти бумаги любят инвесторы.

В России уже есть примеры проектов, реализованных с выпуском инфраструктурных облигаций, в частности, дублер дороги из Санкт-Петербурга в Москву, Западный скоростной диаметр (в Санкт-Петербурге), дублёр трассы М-1 «Беларусь» Москва-Минск. Однако инфраструктурные облигации в жилищном строительстве потребовали государственных субсидий. В частности, Дом.РФ организует специализированное общество проектного финансирования (СОПФ). Оно будет выпускать облигации на фондовом рынке. Выручка от размещения пойдет на финансирование инфраструктуры – либо застройщикам в виде инфраструктурных займов, либо субъектам РФ путем выкупа их собственных облигаций со стороны СОПФ. Государство при этом в первое время будет гарантировать купонный доход инвесторам, что в итоге профинансирует строительство инфраструктуры. Во-первых, это позволит вовлечь в жилищное строительство территории слабо обеспеченные инфраструктурой, что повлечет увеличение объема строительства жилья и приблизит отрасль к показателю ввода на уровне 120 млн кв.м в год. Во-вторых, это сдержит рост себестоимости жилья, что позволит удержать рыночные цены на доступном уровне для широкого круга покупателей.

ЖСК – новое издание

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы были одной из схем финансирования строительства в старой версии 214-ФЗ. На практике они часто контролировались девелоперами и использовались как один из каналов привлечения средств покупателей строящегося жилья.

Однако после начала реформы – перевода застройщиков на банковский кредит – ЖСК были сильно ограничены. С 1 июля создавать новые ЖСК можно только с господдержкой. «Дом.рф» наделен правом бесплатно предоставлять земельный участок пайщикам такого ЖСК. Правда, вступать в ЖСК с господдержкой могут только определенные категории граждан – врачи, учителя, полицейские, военные, ученые, госслужащие и т.д. Один пай соответствует одной квартире в проекте дома ЖСК. Но купить в ипотеку пай нельзя, поэтому участники кооператива берут потребительские кредиты и привлекают собственные сбережения.

По данным «Дом.рф», по стране реализовано 26 проектов застройки с участием ЖСК с господдержкой, а общая площадь построенных домов составила 320 тыс. кв.м. При этом покупателям удалось сэкономить до 60% цены таких домов. Сейчас на разных этапах идет реализация еще 64 таких проектов.

«У модели ЖСК с господдержкой есть перспективы развития, – говорит Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если пай в кооперативе получит статус залога, то участники ЖСК смогут привлекать ипотеку, которая, конечно, дешевле потребительских кредитов. Есть в новой модели ЖСК и место для девелоперов – они могут выступать подрядчиком строительства, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения, которые позволят снизить стоимость жилья в таких ЖСК».

Госзаказ – невостребованный канал финансирования строительства

В России недостаточно проработаны механизмы государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства, которые могли бы способствовать эффективному решению социальных проблем и быть достаточно доходными для коммерческих застройщиков. Между тем, государство и бизнес могут взаимовыгодно сотрудничать, в частности, в области строительства арендного и социального жилья, которого в России не хватает. К примеру, в жилом фонде Голландии его доля составляет 36%, Дании – 27%, Австрии – 23%, Великобритании – 21%, Германии – 20%, Франции – 17%.

Механизмы финансирования строительства социального жилья могут быть разными: от прямых государственных субсидий до предоставления льготных кредитов или освобождения от налогов строительных компаний, которые в этом участвуют. На поддержку социального жилья страны ОЭСР тратят до 0,6% ВВП, а на различные субсидии – еще 1%.

В России массированные государственные инвестиции в жилищное строительство эпизодичны (к примеру, программа реновации в Москве или федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ)). Однако в целом застройщики пока весьма ограниченно вовлечены в эти процессы. Государственный заказ, льготы для участников социальных проектов и другие механизмы могли бы привлечь девелоперов и стимулировать государственные вложения и частные инвестиции в строительство.

«Реформа долевого строительства сократила круг источников финансирования жилищного строительства, чтобы защитить интересы дольщиков, – резюмирует Мария Литинецкая. – Это был тактически верный ход с учетом текущего развития рынка и состояния отрасли. Однако необходимо и дальше совершенствовать закон и расширять механизм финансирования в рамках 214-ФЗ. Привлечение частных и публичных фондов, государства и частных крупных инвесторов могло бы происходить через банки или иные институты развития отрасли. Особенно это актуально в свете задачи по наращиванию объемов инвестиций в сфере жилищного строительства и диверсификации источников финансирования проектов».

На рынке массовых новостроек Москвы доля квартир с отделкой впервые превысила 80%, подсчитали аналитики «Метриум». В августе застройщики предлагали купить 72% квартир с полной отделкой и 10% – с предчистовой, в сумме – 82%. По этому показателю массовые новостройки превосходят новые дома во всех прочих сегментах столичного рынка первичного жилья.

В августе московские девелоперы предлагали на рынке новостроек массового сегмента 16,3 тыс. квартир; из них с полной отделкой – 11,7 тыс., а с предчистовой (white box – квартиры, подготовленные к косметической отделке) – 1,6 тыс. Соответственно жилье под ключ образует 72% предложения, а white box – 10%, в совокупности – 82%. На выбор покупателей остаются 3 тыс. квартир (18%) без отделки.

 Года назад ситуация была иной. На долю квартир с полной отделкой приходились 62% предложения, а с предчистовой отделкой – 8% (в сумме – 70%). Без ремонта жильё достигало 30% рынка. Таким образом, доля квартир под ключ от за год увеличилась на 10 процентных пунктов, а с предчистовой – на 2 п.п.

В абсолютном выражении число квартир с разной степенью готовности к заселению изменилось следующим образом. Число квартир с отделкой увеличилось с августа 2020 года с 9,9 тыс. до 11,7 тыс., то есть на 19%. Предложение формата white box в массовых новостройках повысилось на 34%. Жилья без отделки в продаже стало меньше на 38% (3 тыс. квартир сейчас против 4,8 тыс. в августе 2020 года).

«В массовом сегменте рынка новостроек спрос на жилье с отделкой – готовой или предчистовой – стабильно растёт, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Поскольку в значительной степени покупатели жилья этого класса опираются на кредит, им выгодно приобретать жилье с готовым или предчистовым ремонтом и не тратиться затем на самостоятельный поиск мастеров, закупку строительных материалов и т.п. К тому же отделка от застройщика всегда получается дешевле, потому что работы и материалы приобретаются девелопером по оптовым ценам».

В других сегментах столичного рынка новостроек вариантов квартир с отделкой меньше, чем в массовом. Так, в новостройках бизнес-класса доля квартир с полной отделкой составляет всего 12%, а в формате white box – 26% (в сумме 38%). Впрочем, за прошедший год этот показатель вырос с 32%. Доля жилья в черновом варианте в продаже соответственно сократилась с 68% до 62%.

«В бизнес-классе пока большинство потенциальных покупателей все-таки делают ставку на собственные планировочные, технические и дизайнерские решения, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер московских проектов ЖК Headliner, ILove, Bauman House). – Однако мы фиксируем рост числа клиентов, которые целенаправленно ищут квартиры с отделкой. Причем их можно подразделить на три группы. Одни хотят купить квартиру, в которой самому остается сделать только косметический ремонт, то есть все сводится к приятным хлопотам вроде выбора цвета стен. Другим нужно жилье под ключ, куда достаточно привезти свою мебель. Обе группы покупателей хотят сэкономить силы и время на отделочном этапе работ и побыстрее заселиться. Именно поэтому, к примеру, в нашем проекте iLove мы предлагаем все три опции: без отделки, white box и с отделкой. Причем в последнем случае в комплекте еще идет и кухонный гарнитур. Третья группа покупателей – это те, кто хотят привезти с собой только личные вещи и зубные щетки. Именно для них в октябре мы выставим на продажу квартиры с полным комплектом мебели и предметами интерьера под ключ».

В премиум-классе новостройки с отделкой преобладают. Сейчас 29% квартир предлагаются застройщиками с полной отделкой и еще 31% – с предчистовой. Таким образом, квартиры с отделкой образуют 60% предложения жилья в новостройках премиум-класса, тогда как доля вариантов без отделки составляет 40%. Как и в бизнес-классе, в этом сегменте за прошедший год соотношение изменилось в пользу жилья с ремонтом. Год назад в новостройках премиум-класса доля квартир с полной отделкой составляла 42%, white box – 10%, а без отделки – 48%.

«Спрос на готовое жилье в премиальном сегменте также растет, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Раньше покупатели высокобюджетного жилья были готовы к долгому и дорогому ремонту больших квартир, который мог продолжаться больше года. Сейчас клиенты больше склонны к готовым решениям, тем более что качество дизайн-проектов улучшилась, а их выбор расширился. К примеру, в нашем проекте мы предлагаем два стиля (classic и modern) и два цветовых решения для них (темное и светлое)».

В элитном сегменте квартиры с отделкой также начали преобладать. Порядка 38% квартир и апартаментов девелоперы предлагают с полной отделкой, а с предчистовой – 25% (в сумме – 63%). На долю жилья без отделки приходятся 37% вариантов. Год назад предложение квартир и апартаментов с полной отделкой составляло 36%, в формате white box – 25%, без отделки – 40%. Хотя за прошедший год соотношение разных опций в сегменте значительно не изменилось, но 12 месяцев назад в элитном сегменте преобладали варианты без отделки.

«Распространение квартир с отделкой – один из факторов роста цен на рынке новостроек, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В стоимость квадратного метра вкладываются расходы на стройматериалы и отделочные работы. В целом для покупателя такая опция удобнее и экономичнее, особенно если квартира приобретается в кредит, что освобождает будущих новоселов от необходимости брать кредит на ремонт».

Компания «Метриум» сообщает об очередном значительном повышении цен в ЖК «Настоящее», который возводится в Раменках. Всего с начала продаж цены в данном проекте выросли более чем на 65%. Партнер по реализации новостройки – «Метриум».

В ЖК «Настоящее» с 21 сентября значительно вырастут цены. Проект пользуется настолько высоким спросом, что с момента начала продаж в июне 2020 года здесь отмечалось неоднократное повышение стоимости квартир. В целом рост средней цены квадратного метра за все время составил более 65%. Ввод проекта в эксплуатацию запланирован в IV квартале 2022 года.

Жилой комплекс «Настоящее» находится в престижном районе Раменки. В шаговой доступности от ЖК расположена станция метро «Раменки», в 450 м – Мичуринский проспект. Поблизости находятся сразу несколько крупных зеленых зон: заказники «Долина реки Раменки» и «Воробьевы горы», Ботанический сад МГУ и Матвеевский лес.

«Раменки являются одним из наиболее активно застраиваемых районов в Москве, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Преобладающую долю в структуре предложения занимают проекты бизнес- и премиум-класса, средний бюджет покупки здесь выше, чем в целом по западному округу. В Раменках для покупателя есть большой выбор планировочных решений: от студий до пятикомнатных пентхаусов, лоты с террасами, панорамным остеклением и каминами».

Архитектурная концепция ЖК «Настоящее» основана на сочетании жилой застройки и природы. Фасады домов будут выполнены в натуральной гамме, с применением разнообразных цветовых решений. Переменная этажность (от 8 до 28 этажей) обеспечит гармонию с доминантами запада Москвы.

Четыре корпуса образуют два закрытых двора, связанных между собой живописным бульваром. На благоустроенной территории планируется разместить полноценный парк площадью порядка 2 га с зелеными насаждениями, пространствами для отдыха, детскими и спортивными площадками.

Дизайнерские интерьеры лобби и общественных пространств будут отражать стилистику четырех климатических зон: заливные луга, тундра, степь и смешанные леса. На первых этажах разместятся объекты торговли и сервиса, а также кафе и рестораны. В составе ЖК предусмотрена наземная гостевая автостоянка на 291 машиноместо и подземный паркинг на 1047 парковочных мест.

В августе в шести из восьми округов Москвы цены на массовые новостройки снизились или не изменились, подсчитали эксперты «Метриум». Месяцем ранее отрицательную динамику аналитики компании фиксировали только в одном округе – ЮВАО. В августе рост цен был отчетливым лишь в одном округе (САО).

В августе средняя стоимость квадратного метра на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве практически не изменилась и составила 249,6 тыс. рублей, что только на 0,2% больше, чем в июле. Однако в географическом разрезе массовые новостройки в большинстве округов Москвы стали дешевле, либо цены на них практически не изменились. Впервые за 12 месяцев средний темп изменения цены «квадрата» по всем округам «старой» Москвы оказался отрицательным: – 1,1%.

Значительнее всего снизилась средняя цена массовых новостроек в СЗАО – на 6,7% до 258,1 тыс. рублей за кв.м, и в САО – на 3,7% до 250,7 тыс. рублей за кв.м. Заметная коррекция была и в ЮАО, где средняя стоимость «квадрата» уменьшилась на 1,3% до 256,3 тыс. рублей. В ЮВАО, где застройщики предлагают больше всего массовых новостроек, средняя цена снизилась на 0,7% до 226,9 тыс. рублей за кв.м. Немного подешевели новостройки в ЮЗАО, где «квадрат» стал доступнее на 0,3% (202,3 тыс. рублей). Аналитики «Метриум» отмечают, что во всех этих округах в сумме застройщики продают 63% квартир массовых новостроек столицы.

Заметно подорожали в августе только квартиры в СВАО, где цена квадрата увеличилась на 2,7% до 243,2 тыс. рублей. Меньше процента составил рост стоимости в ВАО (0,7% до 271,7 тыс. рублей) и в ЗАО (0,5% до 286,5 тыс. рублей за кв.м).

Таким образом в среднем в территориальном разрезе массовые новостройки подешевели на 1,1%. Это произошло впервые за последние 12 месяцев, в течение которых средний прирост цен по округам давал только положительные значения. Пик роста пришелся на апрель, когда цены выросли сильнее всего и во всех округах в среднем на 4,1%. Затем динамика замедлилась в мае до 2,4%, в июне – до 2,8%, в июле – до 1,8%.

Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», с ретроспективной точки зрения речь идет только о незначительной коррекции, потому что год назад цены на новостройки во всех округах были значительно меньше. Сейчас средний квадратный метр в СВАО дороже, чем год назад на 52%, в ЮАО – на 36,9%, в ЗАО – на 36%, в ЮВАО – на 35,5%, в СЗАО – на 31,5%, в ВАО – на 30,1%, ЮЗАО – на 16,9%, в САО – на 15,3%.

Средние цены на новостройки по округам Москвы в августе снизились из-за изменения структуры предложения. Во-первых, выросла доля лотов на начальной стадии готовности. Во-вторых, отмечается вымывание квартир небольших форматов с более высокой ценой квадратного метра, но меньшим бюджетом предложения, а количество просторных невостребованных квартир начинает накапливаться в отдельных локациях. Например, в СЗАО доли трехкомнатных и многокомнатных квартир составляют 25% и 3%. По стадии строительной готовности в ЮЗАО доля предложения на начальном этапе стравляет 100% (в экспозиции округа представлен единственный проект «Южные сады»), в ЮАО – 74%, а в САО – 56%.

«Хотя средняя цена квадратного метра по всему рынку стабилизировалась, в отдельных локациях видны первые признаки коррекции, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Причина – структурные особенности предложения. Раскупаются небольшие квартиры, в которых цена квадратного метра больше, чем в крупногабаритных, однако бюджет покупки минимальный. Одновременно в продаже появляются квартиры в корпусах на начальном этапе строительства, где цены также ниже. Таким образом, пока объективнее говорить о замедлении роста цен. Текущий уровень может сохраниться на несколько месяцев, дальше всё будет зависеть от покупательской активности и динамики ипотечных ставок. Тем не менее, есть скрытые скидки: застройщики договариваются с банками о субсидировании ипотечной ставки для своих покупателей. Для этого они несколько снижают цены квартир, чтобы уменьшить размер займа и конвертировать это в более низкую ставку. То есть фактически предоставляется скидка, которую покупатель получает в виде сниженной ставки по кредиту. В связи с этим застройщикам пока удается удерживать цены на фоне снижения покупательской активности».

При выборе недвижимости, помимо бюджета, типологии и метража, следует учитывать и перспективность локации. Тренды меняются, город развивается, и те районы, которые еще несколько лет назад не пользовались популярностью, через два-три года могут стать востребованными, что повысит инвестиционную привлекательность квартир в них. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как определить такие потенциально перспективные территории, в которых стоит покупать недвижимость.

Преобразование локации

Безусловно, за последние 10 лет было сделано многое для создания современной инфраструктуры в столице: построено почти 150 станций метрополитена, МЦК и МЦД, более 440 школ и детских садов, порядка 90 объектов здравоохранения. Сегодня, помимо глобальных проектов по развитию транспорта и социальной сферы, власти активно реализуют локальные мероприятия, включающие в себя благоустройство и развитие общественных пространств. Подобный подход, предусматривающий трансформацию района или его части в соответствии с мировыми стандартами, применяется не только при реализации городских программ, но и при строительстве ряда жилых комплексов.

Существует немало примеров, когда проект предполагал серьезное преобразование пространства. Например, ЖК «Ривер Парк» был возведен на месте реорганизованного Московского судостроительного и судоремонтного завода. Еще относительно недавно данная территория была занята давно неиспользуемыми по прямому назначению строениями, теперь же на их месте выросли современные жилые дома, построенные инвестором детский сад и школа, а также качественно благоустроенные дворы с зонами отдыха, площадками для занятий спортом, детскими игровыми комплексами. Визитной карточкой проекта стала концепция благоустройства, разработанная архитектурным бюро ADM и ландшафтным бюро AFA. Ее главный элемент – расположенная вдоль жилых домов собственная набережная длиной 1,5 км, очередной участок которой был недавно открыт.

Стоит отметить и развитие транспортной инфраструктуры рядом с комплексом. Уже частично выполнены работы по модернизации улично-дорожной сети в районе. Помимо этого, ведется строительство станции метро «Нагатинский Затон» в составе одноименного ТПУ, которая расположена юго-восточнее комплекса. Кроме того, в перспективе планируется строительство канатной дороги, которая соединит Нагатинский Затон с тематическим парком «Остров Мечты», Бобровым островом и реорганизуемой территорией Южного порта.

Как результат, подобное преобразование пространства вместе с развитием инфраструктуры не могли не сказаться на ценах. Так, с момента старта продаж корпусов второй фазы (IV квартал 2018 года) средняя стоимость квадратного метра в них увеличилась на 54,6% (с 207,3 тыс. рублей до 320,5 тыс. рублей).

«Ключевыми признаками перспективной локации выступают активная трансформация общественных территорий в соответствии с современными стандартами, а также строительство новых социальных объектов, станций метро и ТПУ, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Поэтому при выборе квартиры или апартаментов стоит обратить внимание не только на характеристики недвижимости, но и на то, будут ли построены в составе комплекса школа и детский сад, какое планируется выполнить благоустройство, а также на развитие транспорта и дорожной сети». 

