Получено положительное заключение государственной экспертизы на проект открытого многоуровневого паркинга с применением металлокаркаса на 900 машиномест в жилом комплексе «Легенда» (Троицк, ТиНАО г. Москва). Проект подготовлен компанией «Ферро-Строй».

Автономное учреждение «Московская государственная экспертиза» предоставило положительное заключение на проект открытого многоуровневого паркинга в ЖК «Легенда», который реализуется в Троицком округе столицы. Следующим этапом станет получение разрешения на строительство. Проектировщиком является ГК «Ферро-Строй» — ведущий игрок на рынке проектирования и строительства объектов с использованием большепролетных металлических конструкций на основе металлокаркаса. Заказчиком выступил девелопер «ФЛЭТ и Ко» (при поддержке Московского фонда защиты прав-дольщиков).

Открытый многоуровневый паркинг, спроектированный компанией «Ферро-Строй» для ЖК «Легенда», состоит из трех отдельно стоящих пятиэтажных зданий прямоугольной формы. В совокупности он рассчитан на 900 мест. Высота всех зданий составляет 17,8 м. Общая площадь паркинга равна 24 280 кв. м.

Балки и колонны паркинга в ЖК «Легенда» будут выполнены из стальных прокатных двутавров, перекрытие монолитное. Фасад планируется оформить разноцветными перфорированными кассетами из окрашенного оцинкованного листа и декоративной штукатурки.

В каждом из трех зданий паркинга предусмотрен лифт, две эвакуационных лестницы, системы видеонаблюдения и автоматического пожаротушения. На прилегающей территории будут высажены деревья и кустарники, установлены малые архитектурные формы, оборудованы контейнерные площадки.

«Многоуровневый паркинг в ЖК «Легенда» создается при поддержке московских властей с целью решения проблемы обманутых дольщиков, — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй». — Мы гордимся тем, что для участия в этом социально значимом проекте Заказчик привлёк именно нашу компанию. Применяемые нами технологии позволяют минимизировать затраты без ущерба качеству. Мы проектируем и строим паркинги, которые выделяются современным внешним видом, технологичностью, эргономичностью внутреннего пространства, а также невысокой стоимостью строительства.

В феврале ситуация на столичном рынке вторичного жилья улучшилась, а на рынке новостроек ухудшилась, считают аналитики «Метриум», изучившие новые данные Росреестра Москвы. Число сделок с готовым жильем за месяц выросло на 39%, тогда как количество покупок строящихся квартир уменьшилось на 8%. На этом фоне спрос на ипотеку вырос на 38%.

В феврале 2023 года Росреестр Москвы зарегистрировал 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья, что на 8% меньше, чем в январе 2023 года. Обычно, отмечают аналитики «Метриум», спрос в феврале растет относительно января, так как покупатели возвращаются на рынок после новогодних каникул. В 2023 году спрос на строящееся жилье, напротив, сократился на 8% относительно января. По сравнению с февралем 2022 года количество договоров долевого участия в Москве сократилось на 48%. Год назад Росреестр зарегистрировал 10,1 тыс. ДДУ.

«Значительная доля покупателей сейчас ориентируется не на строящиеся, а на готовые новостройки, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — В продаже большой объем квартир с ключами от застройщиков в актуальных по качеству, архитектуре и другим характеристикам комплексах. Нередко среди них можно найти варианты более доступные по цене, чем аналоги в строящихся жилых комплексах. Поэтому в целом количество сделок на рынке долевого участия сокращается, тогда как интерес к готовым квартирам, прежде всего от застройщиков, растет. Тем не менее темпы реализации жилья в строящихся корпусах ликвидных проектов от надежных девелоперов также не ослабевают».

Между тем спрос на ипотеку в феврале 2023 года вырос. В последний месяц зимы Росреестр Москвы зафиксировал 9,8 тыс. соглашений между заемщиками и банками, что на 38% больше, чем в январе. Относительно февраля 2022 года, когда было зарегистрировано 10,8 тысяч ипотечных сделок, спрос заемщиков снизился на 10%.  

На рынке готового жилья в Москве активность покупателей в феврале 2023 года повысилась. В феврале было зарегистрировано 10,7 тысяч договоров купли-продажи, тогда как в январе Росреестр Москвы зафиксировал 7,7 тыс. соглашений. Таким образом, спрос на квартиры в готовых новостройках от застройщиков, а также на вторичное жилье повысился за месяц на 39%. Впрочем, относительно февраля 2022 года количество сделок меньше на 20%.

«Борьба Центробанка с околонулевыми ставками по ипотеке от застройщиков приносит первые результаты, далеко не позитивные для рынка строящегося жилья, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Повышение ставок по ипотеке от девелоперов на строящееся жилье выталкивает покупателей в сегмент вторичных и готовых квартир. При этом цены на новое жилье все еще высокие, что становится дополнительным стимулом для отказа от долевого участия. Ипотека остается главным инструментом решения жилищного вопроса независимо от выбора между готовой квартирой или котлованом». 

