Компания ГК «Сумма элементов» развеяла популярные мифы о жизни в небоскребах, опросив потенциальных покупателей квартир. Оказалось, что страхи перед долгим ожиданием лифта (58%) и сложной эвакуацией при пожаре (48%) — самые распространенные, причем женщины подвержены им больше, чем мужчины.

Компания ГК «Сумма элементов» провела исследование среди 280 потенциальных покупателей квартир, чтобы выявить наиболее распространенные мифы о жизни в небоскребах и понять, как эти представления влияют на выбор жилья. Респондентам был задан вопрос: «Какое из этих утверждений о небоскребах вы считаете правдивым?», после чего предлагался список распространенных мифов о жизни в высотных зданиях. Опрос проводился онлайн в сентябре-декабре 2024 года. Результаты исследования позволили выявить ключевые опасения и заблуждения покупателей, а также их гендерные особенности.

Порядка 27% опрошенных уверены, что ни один из распространенных мифов о небоскребах не соответствует действительности. Это говорит о том, что значительная часть аудитории уже хорошо информирована о реалиях жизни в высотных зданиях.

Однако остальные 73% респондентов разделяют те или иные заблуждения о небоскребах. Для более четкого понимания распространенности этих мифов, дальнейший анализ проводился именно среди этой группы опрошенных. И здесь лидером оказалось утверждение о долгом ожидании лифта — его выбрали 58% респондентов, верящих в мифы. Вопрос безопасности также вызывает опасения: 48% считают, что эвакуация в случае пожара будет длительной и опасной.

Далее по популярности следуют мифы о том, что в небоскребах сильно качает при ветре (34%), квартиры доступны только очень богатым (30%), а коммунальные услуги непомерно дороги (25%). Также встречаются заблуждения о постоянном ветре и шуме (21%), проблемах со связью (14%), редких выходах жителей на улицу (11%), что в небоскребах живут только одинокие и молодые (10%) и невозможности открыть окна (7%).

Таким образом, опрос выявил как осведомленность части аудитории о реалиях жизни в небоскребах, так и ряд устойчивых мифов, которые требуют дальнейшего разъяснения и корректировки.

Скептически к распространенным мифам относятся примерно одинаковое количество мужчин и женщин: 28% и 26% соответственно выбрали вариант «Никакое из вышеперечисленных».

Однако среди тех, кто все же верит в некоторые мифы о небоскребах, наблюдаются гендерные различия. Так, женщины значительно чаще мужчин (63% против 52%) считают, что долгое ожидание лифта — реальная проблема жителей небоскребов. Аналогичная тенденция прослеживается и в вопросе безопасности: 55% женщин против 41% мужчин убеждены, что эвакуация при пожаре будет сложной и опасной.

Миф о том, что в небоскребах сильно качает, также более распространен среди мужчин (40%), чем среди женщин (27%). Зато женщины чаще мужчин верят, что квартиры в небоскребах доступны только очень богатым (32% против 27%) и что коммунальные услуги там слишком дороги (30% против 20%).

Мужчины же больше женщин опасаются постоянного ветра и шума на высоте (23% против 16%). Что касается мифов о плохой связи, редких выходах жителей на улицу, преимущественно одиноких жильцах и невозможности открыть окна, то распределение ответов по полу здесь менее выражено, хотя небольшие различия все же имеются.

Таким образом, опрос показал, что восприятие жизни в небоскребах имеет свои гендерные особенности, что важно учитывать при разработке и продвижении высотных жилых комплексов.

«Понимание того, какие мифы о небоскребах существуют среди покупателей, крайне важно для нас, — комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау», — Это позволяет нам развеять необоснованные страхи и представить реальные преимущества жизни на высоте. Например, современные технологии позволяют обеспечить быструю и безопасную работу лифтов даже в самых высоких зданиях. Так, в “Доме Дау” предусмотрено 15 лифтов, из них четыре в стилобате здания. А вопросы пожарной безопасности решаются с помощью передовых систем предупреждения и тушения пожаров. Мы стремимся к тому, чтобы наши клиенты делали информированный выбор, основанный на фактах, а не на домыслах».

 Эксперты ГК «Сумма элементов» отмечают, что скоростные и интеллектуальные системы управления лифтами минимизируют время ожидания. Продуманные конструкции зданий обеспечивают устойчивость к ветровым нагрузкам, а качественная звукоизоляция защищает от шума. Коммунальные платежи, хотя и могут быть выше, чем в малоэтажных домах, зачастую компенсируются энергоэффективностью и развитой инфраструктурой. Мобильная связь и интернет в небоскребах обеспечиваются на том же уровне, что и в других районах города. Окна в современных высотках, как правило, открываются (с ограничителями), а жители не менее активны, чем жители малоэтажек. Что касается стоимости жилья и социального состава жильцов, то небоскребы предлагают разнообразные варианты квартир, доступные широкому кругу покупателей.

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2024 году в 15 наиболее востребованных массовых новостройках «старой» Москвы было заключено 47,3% всех сделок по ДДУ в данном сегменте. Более половины проектов реализуется одним девелопером. В самом популярном комплексе в месяц продавалось в среднем 125 квартир.

В 2024 году в массовом сегменте было совершено 28,6 тыс. сделок по ДДУ, что на 31% меньше, чем в 2023 году. Доля 15 наиболее востребованных проектов выросла на 1,9 п.п. Относительно 2023 года топ-15 самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы обновился на семь позиций.

Первое место в списке самых продаваемых массовых новостроек за год впервые занимает ЖК «Лучи» от Группы «ЛСР». За 12 месяцев 2024 года в нем заключено 1499 договоров долевого участия (в среднем 125 сделок в месяц), что равно 5,2% от числа ДДУ в массовом сегменте. Наиболее успешным периодом оказался июнь, когда было реализовано 249 квартир. Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2024 года составляла 349 тыс. руб.

На второй строчке проект ГК «Самолет» — «Молжаниново». За год в нем было совершенно 1332 сделки (в среднем 111 ДДУ в месяц), что составляет 4,7% от всех покупок в массовом сегменте. Больше всего квартир было реализовано в марте — 182. Квадратный метр в «Молжаниново» по итогам декабря 2024 года в среднем стоил 242,1 тыс. руб.

Третье место у жилого комплекса от «ПИК» — «Бусиновский парк». В 2024 году в нем было продано 1256 квартир (105 сделок в месяц) или 4,4% от общего количества лотов, реализованных в массовом сегменте. Самым успешным месяцем стал декабрь, когда было совершено 237 сделок. Средняя цена квадратного метра в «Бусиновском парке» по итогам 2024 года составила 277,5 тыс. руб.

Следует отметить, что 9 из 15 проектов, вошедших в рейтинг самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы, реализуются одним девелопером — ГК «ПИК». В 2023 году таких комплексов было 10. Также в топ-15 вошло три комплекса Level Group и по одному проекту от Группы «ЛСР», ГК «Самолет», «Брусники».

По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента «старой» Москвы по итогам 2024 года составила 324,5 тыс. руб. Однако сразу в девяти жилых комплексах, попавших в рейтинг, этот показатель выше (335,8 тыс. руб. — 448,2 тыс. руб.). Минимальная цена квадратного метра зафиксирована в «Зеленом парке» — 213,2 тыс. руб., максимальная — в «Level Мичуринский» — 448,2 тыс. руб.

«В начале 2024 года спрос на массовые новостройки в Москве просел, что было связано с резким ужесточением параметров льготной ипотеки, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Однако весной начался период ажиотажного спроса, связанный с предстоящей отменой кредитов с господдержкой. Пик покупательской активности пришелся на последний месяц их действия — июнь. Затем произошел резкий спад продаж, также обусловленный удорожанием рыночной ипотеки. Однако девелоперам удалось немного стабилизировать ситуацию за счет скидочных акций. Тем не менее, полноценное восстановление рынка массовых новостроек возможно только после существенного снижения ключевой ставки».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2024 года на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объём предложения вырос на 1,3% за IV квартал и на 42,2% за год. Заключено 628 ДДУ, что на 87% больше, чем годом ранее. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,18 млн руб. (+1,8% за месяц, +5,2% за квартал, +16% за год).

По итогам 2024 года на рынке высокобюджетной недвижимости находилось 58 проектов, из них 29 проектов относятся к элитному классу, а 29 — к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец декабря 2023 года составил 1,79 тыс. лотов (+42,2% за год), из них 77% приходится на квартиры и 23% — на апартаменты. По итогам года количество экспонируемых лотов делюкс-класса составило 576 шт., что на 8,5% выше, чем в декабре 2023 года. Наиболее выраженная динамика объема предложения за год была отмечена в элитном классе, где объем экспозиции вырос на 67,7% и составил 1,18 тыс. лотов.

В 2024 году на рынок было выведено 12 новых проектов, тогда как в 2023 году стартовало 20 проектов.

Максимальный объем предложения реализуется в районе Замоскворечье (364 лота). Наиболее дорогостоящим районом выступает район Хамовники, где средневзвешенная цена кв. м составляет 2,9 млн. руб.

В структуре предложения по стадии строительной готовности элитного класса произошли изменения. Доля предложения на котловане за год выросла на 39,3 п.п. и составила 54,1%, а доля реализуемых лотов в сданных корпусах сократилась на 21,1 п.п. до 13,6%.

В делюкс-классе, напротив, сократилась доля экспозиции на котловане (14,9%, -17,1 п.п. за год), а наибольшая доля предлагается в корпусах на этапе отделки (41,1%, +15,5% п.п. за год)

В элитных новостройках доля предложения с чистовой отделкой за год сократилась на 25,5 п.п. до 18,3%, а доля лотов без отделки выросла на 21,3 п. п. и достигла 66,3%. В новостройках делюкс-класса максимальная доля лотов предлагается без отделки (55,6%, -15 п.п. за год).

Если в декабре 2023 года предлагалось 22% элитных новостроек в бюджете до 100 млн руб., то к концу 2024 года доля квартир и апартаментов в данном ценовом диапазоне сократилась на 10 п.п. и составила 12%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетных проектах к концу декабря 2024 года составила 2,18 млн руб. (+1,8% за месяц, +5,2% за квартал, +16% за год). В новостройках делюкс-класса цена кв. м достигла 2,79 млн руб. (-0,1% за мес., +2,4% за квартал, +20,4% за год), в элитных — 1,83 млн руб. (+2,1% за мес., +8% за квартал, +34,5% за год). Выраженное изменение цены кв. м за год в элитных новостройках обусловлено стартом продаж масштабного элитного проекта «Фрунзенская набережная» по цене выше рынка.

Рейтинг самых доступных предложений квартир высокобюджетного сегмента в декабре 2024 года:

— «Бадаевский»: квартира с одной спальней площадью 45,8 кв. м за 56,9 млн руб.;

— «Космо 4/22»: квартира с одной спальней площадью 50,2 кв. м за 59,1 млн руб.;

— «Тишинский бульвар»: квартира с одной спальней площадью 52,8 кв. м за 64,7 млн руб.;

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов высокобюджетного сегмента в декабре 2024 года:

— RUNOVSKY 14: студия площадью 34,4 кв. м за 23 млн руб.;

— D'oro Mille: студия площадью 30,4 кв. м за 33,4 млн руб.;

— CULT: студия площадью 32,6 кв. м за 35,8 млн руб.

Рейтинг самых дорогих предложений высокобюджетного сегмента в декабре 2024 года:

— «Обыденский №1»: пентхаус площадью 433,1 кв. м за 3,3 млрд руб.;

— «Лаврушинский»: пентхаус площадью 501 кв. м за 2,8 млрд руб.;

— «Фрунзенская набережная»: пентхаус площадью 528,9 кв. м за 2,7 млрд руб.;

За 2024 год на первичном рынке высокобюджетной недвижимости было заключено 628 ДДУ, что на 87% больше, чем годом ранее. Самым результативным был IV квартал, когда было зарегистрировано 246 ДДУ. В 2024 году лидерами продаж по количеству сделок стали комплексы «Тишинский бульвар» (92 ДДУ), «Бадаевский» (91 ДДУ) и «Татарская 35» (58 ДДУ).

Наибольшее число сделок было отмечено в районе Дорогомилово (27%, +5 п.п. за год). Здесь реализуются такие масштабные проекты как «Бадаевский» и «Vesper Кутузовский».

Основные тенденции

            В 2024 году на рынке высокобюджетной жилой недвижимости объем предложения вырос на 42,2% до 1,79 тыс. лотов. Значительный прирост экспозиции обусловлен выходом в продажу нескольких масштабных проектов элитного класса. За счет стартов таких проектов вырос объем сделок. В 2024 году было зарегистрировано 628 ДДУ, что на 87% больше, чем годом ранее. Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетных проектах к концу декабря 2024 года составила 2,18 млн руб. (+1,8% за месяц, +5,2% за квартал, +16% за год), а доля предложения в бюджете до 100 млн руб. за год сократилась на 10 п.п. и составила 12%.

            «В 2024 году элитный рынок Москвы продолжили пополнять качественные проекты в привлекательных локациях, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Но эти комплексы были спроектированы в кардинально иных экономических условиях. Сегодня наблюдается лучший за несколько лет спрос на элитное жилье. Однако даже это не полностью нивелирует для девелоперов сложности, связанные с чрезвычайно дорогим проектным финансированием. Поэтому, на мой взгляд, темпы стартов в сегменте в наступившем году снизятся. Вместе с тем интерес потребителей сохраняется. Следовательно, будет происходить постепенное исчерпание предложения. Не исключено, что к концу года возникнет дефицит элитных новостроек, что дополнительно простимулирует рост цен».

В Подмосковье построен многоуровневый паркинг открытого типа на 300 машиномест в рамках ЖК «Одинцово-1». Объект возведен с использованием металлокаркаса на основе балки производства ЕВРАЗа по проекту, разработанному ГК «Ферро-Строй» — ведущего игрока на отечественном рынке проектирования и строительства с применением большепролетных металлических конструкций. Это второй паркинг, созданный при участии компании, в «Одинцово-1».

Главное управление государственного строительного надзора (Главгосстройнадзор) Московской области выдал заключение о соответствии (ЗОС) на многоуровневый открытый паркинг на 300 машиномест на территории жилого комплекса комфорт-класса «Одинцово-1». Заказчиком выступил девелопер «ПИК».

Новый паркинг имеет площадь 8606,4 кв. м, высоту 5 этажей (18 м) и вмещает 300 автомобилей. Основное преимущество проекта — высокая эффективность использования площади. Вместимость паркинга значительно увеличена относительно монолитного паркинга аналогичного размера за счет использования металлического каркаса с большепролетными балками из двутавра производства ЕВРАЗ НТМК.

Здание имеет оптимальную прямоугольную форму. Фасады отделаны сплошными и перфорированными кассетами из оцинкованного холоднокатаного стального листа, окрашенного, преимущественно, в темные тона. Для удобства и безопасности автомобилистов в паркинге предусмотрены лифт и эвакуационная лестница.

«В Подмосковье долгое время наблюдается проблема обеспечения жителей парковками, — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. — Нередко автомобилисты вынуждены объезжать весь район в поисках машиномест. Конечно, сложившаяся ситуация отрицательно сказывается на ликвидности жилья. Но ведущие застройщики нашли оптимальный способ решения проблемы — создание паркингов на основе металлокаркаса. Себестоимость строительства данных объектов невысока, при этом они обладают большой вместительностью, безопасны и долговечны. Например, мы регулярно проектируем подобные паркинги для жилых комплексов от девелопера "ПИК"».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2024 года на первичном рынке премиум-класса старой Москвы. Объем предложения за год вырос на 36%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 785 210 (+5% за месяц, +4,8% за квартал, +19,8% за год). Зарегистрировано 6242 сделки ДДУ, что на 33% больше, чем в 2023 году.  

По итогам 2024 года на рынке недвижимости премиум-класса Москвы в реализации находилось 62 проекта (+5 за год) с квартирами и апартаментами. Объем предложения на конец периода составил 6 871 лот (-3,4% за месяц, +5,2% за квартал, +36% за год), из них 6 439 — квартиры (+46,1% за год) и 432 — апартаменты (-33% за год).

В 2024 году на рынок было выведено 11 новых проектов, что сопоставимо с 2023 годом. Во всех проектах реализуются квартиры.

В 2024 году ЗАО (1,3 тыс. шт., +76% за год) опередил ЦАО (1,2 тыс. шт., +3% за год) по объему предложения. Наиболее выраженная динамика цены за 2024 год отмечена в ЦАО, где средневзвешенная цена кв. м выросла на 34% и достигла 1,07 млн за кв. м. Рост цены в большей степени обусловлен изменениями в структуре экспозиции.

Максимальный объем экспозиции представлен в корпусах на этапе монтажа этажей, однако за год показатель сократился на 11 п.п. до 37,3%. За год выросла доля предложения на котловане (29,5%, +6,6 п.п. за год), на этапе отделки (23,4%, +1,5 п.п. за год) и в сданных корпусах (9,9%, +2,8 п.п. за год).

В структуре предложения по типу отделки отмечается тенденция к росту популярности черновой отделки (66,6%, +16 п.п. за год). Объем предложения с чистовой отделкой и с отделкой white box за год в количественном выражении практически не изменился, однако за счет роста объема предложения без отделки, доля данных форматов сократилась.

«Самым востребованным форматом отделки в премиум-классе в 2024 году стал white box, — Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Во-первых, эта опция позволяет индивидуализировать интерьеры. Во-вторых, ее наличие все же упрощает проведение ремонта, избавляет от необходимости выполнения самых сложных, шумных, энергозатратных работ. В-третьих, предчистовая отделка от застройщика помогает клиенту сэкономить, но общая стоимость квартиры не растет чрезвычайно, следовательно, можно оформить доступный заем (кредит или рассрочку). Доля квартир с отделкой white box за год сократилась в два раза. Но дефицит предложения связан именно с востребованностью формата».

За год доля предложения квартир и апартаментов до 40 млн руб. сократилась на 7п.п. и составила 41%. В бюджете до 20 млн предлагается всего 3% предложения премиум-класса.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2024 года составила 785 210 рублей (+5% за месяц, +4,8% за квартал, +19,8% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 781 510 рублей (+5,6% за месяц, +4,6%% за квартал, +21,4% за год), в апартаментах — 835 120 рублей (-0,3% за месяц, +8,5% за квартал, +16% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов премиум-классе в декабре 2024 года:

— Deco Residence (ЮАО): апартамент площадью 24 кв. м. за 13,7 млн руб.;

— «Verdi» (САО): апартамент площадью 37,8 кв. м. за 18,9 млн руб.;

— «GloraX Premium Белорусская» (САО): апартамент площадью 31,4 кв. м. за 21,5 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир премиум-классе в декабре 2024 года:

— Tate (СВАО): квартира площадью 29,6 кв. м. за 13,9 млн руб.;

— Mod (СВАО): квартира площадью 27,8 кв. м. за 14,1 млн руб.;

— JOIS (СЗАО): квартира площадью 22,6 кв. м. за 15,7 млн руб.

По итогам 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было зарегистрировано 6 242 сделки ДДУ, что на 33% больше, чем в 2023 году. Минимальный спрос в 2024 году отмечен в I кв. (1 355 ДДУ за квартал). В IV квартале спрос вырос на 20,6% к предыдущему кварталу и составил 1742 ДДУ, что сопоставимо с IV кварталом 2023 года.

Доля сделок с ипотекой в IV квартале 2024 года снизилась до 19% (-11 п.п. за квартал, -32 п.п. за год).