Резерв перспективных площадок

Во многих районах «старой» Москвы наблюдается определенный дефицит пригодных для строительства участков. Поэтому основными точками роста в ближайшие несколько лет станут те локации, которые активно прорабатываются городом – ведется разработка и утверждение документов по планировке территорий, активно вносятся изменения в правила землепользования и застройки. К ним относятся реорганизуемые промзоны, а также подлежащие комплексной реконструкции или реновации кварталы. Эти территории могут быть пригодны для строительства новых домов и сопутствующей инфраструктуры, а также формирования комфортных общественных пространств, что положительно сказывается на их перспективах и востребованности.

Например, на северо-востоке столицы уже выполнен или ведется редевелопмент порядка десяти промышленных территорий. На месте бывших индустриальных кварталов размещаются современные жилые корпуса, социальные объекты, обустраиваются уютные дворовые территории. К примерам подобного преобразования городских пространств можно отнести развитие промзоны «Калибр» в Останкинском районе: сейчас там возводится ЖК бизнес-класса ILOVE, спроектированный с учетом принципа «город в городе», когда необходимая инфраструктура (в том числе детский сад, зоны отдыха и стрит-ритейл) находится в границах комплекса. В соседнем Бутырском районе уже стартовала реновация территорий Останкинского молочного завода и Останкинского завода напитков, а также промзоны «Огородный проезд». Кроме того, ведется или запланирована реорганизация промышленных зон в районах Алексеевский, Свиблово, Северное и Южное Медведково.

Безусловно, наличие резерва перспективных территорий и, тем более, их постепенное освоение вместе с развитием сопутствующей инфраструктуры не могло не сказаться на ценах на недвижимость. Например, средняя стоимость «квадрата» в Свиблово за первые шесть месяцев 2021 года выросла на 43% (с 243,1 тыс. рублей до 347,7 тыс. рублей), в Останкинском районе – на 33,7% (с 224,1 тыс. рублей до 299,5 тыс. рублей).

«Большинство мегаполисов рано или поздно сталкиваются с проблемой дефицита участков для нового строительства, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва». – Одним из способов ее решения выступает вовлечение используемых не по назначению промзон. Перспективность таких локаций обусловлена масштабом их реорганизации, когда город или инвесторы фактически создают с нуля современные городские пространства. Так, строящийся на месте территории завода «Калибр» ЖК ILOVE представляет собой пример качественного редевелопмента бывших индустриальных кварталов».

Проекты от крупных девелоперов

Возможности и ресурсы (как человеческий, так и административный) крупных девелоперов позволяют тщательно и с различных сторон изучать перспективные участки и при необходимости действовать на опережение. А при непосредственной реализации проекта использовать свои отработанные на рынке подходы по созданию предельно конкурентного продукта в целях повышения эффективности использования земли. Поэтому если в конкретную локацию зашел один из топовых застройщиков и развивает достаточно крупный по площади участок земли, то у такой территории повышаются шансы стать более экономически привлекательной в среднесрочной перспективе.

Подобных территорий немало в различных административных округах. Но из всего их многообразия стоит выделить север столицы, в котором по итогам июля 2021 года зафиксирован наибольший прирост предложения в новостройках массового сегмента, что свидетельствует о высоком интересе застройщиков к данной территории.

Одной из точек роста на территории САО является Западное Дегунино. До недавнего времени это был один из типичных спальных районов, в котором основное строительство велось в рамках различных городских программ и за счет бюджета. Сейчас же в локации реализуется сразу 7 крупных проектов массового сегмента и бизнес-класса от таких крупных и известных компаний, как ГК ПИК, MR Group, «СМУ-6 Инвестиции», ГК Гранель, предполагающие строительство порядка 400 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Более того, в перспективе вероятен выход еще нескольких комплексов от Level Group и ГК ЛСР.

Интерес девелоперов, безусловно, подстегивает динамику цен на первичном рынке. Так, средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Западного Дегунино в 2017 году составляла 154,8 тыс. рублей, в 2018 году – 165,6 тыс. рублей (+7%), в 2019 году – 188,3 тыс. рублей (+13,7%), в 2020 году – 212,5 тыс. рублей (+12,9%), в I полугодии 2021 года – 249,9 тыс. рублей (+17,6%). Всего же с 2017 года средний прайс на «квадрат» в районе вырос на 61,4%.

«На мой взгляд, наличие проектов от топовых застройщиков в локации свидетельствует о наличии серьезного драйвера развития территории, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»).  – Более того, в условиях конкуренции участники рынка постоянно совершенствуют свои продукты, благодаря чему развитие территории достаточно диверсифицировано (не сконцентрировано на единственном проекте)».

Где узнать о перспективах развития территории

Еще 10-15 лет назад было не так много открытых информационных источников с актуальной информацией о планах развития конкретных районов. Но сейчас собрать всю необходимую информацию гораздо проще. Например, немало полезных сведений (анонсы, планы, ход реализации городских программ) публикуются на сайтах www.mos.ru и www.stroi.mos.ru. Кроме того, данные о проектах планировок территорий, правилах землепользования и застройки, выданных градостроительных планах земельного участка размещаются в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www.isogd.mos.ru). Также о градостроительных проектах нередко можно узнать на профильных форумах в интернете и в отраслевых телеграмм-каналах.

Помимо этого, информацию о развитии территории можно получить, отправив запрос в органы власти. Безусловно, существует риск формального ответа, но если вопрос направлен по адресу и корректно сформулирован, то вполне реально получить ценные данные, которые позволят понять будущее конкретной локации.

«Перспективы конкретной локации – важный фактор, на который обязательно стоит обращать внимание при выборе недвижимости, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – От этого зависит не только будущая рыночная стоимость квартиры, но и непосредственно комфорт проживания. Поэтому перед тем, как принять решение о приобретении жилья, следует обратить внимание не только на надежность застройщика, цены и планировки, но и на такие факторы, как развитие инфраструктуры, расположение перспективных площадок и их потенциальный объем строительства, количество и масштаб уже реализуемых проектов от крупных застройщиков. Тем более, в наши дни не так сложно собрать информацию о том, как будет развиваться тот или иной административный округ или район в ближайшие несколько лет».

За последние годы архитектурные решения в проектах новостроек в Новой Москве стали намного более разнообразными, чем семь лет назад, когда эти территории присоединили к столице. От исключительно типовых планировок застройщики отказались, и сейчас у покупателей нового жилья здесь большой выбор нестандартных помещений. Аналитики «Метриум» рассказывают, какие новые варианты квартиры доступны на новомосковском рынке первичного жилья.

На рынке новостроек Новой Москвы девелоперы ведут продажи в 33 проектах застройки порядка 10,7 тыс. квартир. Среди них преобладают однокомнатные квартиры, на долю которых приходятся 35% вариантов жилья. Далее следуют двухкомнатные квартиры (35%), студии (17%), трехкомнатные квартиры (13%). Однако на местном рынке есть и нестандартные варианты жилья: квартиры с террасами, с мастер-спальнями, двухуровневые квартиры, пентхаусы и квартиры с окном в ванной.

Квартиры с террасами

Новая Москва – это преимущественно природные территории, где нет плотной городской застройки, но есть леса, поля, реки и водоемы, поэтому из окон многих квартир в местных новостройках открывается пейзажный вид на окрестности. Конечно, девелоперы используют это локальное преимущество для привлечения будущих новоселов, которые хотят любоваться природными красотами не только из окна, но и будучи на открытом воздухе. Поэтому в некоторых комплексах проектируются квартиры с террасами.

Раньше такое жилье было редкостью – в типовых домах имелись балконы, которые, как правило, в силу своих габаритов и архитектурных особенностей (не выступали за пределы фасада) можно было использовать только как подсобное помещение. Сейчас в Новой Москве есть жилые комплексы с террасами.

Так, в ЖК «Прокшино», который строит ГК «А101» рядом с одноименной станцией метро в Сосенском поселении, квартиры с террасами продаются во втором и шестом корпусах. Речь идет о больших лотах площадью от 108 кв.м до 152 кв.м. Их цена варьируется от 18,9 млн рублей до 26,2 млн рублей. Причем среди таких вариантов жилья можно выбрать квартиры как с отделкой, так и без неё.

«Терраса – это едва ли не самое универсальное пространство квартиры, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино», «Южное Бунино»). – Она может быть летней зоной для занятий спортом или йогой, летним садом, игровой зоной для детей или оригинальным местом для приема гостей, наконец, здесь можно просто медитировать или предаваться созерцательному отдыху. При этом в Новомосковском округе Москвы, с его обилием зеленых зон и чистым воздухом, квартира с террасой терраса выглядит более привлекательной покупкой, чем даже в историческом центре Москвы». 

Квартиры с террасами есть в двух проектах застройки ГК «МИЦ» – в ЖК «Кленовые аллеи» и «Южное Бунино», которые возводятся соответственно в Десёновском и Сосенском поселениях. Площадь жилья с такой опцией здесь поменьше – варьируется от 54 кв.м до 77 кв.м, поэтому их цена соответственно ниже – от 11,7 млн до 15,1 млн рублей.

Квартиры с мастер-спальнями

Другая сравнительно новая характеристика – квартиры с мастер-спальнями. Раньше они были редкостью, но в последние годы встречаются в большинстве новых жилых комплексов Новой Москвы.

Мастер-спальня – это спальня со смежной ванной комнатой и часто гардеробом. Название пришло из английского, где master означает «хозяин», то есть речь идет о спальне для хозяина дома, который имеет таким образом прямой доступ к приватной ванной комнате и своему гардеробу. Нередко из мастер-спальни еще можно выйти на балкон или террасу. В квартирах с мастер-спальней всегда есть второй санузел – гостевой, который находится у входа в квартиру или рядом с кухней.

Квартиры с мастер-спальней в Новой Москве сейчас предлагают многие застройщики. К примеру, в проектах ГК «А101» их площадь варьируется от 53 кв.м. до 107 кв.м., а стоимость – от 10,1 млн рублей до 23,4 млн рублей (ЖК «Прокшино»).

Двухуровневые квартиры

Есть и формат жилья, который был заимствован новомосковскими застройщиками из практики девелоперов дорогих новостроек – двухуровневые квартиры. Обычно их проектируют в комплексах бизнес-класса и выше. Это большое жилье, рассчитанное на семью, которая среди прочего стремится обеспечить максимальную приватность всем её членам, ведь фактически речь идет о двух отдельных квартирах, находящихся на разных этажах дома, но связанных лестничным переходом. Впрочем, оборудовать двухуровневую квартиру можно по-разному – площадь позволяет. На первом уровне, к примеру, организуется зона приема гостей с большой гостиной, кухней, баром, обеденной, домашним кинотеатром, а на втором уровне – приватная зона отдыха со спальнями.

Двухуровневые квартиры в Новой Москве есть в ЖК «Кленовые аллеи» (ГК «МИЦ»). Самый доступный вариант – пятикомнатная квартира в 14-м корпусе площадью 106 кв.м. за 16,8 млн рублей. На первом этаже предусмотрены две спальни, два санузла и кабинет с кладовой, а на втором – кухня-гостиная, гардероб и большая спальня площадью 20 м. Самая большая из доступных имеет площадь 118 кв.м., а стоит – 18,1 млн рублей. Планировки квартир схожие, с той только разницей, что во второй квартире не одна большая, а две спальни поменьше.

Пентхаусы

Пентхаусы также появились на новомосковском рынке новостроек. Пентхаус – это квартира, которая расположена на последнем этаже здания и занимает весь этаж или значительную его часть (например, половину, соседствуя с другим пентхаусом). Этот формат жилья застройщики также переняли из практики рынка высокобюджетного жилья. В отличие от других квартир, пентхаус более приватный, ведь у его жителей непосредственных соседей либо нет, либо очень мало. Также это жилье с лучшими видовыми характеристиками благодаря высокому этажу и окнам, обращенным во все стороны света.

В Новой Москве пентхаусы можно найти в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District, который строит Группа «Родина» в Десёновском поселении. Пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.

«Пентхаусы – это эксклюзивный формат жилья, его обладатель подчеркивает тем самым свой высокий статус, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В Новой Москве в нашем жилом культурно-образовательном кластере из окон пентхауса открывается роскошный вид на парк, красивый бульвар и во двор корпуса. То есть у жителей такой квартиры будет практически круговой обзор живописных окрестностей».

Также пентхаусы есть в другом проекте бизнес-класса в Новой Москве Vnukovo Country Club (Первомайское поселение) от ГК «Примаком». Здесь у пентхаусов с четырьмя спальнями и гостиной есть еще и доступ на эксплуатируемую крышу. Их площадь начинается от 314 кв.м, из которых 220 кв.м – крыша.

Квартиры с окном в ванной комнате

Окно в ванной – только на первый взгляд незначительная опция. На самом деле это дополнительный источник света, причем естественного, что помогает визуально расширить и «оживить» пространство, а также дает дополнительные преимущества для дизайна помещений. Окна в ванных можно встретить в сталинках, но в эпоху массовой жилой застройки от них отказались и даже отвыкли. Затем эта опция появилась в высокобюджетном сегменте, а сейчас распространяется в комфорт-классе.

В Новой Москве сейчас много жилых комплексов, где в квартирах предусмотрены оконные проемы в ванных. Немало таких в проектах группы «А101». Самая доступная из них – двухкомнатная квартира в ЖК «Прокшино» площадью 53 кв.м за 10,1 млн рублей. Окно здесь есть в ванной комнате площадью 3,8 кв.м. которая примыкает к мастер-спальне.

«Эксклюзивные форматы квартир действительно распространяются на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако их совсем немного, то есть речь идет буквально о штучных предложениях. В основном они рассчитаны на покупателей с большим бюджетом, которых в ТиНАО год от года становится все больше. В целом же рост разнообразия архитектурных и планировочных решений в современных домах говорит о том, что Новая Москва становится весьма привлекательным рынком жилья в столице и уже не ассоциируется с экономичными и типовыми решениями».

Компания «Метриум» сообщает об открытии дизайнерского офиса продаж ЖК Mod по адресу: 4-я улица Марьиной рощи, д. 12, к. 4. Здесь можно получить всю информацию о новом премиальном жилом комплексе, который возводит компания MR Group, и выбрать подходящую квартиру. Партнер по реализации новостройки – «Метриум».

В сентябре по адресу 4-я улица Марьиной рощи, д. 12, к. 4 открылся дизайнерский офис продаж ЖК Mod, он работает с 9.00 до 21.00. Здесь посетители могут получить максимум информации и впечатлений о новом жилом комплексе. Панорамные окна в пол открывают вид на участок строящегося объекта. Представить в деталях двор и лобби помогут 3D облеты зданий, транслируемые на экранах. Главная точка внимания офиса – архитектурный макет, который поможет покупателю быстро определиться с выбором квартиры. Над пространством офиса работала творческая команда бюро Kleinewelt Architekten, создавшая архитектурную концепцию и самого премиального комплекса в стиле минималистичного модернизма. Лаконичный интерьер, решенный в черно-белой палитре, продолжает эстетику проекта, а игра света и объема подчеркивают высокий класс пространства. Добраться до офиса можно пешком от метро «Марьина роща» или на автомобиле: для удобства гостей предусмотрена городская парковка напротив входа в здание.

«Концептуальный офис продаж – немаловажный элемент при реализации жилого комплекса любого уровня, и особенно – бизнес и премиум, – считает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Мало кто принимает решение о покупке, не побывав на объекте. Офис может максимально повторять стилистику проекта, передавать атмосферу общественных пространств и высокий уровень отделки комплекса. Также необходимо добиться обилия света за счет грамотного остекления, чтобы у клиента возникало чувство внутреннего комфорта. Центр композиции в офисе продаж ЖК Mod – это детализированный архитектурный макет жилого комплекса. Потенциальный покупатель должен получить четкое представление о том, как все будет выглядеть после окончания строительства».

Согласно плану, на участке площадью 2,5 га будут возведены три высотных башни – 55-этажные M (Манн) и D (Драйзер) и 44-этажная С (Камю), а также два 9-этажных корпуса: S (Стайн) и R (Рэнд). Во всех квартирах проекта предусмотрено панорамное остекление. Верхние пять этажей в башнях займут пентхаусы с 4,8-метровыми потолками. В проекте доступны квартиры с предчистовой отделкой MR base. В отделке фасадов используются натуральный камень, стекло и анодированный алюминий цвета "медь" и "латунь".

Благоустройство и инфраструктура проекта отвечают самым взыскательным требованиям премиального сегмента. Закрытая охраняемая территория, приватный сад на уровне земли и на крыше стилобата, собственные променад и городска площадь с фонтанами будут по достоинству оценены резидентами комплекса. В составе предусмотрены образовательный центр с детским садом, ресторан, супермаркет, небольшие магазины, пекарни, салоны красоты и сервисные точки на первых этажах высотных корпусов, а также спортивный центр, спа-зона и клубное пространство, размещенные в стилобатной части.

На сегодняшний день стоимость студии в проекте начинается с 14,7 млн рублей (35,03 кв. м), однокомнатной квартиры – 15,99 млн рублей (39,85 кв. м), двухкомнатной – 21,3 млн рублей (65,54 кв. м), трехкомнатной – 26,2 млн рублей (83,55 кв. м), четырехкомнатной – 40,3 млн рублей (111,08 кв. м). При покупке есть возможность воспользоваться полугодовой беспроцентной рассрочкой при внесении первоначального взноса от 50% стоимости лота. Оплату можно осуществлять ежемесячно либо ежеквартально.

Северо-восток Москвы в последние годы пользуется популярностью как у покупателей, так и у девелоперов. Так, в июле 2021 года в расположенных на территории СВАО проектах было заключено на 89,3% ДДУ больше, чем за тот же месяц 2020 года. Востребованность округа подтверждает и динамика цен на первичном рынке: за первые шесть месяцев 2021 года средняя стоимость «квадрата» в проектах бизнес-класса выросла на 45,2%. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об одном из самых интересных районов СВАО – Останкинском.

Коротко о главном

Останкинский район еще с советских времен считался престижным для проживания, наряду с западной частью города. Данный статус он сохранил и в наши дни. Это обусловлено, прежде всего, расположением не так далеко от центра города: до ТТК можно добраться примерно за 10 минут, до Кремля – за 20 минут.

Район отличается хорошей транспортной доступностью: в нем расположены станция метро ВДНХ, 4 станции монорельса и пролегает ряд маршрутов автобусов, электробусов и трамваев. Через район проходят крупные транспортные артерии: проспект Мира и улица Академика Королева.

