Небоскребы традиционно являются не только самыми высокими, но и наиболее передовыми зданиями своего времени. Например, в сталинских высотках были установлены невиданные на тот момент системы регулирования температуры, посудомоечные машины и мусородробилки. Застройщики современных небоскребов также не перестают удивлять. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, каким критериям сегодня должна отвечать «умная» высотка. Системы безопасности В современных небоскребах доступ на парковку нередко происходит с помощью технологии RFID — радиочастотной идентификации. Она сыграла важную роль в развитии «умного» отслеживания в различных сферах — от розничной торговли до логистики. Основными компонентами системы являются метка и считыватель. Собственнику достаточно воспользоваться специальной картой либо нажать кнопку на смартфоне, чтобы попасть на территорию комплекса. Аналогично открывается почтовый ящик и приходит лифт. Вместе с тем в случае утери RFID-устройства метку можно деактивировать. Подобна... далее
Небоскребы традиционно являются не только самыми высокими, но и наиболее передовыми зданиями своего времени. Например, в сталинских высотках были установлены невиданные на тот момент системы регулирования температуры, посудомоечные машины и мусородробилки. Застройщики современных небоскребов также не перестают удивлять. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, каким критериям сегодня должна отвечать «умная» высотка.
Системы безопасности
В современных небоскребах доступ на парковку нередко происходит с помощью технологии RFID — радиочастотной идентификации. Она сыграла важную роль в развитии «умного» отслеживания в различных сферах — от розничной торговли до логистики. Основными компонентами системы являются метка и считыватель. Собственнику достаточно воспользоваться специальной картой либо нажать кнопку на смартфоне, чтобы попасть на территорию комплекса. Аналогично открывается почтовый ящик и приходит лифт. Вместе с тем в случае утери RFID-устройства метку можно деактивировать. Подобная опция будет внедрена, например, в небоскребе премиум-класса «Дом Дау».
Похожая система безопасности действует в премиальном квартале «Прайм Парк». В этом проекте применяются BLE-метки, которые считываются устройствами с поддержкой Bluetooth. RFID и BLE-системы доступа отличаются исключительно технологически, при этом гарантируя одинаково высокую защиту резидентам.
Также широкое распространение на первичном рынке Москвы получила технология распознавания лиц. В частности, компания MR Group к 2025 году намерена оборудовать более 80% своих комплексов (в основном бизнес- и премиум-класса) системой интеллектуального доступа Face ID. Устройства сканируют объемное изображение, анализ лица происходит по множеству инфракрасных точек.
«Внедрение системы Face ID — это, главным образом, вложение в комфорт клиентов, — отмечает Жанна Махова, директор по продукту MR Group. — Собственникам благодаря ее появлению не придется запоминать пароли и носить с собой карты. При этом, в отличие от дактилоскопических сканеров, система распознавания лица не подразумевает физический контакт с поверхностью.
В системах бесконтактной домофонии искусственный интеллект запрограммирован на вычисление подмены (спуфинга) живого лица. В случае обнаружения попыток прохода с помощью фотографического или видеоизображения в доступе будет отказано. При этом данные о занесенных в базу лицах хранятся в зашифрованном виде непосредственно на самом устройстве, без необходимости отправки на удаленные серверы. Их базу и «черный список» формируют сами правообладатели. Таким образом, попадание на территорию нежелательных людей практически сводится к нулю».
Климат-контроль
За кондиционирование помещений в инновационных небоскребах отвечает VRF-система. Она позволяет поддерживать необходимый температурный режим одновременно в нескольких помещениях. Собственники могут контролировать количество хладагента, которое идет к внутренним блокам кондиционеров.
«Передовые системы климат-контроля позволяют индивидуально регулировать температуру почти в каждом помещении здания на уровне диспетчеризации объекта, и конечно в резиденты самостоятельно смогут задавать нужны температуру в каждой комнате своей квартиры, — говорит Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер жилого небоскреба «Дом Дау»). — Можно устанавливать единый режим либо, напротив, добиться различного климата во всех помещениях. Также оборудование отвечает за энергосбережение и электронную передачу показаний».
Системы дистанционного регулирования температуры и поддержания комфортного микроклимата установлены в квартирах небоскребов от MR Group и Optima Development. Программы учета потребления воды и автоматической отправки квитанций упрощают оплату коммунальных услуг.
Онлайн-сервисы и «умные» приборы
Вместе с ключами от квартиры резиденты современных небоскребов получают доступ к многофункциональным мобильным приложениям. С их помощью можно онлайн пользоваться всеми сервисами проекта, а также обращаться в управляющую компанию.
«Интуитивно понятное приложение с удобной навигацией — надежный помощник резидентов, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Благодаря ему через гаджет можно круглосуточно заказывать клининг и химчистку, получать услуги валет-парковщиков и беллменов, доставляющих посылки прямо до квартиры. Отдельная наша гордость — единственный на рынке дог-френдли-сервис, позволяющий пригласить дог-ситтеров, ветеринаров, дрессировщиков».
Тренд на цифровизацию небоскребов распространяется и на отделку от застройщика. Так, собственники квартир в высотных проектах MR Group могут управлять ими с помощью приложения на гаджете либо виртуального голосового сервиса. Digital-оборудование защищает от протечки канализации, пожара и взлома, позволяет регулировать уровень освещенности.
«Суммарная площадь строящихся в Москве небоскребов превышает 7 млн квадратных метров, и многие из этих зданий оснащены по последнему слову техники, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Небоскребы от ведущих девелоперов становятся плацдармом для применения удобных технологий, которые получат широкое распространение только через несколько лет. В первую очередь речь о разнообразных виртуальных помощниках. «Умные» дома заметно улучшают образ жизни резидентов, поэтому обладают повышенной ликвидностью, пользуются неизменно высоким спросом».
Утверждена концепция мест общего пользования паркинга премиального жилого небоскреба «Дом Дау». Авторский дизайн-проект для территории подземного пространства разработан архитектурным бюро TOTAL ARCHITECTS. Среди ярких элементов дизайна — благородный травертин, натуральный мрамор, стеклянный кирпич, акцентная подсветка и узор в виде формул на металле. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов». В премиальном комплексе «Дом Дау» (Пресненский район, «Москва-Сити») от ГК «Сумма элементов» — самом высоком (340 м) жилом небоскребе России, входящем в категорию сверхвысоких зданий (согласно международной системе классификации CTBUH) — предусмотрен четырехэтажный подземный паркинг, в котором смогут разместиться одновременно сотни автомобилей, а также десятки мотоциклов и велосипедов, зоны персональных кладовых и парковочные места с возможностью подзарядки электромобилей. Концепция оформления парковочного пространства и мест общего пользования (МОП) разработана бюро TOTAL ARCHITECTS. Специалистам удалось добит... далее
Утверждена концепция мест общего пользования паркинга премиального жилого небоскреба «Дом Дау». Авторский дизайн-проект для территории подземного пространства разработан архитектурным бюро TOTAL ARCHITECTS. Среди ярких элементов дизайна — благородный травертин, натуральный мрамор, стеклянный кирпич, акцентная подсветка и узор в виде формул на металле. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов».
В премиальном комплексе «Дом Дау» (Пресненский район, «Москва-Сити») от ГК «Сумма элементов» — самом высоком (340 м) жилом небоскребе России, входящем в категорию сверхвысоких зданий (согласно международной системе классификации CTBUH) — предусмотрен четырехэтажный подземный паркинг, в котором смогут разместиться одновременно сотни автомобилей, а также десятки мотоциклов и велосипедов, зоны персональных кладовых и парковочные места с возможностью подзарядки электромобилей. Концепция оформления парковочного пространства и мест общего пользования (МОП) разработана бюро TOTAL ARCHITECTS. Специалистам удалось добиться оптимального сочетания передовых технологий и креативных художественных решений.
«Перед дизайнерами была поставлена задача создать современное и функциональное пространство премиального небоскреба, расположенное под землей, отразив в интерьерных решениях внешнюю эстетику и масштаб всего проекта, — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Архитекторы разработали концепцию в спокойных, естественных тонах, с удобной навигацией и акцентными арт-деталями, а оформление лифтовых холлов сделали персонализированным. В результате, в «Дом Дау» даже в паркинге можно ощутить грандиозность беспрецедентного футуристичного проекта. В сверхвысоком жилом небоскребе «Дом Дау» мы применяем исключительный и премиальный подход к каждому пространству».
При отделке стен лифтовых холлов и входных групп паркинга планируется использовать натуральный травертин и мрамор, стеклянный кирпич и керамогранит. Кроме того, будет применена брашированная сталь.
«Одно из небольших, но оригинальных решений в оформлении подземной части «Дом Дау» — нанесение на металлическое покрытие стен изображений в виде физических формул Льва Ландау, — комментирует Том Лукич, руководитель бюро TOTAL ARCHITECTS. — Таким образом, мы создаем некий тизер, призванный увлечь жителей и гостей проекта историей человека, чьи работы послужили источником вдохновения для названия небоскреба. Выбор травертина и мрамора связан с тем, что они легкие в уходе и долговечные. Все задействованные в концепции материалы органично сочетаются друг с другом, формируя элегантную картину. Стоит отметить, что большинство из них сделаны в России».
Паркинг «Дом Дау» — масштабное подземное пространство (площадь более 15 000 кв.м.) с передовыми инженерными решениями, продуманной навигацией и разными форматами парковочных мест ярусного типа. Здесь важна каждая деталь — от функциональности до статусного визуального оформления. «Для хранения автомобилей в паркинге на выбор есть комфортабельные независимые и семейные машиноместа, — добавляет Алексей Гончаров, директор по девелопменту ГК «Сумма элементов». — На -1 этаже предусмотрены VIP-места, зарезервированные для резидентов скайхаусов и двухэтажных пентхаусов, с прямым доступом к персональному лифтовому холлу и лифтам, поднимающимся непосредственно из паркинга на верхние этажи небоскреба. Техническое оснащение, включая видеонаблюдение, датчики загазованности, регулирование воздухообмена, наличие усилителя сигнала сотовой связи, постоянная температура в диапазоне 13-20 градусов тепла, качественное освещение позволяют создать в паркинге все условия для максимально комфортного содержания автомобилей резидентов».
Доступ в паркинг «Дом Дау» будет осуществляться по BLE-меткам. Высота потолков в подземной части не менее 2,4 м до коммуникаций. Дополнительно в подземной части жилого небоскреба будут установлены пункты подкачки колес. Кроме того, в «Дом Дау» предусмотрено 16 гостевых наземных машиномест.
Одобрено архитектурно-художественное решение многоуровневого паркинга на 500 машиномест в Ленинском городском округе Московской области. Проект с применением металлокаркаса на основе балки производства ЕВРАЗа выполнен ГК «Ферро-Строй» далее.
Одобрено архитектурно-художественное решение многоуровневого паркинга на 500 машиномест в Ленинском городском округе Московской области. Проект с применением металлокаркаса на основе балки производства ЕВРАЗа выполнен ГК «Ферро-Строй».
Рабочая группа Архитектурной комиссии градостроительного Совета Московской области поддержала архитектурно-художественное решение многоуровневого паркинга. Его планируется построить рядом с деревней Сапроново Ленинского городского округа в составе ЖК «1-й Донской» от застройщика «1-й ДСК». Проект подготовлен компанией «Ферро-Строй» — лидером на российском рынке проектирования и строительства с использованием большепролетных металлических конструкций.
Новый комбинированный паркинг имеет площадь 13 372 кв. м, высоту 3 этажа + 1 подземный и вмещает 500 автомобилей. Главное преимущество проекта — высокая эффективность использования площади. Вместимость паркинга значительно увеличена относительно монолитного паркинга аналогичного размера за счет использования металлического каркаса с большепролетными балками из двутавра производства ЕВРАЗ НТМК.
Здание имеет оптимальную прямоугольную форму. Фасады будут отделаны перфорированными стальными кассетами светлого и темного тонов, напоминающими шахматный узор. Их дополнят ярко-оранжевые порталы, обрамляющие въездные группы, а также межоконные вставки в аналогичном цветовом решении.
Для удобства и безопасности автомобилистов в паркинге предусмотрены лифт и эвакуационная лестница. Помимо парковки на подземном уровне разместятся автомойка на 4 поста с клиентской зоной, помещения охраны, места для хранения велосипедов. В результате реализации проекта будет создано 23 рабочих места.
«В Москве и Подмосковье зарегистрировано более 8 млн автомобилей, — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING. — За последние 10 лет их число увеличилось примерно на 2 млн. Коэффициент обеспеченности машиноместами, напротив, снизился. Гражданам нередко приходится парковаться на плоскостных стоянках под открытым небом. К счастью, девелоперы постепенно решают сложившуюся проблему. Ведущие компании осознали, что есть бюджетный и качественный способ обеспечить клиентов машиноместами — строительство паркингов на основе металлокаркаса. Такие объекты возводятся в сжатые сроки, обладают удобной навигацией, а себестоимость их создания сравнительно невелика».
Индивидуальные застройщики частных домов теснят девелоперов. За два года число и объем выданных кредитов под индивидуальное жилищное строительство и покупку домов в России выросли в 3 раза, подсчитали эксперты «Метриум» на основе данных ЕИСЖС. При этом в 2023 году россияне построили рекордный объем индивидуального жилья — почти 59 млн кв. м. или 53% от общей площади введенного в эксплуатацию жилья. В России начинается бум индивидуального жилищного строительства. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в 2023 году банки выдали россиянам 1,3 трлн рублей на индивидуальное жилищное строительство и покупку загородных домов. Кредиты получили почти 310 тыс. человек. Для сравнения: в 2021 году банки выдали почти 408 млрд рублей в виде 147 тыс. кредитов для целей ИЖС. Таким образом, за два года кредитование индивидуального домостроения или покупки коттеджей выросло в три раза. Спрос на ИЖС стимулировали государственные программы с субсидированными ставками. Возможность взять ипот... далее
Индивидуальные застройщики частных домов теснят девелоперов. За два года число и объем выданных кредитов под индивидуальное жилищное строительство и покупку домов в России выросли в 3 раза, подсчитали эксперты «Метриум» на основе данных ЕИСЖС. При этом в 2023 году россияне построили рекордный объем индивидуального жилья — почти 59 млн кв. м. или 53% от общей площади введенного в эксплуатацию жилья.
В России начинается бум индивидуального жилищного строительства. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в 2023 году банки выдали россиянам 1,3 трлн рублей на индивидуальное жилищное строительство и покупку загородных домов. Кредиты получили почти 310 тыс. человек. Для сравнения: в 2021 году банки выдали почти 408 млрд рублей в виде 147 тыс. кредитов для целей ИЖС. Таким образом, за два года кредитование индивидуального домостроения или покупки коттеджей выросло в три раза.
Спрос на ИЖС стимулировали государственные программы с субсидированными ставками. Возможность взять ипотечный кредит на частный дом реализована во всех льготных ипотечных программах: «Льготная ипотека» (с 1 июня 2022 г. расширена на строительство домов собственными силами, без подрядчиков), «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «IT-ипотека».
При этом, отмечают аналитики «Метриум», еще пять лет назад ипотечного кредитования ИЖС практически не было. По данным Аналитического центра при Правительстве РФ, в 2019 году и раньше число выданных кредитов под ИЖС оценивалось в 15 тыс. ипотек в год или 1% от общего объема выдачи ипотеки.
В 2023 году, по данным ЕИСЖС, на строительство домов потрачено 119 тыс. из почти 310 тыс. выданных кредитов, а на покупку готовых — 191 тыс. В общем числе выданных ипотечных жилищных кредитов доля займов под ИЖС выросла до 15% против 8% в 2021 году. Объем кредитов на строительство составил 537 млрд рублей, а на приобретение — 709 млрд рублей. Ипотека на ИЖС в общем объеме ипотечного кредитования в 2023 году составила 16% против 7% в 2021 году.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в среднем индивидуальные строители в 2023 году занимали у банков 4,5 млн рублей, а на покупку домов — 3,7 млн рублей, тогда как в 2021 году строители получали в среднем 3,1 млн рублей, а покупатели — 2,8 млн рублей. Таким образом, средний размер кредита на строительство индивидуального дома вырос всего за два года на 44%, а на покупку — на 32%.