В 2024 году максимальное число сделок было зарегистрировано в СВАО. Здесь по количеству сделок в 2024 году лидируют Mod (350 ДДУ), PRIDE (265 ДДУ) и Tate (249 ДДУ).

Основные тенденции

В 2024 году стартовало 11 новостроек премиум-класса, объем предложения вырос на 36% и составил 6,9 тыс. лотов. С ростом предложения вырос уровень спроса в сегменте и составил 6242 ДДУ (+33% за год).

«В 2024 году происходило расширение географии новостроек премиум-класса, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Так, ЗАО впервые в истории опередил ЦАО по объему предложения.

В сравнении с более низкобюджетными сегментами спрос на новостройки премиум-класса практически не подвержен изменениям в условиях по ипотеке. Однако сейчас повышенная ключевая ставка может стимулировать потенциальных покупателей выбирать вклады и откладывать покупку недвижимости на более поздний срок. Тем не менее, большинство клиентов рынка премиум-класса предпочитают вкладываться в ликвидные недвижимые активы».

Компания «Сумма элементов» — девелопер самого высокого в России премиального жилого небоскреба «Дом Дау» — сообщает о запуске скидочной акции. До 31 января клиенты проекта могут приобрести квартиры семейного формата с дисконтом до 9%. Максимальная экономия составляет 15,7 млн руб.

В 85-этажном жилом небоскребе премиум-класса, который строится в ММДЦ «Москва-Сити» (Пресненский район, ЦАО), в январе стартовала скидочная акция. В ее рамках на все реализуемые сейчас квартиры площадью не менее 95 кв. м распространяется дисконт до 9%. Экономия достигает 15,7 млн руб. Такую скидку можно получить при приобретении многокомнатной квартиры площадью 210,6 кв. м, расположенной на 54-м этаже, недалеко от Sky Lounge.

Дисконт начинает действовать при 100% оплате. Также в офисе продаж клиенты могут согласовать индивидуальные скидки.

«"Дом Дау" обладает повышенной ликвидностью, так как это современный премиальный небоскреб с квартирами в деловом кластере «Москва-Сити», — говорит Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Проект отличается эксклюзивными для этой локации собственной социальной инфраструктурой и благоустройством. При покупке многокомнатных квартир до 31 января также активируется праздничная скидка до 9%. Приобретение жилья в «Дом Дау» — прекрасная инвестиция, ведь с момента старта продаж средняя цена квадратного метра в комплексе уже выросла на 25%, что превышает темпы инфляции. Несомненно, в процессе строительства квартиры в нашем футуристичном небоскребе продолжат дорожать».

Все квартиры в «Доме Дау» отличаются прекрасными видовыми характеристиками, которые усиливаются за счет панорамного остекления. В проекте предусмотрены лоты евроформата площадью от 29 до 1030 кв. м. Минимальная стоимость квартиры — 39,6 млн руб. за студию площадью 46,5 кв. м.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2024 года на первичном рынке бизнес-класса Старой Москвы. Объем предложения за год вырос на 16%. Было зарегистрировано 24 911 сделок ДДУ, что на 3% меньше, чем в 2023 году. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 461 270 рублей (-0,3% за месяц, -2,3% за квартал, +4,9% за год).

По итогам 2024 года на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы в реализации находилось 147 проектов (+16 за год) с квартирами и апартаментами. Совокупный объем предложения на конец периода составил 23 194 лота (+1,8% за месяц, +4,4% за квартал, +16,2% за год), из них 19,5 тыс. — квартиры (+16,6% за год) и 3,7 тыс. — апартаменты (+14% за год).

В 2024 году на рынок было выведено 27 новых проектов (в 2023 году вышло 16 проектов). В трех проектах реализуются апартаменты, в остальных проектах — квартиры.

Максимальный объем предложения сосредоточен в ЮАО (4,7 тыс. шт., +6% за год). Заметней всего экспозиция выросла в ВАО, где впервые за длительный период стартовали новые проекты бизнес-класса такие как Sokolniki, «EVOPARK Сокольники», «EVOPARK Измайлово» и «UNO Соколиная гора».

Максимальный объем экспозиции представлен в корпусах на этапе монтажа этажей (46,6%, +3,8 п.п. за год). Доля предложения на котловане за год выросла на 5,8 п.п. и составила 23,1%. За год сократилась доля предложения в сданных корпусах (13,5%, -2,9 п.п. за год) и в корпусах на этапе отделки (16,8%, -6,7 п.п. за год).

В структуре предложения по типологии преобладает формат с одной спальней (37,5%, +5,7 п.п. за год). За год сократилась доля предложения двуспальных (31,7%, -3,1 п.п. за год) и трехкомнатных лотов (13,3%, -2,8 п.п. за год). Доля студий за год выросла на 1,9 п.п. и составила 15,9%.  

В структуре предложения по типу отделки отмечается сокращение доли предложения без отделки (62,2%, -4,7 п.п. за год) и с чистовой отделкой (10,1%, -3,3 п.п. за год). Популярность стал набирать формат white box, его доля за год выросла на 8 п.п. и достигла 27,7%.

За год доля предложения квартир и апартаментов до 15 млн руб. сократилась на 1 п.п. и составила 18%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2024 года составила 461 270 рублей (-0,3% за месяц, -2,3% за квартал, +4,9% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 472 870 рублей (-0,3% за месяц, -2,7% за квартал, +5,2% за год), в апартаментах — 386 790 тыс. рублей (-1,0% за месяц, -0,9% за квартал, +1,8% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2024 года:

— N’ICE LOFT (ЮВАО): апартамент площадью 21,4 кв. м. за 7 млн руб.;

— «ФизтехСити» (СВАО): апартамент площадью 24,1 кв. м. за 7,1 млн руб.;

— «Аквилон Signal» (СВАО): апартамент площадью 23,7 кв. м. за 7,2 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2024 года:

— Parkside (ЮАО): квартира площадью 22 кв. м. за 6,9 млн руб.;

— Stellar City (ЗАО): квартира площадью 29,1 кв. м. за 7,2 млн руб.;

— Wave (ЮАО): квартира площадью 24 кв. м. за 8,4 млн руб.

По итогам 2024 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 24 911 сделок ДДУ, что на 3% меньше, чем в 2023 году. Минимальный спрос в 2024 году наблюдался в I кв. (5 102 ДДУ за квартал). В IV кв. показатель спроса вырос на 20,6% к предыдущему кварталу и составил 6 901 ДДУ, что на 19,7% меньше, чем в IV кв. 2023 года.

Доля сделок с ипотекой в IV кв. 2024 года относительно аналогичного периода 2023 года сократилась на 34 п.п. и составила 36%. В сравнении с III кв. в IV кв. показатель снизился на 14 п.п. при том, что объем зарегистрированных сделок вырос на 20,6% за квартал.  

«Доля ипотечных сделок на первичном рынке бизнес-класса Москвы за минувший год сократилась в два раза — с 65% до 32%, — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Это связано с тем, что большая часть покупателей в 2024 году на фоне дорожающих кредитов переориентировалась на выгодные программы рассрочки. Важное преимущество многих из них — возможность через 1-3 года оформить ипотеку на остаток. Следовательно, клиенты могут зафиксировать стоимость квартиры на старте продаж, ограничиться сравнительно небольшими платежами в первые годы выплат, а затем взять ипотеку по выгодной ставке, когда снизится ключевая ставка ЦБ. При этом основным драйвером ипотечного спроса стали семейные кредиты, в том числе комбинированные.

Стоит отметить, что, несмотря на экономические трудности, ведущие девелоперы не только продолжали вводить в эксплуатацию проекты, но и выводить новые на рынок.  Например, наша компания в 2024 году ввела в эксплуатацию премиальный RED7, первую очередь «VERY на Ботанической»» и «ФизтехСити», а также открыла бронирование во второй очереди «VERY на Ботанической» и в ЖК «UNO.Соколиная гора»».

В 2024 году максимальное число сделок было зарегистрировано в ЮАО. Здесь по количеству сделок в 2024 году лидируют Shagal (1 431 ДДУ), Wave (919 ДДУ) и «ЗИЛАРТ» (869 ДДУ).

Основные тенденции

В 2024 году было зарегистрировано 24 911 сделки ДДУ, что на 3% меньше, чем в 2023 году. Объем заключенных сделок превышает показатели 2020 и 2021 года и сопоставим с 2023 годом, при том, что во втором полугодии 2024 года рынок переживал отмену льготной ипотеки и повышение ключевой ставки.

«Несмотря на ужесточение рыночных условий, спрос на новостройки бизнес-класса проявил устойчивость за счет роста экспозиции, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Кроме того, девелоперы оперативно адаптировались к изменившимся реалиям. Лидеры продаж отличаются широким разнообразием программ рассрочек, что соответствует текущим запросам клиентов. Рост числа стартов в бизнес-классе объясняется в первую очередь переориентацией застройщиков массового сегмента на класс выше. Благодаря этому появляется больше доступных комплексов бизнес-класса».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2024 года на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы. Объем предложения за год вырос на 2,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год). Было зарегистрировано 28 582 сделки ДДУ, что на 31% меньше, чем в 2023 году. Это минимальный уровень спроса за пять лет.

По итогам 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента Москвы в реализации находилось 97 проектов с квартирами и апартаментами. Совокупный объем предложения на конец периода составил 20 339 лотов (+1,9% за месяц, -6,4% за квартал, +2,2% за год), из них 18,6 тыс. — квартиры и 1,7 тыс. — апартаменты.

В 2024 году на рынок было выведено 9 новых проектов (в 2023 году вышло 15 проектов). Во всех новых проектах реализуются квартиры.

Максимальный объем предложения сосредоточен в ЮВАО (4,1 тыс. шт., +7% за год). Наибольшая динамика объема предложения наблюдается в ЗелАО (0,6 тыс. шт., +339% за год) и СВАО (1,6 тыс. шт., -51% за год). Значительная динамика в ЗелАО объясняется сравнительно низким объемом предложения. Сокращение предложения в СВАО обусловлено отсутствием новых стартов в комфорт-классе.

Наиболее заметное изменение средневзвешенной цены отмечено в ЗАО (-8% за год), ЮЗАО (+4% за год) и САО (+3% за год). Динамика цены в ЗАО объясняется ростом объема предложения низкобюджетных проектов, а также переходом одного проекта комфорт-класса из Новой Москвы в Старую Москву с момента вступления в силу закона о разделении ТиНАО на новые муниципалитеты.

Максимальный объем экспозиции представлен в корпусах на этапе монтажа этажей (48,2%, -3,8 п.п. за год). Доля предложения в корпусах на этапе отделки за год выросла на 10,5 п.п. (20,9%). В сданных корпусах (7%, -4 п.п. за год) и в корпусах на начальном этапе строительства (23,9%, -2,7 п.п.) доля предложения за год сократилась.

В структуре предложения по типологии преобладает формат с одной спальней (37,5%, -1,1 п.п. за год). За год выросла доля предложения двуспальных квартир (30,8%, +2 п.п. за год) и апартаментов. Доля студий (22,3%, -0,6 п.п. за год) и трехкомнатных лотов (8,9%, -0,5 п.п. за год) за год сократилась.

В структуре предложения по типу отделки отмечается тенденция к росту доли помещений без отделки (30,9%, +8,7 п.п. за год) и сокращению доли помещений с чистовой отделкой (53,3%, -8,5 п.п.). Формат white box составляет 15,7% экспозиции (-0,3 п.п. за год). Сокращение доли предложения с чистовой отделкой обусловлено снижением темпа вывода новых проектов одного крупного девелопера, у которого экспонируется большинство лотов с чистовой отделкой в массовом сегменте.

За год доля предложения квартир и апартаментов до 10 млн руб. сократилась на 2 п.п. и составила 22%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2024 года составила 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 333 010 рублей (-1,8% за месяц, -1,6% за квартал, -1,1% за год), в апартаментах — 260 830 тыс. рублей (-5,8% за месяц, -5,2% за квартал, -0,3% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2024 года:

— Wellbe (ЗелАО): апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,8 млн руб.;

— «Citimix Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 22,5 кв. м. за 5,5 млн руб.;

— Citimix (ЗАО): апартамент площадью 19,7 кв. м. за 6 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2024 года:

— «Зеленый парк» (ЗелАО): квартира площадью 18,6 кв. м. за 4,4 млн руб.;

— «Никольские луга» (ЮЗАО): квартира площадью 19,1 кв. м. за 5,5 млн руб.;

— «Лучи» (ЗАО): квартира площадью 22,3 кв. м. за 5,6 млн руб.

По итогам 2024 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 28 582 сделки ДДУ, что на 31% меньше, чем в 2023 году. Минимальный спрос за год наблюдался в III кв. (5 643 ДДУ за квартал), в IV квартале показатель спроса вырос на 37,9% и составил 7 780 ДДУ, что на 34,5% меньше, чем в IV квартале 2023 года.

Доля сделок с ипотекой за год сократилась на 25 п.п. и составила 59%. В сравнении с III кварталом в IV квартале показатель сократился на 13 п.п. при том, что объем зарегистрированных сделок вырос на 37,9% за квартал.  

В 2024 году максимальное число сделок было зарегистрировано в ЮВАО. Здесь по количеству сделок в 2024 году лидируют «Люблинский парк» (1 149 ДДУ), «Level Южнопортовая» (1 027 ДДУ) и «Level Нижегородская» (762 ДДУ).

Основные тенденции

            «В 2024 году рынок недвижимости впервые столкнулся с длительным ростом ключевой ставки, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Если в ретроспективе прошлых лет ключевая ставка повышалась на сравнительно короткий срок, то на протяжении всего второго полугодия 2024 года показатель находился на высоких значениях, к концу года достигнув рекордных 21%. В связи с этим, а также из-за сворачивания льготной ипотеки в 2024 году в новостройках массового сегмента, которые особенно зависят от жилищного кредитования, был отмечен минимальный уровень спроса за пять лет — 28 582 ДДУ (-31% за год)».

На сокращение уровня спроса также повлияло снижение темпов вывода на рынок новых проектов. За 2024 года стартовало 9 новых проектов, тогда как в 2023 году было 15 стартов. Также на снижение спроса повлиял рост популярности бизнес-класса среди девелоперов, которые выводили на рынок все больше проектов в этом сегменте. В 2024 году бизнес-класс опередил массовый сегмент по объему предложения.

Тем не менее, под конец года наблюдалось восстановление спроса по месяцам, при том, что доля ипотеки сокращалась. Росту спроса поспособствовали скидки от застройщиков и разработанные программы рассрочек.

Средневзвешенная цена кв. м составила в декабре 2024 года 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год).

Также в массовом сегменте отмечается тенденция к росту доли предложения жилья без отделки (30,9%, +8,7 п.п. за год) и к сокращению доли предложения с чистовой отделкой (53,3%, -8,5 п.п.).

На вторичном рынке «старой» Москвы[1] продажи ведутся в 120 районах. Покупателям доступен выбор из 44 тысяч квартир и апартаментов. Средняя цена квадратного метра в них составляет 479,7 тыс. руб. При этом в мегаполисе есть районы, в которых «квадрат» вторичной недвижимости обойдется в 2-3 раза дороже. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о пяти самых дорогих районах на рынке вторичного жилья столицы. 

1. Хамовники

Средняя цена кв. м: 1,45 млн руб.

Среди районов Москвы по средней цене кв. м вторичного жилья лидируют Хамовники с показателем 1,45 млн руб. Именно здесь расположены три самых дорогих квартиры на вторичном рынке столицы. Всего здесь продается порядка 1,4 тысяч объектов жилой недвижимости. Наиболее дорогая квартира на вторичном рынке Хамовников реализуется за 4,3 млрд руб. (за 530 кв. м), самая доступная стоит 9 млн руб. (за 21 кв. м). Средняя площадь вторичного жилья в данной локации — 177,2 кв. м. Стоит отметить, что Хамовники занимают первое место по средней цене кв. м и на первичном рынке — 2,46 млн руб.

1. Арбат

Средняя цена кв. м: 1,13 млн руб.

На втором месте по средней цене кв. м вторичного жилья находится Арбат — 1,13 млн руб. На выбор покупателям здесь доступно более 400 лотов. Самая дорогая квартира на вторичном рынке Арбата продается за 1 млрд руб. (за 343 кв. м), наиболее доступная — за 14,6 млн руб. (за 18,9 кв. м). Средняя площадь вторичного жилья в этом районе составляет 138,4 кв. м. На первичном рынке Арбат занимает четвертое место по средней цене кв. м — 1,86 млн руб.

1. Якиманка

Средняя цена кв. м: 949,9 тыс. руб.

На третьем месте в рейтинге районов Москвы по средней цене кв. м на вторичном рынке расположилась Якиманка — 949,9 тыс. руб. То есть сегодня только в Хамовниках и на Арбате средняя цена кв. м вторичного жилья выше 1 млн руб. На вторичном рынке Якиманки представлен 421 лот. Максимальная стоимость вторичного жилья в данной локации — 1,8 млрд (за 493 кв. м), минимальная — 10,3 млн руб. (за 16 кв. м). На рынке первичной жилой недвижимости Якиманка также занимает третье место по средней цене кв. м — 2,22 млн руб.

1. Пресненский район

Средняя цена кв. м: 871,8 тыс. руб.

На четвертой позиции по средней цене кв. м на рынке вторичного жилья Москвы находится Пресненский район — 871,8 тыс. руб. Собственники реализуют здесь почти 2,3 тыс. лотов. Таким образом, в Пресненском районе зафиксирован максимальный объем предложения на вторичном рынке в центре столицы. Наиболее дорогая квартира в этом районе стоит 3,8 млрд руб. (за 950 кв. м), самая доступная — 2,9 млн руб. (за 11 кв. м). Любопытно, что на первичном рынке Пресненский район занимает лишь девятое место по средней цене кв. м — 942,2 тыс. руб.

1. Тверской район

Средняя цена кв. м: 863,5 тыс. руб.

Топ-5 районов-лидеров по средней цене кв. м на вторичном рынке замыкает Тверской район с результатом 863,5 тыс. руб. Общий объем предложения вторичного жилья в данной локации — 850 лотов. Самая дорогая вторичная квартира в Тверском районе продается за 2 млрд руб. (за 379 кв. м), наиболее доступная обойдется в 4,5 млн руб. (за 11,5 кв. м). В рейтинге районов с самым дорогим первичным жильем Тверской находится выше — на втором месте: «квадрат» в местных новостройках стоит в среднем 2,29 млн руб.

«Несмотря на непростую экономическую обстановку, в сегменте элитной и делюкс-недвижимости наблюдается стабильность: высокий спрос и рост цен выше уровня инфляции, — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Рынок, естественно, постепенно меняется, но никаких революционных трансформаций не происходит.

Однозначным лидером по стоимости жилья остаются Хамовники. В этот район входит Остоженка, «золотая миля» с максимальной концентрацией дорогих домов в России, и видовые набережные.

На Арбате новое жилье практически не строится, но «вторичка» пользуется популярностью. Особенно ликвидным активом являются исторические особняки в уютных переулках.

Якиманка — изначально малоэтажный, купеческий район. Однако ее очертания меняются благодаря современным проектам с инновационной архитектурой. В этой локации востребованы как проекты реконструкции, так и новостройки.

Пресненский район делится на две части. На Патриарших прудах царит приватность и реализуется эксклюзивная коллекционная недвижимость. За пределами Садового кольца также есть немало достойных проектов, но они значительно масштабнее, обладают кардинально иными характеристиками и стоят уже не так дорого.

