Несмотря на рост ставок по депозитам, для инвесторов остается актуальным вопрос диверсификации активов, для чего по-прежнему хорошо подходит недвижимость. Эксперты «Метриум» составили подборку из десяти проектов бизнес-класса с новостройками на котловане, которые расположены наиболее близко к центру Москвы и имеют самый привлекательный уровень цен.

Аналитики «Метриум» проанализировали рынок новостроек Москвы бизнес-класса, выделив среди них проекты с корпусами на начальной стадии строительства. Сегодня это один из самых привлекательных сегментов для инвесторов. На текущий момент в Москве на стадии котлована реализуется 32 проекта бизнес-класса, в которых застройщики предлагают к продаже около 5,5 тыс. помещений. В среднем стоимость квадратного метра в таких новостройках составляет около 470 тыс. рублей, а средняя цена квартиры или апартаментов в этих корпусах составляет 25 млн рублей.

Эксперты также обозначили те комплексы, которые расположены наиболее близко к центру города: в данном сегменте насчитывается 10 проектов, от которых путь до Садового кольца занимает от 4 до 12 минут. В этих новостройках представлено порядка 1,6 тыс. квартир и апартаментов. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет около 495 тыс. рублей, что превышает среднерыночный показатель для бизнес-класса на начальном этапе строительства на 5 %. Цена квартиры в таких проектах достигает в среднем 29,5 млн рублей, а диапазон стоимости квадратного метра варьируется от 353 тыс. до 558 тыс. рублей в зависимости от конкретного проекта. Эксперты «Метриум» отмечают, что в основном это крупные проекты, в которых в продаже доступно от ста до трехсот помещений.

1. «EVOPARK Сокольники»

Цена: 353 тыс. руб. за кв. м

Район: Преображенское

Время в пути до Садового кольца на авто: 11 мин.

Проект бизнес-класса «EVOPARK Сокольники», реализуемый в Москве неподалёку от парка «Сокольники» и станции метро «Преображенская площадь», включает в себя две секции переменной этажности 13-19-20 этажей, подземный паркинг, инфраструктуру на первых этажах и продуманное дизайнерское оформление территории. В «EVOPARK Сокольники» предлагаются помещения от 24-метровых студий до просторных четырёхкомнатных вариантов. Сдача объекта запланирована на II квартал 2026 года. Проект расположен в историческом районе Преображенское, на пересечении Набережной Ганнушкина и Богородского Вала, что позволяет быстро выехать на Третье транспортное кольцо и улицу Стромынку, ведущую к парку «Сокольники». На автомобиле до центра Москвы можно добраться за 25 минут, до аэропорта Шереметьево — за 45 минут, а до Внуково и Домодедово — за 50 минут.

Станция метро «Преображенская площадь» находится всего в 15 минутах пешком от комплекса, а также рядом с проектом расположены остановки общественного транспорта: «Мосгорсуд», «Больница № 4», «Краснобогатырская улица». При входе в корпуса резидентов будут встречать дизайнерские лобби площадью 125-160 кв. м и потолками высотой 4,22 м. Здесь также предусмотрены колясочные, гостевые санузлы, коворкинг-зона, комната для матери и ребёнка, а также детская игровая и универсальный зал для проведения частных мероприятий и праздников. Кроме того, в комплексе будет подземная парковка, двор с игровыми и спортивными площадками, зонами для спокойного отдыха. Со стороны набережной реки Яуза будет организован большой амфитеатр со смотровыми площадками.

«Наиболее привлекательной стратегией вложений в недвижимость всегда являлось, а сейчас становится более актуальным приобретение недвижимости на ранних этапах строительства, и с этой точки зрения лучше всего подходят комплексы бизнес-класса с хорошим расположением, — отмечает Олег Колченко, акционер и управляющий партнёр ГК «Основа» (девелопер комплекса «EVOPARK Сокольники»). — Бизнес-класс привлекает наиболее платежеспособную аудиторию арендаторов, ориентированных на долгосрочное проживание в комфортном и современном комплексе. При выборе объекта они прежде всего опираются на транспортную доступность, поэтому новостройки с удобными выездами на главные магистрали столицы и шаговой доступностью метро всегда в приоритете. Ставки аренды за последний год увеличились на 40-60%, а доходность найма жилья поднялась до 12-15% годовых, поэтому арендная недвижимость станет хорошим вариантом для диверсификации активов».

1. Sokolniki

Цена: 459 тыс. руб. за кв. м

Район: Сокольники

Время в пути до Садового кольца на авто: 9 мин.

Жилой комплекс бизнес-класса Sokolniki состоит из трёх жилых корпусов высотой в 24, 28 и 33 этажа, двух торгово-инфраструктурных блоков и здания отдельно стоящего детского сада на 50 мест. Жилой комплекс возводится на участке в 2,2 гектара и включает 763 квартиры площадью от 28 до 135 кв. метров с потолками высотой 3,1 метра. Продажи стартовали в августе 2024 года, а завершение строительства объекта запланировано на IV квартал 2027 года. Фасады жилого комплекса будут оформлены с применением бетонной плитки с объёмной текстурой и алюминиевых ламелей, придающих им современный архитектурный стиль.

Девелопером проекта выступает компания Stone, архитектурный облик разработан бюро Wall, а дизайн общественных пространств — студией Above. На первых этажах каждого корпуса разместятся просторные лобби с мягкими лаунж-зонами, комнатами матери и ребёнка, помещениями для хранения велосипедов, гостевые санузлы и лапомойки, а также зоны для почтовой корреспонденции и постоматов. Для удобства жителей на каждом этаже предусмотрены колясочные.

В двух торгово-инфраструктурных зданиях и на первых этажах жилых корпусов планируется разместить магазины, кафе, рестораны и фитнес-студию. В составе проекта появится двухуровневый подземный паркинг на 398 машино-мест. Прилегающая территория жилого комплекса будет благоустроена и подарит возможность для активного или спокойного отдыха с детьми, а также станет местом для занятий спортом на улице.

«Небольшие квартиры до 50 кв. м — наиболее востребованы у арендаторов, а относительно низкая цена делает их привлекательными для инвесторов, — комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер ЖК Sokolniki). — Рассматривая предложения таких квартир в качестве инвестиций, важно оценивать конъюнктуру рынка, что позволит исключить фактор высокой конкуренции в локации. Кроме того, стоит обращать внимание на проекты со сбалансированной квартирографией. Оптимальным соотношением становятся проекты, где на долю студий и однокомнатных квартир до 50 кв. м приходится порядка 30-35% от общего объема предложения. Важно помнить, что арендаторы выбирают локации с хорошей пешей и транспортной доступностью, наличием развитой социальной и спортивной инфраструктуры, а также близостью к основным точкам притяжения горожан — паркам и зонам отдыха».

1. «Дом А»

Цена: 671 тыс. руб. за кв. м

Район: Даниловский

Время в пути до Садового кольца на авто: 4 мин.

Жилой комплекс «Дом А» в стиле ар-деко реализуется в Даниловском районе Москвы на Дубининской улице. На автомобиле от комплекса можно добраться до Садового кольца за 6 минут, а до Кремля — за 30 минут. В 10-20 минутах ходьбы находятся станции метро «Серпуховская» и «Павелецкая». Архитектурный проект был вдохновлен образцами американского ар-деко XX века. Особенностью комплекса станут многочисленные террасы и эксплуатируемые кровли. В комплексе предусмотрены одно- и трехкомнатные квартиры, а также студии.

В комплексе, состоящем из одного корпуса, предусмотрены два закрытых двора-сада. В благоустройстве запланированы патио, площадки для игр, беседки и искусственный водопад. Украшать территорию будут фонтан, арт-объекты, веранды. В лобби появится такси-поинт, ресепшн, лаундж-зона, а на крышах разноэтажного корпуса оборудуют зимний сад и чайную. Инфраструктура предусматривает два павильоны с летним кинотеатром, кафетерий и детский клуб.

«Новостройки бизнес-класса хорошо подходят для сохранения денежных средств по нескольким причинам, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Прежде всего аудитория этого сегмента рынка в меньшей степени подвержена негативному влиянию растущих ставок по ипотеке — около 40% сделок проходят без привлечения кредита, хотя при низких ставках покупатели бизнеса активно привлекали ипотеку. В то же время именно объекты бизнес-класса привлекают арендаторов с хорошими бюджетами, которые не готовы жить в старом фонде. В бизнес-классе сохраняется большой выбор объектов на раннем этапе строительства, которые можно с выгодой перепродать на более поздних этапах».

На рынке новостроек Восточного административного округа Москвы (ВАО) зафиксировано минимальное число строящихся комплексов бизнес-класса, подсчитали эксперты аналитического центра STONE. В этом округе реализуется 5% проектов от их общего числа внутри МКАД, что говорит о дефиците проектов этого сегмента на Востоке Москвы.

В Восточном административном округе Москвы застройщики реализуют 5% от общего числа новостроек бизнес-класса в пределах МКАД в Москве. В них девелоперы предлагают более 600 помещений в жилых комплексах точечной застройки. Среди них преобладают квартиры — 435 лотов, в основном в ЖК Sokolniki. Всего в ВАО идет реализация четырех строящихся жилых комплексов, два из которых представлены в формате апартаментов. Средняя стоимость квадратного метра по отдельным проектам варьируется здесь от 284 тыс. до 463 тыс. рублей, а средняя стоимость в целом по округу — 413 тыс. рублей.

Среди других округов Москвы, где также отмечается дефицит строящихся новостроек бизнес-класса, эксперты выделяют ЮЗАО: здесь застройщики реализуют всего пять проектов (6% от общего числа). В СВАО и ЦАО по семь проектов в каждом (по 8%). В ЮВАО застройщики реализуют десять проектов (12%).

Больше всего проектов бизнес-класса представлено в Южном административном округе (ЮАО), где идут продажи 17 строящихся комплексов или 20% от всех новостроек в сегменте. Меньше половины из них относится к точечной застройке, что связано с активной реорганизацией промышленных зон и территорий в пользу строительства масштабных жилых кварталов в этом округе. Еще по 14% новостроек бизнес-класса расположено в Северном и Западном административных округах (САО и ЗАО).

«В ВАО отмечено ограниченное предложение строящихся жилых комплексов бизнес-класса, причем как в сегменте квартир, так и апартаментов — подчеркивает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. — Площадок для строительства в престижных локациях ВАО, соответствующих требованиям бизнес-класса, в частности в районах Сокольники и Преображенское, мало, поэтому покупатели, интересующиеся приобретением квартиры бизнес-класса на востоке Москвы, сталкиваются с дефицитом предложения. Ярким примером выступает район Сокольники, где отмечен дефицит площадок под новое строительство, поскольку 50% территории сложившегося жилого района занимает одноименный парк».

Аналитики STONE отметили, что ВАО отличается одним из самых выгодных ценовых предложений среди всех округов с новостройками бизнес-класса и наиболее заметным приростом цены. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 418 тыс. рублей, что на 14% доступнее, чем в ЦАО Москвы, где фиксируется наиболее высокая цена за квадратный метр — 488 тыс. руб.

С точки зрения спроса в ВАО было зарегистрировано более 250 договоров долевого участия в проектах бизнес-класса, что на 25% больше, чем за предыдущие четыре года. Это свидетельствует о высоком потенциале спроса в округе.

По итогам 2024 года в столице планируется сдать более 5,2 млн кв. м жилья, а объем предложения за год вырос на 7,5%. При этом некоторые девелоперы жилых и апарт-комплексов не только способствуют решению жилищного вопроса, но и создают неповторимые объекты, меняющие облик города. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о 10 главных достопримечательностях Москвы, созданных застройщиками жилья за последние пять лет.

Развлекательный кластер «Остров Мечты» — 2020 год

Самая масштабная достопримечательность Москвы от девелопера жилья — крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты» на Нагатинском полуострове. Грандиозный объект открыт компанией Regions Development в 2020 году и продолжает активно развиваться. Например, недавно девелопер объявил о начале строительства еще одного открытого парка развлечений в составе «Острова Мечты». Уникальный рекреационный кластер, помимо аттракционов, включает в себя ландшафтный парк площадью 44 га с набережной, торговый променад в стиле мировых столиц, киноконцертный комплекс «Москва». При благоустройстве прилегающего зеленого массива поймы застройщик сохранил более 7 тысяч растений и посадил 200 крупномерных деревьев. В непосредственной близости от «Острова Мечты» реализуются премиальные жилые проекты Dream Towers и Dream Riva.

Колесо обозрения «Солнце Москвы» — 2022 год

На территории ВДНХ в 2022 году застройщик Regions Development открыл крупнейшее в Европе колесо обозрения «Солнце Москвы». Высота аттракциона-рекордсмена — 140 м. Среднее время одного круга — 18 минут 40 секунд. На колесе 30 закрытых кабинок вместительностью 15 человек и площадью 10 кв. м с системой кондиционирования, отопления, видеонаблюдения, аудиогидом и тревожной кнопкой для связи с оператором, а также информационными экранами. Имеются кабинки с прозрачным полом. В ясную погоду с «Солнца Москвы» открывается панорамный вид на столицу в радиусе 50 км.

Центр современного конструктивизма «Зотов» — 2022 год

Успешный пример интеграции памятника архитектуры в новую застройку представляет собой культурно-образовательный центр «Зотов» на территории ЖК бизнес-класса «Пресня Сити», построенного девелопером MR Group совместно с Coalco. Жилой комплекс находится на месте бывшего хлебозавода № 5 имени Василия Зотова. Компания MR Group сохранила главное здание завода — шедевр конструктивизма, от которого, словно лучи, теперь расходятся три 44-этажные башни. По проекту архитекторов бюро «СПИЧ» данный памятник советской архитектуры был бережно реконструирован, и в 2022 году здесь открылся центр современного конструктивизма «Зотов». Это не обычный музей, а инновационный культурный центр, посвященный исследованию теории и практики конструктивизма. В свои проекты руководство учреждения привлекает современных художников, архитекторов, дизайнеров, благодаря чему направление искусства с вековой историей становится понятным молодой аудитории. Гости центра имеют возможность регулярно посещать выставки, лекции, мастер-классы, смотреть авторские фильмы.

Набережная «Ривер Парк Коломенское» — 2023 год

На территории городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» расположена самая протяженная набережная, созданная девелоперами — компаниями «Аеон Девелопмент» и «Ферро-Строй». Длина живописного променада на берегу Москвы-реки — 1,5 км. Набережная не отделена от домов автодорогой, что делает маршрут максимально безопасным. Концепцию благоустройства набережной «Ривер Парка Коломенское» разработало известное московское архитектурное бюро ADM. Здесь расположены остановка речного транспорта, семейный яхт-клуб с возможностью парковать собственные суда, уютный пляж с шезлонгами. Кроме того, в ходе строительства набережной в городском квартале появились рыбацкие мостики, лаундж-зоны, велодорожка, альпийские горки и арт-объекты, например, скульптура маяка.

Пляжный клуб Dream Beach Club — 2023 год

В 2023 году компания Regions Development открыла самый большой в России пляжный клуб — Dream Beach Club на Нагатинском полуострове, в пешей доступности от «Острова Мечты». Этот грандиозный объект рекреационной инфраструктуры отличается не только впечатляющим масштабом, но и ярким наполнением. На площади 41 тыс. кв. м расположены пять открытых бассейнов с подогревом. Один из них — площадью 1,7 тысяч кв. м — стал крупнейшим в стране. Также в комплексе предусмотрены детский бассейн небольшой глубины с водными горками, сухой бассейн с фонтанами, VIP-бассейн и бассейн с волнами. Вокруг бассейнов создана вся необходимая для беззаботного отдыха инфраструктура — лежаки, пляжные домики, душевые кабины, раздевалки. Открыты дизайнерские кафе и рестораны с обширным меню. Кроме того, на территории пляжного клуба регулярно проводятся концерты с участием звезд эстрады, DJ-сеты, вечеринки.

Бульвар Родченко — 2023 год

В 2023 году в Ватутинках (Новая Москва) был введен первый в России авторский жилой кластер RDD от Группы Родина с музеем под открытым небом — арт-бульваром имени Родченко. Он получил название в честь известного художника-авангардиста начала XX века. Дизайнерскую улицу-музей спроектировало архбюро «Схема». На ее территории размещены стационарные арт-объекты и временные экспозиции современных художников, а также трехмерные копии произведений Александра Родченко. В центре Дизайнерского бульвара открыт павильон для проведения творческих мастер-классов.

Многофункциональный комплекс в форме кристалла — 2023 год

Еще одна «жемчужина» жилого кластера RDD от Группы Родина — многофункциональный комплекс в форме кристалла. Здание необычной формы состоит из плоскостей цвета черного обсидиана, что ярко выделяет всю конструкцию на фоне природного ландшафта Десеновского лесопарка. Точность исполнения элементов купола здания сопоставима с качеством изготовления деталей космических кораблей — подгонка изделия менее 1 мм. В многофункциональном комплексе открылся инновационный спортивно-образовательный центр. Спортивную составляющую представляет синергия звездных школ, а именно Центр художественной гимнастики под руководством Ирины Винер и Академия единоборств Fight Nights. За развитие прикладного образования и предпринимательских способностей детей отвечает школа «Путь к успеху» Аллы Аргуновой.

Социокультурное пространство Кристалл 1901 — 2023 год

Девелопер Asterus на месте бывшего завода в Лефортово в 2023 году открыл социокультурное пространство «Кристалл 1901». Название арт-центра — отсылка к году основания местного производства, а также символ окончания рабочего дня и начала веселья. Здесь проводятся концерты и вечеринки, театрализованные перформансы и мастер-классы. Гиды проекта «Москва глазами инженера» рассказывают экскурсантам об истории закрытого завода и его культурных слоях: фасадах 1900-х, лестницах 1920-х, декорациях 1970-х и стрит-арте 2010-х. Кроме того, в пространстве «Кристалл 1901» работают сетевые бары и кафе, которые специально для этого места разработали особые меню, а также клуб от создателей проектов Blanc, Yauza Place и «Радио».