Плотность населения в Останкинском составляет порядка 5,1 тыс. человек на квадратный километр. По этому показателю он находится на 112 месте среди всех районов Москвы. В совокупности с относительно невысокой плотностью застройки и наличием большого количества зеленых зон это делает локацию комфортной для проживания.

Также следует отметить хорошо развитую социальную инфраструктуру района. В его границах расположены 8 образовательных комплексов, 3 учреждения среднего образования, 2 поликлиники. Помимо этого, в рамках программы реновации запланировано строительство новых объектов, в том числе школ и детских садов.  

Есть где погулять

Больше половины территории района занимают рекреационные пространства и зеленые зоны. Прежде всего, это одна из главных достопримечательностей не только северо-востока, но и Москвы – ВДНХ. Сейчас, после масштабной реконструкции, она представляет собой современное многофункциональное пространство, включающее в себя выставочные павильоны, крупнейший в Европе океанариум, а также благоустроенные общественные территории.

Рядом с ВДНХ расположен Главный ботанический сад РАН. Это самый большой подобный объект не только в нашей стране, но и в Европе. Его общая площадь составляет 361 га, а экспозиция насчитывает более 8 тысяч уникальных растений.

Также в районе находится парк «Останкино», который после обновления приобрел близкий к изначальному облик. Не забыты и любители активного отдыха – в границах зеленой зоны размещен один из крупнейших в Европе скейт-парков площадью порядка 1 га.

Стоит отметить, что в 2014 году ВДНХ, Главный ботанический сад и парка «Останкино» были объединены в одну территорию площадью порядка 540 га. Теперь объединенное пространство представляет собой крупнейшую в Москве парковую зону с едиными стандартами благоустройства и комфортной средой.

Монорельс – пока с нами

Еще одной достопримечательностью служит монорельсовая система. Она была запущена в 2007 году и на тот момент была единственным связующим звеном между Останкинским и районом Марфино. Однако с развитием общественного транспорта (открытием движения по МЦК, продлением Люблинско-Дмитровской линии, запуском новых маршрутов автобусов) и улично-дорожной сети монорельс был переведен на экскурсионный режим работы. В настоящее время его перспективы неясны: примерно раз в год мэрия заявляет о скором закрытии и демонтаже линии, но пока монорельс перевозит пассажиров.

Космос в Останкино

Район многое связывает с космической тематикой. За достижения в развитии ракетостроения и космонавтики великий советский конструктор Сергей Королев получил участок в Останкино, которое тогда было окраиной Москвы. Сейчас в его доме открыт музей. Космос нашел свое отражение и в топонимике района. На его территории расположены улица Академика Королева, улица Цандера (пионер ракетостроения), улица Кондратюка (один из основоположников космонавтики), Звездный бульвар, Космопарк.

Трансформация промзон

Так как до 1960-х годов Останкинский считался окраиной, в его границах размещался ряд промышленных предприятий. Так, в южной части района до недавнего времени располагалась промзона «Калибр», ядром которой был одноименный завод. В настоящее время на части ее территории создан технопарк с офисными пространствами и коворкингом, а на другой половине возводится ЖК «ILOVE».

«На мой взгляд, Останкинский представляет собой одну из самых перспективных локаций, расположенных недалеко от центра города, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По количеству достопримечательностей он практически не уступает районам ЦАО, а по площади зеленых зон – многократно превосходит их. Неудивительно, что недвижимость в нем пользуется популярностью».

Новостройки Останкинского района – разные, но не так много

По состоянию на конец июня 2021 года на первичном рынке Останкинского района было представлено 4 проекта: два – массового сегмента (ЖК Green Park и ЖК «Легендарный квартал на Ботаническом саду»), по одному объекту бизнес-класса (ЖК ILOVE) и премиального сегмента (ЖК Hill 8). Экспозиция насчитывала 662 лота общей площадью 40,8 тыс. кв.м., средняя стоимость «квадрата» – 299,8 тыс. рублей.

Каждый из проектов отличается своими запоминающимися особенностями. Например, ЖК «Легендарный квартал на Ботаническом саду» расположен у границы Ботанического сада и помимо корпусов с апартаментами включает в себя центр водных видов спорта. Семейный квартал ILOVE состоит из пяти корпусов переменной этажности, к разработке дизайнерских решений которых привлекались крупные бюро (APEX, «Остоженка», «Резерв», AECOM). В ЖК Green Park помимо жилых домов расположен детский сад, спроектированный известным архитектором Домиником Кулоном, а также пешеходная аллея, ведущая к Ботаническому саду. Комплекс апартаментов премиум-класса Hill 8 выполнен в стиле минимализма и предполагает сочетание стиля и технологий, в том числе «умных» решений.

«Останкинский представляет собой интересный кейс преобразования районов «старой» Москвы в современные городские территории, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Благодаря усилиям города и застройщиков в локации уже сформирован один из новых центров притяжения. Это придаст дальнейший импульс развитию не только района, но и всего округа в целом».

Вопреки тренду на повышение ипотечных ставок, Группа «Родина» вместе с партнером проекта Банком «ДОМ.РФ» снижает стоимость кредита для покупателей квартир в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District. До конца строительства кластера заемщики смогут платить всего 2,9% годовых от суммы кредита – ниже, чем по программе субсидирования с господдержкой.

Группа «Родина» и Банк «ДОМ.РФ» предоставляют покупателям квартир в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District кредит на льготных условиях. До конца строительства выбранного корпуса заемщик выплачивает банку 2,9% годовых, а после ввода в эксплуатацию – 6,4%. Чтобы получить кредит, нужно внести в качестве первоначального взноса не менее 20% годовых. Максимальная сумма кредита – 30 млн рублей, которая покрывает практически все квартиры, доступные покупателям в RDD. Заем выдается на 20 лет. Если покупатель не нуждается в сниженной ставке на период строительства, то субсидированная ставка по специальной программе Группы «Родина» и Банка «ДОМ.РФ» составит 6,9% на весь срок выплат.

«Наша программа субсидирования ипотеки сейчас очень актуальна для клиентов на фоне повышения ключевой ставки Центральный Банком, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – На период до завершения строительства заемщикам не придется закладывать в расходы большой ежемесячный платеж по ипотеке, что позволит им в спокойной режиме продолжать арендовать или платить за имеющееся у них жилье до момента заселения в квартиру в Russian Design District. Далее ставка повышается до уровня 6,4%, что значительно ниже текущего рыночного уровня ставок, которые уже превысили 8% годовых. Фактически мы предлагаем нашим клиентам даже более выгодные условия, чем было до переформатирования государственной программы поддержки ипотеки».

Также субсидируется ставка для покупателей квартир в Russian Design District «Промсвязьбанком». На первые шесть месяцев выплат по кредиту действуют 2% годовых, а затем – от 8,1%. Особые условия предлагает заемщикам и банк «Россия». На покупку квартиры более 60 кв.м. банк готов предоставить кредит под 7,75% годовых. Также с покупателями квартир в RDD работают «Сбер», «Открытие», «Газпромбанк», «Райффайзенбанк», «МКБ», «Россельхозбанк», «Альфа-Банк», «Совкомбанк», «Росбанк», «ВТБ», «СМП-банк» и др.

В Russian Design District доступна рассрочка от застройщика. Её условия определяются в индивидуальном порядке, но по базовому правилу первые шесть месяцев покупатель не платит проценты.

Минимальная стоимость студии в Russian Design District составляет 6,249 млн рублей (26 кв.м), однокомнатной квартиры – 7,209 млн рублей (35,4 кв.м), двухкомнатной квартиры – 10,557 млн рублей (49 кв.м), трёхкомнатной квартиры – 10,154 млн рублей (52,4 кв.м).

Каждая пятая квартира в новостройках бизнес-класса продается в Южном административном округе Москвы. Протяженная береговая линия Москвы-реки, огромные зеленые зоны вроде парка Коломенское, удобная дорожная сеть – все эти факторы привлекают в данную локацию застройщиков и покупателей жилья бизнес-класса. За последний год цены здесь выросли на 34%, однако эксперты «Метриум» нашли пять проектов новостроек, в которых квартиру можно приобрести по цене от 9,2 млн рублей.

1. «Зиларт»

Студия за 9,2 млн рублей

В одном из крупнейших проектов застройки столицы на месте завода ЗиЛ, разрастается самобытный и модный район с новостройками бизнес-класса, который получил название «Зиларт». Он находится в Даниловском районе Москвы и ограничен практически со всех сторон новыми набережными Москвы-реки, а в «материковой части» застройщик (группа «ЛСР») предусмотрел школы, детские сады, культурные центры, кафе, рестораны, арт-объекты и т.п. Высота некоторых корпусов достигает 40 этажей, поэтому в «Зиларте» много видовых квартир, из которых открывается обзор на реку и районы активной джентрификации некогда промышленного юга столицы. В одном из строящихся корпусов на ранней стадии здесь можно приобрести студию площадью 22,4 кв.м за 9,2 млн рублей. Это самая доступная квартира бизнес-класса в Южном административном округе.

1. «Ривер Парк»

1-комнатная квартира за 12,5 млн рублей

Самая доступная однокомнатная квартира на рынке новостроек бизнес-класса на юге Москвы продается в городском квартале «Ривер Парк». Её площадь достигает 37 квадратных метров, а входит она в состав строящегося корпуса заключительной фазы проекта. Квартал выстроен вдоль Нагатинского затона и имеет собственную протяженную 1,5-километровую набережную, благоустроенную девелоперами проекта (AEON Corporation совместно с «Ферро-Строй»). Дома спроектированы таким образом, что из большинства квартир открывается вид на Москву-реку. Также в некоторых квартирах предусмотрены террасы, французские балконы, эркеры, гардеробные комнаты, панорамное остекление. Помимо набережной, застройщики предусмотрели здесь одну из самых больших дворовых территорий в Москве площадью 1,5 га с элементами водного ландшафта, садом камней, площадками для уличных спортивных тренировок, скалодром и роллердром.

«Покупка квартиры в одном из последних корпусов проекта, – это беспроигрышная инвестиция, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Квартира отлично подойдет для собственного проживания, так как стройка уже не будет мешать, ведь все корпуса квартала завершены. При этом жилье можно сдать в аренду – рядом откроется станция метро и появится крупный деловой квартал. Наконец, за период строительства корпуса цены еще значительно вырастут».

1. TopHILLS

Студия за 12,9 млн рублей

Еще один квартал с доступными предложениями жилья бизнес-класса на юге Москвы – TopHills (девелопер – «Инград»). Шесть корпусов с общим функциональным стилобатом строят в Нагорном районе ЮАО. Здесь студию площадью 35 кв.м. можно приобрести за 12,9 млн рублей. Входные группы квартала проектировало архитектурное бюро Glekel, которое умеет совместить яркий дизайн и функциональность пространства. Премиальные материалы отделки, качественное инженерное оборудование, безбарьерная среда, места хранения колясок и велосипедов, а также мойка для домашних питомцев. Среди локальных бонусов – станция метро в 100 метрах от квартала, берег реки Котловки, а также единственный в столице горнолыжный комплекс «Кант». В TopHills предусмотрен элитный фитнес-центр, торговый комплекс, домашняя пекарня, кафе и ресторан.

1. «Now. Квартал на набережной»

1-комнатная квартира за 12,9 млн рублей

Еще один квартал бизнес-класса, где можно приобрести жилье значительно дешевле средних значений по рынку, это «Now. Квартал на набережной» (девелопер проекта – Tekta Group). Как и следует из названия, этот комплекс растет на берегу Москвы-реки, а именно – в затоне Новинки, в Даниловском районе ЮАО. Все здания строят по индивидуальному проекту, их архитектурный облик вариабельный – от частных камерных резиденций до высотных башен. Однокомнатную квартиру площадью 36,4 кв.м. здесь можно приобрести за 12,9 млн рублей. Всего в 30 метрах от домов – благоустроенная набережная по проекту бюро Gafa с пешеходными, беговыми и велосипедными маршрутами, а также амфитеатром и детскими площадками.

1. «Павелецкая Сити»

Студия за 13,7 млн рублей

Рядом с историческим центром в Даниловском районе Москвы компания MR Group вместе с Level Group реализуют проект «Павелецкая Сити». Архитектура и дизайн девяти высоток вдохновлены образами золотой эпохи Голливуда и эстетикой нью-йоркского ар-деко 1920-1930-х гг. В «вертикальном городе», как называет застройщик «Павелецкую Сити», предусмотрена вся необходима инфраструктура – кафе и супермаркет, центр раннего развития, зоны отдыха и спортивные площадки. Квартиру же здесь можно приобрести как минимум за 13,7 млн рублей – это студия площадью 27,6 кв.м. Внутреннее пространство квартала сформировано командой бюро ADM. На огороженной территории будут игровые комплексы для детей разных возрастов, зоны тихого отдыха, спортивные площадки, тропа здоровья, многофункциональные площадки для командных видов спорт

«Несмотря на значительный рост цен, у потенциальных покупателей новостроек еще есть возможность подобрать подходящие квартиры, если они внимательно изучат рынок или обратятся к экспертам, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В крупных проектах регулярно появляются новые корпуса, где квартиры можно приобрести по стартовым ценам. Помимо этого, многие застройщики максимально расширяют линейку предложения с точки зрения формата квартир и их площади, что позволяет оптимизировать бюджет под конкретные запросы покупателя, будь это инвестор, одинокий молодой профессионал, студент и т.п.».

Московский первичный рынок сегодня в основном представлен массовыми многоэтажными объектами, которые занимают значительную площадь. Но и точечная застройка никуда не исчезла, и площадки для таких домов все еще имеются в границах столицы. О плюсах последнего формата рассуждают эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции».

Где строят и как долго?

Камерные проекты, как правило, возводятся в исторически сложившихся районах «старой» Москвы, тогда как масштабные – зачастую за пределами МКАД, где есть много свободной земли, либо в черте города в рамках комплексного развития территории бывших промзон.

Точечная застройка предполагает реализацию проектов небольшой площади, и это позволяет воссоздать атмосферу приватности, уюта и комфорта для жителей. В отличие от других проектов в Западном Дегунино, ЖК «Любовь и голуби» состоит всего из трех корпусов и предусматривает небольшое количество жителей.

Камерные проекты интегрируются в обжитые районы с развитой дорожной сетью, хорошей транспортной доступностью и всей необходимой для комфортной жизни социальной и бытовой инфраструктурой. Многие покупатели таких квартир выбирают в первую очередь именно район, потому что хорошо его знают и любят. «Западное Дегунино вполне заслуженно пользуется большим спросом, – приводит пример Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – В последние годы он особенно активно и динамично развивается, прирастая новыми инфраструктурными объектами, которые помогают жителям удовлетворять все их насущные потребности. Немаловажно и то, что север Москвы является одним из самых экологически чистых направлений города».

Для многих покупателей точечные проекты становятся прекрасной возможностью быстро переехать в новое жилье, поскольку отличаются более сжатыми сроками строительства. Такие дома, как правило, возводятся за полтора-два года, в то время как получения ключей в проектах массовой застройки приходится ждать гораздо дольше.

Преимущество в инфраструктуре

Камерные дома возводят в обжитых районах с богатой историей. Это значит, что с социальной и коммерческой инфраструктурой здесь нет никаких проблем. Например, на территории района Западное Дегунино расположены 3 городские поликлиники, 9 школ и 14 дошкольных образовательных учреждений, 2 взрослые и 1 детская библиотеки, филиал ДК «Восход», 2 музыкальные школы и множество детских досуговых объектов. Что касается шопинга и развлечений, то с этим в районе тоже все в порядке. Здесь есть современный многозальный кинотеатр «КиноМакс», а также торгово-развлекательный центр «XL» с магазинами, ресторанами, кафе, салонами красоты, детским центром.

Дополнительно к этому проект ЖК «Любовь и голуби» предполагает размещение собственных объектов инфраструктуры.

Безопасность и уединенность

Покупая квартиру в камерном проекте, вы можете быть уверены в том, что не будете жить в многолюдном проекте, ведь здесь проектируется меньшее количество лотов. В условиях сегодняшней сложной эпидемиологической обстановки это особенно актуально.

Кроме того, жители таких домов, как правило, из одного социального круга, поэтому они быстро знакомятся друг с другом и образуют добрососедское комьюнити. Режим самоизоляции в период пандемии показал, что именно общения людям не хватает больше всего. Во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» запланирован бесплатный многофункциональный коворкинг, который позволит наладить и развить такие коммуникации. Здесь будет размещена удобная мебель, настроена точка доступа wi-fi, а также установлены вендинговые автоматы с напитками и снеками. Такой коворкинг даст возможность резидентам жилого комплекса менять обстановку, не выходя за его пределы. В данной локации можно будет как поработать, так и пообщаться с соседями, почувствовав себя членом социума, а также просто отдохнуть за чашкой кофе. В утренние или вечерние часы пространство может трансформироваться под студию йоги или площадку для проведения презентаций, семинаров и деловых встреч.

«Камерные проекты имеют преимущество и в психологическом плане, – считает Алексей Перлин. – Они дают резидентам чувство безопасности и защищенности, здесь более спокойная и расслабленная атмосфера, нет суеты. Все это положительно влияет на качество жизни, делая ее гораздо более комфортной и наполненной новыми интересными возможностями».

Выгодные инвестиции

Точечные проекты считаются более простыми для инвестиций. Чем меньше лотов в проекте, тем проще их реализовать при перепродаже жилья в дальнейшем, ведь конкурировать придется в основном со старым жилым фондом, обычно менее качественным, а не с такими же новыми и современными ЖК.

В отличие от типовых масштабных проектов, в ЖК «Любовь и голуби» представлено 68 вариантов планировочных решений с отделкой white box или под ключ. Самый искушенный покупатель найдет здесь жилье своей мечты– двухуровневые квартиры и апартаменты, трехсторонние видовые квартиры, лоты с мастер-спальнями и гардеробными.

«Камерные проекты обеспечивают жителям определенный уровень приватности, они подходят тем, кто ценит жизнь в теплой атмосфере гармонии и спокойствия, – резюмирует Алексей Перлин. – При этом их резиденты не изолированы от цивилизации, они находятся в самой гуще развитой инфраструктуры».

К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов. В сумме они составляют 20% предложения московского рынка новостроек.

В зоне строительства новых станций метро девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор покупателям предлагается 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тыс. объектов. Таким образом, рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках.

В зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. В сумме речь идет о 5,1 тыс. квартир и апартаментов (65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями). В среднем они продаются по 218 тыс. рублей за квадратный метр. В основном они предусмотрены в Новой Москве (порядка 3,5 тыс. квартир), где идет строительство Коммунарской ветви метрополитена, которая, по планам властей, достигнет Троицка. Крупнейшие проекты застройки в зоне доступности станции метро «Коммунарка», где можно пересесть с Коммунарской на Сокольническую ветку, реализует ГК «А101» («Москва А101» и «Скандинавия»).

