Лето и хорошая погода располагают к проведению переговоров покупателей и продавцов загородных домов. Но в то же время это самый рискованный этап сделки, когда всё может пойти не так, даже если намерения обеих сторон на первый взгляда совпали. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, какие главные ошибки делают покупатели и продавцы при переговорах на загородном рынке домов.

1. Продавец или покупатель исключают риелтора из сделки

Когда покупатель и продавец после показа договорились предметно обсудить сделку, между ними возникает некоторая симпатия. При этом нередко у сторон появляется (иногда взаимно) мысль о том, чтобы исключить посредников из процесса. К примеру, продавец раздает визитки покупателю и его юристу, просит обращаться напрямую в любое время и вообще любезно предлагает свои услуги. Часто это происходит бессознательно – человек хочет укрепить позитивные отношения, показаться хорошим партнером. При этом он делает большую ошибку.

Во-первых, он обижает своего агента, который нашел продавца и потратил силы на предварительный этап сделки, а теперь рискует остаться без комиссии. Если сделка сорвется, то брокер может не рекомендовать коллегам работать с таким клиентом. Во-вторых, продавец подает такой же тревожный сигнал риелтору противоположной стороны, который может начать отговаривать своего клиента от сделки. В итоге оба могут остаться без профессиональных медиаторов и рассориться, обсуждая скидку или дизайн интерьеров.

1. Участники привлекают в переговоры посторонних

Владельцы и покупатели дорогих домов, как правило, – люди из большого бизнеса и привыкли доверять «своим». Чаще всего это касается юристов, которых на переговоры приглашают для моральной поддержки или даже для полноценного обсуждения условий соглашения. Если вдруг приглашенный имеет профессиональный опыт на рынке недвижимости и является старым приятелем владельца или покупателя, то это не так плохо. Но если речь идет о корпоративном юристе, о подчиненном, к тому же с другим профилем, то такой эксперт может помешать переговорам, пытаясь выслужиться или просто давая неправильные советы из-за незнания каких-либо нюансов соглашений в недвижимости.

Не лучшая идея позвать на переговоры не посторонних, а близких, скажем, членов семьи. С каждой стороны должен быть только один человек, ведущий диалог, помимо помощников. Другие люди создадут помехи, усилят психологическое напряжение, а в случае конфликта – усугубят его последствия.

1. Покупатель или собственник инициирует переговоры на показе

Когда условия сделки сторонам нравятся, они торопят события, обсуждая существенные условия соглашения еще на первом показе. Это ошибка, потому что далеко не все нюансы очевидны при первой встрече – нужно выяснить юридическую историю недвижимости и технического состояние дома, разведать готовность уступать в цене, понять мотивы продавца и покупателя. На таких спонтанных переговорах оба рискуют раньше времени сболтнуть лишнее или не сойтись в мелочах, которые испортят общее впечатление друг о друге и доме. Показ – это прежде всего знакомство с домом, а подлинное знакомство с человеком происходит уже за переговорным столом.

1. Продавец завышает задаток

Обычная практика на загородном рынке – обеспечительный платеж – часто становится больным вопросом на переговорах. Задаток – это фактически равновесная цена готовности заключить сделку как со стороны покупателя, так и продавца. И хотя это промежуточный этап переговоров, он может вызвать острые споры. Владелец хочет обезопаситься от простоя дома и потери других потенциальных покупателей, поэтому он стремится завысить задаток, чтобы покупатель «не соскочил». Потребовать в этом случае в обеспечение 20-30% стоимости дома – фатальная ошибка. Как правило, задаток не должен быть 5-10%, хотя всё индивидуально, поэтому на переговорах продавцу лучше сначала самому предложить покупателю определить сумму, которой он готов поручиться за свои намерения.

Ошибка покупателя в вопросе задатка – спешка. Иногда желание приобрести дом столь сильно, что покупатель готов внести крупную сумму считая, что дело в шляпе. А между тем сделка может сорваться по независимым от покупателя обстоятельствам, и он потеряет деньги.

Другая крайность – занижать или отказываться от задатка. Часто бывает так, что покупатель «проходит круг», рассматривая дюжину домов, и возвращается к первому или второму, а их собственники уже не только настроены негативно, но и требуют более высокий задаток.

1. Владелец припоминает старые расходы

В ходе переговоров нужно обсуждать актуальную цену домовладения и возможные скидки. Радикально переписывать ценник в полете – значит вселить в участников с противоположной стороны большие сомнения в своей адекватности. Желая завысить цену, владельцы могут ссылаться, к примеру, на старую цену участка, дорогую отделку, фурнитуру и мебель или даже на личные теплые сердцу воспоминания. В первом случае собственнику легко парируют: цена домовладения включает текущую оценку всего домовладения, если не оговорен вывоз, скажем, мебели или техники. На стадии переговоров набивать цену бессмысленно и фатально. Личные воспоминания могут воспринять как попытку эмоциональной манипуляции, что вызовет еще более негативные эмоции.

1. Отказ дать максимум информации

Для покупателя не секрет, что дом – это как кот в мешке. На первый взгляд, удовлетворительный вид может скрывать проблемы с несущими конструкциями, изношенной инженерией, плесенью, затоплениями подвала или текущей крышей. Лучше сделать упреждающий ход – самому провести экспертизу и показать отчет о ней на переговорах. То же касается и юридической чистоты недвижимости. Подготовьте весь пакет актуальных документов, который уже в ходе переговоров убедит противоположную сторону в том, что с правами собственности все хорошо.

Покупателю тоже не следует стесняться запрашивать дополнительную информацию. К примеру, если возникли сомнения в дееспособности собственника – человек может быть в зависимости или иметь психический недуг – через риелтора (не на переговорах) можно попросить соответствующие справки.

1. Неготовность уступать в цене

К переговорам нужно подходить гибко. Главное обсуждение развернется относительно цены и готовности уступить. Ошибки при этом совершают и продавцы, и покупатели. К скидкам должен быть готов собственник. Когда стоимость только формируется, риелтор предложит установить цену на несколько процентов выше минимально допустимой – этот запас для лавирования на переговорах необходимо сохранить и использовать, если покупатель попросит уступить.

Покупатель же в свою очередь должен понимать, что ликвидный дом нельзя купить по демпинговой цене. Чем удачнее выбор жилья, тем более скромные дисконтные аппетиты должны быть у покупателя. Собственники готовы значительно сбрасывать цены только в двух случаях. Первый – если они знают о каких-то подводных камнях, которые неизбежно вскроются при внимательном изучении дома или его юридической проверке. Второй – большая спешка под давлением личных обстоятельств, скажем, быстрая миграция в другую страну, что, впрочем, бывает редко.  

«Почти все предпосылки неудачных переговоров – это старые пороки, которые преследуют человека с незапамятных времен, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Самоуверенность, неуступчивость, нечестность, жадность, инфантильность и спешка. Важно понимать, что на загородном рынке домов сейчас много неликвида и немного действительно хороших домов. Покупка недвижимости первого типа – это возможность сэкономить, но, возможно, в ущерб себе. Для покупки качественных домов нужно проявить больше лояльности в переговорах. В любом случае единственный, кто сможет грамотно уравновесить интересы сторон – это риелтор».

Компания «Метриум» сообщает об окончании монолитных работ в третьей очереди жилого комплекса комфорт-класса «Катуар». Срок ввода в эксплуатацию – ноябрь 2022 года. Девелопер проекта – ГК «Ферро-Строй». Эксклюзивный партнер по реализации новостройки – «Метриум».

Третья очередь ЖК комфорт-класса «Катуар», расположенного в пяти минутах ходьбы от одноименной железнодорожной станции округа Мытищи, включает 4 малоэтажных корпуса. В настоящее время здесь полностью завершены монтажные работы. Это значит, что возведение конструктивной части зданий корпусов 6-9 реализовано в полном объеме. В ноябре 2022 года состоится ввод в эксплуатацию. Примечательно, что на данном этапе уже распродано более 70% от всего объема квартир, причем повышенным спросом пользуются однокомнатные лоты: их в наличии осталось всего 17, по цене от 3,9 млн рублей. Двухкомнатные стартуют с 4,6 млн рублей, а трехкомнатные – с 6,8 млн рублей. В целом третья очередь включает в себя 320 квартир общей жилой площадью 15812 кв. м. В конце III квартала 2021 года застройщик планирует приступить к строительству очередного этапа, который будет включать корпуса 10-14.

Стоит отметить, что гибкая ценовая политика и привлекательные условия покупки в ЖК «Катуар» привели к полной реализации первых двух очередей в кратчайшие сроки. В конце 2020 года была заселена вторая очередь. В январе текущего года началось строительство муниципального детского сада, рассчитанного на 200 воспитанников, ввод в эксплуатацию которого ожидается летом 2022 года. На территории ЖК также предусмотрены школа, разнообразные спортивные и детские площадки, торгово-развлекательный центр площадью 7 тыс. кв. метров, а также магазины первой необходимости и медицинский центр. Вся нужная инфраструктура представлена в том числе за пределами ЖК в пешей доступности.

«Европа уже давно строит жилье по принципу «дома не выше сосен», который основан на гармонии человека с природой, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наша страна пошла другим путем, и жить в небоскребах одно время считалось модным и престижным. Однако сегодня урбанисты все чаще говорят о преимуществах четырех-пятиэтажной застройки в экологически благополучных локациях, которая обеспечивает более камерную и комфортабельную среду обитания. И клиенты готовы менять привычный ритм мегаполиса на более размеренную жизнь, поскольку здоровье и психологическое благополучие становятся первостепенными».

«Катуар» – современный жилой комплекс комфорт-класса, состоящий из многоквартирных малоэтажных домов, который расположен в экологически чистом районе Московской области вблизи Клязьминского и Икшинского водохранилищ, в окружении заповедных лесов. Комплекс отличает прекрасная транспортная доступность: можно за 5 минут дойти пешком до железнодорожной станции «Катуар» и за 50 минут добраться до центра Москвы на электричке. В 400 метрах от проекта также проходит Дмитровское шоссе, по которому на машине путь в столицу займет всего полчаса.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено на 80% больше договоров долевого участия на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 65,8% всех ДДУ пришлось на 10 наиболее востребованных у покупателей комплексов. В самом популярном проекте за полгода было реализовано 300 лотов.

По данным «Метриум», в первой половине 2021 года значительно вырос спрос на апартаменты на рынке новостроек «старой» Москвы. Так, в январе-июне этого года на данный формат недвижимости было заключено порядка 3 тыс. ДДУ, что на 80% больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. Высокая покупательская активность обусловлена как удачным месторасположением комплексов, так и более низкими по сравнению с квартирами ценами. Однако последний фактор постепенно нивелируется значительным повышением стоимости из-за ажиотажного спроса и дефицита предложения: с начала года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента в границах «старой» Москвы выросла на 23,4%, достигнув 238,8 тыс. рублей.

Первое место в топ-10 занял проект от ГК ПИК «Волоколамское 24». В I полугодии 2021 года в нем было реализовано 300 апартаментов, что составило 10,2% от общего объема продаж за период. Средняя цена «квадрата» – 226,6 тыс. рублей.  

«Серебро» рейтинга досталось комплексу «Легендарный квартал на Ботаническом саду»[1] от застройщика «Д-Инвест». В данном проекте за первые шесть месяцев 2021 года было продано 269 лотов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в нем составляет 235,1 тыс. рублей.

На третьей строчке расположился проект «Движение. Тушино» от ГК ФСК. В январе-июне 2021 года в нем было реализовано 168 апартаментов, причем во II квартале было продано в 5 раз больше лотов, чем в I квартале. Квадратный метр в данном проекте обойдется в среднем в 256,8 тыс. рублей

По данным «Метриум», в конце июня 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента составила 238,8 тыс. рублей, бизнес-класса – 300,6 тыс. рублей. В рейтинг самых продаваемых комплексов апартаментов по итогам I полугодия 2021 года вошло три проекта массового сегмента («Волоколамское 24», «Легендарный квартал на Ботаническом саду» и «Нормандия») и два объекта бизнес-класса (B'aires и Les), средняя цена «квадрата» в которых ниже среднерыночной. Минимальный прайс на квадратный метр из вошедших в рейтинг объектов зафиксирован в комплексе апартаментов «Нормандия» (177,9 тыс. рублей), наибольший – в проекте «Новоданиловская, 8» (354,7 тыс. рублей).

«В первой половине 2021 года одной из главных тенденций на рынке апартаментов «старой» Москвы было значительное увеличение спроса, – резюмирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Подобная динамика была обусловлена более доступной по сравнению с квартирами стоимостью. Однако к концу июня 2021 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах и квартирах массового сегмента в «старой» Москве практически сравнялись.

Другая причина высокого спроса – сложившаяся правовая неопределенность в отношении подобного формата недвижимости. Существует вероятность, что ажиотажный покупательский интерес к ним был вызван не только желанием клиентов вложить свободные средства в перспективные проекты, но и циркулирующей по рынку информацией о возможном запрете строительства комплексов с апартаментами. Не добавило ясности и внесение в апреле 2021 года в Госдуму проекта федерального закона об их статусе. Пока его перспективы туманны и, возможно, принятие данного документа будет отложено, и он повторит судьбу иных подобных законопроектов. Предполагаю, что динамика цены и спроса на апартаменты до конца 2021 года будет зависеть от покупательского интереса к квартирам и прайса на них».

[1] Строительство комплекса все еще не завершено, но при этом по изначальной ПД ввод должен был состоятся ещё в 1 кв. 2018 г. В н.в. получение РВЭ запланировано на 3 кв. 2021 г.

Компания Optima Development представит на ежегодной акции «Черная пятница рынка недвижимости» выделенный пул квартир в премиальном квартале «Прайм Парк». Покупатели смогут сэкономить от 500 тыс. млн до 3 млн рублей, приобретя одну из 49 квартир по специальной цене.

Компания Optima Development примет участие в 7-й ежегодной акции «Черная пятница на рынке недвижимости» (Black Friday Real Estate). Это кампания охватывает рынок жилой и коммерческой недвижимости Московского региона: только на три дня надежные застройщики выставляют на продажу квартиры, дома, участки, апартаменты, коммерческую недвижимость и машиноместа по специальным ценам. В 2021 году акция проходит в четыре этапа:

1. 19–29 июля покупатель выбирается понравившуюся недвижимость и подписывается на уведомление о скидках.
2. 29 июля за час до полуночи для подписавшихся на обновления откроется доступ к вариантам жилья (именно в это время обычно бронируется 30% всех объектов).
3. С 00:00 30 июля до 1 августа 23:59 другие покупатели (не подписавшиеся на обновления) присоединяются к акции, выбирают и бронируют понравившиеся квартиры.
4. После 1 августа (или раньше) клиент заключает сделку.

Компания Optima Development в 2021 году предлагает участникам «Черной пятницы рынка недвижимости» «Прайм Парк» — квартал премиум-класса, состоящий из девяти домов высотой 37–41 этаж на севере Москвы. В высотных башнях более 80 планировок — от однокомнатных квартир до ограниченной серии двухуровневых квартир и пентхаусов. Площадь варьируется от 40 кв.м до 380 кв.м, а высота потолков — от 3,1 м до 5,3 м. Квартиры сдаются в формате white box, а также с полной отделкой, включающей оборудование санузла и кухни.

На акции Optima Development представит 49 квартир в «Прайм Парке». Самый доступный вариант — однокомнатная квартира площадью 40,7 кв.м. за 20,6 млн рублей (без учета скидки). Самый внушительный лот – трехкомнатная квартира площадью 163 кв.м за 121 млн рублей (без учета скидки). Максимальный размер экономии для покупателей в денежном выражении достигнет 3 млн рублей.

«Сейчас скидки стали редкостью на рынке недвижимости в связи с высоким спросом и снижением предложения, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Поэтому актуальность краткосрочных дисконтных акций заметно выросла. Для покупателей это практически единственный способ получить реальную скидку в качестве бонуса за скорость и решительность. У нас размер скидки при этом превышает среднюю ставку дисконта по премиальному рынку, так что для клиентов участие в Черной пятнице может обернуться выгодной сделкой». 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 24,7%. Средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента достигла 238 815 руб. за кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб. за кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев).  

По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 69 проектов массового сегмента и бизнес-класса. В конце отчетного периода совокупный объем предложения составил 4 030 апартаментов, что на 24,7% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 36,8% – до 191 тыс. кв. м.

В первой половине 2021 года наблюдалась высокая девелоперская активность. За прошедшие полгода рынок пополнился 10 проектами с апартаментами, а в I полугодии 2020 года вышли всего 7 новинок. Вышедшие комплексы достаточно равномерно распределены по округам Москвы: 3 проекта бизнес-класса в СЗАО («Перец», Wellton Gold и «Досфлота, 10»), 2 проекта в ЮВАО («Лофт на Подъемной, 14» и HighWay) и по 1 проекту в ЦАО, ЗАО, ВАО, СВАО и САО.

