Городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк» стал финалистом ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости». Проект претендует на звание лучшего жилого квартала Москвы. Победители будут объявлены 9 июня. Застройщик второй фазы – ОАО «МССЗ». Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

«Рекорды рынка недвижимости» – международная авторитетная премия, призванная отметить наивысшие достижения российских и зарубежных девелоперов. Более десяти лет премия является признанным «знаком качества» и одним из самых ожидаемых событий на рынке. В 2020 году участники смогут поставить новые рекорды в 23 номинациях. В начале июня стали известны тройки лидеров в каждой категории. В число финалистов вошел ЖК «Ривер Парк», претендующий на звание «Жилой квартал Москвы № 1». Итоги премии будут подведены 9 июня.

Компании, вошедшие в шорт-лист премии, выбраны по итогам беспристрастного двухэтапного голосования, которое выражает народное и профессиональное мнение. Победители будут определены после финального голосования членов жюри. Детально проработанные критерии оценки предполагают глубокий и всесторонний анализ жилых комплексов: учитывается местоположение, архитектурные, проектные и инновационные решения, инфраструктура и благоустройство, дополнительные сервисы и услуги, качество строительных материалов, ценовая политика и инструменты продаж, безопасность и техническое оснащение, а также известность объекта.

Городской квартал «Ривер Парк» в полной мере отвечает всем параметрам оценки. Комплекс возводится в районе Нагатинский затон, на берегу Москвы-реки, рядом с музеем-заповедником «Коломенское», на территории площадью 29 га. Лишь треть их них занимают жилые дома высотой от 8 до 19 этажей. Проект включает две фазы комфорт- и бизнес-класса. Первая из них уже сдана в эксплуатацию и заселена.

Архитектурное и планировочное решение второй фазы разработало известное бюро ADM. Все корпуса находятся на первой линии Москвы-реки. Уникальная многоступенчатая конфигурация зданий позволяет разместить на эксплуатируемой кровле просторные террасы. Углубленной проработкой отличается и квартирография жилого комплекса. В проекте предусмотрено более 50 видов планировок от однокомнатных квартир площадью 33 кв. м до пятикомнатных площадью 153,6 кв. м с двумя террасами, в том числе лоты с гардеробной комнатой, зимним садом, эркерами, окнами на разные стороны света. Высота потолков составляет от 3,15 до 3,8 метров.

Не менее примечательна концепция благоустройства. Вдоль жилых домов пройдет собственная 1,5-километровая пешеходная набережная. В закрытых дворах появятся места для отдыха, навесные балконы с лежаками, воркаут-зоны, места для гриля и пикника, площадки с гамаками, детские игровые комплексы и т. д. В рамках первой фазы уже построены детский сад и школа, во второй фазе также появится крупный образовательный центр.

«Городской квартал «Ривер Парк» не первый раз выходит в финал премии «Рекорды рынка недвижимости», – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В 2019 году он участвовал в номинации «Новостройка Москвы №1», теперь же у проекта есть возможность побороться за титул лучшего жилого квартала столицы. Именно в этой категории первая фаза комфорт-класса одержала победу в 2016 году. На мой взгляд, данная номинация наиболее полно отражает концепцию «Ривер Парка», который представляет собой полноценный микрорайон, строящийся с чистого листа. По сути, мы создаем новое городское пространство, гармонично сочетающее в себе стильную застройку, развитую инфраструктуру, природную составляющую. Это не столько отдельный жилой комплекс, сколько важная часть мощной тенденции, преображающей внешний облик столицы».

«Премии такого масштаба, как «Рекорды рынка недвижимости», задают высокую планку всему деловому сообществу, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (партнер по реализации ЖК «Ривер Парк»). – Выйти в финал удается только лучшим проектам новостроек, которые становятся своего рода ориентиром для всех участников рынка. Для девелоперов это отличная возможность подчеркнуть достоинства проекта, получить признание коллег, СМИ, представителей государственной власти, а также привлечь самых взыскательных покупателей, которые следят за ключевыми событиями рынка».

В городском квартале «Ривер Парк» предлагаются квартиры и апартаменты бизнес-класса. Стоимость однокомнатных квартир стартует от 8,3 млн рублей за 37,9 кв. м, двухкомнатных – от 10,3 млн рублей за 41,5 кв. м, трехкомнатных – от 15 млн рублей за 66,3 кв. м, четырехкомнатных – от 19,4 млн рублей за 84,1 кв. м. Цены на однокомнатные апартаменты начинаются от 6,5 млн рублей за 35,2 кв. м, на двухкомнатные – от 7,96 млн рублей за 43,3 кв. м, на трехкомнатные – от 12,7 млн рублей за 66,4 кв. м, на четырехкомнатные – от 19 млн рублей за 97,8 кв. м.

После эпидемии коронавируса Новая Москва может стать главным центром миграции удаленных работников столичного региона благодаря более разумным ценам на жилье, развивающейся инфраструктуре и хорошей экологии. Эксперты «Метриум» рассказывают о 5 основных преимуществах этой локации для переезда «удалёнщиков».

По подсчетам консалтингового агентства Gartner, четверть российских компаний собираются оставить на удаленном режиме не менее 20% сотрудников, а финансовые директора 75% компаний готовы сохранить этот режим по меньшей мере для 5% персонала. Особенно велика доля таких работников в Москве, где крайне много услуг в интеллектуальной сфере, часто не требующей личного присутствия сотрудника. При этом жилищный вопрос в столице стоит остро, поэтому многие живущие в этом мегаполисе задумаются об альтернативах. Эксперты «Метриум» рассказывают, почему идеальным вариантом для них станет Новая Москва.

Цены на жилье

Переезд в Новую Москву поможет существенно сэкономить на решении жилищного вопроса или расширит выбор доступных вариантов квартир. По данным «Метриум», в первом квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 139 тыс. рублей, тогда как в массовых новостройках «старой» Москвы – 187 тыс. рублей, а в жилых комплексах бизнес-класса – 255 тыс. рублей. Таким образом, местные новостройки дешевле «старомосковских» в среднем на 26-45%.

Это значит, что при приобретении квартиры в Новой Москве можно существенно сэкономить. К примеру, средняя студия в ТиНАО обойдется на 1,2 млн рублей дешевле, чем в «старой» Москве, однокомнатная квартира – на 2,26 млн рублей, двухкомнатная – на 3,48 млн рублей, а трехкомнатная – на 4,8 млн рублей.

Если же потенциальный покупатель думает не об экономии, а желает выбрать жилье получше, чем в «старой» Москве, то прежде всего он может рассчитывать на расширение площади. Имея бюджет на покупку студии (26 кв.м) в пределах МКАД, в Новой Москве клиент позволит себе однокомнатную квартиру площадью порядка 40 кв.м. Денег на покупку средней московской «однушки» (41 кв.м) хватит на большую «двушку» (около 60 кв.м.) в ТиНАО. А средств на приобретение трехкомнатной квартиры в «старой» Москве (85 кв.м) достаточно для покупки большой квартиры свыше 100 кв.м. в Новой Москве.

Транспортная доступность

Несмотря на удаленный режим работы, многие сотрудники стремятся сохранять связь с офисом и возможность практически в любое время посетить лично компанию, либо отправиться на оффлайн-встречу. Именно поэтому важно иметь удобные каналы сообщения со «старой» Москвой (и прежде всего её центром) для эпизодических выездов на «большую землю».

С этой точки зрения Новая Москва гораздо более удобная локация, чем ближнее Подмосковье. Старая и новая части столицы сегодня связаны фактически тремя линиями метро – Калининско-Солнцевской (жёлтая ветка), Сокольнической (красная) и Бутовской (серо-голубая). К 2023 году планируется открытие Коммунарской линии. Сейчас от самой удаленной станции метро Новой Москвы «Коммунарка» до станции «Парк Культуры» кольцевой линии можно добраться за 39 минут, а от конечной станции желтой ветки («Рассказовка») до «Парка Победы» – за 29 минут.

Помимо этого, жителям Новой Москвы доступны две скоростные магистрали – Калужское и Киевское шоссе. В частности, от Троицка до ТТК по Калужскому шоссе можно доехать за 35 минут на машине. Помимо магистралей, ведущих в Москву, развивается дорожная сеть и внутри Новой Москвы. За последние семь лет здесь построено 190 км дорог. Кстати, не стоит забывать, что практически под рукой у жителей Новой Москвы аэропорт Внуково, куда добраться из географического центра ТиНАО (Троицка) можно примерно за 20-25 минут на автомобиле.

Коворкинги и офисные комплексы

Новая Москва – это давно не только жилые массивы. Здесь активно возводится коммерческая недвижимость, в том числе и офисные центры. Удаленными работниками они могут использоваться, к примеру, для проведения оффлайновых встреч или презентаций, а также для организации офиса компании, если они сами ведут бизнес. Помимо этого, в офисных комплексах все чаще появляются коворкинги – открытые для всех рабочие пространства, где можно арендовать подходящее место, если по каким-то причинам трудиться из дома невозможно. На сегодняшний день в разных точках Новой Москвы есть порядка 10 коворкингов.

 «К примеру, в нашем жилом комплексе «Испанские кварталы» работает антикафе-коворкинг The Place, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Там можно провести рабочее совещание, занятия с репетитором, обустроить место для работы с компьютером, а в специально оборудованных кабинетах можно организовать прием мастера ногтевого сервиса, парикмахера, косметолога. Здесь же иногда устраивают мероприятия, в том числе и праздничные. Иными словами, на территории комплекса в шаговой доступности есть пространство для работы, деловых встреч и отдыха».

В целом в проектах «Скандинавия» и «Испанские кварталы» помещения на первых этажах создаются с прицелом на развитие в локации бизнесов, связанных с разнообразными хобби, дополнительным образованием и саморазвитием. Кроме того, в нынешнее сложное время ГК «А101» предлагает операторам арендные каникулы на 8 месяцев. Это делается для того, чтобы жители ТиНАО могли получить такие объекты в шаговой доступности или организовать свое дело. Кроме того, девелопер предлагает инвесторам построить внутри своих масштабных проектов отдельные здания под конкретные задачи, часть помещений в которых предполагают зоны со свободным функциональным назначением.   

Формирование точек деловой активности в Новой Москве имеет свою специфику, которая выгодно отличает их от бизнес-кластеров в «старой» Москве с точки зрения работающих в них людей. Зачастую офисные центры появляются рядом с крупными транспортными узлами, которые соседствуют с новыми жилыми районами. Между тем в границах МКАД деловая активность обычно сосредоточена в нескольких локациях в центре, удаленных от жилых массивов. В Новой Москве насчитывается 15 бизнес-центров, причем практически всегда они соседствуют с новыми жилыми массивами.

В отдельных случаях реализуется концепция work&live («живи и работай»), то есть офис находится совсем рядом с домом. К примеру, рядом с крупным офисным парком Comcity застройщик PPF Real Estate Russia недавно начал реализовать жилой комплекс homecity. Некоторые работники компаний, базирующихся в бизнес-парке, смогут переехать поближе к офису, чтобы ходить на работу пешком или ездить на велосипеде. Помимо этого, такие проекты могут быть интересны инвесторам, рассчитывающим сдавать жилье в аренду тем сотрудникам местных организаций, которые не захотят жить здесь постоянно, но готовы снимать квартиру.

Новая инфраструктура

В Новой Москве идет активное инфраструктурное строительство, так что по обеспечению социальными, культурными и образовательными объектами ТиНАО скоро не будет уступать районам «старой» Москвы. При этом в отличие от зачастую ветхих старомосковских поликлиник, больниц, школ, детских садов, здесь появляются новые объекты с первоклассным оборудованием. С момента создания Новой Москвы в 2012 году на её территории построены 67 новых соцобъектов, в том числе 16 школ, 40 детских садов, 11 больниц и поликлиник, а к 2035 году в ТиНАО будут действовать 1,3 тыс. объектов социальной инфраструктуры.

Свой вклад в формирование сети таких объектов вносят и застройщики жилья, причем иногда речь идет о строительстве уникальных в своем роде учреждений. К примеру, в рамках проекта культурно-образовательного кластера Russian Design District в Новой Москве будет создан Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, а также Академия единоборств под управлением Камила Гаджиева. В составе локального спорткомплекса будет работать Школа йоги и здорового питания, Школа танцев и тренажерный зал. В Russian Design District девелоперская группа «Родина» совместно с одним из топовых вузов страны откроет инновационную Школу дизайна и технологий (Design and Technology Art School, DATA), где можно будет пройти курсы по самому широкому спектру дизайнерских компетенций и получить государственный сертификат – от виртуальной и дополнительной реальности до цифрового дизайна. В состав комплекса войдет общеобразовательная школа и детский сад, а также торгово-выставочное пространство.

«Наш проект Russian Design District представляет собой экосистему для жизни и развития современной личности, – комментирует Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина». – В шаговой доступности от дома жители района будут иметь все необходимые ресурсы для профессионального, физического и культурного развития, причем высокого уровня, ведь их будут создавать топовые эксперты в своем профиле. Удаленные работники, которые по определению имеют больше свободного времени, смогут с пользой потратить его на собственное образование или поддержание физической формы. При этом в отличие от «старой» Москвы всё это будет происходить в благоприятной экологической обстановке – в окружении реки Десна и благоустроенной лесопарковой территории».

ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» одноименный кластер площадью 134,5 га, который станет новой точкой притяжения Москвы с потенциалом посещения в 10 млн человек в год. Здесь, в частности, появится бизнес-квартал «Прокшино» – деловой центр площадью 177 тыс. кв. метров, в котором разместятся офисные пространства класса А и А+, а также объекты торговли и сопутствующей инфраструктуры. Но основную часть кластера займет спортивно-развлекательный комплекс «Прокшино ADRENALINE», который создаст беспрецедентные для Москвы условия для активного отдыха, семейных развлечений и познавательных экскурсий. В составе комплекса появится горнолыжный курорт с высотой горы 101 м, Drive-arena для экстремальных видов спорта, ледовый комплекс, всесезонный аквакурорт с пляжной зоной, детский естествоведческий музей, киностудия с натурной съёмочной площадкой, эко-отель, торговый центр и рекреационно-парковые пространства. Кроме того, девелопер создаст на территории кластера высокотехнологичные пространства для VR-развлечений и занятий киберспортом. Первый объект кластера начнет строиться уже в 2020 году.

Экология

Новая Москва имеет и бесспорное экологическое преимущество. Общая площадь лесных массивов в ТиНАО составляет 75 тыс. га, занимающих 50% территории. До 2035 года предполагается создать около 80 различных зон отдыха на 12 тыс. гектарах. Более благоприятная экологическая обстановка обеспечит постоянно проживающим здесь удаленным работникам более высокое качество отдыха и возможности поддержания здоровья, спортивной формы и эрудиции, ведь предполагается создать прогулочные, оздоровительные, историко-культурные, археологические, зоологические и сельскохозяйственные парки.

Сейчас формирование нового природного ландшафта проходит и в рамках отдельных проектов. К примеру, в проекте Russian Design District предполагается благоустройство набережной реки Десна в окружении лесопарковой территории площадью 9 гектаров со спортивной и детской инфраструктурой, футбольным, волейбольным и хоккейными площадками, воркаутами, памп треками, беговыми трассами и пространством для отдыха и прогулок.

«Новая Москва действительно может привлечь новых жителей в период кризиса и после эпидемии, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо значительного числа работников на «удалёнке», местный рынок может привлечь наиболее активных жителей регионов, которые хотят перебраться в столицу из-за ухудшения ситуации с занятостью дома. Помимо этого, их простимулируют снизившиеся ставки по ипотеке, которые делают местное жилье более доступным. Не исключаю, что новомосковская доля сделок с новостройками, составляющая сейчас порядка трети всех договоров долевого участия в Москве, может в будущем возрасти».

Дефицит свободных участков в центре Москвы вынуждает застройщиков, которые специализируются на продукте премиум-класса, искать новые локации в других районах. Этот тренд набирает все большую силу. В мае 2019 года 52% актуального предложения в премиальном сегменте было сосредоточено в новостройках на территории Центрального административного округа. В настоящее время этот показатель снизился до 48%. Эксперты «Метриум» подготовили рейтинг основных локаций за границами ЦАО, где реализуются объекты премиум-класса.

Вынос премиальной застройки за пределы центра становится ключевым этапом эволюции этой части рынка недвижимости. Из пяти самых крупных по объему предложения комплексов премиум-класса три базируются в нецентральных районах. На их долю в совокупности приходится свыше четверти всей экспозиции (27%). Аудитория в премиум-классе со своей стороны демонстрирует высокую отзывчивость на этот тренд. Пять из десяти самых популярных проектов в данном сегменте не имеют центральной прописки. При этом они аккумулируют больше половины спроса – 52%. Всего на премиальном рынке за границами ЦАО можно выделить восемь ключевых локаций. Они охватывают половину предложения.

Даниловский район

Доля в премиальной экспозиции – 0,8%

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 1,1%

Средняя цена кв. м по району – 290,7 тыс. рублей

Даниловский район объединяет локации с разным градостроительным ландшафтом. На одних из них возводятся компактные дома клубного типа, на других – целые кварталы и микрорайоны. Наиболее выгодные площадки с точки зрения высокобюджетного сегмента находятся внутри ТТК. Именно здесь представлена самая доступная недвижимость на границе с ЦАО – апартаменты в комплексе «Данилов Дом». У этого продукта есть все атрибуты высокобюджетного жилья (апартаменты и  пентхаусы с открытыми террасами, вторым светом и каминами, видовые характеристики, планировочные решения, оснащение дома и помещений: система «умный дом», высокотехнологичные системы микроклимата, круглосуточный консъерж сервис, двухуровневый подземный паркинг с зарядками для электрокаров, высококачественные отделочные материалы и т.д.). Главным преимуществом проекта является его клубный премиальный формат. Объем предложения ограничен всего 36 апартаментами. В их число входят 5 пентхаусов с дровяными каминами. С террас открываются панорамные виды на исторический центр Москвы.

В пользу Даниловского района говорят такие факторы: район с юга примыкает к ЦАО Москвы, спокойная локация с развитой инфраструктурой, успешная джентрификация, появление общественных пространств («Даниловская мануфактура», галерея «На Шаболовке», культурный центр «ЗИЛ»), близость к патриаршей и синодальной резиденции (Данилов монастырь). 

«Первым направлением экспансии премиум-класса за пределы Центрального административного округа стали именно территории к югу от Замоскворечья, – напоминает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Поэтому решение запустить премиальный проект в Даниловском районе было осознанным шагом с нашей стороны. Тем самым мы хотели показать, что для данного предложения на первом месте стоит качество самого продукта, а не локация в центре. По мере развития рынка последний фактор будет постепенно терять свою значимость. Вместе с тем характеристики жилья станут универсальной ценностью».

Тимирязевский

Доля в премиальной экспозиции – 1,2%

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 16,7%

Средняя цена кв. м по району – 267,8 тыс. рублей

Как и Раменки, Тимирязевский район считается «академической» локацией. На его территории размещена группа образовательных и научно-исследовательских учреждений, большинство из которых входят в структуру Тимирязевской академии. К этому нужно прибавить обширные зеленые зоны – заказник «Петровско-Разумовское» и одноименная усадьба, Мичуринский сад. Тем не менее, северное направление пока не очень популярно на рынке премиальной недвижимости. Кроме ЖК «Дыхание», с 2015 года новых проектов премиум-класса в районе так и не появилось. А в ЖК «Дыхание» спустя три года после ввода объекта в эксплуатацию еще остаются нераспроданные квартиры.

Хорошево-Мневники

Доля в премиальной экспозиции – 3,2%

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 5,7%

Средняя цена кв. м по району – 346,7 тыс. рублей

В Хорошево-Мневниках премиальная локация формируется вокруг «Серебряного Бора». Предлагаемый к реализации фонд наряду с классическими квартирами и пентхаусами включает также недвижимость загородного типа – виллы, таунхаусы и резиденции. За год удельный вес премиальной экспозиции вырос в структуре предложения по району на 1,3 п.п – до 5,3%. Эволюция премиум-класса актуализирует жанр городских вилл, и локация «Серебряного Бора» предоставляет наилучшие возможности для запуска подобных проектов.

Очаково-Матвеевское

Доля в премиальной экспозиции – 4,9%

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 36,7%

Средняя цена кв. м по району – 285 тыс. рублей

Очаково-Матвеевское – относительно новый район на карте премиального девелопмента. Он значительно удален от центра столицы и заполнен крупными промышленными массивами. В то же время там сохранилось несколько «оазисов» с очень хорошими экологическими и ландшафтными характеристиками – в основном они примыкают к заказнику «Долина реки Сетунь», Матвеевскому лесу, Троекуровской роще, Очаковскому пруду. Опыт предыдущих поколений застройки (проекты «Волынский», «Ближняя дача», «Кутузовская Ривьера», появившиеся в 2006-2007 гг.) показывает, что район вполне подходит для размещения комплексов премиум-класса. Запуск ЖК Spires это подтвердил. Благодаря ему доля премиального предложения в Очаково-Матвеевском достигает 36,7%. Это один из самых высоких результатов для нецентральных районов (выше только у Дорогомилово).

Останкинский район

Доля в премиальной экспозиции – 4,9%

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 7,6%

Средняя цена кв. м по району – 213,7 тыс. рублей

У Останкинского района есть собственный брендовый адрес – проспект Мира. Эта локация имеет хорошую репутацию, которая подкреплена замечательными природными ландшафтами (Главный ботанический сад РАН, парк Останкино, Каменские пруды, Останкинский пруд, Шереметьевская дубрава) и уникальной инфраструктурой ВДНХ. Однако у района еще не сложился привилегированный статус. В локации ведется реализация только одного премиального комплекса – проекта с апартаментами Hill8, вышедшего на рынок в 2018 году. Стоимость продукта находится на относительно низком для премиум-сегмента уровне – цены стартуют с отметки ниже 12 млн рублей.