«Действующие станции Сокольнической ветки метро и строящиеся станции других линий значительно улучшают транспортную доступность территории ТиНАО и повышают ликвидность жилья и коммерческих помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Нужно отметить, что основной рост стоимости недвижимости, обусловленный фактором метро, происходит не после открытия станции, а в момент начала строительства. В целом близость к метро может повысить цены на квартиры на 10-15%».

Среди новостроек комфорт-класса рядом с новыми станциями метро самые доступные проекты в Новой Москве – это ЖК «Бристоль» (174 тыс. рублей за кв.м) и «Бунинские луга» (195 тыс. рублей за кв.м) и ЖК «Скандинавия» (204 тыс. рублей за кв.м).

В новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями метро застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов (31%). Преимущественно они расположены вдоль Большой кольцевой линии метро. В среднем они обойдутся покупателям в 332 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, среди них есть и мультиформатные проекты застройки, которые состоят из домов разных классов. К примеру, в городском квартале «Ривер Парк», рядом с которым в 2022 году появится станция «Нагатинский затон» Большой кольцевой линии метро, в корпусах бизнес-класса в среднем квартиры стоят 317 тыс. рублей за кв.м, а в комфорт-классе представлены апартаменты по 251 тыс. рублей за кв.м.

«Жители новостроек у Большой кольцевой линии смогут пользоваться теми же преимуществами, что и москвичи, живущие рядом с Кольцевой линией, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Они смогут быстро попасть в любой уголок Москвы, минуя загруженный центр. В то же время всегда можно добраться до пересадочной станции и быстро оказаться в центре. Для жителей новостроек высокобюджетного сегмента метро также важно – им пользуются дети и обслуживающий персонал».

В бизнес-классе самые доступные варианты новостроек у новых станций метро – это комплексы апартаментов. Наиболее низкие цены в проекте Loft 151 (179 тыс. рублей за кв.м,) и «Октябрь» (186 тыс. рублей за кв.м).

Рядом с новыми станциями метро девелоперы реализуют и проекты премиум-класса. В них можно приобрести порядка 250 квартир и апартаментов, а в среднем они стоят 504 тыс. рублей за кв.м. Все эти новостройки возведут рядом с новыми станциями Большой кольцевой линии метро, а именно – комплекс «Остров» недалеко от станции «Терехово» (414 тыс. рублей за кв.м), Spires – у «Давыдкова» (521 тыс. рублей за кв.м), «Река» – рядом с «Мичуринским проспектом» (625 тыс. рублей за кв.м) и MOD у «Марьиной рощи» 352 тыс. рублей за кв.м.

«Развитие сети метро существенно влияет на динамику цен на рынке новостроек Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В среднем новостройки рядом с метро на 10-15% дороже аналогов, расположенных далеко от станций подземки. Такие проекты практически всегда могут стать выгодным вложением для инвесторов, потому что жилье рядом с узлами скоростного транспорта неизменно пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов».

Ровно сто лет назад, в начале 1920-х, в строительстве началась эпоха небоскребов. Их ключевым элементом была сталь – без неё быстро и экономично строить масштабные здания было бы невозможно, и сегодня 52% мирового производства этого материала поступают именно в здания и инфраструктуру. По этому случаю эксперты «Ферро-Строй» напоминают, с чего началась «стальная революция» в строительстве и какими были первые строения из металла.

  До середины XIX века сталь была дорогим и редким материалом, поэтому дома из нее не строили. C конца XVIII века этот металл получали из железа, которое в свою очередь вырабатывали из чугуна методом пудлингования, фактически ручным и трудозатратным. Все поменялось в 1856 году, когда англичанин Генри Бессемер предложил новую технологию. В конвертер заливался расплавленный чугун, который продувался воздухом или чистым кислородом. Газ окислял и удалял входящие в состав чугуна примеси, превращая его в сталь. Этот метод получил название по имени создателя – бессемеровский. В отличие от пудлингования, он давал гораздо больше качественной стали, которую начали применять в строительстве.

1. Бруклинский мост (Нью-Йорк) и Форт-Бридж (Эдинбург)

Несмотря на изобретение нового метода производства стали, кованное железо и чугун доминировали в строительстве до конца XIX века. Первые крупные строения из стали появились только в 1880-е гг., то есть больше, чем через 20 лет после открытия бессемеровской стали.

Одним из них стал Бруклинский мост в Нью-Йорке, который возвели в 1883 году по проекту архитектора Джона Августа Рёблинга. Опоры моста построили из камня, но ключевая роль отводилась стали – именно из нее были сшиты тросы, которые удерживают основное полотно моста и два береговых пролета. Каждый трос состоит из 19 жил, а они в свою очередь – из 278 проволок. Чтобы подтвердить прочность моста, один из главных инженеров по строительству прошел по первому из 500-метровых тросов, натянутом через опоры. После ввода в эксплуатацию Бруклинский мост в Нью-Йорке еще 20 лет оставался самым протяженным (486 метров) подвесным мостом в мире и первым по объему использованной стали.

В 1890 году рекорд был побит архитекторами Бенджамином Бейкером и Джоном Фаулеро. Они построили самый протяженный консольный мост из стали в Шотландии. Каждый пролет такого моста имеет только одну точку опоры. Форт-Бридж состоит из трех сбалансированных консолей, соединенных стропильными пролетами. Мосты такой конструкции строили и раньше, но из железа. Сооружение длиной в полторы мили стало на 30 лет самым длинным мостом в мире.

1. Хоум-иншурэнс-билдинг (Чикаго)

В период строительства первых стальных мостов металл стали активно применять при возведении зданий в Нью-Йорке и Чикаго. Стальной каркас позволял освободить максимальное полезное пространство внутри здания, что было очень важно, когда американские компании строили штаб-квартиры, рассчитанные на тысячи рабочих мест.

Первое такое строение из бессемеровской стали начали строить в 1883 году в Чикаго по проекту архитектора Уильяма Леброна Дженни. Впервые в истории здание опиралось на металлический каркас из стали, чугунных опор и кованных балок. Причем несущими элементами были внешние стены, что позволило облегчить здание в три раза и допустить свободную планировку во внутренних помещениях. В 1885 году десятиэтажный офис высотой 42 метра ввели в эксплуатацию. Спустя шесть лет были надстроены еще два этажа, и его суммарная высота достигла 55 метров. В то время Хоум-иншурэнс-билдинг называли небоскребом.

К сожалению, до наших дней здание не сохранилось – в 1931 году его снесли по коммерческим соображениям. Тем не менее в вестибюле построенного на его месте Field Building прежние владельцы повесили памятную табличку, которая гласит, что здесь находилось «первое высотное здание на основе конструкционного метода, известного как каркасное строительство, которое оказало первостепенное влияние на продвижение этого метода и стало истинным “отцом” небоскребов».

1. Здание газеты Le Parisien Libéré (Париж)

На рубеже XIX-XX веков архитекторов, применяющих сталь, заботил вопрос: нужно ли прятать металлическую конструкцию за фасад из обычных строительных материалов и внутреннюю отделку или же металл может сам по себе быть эстетичным и художественным. Создатели Хоум-иншурэнс-билдинг в Чикаго пошли по первому пути, а более творческий подход решили применить французы.

В 1905 году Жорж Шеданн спроектировал металлокаркасное офисное здание для газеты Le Parisien Libéré на улице Реомюр в Париже. Его стальная рама не была закрыта фасадной отделкой. Напротив, здание было обращено к улице фасадом из клепаной и оцинкованной стали и колоннами из гофрированного стального листа. Впоследствии декоративные элементы из стали превратились в один из главных атрибутов архитектуры в стиле ар-нуво. Опыт французов сыграл важную роль в контексте развития стального строительства, потому что архитекторам и инженерам впервые пришлось решать задачи, связанные с созданием фасада из стали, крепления оконных стекол к металлическим рамам, разработкой дизайнерских решений.

1. Магазин Selfridges (Лондон)

Другой проблемой первых архитекторов стальных зданий были устаревшие строительные нормы и правила. Так, в Лондоне было запрещено строительство металлокаркасных зданий, балки которых соединялись клепкой. Точнее строительные власти требовали возвести дополнительные опоры по традиционным технологиям (к примеру, каменные колонны).

Изменения в эти правила привнесли американцы. Владелец торговой сети из США Гарри Селфридж заказал строительство большого магазина в Лондоне у чикагского архитектора Дэниела Бернхэма, который практиковал возведение стальных каркасов в США. Селфридж хотел, чтобы его магазин построили быстро, внутреннее пространство было максимально открытым, а внешнее остекление – максимально обширным. Чтобы достичь этих целей, нужно было строить каркасное здание из стали, но строительные нормы препятствовали этому. Тогда архитектор сослался на опыт строительства аналогичных складов в порте Лондона и представил 13-страничный иллюстрированный проект каркасного здания, дополнительно усиленного свайным фундаментом, каменными колоннами и дополнительными стенами. Проект был утвержден, а спустя год после ввода магазина в эксплуатацию (в 1908 году) под влиянием успеха Сэлфриджа и Бернхама в Лондоне приняли новый акт о стальном строительстве. Лишние несущие конструкции в магазине были демонтированы.

1. Эмпайр-стейт-билдинг (Нью-Йорк)

Первоначально стальной каркас применяли во многом как традиционную деревянную раму, хотя и с гораздо более прочными отдельными элементами. Позже структурный потенциал податливой природы стали был полностью оценен, когда разработали новые методы соединения стальных элементов каркаса, а именно сварка и применение заклепок. Стальной каркас здания превратился в чрезвычайно прочную, устойчивую и органичную конструкцию, что открывало возможность возводить здания практически неограниченной высоты. Именно поэтому в 1920-1930-е гг. началось активное возведение небоскребов. Самым высоким из старейших до сегодняшнего дня остается Эмпайр-стейт-билдинг в Нью-Йорке. Этот небоскреб был построен всего за шесть месяцев. Для этого понадобились 50 тыс. тонн стали. Одновременно в Нью-Йорке строили еще два небоскреба – Крайслер-билдинг и здание на Уолл-стрит 40, но Эмпайр-стейт-билдинг обошел их в высоту и до ввода в эксплуатацию башен Всемирного торгового центра оставался самым высоким. Сейчас небоскребу 90 лет.

«Технология строительства на металлокаркасе фактически открыла путь развитию современной архитектуры, – считает Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй». – Масштабные торговые комплексы, высотные офисные здания, большие многоквартирные жилые дома – все эти строения были бы невозможны, если бы мы опирались на старые технологии. Высокая скорость строительства и гибкость архитектурных и инженерных решений позволяет снизить себестоимость возведения здания практически любого типа по сравнению с монолитными и кирпичными домами».

Если человек после смерти не оставил завещания, то за принадлежавшую ему недвижимость может начаться настоящая война, а родственники имеют все шансы стать врагами из-за квадратных метров. Чтобы избежать подобной ситуации, требуется понимать, на что вправе рассчитывать конкретная категория наследников. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как делится наследство в отсутствие завещания.

Что говорит закон

Вопросам наследования посвящен раздел V Гражданского кодекса, состоящий из пяти глав. Одна из них (глава 63) определяет порядок действий в случае, если завещание отсутствует или признано ничтожным (то есть недействительным). Данный порядок именуется наследованием по закону и определяет в том числе очередность, по которой наследники могут рассчитывать на имущество умершего гражданина. Важно также учитывать право представления: оно предусматривает, что доля наследника по закону, скончавшегося до вступления в наследство, переходит к его детям и делится между ними поровну. Разумеется, бывают и исключения: к примеру, если кто-то из наследников является недостойным (к ним относятся, например, лишенные родительских прав лица или попытавшиеся без оснований увеличить свою долю), и не вправе рассчитывать на получение имущества ни по закону, ни по завещанию.

Куда обращаться

Если наследодатель не оставил завещания, то наследникам следует обратиться к любому нотариусу, работающему в том же регионе, с заявлением о принятии наследства по закону. После того, как будет открыто наследственное дело, нотариус проверит через специальную информационную систему, существует ли завещание или наследственный договор, и затем запустит процедуру наследования и разделения имущества. Чтобы проверить, открыто ли наследственное дело и у какого нотариуса оно находится, можно зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты (https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/), указать ФИО наследодателя, дату его рождения и смерти.

Родственники – в очередь

Гражданским кодексом определены очереди наследников из числа родственников. Соответственно, наибольшие шансы получить квартиру или загородный дом имеют те, кто входит в первую очередь: дети (в том числе внебрачные, если докажут родство через генетическую экспертизу), супруг (брак должен быть зарегистрирован в органах ЗАГС) и родители наследодателя. В случае, когда кто-то из детей скончался раньше, их место по праву представления занимают внуки.

Во вторую очередь входят бабушки и дедушки наследодателя, а также его братья и сестры (у них должен быть хотя бы один общий родитель). Если иных наследников нет, а брат или сестра умерли раньше, то вместо них в данную категорию включаются их дети (племянники наследодателя).

К третьей очереди относятся дяди и тети скончавшегося лица. Кроме того, по праву представления к ней могут быть отнесены их дети, то есть двоюродные братья и сестры наследодателя.

В ситуации, когда наследники первых трех очередей отсутствуют, право на наследство переходит к наследникам последующих категорий: прадедушкам и прабабушкам, двоюродным бабушкам и дедушкам, а также двоюродным внукам и внучкам наследодателя. Также право на получение наследства могут иметь двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, а также двоюродные дяди и тети. Если нет наследников предшествующих очередей, то ими могут выступать пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Особенности наследования иждивенцами

Свою долю наследства могут получить и находившиеся на иждивении умершего нетрудоспособные лица. Более того, они представляют отдельную категорию наследников. Но в этом случае существуют свои особенности.

Прежде всего, в данную группу входят не только родственники умершего, бывшие не менее года на его иждивении. К ним может быть отнесен человек, который на протяжении года или более финансово обеспечивался наследодателем и совместно проживал с ним.

Законодательством определен перечень тех, кто считается нетрудоспособным. К ним относятся инвалиды I-III групп (III группы – если зафиксирована утрата трудоспособности), лица пенсионного и предпенсионного возраста, ученики школ в возрасте до 18 лет, студенты средних и высших учебных заведений в возрасте до 23 лет, а также лица, не достигшие 16 лет.

Основные сложности связаны с установлением факта нахождения на иждивении. Требуется доказать, что помощь от умершего носила регулярный характер (в ином случае лицо не признается иждивенцем) и была основным источником средств к существованию даже при наличии пенсии, заработной платы или иных источников дохода. Для этого необходимо представить справки о доходе наследодателя и иждивенца, а также документы, подтверждающие расходы на обеспечение конкретного лица. Нередко данный вопрос урегулируется в судебном порядке.

Правила вступления в наследство данной категории отличаются в зависимости от ситуации. Если наследство получает определенная очередь (например, вторая – братья умершего), то иждивенцы вправе рассчитывать на долю совместно с ними. В случае, когда отсутствуют иные наследники, нетрудоспособные иждивенцы, не являющиеся родственниками умершего, относятся к восьмой очереди.

Как распределяется наследство в отсутствие завещания

Когда нет завещания, раздел наследства нередко превращается в сущий ад. Поэтому важно понимать, кто и на какую долю может рассчитывать.

Основные этапы процедуры распределения наследства без завещания выглядят следующим образом. Сначала из него обязательно вычитается супружеская доля. В большинстве случаев она составляет половину от совместной собственности супругов. Однако в брачном договоре супруги вправе закрепить иную величину данной доли (например, 60%). Кроме того, супружеская доля может быть увеличена по решению суда при наличии общего несовершеннолетнего ребенка (или нескольких детей).

Затем оставшееся распределяется в равных частях между наследниками первой очереди. Если их нет, то право переходит далее по очередности наследования (вплоть до 8 очереди). Стоит отметить, что доля умершего наследника первой очереди делится между наследниками по праву представления (к примеру, его детьми) поровну.

Наследники вправе самостоятельно разделить доли между собой. Для этого требуется заключить мировое соглашение между всеми сторонами: к примеру, если наследников трое, то они могут договориться как о распределении в равных долях, так и в иной пропорции. Оно должно быть удостоверено нотариально.

Раздел недвижимого имущества может проводиться тремя способами. Первый предусматривает оформление долевой собственности: например, если речь идет о квартире, то двое детей умершего при отсутствии иных наследников оформляют по 1/2 доли. Второй предполагает переход недвижимости в собственность одному из наследников с выплатой компенсаций остальным. Третий вариант – продать квартиру, дом или земельный участок, а доходы от продажи разделить между наследниками в равных частях.

Почему не следует затягивать наследственные дела

Если в течение 6 месяцев с даты смерти наследство никем не принято, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо наследники отказались от его принятия и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, то все имущество в соответствии с законодательством признается выморочным и переходит государству. Так, квартира, дом или земельный участок становится собственностью местных властей, а в городах федерального значения – региональной собственностью.

«Отсутствие завещания, безусловно, усложняет процесс оформления наследства, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако, зная особенности и подводные камни этой не самой простой процедуры, возможно снизить риски и избежать судебных разбирательств. Прежде всего требуется понять, к какой очереди наследников относится человек и на какую долю он может претендовать. Также важно не упустить срок вступления в наследство, так как в ином случае оно перейдет в собственность государства».

Крупнейший универмаг Европы ЦУМ выбрал жилой квартал премиум-класса «Прайм Парк» в качестве площадки для съемок видео в поддержку рекламной кампании новой осенней коллекции модных брендов. Дефиле проходило на фоне экстерьеров небоскребов квартала и частного парка от британских архитекторов Dyer. Фотосессия из квартала опубликована на страницах нового весеннего каталога коллекции одежды и аксессуаров.

Фотосессия и съемки рекламного клипа для новой осенней коллекции брендов ЦУМ состоялись в городском квартале премиум-класса «Прайм-Парк». На фоне стеклянных небоскребов, ярких вестибюлей, дизайнерских зеленых зон и фонтанов развернулось модное шоу, главную роль в котором сыграли хиты от Jil Sander, Givenchy, Saint Laurent, Celine, Bottega Veneta Loro Piana, Zegna Couture и Brioni.

Масштабными декорациями для модного дефиле стали башни Hyde Park, Gorky Park, Imperial Park. Акценты британской архитектуры – панорамное остекление в массивном обрамлении фасадов из натурального камня, бетона и металла – отлично дополнили образы моделей, сконструированные из новинок коллекций европейских дизайнеров. Светлая колоннада первых этажей и затемненные окна входных групп послужили удачным фоном для пастельных, «осенних» цветовых решений модельеров.

Фотосессия и съемки проходили и в частном парке квартала «Прайм Парк». Дизайн этого пространства разработали архитекторы британского бюро Dyer, имеющего более 50 лет опыта в формировании ландшафта премиальных жилых комплексов в Европе. В закрытом от внешнего мира парке площадью 3 гектара ничто не мешало моделям и съемочной группе. Здесь естественной декорацией стал пешеходный фонтан, всесезонные цветы и кустарники, а также светлые тротуары и дорожки.