В отчетном периоде заметно изменилась структура предложения по округам. СВАО был лидирующим округом по объему экспозиции в конце прошлого года, но спустя 6 месяцев потерял 21,8 п.п., а его доля сократилась до 10,2% от совокупного рынка. В абсолютном выражении количество апартаментов в нем снизилось в 4 раза, но при этом стартовали продажи в одном новом проекте («Турист»). Причина сокращения экспозиции заключается в ограниченном объеме предложения в новых проектах и активном вымывании лотов в старых. По 5,5 п.п. за отчетный период потеряли САО (13%) и ЮЗАО (3,3%).

Первое место по итогам полугодия с долей в 21,6% (+16,4 п.п.) занял ВАО. Это максимальный прирост доли за прошедшие полгода, в абсолютном выражении объем предложения увеличился в три раза. Наращивание экспозиции в ВАО произошло благодаря проекту «Измайловский парк» (девелопер – ГК «Новая Жизнь Недвижимость»), в котором предлагалось более 700 апартаментов. Второе место занял СЗАО (21,3%; +6,4%), где стартовали продажи сразу в трех апарт-комплексах. Третье место занял ЮВАО с долей в 14,8% (+11,1 п.п.). Основной объем экспозиции округа сосредоточен в проектах: «Метрополия» (MR Group) и HighWay (новинка от «Гранель»).

Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+13,6 п.п.) благодаря ощутимому объему экспозиции как в недавно вышедших проектах, так и в ранее представленных на рынке. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 31,2% от совокупной экспозиции: 29,2% – комфорт-класс и 2% – эконом-класс.

Благодаря активному выходу новых проектов в I полугодии 2021 года и вымыванию более готового предложения, около трети лотов пришлось на комплексы, находящиеся на начальном этапе строительства. За последние шесть месяцев их доля увеличилась на 18 п.п. до 35,7%. Примерно 29,6% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-9,2 п.п.). На комплексы в стадии монтажа этажей пришлось 20,2% (-4,6 п.п.), а на готовое предложение – всего 14,5% (-4,1 п.п.).

В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (43,4%; +16,2 п.п.) и отделкой white box (12,4%; +5,2 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее порядка 44,2% (-21,4 п.п.) от совокупного объема предложения все еще экспонируется без отделки.

С начала 2021 года тренд активного роста цен на недвижимость перешел и в сегмент апартаментов. По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года достигла 238 815 руб./кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб./кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев).  В прошлом году динамика цен на апартаменты была достаточно скромной по сравнению с квартирами: массовый сегмент апартаментов за весь 2020 год прибавил 4,5%, а бизнес-класс – только 4,1%.

В конце I полугодия 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов:

– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 12 кв. м за 3,41 млн руб.;

– «Ботаник» (СВАО / Отрадное): студия площадью 18,8 кв. м за 3,95 млн руб.;

– «Турист» (СВАО / Останкинский): студия площадью 18 кв. м за 4,17 млн руб.;

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 133,2 млн руб.;

– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 127,3 млн руб.;

– KAZAKOV Grand Loft (ЦАО / Басманный): апартамент с террасой площадью 104,2 кв. м за 98,9 млн руб.

Основные тенденции

«I полугодие 2021 года для рынка апартаментов массового сегмента и бизнес-класса было достаточно динамичным и «накаленным», что выразилось к концу периода в дефиците предложения, активном росте цен и высоком спросе, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За шесть месяцев количество лотов сократилось на четверть и составило чуть более 4 тыс. штук. Рынок не сбалансировала даже высокая активность девелоперов, которые вывели 10 новых комплексов (против 7 проектов за аналогичный период прошлого года). Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции).

Цены на апартаменты заметно выросли, продемонстрировав впечатляющую динамику за последние 6 месяцев. В апартаментах массового сегмента прирост за полугодие составил 23,4% (до 239 тыс. руб./кв.м), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены в отчётном периоде составило 15,4% до 301 тыс. руб./кв. м. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке, а в отдельных проектах достигал 30%. Стоит отметить, что новые проекты стартовали с достаточно высокими средними ценами относительно локального окружения.  

В I полугодии 2021 года было зарегистрировано на 80% больше договоров долевого участия (ДДУ) в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года (3 тыс. против 1,6 тыс. ДДУ). Покупателей апартаментов привлекала в первую очередь цена. Однако из-за заметного роста цен, выгода приобретения апартаментов в целях экономии становится все менее обоснованной. Так, в массовом сегменте апартаменты дешевле квартир аналогичного класса на 6 тыс. руб./кв.м, а в бизнес классе – почти на 70 тыс. руб./кв.м. Динамика цен на апартаменты во II полугодии 2021 года будет зависеть от прояснения ситуации с законопроектом, который может приравнять статус некоторых комплексов к жилым новостройкам, а также от общего уровня спроса в сегменте. Нельзя исключать как снижения покупательского интереса к апартаментам из-за роста цен и повышения ипотечных ставок, так и увеличения спроса – более высокие цены на квартиры в локациях будут способствовать совершению покупателями альтернативных сделок.

К середине 2021 года заметно снизилась активность обсуждения законопроекта в отношении статуса апартаментов и перспективы их приравнивания к квартирам. Чем меньше информации и дольше молчание официальных лиц, тем больше слухов это провоцирует в профессиональном сообществе. Ситуация осложняется потенциальной двойственностью: положительное влияние из-за возможного «жилого статуса», а также отрицательное – перспектива полного запрета строительства апарт-комплексов в будущем. Возможно, именно благодаря наличию риска полного запрета на рынок вышли 10 новых проектов и высока вероятность, что набранный темп участники рынка сохранят до конца года. Это может снизить дефицит предложения, однако не стоит исключать вероятности удерживания основных объемов нового предложения в целях поддержания текущего уровня цен. Во II полугодии 2021 года, при условии сохранения неопределённости с законом, рынок апартаментов будет сильно зависеть от ситуации с ценами и спросом на квартиры».    

В 2020 году, по данным МЧС России, в стране произошли 439 тыс. пожаров, причинами которых в 34% случаев стали устаревшие и аварийные системы пожаротушения. Однако возгорания не редкость и в новых домах. Эксперты компании «Ферро-Строй» рассказывают о том, как защищены от огня строения из металла, каковы пределы их огнестойкости и какие технологии оберегают стальные конструкции от пожара.

Зачем стальные здания защищать от пожара

Большинство зданий в развитых странах строят из металлоконструкций. Сталь давно стала основным и универсальным элементом самых разных строений – от стандартных складских и промышленных до сложных комплексов, признанных объектами архитектурного искусства. Стальные конструкции при этом играют главную, «несущую» роль. Пожары при этом остаются самой частой чрезвычайной ситуацией, которая угрожает целостности здания.

Яркий и печальный пример из недавнего прошлого – судьба башен Всемирного торгового центра в Нью-Йорке, которые были разрушены в результате террористической атаки 11 сентября 2001 года. Для большинства инженеров и архитекторов обрушение небоскребов стало неожиданностью. По результатам работы двух комиссий специалисты в области строительства, материаловедения и чрезвычайных ситуаций заключили, что основной причиной обрушения стал пожар. По расчетам Федерального агентства по управлению в чрезвычайных ситуациях США (Federal Emergency Management Agency, FEMA), горение авиационного топлива и других материалов воздействовало на металлоконструкции небоскребов температурой до 900-1 100 °C в одних и до 400-800 °C – в других зонах. Это значительно превышало пределы огнестойкости (о них – далее) несущих колонн, которые, впрочем, проектировались с расчетом на повреждение крупным самолетом.

Горит ли сталь

Нет, сталь – негорючий материал, но она теряет свои полезные свойства, если долго подвергается высокой температуре. Собственный предел огнестойкости стали в среднем составляет 15 минут. Впрочем, это не значит, что любой пожар может обрушить стальное здание за 15 минут: даже не считая обязательной огнезащиты, чтобы деформировать/размягчить сталь необходимо масштабное, долгое и интенсивное горение, воздействующее на очень большую площадь конструкций. Такие пожары случаются не часто – катастрофа 11 сентября как раз стала тем редким случаем, который, по признанию специалистов, инженеры и архитекторы детально не могли спрогнозировать при строительстве небоскребов.

Критическая температура стальной конструкции, при которой она теряет несущую способность, зависит от марки стали. Самая низкая критическая температура у низколегированной стали 30ХГ2С – 500 °C. У стали марки 10Х17Н13М2Т она достигает 700 °C.

Как определяют огнестойкость здания

В целом огнестойкость строения из стали зависит от его размера. Точнее от этажности здания, площади помещений и функционального назначения. При этом у каждого элемента – несущих конструкций, наружных стен и перекрытий – свой предел огнестойкости. Он измеряется в количестве минут, в течение которых конструкция может подвергаться воздействию пожара. К примеру, высотные здания строят из стали с 9-м или 10-м уровнем огнестойкости, которые предполагают, что конструкции смогут успешно противостоять огню 180 и 240 минут соответственно. Предельный 11-й уровень огнестойкости (360 минут) на практике не используется.

Разделяются стальные конструкции и по результату воздействия огня на них. Маркировка R означает, что при достижении предела огнестойкости (допустим 180 минут) конструкция теряет несущую способность; E – теряет целостность; I – теплоизолирующую способность. К примеру, если какая-либо конструкция имеет маркировку R 120, это значит, что через 120-150 минут после воздействия огня она потеряет несущую способность.

Как защищают стальные здания от огня

Сталь сравнительно быстро нагревается, поэтому чтобы ее защитить, нужно оградить её от источника огня.

Инженеры практикуют три способа огнезащиты зданий из стального каркаса. Первый – конструктивный, то есть он предполагает облицовку конструкций различными плитами, огнезащитными экранами, штукатуркой и т.п. Гипсоволокнистые листы, минераловатные плиты, гипсокартон, бетон или кирпичи замедляют прогревание стали и увеличивают время до наступления предела огнестойкости.

Второй способ – окрашивание конструкций различными огнезащитными красками, которые вспучиваются при нагреве. Такие краски состоят из различных добавок (антипиренов, газообразователей, жаростойких веществ). При контакте металла с огнем они начинают разлагаться и поглощать тепло, выделяя газ и пары, которые замещают кислород и подавляют пламя рядом с металлом. Некоторые краски содержат стабилизаторы вспененного угольного слоя. При контакте с огнем они формируют похожий на пену угольный слой, который покрывает сталь и замедляет ее нагревание.

Наконец, третий способ – комбинированный. В этом случае сами конструкции покрывают различными огнестойкими красками и составами, а затем монтируют на них огнезащитные экраны.

«Здания из стальных конструкций одни из самых надежных с точки зрения пожарной безопасности, – говорит Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй». –Обычное локальное возгорание, как правило, не может нарушить их прочности в силу сложности и устойчивости каркаса. Большая полезная площадь с минимум внутренних несущих перегородок при этом позволяет еще на стадии проектирования разработать максимально рациональные планировки и эвакуационные маршруты».

Компания «Ферро-Строй» возводит с применением металлического каркаса многоуровневые паркинги, многофункциональные физкультурно-оздоровительного комплексы, офисные здания, школы, детские сады. При «Ферро-Строй» работает инжиниринговый центр новых продуктов на металлическом каркасе, который занимается НИОКР в этой сфере. Внедряются BIM-проектирование и сквозной контроль качества.

На долю десяти наиболее успешных застройщиков «старой» Москвы пришлось 57% от общего числа реализованных в I полугодии 2021 года площадей в новостройках, подсчитали эксперты «Метриум». При этом выручка от продажи недвижимости в январе-июне 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года выросла в два раза.  

По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено 34,4 тыс. договоров долевого участия на 2 млн кв.м. недвижимости, что принесло застройщикам порядка 554 млрд рублей. По сравнению с тем же периодом прошлого года количество заключенных ДДУ выросло на 57,8%, реализованная площадь – на 59,3%, выручка – на 95%.

При этом доля 10 наиболее успешных девелоперов в общем объеме совершенных сделок в квадратных метрах за год незначительно снизилась и в июне 2021 года составила 57% (против 60% в июне 2020 года). В свою очередь, застройщиками из топ-10 за первые шесть месяцев 2021 года было реализовано почти 1,2 млн кв.м., что на 60,2% больше, чем за тот же период прошлого года. Выручка самых востребованных девелоперов выросла за год почти в два раза – 339,9 млрд рублей против 163 млрд рублей.

За прошедшие полгода рейтинг обновился на 20%: его покинули ГК «Пионер» и ГК ЛСР. Это обусловлено сокращением экспозиции в их проектах и отсутствием значительного объема нового предложения в реализуемых проектах. Новичками топ-10 стали ГК ФСК (5 место) и ИНТЕКО (9 место).

Неизменной осталась тройка лидеров. Первое место сохранил ГК ПИК, в проектах которого за I полугодие 2021 года было заключено порядка 10 тыс. договоров долевого участия на 513,3 тыс. кв.м. (26,1% от общего объема реализованной площади), что принесло 112,6 млрд рублей. Наиболее востребованный проект застройщика – ЖК «Люблинский парк», в котором в январе-июне 2021 года было продано более 1 тыс. квартир. Стоит отметить, что данный комплекс занял первое место в рейтинге самых популярных новостроек массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года.

На втором месте – девелопер «ДОНСТРОЙ». За первые шесть месяцев 2021 года данный застройщик заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 169,9 тыс. кв.м. Суммарная выручка компании за январь-июнь 2021 года оценивается на уровне 57,3 млрд рублей. К наиболее успешным проектам от данного девелопера можно отнести ЖК «Символ» и ЖК «Остров», которые стали лидерами по продажам в своих сегментах по итогам I полугодия 2021 года.

Бронзовым призером рейтинга стала компания MR Group, в проектах которой зафиксирован более чем двухкратный рост продаж (+120%) во II квартале 2021 года. Это обусловлено выходом значительного объема нового предложения. По итогам I полугодия девелопером реализовано 136 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 44,2 млрд рублей. Самые успешные проекты от данного застройщика – ЖК «Метрополия» и ЖК SLAVA, вошедшие в топ-3 самых продаваемых комплексов в бизнес-классе и высокобюджетном сегменте соответственно.

«Из тенденций первого полугодия 2021 года отмечу значительное увеличение продаж на первичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Этому способствовал ряд факторов: высокий уровень спроса на новостройки, еще действовавшая льготная ипотека, а также завершение адаптации под новые правила игры. Другой тренд – продолжающийся рост доли крупных игроков на рынке и растущий разрыв между ними и остальными девелоперами. Топовые девелоперы могут предложить своим клиентам широкий спектр разнообразного предложения, в связи с чем покупатели обращают свое внимание на их проекты».

Компания «Метриум» сообщает, что в середине июля дольщики первой очереди ЖК «Городские Истории» в Новой Москве начали получать ключи от своих квартир. Комплекс расположен на территории поселения Внуковское Новомосковского административного округа в двух минутах от станции метро «Рассказовка». Партнер по реализации новостройки – «Метриум».

В ЖК «Городские Истории» началась выдача ключей дольщикам первой очереди в доме переменной этажности (19-23 этажа), где расположены 1153 квартиры – все они были раскуплены еще до ввода дома в эксплуатацию.    

Сейчас в реализации находятся лоты второй очереди, состоящей из трех корпусов высотой 22-25 этажей. В продаже представлены различные варианты площадью от 20 до 141 кв. м, при этом «Городские Истории» подкупают разнообразием планировочных решений. В корпусах 1 и 3 все лоты предлагаются с отделкой white box. В середине июля произошло плановое повышение цен в проекте. Сейчас в корпусе 1 минимальная стоимость студии составляет 5,8 млн рублей (22,2 кв. м), однокомнатной квартиры – 8,2 млн рублей (36,56 кв. м), двухкомнатной – 10,2 млн рублей (53,23 кв. м), трехкомнатной – 12,1 млн рублей (67,18 кв. м).

В корпусе 2 для покупки доступны студии по цене от 5,4 млн рублей (20,32 кв. м), двухкомнатные квартиры от 10,8 млн рублей (62,62 кв. м) и трехкомнатные лоты от 11,6 млн рублей (69,54 кв. м). В реализации также осталась последняя однокомнатная квартира за 7,9 млн рублей (37,8 кв. м).

В корпусе 3 студии стартуют с 5,9 млн рублей (21,2 кв. м), однокомнатные квартиры – с 8 млн рублей (34 кв. м), двухкомнатные – с 10 млн рублей (47,8 кв. м), трехкомнатные предлагаются по цене от 14,3 млн рублей (81 кв. м).