В январе 2024, по данным ЕИСЖС, российские банки выдали 14,2 тыс. кредитов на ИЖС, что на 28% больше, чем в январе 2023 года. Причем на строительство индивидуальных домов количество ипотечных кредитов увеличилось более чем в два раза, тогда как на покупку — сократилось на 15%. Объем займов на ИЖС составил 63 млрд рублей. Это на 52% больше, чем в январе 2023 года. Сумма кредитов на строительство выросла в 2,5 раза, а на покупку готового дома снизилась на 9% по сравнению с январем 2023 года. Средний размер кредита на строительство индивидуального дома достиг в январе 202 года почти 5 млн рублей, а на покупку — 3,8 млн рублей. По данным сервиса «Строим.дом.рф», сейчас средняя стоимость строительства дома составляет 7,8 млн рублей (на основе базы из 940 типовых проектов коттеджей), а его площадь — 144 кв. м. Таким образом, по подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость строительства дома составляет 54,5 тыс. рублей за кв. м. При этом стоимость квадратного метра на рынке многоквартирных новостроек России, по данным ЕИСЖС, достигла в феврале 164 тыс. рублей (при том, что многоквартирное строительство развивается в основном на периферии городов, часто по соседству с ИЖС). Таким образом, по удельной стоимости собственный дом обойдется почти в три раза дешевле квартиры в новостройке (впрочем, проектные решения не учитывают стоимости земли, подключения к сетям и внутренние отделочные работы).
Растущий интерес россиян к ИЖС отражается в статистике ввода жилья. По данным Росстата, в 2023 году в России построили 110 млн кв. м жилой площади. Из них на долю ИЖС пришлись 58,7 млн кв. м или 53% от общего объема ввода. Иными словами, индивидуальные застройщики построили больше жилья, чем профессиональные девелоперы. Для сравнения: в 2018 году ввод ИЖС составил 32 млн кв. м (43% от общего объема ввода в тот год). Таким образом, за пять лет показатель ввода ИЖС увеличился на 83%.
«Индивидуальное жилищное строительство может составить конкуренцию долевому строительству как привлекательная альтернатива, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Власти планируют в середине 2024 года ввести единую программу субсидирования на строительство и покупку индивидуальных домов. С учетом роста цен на новостройки и высоких ставок по кредитам на квартиры, собственный дом может стать более выгодным решением. Впрочем, многое будет зависеть от ситуации на рынке земельных участков рядом с городами (спрос и цены на них вырастут), а также от решения инфраструктурной проблемы — коммуникации, социальные и коммерческие объекты, дороги там, где начнется массовое индивидуальное жилищное строительство. Нельзя исключать, что крупные девелоперы начнут выходить на рынок ИЖС в качестве подрядчиков строительства хорошо обеспеченных инфраструктурой поселков».
В Красногорском районе наблюдается дефицит квартир в готовых домах. По подсчетам аналитиков девелопера жилого комплекса «Красногорск Парк», во введенных корпусах девелоперы здесь реализуют 130 лотов, что составляет 4% от общего объема предложения Красногорского района. далее
В Красногорском районе наблюдается дефицит квартир в готовых домах. По подсчетам аналитиков девелопера жилого комплекса «Красногорск Парк», во введенных корпусах девелоперы здесь реализуют 130 лотов, что составляет 4% от общего объема предложения Красногорского района.
Суммарный объем предложения первичного жилья в Московской области составляет 39,4 тысяч квартир и апартаментов. Из них 5,7 тысяч лотов, то есть 14,5%, продаются в готовых домах, подсчитали эксперты жилого комплекса «Красногорск Парк». В Красногорском районе этот показатель значительно ниже. Здесь застройщики предлагают 3,2 квартир и апартаментов. При этом только 130 лотов представлены в сданных корпусах. То есть лишь каждая 25-я квартира в локации продается в готовом доме.
Квадратный метр квартир в сданных новостройках Красногорского района обойдется в среднем в 182 тысячи рублей, что на 17% меньше, чем в целом по локации. Это объясняется тем, что в новых проектах девелоперы задают более высокую стартовую цену. Самый доступный готовый проект в Красногорском районе — «Митино 02» — 118,9 тысяч рублей за кв. м, самый дорогой — «Большое Путилково» — 298,6 тысяч рублей.
Наиболее высокой транспортной доступностью среди введенных новостроек отличается ЖК «Красногорск Парк». Этот комплекс находится в непосредственной близости от станции МЦД-2 «Аникеевка».
«Готовые новостройки — оптимальный вариант для тех, кто хочет получить квартиру с ключами и вместе с тем воспользоваться льготной ипотекой, — отмечает Наталия Григорьева, директор по продажам жилого комплекса «Красногорск Парк». — Сегодня клиенты испытывают недостаток подобного предложения. К тому же, сейчас большинство введенных комплексов Красногорского района находятся на участках с низкой транспортной доступностью. Это настораживает покупателей, ведь подмосковные клиенты зачастую нацелены на работу в столице либо областном центре. Оптимальные условия доступны в ЖК «Красногорск Парк». Он построен в 5 минутах ходьбы от станции МЦД-2, благодаря которой на комфортабельной электричке можно за 15 минут добраться до метро "Волоколамская"».
«Дефицит готового жилья наблюдается на территории всей Московской агломерации, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Особенно отчетливо проблема выражена в локациях с самым емким рынком, например, в Красногорском районе. Клиенты здесь активно покупают жилье на различных стадиях строительства. Но финансовые модели некоторых проектов рассчитаны на продажу готовых квартир. Такой подход свидетельствует о финансовой устойчивости девелоперов. Готовые новостройки больше всего подходят тем, кто срочно нуждается в улучшении жилищных условий и при этом намерен воспользоваться заемными средствами с господдержкой».
Проекты на начальном этапе строительства стоят в среднем на 15,9% дешевле готовых, подсчитали аналитики компании «Метриум». Однако в премиальном и элитном сегментах, а также в Новой Москве жилье на котловане, напротив, дороже сданного. Аналитики «Метриум подсчитали, что проекты на котловане стоят на 15,9% дешевле готовых: 449,1 тысяч рублей за кв. м против 534,1 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения, год назад средняя цена комплексов на начальном этапе строительства была на 32,2% ниже, чем введенных, пять лет назад — на 35,3% ниже. То есть разрыв цен между жильем на котловане и готовыми комплексами сокращается, особенно за последний год. Это объясняется, прежде всего, реакцией девелоперов на восстановление покупательской активности после непростого 2022 года. Практически все проекты сейчас выходят на рынок с минимальным дисконтом к рынку и быстро растут в цене. Массовый сегмент Массовые комплексы «старой» Москвы на котловане стоят на 5,3% дешевле готовых (323,1 тысяч рублей за кв. м против 341,2 тысяч ... далее
Проекты на начальном этапе строительства стоят в среднем на 15,9% дешевле готовых, подсчитали аналитики компании «Метриум». Однако в премиальном и элитном сегментах, а также в Новой Москве жилье на котловане, напротив, дороже сданного.
Аналитики «Метриум подсчитали, что проекты на котловане стоят на 15,9% дешевле готовых: 449,1 тысяч рублей за кв. м против 534,1 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения, год назад средняя цена комплексов на начальном этапе строительства была на 32,2% ниже, чем введенных, пять лет назад — на 35,3% ниже. То есть разрыв цен между жильем на котловане и готовыми комплексами сокращается, особенно за последний год. Это объясняется, прежде всего, реакцией девелоперов на восстановление покупательской активности после непростого 2022 года. Практически все проекты сейчас выходят на рынок с минимальным дисконтом к рынку и быстро растут в цене.
Массовый сегмент
Массовые комплексы «старой» Москвы на котловане стоят на 5,3% дешевле готовых (323,1 тысяч рублей за кв. м против 341,2 тысяч рублей за кв. м.). Годом ранее этот показатель был равен 20,3%, пять лет назад — 3,8%. Соответственно, в долгосрочной перспективе разрыв цен немного вырос, однако за прошедшие 12 месяцев ощутимо сократился. Это обусловлено резким подорожанием за год массовых проектов на начальном этапе строительства — на 31,2%. Застройщики поднимали цены на фоне удорожания рыночных кредитов, в преддверии сворачивания льготных госпрограмм.
Бизнес-класс
Средняя цена проектов бизнес-класса «старой» Москвы на котловане на 9,7% ниже, чем в готовых (421,4 тысяч рублей за кв. м против 466,6 тысяч рублей за кв. м.). Год назад разрыв цен составлял 9%, пять лет назад — 22%. Следовательно, за последний год показатель немного скорректировался вверх, но на длительном временном интервале существенно сократился. Проекты бизнес-класса за минувшие пять лет стали почти в полтора раза более востребованными, что стимулировало снижать дисконт на котловане. Тем не менее, он сохранился благодаря растущей конкуренции.
«В условиях роста абсолютно всех составляющих себестоимости строительства, а также роста спроса на жилье бизнес-класса в последние годы каждый новый проект на рынке выводился по более высокой цене, что также способствовало сокращению разницы между средней ценой проектов на котловане и ценой готовой недвижимости, — подчеркивает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — При этом разница в стоимости квадратного метра одного и того же проекта на котловане и полностью готового и введенного в эксплуатацию даже сегодня находится на уровне 20-35%. Причем максимальный рост обеспечивают проекты в хорошей локации, с авторской архитектурой и высокими потребительскими характеристиками. Такие проекты не устаревают долгие годы и остаются востребованными, в том числе, на вторичном рынке. К ним, например, можно отнести наш апарт-комплекс Emotion в «Большом Сити» и новый комплекс «EVOPARK Сокольники» в районе Преображенское, на набережной реки Яуза».
Премиум-класс
Совершенно иначе ситуация выглядит в премиум-классе. Готовые премиальные новостройки стоят, наоборот, дешевле комплексов на котловане — на 8,8% (717,1 тысяч рублей за кв. м против 785,8 тысяч рублей за кв. м). Годом ранее средняя цена проектов на начальном этапе строительства была на 6,4% ниже, чем введенных, пять лет назад — на 34,4%. В первую очередь такая динамика объясняется изменением структуры экспозиции. Сейчас на этапе котлована находится несколько дорогих проектов, которые по статусу граничат с элитными, но относятся к премиум-классу из-за масштаба или локации.
Сейчас в Москве наблюдается дефицит готового жилья премиум-класса. Его доля составляет 7,3% от общего объема предложения. В 2024 году ввод жилья премиального жилья вырастет, но сравнительно незначительно — на 15%. Поэтому готовые проекты премиум-класса сохранят повышенную ликвидность.
«Премиальное жилье на котловане также подходит для инвестиций, но только в развивающихся локациях, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — В устоявшихся престижных районах девелоперы стали устанавливать изначально высокие стартовые цены. В свою очередь, в новых перспективных локациях премиум-класса компании предлагают более привлекательные цены на начальном этапе строительства, в связи с чем такие проекты не теряют инвестиционную потенциал как в процессе возведения, так и после ввода. Такая ситуация наблюдается, например, в районах Преображенское и Нагатинский полуостров, где кроме строительства премиум-жилья активно создается современная социальная и рекреационная инфраструктура».
Элитный сегмент
В элитном сегменте также стоимость готовых и введенных домов ниже, чем жилья на начальном этапе строительства. Готовые элитные комплексы на 20,4% дешевле, чем проекты на котловане (1,526 млн рублей за кв. м против 1,917 млн рублей за кв. м). Схожая ситуация наблюдалась год назад: тогда разница цен была даже выше — 25,5%. Это связано со стартом продаж в целом ряде делюкс-проектов — самых дорогих на рынке. В свою очередь, пять лет назад готовые элитные проекты стоили на 9% дороже, чем на котловане, что объясняется более сбалансированной экспозицией делюкс-комплексов.
«Инвестиционная привлекательность элитного жилья на котловане не снизилась, хотя готовые проекты сейчас и стоят дешевле, — комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). — Этот парадокс объясняется легко. Среди готовых комплексов в продаже много проектов с длительным сроком реализации, которые успели морально устареть и реализуются с дисконтом относительно рынка. Тогда как на котловане сегодня преобладают клубные дома с эксклюзивным сервисом, редкими форматами квартир и апартаментов, отделкой от дизайнеров с мировым именем. Еще до окончания строительства они привлекают повышенное внимание обеспеченных клиентов и приобретает статус коллекционной или даже трофейной недвижимости».
Девелопер жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» — ГК «Ферро-Строй» — сообщает о получении разрешения на строительство (РНС) корпусов 1-5 третьей очереди второго этапа проекта. Продажи в них стартуют в ближайшее время. далее
Девелопер жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» — ГК «Ферро-Строй» — сообщает о получении разрешения на строительство (РНС) корпусов 1-5 третьей очереди второго этапа проекта. Продажи в них стартуют в ближайшее время.
Министерство жилищной политики Московской области выдало разрешение на строительство корпусов 1-5 третьей очереди второго этапа ЖК комфорт-класса «Катуар» (Мытищи). Старт продаж планируется до конца марта 2024 года. Ввод корпусов намечен на I квартал 2027 года.
Корпуса 1-5 включают 120 однокомнатных квартир (площадью 35-45 кв. м), 147 двухкомнатных (52-78 кв. м), 54 трехкомнатных (74-96 кв. м). Есть варианты без отделки, с ремонтом под ключ и white box. В квартирах планируется устанавливать двухконтурные газовые котлы. Во дворах девелопер разместит детские и спортивные площадки.
В корпусах 1 и 5 откроется семь коммерческих помещений общей площадью 975 кв. м. Кроме того, в первом корпусе появится полностью укомплектованный бесплатный медицинский центр врача общей практики площадью 258,5 кв. м. Стоит отметить, что в рамках комплексного развития территории (КРТ) в жилом комплексе предусмотрены детский сад на 200/225 воспитанников (введен в 2022 году), школа на 1100 учеников и торговый центр.
«В Московской области особенно востребованы малоэтажные проекты КРТ, — рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING. — Зачастую они предполагают сочетание экологичности локации и масштабной инфраструктуры. С точки зрения транспортной доступности идеальное расположение — в пригороде, вблизи крупного логистического узла. Например, ЖК «Катуар» расположен рядом с одноименной ж/д станцией, с которой всего за 40-50 минут можно добраться до севера Москвы».
В ЖК «Катуар» продолжаются продажи финального пула квартир в корпусах 10-14. Стоимость однокомнатных лотов начинается от 5,1 млн рублей (за 36,3 кв. м), двухкомнатных — от 6,7 млн рублей (за 53 кв. м), трехкомнатных — от 10 млн рублей (за 78,3 кв. м).
В 2024 году московские застройщики планируют полностью или частично завершить 45 премиальных и элитных проектов, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 9,8% больше, чем годом ранее (41 комплекс). Планируемый ввод корпусов вырос на 14,9%. Премиум-класс Столичные девелоперы в 2024 году намерены достроить 54 корпуса в 22 проектах премиум-класса. Среди них — 11 ЖК, 10 апарт-комплексов и 2 МФК с квартирами и апартаментами. Ввод корпусов должен вырасти на 14,9% (54 против 47 в 2023 году). Большую часть корпусов в проектах премиум-класса предполагается ввести в эксплуатацию во II и IV квартале 2024 года (20 и 18 корпусов соответственно). В I квартале застройщики планируют сдать 5 корпусов, в III квартале — 11. Средняя цена премиального жилья со сроком ввода в 2024 году — 609 тысяч рублей. Самая доступная квартира в проектах премиум-класса со вводом в 2024 году находится в ЖК «Театральный квартал» (СЗАО) от концерна «Крост». «Однушка» площадью 29 кв. м продается за 15,1 млн рублей. Самый дорогой лот в преми... далее
В 2024 году московские застройщики планируют полностью или частично завершить 45 премиальных и элитных проектов, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 9,8% больше, чем годом ранее (41 комплекс). Планируемый ввод корпусов вырос на 14,9%.
Премиум-класс
Столичные девелоперы в 2024 году намерены достроить 54 корпуса в 22 проектах премиум-класса. Среди них — 11 ЖК, 10 апарт-комплексов и 2 МФК с квартирами и апартаментами. Ввод корпусов должен вырасти на 14,9% (54 против 47 в 2023 году).
Большую часть корпусов в проектах премиум-класса предполагается ввести в эксплуатацию во II и IV квартале 2024 года (20 и 18 корпусов соответственно). В I квартале застройщики планируют сдать 5 корпусов, в III квартале — 11.
Средняя цена премиального жилья со сроком ввода в 2024 году — 609 тысяч рублей. Самая доступная квартира в проектах премиум-класса со вводом в 2024 году находится в ЖК «Театральный квартал» (СЗАО) от концерна «Крост». «Однушка» площадью 29 кв. м продается за 15,1 млн рублей. Самый дорогой лот в премиальных новостройках со сроком ввода в 2024 году представлен в апарт-комплексе Sole Hills (ЦАО) от компании «Еврофармакол». Многокомнатный апартамент площадью 530 кв. м стоит 357,8 млн рублей.