Часть съемок проходила в темное время суток – дизайнерское и архитектурное освещение премиального квартала создало подходящую атмосферу для демонстрации вечерних нарядов новой коллекции. Ознакомиться с топ-листом одежды и аксессуаров новой коллекции можно на страницах каталога.

«“Прайм Парк” неслучайно выбрали для визуализации новых коллекций модной одежды, – комментирует Дарья Остин, директор по маркетингу и PR Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Архитектура квартала заимствовала лучшие и последние тенденции строительства премиального жилья в Европе и США. По сути, это такой островок космополитичной культуры в центре Москвы, которой разумеется созвучны идеи и решения международных топовых брендов одежды и аксессуаров. Жители квартала будут жить именно в такой атмосфере – на фоне красивых домов и таких же красивых людей, которые в них поселятся».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги августа на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 30,3%. Средневзвешенная цена предложения составила 249 610 руб. за кв. м (+0,2% за месяц; +20,3% с начала года; +36,7% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», в августе 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 85 проектов с общим объемом предложения около 16 305 квартир, суммарная площадь лотов составила 835 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 30,3%, а продаваемая площадь выросла на 28,5%. Таким образом, ранее отмеченный дефицит предложения восполнен и текущий объем сопоставим с уровнем середины лета 2020 года, когда на рынке еще не наблюдался ажиотажный спрос.

За отчетный месяц на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы не вышел в продажи ни один новые проект. Был объявлен старт продаж нового корпуса:

«MySpace на Окской» (корп.2).

Увеличение объема экспозиции на рынке произошло преимущественно за счет проектов компании «ПИК», где заметно пополнилось предложение в корпусах на начальной стадии строительства. Проекты, в которых заметнее всего выросло количество доступных лотов: «Новохохловская 15» (+477 лотов), «Перовское 2» (+405 лотов), «Дмитровский парк» (+331 лот), «Академика Павлова» (+317 лотов), «Второй Нагатинский» (+299 лотов), «Люблинский парк» (+266 лотов) и другие.

В абсолютном выражении объем предложения достаточно равномерно увеличивался по округам Москвы: в ЮВАО на 1,2 тыс. квартир, в ЗАО на 0,9 тыс. квартир, в САО на 0,7 тыс. квартир и в СВАО на 0,6 тыс. квартир. Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (29%; +0,2 п.п.). В САО, где сконцентрировано 16,8% от всего объема экспозиции, наблюдалось увеличение доли округа на 0,6 п.п. В ЗАО сосредоточено 16,7% (+2,5 п.п.), а прирост доли предложения в округе связан с заметным наращиванием экспозиции в проекте «Матвеевский парк» от ГК «ПИК». ВАО, ЮАО, СЗАО занимают доли в диапазоне 4,9-8%. Минимальное количество лотов сосредоточено в ЮЗАО – 4,1% (-3,6 п.п.).

В августе наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства (44,9%; +3,3 п.п.), что связано с увеличением экспозиции в недавно стартовавших корпусах. Более трети предложения в домах на этапе монтажа этажей – 35,6% (+0,1 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 16,7% (-4,6 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Доля квартир во введенных в эксплуатацию домах достигла рекордных 2,8% (-1,3 п.п.).

Несмотря на активное пополнение экспозиции компактными квартирами, из-за спроса преимущественно на небольшие лоты, доля студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир плавно сокращается в общей структуре предложения, а доля трёхкомнатных и многокомнатных лотов плавно растет. За отчетный период доля однокомнатных квартир составила 33,2% (-0,3 п.п.), а двухкомнатных – 30,7% (-0,9 п.п.). Наиболее компактные квартиры-студии заняли на рынке долю в 17,4% (-1 п.п.). Доли трехкомнатных и многокомнатных лотов составили 17,5% (+1,9 п.п.) и 1,3% (+0,3 п.п.) соответственно.

В августе доля квартир с отделкой составила рекордные 71,3% (+9,8 п.п.), так как почти весь новый объем предложения вышедших квартир предусматривает готовый ремонт от застройщика. В абсолютном выражении за прошедший месяц количество доступных вариантов без отделки и с отделкой white box почти не изменилось, однако за счет увеличения предложения в целом наблюдалось сокращение их долей. На квартиры без отделки пришлось 18,4% рынка (-5,5 п.п.). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (9,8%; -4,3 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам августа составила 249 610 руб. за кв. м (+0,2% за прошедший месяц; +20,3% с начала года; +36,7% за 12 месяцев). Несмотря на рост средней цены квадратного метра в целом по рынку, во многих отдельных локациях города начала прослеживаться коррекция показателя. В августе в большинстве округов наблюдалось снижение цен: СЗАО (-6,7%), САО (-3,7%), ЮАО (-1,3%), ЮВАО (-0,7%), ЮЗАО (-0,3%). Повышение средневзвешенных цен отмечено только в трех округах Москвы: СВАО (+2,7%), ВАО (+0,7%), ЗАО (+0,5%).  

Наблюдаемое в августе снижение средневзвешенных цен по округам обуславливается не массовым снижением цен на жилье в данных локациях, а структурными особенностями самого предложения в них. Во-первых, выросла доля предложения на начальной стадии готовности. Во-вторых, отмечается вымывание квартир небольших форматов с более высокой ценой квадратного метра, но меньшим бюджетом предложения, а количество просторных невостребованных квартир начинает накапливаться в отдельных локациях. Например, в СЗАО доли трехкомнатных и многокомнатных квартир составляют 25% и 3%. По стадии строительной готовности в ЮЗАО доля предложения на начальном этапе составляет 100% (в экспозиции округа представлен единственный проект «Южные сады»), в ЮАО – 74%, а в САО – 56%.

Бюджет предложения начал плавно снижаться из-за уменьшения средней площади квартиры, находящейся в экспозиции. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,72 млн руб. (-1,4% за прошедший месяц; +11,7% с начала года; +22,7% за 12 месяцев). Снижение бюджетов за прошедший месяц отмечено во всех типологиях:

– студии – 7,36 млн руб. (-1,4%);

– однокомнатные – 10,48 млн руб. (-2,8%);

– двухкомнатные – 14,20 млн руб. (-3,2%);

– трёхкомнатные – 18,82 млн руб. (-4,1%);

– многокомнатные – 25,77 млн руб. (-3,5%).

Рейтинг самых доступных предложений в августе 2021 года:

– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,6 кв. м за 4,98 млн руб.

– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 21,5 кв. м за 5,3 млн руб.

– ЖК «Бусиновский парк» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 20 кв. м за 5,33 млн руб.

Основные тенденции

«Предложение квартир массового сегмента в «старой» Москве составило 16 тыс. квартир, что сопоставимо с июнем и июлем 2020 года, когда на рынке предлагалось порядка 16,4 тыс. квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Таким образом, дефицит предложения, вызванный высоким спросом, больше не характерен для массового сегмента. Восполнение экспозиции почти на 30% за месяц произошло преимущественно в комплексах ГК «ПИК» за счет наращивания экспозиции в новых корпусах. Во-первых, причина увеличения доступных вариантов заключается в необходимости стимулировать спрос через широкий ассортимент выбора без глобального снижения цен по проектам, ограничиваясь точечными дисконтами в отношении наименее ликвидных пулов. Во-вторых, новый объем почти на 80% представлен студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами, что в свою очередь способствует поддержанию текущего уровня цен. 

На рынке новостроек массового сегмента в августе средняя цена квадратного метра выросла до 249 610 руб. за кв. м (+0,2% за месяц)., а средний бюджет предложения, наоборот, снизился на 1,4% до 12,72 млн руб. При этом средняя площадь предлагаемой квартиры за месяц снизилась до 51 кв.м (-0,9 кв.м). В массовом сегменте «старой» Москвы рост цен остановился и текущее состояние рынка можно описать как «ребалансировка». Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах в экспозиции, но при этом на рынке плавно начинают накапливаться нераспроданные объемы крупных квартир.

По данным ДОМ РФ, в августе средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке ТОП-15 банков составила 8,37%. Важным событием для рынка жилья является заседание Центрального Банка РФ, намеченное на 10 сентября 2021 года, где может быть принято решение об очередном повышении ключевой ставки, что может привести к удорожанию ипотеки. Дальнейшее повышение ставок по ипотеке будет оказывать давление на спрос, так как действующие программы льготного ипотечного кредитования распространяется на ограниченный круг заёмщиков».

В трех корпусах второй фазы («А», «1» и «2») городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк» началась выдача ключей. На текущий момент уже более 490 покупателей получили ключи, и первые жители начали заселяться в новые квартиры. Проект реализуется AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй» на паритетных началах, финансовый партнер проекта – «Сбербанк». Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

Строительство трех корпусов второй фазы городского квартала «Ривер Парк» началось в III квартале 2018 года, и сегодня первые новоселы получают свои ключи. Всего подписано уже более 490 актов передачи, из них – на 20 квартир с отделкой, владельцы которых смогут не утруждать себя длительным ремонтом. Всего в трех корпусах (ул. Корабельная, дом 5А, 9А, 9), от которых выдают ключи, расположены 634 квартиры и 280 апартаментов, а также коммерческие помещения, машиноместа и кладовые для жителей. Примечательно, что весь объем квартир уже реализован, и в продаже осталось менее 15 апартаментов по цене от 16,1 млн рублей (67 кв. м). Кроме того, в «Ривер Парке» полностью распроданы все нежилые помещения в 1 очереди второй фазы, поскольку предприниматели успели оценить высокую ликвидность и востребованность проекта.

Три корпуса второй фазы выполнены в единой архитектурной концепции, разработанной известным бюро ADM, при этом каждый отличается своими запоминающимися деталями и цветовыми решениями. Например, секции корпусов «1» и «2» обладают переменной этажностью, что позволило придать зданиям уникальную ступенчатую конфигурацию и обустроить приватные террасы.

Тщательно проработана и квартирография проекта. Всего во второй фазе предусмотрено более 60 видов планировок разных типологий (как классических, так и евроформата). Кроме того, визитной карточной городского квартала «Ривер Парк» стала концепция благоустройства. Проходящая вдоль жилых домов живописная набережная длиной 1,5 км с лиственными и хвойными деревьями станет центром притяжения для жителей. На дворовых территориях корпусов обустроены детские площадки для различных возрастов. Также предусмотрены зоны отдыха, зоны для занятий спортом и workout, места для барбекю.

«Выдача ключей – это самое долгожданное событие для резидентов ЖК и волнительный этап для любого застройщика, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Мы рады, что в нашем полку прибыло и что совсем скоро территория еще трех корпусов заполнится счастливыми обладателями новеньких квартир».

«ЖК «Ривер Парк» вполне заслуженно занял в этом году первое место в номинации «Хит продаж» премии «Рекорды рынка недвижимости», – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ведь он отличается необычной архитектурой, эргономичными разнообразными планировками, качественным благоустройством и уникальными видовыми характеристиками. К тому же, покупатели благоприятно оценивают локацию проекта: Нагатинский затон славится хорошей экологией и развитой социальной и коммерческой инфраструктурой».

Хорошевский стал самым быстро дорожающим районом на рынке премиальных новостроек Москвы. За последние 4 года, по данным компании «Метриум», средняя стоимость квадратного метра на жилье этого класса в Хорошевском районе выросла на 139% – с 242 тыс. до 579 тыс. рублей за кв.м. Эксперты компании рассказывают, почему локальный рынок высокобюджетных новостроек стал одним из самым быстро растущих в столице.

Хорошевский район находится в Северном административном округе Москвы, занимает территорию 854 га и граничит с районами Аэропорт, Сокол, Беговой, Хорошёво-Мнёвники, Щукино, Пресненским. Здесь живут 72 тыс. человек и этот показатель устойчиво растет: район активно осваивается девелоперами и пользуется большой популярностью у покупателей жилья.

История: центр праздников и колыбель авиации

Своеобразное географическое ядро Хорошевского района – Ходынское поле – упоминается впервые еще в XVI веке. Здесь любил отдыхать боярин и будущий царь Борис Годунов, царь Алексей Михайлович Романов. Затем, уже в те далекие времена, это место становится эпицентром крупных массовых мероприятий. К примеру, в 1619 году в Хорошёве встречали из польского плена митрополита Филарета. На Ходынском поле устраивали народные гулянья по случаю мира с Турцией в XVIII веке, во время коронаций Александра II, Александра III, Николая II, а также здесь организовали Всероссийскую художественно-промышленную выставку 1882 года.

В XIX веке у этих мест появилось новое назначение. Сначала здесь построили казармы, потом Военное поле (полигон), а затем и первый в стране аэродром. В советские годы рядом с аэропортом развернулось производство авиации (ОКБ Сухого, МиГ, Ил).

В послевоенное время Хорошевский район начал становится более «жилым», нежели промышленным. Здесь построили новые уютные кварталы, разбили парки и скверы. Вторая волна жилищной застройки пришлась на 2000-2010-е гг., когда бывшую территорию аэрополя начали осваивать девелоперы.

Транспортная доступность: во все концы

Один из главных плюсов района – отличная транспортная доступность. Местные жители очень мобильны. На территории Хорошевского района или на границе с ним есть станции метро Замоскворецкой линии «Сокол», «Аэропорт» и «Динамо», станции МЦК «Зорге», «Хорошево» и «Шелепиха», станции Таганско-Краснопресненской ветки «Полежаевская» и «Беговая», а также здесь пролегает участок Большой Кольцевой лини с остановками «Хорошевская», «ЦСКА», «Петровский парк». Иными словами, жители района могут путешествовать по столице почти во всех направлениях – в центр и на окраины, а по «кольцам» – на север и юг.

Автомобилисты Хорошевского района ездят по двум основным и удобным магистралям – Хорошевскому шоссе и Ленинградскому проспекту. Район также непосредственно граничит с ТТК, а к северу-западу от него проходит новая Северо-Западная хорда. Отсюда легко добраться до исторического центра, Москва-Сити, рекреационных зон в Крылатском, Строгине и Покровском-Стрешневе, а также выехать на престижные загородные направления Московской области. К примеру, от расположенного здесь жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк» до Садового кольца, а также до делового центра «Москва-Сити» на автомобиле можно доехать за 30 минут.

Зеленые зоны: 150 парковых гектаров

В Хорошевском районе зеленые насаждения занимают почти 147 га. В основном это три крупных парка: Берёзовая роща (42 га), Ходынское поле (24,7 га) и Чапаевский парк (6 га).

Березовая роща находится на пересечении улиц Куусинена и 3-й Песчаной. Несмотря на название, в основном здесь растут ясени, липы и клены. С 2013 года Березовая роща стала объектом культурного наследия, а в 2017 году парк реконструировали: обновили зоны отдыха, проложили новые дорожки и тропинки, пересадили газоны и цветники, установили турники, тренажеры, хоккейную коробку. Культурные мероприятия проводятся на эстраде со зрительными местами.

Ходынское поле – самый новый парк района. Местные жители района могут прогуляться по искусственным холмам со смотровыми площадками, вдохнуть ароматы душистых растений – шалфея, мяты, черемухи, жасмина, липы и сирени. На бывшей взлетной полосе построили фонтан с водными эффектами и светомузыкой. О прошлом Ходынского поля напоминает площадка «Авиатор» с большим игровым комплексом в виде самолета Ил-18. В парке есть площадка для тренировок в паркуре, тарзанка, круговые панорамные качели для детей и взрослых.

Чапаевский парк находится на пересечении Чапаевского переулка и Ленинградского проспекта. Как и Березовую Рощу, парк заново благоустроили в 2017 году. Обновили детскую и волейбольную площадку, построили воркаут-зону и баскетбольную площадку, а также установили столы для игры в шахматы и настольный теннис.

«Важно отметить, что новые зеленые зоны на карте Хорошевского района появляются и благодаря усилиям застройщиков, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – К примеру, на территории нашего квартала “Прайм Парк” мы предусмотрели частный парк площадью 3 гектара, а общая площадь парковых пространств достигает 6 гектаров. Это улучшает экологическую ситуацию, повышает комфорт жизни. При этом жители нашего квартала получают в шаговой доступности приватную территорию для отдыха на открытом воздухе».

Инфраструктура спорта и шоппинга: «вотчина» ЦСКА и крупнейшего ТЦ Европы

В Хорошевском районе сконцентрирована тренировочная база одного из старейших и спортивных клубов Москвы – Центрального спортивного клуба армии (ЦСКА). Здесь находятся крытый легкоатлетический и футбольный комплекс ЦСКА, универсальный спортивный комплекс ЦСКА, Дворец боевых искусств, Дворец спортивных единоборств, плавательный комплекс, хоккейная школа и др. Здесь же находится главный домашний стадион клуба – «ВЭБ-Арена», а также дворец «Мегаспорт», где проходят не только спортивные мероприятия, но и концерты топовых российских и зарубежных музыкантов и артистов.

Для любителей шоппинга в Хорошевском районе работает крупнейший в Европе торговый центр «Авиапарк» площадью 400 тыс. кв.м. В нем находятся 415 магазинов и 82 ресторана, а также более 30 тыс. развлекательных площадок, в том числе первый в России детский тематический парк.

Рынок жилья: какие новостройки можно купить в Хорошевском районе

На рынке новостроек Хорошевского района девелоперы ведут продажи в восьми проектах. Самый высокий класс – «премиум» – у жилого квартала «Прайм Парк», где в среднем квадратный метр обойдется покупателю в 579 тыс. рублей, что на 19% доступнее, чем в среднем по этому сегменту рынка в Москве.

Есть четыре комплекса бизнес-класса. Три из них с квартирами («Династия», «Прайм Тайм» и «Рихард») и один – с апартаментами («Зорге 9»). В последнем цены самые низкие – порядка 335 тыс. рублей за кв.м.

В массовом сегменте два проекта. Комплекс студий эконом-класса «Лофт-студии на Хорошевском 38» и проект комфорт-класса «Авиатика». Самые доступные варианты можно найти в комплексе студий эконом-класса, где квадрат в среднем обойдется в 310 тыс. рублей за кв.м.

«Хорошевский район – яркий пример активной джентрификации, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ранее он был занят в основном крупными предприятиями авиационного комплекса и аэродромом, а теперь он претендует на звание одной из самых желанных локаций для покупателей высокобюджетного жилья в Москве. Благодаря активной застройке в последние 20 лет, появлению знаковых точек социального притяжения, таких как ТЦ “Авиапарк” и Парк Ходынское поле, а также развитию сети метро, Хорошевский район вошел в число наиболее удобных локаций для жизни в Москве. Об этом свидетельствует появление здесь высококлассных проектов, скажем, “Прайм Парка”, так как потенциальная аудитория премиального рынка очень требовательна к месту для жизни».