Жилой комплекс отличается прекрасной транспортной доступностью. В двух минутах ходьбы расположена станция метро «Рассказовка», благодаря чему до центра Москвы можно добраться всего за 35-40 минут. Дорога до МКАД на автомобиле займет порядка 15 минут, до аэропорта «Внуково» – 8 минут. Район, где расположен ЖК, обеспечена всей необходимой инфраструктурой. В шаговой доступности размещены детские сады, школы, гимназии, медицинские учреждения, а также объекты сервиса и ритейла. На территории самого ЖК «Городские Истории» предусмотрен детский сад на 225 мест. Благоустроенная территория проекта включает зоны для отдыха, детские и спортивные площадки и собственный торгово-развлекательный центр.

Недалеко от комплекса расположены сразу несколько больших природных территорий: парк «Рассказовка», Ульяновский лесопарк, Мещерский парк и Чоботовский лес. Благодаря этому жителям не придется специально выезжать за пределы округа, чтобы погулять и подышать свежим воздухом.  

«В ЖК «Городские Истории» была полностью реализована первая очередь и успешно продается вторая, что свидетельствует о высокой популярности проекта, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентов привлекают не только доступные цены, но и хорошая экология (Внуковское поселение – одно из самых благоприятных с этой точки зрения), непосредственная близость к станции метро и разнообразие планировок, а также весьма развитая инфраструктура. Все это в совокупности пока является редкостью для Новой Москвы».

По итогам I полугодия 2021 года выручка от реализации лотов в столичных новостройках элитного сегмента выросла на 24,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом количество заключенных договоров долевого участия снизилось на 11%, а объем реализованной площади – на 3,6%.

В январе-июне 2021 года в столичных проектах элитного класса было заключено 102 договоров долевого участия, что на 11% меньше, чем в I полугодии 2020 года. В свою очередь, объем реализованной площади за первые шесть месяцев 2021 года снизился на 3,6% по сравнению с тем же промежутком времени прошлого года, составив 12,9 тыс. кв.м. При этом прибыль девелоперов от продажи в I полугодии 2021 года выросла на 24,1% относительно аналогичного периода 2020 года, достигнув 11,1 млрд рублей.

Специфика элитного класса заключается в значительно меньших темпах продаж. Если в наиболее популярных проектах массового сегмента в месяц заключается порядка 160 ДДУ, бизнес-класса – 230, то в элитных новостройках хорошим показателем считаются 5-10 договоров долевого участия. Помимо этого, в них представлен относительно небольшой объем экспозиции: зачастую количество лотов в проекте не превышает 15-20. Кроме того, срок экспонирования вариантов в высокобюджетных объектах может составлять несколько лет (в том числе после ввода корпуса в эксплуатацию), поэтому определенная доля вариантов в них реализуется по договорам купли-продажи.

Наиболее востребованным проектом элитного класса по итогам I полугодия 2021 года стал ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, расположенный в районе Хамовники. За январь-июнь 2021 года в нем было реализовано 4,2 тыс. кв.м., что составляет около трети (32,7%) всего объема проданной за полугодие площади. В данном комплексе зафиксирована наименьшая в топ-10 средняя стоимость квадратного метра – 718тыс. рублей, что ниже средневзвешенной цены «квадрата» в премиальном сегменте (718,7 тыс. рублей по состоянию на июнь 2021 года).

Второе место занял ЖК The Residence Mandarin Oriental, разместившийся в районе Якиманка. За отчетный период в нем было продано порядка 1,6 тыс. кв.м. недвижимости. Главной причиной интереса покупателей к данному комплексу выступает его локация – на Софийской набережной, напротив Кремля. Проект находится в стадии закрытых продаж, прайс предоставляется по запросу.

«Бронза» рейтинга досталась ЖК Turgenev, расположенному в Красносельском районе. В I полугодии 2021 года в данном комплексе было реализовано около 1,2 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте составляет 1,4 млн рублей.

Также стоит выделить отсутствие продаж по ДДУ во II квартале в двух проектах: ЖК «Дом Абрикосова» и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow.  

По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках элитного класса по итогам I полугодия 2021 года составляет 1,1 млн рублей. В 7 проектах, входящих в топ-10 самых продаваемых элитных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше. Наименьший средний прайс квадратного метра отмечен в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (718тыс. рублей), наибольший – в ЖК Fairmont Vesper Residences (1,8 млн рублей). Еще в двух проектах (ЖК The Residence Mandarin Oriental и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow) ведутся закрытые продажи.

«Фиксируемое в элитном сегменте столичного рынка новостроек по итогам первого полугодия сокращение количества заключенных договоров долевого участия не отражают реальный спрос в сегменте, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Более 65% предложения экспонируется в готовых домах и проходящие сделки по таким лотам в статистке не отражены. Текущий уровень реального спроса сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. Еще один важный момент для оценки спроса – это длительный срок закрытия сделки в этом сегменте. Сейчас мы наблюдаем высокий покупательский интерес на рынке, что скорее всего приведет к увеличению сделок во второй половине года. В отличие от иных классов жилья, к высокобюджетной недвижимости до конца 2021 года с большой долей вероятности сохранится устойчивый покупательский интерес, что также скажется на размере экспозиции. Поэтому в отсутствие выхода значительного объема нового предложения в некоторых топовых проектах уже введена практика закрытых продаж».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента.

В I полугодии 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 100 проектов (-2 за квартал; -7 за полугодие; -16 за год) с объемом экспозиции 3 170 лотов (383,2 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 3,5% за квартал, на 15% за полугодие, а за год – на 30%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 5,3%, 13% и 32% за квартал, за полугодие и за год соответственно.

Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). В сегменте элитного жилья – 1,075 млн руб. (+3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев).

Премиум-класс

По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса Москвы в реализации находились 53 проекта с общим объемом предложения около 2 020 лотов (1 205 квартир и 815 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедшие шесть месяцев сократилось на 12,7%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12%.

В I квартале 2021 года продажи и бронирование открылись в 4 проектах премиум-класса. Во II квартале на рынок не вышел ни один новый проект. Тем не менее текущий уровень девелоперской активности за отчетный период можно назвать достаточно высоким, так как за I полугодие предыдущего года на рынок вышли только две новинки.

По числу экспонируемых лотов лидером остался район Дорогомилово (16%; -5,4 п.п.). На второе место вышел район Раменки (15%; +3,2 п.п.), сместив с этой позиции Пресненский, который теперь занимает четвертое место с долей в 9,9% (-2,4 п.п.) из-за вымывания части лотов и низкой девелоперской активности (старт бронирования в апарт-комплексе Sky View не скомпенсировал спрос). Свою позицию район Раменки занял благодаря увеличению экспозиции в проектах Hide (MR Group) и «РЕКА» («Донстрой»). Третье место занял район Даниловский, его доля составила 11,5% (+0,2 п.п.), где началось бронирование в жилом комплексе High Life от «ГК Пионер». Еще одним районом с заметно выросшей долей предложения стала Марьина Роща: благодаря увеличению экспозиции в проекте Mod (MR Group) его доля составила 6,8% (+3,2 п.п.).

В I полугодии 2021 года доля апартаментов снизилась до 40,3% (-7,1 п.п.). За прошедшие 6 месяцев доля квартир на рынке новостроек премиум-класса соответственно увеличилась и составила 59,7%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.

Проекты, стартовавшие в начале этого года, перешли на этап монтажных работ, что позволило предложению на этапе монтажа этажей занять превалирующую долю на рынке в 35% (+9,1 п.п. за 6 месяцев). Тем не менее, в конце II квартала на начальном этапе находился достаточный объем экспозиции – 23% (-2 п.п. за 6 месяцев). Доля предложения в домах на этапе отделочных работ составила 20,3% (заметно снизившись на 5,1 п.п. за прошедшие полгода), а доля готового предложения – 21,7% (-1,9 п.п.).

За прошедшие полгода заметно выросла доля предложения с отделкой white box и сократилось предложение с готовой отделкой. Теперь превалирующее число квартир и апартаментов реализуется без отделки (40,0%; +3,2 п.п.). На лоты с готовой отделкой под ключ приходится всего 29,3% (-11,7 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box заметно выросла и достигла 30,7% (+8,5 п.п.).

В объеме экспозиции наблюдается увеличение долей двухкомнатных и трехкомнатных лотов за счет снижения доли однокомнатных. В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (34,86%), их доля за квартал выросла на 2,1 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 26,9% (-3,3 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась за отчетный период до 20,9% (+2,1 п.п.), а на многокомнатные лоты пришлось порядка 14,6% (-0,6 п.п.). Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 3 % рынка (-0,4 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). Наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в районе Дорогомилово до 859 тыс. руб./кв.м (+42,1% за 6 месяцев), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах.

Второй район по скорости роста стоимости квадратного метра за отчетный период – это район Беговой (604 тыс. руб./кв.м; +34,4%). В этом районе экспонируется единственный проект SLAVA (MR Group), в котором произошло плановое повышение цен в связи с увеличением строительной готовности домов, а также наблюдался высокий покупательский интерес к проекту.

Третье место по динамике цен занял район Хамовники с показателем средневзвешенной цены чуть более 1 млн руб. (+33,2%). Причина столь высоких цен в Хамовниках, который стал самым дорогим районом в премиум-классе, заключается в дефицитном остаточном объеме предложения и отсутствии новых проектов. В среднем динамика роста цены по всем районам составила около 15%.  

Снижение средневзвешенных цен отмечалось в следующих районах: Алексеевский (-11,9%), Хорошёво-Мнёвники (-3,2%), Покровское-Стрешнево (-0,6%). Причина снижения цен в Алексеевском районе в экспонировании наименее ликвидных остатков в старом проекте EgoDom, а также отсутствие конкурентноспособного нового предложения. В Хорошёво-Мнёвниках к концу II квартала сократился объем экспозиции квартир премиум-класса в проекте «Остров», но при этом сохранилось предложение в старых проектах с консервативным ценообразованием («Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» и River Residences).

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I полугодие 2021 года вырос на 20,6% – до 78,4 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась всего на 4,5% – до 109 кв. м.

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,13 кв. м. за 11,8 млн руб. (квартира);

– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,9 кв. м. за 12 млн руб. (квартира).

– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 41,3 кв. м. за 12,1 млн руб. (апартамент);

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

– ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): вилла площадью 974 кв.м  за 1,93 млрд руб.;

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,8 млрд руб.;  

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 650 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья Москвы по итогам I полугодия 2021 года было представлено 47 комплексов, в которых экспонировалось около 1 150 квартир и апартаментов суммарной площадью 170,9 тыс. кв. м. За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 19%, а продаваемая площадь – на 14%. Относительно прошлого квартала объем предложения практически не изменился: количество лотов уменьшилось на 2,5%, общая площадь увеличилась на 1%.

За отчетный период на рынок элитной первичной недвижимости в открытые продажи вышел всего один проект – «Лаврушинский» (квартиры) от девелопера Sminex. В связи с низкой девелоперской активностью и вымыванием наиболее ликвидных лотов объем предложения, как и кварталом ранее, продолжает находиться на низком уровне.

Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал его доля увеличилась на 0,5 п.п. до 39,1%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занимает район Хамовники с долей в 14,3% (-0,2 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 12,3% от совокупной экспозиции (+2,3 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье и Басманном районе – у каждого из них доля составила 0,7%. Несмотря на выход в открытые продажи «Лаврушинского», доля района Якиманка снизилась на 1,9 п.п. до 9,6% из-за высокого спроса на проекты в данной локации.

Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,7% (+3,4 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,3%).

Наибольший объем предложения по-прежнему приходится на объекты, получившие РВЭ (68,5%; +2,3 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23,5%; +0,3 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 2,4 п.п. до 4,1%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) от текущего объема экспозиции.

В конце I полугодия 2021 года плавно снизились доли предложения без отделки и с отделкой whitebox, а доля лотов с готовым ремонтом – увеличилась. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 38,1% (+3,4 п.п.), без ремонта – 36,3% (-2,7 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 25,3% (-0,7 п.п.) совокупного предложения.

В первой половине 2021 года наблюдалось вымывание наиболее доступных форматов на рынке: за прошедшие шесть месяцев доли многокомнатных и трехкомнатных лотов увеличились, а остальные типы лотов с меньшей комнатностью продемонстрировали снижение своих долей. Тем не менее, превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,3% (-1,3 п.п.) и 28% (-0,5 п.п.) соответственно. Порядка 17,6% предложения пришлось на трехкомнатные (+0,6 п.п.), а на многокомнатные лоты – 18,6% (+2 п.п.). Наименьшую долю, что традиционно для элитного сегмента, заняли студии – 2,5% (-0,8 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья по итогам I полугодия 2021 года составила 1,075 млн руб. или $15 368. Динамика стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте: +3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев.  

К концу I полугодия 2021 года закрепился не совсем свойственный для элитного сегмента тренд «активного роста цен». Во II квартале в большинстве проектов элитного класса повышение цен происходило уже не на отдельный пул лотов, как было в начале этого года, а на весь прайс-лист. Причина столь заметного роста (почти 10% за полгода) заключается не столько в политике компенсации растущей себестоимости строительства (две третьих рынка экспонируется в готовых домах), а представляет собой реакцию на спрос в элитном сегменте и также активную индексацию цен в комплексах премиум- и бизнес-классах. Элитный рынок разогревался дольше и проявил динамику последним. Именно поэтому первые сигналы увеличения средневзвешенной цены квадратного метра проявилась в конце I квартала текущего года, а не в 2020 году, как в прочих сегментах.

За прошедшие полгода средневзвешенные цены выросли во всех районах кроме Арбата. Сильнее всего подорожал квадратный метр в Красносельском районе – на 33,6% за 6 месяцев. Рост средневзвешенной цены этого района обусловлен повышением цен в единственном проекте Turgenev (застройщик ООО «ПСО НеоСтрой»). Второй район по динамике повышения стоимости квадратного метра – Хамовники (+18,5%), в котором экспонируется порядка 15 проектов.

По итогам I полугодия 2021 года самым дорогим районом стал Мещанский со средневзвешенной ценой в 1,5 млн руб./кв.м (+2,3% за полугодие), где экспонируется всего два проекта с ограниченным объемом предложения. Пресненский район лидирует по объему доступных лотов (доля 39%), но при этом является самым «дешевым» – цена квадратного метра в среднем составила 719 тыс. руб. (+6,3%). В данном районе экспонируются проекты, давно представленные на рынке (Neva Towers, «ОКО» и др.) и менее конкурентные по своим потребительским характеристикам, что и обуславливает подобный уровень цен.

Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:

– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за 27,4 млн руб.;

– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м за 28,3 млн руб.;

– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 43,2 кв. м за 33,9 млн руб.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:

– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;

– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.;

– ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): апартаменты 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.

Основные тенденции

«В конце I полугодия 2021 года сохраняется дефицит ликвидного предложения в высокобюджетном сегменте и оно продолжает сокращаться, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество лотов в продаже составило 3 170 штук (-3,5% за 3 месяца; -15,2% за 6 месяцев; -30,2% за 12 месяцев) или 383,2 тыс. кв. м (-5,3% за 3 месяца; -13% за 6 месяцев; -31,8% за 12 месяцев), что является очередным антирекордом второй квартал подряд. Текущая девелоперская активность оказалась незначительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, когда на рынке началась реализация в 4 проектах (по 2 проекта в премиум- и элитном классе). В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых комплекса премиум-класса и 1 в сегменте элитных новостроек.

По итогам I полугодия 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано в 2,9 раза больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Столь высокий уровень продаж объясняется высоким спросом на новостройки премиум-класса – количество договоров в данном сегменте увеличилось более чем в 3 раза (с 0,6 тыс. в I полугодии прошлого года до 1,9 тыс. в текущем отчетном периоде), в то время как в элитном сегменте было зарегистрировано 102 ДДУ, что на 10% меньше, чем в I полугодии 2020 года. Статистика продаж по ДДУ в элитном сегменте не отражает реальный спрос так как 68% предложения предлагается в готовых домах. По экспертной оценке компании «Метриум», спрос в элитном сегменте в I полугодии 2021 года примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, но при этом наблюдается повышение интереса покупателей на рынке, что может сказаться на увеличении числа закрытых сделок во II полугодии.

Высокий интерес покупателей к недвижимости высокобюджетного сегмента и активное вымывание наиболее ликвидных лотов привели к заметному росту цен. За прошедшие 6 месяцев средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках увеличилась почти на 10% и составила 1,075 млн руб./кв.м, а в сегменте премиум на 15%  до 718,7 тыс. руб./кв.м. Бюджеты также заметно выросли: в элитном классе средний бюджет предложения составил 160 млн руб. (+17% за 6 месяцев), а в премиум-классе – 78,4 млн руб. (+20,6% за 6 месяцев).