«Сегодня большинство клиентов не готовы переплачивать исключительно за устоявшийся статус локации, — Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group (девелопер проектов премиум-класса Mod, Hide и Famous со вводом в 2024 году). — Для покупателей неизменно остаются очень важными качественные характеристики проектов. В частности, в премиум-классе привлекают просторные дизайнерские лобби, наличие лотов с авторской отделкой, благоустройство с естественным ландшафтом местности, премиальный сервис и качественная разнообразная инфраструктура».
«В современной Москве мы видим процесс формирования премиальных локаций за пределами исторического центра, — рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь» со сроком ввода I очереди в 2024 году). — Только за прошедший год доля новостроек премиум-класса за границами ЦАО выросло на 6,8 п.п. — до 67,9%. В центре мегаполиса наблюдается дефицит свободных участков. В то же время во многих городских локациях сложились объективные предпосылки для появления премиального жилья.
Например, район Преображенское (ВАО) славится множеством зеленых зон, набережной реки Яузы, развитой спортивно-рекреационной инфраструктурой. Наш новый ЖК «Преображенская площадь» дополняет преимущества локации благодаря выразительной, соразмерной человеку архитектуре, открытию современных муниципальных детских сада и школы с IT-полигоном, эко-маркетов, фитнес-клуба, пешеходного бульвара с ресторанами и кафе».
«Премиальный сегмент рынка проявляет высокую устойчивость к экономическим колебаниям, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Квадратный метр в новостройках премиум-класса за прошедший год подорожал на 11,1%. Это произошло на фоне повышенного спроса. Число сделок по ДДУ в минувшем году выросло на 72,4%. Многие клиенты премиум-класса в 2023 году вернулись в Россию и переориентировались с зарубежных рынков недвижимости. Кроме того, сработал эффект отложенной покупательской активности. Девелоперы предлагают клиентам действительно качественный и ликвидный продукт. Многие новостройки из топ-15 самых продаваемых в премиальном сегменте должны быть введены в этом году».
Элитный сегмент
Московские девелоперы в 2024 году планируют достроить 52 корпуса в 23 элитных и делюкс-проектах. Среди них — 8 ЖК, 14 апарт-комплексов и один МФК с квартирами и апартаментами. Планируемый ввод корпусов увеличился на 26,8% (52 против 41 в 2023 году).
Большую часть корпусов в элитных проектах предполагается ввести в эксплуатацию в I и IV квартале 2024 года (15 и 26 корпусов соответственно). Во II квартале застройщики планируют сдать 10 корпусов, в III квартале — 1.
Средняя цена элитного жилья со сроком ввода в 2024 году — 1,896 млн рублей. Самый доступный лот в проектах элитного класса со вводом в 2024 году находится в апарт-комплексе Cult (Якиманка, ЦАО) от Gravion. Студия площадью 25,5 кв. м продается за 28,1 млн рублей. Любопытно, что самый дорогой лот в элитных новостройках со сроком ввода в 2024 году также представлен в апарт-комплексе Cult. Многокомнатный апартамент площадью 890,6 кв. м стоит 2,03 млрд рублей.
«Клиенты рассматривают элитную недвижимость как надежный актив для сохранения средств, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — В минувшем году средняя цена квадратного метра первичного жилья в этом сегменте выросла на 9,7%, что превосходит темпы инфляции. Положение на столичном элитном рынке характеризуется стабильностью и устойчивостью к внешним колебаниям, что и привлекает покупателей, в особенности инвесторов. Элитный рынок абсолютно сбалансирован. Продажи не замирают ни на одном из этапов реализации проектов».
В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) будет создано более тысячи мест приложения труда. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов» далее.
В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) будет создано более тысячи мест приложения труда. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов».
ГК «Сумма элементов» создаст больше тысячи рабочих мест в бизнес-центре класса «А» «Эйлер», который строится в районе Филевский Парк на территории «Большого Сити». Современное здание площадью 23 545 кв. м включает в себя офисы, хайспейсы, рестораны, торгово-инфраструктурный ритейл с wellness-территорией.
«Концепция бизнес-центра «Эйлер» направлена на создание комфортных технологичных рабочих мест, — говорит Елена Маслова, директор департамента продаж коммерческой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Для удобства резидентов проекта мы предусмотрели террасу с лаундж-пространствами в стиле английского парка, эмоциональное освещение и интуитивную навигацию. Отличные условия труда сотрудникам бизнес-центра также гарантируют приточно-вытяжная вентиляция с функциями подогрева и очистки воздуха, центральное кондиционирование, панорамное остекление с возможностью естественного проветривания, BMC-системы управления зданием».
Высокая транспортная доступность бизнес-центра обеспечивает возможность трудоустройства людям из разных районов мегаполиса. Здание находится в непосредственной близости от делового кластера «Москва-Сити», в шаговой доступности от станций метро и МЦД. На подземном паркинге «Эйлер» оборудованы зарядки для электрокаров.
В 2024 году девелоперы «старой» Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 55 проектов бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это сопоставимо с результатами 2023 года (52 комплекса). В то же время запланированный ввод корпусов вырос на 16,8%. далее
В 2024 году девелоперы «старой» Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 55 проектов бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это сопоставимо с результатами 2023 года (52 комплекса). В то же время запланированный ввод корпусов вырос на 16,8%.
Столичные застройщики в 2024 году планируют ввести в эксплуатацию 182 корпуса в 55 жилых и апарт-комплексах бизнес-класса. Темпы ввода корпусов относительно 2023 года вырастут на 22,1% (182 против 149).
Большинство корпусов в комплексах бизнес-класса предполагается ввести в эксплуатацию в I и IV кварталах 2024 года (63 и 52 корпусов соответственно). На II квартал запланирована сдача 34 домов, на III квартал — 25.
Среди новостроек бизнес-класса со сроком ввода в 2024 году — 33 ЖК, 19 апарт-комплексов и 3 мультиформатных проекта с квартирами и апартаментами. «В 2023 году на московском рынке новостроек бизнес-класса было совершено рекордное количество сделок по договорам долевого участия (ДДУ) за всю историю — 25 464 шт., — комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер проектов бизнес-класса «VERY на Ботанической», «ФизтехСити» и «UNO.Головинские пруды» со вводом в 2024 году). — Значительным спросом пользовались как квартиры, так и апартаменты. Это объясняется, прежде всего, желанием покупателей совершить сделку до повышения ключевой ставки ЦБ и изменений по льготным программам ипотеки Тем не менее, в 2024 году возможность выгодного оформления кредита сохраняется, ведь, во-первых, действуют совместные программы банков и девелоперов с субсидированными ставками — существенно более выгодными, чем базовые. Во-вторых, клиентам предлагаются опции, позволяющие вносить символические платежи в течение первого года. Наконец, в ближайшие 12 месяцев, по прогнозам ЦБ, ключевая ставка снизится, что даст возможность выгодно рефинансировать ипотеку. При этом не следует откладывать покупку квартиры, так как банки постепенно повышают требования к заемщикам, а цены на столичном рынке новостроек продолжают расти».
Средняя цена квадратного метра в проектах бизнес-класса со сроком ввода в 2024 году — 465,7 тысяч рублей. Самое доступное жилье бизнес-класса в корпусах со сроком ввода в 2024 году представлено в апарт-комплексе «Измайловский парк» (ВАО) от ГК «Новая Жизнь Недвижимость». Студию площадью 19,1 кв. м здесь можно приобрести за 6,6 млн рублей. Самая дорогая квартира бизнес-класса со вводом в 2024 году находится в жилом комплексе Foriver (ЮАО) от ГК «Инград». Стоимость многокомнатного лота площадью 284,2 кв. м — 265,3 млн рублей.
«Ликвидные проекты продолжают дорожать даже на заключительной стадии реализации, — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group (девелопер проектов бизнес-класса «Метрополия», City Bay, «Павелецкая Сити» со вводом в 2024 году). — Вместе с тем клиентам не придется долго ждать выдачи ключей. Следовательно, такие комплексы интересны как для конечных покупателей, так и для инвесторов. Стоит отметить, что в наших проектах вскоре после ввода начинает действовать коммерческая и социальная инфраструктура, включая образовательные центры».
«Спрос на новостройки бизнес-класса в 2023 году вырос на 85,9%, то есть почти в два раза, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В первую очередь это связано с отложенной покупательской активностью и стремлением клиентов успеть оформить ипотечные кредиты на выгодных условиях. Но также сказалось совершенствование продукта девелоперами. В результате частично размылась граница между бизнес- и премиум-классом. Наиболее ликвидные новостройки бизнес-класса во многом обладают премиальными характеристиками, при этом остаются более доступными».
На основной этап строительства новых корпусов городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» выбран генподрядчик «МСУ-1». Девелопер проекта — «Аеон Девелопмент» в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации — компания «Метриум» далее.
На основной этап строительства новых корпусов городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» выбран генподрядчик «МСУ-1». Девелопер проекта — «Аеон Девелопмент» в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации — компания «Метриум».
Девелопер жилого комплекса бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» (Нагатинский Затон, ЮАО) по результатам тендера выбрал генподрядчика «МСУ-1» на основной этап строительства новых корпусов. Два из них расположены в центре городского квартала. Еще один корпус будет построен на первой линии у реки, около готового корпуса 4. Запланированный срок ввода в эксплуатацию зданий — 4 кв. 2025 — 1 кв. 2026 года.
Текущим генподрядчиком квартала «ФОДД» введен в эксплуатацию флагманский корпус 4. Одновременно с достройкой здания компания выполнила подготовительный этап строительства новых корпусов.
В течение I-II квартала 2024 года новый генподрядчик «МСУ-1» планирует провести подготовительные бетонные работы и установить башенные краны.
«Опыт сотрудничества с компанией «ФОДД» получился исключительно положительным, — отмечает Дмитрий Старостин, управляющий партнер компании «Аеон Девелопмент». — Мы с опережением графика ввели вторую очередь и корпус 4, начали работу над новыми зданиями общей площадью 66 тысяч кв. м. Сейчас наша компания определилась с новым генподрядчиком — «МСУ-1», который заслуженно удерживает одну из лидирующих позиций среди универсальных инжинирингово-строительных компаний России по стабильности и объему открытых банковских гарантий. Столь опытный игрок оперативно приступает к выполнению основного этапа строительных работ».
В 2024 году девелоперы массовых новостроек в «старой» и Новой Москве планируют полностью или частично завершить реализацию 80 проектов, подсчитали эксперты компании «Метриум», что сопоставимо с результатами 2023 года. Вместе с тем заявленный ввод корпусов год к году увеличил далее
В 2024 году девелоперы массовых новостроек в «старой» и Новой Москве планируют полностью или частично завершить реализацию 80 проектов, подсчитали эксперты компании «Метриум», что сопоставимо с результатами 2023 года. Вместе с тем заявленный ввод корпусов год к году увеличился на 27,8% (276 против 216 годом ранее). При этом 12% новостроек массового сегмента со сроком сдачи в 2024 году уже полностью распроданы.
Ввод в эксплуатацию массовых новостроек в столице (включая Новую Москву) в 2024 году намечен в основном на I квартал (37% корпусов) и IV квартал (43%). Во II квартале планируется достроить 15% домов, а в III квартале — 5%.
Жилые и апарт-комплексы массового сегмента «старой» Москвы
В 2024 году на территории «старой» Москвы построят 136 корпусов в 53 жилых и апарт-комплексах массового сегмента. Среди них только 3 относятся к стандарт-классу, остальные — к комфорт-классу. По типологии массовые проекты «старой» Москвы распределены следующим образом: 40 ЖК, 11 апарт-комплексов, 2 МФК с квартирами и апартаментами.
Больше половины корпусов в массовых новостройках «старой» Москвы планируется достроить в I и IV кварталах (69 и 36 корпусов соответственно). Во II квартале девелоперы намерены ввести в эксплуатацию 22 корпуса, в III квартале — 9.
Средняя цена массовых новостроек «старой» Москвы со сроком ввода в 2024 году — 263,6 тысяч рублей. Самый доступный лот со вводом в 2024 году продается в апарт-комплексе Wellbe (ЗелАО) от «Вэллби». Студию площадью 19,7 кв. м можно приобрести за 4,3 млн рублей. Самая дорогая квартира в массовых проектах со сроком ввода в 2024 году находится в ЖК «Life-Варшавская» (Москворечье-Сабурово) от ГК «Пионер». «Трешка» площадью 105 кв. м стоит 40,7 млн рублей.
Проекты Новой Москвы
В Новой Москве в 2023 году будут частично или полностью достроены 26 ЖК и один апарт-комплекс. Из них к стандарт-классу относятся 8, к комфорт-классу — 19. В ТиНАО девелоперы также реализуют три комплекса бизнес-класса. Однако два проекта уже введены в эксплуатацию, а один находится на котловане и должен быть достроен в 2026 году.
Разрешение на ввод в эксплуатацию должны получить 140 корпусов. В основном их строительство будет завершено в IV квартале — 84 корпуса. В I квартале планируется окончить 33 стройки, во II квартале — 19, в III квартале — 4.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы со сроком ввода в 2024 году — 230,7 тысяч рублей. Самую недорогую квартиру в новостройках Новой Москвы с вводом корпусов в 2024 году можно приобрести в жилом комплексе «Борисоглебское» (ТАО) от «Апрелевка С2». Однокомнатная квартира площадью 34 кв. м стоит 5,2 млн рублей. Самая дорогая квартира в комплексах ТиНАО со сроком ввода в 2024 году продается в ЖК «Прокшино» (НАО) от «А101». Двухуровневая многокомнатная квартира с террасами площадью 149,3 кв. м обойдется в 35,3 млн рублей.
«Массовые новостройки «старой» и Новой Москвы за прошедший год подорожали на 11%, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Такая динамика обусловлена ажиотажным спросом на ипотеку на фоне растущей ключевой ставки. Сейчас, когда рыночные ставки достигли заградительных значений и власти постепенно сворачивают льготные программы, происходит отток клиентов. В результате девелоперы чаще будут устанавливать значительный дисконт. Впрочем, на готовых новостройках это отразится в меньшей степени, так как жилье с ключами точно не перестанет быть востребованным и сможет успешно конкурировать со вторичным рынком за счет различных маркетинговых инструментов».
Фармацевтическая компания «НЕОФАРМ» для размещения собственной штаб-квартиры приобрела несколько этажей в премиальном бизнес-центре Porta от девелопера Forma. Сделка вошла в топ-5 крупнейших в 2024 году. Консультантом выступила консалтинговая компания ProSpaces. далее
Фармацевтическая компания «НЕОФАРМ» для размещения собственной штаб-квартиры приобрела несколько этажей в премиальном бизнес-центре Porta от девелопера Forma. Сделка вошла в топ-5 крупнейших в 2024 году. Консультантом выступила консалтинговая компания ProSpaces.
Фармацевтический холдинг «НЕОФАРМ» выкупил офисное пространство площадью около 5000 кв. м. в бизнес-центре премиум-класса Porta (Филевский Парк, ЗАО). Группа намерена открыть здесь свою новую штаб-квартиру. Продавцом выступила девелоперская компания Forma, в составе застройщика «ПИК».
«Единовременная продажа такой площади в бизнес-центре — знаковое событие, — говорит Елена Маслова, партнер компании ProSpaces. — Эта сделка вошла в число крупнейших в I квартале 2024 года. Покупателя привлекли локация рядом с «Москва-Сити» и живописной набережной, современная авторская архитектура от известного бюро WALL, инновационное техническое наполнение проекта».
«НЕОФАРМ всегда ставила частью своей основной задачи — постоянное улучшение качества условий работы наших сотрудников, — отмечает Кирилл Дружинин, заместитель генерального директора по стратегическому развитию компании «НЕОФАРМ». — Учитывая активное развитие компании, мы приняли решение приобрести новое офисное пространство. В настоящее время ключевой современный тренд в развитии бизнес-центров — создание рабочей среды, где сотрудники в приятной и комфортной обстановке смогут совершенствовать свой трудовой потенциал, укреплять связи с командой и концентрироваться на выполнении стратегических задач компании. Выбранный нами workplace Porta, соответствующий передовой концепции live&work, станет воплощением наших перспективных идей. Мы уверены, что это современное здание окажется точкой консолидации группы и посодействует достижению амбициозных целей».