Духовно-культурный центр в Покровском-Стрешнево — 2024 год

Множество знаковых рекреационных объектов создал застройщик «Стадион «Спартак» в границах премиального проекта «Клубный город на реке Primavera». Особенно выделяется духовно-культурный центр, состоящий из выставочного комплекса, храма, часовни. Выставочный комплекс «Башня» получил свое название благодаря необычной форме, напоминающей башню псковского Кремля. В здании есть конференц-зал, книжный магазин, кафе. На втором этаже расположена постоянная экспозиция, посвященная крещению Руси. Пространство разделено на сектора. Они согласуются с историческими этапами становления русской цивилизации и ее развития: от истоков народа и Крещения Руси до наших дней. Рядом с «Башней» девелопером «Стадион «Спартак» построен современный храм равноапостольного великого князя Владимира, стены которого украшают мозаики и растительный орнамент.

Музейно-выставочный центр «Коллекция» — 2024 год

«Группа ЛСР» построила и в 2024 году торжественно ввела в эксплуатацию музейно-выставочный центр «Коллекция» на территории ЖК бизнес-класса «Зиларт». Площадь МВЦ — 13,8 тысяч кв. м, высота атриума — 35 м. Здесь разместят экспозиции живописи, скульптуры и графики, конференц-зал, рассчитанный на 95 человек, детскую комнату, ресторан с летней верандой. Здание выполнено в форме пятиэтажного куба из натуральных медных панелей. Оконные проемы «Коллекции» имеют форму трапеций, а их высота достигает шести метров.

«Реализация знаковых непрофильных проектов позволяет девелоперам жилья укрепить позиции и в основной области приложения сил, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Вследствие позитивного общественного резонанса увеличиваются узнаваемость и престиж компании среди потенциальных клиентов. Также успешная работа над масштабными социально значимыми проектами служит доказательством надежности застройщика для крупнейших кредитных организаций, что упрощает получение проектного финансирования. Кроме того, подобная деятельность гарантированно содействует расширению числа ценных деловых контактов».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на первичном рынке Московской области. Объем предложения за месяц вырос на 2,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 189 150 рублей (+0,1% за месяц). Было заключено 2,8 тыс. ДДУ (-13% за месяц, -29% за полгода, -53% за год).

В октябре 2024 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 43,9 тыс. лотов (+2,3% за месяц) в проектах, где 42,7 тыс. — квартиры (+2,4% за месяц) и 1,2 тыс. — апартаменты (-3,1% за месяц).

В октябре 2024 года стартовало три новых проекта новостроек в Московской области с квартирами в реализации.

В октябре 2024 года 50,8% квартир и апартаментов реализовывались без отделки (+1,2 п.п. за месяц), 35,5% с чистовой отделкой (-1,6 п.п. за месяц) и 13,7% с отделкой white box (+0,4 п.п. за месяц).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на первичном рынке Московской области по итогам октября 2024 года составила 189 150 руб. (+0,1% за месяц). Средневзвешенная цена квартир — 189 090 руб. за кв. м (+0,1% за месяц), апартаментов — 192 390 руб. за кв. м (+0,8% за месяц).

«Подмосковные новостройки сейчас стоят в среднем на 24% дешевле, чем первичное жилье в Новой Москве, — отмечает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). — В Московской области встречаются и еще более доступные варианты, например, за счет комплексного характера застройки. Проекты рядом с ж/д станциями и остановками МЦД по транспортной доступности не уступают ЖК в ТиНАО. Кроме того, в Подмосковье не менее интенсивно развивается социальная инфраструктура, создаются места приложения труда. Поэтому многие клиенты сейчас переориентируются на первичный рынок Московской области. Самые популярные направления у покупателей — Ленинский округ, Красногорск и Мытищи».

Рейтинг самых доступных квартир в октябре 2024 года:

— «Школьный» (Подольск): квартира площадью 18,7 кв. м. за 2,4 млн руб.;

— «Кашинцево» (Лосино-Петровский г. о.): квартира площадью 21,9 кв. м. за 2,8 млн руб.;

— «Богдановский Лес» (Ленинский г. о.): квартира площадью 23,5 кв. м. за 3,1 млн руб.

Рейтинг самых доступных апартаментов в октябре 2024 года:

— «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 29,2 кв. м. за 2,3 млн руб.;

— «Волковская 67» (Люберцы): апартамент площадью 16,8 кв. м. за 3,3 млн руб.;

— «Созвездие» (Королев): апартамент площадью 23,7 кв. м. за 3,5 млн руб.

В октябре 2024 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 2,8 тыс. ДДУ (-13% за месяц, -29% за полгода, -53% за год), с апартаментами было зарегистрировано 87 сделок, с квартирами — 2,7 тыс.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в октябре сократилась до 73% (-5 п.п. за месяц). Средняя ставка по рыночной ипотеке в октябре выросла на 2,3 п.п. и составила 23,5%.  

Среди округов по объему сделок в октябре лидируют Ленинский г. о. (16%), Красногорск (14%) и Мытищи (13%), причем в Красногорске доля объема предложения составляет лишь 7%.

Основные тенденции

«В октябре объем зарегистрированных сделок в Московской области снизился на 13% за месяц и составил 2,8 тысяч ДДУ, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Коррекция спроса обусловлена повышенной требовательностью банков к потенциальным льготникам на фоне истекающих лимитов по программе семейной ипотеки. Эта тенденция прослеживается в сокращении доли сделок с ипотекой: в октябре доля сделок с привлечением кредита уменьшилась на 5 п.п. и составила 73%. После пополнения лимитов ожидается восстановление спроса относительно сентября. Кроме того, в преддверии новогодних праздников рынок показывает, как правило, сравнительно высокую покупательскую активность».

Средняя цена квадратного метра в новостройках со стартом в 2024 году превышает 800 тысяч рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». Тем не менее, среди новых комплексов есть и доступные варианты, например, в трех из них квадратный метр стоит меньше 300 тысяч рублей.

По данным «Метриум», за первые 9 месяцев 2024 года девелоперы в «старой» Москве вывели в открытую продажу 37 проектов. В них сейчас продается 5315 квартир и апартаментов. Квадратный метр в этих комплексах стоит в среднем 800,9 тысяч рублей, что на 32,4% больше средней цены на первичном рынке «старой» Москвы в целом (605,1 тысяч рублей). Средняя стоимость лота в проектах со стартом в 2024 году — 50,3 млн рублей против 35 млн рублей во всех новостройках в исторических границах столицы. Тем не менее, среди новых московских комплексов есть и доступные варианты, в которых можно недорого купить качественное и современное жилье.

Самое доступное жилье «старой» Москвы со стартом в 2024 году — в комплексе бизнес-класса «EVOPARK Измайлово» от ГК «Основа». Этот проект представляет собой 18-этажный монолитный дом с прилегающей благоустроенной территорией. Комплекс строится в районе Перово (ВАО), рядом с Измайловским парком и Владимирским прудом. Средняя цена квадратного метра в «EVOPARK Измайлово» составляет 283,5 тысяч рублей.

«На конечную стоимость продукта для покупателей влияет множество различных факторов, включая расположение, стадию строительной готовности, себестоимость строительства и др., — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — При этом во всех своих проектах мы предлагаем клиентам разнообразные и гибкие условия приобретения, включая беспроцентную рассрочку и совместные с банками программы ипотеки. А за счет недавнего вывода на рынок и начальной стадии строительства «EVOPARK Измайлово» стоимость здесь сегодня максимально привлекательна, как и в строящемся в этом же округе «EVOPARK Сокольники»».

На второй позиции находится жилой комплекс комфорт-класса «2-й Иртышский» от «ПИК». Проект (первая очередь) состоит из 2 монолитных корпусов высотой 19-30 этажей, детского сада и школы. Комплекс расположен в Гольяново (ВАО), недалеко от «Сиреневого сада». Квадратный метр во «2-м Иртышском» обойдется в среднем в 285,9 тысяч рублей.

Третье место занял жилой комплекс комфорт-класса «Куркино 15» от Metrofond. Комплекс представляет собой 23-этажный монолитно-кирпичный дом с закрытым двором. Проект строится в районе Куркино (СЗАО). Средняя цена квадратного метра в этой новостройке — 290,9 тысяч рублей.

«В январе-сентябре 2024 года столичные девелоперы вывели на рынок масштабные премиальные и элитные проекты, что привело к росту средней цены всех стартовавших комплексов до 800,9 тысяч рублей за кв. м, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Именно на премиальном и элитном сегментах в меньшей степени отразились рост ключевой ставки и сворачивание госпрограмм. В свою очередь, многие проекты комфорт- и бизнес-класса выходят с дисконтом к рынку на фоне экономической неопределенности. Соответственно, у клиентов сейчас есть возможность выгодно купить качественное жилье на начальном этапе строительства. Такой шанс, сохранится как минимум до второй половины 2025 года, так как затем, вероятно, ЦБ начнет снижать ключевую ставку, а власти внедрят новые адресные ипотечные программы».

В октябре рынок готового жилья в Москве резко отыграл падение спроса последних месяцев, тогда как динамика активности дольщиков стабилизировалась. По подсчетам аналитиков «Метриум» на основе свежих данных Росреестра Москвы, число договоров долевого строительства сократилось за месяц на 1%, на «вторичке» спрос вырос на 20%, а на ипотечные кредиты — на 24%.

В октябре 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 6,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 1% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 48% меньше, чем в октябре 2023 года, когда на рынке было зафиксировано 12,1 тыс. ДДУ. Текущее число сделок сопоставимо, например с октябрем 2019 года, когда было заключено почти 6 тыс. ДДУ.

Число ипотечных сделок в октябре в Москве заметно выросло. Банки выдали покупателям жилья (как первичного, так и вторичного) 11,9 тыс. кредитов, что на 24% больше, чем в сентябре (9,6 тыс.), и на 6% больше, чем в октябре 2023 года, когда было зарегистрировано 11,3 тыс. ипотечных сделок. Октябрьский показатель 2024 также оказался выше, чем в 2021 и 2022 гг.

«От снижения спроса в основном пострадал массовый сегмент новостроек, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Поскольку это большой сектор, то его динамика оказывает решающее влияние на общую статистику сделок. Тем не менее, в октябре 2024 года покупатели жилья комфорт- и бизнес-класса проявили повышенную активность на ипотечном рынке, так как государство выделило дополнительные лимиты на оформление семейной ипотеки.  Одновременно мы видим, как растет спрос на новостройки премиум-класса. Несмотря на заметное присутствие клиентов с ипотекой в сегменте, после повышения ставок они не ушли с рынка, а переключились на программы рассрочки. В нашем комплексе доля ипотеки снизилась c 47% до примерно 20%, но одновременно абсолютное число сделок увеличилось».

На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в октябре также резко выросло число сделок. Росреестр зарегистрировал 13,6 тысяч договоров купли-продажи (ДКП), что на 20% больше, чем в сентябре. Тем не менее по сравнению с октябрем 2023 года число сделок уменьшилось на 20%, но тогда было зафиксировано одно из самых высоких значений продаж за всю историю. Текущий октябрьский показатель выше только значения 2022 года (11,5 тыс. сделок), и уступает всем другим сопоставимым периодам за последние четыре года.

«Прирост сделок с готовым жильем во многом обсуловлен тем, что клиенты, которые еще могут получить ипотеку по сниженным ставкам, ориентируются на введенные в эксплуатацию новостройки, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Сейчас порядка 14% предложения новостроек в Москве сформированы квартирами и апартаментами в готовых корпусах. Высокие ипотечные ставки заставили покупателей искать завершенные или близкие к завершению стройки. Остающиеся на рынке вторичного жилья клиенты также сейчас ориентируются на готовые новостройки высокого класса».

«Несмотря на рост ипотечных ставок, в октябре в Москве резко вырос спрос на ипотеку и готовое жилье, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Трактовать эти данные можно по-разному. Весьма вероятно, что имел место эффект ажиотажа — потенциальные ипотечные заемщики в августе-сентябре ожидая дальнейшего повышения ставок по кредитам поспешили взять ипотеку на прежних условиях. Одновременно часть покупателей отказалась от приобретения строящегося жилья, так как ставки аренды стали слишком высокими, и сочетать одновременно съем квартиры и статус дольщика стало трудно. При этом из сегмента строящегося жилья ушло много инвесторов, привлеченных высокими депозитными ставками».

На первичном рынке Москвы представлено 12 проектов с небоскребами высотой от 200 м, подсчитали эксперты компании «Метриум». В них продается 3,4 тысяч квартир и апартаментов. Эксперты компании «Метриум» подготовили рейтинг самых высоких строящихся небоскребов по потребительским характеристикам.

По данным компании «Метриум», квартирография проектов с корпусами высотой от 200 м на первичном рынке Москвы суммарно включает порядка 22,7 тысяч лотов. При этом в продаже в данных комплексах сейчас представлено всего 3,4 тысяч помещений, что составляет 6,6% от общего объема предложения в «старой» Москве (без учета элитного сегмента).

Среди проектов со зданиями высотой от 200 м два относятся к комфорт-классу, пять — к бизнес-классу, пять — к премиум-классу. Средняя цена квадратного метра в этих комплексах составляет 552,8 тысяч рублей. Это на 17,8% больше, чем по первичному рынку «старой» Москвы (без учета элитного сегмента).

Минимальная стоимость квартиры в проектах с небоскребами высотой от 200 м — 7 млн рублей (за 20,9 кв. м). Самый дорогой лот в таких комплексах стоит 305,2 млн рублей (за 218 кв. м).

При подготовке рейтинга комплексов с небоскребами высотой 200+ м на первичном рынке Москвы по потребительским характеристикам эксперты «Метриум» учли следующие критерии:

• квартирография (балл получали новостройки, в которых запроектировано менее 1000 лотов);
• наличие 10+ лифтов в секции;
• образовательная инфраструктура (коммерческая есть во всех новостройках);
• авторское благоустройство, не ограничивающееся обычным озеленением;
• смотровые площадки или sky lounge (развлекательные зоны на высоте);
• офисы.

Дополнительный балл присуждался новостройкам с корпусами высотой от 300 м. В случае равенства показателей проекты были распределены по высоте.

Лидером рейтинга стал сверхвысокий небоскреб «Дом Дау» от ГК «Сумма элементов» (7 баллов из 7 возможных). В здании высотой 340 м работают 15 лифтов. В состав инфраструктуры на стилобате входят крупноформатный детский досуговый центр, офисы и другие места приложения труда. Авторское благоустройство «Дом Дау» включает секретный и сенсорный сад на эксплуатируемой кровле стилобата, кинетические скульпторы, воркаут-зону, интерактивный квест, кинотеатр под открытым небом. В башне предусмотрен sky lounge — рекреационное пространство на 49 этаже.

«Сегодня в столице строится восьмой по счету сверхвысокий небоскреб в соответствии с международной классификацией CTBUH, то есть высотой свыше 300 м, — рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального сверхвысокого комплекса «Дом Дау»). — Все эти объекты сконцентрированы в пределах делового кластера «Москва-Сити» и принадлежат к премиум-классу. Наиболее высокое сооружение в столице — Останкинская башня (540 м), но это не небоскреб, а инженерный объект.

Самые высокие комплексы России и мира отличаются не только выразительным экстерьером, но и инновационной инженерией. В частности, для таких проектов характерны доступ с помощью RFID-метки, VRF-система кондиционирования, передовые механизмы климат-контроля. Таким образом, высочайшие небоскребы являются еще и максимально современными, удобными, безопасными и энергоэффективными зданиями».

Второе место в рейтинге занимает готовый апарт-комплекс Neva Towers от Renaissance Development (5 баллов). В башне II высотой 340 м предусмотрено 12 лифтов. В комплексе есть смотровая площадка и офисы, а также мини-парк.

Топ-3 рейтинга замыкает проект Capital Towers (5 баллов). Все три башни комплекса имеют высоту 295 м, в каждой работает от 9 до 14 лифтов. В небоскребе, помимо квартир, имеются офисы и смотровые площадки. Например, на уровне стилобата естественным образом сформировано несколько видовых пространств. Также ресторанный комплекс, расположенный перед входными группами небоскребов Cyty Tower и Park Tower, располагает еще одной смотровой площадкой. На придомовой территории организовано авторское благоустройство общей площадью около 1,5 га.

Больше всего комплексов со зданиями высотой от 200 м реализует девелопер MR Group — 4 (SET, MOD, JOIS, VEER).

«Первым объектом высотой от 200 м с жилыми помещениями в Москве стало Главное здание МГУ (235 м) в 1953 году, — отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group (девелопер 4 комплексов с небоскребами 200+ м на первичном рынке Москвы). — Следующая высотка 200+ м появилась в столице только в 2006 году. Зато теперь подобные здания вводятся практически ежегодно. Небоскребы в составе проектов создают особый подход к организации инфраструктуры и уклада жизни горожан. Компания MR Group находится в авангарде этого процесса, реализуя свои проекты в соответствии с концепцией вертикального города и принципами устойчивого развития. Такой подход дает возможность увеличить придомовую территорию и площадь озеленения, в наших проектах она составляет до 75%. Это удается сделать за счет переноса общественных пространств с улицы на разные этажи и кровли небоскребов».

В октябре 2024 года доля ипотеки на рынке премиальных новостроек Москвы составила 24% от общего числа сделок, хотя в предыдущие кварталы этот показатель достигал 51%. Эксперты компании Regions Development провели опрос, чтобы выяснить, зачем покупателям «премиума» нужна ипотека. Исследование выявило, что 44% ипотечных покупателей стремятся сохранить имеющиеся в распоряжении более ликвидные активы, поэтому они занимают средства на сделку у банков.

Опрос среди покупателей премиальных новостроек в Москве выявил, что даже состоятельные клиенты часто привлекают ипотеку для покупки жилья, несмотря на возможность оплатить его полностью из собственных средств. Исследование показало, что основными причинами использования ипотечных продуктов стали стремление сохранить ликвидность, инвестировать капитал в более доходные проекты и снизить валютные риски. Мотивы и предпочтения участников заметно варьировались в зависимости от стоимости планируемой покупки, что позволяет предположить гибкость и продуманность подходов к управлению финансами в премиальном сегменте.