Беговой и северная часть Хорошевского района

Доля в премиальной экспозиции – 7,3%

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 9,3%

Средняя цена кв. м по району – 302,4 тыс. рублей

Главным брендом района Беговой следует признать Ленинградский проспект. Он считался «премиальной» локацией еще в советское время. Квартиры в домах, построенные вдоль него, раздавались представителям военной, производственной и академической номенклатуры. Эта традиция стала прекрасной основой для реализации здесь современных комплексов с квартирами и апартаментами премиум-класса. В настоящее время экспозиция ограничивается четырьмя адресами с 43 лотами. Это всего 3,9% от предложения по району. В непосредственной близости от границ данной локации расположен ЖК Prime Park, который и в логистическом, и маркетинговом отношении также опирается на Ленинградский проспект. Это самый продаваемый комплекс премиум-класса. Он содержит 5,6% всех лотов, входящих в премиальную экспозицию.

Раменки

Доля в премиальной экспозиции – 11,7%

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 34,5%

Средняя цена кв. м по району – 479,3 тыс. рублей

Раменки традиционно рассматриваются как один их самых престижных районов с внешней стороны Третьего транспортного кольца. Это обусловлено целым рядом факторов. В плане экологического благополучия и уровня нагрузки на транспортную инфраструктуру Раменки обладают куда лучшими данными по сравнению со многими центральными локациями. Здесь находится ряд знаковых объектов, которые повышают статус района – прежде всего, это главный корпус МГУ, школы из топ-20 федерального рейтинга, Московский гольф клуб, киностудия «Мосфильм». В Раменках отсутствуют крупные промышленные предприятия, зато есть несколько крупных зеленых зон, включая заказники «Долина реки Сетунь» и «Воробьевы горы», парк 50-летия Октября и Ботанический сад МГУ. Таким образом, район располагает всеми предпосылками для развития премиальной застройки. Сейчас на его территории находятся восемь жилых комплексов, которые в сумме насчитывают почти 300 лотов. Самый «свежий» из них – ЖК «Река», вышедший на рынок в прошлом году. Его пример показывает, что локация по-прежнему актуальна для застройщиков высокобюджетного сегмента. В этом районе они могут успешно продавать жилье с высоким ценником. На сегодняшний день стоимость предложения в Раменках варьируется от 400 тыс. до 1 млн рублей за квадратный метр.

Дорогомилово

Доля в премиальной экспозиции – 16,4%

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 100%

Средняя цена кв. м по району – 483,6 тыс. рублей

Дорогомилово является уникальной локацией для столичного рынка недвижимости. Не будучи частью центра, оно заполнено исключительно премиальным жильем. Благодаря выходу на рынок проекта «Поклонная 9», объем предложения за год увеличился на два порядка. На текущий момент в районе сконцентрирована без малого треть квартир и апартаментов премиум-класса, которые продаются за пределами ЦАО. Огромную роль играет наличие в Дорогомилово двух знаковых объектов – Поклонной горы и Кутузовского проспекта. Последний служил адресом для многих представителей партийного руководства СССР, что предопределило его высокий престиж в покупательском сознании.

«Застройщики, которые решаются на строительство премиальных комплексов за пределами ЦАО, по-прежнему рискуют, – полагает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Для них критически важно убедить свою потенциальную аудиторию в том, что предлагаемый продукт – это настоящий премиум. Чтобы добиться этого, компании стремятся наполнить свои проекты как можно большим количеством статусных опций и придать им более выгодные потребительские характеристики. И, как показывает статистика спроса, зачастую эту задачу удается успешно решить».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения снизился на 3,9%. Средняя цена квадратного метра составила 187 750 руб. за кв. м, прирост - всего 0,1%.

По данным «Метриум», на конец мая 2020 года на первичном рынке жилья массового сегмента велись продажи в 86 жилых комплексах. За отчетный период общий объем предложения по количеству лотов в реализации снизился на 3,9% и составил 13 645[1] квартир. Совокупная площадь жилья сократилась на 3,1% – до 804,8 тыс. кв. м.

За месяц ни новых проектов, ни корпусов на рынок не поступило, более того в некоторых комплексах наблюдалось намеренное выведение части лотов из реализации.

Максимальная доля от общего предложения приходится на ЮВАО (22,6%) и СВАО (21%). За месяц они увеличились на 0,5 и 0,4 п.п. соответственно. За ними следуют САО (15%; -1,4 п.п.) и ЗАО (13,8%; -0,2 п.п.).

Наибольшее число квартир массового сегмента представлено в объектах, находящихся на стадии отделочных работ. За месяц их доля выросла до 38,8% (+3,0 п.п.). Также существенная часть предложения сосредоточена в домах на этапе монтажа этажей – 32,1% (+2,6 п.п.). Значительно меньше лотов предлагается в корпусах на начальной стадии строительной готовности – 16,4% (-5,9 п.п.). Остальные лоты локализированы в полностью готовых домах (12,7%, +0,3 п.п.).

В структуре предложения по типологии лидируют двухкомнатные квартиры. На их долю приходится 40,7% предложения. Однокомнатные и трехкомнатные лоты занимают 27,2% и 20,6% рынка (-0,4 п.п. и +0,4 п.п. соответственно). Квартир-студий заметно меньше и составляют 9,3% от общего предложения (-0,1 п.п.). Доля многокомнатных квартир невелика – всего 2,2% (+0,1 п.п.).

Практически половина всего экспонирующегося жилья представлена с готовым ремонтом – 48,8% (+1,8 п.п.). На квартиры без отделки приходится 40% рынка (-1,0 п.п.). Оставшаяся часть лотов представлена с отделкой white box (11,2%, -0,8 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в мае 2020 года средняя цена квадратного метра составила 187 750 руб. за кв. м, что практически идентично показателю прошлого отчетного периода – прирост составил всего 0,1%. В разрезе округов ценовая ситуация также оставалась стабильной – зафиксированы незначительные колебания цены квадратного метра в пределах ±1%. Основной причиной корректировки цен стало изменение структуры предложения в проектах.

По итогам мая 2020 года средневзвешенная стоимость предложения квартир массового сегмента составила 11,1 млн руб., увеличившись на 0,9% относительно прошлого месяца. В разрезе типологий повышение показателя отмечено во всех типологиях, кроме студий (-0,4%). Однокомнатные и многокомнатные квартиры прибавили в стоимости по 0,7%, двухкомнатные и трехкомнатные – по 0,6%.

Рейтинг самых доступных предложений в мае 2020 года:

– ЖК «В стремлении к свету» (САО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,575 млн руб.;

– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 28,2 кв. м за 3, 617 млн руб.;

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (СВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 11 кв. м за 3,652 млн руб.

Основные тенденции

«В мае на рынке новостроек массового сегмента отмечалось затишье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Аналогично предыдущему месяцу, новых проектов не поступило, а снятие части экспонируемых лотов с продажи привело к снижению объема предложения на 3,9%.

Цена квадратного метра стагнировала. После довольно серьезного повышения в начале года, в мае многие застройщики не стали пересматривать уровень цен. В конце месяца средний показатель составил 187 750 рублей за кв. м (+0,1% к апрелю 2020 г., +7,4% к декабрю 2019 г.). Не щедры были застройщики и на скидки, средний размер дисконта по рынку не превысил стандартные 5%.

Покупательская активность фактически замерла в первой половине месяца. Помимо мер по самоизоляции сыграли роль праздники – многие уехали на дачи. Однако вторые две недели месяца прошли существенно активнее, учитывая ситуацию, что дает надежду на реализацию отложенного спроса в июне-июле, когда откроются офисы продаж».  

[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Режим самоизоляции заставил многих россиян переоценить своё жилье, которое зачастую оказалось не очень удобным для карантина. При этом многие обеспеченные граждане устремились за город – жить, покупать или арендовать индивидуальные дома, но и у этих клиентов также появились поводы посмотреть на дома по-новому. Эксперты «Метриум» рассказывают, как самоизоляция изменила потребительские представления на рынке высокобюджетной загородной недвижимости.

Загородный дом в престижном посёлке – лучший вариант убежища на время пандемии коронавируса, который предлагается на рынке российской недвижимости. Однако и в этом сегменте режим самоизоляции привел пересмотру некоторых аспектов домовладения, обозначил новые тенденции или усилил старые тренды.

Город или загород?

Миграция на время самоизоляции заставила аудиторию рынка загородных домов еще раз переоценить личный баланс между временем, проведенным в мегаполисе или за МКАД. Наиболее социально активные резиденты в деловой сфере или в светской жизни осознали, что связь с городом, центром не столь жёсткая. Современные коммуникации помогают вести бизнес, реализовывать различные проекты, общаться с друзьями или партнерами, не покидая загородного дома. Конечно, технические возможности для этого были (и использовались) раньше, но самоизоляция ускоряет скорее «культурный», бытовой сдвиг в этом отношении.

Эксперты «Метриум» полагают, что таким образом закладываются предпосылки для долгосрочного повышения спроса на загородном рынке высокобюджетного жилья. Только в марте спрос на аренду коттеджей за МКАД вырос на 70%. Также во время самоизоляции оживился и сегмент продаж: по нашим оценкам, в апреле-мае уровень первичного спроса вырос примерно на четверть относительно того же периода годом ранее.

При этом по итогам последних четырех месяцев в годовом выражении средняя стоимость элитных загородных коттеджей и таунхаусов выросла на 11,1% (до 242 млн рублей), земельных участков – на 10,8% (до 202 млн рублей). Как в массовом сегменте жилья ожидается своеобразный отток из Москвы на периферию агломерации удаленных работников, так и в высокобюджетном сегменте о покупке загородного дома для постоянного проживания (для себя или близких) будут задумываться чаще, хотя спрос на городское жилье сохранится, то есть городской и загородный формат станут чаще рассматриваться как равноценные варианты решения жилищного вопроса.

Расширение географии

Ослабление привязки к Москве в выборе загородного дома может привести к расширению географического обзора покупателей. Сейчас немаловажную роль в поиске направления и удаленности посёлков играет транспортная доступность. В приоритете наиболее свободные и «быстрые» магистрали и обозримые пояса Подмосковья. Снижение транспортного фактора в выборе дома позволит покупателям обратить внимание на другие характеристики. В частности, сегодня набирает популярность Минское шоссе, где достаточно участков для строительства, а платная автодорога улучшает транспортную доступность.

Большим спросом будут пользоваться дома, находящиеся рядом с необычными природными объектами, к примеру, крупными озерами или реками, даже если они находятся далеко от Москвы. Клиенту примут во внимание близость курортных объектов, национальных или региональных парков, культурно-исторических мест. В этом контексте появление отдельных элитных загородных домов возможно даже в близлежащих к Подмосковью областях.

Помимо этого, может повыситься интерес к Подмосковью со стороны состоятельных жителей других российских регионов. Кризис будет стимулировать чаще поддерживать деловые контакты в Москве, менеджмент крупных корпораций будет консолидироваться в столице, поэтому часть обеспеченных жителей разных субъектов федерации может приобрести загородные дома в столичном регионе.

Всё ли под рукой?

Самоизоляция заставила жителей загородных посёлков еще раз убедиться в важности инфраструктуры. Чем шире набор услуг, которые можно получить в границах посёлка либо в ближайших локациях, тем более автономно и комфортно проживание вне большого города. Особенно это стало ясно сейчас, когда практически все рестораны и кафе переориентировались на доставку, и в выигрыше остались жители посёлков, хорошо обеспеченных этими и другими сервисами.

«С точки зрения инфраструктуры на рынке загородных поселков в бизнес- и премиум-классе ситуация неоднородная, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В посткризисные годы сервисный компонент в некоторых проектах застройки уменьшался. Помимо этого, на вторичном рынке остается немало старых объектов, в том числе и в стихийных поселках, жителям которых приходится опираться только на внешнюю коммерческую и социальную инфраструктуру. Соответственно, наличие кафе, ресторанов, отделений банков, магазинов, образовательных учреждений станет еще более важным критерием при выбор загородного дома, чем сейчас».

Просторнее, еще просторнее?

В массовом сегменте жилья, в том числе и загородного, многие отметили тесноту помещений и недостаточность прилегающих территорий для длительного проживания. В высокобюджетной загородной недвижимости такой тенденции нет, хотя её можно было ожидать, ведь после кризиса 2008 года средняя площадь домовладения и участка уменьшались. Несмотря на рост интереса к загородным домам, возврат к огромным площадям и гектарам земель не произошел.

По данным экспертов «Метриум», в последние три месяца наибольшим интересом пользовались дома площадью 300-500 кв.м. с участками порядка 25-30 соток. Смещение внимания к объектам большей площади имело место, но в рамках этих пределов. Возврата к домам площадью 1-2 тыс. кв.м. и с соответствующими участками не произойдет – такой продукт окончательно станет нишевым. Самоизоляция и кризисные явления в экономике закрепили тенденцию к рационализации выбора загородного дома, которая обусловлена среди прочего удобством и экономичностью эксплуатации относительно небольшого коттеджа по сравнению с огромной усадьбой.

Вопросы «начинки»

Самоизоляция отчасти стимулирует «ревизию» помещений и прилегающей территории загородного дома. Покупатели и арендаторы будут обращать более пристальное внимание на наличие в нем подходящей комнаты для кабинета, тренажерного зала, комнаты для игр, домашнего кинотеатра, бассейна и других возможных объектов «домашней инфраструктуры». Там, где всё это есть, жители задумаются об их модернизации, приобретения нового оборудования, установки новых гаджетов (скажем, систем «умного дома» или «умного офиса» для удаленным управлением бизнеса), улучшению средств вязи и т.п.

Помимо этого, в карантин дети также стали проводить больше времени дома, поэтому в загородных домах и на прилегающих территориях домовладельцы будут предусматривать больше разнообразных мест для развлечений, игр или спорта с детьми.

Также в период самоизоляции и социально-экономической нестабильности некоторые владельцы загородных домов снова задумываются о бункерах. Интерес к такому специфическому продукту периодически возникает в период кризисов. По данным производителей таких продуктов, с начала марта спрос на них вырос в два раза. Покупатели интересуются как отдельными комнатами, которые встраиваются в здание (их стоимость от 3 млн рублей), так и подземными помещениями (от 10 млн рублей). Бункеры надежно закрываются и имеют автономные источники электроэнергии, вентиляции и кондиционирования.

«Самоизоляция, безусловно, даёт дополнительный импульс развитию загородного рынка, особенно в высокобюджетном сегменте, но позитивный эффект ограничивает дефицит в продаже новых и современных домовладений, – резюмирует Анна Раджабова. – Покупатели и арендаторы, устремившиеся в поисках жилья в последние три месяца, часто наталкиваются на немалое число не только морально, но и физически устаревших объектов. Низкая девелоперская активность в последние годы обусловила относительно небольшой объем предложения в новых коттеджных поселках. Причем быстрого возврата застройщиков к новым инвестиционным проектам на загородном рынке мы пока не ожидаем. В этой связи в последние несколько месяцев мы фиксировали крупные сделки в бюджете $6-8 млн со строящимися домами, что достаточно редко для рынка загородной недвижимости. Предполагаем, что в будущем образуется своеобразный сегмент строительства домов на заказ. Им займутся небольшие девелоперские компании, которые отчасти заменят крупных институциональных игроков. С одной стороны, это позволит получить максимально «кастомизированный» продукт, адаптированный под требования покупателя, в том числе, кстати, выработанные самоизоляцией, а с другой стороны, новый дом будет максимально современным в плане архитектуры и оснащения».

Компания «Метриум» сообщает о начале реализации нового жилого комплекса бизнес-класса «Настоящее» в престижном районе Раменки на западе столицы. Приобрести квартиру в пяти минутах ходьбы от метро «Раменки» можно по цене от 9,1 млн рублей за 35,1 кв. м.

Жилой комплекс бизнес-класса «Настоящее» возводится в престижном районе Раменки ЗАО Москвы на улице Винницкая. Расположение проекта поистине уникально: он строится в одном из самых зеленых уголков столицы, в окружении природных заказников «Долина реки Раменки» и «Воробьевы горы», Ботанического сада МГУ и крупных парков. При этом жители комплекса окажутся в эпицентре культурной и академической жизни города: рядом находится МГУ им. М. В. Ломоносова и другие знаковые столичные вузы, 16 посольских городков, киностудия «Мосфильм». ЖК «Настоящее» отличается высокой транспортной доступностью: в пяти минутах пешком открыта станция метро «Раменки», в 450 м проходит Мичуринский проспект, в 3,3 км – Кутузовский и Ленинский проспекты, в 5,1 км – ТТК и в 7 км – МКАД.

Концепция проекта гармонично вписывается в окружающую среду. Элегантность строгих фасадных линий, переменная этажность и благородные естественные оттенки материалов внешней отделки перекликаются с урбанистическим пейзажем и природным окружением. Яркой доминантой комплекса станет огромный парк площадью 2 гектара с обширной ботанической коллекцией, насчитывающей 200 видов растений.

Продажи открылись во всех четырех жилых корпусах высотой от 8 до 28 этажей. Проект отличается большой вариативностью предложения и широким диапазоном площадей – от студий площадью 35 до четырехкомнатных квартир площадью 135 кв. м. Стоимость студий начинается от 9,1 млн рублей за 35,1 кв. м.

Вниманию покупателей представлены квартиры с каминами, окнами в ванной комнате и разнообразными летними помещениями – лоджиями, балконами и террасами. Эргономичные планировочные решения позволяют объединить кухню и гостиную или выделить дополнительную спальню. Также в жилом комплексе предусмотрены индивидуальные кладовые от 3 до 10 кв. м.

На первых этажах домов запланированы различные магазины, кафе и рестораны, предприятия, оказывающие бытовые услуги. Помимо коммерческой инфраструктуры, жилой комплекс включает подземный паркинг на 1047 машино-мест и наземную гостевую автостоянку на 291 парковочное место. Внутренние дворы закрыты от автомобильного трафика, оборудованы местами для отдыха, детскими и спортивными площадками. Ввод проекта в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.

«Сегодня старт продаж в новом проекте, особенно с удачной концепцией, становится своего рода сенсацией, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В первом квартале 2020 года на столичный рынок вышло всего 8 проектов – это почти вдвое меньше, чем годом ранее. При этом объем предложения бизнес-класса сократился на 12%, а средняя стоимость квадратного метра выросла на 6,7%. В результате окно возможностей для инвестиционных вложений заметно сузилось, и поиск ликвидного объекта затруднился, речь идет буквально о единичных жилых комплексах. В их числе – и ЖК «Настоящее». По нашим оценкам, к моменту ввода в эксплуатацию квадратный метр в проекте подорожает примерно 30%. При этом в среднем по рынку прирост стоимости за весь строительный цикл составляет сегодня 20-25%».

Порядка 70% жителей Москвы соблюдают режим самоизоляции. Уже месяц они проводят дома большую часть времени, и за этот период многие пересмотрели свои взгляды на то, каким должно быть жилье. Эксперты «Метриум» рассказывают, как самоизоляция изменит восприятие комфортного дома среди покупателей новостроек.

Больше, да лучше

Данные опросов (агентство Kontakt InterSearch Russia), говорят, что до 20% предприятий готовы оставить на «удаленке» своих сотрудников после периода самоизоляции. При этом сами люди сейчас понимают, что их жилье в недостаточной мере удовлетворяет требованиям к домашнему офису. И если прежде смириться с небольшими размерами жилья было легко, то теперь проводить с семьей в тесной квартире 24 часа в сутки оказалось сложным. Эти два фактора говорят о том, что интерес к квартирам большей и более функциональной площади возрастет, однако на фоне снижающихся доходов, общая стоимость квартиры будет критически важна.

По данным компании «Метриум», средняя площадь квартиры на московском рынке новостроек массового сегмента составляет 58 кв.м., причем 41% квартир в продаже –двухкомнатные (62 кв.м), а 27% – однокомнатные (41 кв.м). Средняя же площадь приобретенной по договору долевого участия квартиры в марте достигла 53 кв.м. Между тем в среднем по России площадь строящейся квартиры, по данным Единого ресурса застройщиков, это 49,7 кв.м. При этом средняя площадь построенных в 2016 году квартир в Финляндии составила 72 кв.м., в Чехии – 73 кв.м., в Японии – 81 кв.м, Франции – 82 кв.м., Венгрии – 84 кв.м., Германии – 105 кв.м, Дании – 169 кв.м.

Если покупатель хочет сделать ставку на простор, то эксперты «Метриум» рекомендуют обратить внимание на жилые комплексы на окраине города. В крупных городах, тем более в Москве и Санкт-Петербурге, стоимость квадрата новостроек центра и периферии может различаться на 10-30%. Причем на старте продаж объекты на окраинах еще дешевле.

Более того, если сейчас есть прямая зависимость стоимости жилья в новостройке от ее удаленности от метро (чем ближе к станции метро, тем дороже), то в будущем эта зависимость может ослабнуть, так как у удаленных работников отпадет необходимость в ежедневных поездках на метрополитене. Соответственно, вырастет интерес к жилым комплексам, удаленным от метро, в том числе в Московской области и Новой Москве.

 «Ранее транспортная доступность таких жилых комплексов была критически важна для покупателей, которые каждый будний день должны были приезжать в центр города и вечером возвращаться обратно, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Теперь для 20% работающего населения транспортная доступность может перестать играть ведущую роль, при этом после самоизоляции они могут оценить большие площади, лучшую экологическую ситуацию, наличие большой лоджии, комфортную высотность и насыщенную инфраструктуру. Можно ожидать, что спрос на такие новостройки продемонстрирует завидную устойчивость после карантинных мер».

Помимо этого, в Москве сегодня некоторые комплексы с очень похожими характеристиками могут именоваться по-разному («комфорт» и «бизнес») с соответствующим различием в цене. Иногда стоит пренебречь «лейблом» ради более доступного, а значит – просторного варианта жилища.

Удалённый кабинет

Различные российские компании перевели на удалённый режим работы многих сотрудников. В некоторых доля таких работников достигает 100%. В свою очередь, удалённым специалистами пришлось оценить своё жилье на пригодность для организации рабочего места. Причём в силу специфики задач далеко не всем достаточно одного компьютера – техники может быть больше, а значит, требуется много места.

Идеальным решением такой задачи, во всяком случае для будущих покупателей, может стать выбор квартиры с дополнительной комнатой – кабинетом. Сегодня в большинстве новостроек, тем более массовых, такая комната не предусматривается. В отличие от спальни, кабинет может быть совсем небольшим (5-8 кв.м). Поэтому при выборе квартиры будут обращать внимание на планировки с гардеробными комнатами или относительно просторными (но хорошо отапливаемыми) лоджиями. Более экономичным вариантом решения проблемы может стать большая гостиная, площадь которой позволяет зонировать пространство с выделением рабочего места (скажем, в эркере).