На первичном рынке Москвы сейчас представлено 67 комплексов с небоскребами — зданиями высотой от 100 метров, подсчитали аналитики компании «Метриум». Самое высокое из них достигает отметки в 345 метров. Девелоперы в Москве реализуют 67 комплексов с небоскребами — здания высотой от 100 метров. Для сравнения, пять лет назад на первичном рынке было представлено 50 таких проектов. Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в начале 2024 года составляет 7,3 млн кв. м против 5,9 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель увеличился на 24%. Какие небоскребы на первичном рынке Москвы самые высокие? Из рейтинга исключен небоскреб «ОКО» (354 м), так как данный комплекс введен в эксплуатацию более 8 лет назад, что не позволяет считать проект новостройкой. Теперь лидер по высоте — апарт-комплекс премиум-класса Neva Towers (Пресненский район) от Renaissance Development, достигающий в высоту 345 метров (77 этажей). Средняя цена квадратного метра в этом проекте — 892,3 тысяч рублей. На втором ме... далее
На первичном рынке Москвы сейчас представлено 67 комплексов с небоскребами — зданиями высотой от 100 метров, подсчитали аналитики компании «Метриум». Самое высокое из них достигает отметки в 345 метров.
Девелоперы в Москве реализуют 67 комплексов с небоскребами — здания высотой от 100 метров. Для сравнения, пять лет назад на первичном рынке было представлено 50 таких проектов. Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в начале 2024 года составляет 7,3 млн кв. м против 5,9 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель увеличился на 24%. Какие небоскребы на первичном рынке Москвы самые высокие?
Из рейтинга исключен небоскреб «ОКО» (354 м), так как данный комплекс введен в эксплуатацию более 8 лет назад, что не позволяет считать проект новостройкой. Теперь лидер по высоте — апарт-комплекс премиум-класса Neva Towers (Пресненский район) от Renaissance Development, достигающий в высоту 345 метров (77 этажей). Средняя цена квадратного метра в этом проекте — 892,3 тысяч рублей.
На втором месте по высоте — премиальный жилой комплекс «Дом Дау» (Пресненский район) от ГК «Сумма элементов». Он достигает в высоту 340 метров (85 этажей). Средняя цена квадратного метра в нем равна 749,4 тысяч рублей.
«"Дом Дау" — самый высокий жилой небоскреб в России и единственный проект с квартирами в центральной части делового кластера «Москва-Сити», — рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Комплекс подходит для семейного проживания. В частности, здесь предусмотрены крупноформатный детский досуговый центр, секретный сад, кинотеатр под открытым небом, спортивная площадка и лаундж-зона. У всех квартир в проекте прекрасные видовые характеристики. Поэтому жилье здесь обладает повышенной ликвидностью и дорожает темпами, опережающими инфляцию».
На третьей позиции рейтинга — жилой комплекс премиум-класса Capital Towers (Пресненский район) от Capital Group, высота башен которого равна 295 метрам (69 этажей). Средняя цена квадратного метра в этом проекте составляет 1,209 млн рублей.
Четвертое место занял жилой комплекс комфорт-класса «Level Южнопортовая» (Печатники) от Level Group, в котором предусмотрены корпуса высотой 225 метров (68 этажей). Квадратный метр в небоскребах «Level Южнопортовая» обойдется в среднем в 354,2 тысяч рублей.
Пятое место разделили корпуса в премиальных проектах JOIS (Хорошево-Мневники) и Mod (Марьина Роща) от компании MR Group, а также ЖК бизнес-класса «Обручева 30» (Коньково) от группы «ЛСР». Все они имеют одинаковую максимальную высоту — 200 метров, но различное количество этажей: «Обручева 30» — 60, JOIS — 57, Mod — 54.
«Высотный формат строительства помогает сберечь обширную прилегающую территорию для реализации креативных проектов благоустройства, — комментирует Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. — В таких комплексах удается создать идеальный баланс для жизни, работы и отдыха. Например, в нашем комплексе Mod мы построим воздушный мост со смотровой площадкой, а также создадим искусственные водоемы. В проекте Symphony 34 в центре двора появится секретный сад с прудом и цветниками. Резидентам Jois будет доступен фитнес-центр с панорамным бассейном, переходящим в джакузи под открытым небом».
«Строительство небоскребов снижает удельные издержки девелоперов, что позволяет предложить более доступное жилье, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Также этот формат помогает рациональнее использовать земельные участки. Кроме того, небоскребы, особенно сверхвысокие, традиционно ассоциируются у большинства клиентов с престижем и современными технологиями, что содействует хорошим продажам. В результате число небоскребов на московском рынке первичного жилья растет каждый год».
Топ-10 самых высоких проектов на рынке первичного жилья Москвы*
№ | Проект | Район | Девелопер | Max высота, м | Стадия строительства проекта | Средняя цена, тыс. руб./кв. м |
1 | Neva Towers | Пресненский | Renaissance Development | 345 | сдан | 892,3 |
2 | Дом Дау | Пресненский | Сумма элементов | 340 | монтаж этажей | 749,4 |
3 | Capital Towers | Пресненский | Capital Group | 295 | сдан | 1208,3 |
4 | Level Южнопортовая | Печатники | Level Group | 225 | котлован, монтаж этажей | 354,2 |
5 | Jois | Хорошево-Мневники | MR Group | 200 | котлован | 512 |
5 | Mod | Марьина Роща | MR Group | 200 | монтаж этажей, котлован | 510,7 |
5 | Обручева 30 | Коньково | ЛСР | 200 | котлован | 484 |
6 | Famous | Филевский Парк | MR Group | 199 | отделка*** | 554,2 |
6 | Will Towers | Раменки | УЭЗ | 199 | котлован, отделка | 370,4 |
6 | Upside Towers | Бутырский | Upside Development | 199 | котлован, монтаж этажей | 486,6 |
7 | D1** | Тимирязевский | MR Group | 191 | сдан | 397 |
8 | Symphony 34 | Савеловский | MR Group | 190 | монтаж этажей | 518,5 |
9 | Tate | Марьина Роща | Кортрос | 186 | котлован | 384,2 |
9 | Level Мичуринский | Очаково-Матвеевское | Level Group | 186 | котлован, монтаж этажей | 448,4 |
10 | Afi Tower | Свиблово | Afi Development | 182 | отделка | 408,3 |
*Без учета реализуемых более 5 лет после ввода в эксплуатацию.
**В продаже осталась одна квартира от девелопера.
***Отделка фасадов и внутренних помещений.
Источник: «Метриум»
Высокобюджетный сегмент первичного рынка жилья Москвы образуют новостройки двух классов — «элит» и «делюкс». Из 1,2 тыс. объектов недвижимости к элитному сегменту относятся 39 проектов (670 объектов), а к делюксу — 28 комплексов (550 объектов). Эксперты компании Rariteco рассказывают, как отличить проекты этих довольно похожих новостроек. Цена: делюкс в 1,5 раза дороже Наиболее явный отличительный признак между новостройками элит- и делюкс-сегментов московского рынка — это цена. В среднем в элитных новостройках квадратный метр продается за 1,35 млн рублей, а средняя цена в разных проектах этого класса варьируется от 901 тыс. рублей до 2,8 млн рублей за кв. м. В делюкс-классе квадратный метр в среднем предлагается за 2,4 млн рублей, а средняя цена в разных проектах варьируется от 1,4 млн до 4 млн рублей за кв. м. По наблюдениям экспертов компании Rariteco, квадратный метр в новостройках делюкс-класса в среднем в 1,5 раза дороже, чем в элитных объектах. Однако, как видно из этих расчетов, цена не мо... далее
Высокобюджетный сегмент первичного рынка жилья Москвы образуют новостройки двух классов — «элит» и «делюкс». Из 1,2 тыс. объектов недвижимости к элитному сегменту относятся 39 проектов (670 объектов), а к делюксу — 28 комплексов (550 объектов). Эксперты компании Rariteco рассказывают, как отличить проекты этих довольно похожих новостроек.
Цена: делюкс в 1,5 раза дороже
Наиболее явный отличительный признак между новостройками элит- и делюкс-сегментов московского рынка — это цена. В среднем в элитных новостройках квадратный метр продается за 1,35 млн рублей, а средняя цена в разных проектах этого класса варьируется от 901 тыс. рублей до 2,8 млн рублей за кв. м. В делюкс-классе квадратный метр в среднем предлагается за 2,4 млн рублей, а средняя цена в разных проектах варьируется от 1,4 млн до 4 млн рублей за кв. м. По наблюдениям экспертов компании Rariteco, квадратный метр в новостройках делюкс-класса в среднем в 1,5 раза дороже, чем в элитных объектах. Однако, как видно из этих расчетов, цена не может быть однозначным атрибутирующим критерием, так как во многих элитных и делюкс-проектах цены одинаковые.
Локация: строго ЦАО
У размещения элитных и делюкс-проектов также есть свои особенности. Оба класса новостроек обычно появляются в Центральном административном округе Москвы, но для элитного сегмента это требование уже не такое строгое. Жилые комплексы этого класса сейчас продаются также в Западном и Северо-Западном административных округах. В делюкс-классе локация строго ограничена пределами Центрального административного округа. Более того, есть требования к месту строительства комплекса делюкс-класса. Новостройка должна быть не только в престижном районе, но и соседствовать с уникальными городскими пространствами (парками, набережными) или достопримечательностями (музеями, храмами и т. п.). Например, практически все новостройки автоматически попадают в разряд делюкс (при наличии других атрибутов класса), которые расположены в так называемом «золотом квадрате» (это территория районов Якиманка и Замоскворечье). Здесь в шаговой доступности находятся крупнейший в Москве Парк Культуры, Кремль, Третьяковская галерея, набережные, Дом Музыки и т. п.
Масштаб: знать соседей в лицо
Новостройки делюкс-класса почти всегда ориентированы на крайне узкую аудиторию покупателей, поэтому часто представляют собой дома клубного формата. Если в элитном классе встречаются масштабные проекты новых кварталов, то в делюксе размер здания предполагает такое количество квартир или апартаментов, чтобы соседи друг друга знали. Поэтому в элитном сегменте проект может предусматривать до 500 помещений, а в делюкс-классе — не больше 100. Так, в новом клубном квартале во французском стиле в Замоскворечье предусмотрены всего 70 сьютов (апартаментов повышенной комфортности).
Количество квартир: знать соседей по имени
Требования к приватности в проектах делюкс-класса выше, чем в элитных. Ограниченный масштаб здания с этой точки зрения должен проявляться не только в общем количестве квартир и апартаментов, но и в их количестве на этаже или в секции. В делюкс-домах нередко встречаются помещения с отдельным входом для владельцев, персональные лифты между паркингом и квартирой и другие архитектурные особенности, которые сводят к минимуму встречу с незнакомцами. Но такие опции можно предусмотреть далеко не всегда, и показателем приватности становится количество соседей на этаже. В элитных новостройках число квартир на этаже (или на этаже секции) может достигать трех, тогда как в делюксовых новостройках — двух.
Площадь помещений: семейные гнёзда
Для определения класса новостройки важна так называемая «нарезка» помещений, то есть распределение жилой площади здания между квартирами разного размера и формата. Именно «нарезка» во многом определяет будущий социальный состав жителей. Скажем, жилой комплекс с большим числом однокомнатных квартир может привлечь инвесторов, и приобретенные ими помещения будут долго пустовать или сдаваться в аренду. Это не способствует формированию тесного круга соседей клубного дома. Другие характеристики тоже важны: в клубных комплексах делюкс-класса почти все помещения имеют большую площадь. Средний размер квартир и апартаментов в элитном классе — 152,6 кв. м, в делюксе — 184,6 кв. м. В элитных новостройках доля квартир с четырьмя и большим числом комнат составляет 11% предложения, а в делюкс-классе — 20%.
Домашняя инфраструктура: от постирочной до кабинета
В домах делюкс-класса более строгие требования к планировкам и вообще функциональности помещений. Так, все спальни планируются в формате мастер-спальни, то есть с собственным санузлом и гардеробной. Помимо этого, в квартирах обязательно должны быть постирочные, кладовые, кабинеты и т. п. Обязательно планируются гостевые санузлы. Также у квартир или апартаментов должны быть другие архитектурные особенности: террасы, эркеры, двойной свет и т.п. В элитных новостройках далеко не все квартиры имеют такие отличительные особенности и вполне могут быть спроектированы по канонам более доступных классов жилья.
Клубная инфраструктура: только для своих
Собственная инфраструктура жилого комплекса должна быть разнообразной, и в делюкс-новостройках требование к этому аспекту выше, чем в элитном сегменте. В элитных новых комплексах инфраструктура может быть ограничена коммерческими объектами на первом этаже (бутики, салоны красоты, банковские отделения, рестораны). Причем часто к этим заведениям открыт доступ всем желающими. В новостройках делюкс-класса подход иной. В последние годы все чаще проектируется некоммерческая, клубная инфраструктура, рассчитанная только на резидентов. Например, в квартале делюкс-класса во французском стиле в Замоскворечье предусмотрена клубная гостиная, массажные или косметологические кабинеты, washroom для домашних любимцев, тренажерные залы и другие помещения, которые можно забронировать для своих нужд.
Архитектурные форматы: все виды резиденций
Новостройки делюкс-класса чаще, чем элитные, представляют собой редкие архитектурные форматы жилья. Это могут быть таунхаусы, виллы, дуплексы, двухуровневые квартиры, пентхаусы и т. п. Иногда в новостройках делюкс-класса могут быть предусмотрены приватные участки на территории комплекса. Так, в клубном квартале во французском стиле в Замоскворечье у жителей двухуровневых квартир будет отдельный вход и собственный дворик-патио. Элитный проект не всегда предусматривает уникальные или коллекционные объекты недвижимости, тогда как для делюкс-класса это обязательное требование.
Технологичность: умный дом
Практически обязательным требованием для элитных и делюкс-новостроек стали системы умного дома, причем интегрированные как в общедомовые коммуникации, так и в квартиры. В их числе IP-домофония, распознавание лиц, бесконтактный доступ в паркинг, wi-fi на территории, мобильное приложение, умные счетчики, управление приборами, освещением, отоплением. Впрочем, в этой сфере требования также растут. После ухода из РФ поставщиков облачных сервисов для умного дома девелоперы делюкс-проектов чаще задумываются о создании дополнительного контура информационной безопасности смарт-систем. Так, в клубном квартале делюкс-класса в Замоскворечье все данные систем умного дома будут храниться на серверах, расположенных на территории квартала. То есть путем внешнего вмешательства отключить системы умного дома в этом комплексе невозможно.
Дополнительные сервисы: индивидуальный подход
Различие между комплексами элитного и делюкс-классов также прослеживается в уровне дополнительных сервисов, которые доступны их жителям. Если в элитных комплексах обычно речь идет о пакете гостиничных услуг (пусть и высокого уровня), то в делюкс-классе предлагают уже более сложные сервисы. Например, у каждого резидента есть контакты шеф-консьержа, который может выполнить практически невозможное — достать билеты на премьеру модного спектакля, забронировать места в самом труднодоступном ресторане и т. п.
«Важно учитывать, что любая классификация проектов в дорогом сегменте рынка не может быть жесткой, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала «Золотой квадрат»). — В сегментах рынка элит и делюкс у проектов очень высокий уровень индивидуализации. Поэтому если, к примеру, здание возводится по проекту международных архитекторов, а в его декоре будут использованы эксклюзивные предметы искусства на заказ, то этого достаточно для его классификации даже при отсутствии других признаков делюкса. Иными словами, класс проекта определяет комплекс признаков, но главные, на мой взгляд, это клубный формат, архитектурное разнообразие, ориентированность на покупателей с крупным бюджетом для себя».
В конце 2023 года объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье в России впервые заметно превысил объем кредитов, которые россияне получили на покупку готового жилья, подсчитали эксперты «Метриум» на основе данных ЦБ РФ. Разница составила 85 млрд рублей — это максимум за всю историю рынка ипотеки. Такая тенденция прослеживается в 60 регионах страны. В декабре 2023 года российские банки выдали россиянам — участникам долевого строительства 435 млрд рублей, тогда как покупателям готового жилья (вторичных квартир и введенных в эксплуатацию новостроек) — 350 млрд рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», объем кредитования рынка строящегося жилья превысил аналогичный показатель для рынка готового жилья на 85 млрд рублей — это максимум за всю историю наблюдений. В ноябре 2023 года банки также выдали дольщикам больше ипотеки, чем покупателям готового жилья (374 млрд против 352 млрд рублей). Традиционно россияне больше занимают средств на покупку готового, а не строящегося жилья. Это связано с тем, что ... далее
В конце 2023 года объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье в России впервые заметно превысил объем кредитов, которые россияне получили на покупку готового жилья, подсчитали эксперты «Метриум» на основе данных ЦБ РФ. Разница составила 85 млрд рублей — это максимум за всю историю рынка ипотеки. Такая тенденция прослеживается в 60 регионах страны.