Исследование было проведено среди покупателей квартир в жилых комплексах премиум-класса «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva в Москве в июле-сентябре 2024 года. В исследовании участвовали респонденты, планирующие приобретение квартир в ипотеку в ценовых диапазонах от 15 до 90 миллионов рублей, с возможностью выбора до трех ответов на вопрос о причинах привлечения ипотечных средств для покупки жилья.

На выбор покупателям были предложены 9 вариантов мотиваций:

1. Сохранение ликвидности — ипотека позволяет сохранить крупные суммы в наличности или на инвестициях, которые могут принести доход, превышающий ставку по кредиту.
2. Инвестиции в другие проекты — используя ипотеку, покупатели могут направить свои средства на более доходные проекты, такие как фондовый рынок, бизнес или другие активы.
3. Налоговые преимущества — проценты по ипотеке можно списать с налогов, что снижает реальную стоимость займа.
4. Снижение валютных рисков — для покупателей с валютными доходами/сбережениями ипотека в рублях снижает риск, связанный с колебанием курсов.
5. Хеджирование инфляции — в условиях низких процентных ставок долгосрочная ипотека может защитить от инфляции, так как фиксированная ставка становится выгоднее при росте цен.
6. Структурирование семейного капитала — ипотека может стать частью стратегического планирования, позволяя распределять капитал между членами семьи или снижать налоги на наследование.
7. Доступ к уникальным объектам — иногда на рынке появляется эксклюзивная недвижимость, и ипотека позволяет оперативно совершить покупку, пока не появятся дополнительные средства.
8. Увеличение кредитного рейтинга — крупная ипотека, оплачиваемая своевременно, может положительно повлиять на кредитную историю, что полезно для будущих финансовых операций.
9. Оптимизация ликвидности в условиях неопределенности — ипотека позволяет покупателям держать часть капитала свободной на случай экономических кризисов, обеспечивая финансовую гибкость.

Согласно опросу среди покупателей премиальных новостроек в Москве, наибольшее значение имеет возможность сохранить значительные суммы в ликвидных активах или инвестировать их в инструменты с доходностью выше ставки по ипотеке — 44% опрошенных указали это как одну из главных причин. Вторая по популярности причина — это желание инвестировать средства в более доходные проекты, например, на фондовом рынке или в бизнесе. Такую мотивацию отметили 36% участников.

На третьем месте (29%) оказался фактор снижения валютных рисков. Для клиентов с валютными доходами ипотека в рублях помогает защитить активы от колебаний курсов. Хеджирование инфляции с помощью фиксированных ставок по кредитам стало важной мотивацией для 23% опрошенных, что позволяет эффективно зафиксировать финансовые обязательства на долгосрочную перспективу.

Стратегическое распределение семейного капитала также оказалось востребованной причиной, что отметили 17% покупателей, особенно в контексте планирования наследования и налоговой оптимизации. Приобретение уникальных объектов недвижимости, требующее оперативности, важно для 14% участников.

Чуть меньшее значение приобретают налоговые преимущества, которые указали 12% респондентов. Эти участники отметили, что проценты по ипотеке можно частично списать с налогооблагаемой базы, что делает кредит более привлекательным. Кроме того, 13% опрошенных рассматривают ипотеку как способ улучшения кредитной истории, а 11% — как оптимизацию ликвидности для сохранения капитала на случай экономической неопределенности. Меньше все мотивированы покупатели возможными налоговыми преимуществами (8%).

Результаты опроса среди покупателей премиальных новостроек в Москве, планирующих покупку в различных ценовых диапазонах, продемонстрировали интересные различия в мотивах использования ипотеки. С большим отрывом от других причин привлечениям ипотеки самыми важными мотивациями среди всех групп оказалось сохранение ликвидности (от 40% до 58%) и инвестиции в другие проекты (от 35% до 42%).

Для группы покупателей объектов стоимостью 15-30 млн рублей также было важным снижение валютных рисков (25%) и возможность хеджирования инфляции (20%), что делает ипотеку инструментом защиты от экономической нестабильности.

Для покупателей, выбирающих жилье в диапазоне от 30 млн до 50 млн рублей, несколько выше интерес к снижению валютных рисков (28%) и хеджированию инфляции (24%), поскольку планирование становится более долгосрочным. Респонденты, нацеленные на квартиры от 50 млн до 70 млн рублей, также рассматривают ипотеку еще более мотивированы снижением валютных рисков (30%) и хеджированием инфляции (26%).

Среди покупателей жилья стоимостью от 70 млн до 90 млн рублей, помимо доминирующих мотиваций, важнее других снижение валютных рисков (33%) и структурирование капитала для семейных целей (29%).

«Результаты опроса показывают, что для покупателей премиальной недвижимости в Москве ипотека — это не столько способ финансирования, сколько инструмент управления капиталом, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers, «Преображенская площадь», Dream Riva). — Большинство наших клиентов привлекают ипотечные средства, чтобы сохранить ликвидность и направить высвобожденные средства в более доходные активы. В условиях роста ипотечных ставок до 25% годовых можно ожидать, что мотивация покупателей изменится: спрос на ипотеку может сократиться, а интерес к использованию ипотеки для инвестиций в альтернативные проекты снизится. Однако для сохранения капитала и защиты от валютных рисков ипотечные продукты останутся актуальными, особенно в сегменте премиальной недвижимости, где финансовое планирование — это важная часть стратегии покупки».

Средняя цена квадратного метра в «старой» Москве в октябре 2024 года впервые превысила 600 тысяч рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». За год показатель увеличился на 16%. Максимальный рост цен зафиксирован в премиальном сегменте (+17,6%).

По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в «старой» Москве сегодня составляет 609,9 тысяч рублей. В октябре 2024 года этот показатель впервые превысил отметку в 600 тысяч рублей. За год средняя цена новостроек в «старой» Москве выросла на 16%. Для сравнения, с октября 2022 года по октябрь 2023 года показатель стал выше на 13,6%.

«За прошедший год удорожание новостроек в «старой» Москве ускорилось, процесс продлился до июля 2024 года, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Во-первых, это связано с тем, что в первой половине 2023 года рынок недвижимости восстанавливался от негативных последствий объявления мобилизации, поэтому темпы роста цен оказались незначительными. Во-вторых, ровно год назад начался период ажиотажного спроса в связи с постепенным повышением ключевой ставки. В-третьих, покупательскую активность до июня 2024 года включительно стимулировала предстоящая отмена льготной ипотеки, а в июле-октябре — истекающие лимиты по семейной ипотеке и ожидание ужесточения ее условий. Хотя темпы роста цен в этот период уже замедлились, а в массовом сегменте зафиксирован спад.

На мой взгляд, в ближайший год рост цен на рынке первичного жилья столицы замедлится. Это объясняется тем, что базовые ипотечные ставки достигли заградительных значений, условия выдачи займов ужесточаются. При этом на внедрение новых адресных госпрограмм уйдет еще не менее полугода».

Квадратный метр в новостройках массового сегмента «старой» Москвы обойдется сегодня в среднем в 331 тысячу рублей. За год показатель вырос всего на 3%. Для сравнения, с октября 2022 года по октябрь 2023 года рост составил 12,6%. Стоит отметить, что в июне 2024 года средняя цена массовых новостроек составляла 343,1 тысяч рублей. Снижение показателя на 3,5% за следующие четыре месяца связано с крупными скидками в этом сегменте после прекращения действия ипотеки с господдержкой.

Средняя цена проектов бизнес-класса «старой» Москвы — 470,5 тысяч рублей за кв. м. За минувшие 12 месяцев показатель вырос на 6,5%. Для сравнения, с октября 2022 года по октябрь 2023 года рост составил 4,5%.

«Рынок новостроек бизнес-класса во многом зависел от комбинированных льготных кредитов и IT-ипотеки, — отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Оба эти инструмента в Москве обеспечивали существенную покупательскую активность, но с июля 2024 года ушли в прошлое. Теперь из кредитных продуктов спрос в сегменте поддерживает исключительно семейная ипотека. Доля ипотечных сделок в бизнес-классе за год сократилась на 33 п.п. — с 72% до 39%. Клиенты активно переориентируются на рассрочки. Доля новостроек бизнес-класса с этим маркетинговым инструментом составляет 75%».

Квадратный метр в премиальных комплексах «старой» Москвы обойдется в 759,2 тысяч рублей. За год этот показатель вырос на 17,6%. Для сравнения, с октября 2022 года по октябрь 2023 года рост составил 12,8%.

«По прогнозу ЦБ, инфляция в РФ в 2024 году не превысит 8,5%, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — В то же время премиальные новостройки дорожают опережающими темпами. Следовательно, при их покупке можно не только сберечь средства, но и приумножить. Конечно, ставки по депозитам сейчас еще выше. Однако с учетом инфляции, много заработать на вкладах не получится. А ликвидная недвижимость — это актив, гарантирующий доходность не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе. Стоит отметить, что один из залогов устойчивости премиального сегмента — то, что он мало зависит от жилищного кредитования. Доля ипотечных покупок в премиум-классе сейчас составляет всего 25%, в основном это субсидированные займы. Большая часть сделок совершается с помощью беспроцентных рассрочек. Этот инструмент подразумевает фиксацию стоимости выбранной квартиры. При этом можно оформить заем на остаток по рассрочке после ввода дома в эксплуатацию».

Средняя цена элитных и делюкс-проектов «старой» Москвы сегодня составляет 2,1 млн рублей. За минувшие 12 месяцев показатель вырос на 11%. С октября 2022 года по октябрь 2023 года рост также составил 11%.

«В элитных и делюкс-проектах мегаполиса сегодня за миллион долларов удастся купить в среднем 47 кв. м, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала Золотой квартал» / Quartier d'Or). — Годом ранее «индекс миллиона» в Москве составлял 52 кв. м. То есть за год показатель сократился на 10%. Подобный тренд наверняка сохранится в ближайшей перспективе. Элитная недвижимость в столице становится все более дорогой и недоступной. Увеличивается бюджет покупки практически всех проектов: стартующих, строящихся, готовых. Поэтому клиентам элитного сегмента целесообразно не откладывать покупку. «Припарковать» средства в проекте элитного или делюкс-класса — оптимальная инвестиция в текущих экономических условиях».

Группа компаний «Сумма элементов» сообщает, что премиальный жилой небоскреб «Дом Дау» удостоен премии Best for Kids в номинации «Проект года» в категории «Инфраструктура для детского отдыха». Премия вручена за создание комплексной инфраструктуры, направленной на качественный отдых и развитие детей.

Best for Kids — часть общероссийской национальной премии «Выбор потребителей». Награда вручается лидерам, внесшим значительный вклад в создание благоприятной среды для детского развития.

Главным фактором успеха проекта при выборе жюри стал крупнейший в Москве-Сити детский досуговый центр. В небоскребе разместится ДДЦ площадью 1,5 тыс. кв. м. Здесь дети смогут развивать свои навыки общения, обучаться английскому языку и раскрывать потенциал в комфортной и стильной обстановке. Инновационные программы и занятия, разработанные специально для детей разного возраста, создадут условия для всестороннего развития и интересного времяпрепровождения. Из детского центра откроется доступ к просторной террасе на высоте на высоте 15 метров над землей.

Также жюри отметили уникальную зону благоустройства на крыше стилобата. Парк от бюро GAFA, детские и спортивные площадки, павильон с комьюнити-столом и библиотекой, секретный сад от Kinetic Levi, кинетический сад, уличный кинотеатр и тематический квест — все это создаст обширный комплекс развлечений и активностей для детей на крыше. Главной доминантой станет скульптурный пандус, зеркальная поверхность которого отразит небо и зелень, естественным образом соединяя пространство. Пандус ведет на нижний уровень — детскую площадку.

В комплексе предусмотрена и техническая семейная инфраструктура. На этажах с 50 по 77 размещены общие колясочные (13 кв. м) для удобного хранения колясок для новорожденных. Также предполагаются кладовые помещения для хранения детских вещей и принадлежностей.

Комплекс развлечений и досуга для детей не ограничивается крышей стилобата. В «Доме Дау» будет широкая инфраструктура, созданная с заботой о самых маленьких жителях и посетителях небоскреба.

«Такие премии как Best for Kids крайне важны для развития детской индустрии, потому что стимулируют совершенствование сегмента детских товаров и услуг, — комментирует руководитель отдела продаж р ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). — Когда в Москве появлялись первые небоскребы с апартаментами, в их составе практически не было никакой инфраструктуры для детей. С появлением жилых небоскребов (в том числе “Дома Дау” — первого жилого в Москва-Сити) застройщики начали проектировать в составе высотных комплексов больше объектов инфраструктуры детства. Мы считаем крайне важным создавать такие пространства, они способствуют гармоничному взрослению подрастающего поколения. И это становится одним их основных основным требований покупателей в крупных комплексных проектах».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения за месяц сократился на 4,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 330 970 рублей (+0,3% за месяц, -1,3% за квартал, +3% за год). Было заключено 2,3 тыс. ДДУ (+7,2% за месяц, -18,5% за полгода, -43,8% за год).

В октябре 2024 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 20,7 тыс. лотов (-4,7% за месяц, -7,8% за квартал, +0,7% за год) в 101 проектах, где 18,8 тыс. — квартиры (-3,3% за месяц, +1,3% за год) и 1,8 тыс. — апартаменты (-16,3% за месяц, -5,5% за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам октября 2024 года составила 330 970 руб. (+0,3% за месяц, -1,3% за квартал, +3% за год). Средневзвешенная цена квартир — 335 810 руб. за кв. м (+0,1% за месяц, +3% за год), апартаментов — 275 980 руб. за кв. м (+0,3% за месяц, +5% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в октябре 2024 года:

— Citimix: апартамент площадью 20,65 кв. м. за 4,6 млн руб.;

— Wellbe: апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,8 млн руб.;

— «Citimix Новокосино»: апартамент площадью 22,51 кв. м. за 5,5 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в октябре 2024 года:

— «Зеленый парк»: квартира площадью 18,6 кв. м. за 5,3 млн руб.;

— «Никольские луга»: квартира площадью 18,4 кв. м. за 5,4 млн руб.;

— «Молжаниново»: квартира площадью 22,12 кв. м. за 5,5 млн руб.

В октябре 2024 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 2,3 тыс. ДДУ (+7,2% за месяц, -18,5% за полгода, -43,8% за год).

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в октябре сократилась до 64% (-8 п.п. за месяц). Средняя ставка по рыночной ипотеке в октябре выросла на 2,3 п.п. и составила 23,5%.

Среди округов по объему сделок в октябре лидируют ЮВАО (430 ДДУ), ЗАО (373 ДДУ) и ЮАО (361 ДДУ). Лидерами продаж здесь выступают «Квартал Издание» (79 ДДУ), «Матвеевский парк» (66 ДДУ) и «Москворечье» (114 ДДУ).

Основные тенденции

«На рынке новостроек массового сегмента в октябре наблюдалась стагнация цен, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — За последний месяц стартовал один новый проект, объем предложения по сегменту сократился на 4,7% и составил 20,7 тыс. лотов.

Несмотря на сокращение доли ипотечных сделок за месяц на 8 п.п., уровень спроса в октябре вырос на 7,2% и составил 2,3 ДДУ. Уменьшение доли сделок с привлечением кредита объясняется исчерпывающимися лимитами по семейной ипотеке и ужесточением требований для потенциальных льготников со стороны банков. Несмотря на сокращение востребованности ипотеки, прирост спроса в октябре относительно сентября объясняется сезонностью, охлаждением цен и адаптацией застройщиков к новым условиям рынка. Также 25 октября 2024 года ЦБ повысил ключевую ставку на 200 б. п. до 21% годовых, следовательно, в ноябре мы увидим ставку по рыночной ипотеке на уровне 25-26%».

За последние 12 месяцев наиболее динамичный рост предложения квартир и апартаментов наблюдался в элитном и делюкс-сегментах новостроек (52%), подсчитали аналитики «Метриум». В то же время за последние 5 лет наиболее быстрыми темпами развивался премиум-сегмент. Предложение апартаментов в последнее время стало сокращаться, особенно в дорогих новостройках.

Аналитики компании «Метриум» изучили московский рынок новостроек, выявляя самые динамичные сегменты по объёму предложения за последний год и пять лет. Для анализа они рассмотрели количество объектов, выставленных на продажу в каждом квартале четырёх сегментах рынка: массовом, бизнес-классе, премиум-классе и высокобюджетном (элитном и делюкс).

К сентябрю 2024 года предложение высокобюджетных новостроек заметно увеличилось. На рынке было представлено около 1,7 тыс. объектов недвижимости по сравнению с 1,1 тыс. объектами в сентябре 2023 года. Текущий показатель — максимальный за последние 3 года с середины 2020 года, когда предложение элитных и делюкс-новостроек составляло около 2,2 тыс. объектов. За последние 12 месяцев предложение в этом сегменте выросло на 52%, что является самым высоким показателем среди всех секторов столичного рынка новостроек. Среди прочего такой рост обеспечил старт некоторых крупных проектов одного из застройщиков в III квартале.

«Рост предложения новостроек в элитном и делюкс-сегментах Москвы после 2022 года вполне объясним, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала Золотой квартал» / Quartier d'Or). — Из-за санкций, ограничений на международное движение капитала, затруднений с зарубежной покупкой недвижимости значительная часть состоятельных россиян стала проводить больше времени в стране и инвестировать в российскую недвижимость. Высокобюджетная недвижимость в Москве, особенно элитный и делюкс-сегменты новостроек, выглядит более привлекательной из-за предсказуемости и инвестиционной надёжности. Поэтому спрос на эту категорию недвижимости растёт. По данным компании, спрос в этом сегменте увеличился на 25% по количеству сделок за 3 квартал 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Кроме того, застройщики из других сегментов активно входят на этот рынок, что усиливает конкуренцию и увеличивает предложение».

За последние 12 месяцев московские застройщики активно увеличивали предложение новостроек премиум-класса. В сентябре 2024 года объем предложения на этом рынке, по оценкам аналитиков «Метриум», достиг 6,3 тыс. квартир и апартаментов. Это абсолютный максимум за всю историю этого сегмента. В сентябре 2023 года в продаже было 4,6 тыс. объектов. Таким образом, предложение новостроек премиум-класса в Москве увеличилось на 37%.