Глоток свежего воздуха

Период самоизоляции сопровождается в некоторых регионах запретом на выход из дома. Из-за этого горожане начинают страдать от нехватки свежего воздуха и вообще возможности выйти в открытое пространство. При этом в последние годы застройщики всё реже проектируют дома с балконами по ряду экономических причин (покупатели не всегда хотят платить за лишнюю площадь с ограниченными функциями) и технических соображений (из-за распространения высоток).

Эксперты «Метриум» полагают, что после режима самоизоляции покупатели будут чаще обращать внимание на наличие балконов и террас в квартирах. Эта архитектурная особенность поможет в какой-то степени заменить кратковременную прогулку по улице. Соответственно, заинтересованным такой опцией клиентов следует поискать квартиры с балконами или террасами. Также есть немало квартир с лоджиями, причем в некоторых случаях с возможностью демонтажа рамы.

Кухонный сепаратизм

При самоизоляции многие россияне переоценят наличие в квартире как можно большего числа отдельных помещений, даже «технических». Прежде всего задумаются об этом жители недавно распространившегося на российском рынке жилья европейского формата, предполагающего объединение кухни и гостиной. Если квартира небольшая, и состоит она из одной спальни и кухни-гостиной, то вариантов уединения у семьи из трех человек не так много. Кухня – это зона практически непрерывного «домашнего производства», где часто находится хотя бы один член семьи, который, возможно, хотел бы заниматься приготовлением пищи в одиночестве. Другие члены семьи также не всегда хотят присутствовать при этом.

Соответственно, у покупателей, имеющих опыт жизни в квартирах евроформата, возможно, вырастет интерес к классической планировке, где кухня отделена от гостиной. Более того, может вернуться мода на большие отдельные кухни, которые в российской «традиции» часто служат местом приема гостей и отдыха.

Аналитики «Метриум» отмечают, что при выборе квартиры следует обращать внимание на возможность перепланировать помещение так, чтобы кухня оказалась отдельным помещением, что возможно даже в некоторых квартирах евроформата. Для этого в кухонной зоне должно быть окно, а её площадь должна быть не меньше 6-7 кв.м.

Многофункциональный двор

В период самоизоляции практически единственным открытым пространством для прогулок у многих россиян стала прилегающая территория их дома. В обычной жизни житель любой новостройки знает, что может пойти в городской парк или отправиться в центр города, поэтому есть возможность закрыть глаза на недостатки собственного двора. Теперь же у жителей российских городов появилось достаточно времени чтобы оценить, для чего пригодна прилегающая территория их жилища.

 Поскольку 70-80% покупателей жилья в новостройках – это семьи, причем преимущественно молодые, застройщики ориентируют концепцию обустройства дворов современных ЖК под их образ жизни. Поэтому жители новостроек часто сталкиваются с недостатком «недетских» и «несемейных» развлечений рядом с домом.

Режим самоизоляции заставит потенциальных покупателей новостроек задуматься над тем, какую «инфраструктуру» они хотели бы иметь на территории жилого комплекса помимо детских площадок. В частности, вырастет интерес к жилым комплексам, в которых предусмотрены разновозрастные зоны отдыха во дворах, наличие площадок для занятия спортом, беговых дорожек, или, к примеру, мест для проведения семейных праздников или приема гостей. Например, в городском квартале «Ривер Парк». Внутренние дворы будут приподняты над дорогой на несколько метров за счет стилобата, а пешеходные мостики между ними увеличат закрытую территорию в несколько раз. Такое решение позволило разработать тематические зоны отдыха с учётом возраста и интересов жителей.

«Свыше 60% покупателей в городском квартале – это семейная аудитория, которая уделяет особое внимание благоустройству придомовой территории, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Тем не менее, важно соблюсти баланс между детскими и взрослыми зонами отдыха, чтобы каждая возрастная группа могла найти занятие по душе. Так, пока маленькие жильцы квартала развлекаются на игровых площадках, взрослые смогут сыграть в настольный теннис, заняться гимнастикой в workout-зонах, устроить пикник или принять солнечные ванны на сандеках – навесных балконах над Москвой-рекой. Сегодня именно такой разносторонний подход к благоустройству дворов приходит на смену стандартным решениям».

«Самоизоляция, конечно, повлияет на восприятие россиянами собственного жилья и, скорее всего, оно окажется критическим, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Причем не только старые, но и новые жилищные стандарты часто не удовлетворяют жителей страны. Однако решение этой проблемы упирается в низкую платежеспособность населения, которую текущий кризис и режим самоизоляции только усугубит. С этой точки зрения, несмотря на появление запроса на другие жилье, реализовать его в текущих условиях будет сложно, ведь фактически этот запрос сводится к тому, чтобы квартиры стали более просторными, что означает рост их стоимости».

«СМУ-6 Инвестиции» – девелопер ЖК «Любовь и Голуби» – получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Проект уже распродан на 99% – это редкий успех для новостройки массового сегмента. Сегодня в наличии остались два последних апартамента стоимостью от 9,8 млн рублей за 62 кв. м. В ближайшее время девелопер приступит к выдаче ключей.   Строительство жилого комплекса «Любовь и Голуби» началось в марте 2018 года. В состав комплекса входит камерный двухсекционный дом высотой 22 этажа на 225 квартир и апартаментов, а также 138 машино-мест в подземном паркинге. В мае комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдал разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, которому был присвоен адрес: г. Москва, Дегунинская, 7. Напомним, «Любовь и голуби» находится в районе Западное Дегунино.  На сегодняшний день в жилом комплексе проданы все квартиры, в реализации остались два двухкомнатных апартамента площадью 62,6 и 63 кв. м стоимостью от 9,8 млн рублей. В ближайшее время дольщики начнут получать ключи. Завершение продаж до получения РВЭ – большая редкость на рынке недвижимости и показатель высокой ликвидности новостройки. Проект имеет закрытую от посторонних охраняемую придомовую территорию с круглосуточным видеонаблюдением. Пространство условно разделено на две зоны: с детскими игровыми, а также спортивными площадками. Выполнено ландшафтное всесезонное озеленение с лиственными и хвойными взрослыми деревьями. Коммерческие помещения размещаются в стилобатной части и занимают сразу три этажа, что позволяет обеспечить жителей полноценным набором инфраструктурных объектов. Здесь появятся детский сад, супермаркет, булочная, также планируется открыть фитнес-клуб и зоомагазин. На подземном уровне расположен паркинг на 138 машино-мест и с местами для мотоциклов, куда можно спуститься на лифте с любого этажа дома. «Любовь и Голуби» – один из немногочисленных камерных проектов на столичном рынке недвижимости, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Сегодня жилые комплексы такого формата представлены в основном в высокобюджетном сегменте. Большинство же современных новостроек строится в рамках комплексного освоения территории, на месте бывших промзон. Вместе с тем многие клиенты по-прежнему выбирают камерные новостройки для жизни в уже сложившихся и обжитых районах со всей инфраструктурой. И высокие темпы продаж в ЖК «Любовь и Голуби» – яркое тому свидетельство. Квартиры и апартаменты в проекте стали прекрасным альтернативным вариантом объектам вторичного рынка, которые чаще всего не выдерживают никакой конкуренции с новостройками по качеству, имея сопоставимые цены».

Впервые с 2014 года апартаменты потеснили квартиры на рынке московских новостроек премиум-класса. По подсчетам аналитиков «Метриум», доля нежилых помещений превысила 51%, хотя еще пять лет назад этот показатель составлял 26%, а число таких лотов в продаже не превышало несколько сотен. Сейчас московские застройщики реализуют 1,3 тыс. апартаментов премиум-класса в среднем за 606 тыс. рублей за кв.м.

В апреле на рынке новостроек премиум-класса в Москве были представлены 61 комплекс, подсчитали эксперты «Метриум». В них насчитывалось более 2,5 тыс. квартир и апартаментов. С начала 2020 года предложение сократилось почти на 15%, при этом впервые за последние пять лет изменилось соотношение квартир и апартаментов на премиальном рынке.

По итогам апреля в продаже было 1,3 тыс. апартаментов (51%), тогда как объектов со статусом жилого помещения насчитывалось 1,2 тыс. (49%) Между тем, еще в конце 2019 года соотношение было другим: 1,4 тыс. апартаментов (48%) против 1,5 тыс. квартир (52%). В предыдущие годы представительство апартаментов на рынке премиальных новостроек было еще скромнее, но имело тенденцию к нарастанию. В конце 2018 года доля нежилых помещений в предложении составляла 42%, в 2017 году – 25%, в 2016 году – 24%, в 2015 – 32%, в 2014 году – 26%.

При этом абсолютное число апартаментов в продаже также возрастало в последние годы. Если в 2014 году на рынке новостроек премиум-класса можно было найти только 625 апартаментов, то к 2018 году их число выросло почти в три раза до 1,8 тыс. Ввиду мощного спроса в 2018-2019 гг. их предложение снизилось, но еще заметнее уменьшилось число премиальных квартир (с 2,9 тыс. на пике предложения в 2017 году до 1,2 тыс. в апреле 2020 года).

«Одной из причин роста предложения апартаментов в премиальном сегменте рынка новостроек стал выход в продажу крупных проектов, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта премиум-класса «Данилов дом»). – В последние годы появилось немало комплексов, которые насчитывают несколько сотен апартаментов. Это масштабные объекты преимущественно в центре. В связи с этим комплексы апартаментов клубного формата стали сравнительной редкостью, и покупатели за ними буквально охотятся. Что касается юридического статуса помещений, то для потенциальной аудитории он не столь важен, как в массовом сегменте и в бизнес-классе».

Эксперты «Метриум» отмечают, что в предыдущие годы активность девелоперов в сегменте новостроек премиум-класса была высокой. В 2019 году продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса. Для сравнения – в 2018 году на рынке появилось 17 новых проектов, в 2017 году – 12 жилых комплексов премиального уровня. С начала года на рынке появился один новый комплекс премиум-класса.

«Чаще всего статус новостройки определяется ее расположением, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики не всегда прибегают к изменению вида разрешенного использования земельного участка, от которого часто зависит впоследствии юридический статус помещений в здании, построенном на такой площадке. Как и покупатели, застройщики концентрируются не на юридических формальностях, а на качестве продукта».

По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в апартаментах премиальных новостроек Москвы составляет 606 тыс. рублей. Между тем «квадрат» в  квартирах премиум-класса стоит 581 тыс. рублей, то есть на 4% дешевле.

Последний год – с апреля 2019 года по апрель 2020 – московская квартира в массовых новостройках прибавляла в стоимости в среднем по 110 тыс. рублей в месяц, подсчитали аналитики «Метриум». В прошлом месяце её средняя стоимость достигла 10,98 млн рублей, поставив очередной исторический ценовой рекорд в этом сегменте рынка.

По подсчетам экспертов «Метриум», в апреле средняя стоимость квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве составила 10,98 млн рублей. С марта её цена увеличилась на 0,4%, а по сравнению с апрелем 2019 года – на 14%. Год назад среднестатистический объект в новостройках массового сегмента столичного рынка жилья обходился покупателям в 9,66 млн рублей. Таким образом за этот период средняя стоимость квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса увеличилась на 1,32 млн рублей или в среднем на 110 тыс. рублей в месяц.

При этом объяснить рост стоимости средней квартиры увеличением её площади нельзя. В апреле 2020 года средняя площадь такого объекта в новостройках эконом- и комфорт-класса составила 58,5 кв.м, тогда как в апреле 2019 года она равнялась 58,2 кв.м. Фактически речь идет о небольшой двухкомнатной квартире.

«Стремительная динамика цен позволяет судить об инвестиционной привлекательности столичных новостроек, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и «Данилов дом»). – Вложения в проект на ранней стадии строительства дают в течение двух лет прирост в 20-30%. При этом квартира в готовом здании, особенно в высоко ликвидном жилом комплексе, продолжает дорожать даже после сдачи объекта в эксплуатацию примерно на 3-4% в год. С инвестиционной точки зрения лучше вкладываться в одно- и двухкомнатные квартиры, которые легче перепродать».

В расчете на квадратный метр средняя стоимость первичного жилья в массовом сегменте увеличилась за год со 166,0 тыс. рублей до 187,6 тыс. рублей. Таким образом «квадрат» подорожал за год на 13%, прибавляя в среднем каждый месяц по 1,8 тыс. рублей к своей цене.

В разрезе разных типов квартир по числу комнат также наблюдался рост среднего бюджета предложения. Студии за год подорожали на 4% и достигли в стоимости 5,26 млн рублей. Однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры выросли в цене на 15% соответственно до 8,10 млн рублей, 11,48 млн рублей и 15,36 млн рублей. Их площади также практически не изменились за прошедший год, прибавив не более 1,5 кв.м.

Примечательно, что рост цен продолжается несмотря на сокращение спроса. В Москве количество заключенных договоров долевого участия снизилось в апреле на 45% относительно марта, и на 50% по сравнению с апрелем 2019 года.

«Повышение средней стоимости жилья на рынке массовых новостроек было вызвано сразу несколькими причинами, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прежде всего, в 2018-2019 гг. стали периодом самого высокого спроса на строящееся жилье за всю историю московского рынка. Одновременно сократился объем предложения – в массовом сегменте с 20 тыс. квартир до уровня 15-16 тыс. квартир. Помимо изменения соотношения спроса и предложения, на рост цен оказала влияние реформа долевого строительства, предполагающая переход на новую модель финансирования банковским кредитом. Еще одним фактором стал рост цен на стройматериалы. Эти предпосылки продолжат оказывать влияние на ценообразование и в будущем, поэтому резкого сокращения стоимости жилья пока не ожидается».

Есть такие слова, которые известны всем, но каждый трактует их смысл по-своему, и понятие «уют» – одно из них. Со временем его значение меняется. Эксперты «СМУ-6 Инвестиции» раскрывают пять основных составляющих уюта на основе общения с покупателями квартир в проекте «Любовь и голуби».

На вопрос, что такое домашний уют, большинство покупателей квартиры в новостройке дают совершенно разные ответы. Одни клиенты говорят о глобальных составляющих жилой среды, к примеру, о наличии парковки и другой инфраструктуры. Другие связывают уют непосредственно с самой квартирой и ее планировкой и меблировкой. Однако есть и доминирующие составляющие уюта, которые называют почти все клиенты. Уют это…

«…Когда квартира просторная»

Таков наиболее частый ответ клиентов на вопрос – каким им видится уютное жильё. Причем как показала практика, совсем не всегда покупатель имеет в виду большую квартиру. С точки зрения бессемейного молодого человека просторной кажется студия площадью 30 кв.м. Такие клиенты знают, что на рынке есть объекты с небольшую комнату в общежитии (18 кв.м.), поэтому с их точки зрения простор – это оптимальная площадь для их стиля жизни.

Другое понимание и у молодой семьи, хотя и здесь бывают разные подходы. К примеру, одни покупатели искали квартиру с небольшими спальнями, но обязательно просторной кухней-гостиной, чтобы в ней можно было организовать отдельную обеденную и игровую зону. А другой семье нужна была просторная отдельная кухня – требование хозяйки, увлеченной готовкой.

Поэтому если формулируя для себя понятие уюта, вы прежде всего думаете о просторе, то следует сразу уточнить: о каком именно помещении идет речь? Где именно вы хотели бы ощущать простор и для чего? Это всегда помогает рационализировать конечный выбор, потому что в современных проектах вариантов планировок и площадей очень много. К примеру, в проекте «Любовь и голуби» площади квартир варьируются от 26 кв.м. до 89 кв.м.

…и светлая»

«Простор» практически всегда идёт в паре со «светом», когда клиенты описывают уютное жилье. Эта составляющая еще более туманная. При более подробном расспросе выясняется, что одни клиенты имеют в виду конфигурацию освещения в уже готовой квартире, другие – характеристики остекления, допускающего много дневного света, а третьи – вовсе цветовые решения в отделке и меблировке.

И если в первом случае мы сразу рекомендуем покупателям уделить особое внимание к модели освещения в дизайн-проекте, то касательно остекления и цветовых решений у нас уже есть «предустановленные» опции в проекте «Любовь и голуби».

В частности, архитектурой комплекса предусмотрены квартиры с угловыми окнами. Именно на них следует обратить внимание покупателям, которые хотят много света. Угловое окно «захватывает» в течение светового дня в два раза больше прямых солнечных лучей, чем обычное. Следует оценить и ширину оконных проемов, а также формат остекления (лучше, конечно, панорамный). Наконец, не нужно забывать о стороне света. Если окна обращены строго на юг, то солнце будет освещать помещения практически весь день.

Другое измерение проблемы света – дизайнерские решения. В нашем проекте «Любовь и голуби» большинство вариантов отделки предполагают светлые доминанты. Во-первых, практика показывает, что такие нейтральные тона служат хорошей основой даже для самой радикальной смены интерьера, тогда как с красными стенами едва ли можно ужиться, не перекрасив их.

«…Когда тихо»

Тишину называют условием уюта довольно часто. И в этом смысле тоже нет единодушия, хотя в современных новостройках проблемы шумоподавления в основном решены.

Чаще всего клиенты хотят огородить себя от внешних шумов – с улицы или мест общего пользования дома. Для них есть ряд простых рекомендаций. Во-первых, следует отдавать предпочтение квартирам на верхних этажах, более удаленных от уличной суеты. Во-вторых, нужно ознакомиться с планировкой этажа и выбрать жилье подальше от зон наиболее высокой активности соседей – входов или выходов на этаж, а также рядом с лифтовыми шахтами. Хотя современные лифты практически бесшумные, но их пассажиры – не всегда.

Другие клиенты подразумевают под тишиной наличие в квартире зон уединения. Часто такими опциями интересуются семейные покупатели. В таком случае нужно внимательно подбирать планировку. В частности, зоной тишины может стать спальня, и в этом случае лучше если она будет удалена, к примеру, от кухни-гостиной. Нередко такая конфигурация встречается в квартирах, окна которых выходят на две стороны («квартиры-распашонки»). Спальня может быть отделена от кухни, гостиной и детской коридором.

«…Когда всё красиво»

Многие клиенты границы уюта расширяют до масштаба всего жилого комплекса. Помимо квартиры, некоторые покупатели хотят чувствовать комфорт в местах общего пользования здания, где до недавних пор застройщики не стремились создавать уют. Именно подъезды, межквартирные холлы, входные группы, зоны ресепшн раньше были практически неблагоустроенными, и какой бы красивой ни была сама квартира, впечатление жителей и их гостей портили места общего пользования.

Сегодня всё изменилось. В частности, входная группа ЖК «Любовь и голуби» выполнена с использованием светопрозрачных конструкций, которые делают помещения более светлыми. Зона ресепшн имеет дизайнерскую отделку с использованием мрамора и деревянных декоративных панелей. Также здесь предусмотрена мягкая мебель, чтобы гости жителей могли с комфортом провести время в ожидании встречи.

«…Когда всё под рукой»

Часто понимание уюта связано с функциональностью квартиры и жилого комплекса вообще. Поскольку среди покупателей много активных автомобилистов, для них машина – это практически равноправный член семьи, которому тоже должно быть уютно, а взаимодействие с ним – удобным.

Поэтому часто фразу «всё под рукой» клиенты понимают как наличие удобной парковки, до которой легко добраться. Эта задача уже решена. К примеру, подземный паркинг в ЖК «Любовь и Голуби» рассчитан на 136 машино-мест разных габаритов: 107 мест площадью 13,25 кв. м и 29 мест площадью 14,65 кв. м. Спуститься в подземный паркинг можно на лифте с любого этажа дома, не выходя на улицу.

«Под рукой» клиенты также хотят иметь и нужный набор коммерческих услуг, и с этой точки зрения лучший вариант – это жилой комплекс с магазинами, салонами красоты, банками и аптеками на первом этаже. Они предусмотрены стилобатной части комплекса «Любовь и Голуби», причем коммерческие помещения имеют витринное остекление и высокие потолки, что делает их уютными в том числе и для клиентов.

«Уют – это динамичная категория, и со временем ее понимание будет у покупателей меняться, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Именно поэтому при разработке проекта жилого комплекса мы всегда стараемся быть на шаг впереди превалирующих среди клиентов «вкусовых» тенденций. Это позволяет нам не только успешно вести продажи, но и создать такой продукт, который наши клиенты смогут реализовать через несколько лет и при этом совершенно не потерять в деньгах, потому что он будет сохранять свою актуальность».

Сегодня на столичном рынке премиальной недвижимости своеобразным водоразделом стало Третье транспортное кольцо, разбившее объем предложения на равные части. Несмотря на то, что новостройки премиум-класса по-прежнему ассоциируются с наиболее дорогостоящим жильем, даже в самых престижных локациях можно найти качественные лоты по цене бизнес-класса. Эксперты компании «Метриум» выяснили, в каких проектах внутри ТТК предлагаются премиальные квартиры и апартаменты с минимальной ценой за квадратный метр.

Премиум-класс как подсегмент элитного рынка недвижимости появился в столице после кризиса 2014-2015 гг., и буквально за несколько лет зона его присутствия значительно расширилась. По данным «Метриум», по итогам 1 квартала 2020 года, на столичном рынке премиальных новостроек в реализации находилось 2 530 квартир и апартаментов, причем ТТК разделило предложение на две равные доли: внутри кольца предлагалось 1 270 лотов (130,8 тыс. кв. м), а за его пределами – 1 260 лотов (154,4 тыс. кв. м). Тем не менее, внутри ТТК сконцентрировано две трети проектов – 41 из 61 комплекса. Такая расстановка сил объясняется тем, что в центре строится гораздо больше точечных проектов камерного формата с небольшим количеством лотов.

Средняя стоимость квадратного метра в премиальном сегменте составляет 593,5 тыс. рублей. Причем внутри ТТК этот показатель на 3,2% ниже – 574,3 тыс. рублей, тогда как за пределами кольца ситуация прямо противоположная: «квадрат» в такой новостройке обойдется в среднем на 2,7% дороже. Это связано с тем, что часть предложения за ТТК приходится на эксклюзивные лоты в формате резиденций и вилл.

