На долю пяти самых продаваемых проектов делюкс-класса в столице в январе-ноябре 2024 года[1] приходится 52,1% от всех ДДУ в сегменте, подсчитали эксперты компании «Метриум». При этом на эти комплексы приходится 46,2% предложения на первичном рынке делюкс-класса.

1. «Дом XXII»

Число ДДУ с начала 2024 г.: 22

Средняя цена квадратного метра: 2 млн руб.

Район: Хамовники

В продаже: 21 лот

Срок ввода: IV кв. 2026 г.

Лидер по числу ДДУ с начала 2024 года на первичном рынке делюкс-класса Москвы (22 ДДУ) — «Дом XXII» в Хамовниках от «Донстроя». В этом клубном доме запроектировано 109 квартир. Для ценителей открытых панорам в «Доме XXII» есть лоты с видами на Москву-реку, «Москва-Сити», Воробьевы горы, МГУ и Новодевичий монастырь. Фасады здания будут облицованы гранитом, мрамором и украшены изысканной резьбой. За легкими решетками французских балконов — панорамные окна из моллированного стекла. В проекте предусмотрены закрытый двор-сад, пятизвездочное лобби, переговорные комнаты, бьюти-рум, фитнес-зал с сауной и хамамом, репетиторский класс, детский клуб, библиотека. Система чиллер-фанкойл обеспечивает в доме идеальный температурный режим.

1. «Лаврушинский»

Число ДДУ с начала 2024 г.: 19

Средняя цена квадратного метра: 3,4 млн руб.

Район: Якиманка

В продаже: 105 лотов

Срок ввода: IV кв. 2024 г.

Второе место по продажам среди новостроек делюкс-класса в январе-ноябре 2024 года (19 ДДУ) занимает жилой комплекс «Лаврушинский» на Якиманке от Sminex. Проект рассчитан на 150 квартир. Архитектура дома предусматривает панорамные виды из большинства квартир на Кремль и другие достопримечательности центра Москвы. Территория «Лаврушинского» будет благоустроена, здесь появятся парк, фонтан и зоны отдыха. В лобби будет размещен бар, также для жителей предусмотрен Clubhouse с фитнес-зоной и бассейном.

1. «Золотой квартал» / Quartier d’Or

Число ДДУ с начала 2024 г.: 18

Средняя цена квадратного метра: 1,8 млн руб.

Район: Замоскворечье

В продаже: 48 лотов

Ввод: I кв. 2026 г.

Клубный дом «Золотой квартал» / Quartier d’Or в историческом центре Замоскворечья от компании Rariteco занимает третье место по продажам в делюкс-классе с начала 2024 года (18 ДДУ). Проект включает 70 резиденций. Территория «Золотого квартала» спроектирована в виде французского сада площадью 1 тыс. кв. м с водопадом, редкими растениями и авторскими арт-объектами. В состав инфраструктуры «Золотого квартала» войдут beauty-room, тренажерная комната, washroom для домашних животных, консьерж-room, отдельные цифровые боксы для служб доставки, fresh-комната. Комплекс окружен зелеными насаждениями и предлагает жителям закрытую территорию для отдыха.

«Высокий спрос в нашем проекте обусловлен в первую очередь широкой разноформатной линейкой предложения, — комментирует Екатерина Борисова, директора по девелопменту компании Rariteco. — На выбор у покупателей, помимо привычных форматов жилья, есть пентхаусы с террасами, двухуровневые резиденции с патио-зонами на первых этажах, «квартиры для пиджака». Такое разнообразие позволяет покупателям с разными потребностями выбрать подходящий вариант. Также клиентов привлекают пятизвездочный сервис, цифровая экосистема, оригинальное благоустройство и несколько вариантов отделки от девелопера».

1. Nicole

Число ДДУ с начала 2024 г.: 17

Средняя цена квадратного метра: закрытая информация

Район: Тверской

В продаже: 56 лотов

Ввод: I кв. 2028 г.

Четвертое место по продажам в делюкс-классе (17 ДДУ) занял жилой квартал класса deluxe Nicole от MR Group. Проект, рассчитанный на 285 квартир, расположен на Никольской улице, менее чем в 5 минутах ходьбы от Кремля. Архитектурную концепцию проекта разработало британское бюро Heatherwick Studio — обладатель более 100 престижных наград, включая Prix Versailles и RIBA. Комплекс объединит в себе три клубных пространства: Nicole Club с коммерческой и жилой частью, Nicole Residence и Nicole Collection с приватными благоустроенными дворами. Это проект, не имеющий аналогов в России, концепция которого предусматривает создание целого квартала в самом сердце города, с продуманными приватными пространствами.

«Успех проектов в делюкс-классе обусловлен безупречной репутацией девелопера и их неповторимыми характеристиками, — комментирует аналитическая служба MR Analtics. — Основное кредо созданного для работы на элитном рынке специального направления MR Private — сочетание бережного отношения к культурному наследию и инновационных подходов в строительстве. Этот синтез ярко выражен в квартале Nicole, который востребован у самых взыскательных покупателей — с момента старта продаж в нем реализован 31 лот при текущей средней стоимости в 2,9 млн рублей за кв. м. Интерес к таким проектам как Nicole будет всегда повышенным, ввиду эксклюзивности как самого проекта, так и представленных лотов, которые по качеству реализации и наполнению значительно опережают зарубежные проекты. Сегодня клиенты понимают, что наш проект отличает высокое качество строительства, закладываемые стандарты ВИС, качество отделки, уникальная архитектура и удобства для будущих резидентов».

1. «Космо 4/22»

Число ДДУ с начала 2024 г.: 12

Средняя цена квадратного метра: 1,5 млн руб.

Район: Замоскворечье

В продаже: 15 лотов

Ввод: II кв. 2025 г.

Топ-5 самых продаваемых проектов делюкс-класса на рынке первичного жилья Москвы в январе-ноябре 2024 года (15 ДДУ) замыкает жилой комплекс «Космо 4/22» в Замоскворечье, на острове Балчуг, от «Галс-Девелопмент». Проект включает 81 квартиру. Доминантой комплекса служит тайный сквер в окружении скульптурных композиций. В «Космо 4/22» найдут продолжение аутентичные детали доходного дома 1901 года — сохраняемый исторический фасад станет частью нового здания. В лобби есть лаундж-зона с камином и мягкими креслами, а также отдельная зона для деловых и личных мероприятий резидентов.

«Рынок делюкс-новостроек относительно небольшой, почти все объекты на нем эксклюзивны, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Однако есть проекты, которые выделяются даже на этом фоне. Лидерами продаж в делюкс-классе становятся комплексы с оригинальными концепциями, способными подчеркнуть высокий статус покупателей и подарить неповторимый образ жизни. Также максимальное число сделок происходит в проектах, реализуемых в престижных локациях, где долго наблюдался дефицит качественного предложения. При этом всегда востребованы топовые комплексы в шаговой доступности от Кремля».

[1] Без уступок, с учетом оптовых сделок, совершаемых физлицами.

Конец эпохи доступной ипотеки, взлет рынка дорогого жилья, депрессия в сегменте массовых новостроек ­— эксперты компании «Метриум» подводят десять главных предварительных итогов по предложению, ценам и спросу на рынке новостроек столицы РФ.

1. Предложение новостроек в «старой» Москве выросло на 7% 

Предложение новостроек в «старой» Москве по итогам 11 месяцев 2024 года выросло на 7%. В ноябре застройщики предлагали 51,5 тыс. квартир и апартаментов против 46,2 тыс. в декабре 2023 года. В массовом сегменте объем предложения сохранился на уровне 20 тыс. помещений. В бизнес-классе он увеличился с 20 тыс. до почти 23 тыс. (на 14%). Самый заметный рост предложения зафиксирован в премиум-классе: с 5 тыс. объектов в декабре 2023 года до 7 тыс. в ноябре 2024 (+41%). В элитном и делюкс-сегменте предложение выросло на 34% (с 1,2 тыс. до 1,7 тыс. объектов). В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21 тыс. квартир. 

«Премиум-класс в текущих условиях стал «золотой серединой» на рынке столичных новостроек, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Этот сегмент не так сильно зависит от роста ипотечных ставок, поскольку доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика. Немногочисленные клиенты, ранее покупавшие квартиры в кредит, переключились на рассрочку, но с рынка не ушли. Кроме того, в премиальный сегмент переходят покупатели из более дорогих — элитного и делюкс-класса. Это связано с тем, что многие не могут найти подходящие проекты в этих сегментах. Многие проекты морально устарели. Клиенты часто ищут более комплексный подход, ожидая от застройщика полностью обеспеченного инфраструктурой жилья с масштабным благоустройством. При этом они не хотят переплачивать и выбирают премиум-класс. Застройщики чувствуют эти тенденции. В последние годы на московский рынок премиум-класса активно выходят компании из других сегментов и регионов. На первичном рынке премиум-класса Москвы сейчас представлен 61 проект. При этом более 50% от общего объема предложения сконцентрировано в 10 крупнейших новостройках сегмента». 

1. Цены на новостройки в Москве стабилизировались 

Рост цен на новостройки в Москве по итогам 2024 года в основном пришелся на первое полугодие. С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного. 

В массовом сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 332 тыс. рублей против 327 тыс. рублей в декабре 2023 года. В июне цены достигли 346 тыс. рублей, а затем к ноябрю снизились до 332 тыс. рублей. Таким образом, за 11 месяцев цены на массовые новостройки выросли на 1%, а во втором полугодии — снизились почти на 4%. 

В бизнес-классе средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 463 тыс. рублей против 440 тыс. рублей в декабре 2023 года (рост на 5%). Однако с июня этот показатель не менялся, оставаясь на уровне 463 тыс. рублей. Цены на новостройки бизнес-класса не растут уже полгода. 

В премиум-классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 748 тыс. рублей в ноябре, что на 14% больше, чем в декабре 2023 года (655 тыс. рублей). После июня темпы роста цен заметно снизились — всего на 2%. 

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в 2024 году впервые превысила 2 млн руб. По результатам ноября этот показатель составил 2,14 млн руб. против 1,88 млн руб. в декабре 2023 года (+13,8%).

В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 250 тыс. рублей против 242 тыс. рублей в декабре 2023 года. За 11 месяцев цены выросли на 3%, а по сравнению с июнем — на 1%. 

1. Цены на новостройки в ЦАО Москвы выросли на 25% 

Самый заметный рост средневзвешенной цены квадратного метра на рынке новостроек Москвы в 2024 году зафиксирован в Центральном административном округе (ЦАО). Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 1,6 млн рублей, тогда как в декабре 2023 года составляла 1,3 млн рублей (рост на 25%). В остальных округах рост цен был значительно меньше. На втором месте по темпам роста — Западный административный округ (ЗАО), где средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась с 489 тыс. до 567 тыс. рублей (на 16%). Далее следует Северо-Западный административный округ (СЗАО) с ростом с 455 тыс. до 515 тыс. рублей (на 13%). Самый низкий рост цен — в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), где средняя стоимость квадратного метра не изменилась, оставшись на уровне 407 тыс. рублей. В Зеленоградском административном округе (ЗелАО) цены выросли на 2% (с 235 тыс. до 240 тыс. рублей). Небольшой рост цен наблюдался в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) — с 343 тыс. до 356 тыс. рублей за квадратный метр (на 4%). 

1. В Москве растет доля дорогих новостроек 

В 2024 году на московском рынке новостроек заметно изменилась структура предложения по классам. Наметилось преобладание дорогих новостроек. В ноябре из 51 тыс. квартир и апартаментов, представленных на рынке, только 39% относились к массовому сегменту. На долю бизнес-класса приходилось 44%, премиум-класса — 14%, высокобюджетного сегмента — 3%. В декабре 2023 года ситуация была иной. Предложение массовых новостроек и новостроек бизнес-класса было примерно равным (по 43% из 46 тыс. квартир и апартаментов). На премиум-класс приходилось 11%, на высокобюджетный сегмент — 3%. 

1. Средняя площадь квартир сократилась только в новостройках бизнес-класса Москвы  

Средняя площадь квартир в продаже в московских новостройках в 2024 году практически не изменилась, за исключением бизнес-класса. Здесь продолжилась многолетняя тенденция к сокращению площади. В ноябре средняя площадь квартир и апартаментов в этом сегменте составила 57,5 кв. м, тогда как в декабре 2023 года — 61,6 кв. м. Таким образом, за год площадь помещений в новостройках бизнес-класса уменьшилась в среднем на 4 кв. м.

«Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2024 году сократилась в связи с повышенным спросом на просторные лоты, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Такая тенденция объясняется, прежде всего, ростом популярности семейной ипотеки в этом сегменте. Клиенты с детьми торопятся оформить льготный кредит, опасаясь ужесточения параметров программы в 2025 году. Кроме того, в уходящем году на первичном рынке очень востребованными оказались рассрочки, которыми пользуются в основном покупатели с высоким уровнем доходов. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь квартир бизнес-класса, приобретаемых по ДДУ, с января по ноябрь 2024 года выросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. В результате сократилась средняя площадь экспозиции. Но в следующем году ситуация, вероятно, изменится. Девелоперы отреагируют на покупательскую активность выводом новых корпусов с более просторными вариантами, а еще будет практически исчерпан запас «запрещенных» малогабаритных квартир».

В остальных сегментах первичного рынка показатель средней площади помещений в продаже практически не изменился. В массовом сегменте он составил около 45 кв. м, в премиум-классе — 79 кв. м. В новостройках элитного и делюкс-сегментов средняя площадь немного увеличилась — со 144 кв. м до 146 кв. м. 

1. В новостройках Москвы сокращается доля квартир с отделкой 

На рынке новостроек Москвы в 2024 году заметно сократилось предложение квартир и апартаментов с отделкой. В «старой» Москве доля квартир с полной отделкой снизилась с 35% в декабре 2023 года до 28% в ноябре 2024 года. При этом выросло предложение квартир без отделки (с 46% до 51%). Также увеличилась доля квартир с предчистовой отделкой (с 19% до 22%). 

В массовом сегменте доля квартир с отделкой за 11 месяцев снизилась с 62% до 53%. Доля квартир без отделки выросла с 22% до 32%. Доля предложения с предчистовой отделкой осталась на уровне около 16%. 

В бизнес-классе доля квартир с полной отделкой снизилась с 13% до 12%. Вопреки общему тренду, доля квартир без отделки уменьшилась с 67% до 62% за счет роста доли квартир с предчистовой отделкой (с 20% до 27%). 

В премиум-классе доля помещений без отделки увеличилось с 51% до 66%, тогда как предложение недвижимости с предчистовой отделкой снизилось с 33% до 23%, а с полной — с 16% до 11%.

В элитном и делюкс-сегментах предложение помещений без отделки выросло с 56% до 68%. Доля помещений с отделкой, ранее набиравшая популярность в высокобюджетном сегменте, резко сократилась с 38% до 18%. При этом выросла доля предчистовой отделки (с 6% до 14%). 

1. Спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть 

Динамика спроса на новостройки Москвы в 2024 году показывает, что больше всего от ухудшения условий ипотечного кредитования пострадал рынок массового сегмента. С января по ноябрь было заключено 26 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (37 тыс. ДДУ). Таким образом, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть. Доля сделок в этом сегменте сократилась до 47%, тогда как в 2023 году (с января по ноябрь) она составляла 58%. 

1. Спрос на высокобюджетные новостройки в Москве вырос 

В отличие от массового сегмента, рынок высокобюджетных новостроек показал позитивную динамику. С января по ноябрь 2024 года покупатели элитного и делюкс-жилья заключили 580 сделок, что на 75% больше, чем за аналогичный период 2023 года (330 сделок). 

В премиум-классе за 11 месяцев 2024 года заключено 5,5 тыс. сделок против 4 тыс. в 2023 году (рост на 36%). Суммарная доля продаж новостроек премиального, элитного и делюкс-сегментов по итогам 2024 года достигла 11%, тогда как за аналогичный период 2023 года составляла 7%. 

«Высокий спрос на высокобюджетные новостройки в 2024 году обусловлен тенденциями, наметившимися еще в прошлом году, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). — Рост экономики в отдельных отраслях (промышленности, сельском хозяйстве, внешней торговле, импортозамещении) привел к появлению сверхприбылей. Владельцы бизнеса, топ-менеджеры инвестируют эти средства в надежные активы, в том числе в московскую недвижимость высокого ценового сегмента. Кроме инвестиционных целей, покупка квартир мотивируется переездом в Москву или созданием «запасного аэродрома» в столичном регионе. Дополнительным фактором стало затруднение трансграничных сделок и снижение интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости».

1. Спрос на новостройки бизнес-класса в Москве почти не изменился 

Сегмент новостроек бизнес-класса продемонстрировал относительную устойчивость. За 11 месяцев 2024 года в этом сегменте заключено 22,5 тыс. договоров долевого участия, что всего на 2% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (23 тыс. сделок). Доля рынка новостроек бизнес-класса выросла с 36% в 2023 году до 41% в 2024. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», объем предложения в сегменте также вырос.

1. Доля ипотеки на рынке новостроек Москвы упала вдвое 

2024 год стал годом окончания ипотечного бума на рынке столичных новостроек. В ноябре доля сделок с привлечением ипотеки составила 48%, тогда как в декабре 2023 года — 80%, а в июне 2024 года (последний месяц действия льготной ипотеки) — 77%. 

Наиболее заметное снижение доли ипотеки произошло на рынке бизнес-класса: доля ипотечных сделок в ноябре составила 38% против 74% в июне и 76% в декабре 2023 года. В премиум-классе показатель сократился до 16% против 51% в июне и 57% в декабре 2023 года. 

На рынке массовых новостроек доля ипотеки снизилась с 88% в декабре 2023 года до 86% в июне и 65% в ноябре 2024 года. 

«Предварительные итоги 2024 года показывают, что он стал годом перелома и трансформации рынка новостроек Москвы, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Спрос потерял основной инструмент поддержки — доступные ставки по льготной ипотеке, которые с 2020 года были главным драйвером продаж. Летом 2024 года завершилось действие основной программы льготной ипотеки, а ставки по рыночным кредитам выросли. В 2025 году трансформация рынка продолжится. Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на первичном рынке Московской области. Объем предложения за месяц вырос на 2,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 190 190 рублей (+0,5% за месяц). Было заключено 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полгода, -44,4% за год).

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 44,9 тыс. лотов (+2,3% за месяц) в 211 проектах, где 43,7 тыс. — квартиры (+2,2% за месяц) и 1,2 тыс. — апартаменты (+5,4% за месяц).

В ноябре 2024 года стартовало четыре новых проекта новостроек в Московской области с квартирами в реализации.

В ноябре 2024 года 51,8% квартир и апартаментов реализовывались без отделки (+1 п.п. за месяц), 34,8% с чистовой отделкой (-0,7 п.п. за месяц) и 13,5% с отделкой white box (-0,2 п.п. за месяц).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам ноября 2024 года составила 190 188 руб. (+0,5% за месяц). Средневзвешенная цена квартир — 190 320 руб. за кв. м (+0,7% за месяц), апартаментов — 184 250 руб. за кв. м (-4,2% за месяц).

Рейтинг самых доступных апартаментов в ноябре 2024 года:

— «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 15,4 кв. м. за 2,3 млн руб.;

— «Волковская 67» (Люберцы): апартамент площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.;

— «Созвездие» (Королев): апартамент площадью 23,7 кв. м. за 3,3 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в ноябре 2024 года:

— «Восточный» (Звенигород): квартира площадью 20,3 кв. м. за 2,6 млн руб.;

— «Кашинцево» (Лосино-Петровский г. о.): квартира площадью 21,9 кв. м. за 2,8 млн руб.;

— «Гармония парк» (Ленинский г. о.): квартира площадью 17,7 кв. м. за 3,2 млн руб.

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полгода, -44,4% за год), с апартаментами было зарегистрировано 109 сделок, с квартирами — 3,2 тыс.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в ноябре сократилась до 72% (-1 п.п. за месяц). Средняя ставка по рыночной ипотеке в ноябре выросла на 3,8 п.п. и составила 27,3%.

Среди округов по объему сделок в ноябре лидируют Ленинский г. о. (15%), Мытищи (14%) и Красногорск (13%), причем в Красногорске доля объема предложения составляет лишь 7%.

«Объем маятниковой миграции из Подмосковья в Москву за последние 10 лет снизился на 15%, — отмечает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). — Однако показатель все равно остается значительным — 1,1 млн человек ежедневно. Многие выбирают доступное жилье в Московской области, но ездят на работу в столицу. В этом заинтересовано не менее половины клиентов первичного рынка Подмосковья. Поэтому повышенной популярностью пользуются проекты в районах, граничащих со МКАД, например, в Мытищах. Вместе с тем покупатели предпочитают комплексы, реализуемые в рамках КРТ, с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой».

Основные тенденции

В ноябре 2024 года на рынке новостроек Московской области цена кв. м выросла на 0,5% и составила 190 188 руб. за кв. м. В ноябре было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ, что на 18,2% превышает показатели октября. На повышенный спрос в ноябре повлияло несколько факторов:

• В период иссякших банковских лимитов по семейной ипотеке росло число желающих воспользоваться льготной программой. После пополнения лимитов сработал фактор отложенного спроса.
• Сезонность. Как правило, в преддверии новогодних праздников рынок демонстрирует положительную динамику спроса.
• Ослабление курса рубля к доллару.
• Скидки от застройщиков. Стагнация цен на фоне инфляции и альтернативы в виде повышенных банковских депозитов приравнивается к скидкам.
• Ожидание вероятного повышения ключевой ставки в декабре.

«Основным драйвером спроса на новостройки в Московской области сегодня служит семейная ипотека, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Но непосредственно в октябре спрос на жилищные кредиты вырос не только в рамках этой программы. Повышенной популярностью пользовалась также субсидированная ипотека от застройщиков, которая окажется под запретом с начала 2025 года в рамках ипотечного стандарта. Также спрос стимулировало широкое распространение дисконта — скидки выше 5% предлагают уже 17 подмосковных девелоперов».