Компания «Метриум» сообщает о старте продаж второй очереди апартаментов в многофункциональном комплексе бизнес-класса «3215», расположенном в Таганском районе столицы. Весомым преимуществом является то, что объект введен в эксплуатацию, и резиденты смогут получить ключи уже в апреле 2023 года. Стоимость лотов начинается от 6,6 млн рублей. Ко-эксклюзивный партнер по реализации проекта — «Метриум».

В Москве начались продажи второй очереди апартаментов бизнес-класса в восьмиэтажном многофункциональном комплексе «3215», расположенном по адресу Нижегородская ул, д. 32, стр. 15 в престижном Таганском районе. Это проект редевелопмента здания 1995 года постройки, объект уже введен в эксплуатацию и готов к заселению — выдача ключей запланирована на апрель текущего года.

Вторая очередь представляет собой 8-ми этажную секцию на 128 лотов, все они сдаются с отделкой white box. На данный момент для покупки доступны 69 апартаментов. Их стоимость начинается от 6,6 млн рублей (за 16,8 кв. м), цена самого крупного лота площадью 35 кв. м составляет 9,5 млн рублей.

«Недвижимость в ЦАО всегда пользуется большим спросом не только благодаря прекрасной транспортной доступности, близости к значимым деловым, развлекательным и культурным объектам, но и в силу своей высокой ликвидности, — отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». — Однако многие отказываются от ее покупки по причине изначально высокой стоимости. Поэтому появление на рынке доступных по цене объектов — МФК «3215» и аналогов — не остается незамеченным, тем более когда они предлагаются на финальной стадии готовности».

МФК «3215» находится всего в 2,5 км от Садового кольца, недалеко от станций метро «Таганская», «Площадь Ильича», а также станции МЦД-2 «Калитники». Это старинный московский район со сложившейся за долгие годы инфраструктурой: здесь множество школ, детских садов, поликлиник, супермаркетов, ресторанов и кафе. Рядом расположены несколько парков, включая детский. Непосредственно возле комплекса находится зона отдыха с большим Калитниковским прудом, образованным рекой Хохловкой. На площади 8,6 га установлены игровые, спортивные площадки, площадки для выгула собак, амфитеатр.

В комплексе «3215» предусмотрены круглосуточное видеонаблюдение, доступ к Wi-Fi и консьерж-сервис 24/7. Лобби и места общего пользования оформлены в минималистичном стиле, с использованием натуральных материалов — камня и дерева. На внутренней территории организован наземный паркинг. Для удобства жителей на каждом этаже предусмотрены кладовые.

В 2022 году активность инвесторов на рынке новостроек Москвы сократилась на 20% по сравнению с предыдущим годом, подсчитали эксперты Regions Development. Доля инвестиционных сделок в общем числе заключенных договоров долевого строительства уменьшилась с 6% до 5%. В пяти округах столицы этот показатель не изменился, в двух — сократился и еще в двух — вырос.

Аналитики девелоперской компании Regions Development проанализировали рынок частных инвестиций в строящееся жилье «старой» Москвы. Для этого эксперты подсчитали число сделок по покупке трех и более квартир, которые, как правило, указывают на инвестиционный мотив клиента. Аналитики исследовали активность инвесторов в разрезе разных округов столицы, а также сравнили результаты 2021 и 2022 годов.

В целом доля инвестиционных сделок в 2022 году составила 5% от общего числа заключенных договоров долевого участия против 6% в 2021 году. Абсолютное число ДДУ инвесторов уменьшилось на 20% (с 4 тыс. в 2021 году до 3,2 тыс. в 2022).

Тем не менее в 2022 году в пяти округах инвесторы не снизили активность. Доля сделок с ними осталась на уровне 2021 года в ЦАО (14%), СВАО (6%), ЮЗАО (4%), ЮВАО (3%), ВАО (2%).

Между тем стало меньше инвестиционных соглашений в САО (их доля сократилась с 6% до 4%) и в ЮАО (8% против 4%). Выросла активность инвесторов в СЗАО (с 10% до 11%) и ЗАО (с 6% до 7%).

«Число инвестиционных сделок в различных округах зависит от ситуации на конкретном местном рынке новостроек, — говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК «Преображенская площадь» и Dream Towers). — К примеру, в ВАО не так много комплексов на ранней стадии строительства, которую предпочитают для вложения инвесторы. Поэтому их спрос концентрируется в отдельных проектах, продажи в которых только стартовали. Например, в ВАО 25% инвестиционных сделок в 2022 году пришлись на один жилой комплекс — “Преображенская площадь”. К тому же это единственный проект премиум-класса в округе. В целом тенденция по Москве показывает, что инвесторы стремятся вкладывать средства в дорогостоящих округах (ЦАО, СЗАО, ЗАО). Проекты высокого класса имеют наиболее стабильную и платежеспособную аудиторию покупателей, что повышает шансы на выгодную перепродажу квартиры».