«Рост предложения премиальных новостроек обусловлен несколькими факторами, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого премиального квартала «Прайм Парк»). — Прежде всего происходит перестройка рынка. Из-за снижающегося спроса в более доступных сегментах (“комфорт” и “бизнес”) многие застройщики стремятся перейти на премиальный рынок, где покупатели менее зависимы от колебаний ипотечных ставок. Также растут требования клиентов к архитектуре, инфраструктуре, благоустройство современных жилых комплексов, поэтому вложения в новые проекты увеличиваются, как и их цена, а также соответственно класс».

В сегментах бизнес-класса и массового рынка, которые лидируют по количеству предложений новостроек в Москве, темпы роста были заметно ниже. В сентябре 2024 года предложение в бизнес-классе достигло рекордных 22,7 тыс. квартир и апартаментов. В сентябре 2023 года показатель составлял 20,5 тыс. Таким образом, прирост в бизнес-классе за год составил около 11%.

В массовом сегменте картина отличалась. В сентябре 2024 года на рынке было представлено 21,5 тыс. квартир/апартаментов, что сопоставимо с показателем сентября 2023 года (20,1 тыс.) (плюс 7%).

Аналитики «Метриум» также проанализировали, какие сегменты рынка показали самый быстрый рост по количеству предложений в течение последних пяти лет, начиная с 2019 года.

За более длительный период самым динамично развивающимся сегментом стал премиум-класс. С 2019 года суммарное число объектов в продаже в этом сегменте выросло более чем в два раза (на 107%). В двух крупнейших сегментах — бизнес-классе и массовом — темпы роста были несколько ниже. Предложение в бизнес-классе увеличилось на 43%, а в массовом сегменте — на 17%. В высокобюджетном секторе (элитные и делюкс-новостройки), который характеризовался значительными колебаниями предложения, за пять лет предложение уменьшилось на 15%.

Исследование «Метриум» показало влияние запрета на апартаменты в Москве на темпы предложения на рынке новостроек. За последние 5 лет в высокобюджетном и премиум-сегментах, где апартаменты были наиболее распространены, наблюдалось сокращение предложения апартаментов. В премиум-классе это снижение составляло 71%, а в элитном и делюкс-сегменте — 53%. В то же время в бизнес-классе предложение апартаментов символически выросло на 2%, а в массовом сегменте не изменилось (0%).

В сентябре 2024 года в высокобюджетном сегменте было представлено 506 апартаментов против 518 в сентябре 2023 года. В премиум-классе предложение апартаментов сократилось почти вдвое за 12 месяцев, с 1,0 тыс. до 426 объектов. В бизнес-классе в сентябре 2024 года было 3,9 тыс. апартаментов против 4,3 тыс. в сентябре 2023 года. В массовом сегменте было 2,3 тыс. апартаментов в продаже в сентябре 2024 года, против 1,9 тыс. в сентябре 2023 года.

По наблюдениям аналитиков «Метриум», в премиум- и высокобюджетных сегментах московского рынка новостроек происходило постепенное замещение апартаментов квартирами, особенно за последние 12 месяцев. В высокобюджетном сегменте число квартир и объектов с жилым статусом увеличилось на 97%, а в премиум-классе — на 65%. В бизнес-классе предложение квартир повысилось на 16%, в массовом сегменте — на 6%.

«Наш анализ демонстрирует, что до введения запрета на проектирование и строительство апартаментов в Москве, предложение этого формата недвижимости на столичном рынке росло, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». — Однако, нельзя игнорировать тот факт, что апартаменты имеют свою целевую аудиторию. Решение о дальнейшей судьбе апартаментов и их правовом статусе должно быть взвешенным. С одной стороны, статус апартаментов требует регулирования. С другой, они помогли решить жилищные проблемы определенным категориям покупателей с ограниченными бюджетами или специфическими потребностями, которые искали временное жильё в столице. Также апартаменты послужили основой для развития цивилизованного рынка долгосрочной и краткосрочной аренды в Москве, что актуально для большого города. И с этой точки зрения, апартаменты могут сохранить свою роль, решая проблему дефицита арендного жилья в период высоких ипотечных ставок».

Дизайн-концепция мест общего пользования и лобби жилого комплекса бизнес+ класса Sokolniki от девелопера STONE признана лучшей на международной премии Best for Life Design Award 2024. Экспертное жюри отметило индивидуальный дизайн и функциональность лобби и мест общего пользования каждой из жилых башен, где комфорт будущих резидентов ставится на первое место, а также сервисы, которые соответствуют бизнес+ классу.

Общественные пространства с авторским индивидуальным дизайном в совокупности с другими характеристиками проекта предлагают резидентам эксклюзивные опции, что позволяет отнести жилой комплекс Sokolniki к бизнес+ классу. Всем жителям будут доступны мягкие лаунж-зоны, комната матери и ребенка, отдельное помещение, где можно оставлять велосипеды, коляски и самокаты и лапомойки для домашних питомцев, а также зоны для почтовой корреспонденции и для постаматов.

Лаунж-зоны во всех лобби мультифункциональные: при желании их легко превратить в пространство для общения жителей, чтения или настольных игр, а в башне А предусмотрено пространство для просмотра кинофильмов. В жилых башнях также появятся сервисные лифты с выделенной зоной погрузки с улицы или из паркинга и келлеры, а для удобства самых маленьких жителей ЖК Sokolniki на каждом этаже разместятся колясочные.

«Жилой комплекс Sokolniki был выведен на рынок в этом году. Старт продаж состоялся летом, и уже сегодня наш проект отмечают как лучший. Для нас Sokolniki стал долгожданным жилым комплексом, где мы продумали каждую деталь от архитектуры до функциональных входных групп и комфорт будущих резидентов является приоритетом», — рассказали в STONE.

Дизайн-концепцию мест общественного пользования и лобби Sokolniki разработало бюро ABOVE. Общественные пространства жилого комплекса, состоящего из трех разноэтажных жилых башен, будут выполнены в монохромной колористике с использованием натуральных материалов. При этом каждое лобби будут отличать индивидуальные элементы в дизайн-коде. Интерьер 33-этажной башни А будет включать скульптурные детали, которые отражают натуральную текстуру дерева. В 28-этажной башне А появятся объемные инсталляции с отсылками к керамике, а входная группа 24-этажной башни С будут отличаться выразительными текстурами камня.

Жилой комплекс на 763 квартиры от девелопера STONE возводится по адресу ул. Гастелло, з/у 32 и станет первым жилым комплексом бизнес+ класса в районе Сокольники за последние 5 лет. Завершение строительных работ запланировано на 2027 год, а передача ключей начнется в 2028 году.

Best for Life Design Award — ежегодная международная премия в области визуальных коммуникаций, архитектуры, промышленного и продуктового дизайна, где отмечают лучшие решения, направленные на улучшение качества жизни человека в сфере архитектуры, дизайна и среды.

Аналитики компании «Метриум» и ГК «Основа» исследовали, как поменялось предложение помещений в новостройках бизнес-класса по числу комнат за 5 лет. Бизнес-класс стал сегментом с самой динамично меняющейся структурой предложения. Заметнее всего сократилась доля трехкомнатных квартир с 25% до 15%, однако этот процесс после 2022 года остановился, тогда как предложение однокомнатных и двухкомнатных квартир росло опережающими темпами.

Эксперты проанализировали, как изменялось предложение квартир разного формата — как по абсолютному числу, так и по их доле в общем объеме продаж. Исследование показало, что с 2019 года в сегменте бизнес-класса трехкомнатные квартиры стали появляться реже, а четырехкомнатные и более — практически исчезли с рынка. Однако с 2022 года предложение трехкомнатных квартир стабилизировалось, и их количество больше не сокращается, в отличие от четырехкомнатных, число которых продолжает снижаться. Наиболее быстрорастущим форматом стали однокомнатные квартиры, их предложение увеличилось как в абсолютном выражении, так и в доле на рынке. Также был отмечен резкий рост числа студий.

В сентябре 2024 года девелоперы бизнес-класса в пределах старых границ Москвы предлагали покупателям 22,7 тыс. квартир и апартаментов. Больше всего в продаже было однокомнатных квартир — 8,2 тыс., что составляет 36% от всего предложения в сегменте. На втором месте по количеству находятся двухкомнатные квартиры, их насчитывается 7,3 тыс., что соответствует 32% от общего объема. На третьем месте расположились студии, которых в продаже 3,6 тыс. (16%). Немного меньше представлено трехкомнатных квартир — 3,1 тыс., что составляет 14% от предложения. Четырехкомнатные квартиры встречаются реже всего — всего 495 вариантов, что эквивалентно 2% рынка новостроек бизнес-класса.

За пять лет структура предложения на рынке новостроек бизнес-класса заметно изменилась. В 2019 году девелоперы реализовали 18 тыс. квартир и апартаментов, при этом наибольшую долю занимали двухкомнатные квартиры — 7,5 тыс., что составляло 41% от общего объема предложения. На втором месте находились однокомнатные квартиры в количестве 5,2 тыс., их доля составляла 28%. На третьем месте тогда были не студии, а трехкомнатные квартиры, которых было 4,2 тыс., что составляло 25% от общего объема. Иными словами, трехкомнатных квартир было почти столько же, сколько и однокомнатных. Студии встречались крайне редко — их было чуть более 500, что составляло всего 3% предложения. Четырехкомнатные квартиры также были представлены в большем количестве — более 1 тыс., что составляло 6% рынка.

С 2019 года доля студий на рынке новостроек бизнес-класса выросла с 3% до 17%, а доля однокомнатных квартир увеличилась с 25% до 38%. В то же время доля двухкомнатных квартир сократилась с 41% до 34%, а трехкомнатных — наиболее ощутимо, с 25% до 15%. Четырехкомнатные и более просторные квартиры также утратили свои позиции: их доля снизилась с 6% до 2%. Тем не менее, эксперты компании «Метриум» и ГК «Основа» заметили, что с 2022 года количество трехкомнатных квартир в продаже остается стабильным, колеблясь в пределах 3-3,2 тыс.

«Иными словами, на рынке новостроек бизнес-класса за последние два года структура предложения по количеству комнат стабилизировалась, — отмечает Олег Колченко, акционер и управляющий партнёр ГК «Основа» (девелопер комплексов бизнес-класса Nametkin Tower, МИРАПОЛИС, Emotion, «VERY на Ботанической»). — Общее число трёхкомнатных квартир в продаже практически не меняется. При этом нужно понимать, что структура предложения в каждый конкретный момент может меняться в зависимости от стадии строительства. Как правило, на ранних этапах покупают в первую очередь студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные помещения. Варианты побольше приобретают на более поздних стадиях. Квартирография в новостройках сегодня максимально сбалансирована и соответствует переориентации покупателей с квартир больших площадей на более прагматичные и рациональные варианты евроформата».

За последние 12 месяцев, к сентябрю 2024 года, структура предложения на рынке новостроек бизнес-класса претерпела следующие изменения: количество студий выросло на 16%, однокомнатных квартир — на 24%, двухкомнатных — на 6%. В то же время предложение трёхкомнатных квартир сократилось лишь на 3%, а число квартир с четырьмя и более комнатами уменьшилось на 26%.

«Покупателям важно помнить, что значительная часть квартир в бизнес-классе, более половины, предлагается без отделки и со свободной планировкой, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — За последние пять лет существенно расширился диапазон площадей квартир. Сегодня можно найти двухкомнатные квартиры площадью 70-80 квадратных метров, которые при желании легко перестроить в трёхкомнатные. В этом смысле новостройки бизнес-класса одни из самых адаптивных на рынке: планировки позволяют варьировать конфигурации квартиры, создавать дополнительные спальни или, наоборот, объединять зоны, как кухню и гостиную, а также предусматривать дополнительные технические помещения. Именно поэтому изменения в структуре предложения по количеству комнат нельзя считать кардинальными — скорее, рынок становится более гибким, чтобы покупатели с различными бюджетами и запросами могли найти подходящий объект».

Аналитики компании Rariteco провели исследование среди покупателей делюкс-резиденций «Золотой квартал» / Quartier d'Or и выяснили, что для 62% покупателей новостроек делюкс и элитного класса в Москве близкое расположение окон соседних домов является решающим фактором, способным оттолкнуть от покупки квартиры. Приватность и ощущение простора — ключевые критерии для этой категории клиентов, которые не готовы жертвовать ими ради других преимуществ жилья.

Компания Rariteco выявила ключевые факторы, негативно влияющие на решение о покупке квартиры в сегменте делюкс и элит. Целью исследования было определить «красные флаги» — характеристики жилья, которые могут оттолкнуть потенциальных покупателей и заставить их отказаться от сделки. В рамках исследования с 1 июля по 1 октября был проведен онлайн-опрос среди 150 респондентов, проживающих в Москве и планирующих приобрести квартиру в новостройке делюкс или элитного класса в ближайшие 12 месяцев. Респондентам было предложено выбрать 5 наиболее значимых «красных флагов» из списка, включающего 10 вариантов.

Наиболее критичным фактором является близкое расположение окон соседних домов (62%). Приватность и ощущение простора — ключевые критерии для данной категории покупателей, и близкое соседство с другими зданиями нарушает эти ожидания.

Второе место по значимости занимает плохая звукоизоляция (55%). Высокий уровень комфорта и тишины — важные аспекты для покупателей элитной недвижимости, поэтому шум с улицы или из соседних квартир воспринимается как серьезный недостаток.

Третьим по важности фактором оказался непривлекательный вид из окон (45%). Покупатели элитного жилья придают большое значение эстетике окружающей среды, и вид на промзону, стройплощадку или загруженную автомагистраль может существенно снизить привлекательность квартиры.

Недостаток естественного освещения (38%) и непродуманная планировка (33%) также влияют на решение о покупке. Светлые, просторные и функциональные помещения — важные критерии для покупателей данного сегмента.

Проблемы с парковкой (27%), неудобное соседство с шумными объектами (стройками, развлекательными заведениями) (22%), сомнительная репутация застройщика (18%), несоответствие заявленной цене (15%) и отсутствие/низкое качество системы «умный дом» (12%) также являются «красными флагами» для покупателей, хотя и в меньшей степени.

Опрос показал, что приоритеты в выборе жилья делюкс и элитного класса могут различаться в зависимости от пола покупателя.

Женщины в большей степени, чем мужчины, обращают внимание на такие факторы, как приватность (66% против 58% для мужчин в случае близко расположенных окон), тишина (60% против 50%), эстетика вида из окон (50% против 40%) и функциональность планировки (38% против 28%).

Мужчины же проявляют большую заинтересованность в наличии парковочных мест (32% против 22% для женщин), репутации застройщика (22% против 14%) и технологичности жилья (15% против 9% в случае системы «умный дом»).

В целом, и мужчины, и женщины считают близкое расположение окон соседних домов и плохую звукоизоляцию наиболее значимыми «красными флагами». Однако, нюансы в приоритетах демонстрируют, что застройщикам важно учитывать потребности и ожидания разных групп покупателей при разработке и продвижении своих проектов.

Также опрос показал, что приоритеты в выборе жилья делюкс и элитного класса могут варьироваться в зависимости от возраста покупателя.

Молодые покупатели (25-35 лет) в большей степени, чем другие возрастные группы, обращают внимание на непродуманную планировку (35%) и отсутствие/низкое качество системы «умный дом» (15%). Они также менее чувствительны к несоответствию заявленной цене (10%) и сомнительной репутации застройщика (15%).

Покупатели среднего возраста (36-55 лет) демонстрируют более высокую чувствительность к близкому расположению окон соседних домов, плохой звукоизоляции, непривлекательному виду из окон и недостатку естественного освещения. С возрастом эти факторы становятся все более значимыми.

Покупатели старше 55 лет проявляют наибольшую обеспокоенность приватностью (75%), тишиной (70%) и эстетикой окружающей среды (55%). Они также более внимательно относятся к репутации застройщика (30%) и соответствию цены качеству жилья (25%).

«Результаты нашего исследования подтверждают, что покупатели элитной недвижимости становятся все более требовательными к качеству и характеристикам жилья, и особенно к виду из окна, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). — В частности в наших резиденциях “Золотой квартал” / Quartier d'Or более 85% резиденций имеют либо обзорные виды на столицу, либо виды на французский сад. Приватность, комфорт и эстетика окружающей среды выходят на первый план. Мы видим, что такие факторы, как близкое расположение окон соседних домов, плохая звукоизоляция и непривлекательный вид из окон, могут стать решающим аргументом против покупки, даже если квартира обладает другими преимуществами. Для девелоперов это сигнал к тому, что при проектировании и строительстве элитных жилых комплексов необходимо уделять пристальное внимание этим аспектам».

Эксперты «Метриум» составили обзор новостроек с квартирами, расположенными на самых высоких этажах и при этом с самой доступной ценой. В премиум-сегменте лидирует квартира на 77 этаже небоскреба «Дом Дау» стоимостью 135 млн рублей, в бизнес-сегменте — квартира на 58 этаже ЖК «Обручева 30» за 45,8 млн рублей, а в массовом сегменте — квартира на 69 этаже проекта Level Южнопортовая за 28,7 млн рублей.

Аналитики компании «Метриум» провели исследование рынка видовых квартир в высотных новостройках Москвы. Для этого эксперты изучили предложения от застройщиков в корпусах высотой более 30 этажей (100 м и выше) во всех сегментах рынка. В каждом проекте, соответствующем этим параметрам, аналитики выделили квартиру, которая находится на самом высоком из доступных в продаже этажей и при этом предлагаемую по самой низкой цене. Таким образом, эксперты составили рейтинг проектов-небоскребов и конкретных квартир в них, которые, с одной стороны, отличаются максимально высоким этажом, а с другой — наиболее доступной ценой. В итоге эксперты отобрали для рейтинга по одной квартире в каждом из пяти проектов, подходящих под заданные параметры.