По итогам 2024 года десять крупнейших девелоперов высоток строили в Москве небоскребы общей площадью 4 млн кв. м, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 29% больше, чем в конце 2022 года. Новым лидером рейтинга стала компания MR Group, в топ-3 также входят «ПИК» и ГК «ФСК».

Эксперты «Метриум» составили рейтинг девелоперов московских высоток. За основу были взяты три критерия:

1. Традиционно к небоскребам относят здания высотой 100 метров и более (включая корпуса, близкие к этой отметке — от 99,5 метров).
2. Застройщики ранжируются по суммарной жилой площади только тех корпусов, которые превышают 99,5 м.
3. В рейтинг попали только строящиеся небоскребы, в которых сейчас идут продажи.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2024 году десять лидеров московского высотного строительства возводят небоскребы общей площадью 4 млн кв. м, что на 29% больше, чем в 2023 году (3,1 млн кв. м), и на 81,8% больше, чем в 2017 году, когда был выпущен первый рейтинг (2,2 млн кв. м). Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в 2024 году составила 6 млн кв. м против 4,3 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель за год увеличился на 39,3%.

В 2024 году первую позицию в рейтинге впервые заняла компания MR Group. Суммарно этот девелопер возводит 846,3 тыс. кв. м небоскребов, что на 42,5% больше, чем в 2023 году, когда в его портфеле высоток числилось 594 тыс. кв. м. Самым высоким строящимся небоскребом этого девелопера стала 56-этажная башня высотой 207 м в ЖК «Павелецкая Сити». Этот проект лидер рейтинга реализует совместно с Level Group. А крупнейший жилой комплекс MR Group по площади жилья в высотках — City Bay (148 044 тыс. кв. м).

«Для любого девелопера большое количество высотных проектов в портфеле компании всегда означает вызов, — комментирует заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group Жанна Махова. — Значительные масштабы строительства, обязательное высокое качество самого продукта и разработка уникальных архитектурных проектов и концепций благоустройства прилегающих территорий постоянно требуют совершенствования опыта и работы с самыми лучшими представителями строительной отрасли по всему миру. Все наши клиенты вместе с ключами от квартир получают возможность комфортного отдыха возле дома: скульптуры и арт-объекты под открытым небом, комфортные дизайнерские лобби и места общественного пользования, функциональные общественные пространства на прилегающей территории. Кроме того, мы проектируем небоскребы по принципу «вертикального города», предусматриваем развитую социальную и коммерческую инфраструктуру в шаговой доступности от дома».

На второй строчке рейтинга оказался прежний лидер — компания «ПИК»[1]. Суммарная проектная площадь высотной застройки у этого девелопера за год сократилась на 15,5% — с 884 тыс. кв. м до 747,2 тыс. кв. м. Самым высоким небоскребом этого девелопера стал 50-этажный корпус в проекте «Полар», достигающий 161 метра. Крупнейший жилой комплекс по площади высотной застройки — «Бусиновский парк» (112,4 тыс. кв. м). 

На третьей позиции — ГК ФСК. Застройщик суммарно возводит 464,7 тыс. кв. м. За прошедший год этот показатель вырос на 45,4%. Из новостроек ФСК самая высокая — ЖК Amber City, достигающая в высоту 208 метров. Крупнейший проект девелопера по площади высотной застройки — Sky Garden (168,4 тыс. кв. м).

В соответствии с международной классификацией CTBUH статусом сверхвысоких обладают здания высотой более 300 м. Сейчас в Москве строится всего один подобный небоскреб — 85-этажный премиальный жилой комплекс «Дом Дау» от ГК «Сумма элементов» высотой 340 м.

«"Дом Дау" — самый высокий строящийся жилой небоскреб в Европе, — рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Это по-настоящему долгожданный проект, ведь «Дом Дау» — первый комплекс с квартирами на территории «Москва-Сити». Строительство нового 85-этажного небоскреба способствует развитию делового кластера в целом, так как в инновационном здании появится развитая инфраструктура, включая первый в «Сити» детский досуговый центр на 1500 кв. м, секретный сад с кинетическими скульптурами, кинотеатр под открытым небом, интерактивный квест и sky-lounge».

«Строительство небоскребов снижает удельные издержки девелоперов, что позволяет предложить более доступное жилье, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Также этот формат помогает рациональнее использовать земельные ресурсы и качественно благоустраивать придомовые территории. Кроме того, небоскребы традиционно ассоциируются у большинства клиентов с престижем и современными технологиями, что содействует высоким продажам. В результате каждый год число высоток на московском рынке первичного жилья увеличивается. Думаю, что в 2025 году данная тенденция сохранится, однако относительно 2024 года число стартов сократится».

[1] Без учета компаний Forma и «Среда».

На рынке премиальных проектов с небоскребами Москвы сейчас представлено 25 комплексов, подсчитали аналитики «Метриум». Их число за год выросло на 66,7% благодаря рекордному количеству стартов высотных новостроек премиум-класса (10 проектов с корпусами от 100 м). В премиум-классе представлено 21,9% от всех небоскребов на рынке первичного жилья столицы.

Эксперты «Метриум» подготовили очередной ежегодный обзор проектов с небоскребами Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. Аналитики «Метриум» отобрали проекты с максимальной высотой корпусов, превышающей 100 метров. Как правило, это здания с 30 этажами и больше.

В конце 2024 года на рынке новостроек премиального сегмента в Москве девелоперы реализовывали 25 проектов с корпусами выше 100 метров, что на десять проектов больше, чем год назад (+66,7%), и на 14 больше, чем в конце 2021 года (+127,3%). В этих комплексах продается 3400 квартир и апартаментов, что на 86,3% больше, чем годом ранее (1850 лотов), и на 209% больше относительно ноября 2021 года (1100 лотов).

Доля предложения помещений в высотных премиальных проектах в общем объеме рынка этого сегмента составляет 53,9%. За год этот показатель вырос на 11,1 процентных пунктов, а за три года — на 14,9 п.п.

Самый высокий небоскреб на первичном рынке — ЖК премиум-класса Neva Towers (Пресненский район) от Renaissance Development, достигающий в высоту 345 метров (78 этажей). Средняя цена квадратного метра в этом жилом комплексе — 1,05 млн рублей.

На втором месте по высоте — премиальный жилой комплекс «Дом Дау» («Москва-Сити», Пресненский район) от ГК «Сумма элементов». Он достигает в высоту 340 метров (85 этажей). Средняя цена квадратного метра в нем равна 792,9 тысяч рублей.

«"Дом Дау" — самый высокий проект с квартирами в России и первый комплекс подобного формата в «Москва-Сити», — говорит Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Из 3 млрд зданий на Земле лишь около ста, включая «Дом Дау», имеют статус сверхвысоких (более 300 м) в соответствии с международной классификацией CTBUH. В столице сегодня семь подобных готовых небоскребов и один строящийся. Все они относятся к премиальному сегменту. При этом «Дом Дау» — самый современный из них — обладает наиболее масштабной инфраструктурой, которая включает даже детский досуговый центр на 1500 кв. м, кинотеатр под открытым небом, сад с кинетическими скульптурами и интерактивный квест с роботом».

На третьей позиции — жилой комплекс премиум-класса Capital Towers (Пресненский район) от Capital Group, высота которого равна 295 метрам (75 этажей). Средняя цена квадратного метров в этом проекте составляет 1,2 млн рублей.

Квадратный метр в проектах премиум-класса с небоскребами сейчас стоит в среднем 713,4 тысяч рублей. За год средняя цена выросла на 12,1%, за три года — на 28,8%. Средняя цена в сегменте равна 759,2 тысяч рублей, то есть на 6,4% выше, чем в проектах с небоскребами. Самый доступный высотный проект бизнес-класса — Tate от ГК «Кортрос» (503,1 тысяч рублей за кв. м), наиболее дорогой — «Поклонная 9» от Ant Development (1,4 млн рублей за кв. м).

Больше всего премиальных небоскребов на первичном рынке Москвы реализует компания MR Group — пять проектов (JOIS, MOD, Famous, Symphony 34, SLAVA).

«Небоскребы в составе проектов создают особый подход к организации инфраструктуры и уклада жизни москвичей, — комментирует заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group Жанна Махова. — Компания MR Group находится в авангарде этого процесса, реализуя свои проекты в соответствии с концепцией вертикального города и принципами устойчивого развития. В частности, высотный формат строительства помогает сохранить больше прилегающей территории для реализации нестандартных проектов благоустройства. В жилом комплексе премиум-класса Symphony 34 центром притяжения закрытого двора станет секретный сад в японском стиле с водоемом, цветниками. Резидентам JOIS будет доступен фитнес-центр с панорамным бассейном, переходящим в джакузи под открытым небом».

Обширное озеленение становится одним из важных трендов в высотных новостройках премиум-класса. Самые большие зеленые зоны в проекте с премиальными небоскребами — площадью 6 га — созданы в жилом квартале «Прайм Парк». В их состав входят частный парк (3,5 га) и три общедоступных сквера (2,5 га).

«Согласно исследованию ученых-урбанистов из Колумбийского университета Нью-Йорка, с 1950 года количество небоскребов в мире стабильно растет на 8% каждый год, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Россия занимает первое место по числу высотных зданий в Европе. Разумеется, активное строительство небоскребов приводит к появлению новых трендов в области их благоустройства. В их число входят озеленение крыш, создание смотровых площадок и зон отдыха на верхних этажах (sky lounge), формирование на прилегающих территориях парков с геопластикой, которые органично сочетаются с силуэтами башен.

Например, мы инвестировали более 600 млн рублей в формирование масштабного парка высотного квартала «Прайм Парк». Естественный ландшафт зеленой зоны, разработанный известными европейскими специалистами Филипом Боллом и Йонасом Кристофом Эггером, органично сочетается с величественной архитектурой небоскребов. Впечатляющий экологичный пейзаж включает в себя высокие деревья, фонтаны, скульптуры и лаундж-зоны. Благодаря уютному парку, который находится в шаговой доступности от башен, резиденты «Прайм Парка» могут регулярно наслаждаться красотами природы в сердце мегаполиса».

«На протяжении уже нескольких лет неуклонно растет число премиальных высоток, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — За прошедший год строительство небоскребов стартовало в 10 комплексах премиум-класса — это рекорд за всю историю. Прежде всего, такой тренд связан с нехваткой свободной земли в престижных локациях, где девелоперы этого сегмента стремятся создавать новые проекты. Вместе с тем среди покупательской аудитории есть запрос на видовые квартиры с панорамными обзорами столицы. К тому же в комплексах с небоскребами удается предусмотреть больше окупаемой коммерческой инфраструктуры для резидентов».

До 30% российских девелоперов жилья могут стать убыточными уже в следующем году из-за роста себестоимости строительства и снижения спроса. Однако новые территории, где за 500 дней работы свободной экономической зоны зарегистрировались 235 компаний, большинство из которых связаны со строительством, открывают уникальные возможности для бизнеса. Эксперты KEY CAPITAL рассказывают, почему выход на этот рынок может стать одной из эффективных антикризисных стратегий для российских застройщиков.

В конце ноября участники СЭЗ новых регионов России подписали первые соглашения на получение льготных кредитов. Общий объем заявленных инвестиций на новых территориях превысил 106,5 млрд рублей, а создано более 80 тысяч рабочих мест. Льготные условия для бизнеса, включая кредиты по ставкам на 10% ниже рыночных, стимулируют российский бизнес к активному освоению региона. При этом 29 ноября гендиректор ФРТ Ильшат Шагиахметов объявил, что в топ-5 новых проектов по объему заявленных инвестиций — предприятия сфер промышленности и строительства, а также добычи полезны ископаемых. Аналитики KEY CAPITAL рассказывают, какие выгоды могут получить застройщики от работы на новых территориях.

1. Сниженные ставки — стимул для роста

На новых территориях девелоперы могут воспользоваться уникальными условиями кредитования: ставки по проектному финансированию здесь на 10% ниже рыночных, а сумма кредита достигает 5 млрд рублей. Для покупателей жилья предусмотрена специальная льготная ипотека. С 2023 года в ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях действует программа, по которой приобрести недвижимость на первичном рынке можно по ставке всего 2% годовых, с первоначальным взносом от 10% стоимости. Максимальная сумма кредита достигает 6 млн рублей, а срок погашения определяется банком, но не может превышать возраст заемщика в 70 лет. Программа распространяется на первичное жилье до конца 2030 года и на вторичное до апреля 2025 года. Эти меры значительно облегчают покупку жилья и стимулируют спрос, создавая благоприятные условия для девелоперов.

1. Уникальная возможность занять лидирующие позиции

Рынок недвижимости на новых территориях находится в начальной стадии развития, что создает благоприятные условия для девелоперов. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Донецкой Народной Республике зарегистрировано всего восемь застройщиков, в Луганской — пять. По Херсонской и Запорожской областям аналогичных данных пока нет, что свидетельствует о практически свободной нише для строительных компаний. Тем не менее, в Мариуполе (ДНР) уже реализуются 14 проектов общей площадью 104 тыс. кв. м, из которых порядка 17% уже реализовано. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 139,5 тыс. рублей, а объем привлеченных средств дольщиков достиг 2,5 млрд рублей. Низкая конкуренция и растущий интерес со стороны покупателей открывают для девелоперов уникальные возможности занять лидирующие позиции на этом рынке.

1. Государственная поддержка — основа для устойчивого роста

Развитие новых территорий сопровождается значительной государственной поддержкой, которая делает их особенно привлекательными для девелоперов. Здесь действуют налоговые льготы, упрощенные процедуры землепользования и градостроительной деятельности, а также льготное кредитование. Например, участники свободной экономической зоны (СЭЗ) освобождаются от налога на прибыль в федеральный бюджет на 10 лет, а страховые взносы снижаются с 30% до 7,6% в течение первых пяти лет.

Такие меры не только снижают затраты на реализацию проектов, но и позволяют компаниям быстрее выходить на окупаемость, способствуя их долгосрочной устойчивости.

1. Солидная финансовая поддержка для развития регионов

Для комплексного развития новых территорий и их интеграции в общую экономику России в федеральном бюджете предусмотрено свыше 1 трлн рублей. Кроме того, финансирование поступает и от российских субъектов, установивших «побратимские отношения» с новыми регионами. Эти регионы уже выделили порядка 150 млрд рублей, и планируется выделение еще примерно 100 млрд рублей. Прогнозная численность населения на 1 января 2024 года в этих территориях составляет 3 227 429 человек, согласно проекту бюджета Федерального фонда обязательного медицинского страхования (ФОМС). Эти меры обеспечивают не только поддержку строительства и инфраструктуры, но и стимулируют экономическое развитие за счет роста численности населения и улучшения социальной инфраструктуры.

1. Сильные устои гарантируют стабильность

«Прогнозы для новых территорий свидетельствуют об их большом потенциале для долгосрочного экономического роста в силу исторически устоявшихся факторов местного развития, ­— отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — Регион будет активно восстанавливать промышленность, которая, наряду с сельским хозяйством, является ключевым драйвером экономики. Приморское побережье с его перспективами для туризма открывает новые горизонты для девелоперов, создавая спрос на жилую и коммерческую недвижимость. Транспортный сухопутный коридор в Крым, который сейчас активно развивается, усилит логистику и обеспечит новые деловые и туристические потоки. Все эти факторы обеспечивают стабильный успех для инвесторов, готовых вкладываться в будущее новых территорий.

По наблюдениям аналитиков «Метриум», основанных на последних данных Росреестра Москвы, в ноябре рынок жилья продемонстрировал стабилизацию спроса. Число договоров долевого строительства увечилось за месяц на 15%, а на «вторичке» спрос сохранился на относительно высоком уровне октября. Впрочем, активность ипотечных заемщиков снизилась на 26%.

В ноябре 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 7,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 15% больше, чем в предыдущем месяце, но на 34% меньше, чем в ноябре 2023 года, когда на рынке было зафиксировано 10,9 тыс. ДДУ. В целом с января по ноябрь 2024 года в Москве заключили 77,2 тыс. ДДУ против 102,5 тыс. ДДУ в аналогичный период 2023 года. Таким образом, по предварительным итогам 2024 года активность дольщиков в Москве сократилась на 25%.

«Стабилизация спроса на рынке строящегося жилья произошла благодаря расширению продаж через рассрочку, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Этот инструмент набрал популярность среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса, которые прежде использовали ипотеку, пока ставки по ней были относительно низкими. Сейчас рассрочка — это способ избежать переплаты по процентам, ведь средняя рыночная ставка по ипотеке за год выросла с 16,1% до 27,3%. Причем в текущих программах сроки выплат увеличились, а размер первоначального взноса (прежде около 50%) заметно снизился. К примеру, в нашем городском квартале “Ривер Парк Коломенское” помещения в новых корпусах можно приобрести с рассрочкой до марта 2026 года либо при первоначальном взносе от 35% (без процента), либо под 8% годовых с первоначальным взносом 25%».

Число ипотечных сделок в ноябре в Москве сократилось на 26% по сравнению с предыдущим месяцем. Банки выдали покупателям жилья (как первичного, так и вторичного) 8,9 тыс. кредитов, тогда как в октябре 2024 года зарегистрировано 11,9 тыс. ипотечных сделок. В сравнении ноябрем 2024 года, когда было заключено 10,1 тыс. соглашений, спрос сократился на 13%. Всего с начала года в Москве зафиксировано 109,6 тыс. ипотечных сделок, что на 13% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (126,5 тыс.).

На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в ноябре число сделок почти не изменилось — 13,6 тыс. Тем не менее по сравнению с ноябрем 2023 года (15,4 тыс. договоров купли-продажи) показатель сократился на 12%. С января по ноябрь 2024 года в Москве Росреестр зарегистрировал 128,9 тыс. договоров на покупку готового жилья, что на 20% меньше, чем в аналогичный период 2023 года (160,1 тыс.).

«Рассрочка, пришедшая отчасти на смену ипотеке, стимулирует покупки прежде всего в готовых новостройках, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Для клиента это абсолютно безрисковая сделка, которая позволяет получить ключи от квартиры при частичной оплате уже сейчас. При этом важно подчеркнуть, что не произошло общего сокращения активности покупателей — клиенты переключились с одного инструмента (ипотека) на другой (рассрочка). Между тем доля ипотеки на первичном рынке Москвы относительно июня, когда действовали льготные и IT-кредиты, снизилась с 69% до 50%».

«Несмотря на сохраняющуюся сложную ситуацию с ипотекой, на рынке жилья Москвы спрос стабилизировался, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Среди покупателей новостроек активно распространяется рассрочка, которая позволяет отчасти заменить ипотечный кредит. Во вторичном сегменте клиенты организуют альтернативные, обменные сделки с ограниченным привлечением заемных средств. Безусловно, объемы не столь высоки, как в лучшие годы, но нельзя сказать, что произошло катастрофическое падение спроса и жизнь на рынке остановилась».

Компания Rariteco — девелопер делюкс-резиденций «Золотой квартал» / Quartier d'Or —подготовила аналитический обзор рынка клубных домов Москвы. Исследование показало значительный рост спроса в этом сегменте: в третьем квартале 2024 года продажи увеличились на 32% по сравнению с первым полугодием. Аналитики Rariteco выделили шесть ключевых трендов, определяющих развитие рынка клубных домов в столице.

1. Растущий спрос на клубные дома в центре Москвы

Компания Rariteco зафиксировала значительный рост интереса к клубным домам в столице.[1] Этот сегмент рынка демонстрирует уверенный рост: по итогам третьего квартала 2024 года продажи увеличились на 32% по сравнению с первым полугодием. Аналитики Rariteco связывают такую динамику с желанием покупателей сохранить и приумножить капитал в условиях текущей экономической ситуации. Инвестиции в высококлассную недвижимость, расположенную в престижных районах столицы, рассматриваются как надежный способ защиты от инфляции. Состоятельные клиенты все чаще выбирают клубные дома как статусное жилье, обеспечивающее высокий уровень сохранности вложенных средств.

1. Престижные локации задают тон

География спроса на клубные дома в Москве четко очерчена. Покупатели элитной недвижимости проявляют особый интерес к районам, исторически сложившимся как центры культурной и деловой жизни столицы. Анализ рынка, проведенный Rariteco, показывает, что лидерами по темпам и объему продаж в 2024 году стали Хамовники (25,5%), включая престижную Остоженку, Мещанский район (24,5%), а также Замоскворечье (23,5% продаж). Здесь гармонично сочетаются историческая атмосфера, развитая инфраструктура и близость к ключевым объектам городской среды.

1. Готовая отделка выходит на первый план

Наблюдается изменение предпочтений покупателей клубных домов в отношении отделки. Если раньше большинство клиентов предпочитали самостоятельно заниматься дизайном и ремонтом своих апартаментов, то сейчас все большую популярность приобретают объекты с готовой отделкой. По данным Rariteco, 38% квартир и апартаментов в строящихся клубных домах предлагаются с чистовой отделкой или white box. Этот показатель на 6% превышает уровень прошлого года, что свидетельствует о растущем спросе на решения «под ключ», позволяющие сразу заселиться и наслаждаться комфортом без дополнительных затрат времени и ресурсов.

1. «Трофейная» недвижимость против инвестиций

Высокая стоимость квадратного метра в клубных домах, особенно на этапе котлована, повлияла на структуру спроса. Компания Rariteco отмечает снижение доли инвесторов в 2024 году на 26%. Тем не менее, общий интерес к клубным домам не уменьшается. Наоборот, растет число покупателей, рассматривающих элитную недвижимость в центре Москвы как «трофейный актив», символ статуса и успешности. Эта тенденция связана с ограниченным предложением качественных проектов в историческом центре столицы, что делает такие объекты еще более ценными и эксклюзивными.

1. Регионы выбирают центр Москвы

Интерес к клубным домам в центре Москвы выходит за пределы столицы. Rariteco фиксирует рост спроса со стороны покупателей из регионов. Для них приобретение квартиры или апартаментов в престижных районах ЦАО — это не только выгодное вложение капитала, но и возможность обеспечить будущее своих наследников. Количество запросов на клубный формат от региональных клиентов увеличилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая динамика подтверждает высокую инвестиционную привлекательность элитной недвижимости в центре Москвы.