Тверской район неизменно привлекает клиентов, ведь это настоящее «сердце» Москвы с выдающимися комплексами и беспрецедентной инфраструктурой в окружении. В данном районе почти не осталось места для нового строительства, зато есть широкий выбор качественных вторичных квартир».

[1] Без учета ЗелАО и долей.

В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» состоялось открытие пешеходного моста через Москву-реку. Объект соединил жилой комплекс со станцией метро «Нагатинский Затон». Это первый в столице мост в форме полумесяца (бумеранга). Девелопер квартала «Ривер Парк Коломенское» — «Аеон Девелопмент» в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации — компания «Метриум».

Новый пешеходный мост на юге Москвы имеет длину 240 м и ширину 12,75 м. Его основное назначение — обеспечение связи жилого комплекса «Ривер Парк Коломенское» с транспортно-пересадочным узлом (ТПУ), в состав которого входят станция метро, автобусные остановки и прогулочный экомаршрут. Готовый объект разделен на несколько функциональных зон: для пешеходов, велосипедистов и отдыхающих. В темное время суток на нем включается художественная подсветка.

«Открытие моста в Нагатинском Затоне значительно повысит транспортную доступность локации, — рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Кроме того, необычное инженерное сооружение, выполненное в форме парящего полумесяца, станет настоящей достопримечательностью района. Сейчас Москву-реку пересекают более 35 мостов, но лишь немногие проекты обладают эстетической ценностью».

Мост в Нагатинском Затоне спроектирован известным немецким архитектурным бюро SBP. При его строительстве был использован принцип фермы Финка. В соответствии с ним верхняя балка опирается на вертикальные мачты, подвешенные на натяжных стержнях. Подобный метод гарантирует сочетание устойчивости и визуальной воздушности конструкции.

Южный округ — самый востребованный в столице среди клиентов первичного рынка. ЮАО по итогам 2024 года занял первое место по числу зарегистрированных ДДУ и второе место по объему предложения в новостройках. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о десяти главных местах для отдыха на юге Москвы.

Развлекательный кластер «Остров Мечты»

Ближайшее метро: «Технопарк», «Остров Мечты» (проектируется)

Самое современное и многофункциональное пространство для досуга на юге Москвы — крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты» на Нагатинском полуострове. Грандиозный объект открыт ГК «Регионы» в 2020 году и продолжает активно развиваться. Например, недавно девелопер объявил о начале строительства еще одного открытого парка развлечений в составе «Острова Мечты». Уникальный рекреационный кластер, помимо аттракционов, включает в себя ландшафтный парк площадью 44 га с набережной, торговый променад в стиле мировых столиц, киноконцертный комплекс «Москва». При благоустройстве прилегающего зеленого массива поймы застройщик сохранил более 7 тысяч растений и посадил 200 крупномерных деревьев. В непосредственной близости от «Острова Мечты» реализуются премиальные жилые проекты Dream Towers и Dream Riva от Regions Development. Средняя цена квадратного метра в Dream Towers составляет 591 тыс. руб., Dream Riva пока находится на этапе бронирования.

Музей-заповедник «Коломенское»

Ближайшее метро: «Коломенская», «Кленовый бульвар», «Каширская»

Музей-заповедник «Коломенское» представляет собой яркое сочетание исторических достопримечательностей и живописной природы. Здесь можно увидеть знаменитую шатровую церковь Вознесения Господня XVI в., посетить поселение древних людей — Дьяково городище, пройтись по залам восстановленного деревянного дворца царя Алексея Михайловича. На территории музейного комплекса регулярного проходят фестивали, ярмарки, выставки, лекции на любой вкус. В сентябре 2024 года на территории парка начались работы по благоустройству набережной и обновлению улицы Жужи. В ближайшей перспективе будут созданы либо отреставрированы беговые дорожки, каток, рестораны, причал, семейно-досуговый центр, спортивный кластер, свадебный сад на 200 человек — зеленая зона с павильоном для бракосочетания. Ближайшая новостройка к «Коломенскому» — городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» от «Аеон Девелопмент» совместно с компанией «Ферро-Строй». Квадратный метр в нем обойдется в среднем в 337,5 тыс. руб.

Набережная «Ривер Парк Коломенское»

Ближайшее метро: «Нагатинский Затон», «Кленовый бульвар»

На территории городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» расположена самая протяженная набережная на юге Москвы, созданная девелоперами — компаниями «Аеон Девелопмент» и «Ферро-Строй». Длина живописного променада на берегу Москвы-реки — 1,5 км. Набережная не отделена от домов автодорогой, что делает маршрут максимально безопасным. Концепцию благоустройства набережной «Ривер Парка Коломенское» разработало известное московское архитектурное бюро ADM. Здесь расположены остановка речного транспорта, семейный яхт-клуб с возможностью парковать собственные суда, уютный пляж с шезлонгами. Кроме того, в ходе строительства набережной в городском квартале появились рыбацкие мостики, лаундж-зоны, велодорожка, альпийские горки и арт-объекты, например, скульптура маяка.

Пляжный клуб Dream Beach Club

Ближайшее метро: «Технопарк», «Остров Мечты» (проектируется)

В 2023 году Группа компаний «Регионы» открыла самый большой в России пляжный клуб — Dream Beach Club на Нагатинском полуострове, в пешей доступности от «Острова Мечты», а также премиальных жилых комплексов Dream Towers и Dream Riva. Этот грандиозный объект рекреационной инфраструктуры отличается не только впечатляющим масштабом, но и ярким наполнением. На площади 41 тыс. кв. м расположены пять открытых бассейнов с подогревом. Один из них — площадью 1,7 тысяч кв. м — стал крупнейшим в стране. Также в комплексе предусмотрены детский бассейн небольшой глубины с водными горками, сухой бассейн с фонтанами, VIP-бассейн и бассейн с волнами. Вокруг бассейнов создана вся необходимая для беззаботного отдыха инфраструктура — лежаки, пляжные домики, душевые кабины, раздевалки. Открыты дизайнерские кафе и рестораны с обширным меню. Кроме того, на территории пляжного клуба регулярно проводятся концерты с участием звезд эстрады, DJ-сеты, вечеринки.

Музей-заповедник «Царицыно»

Ближайшее метро: «Царицыно», «Орехово»

Дворцово-парковый ансамбль «Царицыно» создан в XVIII в. по повелению императрицы Екатерины Великой знаменитыми архитекторами Василием Баженовым и Матвеем Казаковым. В ярких постройках в стиле русской готики, воссозданных из руин в начале XXI века, расположены музеи, картинная галерея, оперный дом. По всему парку расставлены скульптуры, павильоны, беседки, цветники. Одни из основных достопримечательностей парка — башня-руина, фигурные ворота и павильон «Миловида». От последнего открывается прекрасный вид на Большой Царицынский пруд, отчего и пошло название здания. По водоемам «Царицыно» можно кататься на лодках и катамаранах. Здесь оборудованы три пристани, где есть пункты проката. В непосредственной близости от музея-заповедника «Царицыно» реализуются два ЖК комфорт-класса: «Кавказский бульвар 51» от «ПИК» и «Кантемировский» от застройщика «Русич». Средняя цена квадратного метра в этих комплексах составляет 360,4 тыс. руб.

Парк «Тюфелева роща»

Ближайшее метро: МЦК «ЗИЛ»

В 2018 году девелопер «ЛСР» в Даниловском районе с нуля создал парк «Тюфелева роща». За основу проектирования была взята идея паблик-арта — встраивания искусства в городскую среду. Голландский архитектор проекта Джерри Ван Эйк сравнил новый парк с Ла-Виллетом в Париже. Архитектурной доминантой парка является «гусеница» из стали и дерева длиной 1,3 км. Этот элемент ландшафтной архитектуры отсылает к заводскому прошлому территории и называется также «Линией сборки» или «Конвейером». В южной части парка расположен Голубой пруд глубиной около двух метров и площадью три тысячи кв. м. Зимой по водоему можно кататься на коньках, а летом — загорать на его берегу. Вода в пруду в результате искусственной циркуляции проходит очистку через фильтры с песком, обеззараживается ультрафиолетовым излучением и подвергается воздействию озона, благодаря чему достигается эффект голубой лагуны. Кроме того, в парке есть теннисные корты, детская площадка и амфитеатр на 100 мест. Рядом с «Тюфелевой рощей» находится жилой квартал бизнес-класса «Зиларт» от Группы «ЛСР». Квадратный метр в нем обойдется в среднем в 479,6 тыс. руб.

Битцевский лес

Ближайшее метро: «Битцевский парк», «Лесопарковая»

Природно-исторический парк «Битцевский лес» — особо охраняемая природная территория, второй по величине парк Москвы (2208,4 га), уступающий по размерам только национальному парку «Лосиный Остров». Протяженность парка с севера на юг — 10 км, с запада на восток — 1,5-4 км. Главная ценность этой достопримечательности юга Москвы — открытый для прогулок реликтовый лес с богатыми флорой и фауной. Также на территории Битцевского парка есть несколько благоустроенных участков с современными зонами отдыха и усадьбы «Знаменское-Садки», «Узкое», «Ясенево» (последняя недоступна для посещения). Недалеко от этой природной зоны расположены три жилых комплекса комфорт-класса (Les от СЗ «Спартак», «Ютаново» от «ПИК», «Варшавские ворота» от «РГ-Девелопмент») и один ЖК бизнес-класса (Parkside от Группы «ЛСР»). Средняя цена квадратного метра в них составляет 330,1 тыс. руб.

Донской монастырь

Ближайшее метро: «Шаболовская»

Мужской патриарший Донской монастырь основан в конце XVI века. Перед входом в обитель установлена выставка советской бронетехники, с которой интересно играть детям. На территории монастыря находятся храмы XVII-XIX вв. c ценными иконами и фресками. Некрополь русского дворянства и купечества на территории монастыря — единственный в Москве, переживший без существенных потерь советское время. В нем похоронены писатели, поэты, архитекторы, ученые: Александр Сумароков, Михаил Херасков, Василий Пушкин, Петр Чаадаев, Владимир Одоевский, Осип Бове, Василий Ключевский и другие известные деятели. При монастыре действуют воскресная школа, иконописная и реставрационная мастерские, ежедневно открыты иконная и книжная лавки. Рядом с Донским монастырем реализуется проект бизнес-класса «Новоданиловская, 8» от ГК «Самолет» и два премиальных проекта — The Five от Gorn Development и Shift от ГК «Пионер». Квадратный в них обойдется в среднем в 766,5 тыс. руб.

Культурный центр «ЗИЛ»

Ближайшее метро: «Автозаводская», «Дубровка»

Дом культуры «ЗИЛ» — многофункциональный комплекс общей площадью 23 тыс. кв. м, включающий большой зрительный зал, малую сцену, лекторий, кинозал, обширные холлы, многочисленные студийные комнаты, библиотеку, зимний сад и обсерваторию на крыше. Выдающимся самодеятельным коллективом дворца стал оркестр русских народных инструментов, который сейчас называется ансамблем «Ярмарка». С 2012 года деятельность культурного центра сосредоточена на пяти основных направлениях: творческое развитие, исполнительские искусства, лекторий, общественный центр (библиотека) и танцевальные программы. В непосредственной близости от ДК «ЗИЛ» находятся семь новостроек. Четыре из них относятся к бизнес-классу («Павелецкая Сити» от MR Group, RiverSky и Foriver от Sminex, «Дом А» от «Брусники»), три — к премиум-классу (Era, High Life, Opus). Средняя цена квадратного метра в этих комплексах — 660,3 тыс. руб.

«ЦСКА Арена»

Ближайшее метро: «Автозаводская»

«ЦСКА Арена» — многофункциональный спортивный комплекс для проведения спортивных соревнований, концертных и деловых мероприятий в Москве. Объект состоит из трех арен общей вместимостью 19 200 гостей: большая арена — 12 100 человек на спортивных турнирах и до 14 000 человек на концертных мероприятиях, малая — на 3-5 тыс. человек и тренировочная — 200 человек. Каждая площадка комплекса способна трансформироваться под мероприятие любого формата: хоккей, баскетбол, бои MMA, концерт или гала-шоу мирового уровня. В пешей доступности от «ЦСКА Арены» находится проект комфорт-класса «Парк Легенд» от Группы «ТЭН» и квартал бизнес-класса «Зиларт» от Группы «ЛСР». Квадратный метр в этих жилых комплексах обойдется в среднем в 480 тыс. руб.

«Южный административный округ занимает более 12% от площади всей столицы и считается одним из самых густонаселенных в Москве, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — ЮАО находится на третьем месте в мегаполисе по числу зеленых зон, здесь есть много исторических достопримечательностей и современных центров притяжения. Широкие возможности для разноформатного досуга в пешей доступности от дома — одно из главных преимуществ юга Москвы. При этом ведущие девелоперы расширяют число рекреационных объектов и строят новые парки, набережные, развлекательные центры и пляжные клубы, что, несомненно, повышает ликвидность жилья в ЮАО».

В 2024 году девелоперы в Москве начали реализацию 67[1] проектов, подсчитали аналитики «Метриум». По сравнению с 2023 годом показатель снизился на 5,6%. Наиболее активно запускали новые проекты застройщики жилья бизнес-класса.

На протяжении последних пяти лет девелоперы ежегодно выводят на рынок порядка 70 комплексов: 67 проектов в 2024 году, 71 — в 2023 году, в 2022 году — 75 проектов, в 2021 году — 71, в 2020 году — 68. Если же рассматривать новый объем предложения в разрезе корпусов, то число стартов в новых проектах столицы (без учета Новой Москвы) в 2024 году относительно 2023 года увеличилось с 98 до 134, а их площадь выросла на 12,5% — с 1,65 млн кв. м до 1,85 млн кв. м. То есть в 2024 году застройщики выводили на рынок более масштабные комплексы, нежели в 2023 году.

Самыми активными в прошлом году оказались девелоперы новостроек бизнес-класса. Они запустили 26 проектов, что на 62,5% больше, чем в 2023 году (16 комплексов). Для сравнения, в 2022 году стартовало 30 проектов бизнес-класса, в 2021 году — 25, в 2020 — 19.

«Ввиду активного развития округов и районов мегаполиса становится шире география новостроек бизнес-класса вне привычных локаций, — рассказывает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК бизнес-класса Sokolniki со стартом в 2024 году). — Это объясняется комплексным освоением промышленных зон и нерационально используемых земельных участков. Как правило, на подобных пространствах застройщики реализуют масштабные проекты (в несколько очередей). Точечные же комплексы остаются дефицитом среди новостроек. Вместе с тем интерес клиентов к ним высок за счет камерности и отсутствия многолетней стройки вокруг. При этом в столице есть районы, где из-за ограниченного земельного банка ожидается появление лишь единичных проектов. Яркий пример — Сокольники, где около 50% территории занимает парк, и участков под новое строительство практически не осталось из-за сложившейся исторической застройки».

На втором месте по активности в 2024 году находятся девелоперы проектов элитного и делюкс-классов. В совокупности они дали старт продажам в 12 комплексах, что, впрочем, на 40% меньше, чем в рекордном для этого сегмента 2023 году (20 комплексов). Для сравнения, в 2022 году в продаже появилось 10 элитных проектов, в 2021 году — 11, в 2020 году — 8.

«В 2024 году активность застройщиков элитного жилья просела лишь относительно беспрецедентного 2023 года, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Девелоперы выводили на рынок проекты в востребованных локациях с качественным сервисом и эксклюзивными концепциями. Вместе с тем в 2025 году, на мой взгляд, вывод новых проектов существенно сократится, что повлечет за собой дефицит предложения. Это связано с «отменой» апартаментов, ⁠дорогими деньгами для застройщиков, ⁠высокой ипотечной ставкой, оттоком дешевой рабочей силы, удорожанием материалов, сложностями с импортом техоборудования. Вторичный рынок начнет полноценно конкурировать с первичным, что необходимо будет учитывать девелоперам элитного сегмента».

Третью позицию по активности в 2024 году заняли застройщики жилья премиум-класса. В 2024 году они запустили продажи в 11 проектах, что аналогично результату, достигнутому в 2023 году. Для сравнения, в 2022 году в продаже появилось 15 премиальных проектов, в 2021 году — в 10, в 2020 году — в 11.

«Премиальные новостройки сегодня продаются в основном за пределами Центрального административного округа Москвы, хотя еще пять лет назад на долю ЦАО приходились 63% новостроек в этом сегменте, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Riva со стартом в 2024 году). — Особенно активно премиальное жилье сейчас строится на юге Москвы, на который проходится 15% от объема предложения в данном сегменте. Если три года назад доля нового жилья премиум-класса в продаже составляла здесь всего 7%, то сегодня она достигла 12%, при этом общее количество предложений в этом сегменте увеличилось втрое. Яркий пример формирования премиальной локации в ЮАО — Нагатинский полуостров. Здесь за последние годы, помимо жилья премиум-класса, создан крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты», ландшафтный парк площадью 44 га, самый большой в России пляжный клуб Dream Beach Club, киноконцертный комплекс «Москва», яхт-клуб с вейк-парком, строятся открытый парк развлечений и набережная».

Девелоперы массового сегмента в 2024 году вывели на рынок 11 новостроек, что на 26,7% меньше относительно 2023 года (15 комплексов). Для сравнения, в 2022 году в продаже появилось 15 массовых новостроек, в 2021 году — 22, в 2020 году — 27.

На рынке новостроек Новой Москвы в 2024 году состоялось 7 стартов, что на 22,2% меньше, чем годом ранее (9 стартов). Для сравнения, в 2022 году в продаже в ТиНАО появилось 5 проектов, в 2021 и 2020 гг. — по 3.

«В целом активность застройщиков в 2024 году была высокой, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Во многом это обусловлено рекордными продажами в 2023 году и благоприятными рыночными условиями. На их фоне многие девелоперы начали разрабатывать новые проекты. Но прошедший год получился тяжелым для рынка из-за высокой ключевой ставки и сворачивания льготной ипотеки. Даже застройщики комплексов премиального и элитного сегмента, где наблюдается высокая покупательская активность, ощущают последствия экономических сложностей, вследствие дорогого проектного финансирования и инфляции. Поэтому прогнозирую, что в 2025 году темпы стартов в Москве сократятся».

[1] Включая проекты на этапе бронирования.

Компании Regions Development сообщает о получении разрешения на строительство премиального жилого курортного квартала Dream Riva на юге столицы. Это означает, что продажи в нем стартуют в ближайшее время. В проекте предусмотрены благоустроенная набережная и пятизвездочный сервис.

Мосгосстройнадзор выдал разрешение на строительство жилого курортного квартала премиум-класса Dream Riva от компании Regions Development. Проект находится на Нагатинском полуострове (ЮАО). Квартал включает три корпуса (Aria, Aqua, Terra) высотой 24, 26 и 27 этажей, рассчитанных на 784 квартиры различных планировок общей жилой площадью 43,5 тыс. кв. м. В квартирографии представлены лоты площадью от 28,9 кв. м до 88,1 кв. м, а также видовые пентхаусы с террасами на верхних этажах площадью от 121 кв. м до 279 кв. м.

Предварительное бронирование квартир в башнях квартала Dream Riva уже открыто: это позволяет получить максимально привлекательное предложение и зафиксировать условия покупки. Старт продаж запланирован на ближайшие дни.