Весной законодательные собрания регионов начали утверждать местные законы о реновации. Однако конкретные стандарты новой застройки еще не разработаны. Опираясь на опыт девелоперских проектов в Москве, эксперты компании «Метриум» рассказывают, какие опции необходимо предусмотреть в региональной реновации уже сейчас, чтобы новые дома не устарели за 10-15 лет.

Какие стандарты можно предусмотреть в региональной реновации

Основная цель реновации в регионах – это не только ликвидация ветхого и аварийного жилого фонда, но и комплексное преобразование городской среды, считают эксперты «Метриум». Новые районы должны строиться с учетом долгосрочных перспектив развития города, в том числе инновационного. В противном случае это приведет к появлению через несколько лет еще одного устаревшего поколения жилья, по меньшей мере в моральном плане.

Новые форматы жилья

Стиль жизни россиян будет меняться, поэтому подход к строительству и проектированию жилья нужно пересмотреть сейчас. В частности, в новых домах нужно больше социальных и многофункциональных зон, которые будут использоваться жителями в условиях расширения дистанционной занятости и изменении самой культуры взаимодействия с соседями. В частности, в новых домах можно предусмотреть следующие пространства.

• Коммерческие помещения для коворкингов.
• Кабинеты или рабочие зоны в квартирах.
• Конференц-залы или переговорные комнаты для временной аренды.
• Мини-кинотеатры.
• Библиотеки-лектории.
• Досуговые помещения для проведения праздников.

Это минимальный набор уже опробованных в Москве новаций, который не потребует больших инвестиций – достаточно изменить планировочные решения. Другие стандарты потребуют больших интеллектуальных и финансовых затрат – о них далее.

Умная квартира

Тотальная автоматизация быта – главный тренд ближайших лет. Система «город – квартал – дом – квартира» будет оцифрованной и взаимосвязанной. Её базовый элемент – умный дом, который позволяет управлять жильем с помощью смартфона, фиксировать и оплачивать коммунальные услуги, контролировать безопасность жилища и т.п.

К примеру, группа компаний «Кортрос» внедряет систему «Умная квартира Кортрос» во всех проектах, в том числе и в «Академическом» (Екатеринбург). Базовый пакет (установлен в каждой квартире) можно внедрить как must have опцию в домах для переселения и продажи в реновационных кварталах. Вот, что входит в такой пакет.

• Перекрытие воды при протечке в санузле и на кухне.
• Контроль температуры, отправка уведомления о нештатной ситуации при отклонении температуры от заданного хозяином диапазона.
• Сценарий «Я ушел»: включается датчик движения в коридоре, отключается освещение и розетки (кроме кухни и ванной комнаты). Контроль присутствия людей в квартире. Розетки и освещение выключены, если в доме никого нет, что позволяет экономить средства и повышает безопасность квартиры.
• Сценарий «Я пришел» снимает помещение с охраны, включает электропитание розеток и освещения.
• Передача уведомлений от управляющей компании, домашних систем контроля несанкционированного доступа, протечек, возгорания.
• Мониторинг состояния счетчиков энергоресурсов, вывод показаний в виде графиков в режиме реального времени.
• Формирование квитанций по оплате коммунальных услуг в приложении и их оплата.

Стандарт инфраструктурной обеспеченности

Реновация предполагает комплексную застройку, а это значит, что помимо жилых зданий в новых районах должна появляться социальная и коммерческая инфраструктура. Для регионов это особенно актуально, потому что в последние десятилетия многие детские сады, дома культуры, кинотеатры, дома бытового обслуживания были перепрофилированы в коммерческую недвижимость, и теперь ощущается их недостаток.

Почти все московские девелоперы сейчас практикуют комплексный подход к застройке территорий. Вместе с жилыми массивами появляются новые школы, детские сады, поликлиники, паркинги, благоустроенные зоны отдыха. Яркий пример – концепция инновационных жилых кластеров Группы «Родина». Так, в Новой Москве этот застройщик сейчас строит жилой культурно-образовательный кластер Russian Design District. Здесь будет сосредоточена богатая инфраструктура разного профиля. В образовательную часть кластера войдут детский сад, государственная школа, Школа дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA), в составе которой откроются различные образовательные направления – живопись, современный дизайн, дизайн искусственного интеллекта, дизайн среды, коммуникационный дизайн, game-дизайн и многие другие. Также в кластере появятся Академия моды Валентина Юдашкина, различные лектории, творческие студии и мастерские.

Спортивное ядро составит Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой и Академия единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа спортивной гимнастики Алексея Немова, школа йоги и здорового питания. Культурную часть кластера представит Галерея современного искусства и Арт-пространство под открытым небом.

«Конечно, известна проблема дефицита финансовых ресурсов в регионах и низкой рентабельности девелоперских проектов там, что ставит под вопрос возможность инфраструктурного строительства, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Однако не стоит забывать, что в рамках национальных проектов на развитие инфраструктуры выделяются крупные суммы. Поэтому необходимо увязать национальные проекты, программу реновации и девелопмент, чтобы застройка новых районов в регионах была комплексной, а её финансирование имело много разных источников».

Иными словами, реновация в регионах должна предполагать строительство социальных объектов, а именно:

• Образовательный кластер (школа, детский сад).
• Спортивные комплексы (ФОК, спортивные школы, бассейны и т.п.).
• Культурные центры (галереи, центры современного искусства).
• Медицинские учреждения (поликлиники, центры здоровья, фельдшерские пункты).

Умный квартал

На уровне новых районов и кварталов еще на стадии проектирования необходимо предусматривать их тотальную цифровизацию. Через 10-15 лет жилое пространство станет максимально интерактивным: гаджеты жителей будут в постоянном контакте с окружающей средой, они получат уведомления о погоде, нештатных ситуациях, важную информацию. Камеры видеонаблюдения смогут распознавать жителей, предоставлять им бесконтактный доступ в нужные дома, этажи, подсобные помещения. Иными словами, квартал станет единым цифровым организмом. Для этого уже сейчас нужно предусмотреть три его главные составляющие.

Умные устройства. Камеры видеонаблюдения, датчики движения, сигнализации, умные счетчики и удаленная телеметрия коммунальных ресурсов, постоматы, умные лифты.

Средства коммуникации. Беспроводные сети 5G и проводные сети, скоростной интернет, мобильные приложения, технологии голосового управления.

Удаленное управление. Виртуальная коммуникационная среда, где житель, не выходя из дома, заказывает доставку еды, вызывает парковщика, даёт ориентиры курьеру, а персонал, УК не выходя, из кабинетов, узнает о нештатной ситуации.

Такие технологии уже внедряются в некоторых жилых комплексах. К примеру, в жилом квартале Prime Park установлены умные лифты, которые сообщают пассажирам о погоде, знают, на какой этаж нужно доставить того или иного жителя и т.п. Все коммерческие услуги жителям кварталы доступны через сматрфон.

«Внедрение технологий умного квартала позволит повысить эффективность управления городским хозяйством, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Это реально может помочь регионам экономить недостающие финансовые ресурсы за счет оптимизации управления и потребления ресурсов. Иными словами, у всех технологий умного квартала есть перспектива окупаемости, что весьма актуально для российских городов».

Умный город

Реновация – это большой масштаб застройки. С учетом развития новых технологий сейчас нужно подготовить эти жилые массивы к превращению в «умные города» (smart cities). Умные города используют устройства Интернета вещей (датчики, световые приборы, счетчики для сбора и анализа данных) для анализа динамики городской жизни, что позволяет улучшить инфраструктуру, коммунальные услуги, благоустройство и т.п. Прежде всего такие системы будут устанавливаться на транспортных узлах, электросетях, утилизации мусора, а также для экомониторинга.

Район «Академический» в Екатеринбурге, который строит компания «Кортрос», – первая в России площадка испытаний технологий умного города. Здесь внедрены система «Умное ЖКХ», которая на уровне района автоматизирует и оптимизирует потребление коммунальных услуг. Благодаря этому жители «Академического» экономят на электричестве 51% от обычного «чека», на тепле – 32%, на воде – 19%, на водоотведении – 12%. Одно из зданий оснащено системой рекуперации, которая сокращает теплопотери и вторично использует ресурсы, а жители дома снижают затраты на тепло на 47%.

Есть и другие технологии умного города, которые также можно предусмотреть в проектах реновации.

• Автоматизация и регулирование дорожного движения с помощью умных камер и датчиков движения.
• Дорожная инфраструктура для автомобилей на автопилоте, а также для средств доставки товаров.
• Датчики непрерывного мониторинга состояния окружающей среды.
• Виртуальная коммуникационная среда для взаимодействия жителей, городских служб и муниципальных властей (аналог платформы «Активный гражданин»).
• Система безопасности, распознание и прогнозирование нарушений.

Далеко не все новые технологии можно внедрить немедленно, особенно в ходе реновации. Инновации – это дорогое удовольствие и сложная материя. Однако застройщики и власти уже на этапе разработки новых стандартов могут создать условия для внедрения этих технологий в будущем. К примеру, оказалось, что современные города не готовы к роботам-доставщикам, для которых препятствуют высокие бордюры, отсутствие специальных дорожек, навигации и т.п. Чтобы предотвратить такое, необходимо строить города, которые будут готовы к появлению беспилотного дорожного движения.

«Программу реновации невозможно реализовать в отрыве от других градостроительных, социальных и экономических процессов, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Она должна быть комплексной, поэтому нам нужен четкий план развития городов, их экономики и социальной среды, транспортной системы. Надо определиться, какую городскую и жилую среду (от квартиры до города) мы хотим иметь через 10 лет и адаптировать наши планы под эту задачу. Если при этом мы не учтем долгосрочные инновационные тренды, опыт развитых стран, где умные города уже становятся реальностью, мы построим миллионы квадратных метров, которые скоро морально устареют».

Рано или поздно любой мегаполис сталкивается с необходимостью поиска новых резервов для дальнейшего поступательного движения. Существует немало удачных примеров трансформации городских территорий, когда на месте вчерашних промзон и пустырей вырастают новые жилые кварталы и продуманные общественные пространства. Эксперты «Метриум» рассказывают о 6 самых перспективных районах Москвы, сосредоточенных в разных частях города и находящихся в стадии перехода на новый этап своего развития.

Левобережный (САО)

Левобережный по праву считается одним из наиболее комфортных для жизни районов САО. В нем отсутствуют «грязные» промышленные предприятия, имеется сложившаяся инфраструктура (2 поликлиники, 11 детских садов, 2 школьных комплекса и 1 частная школа, ВУЗ, а также ряд кафе, ресторанов, магазинов). Помимо этого, район отличается хорошей транспортной доступностью: жители могут воспользоваться двумя станциями метро («Речной вокзал» и «Беломорская»), автобусными маршрутами, а также Ленинградским шоссе и Беломорской улицей.

Высок и рекреационный потенциал Левобережного. В его границах расположены несколько крупных зеленых зон: парк Дружбы, Левобережный парк, Березовая аллея. Отдельно стоит отметить Химкинское водохранилище и территорию Северного речного вокзала, который после реконструкции и благоустройства (в том числе парка) стал новым центром притяжения на севере столицы.

На первичном рынке района представлены два проекта бизнес-класса, в которых в конце июня 2021 года экспонировались 150 лотов общей площадью 12,7 тыс. кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в Левобережном по итогам I полугодия 2021 года составила 343,6 тыс. рублей.

Главным драйвером развития района на ближайшие годы будет выступать проект преобразования территории Северного речного порта. Он предусматривает возведение более 800 тыс. кв.м. недвижимости, из которых примерно 500 тыс. придется на жилую застройку (вероятнее всего, квартиры и апартаменты бизнес-класса), а 300 тыс. – на социально-деловую инфраструктуру (офисы, детский сад на 450 мест и школу на 1 тыс. учеников). Помимо этого, запланировано благоустройство набережной и модернизация самого порта.

«Проекты в Левобережном районе пользуются популярностью из-за удачного месторасположения и благоприятного социального климата – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это подтверждается текущими показателями продаж в реализуемых объектах. Поэтому новые качественные комплексы бизнес-класса, расположенные на первой линии Москвы-реки и рядом с основными точками притяжения, однозначно будут востребованы у покупателей».

Западное Дегунино (САО)

Другая точка роста на севере столицы – Западное Дегунино. К ее преимуществам относятся развитая инфраструктура, комфортная городская среда и хорошая транспортная доступность. Так, в районе находятся 14 детских садов, 9 школ, 3 поликлиники. Помимо этого, в Западном Дегунино имеется ряд озелененных территорий: парк рядом с Дегунинским прудом, экологический парк «Лихоборка», зеленые зоны на Коровинском шоссе и Базовской улице, а также немало скверов и «народных» парков во дворах. Связь с другими локациями обеспечивается двумя станциями метро («Верхние Лихоборы» и «Селигерская») и четырьмя железнодорожными станциями (которые вскоре войдут в состав третьей очереди Московских центральных диаметров), а также автобусными маршрутами. Именно поэтому Западное Дегунино уже несколько лет входит в топ-5 районов по количеству сделок на первичном рынке.

В конце I полугодия 2021 года в районе реализовывались 7 проектов массового сегмента и бизнес-класса, в которых насчитывалось 777 лотов общей площадью 38,5 тыс. кв.м. Средняя стоимость «квадрата» в июне 2021 года составила 249,8 тыс. рублей. Кроме того, к выходу готовятся несколько перспективных объектов.

Большая часть реализуемых в Западном Дегунино проектов представляет собой комплексное освоение территории. Например, в рамках возведения двух очередей ЖК «Любовь и голуби» помимо непосредственно жилых корпусов будут обустроены объекты уличного ритейла, досуга и сервиса, коворкинг, а также выполнено благоустройство территории.

«Север столицы по праву пользуется популярностью у покупателей, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»).  – В САО регулярно появляются новые социальные объекты, станции метро, дороги, повышается качество городской среды. Это в полной мере относится и к Западному Дегунино, в котором транспортная доступность сочетается с развитой инфраструктурой и хорошей экологией. Поэтому нет ничего удивительного, что квартиры и апартаменты в проектах на территории района востребованы на рынке. Например, первая очередь ЖК «Любовь и голуби» была полностью распродана до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а во второй менее чем за год реализовано порядка 60% всех лотов».

Печатники (ЮВАО)

Особенностями Печатников служат наличие большой промышленной территории, занимающей почти две трети территории района, а также отсутствие реализуемых на его территории девелоперских проектов. Однако в скором времени стартует реорганизация промзоны № 26 «Южный порт» силами AEON Corporation и ГК «Ферро-Строй». Градостроительно-земельной комиссией Москвы уже принято решение о разработке проекта планировки территории. Также девелоперами совместно с Москомархитектурой проводится международный конкурс на лучший архитектурный проект застройки, по итогам которого в настоящее время определяется итоговая концепция. Сроки реализации всего проекта составят 10 лет. В долгосрочной перспективе (до 2050 года) промзона в Печатниках (территория площадью более 400 га) может быть застроена 7,5 млн недвижимости, из которых 4 млн кв.м. составят жилые объекты. Преобразование индустриальных кварталов предусматривает строительство объектов жилого, социального и общественно-делового назначения.

В рамках этого проекта будет возведено порядка 1,2 млн кв.м. недвижимости, из которых 800 тыс. кв.м. составят многоквартирные дома. Также предполагается размещение трех детских садов (на 575 воспитанников), двух школ на 550 и 750 мест соответственно, детско-взрослой поликлиники на 320 посещений. Отдельное место занимает проект благоустройства набережной протяженностью 2,5 километра. В перспективе она станет звеном в цепочке общественных пространств вдоль Москвы-реки.

Стоит отметить, что проект реорганизации промзоны разработан с учетом развития транспортной инфраструктуры. Запланировано строительство крупного транспортно-пересадочного узла, в состав которого войдет новая станция метро. Помимо этого, будет сооружен причал, который впоследствии станет одним из звеньев речного пути. Также в составе ТПУ появится станция канатной дороги, которая свяжет реорганизуемую территорию с районом Нагатинский Затон, одноименной станцией метро, Бобровым островом и тематическим парком «Остров Мечты».

Благодаря столь масштабным преобразованиям на юго-востоке столицы появится новая точка роста, сравнимая по масштабам с Москвой-Сити. Формирование подобных локаций представляет собой актуальный тренд развития мировых мегаполисов.

«Сложно переоценить важность редевелопмента данной территории как для развития Юго-Восточного административного округа, так и для всей столицы, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation. – Глобальная задача для города и инвестора – сформировать в данном районе фактически второй центр современной Москвы. На месте промзоны будут построены современные жилые дома, сформированы новые точки деловой активности, выполнено качественное благоустройство».

Очаково-Матвеевское (ЗАО)

Район делится Аминьевским шоссе на две половины. В северной части расположены многоквартирные дома и крупные зеленые зоны (часть Матвеевского леса и часть природного заказника «Долина реки Сетунь»). В свою очередь примерно две трети южного сектора занимают промышленные территории. Большую их часть, в том числе промзоны «Очаково», «Северное Очаково», «Южное Очаково» планируется преобразовать в современные производственно-деловые и общественные пространства. Помимо этого, некоторые участки будут отданы под строительство жилых домов и социальной инфраструктуры.

На территории района по состоянию на июнь 2021 года реализовывалось 5 девелоперских проектов (три – массового сегмента, один – премиум-класса и один комплекс апартаментов), в которых было представлено 845 лотов общей площадью 46,4 тыс. кв.м. По итогам I полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Очаково-Матвеевском составила 312 тыс. рублей, а апартаментов – 179 тыс. рублей  

Новый этап развития Очаково-Матвеевское связан с несколькими масштабными градостроительными проектами. Прежде всего, это развитие улично-дорожной сети, в том числе строительство проспекта Генерала Дорохова и Северо-Западной хорды, а также реконструкция Аминьевской улицы, что положительно скажется на транспортной доступности. Также в границах района в 2018 году открылась станция метро «Озерная» Солнцевской линии, а в настоящее время ведется строительство станции «Аминьевская» Большой кольцевой линии в составе одноименного ТПУ. Он включает в себя как новый остановочный пункт Киевского направления МЖД и автостанцию, так и общественно-деловую инфраструктуру.

Рядом с транспортно-пересадочным узлом на месте части функциональной зоны

№ 43 ПИК совместно с «Ферро-Cтрой» построит жилой квартал комфорт-класса площадью порядка 950 тыс. кв.м. В январе 2021 года Правительство Москвы утвердило проект планировки данной территории. Кроме того, ранее девелоперами был передан городу участок площадью 3 га для строительства «стартовых» домов по программе реновации. Помимо жилых корпусов в рамках проекта будут возведены детский сад на 500 мест, школа на 1 150 учеников, поликлиника, объекты общественно-деловой застройки общей площадью 176,6 тыс. кв.м., а также выполнено благоустройство территории.