Восстановление объема предложения сейчас самая актуальная тема. Наблюдаемый дефицит на рынке провоцирует более широкую практику формата закрытых продаж в наиболее интересных проектах на рынке. Большинство застройщиков таким образом пытаются определить справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса. Подобный формат продаж снижает прозрачность высокобюджетного сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен. В отличие от прочих сегментов, в новостройках премиум и элитного класса до конца 2021 года вероятно сохранение устойчивого спроса, а также плавное повышение цен при условии сохранения дефицита. Ожидать восстановление объема экспозиции скорее всего стоит не ранее начала 2022 года».

Компания «Метриум» сообщает, что в ЖК Will Towers выставлен на продажу новый пул квартир на видовых этажах. Комплекс бизнес-класса возводится в престижном районе Раменки. Партнер по реализации новостройки – «Метриум».

В ЖК бизнес-класса Will Towers появились в продаже квартиры на высоких этажах – 40 и 47, которые отличаются выдающимися видовыми характеристиками. Жителям будет открываться великолепная панорама на Москву и природные заказники «Долина реки Сетунь» и «Воробьевы горы». Большие окна подарят ощущение простора и наполнят пространство воздухом и светом. Отсутствие застройки рядом и выгодное расположение гарантируют потрясающие виды на город и реку с высоты птичьего полета. Ранее в реализации не было таких высоких этажей.

На 40 этаже для приобретения доступны студии по цене от 11,1 млн рублей (25,6 кв. м), однокомнатные квартиры от 19,1 млн рублей (54,8 кв. м), двухкомнатные от 23,3 млн рублей (78,9 кв. м) и трехкомнатные от 35,3 млн рублей (108,4 кв. м). 47 этаж уже отличается меньшим объемом предложения: здесь нет студий, а трехкомнатная квартира в продаже всего одна – за 36 млн рублей площадью 109 кв. м. В реализации пока имеются также однокомнатные по цене от 18,1 млн рублей (51,3 кв. м) и двухкомнатные лоты от 24,7 млн рублей (80,9 кв. м).

Всего в состав первой очереди входят три небоскреба, которые объединены общим стилобатом. Высота башен составит от 52 до 56 этажей. Клиентам доступны 27 оригинальных форматов квартир площадью от 26 до 165 кв. м – от компактных уютных студий до пятикомнатных. Высота потолков составит 3,1 метра, а на последних этажах будут размещаться квартиры с увеличенной до 3,7 метров высотой потолков. Проектом предусмотрено большое количество вариантов планировочных решений, в том числе – квартиры с террасами. Есть возможность объединения соседних лотов.  

«Видовые характеристики жилья являются весьма значимым фактором для потенциального покупателя, и если из окон открываются прекрасные виды, это придает статусности объекту недвижимости, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Картина, предстающая взору, является своеобразным продолжением интерьера. Безусловно, намного приятнее лицезреть из окна зеленую парковую зону, историческую часть города со старинными постройками, храм или водную гладь, чем стену дома напротив либо заброшенный пустырь. Поэтому видовые характеристики квартиры напрямую зависят от локации проекта, и в этом плане расположение ЖК Will Towers мне представляется крайне удачным. За эстетическое удовольствие клиенты готовы платить больше, и высокие этажи, как правило, раскупаются очень быстро, поскольку сверху вид всегда лучше и выразительнее».       

Проект Will Towers разработан специалистами архитектурного бюро СПИЧ, которое реализовало множество амбициозных проектов по всему миру. Выразительная архитектура небоскребов Will Towers, отсылающая к знаменитой панораме Чикаго, делает их вечной классикой мегаполиса, которая будет не менее актуальной и спустя десятилетия. Все три здания объединяют общие черты. Выступающие пилоны рождают красивую игру света и тени на плоскости фасада и подчеркивают вертикальную динамику линий. Принцип горизонтального членения здания на блоки создает соразмерные человеку пропорции, придает цельность и завершенность архитектурному объему.

Концепцией проекта предусмотрен «двор без машин», которые жители смогут оставлять на 5-уровневом паркинге, рассчитанном на 1026 машино-мест. В паркинг можно будет спуститься на лифте с жилого этажа.

Will Towers отличает прекрасная транспортная доступность. В радиусе всего двух километров от проекта располагаются три станции метро: «Раменки», «Ломоносовский проспект» и «Минская». Недалеко от комплекса проходят Мичуринский и Кутузовский проспекты и Третье транспортное кольцо. В 15-20 минутах езды на автомобиле сконцентрированы крупные деловые, выставочные и торгово-развлекательные центры.

Прогулки у реки и отдых на природе станут доступным удовольствием, поскольку благоустроенная территория Will Towers расположена на берегу реки Раменки. Неподалеку находятся парк Фили, Матвеевский лес, Ботанический сад МГУ, Мосфильмовский пруд и Парк Победы. Благоустройство территории будет выполнено по индивидуальному проекту. Предусмотрены детские игровые пространства для разных возрастов, спортивные площадки, стена для скалолазания, workout зона, оборудованные места для отдыха и барбекю. Район Раменки отличается большим количеством престижных школ, рядом располагается МГУ. Проект Will Towers также предполагает строительство двух детских садов и школы. 

Минимальная стоимость студии в данном ЖК составляет 10,9 млн руб. за 25,6 кв. м, однокомнатной квартиры – 16,4 млн руб. за 47,7 кв. м, двухкомнатной – 21,4 млн руб. за 71,1 кв. м, трехкомнатной – 30,5 млн руб. за 97,6 кв. м.

В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.

За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.

По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.

«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».

На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.

«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».

Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.

«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».

[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)

Компания «Метриум» сообщает об очередном плановом повышении цен в ЖК «Настоящее», который возводится в престижных Раменках. Всего с начала продаж за год цены в данном проекте выросли более чем на 65%. Партнер по реализации новостройки – «Метриум».

В жилом комплексе «Настоящее» после планового повышения цен минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры площадью 42,9 кв. м. составляет 18,3 млн рублей. Стоимость самой доступной двухкомнатной квартиры – 24,3 млн рублей за 59,5 кв. м. Цена трехкомнатных квартир начинается от 32,4 млн рублей за 93 кв. м, четырехкомнатных – 49,1 млн рублей за 121,7 кв. м. В реализации осталась всего одна студия площадью 36,9 кв. м, которая продается за 17,6 млн рублей.

При приобретении квартиры с единовременной оплатой 100% стоимости, а также при покупке по ипотеке предоставляется индивидуальная скидка 2%. Возможна рассрочка в случае внесения 50% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, остаток при этом необходимо погасить равными ежемесячными платежами за 12 месяцев.

ЖК «Настоящее» пользуется высоким спросом, и это уже не первое повышение цен в проекте, продажи в котором стартовали в июне 2020 года. В целом рост средней цены квадратного метра с начала продаж по настоящее время составил более 65%, что обусловлено в том числе и выходом в реализацию наиболее ликвидных квартир на верхних этажах.

Стоит отметить, что строительные работы на объекте идут активными темпами, в настоящее время ведется облицовка фасадов домов. Ввод проекта в эксплуатацию запланирован в IV квартале 2022 года.

Жилой комплекс «Настоящее» находится в востребованном у клиентов районе Раменки на западе столицы. В шаговой доступности от ЖК расположена станция метро «Раменки», в 450 м – Мичуринский проспект, расстояние до Кутузовского и Ленинского проспектов составляет 3,3 км, до Третьего транспортного кольца – 5,1 км. Недалеко находятся сразу несколько крупных зеленых зон: заказники «Долина реки Раменки» и «Воробьевы горы», Ботанический сад МГУ и Матвеевский лес.

«Раменки – это один из самых экологически чистых и комфортных для проживания районов Москвы, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Он относится к числу наиболее динамично развивающихся и перспективных и потому пользуется особым спросом у девелоперов и покупателей. Здесь реализуются в основном качественные проекты бизнес-класса, которые не испытывают недостатка в клиентах. Стоимость квадратного метра стабильно высока и показывает тенденцию к постоянному росту. Живя здесь, вы сможете легко добраться до любой точки города как на личном, так и на общественном транспорте, отдать детей на учебу в престижные школы и ВУЗы и обеспечить себе разнообразный и интересный досуг».

Архитектурная концепция проекта основана на сочетании жилой застройки и природы. Фасады домов будут выполнены в натуральной гамме, с применением разнообразных цветовых решений. Переменная этажность (от 8 до 28 этажей) обеспечит гармонию с доминантами запада Москвы.

Четыре корпуса образуют два закрытых двора, связанных между собой живописным бульваром. На благоустроенной территории планируется разместить полноценный парк площадью порядка 2 га с зелеными насаждениями, пространствами для отдыха, детскими и спортивными площадками.

Дизайнерские интерьеры лобби и общественных пространств будут отражать стилистику четырех климатических зон: заливные луга, тундра, степь и смешанные леса. Помимо этого, на первых этажах разместятся объекты торговли и сервиса, а также кафе и рестораны. Кроме коммерческой инфраструктуры в составе ЖК предусмотрена наземная гостевая автостоянка на 291 машиноместо и подземный паркинг на 1047 парковочных мест.

За первые шесть месяцев 2021 года в столичных новостройках премиального сегмента было реализовано в 2,9 раза больше квадратных метров, чем за I полугодие 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом доля 10 самых востребованных комплексов за год практически не изменилась, составив порядка 83%.

По данным «Метриум», в январе-июне 2021 года в столичных комплексах премиум-класса было продано 163 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Это в 2,9 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В свою очередь, прибыль застройщиков в I полугодии 2021 года выросла в 3,4 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, достигнув 82,1 млрд рублей. На долю 10 самых популярных проектов пришлось 136 тыс. кв.м., что составляет 83,4% от общего объема реализации и сопоставимо с показателем первых шести месяцев 2020 года (85%).

Первое место в топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам I полугодия 2021 года занял ЖК «Остров» от компании «Донстрой», вышедший на рынок в феврале 2021 года. За пять месяцев в данном проекте было продано 46,2 тыс. кв.м., что составило 28,3% от общего объема реализованной площади. Средняя стоимость квадратного метра – 579,3 тыс. рублей.

На второй строчке разместился ЖК Prime Park, в котором с начала года было продано 16,2 тыс. кв.м. Специфика данного проекта заключается в том, что около трети всей площади (5,3 тыс. кв.м.) в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенный прайс на «квадрат» в июне 2021 года составил 579 тыс. рублей.

«Бронза» в топ-10 досталось комплексу апартаментов SLAVA. Продажи в нем начались во II квартале 2021 года, что не помешало занять почетное третье место (14,6 тыс. кв.м., 8,9% от всей реализованной площади). Средняя цена квадратного метра в данном проекте – 603,8 тыс. рублей.

Общей тенденцией первого полугодия среди новостроек премиального сегмента служит постепенное вымывание ликвидного предложения в проектах, находящихся в продаже на протяжении относительно долгого времени. Наибольшее сокращение объема реализованной площади зафиксировано в ЖК Victory Park Residence (-55,2%) и ЖК Capital Towers (-46,7%).

По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса за 12 месяцев выросла на 21,4% и составляет по итогам июня 2021 года 718,7 тыс. рублей. При этом в 6 из топ-10 проектов прайс на «квадрат» выше среднерыночного значения. Дороже всего квадратный метр обойдется в ЖК «Садовые кварталы» (1 127тыс. рублей), дешевле – в ЖК Spires (521 тыс. рублей)

«В I полугодии 2021 года продолжается тенденция, когда несколько лидеров аккумулируют в своих проектах значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Иной интересный тренд – децентрализация премиальных локаций. Помимо традиционно востребованных территорий (Пресни и Дорогомилово), хорошим спросом пользуются проекты в относительно новых районах. Это, например, ЖК SLAVA и ЖК Prime Park, расположенные на севере столицы».  

Компания Optima Development запустила специальное летнее предложение на ограниченный пул квартир в жилом квартале премиум-класса «Прайм Парк», которое действует до 31 августа этого года. Чтобы им воспользоваться, необходимо найти QR-код и предъявить его в офисе продаж.

В ЖК «Прайм Парк» стартовала необычная акция: до 31 августа можно получить специальное предложение на ограниченный пул квартир, воспользовавшись QR-кодом. Чтобы стать его обладателем, необходимо найти код на рекламных носителях и сохранить либо сделать его скриншот. QR-код также доступен на сайте https://primepark.ru/, для его получения достаточно заполнить заявку. Предложение станет доступно после предъявления кода в офисе продаж, расположенном по адресу: Ленинградский проспект, вл. 37.

В «Прайм Парке» предлагаются квартиры премиального уровня по цене от 450 тыс. рублей за квадратный метр, в стоимость уже включена отделка white box или «под ключ». Теперь у покупателей появилась дополнительная возможность приобрести понравившийся вариант.

«QR-коды сегодня применяются повсеместно, и рынок недвижимости не является исключением, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Например, в рекламных материалах они сразу отправляют покупателя на нужную страницу в интернете, избавляя от необходимости вбивать адрес вручную. Поиск QR-кода, дающего определенные бонусы или преимущества, может превратиться в увлекательную игру. Именно эту цель мы преследовали, когда запускали акцию. Убежден, что она станет популярной и позволит многим клиентам принять решение о покупке». 

В I полугодии 2021 года 51,3% лотов бизнес-класса в Москве были реализованы в 15 наиболее востребованных ЖК, что на 2,7% ниже, чем год назад, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом общее количество заключенных договоров долевого участия в данном сегменте за год выросло на 54,4%. В самом популярном проекте за первые шесть месяцев этого года было продано более 1,4 тыс. квартир.

По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года в новостройках бизнес-класса Москвы было заключено 12,2 тыс. договоров долевого участия. Это на 54,4% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Более половины ДДУ (51,3%) зарегистрированы в 15 проектах, лидирующих по темпам продаж. Однако за год их доля в общем объеме сделок снизилась на 2,7%.

Если сравнивать с прошлым периодом, то рейтинг обновился на 40%. Причиной этого послужили как выход нового объема предложения в ряде проектов, так и завершение реализации площадей в некоторых комплексах. Свои позиции сохранили три проекта: ЖК «Символ», ЖК «Метрополия» и ЖК «Ривер Парк».

Стоит отметить относительно равномерное распределение комплексов по девелоперам. Так, в рейтинг вошли три проекта от MR Group, по два – от «Центр-Инвест», ГК «ФСК» и Tekta Group, по одному – от AEON Corporation, SMINEX, ГК «Кортрос», ГК «ЛСР», ГК «Эталон» и «Донстрой».

Первое место, как и по итогам 2020 года, занял ЖК «Символ» от застройщика «Донстрой». По итогам I полугодия в нем было реализовано более 1,4 тыс. квартир (11,5% от общего количества сделок), что сопоставимо с показателями успешных проектов массового сегмента. Однако во II квартале 2021 года спрос на лоты в проекте снизился по причине постепенного вымывания ликвидных вариантов.

Вторую позицию сохранил за собой ЖК «Метрополия» от MR Group. Благодаря выходу нового объема предложения продажи во II квартале увеличились более чем в 8 раз. Интерес покупателей к данному проекту обусловлен расположением недалеко от центра столицы, привлекательной архитектурой, широким ассортиментом планировок, а также доступными ценами – средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 262 тыс. руб., что на 29,2% ниже, чем среднерыночный показатель.

На третье место переместился ЖК «Достижение», в прошлом периоде располагавшийся вне топ-15. Он находится в перспективной локации на северо-востоке столицы и демонстрирует хорошую динамику продаж: во II квартале 2021 года в нем было реализовано на 22,8% лотов больше, чем за первые три месяца.

По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса за прошедшие 12 месяцев выросла на 42,6% и по итогам июня 2021 года составляет 369,9 тыс. рублей. Среди топ-15 самых востребованных новостроек только в 5 комплексах средняя цена «квадрата» превышает данный параметр, что объясняется в том числе выводом на рынок в I полугодии существенного объема предложения в корпусах на старте строительства. Также стоит отметить широкий диапазон стоимости квадратного метра: от 262 тыс. рублей в ЖК «Символ» до 498,5 тыс. рублей в ЖК Sydney City.

«В первой половине 2021 года спрос на новостройки бизнес-класса продолжил расти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо этого постепенно восстанавливается и объем предложения в данном сегменте. Из интересных тенденций стоит отметить увеличение интереса к проектам, расположенным в прилегающих к центру города районах. Подобный тренд был зафиксирован, например, в ЖК «Метрополия» и ЖК «Павелецкая Сити». Это обусловлено продолжающейся децентрализацией локаций для реализации проектов бизнес-класса, а также формированием новых точек притяжения на карте города».

Надежда Коркка, ранее занимавшая должность управляющего директора компании, назначена управляющим партнером «Метриум». На новой позиции она будет отвечать за привлечение новых клиентов, поддержание и развитие связей с застройщиками-партнерами, коммерческую деятельность компании, аналитику, консалтинг, управление проектами и развитие персонала.