В январе 2023 года доля инвестиционных сделок на рынке новостроек «старой» Москвы составила 4%. В феврале этот показатель сократился до 2%.

Аналитики Regions Development зафиксировали два всплеска активности инвесторов на рынке новостроек Москвы в 2022 году. Первый произошел в апреле, когда доля инвестиционных сделок увеличилась до 8% (против 5% в марте и 5% в целом за 2022 год). Второй — в октябре, когда на долю инвесторов пришлись 10% сделок (против 7% в сентябре). Самой низкой точки активность инвесторов 2022 году достигла в августе (3%).

В 2021 году пиковым месяцем для инвестиционных сделок стал декабрь, когда инвесторы заключили 10% сделок. Меньше всего договоров долевого участия инвесторы подписали в феврале 4%.

В разрезе округов рекордным месяцем стал июнь 2022 года для рынка новостроек Центрального административного округа (ЦАО), когда было зафиксировано 37% от общего числа сделок в округе. Здесь же был установлен и рекорд 2021 года: в ноябре 2021 года в ЦАО заключили 29% от общего количества соглашений в округе. 

Миллениалы начали преобладать среди покупателей на рынке новостроек Новой Москвы. Больше половины покупателей в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District относятся к этой возрастной группе, подсчитали эксперты Группы «Родина» — девелопера проекта. Инфраструктура для занятия спортом и саморазвития — основной критерий выбора жилья для этого поколения, по результатам анкетирования.

Эксперты Группы «Родина» провели исследование возрастной структуры покупателей квартир в жилом культурно образовательном кластере Russian Design District (RDD) в Новой Москве. Самой большой группой клиентов оказались миллениалы, то есть родившиеся с 1981 по 1996 годы (еще их называют поколением Y, сейчас им от 27 до 42 лет). На долю этих покупателей пришлось 52% сделок.

На втором месте по количеству заключенных соглашений оказались клиенты из предыдущей возрастной группы, так называемого поколения X. К нему относят людей, родившихся в 1965-1980 годы (43-58 лет). Покупатели этой возрастной группы заключили 38% от общего числа сделок.

Далее следует бэби-бумеры, то есть клиенты, родившиеся в 1946-1964 гг. (59-77 лет). Покупатели этого возраста заключили 7% сделок.

Наконец, четвертое место по представительству заняло самое молодое поколение будущих жителей кластера — зумеры, родившиеся в 1997-2012 годах, точнее их старшая когорта, преодолевшая совершеннолетие. На их долю пришлись 3% сделок.

По наблюдениям экспертов Группы «Родина» смена поколений произошла всего за 3 года. В 2020 году, когда началась реализация проекта RDD, самой большой возрастной группой покупателей были представители поколения X (1964-1980 гг.). Тогда на их долю пришлось 47% сделок. Между тем, миллениалы составили вторую по числу сделок возрастную группу и заключили 40% договоров.

Стало меньше покупателей из поколения бэби-бумеров. На старте проекта доля сделок с ними составляла 12%. Напротив, за три года увеличилась доля самых молодых покупателей-зумеров, так как в 2020 году они заключили только 1% соглашений.

Таким образом, за три года реализации проекта доля миллениалов в общем числе покупателей выросла с 40% до 52%, то есть стала превалирующей. Тогда как клиенты из поколения X уменьшили свое представительство с 47% до 38%.

Эксперты Группы «Родина» также провели анкетирование покупателей из разных возрастных категорий, чтобы определить их приоритеты при покупке жилья. Выяснилось, что для поколения миллениалов самым важным критерием для выбора жилого комплекса стало наличие собственной инфраструктуры, в основном спортивных и образовательных объектов в рамках проекта Russian Design District, в том числе Академии единоборств Fight Nights Камила Гаджиева и Центра художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой. На эту причину покупки сослались 73% миллениалов.

Примечательно, что самая молодая аудитория покупателей (зуммеры) также считает приоритетом при выборе жилья наличие в жилом комплексе собственной инфраструктуры (так объяснили свой выбор 67% участников анкетирования из этого поколения).

Между тем у более старших поколений покупателей в приоритете ценовая доступность. Порядка 52% покупателей, относящихся к поколению X, назвали цену главным фактором покупки. А среди бэби-бумеров таковых оказалось 57%.

«Мы наблюдаем естественную смену поколений на рынке новостроек, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — В конце 2010-х годов как раз поколение миллениалов вошло в возраст, типичный для современных покупателей новостроек, то есть около 30 лет. Больше половины покупателей в RDD миллениалы, и спорт — это один из основных приоритетов для них, поскольку это поколение само ценит физическую активность, а также стремится передать детям эту культуру. Именно поэтому они выбирают жилое пространство прежде всего с необходимой для регулярного спорта и тренировок инфраструктурой в шаговой доступности».

Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2023 года представлено 202 таких лота в 44 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Наиболее доступный пентхаус (30,9 млн рублей) стоит в 104 раза дешевле самого дорого (3,2 млрд рублей).

Бизнес-класс

В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом пять лет назад подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК обусловлен, главным образом, несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры и апартаменты (на 103,4% c января 2018 года).

Из 136 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2023 года, в продаже находится 91 пентхаус в 11 комплексах. Доля проектов бизнес-класса с пентхаусами составляет всего 8,1% (11 из 136). Доля апартаментов равна 6,6%, квартир — 93,4%.

Структура предложения данной категории лотов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Лишь в 4 пентхаусах сделан ремонт «под ключ», еще в 10 лотах выполнена отделка white box. Соответственно, доля таких лотов с отделкой составляет 15,4%, без отделки — 84,6%.

Следует отметить, что 7 из 11 проектов бизнес-класса с пентхаусами расположены на западе Москвы (четыре в ЗАО, два в СЗАО и один в ЮЗАО). Еще три комплекса с пентхаусами находятся в ЮАО и один в СВАО.  

Средняя цена квадратного метра в пентхаусах бизнес-класса составляет 628,1 тысяч рублей. Это на 48,6% больше средней цены в московских новостройках бизнес-класса (422,6 тысяч рублей за кв. м).

Самый компактный пентхаус бизнес-класса расположен в жилом комплексе «Достижение» (52 кв. м). Самым доступным является пентхаус в ЖК WOW (30,9 млн рублей за 62,9 кв. м). Самый большой пентхаус находится в жилом комплексе «Архитектор» (252 кв. м), самый дорогой — в ЖК West Garden (174,6 млн руб. за 205,9 кв. м).

«Пентхаусы — редкий, но востребованный формат, — отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. —  Пентхаусы бизнес- и премиум-класса стоят дешевле, чем элитные, но зачастую соизмеримы по ключевым характеристикам: от площади до завораживающих видов из окон. Отличается же исключительно статус локации. Например, пентхаусы в нашем ЖК бизнес-класса «Павелецкая Сити» (Даниловский район), который мы реализуем совместно с Level Group, имеют площадь до 144 кв. м, потолки высотой 4,5 м и собственные приватные террасы, откуда как на ладони виден весь центр столицы».  

Рейтинг проектов бизнес-класса с пентхаусами по средней цене кв. м

 Источник: «Метриум»

Премиум-класс

На первичном рынке премиум-класса в I квартале 2023 года представлен 31 пентхаус в 8 проектах. Доля премиальных проектов с пентхаусами равна 15,1% (8 из 53). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доля квартир и апартаментов составляет 74,2% и 25,8% соответственно. Доля предложения в премиальных пентхаусах с отделкой равна 51,6% (whitebox — 35,5%, отделка «под ключ» — 16,1%), без отделки — 48,4%.

Больше всего премиальных проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (четыре проекта). Два комплекса премиум-класса с пентхаусами находится в САО, по одному — в ЮАО и ЗАО.  

Квадратный метр в премиальных пентхаусах в среднем стоит 1,1 млн рублей. Данный показатель на 82% превышает среднюю цену в новостройках премиум-класса (604,3 тысяч рублей за кв. м).

Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в апарт-комплексе «Резиденция Тверская» (109,9 кв. м), а самый доступный — в ЖК Symphony 34 (67,4 млн рублей за 135 кв. м). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой премиальный пентхаус находится в комплексе апартаментов Balchug Residence (1,6 млрд рублей за 2384,2 кв. м).

«Среди клиентов премиальной недвижимости сегодня востребованы двухуровневые пентхаусы, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Такие лоты открывают широкие возможности для индивидуального зонирования пространства. Нередко пентхаусы имеют собственные приватные террасы, где можно организовать лаундж-зоны и оранжереи. Кроме того, такое жилье открывает широкий простор для воплощения оригинальных дизайнерских идей. Например, планировки для пентхаусов в жилом квартале «Прайм Парк» разработали ведущие европейские архитекторы: Филип Болл и Ладзаро Рабони».

Рейтинг премиальных проектов с пентхаусами по средней цене кв. м

Источник: «Метриум»

Элитный сегмент

В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлено 80 пентхаусов в 25 проектах. Доля элитных проектов с пентхаусами достигает 39,1%.

Доля апартаментов составляет 41,25%, квартир — 58,75%. Прежде на элитном рынке наблюдался дефицит квартир-пентхаусов. Сегодня застройщики стремятся его восполнить.

Элитные пентхаусы редко реализуются с отделкой. Даже в проектах, где все остальные лоты продаются с предчистовым или чистовым ремонтом, в пентхаусах он зачастую не выполняется. Некоторые девелоперы предлагают отделку исключительно как дополнительную опцию на усмотрение клиента.

Почти все элитные проекты с пентхаусами находятся в ЦАО (24 проекта). Лишь одна новостройка расположена в другом округе. Это ЖК WOODS, который строится на западе Москвы, в Раменках. Больше всего новостроек с пентхаусами представлено в Хамовниках (пять проектов), Пресненском районе (четыре проекта), в Таганском районе и Замоскворечье (по 3 проекта).