«Нами накоплен существенный опыт преобразования бывших индустриальных кварталов в современные городские пространства, – комментирует Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй». – Важно соединить имеющиеся у девелопера возможности с опытом и креативом квалифицированных архитекторов и урбанистов. Именно это позволяет создать качественный продукт, который однозначно будет востребован».

Коммунарка, Николо-Хованское (НАО)

За последние несколько лет на этой территории было возведено 4 станции метро («Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») Сокольнической ветки метрополитена. Построены новые магистрали, включая магистраль городского значения Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе, что позволило не только обеспечить высокую связанность локации, но также сформировало импульс для строительства объектов жилого и инфраструктурного значения.

Частными инвесторами возводятся школы и детские сады. Например, только за 2017-2021 гг. ГК «А101» были построены 3 школы и 1 образовательный центр (здание, объединяющее школу и детский сад), 5 детских садов. Всего, согласно собственной производственной программе ГК «А101», в 2021-2022 годах Группа построит еще 2 школы, 4 образовательных центра, а также 9 детских садов. Общая емкость объектов 2021-2022 гг. составит 8685 учеников и малышей. Указанные проекты реализуются в рамках жилых комплексов «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Белые ночи» и «Прокшино». Все объекты строятся на базе уникальных, а не типовых архитектурных и педагогических концепций. Также все они передаются на баланс города.

Не стоит сбрасывать со счетов и хорошую экологию: значительную часть Коммунарки и Николо-Хованского занимают зеленые зоны, например, Бутовский лесопарк и Хованская дубрава. При этом часто жилые районы «встраиваются» в существующий зеленый каркас территории. Так, общая площадь территория благоустройства ЖК «Скандинавия» составляет 100 га, концепция которого была разработана ведущим мировым архитектурным бюро из Нидерландов MLA+. В конкурсе на разработку приняло участие более 50 мировых архбюро.

В I полугодии 2021 года на территории реализовывалось 9 проектов эконом, комфорт и бизнес-класса, в которых экспонировалось 5,9 тыс. лотов общей площадью 288,3 тыс. кв. м. Средняя стоимость квадратного метра по итогам июня 2021 года составила 206,1 тыс. рублей.

В Коммунарке можно выделить три основные точки роста. Первая – территория АДЦ «Коммунарка», где на площади 550 га будет построено порядка 5 млн кв. м недвижимости, из которых примерно 1,3 млн кв. м придется на жилье, а 1,7 млн кв. м – на объекты общественно-делового назначения. После окончания реализации данного проекта на карте Новой Москвы сформируется новый центр притяжения с хорошей транспортной доступностью и разнообразной инфраструктурой.

Вторая точка роста – общественный Центр Коммунарки и проект универсального бизнес-парка на Бачуринской улице площадью застройки более 60 тысяч кв. м.

В рамках общественного Центра будет построено административное здание на 5,5 тыс. кв. м, где, помимо офисов, разместится школа искусств, библиотека с коворкингом, актовый и конференц-зал, помещения для кафе и т.п. Здесь появится фудмолл площадью 4,1 тыс. кв. м, где разместятся концептуальные гастропространства, рестораны и рекреационная зона на эксплуатируемой кровле. Рядом с фудмоллом будет построен многофункциональный детский центр площадью около 4 тыс. кв. метров.

«Общественный центр Коммунарки будет организован в соответствии с лучшими мировыми практиками, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Сочетание административных и социальных функций может привлечь сюда около 200 тыс. человек, поэтому для реализации проекта был выбран участок с самыми, пожалуй, высоким уровнем доступности – в центральной части Коммунарки, одной из ключевых локаций НАО, на пересечении крупнейших автодорог».

В рамках универсального бизнес-парка на Бачуринской улице появится центр притяжения бизнесов, которым необходимо существовать в активной городской среде, но не подходят классические помещения street-retail. При этом помещения без капитальных затрат смогут трансформироваться под разные задачи и меняться вместе с бизнесом. Первая очередь бизнес-парка рядом с ЖК «Скандинавия» и ЖК «Москва А101» будет включать в себя 6 зданий, а также паркинг на 130 машиномест. В каждом здании можно будет объединить объекты различного назначения – легкое производство, склад и шоурум, спортивно-развлекательные объекты, офис и бытовые услуги.

Десеновское (ТиНАО)

Поселение Десеновское также вошло в состав Москвы в 2012 году. Из его преимуществ стоит выделить, прежде всего, наличие обширных зеленых зон, занимающих примерно половину территории. Также за прошедшие годы значительно улучшилась обеспеченность социальной инфраструктурой: были построены три новых детских сада, две школы и новая поликлиника, отделение ЦСО, а также выполнен капитальный ремонт пяти образовательных учреждений. Уделено внимание развитию транспортной инфраструктуры: реконструировано Калужское шоссе, запущены новые маршруты автобусов, ведется проектирование четырех станций метро: «Ракитки», «Десна», «Десеновское», «Ватутинки».

По состоянию на июнь 2021 года в Десеновском было представлено 5 проектов массового сегмента и бизнес-класса. Объем экспозиции составил 1,8 тыс. лотов общей площадью 80,2 тыс. кв.м., средняя стоимость квадратного метра – 176,2 тыс. рублей.

Главной точкой роста в локации на ближайшие годы станет беспрецедентный проект преобразования городского пространства – инновационный жилой кластер Russian Design District. Его ключевая идея – сформировать экосистему для всестороннего и гармоничного развития всех членов семей (от самых маленьких до взрослых) на основе четырех принципов: фокусе на человеке и его развитии, комфортной среде для жизни, технологичности решений и экономике знаний. Все это нашло отражение в концепции проекта.

Безусловно, подобные масштабные преобразования требуют особого подхода. Именно поэтому для разработки архитектурных и интерьерных решений жилых корпусов привлечены звезды искусства, спорта и дизайна: Ирина Винер-Усманова, Владимир Машков, Валентин Юдашкин, Валерий Гергиев, Светлана Захарова и другие. За счет этого каждый дом получит свои уникальные черты как снаружи, так и внутри.

Разнообразная и богатая инфраструктура представляет собой полноценный элемент кластера, а не сформированную по остаточному принципу часть проекта. По своему наполнению она делится на три ядра. Образовательное ядро будет состоять из детского сада, общеобразовательной школы, уникальной Школы дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA) с актуальными направлениями обучения (современный дизайн, развитие искусственного интеллекта, дизайн среды), Академии моды Валентина Юдашкина, а также лекториев, творческих студий и мастерских. Спортивное ядро воплощает в себе идеи развития здорового, физически крепкого и активного человека. В него войдут Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа йоги и здорового питания, Школа танцев. Культурное ядро будет состоять из Галереи современного искусства и Арт-пространства под открытым небом.

«В настоящее время покупатель ищет не просто жилье, а полноценную среду для всестороннего развития каждого члена своей семьи, –отмечает Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому мы разработали авторский девелоперский формат – инновационно-жилые кластеры, в которых существуют все возможности для комфортного и безопасного проживания, самореализации и развития талантов. И это находит отклик у клиентов, которые полностью разделяют наши идеи и подходы».  

«Основным трендом столичной градостроительной политики в последние годы стало формирование новых центров притяжения вне границ ЦАО, – резюмирует Мария Литинецкая. – Все большее распространение получает механизм КРТ, предусматривающий не только строительство жилых домов, но и транспортной, социальной, общественно-деловой инфраструктуры. Именно поэтому в ближайшие несколько лет основными драйверами развития города выступят локации между Третьим транспортным кольцом и МКАД, а также поселения Новой Москвы. Покупка недвижимости в таких районах будет, безусловно, перспективным вложением средств».

Компания «Метриум» сообщает о плановом повышении цен в ЖК Will Towers. Новый прайс вступит в силу с 14 сентября. Комплекс небоскребов бизнес-класса возводится в Раменках, престижном и востребованном районе запада столицы. Партнер по реализации – «Метриум».

В ЖК бизнес-класса Will Towers с 14 сентября произойдет плановое повышение цен. Причинами этого послужили высокая покупательская активность, а также рост строительной готовности. С момента старта продаж комплекс зарекомендовал себя как высоколиквидный объект благодаря сочетанию высоких потребительских характеристик и удачной локации.

Проект расположен в Раменках, который по праву считается одним из наиболее востребованных районов на западе столицы. ЖК отличается хорошей транспортной доступностью. Рядом проходят сразу несколько крупных городских магистралей (проспекты Генерала Дорохова, Кутузовский и Мичуринский, Минская и Мосфильмовская улицы), путь по которым до основных точек притяжения займет не более 15-20 минут. Также в радиусе двух километров находятся сразу три станции метро («Ломоносовский проспект», «Минская», «Раменки»). Локация, в котороой расположен комплекс, отличается развитой социальной и общественно-деловой инфраструктурой. Недалеко от Will Towers находятся топовые школы и ВУЗы, а также ряд крупных деловых центров. Например, дорога до Москвы-Сити займет всего 15 минут. Также стоит отметить близость ЖК к крупным зеленым зонам запада столицы: Парку Победы, Матвеевскому лесу, природным заказникам «Долина реки Сетунь» и «Воробьевы горы», Ботаническому саду МГУ.

В состав первой очереди проекта входят три башни высотой от 52 до 56 этажей c общим стилобатом. К разработке архитектурных решений было привлечено авторитетное бюро СПИЧ, благодаря чему комплекс приобрел запоминающийся внешний вид в стиле небоскребов Чикаго. Каждый корпус отличается индивидуальным дизайном, но за счет общих мотивов они формируют гармоничную структуру.

Концепцией предусмотрен «двор без машин». Для личных автомобилей предназначен пятиуровневый паркинг на 1026 машино-мест, в который можно спуститься на лифте с любого этажа. Благоустройство территории планируется выполнить по авторскому проекту. Оно будет включать в себя детские игровые пространства для разных возрастов, спортивные площадки, стену для скалолазания, зону work out, зоны для отдыха и барбекю. Проект также предполагает строительство двух детских садов и школы. 

В продаже представлен широкий ассортимент квартир – от студий до четырехкомнатных вариантов с разнообразными планировочными решениями, в том числе лоты с собственными террасами. Высота потолков составит 3,1 метра, а на последних этажах она будет увеличена до 3,7 метров. Минимальная стоимость студии в ЖК Will Towers составляет 10,4 млн рублей (25,5 кв. м), однокомнатной квартиры – 16,7 млн рублей (51,2 кв. м), двухкомнатной – 22,8 млн руб. (71,2 кв. м), трехкомнатной – 30,3 млн руб. (108,6 кв. м.), четырехкомнатной – 48 млн руб. (137,3 кв. м).

«Раменки заслуженно считаются одним из наиболее удобных для жизни районов не только на западе столицы, но и в масштабах всего города, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Хорошая транспортная доступность и обеспеченность всей необходимой инфраструктурой сочетается с наличием большого количества зеленых зон. Поэтому расположенные в локации качественные проекты бизнес-класса, к которым, безусловно, относится ЖК Will Towers, пользуются столь высоким спросом».

По данным исследования НАФИ, проводившегося по заказу «Метриум», для 82,5% покупателей квартир в новостройках важно наличие балкона или лоджии. Тем более, в последние годы наблюдается тенденция, когда данное помещение рассматривается не только как место для хранения. Эксперты «Метриум» рассказывают о возможных способах использования лоджии.

Чем лоджия отличается от балкона

Нередко лоджию путают с балконом. На самом деле между ними существуют серьезные отличия. Так, согласно СНиП 2.08.01-89 лоджия – перекрытое и огражденное с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, тогда как балконом является выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Помимо этого, лоджия чаще всего размещается на несущем перекрытии, тогда как балкон представляет собой навесную конструкцию. Этими особенностями обусловлены и различия в метраже: площадь балкона редко превышает 6-7 метров, тогда как у лоджии она может быть значительно больше. Помимо этого, на балконе нельзя обустроить теплый пол и разместить радиаторы отопления.

Рабочее пространство

Весной 2020 года из-за введенного локдауна компании массово переводили своих сотрудников на дистанционный режим. Однако удаленка осталась популярной и после снятия большинства ограничений: по данным консалтинговой компании Gartner порядка 40% специалистов и менеджеров в ряде крупных фирм до сих пор трудятся из дома, посещая офис один-два раза в неделю. Поэтому важно, чтобы в квартире была возможность обустроить удобное рабочее пространство.

Для этих целей отлично подходит лоджия. Во-первых, ее метраж позволяет создать полноценное комфортное место для работы. Во-вторых, за счет большей площади остекления обеспечивается высокий уровень естественного освещения, а также приятный вид из окна. В-третьих, лоджия дает уникальную возможность работать на свежем воздухе. В-четвертых, в лоджии, в отличие от балкона, возможен монтаж теплого пола и радиаторов отопления, что позволяет работать на ней круглогодично.

Место для занятий спортом

Весной-летом прошлого года, когда были закрыты фитнес-клубы и ограничен доступ на спортивные площадки во дворах, для многих фанатов здорового образа жизни остро встал вопрос поддержания физической формы. Да и после снятия ограничений домашние тренировки остались популярными. Безусловно, оборудование можно разместить в одной из комнат, но для этого нужно место. К тому же существует риск его превращения в не самую дешевую вешалку.

Выходом из подобной ситуации служит обустройство места для занятий спортом в лоджии. Там точно получится разместить велотренажер, а если лоджия большая, то и беговую дорожку. Также в ней, в отличие от комнаты, проще повесить турник или шведскую стенку. Пригодна лоджия и для занятий йогой или дыхательной гимнастикой. А благодаря уже упомянутой возможности установки теплого пола и батарей отопления, она станет круглогодичным домашним спортивным залом.

Пространство для детей

В современных квартирах нередко остро встает вопрос обустройства досугового пространства для детей. Например, в двухкомнатной квартире, где одна комната отведена под спальню, а вторая – под гостиную, ребенку де-факто негде играть или заниматься хобби. И здесь на помощь приходит лоджия. Ее площади будет достаточно для размещения игрового комплекса или детских тренажеров. Для детей постарше можно обустроить в лоджии место, где они будут собирать модели или конструкторы.

Пространство для хобби

В лоджии можно обустроить и место, где можно заниматься своим хобби. Более того, она отлично подойдет для этих целей благодаря хорошей естественной инсоляции. Это особенно актуально для моделистов, художников, а также тех, кто увлекается шитьем, граверными и столярными работами. Площади даже небольшой лоджии хватит, чтобы поставить там компактный рабочий стол и повесить настенный шкаф. Более того, существуют примеры, когда в ней обустраивалась полноценная мастерская с маленьким токарным станком.

Пространство для отдыха

Разумеется, лоджия отлично подходит на роль полноценного пространства для отдыха. Например, в ней можно разместить чайный столик, стулья и небольшой диван, что позволяет с комфортом проводить время, наслаждаясь солнцем и видом из окон. В дни крупных спортивных событий (Олимпиада, чемпионаты по футболу и хоккею) в лоджии часто устраивают импровизированную фан-зону.

Многофункциональное пространство

Немало покупателей лотов с лоджиями не останавливаются на каком-то одном варианте ее использования, а делают из нее многофункциональное пространство, пригодное как для работы, так и для отдыха. Тем более, применение современной мебели (в том числе трансформируемой) позволяет заметно упростить данный процесс, а также избежать ситуации, когда, например, неиспользуемые стулья занимают много места.

«Существует немало вариантов использования лоджии, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В наши дни в ней обустраивают комфортное рабочее место, небольшой спортзал, зону для хобби или детских игр, либо создают многофункциональное пространство. Одним словом, современная лоджия представляет собой полноценный элемент квартиры, пригодный не только для хранения редко используемых и ненужных вещей».

В Russian Design District состоялась встреча с Алексеем Немовым, четырехкратным Олимпийским чемпионом и вице-президентом Федерации спортивной гимнастики России. Беседа проходила в рамках проекта «TОP-People» – серии встреч будущих кураторов спортивной и творческой активности в RDD с жителями кластера. Спортсмен поделился историей своей карьеры, рассказал о новых проектах, в том числе и о Школе спортивной гимнастики, которая откроется в RDD, а также дал советы родителям, которые хотят привести детей в гимнастику.

«Я мог быть футболистом…»

В начале встречи Алексей Немов поведал о том, как он попал в спорт и, в частности, в спортивную гимнастику.

«В спорт меня привела мама, – рассказал Алексей. – Мы жили в малосемейке, социальная среда была непростая. Я мог заняться и другими видами спорта. К примеру, мог стать футболистом, но в итоге все-таки остался в спортивной гимнастике, потому что на этом настояла мама. Все три олимпиады – в Атланте, Сиднее и Афинах – были для меня в чем-то знаковыми, но, конечно, запомнилась последняя, где я не одержал формальную победу, но очевидно выиграл ее морально, благодаря поддержке зрителей, болельщиков, в том числе и иностранных. Тогда же я принял решение по совету Ольги Слуцкер закончить карьеру в большом спорте и двигаться дальше. С моим другом мы посчитали, что за 23 года в зале я провел порядка 30 тысяч часов».

«Мы нашли работающий механизм привлечения молодежи в спорт»

«Первым крупным проектом после окончания спортивной карьеры стали “Легенды спорта”, – вспоминает Алексей Немов. – С одной стороны, я сохранил форму, а с другой – начал поиски себя, пытался понять, как я могу передать свой опыт и знания другим людям, новым поколениям. “Легенды спорта” стали именно таким проектом. Каждый год, 30 октября, во Всероссийский День гимнастики мы проводим гала-шоу с привлечением мастеров из восьми видов спорта: художественной и спортивной гимнастики, акробатики, прыжков на батуте, воздушной гимнастики, брейкданса и т.д. На одном помосте выступают олимпийские и мировые чемпионы в этих видах спорта, причем не только действующие, но и «старики», а также дети – новые звезды, которые подают самые большие надежды. В итоге в этом шоу мы устанавливаем своеобразную связь поколений, которая дает толчок в развитии и популяризации спорта. После каждого такого шоу к нам приходят родители и спрашивают, как отдать детей в спорт. Фактически мы нашли реально работающий механизм привлечения молодежи в спорт. Этот опыт я планирую использовать и в работе в рамках проекта Russian Design District».

«Нам надо “заиграть” детей в гимнастику»

По приглашению Ирины Винер-Усмановой Алексей Немов присоединился к проекту жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District в качестве одного из спортивных кураторов. Под управлением спортсмена в кластере откроется Школа спортивной гимнастики, концепция которой сейчас прорабатывается.