Массовый сегмент: доступные квартиры с панорамными видами

Лидером рейтинга в массовом сегменте стал проект «Level Южнопортовая», где двухуровневая квартира на 68-69 этажах 69-этажного небоскреба предлагается по цене 28,7 млн рублей. «Level Южнопортовая» — это новый жилой комплекс комфорт-класса, расположенный недалеко от набережной Москвы-реки в районе Печатники (ЮВАО), который считается ближайшим к центру города среди районов ЮВАО. В рамках проекта планируется возведение 14 корпусов высотой до 69 этажей, включающих более 6 тыс. квартир и апартаментов. Площадь квартиры на 69 этаже составляет 64 кв. метра, а стоимость квадратного метра — 451 тыс. рублей.

Среди других интересных предложений в массовом сегменте можно отметить квартиры в проектах «Level Звенигородская» (63 этаж, 17,4 млн рублей), «Полар» (50 этаж, 10,7 млн рублей), «Level Нижегородская» (45 этаж, 8,9 млн рублей) и «Первый Дубровский» (38 этаж, 11,5 млн рублей). Площади квартир варьируются от 24 кв. м до 64 кв. метров, а цены за квадратный метр — от 297 тыс. до 483 тыс. рублей.

Бизнес-сегмент: комфорт и престиж на высоте

Самая высокая квартира в небоскребах бизнес-класса продается в проекте «Обручева 30». Это жилой комплекс бизнес-класса в районе ЮЗАО и шаговой доступности от станции метро «Калужская». Клубная инфраструктура для резидентов включает студии йоги и сайкла, тренажерные залы, коворкинг-зону, конференц-залы, кинозал и детские игровые комнаты. Квартира площадью 74 кв. м находится на 57 и 58 этажах 58-этажного корпуса. Ее стоимость составляет 45,8 млн руб.

В рейтинг бизнес-сегмента также вошли квартиры в проектах «Северный Порт. Береговые кварталы» (56 этаж, 22,2 млн рублей), «Level Мичуринский» (53-54 этаж, 125 млн рублей), Upside Tower (52 этаж, 15 млн рублей) и SET (50 этаж, от 22,4 млн рублей). Площади квартир варьируются от 44 до 181 кв. метров, а цены за квадратный метр — от 397 до 690 тыс. рублей.

«Высотный формат позволяет застройщику реализовать проект с насыщенной инфраструктурой и качественным благоустройством, — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании MR Group. — Небоскребы помогают сохранить как можно больше территории для жителей, где можно создать парки, скверы, аллеи, места для социальной активности. Прилегающее пространство таким образом становится полноценной частью концепции вертикального города, которую мы воплощаем в наших проектах, приглашая для этого топовых специалистов. Стоит отметить, что именно девелоперы проектов бизнес-класса охотнее всего строят высотки в Москве. Доля жилья в проектах этого сегмента с небоскребами на первичном рынке превышает 40%».

Премиум-сегмент: эксклюзивные апартаменты на вершине роскоши

В премиум-сегменте лидирует квартира на 77 этаже 85-этажного небоскреба «Дом Дау», расположенного в Пресненском районе. Стоимость этой четырехкомнатной квартиры составляет 135,1 млн рублей. «Дом Дау» — это высотный жилой комплекс, удачно интегрированный в деловой кластер «Москва-Сити», но при этом расположенный около парка. Из окон открываются панорамные виды на город и близлежащий парк. «Дом Дау» полностью соответствует высоким требованиям премиум-класса и превосходит ожидания самых взыскательных покупателей. Автор архитектурной концепции — именитое бюро СПИЧ. Небоскреб включает квартиры, четырехуровневый подземный паркинг и трехэтажный стилобат. На кровле стилобата откроется приватный внутренний двор с собственным садом, доступным только для резидентов. С другой стороны башни, на том же уровне, будут оборудованы детская площадка, уличный кинотеатр, зона для йоги и workout. Площадь квартиры на 77 этаже составляет 168 кв. метров, а стоимость квадратного метра — 806,7 тыс. рублей.

В рейтинг премиум-сегмента также вошли квартиры в проектах Capital Towers (67 этаж, 132,7 млн рублей), Neva Towers (65 этаж, 226,4 млн рублей), The Five (59 этаж, 31,8 млн рублей) и Symphony 34 (53 этаж, 62,3 млн рублей). Площади квартир варьируются от 48 до 226 кв. метров, а стоимость квадратного метра — от 622 до 1,14 млн рублей.

«Сейчас в Москве строится уже восьмой по счету сверхвысокий небоскреб в соответствии с международной классификацией CTBUH — высотой более 300 м, — комментирует Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). — Все эти здания сосредоточены на территории делового кластера «Москва-Сити» и относятся к премиальному сегменту рынка. Самое высокое сооружение в столице — Останкинская башня, но это не небоскреб, а инженерный объект.

В “Дом Дау”, самом высоком жилом небоскребе страны, более 60% представленных в продаже квартир, расположены на 30 этаже и выше. Это свидетельствует о высоком спросе на видовые квартиры в премиум-классе. Покупатели недвижимости этого сегмента ценят не только комфорт и эксклюзивность, но и возможность наслаждаться захватывающими панорамами города. Высота открывает перед ними новый уровень жизни, ощущение свободы и превосходства. Из окон квартир на высоких этажах “Дома Дау” открываются потрясающие виды на Москву-Сити, исторический центр города, изгибы Москвы-реки и зеленые массивы».

«Покупка квартиры в небоскребе, особенно на высоком этаже, — это не только приобретение комфортного и престижного жилья, но и выгодная инвестиция, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — квартиры на верхних этажах всегда пользуются повышенным спросом, как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи. Это обусловлено рядом факторов. Во-первых, видовые характеристики. Панорамные виды на город — это то, что всегда будет привлекать арендаторов и покупателей. Квартиры с захватывающими видами — это эксклюзивный продукт, который всегда будет расти в цене. Во-вторых, престиж. Жизнь на высоте — это символ статуса и успеха. Многие люди готовы платить больше за возможность жить в небоскребе и наслаждаться видом с высоты птичьего полета. Предложение таких вариантов растет (и спрос соответственно), строят все больше небоскребов, следовательно уникальность таких форматов постепенно снижается, значит и наценка на этаж постепенно может снижаться. Но сейчас пока что спрос на такой формат растет, как и предложение».

Несмотря на снижение спроса на жилье, российские девелоперские компании стали чаще обращаться к консультантам за разработкой масштабных проектов. Средняя площадь перспективных участков застройщиков для развития увеличилась на 59% в 2024 году, подсчитали аналитики KEY CAPITAL — ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости. В заявках преобладают незастроенные участки (greenfield).

По наблюдениям экспертов компании KEY CAPITAL, в 2024 году застройщики стали реже обращаться за консалтингом по поводу развития новых проектов, но участки в распоряжении обратившихся стали больше. Эксперты подсчитали, что в среднем с начала 2024 года девелоперы из различных российских регионов (Москва и Московская область, Сибирь, Поволжье, Юг и др.) планировали разработку территории площадью 150 гектаров.

Между тем в 2023 году экспертиза требовалась застройщикам с участками средней площадью 94 гектара. Тогда география запросов была схожей: в числе регионов были субъекты федерации из Центра, Сибири, Поволжья, Юга. Таким образом, в 2024 году средняя площадь перспективного участка для строительства увеличилась на 59%.

Суммарная площадь территорий для развития по заявкам девелоперов за три квартала 2024 года уже превысила на 30% суммарный аналогичный показатель за 2023 год. При этом минимальная площадь перспективного земельного участка выросла с 0,8 до 1,3 гектара. Максимальная площадь территории для развития стала меньше ­— в 2023 году рекордный участок имел площадь 857 гектаров (Республика Крым), а в 2024 году — 730 гектаров (Ростовская область).

Несмотря на активное стимулирование проектов КРТ в городах, по-прежнему застройщики в основном планируют развивать незастроенные пустыри (greenfield). На долю таких заявок пришлось 46% обращений. Редевелопмент городских территорий образует 18% запросов, а преобразование бывших промышленных зон (brownfield) ­— 9%. В 2023 году территории greenfield занимали 43% в заявках, городские участки — 21%, а промзоны (brownfield) ­— 7%.   

«Сейчас девелоперские компании понимают, что строить по-старому не имеет смысла, так как снижение спроса на жилье будет глубоким и продолжительным, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — В старой парадигме девелопмента большой участок при падающем рынке жилья становился чемоданом без ручки. Теперь он может стать перспективным, если правильно подходить к разработке его концепции, в основе которой лежит диверсификация. В состав комплексно развивающейся территории должны входить не только жилые кварталы, но и light industrial, офисные здания, торговая недвижимость разного типа, курортная или туристическая недвижимость, места приложения труда в производстве и хайтек. Масштабные территории позволяют развернуть такую концепцию, сделать проект рентабельным и перспективным».

В III квартале 2024 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи 12 проектов. Эксперты «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности. Общие черты большинства новинок — стартовые цены без дисконта относительно рынка, квартальная застройка, развитая инфраструктура. Средняя цена квадратного метра в этих проектах составляет 1,1 млн рублей: в массовом сегменте — 300,2 тысяч рублей, в бизнес-классе — 450 тысяч рублей, в премиум-классе — 1 млн рублей, в элитном сегменте — 2,5 млн рублей.

Методика анализа: Все новые проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, уровень конкуренции в локации, близость ж/д станций и метро, окружение, доступность инфраструктуры, надежность девелопера, перспективы развития района.

Оценки разделяются на две группы. Критерии в каждой из них распределены по весовой значимости. В категорию «стоимостные критерии» вошли цена (вес 80%) и конкурентоспособность (20%). Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Чем больше конкурентов в локации, тем ниже оценка за уровень конкуренции, и наоборот.

Во второй группе проставлена оценка по «качественным характеристикам»: окружение (вес 38%), доступность инфраструктуры (24%), близость ж/д станций и метро (18%), надежность девелопера (10%) и перспективы развития района (10%). Эти критерии влияют на ликвидность объекта, прежде всего, с точки зрения конечного покупателя или арендатора.

Доля «стоимостных» баллов и оценок за «качественные характеристики» равны и составляют по 50%.

Массовый сегмент

Первое место среди самых перспективных для вложений массовых девелоперских проектов со стартом в III квартале занял жилой комплекс комфорт-класса «Москворечье». Он строится в Москворечье-Сабурово (ЮАО). Комплекс реализует девелопер «ПИК», планирующий получить разрешение на ввод в IV кв. 2027 г. Проект набрал 6,28 из 10 возможных рейтинговых баллов. Лидирующую позицию жилой комплекс занял за счет выгодной стартовой цены, невысокого уровня конкуренции в локации и надежности застройщика. Минусы «Москворечья» — удаленность от метро и бывшие промзоны в окружении. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала — 308,6 тысяч рублей.

На втором месте находится ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский», который компания SIS Development строит в Рязанском районе (ЮВАО). Ввод намечен на IV квартал 2025 года. «Первый Рязанский» получил 6 из 10 баллов. Основные преимущества комплекса — близость к метро и доступность инфраструктуры. Недостаток проекта — довольно высокая цена для Юго-Восточного округа. Квадратный метр в «Первом Рязанском» по итогам III квартала обойдется в среднем в 345,2 тысяч рублей.

Тройку замыкает проект комфорт-класса Smart Garden, реализуемый в Коммунарке (Новая Москва) девелопером «Горакс». Получение РВ запланировано на IV кв. 2026 г. Комплекс набрал 4,36 из 10 баллов. Главные плюсы Smart Garden — экологичное окружение и высокий потенциал развития локации, так как в 2027 году возле ЖК откроются станции метро «Мамыри» и «Бачуринская». Основные минусы комплекса заключатся в том, что с ним соседствует много конкурентов и в окружении наблюдается дефицит инфраструктуры. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала — 283,9 тысяч рублей.

Бизнес-класс

Первое место среди самых перспективных для вложений девелоперских проектов бизнес-класса со стартом в III квартале занял жилой комплекс SET от девелопера MR Group. ЖК строится в Можайском районе (ЗАО). Ввод проекта запланирован на III квартал 2028 года. SET набрал 6,7 баллов из 10 возможных. Столь высокой оценки комплекс заслужил благодаря привлекательной стартовой цене, масштабной инфраструктуре, развивающейся локации и надежности девелопера. Минус проекта — сравнительно невысокая транспортная доступность. Средняя цена квадратного метра в SET по итогам III квартала — 370,1 тысяч рублей.

«В Москве неуклонно растет популярность проектов комплексного развития территории, — комментирует Леонид Савков, заместитель генерального директора по продажам и digital-маркетингу MR Group (девелопер ЖК SET). — Такие кварталы, несмотря на значительный масштаб, обладают высокой ликвидностью. Это связано с их продуманной концепцией по принципу «города в городе» (pocket city). Например, новый проект SET от MR Group предусматривает создание масштабной рекреационной и оздоровительной инфраструктуры. Комплекс строится в Западном округе, который занимает второе место после ЦАО по средней цене квадратного метра на первичном рынке Москвы. Средняя цена кв. м у локальных конкурентов составляет 450 тысяч рублей, а в SET — всего 370 тысяч рублей».

 На втором месте находится ЖК Sokolniki от компании Stone в районе Сокольники (ВАО). Проект планируется ввести в эксплуатацию в IV кв. 2027 г. Sokolniki набрал 5,9 баллов из 10. Столь высокая оценка обусловлена небольшим масштабом проекта (точечная застройка), пешей доступностью до крупного парка, а также близостью к двум станциям метро и МЦД, насыщенной внутренней инфраструктурой, надежностью девелопера и гибкими программами приобретения от застройщика. Недостаток ЖК Sokolniki — активная динамика повышения цен со старта реализации, что обусловлено в том числе отложенным спросом в районе, где отсутствует предложение квартир в новостройках бизнес-класса. Квадратный метр в комплексе по итогам III квартала обойдется в среднем в 459,1 тысяч рублей.

«Основной объем нового строительства бизнес-класса сегодня представлен проектами квартальной застройки, — рассказывает Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер ЖК бизнес-класса Sokolniki). —  Это тенденция объясняется активной реорганизацией промышленных зон и территорий девелоперами в пользу жилой застройки. В свою очередь, точечные комплексы остаются редкостью среди новостроек. Интерес клиентов к ним высок за счет камерности и отсутствия многолетней стройки вокруг. Данный тренд наглядно подтверждает опыт ЖК Sokolniki, который располагается в сложившемся жилом районе, где земельный банк ограничен, и более 5 лет не выходило проектов в сегменте бизнес-класса, а средняя цена квадратного метра квартиры в готовых новостройках составляет 597 тысяч рублей. Отложенный спрос и отсутствие конкуренции в районе позволили проекту стал лидером по продажам среди новостроек бизнес-класса со стартом в III квартале».

Топ-3 замыкает жилой комплекс MyPriority Mnevniki от ГК «Гранель». Проект реализуется в Хорошево-Мневниках (СЗАО). Его ввод намечен на II квартал 2028 г. Комплекс получил 5,89 баллов из 10. Попасть в тройку MyPriority Mnevniki смог за счет доступности инфраструктуры и экологичности локации. Минус комплекса — обилие конкурентов в районе. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала — 529 тысяч рублей.

Премиум-класс

Единственный премиальный ЖК Москвы со стартом в III квартале — Springs от Uniq Development. Проект реализуется в Фили-Давыдково (ЗАО). Комплекс набрал 6,02 баллов из 10. Высокий результат объясняется относительно низким уровнем конкуренции в локации, транспортной доступностью, зелеными зонами и современными социальными объектами в окружении. Главный минус проекта заключается в том, что он является очень дорогим для своего района. Средняя цена квадратного метра в Springs по итогам III квартала — 1 млн рублей.

Элитный сегмент

Первое место по перспективности для вложений из двух элитных проектов со стартом в III квартале занял комплекс «Татарская 35» от «Донстрой». Он расположен в Замоскворечье (ЦАО). Проект набрал 7,32 баллов из 10. Стать первым «Татарской 35» позволили цена ниже средней по сегменту, транспортная доступность, исторический статус района, насыщенность локации инфраструктурой и достопримечательностями, надежность девелопера. Квадратный метр в проекте по итогам III квартала обойдется в среднем в 1,4 млн рублей.

На второй позиции — «Фрунзенская набережная» от Sminex. Жилой комплекс находится в Хамовниках (ЦАО). Проект получил 7,02 баллов из 10. Хороший показатель связан с активным обновлением локации, наличием в окружении современной инфраструктуры, превосходными видовыми характеристиками, надежностью застройщика. В комплексе запроектировано много квартир, что отрицательно влияет на инвестиционную привлекательность. Правда, этот фактор может играть и положительную роль для тех, кто хочет жить в элитном и приватном «городе в городе». Средняя цена квадратного метра во «Фрунзенской набережной» по итогам III квартала — 2,8 млн рублей.

«В III квартале 2024 года на рынок выходили комплексы различного масштаба — от камерных проектов до больших кварталов, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Вместе с тем почти все будущие новостройки объединяет наличие развитой инфраструктуры. В некоторых проектах установлены выгодные стартовые цены. Но они, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке. В совершении сделки могут помочь беспроцентные рассрочки, которые застройщики активно предлагают на фоне дорожающей ипотеки и сворачивания госпрограмм».

К концу III квартала 2024 года количество квартир и апартаментов в самых доступных ценовых сегментах на рынке новостроек Москвы уменьшилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, согласно данным аналитиков «Метриум». Наибольшее сокращение наблюдается в предложении премиальных новостроек. 

Аналитики «Метриум» провели исследование самых доступных по цене объектов на рынке новостроек столицы. Для этого они выделили наиболее бюджетные варианты в каждом классе жилья и подсчитали их количество. В массовом сегменте речь идет о квартирах и апартаментах стоимостью до 10 млн рублей, в бизнес-классе — до 15 млн рублей, в премиум—классе — до 20 млн рублей, а на рынке элитного и делюкс жилья — до 100 млн рублей. В сентябре 2024 года суммарное количество предложений в этих категориях составило 12,5 тыс., тогда как годом ранее — 16,6 тыс. Таким образом, выбор доступных объектов за год сократился на 25%. 

На рынке массовых новостроек Москвы количество квартир в продаже стоимостью до 10 млн рублей составляет 4,5 тыс., что на 25% меньше по сравнению с прошлым годом, когда таких объектов было 6 тыс. В настоящее время помещения в этой ценовой категории занимают 21% от общего предложения. Квартиры стоимостью от 10 млн до 15 млн рублей составляют 37% рынка, от 15 млн до 20 млн — 26%, а свыше 20 млн — 16%. 