«Пентхаусы в элитных жилых проектах — это всегда особенный продукт, — говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties. — Высокий статус такого жилья подчеркивает индивидуальные характеристики каждого лота. Например, в пентхаусах нашего строящегося клубного дома «Мюр & Мерилиз» высота потолков будет достигать 4,7 м. Из панорамных окон, обращенных на три стороны света, откроется широкая панорама с видами на костел Непорочного Зачатия, небоскребы «Москва-Сити» и Кремль. Кроме того, собственникам пентхаусов гарантирована максимальная приватность, в частности, благодаря наличию в каждой резиденции сразу двух входов».

Средняя цена квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2,6 млн рублей, что на 52,9% больше средней цены первичного элитного рынка столицы (1,7 млн рублей за кв. м).

Самый компактный элитный пентхаус расположен в апарт-комплексе «Космо 4/22» (63,1 кв. м). Этот лот также является самым доступным (146,7 млн рублей). Самый просторной пентхаус в элитном сегменте находится в комплексе апартаментов Vesper Tverskaya (1067,4 кв. м), он же самой дорогой (3,2 млрд рублей).

Рейтинг элитных проектов с пентхаусами по средней цене кв. м

 Источник: «Метриум»

«Пентхаусы — это эксклюзивные объекты, которые нередко служат «визитными карточками» проектов, подчеркивая их престижность, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Об исключительности пентхаусов свидетельствует крайне небольшой объем предложения: сейчас на них приходится менее 0,3% от общего числа экспонируемых на первичном рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов всех сегментов. Кроме того, пентхаусы зачастую являются очень дорогими и просторными лотами. Сегодня их средняя площадь составляет 229,1 кв. м, а средняя цена — 1,4 млн рублей за кв. м. В пентхаусах часто есть помещения и опции, которые отсутствуют в обычных квартирах: от видовых террас до настоящего камина. Нередко девелоперы, рассчитывая на отложенный спрос, выводят пентхаусы на рынок ближе к окончанию реализации проекта».

Ипотека по-прежнему остается серьезным бременем для россиян, и около 20% молодых семей не могут себе позволить взять кредит даже по льготной ставке. А с уходом «околонулевых» кредитных программ возможностей обеспечить себе посильные ежемесячные платежи становится еще меньше. Тем не менее есть кредитный продукт, который пока только набирает популярность, но уже готов стать достойной альтернативой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о плюсах траншевой ипотеки, но не обходят вниманием и ее «подводные камни».  

Утром — стулья, вечером — деньги  

При использовании классических ипотечных программ заемщики платят ежемесячно взнос за полную стоимость квартиры в еще даже не построенном доме. При этом зачастую им до получения ключей приходится снимать жилье. Таким образом, получается двойная нагрузка на семейный бюджет.

Избежать этого помогает траншевая ипотека. Она предполагает пониженные платежи до сдачи дома в эксплуатацию. За счет чего это достигается? Застройщик разбивает сумму кредита на пропорции (транши) — от двух до пяти — и выдает их покупателю в несколько этапов. Например, схема может быть такой: первый транш состоит из суммы первоначального взноса и 30% от размера запрашиваемого кредита, на втором выдаются еще 30%, а на третьем — остаток (40%). Соответственно, финансовая нагрузка на бюджет заемщика на время строительства получается небольшой, ведь проценты он платит только по выделенной сумме, и происходит это до сдачи дома в эксплуатацию. Пока кредит не будет погашен, недвижимость остается в залоге у банка, как и в случае с «традиционной» ипотекой.  

Ощутимая выгода

Очевидным преимуществом траншевых программ является, во-первых, комфортность ежемесячных платежей для заемщиков на стадии строительства дома. У семей появляется не только уверенность в сохранности бюджета, но и возможность для финансового планирования. Они могут отложить деньги на ремонт, мебель или частично досрочно погасить ипотеку после получения второго транша — за несколько лет накопится достаточная для этого сумма, которая при обычной ипотеке просто уходила бы банку.  

Во-вторых, поскольку изначально проценты начисляются не на весь кредит, а лишь на его часть, в результате будет меньше переплата. В-третьих, стоимость квартиры не вырастет, как это происходило при использовании «околонулевых» ставок.

Кому подходит?

Траншевая ипотека поможет прежде всего тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но пока ограничен в возможностях и по каким-то причинам не попадает под действие государственных программ. Оптимальная она и для тех, кто на время строительства дома вынужден арендовать жилье.

Также этот вариант могут рассматривать те, кто покупает квартиру в инвестиционных целях. После сдачи новостройки цены, как правило, вырастают, и собственник сможет продать лот дороже, чем купил, при этом не понеся существенных расходов на оплату процентов по ипотеке на стадии строительства. Выгодно это и тем, кто планирует сдачу в аренду: объект недвижимости начинает приносить доход практически сразу, не затягивая период «отработки» вложенных средств.