1. Дефицит предложения на горизонте

Эксперты Rariteco прогнозируют замедление темпов строительства новых клубных домов в ближайшей перспективе. Сейчас в столице представлен 21 проект клубного формата, в которых в продажах находятся 1136 объектов недвижимости. Рост ключевой ставки, увеличение стоимости строительных материалов и сокращение числа привлекательных участков под застройку в центре Москвы — факторы, которые могут привести к дефициту качественного предложения в этом сегменте. В ближайшие два-три года ожидается сокращение количества новых проектов, что, вероятно, повысит ценность уже существующих и строящихся клубных домов.

«Рынок клубных домов в центре Москвы переживает период трансформации, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). — На фоне растущего спроса и ограниченного предложения мы наблюдаем смещение фокуса с инвестиционных покупок в сторону приобретения «трофейной» недвижимости для собственного проживания. При этом покупатели становятся все более требовательными к качеству, локации и набору сервисов. В ближайший год мы ожидаем дальнейший рост цен на клубные дома в престижных районах столицы, а также усиление конкуренции среди застройщиков за привлечение все более искушенных клиентов».

[1] В выборку попали проекты, в которых предусмотрено не более 100 квартир или апартаментов, точечная

застройка (не более двух корпусов), расположенные в ЦАО, соответствующие классам

элитный и делюкс.

Число проектов новостроек бизнес-класса, предполагающих высотное строительство, в Москве в конце 2024 года достигло 60, подсчитали аналитики компании «Метриум». За год количество таких комплексов увеличилось на 20%. Именно в бизнес-классе представлено максимальное число небоскребов на первичном рынке Москвы — 52,6% от общего числа высотных проектов.

Эксперты «Метриум» подготовили очередной ежегодный обзор проектов с небоскребами Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. Аналитики отобрали проекты с максимальной высотой корпусов, превышающей 100 метров. Как правило, это здания с 30 этажами и больше.

В ноябре 2024 года в Москве девелоперы реализовывали 60 проектов бизнес-класса с новостройками выше 100 метров против 50 годом ранее. Таким образом, за год их число увеличилось на 20%, за три года — на 122,2%.

Объем предложения в таких новостройках составляет порядка 13,7 тысяч квартир, что на 17,8% превышает показатель конца 2023 года. Доля помещений в высотных проектах на рынке новостроек бизнес-класса при этом увеличилась за этот период с 57,8% до 61,1%. Относительно ноября 2021 года показатель вырос на 37,7 п.п. (с 23,4%).

Самая высокая новостройка бизнес-класса в Москве находится в составе жилого комплекса «Северный порт. Береговые кварталы» от Legenda Intelligent Development. Максимальная высота проекта — 224 м (56 этажей). Он находится в районе Левобережный. Средняя цена квадратного метра в ЖК «Северный порт. Береговые кварталы» — 459,3 тысяч рублей.

На втором месте рейтинга московских проектов бизнес-класса с высотными корпусами — жилой комплекс Amber City от ГК «ФСК», достигающий в высоту 208 м и насчитывающий 58 этажей. Он находится в Хорошевском районе. Квадратный метр в проекте обойдется в среднем в 555,9 тысяч рублей.

На третьем месте рейтинга находится жилой комплекс «Павелецкая Сити» (Даниловский район) от девелоперов MR Group и Level Group, где предусмотрена максимальная высота 207 м (56 этажей). Средняя цена квадратного метра в этом комплексе — 500,4 тысяч рублей. Следует отметить, что компания MR Group реализует семь небоскребов бизнес-класса — это максимальное число проектов, вошедших в рейтинг (SET, Cityzen, City Bay, «Метрополия», «Селигер Сити», VEER, «Павелецкая Сити»).

«Популярность небоскребов в Москве неуклонно растет — только за последний год на первичный рынок было выведено 11 проектов с башнями от 100 м, — комментирует Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта MR Group. — Концепция ликвидного высотного проекта неизменно представляет собой «город в городе» со всем необходимым для комфортной жизни резидентов, включая инфраструктуру в шаговой доступности. Кроме того, рядом с такими зданиями удобно формировать обширные придомовые пространства. Например, общая площадь благоустройства двух очередей ЖК «Павелецкая Сити» составляет порядка 3 га, при этом 45% территории отведено под зеленые насаждения».

Квадратный метр в проектах бизнес-класса с небоскребами сейчас стоит в среднем 470,1 тысяч рублей. За год средняя цена выросла на 10,1%, за три — на 27,1%. Средняя цена в сегменте равна 470,5 тысяч рублей, то есть на 0,1% выше, чем в проектах с небоскребами. Самый доступный высотный проект бизнес-класса — «МИРАПОЛИС» от ГК «Основа» (298,5 тысяч рублей за кв. м), наиболее дорогой — «Достижение» от Sminex (628,6 тысяч рублей за кв. м).

«На конечную стоимость недвижимости оказывает влияние целый ряд различных факторов, прежде всего, расположение, стадия строительной готовности, себестоимость строительства и др., — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — При этом во всех своих проектах мы предлагаем клиентам разнообразные и гибкие условия приобретения, включая беспроцентную рассрочку и совместные с банками программы ипотеки. Текущая доступная цена в комплексе «МИРАПОЛИС» обусловлена перспективным статусом локации и стадией монтажа монолита».

Примечательно, что семь высотных проектов бизнес-класса (11,7% от общего числа) относятся к точечной застройке. В этом году в подобном приватном формате стартовал комплекс Sokolniki от STONE.

«Проекты точечной застройки на первичном рынке Москвы (без учета элитного сегмента, где такой формат преобладает) — большая редкость, — рассказывает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. — В подобных новостройках реализуется лишь порядка 10% от общего объема предложения в столице. При этом самыми востребованными комплексами данного формата являются высотные ЖК с доступными видовыми лотами и насыщенной внутренней инфраструктурой. Одним из таких проектов является ЖК Sokolniki, в рамках которого появятся два торгово-инфраструктурных блока с магазинами, фитнес-центром и частным детским садом на закрытой территории с авторским благоустройством».

«Бизнес-класс по итогам 2024 года укрепил статус самого высотного сегмента рынка новостроек Москвы, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Именно в нем представлено больше всего небоскребов. Как правило, застройщики бизнес-класса реализуют масштабные проекты, в которых предусмотрено много социальной и коммерческой инфраструктуры, преимущественно, на нижних этажах высотных комплексов. Также клиентов привлекают видовые квартиры в привлекательных локациях».

Средняя этажность строящихся в Москве многоквартирных домов превысила 30 этажей — это максимальный показатель за всю историю строительства. Московские новостройки становятся все выше, и встает вопрос о том, насколько они пригодны для жизни семейных покупателей. Эксперты ГК «Сумма элементов» на примере самых высоких новостроек — небоскребов — описывают как за последние годы они адаптировались к потребностям семей с детьми.

Премиальная высотность: новый взгляд на семейный комфорт

Московские меняют свой облик — они трансформируется в многофункциональное пространство, сочетающее деловую активность с комфортной семейной жизнью. Современные архитектурные проекты всё чаще учитывают потребности семей с детьми: около 75% покупателей высотных новостроек в Москве — семьи с несовершеннолетними детьми, у 42% из них — двое и больше. Этот тренд знаменует новый этап в развитии вертикальной архитектуры. Небоскребы становятся уютными и безопасными домами, меняя концепцию «вертикальной жизни» и делая ее привлекательной для широкого круга горожан.

Высотные детские миры: развитие и досуг на новом уровне

В некоторых современных московских небоскребах детство гармонично интегрировано в архитектурную концепцию. Например, в «Доме Дау» — в самом высоком жилом небоскребе России — ГК «Сумма элементов» предлагает обширные досуговые центры, занимающие свыше 1,5 тысяч квадратных метров. Сказочные декорации, интерактивные инсталляции и современные игровые комплексы, включая зеркальные лабиринты, горки, встроенные в футуристичные конструкции, и квесты с использованием робототехники, создают атмосферу волшебства и приключений. Такие инновационные решения формируют уникальную развивающую среду, где дети познают мир в игровой форме.

Комфорт для самых маленьких: колясочные на высоте

В премиальных небоскребах особое внимание уделяется комфорту семей с малышами. Например, в «Доме Дау» предусмотрены колясочные на жилых этажах — с 50-го по 77-й. Это упрощает сборы на прогулку и способствует созданию организованного пространства в общественных зонах. Кроме того, предусмотрены и общие колясочные на уровне стилобата — для гостей с детьми или семей с несколькими колясками. Такая продуманная организация пространства делает жизнь в небоскребе удобной и безопасной, подтверждая комплексный подход к созданию комфортной среды для семей. Внимательное отношение к деталям отличает премиальные проекты, ориентированные на семейную аудиторию.

«Москва-Сити»: новый формат семейного района

Жизнь в небоскребах делового центра не означает отказа от привычных городских мест отдыха и социальных объектов. Наоборот, это открывает доступ к развитой инфраструктуре и множеству возможностей для отдыха и развлечений. Вокруг московских высоток расположены зеленые парки, например, обновленный парк «Красная Пресня» с прудами, аллеями и детскими площадками. В шаговой доступности находятся престижные школы, детские сады и развивающие центры, а также крупные торговые центры с развлекательными зонами, кинотеатрами и кафе. «Москва-Сити» превращается в полноценный городской квартал, где есть все необходимое для комфортной семейной жизни.

Высокие стандарты: признание экспертов в области детского комфорта

Признание экспертного сообщества — важный показатель качества проектов, ориентированных на семьи. Некоторые жилые небоскребы уже отмечены престижными наградами в области детской инфраструктуры, например, премией Best for Kids. Авторитетное жюри, состоящее из общественных деятелей, архитекторов, педагогов и экспертов детской индустрии, оценивает безопасность, комфорт, образовательные и развлекательные возможности для детей. Получение такой награды подтверждает реальную заботу застройщика о создании уникальной среды для комфортной семейной жизни и служит ориентиром для потенциальных покупателей. Экспертное признание подтверждает: жизнь с детьми в небоскребе — это комфортно.

«Вертикальная архитектура эволюционирует, — отмечает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Холодный символизм бизнес-центров уступает место новому, семейному измерению. Небоскребы трансформируются в многофункциональные пространства, где гармонично сочетается работа, отдых, развитие и воспитание детей. Яркий пример такого подхода — московский проект Дом Дау. Здесь продуманная инфраструктура, ориентированная на потребности семей, формирует новый стандарт жизни в мегаполисе. Москва на высоте — это не просто захватывающий вид из окна, это комфортная, безопасная и вдохновляющая среда для каждого члена семьи. Город, где «вертикаль» становится синонимом семейного счастья и благополучия».

В 2024 году на первичном рынке Москвы реализуется 29 проектов комфорт-класса с небоскребами, подсчитали аналитики «Метриум». За год этот показатель вырос на 26,1%. В комфорт-классе представлено 25,4% от всех небоскребов на рынке первичного жилья столицы.

Эксперты «Метриум» подготовили очередной ежегодный обзор проектов с небоскребами Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. Аналитики «Метриум» отобрали проекты с максимальной высотой корпусов от 100 метров (с учетом округления). Как правило, это здания с 30 этажами и больше.

В ноябре 2024 года на рынке новостроек комфорт-класса в Москве девелоперы реализовывали 29 проектов застройки с небоскребами. Их число за год выросло на 26,1%, за три года — на 81,3%. Объем предложения в этих комплексах оценивается в 7,6 тысяч квартир, что на 10,7% больше, чем в конце 2023 года, и на 22,6% больше, чем в декабре 2021 года. Доля предложения жилья в проектах с высотками в массовом сегменте по сравнению с прошлым годом увеличилась с 33,4% до 36,8%. Относительно конца 2021 года показатель, напротив, сократился на 1,5 п.п. — с 38,3%.

«Доля массовых новостроек в «старой» Москве за три года сократилась с 45% до 40%, — комментирует Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL. — При этом облик массового жилья заметно изменился. Еще в 2021 году в структуре предложения преобладал комфорт-класс, также широко распространенными были дома стандарт-класса. Теперь же девелоперы переориентировались на комфорт+ с широким выбором планировочных решений, подземными паркингами, обширным благоустройством и другими преимуществами. Именно в рамках этого тренда в массовом сегменте появляется все больше небоскребов, которые гарантируют насыщенную инфраструктуру и качественные видовые характеристики. Благодаря подобной эволюции застройщикам массового жилья удается конкурировать за покупателей с девелоперами проектов бизнес-класса».

Самым высоким комплексом в массовом сегменте третий год подряд становится «Level Южнопортовая» от Level Group в районе Печатники, в котором предусмотрены корпуса высотой 225 метров (68 этажей). Квадратный метр в «Level Южнопортовая» обойдется в среднем в 358,4 тысяч рублей.

Второе место по максимальной высоте занимает еще один проект Level Group — «Level Звенигородская», достигающий в высоту 199 метров (66 этажей). ЖК находится в Хорошево-Мневниках. Средняя цена квадратного метра в «Level Звенигородская» — 382,5 тысяч рублей.

Топ-3 комплексов комфорт-класса с самыми высокими корпусами замыкает «Полар» от «ПИК» с максимальной высотой 161 м (50 этажей). Новостройка расположена в Северном Медведково. Квадратный метр в «Поларе» обойдется в среднем в 304,3 тысяч рублей.

В целом средняя цена квадратного метра в массовых новостройках с высотными корпусами сейчас равна 343,8 тысяч рублей, что на 0,7% меньше, чем год назад (346,1 тысяч рублей), и на 33,3% больше, чем три года назад (258 тысяч рублей). Текущая цена в таких проектах на 3,9% выше среднего показателя по всем комплексам массового сегмента (331 тысяча рублей за кв. м). Самый доступный высотный проект комфорт-класса — «Бусиновский парк» от «ПИК» (289,9 тысяч рублей за кв. м), наиболее дорогой — «Страна Озерная» от «Страна Девелопмент» (449,4 тысяч рублей за кв. м).

«Число высотных проектов комфорт-класса постепенно растет, главным образом, потому что этот формат позволяет снизить себестоимость строительства, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В результате клиенты получают возможность приобрести более доступное жилье комфортной площади, что особенно актуально в условиях высокой ключевой ставки и сворачивания госпрограмм».

Южный административный округ Москвы стремительно набирает популярность среди желающих приобрести новое жилье. За последние три года доля новостроек премиум-класса в этом округе выросла на 70%, подсчитали эксперты компании Regions Development. Аналитики выделяют пять причин, по которым всё больше москвичей открывают для себя преимущества ЮАО для проживания.

1. Новое премиум-направление: активное развитие рынка недвижимости

Рост предложения новостроек, особенно премиум-сегмента, свидетельствует о динамичном развитии Южного административного округа. Если три года назад доля нового жилья премиум-класса в продаже составляла здесь всего 7%, то сегодня она достигла 12%, при этом общее количество предложений в этом сегменте увеличилось втрое — с менее чем 300 помещений до 1 тысячи.

Несмотря на колебания рынка, спрос на квартиры в новостройках ЮАО продолжает расти, что подтверждается увеличением числа заключенных договоров долевого участия. В 2024 году с начала года в округе было заключено более 7,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) против 6,6 тыс. в аналогичный период 2023 года. Таким образом, спрос на новостройки в ЮАО вырос на 9%. Этот стабильный рост, а также увеличение средней цены новостроек с 365 тысяч до 493 тысяч рублей за квадратный метр (на 35% за три года) говорят о доверии покупателей к перспективам развития округа и его высокой инвестиционной привлекательности.

1. Нагатинская пойма: масштабные проекты развития территорий

Превращение некогда пустынных зон в современные пространства для жизни и отдыха — одна из ключевых причин растущей привлекательности ЮАО. Яркий пример такого преображения — Нагатинская пойма, где на месте бывшего парка имени 60-летия Октября появился современный развлекательный комплекс «Остров Мечты». Этот проект, объединяющий крытый парк развлечений и два благоустроенных ландшафтных парка, стал новой точкой притяжения не только для жителей Южного округа, но и для всей Москвы. Северный ландшафтный парк с его живописной набережной Кожуховского затона предлагает разнообразные спортивные активности, а Южный парк — уютное место для семейного отдыха с детскими площадками и кафе.

Также в Нагатинской пойме находится крупнейший в России пляжный клуб Dream Beach Club (DBC) общей площадью 41 тыс. кв.м. На территории комплекса для гостей доступны 5 бассейнов необычной геометрии, среди них самый большой в России открытый бассейн площадью 1,7 тыс. кв.м. Рядом с ним — волновой бассейн, непрерывно имитирующий волну протяженностью до 30 м. Также на территории оборудована зона с VIP-бассейном. Для маленьких гостей работает детский бассейн глубиной 0,3 м. с водными горками, лабиринтами и водопадами, а также сухой бассейн с фонтанами, водяными пушками и водяными пистолетами.

Все бассейны подогреваются, в них поддерживается комфортная для купания температура 29°-32°, что даёт возможность насладиться пляжным отдыхом в любую погоду.

Подобные проекты комплексного развития территорий создают комфортную среду для жизни, предлагая разнообразные возможности для отдыха, работы и развлечений в шаговой доступности. Нагатинская пойма — только один из примеров того, как ЮАО трансформируется в современный и динамично развивающийся округ, привлекательный для жизни, работы и досуга.

1. Новый центр притяжения: Южный порт и его влияние на ЮАО

Развитие масштабного проекта «Южный порт», хоть и географически расположенного в ЮВАО, оказывает непосредственное влияние на привлекательность соседнего Южного административного округа. Формирование нового городского центра с миллионами квадратных метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости на противоположном берегу создает уникальный синергетический эффект. Появление своеобразного «Сити» в непосредственной близости от ЮАО открывает для его жителей новые возможности в сфере работы, образования, досуга и развлечений. Более того, проектом предусмотрено строительство парящего пешеходного моста и канатной дороги, что обеспечит быстрое и комфортное соединение двух берегов. Таким образом, жители ЮАО получат легкий доступ ко всей инфраструктуре нового центра, что, безусловно, повышает престиж и привлекательность округа для жизни.

1. Москва-река: транспортная артерия и место отдыха

Москва-река, протекающая через ЮАО, всегда была важным фактором, влияющим на жизнь округа. Однако сегодня река превращается в полноценную транспортную артерию и место отдыха, что существенно повышает привлекательность ЮАО для потенциальных жителей. Возрождение речного транспорта, отмеченное запуском обновленного Северного речного вокзала и открытием Южного, создает новые возможности для комфортного передвижения по городу. Запуск регулярных речных маршрутов, таких как «Киевский — Сердце Столицы» и «ЗИЛ — Печатники», с постоянно увеличивающимся числом остановок, делает жизнь в ЮАО более удобной и динамичной.

Не менее важным является превращение набережных в комфортные общественные пространства. Активное благоустройство, создание пешеходных зон, парков и мест для отдыха, формирует уникальный характер ЮАО. Протяженность благоустроенных набережных Москвы постоянно растет, предоставляя жителям все больше возможностей для прогулок, занятий спортом и просто приятного времяпрепровождения у воды. Именно эта комбинация развитой транспортной инфраструктуры и благоустроенных речных пространств делает ЮАО все более привлекательным местом для жизни.

1. ЗиЛ: редевелопмент промышленных территорий

Южный округ активно преображается благодаря масштабным проектам редевелопмента бывших промышленных зон. На месте заводов и фабрик возникают современные жилые кварталы с развитой инфраструктурой, зелеными зонами и общественными пространствами. Один из самых значительных проектов такого рода в Москве реализуется на территории бывшего автомобильного завода ЗиЛ. Здесь, на площади более 600 гектаров, строится новый городской район, который в перспективе станет одним из крупнейших центров притяжения в столице.

Проект предусматривает создание не только жилых домов, но и офисных зданий, торговых центров, образовательных учреждений, культурных объектов и спортивных комплексов. Особое внимание уделяется благоустройству набережных Москвы-реки, созданию парков и скверов, формированию комфортной городской среды. Этот масштабный проект не только преображает облик Южного округа, но и вносит значительный вклад в развитие всего города, создавая новые рабочие места, улучшая транспортную инфраструктуру и повышая качество жизни горожан

«Преображение ЮАО — это не отдельные проекты, а комплексное развитие всего округа, что постепенно ставит его в один ряд с признанными премиальными локациями столицы, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и Dream Riva в ЮАО). — Рост доли новостроек премиум-класса, развитие транспортной инфраструктуры, благоустройство набережных — все это формирует новую среду, привлекательную для взыскательных покупателей. Наши проекты, Dream Towers и Dream Riva, расположенные в этом динамично развивающемся округе, не только отвечают высоким требованиям к качеству и комфорту, но и своей инфраструктурой дополнительно обогащают ЮАО, делая его еще более привлекательным для жизни».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения за месяц сократился на 3,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 332 010 рублей (+0,3% за месяц, без изменений за квартал, +0,9% за год). Было заключено 2,6 тыс. ДДУ (+13,3% за месяц, -17,9% за полгода, -31,6% за год).

По данным «Метриум», в ноябре 2024 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 20 тыс. лотов (-3,6% за месяц, -10,7% за квартал, +0,5% за год) в 98 проектах, где 18,4 тыс. — квартиры (-2% за месяц, +2,4% за год) и 1,5 тыс. — апартаменты (-19,4% за месяц, -17,9% за год). В ноябре 2024 года на рынке массовых новостроек не стартовал ни один проект массового сегмента.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам ноября 2024 года составила 332 101 руб. (+0,3% за месяц, без изменений за квартал, +0,9% за год). Средневзвешенная цена квартир — 336 000 руб. за кв. м (+0,1% за месяц, +0,1% за год), апартаментов — 276 990 руб. за кв. м (+0,4% за месяц, +7,1% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в ноябре 2024 года:

— «Citimix Новокосино»: апартамент площадью 20,9 кв. м. за 4,6 млн руб.;

— Wellbe: апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,8 млн руб.;

— «Citimix»: апартамент площадью 21,66 кв. м. за 5 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в ноябре 2024 года:

— «Зеленый парк»: квартира площадью 18,6 кв. м. за 5,1 млн руб.;

— «Молжаниново»: квартира площадью 22,12 кв. м. за 5,4 млн руб.;

— «Никольские луга»: квартира площадью 19,4 кв. м. за 5,7 млн руб.

