Стоимость содержания жилья в новостройках премиум-класса в Москве может достигать 450 рублей за квадратный метр в месяц, а только клининг огромных лобби иногда составляет 30% общедомовых расходов жителей. Эксперты KEY CAPITAL — ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости — выявили ряд архитектурных решений, которые, несмотря на кажущуюся привлекательность, существенно увеличивают расходы собственников и создают множество эксплуатационных проблем. Сложное оборудование, эксклюзивные элементы фасадов и дизайнерские лобби — эти и другие «фишки» часто оборачиваются дорогостоящей головной болью для жильцов.
Стремление застройщиков оснастить свои объекты уникальным оборудованием, подчеркивающим элитарность проекта, зачастую оборачивается серьезными проблемами для будущих жильцов. Это могут быть сложные цифровые и роботизированные системы, скажем, в паркингах, или инженерное оборудование. Замена вышедших из строя деталей в такой технике превращается в настоящее испытание. Стоимость запчастей может быть завышена в десятки раз из-за отсутствия альтернативных поставщиков. В худшем случае поиск необходимых компонентов затягивается на неопределённый срок, а дорогостоящая система простаивает, становясь бесполезным балластом. Подобные ситуации не только влекут за собой ощутимые финансовые потери для собственников, но и снижают уровень комфорта проживания, ставя под сомнение целесообразность изначальных инвестиций застройщика.
Еще одна «фишка», призванная подчеркнуть индивидуальность проекта, — различные уникальные элементы декора, фасада и фурнитуры. Это могут быть сделанные на заказ стеклопакеты, единственный в своем роде отделочный камень или кованные художественные элементы из металла. Такое архитектурное решение может обернуться серьезными трудностями при повреждении хотя бы одного стеклопакета, плитки или элемента. Чем эксклюзивнее и кастомизированнее фасад, тем сложнее его эксплуатировать, а заменить утраченные или сломанные его элементы почти невозможно, если, скажем это натуральный природный камень с уникальным оттенком, который был характерен только для определенной породы, каменоломни и партии. Установка не идентичной замены неизбежно нарушит единообразие фасада, что обычно и происходит. Поэтому привлекательный внешний вид здания может обойтись жителям слишком дорого, если застройщики, скажем, не позаботятся заранее о запасных наиболее редких и недешевых элементов.
Вынесенные козырьки, широкие подоконники и стеклянные навесы над входными группами — элементы, несомненно, украшающие фасад здания. Тем не менее в зимний период эти архитектурные детали могут превратиться в серьезную проблему, если архитекторы и застройщики заранее не оценили, как их эксплуатировать зимой. В этот период на них скапливаются массы снега и образуются сосульки, создавая угрозу безопасности жильцов и прохожих. Стеклянные козырьки подвержены риску повреждения из-за падения льда, что влечет за собой дополнительные затраты на их ремонт или замену. Регулярный вызов промышленных альпинистов или специальной техники для уборки снега и льда — неизбежное следствие отсутствия верных проектных решений, которые могут быть приняты еще до начала строительства.
Входные группы и межквартирные двери в новостройках часто поражают своими размерами и массивностью. Они, безусловно, создают эффект торжественности и солидности. Однако на практике такие двери могут доставить жильцам массу неудобств. Тяжелые створки сложно открывать, они провисают со временем, особенно если фурнитура — петли, коробка, доводчик — изначально не рассчитана на такой вес и интенсивность эксплуатации. Необходимость постоянной регулировки петель и доводчиков, а в последнее время и замена всей дверной конструкции, — неизбежное следствие установки сверхтяжелых дверей. Поэтому при выборе дверей со временем застройщики будут руководствоваться не только эстетическими соображениями, но и практичностью, ведь за эстетикой должно быть удобство в эксплуатации.
Роскошные лобби и просторные места общего пользования (МОПы) с высокими потолками — неотъемлемый атрибут новостроек высокого класса. Обилие света, дизайнерская мебель, многоярусные хрустальные люстры и произведения искусства — всё это, несомненно, производит впечатление. Тем не менее за внешним лоском скрываются значительные эксплуатационные расходы. Большие площади и высокие потолки требуют повышенных затрат на отопление и кондиционирование. До 30% от общих расходов на содержание дома уходит на клининг этих пространств — уборку полов, стен, очистку дорогих люстр и декоративных элементов. Содержание дорогостоящей мебели, декора и арт-объектов — дополнительная статья расходов для жильцов. Отказ от красивых лобби и мест общего пользования, конечно, невозможен — это уже стало стандартом для многих классов новостроек, но жители должны понимать, что красота, которую они видят вокруг себя, стоит больших средств в их чеке, поэтому если приоритеты клиента более прагматичные, можно искать новостройки с менее дорогими интерьерами.