Надежда Коркка назначена управляющим партнером «Метриум». Надежда пришла в компанию в июле 2018 года. Сначала она работала в должности коммерческого директора, а с января 2020 года – управляющего директора, под ее управлением были продажи новостроек. Теперь Надежда Коркка будет отвечать за следующие подразделения: коммерческий департамент, маркетинг и реклама, автоматизация, HR-Департамент, департамент управления проектами (аналитика, консалтинг и развитие бизнеса), а также жизнеобеспечивающие подразделения.

Перечень, стоящих перед Надеждой Коркка задач, как перед управляющим партнером, значительно расширился:

– увеличение доли компании на рынке риелторских услуг Московского региона;

– привлечение новых застройщиков;  

– увеличение портфеля реализуемых компанией проектов;

– повышение лояльности застройщиков и покупателей к компании;

– повышение качества работы сотрудников;

– повышение эффективности бизнес-процессов компании.

  Решение о назначении Надежды Коркка управляющим партнером связано с успешным выполнением ранее стоящих перед нею задач. За время ее работы с июля 2018 года портфель компании вырос на миллион квадратных метров – с 7,6 до 8,6 млн кв.м. В 2020 году финансовый план компании по объему выручки был перевыполнен на 30%. А за I полугодие 2021 года выручка компании относительно аналогичного периода прошлого года увеличилась на 45%. Тогда же «Метриум» стал лучшим агентом по продажам проектов девелоперской компании МR Group, а также занял у ключевых застройщиков Московского региона лидирующие позиции среди риелторских компаний-конкурентов. Под руководством Надежды Коркка автоматизирована и внедрена новая система мотивации сотрудников, что позволило увеличить рентабельность бизнеса.   

Сейчас компания «Метриум» входит в топ-3 риелторских агентств по объему выручки в Московском регионе и на протяжении трех лет сохраняет за собой 10-процентную долю рынка. Акционеры компании Мария Литинецкая и Наталия Тихоновская, как и прежде, будут заниматься стратегическим развитием, расширением и поддержанием партнёрских отношений, повышением устойчивости бизнеса.

«Своей первоочередной и наиважнейшей задачей я вижу повышение степени удовлетворенности работой компании у наших клиентов – застройщиков и покупателей, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Чтобы этого достигнуть, я собираюсь работать прежде всего над повышением конкурентоспособности компании в предстоящий период, когда ситуация на рынке, по всем прогнозам, будет усложняться. Залогом конкурентоспособности сейчас являются инновационность и мобильность компании, которые обеспечивают эффективность бизнес-процессов, качественную работу персонала и в конечном итоге ключевые показатели успешности бизнеса».  

Надежда Коркка родилась в 1981 году. В 2008 году окончила Московскую Государственную Юридическую Академию по специальности юриспруденция в области гражданского права. На рынке недвижимости с 2008 года. Работала руководителем отдела продаж в компании «ДВК-Недвижимость» (ГК «ДВК»), заместителем руководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость для Вас», генеральным директором АН «БОН ТОН» (ГК «НДВ»), директором по продажам проектов комфорт-класса девелоперской компании «Промсвязьнедвижимость».

С июля 2018 года занимала должность коммерческого директора компании «Метриум». С января 2020 года – управляющий директор компании «Метриум». Победитель премии «Репутация» 2020 года в номинации «Коммерческий директор».

В I полугодии 2021 года 49,3% всех квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса были проданы в 15 жилых комплексах, лидирующих среди всех 90 реализуемых проектов в «старой» Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». В наиболее востребованном проекте за полгода было реализовано более 1 тыс. квартир. При этом почти половина ЖК из топ-15 продается одним застройщиком.

По данным «Метриум», спрос на лоты в новостройках массового сегмента за первые шесть месяцев 2021 года вырос на 56,1%. Так, по итогам I полугодия 2021 года в них было заключено 20,6 тыс. ДДУ против 13,2 тыс. договоров долевого участия в строительстве за тот же период прошлого года. Почти половина из них (49,3%) была зарегистрирована в 15 наиболее продаваемых комплексах.

По сравнению с предыдущим периодом рейтинг претерпел существенные изменения, обновившись более чем наполовину. Это обусловлено выходом на рынок новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых ЖК, а также вымыванием предложения и завершением продаж некоторых объектов. Так, занявший по итогам 2020 года вторую строчку ЖК «LIFE-Варшавская» покинул топ-15, расположившись на 18 месте. На 8 позиций (с 3 на 11 место) откатился ЖК «Огни». Другая тенденция – 7 из 15 самых продаваемых ЖК реализуются одним застройщиком (ГК «ПИК»). Также в топ-15 вошли по два проекта от ГК «Гранель» и Seven Suns Development и по одному от ГК «Самолет», «Э.К. Девелопмент», «Донстрой» и MR Group.

Уже на протяжении года первую строчку в рейтинге сохраняет ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК». За первые шесть месяцев 2021 года в нем было продано более 1 тыс. квартир, что составляет 4,9% от общего количества заключенных в массовом сегменте ДДУ. При этом за год объем сделок в нем вырос на 42%. Стоимость квадратного метра в данном комплексе за 12 месяцев увеличилась на 37%, достигнув 212,2 тыс. рублей.

На второе место вышел дебютант рейтинга – ЖК «Светлый мир Станция «Л» от застройщика Seven Suns Development. В I полугодии 2021 года в его корпусах был реализован 851 лот или 3,2% от суммарного количества сделок в массовом сегменте. Популярность данного проекта обусловлена привлекательной ценой: в среднем «квадрат» обойдется в 181 тыс. рублей. За год данный показатель вырос на 35,8%.

«Бронзу» по итогам первой половины 2021 года берет ЖК «Зеленая Вертикаль» от компании «Э.К. Девелопмент», продажи в котором начались в январе этого года. Обладателями недвижимости в нем стали 625 покупателей. Стоит отметить, что во II квартале спрос на лоты в данном проекте уменьшился на 25,9%.  

Из иных тенденций отметим, что кроме лидера рейтинга свои места в топ-15 сохранили два проекта: ЖК «Михайловский парк» остался на шестом месте, а ЖК «Квартал «Некрасовка» – на двенадцатом. Также стоит выделить значительное (в 2,3 раза) увеличение количества сделок в ЖК «Тринити» во II квартале 2021 года. Это обусловлено выходом большого объема нового предложения.

По данным «Метриум» средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента за прошедший год увеличилась на 35%, достигнув по итогам июня 2021 года 245,5 тыс. рублей. При этом в 12 из 15 проектов рейтинга «квадрат» стоит дешевле среднего значения, что обусловлено в том числе недавним выходом значительного объема нового предложения в корпусах на начальном этапе строительства. Однако разброс цен остается широким: от 180,7 тыс. рублей за кв.м. в ЖК «Сказочный лес» до 291,1 тыс. рублей за кв.м. в ЖК «Селигер Сити».

«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки массового сегмента фиксировался на высоком уровне, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом к наиболее востребованным проектам необязательно относятся самые бюджетные варианты. Сейчас для покупателя важна не только стоимость, но и удобство проживания, а также комфортная городская среда. Например, лоты в ЖК «Селигер Сити» пользуются популярностью при не самой низкой цене, что обусловлено высоким качеством как самого проекта, так и его окружения».

Если у вас есть (или планируется) ребенок, то и квартиру в новостройке нужно выбирать «с прицелом на будущее» – с учетом запросов детей разных возрастов. В современном жилом комплексе должно быть предусмотрено все для обучения, развития и комфортного досуга подрастающего поколения. Эксперты ООО «Ривер Парк» рассказывают, как выбрать идеальный ЖК.

Немного о «квадратах»

Принято считать, что «семейные квартиры» обязательно предполагают большой метраж, но это не так. Даже в небольшой родители с детьми могут жить, не стесняя друг друга, но только в том случае, если изначально грамотно была выбрана планировка. Сегодня все большую популярность набирают лоты евроформата, в которых нет явного разделения пространства на жилые помещения и кухню. Роль последней выполняет общая большая зона, которую называют «кухней-гостиной». Главное преимущество таких квартир – функциональное зонирование, которое позволяет без проблем выделить место под детскую. Если вы пока ограниченны в бюджете, это не должно мешать решению квартирного вопроса: выбрав евродвушку вместо традиционной однокомнатной, вы точно не прогадаете, поскольку и вам, и вашим детям там будет комфортно.

Если планируется покупка многокомнатной квартиры (что особенно актуально, когда в семье несколько детей), имеет смысл рассмотреть лоты с мастер-спальней. К сожалению, на российском рынке таких предложений пока не много, хотя формат очень перспективен. Таким образом, вам придется потратить время на поиски. Мастер-спальня объединяет несколько функциональных зон, благодаря чему позволяет хозяевам спокойно отдыхать и заниматься своими делами, не выходя за пределы комнаты и не мешая остальным домочадцам. Можно смотреть телевизор на привычной громкости, не опасаясь разбудить детей, и не стоять утром в очереди в ванную.

Среди необычных и вместе с тем практичных решений – квартиры с эркерами. Последние  делают комнату просторнее и объемнее. Немаловажно, что они дают дополнительную функциональную площадь. В эркере можно легко оборудовать детскую развлекательную зону, при этом ребенок всегда будет под присмотром.     

Чтобы выбрать подходящую планировку, достаточно определиться с жилым комплексом, где различные форматы представлены по максимуму, как, например, в ЖК «Ривер Парк», где есть не только классические, но и евро-квартиры, а также лоты с мастер-спальнями и эркерами. Если вы не стеснены в средствах, то без проблем подберете себе здесь даже вариант с террасой, которая выходит на реку. От этого ваши дети будут в полном восторге.

Обучаем и развиваем

Семьи с детьми всегда обращают внимание на наличие в проекте ЖК детского сада и школы. Застройщики это учитывают, и такие социальные объекты имеются в большинстве продающихся в Москве жилых комплексов. Правда, зачастую они представляют собой однотипные усредненные здания, которые строятся больше «для галочки», да и попасть туда всем желающим нереально: количество мест не соответствует числу воспитанников.

В ЖК «Ривер Парк» есть уже построенные и действующие школа и детский сад, которые разработаны по авторскому проекту. Витражное остекление фасадов обеспечивает обилие света в просторных аудиториях. На территории детского сада все предусмотрено для игр и прогулок. В помещении применены трансформируемые перегородки. Такое технологическое решение позволяет объединить спальню с игровой, получив единое просторное светлое пространство, которое при необходимости разделяется на две независимые зоны. В садике есть музыкальные залы, комнаты для развивающих уроков, просторный физкультурный зал. Интерьер всего здания выполнен в морской тематике. В школе помимо обычных уроков преподаются дополнительные дисциплины. Например, можно выучить китайский язык, получить основы финансовой грамотности, заняться экспериментальной физикой. Интеллектуальное развитие дополнит физкультурно-спортивная подготовка – занятия по шахматам, волейболу, баскетболу, футболу, легкой атлетике и гимнастике. В здании школы есть два спортзала, на территории имеются поле для мини-футбола и стритбола, беговые дорожки и гимнастическая площадка.

Учитывайте, что в современных жилых комплексах зачастую предусмотрены только коммерческие образовательные учреждения. В ЖК «Ривер Парк» детский сад и школа – муниципальные, при этом мест там достаточно (они рассчитаны на 220 и 550 воспитанников соответственно).

Не забываем про досуг

В каждой новостройке есть детская площадка, но в основном она стандартная, без изысков. Сегодня этого уже недостаточно. Ищите жилые комплексы с тематическими вариантами, благодаря которым внедряются новые развивающие форматы и учитываются психологические особенности детей.

«Важен не столько внешний вид площадки, который дарит эстетическое удовольствие, сколько ее наполнение, а лучше, когда это сочетается, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В детской зоне должно быть представлено разнообразное игровое оборудование, рассчитанное на все возраста. Опытный девелопер не будет это нагромождать в одном месте, а в обязательном порядке предусмотрит несколько пространств, чтобы школьники не мешали малышам».

В ЖК «Ривер Парк» предусмотрены современные детские игровые площадки, способствующие развитию сноровки, смекалки и воображения ребенка. Немаловажно, что они разделены по возрастам: от 1 до 6 и от 6 до 11 лет. Для подростков есть зона паркура и специальные площадки с установленными спортивными тренажерами. Кроме того, в ЖК разработаны и специальные закольцованные велосипедные трассы.

А что с безопасностью?

Безопасность детей – залог спокойствия родителей. При этом вовсе необязательно выбирать жилой комплекс, обнесенный высоким забором. Такая сомнительная приватность уже не воспринимается как символ уюта. Наоборот – растет спрос на открытые пространства.

Жилой комплекс «Ривер Парк» размещен на стилобате, при этом двор поднят на 3 метра от уровня земли. Попасть на территорию могут только жители комплекса по магнитным ключам. Поскольку доступ чужим закрыт, детей можно спокойно отпускать на прогулку. Кроме того, в ЖК разработаны специальные безопасные маршруты до школы и детского сада.

Безопасность предполагает еще и заботу о здоровье ребенка, поэтому внимательные родители обращают внимание даже на качество материалов, из которых сделано оборудование для детских площадок. В ЖК «Ривер Парк» поставщиком последнего выступает мировой лидер – датская компания Kompan, под руководством которой работает Институт игры и спорта. Он уже давно отслеживает тенденции в области детского развития и игр и проводит исследования их влияния на здоровье, обучение и социальную интеграцию.

Прогулки недалеко от дома

Выбирая жилой комплекс, обращайте внимание также на его локацию и окружение. И речь сейчас не столько про инфраструктуру (хотя, безусловно, она тоже важна), сколько про маршруты пеших прогулок с детьми в непосредственной близости от дома. Никому не понравится ходить вдоль оживленной трассы, вдыхая выхлопные газы. А вот если вы купите квартиру рядом с парком – это будет прекрасно. Допустим, поблизости окажется еще и река – тогда ваши возможности удвоятся.

Пока в Москве не так много жилых комплексов, где парковые зоны соседствуют с водой. Один из них – ЖК «Ривер Парк». Здесь есть благоустроенная набережная протяженностью 1,5 км. Детям обязательно понравятся и фонари-«паруса», и яркие декоративные флюгеры в форме корабля, фигурки капитана и рыб. Ни одного ребенка не оставят равнодушным обзорные площадки в виде рыбацких мостиков с подсветкой. Второй участок благоустроен для активного отдыха – для велопрогулок, катания на скейтах, роликах, самокатах и пр. На главной площади набережной высажена шестиметровая ель, которая стала украшением всего квартала. В Новый год здесь проходят веселые детские праздники – нет необходимости куда-то увозить ребенка, чтобы подарить ему немного волшебства. Для детей предусмотрена также площадка с каруселью.

Поехали кататься!

Все дети активны и любознательны, и им всегда хочется новых впечатлений. Поэтому наличие недалеко от дома парка развлечений станет весомым бонусом. В прошлом году на территории Нагатинской поймы появился долгожданный «Остров Мечты», который радует ребятишек захватывающими тематическими аттракционами, да и сама его территория очень интересна. Каждый найдет себе занятие по вкусу, поскольку кроме тематического парка здесь есть городской променад с четырьмя просторными пешеходными галереями и три атриума, выполненные в стилях разных стран. Кроме того, на территории разбит ландшафтный парк с прогулочными аллеями и велодорожками, водоемами, гамаками и ресторанчиками. Впоследствии здесь обещают благоустроенную пешеходную набережную с яхтенной школой и другими городскими объектами. «Ривер Парк» – это один из ближайших к «Острову Мечты» ЖК.

«Появление ребенка существенно меняет образ жизни и предпочтения людей, – резюмирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Они начинают больше времени проводить дома, и квартира перестает быть «местом для сна». Семьи с детьми уже не так мобильны: они реже могут позволить себе куда-то уехать и больше времени проводят внутри своего района. Поэтому при  поиске новостройки важно изначально задать высокую планку и обращать внимание на каждую деталь, даже мелочи важны. Может показаться, что идеальных ЖК не существует, но вполне реально найти объекты с продуманной концепцией, которые строятся с любовью к людям, например, городской квартал «Ривер Парк».

Летом спрос на жилье снижается примерно на 15-20%. Многие покупатели уезжают на отдых за границу, отправляются за город на дачу или предпочитают не обременять себя в это время хлопотами, связанными со сделкой. А между тем летом больше шансов получить скидку, расширить выбор готового жилья, легче собственными глазами оценить дом и можно успеть с ремонтом к Новому году. Об этих и других плюсах летних сделок рассказывают эксперты «Метриум».

1. Конкуренция покупателей смягчается
2. На рынке недвижимости лето длится дольше трех календарных месяцев. Оно начинается с майских праздников и завершается к середине сентября. В период такого «длинного лета» покупателей становится меньше из-за отпускного сезона примерно на 15-20% относительно более оживленных весны и осени. Восстанавливается спрос только во второй половине сентября, когда большинство потенциальных покупателей отдохнули и отправили детей в школы.