В декабре 2023 года российские банки выдали россиянам — участникам долевого строительства 435 млрд рублей, тогда как покупателям готового жилья (вторичных квартир и введенных в эксплуатацию новостроек) — 350 млрд рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», объем кредитования рынка строящегося жилья превысил аналогичный показатель для рынка готового жилья на 85 млрд рублей — это максимум за всю историю наблюдений. В ноябре 2023 года банки также выдали дольщикам больше ипотеки, чем покупателям готового жилья (374 млрд против 352 млрд рублей).
Традиционно россияне больше занимают средств на покупку готового, а не строящегося жилья. Это связано с тем, что вторичный рынок квартир больше по предложению, чем рынок квартир в проектах застройщиков. Однако в конце 2023 года многолетний тренд переломился — в ноябре россияне заняли на покупку строящихся квартир на 6% больше средств, а в декабре — на 24%.
В январе 2024 года банки выдали 143 млрд рублей покупателям готового жилья, тогда как дольщики заняли 129 млрд рублей. Таким образом, выдача ипотеки на готовое жилье вновь превысила кредитование дольщиков (на 11%). Однако, аналитики «Метриум» отмечают: январь не показательный месяц с точки зрения трендов рынка, так как спрос на жилье и ипотеку в этот период радикально сокращается. В частности, общий объем январской ипотеки 2024 года упал на 65% по сравнению с декабрем 2023.
«В 2019-2023 гг. в России введено 462 млн кв. м жилья, причем темпы строительства росли ежегодно, — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). — Естественно, в стране сформировался огромный «новый фонд» недвижимости. На первичном рынке РФ сейчас представлено 2,157 млн квартир, абсолютное большинство которых (2,081 млн) реализуется с использованием эскроу-счетов. Поэтому не удивительно, что клиенты все чаще оформляют ипотеку именно в новостройках. К тому же, на вторичное жилье не распространяются госпрограммы и гибкие маркетинговые инструменты от девелоперов. Тем не менее, спрос на «старый фонд» восстановится после снижения ключевой ставки. Это скажется благоприятно и на рынке новостроек, ведь многие покупатели приобретают современные квартиры на средства от продажи имеющегося жилья».
До 2023 года превышение кредитования дольщиков над кредитованием покупателей готовых квартир фиксировалось только в месяцы после начала СВО (апрель-июнь 2022 года). Тогда в апреле россияне заняли на покупку строящегося жилья 90 млрд рублей против 72 млрд на рынке готового жилья, в мае — 87 млрд против 53 млрд, в июне — 134 млрд против 119 млрд.
Однако эти показатели нельзя считать репрезентативными, так как в те месяцы уровень кредитования (с марта 2022 по апрель 2022) упал на 66%. Иными словами, объем кредитования строящегося жилья тогда не достиг рекордных значений, а только упал не так сильно, как на готовое. Таким образом, в нормальных масштабах рынка превышение кредитования дольщиков над клиентами рынка готового жилья в конце 2023 года в России произошло впервые.
«Снижение ипотечного спроса на вторичные квартиры заставит собственников отложить его продажу и планы по покупке новых квартир, — прогнозирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». — Владельцы жилья будут охотнее выставлять его на арендном рынке, так как ставки жилищного найма в условиях дорогой ипотеки будут повышаться. На рынке новостроек вырастет спрос. Возможно, как раз ту часть покупателей, которые отложат покупку нового жилья из-за завершения льготной ипотеки, заменят клиенты со вторичного рынка, которые переориентируются на рынок новостроек. В любом случае, спрос на новостройки будет поддержан. Это значит, что цены на первичном рынке останутся высокими (с тенденцией к росту на 5-10% в год)».
В 60 регионах в декабре 2023 года объем кредитования дольщиков превысил объем кредитования покупателей готового жилья. Для сравнения: в декабре 2022 года таких регионов было только 14. Среди лидирующих по объему ипотечного кредитования субъектов РФ заметнее всего активность дольщиков была в Свердловской области, где объем выданных им кредитов превысил аналогичный показатель для покупателей готового жилья на 84%; далее следует Москва, где такое же превышение составило 76%, Краснодарский край — 65%, Санкт-Петербург — 45%, Новосибирская область — 42%, Тюменская область — 33%, Московская область — 27%, Башкортостан — 14%. Дольщики получили меньше средств в кредит, чем покупатели готового жилья среди лидирующих регионов, только в Татарстане — на 16% и в Челябинской области — на 18%.
«Прирост спроса в нашем проекте за счет покупателей, пришедших со вторичного рынка, мы оцениваем примерно в 26%, — комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Скорее всего, мы наблюдаем только начало процесса перехода не состоявшихся покупателей квартир в старом жилом фонде на рынок новостроек. Прежде всего, они будут искать квартиры в готовых новостройках от застройщиков. Мы рекомендуем таким покупателям рассматривать проекты, в которых уже есть как готовые, так и строящиеся корпуса. Так можно оценить качество строительства, надежность застройщика и получить доступ к самой широкой линейке предложения».
По итогам 2023 года российские банки выдали 7,8 трлн рублей ипотечных кредитов. Из них 3,4 трлн пришлись на кредиты для дольщиков (44%). Такая же доля средств была направлена банками покупателям строящегося жилья и в 2022 году (2,1 трлн рублей или 44% от общего объема). В 2021 году дольщикам выдали 1,9 трлн рублей (33%), в 2020 — 1,5 трлн рублей (34%), в 2019 — 924 млрд (31%).
«Как мы и прогнозировали, из-за роста ставок по ипотеке для покупателей вторичного жилья, россияне массово предпочитают вкладываться в долевое строительство, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Это важная веха в развитии рынка недвижимости. Если до конца 2024 года сохранятся сверхвысокие ставки по ипотеке для вторичного жилья, а программа семейной ипотеки будет набирать популярность, то, вполне возможно, что по итогам всего 2024 года банки впервые в истории выдадут больше кредитов на покупку строящегося, а не вторичного или готового жилья. Это будет означать, что основная масса частных инвестиций на рынке жилья пойдет в сектор новостроек, а не в старый жилой фонд. Скорее всего, такая тенденция поддержит рост цен на жилье от застройщиков в 2024 году».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения сократился на 9%. Средневзвешенная цена на квартиры и апартаменты составила 318 430 рублей за кв. м (-1% за месяц, +3% за полгода, +15,8% за год). По данным «Метриум», по итогам февраля 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы в реализации находилось 100 проектов, где предлагалось 20,8 тыс. лотов, из которых 18,9 тыс. — квартиры и 1,9 тыс. — апартаменты. Объем предложения по итогам февраля превосходит показатели в последнем квартале 2023 года, однако за месяц отмечено сокращение объема предложения на 9%. По объему предложения лидерство сохраняет ЮВАО (4,4 тыс. лотов). Заметное сокращение объема предложения отмечено в СВАО (3,3 тыс. лотов, -13% за месяц) и в ЗАО (2,9 тыс. лотов, -19% за месяц). В ЗАО предлагаются самые дорогостоящие варианты. Цена квадратного метра в ЗАО составляет 381 тыс. руб. за кв. м (+0,7% за месяц). В феврале не было отмечено значи... далее
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения сократился на 9%. Средневзвешенная цена на квартиры и апартаменты составила 318 430 рублей за кв. м (-1% за месяц, +3% за полгода, +15,8% за год).
По данным «Метриум», по итогам февраля 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы в реализации находилось 100 проектов, где предлагалось 20,8 тыс. лотов, из которых 18,9 тыс. — квартиры и 1,9 тыс. — апартаменты. Объем предложения по итогам февраля превосходит показатели в последнем квартале 2023 года, однако за месяц отмечено сокращение объема предложения на 9%.
По объему предложения лидерство сохраняет ЮВАО (4,4 тыс. лотов). Заметное сокращение объема предложения отмечено в СВАО (3,3 тыс. лотов, -13% за месяц) и в ЗАО (2,9 тыс. лотов, -19% за месяц). В ЗАО предлагаются самые дорогостоящие варианты. Цена квадратного метра в ЗАО составляет 381 тыс. руб. за кв. м (+0,7% за месяц). В феврале не было отмечено значительных ценовых колебаний по округам.
Наибольшая доля предложений находится на этапе монтажа этажей (53%, -4,4 п.п.). Доля предложений в готовых корпусах практически не изменилась (13,9%, -0,3 п.п.), однако увеличилась доля предложений в корпусах на стадии отделки (11,1%, +1,5 п.п.) и на начальном этапе строительства (22%, +3,2 п.п.).
В разрезе комнатности доля квартир и апартаментов с двумя спальнями увеличилась на 1 п.п. и составила 29,8%, а доля квартир с тремя спальнями сократилась на 0,6 п.п. и составила 8,8% от общего объема.
В феврале выросла для предложений без отделки (21,1%, +1,7 п.п.) и сократилась доля предложений в формате white box (15,9%, -1,9 п.п.). Доля предложений с чистовой отделкой практически не изменилась.
На рынке массового сегмента представлено больше всего вариантов площадью от 30 до 50 кв. м — 44% от общего объема. Данный формат соответствует лоту с одной спальней и кухней. Стоимость таких предложений чаще всего находится в диапазоне от 10 млн до 15 млн руб. (61% предложений данного формата), только 18% предложений данного формата оцениваются менее чем в 10 млн рублей.
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена на квартиры и апартаменты по итогам февраля 2024 года массового сегмента составила 318 430 рублей за кв. м (-1% за месяц, +3% за полгода, +15,8% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в феврале находилась на отметке 323 318 рублей (-1,2% за месяц), апартаментов — 262 120 рублей (без изменений). Средняя площадь предложений за месяц практически не изменилась.
В феврале средняя стоимость лота составила 14,08 млн руб. (-0,2% за месяц, +3,5% за полгода, +20,1% за год).
Рейтинг самых доступных апартаментов в феврале 2024 года:
— Wellbe: апартамент площадью 22,5 кв. м. за 4,7 млн руб.;
— Clementine: апартамент площадью 20,58 кв. м. за 4,7 млн руб.;
— «Пятницкое 58»: апартамент площадью 20,35 кв. м. за 5,4 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир в феврале 2024 года:
— «Зеленый парк»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,2 млн руб.;
— «Никольские луга»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,6 млн руб.;
— «Молжаниново»: квартира площадью 22,3 кв. м. за 6,2 млн руб.
В феврале 2024 года на рынке массового сегмента было отмечено 1,7 тыс. сделок по ДДУ (-1,6% за месяц, -42% за год). Февральский уровень спроса соответствует январю, однако произошли изменения в структуре спроса. По итогам февраля 2024 года доля сделок с ипотечным обременением на рынке массового сегмента составила 65% (-14 п.п. за месяц).
На ЮВАО — округ, лидирующий по объему предложения — приходится 20% сделок (-1 п.п. за месяц месяц). На САО в феврале пришлось 19% сделок (+3 п.п. за месяц). Самыми продаваемыми проектами в массовом сегменте в феврале выступают «Молжаниново» (САО, 129 ДДУ), «Люблинский парк» (ЮВАО, 116 ДДУ), Level Южнопортовая (ЮВАО, 73 ДДУ) и «Лучи» (ЗАО, 73 ДДУ).
Основные тенденции
«В феврале продолжилось сокращение доли ипотечных сделок в общем объеме спроса, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Если к концу 2023 года вместе с ужесточением условий по ипотеке мы видели рост доли ипотечных сделок, то сейчас на рынке наблюдается разворот тренда — доля ипотечных сделок на рынке новостроек массового сегмента в феврале составила 65% против 79% в январе. За месяц было заключено 1,7 тыс. сделок ДДУ, что на 1,6% меньше, чем в январе 2024 года и на 42% меньше, чем в феврале 2023 года.
В 2024 году покупательская активность в большей степени будет зависеть от льготных программ, разрабатываемых властями. Из недавних заявлений представителей правительства РФ, срок действия семейной ипотеки будет продлен. Причем, по данным «Дом.рф», доля сделок по семейной ипотеке в 2023 году составила 46% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Таким образом, семейная ипотека являлась самой востребованной программой в 2023 году».
На рынке новостроек Москвы насчитывается порядка 20 проектов реконструкции и реставрации исторических зданий, которые неизменно пользуются спросом у покупателей, ценящих уникальность, комфорт и престиж. Эксперты «Метриум» выбрали наиболее яркие и успешные примеры таких проектов, которые находятся в продаже на рынке новостроек Москвы, рассказали об их истории и объеме инвестиций в реновацию. Дом Абрикосова Статус: введен в эксплуатацию Инвестиции: 4,5 млрд рублей В сердце Москвы, в Потаповском переулке, компания MR Group реконструировала уникальную усадьбу купцов Абрикосовых. Объем инвестиций компании в проект составил 4,5 млрд рублей. История здания началась в конце XVII века, когда купцы Гурьевы построили здесь одноэтажные каменные палаты. В XIX веке усадьба перешла в руки купцов Абрикосовых, которые стали одними из самых известных кондитерских фабрикантов в России. В их доме располагалась 12-комнатная квартира семьи Абрикосовых, а остальные квартиры сдавались внаем. После революции 1917 года з... далее
На рынке новостроек Москвы насчитывается порядка 20 проектов реконструкции и реставрации исторических зданий, которые неизменно пользуются спросом у покупателей, ценящих уникальность, комфорт и престиж. Эксперты «Метриум» выбрали наиболее яркие и успешные примеры таких проектов, которые находятся в продаже на рынке новостроек Москвы, рассказали об их истории и объеме инвестиций в реновацию.
Статус: введен в эксплуатацию
Инвестиции: 4,5 млрд рублей
В сердце Москвы, в Потаповском переулке, компания MR Group реконструировала уникальную усадьбу купцов Абрикосовых. Объем инвестиций компании в проект составил 4,5 млрд рублей. История здания началась в конце XVII века, когда купцы Гурьевы построили здесь одноэтажные каменные палаты. В XIX веке усадьба перешла в руки купцов Абрикосовых, которые стали одними из самых известных кондитерских фабрикантов в России. В их доме располагалась 12-комнатная квартира семьи Абрикосовых, а остальные квартиры сдавались внаем.
После революции 1917 года здание национализировали и сделали в нем коммунальные квартиры. В 1930-е годы дом надстроили двумя этажами, и он стал четырехэтажным. В ходе работ по реконструкции компанией MR Group были восстановлены сводчатые палаты купцов Гурьевых в подвале, фасады, нижний этаж, квартира купцов Абрикосовых. Также воссозданы белокаменные лестницы, зеркальный тамбур и другие элементы декора.
«Особняк «Абрикосов» — яркий пример того, как историческое наследие может обрести вторую жизнь, — подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор компании MR Group. — Здание сохранило классический облик и при этом стало максимально комфортным для резидентов. Чтобы добиться этого, мы применяли ряд инновационных решений. Вместе с тем особняк по-прежнему «дышит» историей, выделяется аутентичной архитектурой, бережно воссозданной нашими специалистами».
Статус: отделочные работы
Инвестиции: 3 млрд рублей
Доходный дом №9 на Большой Дмитровке был построен в 1903 году по проекту русского архитектора со шведскими корнями Адольфа Эрихсона. Фасад здания выполнен в стиле модерн и украшен уникальным декором — стилизованными барельефами древнеегипетских масштаба и масками египетских фараонов.
Дом был бережно реконструирован девелопером ENGEO Development по архитектурной концепции бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры». Инвестиции в реконструкцию составили 3 млрд рублей.
В ходе работ был восстановлен конструктив здания, включая дошедшие до наших дней элементы архитектуры дома — двери, плитка, фризы, лепнина, ковка. Фасад здания также был отреставрирован и сохранил свой первоначальный облик.
В настоящее время дом представляет собой элитный клубный дом «История» в составе комплекса «Большая Дмитровка IX». В нем расположены 32 апартамента площадью от 91 до 303 кв. м. Высота потолков в них составляет от 3,5 до 4,6 метров. Каждый из апартаментов комплекса передается владельцам с высококачественной отделкой в одном из трех стилистических решений.
Статус: введен в эксплуатацию
Инвестиции: 1,2 млрд рублей
Пример наиболее береженой и точной реконструкции исторического здания для московского рынка новостроек, по мнению экспертов «Метриум», это клубный дом «Вознесенский 11/3» от девелоперской компании «Петростиль Инвест». Инвестиции в реконструкцию составили 1,2 млрд рублей.