В ноябре 2024 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 2,6 тыс. ДДУ (+13,3% за месяц, -17,9% за полгода, -31,6% за год).

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в ноябре составила 65% (+1 п.п. за месяц). Средняя ставка по рыночной ипотеке в ноябре выросла на 3,8 п.п. и составила 27,3%.

В ноябре максимальное число сделок было зарегистрировано в ЮВАО (22%, +3 п.п. за месяц), второе место по числу сделок приходится на САО (17%, +4 п.п.), третью позицию занимает ЗАО (-1 п.п.).

Основные тенденции

В ноябре 2024 года на рынке новостроек массового сегмента цена кв. м не изменилась и составила 322 010 руб. за кв. м. В ноябре было зарегистрировано 2,6 тыс. ДДУ, что на 13,3% превышает показатели октября. На повышенный спрос в ноябре повлияло несколько факторов:

• В период иссякших банковских лимитов по семейной ипотеке росло число желающих воспользоваться льготной программой. После пополнения лимитов сработал фактор отложенного спроса.
• Сезонность. Как правило, в преддверии новогодних праздников рынок демонстрирует положительную динамику спроса.
• Ослабление курса рубля к доллару.
• Скидки от застройщиков. Стагнация цен на фоне инфляции и альтернативы в виде повышенных банковских депозитов приравнивается к скидкам. Кроме того, в новых корпусах, что застройщики выводят на рынок, цены значительно ниже среднерыночных.
• Ожидание вероятного повышения ключевой ставки в декабре.

«В ноябре спрос на массовые новостройки в Москве вернулся к уровню, который наблюдался до отмены льготной ипотеки, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В первую очередь резкий всплеск покупательской активности связан с выделением дополнительных лимитов — 142 млрд рублей — на выдачу семейной ипотеки до конца года. При этом многие клиенты стремятся оформить сделку до конца декабря, так как опасаются дальнейшего ужесточения параметров госпрограммы в 2025 году. Дополнительно стимулируют покупательскую активность скидки от застройщиков, которые в массовом сегменте по итогам ноября достигали 35,5%».

Министерство жилищной политики Московской области выдал разрешение на ввод в эксплуатацию многоуровневого подземно-надземного паркинга на 570 машино-мест с помещениями для шиномонтажа и мойки в рамках третьей очереди ЖК «Гоголь парк» у станции метро «Лухмановская» (Люберцы). Объект построен ГК «Основа» с использованием металлокаркаса на основе балок производства ЕВРАЗа по проекту, разработанному ГК «Ферро-Строй».

Паркинг в жилом комплексе комфорт-класса «Гоголь парк» возведен по проекту ГК «Ферро-Строй» — ведущей компании на отечественном рынке проектирования и строительства с применением большепролетных металлических конструкций. Заказчиком и застройщиком объекта выступил девелопер ГК «Основа».

«Помимо 570 машино-мест в подземно-надземном паркинге мы запроектировали еще 180 мест в подземном паркинге третьей очереди ЖК «Гоголь парк», что позволит обеспечить жителей комплекса необходимым количеством парковочных мест для личных автомобилей, — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Дополнительный комфорт и удобство владельцам машиномест в сданном паркинге создадут кладовые помещения для хранения габаритных вещей и наличие помещений для размещения мойки на три поста, станции технического обслуживания на два поста и шиномонтажа».

Новый паркинг имеет площадь порядка 16 тысяч кв. м, высоту 5 этажей (включая подземный) и рассчитан на 570 автомобилей. Основное преимущество проекта — высокая эффективность использования площади. Его вместимость значительно увеличена относительно монолитного паркинга аналогичного размера за счет использования металлического каркаса с большепролетными балками из двутавра производства ЕВРАЗ НТМК.

Здание имеет оптимальную прямоугольную форму. Фасады облицованы сплошными и перфорированными металлическими кассетами из оцинкованного холоднокатаного стального листа, окрашенными в черные и белые тона. Для удобства автомобилистов в паркинге предусмотрен лифт. Кроме того, в здании есть мойка на три поста, станция технического обслуживания и шиномонтаж — по два поста в каждом, и кладовые общей площадью 117 кв. м.

«Недавно в Подмосковье вступили в силу новые нормативы для парковок у многоквартирных домов, — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING. — При комплексном развитии территории количество мест для постоянной парковки автомобилей теперь может определяться как 90% от расчетного показателя автомобилизации местного населения. В Подмосковье он составляет 356 машин на тысячу жителей. То есть теперь для постоянной стоянки машин на тысячу человек можно ограничиться 320 местами. Однако ведущие девелоперы предусматривают машино-места сверх лимита, чтобы сделать проекты более ликвидными и привлекательными для клиентов. Этому способствуют, в частности, рациональные проекты паркингов на основе металлокаркаса, которые позволяют экономить средства и площадь без ущерба качеству».

В ноябре вырос спрос на вторичное жилье в Москве. И больше всего клиенты проявляют интерес к готовым объектам премиального и элитного сегментов. При этом покупателям доступен широкий выбор: сейчас на вторичном рынке «старой» Москвы[1] собственники продают порядка 44 тысяч квартир и апартаментов. Квадратный метр в них обойдется в среднем[2] в 364,4 тысяч рублей (на 13,4% меньше, чем на первичном рынке). Стоимость реализуемых объектов варьируется от 2,05 млн рублей до 4,32 млрд рублей. Аналитики компании «Метриум» рассказывают о пяти самых дорогих округах на рынке вторичного жилья столицы.  

1. Центральный округ

Средняя цена кв. м: 725,8 тыс. руб./кв. м

Средняя стоимость лота: 66 млн руб.

Объем предложения: 7711 лотов

Число лотов с ценой кв. м от 1 млн руб./кв. м: 2344

Центральный округ Москвы лидирует по средней цене кв. м вторичного жилья — 725,8 тысяч рублей. Данный показатель на 27,4% ниже, чем на первичном рынке ЦАО. Таким образом, в историческом центре мегаполиса наблюдается максимальный разрыв цен между первичным и вторичным жильем. Также Центральный округ занимает первое место по объему предложения на вторичном рынке столицы — здесь представлено 7711 квартир и апартаментов, что составляет 17,5% от всего вторичного жилья Москвы в продаже. В свою очередь, на первичном рынке ЦАО, напротив, находится на последнем месте по объему экспозиции. В Центральном округе продается самое дорогое вторичное жилье Москвы — пентхаус с отделкой площадью 530 кв. м на Остоженке в элитном комплексе 2004 года постройки за 4,32 млрд рублей (8 млн рублей за кв. м). 

«Доля выдачи ипотеки на готовое жилье сейчас на 7 п.п. выше, чем на строящееся, — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Это свидетельствует о популярности вариантов с «ключами». В случае инвестирования с целью перепродажи, очевидно, будут больше востребованы строящиеся объекты. Если же клиент хочет «здесь и сейчас» начать получать пассивный доход от сдачи в аренду, предпочтительным вариантом окажутся готовые проекты.

Важно отметить, что арендные ставки в Москве с начала года выросли в среднем на 40%. При этом в сегменте премиальной и элитной недвижимости опережающими темпами дорожают действительно эксклюзивные проекты: комплексы в знаковых локациях, с авторской архитектурой, широким набором инфраструктуры внутри проекта и т. д. Так, и после ввода в эксплуатацию продолжают расти цены в легендарном комплексе RED7 на Садовом кольце, архитектурная концепция которого была разработана нидерландским архбюро MVRDV, входящим в топ-5 лучших архбюро мира. Сейчас в этом проекте реализовано более 80% предложения, а продается 50 лотов от девелопера и 8 от инвесторов».

1. Западный округ

Средняя цена кв. м: 443 тыс. руб./кв. м

Средняя стоимость лота: 29,5 млн руб.

Объем предложения: 7109 лотов

Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 423

Западный округ занимает второе место в Москве по средней цене кв. м на вторичном рынке — 443 тысяч рублей за кв. м. Этот показатель на 3,8% выше, чем на рынке первичного жилья ЗАО. Преобладание средней цены вторичного жилья в ЗАО обусловлено большим объемом вторичного предложения в новых домах относительно высокой доли жилья на ранней стадии строительства на первичном рынке. Также явление обусловлено неоднородностью структур предложения на первичном и вторичном рынках. По объему предложения на вторичном рынке Западный округ занимает второе место — здесь представлено 7109 лотов (16,2% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира на западе столицы — это пентхаус без отделки площадью 1640 кв. м в премиальном жилом комплексе 2019 года постройки в Раменках за 3,78 млрд рублей (2,3 млн рублей за кв. м).

1. Северо-Западный округ

Средняя цена кв. м: 374,6 тыс. руб./кв. м

Средняя стоимость лота: 20,5 млн руб.

Объем предложения: 3719

Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 23

Третье место по средней цене кв. м вторичного жилья Москвы занимает Северо-Западный округ с результатом 374,6 тысяч рублей. Этот показатель на 18,9% ниже средней цены на первичном рынке СЗАО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северо-Западный округ занимает последнее — девятое — место в «старой» Москве. В СЗАО реализуется 3719 лотов (8,5% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Вместе с тем здесь немало дорогих квартир и апартаментов, особенно в районе Хорошево-Мневники. А максимальная стоимость вторичного жилья на северо-западе столицы зафиксирована в Покровском-Стрешнево —трехэтажный дом с ремонтом 2014 года постройки площадью 706,2 кв. м продается за 1,14 млрд рублей (1,6 млн рублей за кв. м). Объект находится на территории парка и имеет статус апартаментов.

1. Северный округ

Средняя цена кв. м: 357,1 тыс. руб./кв. м

Средняя стоимость лота: 18,5 млн руб.

Объем предложения: 4867 лотов

Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 82

На четвертой позиции по средней цене кв. м на вторичном рынке Москвы — Северный округ, где квадратный метр обойдется в среднем в 357,1 тысяч рублей. Этот показатель на 16,3% ниже, чем на рынке новостроек САО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северный округ находится на третьем месте в «старой» Москве — здесь представлено 4867 лотов (11,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира в САО расположена в жилом небоскребе 2006 года постройки в Хорошевском районе. Шестикомнатный лот площадью 233 кв. м с дизайнерским ремонтом стоит 468 млн рублей (2 млн рублей за кв. м).

«Северный округ, особенно Хорошевский район, в последние годы активно застраивался масштабными премиальными проектами, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк»). — САО выделяется благоприятной экологической обстановкой, развитой инфраструктурой и обширными зелеными зонами, причем некоторые из них создают девелоперы при участии ведущих отечественных и мировых ландшафтных дизайнеров. В то же время это направление в столице до сих пор не такое дорогое, как традиционно престижные центр и запад. Поэтому здесь совершается немало инвестиционных сделок. В результате на вторичный рынок выходят в том числе высокобюджетные квартиры в готовых корпусах строящихся проектов. Например, в премиальном жилом квартале «Прайм Парк» сегодня продается 105 лотов от девелопера и почти столько же от инвесторов.

Стоит отметить, что цены в проекте до сих пор держатся на среднем для премиум-класса уровне, несмотря на готовность многих башен, эксклюзивный сервис, благоустроенный частный парк на 3,5 га и развитую инфраструктуру. В то же время ежегодно квартиры в «Прайм Парке» дорожают быстрее инфляции. Эти характеристики делают наш жилой квартал максимально привлекательным для инвесторов». 

1. Юго-Западный округ

Средняя цена кв. м: 332,5 тыс. руб./кв. м

Средняя стоимость лота: 17,3 млн руб.

Объем предложения: 3999 лотов

Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 11

Топ-5 округов Москвы с самым дорогим вторичным жильем замыкает Юго-Западный. Средняя цена кв. м на вторичном рынке ЮЗАО — 332,5 тысяч рублей. Этот показатель на 8,5% ниже, чем на рынке первичного жилья Юго-Западного округа. По объему предложения на вторичном рынке ЮЗАО находится на шестом месте в «старой» Москве — здесь представлено 3999 лотов (9,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая квартира на юго-западе столицы — пентхаус без отделки площадью 457,1 кв. м в премиальном жилом комплексе 2012 года постройки. Этот лот обойдется в 703 млн рублей (1,54 млн рублей за кв. м).

«Абсолютное большинство элитной и премиальной недвижимости на вторичном рынке сконцентрировано в ЦАО и отчасти ЗАО, — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Это связано с тем, что до недавнего времени практически все высокобюджетное жилье строилось в историческом центре и вдоль Кутузовского проспекта. Правда, еще недавно на статус элитного округа также претендовал ЮЗАО, который несколько лет по уровню востребованности успешно конкурировал с ЗАО. Но все-таки, в итоге, юго-запад лишился перспективного статуса. Прежде всего, это произошло, потому что, в отличие от западного направления, ЮЗАО не обладает удобным транспортным сообщением с престижными загородными локациями.

Сегодня география премиального рынка смещается, более 50% проектов премиум-класса девелоперы реализуют за пределами ЦАО и ЗАО. Учитывая высокий инвестиционный спрос в этих новостройках, в ближайшие годы можно ожидать рост числа дорогих объектов на вторичном рынке СЗАО, САО и других округов «старой» Москвы».

[1] Без учета ЗелАО и долей.

[2] Здесь и далее средняя медианная цена кв. м и стоимость лота.

Близятся долгие новогодние каникулы, и в их преддверии эксперты Regions Development представляют обзор самых интересных мест для семейного досуга в пешей доступности от ЖК «Преображенская площадь». Построить город из Lego, сделать своими руками деревянный стул, приобщиться к профессиональному театру во Дворце на Яузе или принять участие в интерактивной экскурсии в бункере Сталина ­— все эти развлечения в двух шагах от жилого комплекса. 

1. «Мегабрикс»: царство кубиков Lego

Халтуринская ул., 11, Москва, подъезд 1

Путь от ЖК «Преображенская площадь»: 15 минут пешком

«Мегабрикс» — это настоящий интерактивный мир, построенный из кубиков Lego. Здесь можно увидеть впечатляющую коллекцию моделей, начиная от деревянных игрушек, с которых начиналась история компании Lego, и заканчивая сложными инсталляциями по мотивам популярных серий, таких как «Звездные войны» и «Супергерои». Особенная гордость музея — огромный интерактивный макет «Город», занимающий площадь 21 кв. м. В этом городе из Lego есть все: от магазинов и ресторанов до аэропорта и полицейского участка, что позволяет детям не только смотреть, но и играть, представляя себя жителями этого удивительного мира. Посетители музея могут проследить всю историю развития знаменитого конструктора и увидеть редкие эксклюзивные наборы, включая копии Тадж-Махала и Эйфелевой башни. «Мегабрикс» — отличное место для семейного досуга, где дети и взрослые смогут погрузиться в увлекательный мир творчества и конструирования, а также узнать много нового об истории легендарного конструктора. Регулярно проводящиеся фестивали и выставки самодельных моделей делают музей еще более привлекательным для поклонников Lego.

1. «Музей электронной книги»: от глиняных табличек до облачных хранилищ

ул. Большая Черкизовская, д. 4, корп. 1.

Путь от ЖК «Преображенская площадь»: 6 минут пешком

«Музей электронной книги» предлагает увлекательное путешествие сквозь историю эволюции носителей информации — от древних глиняных табличек до современных гаджетов. Мультимедийная экспозиция музея наглядно демонстрирует, как человечество двигалось от дописьменной эпохи, когда знание было неотделимо от источника, к первым библиотекам, рукописным и печатным книгам, а затем — к цифровым технологиям, букридерам, планшетам и облачным хранилищам. Каждый зал музея посвящен определенному историческому этапу и позволяет посетителям проследить захватывающую историю развития книги и технологий чтения.

Несмотря на компактность пространства, музей предлагает богатый материал для изучения. Комбинация мультимедийных технологий и материальных экспонатов позволяет глубоко погрузиться в каждую эпоху и узнать много нового об истории книги и культуры. «Музей электронной книги» — это интерактивное образовательное пространство, где посетители всех возрастов смогут открыть для себя увлекательный мир знаний и технологий.

1. «Кедр»: раскрой свой столярный талант

Преображенский вал, д. 17Б, стр. 6

Путь от ЖК «Преображенская площадь»: 9 минут

Столярная школа «Кедр» приглашает всех желающих окунуться в увлекательный мир деревообработки. Здесь каждый найдет курс по душе: от базового столярного курса, где за 40 часов можно научиться создавать стул и тумбу, до продвинутых занятий по работе со слэбами, эпоксидной смолой, токарным станком и резьбе по дереву. Школа предлагает как интенсивные программы, так и курсы выходного дня, позволяющие совмещать обучение с работой или учебой. Опытные мастера «Кедра» поделятся своими знаниями и помогут освоить профессиональные техники работы с различными инструментами и материалами.

«Кедр» — это творческая мастерская, где посетители смогут реализовать свои идеи и создать уникальные изделия своими руками. Курсы по реставрации мебели помогут вдохнуть новую жизнь в старинные предметы интерьера, а занятия по обивке мягкой мебели позволят создать уютную и стильную обстановку в доме. Школа предоставляет все необходимые материалы и инструменты, а готовые изделия ученики забирают с собой. Гибкий график занятий и система скидок делают обучение в «Кедре» доступным и удобным.

1. «Забавушка»: путешествие в мир народной игрушки

Ул. 1-я Пугачевская, стр. 17

Путь от ЖК «Преображенская площадь»: 18 минут пешком

Музей народной игрушки «Забавушка» приглашает детей и взрослых окунуться в волшебный мир традиционных ремесел и народного творчества. Здесь собрано более трех тысяч экспонатов, представляющих все традиционные промыслы России: от глиняных свистулек и деревянных матрешек до лоскутных кукол и игрушек из соломы. Посетители музея смогут не только познакомиться с историей народной игрушки, но и принять участие в мастер-классах по росписи, изготовлению лоскутных кукол и плетению коней из лыка. «Забавушка» — это уникальная возможность прикоснуться к истокам русской культуры и узнать, как игрушки влияют на развитие ребенка.

В музее представлены не только игрушки, но и предметы крестьянского быта, а также элементы традиционного женского костюма из разных областей России. «Забавушка» — это место, где можно узнать о традициях и обычаях наших предков, а также создать своими руками уникальную игрушку, которая станет настоящим оберегом для дома.

1. «Бункер Сталина»: прикосновение к истории

ул. Советская, д. 80, стр. 1.

Путь от ЖК «Преображенская площадь»: 12 минут на авто

Мемориальный комплекс «Запасной командный пункт Верховного Главнокомандующего Красной Армии И.В. Сталина», известный как «Бункер Сталина», расположен в Измайлове и замаскирован под стадион. Этот бункер переносит посетителей в эпоху Великой Отечественной войны, позволяя ощутить атмосферу того времени и узнать о событиях, которые решали судьбу страны. Особый интерес представляет зал заседаний Ставки Верховного Главнокомандования с его уникальной акустической системой, разработанной с учетом особенностей голоса Сталина. Здесь можно увидеть круглый стол, за которым принимались важнейшие стратегические решения, и представить, как на карте боевых действий отмечались изменения на фронтах.

Для организованных групп посетителей проводится интерактивная экскурсия «Будь готов!», воссоздающая атмосферу первой военной осени 1941 года. Участники экскурсии смогут принять участие в пионерском сборе, научиться завязывать пионерский галстук по правилам того времени и произнести слова пионерской клятвы. Театрализованные эпизоды и кадры кинохроники помогут погрузиться в атмосферу Москвы военного времени и узнать о вкладе каждого советского человека в будущую Победу.

1. Черкизовский детский парк: активный отдых для всей семьи

Большая Черкизовская ул., 21, стр. 2

Путь от ЖК «Преображенская площадь»: 24 минуты пешком

Черкизовский детский парк — это зеленое сердце района Преображенское, место, где можно отдохнуть от городской суеты и насладиться природой. После масштабной реконструкции в 2019 году парк преобразился и стал еще более привлекательным для посетителей всех возрастов. Здесь появились современные детские площадки, велодорожки, уличные тренажеры, столы для пинг-понга и многое другое. Любители экстремальных видов спорта оценят новый скейт-парк и памп-трек, а для ценителей спокойного отдыха предусмотрены уютные деревянные беседки.

Парк гармонично сочетает в себе зоны для активного отдыха и тихие уголки, где можно прогуляться в тени деревьев. Обновленное регбийное поле с трибунами для зрителей, амфитеатр на 850 мест у Дворца творчества детей и молодежи «Преображенский», а также благоустроенная территория вокруг Черкизовского пруда делают парк идеальным местом для семейного отдыха и проведения различных мероприятий.

1. Центр Моссовета: территория творчества и спорта

Преображенская площадь, д. 12

Путь от ЖК «Преображенская площадь»: 3 минуты пешком

Окружной общественный центр имени Моссовета — это многофункциональное пространство, где каждый найдет занятие по душе. Любителей активного образа жизни ждут спортивные клубы и секции, предлагающие занятия по различным направлениям: от современных танцев до спортивно-бальных. Для тех, кто предпочитает интеллектуальные развлечения, работает компьютерный клуб Game Day. Центр Моссовета также является площадкой для проведения культурных мероприятий: здесь проходят спектакли, концерты, конкурсы и фестивали.

Разнообразие предлагаемых занятий делает Центр Моссовета идеальным местом для досуга всей семьи. Дети могут посещать развивающие кружки и студии, взрослые — заниматься спортом или творчеством, а совместные походы на спектакли и концерты помогут укрепить семейные связи и получить незабываемые впечатления.