Этим летом особенно важно избежать конкуренции с покупателями – объем предложения новостроек в Москве находится на многолетнем минимуме (в массовом сегменте – 11-12 тыс. квартир, так мало в последней раз в продаже было в 2015 году), поэтому чем меньше конкурентов, тем больше шансов, что подходящую квартиру не купит какой-нибудь «отпускник».

1. Больше домов с высокой строительной готовностью

Если покупатель собирается вкладываться в строящееся жилье, то он должен учитывать главный нюанс строительного цикла – летом наступает самый разгар работ. Более 80% новых домов в Москве сейчас строят из бетона. Летом по этой технологии строить проще и дешевле, чем в холодное время года. Поэтому большая часть строек начинается весной, чтобы этап монолитных работ пришелся на теплое время года. Соответственно, летом еще можно успеть найти квартиры на ранней стадии строительства по более низким ценам, либо отыскать дома, где прогресс на стройке уже очевиден. К примеру, сейчас на рынке массовых новостроек Москвы 36% квартир предлагаются застройщикам на начальном этапе строительства, а еще 37% – на этапе монтажа этажей.

1. Продавцы охотнее дают скидки

Когда основная масса клиентов уезжает, застройщики и продавцы вторичного жилья готовы охотнее давать скидки, чтобы поддержать спрос. Сейчас средний размер скидки на новостройки сравнительно небольшой (около 3-5%). Однако на рынке есть проекты новостроек бизнес-класса, где дисконт достигает 25%. Менеджеры по продажам заинтересованы в выполнении планов, так как сами хотят побольше заработать перед отпуском, соответственно договориться о скидке будет проще, чем когда из покупателей выстраивается длинная очередь.

Помимо прочего, очень многие владельцы квартир в старых и новых домах выставили на продажу свое жилье. Поскольку буквально за 2-3 года стоимость их квартир выросла на 35-40%, они стремятся быстрее закрыть ипотеку и приобрести нечто новое. Как правило, такие собственники не готовы затягивать с продажей жилья (боятся, что вырастет в цене то, что собираются купить). Соответственно, торг уместен.

1. Можно лучше оценить дом и локацию

Летом самый продолжительный световой день, а это значит, что на просмотр квартиры можно попасть после рабочего дня. Во-первых, это поможет лучше оценить саму квартиру, понять, насколько она осветленная или затемненная. При искусственном свете ощущение может оказаться искаженным. Во-вторых, в светлое время лучше видно, в каком состоянии сам дом, его фасады, что особенно актуально для рынка старого жилья. В-третьих, при свете дня понятнее окружение – насколько качественно благоустроен двор, чисто ли в нем, обеспечена ли локация магазинами, банковскими отделениями, аптеками, ресторанами и т.д., насколько безопасны пути в школу и детский сад. В потемках зимой или осенью визуально оценивать недвижимость сложнее, либо на это нужно выкроить время в выходной день.

1. Растет предложение на вторичном рынке жилья

Лето – период «перезагрузки» на рынке аренды. Многие арендаторы съезжают и меняют жильё. Студенты и сезонные работники также ищут другие дома или более удобные локации из-за смены работы. Поэтому именно летом собственники многих бывших арендных квартир выставляют их на продажу, если такой план давно созрел и арендный бизнес потерял актуальность. Соответственно, предложение квартир на вторичном рынке несколько возрастает. Более того, часто эти квартиры не ремонтируют, а это значит, что есть шанс купить большое или удачно расположенное жилье по цене ниже местного рынка с перспективой сделать ремонт самостоятельно.

1. Легче организовать переезд

Если купить готовую для заселения квартиру, летом переехать в нее проще, чем, к примеру, зимой. Во-первых, уже упомянутый фактор длительного светового дня дает шанс управиться с переездом за один день, занявшись им с раннего утра. Во-вторых, летом интенсивность трафика снижается, как и вероятность попасть в пробку со всем грузом и счетчиком службы грузоперевозок. В-третьих, если у новоселов есть дети, то на время переезда их можно отправить к бабушкам и дедушкам, либо в летний лагерь, чтобы они не мешали переезду.

1. Отпраздновать новоселье к Новому году

Новоселье любят приурочить к Новому году. Считается, что начинать новую жизнь в новой квартире хорошо с нового года. А средний срок ремонтных работ в небольшой однокомнатной или двухкомнатной квартире как раз обычно занимает 6 месяцев. Поэтому, приобретя квартиру летом, у её владельца есть шанс заселиться как раз к новому году.  

«В последние годы сезонный фактор был не столь заметным, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Из-за ипотечного ажиотажа многие покупатели действительно откладывали или отказывались от отпусков, чтобы решить жилищный вопрос. В этом году мы все-таки наблюдаем, что спрос в июне и июле замедлился – границы открываются и потенциальные покупатели жилья стремятся выехать на отдых. Однако те, кто останутся летом в Москве, имеют шансы получить преимущества с точки зрения выбора жилья и экономии семейных бюджетов».

Компания «Метриум» сообщает, что в ЖК Will Towers состоялась заливка бетона фундаментной плиты башни INSPIRATION. Комплекс бизнес-класса строится в престижном районе Раменки. Партнер по реализации новостройки – «Метриум».

В первую очередь ЖК бизнес-класса Will Towers входят три небоскреба, которые объединены общим стилобатом. Высота башен составит от 52 до 56 этажей. В июле состоялась заливка бетона фундаментной плиты самой высокой башни INSPIRATION. Общий объем залитого бетона составил 3 000 кубометров.

Проектом предусмотрено большое количество вариантов планировочных решений, в том числе – квартиры с террасами. Покупателям доступны лоты различной комнатности – от компактных уютных студий до просторных четырехкомнатных квартир. Высота потолков составит 3,1 метра, а на последних этажах будут размещаться квартиры с увеличенной до 3,7 метров высотой потолков.  

Проект Will Towers разработан специалистами одного из ведущих отечественных архитектурных бюро – СПИЧ, которое реализовало множество амбициозных проектов по всему миру. Авторы применили различные сочетания фасадных материалов, фактур и цветовых решений. Выразительная архитектура небоскребов Will Towers, отсылающая к знаменитой панораме Чикаго, делает их вечной классикой мегаполиса, которая будет не менее актуальной и спустя десятилетия. Все три здания объединяют общие черты. Выступающие пилоны рождают красивую игру света и тени на плоскости фасада и подчеркивают вертикальную динамику линий. Принцип горизонтального членения здания на блоки создает соразмерные человеку пропорции, придает цельность и завершенность архитектурному объему.

Концепцией проекта предусмотрен «двор без машин», которые жители смогут оставлять на 5-уровневом паркинге, рассчитанном на 1026 машино-мест. В паркинг можно будет спуститься на лифте с жилого этажа.

Will Towers отличает прекрасная транспортная доступность. В радиусе всего двух километров от проекта располагаются три станции метро: «Раменки», «Ломоносовский проспект» и «Минская». Недалеко от комплекса проходят Мичуринский и Кутузовский проспекты и Третье транспортное кольцо. В 15-20 минутах езды на автомобиле сконцентрированы крупные деловые, выставочные и торгово-развлекательные центры.

Жителям комплекса будет открываться прекрасная панорама на город и природные заказники «Долина реки Сетунь» и «Воробьевы горы». Прогулки у реки и отдых на природе станут доступным удовольствием, поскольку благоустроенная территория Will Towers расположена на берегу реки Раменки. Неподалеку находятся парк Фили, Матвеевский лес, Ботанический сад МГУ, Мосфильмовский пруд и Парк Победы. Благоустройство территории будет выполнено по индивидуальному проекту. Предусмотрены детские игровые пространства для разных возрастов, спортивные площадки, стена для скалолазания, workout зона, оборудованные места для отдыха и барбекю. Район Раменки отличается большим количеством престижных школ, рядом располагается МГУ. Проект Will Towers также предполагает строительство двух детских садов и школы. 

Минимальная стоимость студии в данном ЖК составляет 10 млн руб. за 25,5 кв. м, однокомнатной квартиры – 15,2 млн руб. за 47,5 кв. м, двухкомнатной – 20,2 млн руб. за 71,2 кв. м, трехкомнатной – 29,1 млн руб. за 110,1 кв. м.

«Раменки – один из самых востребованных у покупателей районов столицы, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Жилье здесь стоит даже дороже, чем в некоторых центральных районах, и это результат сочетания уникальной социальной и образовательной инфраструктуры, природно-рекреационных объектов и актуального нового строительства, отвечающего современным запросам покупателей. Например, в Will Towers стоит отметить максимально функциональную квартирографию: здесь реализуется 27 планировочных решений (включая евроформат). Есть возможность объединения соседних лотов, что является редкостью для небоскребостроения. Проект обладает в том числе инвестиционной привлекательностью для перепродажи на более поздних сроках строительства».          

В июне 2021 года средняя стоимость студии в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», за 12 месяцев такое жилье подорожало на 47%. Квадратный метр в студии сейчас стоит столько же, сколько «квадрат» в новостройках бизнес-класса в III квартале 2020 года. При этом новомосковские студии догоняют в цене старомосковские.

За прошедший год средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы возросла на 47%, подсчитали в «Метриум». Если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей, то есть на 2,28 млн рублей больше.

Удельная стоимость студий возросла еще заметнее. Год назад квадратный метр в таких малогабаритных квартирах обходился в 181 тыс. рублей, а в июне 2021 года – в 277 тыс. рублей. Рост цены, таким образом, составил 53%.

Средняя площадь студии в продаже при этом сократилась. Если в июне 2020 года средняя студия достигала 26,6 кв.м, то сейчас – 25,7 кв.м.

Студии стали самым быстро дорожающим форматом жилья массового сегмента за последний год, отмечают в «Метриум». Далее по интенсивности роста цен следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили 35% и сейчас в среднем стоят 10,47 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 32% до 14,73 млн рублей. Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 28% до 19,30 млн рублей, а многокомнатные – на 17% до 26,69 млн рублей.

«В нашем проекте студии и однокомнатные квартиры пользовались значительным спросом в последний год, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В целом рост цен был связан с резким удорожанием строительных материалов и, как следствие, повышением себестоимости строительства. Говоря конкретно о студиях, также замечу, что в домах с небольшими квартирами живет больше людей. Это отражается на нагрузке на инфраструктуру – требуется больше мощностей, технических площадей и так далее, что приводит к росту цены студий. В продаже студии в среднем дороже для застройщика, что также отражается в цене».

Аналитики «Метриум» отмечают, что рост цен на студии в «старой» Москве может привести к оттоку части клиентов на рынки новостроек за МКАД, в том числе в Новую Москву. Однако и здесь рост цен на этот формат жилья был внушительным. За прошедший год они выросли с 4,44 до 6,01, то есть на 36%.

«Примечательно, что рост цен на студии продолжается на фоне увеличения их предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что реальный спрос на этот тип жилья выше того, что прогнозировался застройщиками в период разработки проектов новостроек. Студия – очень ликвидный продукт, поэтому даже в случае ценовой стагнации она сохранит высокий уровень стоимости».

Компания «Метриум» сообщает о выводе в продажу двадцатого этажа – одного из самых видовых в апарт-комплексе «Резиденция Сокольники». Здесь можно приобрести в том числе эксклюзивный лот площадью 160 кв. м, таких в проекте предусмотрено всего два. Девелопер – ТК «Алладин». «Метриум» выступает эксклюзивным партнером по реализации новостройки.

 «Резиденция Сокольники» – это 21-этажный корпус апартаментов, в котором представлено всего 200 лотов: от компактных уютных студий до просторных четырехкомнатных вариантов. В июле в продажу был выведен двадцатый этаж – один из самых видовых в комплексе. Из окон всех лотов открывается завораживающий панорамный вид на парки «Сокольники» и «Лосиноостровский» – природные оазисы внутри бурного мегаполиса. К приобретению на данном этаже доступен в том числе эксклюзивный лот площадью 160 кв. м, таких в спроектировано лишь два. Всего на 20 этаже – семь апартаментов площадью от 42 кв. м.

Первый этаж «Резиденции Сокольники» – нежилой. Здесь будут размещены зона отдыха, ресепшн, а также объекты сервиса, в том числе магазин и салон красоты. В настоящее время монолитные работы в коммерческой части завершены, ведется заливка шестого этажа дома. Темпы работ соответствуют графику. Срок окончания строительства – IV квартал 2022 года.

Минимальная стоимость однокомнатных апартаментов в «Резиденции Сокольники» составляет 11,6 млн рублей (41,1 кв. м.), двухкомнатных – 15,8 млн рублей (58,4 кв. м.), трехкомнатных – 23,5 млн рублей (99,3 кв. м). Лот площадью 160 кв. м на 20 этаже выставлен на продажу за 82,2 млн рублей.

Все апартаменты предлагаются с отделкой white box. Клиентам доступна ипотека от крупнейших банков, которые помогут подобрать самые подходящие условия. Также в апарт-комплексе можно будет приобрести кладовые помещения и места на подземном паркинге. На площадке строительства открыт офис продаж по адресу: Сокольнический вал, 1Г, стр.1.

Апарт-комплекс бизнес-класса «Резиденция Сокольники» расположен в историческом районе Москвы. За 18 минут можно дойти пешком до станции метро «Сокольники», в нескольких километрах расположены Проспект мира и Садовое кольцо, от комплекса есть удобный выезд на ТТК. ВАО – самый зеленый округ столицы, 45% площади которого занимают парки и скверы. В 100 метрах от проекта расположен парк «Сокольники» – любимое, с богатой историей, место отдыха москвичей. За 15-20 минут на машине можно доехать до «Измайловского парка» и «Лосиного острова». Район Сокольники всегда считался престижным для проживания, он обеспечен всей необходимой инфраструктурой. В локации, где строится «Резиденция Сокольники», находятся 5 школ, 4 детских сада, а также множество магазинов, ресторанов и кафе.

«В данном районе отмечается дефицит качественного предложения новостроек, поэтому комплекс апартаментов «Резиденция Сокольники» пользуется стабильным спросом у покупателей, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В числе главных преимуществ проекта – удачное как в плане транспортной доступности, так и экологии месторасположение, продуманные планировки, доступные при столь высоком уровне комфорта цены. Немаловажным фактором успеха проекта я считаю также прекрасные видовые характеристики, этот критерий сегодня в обязательном порядке учитывается клиентами».

Апарт-комплекс бизнес-класса «Резиденция Сокольники» заслуженно стал одним из финалистов Архитектурной премии Москвы 2020 года. Эстетика архитектурных и дизайнерских решений комплекса гармонично сочетается с современными инженерными конструкциями и материалами – это позволяет создать поистине уникальное пространство для комфортного проживания.

По данным аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года 94,5% всех проданных в ТиНАО жилых помещений были расположены в проектах, реализуемых 10 наиболее успешными застройщиками. Всего в них было заключено 13,4 тыс. сделок, что принесло девелоперам 103,1 млрд рублей.

В I полугодии 2021 года в расположенных на территории ТиНАО проектах было заключено на 72% больше договоров долевого участия в строительстве, чем за первые шесть месяцев 2020 года. Всего девелоперами было продано 633,9 тыс. кв.м. недвижимости, что на 56,5% больше, чем год назад. Общий объем выручки увеличился в два раза, достигнув 108,5 млрд рублей.

Стоит отметить, что 57% выручки девелоперов, работающих на рынке новостроек Новой Москвы, пришлось на три компании (А101, ГК ПИК и ГК Самолет), что на 2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем реализованной ими площади за год вырос на 61,2% (362,8 тыс. кв.м. против 225 тыс. кв.м.), а прибыль увеличилась в два раза (с 30,6 млрд рублей до 61,8 млрд рублей).

По сравнению с предыдущим периодом в рейтинге сменился лидер. На первое место вышел застройщик «А101», потеснив ГК «ПИК». За первое полугодие 2021 года в объектах данного девелопера было заключено 3,8 тыс. ДДУ на 149,8 тыс. кв.м. Это принесло компании 27,7 млрд рублей, что в два раза превышает показатели прошлого года. Самым популярным проектом стал ЖК «Скандинавия», занявший также первое место в рейтинге самых продаваемых новостроек Новой Москвы по итогам I полугодия.

«В первом квартале мы зафиксировали двукратный рост продаж относительно аналогичного периода прошлого года, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – А в июне 2021 года объем сделок вырос в три раза относительно июня 2020 года. При этом спрос на рынке ТиНАО сфокусировался на квартирах с отделкой, а в бизнес-классе – на семейных вариантах. Так, на фоне действия программы льготной ипотеки доля многокомнатных квартир в структуре продаж увеличилась на 7%».

На второй строчке расположился предыдущий чемпион – ГК «ПИК». За прошедшие шесть месяцев 2021 года данный застройщик реализовал 129,7 тыс. кв.м. и заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 21,3 млрд рублей. Практически двукратное увеличение объема продаваемой площади, количества заключенных договоров долевого участия и выручки не позволило ГК «ПИК» сохранить первую позицию в топ-10.