А подвох в чем?

В октябре прошлого года председатель Центробанка Эльвира Набиуллина выразила мнение, что траншевая ипотека — это рискованный для российского рынка продукт. Обосновала она это тем, что программа приведет к росту спроса на жилье как на объект инвестирования и неизбежному росту цен на готовые квартиры. А значит, покупателям, которым придется приобретать более дорогую недвижимость, будет сложнее обслуживать ипотеку. В качестве еще одного риска была названа «недобросовестная продажа»: некоторые клиенты не смогут определиться с итоговой стоимостью ипотеки, ошибочно полагая, что низкая стоимость обслуживания первого транша сохранится до конца выплат всей суммы кредита. При этом реальные условия программы вполне могут оказаться неподходящими для них.

Тем не менее следует отметить, что обозначенные риски вовсе необязательно обернутся указанными последствиями. Во-первых, ипотеку траншами можно оформить далеко не во всех банках, а только в Сбере, значит, о массовом ее распространении, которое вызовет рост цен, пока говорить не приходится. Во-вторых, финансовая грамотность россиян за последние несколько лет существенно выросла, и они не только внимательно читают условия договора, но и просчитывают заранее все нюансы. Например, кто-то планирует продажу старой квартиры после сдачи дома, рассчитывая тем самым погасить значительную сумму займа, а кто-то ждет получения наследства как раз через два-три года, когда банк выдаст вторую часть кредита. Такие люди готовы платить символические суммы первые несколько лет, чтобы зафиксировать стоимость жилья в новостройке.   

Гладко было на бумаге…

У траншевой ипотеки, конечно, есть особенности, о которых необходимо знать, прежде чем принимать решение. Во-первых, на рынке недвижимости пока мало объектов, доступных по программе: она действует далеко не на все новостройки, то есть выбор существенно ограничен самими застройщиками. Во-вторых, девелоперы часто отказывают покупателям, выбирающим траншевые платежи, в предоставлении скидок. Это логично, ведь они заинтересованы в скорейшем получении полной стоимости жилья, а здесь приходится ждать несколько лет, поэтому уступки кажутся излишними.  

Таким образом, нужно внимательно изучать условия договора и сравнивать между собой различные программы, благо их сейчас достаточно. Вполне может оказаться, что, к примеру, рассрочка в вашем случае окажется гораздо более выгодной.

«У траншевой ипотеки достаточно широкая целевая аудитория: она может оказаться выгодной и тем, кто покупает свое первое жилье, и тем, кто приобретает квартиру в инвестиционных целях, а также клиентам, которые через несколько лет планируют продавать уже имеющуюся у них недвижимость, но не хотят связываться с трейд-ин, — резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». — Бояться траншей не стоит — это еще один гибкий инструмент, который в целом удобен для заемщика. Но следует заранее рассчитать свои возможности, поскольку низкая финансовая нагрузка предусмотрена только до сдачи дома в эксплуатацию, а потом придется вносить полноценный ипотечный платеж».

Правительство РФ продлило программу инфраструктурных бюджетных кредитов регионам до 2025 года, а также направит дополнительно 250 млрд рублей на модернизацию городского пространства и коммунальных систем. Эксперты Группы «Родина» рассказывают о том, какими путями можно развивать российские города, учитывая пять главных градостроительных тенденций будущего.

1. Город шаговой доступности

Современные города остаются в основном фрагментарными, то есть в них разграничиваются районы деловой активности, жилые локации, промышленные зоны, культурно-развлекательные центры. Часто планы застройки инерционно воспроизводят этот сценарий роста города, который всё больше противоречит новым тенденциям: стремлению к снижению выбросов CO2 городским транспортом, распространению удаленной занятости, увеличению численности городского населения.

Ответом на эти вызовы станет концепция города шаговой доступности или «города 15-минутной доступности». Идею городских «ячеек», где все необходимые для повседневной жизни ресурсы есть в пределах 15 минут ходьбы или езды на велосипеде, предложил еще в 1920-х американский урбанист Клэренс Перри. В последнее десятилетие в разных странах мира появились новые районы в рамках этой концепции.

Так, в России Группа «Родина» разработала и реализовала инновационные жилые кластеры (ИЖК). Это компактные жилые кварталы, в пределах которых построена вся необходимая для жизни социальная и коммерческая инфраструктура, включающая школы, детские сады, спортивные объекты, учреждения дополнительного образования, творческие студии. В частности, концепция города шаговой доступности реализована в проектах ИЖК «Олимпийская деревня Новогорск» (Московская область), Russian Design District (Новая Москва), «Союз» («старая» Москва). В будущем именно ИЖК могут стать тиражируемой моделью урбанистического развития России в концепции «15-минунтного города».