Четырехэтажное здание построили в 1908 году по заказу собственника — купца Сибирякова по проекту архитектора Василия Мясникова. Фасады дома выполнены в стиле раннего модерна. Главный фасад, обращенный во двор, выделяется двумя ризалитами с парадными входами и лестничными блоками. Ризалиты декорированы изысканными элементами, такими как овальные окна, витражные проемы. Первый этаж отделен междуэтажным карнизом. Простенки между окнами верхних этажей облицованы кирпичом.
Здание не подвергалось реконструкциям или капитальным ремонтам на протяжении всего XX века и в целом хорошо сохранилось. После реконструкции в доме построены новые межэтажные перекрытия, внутренние стены, лифтовые шахты и лестничные марши. Восстановлены барельефы на фризе и над проемами окон, декоративные карнизы, лепнина с растительными и геометрическими орнаментами, внутренний декор и кованые элементы. После реконструкции здесь также появились лобби, клубная комната и колясочные помещения, паркинг на восемь машино-мест.
«Из доходного дома начала прошлого века здание превратилось в респектабельную клубную резиденцию со всеми современными технологиями, в частности с автоматизированным паркингом, который доставляет автомобили к выезду и размещает их обратно на парковочном месте, — отмечает Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест» (девелопер проекта «Вознесенский 11/3»). — При этом специалистам удалось сохранить достоинства классического доходного дома: просторность жилья, удобные планировки, роскошные интерьеры подъезда».
Статус: монтаж этажей
Инвестиции: 1,1 млрд рублей
«Ильинка, 3/8» — элитный проект, который реализует девелопер Sminex-Интеко в историческом центре Москвы в 160 метрах от Красной площади. Три здания из семи являются частью Теплых торговых рядов — памятника архитектуры XIX века. Общая сумма инвестиций в реставрацию составляет 1,1 млрд рублей.
Объект культурного наследия был построен в 1864-1869 годах по проекту архитектора Александра Никитина. Здания занимали половину квартала между Ильинкой, переулками Ветошным и Богоявленским. Свое название дома получили благодаря тому, что стали первыми отапливаемыми торговыми помещениями столицы.
В 2020-х годах компания приступила к реставрации трех исторических зданий по проекту бюро Kleinewelt Architekten. Девелопер с ювелирной точностью подвел новые фундаменты, сейчас бережно восстанавливает кирпичную кладку стен, сохраняет и расчищает своды Монье.
Два исторических особняка продаются едиными лотами, в третьем разместятся роскошные апартаменты. Высота потолков в особняках достигает 5,8 метров, есть подземный паркинг. Парадный вход и фасады новых зданий будут украшены уникальными барельефами славянских мифических существ — это копии артефактов XIII века со стен Георгиевского собора Владимирской области.
Статус: введен в эксплуатацию
Инвестиции: 1,47 млрд рублей
Кадашевская слобода — историческое место в Москве, первое упоминание о котором датируется 1504 годом. В советское время большинство старинных зданий снесли. Однако несколько построек XVIII-XIX веков уцелели. Помимо нового квартала, в рамках «Мецената» реконструировали городскую усадьбу XVIII — середины XIX веков. Проектом воссоздания квартала, в том числе особняка, занимался десять лет архитектор Илья Уткин (профессор Международной Академии Архитектуры). Самая старая западная часть здания относится к концу XVII — началу XVIII веков. К концу XVIII века палаты были надстроены вторым этажом, к ним с востока примыкал прямоугольный одноэтажный надцокольный объём, придававший всему сооружению конфигурацию «глаголи».
Здание на протяжении более 100 лет принадлежало купеческой семье Оленевых и было продано купцу Е.П. Петрову в 1856 году. После смены владельца первый этаж здания был переоборудован в кузницу. Сам хозяин с семьей некоторое время жил на втором этаже. В 1906 году очередной владелец разместил в здании кондитерскую фабрику.
Проведенная в 2018-2021 годах реставрация вернула зданию жилое назначение. Общая площадь составила 588,2 кв. м. У особняка есть внутреннее патио, украшенное туями и кустарниками, а также три входа, включая парадный. На цокольном этаже расположены гостиная с камином и теплым полом, кабинет с камином, гардеробная, кухня, столовая, технические помещения. На первом этаже расположены четыре спальни с индивидуальными санузлами, семейная гостиная с камином.
«Реконструкция исторических зданий является одним из наиболее востребованных направлений в элитном сегменте недвижимости Москвы, — комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Квартиры в реконструированных исторических зданиях обладают уникальной атмосферой и историей. Они переносят своих владельцев в прошлое, позволяя ощутить дух эпохи, в которой было построено здание. Также расположение реконструированных исторических зданий обычно очень удобное и престижное. Они находятся в центре города, вблизи от основных достопримечательностей и транспортных развязок. Покупка квартиры в реконструированном историческом здании является отличным вариантом для тех, кто ценит уникальность, комфорт и престиж».
В преддверии 8 марта эксперты компании Regions Development делятся результатами опроса женщин о предпочтениях различных видов спорта. Самым популярным из них стала йога, которой занимаются 25% женщин. При этом 61% хотят иметь площадку для занятия любимым спортом рядом с домом. Среди редких видов спорта женщины назвали бильярд, компьютерный спорт, фехтование, автогонки и др. Женщины чаще мужчин занимаются спортом. По данным сервиса Motify, в 2021 году, россиянки выходили на тренировки на 20% чаще мужчин, а в отдельные месяцы, например в мае, на 50% чаще. В целом же, 76% женщин интересуются спортом. Эксперты Regions Development решили проверить, как изменилась за последнее время приверженность спорту среди женщин, какие виды они предпочитают, и насколько важна для них шаговая доступность спортивной инфраструктуры. Опрос проводился среди 250 женщин-покупательниц квартир в новостройках премиум-класса «Преображенская площадь» и Dream Towers в Москве в 2023 году. Респонденткам была предложена анкета ... далее
В преддверии 8 марта эксперты компании Regions Development делятся результатами опроса женщин о предпочтениях различных видов спорта. Самым популярным из них стала йога, которой занимаются 25% женщин. При этом 61% хотят иметь площадку для занятия любимым спортом рядом с домом. Среди редких видов спорта женщины назвали бильярд, компьютерный спорт, фехтование, автогонки и др.
Женщины чаще мужчин занимаются спортом. По данным сервиса Motify, в 2021 году, россиянки выходили на тренировки на 20% чаще мужчин, а в отдельные месяцы, например в мае, на 50% чаще. В целом же, 76% женщин интересуются спортом. Эксперты Regions Development решили проверить, как изменилась за последнее время приверженность спорту среди женщин, какие виды они предпочитают, и насколько важна для них шаговая доступность спортивной инфраструктуры.
Опрос проводился среди 250 женщин-покупательниц квартир в новостройках премиум-класса «Преображенская площадь» и Dream Towers в Москве в 2023 году. Респонденткам была предложена анкета с закрытыми вопросами о занятии спортом, частоте тренировок, а также о необходимости спортивной инфраструктуры в шаговой доступности. В анкете также был открытый вопрос: «Перечислите виды спорта, которыми вы занимаетесь». Эксперты сгруппировали ответы респонденток по схожим видам спорта.
Женщинам по-прежнему интересен спорт: 78% респонденток ответили, что занимаются спортом, и только 22% — нет. При этом женщины тренируются весьма интенсивно. По данным опроса, 34% респонденток 2-3 раза в неделю, еще 17% — 4 раза в неделю и чаще. При этом 27% россиянок заявили о тренировках раз в неделю, еще 14% — 1-3 раза в месяц. Только 8% занимаются спортом нерегулярно, «по настроению».
Самым популярным спортом среди россиянок стала йога и другие схожие виды физической активности (пилатес, калланетика, стретчинг и т. п.). В сумме такие виды спорта интересуют 25% от общего числа респонденток, занимающихся тренировками. На втором месте по востребованности — фитнес (аэробика, шейпинг, джампинг, аэробика, шейпинг и т. п.), который выбрали 20% россиянок. На третьем месте по популярности — легкая атлетика, набравшая 14% голосов (бег, ходьба, прыжки, метание диска и т. п.).
В десятку самых популярных видов спорта также вошли танцы (13%), боевые искусства (10%), водные виды спорта (8%), игровые виды спорта (4%), силовой спорт (3%), лыжный спорт (2%), стрельба (1%). Среди редких видов спорта, которые звучали в ходе опросов, эксперты обнаружили бильярд, скалолазание, компьютерный спорт, фехтование, автомобильный спорт, керлинг, спортивное ориентирование, биатлон, гребля.
При этом опрос выявил явно растущую у женщин потребность в инфраструктуре рядом с домом, вопреки ранее имевшимся исследованиям. Так, по данным Министерства спорта России и Аналитического центра НАФИ, более половины женщин (52%) регулярно занимаются спортом дома, предпочитают тренировки на свежем воздухе 20% россиянок, а в спортивные залы и фитнес-центры ходят 15% респонденток.
Опрос Regions Development показал, что 61% женщин хотели бы иметь рядом с жилым комплексом в шаговой доступности спортивную инфраструктуру для занятий, 21% планируют заниматься только дома, и 18% хотят сочетать домашние и дистанционные занятия.
Чаще всего о потребности иметь рядом с домом места для занятия спортом заявляли любительницы йоги (82% от общего числа фанаток этого вида спорта), фитнеса (79%), танцев (68%), боевых искусств (65%), силового спорта (61%), легкой атлетики (55%). Более толерантно к поездкам до тренировочных площадок относятся любительницы водного спорта (только 44% хотели бы иметь рядом с домом бассейн), игровых видов спорта (39%), лыжного спорта (33%), стрельбы (31%).
«Из нашего исследования мы получили много интересных выводов о том, каким видят спорт женщины, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — Прежде всего, мы поняли, что женщины тяготеют к тренировкам в помещениях, а не на улице. Это значит, что в составе жилых комплексов нужно предусматривать больше подходящих помещений, например, как в ЖК “Преображенская площадь”, где могут появиться студии для йоги и фитнеса. Также есть тренд на занятия коллективные, а не индивидуальные. Женщины ищут компанию, социализацию, и спорт может стать хорошей точкой коммуникации между соседками. По-прежнему в топ входит легкая атлетика, для занятий которой часто требуется благоустроенное уличное пространство: парки, тренировочные площадки, беговые и велодорожки».
На столичном первичном элитном рынке представлено 30 проектов реконструкции. Возраст модернизируемых объектов достигает четырех веков. Их доля на первичном рынке элитного сегмента составляет 43,5%, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и «Петростиль Инвест». Московские девелоперы сейчас реализуют 30 элитных и делюкс-проектов реконструкции. По подсчетам экспертов «Метриум» и «Петростиль Инвест», за последние пять лет число таких комплексов выросло в 2,5 раза — на 150%. В начале 2019 года на первичном рынке было представлено 12 элитных проектов реконструкции. Средняя цена квартир и апартаментов в элитных проектах реконструкции сейчас составляет 1,877 млн рублей за кв. м. Этот показатель на 2,9% выше средней цены элитных новостроек (1,824 млн рублей за кв. м). За минувшие пять лет квадратный метр в высокобюджетных проектах реконструкции подорожал на 66,7%. В I квартале 2019 года квадратный метр в подобных комплексах стоил в среднем 1,126 млн рублей. Самый доступный лот в московских элитных проектах реко... далее
На столичном первичном элитном рынке представлено 30 проектов реконструкции. Возраст модернизируемых объектов достигает четырех веков. Их доля на первичном рынке элитного сегмента составляет 43,5%, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и «Петростиль Инвест».
Московские девелоперы сейчас реализуют 30 элитных и делюкс-проектов реконструкции. По подсчетам экспертов «Метриум» и «Петростиль Инвест», за последние пять лет число таких комплексов выросло в 2,5 раза — на 150%. В начале 2019 года на первичном рынке было представлено 12 элитных проектов реконструкции.
Средняя цена квартир и апартаментов в элитных проектах реконструкции сейчас составляет 1,877 млн рублей за кв. м. Этот показатель на 2,9% выше средней цены элитных новостроек (1,824 млн рублей за кв. м). За минувшие пять лет квадратный метр в высокобюджетных проектах реконструкции подорожал на 66,7%. В I квартале 2019 года квадратный метр в подобных комплексах стоил в среднем 1,126 млн рублей.
Самый доступный лот в московских элитных проектах реконструкции представлен в жилом комплексе «Космо 4/22» (Замоскворечье, ЦАО) от «Галс-Девелопмент». Это однокомнатная квартира площадью 48,8 кв. м за 52,9 млн рублей. Самый дорогой объект среди проектов реконструкции — «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» (Мещанский район, ЦАО) от «Sminex-Интеко». Индивидуальная резиденция площадью 4440 кв. м с обширной придомовой территорией продается за 8,5 млрд рублей.
Элитный проект реконструкции с наиболее богатой историей — Дом «Абрикосов» (Басманный район, ЦАО) от MR Group. Комплекс представляет собой модернизированный особняк фабриканта-кондитера Алексея Абрикосова 1880-х гг. постройки. Однако в основании здания находится бережно отреставрированная каменная кладка XVII века, то есть допетровского времени.
Среди элитных проектов реконструкции есть 20 ЖК, 9 апарт-комплексов, а также один комплекс с квартирами и апартаментами. Это клубный дом «Вознесенский 11/3» (Пресненский район, ЦАО) от девелопера «Петростиль Инвест». Вложения в его реконструкцию составили 1,2 млрд рублей. Мэр столицы Сергей Собянин присвоил специалистам, участвовавшим в его восстановлении, звание «Почетный реставратор города Москвы.
«Столичные власти приветствуют восстановление памятников культуры, — отмечает Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест». — При этом приоритетный сценарий — не обычное обновление фасадов и интерьеров, а трансформация зданий под современные потребности. Именно такой вариант реализован в комплексе «Вознесенский 11/3». Бывший доходный дом в стиле модерн превращен в современный респектабельный клубный проект. Специалистам удалось гармонично вписать объект в существующее окружение, сохранить его исторические достоинства: роскошные интерьеры подъезда, просторные жилые помещения, высокие потолки. При этом проект был дополнен продуманными планировочными решениями, автоматизированным паркингом, швейцарскими лифтами, колясочной, кладовыми помещениями и уютной гостиной с дровяным камином».
«Реконструкция исторических зданий — одно из самых популярных направлений деятельности элитных девелоперов, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Проекты реконструкции есть и в других сегментах, но в основном это реновация заурядных зданий второй половины XX века. В свою очередь, элитные застройщики преображают настоящие памятники истории. Такие объекты всегда пользуются спросом, потому что пронизаны духом минувших эпох и переносят владельцев в прошлое. В то же время старинные дома обретают «второе дыхание», так как девелоперы предусматривают в них все необходимое для современной комфортной жизни. Также покупателей элитных проектов реконструкции привлекает престижное расположение комплексов: обычно они находятся в центре мегаполиса, рядом с основными транспортными развязками и знаковыми достопримечательностями».