1. Дворец на Яузе: профессиональный театр рядом с домом

Площадь Журавлёва, д. 1

Путь от ЖК «Преображенская площадь»: 20 минут пешком

Во дворце проходят международные фестивали, спектакли, концерты академической музыки, оперные и балетные спектакли, джазовые вечера, спектакли для детей, танцевальные проекты. Среди постановок есть и детские спектакли. Например, сейчас в репертуаре театра есть как школьная классика («Вечера на Хуторе близ Диканьки» и «Сказка о Царе Салтане»), так и современная детская литература («Школа снеговиков»).

Для детей посещение «Дворца на Яузе» станет первым полноценным театральным опытом, к которому располагают большой зал на 798 мест, торжественное убранство в классическом стиле с яркими хрустальными люстрами, колоннами, лепниной, бархатными сиденьями.

«Мы также стремимся создавать комфортную среду для жизни на территории ЖК, где каждый маленький житель найдет занятие по душе, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь»). — В ЖК «Преображенская площадь» для этого созданы все условия: 2,5 гектара благоустроенной территории превращены в пространство для отдыха и развития. Здесь есть развлечения для детей всех возрастов: от самых маленьких, которые могут весело проводить время в песочнице с перголой, до подростков, предпочитающих активные игры и занятия спортом на современных площадках. Мы надеемся, что наш обзор поможет жителям открыть для себя новые интересные места для семейного досуга поблизости от дома».

За последние пять лет подход к благоустройству новостроек кардинально изменился. Сегодня привычные воркаут-зоны и детские площадки девелоперы дополняют множеством новых рекреационных объектов с эксклюзивными возможностями для жителей. Эксперты ГК «Основа» рассказывают о пяти современных трендах в области благоустройства жилых проектов.

Зоны отдыха на кровле и верхних этажах

Согласно отчету Совета по высотным зданиям и городской среде обитания (CTBUH), каждый 1% глобального роста экономики приводит к такому же увеличению числа высоток. Повышение количества небоскребов ведет к появлению новых форм благоустройства. Жители современных новостроек, включая высотные, часто хотят проводить досуг, не покидая дом. И девелоперы нашли способ увеличить площадь благоустройства и его эксклюзивность за счет использования эксплуатируемых кровель как стилобатной части, так и крыш домов, создавая приватные лаунж-зоны со множеством дополнительных функций, а иногда даже и настоящими садами. Например, при реализации проекта итальянского архитектора Стефано Боэри — Bosco Verticale в Милане — для подбора и выращивания растений, адаптированных к высоте, был даже заложен специальный питомник.

Использование поверхности крыш для организации высотных рекреационных пространств является технически сложной задачей. Однако по мере совершенствования технологий эксплуатируемая кровля становится все более распространенным атрибутом жилых зданий. На крышах могут появляться даже бассейны, как в башне Marina Bay Sands в Сингапуре, откуда открываются виды на океанский залив.

Такие пространства есть и в Москве. Например, «Небесная гостиная» с большой террасой в RED7 на Садовом кольце, клубное пространство Sky Area в Nametkin Tower на юго-западе столицы и Sky Patio в ЖК «UNO.Головинские пруды» у каскада прудов и исторической усадьбы Михалково. В ряде проектов подобные зоны девелопер предусмотрел на кровле стилобата («ФизтехСити», МИРАПОЛИС). В частности, в комплексе МИРАПОЛИС на крыше стилобата появятся lounge-rooftop, игровое пространство для детей, зоны фитнеса и йоги, сад медитаций.

Парки с геопластикой

Долгое время ландшафтный дизайн жилых комплексов ограничивался клумбами, рокариями, альпийскими горками и искусственными водоемами. Но сейчас во всем мире моду набирает геопластика. Так называют создание холмов, рвов, каньонов, лестниц, стен-террас, гротов и других элементов с помощью изменения рельефа участка. Это позволяет не только украсить двор, но и повысить его удобство для жителей, визуально разграничив функциональные зоны.

В греческом Элиниконе (южный пригород Афин) создается настоящий зеленый «город в городе». Уже несколько лет здесь ведутся работы по благоустройству территории бывшего аэропорта, который не используется по назначению с 2001 года. На участке площадью 200 га, наряду с домами и объектами инфраструктуры, формируется прибрежный парк. Дизайнеры задались целью сохранить местные средиземноморские растения, среди которых оливковые деревья, кипарисы и жакаранда. Ландшафтный дизайн становится продолжением некоторых домов. Так, в башне Park Rise предусмотрены ступенчатые балконы-террасы с озеленением, дополняющим густую растительность парка.

Яркие примеры парков с геопластикой на территории современных комплексов есть и в Москве. Например, в Nametkin Tower с одной стороны вдоль улицы Наметкина будут организованы спортивная зона, зона отдыха с качелями, фонтаном и прогулочными дорожками, а с другой предусмотрен приватный двор с авторским ландшафтом, где расположатся детские и спортивные площадки, рампы для экстремальных видов спорта, дорожки для бега, а также места для отдыха и прогулочные маршруты для мам с колясками.

Арт-объекты

Международный характер приобрела мода устанавливать на придомовой территории арт-объекты — яркие и масштабные произведения современного искусства, рассчитанные на эмоциональное взаимодействие со зрителем. Для жилого комплекса Sky на Манхэттене художник Яеи Кусама создала бронзовую сюрреалистическую скульптуру в виде оранжевой тыквы в черный горошек. Колоритная работа, выполненная в фирменном стиле Кусамы, контрастирует с минималистичным оформлением фасадов зданий. Рядом с премиальным комплексом Herzog & de Meuron в Нью-Йорке разместили работу Аниша Капура весом примерно в 40 тонн, напоминающую зеркальный шар. Скульптура будто придерживает здание и становится его продолжением.

В Москве есть даже дома, которые сами по себе являются арт-объектами. Например, построенный и введенный в эксплуатацию премиальный комплекс RED7 на Садовом кольце, архитектурная концепция которого была разработана нидерландским архбюро MVRDV, входящим в ТОП-5 самых культовых архбюро мира.

Еще один проект, который призван стать арт-объектом — комплекс Emotion в «Большом Сити». Архитектор бюро KAMEN Иван Греков при разработке концепции комплекса Emotion от ГК «Основа» использовал эффект «архитектурного оригами» — домов как пространственных скульптур, где нет ничего случайного. По задумке автора, в зависимости от точки обзора комплекс будет приобретать контрастные силуэты и производить впечатление движущейся скульптуры. Кроме того, во дворе Emotion будет организован сад скульптур с фонтанами. Большой двор-парк с парящим мостом, который выступает главным арт-объектом, уже появился в первой очереди ЖК «VERY на Ботанической».

Амфитеатры

Сегодня амфитеатрами называют открытые летние места для отдыха с рядами больших ступеней, которые располагаются уступами. Они напоминают театры Древней Греции. Рост их популярности — яркий пример возвращения к традициям в урбанистике. Многоярусные пространства для досуга появляются в разных странах, например, перед зданием шотландского парламента в Эдинбурге и на набережной гамбургского Хафенсити. Здесь можно как спокойно релаксировать, так и стать участником культурно-массовых мероприятий, зрителем праздничных концертов на открытом воздухе. В Москве амфитеатры появляются в том числе на территории новостроек, например, в Emotion и «EVOPARK Сокольники». Причем в «EVOPARK Сокольники» организация такого пространства обусловлена еще и перепадом высот участка, где строится сам дом, и близким расположением к реке Яуза. За счет такого ландшафта амфитеатр станет не просто местом для отдыха, но и смотровой площадкой, откуда будет открываться живописный вид на реку и панораму Москвы. 

Площадки для петанка

Петанк — веселая командная французская игра на меткость с использованием металлических шаров. Это развлечение смело можно назвать симбиозом боулинга и керлинга. В России петанк появился в 2003 году и постепенно набирает популярность. Одни из главных преимуществ этой забавы — недорогой долговечный инвентарь и компактные игровые поля, благодаря чему петанк становится широкодоступным. Учитывая растущую популярность игры, площадки для петанка уже начали проектировать в комплексах Москвы. В частности, такие пространства запланированы в проектах Emotion, «EVOPARK Измайлово», «EVOPARK Сокольники».

«Сегодня ведущие столичные девелоперы перенимают и творчески переосмысливают лучшие зарубежные практики, которые позволят сделать комфортнее и интереснее жизнь резидентов комплексов, — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». —Применяемые новации направлены на формирование комьюнити, развитие института добрососедства (зоны отдыха на кровле и верхних этажах, амфитеатры, площадки для петанка), создание экологичной и эстетичной среды (парки с геопластикой и арт-объекты). В своих проектах мы черпаем вдохновение от выдающихся достопримечательностей со всего мира, при этом генерируя и собственные оригинальные идеи».

Успешно протестированы набивные сваи (баретты) в сверхвысоком небоскребе «Дом Дау», они выдержали нагрузку в 7000 тонн. В результате полностью подтверждена несущая способность основания строящегося 85-этажного здания (340 м). Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов».

Строительство «Дом Дау» стартовало в апреле 2023 года. За прошедшие полтора года в сверхвысоком небоскребе выполнены масштабные работы на котловане глубиной около 21 метра. В частности, на глубину до 48 метров от уровня земли забетонировано 132 баретты (аналог свайного основания, применяемый в высотном строительстве).

В сентябре 2024 года для обеспечения надежности принимаемых технических решений состоялись контрольные испытаний баретт методом статистической вдавливающей нагрузки. Тестирование проведено для определения соответствия несущей способности свай расчетным нагрузкам, установленным в проекте свайного фундамента.

На каждую тестируемую баретту в ходе испытания специалисты с помощью гидравлических домкратов обеспечили нагрузку в семь тысяч тонн. Величина давления на баретту определялась по манометру. Результаты испытаний подтвердили фактическую несущую способность баретт и их основания.

«Работы нулевого цикла — одни из самых сложных и продолжительных при строительстве сверхвысоких небоскребов этапов, — говорит Алексей Гончаров, директор по девелопменту и строительству ГК «Сумма элементов». — В высотном строительстве необходимо обеспечить несущую способность фундамента, а также проверить ее натурными испытаниями, выполняющимися на несущих бареттах небоскреба. Работы начальной стадии строительства состоят из шести этапов: подготовка площадки, устройство ограждающих конструкций котлована (в стесненной городской застройке обычно это стена в грунте), выполнение работ по свайному основанию небоскреба, устройство распорной системы котлована, разработка грунта котлована, создание фундаментной плиты и подземной части здания. Уже до конца года все эти стадии строительства будут пройдены, и небоскреб начнет расти ввысь в среднем по 4-5 этажей в месяц».

По данным компаний ГК «Сумма элементов», сейчас в «старой» Москве на этапе котлована находятся 75 новостроек (+92,3% за год), включая 15 премиальных (+150% за год). Средняя цена квадратного метра в этих проектах составляет 674,8 тысяч рублей (+42,3% за год). В этих домах сегодня продается 12 350 лотов (+70% за год). Среди них 44,5% реализуется без отделки, 30,3% — с white box, 25,2% — с чистовой отделкой.

Россияне накопили рекордную сумму на депозитах — почти 52 трлн рублей, по данным ЦБ РФ, а в 2025 году этот показатель может превысить 60 трлн рублей. Эксперты компании Regions Development провели опрос среди своих клиентов в Москве и выяснили, на что они планируют потратить накопления на депозитах. По результатам исследования, 79% респондентов собирают средства на недвижимость. Чаще с этой целью хранят деньги на депозитах женщины. В разрезе регионов такие планы чаще всего имеют жители Сибири и Дальнего Востока.

В сентябре-ноябре 2024 года девелоперская компания Regions Development провела исследование, целью которого было выявить преобладающие намерения клиентов относительно использования средств, размещенных на депозитных счетах. В онлайн-опросе, проведенном с помощью специализированной платформы, приняли участие 500 клиентов компании, которые приобрели недвижимость или обращались за консультацией в период с января по август 2024 года. Респондентам было предложено выбрать не более трех вариантов ответа из предложенного списка целей использования накопленных средств. Полученные данные позволяют судить о потребительских настроениях и приоритетах клиентов Regions Development, а также косвенно отражают общие тенденции на рынке недвижимости.

Исследование показало, что большинство респондентов (79%) видят в недвижимости приоритетную цель для инвестиций. Этот факт подтверждает неизменно высокий спрос на жилье и стремление граждан вкладывать накопленные средства в надежный актив.

Покупка автомобиля заинтересовала 38% опрошенных, что говорит о важности личного транспорта для клиентов компании. Ремонт жилья — еще одна значительная статья расходов, которую планируют 29% респондентов. Это косвенно указывает на то, что часть клиентов, возможно, предпочитает улучшить имеющиеся жилищные условия, нежели приобретать новую недвижимость.

Среди других целей, на которые клиенты намерены потратить свои сбережения, можно выделить образование (22%), путешествия (18%), создание резервного фонда (15%), приобретение бытовой техники и мебели (12%), лечение и оздоровление (11%), а также организацию свадеб и других семейных праздников (9%). Оставшиеся 7% респондентов указали иные цели использования депозитных средств.

Эксперты Regions Development проанализировали планы клиентов на использование средств с депозитов, учитывая их региональную принадлежность. Были отобраны топ-15 регионов, откуда чаще всего поступали обращения в компанию. 

Исследование Regions Development выявило, что недвижимость является приоритетным направлением для инвестирования средств с депозитов во всех исследуемых регионах. Лидером по доле респондентов, планирующих приобрести жилье, стала Тюменская область (включая ЯНАО и ХМАО) с показателем 88%. Высокий интерес к недвижимости также наблюдается в Амурской области (86%). Заметно много респондентов из Магаданской области (84%) планируют потратить средства на жилье. Это может быть с потребностями населения в улучшении жилищных условий, особенно в Магаданской области, где доходы высокие, а новостроек практически нет. В то же время даже в регионах с наименьшим процентом желающих вложить средства в недвижимость, таких как Хабаровский край (72%), это направление все равно остается преобладающим.

Интересно отметить, что традиционно крупные центры недвижимости — Москва и Санкт-Петербург — в этом исследовании заняли не лидирующие позиции. Москва с 77% и Санкт-Петербург с 75% уступили некоторым регионам, что может свидетельствовать о смещении инвестиционного фокуса в сторону регионов с более активным развитием и потенциально большей доходностью вложений в недвижимость. Тем не менее высокий процент желающих приобрести недвижимость в этих городах подтверждает стабильный спрос на жилье в крупных мегаполисах.

Распределение по другим целям, таким как покупка автомобиля, ремонт, образование и прочее, демонстрирует относительную равномерность по регионам. Небольшие колебания могут быть связаны с региональной спецификой, уровнем развития инфраструктуры, а также социально-экономическими факторами, влияющими на потребительские предпочтения и приоритеты жителей. Например, более высокий процент планирующих расходы на ремонт в Якутии (32%) и Красноярском крае (32%) может говорить о потребности в обновлении жилищного фонда или особенностях климатических условий, требующих дополнительных затрат на поддержание жилья.

Также эксперты Regions Development проанализировали финансовые планы своих клиентов с учетом гендерных различий. Опрос показал, что недвижимость является доминирующей целью для вложений как среди мужчин (75%), так и среди женщин (81%). Некоторое превышение доли женщин, планирующих вложить деньги в жилье, может быть связано с большей склонностью к долгосрочному планированию и созданию комфортных условий для семьи.

Мужчины демонстрируют более высокий интерес к приобретению автомобиля (45% против 32% у женщин). Это подтверждает традиционное восприятие автомобиля как важного атрибута статуса и необходимого средства передвижения для мужчин. В то же время женщины чаще ориентированы на обустройство дома и быта: доля планирующих ремонт выше среди женщин (33% против 25% у мужчин), как и доля намеревающихся приобрести бытовую технику и мебель (15% против 10%).

Женщины также проявляют больший интерес к путешествиям и отдыху (22% против 15% у мужчин) и организации семейных торжеств (12% против 7% у мужчин). Мужчины же более склонны формировать резервный фонд (18% против 13% у женщин), что, возможно, связано с большей озабоченностью финансовой стабильностью и готовностью к непредвиденным расходам. Различия в подходе к тратам на лечение и оздоровление незначительны.

«Результаты нашего опроса ясно показывают, что недвижимость остается приоритетным направлением для инвестиций среди наших клиентов, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva). — Даже в условиях высоких доходностей по депозитам большинство респондентов выражают намерение вложить накопленные средства в жилье в долгосрочной перспективе. Мы ожидаем, что после начала снижения ключевой ставки и, как следствие, процентных ставок по депозитам, деньги из сберегательных счетов будут постепенно перетекать на рынок жилой недвижимости. Особенно высоким будет спрос со стороны покупателей из регионов, где экономика выросла за послдение два года на фоне крупного госзаказа и импортозамещения».

Комфорт в квартире зависит от десятков параметров. Наиболее разнообразны стандарты, касающиеся шумоизоляции, энергоэффективности и инсоляции. Они зависят от типа дома, его расположения и наличия отделки. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о нормативах в отношении этих важных категорий в сфере строительства и о том, как их выполняют застройщики.

Шумоизоляция

Квартиры с чистовой отделкой застройщики должны сдавать с готовой шумоизоляцией. В соответствии с действующим сводом строительных правил перекрытия между помещениями квартир могут пропускать не более 60 децибел (дБ), стены и перегородки между квартирами — 52 дБ, между санузлами и комнатами — 47 дБ, перегородки без дверей — 43 дБ. То есть собственники жилья де-юре застрахованы от любых звуков, кроме наиболее громких, в частности, шума перфоратора или включенного на полную громкость музыкального центра.

Следует отметить, что девелоперы обязаны выполнять наружную шумоизоляцию квартир, выходящих на проезжие части. Для стен у дорог с интенсивностью движения до 8000 автомобилей в сутки, установлена норма не менее 35 дБ; у трасс с пропускной способностью свыше 8000 автомобилей в день — 45дБ; у автомагистралей — 55дБ.

Сейчас жилые комплексы строятся преимущественно по монолитной технологии. Она подразумевает долговечность и надежность зданий, но несовершенна в отношении шумоизоляции. Армирование и цельная структура плит перекрытия и межквартирных перегородок монолитных домов способствуют быстрой передаче ударных волн (топот, звуки инструментов). Но если девелопер не экономит на толщине стен, то проблема сходит на нет. Оптимальная отделка от застройщика включает классическую бетонную стяжку пола, крепление потолка на виброподвесах, облицовку стен гипсоволокнистыми листами.

«В домах без ремонта от девелопера собственники устанавливают шумоизоляцию самостоятельно, — комментирует Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. — При этом они защищают от шума в первую очередь не себя, а соседей. И всегда остается риск того, что остальные жители сэкономят на шумоизоляции. Поэтому квартиры с отделкой от застройщика — лучший выбор для тех, кто ценит тишину.

Некоторые компании, включая MR Group, для повышения комфорта покупателей выполняют дополнительную шумоизоляцию под стяжку в виде минераловатных материалов толщиной 2 см. Это дает еще около 15-25 дБ сверх базовых показателей защиты от посторонних звуков. Покупатели не могут самостоятельно установить столь серьезный шумовой барьер. Мы применяем бренды Isover и Paroc (материал на основе негорючей базальтовой минплиты). В премиальных и элитных комплексах наша компания также выполняет шумоизоляцию по стенам, ведь там чаще в перегородках используются блоки и кирпичи. Сейчас ведется разработка защитной системы на базе "АкустикГрупп" и "К-флекс"».

Энергоэффективность

С 1 марта 2023 года не допускается строительство новых многоквартирных домов ниже класса энергетической эффективности «Е» (пониженный). С 1 сентября 2024 года будет запрещено возведение МКД ниже класса энергоэффективности D (нормальный). Но в Москве девелоперы действуют с опережением требований государства. В столице уже сейчас не строятся дома ниже класса С (повышенный), а преобладают проекты класса А и B. Большинство апарт-комплексов столицы тоже обладают высокой энергоэффективностью, хотя на них официально требования государства не распространяются.

Класс C называется повышенным. Он подразумевает экономию до 30%. В домах с уровнем энергоэффективности C установлены счетчики и светодиодные лампы, утеплены ограждающие конструкции: окна, двери, подвальные помещения, чердаки. Класс B подразумевает экономию до 40% включительно. Он присваивается практически всем монолитным домам с вентилируемыми фасадами. Класс А означает экономию до 50%. Такой результат достигается за счет установки автоматизированных систем учета потребления ресурсов, увеличенной теплозащиты фасадов, повышенной шумоизоляции.

Применение передовых строительных материалов, коммуникаций и цифровых систем дает возможность строить комплексы с высочайшим классом энергоэффективности А+ (и его разновидностью A++). Такая система позволяет резидентам экономить до 60% ресурсов. Для достижения подобного результата в проектах внедряются цифровые системы учета потребления воды и электричества, автоматизированной отправки квитанций, дистанционного регулирования температуры в каждой комнате, датчики движения. 

«Высокий класс энергоэффективности гарантирует сокращение парниковых выбросов и значительную экономию на коммунальных платежах, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк» с классом энергоэффективности А+). — В результате переплата за современные технологии быстро окупается. Убежден, что с учетом тренда на экологичность внимание к рациональному потреблению в России будет повышаться, поэтому востребованность квартир класса А+ существенно вырастет. Следовательно, приобретение подобного жилья можно рассматривать как инвестицию в высоколиквидный актив. Также следует отметить, что используемые сегодня технологии долговечны, поэтому энергоэффективность домов от надежных девелоперов не понизится даже спустя десятилетия». 

Инсоляция

Требования к инсоляции различаются прежде всего в зависимости от сезона и географической зоны. Например, в московских квартирах в холодное время года солнечный свет должен проникать в квартиры на протяжении, как минимум, полутора часов, в теплое — двух.

Нормативную продолжительность инсоляции необходимо обеспечивать не менее, чем в одной комнате 1-3-комнатных квартир. Суммарная продолжительность нормируемой инсоляции увеличивается на 0,5 часа для каждой географической зоны (чем севернее, тем больше). Архитекторы обязаны постоянно учитывать эту норму при увеличении или уменьшении числа комнат, проектировании оконных проемов, планировании этажного размещения квартир.