Сокращение затронуло и сегмент бизнес—класса. Здесь количество объектов стоимостью до 15 млн рублей снизилось до 3,6 тыс. по сравнению с 4,5 тыс. годом ранее, что означает сокращение на 20%. В настоящее время такие квартиры и апартаменты занимают 16% предложения в бизнес-классе. Объекты стоимостью от 15 до 25 млн рублей составляют 38% рынка, от 25 до 35 млн — 25%, от 35 до 45 млн — 12%, а свыше 45 млн — 9%. 

«Наиболее активно сейчас раскупаются самые ликвидные помещения небольших площадей с минимальной общей стоимостью, — комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнёр ГК «Основа» (девелопер комплексов бизнес-класса Nametkin Tower, МИРАПОЛИС, Emotion, «VERY на Ботанической»). — Для каждого сегмента рынка характерны свои показатели по метражу и цене, но на начальных стадиях реализации именно такие квартиры продаются быстрее всего. В наших проектах мы стремимся предложить покупателям сбалансированную по цене линейку помещений. Кроме того, последние три-четыре года у покупателей особым спросом пользуются евроформаты, которые позволяют сэкономить существенную стоимость за счет меньшей площади при полном сохранении функциональности пространства для жизни. При прочих равных условиях покупатель выбирает евродвушку площадью 40-42 квадратных метра, а не классическую однокомнатную квартиру площадью 38-42 квадратных метра». 

В сегменте премиальных новостроек дефицит доступных по цене квартир ощущается особенно остро. В сентябре 2024 года застройщики предлагали 183 квартиры и апартамента стоимостью до 20 млн рублей, тогда как годом ранее их было 517. Таким образом, предложение в этой ценовой категории сократилось на 75%. Сейчас такие объекты составляют лишь 3% от общего объема премиум—класса, тогда как год назад они занимали 11%. 

Между тем премиальные квартиры и апартаменты стоимостью от 20 млн до 30 млн рублей, а также от 30 млн до 40 млн рублей формируют по 20% предложения. Объекты стоимостью от 40 млн до 50 млн рублей занимают 15%, от 50 млн до 60 млн — 12%, а жилье свыше 60 млн рублей — 30% предложения. 

«Быстрому вымыванию квартир с самыми доступными бюджетами в премиум—классе способствовал всплеск инвестиционного спроса, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого премиального квартала «Прайм Парк»). — С учетом нестабильности в экономике и финансовой сфере в последние два года многие состоятельные покупатели стремились диверсифицировать свои сбережения путем покупки квартир. Как правило, их выбором становились относительно недорогие студии и однокомнатные квартиры, которые сравнительно легко перепродать или сдать в аренду. Именно они относятся к самому доступному ценовому сегменту рынка». 

На рынке новостроек элитного и делюкс-сегментов сохраняется более сбалансированная структура предложения. В сентябре 2024 года количество объектов стоимостью до 100 млн рублей составляло 285, что на 12% меньше, чем в прошлом году, когда было 323 объекта. Сейчас доля таких объектов в общем объеме предложения составляет 16%. 

Квартиры и апартаменты стоимостью от 100 млн до 150 млн рублей формируют 17% рынка, объекты от 150 млн до 200 млн — 16%, от 200 млн до 250 млн — 11%, от 250 млн до 300 млн — 7%. Недвижимость стоимостью свыше 300 млн рублей занимает 33% предложения. 

«В целом девелоперы новостроек в высоком ценовом сегменте стараются поддерживать широкую линейку объектов недвижимости по цене, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс—квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). — Аудитория рынка очень разнообразная, как цели и бюджеты клиентов. С этой точки зрения иногда мы видим, как быстро раскупаются сравнительно недорогие резиденции, а затем заметно возрастает спрос, напротив, на самые дорогие объекты».  

«Наш анализ показывает, что квартиры в средних ценовых сегментах в реализации в целом сохраняют свою долю на продолжительных отрезках времени, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Исчезают из продажи самые доступные по цене объекты. В последний год мы наблюдаем ажиотажный спрос на студии. Клиенты стремились успеть купить хоть что-то до завершения льготной ипотеки. По тем же причинам увеличивался и инвестиционный спрос, который был дополнительно подстегнут решением об ограничении на проектирование квартир менее 28 квадратных метров в Москве. С учетом текущей ситуации на рынке ипотеки мы ожидаем, что распродажа наиболее доступного по цене жилья ускорится».  

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке Московской области. Объем предложения снизился на 0,6%, спрос на 41,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 188 970 руб. за кв. м (-1,7% за квартал).

По данным «Метриум», на рынке новостроек Московской области по итогам III квартала 2024 года в реализации находилось 217 проектов, где предлагалось 42,9 тыс. лотов, из которых 41,7 тыс. — квартиры и 1,2 тыс. — апартаменты. Объем предложения за квартал практически не изменился (-0,6%).

В III квартале 2024 года было выведено на рынок семь новых проектов. В пяти проектах реализуются квартиры, в двух — апартаменты.

Максимальный объем предложения находится в Ленинском городском округе. В округе Домодедово за квартал средняя цена выросла на 11%, что обусловлено ростом цены в одном масштабном проекте.

Максимальный объем предложения находится на стадии монтажа этажей (47,9%, -1,3 п.п. за квартал). За III квартал выросла доля предложения в сданных корпусах (14,7%, +2,9 п.п. за квартал) и уменьшилась доля в корпусах на стадии отделки (17,3%, -0,5 п.п.) и на начальной стадии строительства (20,2%, -1 п.п.).

За III квартал сократилась доля предложения однокомнатных (-0,3 п.п. за квартал), двухкомнатных (-1,1 п.п.), трехкомнатных (-0,7 п.п.) и четырехкомнатных (-0,3 п.п.) лотов и выросла доля предложения студий (20,4%, +2,4 п.п.).

За квартал выросла доля предложения без отделки (49,6%, +3 п.п. за квартал) и с отделкой white box (13,3%, +1 п.п.). Доля предложения с чистовой отделкой по итогам III квартала составила 37,1% (-4 п.п.).

Если во II квартале в диапазоне цен до 5 млн было 8% предложений, то в III квартале доля таких предложений составила 10% (+2 п.п. за квартал). Также за квартал выросла доля предложения от 5 млн до 10 млн рублей (62%, +2 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2024 года составила 188 970 руб. за кв. м (-1,7% за квартал). Средневзвешенная цена квартир составила 188 930 руб. за кв. м (+0,8% за квартал), апартаментов — 190 820 (+6,4% за квартал). Средняя медианная цена кв. м квартир и апартаментов по итогам III квартала упала на 3,4% и составила 185 402 руб.

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2024 года:

— «Дом+» (Воскресенск): апартамент площадью 15,4 кв. м за 2,3 млн руб.;

— «Гармония Парк» (Лыткарино): квартира площадью 17 кв. м за 3,2 млн руб.

— «Радость»: квартира площадью 23,6 кв. м за 3,2 млн руб.

В III квартале 2024 года было заключено 9,1 тыс. сделок по ДДУ (-41,8% за квартал, -50,9% за год). Однако за последний месяц в сентябре был отмечен рост объема сделок — 3,2 тыс. ДДУ, что на 22,9% больше, чем в августе и на 57,4% меньше, чем в сентябре 2023 года.

За III квартал 2024 года доля сделок с применением ипотечного кредита сократилась на 7 п.п. и составила 79%. Средняя ставка по рыночной ипотеке в III квартале составила 20,5%, а в последних числах сентября достигла 22%.

Максимальная доля сделок в III квартале была отмечена в Ленинском округе (22%, +4 п.п. за квартал), в Красногорске (12%, -4 п.п.) и Одинцовском округе (10%, без изменений). В Ленинском округе по продажам лидирует проект «Пригород Лесное» (477 ДДУ за квартал), в Красногорске — «Ильинские луга» (239 ДДУ), в Одинцовском округе лидирует Рублевский квартал (215 ДДУ).

Основные тенденции

С окончанием действия программы ипотеки с господдержкой уровень спроса в III квартале 2024 года (9,1 тыс. ДДУ, -41,8% за квартал) просел до минимального уровня начиная со II квартала 2020 года. Объем предложения за квартал практически не изменился (-0,6%).

В III квартале минимальное число сделок было отмечено в августе (2,6 тыс. ДДУ). В сентябре число сделок относительно августа выросло на 22,9% (3,2 тыс. ДДУ).

«Положительная динамика спроса в сентябре обусловлена, во-первых, скидками и различными программами от застройщиков, адаптировавшихся под новые условия рынка, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Во-вторых, началом делового сезона, когда множество потенциальных покупателей начинают решать отложенные жилищные вопросы. В-третьих, ажиотажем вокруг истекающих бюджетных лимитов в банках на семейную ипотеку, а также из-за появившейся информации об ужесточении условий программы семейной ипотеки.

Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2024 года составила 188 970 руб. за кв. м (-1,7% за квартал), что обусловлено как скидками от застройщиков, так и ростом доли предложения без отделки (49,6% +3 п.п. за квартал). Также за счет выхода новых проектов выросла доля предложения студий (+2,4% за квартал). В количественном выражении за квартал заметнее всего сократилось предложение трехкомнатных (3,2 тыс. шт., -9,6%) и двухкомнатных предложений (11,5 тыс. шт., -4,3%), вымывание данных форматов свидетельствует о преобладании семейной ипотеки в структуре спроса».

Доля сделок в корпусах на котловане в «старой» Москве в III квартале 2024 года достигла 31,7%, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и Regions Development. Это максимальный результат за два года. Активизации спроса на котловане способствовали в первую очередь длительные беспроцентные рассрочки.

По данным компаний «Метриум» и Regions Development, на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 46,4 тысяч квартир и апартаментов в строящихся новостройках. Их доля составляет 87,7% от суммарного предложения первичного жилья в «старых» границах столицы. За год доля строящегося жилья практически не изменилась — в сентябре 2023 года она составляла 87,5%.

Строительство жилых и апарт-комплексов делится на три основных стадии: работы на котловане, монтаж этажей, отделка фасадов и внутренних помещений. Сейчас девелоперы «старой» Москвы на начальном этапе строительства (на котловане) продают 13,06 тысяч лотов, что составляет 24,7% от общего предложения. За год число таких квартир и апартаментов выросло на 43%, доля — на 5,5 п.п. При этом в III квартале 2024 года в домах на котловане совершено 4139 сделок по ДДУ, то есть 31,7% от всех покупок по договорам долевого участия. Относительно аналогичного периода 2023 года число таких сделок выросло на 56,3%, доля — на 19,7 п.п. Примечательно, что текущая доля сделок на котловане (31,7%) является максимальной за два года. В III квартале 2022 года показатель составил 34,9%. 

«Несмотря на спад покупательской активности на фоне сворачивания льготной ипотеки и роста рыночных ставок, число сделок на котловане, напротив, растет, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva). — Это объясняется не только увеличением предложения на начальном этапе строительства, но и дисконтами к рынку на котловане. Также на динамику сделок влияют популярные программы рассрочек, которые лучше всего брать именно на старте реализации проектов. В таком случае выше вероятность оформления ипотеки по выгодной ставке на остаток. Мы предлагаем квартиры на котловане в премиальных жилых комплексах «Преображенская площадь» (II очередь) и Dream Riva (бронирование). При этом девелоперы совместно с банками разрабатывают привлекательные ипотечные программы. Так, в «Преображенской площади» доступны кредиты под 7,2% годовых на ограниченный срок для всех клиентов».

На этапе монтажа этажей в «старой» Москве продается 23,06 тысяч квартир и апартаментов, что составляет 45,5% от суммарного предложения. За 12 месяцев число подобных лотов сократилось на 4,9%, доля — на 5,4 п.п. Вместе с тем в июле-сентябре 2024 года в корпусах на стадии монтажа этажей совершено 6004 сделки по ДДУ (46% от всех покупок по договорам долевого участия). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число таких сделок снизилось на 55,3%, доля — на 14,8 п.п.

В «старой» Москве на этапе отделки в продаже находится 10,29 тысяч квартир и апартаментов, то есть 19,5% от общего предложения. Год к году количество таких лотов выросло на 23,4%, доля — на 2 п.п. В III квартале 2024 года в домах на стадии отделки совершено 2778 сделок по ДДУ, что составляет 21,3% от всех покупок по договорам долевого участия. Относительно июля-сентября 2023 года количество подобных сделок сократилось на 49%, доля — на 3,5 п.п.

Следует отметить, что на готовые варианты приходится 6500 квартир и апартаментов — 12,3% экспонируемых лотов на первичном рынке «старой» Москвы. За год их число выросло на 9,4%, доля, напротив, сократилась на 0,2 п.п.

«Готовые новостройки реализуются по ДКП, как и вторичное жилье, и не входят в статистику сделок по ДДУ, — комментирует Лилия Арцибашева. — Однако очевидно, что сейчас на них наблюдается повышенный спрос. Дело в том, что более 50% ипотечных сделок на первичном рынке приходится на семейную ипотеку. А клиенты с детьми, как правило, нацелены на скорый переезд. Кроме того, особый интерес к покупке жилья «с ключами» проявляют инвесторы-рантье в связи с растущими арендными ставками. Поэтому клиенты скупают финальный пул квартир в нашем готовом жилом комплексе Dream Towers. Арендные ставки в ЖК уже сейчас высокие, хотя он только недавно введен в эксплуатацию, а Нагатинский полуостров — новый район для премиум-класса».

Жилой комплекс Sokolniki от девелопера STONE, по данным аналитиков компании «Метриум», занял первое место в рейтинге самых продаваемых новостроек бизнес-класса со стартом продаж в III квартале 2024 года и является единственным проектом точечной застройки в этом списке.

Всего в жилом комплексе предусмотрено 763 квартиры от 28 до 135 кв. м. Со старта продаж, который состоялся в августе, в проекте уже реализовано более 20% лотов. 60% сделок пришлось на покупку квартир семейного формата от 60 кв. м. Примечательно, что лишь 14% сделок были совершены с помощью ипотек, а более 80% — в рассрочку или по программе с отложенным платежом.

«Популярность семейного формата квартир в ЖК Sokolniki обусловлена продуманными планировочными решениями, — отмечает директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. — Например, в проекте представлены варианты квартир с просторными детскими комнатами, которые при необходимости можно разделить на две отдельные. Ориентируясь на текущую рыночную ситуацию, мы предлагаем клиентам комфортные условия приобретения. Воспользовавшись нашими финансовыми инструментами — рассрочкой или программой с отложенным платежом, можно зафиксировать стартовые цены на квартиру, внеся лишь часть от ее полной стоимости. За период действия программ клиент может продать свою недвижимость, чтобы затем направить полученную сумму на погашение оставшихся платежей по рассрочке. Кроме того, можно уйти в ипотеку, ставки по которой за период действия отложенного платежа могут корректироваться в меньшую сторону».

По мнению экспертов «Метриум», востребованность предложения в ЖК Sokolniki обусловлена, в первую очередь, высоким отложенным спросом в районе Сокольники, где за последние 5 лет не выходило жилых проектов в сегменте бизнес-класса. 50% площади района занимает одноименный парк, из-за чего земельный банк под новое строительство в данной локации значительно ограничен.

Интерес к проекту на старте продаж объясняется и точечным характером застройки, поскольку такие проекты на текущем рынке новостроек — большая редкость из-за тенденции к реорганизации промышленных зон и территорий в пользу жилой застройки. По данным «Метриум», всего 9,7% от общего объема новостроек представлено небольшими проектами в одну очередь строительства.

ЖК Sokolniki на рынке выделяет продуманная социальная и торговая инфраструктура в сочетании с хорошей транспортной и пешей доступностью. Согласно исследованию NF DOM, ЖК Sokolniki стал лидером в рейтинге новостроек класса бизнес и премиум на старте продаж в 2024 году по пешеходной и транспортной доступности, а также в рейтинге новостроек по инфраструктурному наполнению. Общая площадь инфраструктуры в проекте составит 5 тыс. кв. м или 8% от общей площади объекта. В состав ЖК войдут два торгово-инфраструктурных блока, фитнес-студия для взрослых, а также отдельно стоящий двухэтажный частный детский сад на закрытой территории, рассчитанный на 50 детей.

Sokolniki позиционируется как жилой комплекс класса бизнес+. Помимо стандартных опций, таких как натуральные материалы, архитектура от ведущих бюро, высота потолков, жилые комплексы бизнес+ класса отличаются дополнительными сервисами. В частности, в проекте появятся комната матери и ребенка в лобби, колясочные на этажах, сервисный лифт для комфортной транспортировки крупногабаритных вещей, выделенная зона для постаматов, отдельное помещение для хранения велосипедов.

За прошедший год новые комплексы впервые за 5-10 лет появились в пяти районах «старой» Москвы, подсчитали эксперты компании «Метриум» и ГК «Основа». Средняя цена квадратного метра в этих локациях на 47% меньше, чем в «старой» Москве в целом.

По данным компании «Метриум» и ГК «Основа», продажи на первичном рынке «старой» Москвы сегодня ведутся в 97 районах. Год назад девелоперы реализовывали проекты в 95 районах. За прошедшие 12 месяцев предложение первичного жилья было полностью исчерпано и не было восполнено в трех районах: Лианозово (СВАО), Вешняки (ВАО), Старое Крюково (ЗелАО).

В то же время за минувший год впервые за 5-10 лет стартовало строительство комплексов в пяти районах[1]: Перово, Новокосино (оба — ВАО), Куркино (СЗАО), Силино и Матушкино (оба — ЗелАО). К тому же, в Восточном Бирюлево (ЮАО) впервые за 10 лет началось строительство нового комплекса. Но продажи на первичном рынке в этой локации не приостанавливались, так как оставался нераспроданным финальный пул квартир в старом масштабном проекте.

В пяти районах, в которых первичный рынок возник за последний год, сейчас продается 831 лот в 6 комплексах. Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 323,6 тысяч рублей, что на 31,8% дешевле, чем в «старой» Москве в целом (без учета элитного сегмента).