В каждой башне Dream Riva предусмотрена просторная входная группа. Например, в башне Aqua расположено гранд-лобби с акцентной инсталляцией, напоминающей волны на поверхности воды. Лобби Terra декорировано камнем и композицией с живым деревом. В светлом пространстве Aria будет парящая потолочная конструкция, которая символизирует небесный свод. В каждом лобби есть зона ресепшн и несколько сервисных помещений, обеспечивающих повседневные нужды резидентов: секции для хранения колясок и велосипедов и комнаты с лапомойкой.

На территории Dream Riva запроектирован приватный внутренний двор площадью три гектара. В нем обустроят игровые пространства и места для отдыха. У жителей будет собственный выход к современной благоустроенной городской набережной Москвы-реки. Также на территории квартала появится детский сад на 150 воспитанников.

Рядом с жилыми башнями запланировано строительство Business Center Riva, современного офисного здания в шаговой доступности от дома, и премиального отеля Dream Plaza, который обеспечит резидентам Dream Riva эксклюзивный сервис.

«Преображение Нагатинского полуострова подразумевает комплексное развитие территории, что постепенно ставит его в один ряд с признанными премиальными локациями столицы, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального квартала Dream Riva). — Рост числа новостроек премиум-класса, совершенствование транспортной инфраструктуры, благоустройство набережных — все это формирует новую среду, привлекательную для клиентов. Наша компания, помимо жилья, формирует здесь масштабный рекреационный кластер «Остров Мечты» с крупнейшими в Европе парками развлечений (закрытым и открытым), киноконцертным комплексом «Москва», ландшафтным парком площадью 44 га, самым большим в России пляжным клубом Dream Beach Club и яхт-клубом с вейк-парком».

В Москве набирает популярность тенденция, когда девелоперы становятся организаторами культурной жизни для своих жителей, стремясь создать комфортную и сплоченную среду. В преддверии новогодних праздников, которые будут сопровождаться мероприятиями для жителей новостроек, аналитики компании «Метриум» подготовили обзор того, как столичные застройщики работают с сообществами в своих жилых комплексах.

Соседи ближе: как праздники объединяют жителей

Добрососедские мероприятия становятся важной частью жизни современных жилых комплексов. Их цель — укрепление связей между жителями и создание благоприятной атмосферы для общения и совместного времяпрепровождения. В Москве многие девелоперы активно развивают эту тенденцию, организуя праздники, экологические акции, спортивные события и мастер-классы, которые помогают формировать сплоченные сообщества.

Жилой комплекс «Ривер Парк Коломенское» стал одним из ярких примеров такой практики. Здесь ежегодно отмечают новогодние праздники. В декабре 2023 года прошёл новогодний праздник Magic River Time, превративший набережную в сказочную зимнюю площадку. Традиция продолжилась в 2024 году — здесь состоялся новогодний бал “Щелкунчик”. «Такие инициативы не только делают жизнь ярче, но и способствуют укреплению связей между соседями, превращая жилые комплексы в настоящие центры добрососедства и совместного досуга», — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»».

Привилегия уединения: закрытые события для избранных

Закрытые мероприятия для жителей жилых комплексов премиум-класса — явление редкое, но крайне востребованное. Такие встречи станут частью жизни в комплексе премиум-класса Dream Riva. Площадкой для приватных встреч может стать не только ЖК, но и пляжный комплекс Dream Beach Club, яхт-клуб Dream Marine Resort и парк аттракционов «Остров мечты». Эти пространства, наполненные курортной атмосферой, становятся идеальными для формата мероприятий, где качество и уют стоят на первом месте. Dream Riva демонстрирует, как премиальные жилые комплексы могут становиться не просто местом проживания, но и местом для формирования уникального образа жизни.

«Закрытые мероприятия подчеркивают высокий статус резидентов и формируют особенное комьюнити, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Riva). — В таких проектах жители получают возможность наслаждаться эксклюзивными событиями в кругу соседей, укрепляя личные связи и находя новые точки пересечения интересов».

Города будущего: когда жители становятся соавторами архитектурных решений

Архитектурные конкурсы и выставки всё чаще организуются девелоперами, чтобы вовлечь резидентов в процесс создания и улучшения городской среды. Эти события позволяют участникам не только высказать свои идеи, но и увидеть перспективу трансформации родного района через призму инновационных проектов.

Так, в 2024 году девелопер STONE при поддержке Москомархитектуры провел конкурс STONE Art «Философия новых форм», направленный на развитие архитектурного творчества и привлечение внимания к современным формам в городской среде.

«Вовлечение резидентов в такие конкурсы — на уровне наблюдателей, участников арт-дискуссий или даже стороны, принимающей решение, позволяет оценить, какая форма искусства находит больший отклик у вашей аудитории, — рассказывает директор по коммуникациям и устойчивому развитию STONE Татьяна Желанова (девелопер ЖК бизнес-класса Sokolniki). — Также в своем опыте арт-коллабораций мы организуем выставочные-пространства в своих объектах. Искусство, органично вплетенное в общественные зоны и благоустройство, становится местом эстетического созерцания, задает особую атмосферу стиля жизни и служит витриной для перспективных идей. Подобные инициативы не только стимулируют творческую активность резидентов, но и укрепляют их связь с местным сообществом, превращая арт-объекты в важную часть коллективной идентичности».

От спортивной арены до сцены для артистов: фестивальная жизнь жилых комплексов

Спортивные и культурные фестивали становятся важным инструментом для укрепления комьюнити в современных жилых комплексах Москвы. Ярким примером может служить серия мероприятий, организуемых на базе крупных жилых кварталов, где активные жители находят площадки для самореализации, а любители искусства и культуры — пространство для вдохновения.

Так, ГК «А101» организовала в 2022 году фестиваль «Выходи во двор» для жителей ЖК «Скандинавия». В течение четырех месяцев с участием местных жителей были подготовлены сказки о Муми-троллях, созданные мультфильмы, а также проведены мастер-классы по различным ремеслам. Мероприятие посетило около 10 000 человек, включая не только жителей ЖК, но и соседей из района Коммунарка. Культурные фестивали радуют разнообразием: от концертов под открытым небом до выставок локальных художников.

В девелоперской группе «Самолет» в 2021 году запустили групповые игры — «Мафия», CashFlow, Genesis и др. Сразиться в интеллектуальной схватке еженедельно приходят соседи построенных девелопером ЖК, включая «Пригород Лесное», «Люберцы» и «Остафьево». 

Эти фестивали не только обеспечивают жителям насыщенный досуг, но и способствуют формированию крепких связей внутри сообществ, превращая жилые комплексы в настоящие центры культурной и спортивной жизни.

Театр под звёздами: когда сцена выходит за стены

Уличные спектакли становятся яркой традицией в жилых комплексах, превращая привычное пространство во двор или парк в живую театральную площадку. Такие мероприятия создают уникальный культурный опыт для жителей, объединяя искусство и повседневную жизнь.

Например, В ЖК «Люберцы» и квартале «Спутник» прошли уличные спектакли в рамках проекта «Театр на районе», организованного совместно с «Театром Села». Два показа собрали более 500 зрителей, способствуя культурному обогащению местного сообщества.

Организаторы часто выбирают для уличных спектаклей темы, которые находят отклик у жителей. Будь то адаптация знаменитых сказок для семейных показов или современные пьесы, поднимающие важные социальные вопросы, такие постановки неизменно находят своего зрителя. После представления жители и артисты собираются на обсуждения, где делятся впечатлениями и идеями, что ещё больше укрепляет чувство общности.

Уличные спектакли не только наполняют жизнь в жилых комплексах культурным содержанием, но и демонстрируют, как искусство может гармонично интегрироваться в городскую среду, становясь её органичной частью.

«Современные девелоперы уже давно перестали ограничиваться строительством жилья, превращаясь в архитекторов социального взаимодействия, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В ближайшие годы их активность в области организации социальной жизни жителей, скорее всего, продолжит развиваться в сторону большей персонализации и глубокой интеграции с локальными сообществами. Появятся новые форматы мероприятий, учитывающие интересы разных возрастных и профессиональных групп. Например, это могут быть образовательные инициативы для детей, деловые встречи для фрилансеров и собственников бизнеса или программы для пожилых людей, направленные на поддержание их активного образа жизни».

Аналитики KEY CAPITAL оценили доступность нового жилья в российских регионах в 2024 году. Согласно исследованию, среднестатистический россиянин на свой годовой заработок может приобрести около четырёх квадратных метров. Наиболее доступными оказались новостройки для жителей Чечни, Ямало-Ненецкого автономного округа и Вологодской области.

Аналитики KEY CAPITAL провели исследование доступности нового жилья в России. Они сравнили среднюю стоимость квадратного метра в новостройках разных регионов в ноябре 2024 года со среднегодовым доходом жителей, рассчитанным на основе данных Росстата за третий квартал 2024 года. Это позволило определить, в каких субъектах РФ граждане могут приобрести наибольшую площадь жилья. Исследование выявило, что среднестатистический россиянин в ноябре 2024 года мог приобрести на свой годовой доход около четырёх квадратных метров жилья в новостройке. Среднедушевой доход в этот период превышал 60 тыс. рублей в месяц, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках по России достигала 180 тыс. рублей.

Доступность новостроек существенно различается в зависимости от региона. Лидерами по количеству квадратных метров, доступных для покупки на годовой доход, стали жители Чеченской Республики. При средней стоимости квадратного метра около 40 тыс. рублей и среднемесячном доходе почти 43 тыс. рублей, они могли приобрести около 13 квадратных метров жилья.

На втором месте по доступности нового жилья расположился Ямало-Ненецкий автономный округ. Учитывая высокую стоимость квадратного метра (около 160 тыс. рублей) и значительный среднемесячный доход (почти 140 тыс. рублей), жители региона могли позволить себе приобрести примерно 10 квадратных метров.

Вологодская область заняла третье место в рейтинге. Среднемесячный доход около 47 тыс. рублей и средняя стоимость квадратного метра примерно 70 тыс. рублей позволяли жителям региона приобрести около восьми квадратных метров жилья в новостройке.

Высокую доступность новостроек продемонстрировали также Орловская область и Кабардино-Балкария, где жители могли приобрести 8,1 кв. метра. Близкие значения показателя отмечены в Псковской области (7,9 кв. м), в Смоленской области и Республике Дагестан (7,8 кв. м), Ивановской (7,7 кв. м), а также в Липецкой областях (7,6 кв. м).

В Москве и Санкт-Петербурге жители могут приобрести на годовой доход 4,7 и 4,1 кв. м соответственно. Наименее доступным жилье оказалось в Республике Тыва (2,9 кв. м), Карачаево-Черкесии (3,0 кв. м), Республике Крым (3,6 кв. м), Севастополе (3,7 кв. м). Невысокие показатели доступности также отмечены в Республике Татарстан (3,9 кв. м), Республике Алтай (4,0 кв. м), Забайкальском крае и Томской области (4,1 кв. м), Астраханской области (4,2 кв. м) и Республике Башкортостан (4,3 кв. м).

«Рейтинг показывает соотношение стоимости новостроек в различных регионах РФ и уровня доходов местного населения, ­— отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — В целом жилье в России не очень доступное — средний показатель примерно соответствует числу квадратных метров, которые могут приобрести на годовые накопления жители в самых последних регионах из списка. Между тем в топе мы видим разные субъекты РФ. Скажем, в Чеченской республике при относительно низких доходах цены на новостройки доступные, что позволяет её жителям рассчитывать на большее число квадратных метров. Совершенно иная ситуация в Ямало-Ненецком автономном округе, где высокая стоимость жилья нивелируется столь же большими доходами. В других регионах центра, северо-запада и Кавказа жилье доступно из-за относительно высоких доходов и умеренной стоимости новостроек.

Также стоит обращать внимание на темпы развития регионов. Они часто напрямую коррелируют с доступностью жилья. Так, в Тыве и Крыму локальные рынки перегреты, а новых рабочих мест сейчас почти не возникает. В свою очередь, в Чечне и ЯНАО бизнес активно инвестирует средства в создание мест приложения труда, растут доходы населения. При этом жилая недвижимость еще не успела значительно подорожать. В результате квартиры здесь максимально доступны».

В столичном девелопменте наметился новый тренд ­— девелоперы все активнее включают в состав проектов инфраструктуру и благоустройство туристического характера. Аналитики «Метриум» описывают основные тренды «курортного девелопмента» на примере конкретных проектов московских застройщиков: от пляжных клубов до понтонных бассейнов, спортивных парков и гольф-клубов.

Отпуск 365 дней в году: как девелоперы переносят курорт в город

Городская жизнь больше не означает отказ от отдыха. Новый тренд в недвижимости — создание полноценных курортов прямо посреди мегаполиса. Теперь не нужно ждать отпуска, чтобы насладиться пляжным отдыхом, вкусной едой и спокойствием природы. Всё это доступно жителям современных комплексов, которые стремятся стереть границы между динамичным городом и расслабленным курортом. 

«Формирование курортного тренда связано с мощным запросом на продвинутую инфраструктуру отдыха рядом с домом, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и Dream Riva в ЮАО). — Туризм в новых реалиях затруднен, а потребность в нем в нестабильные времена растет. С этой точки зрения современный жилой комплекс должен иметь некоторые рекреационные объекты, которые такой запрос удовлетворяют».

Пять бассейнов, включая самый большой открытый бассейн в России, рестораны с разнообразной кухней, атмосфера вечного праздника — всё это часть проекта Dream Riva на Нагатинском полуострове. Полуостров, удаленный от шума магистралей, уникален своим наполнением: насыщенное парковое окружение площадью 44 гектара, высокая экологичность и низкая плотность застройки недалеко от центра Москвы.

Собственный пляжный клуб Dream Beach Club (DBC) с пятью бассейнами, включая самый большой открытый бассейн в России, разнообразные рестораны, атмосфера безмятежности — все это создает ощущение отпуска. Dream Beach Club также обладает собственной концертной площадкой, где уже проходят выступление артистов и диджеев. Жители Dream Riva могут начать свой день с пробежки по парку, провести день у бассейна, а вечером поужинать в ресторане с видом на реку, не выезжая за пределы комплекса.

Здесь же по соседству находится крупнейший в Европе новый крытый парк развлечений «Остров Мечты». Он занимает территорию площадью 300 тысяч квадратных метров и включает десять анимационных вселенных с 47 аттракционами. В составе комплекса также открыт двухэтажный развлекательный центр Dream Game Center с игровыми автоматами, боулингом, бильярдом и рестораном. Помимо этого, в парке развлечений работает концертный зал на 4,7 тыс. мест. В «Острове Мечты» проходят ежедневные шоу-программы с участием мультипликационных персонажей, интерактивные развлечения, работают тематические кафе и магазины. Посетители как DBC, так и «Острова Мечты» могут продолжить отдых в летнем кинотеатре, который работает в прилегающим к комплексу ландшафтном парке.

Природа у порога: когда за окном — зелёный оазис

Современный горожанин стремится к единению с природой, и девелоперы учитывают это, создавая жилые комплексы, интегрированные в природное окружение. Чистый воздух, пение птиц, прогулки по живописным паркам — все это становится неотъемлемой частью жизни в таких комплексах. Woods, расположенный по соседству с природным парком «Долина реки Сетунь», — отличный пример этого тренда. Но в проекте Woods есть необычная зеленая зона, которую едва ли можно найти рядом не только с домом, но и на большинстве курортов — Московский гольф-клуб. Вся концепция проекта построена на отсылках к этой популярной среди респектабельной аудитории по всему миру игре. Жителям комплекса не нужно отправляться в загородные клубы, где, как правило, предусмотрен гольф, потому что этот необычный объект инфраструктуры есть у дома.

Экология и близость к природным зонам — важные критерии при выборе жилья для тех, кто ценит здоровый образ жизни и гармонию с окружающим миром. Проект «Клубный город на реке Primavera» с его обширным экопарком на берегу Москвы-реки также ярко демонстрирует этот тренд. Оборудованные спуски к воде, смотровые площадки, мостики, прогулочные маршруты — все это позволяет жителям наслаждаться преимуществами популярного сейчас загородного отдыха в Подмосковье и соседних областях. Модная концепция экотуризма нашла отражение в нескольких ЖК. Например, в комплексе бизнес-касса «VERY на Ботанической» собственный двор-парк площадью более 2 га находится ровно в 20 метрах от главного и самого большого в Европе ботанического сада Москвы. А велосипедная дорожка из комплекса напрямую ведет в Ботанический сад и в зону отдыха в ВДНХ общей площадью более 600 га.

В премиальном комплексе «Преображенская площадь» появится яблоневый сад. В проекте Lucky жители смогут выращивать овощи и зелень в огороде и собирать яблоки в саду.

Иногда девелоперы создают обширные природные зоны практически с нуля. Так, в жилом квартале «Прайм Парк» на оживленном Ленинградском проспекте сформированы зеленые зоны общей площадью 6 га, включая приватный парк на 3,5 га. Здесь расположены 700 кв. м акватории искусственных водоемов и фонтанов, 1 000 кв. м пространств для уличных тренировок, а также детские площадки, где смогут играть одновременно 200 детей. Всё это в окружении тщательно подобранных дизайнерами растений и деревьев, оригинальных клумб и цветников, арт-объектов и разноуровневого освещения. Ассоциация ландшафтных архитекторов России признала парк «Прайм Парка» лучшим реализованным проектом благоустройства жилой среды в стране.

«Большие закрытые зеленые зоны — редкость для жилых проектов Москвы, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала премиум-класса «Прайм Парк»). — Очень трудно найти новостройку, сочетающую премиальный городской сервис и прелести жизни в окружении природы. Мы сделали доминантой нашего проекта масштабный, но уютный частный парк, чтобы все резиденты с момента заселения жили в максимально комфортных условиях. За ландшафтный дизайн парка отвечает швейцарская компания GreenHance. Главная идея их проекта — воспроизвести природный ландшафт. Для этого здесь высаживают крупномерные деревья, максимальная высота которых достигает 15 метров, а также работают с геопластикой, чтобы создать натуральный рельеф. В то же время парк гармонирует со строгой архитектурой квартала. Для этого растения подстригают в виде больших геометрических форм».

Спорт для всех: фитнес становится частью отдыха

Фитнес-туры и активный отдых набирают все большую популярность. Поэтому застройщики современных проектов предлагают бассейны, фитнес-центры, спортивные площадки на любой вкус. Так, в городском квартале «Ривер Парк Коломенское» предусмотрены теннисный корт, мини-гольф, спортплощадка для волейбола и стритбола, настольный теннис, а также фитнес-клуб площадью 2,5 тыс. кв. м с бассейном. «Девелоперы активно откликаются на “туристический” запрос, интегрируя развитую спортивную инфраструктуру в свои проекты, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Теперь фитнес — неотъемлемая часть курортной жизни, доступная прямо у дома, и покупатели особенно молодых поколений все чаще ставят наличие спортивной инфраструктуры в проекте на первое место при выборе жилья. Более того, покупатели хотят иметь ресурсы для спорта как в помещениях, так и на открытом воздухе».

Проект N’ICE LOFT, например, воплощает концепцию «спорта для всех», предоставляя жителям доступ к ледовым аренам, спортивному парку и многофункциональным тренажерным залам. Lucky может похвастаться фитнес-центром с бассейном, wellness-зонами и секциями по различным видам спорта, спа и бассейном с дорожками длиной 25 м. На крыше фитнес-клуба расположены зона воркаута, сад и ещё один, подогреваемый, бассейн. А в ЖК «Северный Порт. Береговые кварталы» предусмотрены теннисный и волейбольный центр, что делает занятия спортом еще более доступными и разнообразными. Таким образом, спорт перестает быть обязанностью и становится естественной частью отдыха и повседневной жизни.