В апартаментах гостиничного типа все помещения должны иметь естественное освещение, но минимальное время инсоляции не устанавливается. Это позволяет девелоперам апарт-комплексов вести плотную застройку. Таким образом, они предоставляют более доступное жилье. Впрочем, застройщики премиальных и элитных апартаментов, как правило, перевыполняют установленные законом требования, обеспечивая высокий уровень инсоляции.

«Действующие правила инсоляции — одни из наиболее спорных в строительстве, так как не имеют научного обоснования, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Когда их разрабатывали, исходили из гипотетических предположений о важности поглощения света помещениями в зданиях, а также их прилегающими территориями.

Во многих странах эти нормы весьма гибкие и распространяются только на ограниченные регионы крайнего севера. Поэтому их пересмотр и адаптивность уже давно назрели. Так, подобную инициативу в конце 2023 года выдвинул Минстрой. Полностью отменять правила инсоляции не следует, чтобы никто не стал проектировать жилье без окон, но эти нормы необходимо сделать более гибкими и рекомендательными, чтобы повысить эффективность планировочных решений и снизить стоимость строительства».

Компания KEY CAPITAL провела масштабное исследование, охватившее 30 жилых проектов в 12 странах и в более чем 20 городах мира. Цифровой детокс, experiential living и трансформируемые пространства — эксперты выявили 6 ключевых трендов, которые меняют правила игры на рынке недвижимости и формируют будущее жилья.

1. Поляризация и новые модели владения

Разрыв между богатыми и бедными, а также изменение приоритетов у разных поколений формируют спрос на разнообразные варианты жилья, от ультра-премиальных до доступных, и стимулируют развитие альтернативных моделей владения: аренда с выкупом, квартира по подписке, коливинг для разных возрастных групп.

Яркие примеры — коливинг MiniLiving (Шанхай, Китай), ориентированный на совместное проживание и гибкое использование пространства, и многоквартирный комплекс 1 Java Street (Нью-Йорк, США) с долей доступного жилья, созданного по программе «Доступное жилье в Нью-Йорке». Также стоит отметить Shobha ONE (Дубай, ОАЭ) и Ellington Beach House (Дубай, ОАЭ) — примеры премиального жилья с фокусом на сервис и инфраструктуру.

Взгляд из России:

• Яркая поляризация: тренд на поляризацию спроса актуален и для России. Наблюдается рост интереса как к элитному жилью, так и к более доступным вариантам.
• Аренда vs. покупка: в России аренда жилья традиционно более развита, чем альтернативные модели владения, но постепенно начинают появляться проекты коливинга и апарт-отелей.
• Государственные программы: программы доступного жилья существуют, но их эффективность и масштаб пока не сравнимы с зарубежными аналогами.

1. «Цифровой детокс»: офлайн как новая роскошь

В мире, где цифровые технологии пронизывают все сферы жизни, возможность отключиться и побыть в тишине становится настоящей роскошью. Этот тренд отражается в архитектуре и дизайне жилых пространств: создаются зоны, свободные от гаджетов, с акцентом на природные материалы, тактильные ощущения и возможность насладиться моментом «здесь и сейчас».

Примером может служить проект EZ Parque da Cidade (Сан-Паулу, Бразилия) с квартирами, ориентированными на три стороны света, что максимизирует естественное освещение и вид на окружающую природу, способствуя отдыху от цифрового шума. Также можно отметить проекты с обширными зелеными зонами, такие как Camden Goods Yard (Лондон, Великобритания), где 40% территории отведено под озеленение.

Взгляд из России:

• Запрос на приватность: в России также растет потребность в уединенных пространствах, где можно отдохнуть от информационной перегрузки. Это отражается в популярности загородной недвижимости и квартир с продуманными планировками, предусматривающими зоны для релаксации.
• Эко-тренд: использование природных материалов в интерьере становится все более актуальным и в России, хотя пока не достигло масштабов глобального тренда.
• Digital detox по-русски: концепция «цифрового детокса» пока не так широко распространена в российском девелопменте, но постепенно начинает проникать в премиальный сегмент.

1. Жилье как источник впечатлений: добро пожаловать в Experiential Living

Концепция experiential travel («туризм впечатлений») проникает и в сферу недвижимости, трансформируя жилье из просто места для проживания в платформу для получения уникального опыта. Архитектура, дизайн, инфраструктура — все работает на создание особой атмосферы, стимулирующей саморазвитие, творчество и яркие впечатления. Жилой комплекс становится микрокосмом, предлагающим максимум возможностей для интересной и наполненной жизни.

В качестве примера можно привести CasaViva BKO (Сан-Паулу, Бразилия) с его инновационной Y-образной формой, обеспечивающей приватность и панорамные виды, а также One united national park (Нью-Йорк, США) с богатой инфраструктурой, включающей бассейны, кинозал, лаундж и рабочие пространства. Необычный дизайн проекта Krøyers Plads (Копенгаген, Дания), возникшего в результате редевелопмента промышленной зоны, также создает уникальную атмосферу для жителей.

Взгляд из России

• От функциональности к эстетике: российский рынок недвижимости постепенно переходит от фокуса на чистую функциональность к большему вниманию к дизайну и архитектуре (в Москве это уже произошло).
• Развитие общественных пространств: в новых жилых комплексах все чаще появляются общественные зоны для отдыха, спорта и общения, что частично отражает тренд на experiential living.
• Цена вопроса: пока что концепция жилья как источника впечатлений в большей степени реализуется в премиальном сегменте, доступном ограниченному кругу покупателей.

1. «Умный дом» 2.0: технологии для устойчивого комфорта и безопасности

«Умный дом» выходит на новый уровень, интегрируя технологии не только для комфорта, но и для экологичности, экономии ресурсов и проактивной безопасности. Системы управления энергопотреблением, предсказательная аналитика, автоматизация бытовых процессов и интеграция с экосистемой «умного города» — вот ключевые элементы этого тренда. Речь идет не просто об автоматизации, а о создании устойчивой и безопасной среды проживания.

Примеры — EZ Parque da Cidade (Сан-Паулу, Бразилия) с его фокусом на естественное освещение и вентиляцию, The Сommons (Мельбурн, Австралия) — один из самых экологичных проектов в Австралии с использованием солнечной энергии и других «зеленых» технологий. Также стоит отметить проекты с системой «умный дом», такие как Shobha ONE (Дубай, ОАЭ) и Nexo Residences (Майами-Бич, США).

Взгляд из России:

• Растущий интерес: в России наблюдается повышенный интерес к технологиям «умного дома», особенно в новостройках.
• Акцент на безопасность: функции безопасности, такие как видеонаблюдение и системы контроля доступа, являются наиболее востребованными среди российских потребителей.
• Экология — пока не в приоритете: аспект устойчивого развития и энергоэффективности пока не занимает ведущих позиций при выборе «умного дома» в России, но постепенно набирает популярность.

1. Трансформеры в недвижимости: гибридные и адаптивные пространства

Современный образ жизни требует гибкости, и жилое пространство должно к нему адаптироваться. На смену статичным планировкам приходят трансформируемые пространства, которые легко изменяются под разные потребности: работу, отдых, хобби, общение. Гибридные пространства, сочетающие в себе разные функции, становятся нормой. Это не только коворкинги в жилых комплексах, но и модульные мебельные системы, перегородки, позволяющие легко менять конфигурацию квартиры.

В качестве примера можно рассмотреть MiniLiving (Шанхай, Китай), где разные этажи здания предназначены для разных видов активности: жилье, коворкинг, общественные пространства. Также интересен проект CasaViva BKO (Сан-Паулу, Бразилия) с его независимыми апартаментами, не имеющими общих стен, что дает большую свободу в организации пространства.

Взгляд из России:

• Студии и евродвушки: рост популярности студий и евродвушек свидетельствует о спросе на более гибкие планировки.
• Трансформируемая мебель: интерес к многофункциональной мебели, позволяющей экономить пространство, постепенно растет.
• Коворкинги в жилых комплексах: этот формат становится все более распространенным в новостройках, но пока только в крупных городах.

1. Well-being как приоритет: проектирование с заботой о человеке

В условиях стремительного темпа жизни и информационной перегрузки ментальное и физическое здоровье выходят на первый план. Девелоперы все больше внимания уделяют созданию пространств, способствующих well-being: зеленые зоны, спортивные площадки, зоны для релаксации и медитации, эргономичный дизайн, доступ к сервисам, направленным на поддержание здорового образа жизни. Жилой комплекс становится не просто местом жительства, а экосистемой, поддерживающей гармонию тела и духа.

Примеры такого подхода — Camden Goods Yard (Лондон, Великобритания) с большим количеством зеленых насаждений, EZ Parque da Cidade (Сан-Паулу, Бразилия) с фокусом на естественное освещение и вентиляцию, а также The Commons (Мельбурн, Австралия) с его экологичными технологиями и общим огородом на крыше.

Взгляд из России:

• Растущая осведомленность: в России повышается интерес к теме здоровья и благополучия, что отражается и на рынке недвижимости.
• Элементы well-being в новостройках: в современных жилых комплексах все чаще появляются парки, спортивные площадки, детские центры, что свидетельствует о движении в сторону well-being дизайна.
• Комплексный подход: пока что в России редко встречается комплексный подход к well-being в девелопменте, но отдельные элементы этого тренда уже активно внедряются

«Мы видим, как меняется парадигма рынка недвижимости, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — На первый план выходят не только квадратные метры и местоположение, но и качество жизни, уникальный опыт, который может предложить жилой комплекс. Технологии играют все более важную роль, но не сами по себе, а как инструмент для создания комфортной, безопасной и устойчивой среды проживания. Запрос на экологичность и энергоэффективность будет только усиливаться, стимулируя внедрение инновационных материалов и технологий, включая концепцию Zero energy buildings. Цифровизация и автоматизация, такие как IoT, искусственный интеллект и блокчейн, будут все активнее использоваться для повышения эффективности управления недвижимостью, персонализации сервисов и создания «умных» домов, интегрированных в экосистему «умного» города. Одновременно мы наблюдаем растущий спрос на гибкие планировки и трансформируемые пространства, отражающие изменяющийся образ жизни и потребность в адаптивности. Здоровье и благополучие становятся ключевыми приоритетами, поэтому девелоперы все больше внимания уделяют созданию пространств, способствующих well-being: зеленые зоны, спортивные площадки, зоны для релаксации. В целом, рынок недвижимости становится более ориентированным на человека, его потребности и стремление к гармоничной и наполненной жизни».

Побережья Яузы интенсивно застраиваются. За пять лет число жилых проектов вдоль этой водной артерии на территории «старой» Москвы выросло более чем в два раза, а квадратный метр в них подорожал на 124,1%. Эксперты компании «Метриум» составили обзор новостроек вдоль Яузы.

Яуза — наиболее крупный приток Москвы-реки в границах мегаполиса. Жизнь на ее берегах обеспечивает близость к живописным набережным, масштабным паркам и развитой рекреационной инфраструктуре. На рынке новостроек столицы в радиусе 1,5 км от Яузы представлено 24 комплекса. Для сравнения, в октябре 2019 года их было 11, то есть за пять лет число таких проектов увеличилось на 118,2%.

Среди современных комплексов вблизи Яузы 6 проектов относятся к комфорт-классу, 9 — к бизнес-классу, 7 — к премиум-классу, 2 — к элитному сегменту. Средняя цена квадратного метра в этих новостройках составляет 483,6 тысяч рублей. За минувшие пять лет показатель вырос на 124,1%. В то же время в «старой» Москве в целом за этот же период новостройки подорожали 88,9%. Какие комплексы возле Яузы самые доступные?

Лидером по доступности первичного жилья в районе Яузы стал «Легендарный квартал на Березовой аллее» (Останкинский район, СВАО) от «Д-Инвест». Проект комфорт-класса включает шесть корпусов высотой 18 этажей. Сейчас в продаже находятся 275 апартаментов. Средняя цена квадратного метра — 284,5 тысяч рублей.

На втором месте находится комплекс бизнес-класса «МИРАПОЛИС» (Ярославский район, СВАО) от ГК «Основа». Комплекс состоит из 4 башен высотой 33-35 этажей. Сейчас в проекте в продаже 162 лота. Квадратный метр в «МИРАПОЛИС» обойдется в среднем в 298,6 тысяч рублей.

Третье место занял еще один проект бизнес-класса от ГК «Основа» — «EVOPARK Сокольники». Комплекс состоит из двух секций переменной этажности 13-19-20 этажей. Сейчас в продаже находятся 120 лотов. Средняя цена квадратного метра составляет 352,4 тысяч рублей.

«Новостройки у воды традиционно пользуются высоким спросом у клиентов, — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Особенный интерес покупатели проявляют к эксклюзивным локациям, где вода соседствует с обширными зелеными массивами. Так, Яуза на отдельных участках граничит с парком «Сокольники» и национальным парком «Лосиный Остров». Еще один плюс наших комплексов рядом с Яузой — насыщенная инфраструктура и благоустройство территории. Например, в комплексе «МИРАПОЛИС» с обширным двухуровневым благоустройством под коммерческие объекты мы отдали порядка 20 тысяч кв. м, где разместятся в том числе собственный торговый центр и фитнес-клуб с бассейном. В «EVOPARK Сокольники», который строится на небольшом возвышении, на первой линии набережной Яузы, эксклюзивной особенностью станет амфитеатр со смотровой площадкой, откуда будут открываться живописные виды на набережную Яузы и парк "Сокольники"».

В 2024 году продолжается бурное развитие локаций у Яузы. В III квартале здесь стартовал новый жилой проект бизнес-класса от девелопера STONE — Sokolniki (Сокольники, ВАО). Основу архитектурной композиции жилого комплекса составит контраст трех разных по высоте зданий (24/28/33 этажей) с увеличенной площадью остекления и динамичными фасадами. Квадратный метр в ЖК Sokolniki обойдется в среднем в 463,2 тысяч рублей.

«Район Яузы рядом с парком "Сокольники" — идеальная локация для рынка новостроек, — комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. — Территория активно развивается за счет благоустройства набережных и парков в окружении, поэтому первичное жилье бизнес-класса здесь обладает повышенной ликвидностью. От старта до ввода комплексы на Яузе дорожают в среднем на 27-35%. В то же время перспективный статус территории дает возможность устанавливать комфортные цены на старте. Особенно ценятся проекты с точечной застройкой. Так, в одном из них — ЖК Sokolniki — появятся два торгово-инфраструктурных блока с магазинами, фитнес-центром и частным детским садом на закрытой территории». 

Максимальный объем предложения на первичном рынке вдоль Яузы зафиксирован в премиальном жилом комплексе «Преображенская площадь» (Преображенское, ВАО) от Regions Development — 463 квартиры. В ближайшее время планируется ввод в эксплуатацию I очереди проекта. В 2024 году началось строительство II очереди. Возведение современного жилья премиум-класса и создание инновационной инфраструктуры для образования и отдыха способствуют формированию в районе Преображенское первой в ВАО премиальной локации. Кроме того, в рамках второй очереди «Преображенской площади» появится первый в мегаполисе ансамбль «танцующих» башен — новая достопримечательность востока Москвы.

«Побережья Яузы граничат с крупнейшими благоустроенными парками Москвы, например, «Сокольниками», — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — Кроме того, в районах вдоль реки уже открыто и создается множество передовых социальных и коммерческих объектов. Например, мы в составе ЖК «Преображенская площадь» строим современный детский сад, школу с IT-полигоном, многоуровневый приватный двор с модными зонами отдыха, городской променад с ресторанами и бутиками. Все эти факторы ведут к возникновению здесь новой столичной премиальной локации.

Экологичные районы на Яузе прекрасно подходят для невысоких комплексов с выразительными фасадами и обширными придомовыми территориями. Здесь гармонично смотрятся проекты переменной этажности с благоустроенными зелеными дворами и пешеходными променадами. Такие комплексы органично вписываются в природную среду района. Наиболее яркий пример — «танцующие» башни во второй очереди «Преображенской площади». Это интересный архитектурный эксперимент, гарантирующий появление современной достопримечательности на востоке Москвы. В то же время ансамбль не выбивается из ландшафта Преображенского, аккуратно вписан в исторический контекст».

«Комплексы на берегах рек действительно выгодны для инвестиций, ведь со временем дорожают быстрее других новостроек, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В пределах агломерации реки — одни из немногих аутентичных природных объектов. В Москве в последние годы их берега интенсивно осваиваются. Вместе с тем большинство застройщиков бережно относятся к экологии, сохраняя имеющиеся зеленые зоны вдоль водной артерии и формируя новые».

С начала 2024 года в элитных новостройках Москвы застройщики реализовали 472 квартиры и апартамента[1], что на 36,8% больше, чем за аналогичный период 2023 года, подсчитали эксперты «Метриум». Аналитики отмечает, что относительно 2023 года изменилась география самых востребованных районов в данном сегменте рынка. Аналитики представляют топ-5 самых популярных столичных районов в элитном сегменте.

1. Дорогомилово (ЗАО)

Средняя цена: 1,15 млн руб. за кв. м (+11,7% за год)

Район Дорогомилово (ЗАО) лидирует по числу сделок на рынке элитных новостроек. В январе-октябре 2024 года здесь заключили 130 договоров долевого участия, что составляет 27,5% от общего объема спроса на проекты этого сегмента в Москве. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок выросло на 62,5%.

В данный момент девелоперы элитного жилья в Дорогомилово предлагают на выбор покупателей четыре проекта, в которых представлен 171 лот. Расположенный здесь ЖК «Бадаевский» является самым большим элитным проектом на первичном рынке — в нем запроектировано 864 квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в элитных проектах Дорогомилово составляет 1,15 млн рублей, что является минимальным показателем среди районов-лидеров по продажам. Эта цена на 45,2% ниже средней цены по рынку элитных новостроек в Москве, равной 2,10 млн рублей за кв. м.

1. Пресненский район (ЦАО)

Средняя цена: 1,42 млн руб. за кв. м (-40,3% за год)

На втором месте по числу заключенных в 2024 году сделок на рынке элитных новостроек находится Пресненский район (ЦАО). В этом году здесь было продано 78 помещений по договорам долевого участия, что составляет 16,5% рынка. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок выросло на 122,9%. Такой результат обусловлен успешными продажами в новом масштабном проекте «Тишинский бульвар».

В Пресненском районе девелоперы предлагают 283 квартиры и апартамента в 8 проектах. Таким образом, локация по объему предложения в элитном сегменте уступает только Хамовникам (293 лота). Средняя стоимость квадратного метра элитных проектов в Пресненском районе составляет 1,42 млн рублей, что на 32,4% ниже средней цены по рынку элитных новостроек в Москве.

1. Хамовники (ЦАО)

Средняя цена: 2,85 млн руб. за кв. м (+47,7% за год)

Третье место в рейтинге занимают Хамовники (ЦАО), где с начала 2024 года было продано 66 элитных квартир и апартаментов, что составило 14% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок сократилось на 30,5%. Таким образом, Хамовники — единственный район из топ-5 лидеров по продажам в элитном сегменте, где количество ДДУ за год снизилось. Это произошло из-за ощутимого замедления продаж в проекте «Дом XXII», а также перехода ряда комплексов на ДКП.

В настоящее время девелоперы предлагают в Хамовниках 293 лота в 13 проектах. Район является самым конкурентным на элитном рынке. Здесь же представлен самый дорогой проект на первичном рынке Москвы — «Обыденский № 1», где за счет вывода на рынок дорогостоящих пентхаусов средняя цена квадратного метра достигла 4,02 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Хамовников составляет 2,85 млн рублей, что является максимальным показателем в Москве и на 35,7% выше средней цены по рынку элитных новостроек в Москве.

1. Замоскворечье (ЦАО)

Средняя цена: 1,63 млн руб. за кв. м (-14,7% за год)

На четвертой позиции рейтинга находится Замоскворечье (ЦАО), где в 2024 году застройщики реализовали 55 квартир и апартаментов, что составило 11,7% от общего объема продаж элитных новостроек. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок выросло на 189,5%. Столь серьезный прирост объясняется успехами проектов «Татарская 35» и «Золотой квартал».

В Замоскворечье девелоперы предлагают пять элитных проектов, в которых представлен 131 объект. При этом, несмотря на престижность района, новостройки в Замоскворечье выделяются привлекательными ценами. В октябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в элитных проектах Замоскворечья составила 1,63 млн рублей, что на 22,4% ниже средней цены по рынку элитных новостроек в Москве. Более того, 80% элитных проектов в локации — четыре из пяти — реализуются по средней цене ниже рынка.

1. Мещанский район (ЦАО)

Средняя цена: 1,91 млн руб. за кв. м (+11% за год)

Замыкает пятерку лидеров по продажам элитных новостроек Мещанский район (ЦАО), где с начала 2024 года по ДДУ было реализовано 47 квартир и апартаментов, что составляет 10% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок выросло на 370%. Это рекордный результат на первичном рынке элитного сегмента. В 2024 году значительно выросла популярность проектов «Дом Франка» и Forum, реализация которых началась еще в прошлом году.

В Мещанском районе девелоперы реализуют четыре элитных проекта, в которых представлено 78 объектов. Средняя стоимость элитных новостроек в этой локации составляет 1,91 млн рублей, что на 9% ниже средней цены по рынку элитных новостроек Москве.

«Спрос на элитное жилье в столице в 2024 году неуклонно растет, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Кроме того, за последние годы существенно выросла средняя площадь квартир и апартаментов, которые покупают клиенты элитного сегмента в Москве. До пандемии покупатели зачастую приобретали относительно небольшие лоты с понятным функционалом. Это связано с тем, что клиенты элитного сегмента — «люди мира», у которых до пандемии и СВО была возможность путешествовать, жить и даже вести бизнес практически во всех странах. Поэтому тогда не было глобальной необходимости покупать и обслуживать квартиры и апартаменты площадью порядка 500 кв. м, ведь эти люди проводили в Москве в среднем 2-3 месяца в году.