«Для меня это будет новый опыт – у меня появится площадка, на которой в постоянном режиме мы сможем готовить маленьких спортсменов, – рассказал Алексей Немов. – Наша главная задача – сделать так, чтобы ребенку было интересно идти в зал. В моем детстве тренеры “заиграли” меня в гимнастику, они выстроили учебу и тренировки так, что дети ощущали это как игру. Так вот нам надо “заиграть” детей в гимнастику. При этом, конечно, мы сохраним здоровье ребенка, но и будем его “напрягать”, чтобы получать спортивный результат. В планах привозить в Школу действующих олимпийских чемпионов, которые будут проводить мастер-классы и общаться с детьми и родителями, вот как сейчас мы с вами. Главный урок, который мы дадим новому поколение: если ты не потрудишься, у тебя не получится ничего. Труд воспитывает человека. Даже если дети не останутся в спорте, это знание поможет им в любой сфере жизни».

«Семья и спорт – звенья одной цепи»

«Роль семьи в спорте крайне важна, – ответил на вопрос из зала Алексей Немов. – Это звенья одной цепи. Поясню на примере нашей семьи. Когда я начинаю разминаться дома, выполняю базовые упражнения, то стимулирую делать то же самое своего “мелкого”: отжимания, подтягивания, простые упражнения. Я говорю ему: “Смотри, твой папа делает, а ты что? Давай-ка”. И он занимается со мной. Иногда даже наша мама к нам присоединяется. Одно дело – это сказать ребенку что-то сделать, а другое – показать своим примером. И если вся семья систематически занимается, то тогда мы получаем результат».

Отвечая на вопрос из зала об оптимальном возрасте для начала занятий спортивной гимнастики, Алексей Немов заметил: «Сейчас есть много разных школ и подходов к этому вопросу. В некоторых из них занимаются дети даже двух-трех лет. На мой взгляд для мальчиков лучший момент – дошкольный возраст, то есть с 5-7 лет. Девочки физически развиваются быстрее, поэтому им можно начинать и с 3-4 лет».

«Я понял, что смогу как они»

Спортсмен ответил на вопрос о важности примеров для подражания в воспитании новых спортсменов. «В моем детстве для меня важную роль играли такие кумиры как Дмитрий Билозерчев, Николай Адрианов, – вспоминает Алексей Немов. – Плакаты с их изображениями весели у меня над кроватью. В 1989 года я попал в сборную СССР среди молодежи. Когда приехал на спортбазу и увидел вживую людей, плакаты которых весели у меня над кроватью, смог послушать, что они говорят, как они себя ведут, я понял, что могу так же, как они. Возможность общаться с кумирами, с топовыми спортсменами в выбранном тобой виде спорта – это очень важно, особенно для юниоров. Это мы будем обязательно учитывать при организации работы Школы спортивной гимнастики».

«Представлял, что я на Олимпийских играх»

Вопрос из зала: «Как спортсмен настраивается перед выступлением?».

«Когда я тренировался, у нас была такая практика – модельная тренировка, – рассказал Алексей Немов. – На таких тренировках все условия приближены к выступлениям на Олимпийских играх. И на них я представлял так, как будто я выступал на Олимпийских играх, убеждал себя в том, что я уже там. Концентрировался так, чтобы выложиться по полной. Не получилось? Ну и ладно, это тренировка. А на Олимпийских играх, наоборот, – выходил и вспоминал, что просто нужно сделать так же, как как на тренировке. Но, конечно, бывали и нестандартные ситуации. К примеру, на Олимпиаде в Атланты я выступал в сборной последним. Когда все уже выполнили все этапы соревнования, и было ясно по количеству очков, что наша команда победила, мне надо было подходить к снаряду. Эмоции переполняли, и тем страшнее было сделать ошибку. Я сказал тренеру, что не могу выйти, на что он мне сказал: “Надо”. И я снова победил».  

Встреча с Алексеем Немовым стала первой в цикле таких же мероприятий “ТОП-People”. Создатели проекта будут приглашать будущих кураторов Russian Design District, чтобы жители кластера смогли с ними пообщаться, узнать детали их инициатив, которые будут реализованы здесь. Одновременно можно наладить коммуникацию и с соседями, познакомиться, обменяться контактами. Все это закладывает основу для добрососедских отношений в кластере.

Входные зоны современных новостроек стали многофункциональным пространством, где жители могут отдохнуть, разместить с удобством гостей, встретиться с партнерами или решить общие задачи с соседями. Эксперты «Метриум» рассказывают, как стандартные подъезды эволюционировали в просторные лобби, о чем гласят строительные нормы, и как на деле застройщики изменили облик и содержание входных зон.

Базовые нормы

Конструкцию входной зоны многоквартирного дома регулируют строительные и санитарные нормы и правила. В подъезде обязательно есть:

– навес перед входом (козырек);

– светильники (антивандальные и энергосберегающие) под навесом;

– поручни и пандусы, если перепад высоты между входом и поверхностью больше 4 см;

– входная площадка перед дверью площадью не менее 1,2х1,2 м, покрытая плиткой;

– металлическая или прочная остекленная дверь с автоматическим доводчиком и магнитным запирающим устройством;

– тамбур в холодных регионах (двойной тамбур – в очень холодных регионах), причем глубиной не менее 1,2 м, а в домах с жителями с ограниченными возможностями – не менее 1,5 м в глубину и 2,2 м в ширину;

– камера наружного видеонаблюдения (в некоторых регионах);

– входные двери должны открываться внутрь в холодных регионах, чтобы их не заблокировал снег.

Таковы стандартные и минимальные требования к входной зоне многоквартирного дома. Даже наличие тамбура или вестибюля они предполагают не всегда, не говоря уже о других пространствах.

Сегодня же вход в многоквартирный дом стал более сложным. Он может состоять из следующих элементов:

1. Входная группа. Это конструкция, которая отделяет улицу от внутренних помещений дома, то есть это фактически вход и тамбур.
2. 2. Вестибюль. Первое внутреннее помещение здания, в котором может быть ресепшн, зона отдыха и ожидания, пост консьержа или охраны.
3. Лифтовый холл. Это пространство, из которого лифтовые шахты ведут на жилые этажи или в подземный паркинг. Часто отсюда можно попасть еще и в кладовые дома.
4. Дополнительные помещения. Колясочные, почтовые комнаты, помещения для мытья животных, зоны приема гостей и проведения деловых встреч, детские игровые зоны, мини-кинотеатры и т.п. Эти помещения опционально и иногда их функции могут быть переданы другим зонам дома. Итак, что изменилось по сравнению с этим стандартным форматом входных зон в современных новостройках?

Прозрачность

Первое, что бросается в глаза при взгляде на современный подъезд жилого комплекса – прозрачность конструкций. Если раньше преобладали стальные или деревянные двери и глухие стены тамбуров и вестибюлей, то сегодня жители и гости новостроек встречают более дружелюбное прозрачное стекло.

В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса используются алюминиевые конструкции. В домах более высокого класса создаются входные группы из цельного стекла: металлические коннекторы в них незаметны. В некоторых комплексах строят входную группу из спайдерного стекла, которые вовсе обходятся без металлического каркаса.

Остекление входной зоны стало панорамным и витринным в силу увеличения площади вестибюля. В масштабных комплексах, особенно высокобюджетного рынка, часто встречается двусветное остекление, то есть высота оконного проема равна двум этажам здания. Это создает эффект лобби роскошной гостиницы. В таком стиле выполнена, к примеру, входная группа премиального квартала «Прайм Парк». Холл полностью просматривается с улицы, а вход в него выполнен в виде арки, над которой парит массивный и яркий навес.

Безбарьерный вход

Одной из главных проблем подъездов в домах прежних эпох в России был высокий уровень первого этажа, из-за которого для входа в здание приходилось подниматься по крыльцу. Исторически это связано в основном с климатом, для которого характерны снегопады и паводки, что заставляло строить дома на высоком фундаменте. В домах обеспеченных жителей было принято строить большой цокольный этаж для хозяйственных нужд, и часто этот этаж несколько выступал из-под земли, чтобы в нем предусмотреть окна. Все эти традиции отразились и на массовом жилищном многоквартирном строительстве, поэтому во многих многоэтажках осталось большое крыльцо, ступени, пандусы и другие препятствия.

Сейчас архитекторы отказались от этого реликта и делают вход в тамбур или вестибюль на уровне земли. Это обеспечивает свободный проход как для обычных жителей дома, так и для маломобильных граждан (людей с ограниченными возможностями, мам с колясками и т.п.).

Размер входной группы

Строительные и санитарные нормы регулируют размеры входной группы и тамбура, который предшествует лобби. Раньше их габариты были минимальными – 1,2 м в глубину здания или 1,5-2,2 м, если предполагается, что в доме будут жить люди с ограниченной мобильностью. Сейчас тамбуры, если их проектируют, стараются сделать больше и просторнее. К примеру, в одной из башен культурно-образовательного кластера Russian Design District входная группа представляет собой просторный холл, который имеет место для отдыха и ожидания, а также стойку ресепшн.

Вестибюль – эпицентр социального пространства

Вестибюль в многоквартирном доме раньше был только связующим звеном между внешним пространством, лестницами и лифтами. Никаких конкретных строительных и технических норм обустройства вестибюля нет – часто он вовсе отсутствовал в многоквартирных домах типовых серий или представлял собой расширенный тамбур.

Сейчас вестибюль – это полноценное и функциональное пространство, где жители могут встретиться и провести собрания, где могут разместиться в ожидании гости, обслуживающий персонал, друзья и т.д. Помимо этого, через вестибюль жители дома могут без всяких барьеров попасть во внутренний дом жилого комплекса. К примеру, в ЖК «Любовь и голуби» для этого предусмотрены сквозные проходы. Обязательным атрибутом лобби стала мягкая мебель. В высокобюджетных новостройках в общественных зонах устанавливают мебель брендовых производителей.

Впрочем, мягкая мебель появляется и в лобби проектов комфорт-класса, например, в ЖК «Любовь и голуби». В вестибюле других новостроек нередко ставят стеллажи, где жители дома могут организовать книжный обмен.

Размеры лобби также стали больше и отвечают архитектурному масштабу современных новостроек. К примеру, в премиальном квартале «Прайм Парк» высота потолков в вестибюле достигает 7,5 м, а в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» – 6,5 м.

Обязательным атрибутом вестибюля стала стойка ресепшн. Здесь жителей дома приветствует обслуживающий персонал, который также может дать справки посетителям или гостям или предложить кофе ожидающим. Стойки тщательно вписаны в интерьер лобби и часто представляют собой доминанту помещения. К примеру, в квартале премиум-класса «Прайм Парк» стойка ресепшн достигает в длину 9 метров.

Дополнительные помещения

Застройщики стараются сделать расширенное пространство вестибюля максимально функциональным. Для этого они предусматривают различные зоны и отдельные помещения внутри. К примеру, в «Ривер Парке» есть детская комната, где можно на время оставить играть маленьких жителей квартала, также есть спортивный зал с тренажерами, лаунж-зона с бильярдом и камином. В культурно-образовательном кластере Russian Design District колясочные и велосипедные помещения интегрированы в холл.

В премиальном квартале «Прайм Парк» зона для почты и корреспонденции вынесена в отдельное помещение.

Дизайн и отделка

Конечно, для расширенного пространства входной зоны домов понадобились более сложные и яркие дизайнерские решения. Входная группа и вестибюль – это «лицо» здания, которое создает первое впечатление у однажды пришедших сюда будущих жителей и гостей. Поэтому сейчас застройщики не скупятся на вложения в дорогие отделочные материалы, мебель, украшения и предметы декора. К примеру, в холле Дома Валентина Юдашкина в Russian Design District людей встречают арт-объекты, а в качестве акцентов выступают яркие золотые элементы – декоративные панели на стенах, переходящие в потолочные светильники.

В премиальном квартале «Прайм Парк» девелопер привлек для создания архитектуры и интерьеров известное британское бюро Dyer, а также выбрал для отделки помещений лобби дорогие и редкие материалы. К примеру, пол покрыт бразильским кварцевым гранитом, а стены за зоной ресепшн украшены ламелями из редкой породы дерева Макасар. Освещает помещение люстра, изготовленная по специальному заказу девелопера.

«На рынке премиальной недвижимости покупатель хочет приобрести жилье, которое будет выглядеть одновременно роскошно и стильно, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). –  Дизайнерам выполнить эту задачу непросто, потому что в истории нашего рынка уже был период вычурной архитектуры и интерьеров, но тем не менее в нашем проекте мы с этим справились. Холл создает первое впечатление о месте, где ты живешь. Сюда должно быть нестыдно пригласить друзей, назначить короткий кофебрейк с партнером или клиентом. Среди прочего это возможность продемонстрировать социальный статус и стиль жизни, даже не приглашая человека в квартиру».

«Общедомовое пространство развивается в логике превращения новостроек в более функциональное и автономное место для жизни, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После реформы ЖКХ собственники квартир фактически стали совладельцами дома. Парадоксально, но для их собраний были предусмотрены изменения в законах, но не в домах, которыми им предстоит управлять – встретиться жильцам элементарно негде в типовых многоэтажках. Сейчас дом постепенно превращается в многофункциональную площадку для общения, отдыха, встреч, хобби. На следующем этапе, полагаю, наряду с входом в паркинг или кладовые, из вестибюля появится дверь в рабочую зону, где жители смогут разместиться с ноутбуком или провести онлайн-презентацию».

На Российской креативной неделе, которая проходила в Москве с 26 по 29 августа, Группа «Родина» презентовала проект бульвара Родченко – осевой улицы жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District, который компания строит в Новой Москве. Бульвар превратится в галерею под открытым небом с картинами Александра Родченко – абстракции с его художественных работ будут воплощены в виде игровых площадок, спортивных зон, павильонов и арт-объектов.

На панельной дискуссии «Роль искусства и арта в формировании комфортной среды для жизни», организованной Группой «Родина» на Российской креативной неделе, архитекторы презентовали проект бульвара Родченко – советского художника-авангардиста, основоположника конструктивизма в архитектуре, а также родоначальника дизайна и рекламы в СССР. Бульвар станет главной улицей жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District. Вдоль него построят девять жилых домов, а также объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, в которую войдут Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Школа спортивной гимнастики Алексея Немова, Школа единоборств FIGHT NIGHTS под руководством Камила Гаджиева, Школа дизайна и технологий (Design And Technology Art School, DATA), Школа моды Валентина Юдашкина, государственная общеобразовательная школа и детский сад. По плану создателей территория кластера будет превращена в дизайн-пространство, располагающее к творческому развитию его жителей. Главным элементом этого пространства станет бульвар, который будет достигать в длину 180 м, а в ширину – 15,5 м.

«Нашей задачей было уйти от стандартного и нейтрального благоустройства и превратить бульвар в арт-объект под открытым небом, – рассказал Андрей Свиридов, основатель и партнер бюро «Схема», автор бульвара Родченко в RDD. – И поскольку RDD будет культурно-образовательным кластером, где откроется школа дизайна DATA, мы решили обратиться к истокам дизайна в России, а это, конечно русский авангард. Уже почти век дизайнеры во всем мире вдохновляются работами советских художников той поры, поэтому логичным было бы воспроизвести их образы в пространстве RDD, где будут появляться новые поколения дизайнеров. Фактически мы решили сделать из бульвара галерею работ Александра Родченко. Малые архитектурные формы, навигация, дорожки будут упорядочены в соответствии с композицией абстрактных картин художника, что при этом нисколько не навредит функциональной составляющей бульвара».

На бульваре построят пять «картин» – зон, за каждой из которых закрепляется определенная функция. Между ними находятся пустые пространства тишины, которые отмечают начало и конец картин и играют роль рамы.

Картина 1: большой павильон. В центре этой зоны появится большой павильон с эксплуатируемой кровлей, откуда открывается вид на бульвар. В павильоне можно открыть ресторан, бар или общественный центр, где жители будут проводить мастер-классы и другие мероприятия.

Картина 2: детская площадка. Здесь маленькие жители кластера будут играть в песочнице с навесом, в сетчатом лазе или на горке, пока их родители смогут отдохнуть на петлеобразной лавке.

Картина 3: игровая зона для взрослых. Эта площадка посвящена играм, которые понравятся и детям, и взрослым – настольный теннис, столы для шахмат и других настольных игр, расположенные под навесами, большой батут и стена для скалолазания. Здесь же появится круглый павильон-кафе.

Картина 4: пространство общения. Здесь будет много скамеек, лавочек, стульчиков со столиками, за которыми можно поесть или выпить кофе.

Картина 5: большие качели. Вдоль периметра площадки проходит линия, на которой развешены качели и турники. В центре площадки горка в виде кляксы, серия лавочек и зона с водными играми.

«Картины будут считываться, если смотреть на них сверху – из космоса, с дрона или верхних этажей соседних домов, – пояснил Андрей Свиридов. – Чтобы увидеть их, находясь на уровне земли, мы предлагаем создать арт-объект “перископ”. Прогуливающиеся смогут заглянуть в перископ и увидеть бульвар сверху, чтобы различить композицию каждой картины».

Впоследствии здесь появятся и другие арт-объекты. Специально для Russian Design District серию скульптур создаст выдающийся современный российский художник Дмитрий Аске, который специализируется на стрит-арте, граффити, иллюстрации и муралах. Куратором арт-бульвара станет Сабина Чагина, основатель творческого объединения «Артмоссфера».

В ходе презентации участники дискуссии высказали разные точки зрения на роль окружающего пространства в формировании личности человека. Эксперты подчеркнули, что девелоперы всё чаще интересуются современным искусством как инструментом создания среды для жизни.

«Очень часто в разных проектах застройки возникает тема современного искусства, – заявила Виктория Баркалова, ведущий архитектор бюро Gafa. – Его роль очень высока – именно современное искусство помогает нам создать гения места, особенно там, где у жилой среды не было исторического бэкграунда и нет нарратива, от которого можно отталкиваться. Сформировать городскую среду помогают различные инструменты, заимствованные у практиков современного искусства. К ним относятся инсталляции, световые инсталляции, стрит-арт, скульптуры и арт-объекты. Все это делает пространство неповторимым и наполненным эмоционально-художественным содержанием. Современное искусство в девелопменте – новая история, у нас возникает много вопросов, как обогатить эту среду – мы считаем, что искусство в этом контексте все-таки должно быть демократичным».

«RDD – это один из немногих проектов, в который девелопер интегрировал тему развития человеческого потенциала, – отметил Виктор Лобыцын, креативный директор RDD. – Нематериальные ценности выходят на первый план. Идеи, инновации – это то, что приносит прибыль. Одна из основных областей, которая создает эти идеи и инновации – это дизайн. Если раньше профессия дизайнера была прикладной – нужно было что-то начертить, нарисовать, изобразить, то сейчас профессия дизайна становится всеобъемлющей. И мы создаем новую точку притяжения творческих людей и дизайнеров за счет интеграции искусства в девелоперский проект. Мы формируем пространство, в котором будет не только комфортно жить, но и в котором любой человек будет включать органы чувств, активизировать своё вдохновение».