Светлые тона в отделке мест общего пользования — популярное дизайнерское решение, призванное создать атмосферу чистоты и простора. Однако в условиях высокой проходимости такая отделка быстро теряет свой первоначальный вид. Даже при использовании моющихся материалов неизбежно появление царапин, сколов, следов от рук, сумок, колясок, велосипедов и самокатов. Скрытые двери и лючки для эксплуатации здания, необходимые для доступа к коммуникациям, также быстро пачкаются, нарушая единообразие светлых поверхностей. Практичный подход к выбору цветовой гаммы и материалов для отделки позволил бы сохранить чистоту и привлекательный внешний вид общественных пространств на долгие годы.
Наличие разнообразных аменитис — сигарных комнат, винных погребов, детских игровых, фитнес-центров и бьюти-зон в составе МОПов, — безусловно, весомые преимущества новостройки. Однако эти дополнительные сервисы не всегда невостребованы, особенно в домах с квартирами без отделки. Первые два-три года, пока идет ремонт в квартирах, собственная инфраструктура может простаивать, но расходы на их содержание — коммунальные платежи, зарплата персонала, текущий ремонт — уже включены в тариф и оплачиваются собственниками. Поэтому эксперты KEY CAPITAL рекомендуют покупателям заранее узнать о том, будут ли доступны объекты собственной инфраструктуры всем желающим, помимо жителей (будет ли в них «жизнь»). Застройщикам же нужно проводить более тщательный анализ реальных потребностей в дополнительной инфраструктуре, а также быть готовыми (в лице управляющих компаний) к управлению этими объектами.
Системы электрообогрева внутренних дворов, позволяющие поддерживать отсутствие снега и льда в зимний период, — решение, кажущееся привлекательным с точки зрения комфорта. Тем не менее эксплуатация таких систем связана со значительными затратами на электроэнергию, которые могут в 2-3 раза превышать расходы на традиционную уборку снега. Это дополнительное финансовое бремя ложится на плечи собственников. Зачастую более рациональным решением с экономической точки зрения является своевременная и качественная уборка территории от снега.
Мусорные комнаты — еще одно неоднозначное проектировочное решение, призванное, на первый взгляд, повысить комфорт жильцов. Однако на практике такие помещения требуют дополнительной техники (например, пресс, занимающий порядка 150 кв. м), в том числе кондиционеров, вентиляции, «мокрых точек» и сервисных лифтов, а также специального персонала, который регулярно собирает и выносит мусор, моет и дезинфицирует контейнеры и сами помещения. Это влечет за собой увеличение расходов на обслуживание дома и, как следствие, рост тарифов для собственников. В связи с этим, прогнозируют аналитики KEY CAPITAL, в ближайшие годы возможен возврат к мусоропроводам, но уже с современными технологиями, помогающими избежать грязи и антисанитарии.
Благоустройство придомовой территории — важная составляющая комфортного проживания. Тем не менее выбор растений для ландшафтного дизайна должен быть продиктован не только эстетическими соображениями, но и практичностью. Например, высадка туй в центре крупного города, где глубина грунта ограничена, зачастую приводит к гибели растений из-за неблагоприятных условий. В результате вместо зеленого оазиса жильцы получают чахлые посадки, портящие внешний вид двора. Необходимость регулярной замены погибших растений влечет за собой дополнительные расходы для собственников. Грамотный подход к ландшафтному дизайну, учитывающий климатические особенности и городскую среду, позволит создать красивый и ухоженный двор без лишних затрат.
«В условиях сложившейся экономической ситуации многие застройщики уже стремятся к удешевлению проектов, что зачастую означает снижение качества строительства и отказ от дополнительных опций, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — Конечно, важно создавать эстетику и красоту. Но не менее важно выбирать решения, которые не только выделят проект, но и не станут обременением и хлопотами для жителей. Не всегда красота и эстетика — это что-то неудобное. Необходимо сместить фокус с внешней красоты на создание долгосрочной ценности для клиента — дома, в котором он захочет жить много лет. Разработка сервисной концепции, ориентированной на глубокую лояльность жильцов, позволит выделиться на фоне конкурентов и обеспечить долгосрочный успех проекта. В условиях, когда продуктовые характеристики проектов становятся все более однородными, именно сервисная составляющая и клиентоориентированный подход выходят на первый план. Важно развивать собственное “ДНК” компании, создавая уникальное предложение для покупателей и формируя долгосрочные отношения с жильцами».
© 2025 ООО "Мегасофт"