Больше, чем дома: когда вся жизнь — как курортный променад

Застройщики современных жилых комплексов стремятся воплотить мечту не только о природных условиях отдыха рядом с домом, но и всю необходимую инфраструктуру для насыщенной и разнообразной жизни. Так, рядом с ЖК Dream Riva предусмотрен гостиничный комплекс с улицей бутиков Dream Plaza, что добавляет возможностей для шопинга и развлечений. Больше не нужно тратить время на дорогу, чтобы поужинать в хорошем ресторане и сделать покупки.

Всё под рукой, как в лучших курортных комплексах, в Emotion жителю доступны не только рестораны, кафе, супермаркет, но и шестиэтажный спа-комплекс с открытым бассейном. «Появление в составе проектов инфраструктуры с возможностью курортного отдыха — это закономерное продолжение трансформации девелоперских проектов, — отмечает Олег Колченко, акционер и управляющий партнёр ГК «Основа» (девелопер комплекса Emotion). — В наших проектах бизнес-класса мы формируем насыщенную инфраструктуру, и часть таких объектов отдаем под размещение СПА-центров с бассейнами. Например, в Emotion под инфраструктуру отведено 13,7 тысячи квадратных метров, что составляет 20% от общей площади проекта. Жители мегаполиса хотят закрывать свои потребности не только в базовых бытовых нуждах, но и получать услуги, связанные с отдыхом, здоровьем, спортом, развитием. Вполне возможно, что в перспективе застройщики будут профессионально заниматься созданием и управлением курортной недвижимости в рамках девелоперских проектов. Например, вместе с нашим девелоперским направлением мы активно развиваем федеральную сеть городских курортов «Термолэнд», которые также иногда размещаем на территории комплексов. Здесь мы предусматриваем множество активностей и функциональных зон, включая детские и взрослые крытые и открытые всесезонные бассейны, разнообразные парные, бани и сауны, СПА- и оздоровительные процедуры и многое другое».

Так, городские курорты от ГК «Основа» сегодня открыты в первой очереди ЖК «VERY на Ботанической» и в комплексе «ФизтехСити» на северо-востоке Москвы. При этом в ЖК «VERY на Ботанической» предусмотрено два бассейна, один из которых располагается на парящем мосту, откуда открывается панорама Ботанического сада.

Приватный пляж, водный стадион и яхт-клуб предусмотрены в ЖК «Северный Порт. Береговые кварталы». Это сочетание развлечений, сервисов и близости всей необходимой инфраструктуры создает уникальную атмосферу, где каждый день наполнен яркими событиями и возможностями для интересного досуга. Жизнь в таком комплексе действительно напоминает бесконечный курортный отдых, где все продумано для максимального комфорта и насыщенной жизни.

Жизнь у воды: когда река становится продолжением дома

Близость к воде всегда была признаком престижа и комфорта. Современные жилые комплексы все чаще располагаются на берегах рек, каналов и водохранилищ, предлагая жителям уникальную возможность наслаждаться пляжным отдыхом, водными видами спорта и просто красивыми видами. 

В городском квартале «Ривер Парк Коломенское» предусмотрены рыбацкие мостики, пляж и смотровая площадка, а также зоны для барбекю с грилями, детские площадки и зоны для спокойного отдыха — всё, как на природе у реки. Для любителей активного отдыха на прогулочной набережной длиной 1,5 км предусмотрена беговая дорожка длиной 3 км.

ЖК Portland, например, имеет собственную набережную и понтонный бассейн прямо на Москве-реке. Жители могут загорать на лежаках, купаться, кататься на лодках и просто наслаждаться свежим речным воздухом. А в «Клубном городе на реке Primavera» появятся оборудованные спуски к воде, смотровые площадки, настилы и мостики, которые позволяют жителям максимально использовать преимущества жизни у воды. Такие комплексы создают ощущение постоянного отпуска, где можно отдохнуть от городской суеты и насладиться спокойствием и красотой природы.

«Тренд на “курортизацию” жилых комплексов будет только усиливаться, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Современный покупатель все больше ценит комфорт, здоровый образ жизни и возможность качественно проводить свободное время, не покидая пределов комплекса. Застройщики, которые учитывают эти потребности, получают конкурентное преимущество и привлекают более платежеспособную аудиторию. В будущем мы увидим еще больше инновационных решений в области рекреационной инфраструктуры, а жилые комплексы станут еще более похожими на настоящие курорты».

Сокращение числа квартир на котловане и с чистовой отделкой, медленный рост цен и сосредоточение спроса в трех районах ­— эксперты ГК «Ферро-Строй» подводят пять главных предварительных итогов по предложению, ценам и покупательской активности на рынке новостроек Московской области.

1. Предложение новостроек в Подмосковье выросло на 8%

Объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке Московской области по итогам ноября 2024 года достиг 44,89 тыс. лотов, что на 7,8% больше, чем в начале года (41,67 тыс. лотов). При этом показатель на 38,2% ниже, чем в Москве (72,59 тыс. лотов). В начале 2024 года предложение на первичном рынке Подмосковья было сосредоточено в 197 проектах, сейчас представлено 211 новостроек.

За 11 месяцев уходящего года в регионе стартовало 32 комплекса — почти столько же, сколько за полный 2023 года (35 комплексов). Среди них один относится к стандарт-классу, 29 — к комфорт-классу, 2 — к бизнес-классу. Соответственно, можно сделать вывод, что подмосковные девелоперы гораздо реже стали реализовывать проекты стандарт- и бизнес- класса, ведь в прошлом году стартовало пять и семь подобных ЖК соответственно. Большинство застройщиков Подмосковья остановилось на комфорт-классе как золотой середине по соотношению цены и качества.

1. Число квартир на котловане сократилось почти в два раза

В 2024 году существенно изменилась структура экспозиции на первичном рынке Подмосковья. Число квартир на котловане с начала года сократилось на 39,8%, то есть в 1,7 раз — с 8,1 тыс. лотов до 4,9 тыс. лотов. Их доля снизилась на 8,5 п.п. — с 19,4% до 10,9%. Это обусловлено, главным образом, высоким спросом на ликвидные лоты на начальном этапе строительства, а также высокими темпами реализации проектов — застройщики быстро переходят к монтажу этажей.

Количество квартир на этапе монтажа этажей за неполный 2024 год выросло на 19,8% — с 19,61 тыс. лотов до 23,49 тыс. лотов. Доля таких вариантов увеличилась на 5,2 п.п. — с 47,1% до 52,3%. Предложение квартир на этапе отделки фасадов и помещений увеличилось на 21,9% — с 7,8 тыс. лотов до 9,5 тыс. лотов. Их доля стала больше на 2,2 п.п. — с 18,8% до 21,2%. Наконец, количество квартир в готовых подмосковных новостройках выросло на 13,7% — с 6,1 тыс. лотов до почти 7 тыс. лотов. Доля первичного жилья «с ключами» увеличилась незначительно, на 0,9 п.п. — с 14,7% до 15,6%.

1. Количество квартир без отделки выросло на 41%

На первичном рынке Московской области в начале 2024 года преобладали квартиры с чистовой отделкой — 20,8 тыс. лотов или 49,9%. К ноябрю их число сократилось на 24,9% — до 15,6 тыс. лотов. Доля таких вариантов упала на 15,1 п.п. — до 34,8%. Еще весной 2024 года один из крупнейших девелоперов региона изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, отчего выросла доля лотов без отделки. Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее за счет исключения опции из ДДУ. Соответственно, число квартир без отделки с начала года выросло на 41% — с 16,5 тыс. лотов до 23,5 тыс. лотов, их доля увеличилась на 12,2 п.п. — с 39,5% до 51,7%. Теперь именно такие варианты преобладают на рынке новостроек Московской области. Квартир с предчистовой отделкой white box за неполный 2024 год стало больше на 36,9% (4,4 тыс. в начале года против более чем 6 тыс. в ноябре), их доля поднялась на 2,9 п.п. — с 10,6% до 13,5%. 

1. Цены на подмосковные новостройки практически не изменились

Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Подмосковья по итогам ноября 2024 года составила 190,2 тыс. руб. С начала года показатель вырос всего на 1,3%, тогда как за полный 2023 год — на 9,2%. Замедление динамики связано, главным образом, с зависимостью региона от льготного кредитования, которое было свернуто с июля. Собственно, в последний месяц выдачи ипотеки с господдержкой средневзвешенная цена квадратного метра в Подмосковье достигала максимума — 192,5 тыс. руб. В июле-августе показатель немного просел, а сентябре-ноябре наблюдалась небольшая коррекция вверх. Также на динамику цен повлияло сокращение экспозиции квартир с чистовой отделкой.

В новостройках Московской области средневзвешенная цена квадратного метра варьируется от 80,9 тыс. руб. до 400,5 тыс. руб. Самый доступный лот на первичном рынке Подмосковья стоит 2,3 млн руб. (за 15,4 кв. м), наиболее дорогой — 62,2 млн руб. за 142,5 кв. м.

1. Спрос на новостройки в Московской области упал на 22%

Спрос на новостройки Подмосковья в 2024 году просел на 21,9%. В январе-ноябре текущего года совершено 40,3 тыс. ДДУ против 51,6 тыс. ДДУ за аналогичный период 2023 года. Оценочная выручка застройщиков просела на 14,9% — с 412,3 млрд руб. до 350,8 млрд руб. Доля ипотечных сделок сократилась незначительно — с 85% в 2023 года до 81% в 2024 году. Основным драйвером спроса после отмены кредитов с господдержкой стала семейная ипотека.

Новостройки по ДДУ реализуются в 36 районах Московской области. При этом спрос распределен крайне неравномерно. Почти половина всех сделок — 43,9% — приходится на три направления — Ленинский округ, Красногорск и Мытищи.

«Первичное жилье в Московской области гораздо доступнее, чем в столице, — рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). — Большинство квартир от девелоперов соответствовали лимитам по льготной ипотеке без комбинирования, поэтому кредиты с господдержкой в регионе пользовались повышенной популярностью. Не удивительно, что после сворачивания программы и на фоне высокой ключевой ставки спрос в Подмосковье просел более резко, чем в Москве. После отмены льготных кредитов главным драйвером спроса оказалась семейная ипотека. Рассрочки в Московской области пока не пользуются большой популярностью. Стабильный спрос сегодня сохраняется только на отдельные категории первичного жилья, прежде всего, квартиры семейного формата в проектах КРТ (комплексного развития территорий) с развитой социальной и транспортной инфраструктурой».

Компания «Метриум» сообщает о выходе на рынок нового объема лотов в новом небоскребе (2 корпусе) мультиквартала бизнес-класса CITYZEN. Объект расположен на северо-западе Москвы, в районе Покровское-Стрешнево. Девелопер проекта — MR Group.

Во 2 корпусе мультиквартала CITYZEN общей площадью 21,4 тыс. кв. м представлено 263 лота. Большую часть экспозиции составляют 108 однокомнатных и 111 двухкомнатных квартир евро-формата, а также 44 студии. В однокомнатных квартирах запроектированы большие кухни-гостиные, в двухкомнатных квартирах предусмотрена просторная кухня-гостиная с панорамным остеклением и мастер-спальня с отдельным санузлом. Высота потолков в лотах достигает 2,95 м. Бюджет покупки начинается от 10,9 млн рублей.

Среди особенностей планировочных решений 2 корпуса в составе CITYZEN — лоты с просторными угловыми балконами, мастер-спальнями, окнами в пол и видами на две стороны света.

Панорамное остекление и высокая этажность корпуса позволят любоваться видами на Москву-реку, деловой центр «Москва-Сити» и зеленым окружением проекта, состоящим из 18 парков, скверов и пляжей. Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2027 года.

«Район Покровское-Стрешнево — один из самых привлекательных для инвестиций на первичном рынке Москвы, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — За последние три года цены здесь выросли почти на 60%, тогда как в «старой» Москве в целом — на 40%. Локация выделяется благоприятной экологической обстановкой, большим числом рекреационным зон, прекрасными видовыми характеристиками. При этом в Покровском-Стрешнево в ближайшие годы планируется создать множество новых современных объектов инфраструктуры, что наверняка приведет к дальнейшему ускоренному росту цен».

Архитектурную концепцию с учетом проводимой девелопером ревитализации территории разработало известное бюро СПИЧ, которое создало для каждого из девяти корпусов проекта свой собственный индивидуальный облик. Геометрическая целостность и обтекаемые формы фасадов сформированы благодаря комбинации алюминия, стемалита и стекла. Проект продолжает динамику современного мегаполиса, оберегая жителей от быстрого ритма города и шума, создавая ощущение приватного места в городских условиях.

«CITYZEN входит в ТОП-5 проектов по объему продаж в СЗАО с марта по ноябрь, — говорит заместитель генерального директора по продажам и digital-маркетингу Леонид Савков. — За это время в нём реализовано более 21 тыс. кв. м. Старт продаж в новом корпусе — это возможность выбрать подходящую квартиру по выгодной цене — от 10,9 млн руб. Мы запустили в продажу 50 первых лотов, которые обладают наилучшими характеристиками как по стоимости, так и по выбору планировки, например, редкие форматы студий с полноразмерными кухонными зонами, а также однокомнатные квартиры угловыми видовыми балконами». 

Общественные пространства 2 корпуса разработаны в стиле mid-century командой бюро VETER, которая вдохновлялась модной эклектикой на стыке уютного конструктивизма 1950-х годов. В лобби площадью 135 кв. м фокус направлен на функциональность и расширение пространства. В отделке будут использованы травертин и шпон. Кроме того, для резидентов спроектированы колясочная комната и лапомойка, планируется разместить авторские арт-объекты, мебель индивидуального изготовления, а также будет использоваться сценарное освещение.

Кроме того, в проекте предусмотрен двухуровневый подземный паркинг с зарядками для электромобилей, системой распознавания номеров и станциями подкачки шин. Также для жителей будут доступны 181 кладовое помещение и велопарковки. 

Всего в экспозиции представлены лоты в составе корпусов 1-9 первой очереди мультиквартала CITYZEN, состоящей из двух урбан-блоков VOLNA и PARUS. В настоящее время покупатели могут выбрать подходящую квартиру из более чем 250 предложенных вариантов площадью до 110 кв. м. Вся необходимая инфраструктура, включая социальные объекты, офисные и ритейл-кластеры, расположится на одной территории: два образовательных комплекса, в которых предусмотрены школа и детский сад, фитнес-центры, кофейни и супермаркеты.

Аналитический центр компании STONE выяснил, что почти каждый пятый (18,5%) региональный покупатель недвижимости в Москве хотел бы жить в районе Сокольники. В числе лидеров также Останкинский (ВДНХ) и Марьино. Исследование предпочтений жителей разных федеральных округов выявило, какие районы столицы наиболее привлекательны для жизни и инвестиций.

Аналитический центр компании STONE с января по ноябрь изучал предпочтения региональных покупателей, рассматривающих приобретение недвижимости в Москве. Исследование проводилось с помощью онлайн-анкетирования, в котором приняли участие более 1300 респондентов из всех федеральных округов России. Анкета включала вопросы о целях покупки недвижимости (для проживания, инвестиций, для детей), предпочитаемых районах Москвы, критериях выбора жилья (транспортная доступность, инфраструктура, экологическая обстановка) и планируемом бюджете. Для обеспечения репрезентативности выборки учитывалось географическое распределение респондентов и демографические показатели. Полученные данные позволили выявить ключевые тенденции на рынке регионального спроса и составить рейтинг наиболее популярных районов Москвы.

Исследование предпочтений региональных покупателей недвижимости в Москве выявило интересные тенденции. Лидирующие позиции заняли не только центральные районы столицы, но и другие локации с зонами отдыха, крупными парками и территории с развитой инфраструктурой. Так, Сокольники с обширной зелёной зоной привлекли внимание 18,5% опрошенных. Ненамного отстал район Останкинский с ВДНХ и телецентром (16,2%). Эти локации ценят за возможность совмещать городской комфорт с природным окружением.

Заметен интерес к районам с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, независимо от их удалённости от центра. Марьино (14,7%) и Кузьминки (13,2%) выделяются благоустроенностью, близостью к метро и наличием парковых зон. Аналогичные предпочтения проявились в отношении Строгино (11%), расположенного на берегу Москвы-реки.

В числе приоритетов оказалась и близость к вузам: Академический район (9,6%) привлёк внимание родителей абитуриентов. Некоторые покупатели ориентировались на специфические потребности: Аэропорт (8,8%) интересен близостью к авиасообщению, а Хорошёво-Мнёвники (7,4%) привлекают сочетанием парковых зон и набережных. Отрадное (6,6%) и Чертаново Центральное (5,9%) завершают список, демонстрируя спрос на районы с устоявшейся инфраструктурой и относительно доступным жильём.

Результаты подтверждают, что региональные покупатели подходят к выбору жилья в Москве комплексно, учитывая не только престиж локации, но и практические аспекты — транспортную доступность, инфраструктуру, близость к паркам и учебным заведениям.

Исследование показало, что предпочтения региональных покупателей недвижимости в Москве разнятся в зависимости от федерального округа, но некоторые районы пользуются устойчивой популярностью у жителей всей России. Сокольники и Останкинский с ВДНХ оказались в числе фаворитов среди большинства округов, привлекая как любителей парков и культурного отдыха, так и тех, кто ценит развитую инфраструктуру.

Покупатели из Центрального федерального округа, помимо парковых зон, обращают внимание на центральные районы — Тверской, Пресненский и историческое Замоскворечье. Жители Северо-Западного федерального округа также интересуются престижными Хамовниками и живописным Строгино на берегу Москвы-реки.

Для жителей Приволжья важны доступные цены и хорошая транспортная доступность, поэтому они рассматривают Марьино, Кузьминки и Отрадное, не пренебрегая и отдыхом в парках Сокольников и Останкинского района. Уральцы же, ориентируясь на инвестиции, выбирают Пресненский и Басманный районы, а также Академический, расположенный близко к вузам. Экологичность Строгино и Сокольников также импонирует жителям Урала.

Сибиряки, ценящие природу, предпочитают Строгино и Хорошёво-Мнёвники, расположенные у воды, а также парковые зоны Сокольников и Останкинского района. Жители Юга России смотрят на районы с развитой инфраструктурой и доступными ценами, такие как Чертаново Центральное и Академический, а также хорошо знакомые им по транспортной доступности Марьино и Кузьминки. Дальневосточный округ выделяет район Аэропорт за удобство перелетов, но и привлекательный для инвестиций Пресненский район, а также зеленые Сокольники не остаются без внимания. Наконец, жители Северо-Кавказского округа предпочитают Таганский и Мещанский районы с развитой торговлей, не забывая и про отдых в парках Сокольников и Останкинского района. Таким образом, региональные покупатели демонстрируют разнообразие подходов к выбору недвижимости в Москве, однако некоторые районы обладают универсальной привлекательностью для жителей разных уголков страны.

«Результаты нашего исследования показывают, что покупатели из регионов приобретают квартиры в Москве как для жизни, так и для инвестиций, причем их привлекают не только центральные, но и более удаленные районы с хорошей экологией и развитой инфраструктурой, — подчеркивает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. — Лидирующую позицию среди покупателей из регионов занимает район Сокольники, который подходит для выбора квартир в качестве инвестиций — в таком случае мы рекомендуем делать выбор в пользу проектов на низкой стадии строительной готовности и с высоким потенциалом роста цены. Кроме того, Сокольники — это подходящий район для жизни, где есть необходимая инфраструктура, хорошая транспортная доступность и зеленый парк рядом».