Внутри ТТК отдельные премиальные лоты можно приобрести практически по средней цене бизнес-класса, которая составляет 258 тыс. рублей за кв. м. В список самых доступных новостроек вошли преимущественно апарт-комплексы, лишь в двух проектах предлагаются квартиры.

Рейтинг премиальных проектов с минимальной стоимостью квадратного метра в пределах ТТК возглавляют «Резиденции Замоскворечье», которые строятся на территории Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова. В рамках проекта реализуется также спортивно-оздоровительный комплекс площадью более 5 тыс. кв. м с бассейном, VIP-рестораном, SPA-комплекс и другими объектами. Всего в 14-этажном корпусе спроектировано 206 апартаментов. Дополнительным преимуществом станет эксплуатируемая кровля с озеленением, открытая для всех жильцов. Цена за квадратный метр в проекте начинается от 2242 тыс. рублей, а стоимость апартаментов стартует от 10,7 млн рублей за 32,5 кв. м.

Вторую строчку рейтинга занимает проект Art Residence в 10 минутах ходьбы от метро «Белорусская». Комплекс включает 9 малоэтажных корпусов с уникальной архитектурой, в которых представлено 209 апартаментов, а также пентхаусы и мансарды с террасами, причем большая часть комплекса уже заселена. Минимальная стоимость квадратного метра – 270 тыс. рублей, а цены на апартаменты начинаются от 28 млн рублей за 59,8 кв. м.

Замыкает тройку лидеров клубный комплекс «Данилов дом» в пяти минутах пешком от метро «Тульская». Это по-настоящему камерный проект: в нем предусмотрено всего 36 апартаментов площадью от 51 до 212 кв. м, в том числе пять эксклюзивных пентхаусов с дровяными каминами, открытыми террасами и лоджиями. Цена за квадратный метр в клубном доме начинается от 290 тыс. рублей, а минимальный бюджет покупки составляет 16,5 млн рублей за апартаменты площадью 51,6 кв. м.

На четвертой позиции – клубный комплекс BOLSHEVIK на Ленинградском проспекте рядом с метро «Динамо» – проект реновации кондитерской фабрики «Большевик» в составе культурно-делового комплекса. Стоимость квадратного метра стартует от 311 тыс. рублей, а самые доступные апартаменты в стиле лофт обойдутся в 24 млн рублей за 58 кв. м.

Пятое место в рейтинге занимает ЖК Dialog на Большой Спасской – единственный новый проект премиум-класса, вышедший на столичный рынок в 1 квартале 2020 года. Комплекс состоит из двух 22-этажных домов, в которых спроектировано в общей сложности 220 квартир. Минимальная стоимость квадратного метра в проекте составляет 340,8 тыс. рублей, а цены на квартиры начинаются от 13,4 млн рублей за 31,5 кв. м.

«В силу своего промежуточного положения в высокобюджетном сегменте премиум-класс достаточно разнообразен, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Данилов дом»). – С одной стороны, он все еще сохраняет элитный «отпечаток» и тяготеет к камерному формату. С другой, сегодня активно строятся масштабные проекты, причем даже в самом ЦАО. Однако точечные комплексы по-прежнему пользуются популярностью: обеспеченные клиенты желают получить высокий уровень приватности, при этом оставаясь в эпицентре деловой и культурной жизни столицы. Сегодня вполне возможно подобрать апартаменты, сочетающие в себе эти характеристики и при этом продающиеся не по заоблачным ценам».

«Основным критерием отнесения новостройки к элитному жилью является местоположение, имеющее географическую привязку к ЦАО, и премиум-класс выделился в отдельный подсегмент за счет преодоления этих границ, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Со временем девелоперы премиальных новостроек освоили и другие престижные локации как внутри ТТК, так и за его пределами, – Беговой и Даниловский районы, Раменки. При этом акцент сместился на внутренние характеристики проектов: продвинутое техническое оснащение, качественную инженерию, отдельные «фишки» типа зарядок для электрокаров и т. д. Сегодня эти преимущества можно найти даже в некоторых самых доступных премиальных проектах на рынке».

Владельцы мотоциклов нередко сталкиваются с проблемой, где припарковать «железного коня» на ночь или на зиму: арендовать большое парковочное место дорого и невыгодно, оставить байк возле подъезда – рискованно. Оптимальное решение предлагает «СМУ-6 Инвестиции» – девелопер жилого комплекса «Любовь и Голуби»: в закрытом подземном паркинге наряду со стандартными машино-местами появятся специальные места для мотоциклов площадью 3,2 кв. м.

Ежегодно количество мотоциклов в Москве увеличивается на 6-10%, согласно отчетам ГИБДД, но специальные парковочные места для байков в жилых комплексах – все еще редкость. «СМУ-6 Инвестиции» предусмотрел такую опцию в закрытом подземном паркинге жилого комплекса «Любовь и Голуби» с прицелом на тренд. Теперь покупатели квартир и апартаментов в проекте могут быть спокойны за сохранность «железного коня» без переплаты за «лишние» метры.

Одноуровневый подземный паркинг в ЖК «Любовь и Голуби» рассчитан на 138машино-мест разных габаритов: 107 мест площадью 13,25 кв. м и 29 мест площадью 14,65 кв. м. Еще четыре места площадью 3,2 кв. м отведены для хранения мототранспорта. Спуститься в подземный паркинг можно на лифте с любого этажа дома, не выходя на улицу.

«Сегодня автостоянки должны быть предусмотрены во всех новостройках – таково требование города, однако нормативы определяют лишь необходимый коэффициент обеспеченности проекта машино-местами, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В реальности же транспортная картина гораздо более разнообразна, и жилье в новостройках нередко приобретают владельцы мотоциклов. Без сомнения, застройщикам следует выходить за рамки минимальных нормативных показателей, чутко реагировать на современные тренды и работать над усовершенствованием продукта с учетом сегмента недвижимости. В наших проектах мы пошли именно по этому пути: в проекте комфорт-класса «Любовь и Голуби» предусмотрели места для мотоциклистов, а в премиальном клубном комплексе «Данилов дом» – зарядки для электромобилей. Возможность раз и навсегда решить вопрос с парковкой транспортного средства при покупке жилья – это дополнительный аргумент в пользу проекта».

В жилом комплексе «Любовь и Голуби» в продаже остались два последних апартамента евроформата на третьем и четвертом этажах стоимостью от 9,8 млн рублей за 62 кв. м. Проект уже вышел на финишную прямую: ожидается разрешение на ввод в эксплуатацию.

Порядка 40% жителей Новой Москвы, по данным Могосстройнадзора, регулярно занимаются спортом. Это значит, что массовый и профессиональный спорт неизбежно станут главной чертой местного образа жизни, а девелоперские компании между тем уже участвуют в его формировании. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о крупнейших и самых знаковых спортивных стройках, анонсированных недавно в Новой Москве.

1. Russian Design District (RDD)

В Новой Москве на берегу реки Десна недалеко от Калужского шоссе на территории площадью 4,4 га началось строительство культурно-образовательного кластера Russian Design District. В его состав войдут девять авторских жилых домов, а также крупная спортивная и образовательная платформа, включающая Академию художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академию единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школу йоги и здорового питания. Эта часть кластера поможет формировать здоровое поколение и поддерживать форму взрослым и детям.

Помимо этого, зоной спорта станут огромные зеленые пространства в районе Russian Design District. Проект реализуется в Новомосковском административном округе Москвы в 18 км от МКАД в окружении благоустроенной лесопарковой территории площадью 9 гектаров со спортивной и детской инфраструктурой, футбольным, волейбольным и хоккейными площадками, воркаутами, памп-треками, беговыми трассами и пространством для отдыха и прогулок.

«Спорт станет только одной из составляющих нашего культурно-образовательного кластера, – комментирует Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы «Родина». – Russian Design District – это экосистема формирования успеха, связанная не только с поддержанием здоровья через спорт, но и с «прокачкой» других навыков и знаний. Именно поэтому в RDD предусмотрена мощная образовательная составляющая, к примеру, Школа дизайна и технологий (Design and Technology Art School – DATA), где жители смогут получить востребованные навыки в сфере искусства, живописи и дизайна. Иными словами, RDD станет местом комплексного развития личности через дизайн – дизайн тела, дизайн сознания и дизайн среды».

1. Всесезонный горнолыжный курорт Adrenaline Beat

Девелоперская компания «А101» начала строительство рядом с метро «Прокшино» в Новой Москве всесезонного спортивно-развлекательного курорта Adrenaline Beat. На территории 60 гектаров будет сооружена насыпная гора высотой 101 метр с четырьмя склонами, на которых предусмотрены 11 горнолыжных трасс трех уровней сложности общей протяженностью 3,7 км, а также «фан»-склон (1 км) и склон для тюбингов длиной 200 метров. Склоны будут оборудованы девятью подъемниками. Южный склон станет площадкой для всесезонных занятий: здесь можно будет спускаться на тобогганах, трехколесных картах или горных велосипедах.

Помимо горнолыжного комплекса, в Adrenaline Beat появится драйв-арена для экстремальных развлечений в крытом помещении, а также многофункциональная ледовая арена, которая будет способна принимать состязания международного уровня. Всего в рамках проекта будет построено около 69 тысяч квадратных метров недвижимости, в том числе сопутствующей инфраструктуры – рестораны, кафе, магазины, шоу-площадки и выставочные зоны. Спорт и досуг в комплексе будут разделены с помощью грамотных рекреационно-ландшафтных решений.

«Развитие крупных спортивных кластеров в Новой Москве привлечет в локацию туристов из Москвы и регионов России, – говорит Марина Гордеева, начальник управления инвестиционных проектов ГК «А101». – Это повышает экономическую эффективность локации, поскольку турпоток всегда стимулирует развитие дополнительной коммерческой инфраструктуры, повышает налоговую базу, создает дополнительные рабочие места. Этой инфраструктурой будут пользоваться и местные жители, которые к тому же получают множество вариантов для семейного отдыха в шаговой доступности. Кроме того, вблизи подобных комплексов, как правило, повышается спрос на аренду жилья, что увеличивает прибыль собственникам свободных квартир и инвесторам».

1. Дворец спорта в Коммунарке

В 7 км от МКАД между Калужским шоссе и поселком Коммунарка будет построен крупный административно-деловой центр (АДЦ), в состав которого включен дворец спорта. Физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) займет территорию площадью 1,56 га.

В ФОК будут работать тренажерные и универсальные залы, в том числе и для групповых занятий, ледовая арена и бассейн со зрительскими трибунами, а также вспомогательные и административные помещения. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на 2022 год. Власти планируют, что при загруженности на 40% в год ФОК будут посещать 410 тыс. человек. При этом вместе с дворцом спорта в Новой Москве появятся 200 рабочих мест.

Всего в составе административного делового центра в Коммунарке будут возведены 4,5 млн кв.м. социальных, коммерческих и развлекательных объектов. По своим масштабам проект АДЦ сравним с «Москва-Сити».

1. Горнолыжный комплекс в Щаповском

Еще один крупный горнолыжный комплекс появится в районе Щаповского поселения. Его строительство начнется в 2020 году. Работы будут вестись на участке площадью 178 га рядом с деревнями Ознобишино и Акишиво на Варшавском шоссе, которое обеспечит удобную транспортную доступность комплекса. Основным инвестором проекта выступает город. Уже завершено проектирование.

Первая очередь предполагает строительство горнолыжного склона. Он будет состоять из 5 трасс и подъемных устройств для транспортировки отдыхающих. Помимо этого, здесь будет возведен физкультурно-оздоровительный комплекс площадью 6 тыс. кв.м, а также хозяйственные постройки – административно-бытовой корпус, инженерная инфраструктура и дорожная сеть. Гости комплекса и персонал смогут оставить личные авто на парковке, где предусмотрены 500 машино-мест. Размер вложений в первую очередь строительства составит около 2,1 млрд руб.

1. «Ралли Кросс Арена»

В 2019 году началось строительство трассы для авторалли в Новой Москве.  Спортивный комплекс недалеко от села Ознобишино в поселении Щаповское получил название «Ралли Кросс Арена». Длина трассы составит 1,2 км, и здесь будут проходить соревнования гонщиков на автомобилях разного класса, в том числе ралли-спринт, ралли-кросс, парные гонки. Помимо этого, рядом с ней будет создана территория для занятия автомодельным спортом площадью 600 кв.м. Здесь также будут проходить ралли, но уже на миниатюрных радиоуправляемых моделях. Помимо собственно спортивных объектов, в составе «Ралли Кросс Арена» построят административно-бытовой корпус площадью почти 4 тыс. кв.м, а также трибуну для зрителей на 300 мест, паркинг на 150 автомобилей.

1. Ледовая арена в Троицке

В микрорайоне Солнечный в городе Троицк в Троицком административном округе будет построен спортивный комплекс, в состав которого войдет ледовая арена, а также бассейн. Площадь участка достигает 1,4 га, а спортивного объекта – 14 тыс. кв.м. Он станет самым большим физкультурно-оздоровительным комплексом, возведенным на одном из девяти участков под строительство ФОК, торги по которым власти Москвы успешно провели в 2019 году. Помимо спортивной составляющей в физкультурно-оздоровительном комплексе будут построены административные и хозяйственные помещения, а на прилегающей территории обустроены места для парковки автомобилей персонала и гостей.

«Строительство новой инфраструктуры, безусловно, будет способствовать росту привлекательности Новой Москвы как места для жизни, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Жители ТиНАО смогут пользоваться новыми объектами, причем нагрузка на них будет меньше в силу более низкой плотности населения на присоединенных территориях. Более того, появление крупных комплексов будет стимулировать привлечение инвестиций в благоустройство, дороги и коммерческие объекты в ТиНАО. В конечном счете это отразится на стоимости местного жилья, которая будет повышаться или сохранятся на высоком уровне даже несмотря на кризисный период».

После введения режима самоизоляции застройщикам ничего другого не оставалось, как перейти на онлайн-продажи. Однако компании оказались в разной степени готовы к современным методам работы. Нередко речь идет лишь об удаленном прохождении отдельных этапов покупки, но иногда сделку действительно можно полностью провести онлайн. Эксперты компании «Метриум» рассказали о том, какие современные инструменты онлайн-продаж доступны на рынке и с какими нюансами может столкнуться покупатель при оформлении удаленной сделки.

Покупка квартиры состоит из нескольких основных этапов: бронирование лота, подписание договора, регистрация и оплата сделки. Некоторые из них уже давно проходят в режиме онлайн и предлагаются практически во всех новостройках, другие же лишь недавно были перенесены в электронный формат и проводятся с многочисленными ограничениями.

Сегодня в понятие онлайн-сделки застройщики могут вкладывать разный смысл – от возможности зарегистрировать сделку электронно до полного перечня услуг (онлайн-оплаты, выездной ипотеки и т. д.). Многие компании громогласно заявляют о таком формате, но при этом оговариваются, что сделка проходит «без посещения офиса продаж». То есть за скобками остается необходимость лично приехать в банк, например, для оформления ипотеки или оплаты покупки. В результате покупатель уже в процессе сделки узнает, что нарушить режим самоизоляции все-таки придется, а удаленная покупка не является таковой в полном смысле слова. Избежать подобной ситуации достаточно просто. Во-первых, нужно четко представлять возможности, которые сегодня предлагает рынок недвижимости, и не питать ложных надежд. Во-вторых, заранее узнать, какие из современных инструментов покупки доступны в конкретном проекте.

Бронирование

Услуга удаленного бронирования – вовсе не новинка на рынке недвижимости. В проектах, ориентированных на потоковые продажи, это обязательный этап сделки: клиент резервирует конкретный лот, чтобы зафиксировать цену и не упустить понравившийся вариант. Сегодня эта опция появилась на официальных сайтах проектов. Например, в городском квартале «Ривер Парк» достаточно заполнить короткую электронную форму, указав контактные данные, а в семейном квартале «Мир Митино» забронировать квартиру можно по телефону. Оплата брони проходит с помощью интернет-эквайринга, то есть с банковской карты, после чего квартира автоматически снимается с продажи. В MR Group формат онлайн бронирования внедрен уже 2 года назад, а в марте появилась возможность полностью оплачивать квартиру онлайн.

Подготовка документов

После того, как квартира забронирована, начинается подготовка к оформлению сделки. Менеджер по продажам связывается с покупателем и высылает список документов, которые потребуются для покупки. При 100% оплате покупки оформляется ДДУ (если квартира строится) или договор купли-продажи (если квартира уже сдана). Клиент получает документы на подписание в электронном виде. Для этого потребуется только электронная цифровая подпись. Получить ЭЦП можно в специализированном удостоверяющем центре, если покупатель не заказывал ее ранее. Например, в проекте «Мир Митино» необходимые документы пересылаются через электронную почту, а менеджер по продажам сопровождает клиента на всех этапах сделки и в случае необходимости помогает оформить ЭЦП.

Есть еще один важный нюанс. Если квартиру приобретает клиент, состоящий в браке, ему необходимо получить согласие от супруга, заверенное электронной подписью нотариуса. Без этого электронная регистрация сделки невозможна. Оформить согласие можно лишь во время личного визита в нотариальную контору. Альтернативных вариантов на сегодняшний день не предусмотрено.

Оформление ипотеки

Подать заявку на ипотеку можно в режиме онлайн: предоставить менеджеру по ипотеке пакет документов в отсканированном виде или самостоятельно заполнить анкету на сайте банка. Однако после одобрения заявки клиенту все-таки придется лично явиться в банк для подписания документов: в соответствии с регламентами Центробанка, подтверждение личности заемщика – это обязательное условие сделки.

На фоне пандемии коронавируса ЦБ разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно, но на практике эта инициатива реализована достаточно слабо: в большинстве организаций по-прежнему требуется личное присутствие клиента. Обойтись без визита в кредитную организацию сегодня можно при оформлении кредита в Сбербанке в рамках программы выездной ипотеки «Ипотека с доставкой на дом». В этом случае сотрудник банка сам приедет к клиенту по указанному адресу и привезет пакет документов на подписание. Воспользоваться этой опцией могут покупатели квартир в проектах, аккредитованных в Сбербанке.

Полноценный формат онлайн-ипотеки в апреле запустил девелопер MR Group. Первая такая сделка в его портфеле состоялась в жилом комплексе «Павелецкая Сити» с участием ипотечного кредита от ДОМ.РФ. Сейчас опция онлайн-ипотеки доступна на всех проектах компании.

Электронная регистрация

В период самоизоляции закрылись МФЦ, а Росреестр перестал принимать и выдавать документы на бумажных носителях. Тем не менее, электронный документооборот продолжил работать, и единственной доступной опцией стала электронная регистрация сделок. Еще до карантина этот формат был достаточно распространен на рынке недвижимости. В проектах некоторых девелоперов, например, MR Group, более 95% сделок регистрировалось таким образом. А в жилых комплексах «СМУ-6 Инвестиции» – «Любовь и Голуби» и «Данилов дом» – электронная регистрация активно применялась при заключении сделок с региональными клиентами, благодаря чему девелопер быстро адаптировался к новым рыночным реалиям. Однако были и компании, в которых все без исключения соглашения заключались на бумаге, – с началом карантина им пришлось срочно осваивать более современный метод работы.

Сегодня на электронную регистрацию перешли практически все крупные застройщики, заинтересованные в текущих продажах. Однако не будет лишним уточнить, предусмотрена ли в проекте данная опция.

Взаиморасчеты

Одним из важнейших нововведений, появившихся на рынке, стала онлайн-оплата сделки. Наиболее продвинутые банки в этой сфере – Сбербанк и ВТБ. В частности, в Сбербанке используется система безопасных расчетов: на счете клиента блокируются денежные средства на срок до 30 дней. За это время проходит электронная регистрация сделки, после завершения которой средства перечисляются на эскроу-счет или напрямую на счет застройщика. Если же регистрация не прошла, сумма «размораживается», и клиент может дальше пользоваться своими средствами. Одной из первых предложила своим покупателям этот способ взаиморасчетов компания «СМУ-6 Инвестиции» в проектах «Любовь и Голуби» и «Данилов дом».

В апреле Сбербанк разработал еще одно прогрессивное решение – удаленное открытие эскроу-счетов: сотрудник организации выезжает к клиенту для подписания соответствующих документов. Программой могут воспользоваться покупатели строящегося жилья, которые оплачивают сделку за счет собственных средств либо с привлечением ипотеки от Сбербанка или другого банка. Причем эта услуга комбинируется с программой выездной ипотеки: за один визит сотрудника клиент сможет «убить двух зайцев»: открыть эскроу-счет и получить жилищный кредит.

Приемка квартиры

Сделка на первичном рынке недвижимости не заканчивается на этапе оплаты и регистрации. Когда жилой комплекс будет достроен, покупатель должен явиться на приемку, подписать акт приема-передачи объекта недвижимости и получить ключи от квартиры. Само собой, в проектах с близким сроком сдачи данные мероприятия вполне могут выпасть на период самоизоляции.

Сегодня на рынке уже есть компании, которые позволяют пройти эти процедуры дистанционно. Например, в проектах Level Group принять квартиру можно по фото- и видеоматериалам, а выдача ключей происходит с помощью постамата на территории жилого комплекса.

А есть ли альтернатива?

На сегодняшний день практически все застройщики в той или иной степени перешли на удаленное взаимодействие с покупательской аудиторией. Однако далеко не все клиенты готовы принимать решение о покупке и заключать сделку дистанционно, особенно если речь идет о высокобюджетном проекте с достаточно высоким бюджетом покупки. Именно поэтому некоторые компании предложили покупателям компромиссное решение, сохранив элементы личного контакта наряду с удаленными инструментами взаимодействия. Например, в городском квартале «Ривер Парк» офисы продаж продолжили работать и в период карантина по сокращенному графику – с 10:00 до 19:00. При этом неукоснительно соблюдаются профилактические меры, а обязательный протокол включает постоянную дезинфекцию поверхностей и проверку состояния здоровья сотрудников.

«Переход на удаленные сделки – вовсе не одномоментное явление, а достаточно сложный и продолжительный процесс, – отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В нем активно участвуют все игроки рынка, причем огромная роль отведена банкам, которые стали посредниками между застройщиками и дольщиками после перехода на эскроу-счета. Тем не менее, сегодня продвинутые решения предлагают буквально несколько финансово-кредитных организаций, что затрудняет переход на удаленные сделки. Кроме того, отдельные тонкости сбора документов, например, получение нотариально заверенного согласия от супруга на сделку, лишают некоторые категории клиентов возможности провести сделку полностью дистанционно, без нарушения режима самоизоляции.