«В наиболее активно застраиваемых районах Москвы с каждым годом становится все меньше свободных участков, — комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». — В собственности девелоперов «старой» Москвы есть порядка 400 перспективных площадок суммарной площадью более 3 тысяч га. Большая часть этого земельного фонда сконцентрирована за пределами центральных локаций мегаполиса.

Но нельзя сказать, что дефицит участков — единственная причина, стимулирующая девелоперов осваивать новые направления. Власти столицы сегодня активно развивают все районы города, и привлекательными становятся в том числе и более отдаленные от центра локации. Особенно высоким спросом на этих направлениях пользуются проекты у благоустроенных зеленых зон, например, «EVOPARK Измайлово» (Перово) рядом с Измайловским парком и Владимирским прудом». 

«В границах «старой» Москвы сегодня насчитывается 125 районов, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Чуть менее четверти из них не застраивается современным жильем. В некоторых локациях в 1980-2000-е гг. возводились очень плотные панельные кварталы, и интегрировать в них новостройки теперь проблематично. В то же время определенные преимущества, располагающие к развитию первичных рынков, есть во всех районах. Например, на территориях с непростой экологической обстановкой обычно представлено много рабочих мест в индустриальных зонах. То есть потенциально все районы могут быть охвачены новым строительством. Правда, в наиболее застроенных локациях удастся реализовать только точечные проекты».

[1] Без учета проектов реновации

Эксперты ГК «Основа» узнали у потенциальных покупателей, какие объекты благоустройства для них особенно значимы в новостройках. По результатам опроса, 75% респондентов считают наиболее важными воркаут-зоны, 67% — парки с геопластикой, 66% — зоны отдыха на кровле и верхних этажах.

В рамках исследования «Актуальные объекты благоустройства новостроек» аналитики ГК «Основа» провели онлайн-опрос более 200 покупателей жилья и потенциальных клиентов компании, планирующих обновить жилищные условия. Опрос проводился с 1 июля по 1 октября 2024 года. Респондентам было предложено выбрать 5 наиболее привлекательных объектов благоустройства из 10 вариантов.

Результаты опроса свидетельствуют, что в благоустройстве новостроек для большинства клиентов значимы воркаут-зоны со всесезонным оборудованием (тренажерные площадки), парки с геопластикой (естественным ландшафтом), зоны отдыха на кровле стилобата и верхних этажах (открытые террасы с несколькими функциональными зонами для отдыха и проведения частных мероприятий).

Опрос, в ходе которого респонденты имели возможность выбрать до пяти наиболее важных для них объектов благоустройства в новостройке, показал приверженность потенциальных клиентов к занятиям спортом на свежем воздухе. Поэтому максимальной популярностью у покупателей пользуются воркаут-зоны (75%). Такие пространства предусмотрены в ряде комплексов ГК «Основа».

На втором месте по популярности среди клиентов парки с геопластикой (67%). Клиенты первичного рынка Москвы из-за напряженного жизненного ритма не часто выбираются за город и потому особенно ценят зеленые зоны с естественным ландшафтом, напоминающим лес или луг. ГК «Основа» в своих комплексах грамотно зонирует пространство с учетом потребностей жителей и интересов города. Например, в Nametkin Tower с одной стороны вдоль улицы Наметкина будут организованы спортивная зона, зона отдыха с качелями и прогулочными дорожками, а с другой предусмотрен приватный двор с геопластикой, где расположатся детские и спортивные площадки, а также места для отдыха.

Паркам с геопластикой в голосовании немного уступают зоны отдыха, которые организуют на эксплуатируемой кровле стилобатов или на общественных террасах на средних и высоких этажах (66%). Популярность таких объектов благоустройства связана с креативностью жителей, стремлением к разнообразному досугу, включающему организацию мероприятий, просмотру фильмов, занятию спортом, и все это — с видом на город и окружающую зелень. Такие пространства, например, ГК «Основа» предусматривает во многих своих комплексах, включая «Небесную гостиную» с большой террасой в RED7, клубное пространство Sky Area в Nametkin Tower и Sky Patio в ЖК «UNO.Головинские пруды». В ряде проектов подобные пространства девелопер предусмотрел на кровле стилобата («ФизтехСити», «МИРАПОЛИС»). В частности, в проекте «МИРАПОЛИС» на крыше стилобата будет lounge-rooftop, игровое пространство для детей, зоны фитнеса и йоги и сад медитаций.

Любовь клиентов к спорту и времяпровождению на открытом воздухе подтверждается популярностью беговых и велодорожек (57%). Очень популярны среди покупателей амфитеатры (49%) — место, где можно провести мероприятие или спокойно отдохнуть.  Амфитеатры запроектированы во многих комплексах ГК «Основа», включая Emotion, МИРАПОЛИС, «EVOPARK Измайлово», «EVOPARK Сокольники». 

Сад для медитации и прогулочная аллея (39%), скульптуры и фонтаны (35%) также являются важными объектами для большого числа респондентов, но уступают по значимости первым пяти категориям. Подобные объекты есть в некоторых новостройках ГК «Основа». Например, в Emotion будет организован сад скульптур и фонтаны, а в «МИРАПОЛИС» — сад медитаций. Большой двор-парк с парящим мостом, прогулочными и беговой дорожками, зонами для занятий спортом и детских игр есть в ЖК «VERY на Ботанической».

Равное число голосов набрали батуты и рампы для экстремальных видов спорта (30%). Например, заняться экстремальным видом спорта смогут резиденты Nametkin Tower, а попрыгать на батутах — маленькие резиденты Emotion и ЖК «VERY на Ботанической».

Наименее популярны среди клиентов площадки для петанка (17%). У этого вида спорта, который в последние годы стал весьма модным, пока небольшое количество поклонников, хотя свои ценители определенно есть. Площадки для петанка запланированы в комплексах Emotion, «EVOPARK Измайлово», «EVOPARK Сокольники»

Распределение результатов опроса по полу респондентов выявила некоторые интересные различия в приоритетных формах благоустройства. Женщины чаще, чем мужчины, выбирали зоны отдыха на кровле и верхних этажах (73% против 60%), парки с геопластикой (70% против 63%), сады для медитации и прогулочные аллеи (56% против 20% — максимальный разрыв), амфитеатры (51% против 48%), скульптуры и фонтаны (42% против 31%), площадки для петанка (22% против 10%).

В свою очередь, мужчины проявляют больший интерес к воркаут-зонам (88% против 55%), беговым и велодорожкам (59% против 55%), рампам для экстремальных видов спорта (39% против 19%), батутам (31% против 29%).

Таким образом, наиболее значимыми для мужчин оказались воркаут-зоны (88%), а для женщин — зоны отдыха на кровле и верхних этажах (73%). Минимальный интерес мужчины проявили к площадкам для петанка (10%), женщины — к рампам для экстремальных видов спорта (19%).

«Результаты нашего исследования показали, что приоритетным для всех категорий покупателей объектом благоустройства является парк у дома, — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Зеленый двор — одно из важнейших конкурентных преимуществ проектов в сегментах бизнес и выше. Также наблюдается огромный спрос на спортивные зоны, включая воркаут, беговые и велодорожки, экстремальные рампы. Кроме того, покупатели не хотят, чтобы благоустройство заканчивалось во дворе, и проявляют интерес к зонам отдыха на верхних этажах или кровлях стилобата».

Квартиры и апартаменты без отделки вновь набирают популярность на рынке новостроек «старой» Москвы, что заметно после нескольких лет активного роста предложения готового жилья. К концу третьего квартала 2024 года доля помещений без отделки достигла 47% от общего объёма предложений, в то время как год назад она составляла 43%, по данным аналитиков «Метриум». Этот тренд характерен для всех сегментов рынка, за исключением бизнес-класса.

В конце III квартала 2024 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики предлагали 52,6 тыс. квартир и апартаментов, при этом преобладали объекты без отделки, доля которых составила 47%. Год назад этот показатель достигал 43%. За прошедшие 12 месяцев квартиры и апартаменты без отделки заметно потеснили жильё с полной отделкой, доля которого сократилась с 38% в III квартале 2023 года до 31% в III квартале 2024 года. Этот тренд характерен для всех сегментов московского рынка новостроек, кроме одного.

Исключением на московском рынке новостроек стал сегмент бизнес-класса. Предложение квартир без отделки в этом сегменте сократилось с 62% до 59%, хотя такой тип жилья по-прежнему преобладает. Доля помещений с полной отделкой за год уменьшилась с 16% до 13%, тогда как предложение с предчистовой отделкой white box выросло, и его доля увеличилась с 21% до 28%.

«Доля квартир без отделки в новостройках бизнес-класса повышается из-за структурных изменений предложения, — комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнёр ГК «Основа» (девелопер комплексов бизнес-класса без отделки Nametkin Tower, МИРАПОЛИС, Emotion, «VERY на Ботанической»).  — Мы наблюдаем одновременно два процесса. С одной стороны, становится больше помещений без отделки в новых проектах и корпусах. С другой стороны, ускоренными темпами распродаются квартиры с чистовой отделкой в почти готовых домах. В новых проектах жилье с полной (чистовой) отделкой становится редкостью, можно найти лишь единичные варианты. При этом варианты с отделкой white box предлагаются в основном как дополнительная опция, тогда как в базовом исполнении квартиры продаются преимущественно без отделки. Впрочем, клиенты в основном предпочитают квартиры без отделки, которые позволяют создать собственное пространство, максимально адаптированное под их потребности. Высоким спросом пользуется жилье в черновом варианте у инвесторов. В некоторых наших проектах мы также предлагаем покупателям возможность заказать отделку white box, благодаря чему они освобождают себя от самых трудозатратных работ».

На рынке массовых новостроек жильё с отделкой по-прежнему преобладает, но его доля снижается. Если в III квартале 2023 года она составляла 62%, то в III квартале 2024 года этот показатель сократился до 55%. В то же время доля квартир без отделки увеличилась с 22% до 29%, а доля помещений с предчистовой отделкой, или white box, выросла с 15% до 16%.

Похожий тренд наблюдается и на рынке премиальных новостроек, хотя здесь есть своя специфика. В этом сегменте преобладают квартиры без отделки и с предчистовой отделкой, а жилья с полной отделкой всегда было мало. Однако за последний год квартиры с черновым ремонтом стали новым трендом. Доля помещений с черновой отделкой в премиальном сегменте выросла с 48% до 61%, что стало самым заметным увеличением доли предложения квартир без ремонта среди всех сегментов московского рынка новостроек. Доля квартир с отделкой white box за этот период сократилась с 35% до 25%. В III квартале 2024 года на квартиры с полной отделкой в премиальных новостройках приходилось 14%, тогда как год назад этот показатель составлял 17%.

«Среди покупателей премиального жилья снова возрастает интерес к квартирам без отделки, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers, Dream Riva и «Преображенская площадь»). — Отчасти это связано с тем, что на рынок пришли новые клиенты, для которых это первая покупка недвижимости такого уровня. Они стремятся реализовать свою концепцию жилья, и в этом случае квартиры без отделки предоставляют им больше свободы. Среди покупателей немало инвесторов, которые приобретают квартиры для сохранения средств с целью дальнейшей перепродажи. Клиенты не заинтересованы в жилье с отделкой, так как не планируют проводить ремонт самостоятельно, а часто совершают пакетные сделки, приобретая несколько объектов одновременно».

Аналогичная ситуация наблюдается на рынке высокобюджетных новостроек, где также традиционно преобладает жильё без отделки. В III квартале 2024 года доля таких объектов составила 67% против 56% в аналогичном периоде 2023 года. За прошедшие 12 месяцев количество вариантов жилья с отделкой сократилось в элитном и делюкс-сегментах с 34% до 22%. При этом предложение объектов с предчистовой отделкой осталось практически неизменным, показав небольшой рост с 10% до 12%.

«На рынке высокобюджетной недвижимости традиционно доминируют квартиры и апартаменты без отделки, что делает особенно привлекательными те проекты, где застройщики предлагают готовые решения, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала Золотой квартал» / Quartier d'Or). — Мы наблюдаем рост спроса на такие варианты, так как покупатели в элитном и делюкс-сегментах стали более прагматичны в отношении затрат и сложности ремонта. Многие из них часто меняют недвижимость и не хотят вкладываться в сложные дизайнерские проекты. Одновременно они отмечают, что качество готовых решений, которые предлагают застройщики в этих сегментах, продолжает расти. Тем не менее на рынке остаётся значительная доля консервативных клиентов, предпочитающих реализовать собственные дизайнерские замыслы».

Тренд коснулся и Новой Москвы, где доля квартир без отделки впервые перешагнула психологически важную отметку в 50%. В III квартале 2024 года доля таких квартир в продаже составила 51%, тогда как год назад она была 46%. Одновременно заметно сократилось предложение квартир с полной отделкой — с 44% до 33%, а доля жилья с предчистовой отделкой выросла с 10% до 17%.

«Общий тренд на увеличение предложения черновой отделки в новостройках Москвы объясним, и в значительной мере он связан с ростом цен, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Эта тенденция наблюдается во всех сегментах рынка, и её нельзя объяснить только повышением ипотечных ставок. Ранее доступная ипотека стимулировала покупателей склоняться к немного более дорогим квартирам с готовым ремонтом. Вероятно, в ближайший год эта тенденция продолжится: будет увеличиваться доля квартир без отделки, тогда как предложений с ремонтом станет меньше».

Эксперты KEY CAPITAL ­— ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости — провели исследование, посвященное перспективным регионам для развития жилищного строительства в России. При средней обеспеченности строящимся жильем по РФ 78,9 кв. м на 100 жителей в этих регионах показатель составляет всего 20,9 кв. м, а стоимость новостроек за последние три года в этих субъектах РФ выросла на 100-190%.

В исследовании выделены 7 регионов, обладающих высокой инвестиционной привлекательностью и потенциалом для роста рынка жилья. Учитывая динамику цен, объемы текущего строительства, демографические данные, факторы инфраструктурного развития и административного регулирования, аналитики KEY CAPITAL отобрали регионы, в которых застройщики имеют большой потенциал выхода с новым продуктом.

Эксперты подсчитали динамику роста средней стоимости продажи жилья в многоквартирных новостройках с сентября 2021 года по сентябрь 2024 года. Также эксперты подсчитали, сколько квадратных метров в строящихся на текущий момент многоквартирных домах приходятся на 100 человек населения региона.

1. Республика Дагестан

Динамика цены за три года: 193% 

Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 20,9

В Республике Дагестан с 2021 по 2024 год цены на новостройки росли ускоренными темпами, особенно в Махачкале, где наблюдался значительный рост спроса на жилье. Это связано с активной внутренней миграцией и высокой рождаемостью, что усилило потребность в новых квартирах. Молодые семьи стремились улучшить свои жилищные условия, создавая давление на рынок, который не успевал удовлетворять растущий спрос.

Также важно отметить, что инвестиции в инфраструктуру способствовали повышению привлекательности региона. Развитие транспортной сети, строительство социальных объектов и программы поддержки ипотечного кредитования усилили интерес к покупке новостроек. Жилье в новых районах стало доступнее для местных жителей, а спрос со стороны инвесторов, желающих приобрести квартиры для сдачи в аренду, вел к росту цен. Помимо этого, Дагестан стал популярным туристическим направлением, что привело к росту спроса на жилье у людей, рассматривающих покупку недвижимости как инвестицию.

1. Республика Калмыкия

Динамика цены за три года: 179% 

Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 24,6

В Республике Калмыкия рост цен на новостройки с 2021 по 2024 год был обусловлен несколькими значимыми факторами. Одним из ключевых драйверов стало улучшение транспортной доступности и инфраструктуры региона. Реализация проектов по строительству дорог и модернизации транспортных узлов способствовала привлечению новых жителей и повышению интереса к жилью в Элисте — столице республики.

Калмыкия также привлекала внимание из-за доступности земельных участков и сравнительно низких начальных цен на недвижимость. Это создало возможность для застройщиков развивать новые проекты, особенно в сегменте многоэтажных домов, которые были востребованы как местными жителями, так и приезжими. В условиях ограниченного предложения на рынке новостроек и повышенного спроса на современное жилье цены на новые квартиры стали расти.

1. Республика Алтай

Динамика цены за три года: 148% 

Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 25,6

В Республике Алтай рост цен на новостройки с 2021 по 2024 год был обусловлен, в первую очередь, увеличением интереса к региону как к экологически чистой локации и туристическому центру. Республика привлекает людей, желающих инвестировать в недвижимость в живописных местах, что усилило спрос на новостройки в Горном Алтае и его окрестностях. Приток покупателей из других регионов страны, особенно тех, кто ищет удаленное жилье на фоне роста популярности удаленной работы, привел к повышению стоимости жилья.

Среди прочего правительственные программы по улучшению инфраструктуры и поддержке малого бизнеса способствовали экономическому развитию региона. Это стимулировало развитие жилищного строительства, но ограниченное предложение нового жилья в сочетании с увеличением спроса вызвало заметное повышение цен. Растущая популярность региона среди людей, желающих инвестировать в недвижимость для личного использования или сдачи в аренду, также сыграла свою роль. Региональные программы поддержки ипотечного кредитования сделали новостройки более доступными для местных жителей, что усилило общий спрос.

1. Республика Кабардино-Балкария

Динамика цены за три года: 137%

Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 38,4

В Кабардино-Балкарии цены на новостройки с 2021 по 2024 год росли на фоне развития туризма и повышенного интереса к горным районам республики, особенно к Приэльбрусью. Этот регион стал важным центром притяжения для туристов и инвесторов, что привело к росту спроса на недвижимость, особенно для сдачи в аренду или использования как второй дом. В результате увеличения потока туристов и развития курортной инфраструктуры спрос на новое жилье в Нальчике и его окрестностях также вырос, что вызвало рост цен.

Миграционные процессы внутри России также усилили спрос на недвижимость в республике. В условиях демографического прироста и внутренней миграции увеличилось количество покупателей, заинтересованных в новостройках, что стало одним из факторов, подстегивающих рост цен. Строительство новых объектов при этом не успевало за высоким спросом, что дополнительно стимулировало повышение стоимости квадратных метров.