1. Горожане вернут себе пространство для жизни

Парадоксально, но за прошедшие века города все меньше приспосабливались непосредственно для жизни людей. Магистрали и улицы планировались для удобства движения транспорта. Жилые районы строились ближе к деловым центрам и промышленным зонам — местам приложения труда. При этом вся городская ткань подчинялась экономическим задачам, из-за чего обозначился острый дефицит общественных, некоммерческих и зеленых пространств, то есть мест, где можно просто прогуляться, отдохнуть, встретиться с друзьями.

В будущем подход к развитию и городов в этом плане изменится. Уже сейчас эксперты ООН рассчитывают индекс достижения целей глобального развития (Sustainable Development Goals — SDG), в том числе по соотношению общественных пространств в городе относительно общей площади застройки. Наличие свободных и зеленых территорий в жилом комплексе между тем уже стало обязательным требованием для порядка 78% клиентов, опрошенных Группой «Родина». Именно поэтому, городское авеню, пересекающее семейный квартал Russian Design District, превращено в музей под открытым небом с произведениями уличного искусства и пятью зонами для отдыха и обучения.

В масштабах России также появились инициативы по созданию свободных городских пространств. В частности, проект госкорпорации ВЭБ.РФ «Пять шагов для городов» в качестве третьего шага предлагает расширять использование городских пространств, а именно — обустройство пустырей во дворах, а также применение стратегии «тактического урбанизма» — создание садов на парковке или уличных библиотек.

1. Управление городом с помощью искусственного интеллекта

В основном городское управление остается архаичным в большинстве стран и явно отстает по вооруженности новыми технологиями от управления промышленностью, торговлей и некоторыми областями социальной сферы. Особенно это заметно на фоне прорыва в 2022 году в области искусственного интеллекта: нейросети стали еще более умными, творческими, а также доступными для программирования человеческой речью.

Жизнь городов в ближайшее десятилетие неизбежно будет поставлена на основу управления искусственным интеллектом (ИИ). По данным лаборатории ESI ThoughtLab, 80% крупных городов по всему миру (из 167 исследованных) планируют мощные инвестиции в ИИ в ближайшие три года.

В России в 2020 году Минстрой одобрил запуск платформы на базе ИИ, которая сможет проектировать города и отдельные районы с учетом требований строительных норм, а также прогнозов численности населения, автомобилизации и других показателей.

1. Экономика замкнутого цикла

В отличие от завода или отдельного здания, город очень поздно начал рассматриваться как комплексная система, создающая и потребляющая ресурсы. Именно поэтому во многих проявлениях городская жизнь остается очень затратной. В частности, до 30% всей еды в городах отправляются на свалку. В среднем офисное пространство используется только на 35-50% за период эксплуатации.

В ближайшее десятилетие ситуация начнет меняться. В ресурсозатратном городе жить становится дорого и экологически опасно. Именно поэтому городская экономика станет «циркулярной» (также — экономика замкнутого цикла). Городское хозяйство будет минимизировать расходы ресурсов за счет переработки отходов, реконструкции и ремонта имеющихся зданий и коммуникаций, совместного потребления некоторых товаров и ресурсов, внедрения «обменной экономики», аренды вместо покупки (жилья, автомобилей, одежды).

Россия пока делает только первые шаги в этом направлении. В частности, программа «Пять шагов для городов» ВЭБ.РФ стимулирует участвующие в инициативе города устанавливать пункты раздельного сбора отходов, а также оснащать фандоматами (аппаратами по приему тары) школы.

1. Многовекторная транспортная система

Сейчас транспорт в городе на 90% представлен либо личными автомобилями с двигателями внутреннего сгорания, либо общественным транспортом. Такая система городской мобильности все меньше отвечает новым тенденциям в транспортных технологиях и в образе жизни горожан.

Прежде всего, жители крупных городов устали от трафика и хотят меньше тратить время на перемещения по городу. Помимо этого, уже к 2030 году доля новых электромобилей на улицах вырастет до 32%, а для них нужна иная инфраструктура, нежели для машин с ДВС. Более того, к 2040 году в ряде развитых стран уже до 80% пассажиров будут использовать для перемещения арендные, а не личные автомобили. Среди них будет немало машин с автопилотом. Наконец, более популярными, чем сейчас, средствами транспорта станут электросамокаты и велосипеды, для которых в городах построят отдельные пути.

Так или иначе, у горожан в будущем будет большое «транспортное меню» из различных средств мобильности. Это позволит радикально сократить выбросы углекислого газа и уменьшить трафик в городах.

«Для развития городов будущего государство, институты развития и девелоперы должны тесно сотрудничать, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — Застройщики во многом сейчас находятся на переднем крае внедрения современных технологий и практик градостроительства и могли бы поделиться своим опытом с государством и инвесторами при выработке долгосрочной стратегии в области строительства. При этом можно увязать государственные планы, коммерческий интерес банков и девелоперские проекты в рамках государственно-частного партнерства».