Таким образом, несмотря на большой рывок, который совершил рынок в этом направлении, ставить точку пока еще рано. Думаю, некоторые решения будут усовершенствованы уже после снятия ограничительных мер. Подчеркну, что цифровизация рынка недвижимости началась задолго до пандемии коронавируса, а эпидемия дала мощный импульс этому процессу».

В апреле на рынке жилой недвижимости в Москве зафиксирован резкий обвал числа сделок на 50-75%, подсчитали аналитики «Метриум», проанализировав свежую статистику Росреестра. В разы уменьшилось число зарегистрированных ипотек, заключенных договоров долевого участия и соглашений купли-продажи во вторичном секторе, хотя меньше других пострадал рынок новостроек. По всем показателям рынок отброшен к уровню 2017 года.

В апреле 2020 года в Москве было заключено 3,9 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ). По сравнению с мартом 2020 года, когда Росреестр зарегистрировал 6,8 тыс. ДДУ, активность дольщиков сократилась на 44%, подсчитали аналитики «Метриум». При этом в годовом выражении количество ДДУ снизилось на 49% (в апреле 2019 года было заключено 7,5 тыс. сделок с новостройками).

Текущий уровень спроса оказался самым низким с июля 2017 года. Тогда в Москве было зарегистрировано 3,7 тыс. сделок. Однако в целом, отмечают эксперты «Метриум», падение продаж на рынке новостроек оказалось не столь резким, как во вторичном секторе.

«Предотвратить еще более глубокое падение продаж на рынке новостроек помог перевод сделок в режим онлайн, – комментирует Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – В течение апреля многие девелоперы организовали процесс покупки жилья и оформления документации так, чтобы потенциальный покупатель мог не нарушать режим самоизоляции. Правда, нужно понимать, что среди апрельских регистраций есть много сделок, которые были заключены еще в марте, поэтому более ясная картина последствий пандемии и кризиса будет по итогам мая».

Резкий обвал был зафиксирован и на рынке ипотечных сделок в Москве. Росреестр зарегистрировал 2,6 тыс. договоров, что на 75% меньше, чем в марте. По сравнению с апрелем 2019, активность заемщиков жилищных кредитов также заметно снизилась (на 69%, так как год назад в апреле зафиксировали 8,6 тыс. сделок). Столь малое число сделок на рынке ипотеки не отмечалось с января 2017 года, когда в Москве заключили всего 1,9 тыс. сделок с привлечением кредита.

На вторичном рынке жилья в апреле 2020 года ситуация также ухудшилась. В этот период в Москве заключили 5,2 тыс. договоров купли-продажи жилья, что на 65% меньше, чем в марте 2020 года. В такой же степени изменилось число сделок и в годовом выражении: в апреле 2019 года в столице зарегистрировали 14,9 тыс. договоров купли-продажи. Ниже текущих показателей активность покупателей была за прошедший период только в январе 2017 года (4,8 тыс. сделок).

«По показателям спроса рынок жилья в Москве фактически отброшен к уровню 2017 года, когда только началось восстановление после кризиса 2014-2015 гг., – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Полагаю, падение активности в отрасли могло быть не столь радикальным, если бы режиму самоизоляции не предшествовала девальвация рубля, а эпидемиологические и антикризисные меры были более упорядоченными, предсказуемыми и действенными. Значительная часть сделок в апреле не состоялась не столько по экономическим или техническим причинам, сколько по психологическим – ситуация в стране стала слишком неопределённой, как и долгосрочные перспективы выхода из кризиса, поэтому многие отложили сделки. Сейчас главным источником восстановления рынка может стать программа субсидированной ипотеки, хотя её позитивный эффект также может быть нивелирован сохраняющейся неопределенностью в экономике».  

В апреле, в период режима самоизоляции, только два московских застройщика из топ-20 по количеству сделок на рынке новостроек сумели остаться в плюсе относительно марта, подсчитали эксперты компании «Метриум». Компания MR Group заключила договоров долевого участия на 68% больше, чем в марте, а «Центр-Инвест» – в два раза больше. Другие девелоперы зафиксировали падение спроса на 30-70%.

По данным экспертов «Метриум», в апреле число заключенных договоров долевого участия в строительстве объектов лидирующих по продажам московских застройщиков составило 2,3 тыс. По сравнению с мартом этот показатель сократился на 40%, а в сопоставлении с апрелем 2019 года – на 33%. Апрель стал первым полным месяцем, в течение которого действовал режим самоизоляции в Москве. В этот период продажи были затруднены не только ухудшением экономической обстановки, но и в связи с ограничительными мерами властей города.

Однако далеко не все застройщики в апреле испытали на себе провал спроса. Так, компания MR Group заключила в этот месяц 437 договоров долевого участия против 260 сделок в марте. Прирост продаж, таким образом, составил 68%. Примечательно, что в годовом выражении снижение сделок в период самоизоляции достигло только 8%.

«В марте мы сумели аккумулировать ажиотажный спрос за счёт сбалансированного предложения в наших жилых комплексах, поэтому в период сильной волатильности рубля обращения достаточно быстро конвертировались в сделки, – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Благодаря тому, что MR Group ещё год назад начала масштабные процессы цифровой трансформации, мы очень оперативно отреагировали на изменения, связанные с пандемией, и предложили покупателям полноценный онлайн-формат взаимодействия: от онлайн-презентации проекта менеджером в Zoom или Teams до онлайн-покупки и онлайн ипотеки и отслеживания чек-листа по документам в мобильном приложении, при приобретении в котором клиентам предоставляется специальная скидка в размере 1%».

Вторым застройщиком, который продемонстрировал позитивный результат продаж в апреле, стала компания «Центр-Инвест». Общее число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), заключенных в проектах этого девелопера, составило 84 против 41 ДДУ в марте. Количество сделок увеличилось более чем в два раза. Правда, апрель 2020 года оказался все же на 30% менее продуктивным для этой компании, чем апрель 2019 года.

В «нейтральной зоне» осталась компания «Кортрос», которая реализовала в апреле столько же объектов, сколько и в марте. «В момент всеобщей растерянности из-за начала карантина мы не побоялись дать старт продажам нового объема жилья в наших проектах, – комментирует Филипп Третьяков, главный коммерческий директор ГК «Кортрос». – Речь идет о третьей очереди комплекса Headliner и пятого корпуса семейного квартала ILove. Помимо этого, мы реализовали новые маркетинговые решения, к примеру «20/80», когда во второй очереди Headliner клиент может заплатить 20% стоимости квартиры сейчас, а остальные 80% после того, как дом будет введен в эксплуатацию (фактически через два года). Мы также внедрили и механизмы онлайн-продаж: удаленное бронирование, трансляции со строек, которые набрали порядка 25 тыс. просмотров. В совокупности эти мероприятия и дали результат». Остальные застройщики из топ-20 испытали серьезное падение продаж в диапазоне от 4% до 71% по сравнению с мартом.

Аналитики «Метриум» отмечают, что в число зарегистрированных в апреле сделок отчасти попали соглашения, которые были достигнуты между застройщиками в марте. Соответственно, более точные выводы об активности клиентов в апреле можно будет сделать, опираясь на статистику мая.

По данным «Метриум», в целом по рынку новостроек «старой» Москвы в апреле с физическими лицами было заключено 2,8 тыс. договоров долевого участия, что на 45% меньше, чем в марте (5,05 тыс. ДДУ). В годовом выражении количество ДДУ сократилось так же на 45% (в апреле 2019 года – 5,1 тыс.).

«Единственным способом адаптироваться к продажам в режиме самоизоляции был перевод сделок в онлайн-режим, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В частности, наша компания внедрила и отработала в апреле технологию удаленных сделок по договорам долевого участия. Она предполагает шесть простых итераций, которые не заставляют покупателя покидать дом: выбор квартиры на сайте, получение договора бронирования по почте, подача заявки на ипотеку, подписание бумаг с помощью ЭЦП, оплата и регистрация ДДУ. С учетом того, что в мае самоизоляция в Москве продолжается, эта технология позволит поддерживать продажи. Однако нужно понимать, что сейчас действует и другой фактор снижения спроса – системный кризис в экономике, который усиливается пандемией коронавируса, поэтому одним только изменением технологии продаж спрос восстановить полностью не удастся».

За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента в Москве повысилась на 20 тыс. рублей, подсчитали эксперты «Метриум». Средний «квадрат» в этом типе недвижимости оказался дороже, чем в квартирах массового сегмента московского рынка новостроек и составил 191 тыс. рублей. Тем не менее по суммарной стоимости средний апартамент остается гораздо доступнее квартиры.

По итогам апреля 2020 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах комфорт- и эконом-класса в Москве достигла 191 тыс. рублей, подсчитали в «Метриум». Год назад, в апреле 2019 года этот показатель составлял 170 тыс. рублей, таким образом, за прошедший год «квадрат» в московских апартаментах массового сегмента подорожал более чем на 20 тыс. рублей или на 12%.

По средней стоимости квадратного метра массовые апартаменты оказались дороже квартир того же сегмента. В московских новостройках эконом- и комфорт-класса, имеющих статус жилья, в апреле средняя стоимость квадратного метра составила 188 тыс. рублей (на 3 тыс. дешевле апартаментов). Хотя динамика роста цены на московские квартиры похоже на ту, что наблюдалась в сегменте апартаментов. За год квадрат подорожал на 13%.

Вместе с тем, отмечают эксперты «Метриум», апартаменты в среднем остаются более доступными, чем квартиры, несмотря на их более высокую удельную стоимость. В апреле средний апартамент в московских новостройках эконом- и комфорт-класса продавался за 7,8 млн рублей, тогда как средняя квартира стоила уже почти 11 млн рублей.

Столь заметная разница (41%) обусловлена меньшей площадью апартаментов. Если средняя московская квартира массового сегмента достигает в площади 59 кв.м., то в случае с апартаментами метраж составляет всего 41 кв.м.

«В рамках нашего проекта «Ривер Парк», предполагающего реализацию как квартир, так и апартаментов, стоимость «квадрата» в последних значительно ниже, чем в квартирах, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – К примеру, в продаже есть апартамент и квартира с одинаковой площадью (40 с небольшим «квадратов»), но стоимость первого – 7,67 млн рублей, а второго объекта – 9,43 млн рублей. Соответственно квадратный метр в апартаментах обходится в 189,9 тыс. рублей, а в квартире – в 231,8 тыс. рублей. То есть в рамках одного проекта застройки апартаменты все-таки сохраняют свою ценовую привлекательность».

«Основной причиной роста цен на апартаменты стал стабильный спрос на них, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Он обусловлен в том числе возможностью реализации более эффективной планировки из-за действия других строительных норм (по инсоляции, мокрым зонам и т.д.). В итоге на выходе клиент получает более функциональное пространство своего жилья с меньшей долей коридоров и, как результат, меньший метраж апартамента. Это и делает их более доступными по сравнению с квартирами. В самых ликвидных районах города Москвы эффективность планировки апартаментов дает девелоперу существенную дополнительную стоимость к цене квадратного метра при сопоставимой с жильем стоимости лота.

Кроме того, исторически разница в стоимости диктовалась не только площадью лота. До сих пор существуют юридические и налоговые особенности апартаментов, влияющие на их цену при сохранении качественного паритета с квартирами. Но, учитывая тенденцию застройки в центральных районах города Москвы, власти все ближе к решению отмены юридических различий между жильем и апартаментами. Поэтому такой продукт будет пользоваться все большим спросом».

«В условиях кризиса спрос на апартаменты может возрасти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано, конечно, с более привлекательными расценками в массовом сегменте апартаментов по сравнению с другими секторами рынка столичных новостроек. С одной стороны, апартаменты начнут чаще рассматривать москвичи, если их доходы пострадают от кризиса, и они не смогут рассчитывать на покупку квартиры. С другой стороны, вырастет спрос на новостройки Москвы со стороны переезжающих в Москву жителей других регионов, чьи финансовые возможности тоже сильно ограничены».

По данным аналитиков «Метриум», в I квартале спрос на апартаменты комфорт- и бизнес-класса в Москве увеличился на 32%. Если в I квартале 2019 года в столице зарегистрировали порядка 755 договоров долевого участия в этих сегментах, то в январе-марте 2020 года – 995 ДДУ.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 6,2%. Средняя цена выросла на 0,9% и составила 187 560 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», по итогам апреля 2020 года на первичном рынке жилья массового сегмента г. Москвы в реализации находилось 85 проектов. Общий объем предложения составил около 14 195[1] квартир (830,6 тыс. кв. м.). В сравнении с предыдущим месяцем он увеличился на 6,2% по количеству лотов и на 5,6% по продаваемой площади.

За месяц в реализацию не поступило ни одного нового проекта. Однако в «Квартале на Никулинской» открылись продажи нового корпуса (№1), еще в нескольких комплексах был выведен новый объем предложения.

В структуре предложения по административным округам не произошло существенных изменений. Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (22,1%; -0,5 п.п.). На втором месте по объему экспозиции находится СВАО (20,6%; +0,5 п.п.). Самый заметный рост доли квартир отмечен в САО – с 15,1 до 16,4% (+1,3 п.п.), округ расположился на третьем месте в структуре предложения. Наименьший объем экспозиций сосредоточен в СЗАО – 3,5% (+0,3 п.п.) и ЮЗАО – 3,0% (-0,3 п.п.).

В апреле 2020 года преобладающий объем квартир представлен в домах на стадии отделочных работ (35,8%). По сравнению с предыдущим месяцем их доля увеличилась на 2,4 п.п. Почти треть рынка занимают лоты в корпусах на этапе монтажа этажей (29,5%; -1,0 п.п.). Предложение в новостройках на начальной стадии строительной готовности занимает 22,3% (-0,1 п.п.) рынка. На квартиры в готовых домах приходится наименьшая доля (12,4%; -1,3 п.п.).

Наибольший объем, как и прежде, приходится на двухкомнатные квартиры (40,7%; -0,7 п.п.). Четверть рынка занимают однокомнатные лоты (27,6%; +0,2 п.п.), пятую часть – трёхкомнатные (20,2%; +0,1 п.п.). Квартиры-студии составляют 9,4% (+0,5 п.п.) рынка. Наименьшую долю предложения занимают многокомнатные лоты – 2,1% (-0,1 п.п.).

Преимущественный объем квартир реализуется с чистовой отделкой от застройщика (47,0%; -0,1 п.п.). Немногим меньше приходится на квартиры без отделки (41%; -1,0 п.п.). Оставшиеся 12,0% (+1,1 п.п.) имеют отделку «white box».

По подсчетам аналитиков «Метриум», в апреле 2020 года на рынке новостроек массового сегмента средняя цена предложения увеличилась на 0,9% и составила 187 560 руб. за кв. м. Рост цен в пределах 0,1-2,9% отмечен во всех округах, за исключением ЮЗАО, где средняя цена сократилась на 1,1%. На снижение цены в округе повлияло изменение структуры экспозиции (уменьшение объема реализации недорогого предложения).

В апреле бюджет квартир массового сегмента составил в среднем 11 млн руб., что больше значения за март на 0,4%. Снижение показателя было зафиксировано только в студиях – на 2,5%. По всем остальным типологиям был отмечен рост в пределах 0,9-1,5%: в однокомнатных квартирах – на 0,9%, двухкомнатных – на 1%, трехкомнатных – на 1,1%, многокомнатных – на 1,5%.

Рейтинг самых доступных предложений в апреле 2020 года:

– ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 11,4 кв. м за 3,192 млн руб.;

– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 27,7 кв. м за 3, 497 млн руб.;

– ЖК «В Стремлении к свету» (СВАО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,575 млн руб.

Основные тенденции

«События апреля – самоизоляция, закрытие офисов продаж, приостановка строек – сильно отразились на спросе на недвижимость, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам апреля количество зарегистрированных ДДУ[2] с квартирами в старой Москве сократилось на 45%. В условиях снижения спроса объем экспозиции в массовом сегменте новостроек увеличился на 6%, несмотря на закономерное отсутствие на рынке новых проектов. Причиной послужил выход нового предложения в уже реализуемых комплексах.

Уменьшение покупательской активности привело к замедлению темпа роста цен, но массового снижения стоимостных показателей или появления больших скидок в апреле не зафиксировано. В некоторых комплексах цены сохранились на уровне предыдущего месяца, в четверти проектов отмечено повышение цен (преимущественно в диапазоне 1-3%), в том числе не на весь объем, а на выделенный пул лотов. В итоге, если с января по март 2020 года среднемесячный рост цены был около 2,1%, в апреле показатель составил 0,9% (средняя цена – 187 560 руб. за кв. м). Средний размер скидки находился на уровне 5%.

Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от длительности эпидемии и размера ее влияния на экономику страны в целом. Безусловно, массовый сегмент новостроек будет поддержан программой субсидирования ипотечной ставки, которая действует с мая по ноябрь 2020 года. Однако в мае, скорее всего, мы увидим довольно существенное снижение количества сделок – психологически большинство людей еще не готовы к онлайн-покупке квартиры. Тем не менее, возможности для выбора новостройки онлайн существенно увеличились, и это может привести к реализации определенного отложенного спроса после окончательного выхода из самоизоляции».

[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] Без учета сделок с юридическими лицами, до трех сделок на одно физ.лицо

Современные исследователи обнаружили тесную связь между цветами, которые используются в отделке фасадов / интерьеров и психологическим самочувствием людей. Выяснилось, что визуальный выбор, который делается при покупке квартиры, может радикальным образом изменить в будущем и душевное состояние, и даже поведение самих жильцов. Эксперты ООО «Ривер Парк» установили, какие именно сочетания оттенков позволяют создать максимально здоровую и благоприятную атмосферу.

 Цвет влияет на самочувствие человека

О том, что цвета могут оказывать сильное влияние на настроение, ученые начали говорить уже давно, однако наиболее подробное изучение их взаимосвязи с психофизиологическим состоянием человека – заслуга современности. При этом нельзя сказать об однозначно негативных или позитивных оттенках – они всегда должны рассматриваться в контексте: где именно применен, в каком сочетании, при помощи каких фактур. Важно даже то, кто именно смотрит – женщина, мужчина или ребенок, поскольку их восприятие в этой сфере существенно различаются.

Эксперименты показали, что у каждого человека формируется собственное отношение к цвету: симпатии – к одним оттенкам и антипатии – к другим, что делает возможным рассматривать цветовую гамму как выражение индивидуальности. Также известно, что эти предпочтения меняются в течение жизни: к примеру, дети гораздо больше, чем взрослые, любят интенсивные цвета, с возрастом же приходит симпатия к пастельным тонам. Эти знания сейчас активно используются, в частности, в педагогике, позволяя влиять на восприятие учащихся, запоминание ими информации, активность в обучении и на другие факторы.

Современные знания о влиянии цвета на эмоциональное состояние человека дополнены исследованиями девелопера ЖК «Ривер Парк», в ходе которых были проанализированы мировые тенденции в современном домостроении, а также предпочтения российских покупателей жилья.  

Выяснилось, что в регионах с жарким климатом популярны «охлаждающие» тона, нередко – в синем спектре. А вот в городах, где ежегодная температура не столь высока, задействуются, наоборот, теплые краски: оранжевый, желтый, красный. Такой подход позволяет сохранять психологический баланс даже при очень высоких температурах и избытке солнца или же, наоборот, в условиях короткого светового дня и отсутствия природных ярких красок. В целом принцип «равновесия» хорошо работает и в российской действительности, где несколько месяцев в году – пасмурная погода, дожди, сырость и слякоть. Привлечение в отделку ярких оттенков оказывает жизнеутверждающее влияние на человека, помогает ему справиться со сниженным настроением, возникающим в связи с наступлением темных, промозглых дней. В то же время интересным открытием стало то, что в интерьерах российский потребитель часто делает выбор в пользу более спокойных, прохладных тонов, преимущественно в пастельной гамме. Это объясняется тем, что такие цвета создают ощущение уверенности, стабильности и равновесия в жизни.

Культурные различия и исторический бэкграунд

На восприятие цвета серьезное влияние оказывают и культурные отличия, поскольку традиция с самого рождения диктует человеку условную характеристику тех или иных оттенков. Известно, что белый в одних странах является символом чистоты и юности, а в других – сопутствует трауру. Красный в некоторых культурах считается агрессивным, а в других называется «цветом радости». А вот серый и коричневый могут либо считываться как довольно скучные и банальные, и наоборот, приветствоваться как дружелюбный эко-стиль.

В России на формирование «цветовой культуры» огромное влияние оказал советский период с характерными для него фасадами в серо-бежевых тонах. В январе 2020 года аналитиками компании «Метриум» было проведено масштабное исследование, посвященное использованию различных цветов в оформлении московских новостроек. Выяснилось, что независимо от сегмента, самыми популярными действительно оказались оттенки серого, бежевого и коричневого. Более же яркие цвета новостроек встречаются довольно редко.

Так, в массовом сегменте тона серого и коричневого использованы в 70,1% новых зданий, практически в таком же объеме представлены бежевые оттенки – 71%. В бизнес-классе в топе оказались бежевый и серый (72,7 и 72% соответственной), а коричневый занял третье место (61,4%). По большому счету, более-менее серьезную конкуренцию этим цветам может составлять только красный и то, в основном, за счет применения в отделке кирпича.

Такой подход объясняется целым рядом факторов: и специфическим историческим наследием, и особой психологической установкой, когда люди предпочитают не выбирать что-то ярко выделяющееся, а придерживаться общей линии поведения, быть «как все». При этом в своих личных интерьерах, за закрытыми дверями они вполне могут предпочитать что-то более радостное и яркое.

Как на нас могут повлиять модные цвета

Общемировыми цветовыми трендами 2019 года, по данным одной из крупнейших баз фотографий Shutterstock, стали пластиковый розовый (plastic pink), инопланетный зелёный (UFO green) и фиолетовый протон (proton purple). Эти цвета по-разному влияют на психофизиологическое состояние человека.