Пандемия и СВО резко изменили ситуацию. Многие бывшие «люди мира» стали фактически невыездными, и теперь именно в российской столице проходит основная часть их жизни. Следовательно, у них появилась потребность в действительно просторном жилье. Вторая причина, по которой большие квартиры и апартаменты стали пользоваться значительным спросом, — массовый переезд региональных клиентов на ПМЖ в Москву. Эти покупатели привыкли в своих субъектах РФ к просторной недвижимости и хотят иметь в столице жилье сопоставимой площади, при этом их уровень доходов позволяет рассчитывать на его приобретение».

[1] ДДУ по дате регистрации физических лиц без уступок и оптовых сделок.

Архитектурное бюро .dpt разрабатывает концепцию благоустройства жилого комплекса бизнес+ класса Sokolniki. Архитекторы бюро поставили перед собой задачу создать приватную и многофункциональную территорию, которая будет отвечать запросам будущих резидентов жилого комплекса — взрослых и детей, тех, кто любит проводить время активно, и тех, кто предпочитает спокойные прогулки и уединение.

Общая площадь благоустроенной территории ЖК Sokolniki составит 1,7 га и будет включать две зоны — закрытую для максимальной приватности будущих резидентов и безопасности маленьких жителей, и открытую, которая будет наполнена разноформатными зонами для спорта и активного отдыха.

«Проект благоустройства для ЖК Sokolniki создаёт гармоничное сочетание современного дизайна, функциональности и природной эстетики. Мы стремимся превратить территорию жилого комплекса в место, где каждый сможет найти пространство для себя — от тихих аллей для прогулок до активных зон для спорта и творчества. Наша цель — создать среду, которая станет не просто местом проживания, но и вдохновляющим пространством для жизни», — рассказали в архитектурном бюро .dpt.

Центральной частью благоустройства на закрытой территории жилого комплекса станет пешеходная аллея. Она сформирует для будущих жителей комфортный прогулочный маршрут с удобным доступом к кафе, ресторанам и торговым помещениям, а также зонам отдыха.

На открытой территории жилого комплекса разместится плейхаб для школьников. Раскрыть творческий потенциал ребенка помогут абстрактные рисунки на покрытии детских площадок, а также скалолазные зацепы, батуты, горки, сетки и канаты. Еще несколько детских площадок для разных возрастных групп предусмотрены на закрытой благоустроенной территории ЖК Sokolniki. Для удобства родителей рядом с площадками появится прогулочная зона, а также специальные павильоны, оборудованные зарядными устройствами для гаджетов, где можно провести рабочую онлайн-встречу.

По соседству с плейхабом появится спортивная зона с каруселями и качелями, площадками для игровых видов спорта: баскетбола и настольного тенниса, а также места для работы и отдыха на свежем воздухе. Организация спортивной зоны в западной части территории обеспечит дополнительную связь с существующим скейт-парком и спортплощадками в районе Сокольники, которые находятся через дорогу от жилого комплекса.

В окружении ландшафтных зеленых холмов и деревьев появится дополнительная зона для активного отдыха. Здесь разместится workout-площадка с тренажерами для занятий спортом и специальным покрытием из натурального дерева для разминки или занятий йогой.

Для тех, кто ценит спокойный и размеренный ритм, на территории ЖК Sokolniki появятся зоны для тихого отдыха с арт-аллеей, где будут расположены малые архитектурные формы. Такое окружение будет способствовать максимальному уединению и подарит будущим резидентам жилого комплекса возможность подробнее познакомиться арт-философией девелопера STONE. Не останутся без внимания и домашние питомцы будущих резидентов — для них на территории жилого комплекса предусмотрена специальная площадка для выгула, а возле входов в магазины на территории жилого комплекса появятся специальные зоны, где можно в безопасности оставить питомца.

Концепция благоустройства предусматривает активное озеленение территории. В качестве ландшафтного приема будет использовано террасирование, которое позволит создать объем и «наслоение» разных растений. Для озеленения будут использованы как мелкие кустарники и насаждения, так и более высокие деревья, которые будут создавать тень и формировать различные композиции. Такое разнообразие зелени будет подчеркивать близость жилого комплекса к крупнейшему парку Москвы — «Сокольники».

Компания «Метриум» сообщает о старте продаж в жилом квартале премиум-класса MИRA c прямым выходом в парк «Акведук», двухэтажным лобби, фонтаном и арт-объектами. Девелопер проекта — MR Group. Бюджет покупки начинается от 17 млн рублей за 28 кв. м Партнер по реализации — «Метриум».

Премиальный жилой квартал MИRA от компании MR Group на проспекте Мира в Алексеевском районе (СВАО), в пешей доступности от ВДНХ и с прямым выходом в парк «Акведук» на берегу Яузы. Он находится на второй линии домов, так что собственники квартир смогут дистанцироваться от шума и суеты мегаполиса, но при этом будут жить недалеко от важной городской магистрали. В 12 минутах на автомобиле от MИRA расположены ТТК и национальный парк «Лосиный Остров», в 15 минутах — Садовое кольцо.

Проект включает всего три корпуса переменной этажности от 17 до 24 этажей (т.к. один из корпусов состоит из двух секций), в которых запроектировано 762 квартиры. Запоминающийся облик квартала обеспечивает стилевое разнообразие домов и использование натуральных отделочных материалов. Архитектурная концепция проекта разработана известным бюро Kleinewelt Architekten. Ввод MИRA запланирован на III кв. 2027 года.

В проекте сейчас представлены квартиры площадью от 28 кв. м до 145 кв. м. В квартале MИRA предусмотрены лоты с предчистовой отделкой MR Base. Во всех квартирах установлены панорамные окна и система «умный дом». Предложения включают порядка 80 уникальных планировочных решений.

Минимальная стоимость студии в MИRA составляет 17 млн рублей (за 28 кв. м), однокомнатной квартиры — 20 млн рублей (за 35,7 кв. м), двухкомнатной квартиры — 27,2 млн рублей (за 54,2 кв. м), трехкомнатной квартиры — 36,8 млн рублей (за 75,6 кв. м), многокомнатной — 61,9 млн рублей (за 106,3 кв. м). Квадратный метр в квартале стоит в среднем 556,9 тысяч рублей.

«Новый квартал MИRA входит в 10% проектов столицы с точечной застройкой, которые отличаются повышенной приватностью, по сути, клубным форматом, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — При этом проект стартовал с доступными ценами для премиум-класса. Почти 80% премиальных новостроек стоят дороже. Учитывая такую политику девелопера на котловане, можно прогнозировать рост цен за время строительства на 35-40%. Соответственно, MИRA обладает повышенной привлекательностью для инвестиций».

Собственная инфраструктура проекта включает два ресторана с видом на парк «Акведук», три кафе фитнес-студию, лобби с зонами отдыха, камином и коворкингами, в том числе двухэтажное лобби в одном из корпусов. Двухуровневый подземный паркинг MИRA рассчитан на 330 машино-мест.

Концепцию благоустройства закрытого двора квартала разработало бюро «Дружба». Центральной точкой притяжения для жителей MИRA станет главная площадь с фонтаном. Также на приватной территории проекта будет проведено всесезонное озеленение, появятся детские и спортивные площадки, чайный домик, будут установлены арт-объекты и созданы зоны для медитации.

«Одним из важнейших факторов выбора жилья для клиентов рынка новостроек служит наличие парков в ближайшем окружении, — отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group. — Квартал MИRA по-настоящему уникален, так как не только соседствует с ВДНХ, но и имеет непосредственный доступ к уютному парку «Акведук». При этом и внутренняя территория проекта станет зеленым оазисом. Природный ландшафт двора MИRA многообразен: сирени, черемухи, яблони, клены, ирга, сосны, ели. А еще пространство квартала украсит большой арт-объект».

Беспрецедентно дорогая ипотека, растущая себестоимость возведения домов и более 70 млн строящихся, но еще не проданных квадратных метров ставят перед девелоперским бизнесом вопрос о трансформации для выживания. Одним из возможных сценариев для крупнейших «игроков» девелопмента станет их перевоплощение в экосистемы, подобные банковским, IT- и мультимедиа-гигантам. Эксперты компании KEY CAPITAL рассказывают, как будут работать девелоперские экосистемы и когда можно будет приобретать жилье по подписке.

Девелоперам, традиционно сосредоточенным на строительстве и быстрой продаже жилья, придется пойти по пути расширения своей деятельности за пределы возведения зданий. Эксперты KEY CAPITAL прогнозируют, что сформируется новая концепция девелоперского бизнеса, где покупка квартиры превращается в начало долгосрочного взаимодействия с экосистемой услуг, наподобие тех, что предлагают крупнейшие банки, операторы связи, IT-гиганты. Эта модель в конце концов породит такой продукт, как жилье по подписке, что поменяет представление о жилой среде и открывает перед девелоперами возможность выйти на принципиально новый уровень работы с клиентами. Одновременно превращение в экосистемы станет антикризисной стратегией крупных российских застройщиков.

Деньги на дом: как девелоперы возьмут финансирование в свои руки

В будущем девелоперские экосистемы могут включать в себя небольшие банковские подразделения, которые станут ключевыми в разработке гибких кредитных схем. Такая интеграция позволит застройщикам не только предоставлять базовое жильё, но и предлагать инновационные финансовые решения, адаптированные к запросам клиентов. Лизинг жилья с фиксированной арендной ставкой и возможностью выкупа становится одной из перспективных моделей. Как отметил осенью 2024 года председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, такие программы могут быть поддержаны государством на региональном уровне, включая субсидирование части аренды для социальных групп, например врачей. Эти меры способны сделать доступным жильё там, где традиционная ипотека оказывается слишком обременительной.

Предпосылки к подобным изменениям очевидны. В 2022 году сотрудничество банков и застройщиков позволило снизить ставки по ипотечным кредитам до 3,49%, продемонстрировав, как гибкие финансовые схемы могут стимулировать рынок. В то же время лизинг жилья, предлагающий ставки в диапазоне 15-17%, становится более привлекательным, особенно в условиях, когда средние ипотечные ставки превышают 25%. Создание собственных банковских подразделений в рамках девелоперских экосистем позволит ускорить разработку подобных программ, делая жильё доступным для новых групп покупателей и обеспечивая застройщикам долгосрочную лояльность клиентов.

Квартиры напрокат: будущее арендного бизнеса в экосистемах

В перспективе девелоперские экосистемы могут включать специализированные структуры для управления арендным фондом. Эта необходимость продиктована накоплением значительных объёмов нереализованных квартир, которые становятся для застройщиков не только активом, но и вызовом. По данным ЕИСЖС, на октябрь 2024 года российским застройщикам предстоит продать 53 миллиона строящихся квадратных метров в дополнение к 25 миллионам, продажи которых еще даже не начались. Реализация таких запасов через прямые продажи в условиях насыщенного рынка требует значительных усилий. Однако аренда открывает перед девелоперами новые возможности: от формирования стабильного потока доходов до привлечения потенциальных покупателей, готовых воспользоваться гибкими условиями. Управление арендным фондом превращается в инструмент, способный обеспечить устойчивую прибыль даже в периоды низкого спроса на покупку.

Одной из таких стратегий может стать так называемый жилищный тест-драйв, дающий арендаторам возможность временно пожить в квартире перед принятием решения о её покупке. Этот формат уже тестировался в середине 2010-х годов в Европе и в России, зарекомендовав себя как удобный способ привлечения клиентов. Интеграция подобных сервисов в девелоперские экосистемы позволяет гибко управлять товарными запасами и формировать дополнительные преимущества для покупателей. В результате аренда перестаёт быть лишь промежуточной услугой, а становится частью широкой стратегии, укрепляющей финансовую стабильность бизнеса.

Уют на заказ: от ЖКУ к гостиничному сервису

В будущем девелоперы будут стремиться перейти от минимального набора жилищно-коммунальных услуг к созданию глубокого, качественного сервиса, ориентированного на проактивное удовлетворение потребностей жителей. Такой подход позволит полностью переосмыслить модель взаимодействия с клиентами, формируя уникальное предложение, которое выгодно выделит экосистему застройщика на фоне конкурентов. Консьерж-сервис, который уже стал привычным элементом в жилых комплексах премиум-класса, со временем может быть адаптирован для массового сегмента. В упрощённой форме он станет частью комплексного обслуживания, дополняя базовые услуги и создавая новые стандарты комфорта.

Застройщики могут предложить широкий спектр услуг, начиная от организации выгулов домашних животных и доставки продуктов до сезонного ухода за растениями на балконах и срочного ремонта бытовой техники. Интеграция этих решений в экосистему позволит жителям получать всё необходимое без лишних усилий, создавая условия для комфортной и сбалансированной жизни. Такой уровень сервиса станет не просто дополнительным удобством, а ключевым элементом, способным укрепить доверие и долгосрочную приверженность клиентов.

Дома из будущего: как инновации и 3D-печать изменят девелопмент

Эксперты KEY CAPITAL отмечают, что столь широкий набор услуг в девелоперской экосистеме можно сделать доступным для потребителей только путем повышения эффективности бизнеса, снижения себестоимости. Будущие девелоперские экосистемы будут строиться на технологической основе, становясь двигателем инноваций не только в сфере жилья, но и в повседневной жизни. Инновационные решения станут важным инструментом для привлечения покупателей, которые всё больше ориентируются на комфорт, экологичность и удобство. Одновременно технологии помогут застройщикам снизить себестоимость услуг и повысить эффективность управления. Внедрение энергоэффективных строительных материалов и систем, использование возобновляемых источников энергии — всё это будет основой будущих жилых комплексов, где качество жизни сочетается с ответственным отношением к ресурсам.

Экосистемы девелоперов будут развиваться вертикально, интегрируя производство различных элементов, необходимых для строительства и эксплуатации жилья. Это могут быть как строительные материалы, созданные с использованием технологий 3D-печати, испытания которых уже проводились крупными московскими застройщиками, так и мебель или бытовые приборы для умных домов. Производство внутри экосистемы обеспечит гибкость, контроль качества и устойчивость к внешним экономическим колебаниям. Такой подход позволит застройщикам не только удовлетворять растущие запросы покупателей, но и укреплять свои позиции как инновационных лидеров отрасли.

От города к природе: девелоперы создадут экосистемы для отдыха

Будущее девелоперских экосистем невозможно представить без интеграции решений в сфере туризма и загородной недвижимости. Развитие таких направлений станет не только способом диверсификации бизнеса, но и ответом на растущий спрос на отдых вне городов. За последние два года эксперты KEY CAPITAL получили не менее половины заявок на разработку проектов загородной недвижимости, в которых одновременно предполагалось курортная и арендная недвижимости. Застройщики могут предложить клиентам не просто покупку или аренду загородного жилья, но и полноценные туристические кластеры, где сочетаются комфорт, экологичность и современная инфраструктура.

Экосистемы, объединяющие жилую и туристическую составляющие, позволят создавать уникальные проекты: от домов с возможностью краткосрочной аренды для отдыха до комплексов с развлекательными и оздоровительными услугами. Спрос на такие решения особенно актуален в регионах с благоприятным климатом или живописными природными условиями. Интеграция туризма в экосистему укрепит долгосрочную связь застройщиков с клиентами, предоставляя им не только жильё, но и возможности для отдыха и смены привычного окружения.

«Жилая среда по подписке за фиксированную плату вполне может стать таким же привычным продуктом в будущем, как сейчас подписки на банковские сферы или мультимедиа контент, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — Экосистемы будущего будут строиться вокруг клиента, предлагая комплексное решение всех жизненных потребностей, и не ограничиваться жильём как таковым. Застройщики начнут внедрять подписочные модели, где жильё станет частью целого спектра услуг, объединённых в единый продукт. В рамках такой системы клиент будет платить фиксированную сумму, которая покроет не только аренду или ипотеку, но и доступ ко всем сервисам экосистемы: от уборки квартиры до организации загородного отдыха.

Эта модель по примеру подписок в других отраслях, например стриминговых сервисов, позволит жильцам избежать множества организационных хлопот. С учетом уже имеющихся предпосылок, квартиры по подписке могут стать реальностью уже в ближайшие пять лет. Для девелоперов же она станет инструментом создания постоянного денежного потока и укрепления лояльности клиентов. Подписка на жилую среду даст возможность заранее планировать бюджет, а также адаптировать услуги под конкретные потребности пользователей. В результате экосистемы будут не только создавать пространство для жизни, но и обеспечивать комфорт, который становится неотъемлемой частью современной реальности».

В Восточном административном округе Москвы средняя цена новостроек за предшествующие 12 месяцев выросла на 15%. Причем увеличение продолжалось даже несмотря на отмену льготной ипотеки, по наблюдениям компании Regions Development. ВАО привлекает всё больше внимания тех, кто ищет комфортное жильё в сочетании с выгодной ценой, богатой инфраструктурой и уникальной атмосферой. Эксперты рассказывают о пяти самых актуальных сейчас причинах приобретения новостроек на востоке столицы.

1. Восточный тренд: устойчивость рынка новостроек ВАО

Восточный административный округ Москвы продолжает удерживать позиции одного из самых привлекательных для покупки жилья. Преимущества этого района становятся особенно очевидными, если рассмотреть текущую ситуацию на местном рынке нового жилья. В частности, цены после небольшой коррекции вниз в июле-августе (с 421 тыс. до 409 тыс. рублей за кв. м) в сентябре-октябре уже превзошли предыдущий максимум, зафиксированный в июле (421 тыс. рублей), и достигли нового пика 426 тыс. рублей. Это значение на 15% выше, чем в октябре 2023 года (372 тыс. рублей за кв. м).

Также статистика сделок подтверждает интерес к недвижимости в округе. В сентябре-октябре 2024 года было заключено 396 и 376 договоров участия в долевом строительстве, что соответствует среднемесячному уровню спроса в ВАО в I полугодии 2024 года (377 ДДУ в месяц). Стабильный спрос связан как с разнообразием предложений, так и с возможностью подобрать жильё, которое отвечает самым разным запросам. Для одних покупателей именно ценовая доступность становится решающим фактором, для других — долгожданное появление и активная реализация в округе проектов премиального уровня. Помимо этого, увеличилось качество реализуемых в ВАО проектов застройки — они стали более комплексными, в них предусмотрена современная архитектура и концепция «город в городе».

1. Школа мечты и спорт рядом с домом: ВАО для тех, кто строит будущее

Образовательная и спортивная инфраструктура Восточного административного округа делает его особенно привлекательным для семей с детьми. В каждом районе достаточно школ, детских садов и учреждений дополнительного образования, которые дают возможность раскрыть таланты ребёнка и обеспечить качественную подготовку к будущему.

Одной из ведущих образовательных площадок округа остаётся школа № 1502 при МЭИ, неоднократно признаваемая одной из лучших в Москве. Её выпускники демонстрируют впечатляющие результаты на экзаменах и поступают в ведущие вузы страны. При этом в ВАО на территории жилого комплекса «Преображенская площадь» идет строительство новой школы на 430 мест с IT-профиле. Вместе с новым детским садом на 200 мест этот образовательный центр войдет в экосистему школы № 1502. IT-школа станет инновационным образовательным центром с IT-полигоном, библиотечным центром, зоной ожидания, обеденным и спортивным залами. В школе будут трансформируемые раздвижные перегородки, зарядные станции, многофункциональные подиумные конструкции, индивидуальные локеры с замками, модульная мебель, функциональное зонирование рекреаций.

Не остаётся без внимания и спортивное развитие. В округе работает множество секций и клубов. Танцы, футбол, плавание, йога — здесь можно найти занятие по душе для людей любого возраста. Такой широкий выбор помогает жителям ВАО не только заботиться о физической форме, но и активно проводить время всей семьёй.

1. Яуза и тысячи деревьев: обновленная рекреационная инфраструктура

Восточный административный округ заслуженно называют одним из самых зелёных районов Москвы. Более половины его территории занимают парки, скверы и другие природные зоны, что создаёт уникальные условия для комфортной жизни вдали от шума мегаполиса.

Сокольники, Измайловский парк, Лосиный остров, Кусково — это места с богатой историей и уникальной экосистемой. Прогулки вдоль Яузы, которая протекает через несколько районов округа, позволяют насладиться тишиной и живописными видами, редко встречающимися в крупных городах. Эксперты Regions Development отмечают, что Яуза стала своеобразной «социальной артерией» Москвы, вдоль которой в последние годы развивается много развлекательных, культурных и деловых объектов. На берегах Яузы находятся спорткомплекс «Спартак», смотровые площадки парка Сокольники, бизнес-кластер на бывшем Московском электроламповом заводе, а также многочисленные благоустроенные набережные с прилегающими к ним скверами. Для семей с детьми здесь особенно много возможностей: оборудованные площадки, зоны для пикников и маршруты для пеших прогулок делают отдых на природе удобным и доступным.

Парковая инфраструктура округа отвечает запросам как любителей активного образа жизни, так и тех, кто ищет уединения. Именно эта гармония между городом и природой становится важным аргументом для тех, кто выбирает ВАО своим местом для жизни.

1. Здесь жили русские цари: достопримечательности ВАО

Восточный административный округ Москвы привлекает не только доступной стоимостью жилья, но и богатой историей, гармонично переплетённой с современной городской средой. При этом, отмечают эксперты Regions Development, в последние годы традиционные музеи превратились здесь в центры культурной и образовательной активности.

Усадьбы Кусково и Измайлово — это настоящие жемчужины округа, известные далеко за пределами столицы. Кусково, некогда резиденция графов Шереметевых, вдохновляет своим утончённым ансамблем парковых и архитектурных сооружений. Здесь регулярно проходят концерты классической музыки, работают 19 различных мастер-классов и турниры по игре в петанк. А в Усадьбе Измайлово — одном из старейших культурных центров Москвы, — например с сентября по март 2024 года проходила городская Олимпиада для школьников «Музеи. Парки. Усадьбы», а также действует художественная студия «В мире искусства», где по средам и пятницам художник Виктор Маторин проводит для детей 6-14 лет мастер-классы «Портрет», «Пейзаж» и «Натюрморт». 