Элитные проекты реконструкции на первичном рынке Москвы в I квартале 2024 года
Проект | Тип | Район | Девелопер | Время постройки объекта реконструкции | Средняя цена, млн руб./кв. м |
Клубный дом Петровский | Апартаменты | Тверской | Show Me | 1763 | н/д |
Центральный Телеграф | Апартаменты | Тверской | Vos’hod | 1927 | н/д |
Левенсон | Апартаменты | Пресненский | Vesper | нач. XX в. | н/д |
Театральный Дом | Апартаменты | Арбат | Галс-Девелопмент | 1893 | 0,983 |
Fantastic House | Квартиры | Пресненский | Полинессо | 1908 | 1,200 |
Резиденция 1864 | Апартаменты | Якиманка | Сбербанк Капитал | 1864 | 1,243 |
Roza Rossa | Апартаменты | Хамовники | KR Properties | к. XIX / нач. XX вв. | 1,262 |
Дом Франка | Квартиры | Мещанский | Доходный Дом | 1904 | 1,291 |
High Garden | Квартиры | Хамовники | Инвест Строй | нач. XX в. | 1,499 |
Вознесенский 11/3 | Квартиры и апартаменты | Пресненский | Петростиль Инвест | 1908 | 1,365 |
Forum | Квартиры | Мещанский | MR Group | 1914 | 1,417 |
Тессинский, 1 | Квартиры | Таганский | Insigma | к. XIX в. | 1,361 |
Artisan | Квартиры | Арбат | Valartis Group | XIX в. | 1,159 |
Рахманинов | Квартиры | Пресненский | Китос | нач. XX в. | 1,530 |
Titul на Трубной | Квартиры | Мещанский | Центр-Инвест | 1888 | 1,549 |
Дом Абрикосов | Квартиры | Басманный | MR Group | XVII в. / 1880-е гг. | 1,556 |
Космо 4/22 | Квартиры | Замоскворечье | Галс-Девелопмент | 1901 | 1,569 |
Astris | Апартаменты | Раменки | ИЭ ЖКХ | XX в. | 1,700 |
Дом с Атлантами | Квартиры | Таганский | ВМС Девелопмент | 1882 | 1,729 |
Городская усадьба в Орлово-Давыдовском | Квартиры** | Мещанский | Sminex-Интеко | XIX в. | 1,916 |
Nicole | Квартиры | Тверской | MR Group | XIX в. | -*** |
Красный Октябрь | Квартиры | Якиманка | Гута-Девелопмент | 1878-1914 | 2,000 |
Duo | Квартиры | Якиманка | Hutton Development | XIX в. | 2,043 |
Пречистенка 8 | Апартаменты | Хамовники | Insolver | к. XIX в. | 1,814 |
Дом на Хлебном | Квартиры | Арбат | Волей Гранд | 1913 | 2,128 |
Чистые пруды | Квартиры | Басманный | Sminex-Интеко | 1915 | 2,191 |
Большая Дмитровка IX | Апартаменты | Тверской | Ингеоцентр | 1903 | 2,412 |
Ильинка 3/8 | Апартаменты | Тверской | Sminex-Интеко | XIX в. | 2,584 |
Armani/Casa Moscow Residences | Квартиры | Якиманка | Vos’hod | 1819 | -*** |
The Patricks | Апартаменты | Пресненский | R4S Group | 1900 | 2,758 |
*Включая комплексы с элементами реконструкции и воссозданные исторические здания.
**Индивидуальная резиденция.
***Закрытая информация.
Источник: «Метриум»
Элитные и делюкс-новостройки дорожают от стадии котлована до конца строительства в среднем на 2,8% в квартал, подсчитали эксперты девелоперской компании Rariteco, которые изучили историю реализации проектов высокого ценового сегмента, вышедших в продажу в последние пять лет далее
Элитные и делюкс-новостройки дорожают от стадии котлована до конца строительства в среднем на 2,8% в квартал, подсчитали эксперты девелоперской компании Rariteco, которые изучили историю реализации проектов высокого ценового сегмента, вышедших в продажу в последние пять лет. Самые высокие темпы роста цен показали проекты в районах Якиманка и Замоскворечье.
Эксперты компании Rariteсo изучили динамику цен в проектах элит- и делюкс-сегментов, которые выходили на рынок новостроек Москвы в 2018-2019, а также в 2021 гг. Исследование показало, что в среднем такие комплексы дорожают на 2,8% за квартал. Инвесторы, вкладывающиеся на начальном этапе строительства этих комплексов, за период их активных продаж (в среднем 4-5 лет) получают в среднем прирост вложений примерно на 65%%.
Сначала аналитики отобрали проекты новостроек, которые вышли в продажу в 2018-2019 гг. в разных районах Центрального административного округа Москвы. Далее эксперты исключили из выборки проекты, в которых объем предложения был слишком маленький и не репрезентативный по цене и структуре. Поскольку в высоком бюджете часто средняя цена волатильная, и на нее сильно влияет специфика конкретных квартир в продаже, аналитики подсчитали средневзвешенную стоимость квадратного метра в первый и последний год продаж (если продажи еще были не завершены, то последним считался 2023 год). В ряде случаев аналитики дополнительно проверили динамику роста цены на примере одинаковых квартир, которые были в продаже в начале строительства и в конце (или в 2023 году).
Подсчеты показали, что в среднем за период активной реализации (около 4,5 лет или 18 кварталов) средняя стоимость квадратного метра в проектах элитного и делюкс-сегментов поднимается на 2,8%. В большинстве проектов 2019 года за период реализации цены выросли более чем на 80%.
Далее аналитики изучили проекты нового поколения (стартовавшие в 2021 году), чтобы понять, сохраняется ли прежний темп роста цен в тех новостройках, которые еще строятся. Подсчеты показали, в восьми отобранных проектах темпы роста цен еще выше — около 3% в квартал. Впрочем, это может быть связано с тем, что в них не распродано относительно много более доступных по цене квартир, тогда как обычно к концу строительства или продаж их почти не остается.
В разрезе районов самые высокие темпы роста показывают проекты, которые реализуются в районах Якиманка и Замоскворечье (от 5% до 6,8% в квартал). «Инвестору лучше обратить внимание на те районы, в которых мало новых проектов, и где их давно не было, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). — На рынке новостроек элитного и делюкс-сегментов очень многое зависит от локации, и часто потенциальные покупатели буквально ждут появления нового проекта в любимом районе центра Москвы — кто-то предпочитает динамичные Тверской район и Арбат, другие любят малоэтажные, аутентичные и тихие Якиманку и Замоскворечье, третьи — Хамовники. Поэтому высокий шанс на то, что проект “выстрелит” прежде всего там, где элитных новостроек давно не было или их мало».
Сейчас на рынке элитных и делюкс-новостроек по одному проекту на начальной стадии есть в районах Замоскворечье (Quartier d’Or), Пресненский (Brusov), Тверской (Nicole), Арбат (Luce).
На первичном рынке Москвы сейчас реализуется 1397 корпусов в 411 жилых и апарт-комплексах. Срок ввода[1] зданий колеблется от 1 до 137 месяцев. При этом средний срок строительства жилых проектов в столице составляет 33 месяца, подсчитали аналитики компании «Метриум». Девелоперы столицы (включая Новую Москву) сейчас реализуют 411 проектов (1397 корпусов). При этом объем предложения в январе 2024 года, по подсчетам аналитиков «Метриум», напротив, достиг рекордного показателя — 74 840 лотов. Срок реализации корпусов в столичных проектах варьируется от 1 до 137 месяцев. Минимальный период зафиксирован в проектах реставрации (не стоит путать с реконструкцией). Максимальный срок наблюдается в долгостроях — в трех проектах более 100 месяцев от старта до ввода: «Флотилия», Sole Hills, Sky House. В свою очередь, как подсчитали аналитики «Метриум», средний срок строительства жилого и апарт-комплекса в столице составляет 33 месяца, то есть 2 года 9 месяцев: в «старой» Москве — 34 месяца, в Новой Москве — 29... далее
На первичном рынке Москвы сейчас реализуется 1397 корпусов в 411 жилых и апарт-комплексах. Срок ввода[1] зданий колеблется от 1 до 137 месяцев. При этом средний срок строительства жилых проектов в столице составляет 33 месяца, подсчитали аналитики компании «Метриум».
Девелоперы столицы (включая Новую Москву) сейчас реализуют 411 проектов (1397 корпусов). При этом объем предложения в январе 2024 года, по подсчетам аналитиков «Метриум», напротив, достиг рекордного показателя — 74 840 лотов.
Срок реализации корпусов в столичных проектах варьируется от 1 до 137 месяцев. Минимальный период зафиксирован в проектах реставрации (не стоит путать с реконструкцией). Максимальный срок наблюдается в долгостроях — в трех проектах более 100 месяцев от старта до ввода: «Флотилия», Sole Hills, Sky House.
В свою очередь, как подсчитали аналитики «Метриум», средний срок строительства жилого и апарт-комплекса в столице составляет 33 месяца, то есть 2 года 9 месяцев: в «старой» Москве — 34 месяца, в Новой Москве — 29 месяцев.
В разрезе сегментов ситуация выглядит следующим образом: средний срок строительства массовых новостроек (не считая арендные дома) — 28 месяцев, проектов бизнес-класса — 36 месяцев, премиум-класса — 41 месяц, элитных — 42 месяца.
Высокая продолжительность строительства элитных проектов объясняется дефицитом квалифицированных кадров, готовых работать в этом сегменте. Премиальные комплексы строятся долго в связи с ростом числа проектов с более чем 45 этажами, например, «Дом Дау» (85 этажей), Jois (58 этажей), Mod (57 этажей). Они характеризуются высоким уровнем сложности и продолжительностью строительства.
Однако есть премиальные новостройки, в которых клиентам, несмотря на наличие развитой инфраструктуры, не приходится так долго ждать выдачи ключей. Например, проекты Regions Development — готовый жилой комплекс Dream Towers и находящийся на финальном этапе строительства ЖК «Преображенская площадь» (I очередь), срок возведения которых — 35 месяцев и 29 месяцев соответственно.
«Грамотная финансовая модель и применение современных технологий — залог быстрого качественного строительства, — говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь). — При этом по-настоящему ликвидные проекты продолжают дорожать и после ввода в эксплуатацию, так как подразумевают дальнейшее развитие территории. Подход нашей компании заключается в системной подготовке локации к появлению современного жилья и ее последующем преображении. При этом мы неизменно реализуем наши проекты в установленные сроки, что является основным признаком надежности застройщика».
Так, рядом с жилым комплексом Dream Towers создан крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты», ландшафтный парк площадью 44 га, самый большой в России пляжный клуб с бассейнами Dream Beach Club, яхт-клуб, детский сад, школа.
Строительство ЖК «Преображенская площадь» знаменует превращение зеленого и развитого района Преображенское (ВАО) в премиальную локацию. Здесь будут созданы новые детский сад и школа с IT-полигоном, фитнес-клубы, эко-маркеты. Компания Regions Development формирует сомасштабную человеку и городу среду, в которой насыщенность общественными функциями сочетается с приватностью уютных жилых дворов для разных вариантов досуга. А основным центром притяжения служит пешеходный бульвар — променад с кафе и ресторанами, где приятно провести время всей семьей или встретиться с друзьями.
Минимальный срок строительства проекта (без учета реставрации и реконструкции) сейчас занимает 18 месяцев, то есть полтора года. Однако на рынке появляются ноу-хау, способные ускорить этот процесс. Например, компания «Ферро-Строй» представила концепцию быстро возводимого дома, на создание которого уходит 13 месяцев. «Суть технологии укладывается в одно слово — префабрикация. Это значит, что здание собирается из элементов, произведенных за пределами стройплощадки, — рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING. — Принципиальные узлы и элементы такого здания могут быть максимально унифицированными и стандартизированными, что поможет снизить общую стоимость строительства. И это не помешает зданию оставаться эксклюзивным с точки зрения архитектуры, так как сохраняется большой простор для выбора фасадных, планировочных и иных решений. Основа конструктива дома — металлический каркас, сборку которого можно завершить за 4-5 месяцев».
«Скорость строительства жилых и апарт-комплексов в Москве постепенно растет, так как застройщики чаще применяют BIM-моделирование, искусственный интеллект и другие передовые технологии, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Кроме того, после перехода отрасли на проектное финансирование сократилось число долгостроев, девелоперы которых не исполняют обязательства перед дольщиками надлежащим образом. В то же время в столице появляется все больше небоскребов, строящихся дольше, чем средневысотные здания».
[1] От старта продаж до получения РВ.
В начале 2024 года средняя площадь квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы практически не изменилась вопреки пятилетнему тренду, по наблюдениям аналитиков «Метриум». Средняя площадь помещения в продаже во всех сегментах рынка составила 54,4 кв. м в феврале 2024 года против 54,3 кв. м в феврале 2023 года. В целом же за последние пять лет новые квартиры в Москве в продаже уменьшились в среднем на 21%. В феврале 2024 года средняя площадь квартир (в том числе и апартаментов) в новостройках Москвы в продаже составила 54,4 кв. м, что практически совпадает с показателем февраля 2023 года. Такая динамика зафиксирована впервые с 2019 года, то есть в 2020-2022 квартиры в среднем становились только меньше. Так, за 2020 год средняя площадь помещений уменьшилась на 5% (69,3 кв. м до 65,7 кв. м), за 2021 год — на 11% (с 65,7 кв. до 58,3 кв. м), за 2022 — на 7% (с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м). Аналитики «Метриум» отмечают, что средний показатель площади меняется под воздействием разных факторов. Среди них не то... далее
В начале 2024 года средняя площадь квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы практически не изменилась вопреки пятилетнему тренду, по наблюдениям аналитиков «Метриум». Средняя площадь помещения в продаже во всех сегментах рынка составила 54,4 кв. м в феврале 2024 года против 54,3 кв. м в феврале 2023 года. В целом же за последние пять лет новые квартиры в Москве в продаже уменьшились в среднем на 21%.
В феврале 2024 года средняя площадь квартир (в том числе и апартаментов) в новостройках Москвы в продаже составила 54,4 кв. м, что практически совпадает с показателем февраля 2023 года. Такая динамика зафиксирована впервые с 2019 года, то есть в 2020-2022 квартиры в среднем становились только меньше. Так, за 2020 год средняя площадь помещений уменьшилась на 5% (69,3 кв. м до 65,7 кв. м), за 2021 год — на 11% (с 65,7 кв. до 58,3 кв. м), за 2022 — на 7% (с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м).
Аналитики «Метриум» отмечают, что средний показатель площади меняется под воздействием разных факторов. Среди них не только изменение подхода застройщиков к формированию продукта, но и, к примеру, увеличение доли более дорогих новостроек с относительно большими квартирами в общем объеме предложения. Помимо этого, влияет на среднюю площадь оставшихся в продаже квартир и спрос на небольшие помещения, которые уходят в первую очередь.
«Прежде всего, такая статистика объясняется вымыванием наиболее доступных по стоимости и небольших по площади лотов, что в конечном счете повлияло на общую картину на рынке, — комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». — Кроме того, с 2020 по 2023 год большое влияние на спрос оказали ипотека с господдержкой, семейная ипотека, а также сниженные ставки в рамках субсидированных программ банков и девелоперов, которые позволили расширить платежеспособный спрос. В итоге многие покупатели приобретали квартиры больших площадей, чем они могли бы позволить себе при более дорогой ипотеке».
В массовом сегменте за прошедший год также практически не зафиксировано изменений в площади. Так, в конце 2023 года в новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики предлагали помещения средней площадью 44,3 кв. м против 44,6 кв. м год назад. Между тем в 2022 году показатель сократился на 8%, в 2021 году — 14%, в 2020 — на 5%.
Одновременно в жилых комплексах бизнес-класса площадь квартир и апартаментов за год все же уменьшилась более заметно — с 61,8 кв. м до 60,4 кв. м (на 1,4 кв. м или на 2%). Но в прошлые годы средняя площадь помещений в новостройках этого класса сокращалась более радикально: в 2022 году — на 7%, в 2021 году — на 8%, за исключением 2020 года (—1,5%).
Застройщики премиальных жилых комплексов также стали предлагать квартиры со средней площадью на 1 кв. м меньше, чем в конце 2022 года. В декабре 2023 года средний размер помещения в новых домах этого класса составлял 79,2 кв. против 80,2 кв. м в декабре 2022 года (—1%). Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», показатель средней площади в премиальных новостройках более волатильный, чем в других сегментах рынка, и колебания такой величины могут происходить и в другие периоды. Как и в других сегментах рынка, в премиуме в предыдущие годы средняя площадь помещений сокращалась более заметно: в 2022 году — на 7%, в 2021 году — на 15%, в 2020 — на 10%.
«Однозначно отрицательно толковать тенденцию к уменьшению площади квартир нельзя, — говорит Жанна Махова, директор по продукту MR Group. — Особенно это касается классов новостроек «премиум» и «бизнес». Напомню, что история этих сегментов начиналась с жилых комплексов 2000-х гг., в которых нормой были 200-метровые “трёшки”. Сейчас такими квартирами полон вторичный рынок жилья — их очень трудно продать, потому что покупатели не видят смысла в таких огромных квартирах. Одновременно с оптимизацией площади качество планировочных решений росло. В современном премиальном комплексе 70-метровая двухкомнатная квартира может быть намного более функциональной, чем огромный 200-метровый пентхаус 2000-х гг.».
Исключением из общей тенденции стали новостройки в высокобюджетном сегменте рынка (элитные и делюкс). В среднем площадь помещений в них в феврале 2024 года составила 150,6 кв. м против 157,3 кв. м в феврале 2023 года. Таким образом, показатель уменьшился за год на 4%. Однако эксперты отмечают, что и в этом сегменте рынка средний показатель часто кардинально меняется из-за структуры предложения. Например, в 2022 году средняя площадь уменьшилась на 4%, в 2021 году выросла на 24%, а в 2020 сократилась на 6%
В более широкой ретроспективе средняя площадь помещений в Московских новостройках заметно сократилась. С конца 2018 года этот показатель уменьшился на 21%. В натуральном измерении средняя площадь квартиры или апартамента в Москве за пять лет сократилась с 68,5 кв. м до 54,4 кв. м, то есть на 14,1 кв. м.