Яркие оттенки розового по эффекту очень близки к красному: в них также чувствуется сила и страсть, однако не столь откровенные и агрессивные – скорее, с большей мягкостью и податливостью. Кроме этого, в восприятии людей розовый символизирует нежность и юность, его тона действуют успокаивающее, снижают уровень тревожности. Таким образом, этот цвет воздействует сразу и как мотивирующий, повышающий настроение, и одновременно с этим как расслабляющий.

Зеленый воспринимается человеческим глазом в небольшом количестве оттенков, однако при этом чаще расценивается сознанием, как благоприятный – природный. Он также является непростым по уровню воздействия: одновременно и успокаивает, и наполняет жизненными силами, повышая работоспособность, словно напоминая, что даже после самой долгой зимы наступает весна. Тем не менее, эксперты рекомендуют не использовать его в интерьерах в большом количестве: не разбавленный другими цветами, он может спровоцировать скуку именно за счет сложности восприятия оттенков.

Фиолетовый – один из самых сложных для восприятия цветов. Его никогда не должно быть слишком много, поскольку он обладает очень активным воздействием на человека. Именно этот цвет отвечает за глубину погружения человека в свой внутренний мир, его связь с собственным «я». Он также оказывает успокаивающее действие, однако, по сравнению с зеленым, с намного большей концентрацией. Фиолетовый также часто задействуется для создания ощущения «волшебства», «чуда», именно за счет такой необычной особенности влияния на человеческое сознание.

Несмотря на подавляющее преимущество неярких оттенков, в экстерьерах столичных комплексов все же изредка можно встретить цвета, близкие к моде 2019 года. В частности, они представлены в экстерьерах таких комплексов, как «Сказочный лес», «Легендарный квартал на Березовой аллее», а также в различных проектах ГК ПИК.

Больше возможностей – в интерьерах

Разрабатывая проект интерьера, дизайнеры, прежде всего, определяются с его колористикой. Именно здесь наиболее полно задействуются современные знания о воздействии цвета на человека, поэтому различные зоны (спальня, столовая, детская) часто оформляются в различных гаммах. Если в спальне важен успокаивающий эффект (и с ним хорошо справляются синие оттенки), то для гостиной выбираются более активные или нейтральные тона – белый, бежевый и золотой. Деловая обстановка кабинета подчеркивается глубоким древесным и серым оттенками. С учетом особенностей детского восприятия оформляются комнаты для малышей – в ярких контрастных цветах.

«В интерьере и экстерьере с цветом работают по-разному, и это вполне логично – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – При выборе цветов для фасадов необходимо учитывать и архитектурную концепцию, и общий городской контекст, а при отделке квартиры наиболее важными становятся нюансы, связанные с особенностями восприятия человеком закрытого пространства. В частности, важную роль играет наличие естественного освещения из окон».

В ЖК «Ривер Парк» для отделки фасадов выбраны теплые и насыщенные оттенки, которые создают радостное, приподнятое настроение даже в темные зимние дни. К кирпичным тонам добавлены оранжевые панели, что позволяет усилить этот эффект. Яркие, сочные цвета стали основой первой фазы проекта.

Общественные же пространства будут выдержаны в пастельных тонах, с преобладанием кремового и голубого, что позволит задать легкое, творческое настроение. В отделке планируется задействовать дорогие натуральные материалы, в том числе оникс и древесину. А одной из ведущих тем станет водная стихия, что объясняется особенностью расположения квартала на берегу Нагатинского затона.

 «Поскольку цвета так сильно влияют на самочувствие человека, мы можем создать такую атмосферу, в которой будут активизированы наиболее благоприятные для комфортной жизни чувства: радость, спокойствие, уверенность в себе, – отмечает Лариса Швецова. – В конечном итоге, приобретая квартиру в доме, внешняя и внутренняя отделка которого выполнена с учетом современных исследований, покупатели могут серьезно изменить и свою будущую жизнь, сделав ее более счастливой и гармоничной».

«Выбор цветовой гаммы для экстерьеров и интерьеров жилых комплексов становится в последнее время задачей, которая решается не только с точки зрения моды или маркетинга, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (партнер по реализации ЖК «Ривер Парк»). – Сейчас особенно важно учесть различные исследования, касающиеся экологии человека – его психоэмоционального самочувствия. И, кстати, именно это как нельзя лучше вписывается в популярную концепцию создания «новой атмосферы для жизни» в высокобюджетных столичных проектах».

В период самоизоляции сделки с недвижимостью стали совершаться онлайн, благодаря чему процесс покупки упростился. Однако определиться с выбором новостройки не так-то просто: многие по-прежнему придерживаются принципа «лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать». И современные технические ресурсы дают покупателям такую возможность. Эксперты компании «Метриум» рассказали, как комплексно подойти к удаленному выбору жилья, чтобы в результате получить квартиру мечты, а не «кота в мешке».

Изучаем карты

Никакие масштабные изменения в облике города не ускользнут от спутниковой фотосъемки, а недостающие детали восполнят специалисты и сами пользователи интернета – именно так работают современные картографические сервисы. На этапе выбора недвижимости интерактивные карты превращаются в незаменимый инструмент изучения локации и дают объективную картину о местоположении жилого комплекса.

Например, в Яндекс.Картах есть четыре режима просмотра – схема, спутниковые снимки, гибрид и народная карта. Пользователь может рассчитать, сколько займет дорога до работы без учета пробок, насколько загружены трассы, как далеко от комплекса находятся зеленые массивы, водные пространства или торговый центр. Панорамы улиц позволяют совершить виртуальную прогулку, например, пройтись от жилого комплекса до ближайшей станции метро и прикинуть, насколько комфортно здесь будет в темное время суток. Одно дело, если путь до метро пролегает вдоль промзоны и неприглядных пустырей, и совсем другое, если дорога идет через ухоженный парк или жилые массивы. Кроме того, застройщики нередко преуменьшают реальное время в пути до станции, поэтому самостоятельная проверка не будет лишней.

Еще один полезный сервис – Викимапия, которая представляет своего рода географическую онлайн-энциклопедию. В отличие от большинства подобных ресурсов, на ней можно выбрать и подсветить не только готовые, но и строящиеся объекты. Это позволяет узнать, где именно откроется новая станция метро или пройдет перспективная автомагистраль. Кроме того, по этой карте удобно работать с промзонами: выяснить, соседствует ли новый жилой комплекс с пустырем, недействующим заводом или работающим производством. Причем описание объектов содержит не только ссылки на официальные сайты, но и на связанные новости, телесюжеты и комментарии пользователей.

Раскрывают карты и застройщики

В период самоизоляции дополнительным критерием выбора новостройки стала технологичность застройщика. Сегодня практически все этапы сделки можно пройти в режиме онлайн – от изучения проекта до оплаты покупки. Причем на стадии выбора девелоперы предлагают своей аудитории самые разнообразные возможности.

В рамках 3D-туров потенциальные покупатели могут пройтись по территории жилых комплексов, зайти в лобби или в квартиру. И сегодня это вовсе не эксклюзивная «фишка» высокобюджетных проектов. Например, виртуальную прогулку по кварталу могут совершить клиенты ЖК комфорт-класса «Мир Митино».

На стройплощадках устанавливаются камеры, которые позволяют отслеживать динамику строительства в режиме реального времени и заодно оценить архитектурное решение проекта. Так, в проекте бизнес-класса Russian Design District, который строится в Новой Москве, можно увидеть, как будут возводиться девять жилых корпусов с уникальной архитектурой, разработанной при участии звезд российского дизайна, культуры, спорта.

Также застройщики создают промо-ролики проектов и ведут регулярное информирование клиентов о последних событиях в жилом комплексе, будь то создание дизайн-проекта лобби или ввод в эксплуатацию детского сада. Не менее популярная опция – фотографии реальных видов из окон. Например, в премиальном клубном комплексе «Данилов Дом» менеджеры сделали видеозаписи практически в каждом из 36 апартаментов, чтобы потенциальные покупатели могли «прочувствовать» габариты помещения и полюбоваться панорамными видами на Шуховскую башню, Монетный двор и другие достопримечательности. Настоящее путешествие можно совершить в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк»: увидеть комплекс с высоты птичьего полета, затем спуститься на землю и пройтись вдоль набережной Москвы-реки, перенестись в жилой корпус и оценить виды из окон.

Консультации также предоставляются в режиме онлайн с помощью Skype или Zoom. При этом нередко проводится дистанционная демонстрация проектов. То есть клиентам вовсе необязательно лично приезжать на объект, чтобы составить объективное впечатление о жилом комплексе. Более того, гибкость и готовность к эффективному дистанционному взаимодействию – это дополнительный показатель профессионализма застройщика. Например, компания MR Group адаптировала своё инновационное для рынка недвижимости мобильное приложение брокера, которое включает всю ключевую информацию о проекте для презентации онлайн, что позволяет поддерживать качество предоставления консультации на высоком уровне. В мобильном приложении клиента этого же девелопера покупатель может приобрести квартиру онлайн.

По секрету всему свету

При выборе новостройки не стоит пренебрегать мнением третьих лиц. Отзывы местных жителей и потенциальных покупателей помогут вскрыть недостатки, которые не афиширует застройщик: слабую звукоизоляцию, низко пролетающие над домами самолеты, регулярные выбросы соседнего мусоросжигательного завода, нехватку парковочных мест и т. д. Конечно, на подобных сайтах встречаются и заказные отзывы, однако они лишь отчасти искажают картину: реальные замечания все равно прорываются на поверхность. Причем стоит изучить не только информацию, размещенную на специализированных сайтах в первых строках поисковой выдачи, но и найти локальные форумы жильцов, в том числе в социальных сетях.

Повышают осведомленность клиентов и сами застройщики, устраивая вебинары как для узких специалистов, так и для рядовых покупателей. Например, Capital Group запустил онлайн-проект Capital Living Online, в котором экспертные мнения сочетаются с личными историями клиентов, например, о вложениях в недвижимость в условиях кризиса. Подобные ресурсы помогут взглянуть на ситуацию более глобально и мыслить стратегически.

«В последние годы рынок недвижимости неуклонно движется в сторону диджитализации, – отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Эпидемия коронавируса подстегнула развитие рынка в этом направлении, но самые громкие нововведения связаны прежде всего с процессом оформления сделки: взаиморасчетами, удаленной выдачей ипотеки и т. д. Вместе с тем распространенной практикой стала онлайн-презентация объектов и дистанционные консультации, и в выигрышном положении оказались девелоперы, которые еще до карантина шли в ногу со временем: предлагали 3D-туры, онлайн-трансляции и другие «фишки». Безусловно, основной прорыв в этой сфере еще впереди. Со временем digital-технологии охватят все без исключения процессы и оптимизируют «путь клиента»: появятся интерактивные буклеты жилых комплексов с дополненной реальностью, будут усовершенствованы шоурумы и т. д. И если сегодня удаленный выбор новостройки обусловлен прежде всего внешними ограничениями, то в будущем на первый план выдвинутся исключительные преимущества такого формата».

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) – выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.

Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.

Как мы анализируем новостройки

Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала.

1. Цена

Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты «Метриум» сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже.

1. Транспортная доступность

Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5).

1. Удаленность центра

Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл.

1. Окружение

Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают.

1. Масштаб

Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот.

1. Надежность девелопера

Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл.

1. Концептуальная новизна

Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта.

В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты «Метриум», топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%.

«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений».

Группа «Родина» начала реализацию первого в России культурно-образовательного кластера Russian Design District (RDD). Эксперты компании рассказывают, что такое design district, какие аналоги у этого девелоперского продукта есть за рубежом, и в чем отличие от них российского проекта RDD.

Design District – это городская экосистема для жизни и развития современного успешного человека и его семьи. Как правило, она представляет собой район или квартал крупного мегаполиса, где сосредоточены культурные, образовательные, спортивные и творческие институты, позволяющие местным жителям непрерывно совершенствоваться в профессиональном и культурном отношении. Соответственно design district становится популярным местом для жизни с высокой стоимостью жилой недвижимости. Эксперты группы «Родина» рассказывают о первом российском проекте такого типа Russian Design District (RDD) и представляют обзор похожих кластеров за рубежом.

Russian Design District (Россия)

Russian Design District (RDD) – первый в России культурно-образовательный кластер, представляющий собой жилую, образовательную, спортивную и природную экосистему для развития успешной семьи и личности. В единую среду будут интегрированы четыре основные составляющих концепции Russian Design District.

Образовательный кластер станет инкубатором для формирования профессионалов в области живописи, театрального и киноискусства, художественного дизайна, дизайна виртуальной и дополненной реальности, game-дизайна, веб-интерфейсов, цифрового и ИТ дизайна. Базой кластера станет инновационная Школа дизайна и технологий (Design and Technology Art School, DATA), созданная в партнерстве с одним из лучших ВУЗов России. DATA также станет площадкой для коммуникации с представителями топовых российских компаний, которые смогут найти новых сотрудников среди выпускников школы. В спортивном кластере за дизайн тела будут отвечать знаменитые спортсмены, чемпионы мира, инструкторы и тренеры Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академии единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школы йоги и здорового питания. Архитектурная составляющая RDD (дизайн среды) представлена девятью авторскими башнями, которые будут построены на территории 4,4 га. Автором каждого из них выступят звездные партнеры проекта. Экологическая среда RDD образована огромными зелеными пространствами на берегу реки Десна, в окружении благоустроенной лесопарковой территории площадью 9 гектаров со спортивной и детской инфраструктурой, футбольным, волейбольным и хоккейными площадками, воркаутами, памп-треками, беговыми трассами и пространством для отдыха и прогулок.

Помимо этого, Russian Design District станет площадкой для проведения интересных мероприятий – соревнований, мастер-классов, открытых лекций, показов мод, конференций по инновациям, презентаций новых продуктов и т.п. Архитектурной доминантой кластера станет бульвар, вдоль которого будут располагаться различные концептуальные кафе, рестораны, студии, школы, салоны, бутики.

На сегодня в RDD представлена широкая линейка квартирографии – от уютный студий с панорамным остеклением до одно- и двухуровневых пентхаусов с собственной террасой. Минимальная стоимость студии в RDD составляет 3,53 млн рублей (25,6 кв.м), однокомнатной квартиры – 4,5 млн рублей (34,1 кв.м.), двухкомнатной – 6,4 млн рублей (49,3 кв.м.), трехкомнатной – 7,7 млн рублей (60,1 кв.м.). Сегодня забронировать квартиру можно за 70 тыс. рублей.

D3 Дубай (ОАЭ)

Дизайн-квартал Дубай (также называется D3) – девелоперский проект, запущенный в 2013 году. Сейчас его развитие продолжается в рамках создания «Умного города», поэтому дизайн-квартал D3 является местом притяжения не только дизайнеров, но и бизнесменов, ученых и стартаперов. Помимо них, сейчас в дизайн-квартале в Дубае можно найти роскошные магазины и рестораны, выставочные пространства. Здесь ежегодно проводится неделя моды, которая привлекает внимание модельеров всего мира. К 2015 году завершено создание коммерческой части квартала, насчитывающей 11 офисных центров, а также был разбит парк на берегу залива, который станет началом набережной, протяженностью 1,8 кв.м. На более поздних этапах здесь будет построено жилье, гостиницы и другие коммерческие объекты. Стоимость квартиры площадью 50 кв.м. составит порядка $150 тыс., а крупные объекты (от 100 кв.м.) стоят от нескольких сотен тысяч до $1 млн.

Miami Design District (США)

Дизайн-квартал Майами находится в одноименном городе штата Флорида (США). Район в нынешнем облике сформировался недавно – в начале 2000-х гг. в его развитие вложился крупный американский девелопер Крейг Робинс. На тот момент это был полузаброшенный пустырь, но в последующие годы здесь начали работу более 130 художественных галерей, выставочных залов, архитектурных фирм, магазинов элитной одежды, антикварных лавок, а также закусочных и баров. Место для развития района было выбрано не случайно – он соседствует с модным районом Уинвуд, популярным еще с 1920-х гг. и известным своими многочисленными муралами, созданными уличными художниками.

Помимо брендовых магазинов и дорогих ресторанов, сейчас в дизайн-квартале Майями можно посетить Институт современного искусства – главный центр культурной и социальной жизни, который открылся в декабре 2017 года. Это бесплатный музей с садом скульптур. Посредством выставок и различных программ поддержки музей продвигает начинающих художников. Помимо этого, при музее действуют различные курсы художеств, современного искусства и лектории.

Дизайн-квартал Майями пользуется популярностью в качестве места для жизни. Хотя его нельзя назвать зеленым или экологичным, но поселиться здесь или иметь квартиру для временного проживания – это вопрос престижа. Стоимость жилья здесь начинается от $150 тыс. за квартиру площадью 50 кв.м., и достигает $3,2 млн за пентхаус (370 кв.м.) в одной из жилых высоток.

Orlando Design District (США)

Orlando Design District – район города Орландо (шт. Флорида, США), в котором работают более 40 компаний, связанных с дизайном. Среди них – типографии, дизайнеры интерьеров, архитекторы, фотографы, антикварные магазины, винтажные бутики, маркетинговые и рекламные агентства, медиа. Этот квартал стал центром творческой индустрии города, ориентированный на выполнение заказов как крупного, так и малого бизнеса.

При этом на территории района есть три озера и парк, что сделало дизайн-квартал еще и привлекательным местом для жизни. Спрос на местные дома увеличивался по мере разрастания сети различных бизнес-проектов. Сейчас обитатели дизайн-квартала часто становятся участниками местных культурных мероприятий. Помимо этого, нередко работающие здесь представители креативных индустрий организуют мастер-классы и открытые лекции, обмениваясь опытом друг с другом, а также всеми желающими.

Стоимость жилья здесь варьируется от $150 тыс. за небольшую квартиру (около 60 кв.м.) до $1-1,5 млн за отдельный дом площадью около 500 кв.м.

Helsinki Design District (Финляндия)

В отличие от большинства других дизайн-кварталов, в Хельсинки (Финляндия) такой район расположен в самом центре города. Причем творческий кластер здесь сложился стихийно, а не в результате реализации девелоперского проекта. Столица Финляндии давно зарекомендовала себя как один из самых прогрессивных центров дизайна и архитектуры, поэтому не удивительно, что в центре этого города решили обосноваться более 200 бутиков, ателье, музеев, галерей, архбюро, выставочных пространств, антикварных магазинов и других творческих институтов, включая Музей дизайна и Школу дизайна, а также дом-музей известного финского дизайнера и архитектора Алвара Аалто.

Квартал состоит преимущественно из застройки эпохи модерна, что только подчеркивает его художественную составляющую. Всего дизайн-квартал Хельсинки объединяет порядка 25 улиц. Приобрести жилье здесь тем не менее непросто из-за высоких цен и малого объема предложения. Стоимость небольшой квартиры (около 50 кв.м.) составляет порядка €400 тыс. евро, а большой «трёшки» – €1,1 млн (150 кв.м.).

 «В отличие от зарубежных проектов, в Russian Design District мы решили создать экосистему, объединяющую в себе мощную образовательную платформу, – комментирует Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы «Родина». – Сегодня, в условиях кризиса, всех интересует, как адаптироваться к нему и повысить личную конкурентоспособность. Очевидно, что эту задачу можно реализовать через постоянное развитие и получение востребованной в будущем профессии, актуальных навыков и компетенций. Впоследствии они позволят построить успешную карьеру в прогрессивной цифровой экономике. Вторым важным отличием станет мощная спортивная составляющая проекта, которая позволит поддерживать физическое здоровье жителей кластера RDD. Иными словами, мы изучили мировой опыт создания современного пространства для жизни и создали абсолютно уникальный проект, ориентированный для российского покупателя. По сути, Russian Design District станет автономной и полноценной средой для жизни и развития по всем направлениям – профессиональным, культурным, спортивным и творческим».

В I квартале 2020 года Новая Москва приковала к себе внимание всей страны: именно здесь развернулась основная борьба с коронавирусной инфекцией. Сложная эпидемиологическая обстановка в марте не прервала, а, напротив, подстегнула активное развитие ТиНАО – на этот раз, в сфере здравоохранения. Также отчетный период отметился высокими темпами ввода жилой недвижимости и активным развитием транспортной инфраструктуры. Аналитики компании «Метриум» подводят итоги I квартала в развитии Новой Москвы.

Инфраструктура

Стратегия комплексного развития Новой Москвы предполагает равномерное и сбалансированное обеспечение округов инфраструктурой. Если в 2019 году основными векторами развития являлись образование и спорт, то в I квартале 2020 года еще одной яркой доминантой стала сфера здравоохранения.

В канун Нового года было завершено строительство четырех корпусов медицинского центра «Новомосковский», стартовавшее в 2016 году в поселке Коммунарка поселения Сосенское. Всего комплекс площадью свыше 160 тыс. кв. м включает девять корпусов на 1066 коек. Ввод второй очереди в эксплуатацию запланирован на 2020 год. Медицинский кластер вышел в финал международной премии в области недвижимости и городского развития MIPIM Awards.

Поскольку новая клиника является одной из самых крупных и современных в России, она стала главным оплотом борьбы с коронавирусом. В марте московские власти выбрали больницу к Коммунарке в качестве базового медицинского учреждения для тестирования и госпитализации зараженных. Клиника открылась досрочно и сразу начала принимать пациентов с подозрением на COVID-19.

Напряженная эпидемиологическая обстановка внесла коррективы в градостроительные планы. В марте было принято решение о строительстве новой инфекционной больницы, которая должна стать дополнением стационара в Коммунарке. Новый медцентр на 656 коек появится в районе деревни Голохвастово поселения Вороновское, где нет крупных жилых комплексов. Проект включает 50 одноэтажных строений и 14 двух- и трехэтажных секций общежитий для персонала. Больница строится из быстровозводимых конструкций. Завершить работы планируется всего за месяц, то есть в 6-8 раз быстрее стандартных сроков. Генеральным подрядчиком выступает городской холдинг «Мосинжпроект», а к работе подключились крупные столичные застройщики – ДСК-1, ПИК, «Крост», МИСК. В настоящий момент строительство большинства корпусов уже завершено, ведутся монтажные работы в общежитиях, проводятся коммуникации, строится кислородная станция и очистные сооружения.

С 2012 года в Новой Москве было построено более 10 медучреждений, к 2035 году их число возрастет до 125 объектов. При этом уже в 2020 году темпы ввода увеличатся. В настоящий момент на продвинутой стадии строительной готовности, помимо инфекционной больницы, находятся еще три объекта здравоохранения, которые будут введены в эксплуатацию в 2020 году: это поликлиника в Щербинке на 750 посещений в смену, амбулатория на 110 посещений в пос. Щаповское, а также подстанция скорой помощи в пос. Киевский.