1. Липецкая область

Динамика цены за три года: 117% 

Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 56,7

В Липецкой области рост цен на новостройки с 2021 по 2024 год был во многом связан с развитием промышленного кластера и экономической привлекательностью региона. Липецк и его окрестности стали центром притяжения для специалистов благодаря новым рабочим местам, созданным на крупных промышленных предприятиях, что вызвало миграционные потоки из других регионов. Спрос на жилье в новостройках резко увеличился, особенно среди молодых специалистов и семей, которые стремились улучшить свои жилищные условия.

Помимо этого, регион привлекал внимание благодаря сравнительно низкой стоимости квадратного метра в начале периода, что делало Липецк выгодным для инвесторов и людей, рассматривающих покупку жилья для сдачи в аренду. На фоне высокого спроса и ограниченного предложения цены на новостройки стали расти. Важно также отметить, что застройщики начали активнее осваивать пригородные территории, что расширило выбор на рынке, но не снизило ценовое давление из-за повышенного интереса к региону.

1. Ставропольский край

Динамика цены за три года: 115%

Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 63,9

В Ставропольском крае рост цен на новостройки с 2021 по 2024 год был обусловлен несколькими ключевыми факторами. Прежде всего, регион стал привлекать всё больше людей из других субъектов России, благодаря своему климату и относительно невысоким изначальным ценам на недвижимость. Город Ставрополь, как один из крупных экономических центров Северного Кавказа, стал важным направлением для внутренней миграции, что увеличило спрос на новое жилье.

Кроме того, регион активно развивал инфраструктуру, что сделало его привлекательным для жизни и инвестиций. В Ставрополе и его окрестностях увеличилось строительство социальных объектов, дорог, что усилило интерес к новостройкам. В условиях ограниченного предложения нового жилья в сочетании с растущим спросом цены на недвижимость в крупных городах края значительно выросли.

1. Республика Мордовия

Динамика цены за три года: 112% 

Обеспеченность строящимся жильем (кв. м/100 жителей): 23,8

В Республике Мордовия рост цен был вызван несколькими значительными факторами, среди которых важную роль сыграло развитие промышленности и экономики региона. Саранск, как столица республики, стал центром для новых рабочих мест, что привлекло людей из других регионов в поисках лучших условий жизни и труда. Увеличение населения создало повышенный спрос на жилье, особенно в новостройках, что в свою очередь стало причиной роста цен.

Также Мордовия активно реализовывала программы по модернизации инфраструктуры и строительству социальных объектов, что повысило привлекательность региона для жизни. Новые школы, детские сады и медицинские учреждения способствовали улучшению качества жизни, что также привлекло покупателей на рынок новостроек. В условиях, когда предложение жилья оставалось ограниченным, растущий интерес со стороны покупателей привел к значительному удорожанию квадратного метра.

«Мы называем эти регионы “голубым океаном”, то есть конкуренция в них еще слаба, а востребованность жилья растет как количественно, так и качественно, — комментирует Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL. — В противовес регионам “красного океана”, где девелоперская активность уже давно находится на высоком уровне, а острота соперничества — максимальная, в регионах “голубого океана” застройщики могут начать экспансию с высокими шансами на успех в плане рентабельности проектов. Наш анализ показывает, что это регионы с быстро растущим населением и миграцией, мощным туристическим потенциалом, восстанавливающейся промышленностью и перспективами в сельском хозяйстве. В целом таких регионов, конечно, больше семи, но в других локациях есть и свои специфические риски. При этом застройщики, планирующие экспансию в такие локации, должны понимать, что в анализе этих субъектов РФ не работают классические методы. Необходима хорошая экспертиза продукта, которая помогает сразу занять лидирующие позиции в регионе».

Средняя стоимость предложения машино-места в новостройках Москвы[1] в сентябре 2024 года достигла 3,07 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». С начала года клиенты первичного рынка «старой» Москвы приобрели 11,3 тысяч машино-мест по ДДУ. За год спрос вырос на 29%, но за минувшие три года, напротив, сократился на 12%.

По данным «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 11 660 машино-мест[2]. За год этот показатель сократился на 24%, за три года — на 20%. То есть в последние годы наблюдались колебания числа машино-мест в продаже, а сейчас показатель оказался минимальным с 2021 года.

Доля машино-мест в новостройках массового сегмента составляет 29% (3 360 шт.), бизнес-класса — 61% (7 178 шт.), премиум-класса — 10% (1 122 шт.). Парковочные места в комплексах элитного сегмента не учтены в структуре экспозиции, так как информация о них, как правило, предоставляется по индивидуальному запросу.

Средняя стоимость предложения машино-мест на первичном рынке «старой» Москвы (без учета элитного сегмента) по итогам III квартала 2024 года достигла 3,07 млн рублей. За год этот показатель вырос на 5%, за минувшие три года — на 39%. В свою очередь, стоимость квартир и апартаментов в новостройках «старой» Москвы (без учета элитного сегмента) за год выросла на 13%, за три года — на 24%. То есть стоимость парковочных мест растет опережающими темпами. В разрезе сегментов средняя стоимость машино-мест сегодня выглядит следующим образом: в массовом — 2,36 млн рублей, бизнес-классе — 3,31 млн рублей, премиум-классе — 3,73 млн рублей.

«Средняя стоимость машино-мест в элитном классе составляет 12,5 млн рублей, в делюкс-классе — 18,7 млн рублей, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). — В таких паркингах зачастую предусмотрена расширенная площадь для нестандартных габаритов (свыше 20 кв. м), увеличенная дистанция между местами, «умная» видеосистема распознавания номеров и безопасности, системы вентиляции, обеззараживания воздуха и температурного контроля. Кроме того, элитные и делюкс-проекты сконцентрированы в основном в ЦАО, где наиболее остро в Москве стоит проблема дефицита парковочных мест».

По подсчетам аналитиков «Метриум», клиенты первичного рынка «старой» Москвы за минувший год приобрели 15 512 машино-мест по ДДУ. Для сравнения, за этот же период (с октября 2023 г. по сентябрь 2024 г.) совершена 68 195 сделка по ДДУ с квартирами и апартаментами. В разрезе сегментов спрос на машино-места за прошедшие 12 месяцев выглядит следующим образом: в массовом сегменте совершено 4 599 сделок, в бизнес-классе — 8 188, в премиум-классе — 2 385, в элитном сегменте — 340.

«По статистике, в новостройках «старой» Москвы на 4-5 сделок по покупке квартир на ранних этапах реализации приходится одно приобретенное машино-место, — комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнёр ГК «Основа». — Дело в том, что спрос на машино-места не синхронен со спросом на жилье. Во-первых, часто девелоперы открывают продажи машино-мест на более поздних этапах реализации проектов. Во-вторых, клиенты, вносящие первоначальный взнос за ипотеку, как правило, переносят покупку парковочного места на 1-2 года. Тем не менее, спрос на машино-места в большинстве сегментов стабилен. На семью приходится в среднем одна машина, и оставлять ее жители предпочитают в отапливаемом и охраняемом паркинге».

«Власти столицы хотят снизить коэффициент обеспеченности жилых комплексов машино-местами, объясняя это желанием «пересадить» москвичей на общественный транспорт, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В связи с этим комитет по архитектуре и градостроительству Москвы подготовил проект постановления о сокращении минимального числа парковочных мест в ЖК мегаполиса. Текущий минимальный целевой норматив обеспеченности москвичей машино-местами составляет 350 единиц на тысячу квартир. Как правило, он соблюдается и даже перевыполняется. Теперь показатель планируется снизить до 257 парковочных мест.

На мой взгляд, возможностью уменьшить парковочные пространства воспользуются только девелоперы проектов массового сегмента. Застройщикам жилья бизнес- и премиум-класса невыгодно сокращать коэффициент обеспеченности комплексов машино-местами, так как это важное конкурентное преимущество. Более того, даже количества парковочных мест сверх норматива зачастую не хватает на всех жителей. Низкий коэффициент обеспеченности собственников парковочным пространством делает его покупку выгодной для инвесторов. Как правило, клиенты задумываются о приобретении машино-мест после окончания ремонта, что означает снижение нагрузки на семейный бюджет. Следовательно, можно рассчитывать на выгодную перепродажу объектов. Кроме того, перспективным выглядит арендный бизнес. Но основное преимущество этого вида инвестиций — низкий порог входа».

[1] Без учета элитных проектов, информация о которых предоставляется по запросу.

[2] Учтены парковочные места площадью от 13,25 кв. м до 22,5 кв. м, в соответствии с нормативом, признанным Приказом Министерства экономического развития.

В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» стартовало строительство завершающего здания, ввод которого окажется финалом более чем 10-летней реализации проекта. Им станет пятиэтажный наземный паркинг. Ввод объекта намечен на II квартал 2026 года. Девелопер проекта — «Аеон Девелопмент» в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации — компания «Метриум».

Городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» (Нагатинский Затон, Южный округ) — самый «долгоиграющий» проект на первичном рынке Москвы. Его реализация стартовала в июле 2014 года. «Ривер Парк Коломенское» включает 14 жилых корпусов высотой от 9 до 19 этажей на территории 29 га. Квартал находится на берегу Москвы-реки, недалеко от музея-заповедника «Коломенское».

Порядка 70% площади «Ривер Парка Коломенское» отведено под общественные пространства. В частности, здесь создана самая протяженная (1,55 км) и безопасная набережная от девелоперов в мегаполисе. Пространство со множеством спортивных и игровых площадок, запоминающихся арт-объектов не отделено от домов проезжей частью. Кроме того, в «Ривер Парке Коломенское» предусмотрена обширная инфраструктура: детский сад, школа, образовательный центр, спортивный бульвар, кафе, яхт-клуб, фитнес-клуб с бассейном, паркинги и др.

В октябре 2024 года в «Ривер Парке Коломенское» началось строительство пятиэтажного паркинга, третьего в проекте. Этот объект будет завершающим зданием в рамках реализации масштабного проекта. Генподрядчиком выбрана компания «ПрофТехМонтаж». Организация уже провела испытание свай и организовала предварительные земляные работы. Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2026 года. О старте продаж машиномест застройщик сообщит дополнительно, на сайте проекта.

«Девелоперы все чаще стараются повышать потенциал своих проектов за счет развития локации, — говорит Дмитрий Старостин, управляющий партнер «Аеон Девелопмент». — Нередко компании концентрируются на реализации флагманских комплексов, которые разделены на несколько очередей. Обычно строительство жилья сопровождается формированием разветвленной инфраструктуры и качественным благоустройством. Таким образом, проекты становятся основой для модернизации целых районов, что повышает ликвидность реализуемых квартир и апартаментов. Яркий пример такого комплексного и социально ориентированного подхода — городской квартал «Ривер Парк Коломенское», который пользуется стабильно высокой популярностью уже на протяжении 10 лет».

Компания Optima Development подвела итоги III квартала 2024 года в жилом квартале премиум-класса «Прайм Парк». По результатам июля-сентября реализовано 6401 кв. м жилья. Проект занял второе место по продажам в премиальном сегменте. Кроме того, в III квартале стартовали продажи в башне Mirabel Park Tower.

В премиальном жилом квартале «Прайм Парк» (Хорошевский район) в III квартале 2024 года было продано 64 квартиры общей площадью 6401 кв. м. Подобный результат позволил проекту по итогам квартала занять второе место по спросу в сегменте, уступив только премиальным корпусам масштабного комплекса в Хорошево-Мневниках. 

В III квартале по-прежнему наблюдался стабильный спрос на всю линейку квартир — от студий до пентхаусов и дуплексов. Самыми востребованными по итогам января-марта 2024 года оказались трехкомнатные квартиры. Средняя площадь реализованного лота превысила 100 кв. м.

«Всего в 30% проектов премиум-класса на первичном рынке столицы средняя площадь лотов превышает 100 кв. м, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Еще три года назад доля проектов премиум-класса, где средняя площадь квартир была более 100 кв. м, составляла 47%. Меняется структура предложения по сегменту. На фоне большого количества проектов, характеристики которых больше соответствуют бизнес-классу, действительно просторные квартиры становятся редкостью. Вместе с тем просторные лоты остаются широко востребованными, особенно среди семейных покупателей».

Доля ипотечных сделок в «Прайм Парке» за квартал сократилась с 36% до 15%. Это минимальный показатель за всю историю проекта. «Рыночные ипотечные ставки бьют антирекорды, достигнув в среднем уже 23%, — комментирует Дмитрий Голев. — Сегодня жилищные кредиты оформляют в основном клиенты, рассчитывающие на досрочное погашение, или оплачивающие с их помощью только часть стоимости квартиры. Большинство покупателей переориентировались на другой гибкий маркетинговый инструмент — беспроцентные рассрочки, по сути, подразумевающие дисконт и характеризующиеся удобными сроками выплат. При этом в нашем проекте на остаток по рассрочке можно оформить ипотеку — к тому моменту ЦБ, вероятно, смягчит кредитно-денежную политику».

Средняя цена квадратного метра в жилом квартале «Прайм Парк» по результатам III квартала достигла 750,4 тысяч рублей. Причем в готовых корпусах этот показатель составляет 840,4 тысяч рублей (+15,7% за год).

В августе 2024 года стартовали продажи в башне Mirabel Park Tower. Это инновационный 32-этажный небоскреб с электронными замками, приточной вентиляцией и скоростными лифтами. Сейчас в Mirabel Park Tower ведется бетонирование каркаса. Ввод башни в эксплуатацию намечен на II квартал 2026 года. Сейчас на заключительной стадии находится строительство шестой башни квартала Queen Elizabeth Park Tower. Строительные работы активно ведутся еще в двух небоскребах «Прайм Парка» — Petrovsky Park Tower и Royal Park Tower.

«Премиальный рынок отличается повышенной устойчивостью к внешним колебаниям, — резюмирует Дмитрий Голев. — Прежде всего, это обусловлено тем, что он не зависит от кредитования с господдержкой. Следовательно, ужесточения условий выдачи ипотеки не ведут к снижению объема продаж. Конечно, на динамике покупательской активности сказывается размер ключевой ставки. Абсолютное большинство покупателей понимают, что самый надежный способ сбережения и приумножения средств — вложение в ликвидную недвижимость. Естественно, клиенты отдают предпочтение ярким проектам от проверенных девелоперов».

Общая выручка 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы по итогам III квартала 2024 года составила 213,4 млрд рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». Относительно III квартала 2023 года этот показатель сократился на 30,1%.

В III квартале 2024 года в новостройках «старой» Москвы с физическими лицами без учета уступок было заключено 13 324 договоров долевого участия на 704 281 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года количество сделок сократилось на 40,4%, а проданная площадь — на 35,1%.

На долю проектов от 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в III кв. 2024 года пришлось 60,1% от всех сделок по ДДУ, что на 5 п.п. меньше, чем годом ранее.

Реализованная площадь в проектах от лидеров рейтинга по итогам III квартала 2024 года по сравнению с показателями аналогичного периода 2023 года сократилась на 40,8% (до 441,5 тысяч кв. м), а выручка — на 24,3% (до 213,4 млрд рублей). За прошедший квартал топ-10 обновился на одну позицию.

Первое место рейтинга самых успешных девелоперов «старой» Москвы уже на протяжении 9 лет за собой сохраняет компания «ПИК». В III квартале 2024 года в проектах этого застройщика (с учетом девелоперов Forma и «Среда» в составе «ПИК») зарегистрировано 3087 договоров долевого участия на 142,8 тысяч кв. м, что принесло 55,8 млрд рублей. Самые успешные (по выручке) проекты «ПИК» — «Republic Пресня», «Бусиновский парк», Holland park.

Второе место занял девелопер «Донстрой». По итогам июля-сентября 2024 года компании удалось заключить 699 ДДУ на 53,6 тысяч кв. м, что обеспечило выручку в размере 30,1 млрд рублей. Наиболее востребованные проекты застройщика — «Остров», «Событие», «Символ».

На третьем месте находится застройщик Level Group. В III квартале 2024 года в проектах этого девелопера совершено 1111 сделок по ДДУ на 52,8 тысяч кв. м, что принесло 27 млрд рублей. Самые успешные проекты Level Group (по выручке) — «Level Южнопортовая», «Level Мичуринский», «Level Нижегородская».

Четвертое место заняла компания MR Group. По итогам июля-сентября 2024 года в проектах этого девелопера заключено 798 договоров долевого участия на 43,4 тысяч кв. м, что обеспечило выручку в размере 23,9 млрд рублей. Наиболее успешные (по выручке) комплексы MR Group — Nicole, City Bay, VEER, SLAVA (проект реализуется MR Group совместно с ВЭБ.РФ).

«Покупательская активность в III квартале снизилась на фоне роста ключевой ставки и сокращения госпрограмм, но некоторые девелоперы смогли показать хорошие темпы даже в такой ситуации, — говорит Леонид Савков, заместитель гендиректора по продажам и digital-маркетингу MR Group. — Застройщики, в том числе MR Group, осознавая необходимость запуска дополнительных опций, оперативно отреагировали на изменение конъюнктуры, предложив клиентам удобные финансовые инструменты. Важную роль в поддержании стабильного уровня продаж сыграли и старты новых проектов таких, как VEER».

На пятом месте находится Группа «ЛСР». В III квартале 2024 года в проектах этой компании оформлено 1273 ДДУ на 45 тысяч кв. м, что принесло 19,5 млрд рублей. Самые успешные проекты Группы «ЛСР» — «Лучи», Wave, «Зиларт».

«На рынке первичного жилья «старой» Москвы в III квартале 2024 года сохранилась лидирующая роль системных игроков, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В условиях экономической неопределенности абсолютное большинство клиентов выбирало квартиры от опытных застройщиков с хорошей репутацией. Кроме того, ведущие девелоперы имеют прочный финансовый фундамент, позволяющий им активнее развиваться. Вместе с тем доля крупнейших девелоперов в общей выручке все же сократилась. Это в первую очередь связано со снижением продаж в проектах бессменного лидера рейтинга компании «ПИК», несмотря на появление нового девелопера «Среда» в ее составе. Также на расстановке сил сказались успехи ряда девелоперов за границами топ-10, включая игроков из регионов».