Бронзовым призером рейтинга стал застройщик «Инвесттраст», начавший активную реализацию в проекте «Новые Ватутинки. Десна». В I полугодии 2021 года в его проектах было заключено 1,9 тыс. ДДУ на 83,3 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 12,2 млрд рублей.

Из иных особенностей стоит отметить, что за прошедшие полгода топ-10 покинули два застройщика: ГК «Гранель» и «Группа «Аквилон». Вместо них рейтинг пополнили «Центр-Инвест» и PPF Real Estate Russia.

«Особенность текущего рейтинга самых успешных девелоперов Новой Москвы в том, что большинство проектов его лидеров не относятся к наиболее доступным предложениям на рынке, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это обусловлено тем, что даже несмотря на существенное повышение цен на лоты в ТиНАО (34,8% за прошедший год) покупатели по-прежнему останавливают свой выбор на качественно проработанных проектах, расположенных в локациях с хорошей транспортной доступностью, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой и обладающих современными городскими пространствами».

В I полугодии 2021 года 39,5% всех сделок с новостройками были зафиксированы в пяти из 33 проектов ТиНАО, подсчитали эксперты «Метриум». В наиболее востребованном у покупателей жилом комплексе девелоперу удалось реализовать за полгода почти 1,5 тыс. лотов, а его доля в общем объеме сделок достигла 10,6%. При этом среди самых популярных проектов две трети составляют ЖК со средней стоимостью квадратного метра менее 200 тыс. рублей.

По подсчетам экспертов «Метриум», за первые 6 месяцев 2021 года в Новой Москве было зарегистрировано 14 тыс. договоров долевого участия, что на 72% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В среднем каждый месяц дольщики заключали здесь почти 2,3 тыс. ДДУ. Однако доля пяти наиболее популярных ЖК за год сократилась на 17,5% до 39,5%.

За полгода топ-15 самых популярных объектов обновился незначительно, в нем появились три новых проекта: ЖК «Испанские кварталы» и ЖК «Белые ночи» от застройщика ГК «А101», а также ЖК «Середневский лес» от ГК «ПИК». Гораздо более существенные изменения произошли в структуре рейтинга.

Со второго на первое место поднялся ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101», в котором за полгода было реализовано почти 1,5 тыс. квартир, что составило 10,6% от общего объема продаж. При этом во II квартале 2021 года на лоты в данном проекты было заключено на 77,1% больше ДДУ, чем в январе-марте, что обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения. Стоит отметить, что за 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Скандинавия» выросла на 13,5%, преодолев отметку в 200 тыс. рублей.

«По итогам полугодия в наших проектах было заключено почти 30% от общего объема всех сделок в ТиНАО, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). –  За этот период мы вывели в продажу 17 корпусов в жилых комплексах «Скандинавия» и «Прокшино» – перспективных локациях ТиНАО, где сосредоточен основной спрос, обеспечив рынок востребованным предложением. Как один из результатов, июнь стал для нас рекордным месяцем. Объемы продаж превысили 31 тыс. кв. метров – это больше, чем в любой другой месяц 2021 года».  

«Серебро» досталось ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный» от застройщика «Инвестраст», на который приходится 7,8% всех ДДУ. Отметим, что за счет активных продаж в I квартале 2021 года данный проект совершил впечатляющий рывок с восьмого места, на котором он располагался по итогам 2020 года. Однако в апреле-июне количество сделок значительно сократилось из-за вымывания наиболее ликвидных лотов. Средневзвешенная цена «квадрата» в этом ЖК за шесть месяцев выросла на 22,7%, составив 174,9 тыс. рублей.

«Бронзу» берет ЖК «Бунинские луга» от ГК «ПИК», который в конце прошлого года замыкал первую пятерку. В его корпусах было заключено 7,2% от общего количества сделок. Средняя стоимость квадратного метра в данном комплексе за полгода также значительно увеличилась (на 22,1%), достигнув 194,8 тыс. рублей.

Из прочих достижений стоит отметить значительный рост продаж (в 60 раз) в ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Десна». Если в I квартале в нем было куплено 13 лотов, то за два весенних и один летний месяц – 781 (второй результат по итогам II квартала). Это обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения в новой очереди.

По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО за прошедший год увеличилась на 34,8%, достигнув 191,6 тыс. рублей. При этом в 6 из 15 проектов «квадрат» стоит дешевле среднего значения.

Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 наиболее популярных проектов реализуются 8 застройщиками. По сравнению с предыдущим периодом их количество увеличилось за счет появления в рейтинге компании «Центр-Инвест». На долю ГК «А101» приходится четыре ЖК, ГК «ПИК» – три, ГК «Абсолют», «Инвесттраст» и ГК «Самолет» – по два, ГК «МИЦ» и «Центр-Инвест» - по одному.

«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки в ТиНАО демонстрировал высокие темпы роста, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в предыдущие периоды, наиболее востребованными были проекты комплексного освоения территории, предусматривающие размещение в шаговой доступности всей необходимой инфраструктуры. При этом в самых популярных комплексах стоимость квадратного метра сопоставима или даже превышает среднерыночные показатели. Это обусловлено возросшими требованиями клиентов к качеству городской среды».

В 2020 году Россия вошла в топ-15 стран по темпам роста рынка умных домов, однако пока эта технология не выходит за пределы квартир или домов отдельных энтузиастов. Тем не менее на рынке новостроек есть пример комплексного оснащения умными системами целого квартала. Эксперты компании Optima Development рассказывают о таком опыте в проекте «Прайм Парк».

Что такое умный дом и умный квартал

Идея автоматизации домашнего быта родилась еще в середине прошлого века и первоначально охватывала только пределы отдельного жилища. С появлением интернета, скоростных и беспроводных сетей связи, достаточных вычислительных мощностей процессоров открылась возможность увязать всю домашнюю бытовую технику и коммуникации в единый механизм, управляемый человеком через компьютер, точнее говоря уже через смартфон. Так в начале текущего века зародилось то, что называется умным домом.

Умный квартал — логичное продолжение концепции автоматизации быта, но уже в масштабе минимальной территориальной единицы города. Зачем делать «умным» целый район?

1. Девелоперы заинтересованы в освоении больших участков и, как следствие, строительстве масштабных комплексов с единой концепцией и стилем жизни. Крупной системе нужна автоматизация, чтобы все службы работали слаженно.
2. Развивается интернет-торговля и удаленная занятость. Крупный квартал становится местом, где жители не только проводят свободное время, но и где они работают и потребляют. Для этого необходима соответствующая инфраструктура.
3. Усиливается экологическая мотивация — нужно сокращать расход коммунальных ресурсов, экономить семейный бюджет и беречь природу. Всё это возможно только при детальном и автоматическом учёте потребления воды, электричества и тепла.
4. Выросли требования к безопасности. Жители современных кварталов хотят чувствовать себя защищенными не только за дверями квартиры, но и в общих зонах в здании, на детской площадке, в парке. Обеспечить безопасность в крупном масштабе можно только автоматикой.

Как решаются эти задачи конкретно на практике?

Три составляющие умного квартала: гаджеты, коммуникации и управление

Умный квартал — это интеграция умных устройств, средств коммуникации и удаленного управления.

Умные устройства — это гаджеты, берущие на себя часть функций, от которых освобождаются жители комплекса или его технический персонал. Камеры видеонаблюдения, датчики движения и сигнализация заменяют охранника. Умные счетчики и удаленная телеметрия коммунальных ресурсов освобождает жителя квартиры от фиксации и направления показателей в управляющую компанию. Постомат сообщает о доставке посылки. Лифт рассказывает о погоде и т.п.

Средства коммуникации в умном квартале связывают воедино гаджеты и помогают взаимодействовать с ним жителям. В основном это беспроводные и проводные сети, скоростной интернет, мобильные приложения, но постепенно внедряются и технологии голосового управления.

Удаленное управление — это технологии, которые позволяют жителям умного квартала и сервисному персоналу решать почти все бытовые задачи удаленно. Фактически речь идет о виртуальной коммуникационной среде, где житель, не выходя из дома, заказывает доставку еды, вызывает парковщика, даёт ориентиры курьеру, а персонал, УК не выходя, из кабинетов, узнает о нештатной ситуации.

Как эти технологии интегрированы в квартал премиум-домов «Прайм Парк»?

Коммуникации: всё время на связи

Все составляющие умного квартала «Прайм Парк» связаны беспроводной сетью wi-fi и коммутационным оборудованием. Их надежность обеспечивается основными и резервными серверами обработки данных, которые не позволят остановить работу системы, к примеру, из-за перепадов напряжения. Беспроводная сеть покрывает всю территорию квартала, так что стабильный интернет обеспечен для любителей потоковых музыкальных сервисов во время пробежек или «удалёнщиков» с ноутбуками в частном парке квартала.

Безопасность: многоуровневый подход

Городской квартал «Прайм Парк» разделен на несколько уровней доступа. Любой житель может попасть в парк или другие прилегающие территории, но в паркинг или лобби каждого премиального дома — только его резиденты. Следующий уровень — этаж, куда открыт доступ только соседям по межквартирному холлу. Последний уровень защиты — квартира, ожидающая только своего хозяина, званых гостей и его обслуживающий персонал. За соблюдением границ безопасности следят разные гаджеты: умные камеры распознают номера автомобилей и открывают ворота только автомобилям с постоянной «пропиской» в определенном паркинге, а умные лифты заранее знают, на какой этаж нужно доставить пассажира, когда он еще только вошел в лобби. Ключом служит либо карта с BLE-меткой, либо приложение на смартфоне. Для технического персонала доступ открывается только к сервисному входу в здание. На случай нарушения границ или других нештатных ситуаций на территории квартала дежурят не менее десяти охранников, которые достигнут в течение 2-3 минут любой локации, если получат сигнал тревоги от сигнализаций или пользователей мобильного приложения.

Управление: все услуги в одном приложении

Резиденты «Прайм Парка» могут управлять всеми услугами через мобильное приложение. Прежде всего оно позволяет контролировать доступ в жильё — заказать пропуск для гостей и сервисного персонала в квартиру, холл, паркинг т.п. А ранее имевшие доступ нежелательные гости могут попасть в черный список.

Также через смартфон резидент заказывает разные услуги: подает заявку на разгрузку и погрузку, приглашает валет-парковщика, вызывает охрану в лобби, парк и квартиру; общается с консьержами. Впоследствии в смартфоне можно будет заказать уборку, химчистку, доставку еды или забронировать стол в ресторане.

Шопинг из дома также стал проще благодаря мобильному приложению. Курьерские службы доставляют посылки в специальную комнату, откуда персонал квартала передает их жителю или при необходимости доставляет заказ до двери.

Экологичность: ресурсы под контролем

Температура кондиционирования и теплых полов в каждой комнате регулируется с учетом особенностей энергопотребления жителей. Показатели затрат автоматически передаются коммунальным службам. Энергоэффективные умные окна отслеживают интенсивность солнечного света и температуры, что позволяет оптимизировать работу систем отопления, вентиляции и кондиционирования для идеального микроклимата.

«Отдельные элементы систем умного квартала сегодня можно найти во многих новостройках Москвы, но нигде ранее они не были внедрены комплексно, — комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development. — А между тем именно такой подход обеспечивает, во-первых, надежность их работы, а, во-вторых, максимальный позитивный эффект с точки зрения комфорта и экономии средств. Нам удалось увязать воедино все составляющие этой технологии, в которые мы инвестировали 3 млн долларов. Теперь всё это работает на комфорт жителей и экономию их средств».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 5,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы в активной фазе реализации был представлен 81 проект, в которых экспонировалось 10 195 квартир (757 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса увеличился, чему способствовал выход на рынок нового предложения. С начала года число продаваемых лотов выросло на 5,1%, а продаваемая площадь – на 4,6%. При этом за последние 6 месяцев были завершены продажи в 21 проекте (в I квартале выбыло 6 комплексов, во II квартале –   15 проектов).

С начала года локальный рынок пополнился восемью новыми проектами бизнес-класса, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в ЖК «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:

– Headliner (очередь 3, корп. 5);

– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);

– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);

– «Береговой» (2 очередь);

– «Событие» (2 очередь);

– West Garden (корп. 13);

– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);

– TopHILLS (корп. 7);

– Foriver (корп. 1);

– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);

– Sydney City (корп. 3);

– «Павелецкая Сити» (2 очередь: корп. 7 «Вивьен», 8 «Хамфри»);

– «Остров» (2 квартал: корп. 3, 4, 5, 6);

– «Символ» (корп. 26, 27);

– «Ривер Парк» (фаза 2 корпус 4);

– City Bay (2 очередь);

– Nagatino i-Land (корпус А1, корпус Б, корпус В, корпус А2);

– «ЗИЛАРТ» (корп. 13).

В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию занял ЗАО с долей в 22,3% (+7,1 п.п.) от общего количества квартир бизнес-класса «старой» Москвы. В данном округе за последние 6 месяцев количество квартир в абсолютном выражении выросло на 54% за счет большого объема экспозиции в проектах «Береговой» (более 800 квартир) и «Событие» (более 400 квартир). В ЗАО появился только один новый комплекс Will Towers, но во многих уже представленных проектах стартовали продажи новых корпусов («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden).  

ЮАО спустился на вторую позицию – на него пришлось около 21,9% (+0,3 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 6,8% относительно конца 2020 года. В данном округе вышли два новых проекта: Dream Towers (девелопер ГК «Регионы») и Shagal (Группа «Эталон»).

Третье место принадлежит ЮВАО (14,4%, -2,2 п.п.), где идет активная реализация проектов «Метрополия» (вышли новые корпуса этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen), «Символ» (новые корп. 26, 27) и Balance. За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 11,7% (+4,5 п.п.). Доля СЗАО в экспозиции составляет всего 10,6% (-3,7 п.п.), хотя в данном округе вышел новый проект «Остров» (ДОНСТРОЙ) и стартовала 2 очередь City Bay (MR Group). Примерно равное распределение долей у ЮЗАО (8,4%, +0,3 п.п.) и САО (6,3%, -3,9 п.п.), а в ЦАО – всего 4,1% (-2,5 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,2%, -0,2 п.п.).

В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения, чуть меньше половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 46,5% (+12,7 п.п. за 6 месяцев), но при этом в прошлом квартале доля предложения квартир в домах на котловане составляла рекордные 51,7%. В новостройках на стадии монтажа реализуется 25,2% (+3,1 п.п.) от всего объема. Домов, где ведутся отделочные работы, – 16,4% (-10,9 п.п.). Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,9% (-4,9 п.п.), что близко к минимальным значениям доли готового предложения за последние 4 года.

Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли студий, однокомнатных и трехкомнатных квартир. Наибольшая доля в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам (35,2%, -3,4 п.п.). На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 23,9% (+1,2 п.п.) и 30,7% (+3,1 п.п.) соответственно от общего количества. Доля многокомнатных составила всего 5,3% (-1,8 п.п.), студий – 4,8% (+0,9 п.п.).

Отделка формата white box становится более популярной. За счет выхода новых проектов доля лотов с предчистовой отделкой по итогам I полугодия 2021 года выросла до 25,7% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляет большую часть предложения (61,3%, -2,4 п.п.). С готовой отделкой экспонировалось 12,5% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде. Вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразилось на росте средней цены практически по всем объектам строительства.

За последние 6 месяцев средние цены выросли во всех округах (медианное значение темпа роста цены квадратного метра по округам составило 21,7%). Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами и завершились продажи менее ликвидных остатков в старых проектах: СВАО (+45,2%), ЗАО (+31,3%), ВАО (+23,3%), СЗАО (22,6%) и ЮЗАО (+21,75). Пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. Минимальный рост цены квадратного метра наблюдался в САО (+8,8%). В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 12,4-13,6% за полугодие.

Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27 млн руб. За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях, но самая высокая динамика роста бюджета предложения отмечается у двухкомнатных квартир (+16,9% за 3 месяца; +26,3% за 6 месяца, +46,5% за 12 месяцев).

Рейтинг самых доступных предложений в I полугодии 2021 года:

– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 22,7 кв. м за 6,6 млн руб.

– ЖК AFI Tower (СВАО / р-н Свиблово) студия площадью 21,8 кв. м за 7,8 млн руб.

– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / р-н Левобережный): студия площадью 21,1 кв. м за 7,8 млн руб.