Аналитики компании «Сумма элементов» провели исследование покупателей квартир в новых высотках и обнаружили, что жизнь в небоскребах уже вошла в моду. Почти каждый второй москвич (44,5%), приобретающий квартиру в высотном здании премиум-класса, уже имеет опыт проживания в подобном формате. Исследование показало, что жизнь на высоте перестает быть экзотикой и становится привычным выбором для значительной части покупателей премиальной недвижимости.

Чтобы глубоко изучить предпочтения и опасения покупателей квартир в высотных жилых комплексах премиум-класса, компания «Сумма элементов» провела масштабное исследование. Оно охватило широкий круг вопросов, от мотивации выбора небоскреба до оценки комфорта, инфраструктуры, технологичности и безопасности жилья. В опросе приняли участие 800 клиентов и покупателей квартир в «Доме Дау». Сбор информации проходил методом онлайн-анкетирования в течение января-октября 2024 года. Это исследование выявило множество любопытных тенденций и статистических данных.

В рамках исследования респондентам был задан, в частности, следующий вопрос: «Вы когда-нибудь жили в высотном здании? Если да, то как давно вы проживаете в высотном здании?». Участникам опроса предлагалось выбрать один из пяти вариантов ответа: «менее 1 года», «1-3 года», «3-5 лет», «более 5 лет» или «никогда не проживал». Этот вопрос позволил выявить долю покупателей с опытом проживания в небоскребах и оценить, насколько широко распространен этот формат жилья среди целевой аудитории.

Большинство опрошенных (55%) ранее не имели опыта проживания в высотных зданиях. Это соответствует реальности московского рынка недвижимости, где небоскребы в премиум-сегменте стали появляться относительно недавно. Тем не менее, суммарно 44,5% респондентов уже жили или живут в высотках, что говорит о растущей популярности данного формата жилья. Небольшая доля респондентов с опытом проживания более 5 лет (7,5%) подтверждает, что рынок высотного жилья премиум-класса в Москве все еще находится в стадии развития. Однако интерес к нему очевиден, судя по доле респондентов, которые уже приобрели квартиры в новостройках-небоскребах и скоро начнут в них жить (11%). Это свидетельствует о формировании нового тренда на рынке элитной недвижимости Москвы.

Разбивка результатов по полу показывает практически равномерное распределение опыта проживания в высотных зданиях среди мужчин и женщин. Незначительные колебания в пределах нескольких процентов не позволяют говорить о каких-либо существенных гендерных различиях в отношении к данному формату жилья. В обеих группах чуть более половины респондентов ранее не имели опыта проживания в небоскребах. Это подтверждает, что интерес к высотному жилью в премиум-сегменте распространен в равной мере среди мужчин и женщин.

«Растущая популярность высотного жилья среди покупателей премиум-сегмента — это явный тренд современного мегаполиса, — комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Наши данные показывают, что жизнь в небоскребах перестает быть эксклюзивным явлением и становится все более привычным выбором. Почти половина (44,5%) наших респондентов, приобретающих квартиры в высотках премиум-класса, уже имеют опыт проживания в таких зданиях. Это говорит о том, что люди оценивают преимущества видовых характеристик, развитой инфраструктуры и современных технологий, которые предлагают небоскребы. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится и в будущем. Доля москвичей, выбирающих жилье в небоскребах, будет только расти. Такие проекты как «Дом Дау» в Москве наглядно демонстрируют, что высотное строительство может органично вписываться в городскую среду и формировать новые стандарты комфортной жизни».

На долю пяти самых продаваемых проектов делюкс-класса в столице в январе-ноябре 2024 года[1] приходится 52,1% от всех ДДУ в сегменте, подсчитали эксперты компании «Метриум». При этом на эти комплексы приходится 46,2% предложения на первичном рынке делюкс-класса.

1. «Дом XXII»

Число ДДУ с начала 2024 г.: 22

Средняя цена квадратного метра: 2 млн руб.

Район: Хамовники

В продаже: 21 лот

Срок ввода: IV кв. 2026 г.

Лидер по числу ДДУ с начала 2024 года на первичном рынке делюкс-класса Москвы (22 ДДУ) — «Дом XXII» в Хамовниках от «Донстроя». В этом клубном доме запроектировано 109 квартир. Для ценителей открытых панорам в «Доме XXII» есть лоты с видами на Москву-реку, «Москва-Сити», Воробьевы горы, МГУ и Новодевичий монастырь. Фасады здания будут облицованы гранитом, мрамором и украшены изысканной резьбой. За легкими решетками французских балконов — панорамные окна из моллированного стекла. В проекте предусмотрены закрытый двор-сад, пятизвездочное лобби, переговорные комнаты, бьюти-рум, фитнес-зал с сауной и хамамом, репетиторский класс, детский клуб, библиотека. Система чиллер-фанкойл обеспечивает в доме идеальный температурный режим.

1. «Лаврушинский»

Число ДДУ с начала 2024 г.: 19

Средняя цена квадратного метра: 3,4 млн руб.

Район: Якиманка

В продаже: 105 лотов

Срок ввода: IV кв. 2024 г.

Второе место по продажам среди новостроек делюкс-класса в январе-ноябре 2024 года (19 ДДУ) занимает жилой комплекс «Лаврушинский» на Якиманке от Sminex. Проект рассчитан на 150 квартир. Архитектура дома предусматривает панорамные виды из большинства квартир на Кремль и другие достопримечательности центра Москвы. Территория «Лаврушинского» будет благоустроена, здесь появятся парк, фонтан и зоны отдыха. В лобби будет размещен бар, также для жителей предусмотрен Clubhouse с фитнес-зоной и бассейном.

1. «Золотой квартал» / Quartier d’Or

Число ДДУ с начала 2024 г.: 18

Средняя цена квадратного метра: 1,8 млн руб.

Район: Замоскворечье

В продаже: 48 лотов

Ввод: I кв. 2026 г.

Клубный дом «Золотой квартал» / Quartier d’Or в историческом центре Замоскворечья от компании Rariteco занимает третье место по продажам в делюкс-классе с начала 2024 года (18 ДДУ). Проект включает 70 резиденций. Территория «Золотого квартала» спроектирована в виде французского сада площадью 1 тыс. кв. м с водопадом, редкими растениями и авторскими арт-объектами. В состав инфраструктуры «Золотого квартала» войдут beauty-room, тренажерная комната, washroom для домашних животных, консьерж-room, отдельные цифровые боксы для служб доставки, fresh-комната. Комплекс окружен зелеными насаждениями и предлагает жителям закрытую территорию для отдыха.

«Высокий спрос в нашем проекте обусловлен в первую очередь широкой разноформатной линейкой предложения, — комментирует Екатерина Борисова, директора по девелопменту компании Rariteco. — На выбор у покупателей, помимо привычных форматов жилья, есть пентхаусы с террасами, двухуровневые резиденции с патио-зонами на первых этажах, «квартиры для пиджака». Такое разнообразие позволяет покупателям с разными потребностями выбрать подходящий вариант. Также клиентов привлекают пятизвездочный сервис, цифровая экосистема, оригинальное благоустройство и несколько вариантов отделки от девелопера».

1. Nicole

Число ДДУ с начала 2024 г.: 17

Средняя цена квадратного метра: закрытая информация

Район: Тверской

В продаже: 56 лотов

Ввод: I кв. 2028 г.

Четвертое место по продажам в делюкс-классе (17 ДДУ) занял жилой квартал класса deluxe Nicole от MR Group. Проект, рассчитанный на 285 квартир, расположен на Никольской улице, менее чем в 5 минутах ходьбы от Кремля. Архитектурную концепцию проекта разработало британское бюро Heatherwick Studio — обладатель более 100 престижных наград, включая Prix Versailles и RIBA. Комплекс объединит в себе три клубных пространства: Nicole Club с коммерческой и жилой частью, Nicole Residence и Nicole Collection с приватными благоустроенными дворами. Это проект, не имеющий аналогов в России, концепция которого предусматривает создание целого квартала в самом сердце города, с продуманными приватными пространствами.

«Успех проектов в делюкс-классе обусловлен безупречной репутацией девелопера и их неповторимыми характеристиками, — комментирует аналитическая служба MR Analtics. — Основное кредо созданного для работы на элитном рынке специального направления MR Private — сочетание бережного отношения к культурному наследию и инновационных подходов в строительстве. Этот синтез ярко выражен в квартале Nicole, который востребован у самых взыскательных покупателей — с момента старта продаж в нем реализован 31 лот при текущей средней стоимости в 2,9 млн рублей за кв. м. Интерес к таким проектам как Nicole будет всегда повышенным, ввиду эксклюзивности как самого проекта, так и представленных лотов, которые по качеству реализации и наполнению значительно опережают зарубежные проекты. Сегодня клиенты понимают, что наш проект отличает высокое качество строительства, закладываемые стандарты ВИС, качество отделки, уникальная архитектура и удобства для будущих резидентов».

1. «Космо 4/22»

Число ДДУ с начала 2024 г.: 12

Средняя цена квадратного метра: 1,5 млн руб.

Район: Замоскворечье

В продаже: 15 лотов

Ввод: II кв. 2025 г.

Топ-5 самых продаваемых проектов делюкс-класса на рынке первичного жилья Москвы в январе-ноябре 2024 года (15 ДДУ) замыкает жилой комплекс «Космо 4/22» в Замоскворечье, на острове Балчуг, от «Галс-Девелопмент». Проект включает 81 квартиру. Доминантой комплекса служит тайный сквер в окружении скульптурных композиций. В «Космо 4/22» найдут продолжение аутентичные детали доходного дома 1901 года — сохраняемый исторический фасад станет частью нового здания. В лобби есть лаундж-зона с камином и мягкими креслами, а также отдельная зона для деловых и личных мероприятий резидентов.

«Рынок делюкс-новостроек относительно небольшой, почти все объекты на нем эксклюзивны, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Однако есть проекты, которые выделяются даже на этом фоне. Лидерами продаж в делюкс-классе становятся комплексы с оригинальными концепциями, способными подчеркнуть высокий статус покупателей и подарить неповторимый образ жизни. Также максимальное число сделок происходит в проектах, реализуемых в престижных локациях, где долго наблюдался дефицит качественного предложения. При этом всегда востребованы топовые комплексы в шаговой доступности от Кремля».

[1] Без уступок, с учетом оптовых сделок, совершаемых физлицами.

Конец эпохи доступной ипотеки, взлет рынка дорогого жилья, депрессия в сегменте массовых новостроек ­— эксперты компании «Метриум» подводят десять главных предварительных итогов по предложению, ценам и спросу на рынке новостроек столицы РФ.

1. Предложение новостроек в «старой» Москве выросло на 7% 

Предложение новостроек в «старой» Москве по итогам 11 месяцев 2024 года выросло на 7%. В ноябре застройщики предлагали 51,5 тыс. квартир и апартаментов против 46,2 тыс. в декабре 2023 года. В массовом сегменте объем предложения сохранился на уровне 20 тыс. помещений. В бизнес-классе он увеличился с 20 тыс. до почти 23 тыс. (на 14%). Самый заметный рост предложения зафиксирован в премиум-классе: с 5 тыс. объектов в декабре 2023 года до 7 тыс. в ноябре 2024 (+41%). В элитном и делюкс-сегменте предложение выросло на 34% (с 1,2 тыс. до 1,7 тыс. объектов). В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21 тыс. квартир. 

«Премиум-класс в текущих условиях стал «золотой серединой» на рынке столичных новостроек, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Этот сегмент не так сильно зависит от роста ипотечных ставок, поскольку доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика. Немногочисленные клиенты, ранее покупавшие квартиры в кредит, переключились на рассрочку, но с рынка не ушли. Кроме того, в премиальный сегмент переходят покупатели из более дорогих — элитного и делюкс-класса. Это связано с тем, что многие не могут найти подходящие проекты в этих сегментах. Многие проекты морально устарели. Клиенты часто ищут более комплексный подход, ожидая от застройщика полностью обеспеченного инфраструктурой жилья с масштабным благоустройством. При этом они не хотят переплачивать и выбирают премиум-класс. Застройщики чувствуют эти тенденции. В последние годы на московский рынок премиум-класса активно выходят компании из других сегментов и регионов. На первичном рынке премиум-класса Москвы сейчас представлен 61 проект. При этом более 50% от общего объема предложения сконцентрировано в 10 крупнейших новостройках сегмента». 

1. Цены на новостройки в Москве стабилизировались 

Рост цен на новостройки в Москве по итогам 2024 года в основном пришелся на первое полугодие. С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного. 

В массовом сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 332 тыс. рублей против 327 тыс. рублей в декабре 2023 года. В июне цены достигли 346 тыс. рублей, а затем к ноябрю снизились до 332 тыс. рублей. Таким образом, за 11 месяцев цены на массовые новостройки выросли на 1%, а во втором полугодии — снизились почти на 4%. 

В бизнес-классе средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 463 тыс. рублей против 440 тыс. рублей в декабре 2023 года (рост на 5%). Однако с июня этот показатель не менялся, оставаясь на уровне 463 тыс. рублей. Цены на новостройки бизнес-класса не растут уже полгода. 

В премиум-классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 748 тыс. рублей в ноябре, что на 14% больше, чем в декабре 2023 года (655 тыс. рублей). После июня темпы роста цен заметно снизились — всего на 2%. 

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в 2024 году впервые превысила 2 млн руб. По результатам ноября этот показатель составил 2,14 млн руб. против 1,88 млн руб. в декабре 2023 года (+13,8%).

В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 250 тыс. рублей против 242 тыс. рублей в декабре 2023 года. За 11 месяцев цены выросли на 3%, а по сравнению с июнем — на 1%. 

1. Цены на новостройки в ЦАО Москвы выросли на 25% 

Самый заметный рост средневзвешенной цены квадратного метра на рынке новостроек Москвы в 2024 году зафиксирован в Центральном административном округе (ЦАО). Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 1,6 млн рублей, тогда как в декабре 2023 года составляла 1,3 млн рублей (рост на 25%). В остальных округах рост цен был значительно меньше. На втором месте по темпам роста — Западный административный округ (ЗАО), где средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась с 489 тыс. до 567 тыс. рублей (на 16%). Далее следует Северо-Западный административный округ (СЗАО) с ростом с 455 тыс. до 515 тыс. рублей (на 13%). Самый низкий рост цен — в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), где средняя стоимость квадратного метра не изменилась, оставшись на уровне 407 тыс. рублей. В Зеленоградском административном округе (ЗелАО) цены выросли на 2% (с 235 тыс. до 240 тыс. рублей). Небольшой рост цен наблюдался в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) — с 343 тыс. до 356 тыс. рублей за квадратный метр (на 4%). 

1. В Москве растет доля дорогих новостроек 

В 2024 году на московском рынке новостроек заметно изменилась структура предложения по классам. Наметилось преобладание дорогих новостроек. В ноябре из 51 тыс. квартир и апартаментов, представленных на рынке, только 39% относились к массовому сегменту. На долю бизнес-класса приходилось 44%, премиум-класса — 14%, высокобюджетного сегмента — 3%. В декабре 2023 года ситуация была иной. Предложение массовых новостроек и новостроек бизнес-класса было примерно равным (по 43% из 46 тыс. квартир и апартаментов). На премиум-класс приходилось 11%, на высокобюджетный сегмент — 3%. 

1. Средняя площадь квартир сократилась только в новостройках бизнес-класса Москвы  

Средняя площадь квартир в продаже в московских новостройках в 2024 году практически не изменилась, за исключением бизнес-класса. Здесь продолжилась многолетняя тенденция к сокращению площади. В ноябре средняя площадь квартир и апартаментов в этом сегменте составила 57,5 кв. м, тогда как в декабре 2023 года — 61,6 кв. м. Таким образом, за год площадь помещений в новостройках бизнес-класса уменьшилась в среднем на 4 кв. м.

«Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2024 году сократилась в связи с повышенным спросом на просторные лоты, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Такая тенденция объясняется, прежде всего, ростом популярности семейной ипотеки в этом сегменте. Клиенты с детьми торопятся оформить льготный кредит, опасаясь ужесточения параметров программы в 2025 году. Кроме того, в уходящем году на первичном рынке очень востребованными оказались рассрочки, которыми пользуются в основном покупатели с высоким уровнем доходов. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь квартир бизнес-класса, приобретаемых по ДДУ, с января по ноябрь 2024 года выросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. В результате сократилась средняя площадь экспозиции. Но в следующем году ситуация, вероятно, изменится. Девелоперы отреагируют на покупательскую активность выводом новых корпусов с более просторными вариантами, а еще будет практически исчерпан запас «запрещенных» малогабаритных квартир».

В остальных сегментах первичного рынка показатель средней площади помещений в продаже практически не изменился. В массовом сегменте он составил около 45 кв. м, в премиум-классе — 79 кв. м. В новостройках элитного и делюкс-сегментов средняя площадь немного увеличилась — со 144 кв. м до 146 кв. м. 

1. В новостройках Москвы сокращается доля квартир с отделкой 

На рынке новостроек Москвы в 2024 году заметно сократилось предложение квартир и апартаментов с отделкой. В «старой» Москве доля квартир с полной отделкой снизилась с 35% в декабре 2023 года до 28% в ноябре 2024 года. При этом выросло предложение квартир без отделки (с 46% до 51%). Также увеличилась доля квартир с предчистовой отделкой (с 19% до 22%). 

В массовом сегменте доля квартир с отделкой за 11 месяцев снизилась с 62% до 53%. Доля квартир без отделки выросла с 22% до 32%. Доля предложения с предчистовой отделкой осталась на уровне около 16%. 

В бизнес-классе доля квартир с полной отделкой снизилась с 13% до 12%. Вопреки общему тренду, доля квартир без отделки уменьшилась с 67% до 62% за счет роста доли квартир с предчистовой отделкой (с 20% до 27%). 

В премиум-классе доля помещений без отделки увеличилось с 51% до 66%, тогда как предложение недвижимости с предчистовой отделкой снизилось с 33% до 23%, а с полной — с 16% до 11%.

В элитном и делюкс-сегментах предложение помещений без отделки выросло с 56% до 68%. Доля помещений с отделкой, ранее набиравшая популярность в высокобюджетном сегменте, резко сократилась с 38% до 18%. При этом выросла доля предчистовой отделки (с 6% до 14%). 

1. Спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть 

Динамика спроса на новостройки Москвы в 2024 году показывает, что больше всего от ухудшения условий ипотечного кредитования пострадал рынок массового сегмента. С января по ноябрь было заключено 26 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (37 тыс. ДДУ). Таким образом, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть. Доля сделок в этом сегменте сократилась до 47%, тогда как в 2023 году (с января по ноябрь) она составляла 58%. 

1. Спрос на высокобюджетные новостройки в Москве вырос 

В отличие от массового сегмента, рынок высокобюджетных новостроек показал позитивную динамику. С января по ноябрь 2024 года покупатели элитного и делюкс-жилья заключили 580 сделок, что на 75% больше, чем за аналогичный период 2023 года (330 сделок). 

В премиум-классе за 11 месяцев 2024 года заключено 5,5 тыс. сделок против 4 тыс. в 2023 году (рост на 36%). Суммарная доля продаж новостроек премиального, элитного и делюкс-сегментов по итогам 2024 года достигла 11%, тогда как за аналогичный период 2023 года составляла 7%. 