1. Метро, хорды, центр: в ВАО близко всё, что важно

Близость к центру ещё одна причина, почему покупка квартиры в ВАО становится выгодным решением. На территории округа расположено множество станций метро, охватывающие сразу несколько линий, включая Арбатско-Покровскую, Сокольническую и Калининскую, а также новую Большую кольцевую линию. Кроме того, жители ВАО могут воспользоваться услугами семи станций Московского центрального кольца, обеспечивающих удобное сообщение с другими районами столицы. Благодаря такой инфраструктуре даже поездки в отдалённые районы занимают минимум времени.

Автомобилисты также оценят преимущества округа. Основные магистрали, такие как Шоссе Энтузиастов и Щёлковское шоссе, обеспечивают выезд в центральные и другие части города. В 2015 году завершилась реконструкция Шоссе Энтузиастов и Щелковского шоссе, в результате которых их пропускная способность повысилась на 30%.

Дополнительным плюсом стало развитие транспортно-пересадочных узлов и строительство хордовых магистралей (СВХ), что помогает разгрузить основные дороги и сократить время в пути. ВАО предлагает своим жителям редкое сочетание удобства перемещений и близости ко всем ключевым точкам Москвы.

«Восточный округ обладает уникальным сочетанием преимуществ, которое сложно найти в других районах Москвы, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь» в ВАО). — Здесь и доступные цены, и развитая социальная инфраструктура, и высокая доля лесопарковых и рекреационных зон. Жители ВАО получают возможность наслаждаться всеми удобствами мегаполиса, оставаясь в окружении природы. Именно это делает недвижимость в округе столь привлекательной для разных категорий покупателей. При этом нельзя сказать, что рынок новостроек в ВАО перегрет. Цены на недвижимость здесь комфортны для покупки квартиры как для себя, так и с целью инвестиций».

В январе-октябре 2024 года в новостройках Московской области девелоперы продали 37,1 тысяч квартир и апартаментов[1]. Год к году показатель сократился на 19%, подсчитали эксперты компании «Метриум». Аналитики компании установили, что за прошедший год существенно изменилась география сделок на первичном рынке Подмосковья. «Метриум» представляет топ-3 самых популярных районов (городских округов) среди покупателей первичного жилья Московской области.

1. Ленинский городской округ

Средняя цена: 197,8 тыс. руб. за кв. м (+5,1% с начала года)

Ленинский городской округ лидирует по числу сделок на рынке новостроек Подмосковья. С начала 2024 года здесь заключено 7038 договоров долевого участия, что составляет 19% от общего объема спроса на новостройки в Московской области. То есть каждую пятую квартиру в новостройках Подмосковья в 2024 году приобретают в Ленинском округе. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок сократилось на 32,8%.

В данный момент девелоперы в Ленинском округе предлагают на выбор покупателей 20 проектов, в которых представлено 7039 квартир и апартаментов. Это максимальный объем предложения первичного жилья в Подмосковье. Количество предлагаемых лотов в местных комплексах колеблется от 5 до 1015. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ленинского округа составляет 197,8 тысяч рублей, что на 4,6% выше средней цены по рынку подмосковных новостроек, равной 189,1 тысяч рублей за кв. м.

1. Красногорск

Средняя цена: 200,6 тыс. руб. за кв. м (+3,7% с начала года)

Второе место в рейтинге занимает Красногорск, где с начала 2024 года было продано 5529 квартир и апартаментов, что составило 14,9% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок сократилось всего на 0,5%. Это минимальный спад среди районов-лидеров по продажам новостроек в Подмосковье.

В настоящее время девелоперы предлагают в Красногорске — столице Московской области — 2938 квартир и апартаментов в рамках 20 проектов. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Красногорска составляет 229,6 тысяч рублей, что на 16,1% выше средней цены по рынку подмосковных новостроек.

1. Мытищи

Средняя цена: 200,6 тыс. руб. за кв. м (-1,7% с начала года)

На третьем месте по популярности у покупателей новостроек в Московской области в 2024 году находятся Мытищи. В этом году здесь было продано 3796 помещений по договорам долевого участия, что составляет 10,3% рынка. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок сократилось на 29,1%.

В Мытищах застройщики предлагают 4718 квартир и апартаментов в 20 комплексах. Характерная черта локального рынка — наличие целого ряда проектов комплексной застройки, реализуемых очередями на протяжении многих лет. Например, ЖК «Катуар» строится с лета 2015 года. Средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в Мытищах составляет 200,6 тысяч рублей, что на 1,4% выше средней цены по рынку подмосковных новостроек. При этом здесь можно встретить и бюджетные проекты. В самом доступном из них — жилом комплексе «Катуар» — квадратный метр обойдется в среднем в 126 тысяч рублей.

«Новостройки по ДДУ реализуются в 36 районах Московской области, — рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). — При этом спрос распределен крайне неравномерно. Почти половина всех сделок приходится на три направления — Ленинский округ, Красногорск и Мытищи. При этом в Мытищах представлено больше всего бюджетных вариантов в привлекательных локациях —рядом с ж/д станциями и в окружении лесов, как, например, ЖК «Катуар». Доступных цен застройщики здесь добиваются без ущерба качеству, за счет комплексного характера застройки, применения отечественных технологий, грамотной логистики. Поэтому местное жилье пользуется повышенным спросом, особенно у семейных покупателей, которые ценят образовательную инфраструктуру и зеленые зоны в пешей доступности от дома».

«Первичный рынок Московской области переживает тяжелые времена, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В январе-октябре 2024 года зафиксирован минимальный спрос за прошедшие 10 лет. Особенно серьезно потребительская активность сократилась с июля — более чем в два раза относительно аналогичного периода 2023 года. Это связано со сворачиванием льготной ипотеки, от которой регион сильно зависел. Сейчас продажи поддерживают, по сути, только семейные кредиты. Поэтому максимальным спросом сегодня пользуются двух- и трехкомнатные квартиры в проектах с развитой социальной инфраструктурой».

[1] ДДУ по дате регистрации физических лиц без уступок и оптовых сделок.

За первые 10 месяцев 2024 года в новостройках премиум-класса Москвы застройщики реализовали 5,1 тысяч квартир и апартаментов[1], что на 41,4% больше, чем за аналогичный период 2023 года, подсчитали аналитики «Метриум». Эксперты обратили внимание на то, что по сравнению с 2023 годом изменилась география предпочтений покупателей в этом сегменте рынка по округам. Аналитики представляют топ-5 самых популярных столичных округов в премиум-классе.

1. Северо-Восточный административный округ (СВАО)

Средняя цена: 553,9 тыс. руб. за кв. м (+10,2% за год)

Северо-Восточный административный округ лидирует по числу сделок на рынке новостроек премиум-класса. В январе-октябре 2024 года здесь заключили тысячу договоров долевого участия, что составляет 19,6% от общего объема спроса на новостройки этого сегмента в Москве. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок выросло на 17,8%.

В данный момент девелоперы в СВАО предлагают на выбор покупателей пять проектов, в которых представлено порядка 590 лотов. Это один из самых незначительных объемов экспозиции на рынке премиум-класса (6 место из 8 округов с премиальным первичным жильем), тем не менее, здесь наблюдается рекордная покупательская активность. Средняя стоимость квадратного метра в этих объектах составляет 553,9 тысяч рублей, что на 27% ниже средней цены по рынку новостроек премиум-класса в Москве, равной 759,2 тысяч рублей за кв. м. Таким образом, премиальные новостройки в СВАО самые доступные среди округов-лидеров по продажам. Ниже средняя цена на первичном рынке премиум-класса только в ВАО — 502,3 тысяч рублей за кв. м.

«Средняя цена премиальных новостроек в СВАО за последние три года выросла почти на 40%, — комментирует Леонид Савков, заместитель генерального директора по продажам и digital-маркетингу MR Group. — На сегодняшний день округ является одним из самых инвестиционно-привлекательных и пользуется спросом среди потенциальных покупателей. Это объясняется его бурным развитием. В последние годы здесь активно строят детские сады и школы, спортивные центры, благоустраивают парки, скверы и променады. Например, мы под патронажем Московского музея современного искусства создаем на территории ЖК MOD парк скульптур, который станет ядром нового арт-кластера. Кроме того, в большинстве районов СВАО, по данным EcoStandard Group, наблюдается благоприятная экологическая обстановка».

1. Западный административный округ (ЗАО)

Средняя цена: 844,8 тыс. руб. за кв. м (+21,5% за год)

На втором месте по числу заключенных в 2024 году сделок на рынке новостроек премиум-класса находится Западный административный округ. В этом году здесь было продано 860 помещений по договорам долевого участия, что составляет 16,9% рынка. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок выросло на 62,3%. Это максимальный показатель на рынке первичного жилья премиум-класса. В топ-5 проектов премиум-класса по числу сделок на западе столицы входят две премьеры 2024 года — Nova и «Родина Парк». В первую очередь их старт обеспечил существенное укрепление позиций Западного округа.

В ЗАО девелоперы предлагают 1,3 тысяч квартир и апартаментов в 15 проектах. Таким образом, Западный округ лидирует как по объему экспозиции в премиум-классе, так и по числу реализуемых проектов. Средняя стоимость квадратного метра премиальных проектов в ЗАО составляет 844,8 тысяч рублей, что на 11,3% выше средней цены по рынку новостроек премиум-класса в Москве.

1. Центральный административный округ (ЦАО)

Средняя цена: 965 тыс. руб. (+23,9% за год)

Третье место в рейтинге занимает Центральный административный округ Москвы, где с начала 2024 года было продано более 850 квартир и апартаментов премиум-класса, что составило 16,7% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок выросло на 49%.

В настоящее время девелоперы предлагают здесь 1,2 тысяч объектов в рамках 14 проектов. Примечательно, что годом ранее в ЦАО было представлено 22 комплекса премиум-класса, но за год предложение от девелоперов во многих из них закончилось. При этом за минувшие 12 месяцев здесь состоялся всего один старт в премиальном сегменте — ЖК «Монблан». Средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса ЦАО составляет 965 тысяч рублей, что является максимальным показателем в Москве и на 27,1% выше средней цены по рынку новостроек премиум-класса в Москве.

«Самая привлекательная локация для клиентов премиум-класса в ЦАО — деловой кластер «Москва-Сити», востребованный благодаря развитой инфраструктуре, видовым характеристикам и транспортной доступности, — рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». — Общая площадь всех строений в «Москва-Сити» превышает 4 млн кв. м, что вдвое больше территории княжества Монако и в восемь раз больше Ватикана. При этом только в прошлом году здесь появился первый небоскреб с квартирами. До этого покупатели в «Москва-Сити» могли приобрести только апартаменты. Сверхвысокий 85-этажный комплекс с квартирами пользуется повышенной популярностью не только за счет жилого формата, но и уникальной для этой локации семейной инфраструктуры». 

1. Северо-Западный административный округ (СЗАО)

Средняя цена: 612,4 тыс. руб. (+6,6% за год)

На четвертой позиции рейтинга находится Северо-Западный административный округ, где в 2024 году застройщики реализовали 780 квартир и апартаментов, что составило 15,3% от общего объема продаж новостроек премиум-класса. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок выросло на 71,1%.

В СЗАО девелоперы предлагают 6 проектов премиум-класса, в которых представлено 595 объектов. При этом, несмотря на престижность округа, новостройки в СЗАО выделяются относительной доступностью. В октябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в премиальных проектах составила 612,4 тысяч рублей, что на 19,3% ниже средней цены по рынку новостроек премиум-класса в Москве. Квадратный метр в самом доступном премиальном проекте на северо-западе столицы JOIS (504,5 тысяч рублей) обойдется на 55,1% дешевле, чем в самом дорогом — корпусах премиум-класса Sydney City (1,12 млн рублей).

1. Северный административный округ (САО)

Средняя цена: 662,7 тыс. руб. за кв. м (+26% за год)

Замыкает пятерку лидеров по продажам новостроек премиум-класса Северный административный округ Москвы, где с начала 2024 года по ДДУ было продано порядка 640 квартир и апартаментов, что составляет 12,5% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок сократилось на 1,8%.

В округе девелоперы реализуют 6 проектов, в которых представлено 745 объектов. В САО находится премиальный жилой квартал «Прайм Парк», который на протяжении уже шести лет подряд входит в топ-3 лидеров по продажам в сегменте. Средняя стоимость новостроек премиум-класса в САО составляет 662,7 тысяч рублей, что на 12,7% ниже средней цены по рынку премиальных новостроек Москве.

«Северный округ отличается выгодным расположением, что привлекает клиентов, — говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Его территория пронизана транспортными артериями, главной из которых является Ленинградский проспект, а на юге САО соседствует с историческим центром Москвы. При этом здесь остались обширные свободные участки, которые позволяют реализовывать жилые проекты с масштабными зелеными зонами. Ведущие девелоперы премиальных кварталов формируют большие частные парки с естественным ландшафтом, фонтанами и арт-объектами. Один из крупнейших таких парков — площадью 3,5 га — создан в нашем жилом квартале «Прайм Парк», что служит одним из залогов неизменной популярности проекта».

«В 7 из 8 округов Москвы, где есть премиальные новостройки, спрос на них в январе-сентябре 2024 года вырос по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — За последние три месяца число сделок в премиум-классе сократилось год к году, но не так значительно, как в других сегментах. Это связано с тем, что клиентам с высоким уровнем доходов проще переориентироваться с ипотеки на относительно недолгие схемы рассрочки. Так что небольшой спад во многом обусловлен оттоком с рынка IT-специалистов после сворачивания в столице профильной ипотечной программы. Также стоит отметить, что на рынке премиум-класса география как спроса, так и предложения продолжает смещаться из ЦАО в другие округа. В столице появляются новые премиальные локации, например, район Преображенской площади в ВАО».

[1] ДДУ по дате регистрации физических лиц без уступок и оптовых сделок.

С начала 2024 года в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы застройщики реализовали более 20,1 тысяч квартир и апартаментов[1], что на 0,5% больше, чем за аналогичный период 2023 года, подсчитали аналитики «Метриум». Эксперты обратили внимание на то, что по сравнению с 2023 годом изменилась география предпочтений покупателей в этом сегменте рынка по округам. Аналитики представляют топ-5 самых популярных столичных округов в бизнес-классе.

1. Южный административный округ (ЮАО)

Средняя цена: 483 тыс. руб. за кв. м (+13,9% за год)

Южный административный округ лидирует по числу сделок на рынке новостроек бизнес-класса. С начала 2024 года здесь заключили 5,2 тысяч договоров долевого участия, что составляет 25,8% от общего объема спроса на новостройки этого сегмента в Москве. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок выросло на 19,6%.

В данный момент девелоперы в ЮАО предлагают на выбор покупателей 20 проектов, в которых представлено около 4,6 тысяч квартир. Это максимальный объем предложения на первичном рынке бизнес-класса столицы. Средняя стоимость квадратного метра в этих объектах составляет 483 тысячи рублей, что на 2,7% выше средней цены по рынку новостроек бизнес-класса в «старой» Москве, равной 470,5 тысяч рублей за кв. м.

«Высокие показатели ЮАО объясняются не только популярностью этой локации, но и значительным объемом предложения, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Здесь реализуется более десяти проектов, в которых суммарно доступно почти пять тысяч квартир и апартаментов. В нашем городском квартале “Ривер Парк Коломенское” на выбор покупателей представлено более 470 лотов. Помимо этого, лидерство ЮАО на рынке новостроек бизнес-класса обеспечивается уникальными природными особенностями округа — протяженной береговой линией Москвы-реки, благоустроенными набережными, новыми точками роста бизнес-активности. Причем ощутимый вклад в развитие юга Москвы вносят девелоперы, которые реализуют масштабные социальные проекты совместно с городом».

1. Северо-Западный административный округ (СЗАО)

Средняя цена: 471,9 тыс. руб. за кв. м (+3,1% за год)

На втором месте по числу заключенных в 2024 году сделок на рынке новостроек бизнес-класса находится Северо-Западный административный округ. В этом году здесь было продано 3,3 тысяч помещений по договорам долевого участия, что составляет 16,4% рынка. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок сократилось на 21%.

Высокий спрос в СЗАО обусловлен не только объемом предложения. Здесь девелоперы предлагают 3,3 тысяч квартир и апартаментов. Всего в Северо-Западном округе строится 20 проектов. В некоторых комплексах, таких как Emotion, в реализации сегодня представлено около 150 лотов, тогда как в крупных проектах — сотни вариантов, а в ЖК City Bay зафиксирован рекордный результат в сегменте — 1030 квартир. Средняя стоимость квадратного метра проектов бизнес-класса в традиционно престижном Северо-Западном округе составляет 471,9 тысяч рублей, что на 0,3% выше средней цены по рынку новостроек бизнес-класса в «старой» Москве.

«Северо-Западное направление с самого начала формирования рынка московских новостроек стало одним из самых перспективных и востребованных. — комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа» (девелопер комплекса бизнес-класса Emotion). — Это связано как с удобной транспортной доступностью, которая позволяет быстро добраться до центра города, так и с близостью к загородным элитным направлениям, таким как Новорижское и Рублевское шоссе. На территории Северо-Западного округа много парков, а извилистое русло Москвы-реки создает многочисленные рекреационные и природные зоны, пользующиеся популярностью у москвичей. Важным фактором является и то, что район активно преображается: здесь возводятся современные проекты с собственной премиальной инфраструктурой, в том числе на месте бывших промзон».

1. Северный административный округ (САО)

Средняя цена: 488,9 тыс. руб. (+10,6% за год)

Третье место в рейтинге занимает Северный административный округ Москвы, где с начала 2024 года было продано 2,9 тысяч квартир и апартаментов бизнес-класса, что составило 14,4% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок сократилось на 2,4%.

В настоящее время девелоперы предлагают здесь 2,7 тысяч объектов в рамках 21 проекта. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса САО составляет 488,9 тысяч рублей, что сопоставимо с ценами в Южном административном округе, лидирующем в рейтинге и на 3,9% выше средней цены по рынку новостроек бизнес-класса в «старой» Москве. Эксперты связывают это с тем, что САО становится новым престижным направлением на рынке недвижимости бизнес-класса. Активное освоение привлекательных площадок для строительства, таких как районы Северного речного вокзала на берегу канала имени Москвы («Северный порт. Береговые кварталы», «Фестиваль Парк», «Мангазея на Речном»), а также зоны вокруг Головинских прудов и усадьбы «Михалково» («UNO.Головинские пруды», «UNO.Старокоптевский», Monodom Lake), делает этот округ все более востребованным для покупателей бизнес-класса.

1. Западный административный округ (ЗАО)

Средняя цена: 456,8 тыс. руб. (+0,5% за год)

На четвертой позиции рейтинга находится Западный административный округ, где в 2024 году застройщики реализовали 2,6 тысяч квартир и апартаментов, что составило 12,9% от общего объема продаж новостроек бизнес-класса. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года число сделок выросло на 45,9%.

ЗАО — самый конкурентный округ из топ-5 по объему предложения: здесь девелоперы предлагают 26 проектов, в которых представлено 3,4 тысяч объектов. При этом, несмотря на престижность округа, новостройки в ЗАО отличаются относительной доступностью. В октябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в проектах бизнес-класса составила 456,8 тысяч рублей, что на 2,9% ниже средней цены по рынку новостроек бизнес-класса в «старой» Москве.

Это объясняется разнообразием проектов, реализуемых в округе. Одним из ключевых факторов является активное освоение бывшей промзоны «Очаково», что влияет на стоимость новых объектов. Также на показатель влияет наличие нескольких проектов, расположенных за пределами МКАД, но относящихся к ЗАО. Все это делает среднюю цену квадратного метра в округе относительно невысокой.

1. Северо-Восточный административный округ (СВАО)

Средняя цена: 433,4 тыс. руб. за кв. м (+2,9% за год)

Замыкает пятерку лидеров по продажам новостроек бизнес-класса Северо-Восточный административный округ Москвы, где с начала 2024 года по ДДУ было продано 2 тысячи квартир и апартаментов, что составляет 9,9% от общего объема продаж в этом сегменте. Относительно аналогичного периода 2023 года число сделок выросло на 21,4%.

В округе девелоперы реализуют 16 проектов, в которых представлено 3 тысяч объектов. СВАО выделяется самой доступной ценой квадратного метра: средняя стоимость новостроек бизнес-класса составляет 433,4 тысяч рублей, что связано среди прочего с высокой долей апартаментов в этом округе. Данный показатель на 7,9% ниже средней цены по рынку новостроек бизнес-класса в «старой» Москве. Это делает округ перспективным как для приобретения собственного жилья в условиях высоких ипотечных ставок, так и для инвестиций.

В СВАО находится самый доступный проект бизнес-класса «старой» Москвы — «ФизтехСити». Жилье в нем обойдется в среднем в 276,8 тысяч рублей за кв. м. Далее в списке наиболее доступных комплексов северо-востока столицы следуют проекты «МИРАПОЛИС» со средней ценой 298,5 тысяч рублей и «Аквилон Signal» со средней ценой 302 тысячи рублей.

«Бизнес-класс становится одним из самых конкурентных сегментов столичного рынка жилья, что отражается и на его географии, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Мы наблюдаем, как меняется восприятие покупателей престижных и менее престижных направлений. Если раньше это разделение было четким, то теперь проекты высокого качества и ценового уровня появляются не только в традиционных локациях, таких как Северо-Запад, Запад и Юго-Запад, но и на севере и юге Москвы. Все это свидетельствует о том, что качество городской среды и жизни в различных районах постепенно выравнивается благодаря инвестициям в инфраструктуру. Застройщики стремятся делать свои проекты более конкурентоспособными, наполняя их развитой инфраструктурой, необычной архитектурой и другими характеристиками, которые можно встретить независимо от места реализации проекта».

[1] ДДУ по дате регистрации физических лиц без уступок и оптовых сделок.