Основные тенденции

«Первая половина 2021 года для рынка новостроек бизнес-класс была достаточно оживленной как в части спроса, так и в части предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –  За последние 6 месяцев завершились продажи в 21 проекте, а количество представленных проектов снизилось до 81. Последний раз такое «небольшое» число комплексов бизнес-класса отмечалось в I квартале 2017 года (тогда в продаже было 79 комплексов), а за последние 2 года на рынке шла реализация в среднем 95 проектов одновременно. Застройщики вывели на рынок 8 новых комплексов (7 из них в I квартале) и существенно нарастили объем экспозиции в уже представленных проектах, благодаря чему число квартир в экспозиции увеличилось на 5,1% (до 10,2 тыс. штук). Для сравнения – в первой половине 2020 года стартовали всего 3 проекта, а объем предложения на середину года составил 13,8 тыс. квартир.

В бизнес-классе квадратный метр достиг очередного рекорда в 370 тыс. руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев), а средний бюджет предложения составил 27 млн руб. (+17,1% за 3 месяца; +20,2% за 6 месяцев; +41,0% за 12 месяцев). Стоит отметить, что за последние 6 месяцев в бизнес-классе средняя стоимость метра выросла заметнее, чем в новостройках массового сегмента (+9,1% за 3 месяца) и в сегменте квартир Новой Москвы (+6,7% за 3 месяца)».

СПРОС

«К середине 2021 года рынок новостроек бизнес-класса в «старой» Москве пришел к весьма напряженному состоянию: предельно высокие цены и дефицит ликвидного предложения, – продолжает Мария Литинецкая. – Динамику роста цены квадратного метра во II квартале 2021 года на уровне +15% можно назвать рекордной, так как за последние 5 лет средний квартальный темп составил 2,7%. До II квартала 2021 года максимальный квартальный рост цен наблюдался в IV квартале прошлого года, когда рынок прибавил +9% к стоимости квадрата. Динамику цен определила высокая активность покупателей, обусловленная фактически завершенной программой льготной ипотеки, а также растущим инвестиционным интересом у клиентов, ориентированных на сохранение своего капитала.

Высокий уровень цен и риск охлаждения рынка будут давить на инвестиционный спрос, а растущие ипотечные ставки и слабая динамика доходов способны охладить спрос со стороны конечных покупателей жилья этого класса. Тем не менее относительно низкий объем текущего предложения и хорошие продажи в последние 12 месяцев могут поспособствовать удержанию застройщиками достигнутого уровня цен в бизнес-классе».     

К середине 2021 цены на многие стройматериалы выросли в несколько раз. При этом весной и летом наступает самая активная фаза строительства загородных домов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, из каких материалов сегодня можно построить коттедж и во сколько обойдется их выбор.

Блоки из ячеистого бетона

От 7 тыс. рублей за кв.м.

В основе строительных блоков – ячеистый бетон. Это пористый строительный материал, который производят из различных минералов. По сути, это бетон, нарезанный на блоки, в которых много воздушных пор (до 75% объема). Он получается очень легким, податливым обработке, но при этом прочным. Блоки бывают разных видов – все зависит от материалов, из которых они изготовлены.

Газобетонные блоки делают из извести, портландцемента и кварцевого песка. Есть блоки этого типа как для конструкции здания, так и для его теплоизоляции. Они прочные, морозостойкие, хорошо поглощают влагу, легкие.

Пенобетонные блоки делают из песка, бетона и различных пенообразователей. Они похожи по плотности и морозоустойчивости на газобетон, но уступают в прочности и точности форм.

Стоимость блоков из ячеистого бетона варьируется от 125 до 195 рублей за штуку. Они значительно больше и легче кирпича, поэтому скорость строительства здания увеличивается. В среднем работы и материал потребуют 7-15 тыс. рублей за кв.м. Правда, внешний облик зданий из блоков непривлекательный и требует отделки. Наиболее доступный вариант – декоративная штукатурка. В этом случае себестоимость строительства возрастает примерно до 16 тыс. рублей за кв.м.

Кирпич

От 10 тыс. рублей за кв.м

По большинству характеристик кирпич полностью способен заменить натуральный камень для строительства загородного дома. В его основе – глина. Дома из кирпича также прочны и долговечны, но при этом легче и теплее, чем каменные. Для строительства используют два вида кирпича – силикатные (условно говоря, «белый») и керамические («красный»). Последний вид кирпича более плотный, прочный, морозо- и влагостойкий. Силикатный кирпич несколько уступает по этим характеристикам керамическому, но не принципиально, хотя из «керамики» можно строить дом целиком, а из «силиката», как правило, не делают фундамент и цокольный этаж. Строительный керамический кирпич обычно дороже – от 10 до 26 рублей за штуку, тогда как стоимость силикатного обычно не превышает 17 рублей за штуку. Стоимость облицовочного кирпича варьируется от 10 до 80 рублей за штуку (в среднем – порядка 20-40 рублей).

Чаще всего строители сочетают разные виды кирпича, когда строят загородный дом. В целом стоимость одного квадратного метра при возведении здания из кирпича (цена материалов и работы) составит от 10 тыс. до 18 тыс. рублей за кв.м. Поскольку кирпич очень похож на натуральный камень по своим характеристикам, он имеет и недостатки своего конкурента: большой вес здания, медленную скорость строительства, низкую энергоэффективность.

Дерево

От 18 тыс. рублей за кв.м

Деревянные дома, как правило, строят из профилированного или клееного бруса, сухого оцилиндрованного или дикого бревна. Плюсы деревянных домов – экологичность, легкость конструкции и высокая скорость строительства. Небольшой коттедж по типовому проекту можно построить за 4-6 месяцев. Деревянному дому не нужен массивный и сложный фундамент, что способствует снижению его стоимости.

На цену деревянного дома влияет множество факторов. В здании из деревянного каркаса необходимо проводить внутреннюю отделку, тогда как брус или бревно сами по себе эстетичны и не требуют облицовки. Влияет на цену и габариты бруса (чем больше, тем дороже).

В строительстве дом из сухого профилированного бруса обойдется в 18 тыс. рублей и больше, из клееного бруса (без фундамента и внутренней отделки) – от 24 тыс. за кв.м. Каркасные дома (с фундаментом) стоят в среднем в 20-30 тыс. рублей за кв.м. в зависимости от комплектации.

Дома из ЛСТК

От 20 тыс. рублей за кв.м

Есть вариант строительства коттеджа из металла, а именно – легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК). Раньше из стального каркаса строили преимущественно промышленные и складские помещения, но с появлением новых теплоизоляционных материалов, эту технологию начали применять и для загородных домов.

Дома из ЛСТК легкие, поэтому им не нужен дорогой и сложный фундамент. Такие здания в основном производятся на фабрике, а на строительной площадке собираются как конструктор. В отличие от дерева, металлокаркас не требует дополнительной обработки, не подвержен гниению или горению. Возводят дома из ЛСТК в любую погоду и время года. Тонкие стальные стены заполняются различными теплоизоляционными материалами (минеральная вата, пенопласт, эковата и т.п.).

Собственно стальной каркас в стоимости здания из ЛСТК обходится недорого – примерно в 5-6 тыс. рублей за кв.м., однако дом под ключ такого типа стоит от 20 тыс. рублей в зависимости от других материалов, которые используются для утепления, облицовки и внутренней отделки.

Монолит

От 25 тыс. рублей за кв.м

Загородные дома по монолитной технологии возводят нередко. Как правило, монолит интересен тем, кто рассчитывает построить большой дом со множеством разных помещений. Практически любой сложный архитектурный проект можно воплотить в монолите – помещения без перегородок или опорных колонн, скажем, для крытого бассейна, большие многоуровневые гостиные, купола, башни и т.п.

По стандартным техническим характеристикам монолитные дома не уступают ничем другим типам зданий. Однако монолитная технология сложнее: требуется высокий уровень профессионализма от строительной бригады, серьезный контроль качества, подключение обогрева стройплощадки в зимний период, большая площадка для строительной техники, длительные сроки.

Сами по себе монолитные работы не очень дорогие – в среднем «квадрат» строительства бетонной стены или перекрытия обойдется в 3-5 тыс. рублей. Однако фундамент под монолитным зданием должен быть прочным и глубоким, а также такому дому неизбежно потребуется внешняя отделка. В среднем строительство дома по этой технологии обойдется в 25-40 тыс. рублей за кв.м.

Натуральный камень

От 30 тыс. рублей за кв.м

Дома целиком из натурального камня строят крайне редко. Хотя у них есть очевидные плюсы – высокая прочность и долговечность, экологичность, способность удерживать тепло и сохранять прохладу, хорошая звукоизоляция – минусы их перевешивают. Камень – это самый тяжелый строительный материал, поэтому для каменного дома нужен глубокий и прочный фундамент. Из-за веса камня строителю придется много потратить на транспортировку материала. Немного и рабочих, способных делать кладку из камня, особенно «дикого», который необходимо дополнительно обрабатывать на стройплощадке. В эксплуатации каменный дом не самый энергоэффективный, так как его нужно долго и интенсивно прогревать в начале отопительного сезона.

По всем этим причинам натуральный камень для строительства домов используется эпизодически. К примеру, в южных регионах России дома строят из ракушечника, иногда используются разные виды известняка и булыжника. В большинстве же случаев натуральный камень (гранит, базальт, известняк, мрамор) используют только для облицовки каркаса из других материалов. Однако даже в этом случае только на «коробку» дома (то есть на стены и облицовку) в сумме уйдет порядка 30 тыс. рублей за кв.м. Впрочем цена сильно варьируется в зависимости от выбора материала, но как правило не опускается ниже этой отметки.

«В целом разброс цен на строительные материалы для индивидуального строительства очень широкий, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В зависимости от региона, ценовой политики местных поставщиков и производителей, технологии строительства и других факторов стоимость возведения загородного дома может варьироваться от 15 тыс. до 40-50 тыс. рублей за кв.м. При этом надо иметь в виду и высокую стоимость ликвидных земельных участков, которые добавляют к суммарной цене домовладений 50-100% от стоимости их возведения».

В наши дни конкуренция на первичном рынке очень высокая, поэтому застройщики стараются наделить свои проекты уникальными характеристиками. Среди различных вариантов особое место занимают двухуровневые квартиры. Эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают, каковы преимущества подобного формата недвижимости.

Когда появились двухуровневые квартиры?

Двухуровневые квартиры встречаются в зданиях, построенных еще до революции. Они сосредоточены в историческом центре Москвы: в районе Патриарших и Чистых прудов, в Хамовниках и на Арбате. Помимо этого, такие лоты имеются в домах послевоенной постройки и брежневской эпохи, чаще всего, предназначенных для проживания советской номенклатуры. Новый виток интереса к двухуровневым квартирам возник в девяностых годах, когда начало зарождаться элитное жилье. Однако сейчас подобные варианты представлены не только в высокобюджетном сегменте, но и жилье комфорт-класса. Это обусловлено совершенствованием технологий и распространением монолитного строительства: в панельном доме такую квартиру сделать гораздо сложнее.

Особенности двухуровневых квартир

Нередко такой вид помещений путают с пентхаусом. Но это не одно и то же. Так, пентхаус априори расположен на последнем этаже комплекса, тогда как двухуровневая квартира не обязательно размещается в верхней части здания. Например, в ЖК «Любовь и голуби» данные варианты находятся на первых этажах жилых корпусов. Помимо этого, такая квартира может отличаться относительно небольшой площадью

Частным случаем двухуровневой квартиры выступает двухярусный вариант. У такого вида помещений верхняя часть отличается меньшей площадью и высотой, чем первый этаж. В ней можно обустроить спальню, детскую комнату, лаунж-зону или иное камерное пространство. Именно такие варианты представлены в ЖК «Любовь и Голуби».

Главной особенностью всех двухуровневых квартир служит четкое зонирование помещений. Так, на первом этаже, чаще всего, расположены прихожая, гостиная, кухня, санузел. В свою очередь, на втором уровне находятся личные помещения хозяев. В роли границы между приватной и общественной зонами выступает лестница.

Двухуровневые квартиры отличаются увеличенной площадью остекления и варианты в ЖК «Любовь и голуби» – не исключение. Это позволяет обеспечить хорошую освещенность, сделать помещение более «воздушным» и добавить ему объема.

Преимущества двухуровневых квартир

Прежде всего, это эксклюзивность и необычность подобного формата проживания. Согласитесь, что в условиях засилья типовых планировок такое предложение выглядит, как минимум, нестандартно. Подобный вариант подойдет для креативных натур, которые хотят подчеркнуть собственную индивидуальность. С другой стороны, двухуровневая квартира – идеальный вариант для тех, кто любит, чтобы все было четко распределено и спланировано: в ней гораздо проще выделить рабочую, общественную и личную зоны. Тем более она предполагает максимальное использование полезного пространства и больший объем, чем вариант классической планировки.

Отметим, что такие лоты хорошо подходят для семей с детьми. Особенно это актуально для случаев, когда бюджет ограничен, и при этом требуется создать свои пространства для каждого из членов семьи.

Другое преимущество – подобная квартира позволяет экспериментировать с дизайном. Бесспорно, наличие двух уровней накладывает определенные ограничения, однако они полностью нивелируются теми возможностями, что дает профессионалу такая квартира. Например, общественную и приватную зоны можно оформить в разных стилях с плавным переходом через лестницу.

Два уровня – значит в два раза дороже?

Необязательно. Еще 10-15 лет назад двухуровневые квартиры были представлены, в основном, в высокобюджетных сегментах. Однако сейчас их можно встретить, в том числе, в проектах комфорт- и бизнес-класса. Так, средняя стоимость квадратного метра в находящихся в реализации двухуровневых квартирах, расположенных в ЖК «Любовь и Голуби», сопоставима с ценой «квадрата» в квартирах классического формата.

«Безусловно, у двухуровневых квартир имеется ряд преимуществ: эксклюзивность формата, необычные планировки, широкие возможности зонирования пространства и персонализации, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Именно поэтому в нашем проекте «Любовь и голуби» такие лоты пользуются хорошим спросом. Покупатели оценили все плюсы подобного формата проживания и положительно восприняли появление двухуровневых квартир среди доступных к покупке вариантов».

К концу I полугодия 2021 года средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы достигла 6 млн рублей – рекордного значения за всю историю рынка. За прошедшие 12 месяцев такие квартиры подорожали на 35%, подсчитали эксперты «Метриум». При этом впервые суммарная доля студий и однокомнатных квартир превысила половину от общего числа квартир на местном рынке.

В конце I полугодия 2021 года средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы составила 6,01 млн рублей. В аналогичный период 2020 года среднюю студию в ТиНАО можно было приобрести за 4,44 млн рублей, то есть самый доступный и компактный формат квартир в Новой Москве за год подорожал на 35%. Между тем два года назад студию можно было купить за 3,9 млн рублей, три года назад – за 3,13 млн рублей. Таким образом, за три года студии на локальном рынке выросли в цене почти в два раза.

Удельная цена студий также интенсивно росла. Сейчас квадратный метр обойдется покупателям в 244 тыс. рублей – сопоставимо со средней ценой квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы (245,5 тыс. рублей за кв.м). В I полугодии 2020 года этот показатель составлял 167 тыс. рублей за кв.м., в I полугодии 2019 года – 144 тыс. рублей, в I полугодии 2018 года – 126 тыс. рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», последние четыре года студии в Новой Москве дорожали со скоростью 6% в квартал.

Примечательно, что площадь студий на местном рынке за год уменьшилась. Если сейчас такое жилье в среднем занимает 24,6 кв.м, то год назад – 26,5 кв.м.

Рост стоимости студий происходит на фоне увеличения их предложения. Во II квартале на рынке новостроек Новой Москвы застройщики продавали более 1,8 тыс. студий. Это на 76% больше, чем год назад (1 тыс. единиц). Доля студий среди других квартир местного рынка при этом увеличилась за 12 месяцев с 11% до 17%.

В совокупности с однокомнатными квартирами – другим малоформатным типом жилья – студии составили по итогам I полугодия 52% предложения. Число однокомнатных квартир увеличилось за год с 3,3 тыс. до 3,7 тыс. (на 13%), а их доля в предложении – 31% до 35%.

«Популярность студий в первой половине 2021 года обусловлена, в частности, притоком на рынок инвесторов - людей, покупавших малогабаритные квартиры для сдачи в аренду, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). –Снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи самых доступных квартир, но теперь доля таких покупателей, скорее всего, будет меньше. Как представляется, с окончанием действия программы льготной ипотеки спрос будет смещаться в сторону более просторных квартир. Этому будут способствовать новые условия получения «семейной ипотеки», которые во многом похожи на условия льготной программы в ее прежнем виде, но доступны только для семей, где в 2018 году или позже родился хотя бы один ребенок».

«Рост цен на небольшое жилье в Новой Москве свидетельствует о мощном спросе, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По-видимому именно здесь ищут подходящие квартиры те клиенты, которым не удалось приобрести жилье в старых границах Москвы из-за быстрого роста цен на них в последний год. Новая Москва всё еще предлагает более доступный ценовой уровень, поэтому этот рынок останется очень активным в ближайшее время».