«Высокий спрос на высокобюджетные новостройки в 2024 году обусловлен тенденциями, наметившимися еще в прошлом году, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). — Рост экономики в отдельных отраслях (промышленности, сельском хозяйстве, внешней торговле, импортозамещении) привел к появлению сверхприбылей. Владельцы бизнеса, топ-менеджеры инвестируют эти средства в надежные активы, в том числе в московскую недвижимость высокого ценового сегмента. Кроме инвестиционных целей, покупка квартир мотивируется переездом в Москву или созданием «запасного аэродрома» в столичном регионе. Дополнительным фактором стало затруднение трансграничных сделок и снижение интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости».

1. Спрос на новостройки бизнес-класса в Москве почти не изменился 

Сегмент новостроек бизнес-класса продемонстрировал относительную устойчивость. За 11 месяцев 2024 года в этом сегменте заключено 22,5 тыс. договоров долевого участия, что всего на 2% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (23 тыс. сделок). Доля рынка новостроек бизнес-класса выросла с 36% в 2023 году до 41% в 2024. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», объем предложения в сегменте также вырос.

1. Доля ипотеки на рынке новостроек Москвы упала вдвое 

2024 год стал годом окончания ипотечного бума на рынке столичных новостроек. В ноябре доля сделок с привлечением ипотеки составила 48%, тогда как в декабре 2023 года — 80%, а в июне 2024 года (последний месяц действия льготной ипотеки) — 77%. 

Наиболее заметное снижение доли ипотеки произошло на рынке бизнес-класса: доля ипотечных сделок в ноябре составила 38% против 74% в июне и 76% в декабре 2023 года. В премиум-классе показатель сократился до 16% против 51% в июне и 57% в декабре 2023 года. 

На рынке массовых новостроек доля ипотеки снизилась с 88% в декабре 2023 года до 86% в июне и 65% в ноябре 2024 года. 

«Предварительные итоги 2024 года показывают, что он стал годом перелома и трансформации рынка новостроек Москвы, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Спрос потерял основной инструмент поддержки — доступные ставки по льготной ипотеке, которые с 2020 года были главным драйвером продаж. Летом 2024 года завершилось действие основной программы льготной ипотеки, а ставки по рыночным кредитам выросли. В 2025 году трансформация рынка продолжится. Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на первичном рынке Московской области. Объем предложения за месяц вырос на 2,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 190 190 рублей (+0,5% за месяц). Было заключено 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полгода, -44,4% за год).

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 44,9 тыс. лотов (+2,3% за месяц) в 211 проектах, где 43,7 тыс. — квартиры (+2,2% за месяц) и 1,2 тыс. — апартаменты (+5,4% за месяц).

В ноябре 2024 года стартовало четыре новых проекта новостроек в Московской области с квартирами в реализации.

В ноябре 2024 года 51,8% квартир и апартаментов реализовывались без отделки (+1 п.п. за месяц), 34,8% с чистовой отделкой (-0,7 п.п. за месяц) и 13,5% с отделкой white box (-0,2 п.п. за месяц).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам ноября 2024 года составила 190 188 руб. (+0,5% за месяц). Средневзвешенная цена квартир — 190 320 руб. за кв. м (+0,7% за месяц), апартаментов — 184 250 руб. за кв. м (-4,2% за месяц).

Рейтинг самых доступных апартаментов в ноябре 2024 года:

— «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 15,4 кв. м. за 2,3 млн руб.;

— «Волковская 67» (Люберцы): апартамент площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.;

— «Созвездие» (Королев): апартамент площадью 23,7 кв. м. за 3,3 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в ноябре 2024 года:

— «Восточный» (Звенигород): квартира площадью 20,3 кв. м. за 2,6 млн руб.;

— «Кашинцево» (Лосино-Петровский г. о.): квартира площадью 21,9 кв. м. за 2,8 млн руб.;

— «Гармония парк» (Ленинский г. о.): квартира площадью 17,7 кв. м. за 3,2 млн руб.

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полгода, -44,4% за год), с апартаментами было зарегистрировано 109 сделок, с квартирами — 3,2 тыс.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в ноябре сократилась до 72% (-1 п.п. за месяц). Средняя ставка по рыночной ипотеке в ноябре выросла на 3,8 п.п. и составила 27,3%.

Среди округов по объему сделок в ноябре лидируют Ленинский г. о. (15%), Мытищи (14%) и Красногорск (13%), причем в Красногорске доля объема предложения составляет лишь 7%.

«Объем маятниковой миграции из Подмосковья в Москву за последние 10 лет снизился на 15%, — отмечает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). — Однако показатель все равно остается значительным — 1,1 млн человек ежедневно. Многие выбирают доступное жилье в Московской области, но ездят на работу в столицу. В этом заинтересовано не менее половины клиентов первичного рынка Подмосковья. Поэтому повышенной популярностью пользуются проекты в районах, граничащих со МКАД, например, в Мытищах. Вместе с тем покупатели предпочитают комплексы, реализуемые в рамках КРТ, с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой».

Основные тенденции

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области цена кв. м выросла на 0,5% и составила 190 188 руб. за кв. м. В ноябре было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ, что на 18,2% превышает показатели октября. На повышенный спрос в ноябре повлияло несколько факторов:

• В период иссякших банковских лимитов по семейной ипотеке росло число желающих воспользоваться льготной программой. После пополнения лимитов сработал фактор отложенного спроса.
• Сезонность. Как правило, в преддверии новогодних праздников рынок демонстрирует положительную динамику спроса.
• Ослабление курса рубля к доллару.
• Скидки от застройщиков. Стагнация цен на фоне инфляции и альтернативы в виде повышенных банковских депозитов приравнивается к скидкам.
• Ожидание вероятного повышения ключевой ставки в декабре.

«Основным драйвером спроса на новостройки в Московской области сегодня служит семейная ипотека, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Но непосредственно в октябре спрос на жилищные кредиты вырос не только в рамках этой программы. Повышенной популярностью пользовалась также субсидированная ипотека от застройщиков, которая окажется под запретом с начала 2025 года в рамках ипотечного стандарта. Также спрос стимулировало широкое распространение дисконта — скидки выше 5% предлагают уже 17 подмосковных девелоперов».

По итогам 2024 года десять крупнейших девелоперов высоток строили в Москве небоскребы общей площадью 4 млн кв. м, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 29% больше, чем в конце 2022 года. Новым лидером рейтинга стала компания MR Group, в топ-3 также входят «ПИК» и ГК «ФСК».

Эксперты «Метриум» составили рейтинг девелоперов московских высоток. За основу были взяты три критерия:

1. Традиционно к небоскребам относят здания высотой 100 метров и более (включая корпуса, близкие к этой отметке — от 99,5 метров).
2. Застройщики ранжируются по суммарной жилой площади только тех корпусов, которые превышают 99,5 м.
3. В рейтинг попали только строящиеся небоскребы, в которых сейчас идут продажи.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2024 году десять лидеров московского высотного строительства возводят небоскребы общей площадью 4 млн кв. м, что на 29% больше, чем в 2023 году (3,1 млн кв. м), и на 81,8% больше, чем в 2017 году, когда был выпущен первый рейтинг (2,2 млн кв. м). Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в 2024 году составила 6 млн кв. м против 4,3 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель за год увеличился на 39,3%.

В 2024 году первую позицию в рейтинге впервые заняла компания MR Group. Суммарно этот девелопер возводит 846,3 тыс. кв. м небоскребов, что на 42,5% больше, чем в 2023 году, когда в его портфеле высоток числилось 594 тыс. кв. м. Самым высоким строящимся небоскребом этого девелопера стала 56-этажная башня высотой 207 м в ЖК «Павелецкая Сити». Этот проект лидер рейтинга реализует совместно с Level Group. А крупнейший жилой комплекс MR Group по площади жилья в высотках — City Bay (148 044 тыс. кв. м).

«Для любого девелопера большое количество высотных проектов в портфеле компании всегда означает вызов, — комментирует заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group Жанна Махова. — Значительные масштабы строительства, обязательное высокое качество самого продукта и разработка уникальных архитектурных проектов и концепций благоустройства прилегающих территорий постоянно требуют совершенствования опыта и работы с самыми лучшими представителями строительной отрасли по всему миру. Все наши клиенты вместе с ключами от квартир получают возможность комфортного отдыха возле дома: скульптуры и арт-объекты под открытым небом, комфортные дизайнерские лобби и места общественного пользования, функциональные общественные пространства на прилегающей территории. Кроме того, мы проектируем небоскребы по принципу «вертикального города», предусматриваем развитую социальную и коммерческую инфраструктуру в шаговой доступности от дома».

На второй строчке рейтинга оказался прежний лидер — компания «ПИК»[1]. Суммарная проектная площадь высотной застройки у этого девелопера за год сократилась на 15,5% — с 884 тыс. кв. м до 747,2 тыс. кв. м. Самым высоким небоскребом этого девелопера стал 50-этажный корпус в проекте «Полар», достигающий 161 метра. Крупнейший жилой комплекс по площади высотной застройки — «Бусиновский парк» (112,4 тыс. кв. м). 

На третьей позиции — ГК ФСК. Застройщик суммарно возводит 464,7 тыс. кв. м. За прошедший год этот показатель вырос на 45,4%. Из новостроек ФСК самая высокая — ЖК Amber City, достигающая в высоту 208 метров. Крупнейший проект девелопера по площади высотной застройки — Sky Garden (168,4 тыс. кв. м).

В соответствии с международной классификацией CTBUH статусом сверхвысоких обладают здания высотой более 300 м. Сейчас в Москве строится всего один подобный небоскреб — 85-этажный премиальный жилой комплекс «Дом Дау» от ГК «Сумма элементов» высотой 340 м.

«"Дом Дау" — самый высокий строящийся жилой небоскреб в Европе, — рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Это по-настоящему долгожданный проект, ведь «Дом Дау» — первый комплекс с квартирами на территории «Москва-Сити». Строительство нового 85-этажного небоскреба способствует развитию делового кластера в целом, так как в инновационном здании появится развитая инфраструктура, включая первый в «Сити» детский досуговый центр на 1500 кв. м, секретный сад с кинетическими скульптурами, кинотеатр под открытым небом, интерактивный квест и sky-lounge».

«Строительство небоскребов снижает удельные издержки девелоперов, что позволяет предложить более доступное жилье, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Также этот формат помогает рациональнее использовать земельные ресурсы и качественно благоустраивать придомовые территории. Кроме того, небоскребы традиционно ассоциируются у большинства клиентов с престижем и современными технологиями, что содействует высоким продажам. В результате каждый год число высоток на московском рынке первичного жилья увеличивается. Думаю, что в 2025 году данная тенденция сохранится, однако относительно 2024 года число стартов сократится».

[1] Без учета компаний Forma и «Среда».

На рынке премиальных проектов с небоскребами Москвы сейчас представлено 25 комплексов, подсчитали аналитики «Метриум». Их число за год выросло на 66,7% благодаря рекордному количеству стартов высотных новостроек премиум-класса (10 проектов с корпусами от 100 м). В премиум-классе представлено 21,9% от всех небоскребов на рынке первичного жилья столицы.

Эксперты «Метриум» подготовили очередной ежегодный обзор проектов с небоскребами Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. Аналитики «Метриум» отобрали проекты с максимальной высотой корпусов, превышающей 100 метров. Как правило, это здания с 30 этажами и больше.

В конце 2024 года на рынке новостроек премиального сегмента в Москве девелоперы реализовывали 25 проектов с корпусами выше 100 метров, что на десять проектов больше, чем год назад (+66,7%), и на 14 больше, чем в конце 2021 года (+127,3%). В этих комплексах продается 3400 квартир и апартаментов, что на 86,3% больше, чем годом ранее (1850 лотов), и на 209% больше относительно ноября 2021 года (1100 лотов).

Доля предложения помещений в высотных премиальных проектах в общем объеме рынка этого сегмента составляет 53,9%. За год этот показатель вырос на 11,1 процентных пунктов, а за три года — на 14,9 п.п.

Самый высокий небоскреб на первичном рынке — ЖК премиум-класса Neva Towers (Пресненский район) от Renaissance Development, достигающий в высоту 345 метров (78 этажей). Средняя цена квадратного метра в этом жилом комплексе — 1,05 млн рублей.

На втором месте по высоте — премиальный жилой комплекс «Дом Дау» («Москва-Сити», Пресненский район) от ГК «Сумма элементов». Он достигает в высоту 340 метров (85 этажей). Средняя цена квадратного метра в нем равна 792,9 тысяч рублей.

«"Дом Дау" — самый высокий проект с квартирами в России и первый комплекс подобного формата в «Москва-Сити», — говорит Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Из 3 млрд зданий на Земле лишь около ста, включая «Дом Дау», имеют статус сверхвысоких (более 300 м) в соответствии с международной классификацией CTBUH. В столице сегодня семь подобных готовых небоскребов и один строящийся. Все они относятся к премиальному сегменту. При этом «Дом Дау» — самый современный из них — обладает наиболее масштабной инфраструктурой, которая включает даже детский досуговый центр на 1500 кв. м, кинотеатр под открытым небом, сад с кинетическими скульптурами и интерактивный квест с роботом».

На третьей позиции — жилой комплекс премиум-класса Capital Towers (Пресненский район) от Capital Group, высота которого равна 295 метрам (75 этажей). Средняя цена квадратного метров в этом проекте составляет 1,2 млн рублей.

Квадратный метр в проектах премиум-класса с небоскребами сейчас стоит в среднем 713,4 тысяч рублей. За год средняя цена выросла на 12,1%, за три года — на 28,8%. Средняя цена в сегменте равна 759,2 тысяч рублей, то есть на 6,4% выше, чем в проектах с небоскребами. Самый доступный высотный проект бизнес-класса — Tate от ГК «Кортрос» (503,1 тысяч рублей за кв. м), наиболее дорогой — «Поклонная 9» от Ant Development (1,4 млн рублей за кв. м).

Больше всего премиальных небоскребов на первичном рынке Москвы реализует компания MR Group — пять проектов (JOIS, MOD, Famous, Symphony 34, SLAVA).

«Небоскребы в составе проектов создают особый подход к организации инфраструктуры и уклада жизни москвичей, — комментирует заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group Жанна Махова. — Компания MR Group находится в авангарде этого процесса, реализуя свои проекты в соответствии с концепцией вертикального города и принципами устойчивого развития. В частности, высотный формат строительства помогает сохранить больше прилегающей территории для реализации нестандартных проектов благоустройства. В жилом комплексе премиум-класса Symphony 34 центром притяжения закрытого двора станет секретный сад в японском стиле с водоемом, цветниками. Резидентам JOIS будет доступен фитнес-центр с панорамным бассейном, переходящим в джакузи под открытым небом».

Обширное озеленение становится одним из важных трендов в высотных новостройках премиум-класса. Самые большие зеленые зоны в проекте с премиальными небоскребами — площадью 6 га — созданы в жилом квартале «Прайм Парк». В их состав входят частный парк (3,5 га) и три общедоступных сквера (2,5 га).

«Согласно исследованию ученых-урбанистов из Колумбийского университета Нью-Йорка, с 1950 года количество небоскребов в мире стабильно растет на 8% каждый год, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Россия занимает первое место по числу высотных зданий в Европе. Разумеется, активное строительство небоскребов приводит к появлению новых трендов в области их благоустройства. В их число входят озеленение крыш, создание смотровых площадок и зон отдыха на верхних этажах (sky lounge), формирование на прилегающих территориях парков с геопластикой, которые органично сочетаются с силуэтами башен.

Например, мы инвестировали более 600 млн рублей в формирование масштабного парка высотного квартала «Прайм Парк». Естественный ландшафт зеленой зоны, разработанный известными европейскими специалистами Филипом Боллом и Йонасом Кристофом Эггером, органично сочетается с величественной архитектурой небоскребов. Впечатляющий экологичный пейзаж включает в себя высокие деревья, фонтаны, скульптуры и лаундж-зоны. Благодаря уютному парку, который находится в шаговой доступности от башен, резиденты «Прайм Парка» могут регулярно наслаждаться красотами природы в сердце мегаполиса».

«На протяжении уже нескольких лет неуклонно растет число премиальных высоток, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — За прошедший год строительство небоскребов стартовало в 10 комплексах премиум-класса — это рекорд за всю историю. Прежде всего, такой тренд связан с нехваткой свободной земли в престижных локациях, где девелоперы этого сегмента стремятся создавать новые проекты. Вместе с тем среди покупательской аудитории есть запрос на видовые квартиры с панорамными обзорами столицы. К тому же в комплексах с небоскребами удается предусмотреть больше окупаемой коммерческой инфраструктуры для резидентов».

До 30% российских девелоперов жилья могут стать убыточными уже в следующем году из-за роста себестоимости строительства и снижения спроса. Однако новые территории, где за 500 дней работы свободной экономической зоны зарегистрировались 235 компаний, большинство из которых связаны со строительством, открывают уникальные возможности для бизнеса. Эксперты KEY CAPITAL рассказывают, почему выход на этот рынок может стать одной из эффективных антикризисных стратегий для российских застройщиков.

В конце ноября участники СЭЗ новых регионов России подписали первые соглашения на получение льготных кредитов. Общий объем заявленных инвестиций на новых территориях превысил 106,5 млрд рублей, а создано более 80 тысяч рабочих мест. Льготные условия для бизнеса, включая кредиты по ставкам на 10% ниже рыночных, стимулируют российский бизнес к активному освоению региона. При этом 29 ноября гендиректор ФРТ Ильшат Шагиахметов объявил, что в топ-5 новых проектов по объему заявленных инвестиций — предприятия сфер промышленности и строительства, а также добычи полезны ископаемых. Аналитики KEY CAPITAL рассказывают, какие выгоды могут получить застройщики от работы на новых территориях.

1. Сниженные ставки — стимул для роста

На новых территориях девелоперы могут воспользоваться уникальными условиями кредитования: ставки по проектному финансированию здесь на 10% ниже рыночных, а сумма кредита достигает 5 млрд рублей. Для покупателей жилья предусмотрена специальная льготная ипотека. С 2023 года в ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях действует программа, по которой приобрести недвижимость на первичном рынке можно по ставке всего 2% годовых, с первоначальным взносом от 10% стоимости. Максимальная сумма кредита достигает 6 млн рублей, а срок погашения определяется банком, но не может превышать возраст заемщика в 70 лет. Программа распространяется на первичное жилье до конца 2030 года и на вторичное до апреля 2025 года. Эти меры значительно облегчают покупку жилья и стимулируют спрос, создавая благоприятные условия для девелоперов.

1. Уникальная возможность занять лидирующие позиции

Рынок недвижимости на новых территориях находится в начальной стадии развития, что создает благоприятные условия для девелоперов. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Донецкой Народной Республике зарегистрировано всего восемь застройщиков, в Луганской — пять. По Херсонской и Запорожской областям аналогичных данных пока нет, что свидетельствует о практически свободной нише для строительных компаний. Тем не менее, в Мариуполе (ДНР) уже реализуются 14 проектов общей площадью 104 тыс. кв. м, из которых порядка 17% уже реализовано. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 139,5 тыс. рублей, а объем привлеченных средств дольщиков достиг 2,5 млрд рублей. Низкая конкуренция и растущий интерес со стороны покупателей открывают для девелоперов уникальные возможности занять лидирующие позиции на этом рынке.