Также I квартале 2020 года продолжалось активное развитие образовательной инфраструктуры. Всего в 2020 году планируется ввести 23 образовательных учреждения за счет городского бюджета и 18 объектов – за счет инвесторов. С начала года девелоперы уже сдали в эксплуатацию три объекта.

Так, в феврале в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке открылся детский сад «Волшебная долина» на 220 мест. Строительство двухэтажного здания площадью 3,3 тыс. кв. м велось за счет средств ГК «А101», объем инвестиций превысил 280 млн рублей.

В марте состоялось открытие детского сада на 220 мест и школы на 1150 учеников в составе ЖК «Саларьево парк». В них смогут записать своих детей жители комплекса, соседних деревень и поселков. Инвестор передал здания городу в безвозмездное пользование.

Кроме того, на финишную прямую вышел проект образовательного центра «Формула» в ЖК «Белые ночи» в Коммунарке от ГК «А101»: подходят к концу фасадные работы, ведется внутренняя отделка помещений, закупается оборудование. В этом году комплекс, который включает школу на 550 учеников и детский сад на 150 воспитанников, планируется ввести в эксплуатацию. Местом притяжения учителей и учащихся в новом здании станет амфитеатр-трансформер вместимостью 350 человек. Кроме того, до конца года девелопер также собирается ввести в эксплуатацию в ЖК «Испанские кварталы» школу «Логика» на 1300 мест и детский сад «Белый кролик» на 350 малышей. На закупку МАФ для всех образовательных объектов, строительство которых планируется завершить в этом году, ГК «А101» планирует потратить 46 млн рублей.

Не менее важное направление развития Новой Москвы – строительство коммерческой инфраструктуры. Всего по итогам марта число рабочих мест в Новой Москве достигло 255 тысяч при численности населения 554 тыс. человек. Объемы ввода нежилых помещений растут с каждым годом.

В конце марта ГК «А101» вывела на рынок более 10 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в ЖК «Скандинавия» и в ЖК «Москва А101» в Коммунарке. Большая часть помещений получает акцепт от держателей франшиз, девелопер организует для начинающих бизнесменов консультации специалистов ГБУ «Малый бизнес Москвы» о тонкостях ведения бизнеса в столице, а для инвесторов в объекты street-retail оказывает услуги по брокериджу.

За последние четыре года ГК «А101» создала более 15 тыс. рабочих мест в Новой Москве. В общей сложности на первых этажах всех строящихся комплексов в ТиНАО в ближайшие годы появится еще 9 тыс. мест, в основном в рамках объектов сопутствующей инфраструктуры.

Помимо этого, Мосгосстройнадзор анонсировал строительство вертолетного клуба площадью более 4 тыс. кв. м в деревне Рогозинино пос. Первомайское ТАО, который возведут на средства инвестора. В состав проекта также входит бильярдная и СПА-комплекс. В дальнейшем в Новой Москве планируется создать вертолетные площадки для деловой авиации и медицинских служб.

Транспорт

В 2020 году из столичного бюджета было выделено 170 млрд руб. на транспортное развитие ТиНАО. Сейчас в Новой Москве ведутся работы по реконструкции и строительству 14 объектов дорожно-транспортной инфраструктуры общей длиной свыше 120 км, причем около 30 км дорог (9 объектов) будет построено уже в этом году.

В январе началось строительство двухполосной дороги от поселка Мосрентген в сторону Троицка. Длина первого участка трассы «Мамыри – Пенино – Шарапово» составит 8,3 км. Автодорогу длиной 10,2 км планируется ввести в эксплуатацию в 2022 году. Новая магистраль позволит добраться от МКАД до перспективной трассы М3 «Украина – Середнево – Марьино – Десна» без выезда на Калужское шоссе.

В том же месяце Московская инженерно-строительная компания приступила к строительству тоннеля для съезда с Киевского шоссе на улицу Адмирала Корнилова. Развязка будет введена в эксплуатацию во второй половине 2020 года.

В феврале начались работы по проектированию магистральной улицы в Коммунарке. Четырехполосная дорога длиной 4,3 км будет проходить от Калужского шоссе до перспективной трассы «Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе», через деревню Бачурино. После ввода дороги в эксплуатацию в конце 2023 года улучшится связь Коммунарки со столичным районом Южное Бутово.

В конце февраля стартовало строительство станции метро «Пыхтино» в рамках участка Калининско-Солнцевской линии от «Рассказовки» до «Внуково». Новая станция появится в поселении Внуковское, недалеко от ЖК «Солнцево парк» и деревни Пыхтино.

В марте было принято решение создать 26 км дорог разного назначения, необходимых для работы инфекционного центра, в том числе постоянные. В частности, строится выезд на магистраль А107 «Московское малое кольцо» длиной 2,7 км и шириной 9 метров, а также дополнительные выезды на Калужское шоссе.

По словам руководителя Департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, основная дорожно-транспортная система ТиНАО будет сформирована к концу 2023 года, причем новые дороги не будут уступать по своим характеристикам европейским автомагистралям.

Жилье

По данным аналитиков «Метриум», объем предложения на рынке новомосковских новостроек в I квартале увеличился на 0,8% по количеству квартир (с 9 320 до 9 390 лотов) и при этом сократился на 3,1% по общей площади (с 520 тыс. до 503,9 тыс. кв. м). В настоящий момент на первичном рынке ТиНАО реализуется 29 жилых комплексов. За три месяца на рынок не вышло ни одного нового проекта, однако продажи в новых корпусах открылись сразу в шести комплексах.

В ЖК «Скандинавия» в продажу вышел корпус № 17.4, рассчитанный на 65 квартир. Это первый корпус в Новой Москве, продажи которого ведутся через эскроу-счета. Сдача в эксплуатацию запланирована на II квартал 2021 года.

ЖК «Саларьево Парк» пополнил предложение сразу тремя корпусами (№ 35, 36 и 43) проектной мощностью 896 квартир. Сроки ввода – I и III кварталы 2022 года. Кроме того, в продажу вышел дом № 12 на 605 квартир в ЖК «Южное Бунино», который будет введен во II квартале 2022 года. Также новые корпуса № 11 и 12 появились в ЖК «Кленовые Аллеи»: в общей сложности в них разместится 1367 квартир. Помимо, этого продажи стартовали в корпусе № 8 ЖК «Остафьево», рассчитанном на 661 квартиру. И, наконец, в реализацию поступил корпус № 7 ЖК «Позитив», где спроектировано 230 квартир.

Таким образом, в I квартале 2020 года в продажу вышли отдельные пулы лотов в 9 корпусах проектной мощностью 3 824 квартиры. К концу отчетного периода из них в реализации находилось 1 894 лота, что составляет 20% всего предложения первичного рынка Новой Москвы.

Всего по итогам I квартала в Новой Москве было сдано свыше 500 тыс. кв. м жилой недвижимости. В ЖК «Скандинавия» в эксплуатацию ввели четыре дома (№ 7, 8, 10 и 12), а в ЖК «Москва А101» – корпус № 21. В марте началась выдача ключей в новом корпусе (д. 16 корп. 5) ЖК «Позитив». В том же месяце сдали в эксплуатацию два жилых корпуса (8/1, 8/2) в ЖК «Новые Ватутинки». В конце марта было получено разрешение на ввод трех корпусов ЖК «Саларьево парк» (д. 16, корп. 1, 2, 3). Кроме того, за последние три месяца было достроено три корпуса (№ 6, 11, 12) в проблемном ЖК «Спортивный квартал».

Новые разрешения на строительство выданы девелоперам следующих проектов: жилых корпусов № 12 и 16 в деревне Столбово (ЖК «Южное Бунино»), домов № 11, 12 в пос. Десеновское (ЖК «Кленовые Аллеи»), а также корпусов № 1.5 и 1.6 вблизи деревни Середнево в рамках первого этапа строительства нового жилого комплекса.  

«Полицентрическое развитие территории ТиНАО приобретает особую важность в новых экономических условиях, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Отрадно, что несмотря на временные трудности, вызванные эпидемией коронавируса и колебаниями валютных курсов, в локации продолжают развиваться проекты в сфере коммерческой недвижимости, культуры и спорта. Только за последние три месяца было объявлено о скором старте строительства фондохранилища для московских музеев в Коммунарке, анонсировано создание дворца спорта на 400 тысяч посещений в год. Офисно-торговый центр около станции метро «Прокшино», который создает ГК «А101» в рамках масштабного проекта многофункционального кластера «Прокшино», обеспечит появление в локации порядка 2,9 тысяч рабочих мест для специалистов высокой квалификации. В перспективе подобные проекты могут «децентрализовать» в Москве само понятие престижности места. По объективным причинам именно у новых территорий Москвы сегодня наибольшие шансы реализовать этот сценарий».

«На присоединенных территориях уже зафиксированы рекорды в разных сферах: это и открытие инновационной школы-гиганта, и запуск самой мощной электроподстанции, и масштабные проекты в индустрии развлечений. А сегодня, когда в стране введен режим повышенной готовности из-за угрозы распространения коронавируса, потенциал Новый Москвы раскрылся с новой стороны, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Именно в ТиНАО ведется строительство инфекционной больницы из быстровозводимых конструкций – это беспрецедентный опыт для нашей страны. Напомню, в развитых странах доля зданий из металлоконструкций и модулей достигает 60%, в России же, в области гражданского строительства, – около 3%. Полагаю, сложная эпидемиологическая ситуация станет мощным стимулом для развития строительной отрасли в этом направлении».

В I квартале российские банки выдали ипотечных кредитов на 9% больше, чем в тот же период 2019 года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав новые данные Банка России. Причем в марте общее число ипотечных сделок выросло на 20% в годовом выражении, а на рынке строящегося жилья – на 16%. Столь заметный прирост сделок наблюдается впервые с 2018 года.

Девальвация рубля спровоцировала ажиотаж

По данным ЦБ РФ, в I квартале 2020 года российские банки выдали 309 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 762 млрд рублей. По сравнению с I кварталом 2019 года число кредитных сделок на рынке жилья увеличилось на 9%, а их объем – на 23%, подсчитали аналитики «Метриум».

При этом почти треть всех ипотечных кредитов была выдана россиянам для покупки жилья в строящихся домах, то есть под залог прав участников долевого строительства. В I квартале на эти цели было получено почти 84 тыс. кредитов на сумму 258 млрд рублей. Таким образом, на рынке новостроек спрос на ипотеку вырос за прошедший год на 9%, а общая сумма займа – на 31%.

На результаты I квартала сильно повлияла высокая активность ипотечных заемщиков в марте, считают эксперты «Метриум». В этом месяце количество ипотечных кредитов (в целом по рынку) выросло 20%, а их объем – на 36% по сравнению с мартом 2019 года. Особенно ярким этот всплеск сделок выглядит на фоне предыдущих месяцев. В феврале количество сделок в годовом выражении выросло всего на 5%, а в январе оказалось меньше на 1%.

Схожая картина наблюдалась в марте и на рынке новостроек: число выданных ипотек подскочило на 16%, а их объем – на 38%. При этом в феврале рост составил всего 1% по сравнению с февралем 2019 года, а в январе динамика была отрицательной (–2%).

«В начале марта из-за срыва сделки ОПЕК резко обвалились цены на нефть, за чем последовала девальвация рубля на 25-30%, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ожидая резкого роста ставок по кредитам, как это произошло в начале 2015 года, многие россияне поспешили занять деньги на покупку жилья по приемлемым ставкам. Какая-то часть клиентов решила использовать резко подорожавшие валютные накопления для покупки жилья. В совокупности именно активность этих клиентов дала прирост сделок в марте, что повлияло на итоги квартала».

Ставки по ипотеке сохранились на низком уровне

В I квартале средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам плавно снижалась. В январе она составила в целом по рынку жилья 8,79%, в феврале – 8,69%, а в марте – 8,62%. На рынке новостроек динамика была схожей: в январе банки выдавали дольщикам займы в среднем под 7,99%, в феврале – 7,81%, в марте – 7,82%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», ставки по ипотеке снижаются 11 месяцев. Год назад банки выдавали заем в среднем под 10,56% годовых, а на рынке новостроек – под 10,13%.

После девальвации рубля Банк России не стал повышать ключевую ставку, сохранив её на уровне 6% годовых. Несмотря на это, отдельные банки начали постепенно увеличивать базовые ставки по кредитам, но резкого удорожания ипотеки удалось избежать. Помимо этого, на ситуацию в секторе повлияли ограничительные меры, которые начали вводить во второй половине марта из-за распространения коронавируса. В этих условиях менять кредитно-денежную политику уже не имело смысла, хотя отдельные категории заемщиков (работники и бизнесмены из отраслей, наиболее пострадавших из-за режима самоизоляции) испытывали трудности с одобрением кредитов. Между тем резкий обвал активности потенциальных клиентов подтолкнул банки и застройщиков к стимулированию спроса.

«В нашем проекте мы запустили специальную программу субсидирования для клиентов, привлекающих ипотечный кредит, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – В течение первого года после покупки квартиры в ипотеку по программе господдержки (6,5%) мы компенсируем проценты по этому кредиту до 0,5%, что фактически означает снижение ставки на один год. Это позволит привлечь клиентов, которые сохранили платежеспособность в текущих непростых условиях, а также даст возможность минимизировать ежемесячные платежи в период ожидания завершения строительства объекта».

В апреле Банк России снизил ключевую ставку до 5,5%, что помогло стабилизировать ставки по ипотеке. Также была анонсирована программа субсидирования ипотеки, и ставки по кредитам для покупки новостроек сократились в апреле до 6,4-6,5%.

Сроки кредитов стабилизировались, а размер займов вырос

В I квартале средний срок кредитования и средняя сумма займа стабилизировались, хотя в 2018-2019 гг. эти показатели почти беспрерывно увеличивались. В январе россияне в среднем получали ипотечный кредит на 18,3 лет, а в феврале и марте – на 18,4 лет. С I квартала 2019 года этот параметр увеличился на один год (в марте 2019 года в среднем занимали на 17,8 лет).

На рынке новостроек динамика была схожей. В январе дольщики строящихся объектов получали ипотеку в среднем на 19 лет, в феврале – на 19,1 лет, а в марте – на 19 лет. Год назад покупатели квартир в новостройках рассчитывали расплатиться с банком в среднем за 17,5-18 лет.

Что касается среднего размера ипотечного кредита, то здесь наблюдалась разнонаправленная динамика. В целом по рынку жилья заём увеличивался. В январе россияне в среднем брали в кредит 2,43 млн рублей, в феврале – 2,47 млн рублей, а в марте – 2,5 млн рублей. К примеру, год назад, в марте, они ограничивались 2,2 млн рублей.

На рынке новостроек в январе дольщики брали в кредит в среднем 3,03 млн рублей, в феврале – 3,10 млн рублей, а в марте – 3,09 млн рублей. Год назад для участия в долевом строительстве получали порядка 2,5 млн рублей.

Эксперты «Метриум» поясняют, что повышение среднего размера ипотечного займа на фоне снижения ставок объясняется ростом цен на жилье при стагнации доходов. Иными словами, даже с учетом относительно невысоких ставок россиянам приходится занимать больше средств у банков, чтобы купить квартиру. При этом качественные параметры квартир принципиально за год не изменились.

«В текущих условиях мы ожидаем отток покупателей из наиболее «перегретых» рынков на периферию агломераций, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В таких локациях цены на жилье доступнее, качество строительства – не хуже, а экологическая обстановка – лучше. Соответственно, привлекающие кредиты покупатели новостроек смогут позволить себе жилье большей площади и более высокое качество среды для жизни. Полагаю, схожие тенденции в поведении ипотечных заемщиков мы увидим и в других крупных городах».

Ипотека популярна в богатых и густонаселенных регионах

В подавляющем большинстве российских регионов число ипотечных сделок по итогам I квартала возросло, и решающий вклад в эту динамику внесла статистика мартовских сделок. Если в марте средний по всем регионам прирост сделок относительно марта 2019 года составил 20%, то, к примеру, в феврале (относительно февраля 2019 года) – 5%. Отрицательная динамика наблюдалась в немногих регионах и, как правило, составляла 2-5% относительно марта 2019 года.

В I квартале больше всего ипотечных кредитов получили в Москве (22,9 тыс.), Московской области (18,7 тыс.), Санкт-Петербурге (16,8 тыс.), Тюменской области (12,3 тыс.), Татарстане (11 тыс.), Башкортостане (10,7 тыс.), Свердловской области (10,6 тыс.), Краснодарском крае (9,4 тыс.), Челябинской области (8,5 тыс.) и Новосибирской области (7,7 тыс. Примечательно, что в список не попала Ленинградская область, где было выдано менее 5 тыс. ипотечных кредитов.

Просроченная задолженность по ипотеке не выросла

Несмотря на резкое ухудшение экономической обстановки, просроченная задолженность по рублевым жилищным кредитам не выросла. К концу первого квартала объём «плохих» долгов составил 67,5 млрд рублей против 66,8 млрд в декабре 2019 года. Таким образом, объем просроченных кредитов вырос на 1,2% за последние три месяца.

В марте этот показатель по стране снизился на 0,6% относительно февраля. В большинстве регионов с крупными просроченными долгами по ипотеке (среди них в порядке убывания объема задолженности: Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Красноярский край, Свердловская область, Пермский край, Ростовская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра) в марте просроченные кредиты почти не увеличились. Наиболее заметный рост «плохих» долгов был только в Самарской и Ленинградской областях (по 4% относительно февраля).

Однако резко ухудшилось положение валютных заемщиков. В марте объем их просроченной задолженности увеличился с 9,7 млрд до 11,2 млрд рублей (15%). Подавляющее большинство таких граждан в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

«Мартовские события внесли серьезную коррективу в динамику рынка ипотеки в России, – резюмирует Мария Литинецкая. – Полагаю, если бы не произошла девальвация рубля и пандемия коронавируса, то мы продолжали бы наблюдать стагнацию спроса на ипотеку из-за высоких цен на жилье и низких доходов покупателей. Но «турбулентность» марта привела к всплеску роста активности покупателей, а ущерб экономике из-за вируса заставил власти принимать стимулирующие меры и смягчать кредитно-денежную политику. С этой точки зрения главную роль в ближайшие месяцы сыграет программа субсидирования ставок. Пока трудно делать выводы о ее влиянии на рынок. Полагаю, негативные последствия девальвации и режима самоизоляции все-таки приведут к спаду спроса на ипотеку, но господдержка этот спад замедлит и смягчит».

Занятия фитнесом стали неотъемлемой частью жизни для десятков миллионов россиян. И вынужденный отказ от них, вызванный закрытием спортивных центров на карантин, стал одним из самых болезненных ограничений. Однако, по мнению экспертов «Метриум», полноценный тренажерный зал можно оборудовать в обычной квартире. При этом без ущерба для качества и разнообразия тренировок. 

Подготовка помещения

Выбор спортивного оборудования для домашних упражнений в условиях «самоизоляции» зависит от финансовых возможностей, площади квартиры и привычного типа тренировок. Следует помнить, что фитнес-центр – специальным образом спроектированное, отделанное и оснащенное помещение для занятий спортом. Обычное городское жилье таковым не является. Поэтому, если в нем предполагаются упражнения c тяжелыми весами, необходимо решить проблему со звукоизоляцией и возможными повреждениями пола. Существует несколько вариантов для дополнительного покрытия в комнате, которая будет отведена под тренажерный зал. Они группируются по двум типам – модульные и стационарные. К первым относятся пенополистирольные маты, резиновая плитка, тафтинговый ковролин, ко вторым – наливные полы, пробковое покрытие, спортивный линолеум. В некоторых случаях придется отделать защитным слоем и стены – для этого подойдут листы гипсокартона или те же пробковые панели.

Что еще должно быть в домашнем спортзале? Большое зеркало высотой в человеческий рост. И здесь дело не в поощрении нарциссизма, а в самоконтроле. Крайне важно следить за прогрессом и выявлять проблемные группы мышц, которые нуждаются в усиленном развитии. При желании можно повесить настенные часы и колонки.

Какую площадь нужно выделить для домашнего спортзала? По крайней мере, 3-4 кв. м. Тренажерную зону можно обустроить на балконе – там упражнения со штангой и гантелями будут причинять куда меньший дискомфорт соседям. Кроме того, эта часть квартиры лучше всего проветривается, что также очень важно для проведения комфортных тренировок.

Если позволяют габариты, то оптимальным решением станет перефункционирование под спортивный зал отдельной комнаты. Но для этого количество комнат должно превышать количество жильцов.

Самый экономичный вариант

На самом деле, даже тот, кто живет в студии или компактной однокомнатной квартире и располагает всего парой квадратных метров свободной площади, может себе позволить обустроить достойную спортивную зону. Для этого не понадобится большой бюджет. Достаточно будет турника, скакалки (возможно, со счетчиком прыжков и калорий), нескольких гантелей, sandbag’а, петлей TRX, скамьи для гиперэкстензии, работы с прессом и коврика для йоги. Все эти снаряды занимают совсем немного места, стоят относительно недорого и при должной интенсивности тренировок дают отличный результат. С их помощью можно эффективно тренировать все группы мышц, не нарушая при этом режима самоизоляции.

Вариант со средним бюджетом

Очень хорошо, когда есть возможность выделить под тренажерную зону до половины комнаты (6-8 кв. м). Чем можно заполнить эту площадь? Помимо силовой скамьи, набора свободных весов (не более 100-150 кг в совокупности), скакалки или петли TRX, можно приобрести велотренажер и гребной тренажер, а также ряд дополнительных снарядов (один-два медбола, столько же фитнесболов, bosu, тяжелоатлетический пояс). Для домашних занятий со штангой подойдут обычные грифы длиной до 1,5 м – олимпийские будут вряд ли уместны. При выборе дисков приоритет лучше отдавать обрезиненным моделям. Еще один эффективный тренажер, который прекрасно подойдет для домашних тренировок – силовая рама.