Больше всего в площади потеряли помещения в новостройках эконом- и комфорт-класса. За пять лет они стали меньше на 25%, потеряв 14,6 кв. м в среднем (44,3 кв. м сейчас против 58,9 кв. м в конце 2018). Далее следуют квартиры в новостройках премиум-класса, которые сократились в площади за пять лет на 19%. В 2023 году их средняя площадь составила 79,2 кв. м, тогда как в конце 2018 года она составляла 97,7 кв. м (минус 18,5 кв. м). Жилье в новостройках бизнес-класса потеряло в размерах в среднем 16%. К концу 2023 года средняя площадь помещения составила 60,4 кв. м против 72,3 кв. м в конце 2018 года (минус 11,9 кв. м). Помещения в элитных и делюкс-комплексах стали на 12% больше за пять лет (150,6 кв. м против 134,6 кв. м).
«Вероятнее всего, темпы уменьшения квартир замедлились временно, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Ипотека вновь становится дорогой, а это значит, что приходящие на рынок новостроек покупатели будут экономить на площади. Если период высоких ставок по кредитам окажется продолжительным (больше года), то мы увидим новый виток сокращения площадей квартир, а также изменение структуры предложения. Станет меньше трехкомнатных квартир и вырастет доля студий и однокомнатных».
На территории Опалиховского лесопарка власти создают масштабный спортивный кластер, сообщает девелопер жилого комплекса «Красногорск Парк». Благоустройство подразумевает строительство теннисного корта и лыжероллерной трассы.
На территории Опалиховского лесопарка власти создают масштабный спортивный кластер, сообщает девелопер жилого комплекса «Красногорск Парк». Благоустройство подразумевает строительство теннисного корта и лыжероллерной трассы.
В рамках губернаторской программы «Парки в лесу» правительство Московской области занимается благоустройством обширного участка Опалиховского лесопарка. В ходе работ будет проведена санитарная очистка территории от валежника, сухостоя и больных деревьев. Планируется создание освещенных прогулочных дорожек и лыжероллерной трассы.
Кроме того, на территории лесопарка до конца 2024 года запланировано создание спортивного кластера, который включает теннисный корт, баскетбольную и воркаут-площадки. Также здесь появятся красивая входная группа, выполненная в природном стиле, детская игровая зона и специальная площадка для выгула животных. На рынке первичного жилья представлен жилой комплекс «Красногорск Парк», который находится в пешей доступности от Опалиховского леса.
«Опалиховский лесной массив площадью 3000 га — «легкие» Красногорского района, — отмечает Наталия Григорьева, директор по продажам ЖК «Красногорск Парк». — Помимо экологической составляющей, это место имеет значительный рекреационный потенциал. Модернизируя часть территории, здесь можно создать благоприятные условия для занятия спортом и туризмом. Важно, что губернаторская программа предполагает бережное отношение к зеленым насаждениям, площадь которых в ходе благоустройства только увеличивается. Активное участие в формировании новой концепции лесопарка принимали местные жители, в том числе собственники квартир и домов в ЖК "Красногорск Парк"».
Квартиры в готовых новостройках Москвы в дефиците. По подсчетам экспертов «Метриум», в феврале 2024 только 11,3% помещений предлагались в московских новостройках с разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Острее всего дефицит готового жилья от застройщиков в Москве наблюдался в премиальном сегменте рынка и в Новой Москве. В феврале 2024 на рынке новостроек Москвы застройщики продавали 74,9 тыс. помещений в новостройках. Из них только 8,4 тыс. квартир и апартаментов предлагались в готовых домах. Предложение готовых помещений на рынке новостроек Москвы (включая Новую Москву) таким образом составило всего лишь 11,3% от общего объема рынка. Между тем в новостройках на начальном этапе строительства девелоперы предлагали 15,5% помещений, в домах на этапе монтажа этажей — 58,3%, в корпусах на стадии отделочных работ 14,9%. Наиболее дефицитными в «старой» Москве стали квартиры и апартаменты в готовых домах на рынке новостроек премиум-класса. В феврале 2024 года застройщики премиальных проектов предлагали покуп... далее
Квартиры в готовых новостройках Москвы в дефиците. По подсчетам экспертов «Метриум», в феврале 2024 только 11,3% помещений предлагались в московских новостройках с разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Острее всего дефицит готового жилья от застройщиков в Москве наблюдался в премиальном сегменте рынка и в Новой Москве.
В феврале 2024 на рынке новостроек Москвы застройщики продавали 74,9 тыс. помещений в новостройках. Из них только 8,4 тыс. квартир и апартаментов предлагались в готовых домах. Предложение готовых помещений на рынке новостроек Москвы (включая Новую Москву) таким образом составило всего лишь 11,3% от общего объема рынка. Между тем в новостройках на начальном этапе строительства девелоперы предлагали 15,5% помещений, в домах на этапе монтажа этажей — 58,3%, в корпусах на стадии отделочных работ 14,9%.
Наиболее дефицитными в «старой» Москве стали квартиры и апартаменты в готовых домах на рынке новостроек премиум-класса. В феврале 2024 года застройщики премиальных проектов предлагали покупателям 6,1 тыс. помещений. Из них в готовых домах продавалось только 450 квартир и апартаментов. Таким образом, в новостройках премиум-класса только 7,3% помещений в продаже предлагались в готовых корпусах. Между тем на начальном этапе строительства объем предложения жилья премиум-класса составил 14%, в период монтажа этажей — 59,3%, а в домах с отделочными работами — 19,4%.
«В 2023 году была велика активность инвесторов, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — На фоне восстановления экономики и закрытия для российских покупателей части зарубежных рынков недвижимости и инвестиций россияне стремились вкладываться в квартиры в Москве. Поскольку эти инвесторы в основном были ориентированы на вложение с целью сбережений, они склонны выбирать готовое жилье, которое можно быстро либо сдать в аренду, либо использовать по прямому назначению. Поэтому покупатели часто искали квартиры с полной отделкой от застройщиков».
Относительно небольшой объем предложения готового жилья наблюдается и в массовом сегменте рынка. В феврале 2024 года из 22,9 тыс. квартир и апартаментов новостроек эконом- и комфорт класса только 3,2 тыс. продавались в готовых домах. В общем объеме предложения массовых новостроек они составляют всего 14,2% предложения, тогда как на начальном этапе строительства застройщики предлагают 18,8% помещений, на этапе монтажа этажей — 57,4%, а на стадии отделочных работ — 9,6%.
«Спрос на готовые квартиры от застройщиков отчасти был простимулирован повышением ставок по ипотеке на вторичное жилье, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — Осенью ставки по ипотеке для потенциальных покупателей вторичного жилья стали абсолютно недоступными, и поэтому эти клиенты перешли на рынок новостроек, но искали только готовые квартиры. Именно это и привело к резкому всплеску спроса на готовое новое жилье и сокращение его предложения. Помимо этого, готовые дома часто склонны выбирать местные жители. Многие наши покупатели — это жители того же района, например юга Москвы, которые хотят улучшить комфорт проживания, но не готовы менять район, тем более что он хорошо развивается. Для таких клиентов привлекателен новый готовый дом, как, например, введенный в конце 2023 года Dream Towers в ЮАО, в который уже можно переезжать, а не ждать окончания строительства».
В новостройках бизнес-класса из почти 20 тыс. квартир и апартаментов в этом сегменте рынка 3,1 тыс. предлагаются в готовых корпусах. В общем объеме предложения новостроек бизнес-класса это составляет 15,6%. Между тем на начальном этапе строительства покупатель может найти 14% помещений, на этапе монтажа этажей — 47,1%. На стадии отделочных работ 23,3%.
«При поиске готового жилья мы рекомендуем покупателям обращать внимание на масштабные проекты, в которых уже есть не только построенные, но и заселенные корпуса, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — В этом случае можно лично приехать и посмотреть, как живет район, насколько хорошо обустроены общественные пространства, детские площадки, насыщенная ли инфраструктура. С этой точки зрения интересным может быть визит в городской квартал “Ривер Парк”, где мы недавно ввели в эксплуатацию новый корпус. Здесь можно прогуляться по протяженной набережной, полюбоваться видами на реку и, возможно, именно эмоциональное впечатление станет решающим фактором покупки готовой квартиры здесь».
Самая большая доля готового жилья — в высокобюджетном сегменте рынка московских новостроек. В феврале 2024 года в этом сегменте застройщики предлагали покупателям 1,2 тыс. квартир и апартаментов. Из них более 320 помещений были в готовых домах. В общем объеме предложения рынка высокобюджетного жилья это составляет 26,6%. Тогда как на начальном этапе строительства девелоперы элитных и делюкс-новостроек предлагают покупателям 13,1%, на этапе монтажа этажей — 38,4%. В период отделочных работ — 21,9%.
В Новой Москве предложение квартир в готовых новостройках крайне низкое. Из 23,9 тыс. помещений на местном рынке всего лишь 850 продаются в корпусах с РВЭ. Это составляет 3,6% от общего объема местного рынка. При этом на начальном этапе строительства застройщики в Новой Москве предлагают 14,6% помещений, на этапе монтажа этажей — 71,1%, а на этапе отделочных работ — 10,8%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что в среднем готовые новостройки дороже, чем другие объекты на рынке недвижимости. Так, средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента (без учета предложений в сданных корпусах) составляет 318 тыс. рублей, тогда как в готовых новостройках — 341 тыс. рублей. В бизнес-классе средняя цена в строящихся корпусах квадратного метра равна 430 тыс. рублей, а в готовых новостройках — 467 тыс. рублей. В премиальных строящихся новостройках в среднем квадратный метр обойдется в 652 тыс. рублей, тогда как в готовых домах — 717 тыс. рублей.
Исключение из этого правила составляют новостройки высокобюджетного сегмента и Новой Москвы. В строящихся жилых комплексах элитного и делюкс-сегмента средняя стоимость квадратного метра оценивается в 2 миллиона рублей, тогда как в готовых новостройках этого сегмента — 1,5 миллиона рублей. Это связано с тем, что в высокобюджетном сегменте, куда входят элит и делюкс, большую долю предложений в сданных корпусах занимают помещения элитного класса. Также за 2023 год значительно увеличилось количество предложений делюкс-класса на начальном этапе строительства. Помимо этого, оставшиеся квартиры в них часто большие, а квадратный метр в них имеет более низкую цену.
В Новой Москве (без учета сданных корпусов) средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тыс. рублей при средней цене квадратного метра в готовых домах — 223 тыс. рублей. Это также связано с тем, что многие готовые проекты Новой Москвы изначально были более доступными по цене.
«В 2023 году рынок новостроек Москвы испытал приток не состоявшихся покупателей вторичного жилья, которые не смогли позволить себе покупку по высоким ипотечным ставкам, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Эти клиенты перешли на рынок первичного жилья и искали именно готовые новостройки, потому что они изначально не были ориентированы на участие в долевом строительстве. Такая стратегия связана с тем, что покупка новостроек субсидируется и ставки по ипотеке для сделок между застройщиками и покупателями остаются доступными. Скорее всего, в 2024 году высокий спрос на готовое жильё сохранится на фоне дорогой ипотеки на вторичное жильё и повышающих арендных ставок».
Порядка 31% потенциальных покупателей новостроек класса «бизнес» и выше в Москве рассматривают покупку жилья в Сочи, подсчитали эксперты «Метриум» на основе анализа входящих обращений клиентов. В основном у этих покупателей инвестиционные цели, но многие не исключают далее
Порядка 31% потенциальных покупателей новостроек класса «бизнес» и выше в Москве рассматривают покупку жилья в Сочи, подсчитали эксперты «Метриум» на основе анализа входящих обращений клиентов. В основном у этих покупателей инвестиционные цели, но многие не исключают приобретение жилья «для себя». В этой связи компания «Метриум» открывает сочинское направление продаж.
Интерес московских покупателей к рынку жилой недвижимости в Сочи растет. Согласно проведенному в компании «Метриум» анализу входящих обращений во втором полугодии 2023 года, каждый третий потенциальный покупатель новостроек высокого ценового сегмента готов рассматривать схожие по классу альтернативы жилья в Сочи. Из числа интересующихся сочинским жильем 36% ищут недвижимость только для инвестиций, 22% хотят приобрести квартиру для проживания, а оставшиеся 42% не исключают оба возможных сценария использования жилья в Сочи.
На этом фоне компания «Метриум» приняла решение о выходе на рынок жилой недвижимости Сочи. Порядка 80% клиентов «Метриум» в Москве заняты поисками жилья бизнес- и премиум-класса, поэтому представляют собой потенциальную аудиторию продаж жилья в Сочи. Для этих клиентов открывается новое южное направление — компания уже сформировала портфель из более чем 20 проектов в Сочи.
«За последние десять лет число жителей в Сочи выросло в десять раз. Интерес к сочинской недвижимости растёт по многим причинам, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Из новых факторов — закрытие рынков курортной недвижимости в Европе из-за санкционного давления и ограничений авиаперелетов. Потребность в отдыхе сохраняется, и с этой точки зрения альтернатив сочинскому жилью по транспортной доступности, климату, качеству сервиса в России и ближнем зарубежье нет. Помимо этого, клиентов привлекает климатический фактор: сочетание мягкого субтропического климата и «альпийской» экосистемы, 300 солнечных дней в году, разрешенная игорная зона, удобный транспортный узел».
Инвестиционный интерес к Сочи стимулирует рост цен. Здесь повышается спрос на аренду, развивается эксклюзивная инфраструктура и сфера услуг, увеличивается туристический поток. С 2019 года средние цены на сочинскую недвижимость увеличились примерно с 150-300 тыс. рублей за квадратный метр до 360 тыс. рублей в комфорт-классе (на 60%), 450 тыс. рублей — в бизнес-классе (в 2 раза) и 1 млн рублей в премиум- и элитном сегменте (в 2,5 раза). При этом растут и арендные ставки: съемное жилье подорожало в Сочи в 2023 году на 71%. Отели горного и прибрежного кластера в среднем загружены на 65-70% в течение года, то есть в Сочи почти нет межсезонного спада туристического потока.
«Мы видим перспективу в экспансии не только на рынок недвижимости Сочи, но и на все черноморского побережье, — продолжает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Юг России привлекателен для покупателей с большим бюджетом не только из Москвы, но и других регионов. Сочи будет развиваться как курортный кластер, транспортный хаб, направление для ведения бизнеса с южными партнерами РФ, место для организации крупных мероприятий. На рынок Сочи наша компания привнесет сформированные годами долгой работы компетенции в сфере продаж, клиентского обслуживания, консалтинга, безопасности сделок».
В квартирах третьей очереди ЖК «Катуар» завершен монтаж современных двухконтурных газовых котлов. Девелопер проекта — ГК «Ферро-Строй» далее.
В квартирах третьей очереди ЖК «Катуар» завершен монтаж современных двухконтурных газовых котлов. Девелопер проекта — ГК «Ферро-Строй».
В ходе проведения отделки в квартирах корпусов 10-14 третьей очереди жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» (Мытищи) установлено современное газовое оборудование — двухконтурные газовые котлы Bosch мощностью 12 кВт. Оборудование невосприимчиво к перепадам напряжения. Оно может работать при непостоянном давлении газа от 10,5 до 16 бар, то есть практически в любых условиях. Основные преимущества двухконтурных котлов — практичность и универсальность. Такая установка объединяет в себе отопительный прибор, водонагреватель и циркуляционный насос.
«Потенциальная площадь, отапливаемая одним устройством, достигает 120 кв. м, — рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING. — Такой задел гарантирует повышенную надежность работы котла в более компактном пространстве. При этом экономичный вентилятор контролирует скорость вращения лопастей на основе показаний автоматики, тем самым позволяет экономить затраты на электроэнергию. Стоит отметить, что собственники квартир в «Катуаре» не испытывают проблем с техническим обслуживанием газового оборудования, так как все необходимые запчасти выпускаются в России и дружественных странах. Таким образом, двухконтурные газовые котлы Bosch гарантируют повышенный комфорт жителям нашего проекта».
Квартиры в «Катуаре» отличаются разнообразием вариантов планировки. Также клиентам предлагаются сразу три вида отделки: черновая, white box и чистовая. Стоимость однокомнатных квартир начинается от 5,1 млн рублей (за 36,3 кв. м), двухкомнатных — от 6,7 млн рублей (за 53 кв. м), трехкомнатных — от 10 млн рублей (за 78,3 кв. м).