1. Государственная поддержка — основа для устойчивого роста

Развитие новых территорий сопровождается значительной государственной поддержкой, которая делает их особенно привлекательными для девелоперов. Здесь действуют налоговые льготы, упрощенные процедуры землепользования и градостроительной деятельности, а также льготное кредитование. Например, участники свободной экономической зоны (СЭЗ) освобождаются от налога на прибыль в федеральный бюджет на 10 лет, а страховые взносы снижаются с 30% до 7,6% в течение первых пяти лет.

Такие меры не только снижают затраты на реализацию проектов, но и позволяют компаниям быстрее выходить на окупаемость, способствуя их долгосрочной устойчивости.

1. Солидная финансовая поддержка для развития регионов

Для комплексного развития новых территорий и их интеграции в общую экономику России в федеральном бюджете предусмотрено свыше 1 трлн рублей. Кроме того, финансирование поступает и от российских субъектов, установивших «побратимские отношения» с новыми регионами. Эти регионы уже выделили порядка 150 млрд рублей, и планируется выделение еще примерно 100 млрд рублей. Прогнозная численность населения на 1 января 2024 года в этих территориях составляет 3 227 429 человек, согласно проекту бюджета Федерального фонда обязательного медицинского страхования (ФОМС). Эти меры обеспечивают не только поддержку строительства и инфраструктуры, но и стимулируют экономическое развитие за счет роста численности населения и улучшения социальной инфраструктуры.

1. Сильные устои гарантируют стабильность

«Прогнозы для новых территорий свидетельствуют об их большом потенциале для долгосрочного экономического роста в силу исторически устоявшихся факторов местного развития, ­— отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — Регион будет активно восстанавливать промышленность, которая, наряду с сельским хозяйством, является ключевым драйвером экономики. Приморское побережье с его перспективами для туризма открывает новые горизонты для девелоперов, создавая спрос на жилую и коммерческую недвижимость. Транспортный сухопутный коридор в Крым, который сейчас активно развивается, усилит логистику и обеспечит новые деловые и туристические потоки. Все эти факторы обеспечивают стабильный успех для инвесторов, готовых вкладываться в будущее новых территорий.

По наблюдениям аналитиков «Метриум», основанных на последних данных Росреестра Москвы, в ноябре рынок жилья продемонстрировал стабилизацию спроса. Число договоров долевого строительства увечилось за месяц на 15%, а на «вторичке» спрос сохранился на относительно высоком уровне октября. Впрочем, активность ипотечных заемщиков снизилась на 26%.

В ноябре 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 7,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 15% больше, чем в предыдущем месяце, но на 34% меньше, чем в ноябре 2023 года, когда на рынке было зафиксировано 10,9 тыс. ДДУ. В целом с января по ноябрь 2024 года в Москве заключили 77,2 тыс. ДДУ против 102,5 тыс. ДДУ в аналогичный период 2023 года. Таким образом, по предварительным итогам 2024 года активность дольщиков в Москве сократилась на 25%.

«Стабилизация спроса на рынке строящегося жилья произошла благодаря расширению продаж через рассрочку, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Этот инструмент набрал популярность среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса, которые прежде использовали ипотеку, пока ставки по ней были относительно низкими. Сейчас рассрочка — это способ избежать переплаты по процентам, ведь средняя рыночная ставка по ипотеке за год выросла с 16,1% до 27,3%. Причем в текущих программах сроки выплат увеличились, а размер первоначального взноса (прежде около 50%) заметно снизился. К примеру, в нашем городском квартале “Ривер Парк Коломенское” помещения в новых корпусах можно приобрести с рассрочкой до марта 2026 года либо при первоначальном взносе от 35% (без процента), либо под 8% годовых с первоначальным взносом 25%».

Число ипотечных сделок в ноябре в Москве сократилось на 26% по сравнению с предыдущим месяцем. Банки выдали покупателям жилья (как первичного, так и вторичного) 8,9 тыс. кредитов, тогда как в октябре 2024 года зарегистрировано 11,9 тыс. ипотечных сделок. В сравнении ноябрем 2024 года, когда было заключено 10,1 тыс. соглашений, спрос сократился на 13%. Всего с начала года в Москве зафиксировано 109,6 тыс. ипотечных сделок, что на 13% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (126,5 тыс.).

На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в ноябре число сделок почти не изменилось — 13,6 тыс. Тем не менее по сравнению с ноябрем 2023 года (15,4 тыс. договоров купли-продажи) показатель сократился на 12%. С января по ноябрь 2024 года в Москве Росреестр зарегистрировал 128,9 тыс. договоров на покупку готового жилья, что на 20% меньше, чем в аналогичный период 2023 года (160,1 тыс.).

«Рассрочка, пришедшая отчасти на смену ипотеке, стимулирует покупки прежде всего в готовых новостройках, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Для клиента это абсолютно безрисковая сделка, которая позволяет получить ключи от квартиры при частичной оплате уже сейчас. При этом важно подчеркнуть, что не произошло общего сокращения активности покупателей — клиенты переключились с одного инструмента (ипотека) на другой (рассрочка). Между тем доля ипотеки на первичном рынке Москвы относительно июня, когда действовали льготные и IT-кредиты, снизилась с 69% до 50%».

«Несмотря на сохраняющуюся сложную ситуацию с ипотекой, на рынке жилья Москвы спрос стабилизировался, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Среди покупателей новостроек активно распространяется рассрочка, которая позволяет отчасти заменить ипотечный кредит. Во вторичном сегменте клиенты организуют альтернативные, обменные сделки с ограниченным привлечением заемных средств. Безусловно, объемы не столь высоки, как в лучшие годы, но нельзя сказать, что произошло катастрофическое падение спроса и жизнь на рынке остановилась».

Компания Rariteco — девелопер делюкс-резиденций «Золотой квартал» / Quartier d'Or —подготовила аналитический обзор рынка клубных домов Москвы. Исследование показало значительный рост спроса в этом сегменте: в третьем квартале 2024 года продажи увеличились на 32% по сравнению с первым полугодием. Аналитики Rariteco выделили шесть ключевых трендов, определяющих развитие рынка клубных домов в столице.

1. Растущий спрос на клубные дома в центре Москвы

Компания Rariteco зафиксировала значительный рост интереса к клубным домам в столице.[1] Этот сегмент рынка демонстрирует уверенный рост: по итогам третьего квартала 2024 года продажи увеличились на 32% по сравнению с первым полугодием. Аналитики Rariteco связывают такую динамику с желанием покупателей сохранить и приумножить капитал в условиях текущей экономической ситуации. Инвестиции в высококлассную недвижимость, расположенную в престижных районах столицы, рассматриваются как надежный способ защиты от инфляции. Состоятельные клиенты все чаще выбирают клубные дома как статусное жилье, обеспечивающее высокий уровень сохранности вложенных средств.

1. Престижные локации задают тон

География спроса на клубные дома в Москве четко очерчена. Покупатели элитной недвижимости проявляют особый интерес к районам, исторически сложившимся как центры культурной и деловой жизни столицы. Анализ рынка, проведенный Rariteco, показывает, что лидерами по темпам и объему продаж в 2024 году стали Хамовники (25,5%), включая престижную Остоженку, Мещанский район (24,5%), а также Замоскворечье (23,5% продаж). Здесь гармонично сочетаются историческая атмосфера, развитая инфраструктура и близость к ключевым объектам городской среды.

1. Готовая отделка выходит на первый план

Наблюдается изменение предпочтений покупателей клубных домов в отношении отделки. Если раньше большинство клиентов предпочитали самостоятельно заниматься дизайном и ремонтом своих апартаментов, то сейчас все большую популярность приобретают объекты с готовой отделкой. По данным Rariteco, 38% квартир и апартаментов в строящихся клубных домах предлагаются с чистовой отделкой или white box. Этот показатель на 6% превышает уровень прошлого года, что свидетельствует о растущем спросе на решения «под ключ», позволяющие сразу заселиться и наслаждаться комфортом без дополнительных затрат времени и ресурсов.

1. «Трофейная» недвижимость против инвестиций

Высокая стоимость квадратного метра в клубных домах, особенно на этапе котлована, повлияла на структуру спроса. Компания Rariteco отмечает снижение доли инвесторов в 2024 году на 26%. Тем не менее, общий интерес к клубным домам не уменьшается. Наоборот, растет число покупателей, рассматривающих элитную недвижимость в центре Москвы как «трофейный актив», символ статуса и успешности. Эта тенденция связана с ограниченным предложением качественных проектов в историческом центре столицы, что делает такие объекты еще более ценными и эксклюзивными.

1. Регионы выбирают центр Москвы

Интерес к клубным домам в центре Москвы выходит за пределы столицы. Rariteco фиксирует рост спроса со стороны покупателей из регионов. Для них приобретение квартиры или апартаментов в престижных районах ЦАО — это не только выгодное вложение капитала, но и возможность обеспечить будущее своих наследников. Количество запросов на клубный формат от региональных клиентов увеличилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая динамика подтверждает высокую инвестиционную привлекательность элитной недвижимости в центре Москвы.

1. Дефицит предложения на горизонте

Эксперты Rariteco прогнозируют замедление темпов строительства новых клубных домов в ближайшей перспективе. Сейчас в столице представлен 21 проект клубного формата, в которых в продажах находятся 1136 объектов недвижимости. Рост ключевой ставки, увеличение стоимости строительных материалов и сокращение числа привлекательных участков под застройку в центре Москвы — факторы, которые могут привести к дефициту качественного предложения в этом сегменте. В ближайшие два-три года ожидается сокращение количества новых проектов, что, вероятно, повысит ценность уже существующих и строящихся клубных домов.

«Рынок клубных домов в центре Москвы переживает период трансформации, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). — На фоне растущего спроса и ограниченного предложения мы наблюдаем смещение фокуса с инвестиционных покупок в сторону приобретения «трофейной» недвижимости для собственного проживания. При этом покупатели становятся все более требовательными к качеству, локации и набору сервисов. В ближайший год мы ожидаем дальнейший рост цен на клубные дома в престижных районах столицы, а также усиление конкуренции среди застройщиков за привлечение все более искушенных клиентов».

[1] В выборку попали проекты, в которых предусмотрено не более 100 квартир или апартаментов, точечная

застройка (не более двух корпусов), расположенные в ЦАО, соответствующие классам

элитный и делюкс.

Число проектов новостроек бизнес-класса, предполагающих высотное строительство, в Москве в конце 2024 года достигло 60, подсчитали аналитики компании «Метриум». За год количество таких комплексов увеличилось на 20%. Именно в бизнес-классе представлено максимальное число небоскребов на первичном рынке Москвы — 52,6% от общего числа высотных проектов.

Эксперты «Метриум» подготовили очередной ежегодный обзор проектов с небоскребами Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. Аналитики отобрали проекты с максимальной высотой корпусов, превышающей 100 метров. Как правило, это здания с 30 этажами и больше.

В ноябре 2024 года в Москве девелоперы реализовывали 60 проектов бизнес-класса с новостройками выше 100 метров против 50 годом ранее. Таким образом, за год их число увеличилось на 20%, за три года — на 122,2%.

Объем предложения в таких новостройках составляет порядка 13,7 тысяч квартир, что на 17,8% превышает показатель конца 2023 года. Доля помещений в высотных проектах на рынке новостроек бизнес-класса при этом увеличилась за этот период с 57,8% до 61,1%. Относительно ноября 2021 года показатель вырос на 37,7 п.п. (с 23,4%).

Самая высокая новостройка бизнес-класса в Москве находится в составе жилого комплекса «Северный порт. Береговые кварталы» от Legenda Intelligent Development. Максимальная высота проекта — 224 м (56 этажей). Он находится в районе Левобережный. Средняя цена квадратного метра в ЖК «Северный порт. Береговые кварталы» — 459,3 тысяч рублей.

На втором месте рейтинга московских проектов бизнес-класса с высотными корпусами — жилой комплекс Amber City от ГК «ФСК», достигающий в высоту 208 м и насчитывающий 58 этажей. Он находится в Хорошевском районе. Квадратный метр в проекте обойдется в среднем в 555,9 тысяч рублей.

На третьем месте рейтинга находится жилой комплекс «Павелецкая Сити» (Даниловский район) от девелоперов MR Group и Level Group, где предусмотрена максимальная высота 207 м (56 этажей). Средняя цена квадратного метра в этом комплексе — 500,4 тысяч рублей. Следует отметить, что компания MR Group реализует семь небоскребов бизнес-класса — это максимальное число проектов, вошедших в рейтинг (SET, Cityzen, City Bay, «Метрополия», «Селигер Сити», VEER, «Павелецкая Сити»).

«Популярность небоскребов в Москве неуклонно растет — только за последний год на первичный рынок было выведено 11 проектов с башнями от 100 м, — комментирует Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта MR Group. — Концепция ликвидного высотного проекта неизменно представляет собой «город в городе» со всем необходимым для комфортной жизни резидентов, включая инфраструктуру в шаговой доступности. Кроме того, рядом с такими зданиями удобно формировать обширные придомовые пространства. Например, общая площадь благоустройства двух очередей ЖК «Павелецкая Сити» составляет порядка 3 га, при этом 45% территории отведено под зеленые насаждения».

Квадратный метр в проектах бизнес-класса с небоскребами сейчас стоит в среднем 470,1 тысяч рублей. За год средняя цена выросла на 10,1%, за три — на 27,1%. Средняя цена в сегменте равна 470,5 тысяч рублей, то есть на 0,1% выше, чем в проектах с небоскребами. Самый доступный высотный проект бизнес-класса — «МИРАПОЛИС» от ГК «Основа» (298,5 тысяч рублей за кв. м), наиболее дорогой — «Достижение» от Sminex (628,6 тысяч рублей за кв. м).

«На конечную стоимость недвижимости оказывает влияние целый ряд различных факторов, прежде всего, расположение, стадия строительной готовности, себестоимость строительства и др., — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — При этом во всех своих проектах мы предлагаем клиентам разнообразные и гибкие условия приобретения, включая беспроцентную рассрочку и совместные с банками программы ипотеки. Текущая доступная цена в комплексе «МИРАПОЛИС» обусловлена перспективным статусом локации и стадией монтажа монолита».

Примечательно, что семь высотных проектов бизнес-класса (11,7% от общего числа) относятся к точечной застройке. В этом году в подобном приватном формате стартовал комплекс Sokolniki от STONE.

«Проекты точечной застройки на первичном рынке Москвы (без учета элитного сегмента, где такой формат преобладает) — большая редкость, — рассказывает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. — В подобных новостройках реализуется лишь порядка 10% от общего объема предложения в столице. При этом самыми востребованными комплексами данного формата являются высотные ЖК с доступными видовыми лотами и насыщенной внутренней инфраструктурой. Одним из таких проектов является ЖК Sokolniki, в рамках которого появятся два торгово-инфраструктурных блока с магазинами, фитнес-центром и частным детским садом на закрытой территории с авторским благоустройством».

«Бизнес-класс по итогам 2024 года укрепил статус самого высотного сегмента рынка новостроек Москвы, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Именно в нем представлено больше всего небоскребов. Как правило, застройщики бизнес-класса реализуют масштабные проекты, в которых предусмотрено много социальной и коммерческой инфраструктуры, преимущественно, на нижних этажах высотных комплексов. Также клиентов привлекают видовые квартиры в привлекательных локациях».

Средняя этажность строящихся в Москве многоквартирных домов превысила 30 этажей — это максимальный показатель за всю историю строительства. Московские новостройки становятся все выше, и встает вопрос о том, насколько они пригодны для жизни семейных покупателей. Эксперты ГК «Сумма элементов» на примере самых высоких новостроек — небоскребов — описывают как за последние годы они адаптировались к потребностям семей с детьми.

Премиальная высотность: новый взгляд на семейный комфорт

Московские меняют свой облик — они трансформируется в многофункциональное пространство, сочетающее деловую активность с комфортной семейной жизнью. Современные архитектурные проекты всё чаще учитывают потребности семей с детьми: около 75% покупателей высотных новостроек в Москве — семьи с несовершеннолетними детьми, у 42% из них — двое и больше. Этот тренд знаменует новый этап в развитии вертикальной архитектуры. Небоскребы становятся уютными и безопасными домами, меняя концепцию «вертикальной жизни» и делая ее привлекательной для широкого круга горожан.

Высотные детские миры: развитие и досуг на новом уровне

В некоторых современных московских небоскребах детство гармонично интегрировано в архитектурную концепцию. Например, в «Доме Дау» — в самом высоком жилом небоскребе России — ГК «Сумма элементов» предлагает обширные досуговые центры, занимающие свыше 1,5 тысяч квадратных метров. Сказочные декорации, интерактивные инсталляции и современные игровые комплексы, включая зеркальные лабиринты, горки, встроенные в футуристичные конструкции, и квесты с использованием робототехники, создают атмосферу волшебства и приключений. Такие инновационные решения формируют уникальную развивающую среду, где дети познают мир в игровой форме.

Комфорт для самых маленьких: колясочные на высоте

В премиальных небоскребах особое внимание уделяется комфорту семей с малышами. Например, в «Доме Дау» предусмотрены колясочные на жилых этажах — с 50-го по 77-й. Это упрощает сборы на прогулку и способствует созданию организованного пространства в общественных зонах. Кроме того, предусмотрены и общие колясочные на уровне стилобата — для гостей с детьми или семей с несколькими колясками. Такая продуманная организация пространства делает жизнь в небоскребе удобной и безопасной, подтверждая комплексный подход к созданию комфортной среды для семей. Внимательное отношение к деталям отличает премиальные проекты, ориентированные на семейную аудиторию.

«Москва-Сити»: новый формат семейного района

Жизнь в небоскребах делового центра не означает отказа от привычных городских мест отдыха и социальных объектов. Наоборот, это открывает доступ к развитой инфраструктуре и множеству возможностей для отдыха и развлечений. Вокруг московских высоток расположены зеленые парки, например, обновленный парк «Красная Пресня» с прудами, аллеями и детскими площадками. В шаговой доступности находятся престижные школы, детские сады и развивающие центры, а также крупные торговые центры с развлекательными зонами, кинотеатрами и кафе. «Москва-Сити» превращается в полноценный городской квартал, где есть все необходимое для комфортной семейной жизни.

Высокие стандарты: признание экспертов в области детского комфорта

Признание экспертного сообщества — важный показатель качества проектов, ориентированных на семьи. Некоторые жилые небоскребы уже отмечены престижными наградами в области детской инфраструктуры, например, премией Best for Kids. Авторитетное жюри, состоящее из общественных деятелей, архитекторов, педагогов и экспертов детской индустрии, оценивает безопасность, комфорт, образовательные и развлекательные возможности для детей. Получение такой награды подтверждает реальную заботу застройщика о создании уникальной среды для комфортной семейной жизни и служит ориентиром для потенциальных покупателей. Экспертное признание подтверждает: жизнь с детьми в небоскребе — это комфортно.

«Вертикальная архитектура эволюционирует, — отмечает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Холодный символизм бизнес-центров уступает место новому, семейному измерению. Небоскребы трансформируются в многофункциональные пространства, где гармонично сочетается работа, отдых, развитие и воспитание детей. Яркий пример такого подхода — московский проект Дом Дау. Здесь продуманная инфраструктура, ориентированная на потребности семей, формирует новый стандарт жизни в мегаполисе. Москва на высоте — это не просто захватывающий вид из окна, это комфортная, безопасная и вдохновляющая среда для каждого члена семьи. Город, где «вертикаль» становится синонимом семейного счастья и благополучия».