Высокобюджетный вариант

Наличие в квартире большой свободной комнаты дает возможность обустроить настоящий спортзал. Для него следует заказать беговую дорожку, в пару к которой идет еще один кардиотренажер (эллиптический или гребной), мультистанцию с блочным тренажером, силовую скамью. Не стоит забывать о свободных весах и других спортивных снарядах (кольца для пилатеса, эспандеры, TRX, медболы, гимнастические колеса, утяжелители).

Общий спортзал для всех жильцов

После завершения карантинных мероприятий, можно рассмотреть еще один вариант для спортивных занятий: обустройство спортзала на территории одного из мест общего пользования. Стоимость оборудования и оснащения в этом случае окажется заметно ниже, при этом появится возможность тренироваться фактически на уровне фитнес-клуба. Помимо этого, такой проект будет способствовать повышению солидарности жильцов и появлению у них еще одной точки общих интересов.

«В режиме самоизоляции есть предпосылки для массового обустройства домашних спортзалов, и в дальнейшем этот тренд может грозить определенными рисками традиционным фитнес-центрам, – считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, многие из тех, кто ранее посещал тренировки в зале, убедятся, что в домашних условиях регулярные упражнения не менее эффективны для поддержания формы. Действительно, весь необходимый набор спортивных снарядов вполне применим и в квартире. Многие сохранят привычку тренироваться дома. Во-вторых, если обустройство собственного спортзала потребовало серьезных вложений, его владелец будет не столь охотно покупать абонемент для занятий в фитнес-центре. В-третьих, формат онлайн-консультаций с участием тренера, по всей видимости, сохранит свою актуальность и после завершения карантина. По сути, единственный уникальный функционал, который останется у фитнес-центров это клубный характер общения его клиентов, наличие сообщества».

Сделки с первичной недвижимостью полностью перешли в удаленный режим: теперь на этапе взаиморасчетов дольщику не нужно лично посещать банк для открытия эскроу-счета. Менеджер Сбербанка приедет к клиенту и привезет все необходимые документы на подписание. При этом новую услугу можно комбинировать с недавно запущенной программой выездной ипотеки от Сбербанка – за одну встречу получить жилищный кредит и открыть счет эскроу. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об условиях программы.

Совсем недавно эскроу-счет можно было открыть только при личном посещении отделения банка, сегодня же эта опция стала доступна и в дистанционном формате. Сбербанк первым запустил услугу удаленного открытия эскроу-счетов: сотрудник организации приедет к клиенту и подпишет с депонентом соответствующий договор. Программа доступна для покупателей недвижимости, которые оплачивают сделку за счет собственных средств либо с привлечением ипотеки от Сбербанка или другого банка. Причем при оформлении выездной ипотеки в Сбербанке клиент сможет подписать документы, необходимые как для открытия счета эскроу, так и для выдачи жилищного кредита, решив две задачи одновременно.

Для проведения выездной сделки необходимо соблюсти несколько условий. Во-первых, в случае с ипотекой жилищный кредит должен быть оформлен по программе «Приобретение строящегося жилья» с обязательным использованием сервиса безопасных расчетов и сервиса электронной регистрации. Услуга недоступна при сделках по договору купли-продажи (ДКП) или предварительному договору купли-продажи (ПДКП). Во-вторых, застройщик, выступающий продавцом, должен иметь договор на сервис электронной регистрации. В-третьих, клиенту необходимо подключиться к системе дистанционного обслуживания «Сбербанк Онлайн». При этом совершить сделку можно только в будние дни (с понедельника по пятницу).

«Сегодня российское деловое сообщество сделало решительный шаг к диджитализации рынка недвижимости, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Особо важную роль в этом процессе играют банки, которые после перехода на эскроу-счета стали посредниками между застройщиками и дольщиками. Напомню, что сегодня более 30% предложения на столичном рынке массовых новостроек реализуется по новой схеме, и эта доля постоянно увеличивается. Причем в сложной экономической обстановке клиенты отдают явное предпочтение сделкам с эскроу-счетами, которые исключают возможность появления обманутых дольщиков. Именно поэтому для развития рынка и поддержания спроса крайне важна опция удаленных взаиморасчетов. Теперь клиенты смогут приобрести строящееся жилье с гарантией сохранности денежных средств, при этом оградив себя от актуальных рисков, связанных с распространением коронавируса».

«Во время эпидемии коронавируса банки вносят заметный вклад в поддержание покупательской активности, – отмечает Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District), – В апреле ключевым препятствием к совершению сделок стали ограничения на передвижение: люди стремились соблюдать режим самоизоляции и предпочитали отложить покупку до снятия карантина. Застройщики совместно с банками шли навстречу клиентам и предлагали современные инструменты для удаленного сотрудничества. И если в начале месяца на рынке установилось затишье, то во второй половине апреля покупатели начали адаптироваться к новым реалиям. Полагаю, возможность удаленного открытия эскроу-счетов станет весомым аргументом в пользу скорейшего совершения сделки, особенно для тех, кто хочет воспользоваться льготной ипотекой и специальными краткосрочными программами от девелоперов. Конечно, всплеск покупательской активности мы увидим лишь после отмены ограничений, однако актуальные меры поддержат рынок на плаву и помогут избежать еще более существенного падения спроса».

Квартиру в семейном квартале «Мир Митино» теперь можно купить в ипотеку под 0,5% годовых, сэкономив на ежемесячных платежах. До конца 2020 года девелопер выплачивает проценты по кредиту с господдержкой вместо клиента: ставка составит всего 0,5%. Воспользоваться предложением можно до 30 мая 2020 года. Девелопер проекта «Мир Митино» – УК «Развитие».

В семейном квартале «Мир Митино» стартовала акция: до конца 2020 года застройщик проекта дополнительно субсидирует ставку по программе «Ипотека с господдержкой 2020» от Банка ВТБ до 0,5%, а с начала 2021 года ставка по кредиту составит 6,5% годовых. По условиям программы максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области составляет 8 млн рублей при сроке до 20 лет, а минимальный размер первоначального взноса – 20%. Воспользоваться предложением можно при покупке не только строящихся, но и готовых квартир в ЖК «Мир Митино».  

Так, при покупке готовой однокомнатной квартиры стоимостью 6,75 млн рублей при первоначальном взносе в размере 20% (1,35 млн рублей), ежемесячный платеж до конца года сократится на 40% и составит всего 23,7 тыс. рублей вместо 39,2 тыс. рублей. Специальное предложение действует до 30 мая 2020 года при оформлении жилищного кредита в ВТБ.

«Как только в стране была запущена программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, мы решили пойти еще дальше и усилить эту меру поддержки заемщиков, подписав соглашение с одним из ведущих российских банков, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Мы видим, что даже в условиях самоизоляции интерес покупателей к проекту не угасает, однако она сдерживает покупателей из-за неопределенности в экономической ситуации. Поэтому сегодня как никогда важно снизить кредитную нагрузку на заемщиков. По сути, до конца года мы платим проценты по ипотеке за покупателя, благодаря чему уменьшается ежемесячный платеж, и обслуживание кредита не бьет по карману клиента даже при сокращении привычного уровня доходов.

Отмечу, что традиционно в проекте доля ипотечных сделок составляет порядка 55-65% от всего объема продаж, поэтому мы ожидаем, что в мае покупательская активность вырастет на 30% к текущему уровню спроса: ипотека под 0,5% склонит чашу весов в сторону подписания сделки здесь и сейчас».

В семейном квартале представлен широкий выбор предложений в строящихся и сданных корпусах. Стоимость готовых однокомнатных квартир начинается от 6,67 млн рублей за 37,6 кв. м), двухкомнатных – от 8,66 млн рублей за 53,7 кв. м, трехкомнатных – от 10,4 млн рублей за 70 кв. м. Цены на строящееся жилье стартуют от 5,35 млн рублей за 37,5 кв. м.

Покупатели могут приобрести квартиру в удаленном режиме: доступна услуга удаленного бронирования и электронной регистрации сделки.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объем предложения сократился на 6,2%. Средний уровень цен продемонстрировал разнонаправленную динамику: в премиум-классе – рост на 3,1%, в элитном – снижение на 2,9%. В целом по сегменту средняя цена предложения осталась практически на уровне 4 квартала 2019 года (761 280 руб. за кв. м, -0,2%).  

В I квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 113 проектов с объемом экспозиции 4 510 лотов (576,8 тыс. кв. м). Относительно конца прошлого года предложение уменьшилось на 6,2% по количеству лотов и на 4,3% по продаваемой площади.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в I квартале 2020 года на рынок новостроек премиум-класса вышел только один новый проект – ЖК Dialog («Центр-Инвест»). В двух комплексах было полностью реализовано предложение, еще в двух продажи временно приостановлены. Таким образом, в марте на рынке было представлено 63 проекта премиум-сегмента с объемом предложения около 2 530 квартир и апартаментов (285,2 тыс. кв. м). За квартал экспозиция сократилась на 14,7% по количеству лотов и на 12,6% по площади.

Тройка районов с максимальным объемом предложения не изменилась: Пресненский (24,2%, - 5,1 п.п.), Дорогомилово (16,4%, +5,3 п.п) и Раменки (11,7%, +0,6 п.п.). По количеству проектов при этом вместо Дорогомилово в топ-3 – Тверской район, в котором реализуется 6 комплексов или 9,5% (в Пресненском – 17,5%, в Раменках – 12,7%).

В I квартале 2020 года на рынке новостроек премиум-класса продолжилось увеличение доли апартаментов. К концу марта они превысили половину в общем объеме экспозиции (51,4%), тогда как квартиры заняли 48,6% рынка.

За квартал существенно сократилась доля предложения на начальной стадии строительной готовности – с 30,4% до 7,7%. Динамика выхода новых проектов была низкой, вместе с тем ряд объектов перешли на этап монтажа этажей. В итоге основной объем предложения в марте был сосредоточен в корпусах именно на этой стадии готовности – 43,9% (+20 п.п.). Почти в равных долях распределились лоты между объектами на этапе отделочных работ и готовыми домами – 23,9% (+2 п.п.) и 24,5% (+0,7 п.п.) соответственно.

На рынке премиум-класса предложение практически поровну распределено между лотами без отделки (47,8%, +5,5 п.п.) и с финишным ремонтом (44,5%, -5,5 п.п.). Доля квартир и апартаментов с отделкой white box за квартал не изменилась и составила 7,7%.

По типологии объем предложения в премиум-классе распределился относительно равномерно между одно-, двух-, трёх- и многокомнатными лотами – от 21,2% до 24,9%. Доля студий составила 3,2% (-0,7 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2020 года средняя цена в новостройках премиум-класса составила 593 485 руб. за кв. м, что на 3,1% выше, чем в конце 2019 года. В разрезе районов зафиксирована разнонаправленная динамика. В целом, в проектах цены росли менее активно, чем в комплексах комфорт и бизнес-класса. Возможно, это обусловлено высоким темпом роста цен в прошлом году. Относительно I квартала 2019 года средний показатель увеличился практически на четверть (23,8%).

Средний бюджет предложения увеличился на 5,5%. Рост показателя отмечен по студиям (+2,8%), однокомнатным (+6%) и двухкомнатным (+11,5%) лотам. Средняя стоимость трёхкомнатных и многокомнатных лотов немного снизилась – на 3,7 и 1,4% соответственно.

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– Hill 8 (10 млн руб. за студию площадью 36,6 кв. м);

– Dialog (13,4 млн руб. за студию площадью 31,5 кв. м);

– Sinatra (13,6 млн руб. за студию площадью 36,2 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже, на премиальном рынке:

– «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (1,9 млрд руб. за резиденцию площадью 1 850 кв. м);

– Capital Towers (1,8 млрд руб. за пентхаус площадью 1 371,7 кв.м);

– River Residences (704,6 млн руб. за виллу площадью 483 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», в I квартале 2020 года на элитном рынке недвижимости в реализации находилось 50 проектов с общим объемом предложения около 1 980 квартир и апартаментов (291,6 тыс. кв. м). За квартал в открытые продажи не поступил ни один проект, однако объем экспозиции увеличился на 7,3% (по количеству лотов), что обусловлено поступлением нового предложения в одном из реализуемых комплексов.

Более половины квартир и апартаментов продаются в районах Пресненский (37,6%, +7,4 п.п.) и Хамовники (20,5%, -3 п.п.). Третье место по объему предложения занимает Якиманка (12,3%, -1,6 п.п.), четвертое – Арбат (8,7%, -1,1 п.п.). Доли остальных районов не превышают 6% каждая.

В I квартале в структуре элитного рынка новостроек еще больше увеличилась доля апартаментов – до 68,8% (+4,6 п.п.). На квартиры приходится около трети предложения.

В структуре предложения по стадии строительной готовности существенных изменений за квартал не произошло. Более половины лотов реализуется в построенных домах (52,5%, -2,4 п.п.), около трети – в корпусах на этапе отделочных работ (31,5%, +2,8 п.п.). В объектах на стадии монтажа этажей и начальном этапе сосредоточено 10,9% (-0,9 п.п.) и 5,1% (0,5 п.п.) соответственно.

Лоты с отделкой (финишной и white box) преобладают в структуре предложения элитного рынка жилья – в сумме они занимают 58,4% объема (+3 п.п.). Соответственно, квартиры и апартаменты без отделки составляют 41,6% экспозиции.

Структура предложения распределена относительно равномерно между типологиями, за исключением студий, доля которых составляет 2,5%. На одно-, двух, трёх и многокомнатные лоты приходится от 20,6 до 29% рынка.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на элитном рынке новостроек сократилась в I квартале 2020 года на 2,9% и составила 929 080 руб. за кв. м. В долларовом выражении снижение составило 24% (до $11 950). В разрезе районов отмечена разнонаправленная динамика, обусловленная в большинстве случаев структурными изменениями. По многим проектам ценовой коррекции не зафиксировано, в некоторых – изменения носили выборочный характер (то есть были применены к отдельным лотам).

Наиболее бюджетные предложения имеются в следующих проектах:

– ЖК «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО / Замоскворечье): квартира 44,6 кв. м за 25,2 млн руб.;

– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 50,7 кв. м за 25,6 млн руб.;

– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за

26,3 млн руб.).

Самые дорогие лоты, выставленные в открытой продаже, на рынке новостроек элитного сегмента:

– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 182,6 кв. м за 2,7 млрд руб.);

– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.);

– ЖК Allegoria Mosca (ЦАО / Хамовники): апартаменты 718,0 кв. м за 1,9 млрд руб.).

Основные тенденции

«В I квартале 2020 года на рынок премиальной и элитной недвижимости вышел только один новый проект, тогда как в 2019 году за аналогичный период открылись продажи семи комплексов, в 2018 году – шести, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение сократилось за три месяца на 6,2%. Причем в премиум-классе снижение составило 14,7%, а в элитном, за счет поступления нового объема предложения в уже реализуемом комплексе, экспозиция увеличилась на 7,3%.

Агрессивного роста цен, отмеченного на рынке комфорт- и бизнес-класса, в высокобюджетном сегменте не зафиксировано. Коррекция затронула только некоторые проекты, и довольно часто наблюдалось выборочное изменение цен на отдельные пулы лотов. Средние показатели продемонстрировали разнонаправленную динамику: в премиум-классе – рост на 3,1%, в элитном – снижение на 2,9%. В целом по сегменту средняя цена предложения осталась практически на уровне 4 квартала 2019 года (761 280 руб. за кв. м, -0,2%). Во втором квартале в свете новых событий следует ожидать затишья как с точки зрения покупательской активности, так и девелоперской».

Еще несколько лет назад технологические и сервисные опции не были приоритетом для целевой аудитории при выборе высокобюджетной недвижимости. Но современные тренды – экологизм, цифровизация, дистанционное обслуживание – задали новые стандарты спроса. Проекты начали заполняться дополнительными опциями, повышающими комфорт, безопасность и удобство управления. О своем подходе к формированию премиального продукта рассказали эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта премиум-класса «Данилов Дом»).

Долгое время премиальный статус жилого комплекса был обусловлен в основном локацией. Считалось, что премиальный дом – это, прежде всего тот, который имеет обязательную географическую привязку к Центральному административному округу. Престиж места во многом определял престиж самого проекта. Но по мере выбывания свободных участков в ЦАО застройщики, специализирующиеся на высокобюджетном жилье, вынуждены были осваивать новые площадки в районах за его пределами – Раменках, Беговом, Даниловском. Достаточно сказать, что по итогам первого квартала 2020 года пять из десяти самых продаваемых новостроек премиум-класса находятся за административной границей столичной центра. На их долю приходится более 39% реализованных площадей в сегменте.

Это привело к появлению новой идеологии премиальности, в которой акцент сместился с внешних факторов на характеристики самого продукта. Иными словами, такие комплексы «делают себя сами». В «СМУ-6 Инвестиции» выделили пять характерных элементов, появление которых отражает эволюцию высокобюджетного жилья.

1. Круглосуточный консьерж-сервис

Консьерж-сервис сам по себе – далеко не новое явление в московских домах. Изначально его распространение было ограничено элитным классом. Но затем данная опция вышла за границы высокобюджетного сегмента. В ходе эволюции рынка функционал сервиса начал разниться в зависимости от категории жилого комплекса. В контексте комфорт-класса консьерж – это все еще вахтер или смотритель, который следит за чистотой и порядком в доме. В премиальном сегменте речь идет не только о дополнительном уровне безопасности или сервисной поддержки. Наличие консьерж-сервиса подчеркивает клубный характер проекта и его эксклюзивный статус. К числу таковых относится ЖК «Данилов Дом». Аудитория проекта отличается социальной однородностью и рассчитывает на высокое качество сервиса. Поэтому уже при разработке концепции в нем было заложено обязательное присутствие собственной консьерж-службы.

1. Система «Умный дом»

Система «Умный дом» уже прошла эволюционный путь от редкой (и потому забавной) новинки до основного сервисного инструментария по управлению технологическими процессами в жилом пространстве. В настоящее время совокупная стоимость услуг на этом рынке оценивается более чем в 10 млрд рублей. К 2023 году этот показатель превысит 20 млрд рублей. Согласно опросам, свыше 80% россиян хотели бы контролировать степень нагрева «теплых полов» и освещения в квартире при помощи смартфона или планшета. Примерно три четверти опрошенных заинтересованы в «умных» технологиях, связанных с видеонаблюдением, сигнализацией, мониторингом потребления электроэнергии, охранными системами. Почти 60% респондентам важно дистанционное управление шторами и жалюзи.

Столь широкий спрос на элементы системы «Умный дом» мотивирует девелоперов активнее внедрять их в свои проекты. Быстрое развитие высоких технологий и обострение конкуренции за покупательскую аудиторию дополнительно стимулирует эти процессы. Так, в комплексе премиум-класса «Данилов Дом» представлена обширная «умная» инфраструктура. Она содержит ряд основных блоков и несколько вспомогательных. К первым относятся «коммунальные сети» (мониторинг счетчиков, составление квитанций, их своевременная оплата), «безопасность» (контроль доступа на территорию жилого комплекса, видеонаблюдение,  управление шлагбаумом), «сервис и общение» (заказ товаров и услуг, участие в партнерских программах лояльности, коммуникация с управляющей компанией и другими жильцами). Примерами вторых являются дистанционное управление бытовой техникой или экстренное оповещение об авариях в квартире и других внештатных ситуациях.

1. Двухфазная очистка и подогрев воздуха

В современном мегаполисе не так просто найти локацию с оптимальными экологическими параметрами, которая обеспечивала бы максимально комфортную среду для проживания. Но для высокобюджетного жилого комплекса это не должно быть проблемой. Современные технологии позволяют исправить любые недостатки окружающей среды. Так, в проекте «Данилов Дом» запроектирована двухступенчатая фильтрация воздуха, которая не допускает попадания в апартаменты пыли и неприятных запахов. Большинство (порядка 90%) вредных микроорганизмов уничтожается благодаря действию ультрафиолета. Важно отметить, что качественное кондиционирование воздуха должно поддерживаться не только в жилых помещениях, но и в паркинге.

«При современном развитии технологий климат перестает быть внешней характеристикой и становится внутренней, – разъясняет генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Премиальный жилой комплекс способен обеспечить своим резидентам такую экологическую среду, которая даже в полностью закрытом помещении будет благоприятна для их самочувствия (с учетом индивидуальных предпочтений). В период самоизоляции это особенно актуально».

1. Панорамное остекление

Видовые характеристики являются еще одним капиталом любого премиального комплекса. Причем буквально. Этот фактор поднимает стоимость лота на 15-25%. Покупая недвижимость, резидент получает не только метраж, сервис и благоустройство, но и определенный вид из окна. И он заинтересован в том, чтобы этот вид был по-настоящему впечатляющим. Тем самым продиктована необходимость в установке панорамного остекления. Однако указанная характеристика не исчерпывается пейзажами. И застройщики, и покупатели пришли к консенсусу в том, что в премиальном доме все элементы должны быть премиального качества. Это касается, в том числе, и оконных конструкций. От них требуется не только соответствие высоким экологическим стандартам, но и полная влаго-, пыле- и шумоизоляция внутри апартаментов. Для решения этих задач в ЖК «Данилов Дом» используется продукция компании Schuco – известного европейского бренда.

1. Зарядки для авто

Ожидается, что в 2020-2025 гг. спрос на электрокары будет увеличиваться на 30% ежегодно. В Москве темпы прироста могут быть вдвое выше. При этом потенциальные аудитории электромобилей и премиальной недвижимости во многом совпадают. Соответственно, прогрессивные застройщики уже сегодня оснащают паркинги зарядными устройствами. Это не просто модная опция. Это обоснованный технологический апгрейд, который уже в среднесрочной перспективе может стать необходимым элементом в проектах, претендующих на премиальный статус.

«Очевидно, что развитие инновационной, сервисной, а также экологической составляющих станет одним из главных векторов для высокобюджетного сегмента, – уверен Алексей Перлин. –  Те застройщики, которые медлят с инвестициями в эти сферы, рискуют, что их проекты окажутся устаревшими уже к моменту выхода на рынок. И это критически скажется на спросе. В премиум-классе аудитория является достаточно искушенной, и уровень ее потребительских требований очень высок, а их список постоянно пополняется. Чтобы соответствовать этим ожиданиям, девелоперы должны планировать концепции как можно глубже и строить комплексы как можно быстрее. Так, проект «Данилов Дом», который вышел на рынок в декабре 2018 года, будет сдан уже в октябре 2020-го».