Предложение пентхаусов в проектах премиум-класса за прошедшие 12 месяцев сократилось на 39,2%, тогда как в других сегментах, напротив, выросло, установили эксперты компании Regions Development. Сейчас на первичном рынке доступен всего 31 такой лот. Более четверти от общего объема предложения премиальных пентхаусов — 25,8% — приходится на 8 двухуровневых резиденций в жилом комплексе Dream Towers.

На рынке премиального первичного жилья сегодня реализуется 31 пентхаус в 8 проектах. Годом ранее клиентам был доступен более широкий выбор: 51 пентхаус в 15 комплексах. То есть за год предложение пентхаусов премиум-класса уменьшилось на 39,2%, подсчитали аналитики компании Regions Development. Доля премиальных проектов с пентхаусами за этот период сократилась с 35,7% до 15,1%.

В свою очередь в других сегментах предложение пентхаусов с I квартала 2022 года, напротив, ощутимо выросло. Застройщики бизнес-класса сегодня реализуют на 264% больше подобных объектов, чем годом ранее, элитного сегмента — на 31,1% больше. В массовых новостройках Москвы пентхаусов нет, но столь эксклюзивные лоты, в принципе, не характерны для проектов эконом- и комфорт-класса.

Очевидно, на московском рынке жилья премиум-класса сегодня наблюдается дефицит предложения пентхаусов. Впрочем, ситуация не носит системный характер. Пентхаусы по-прежнему предусмотрены в квартирографии многих премиальных проектов. Однако девелоперы, рассчитывая на отложенный спрос, зачастую выводят их на рынок лишь незадолго до ввода комплексов в эксплуатацию. Вместе с тем сейчас на первичном рынке доля готовых и почти готовых (на финальном этапе строительства) премиальных проектов составляет всего 22,8%, тогда как в бизнес-классе показатель равен 32,4%, в элитном сегменте — 52,8%. Именно этим, главным образом, объясняется текущее невысокое предложение пентхаусов премиум-класса.

 Постепенно девелоперы заполняют образовавшийся «вакуум». Например, компания Regions Development в начале 2023 года вывела на рынок сразу 8 двухуровневых пентхаусов в ЖК Dream Towers.

«Пентхаусы в жилом комплексе Dream Towers — это самое статусное и просторное жилье на юге столицы, — рассказывает Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов Dream Towers и «Преображенская площадь»). —  По сути, они представляют собой загородные резиденции в черте мегаполиса. Наши пентхаусы сопоставимы с элитными коттеджами благодаря высоким потолкам (до 4,2 м), увеличенной площади остекления, комфортным террасам с панорамными видами и наличию сразу двух уровней с современными свободными планировками. Например, на первом ярусе можно организовать большую парадную зону с гостиной и кухней, а на втором — приватное пространство со спальнями и детскими».

Площадь двухуровневых пентхаусов в Dream Towers составляет от 228 до 233 кв. м. Проект предусматривает возможность их объединения. Стоимость лотов колеблется до 191,5 до 205 млн рублей. Все пентхаусы в комплексе являются угловыми (расположены с торца башен), что позволяет спланировать до пяти спален и панорамную кухню-гостиную. Во всех 8 лотах есть собственные приватные террасы площадью 20 кв. м.  

В премиальном жилом комплексе Dream Towers завершается строительство образовательного центра, в котором совмещены детский сад и школа. Ввод здания в эксплуатацию запланирован на лето 2023 года, после чего объект перейдет в собственность города. Девелопер проекта — Regions Development.

Образовательный центр на территории жилого комплекса премиум-класса Dream Towers перешел на завершающий этап строительной готовности. Девелопер проекта — компания Regions Development — приступил к отделке внутренних помещений и благоустройству. Трехэтажное здание общей площадью более 3000 кв. м включает в себя детский сад на 50 малышей и начальную школу на 150 детей. Ввод объекта намечен на лето 2023 года. Затем детсад и школа будут переданы в муниципальную собственность.

Пространство образовательного центра грамотно функционально зонировано для удобства воспитанников детского сада и школьников. Крыло с детским садом включает в себя игровую зону, спальню, буфет, комбинированный зал для музыкальных и физкультурных занятий, кабинеты логопеда и психолога.

В школьной части образовательного центра, помимо обычных учебных кабинетов, есть специальные классы для изучения иностранных языков, столовая, медицинский блок, информационный центр с библиотекой и медиатекой, рекреационные зоны, а также двухсветный спортивный зал, который можно трансформировать в актовый.

При отделке помещений образовательного центра используются материалы естественных тонов. Также девелопер проведет полную меблировку детского сада и школы.

На прилегающей к детскому саду территории будут обустроены разделенные по возрастным группам зоны для активных и развивающих игр с теневыми навесами. Для школьников компания Regions Development оборудует уличное спортивное пространство, площадки для подвижных игр и тихого отдыха, линейки и общего построения. Кроме того, здесь предусмотрены места для хранения велосипедов и санок.

«При реализации проектов мы заботимся о формировании комфортной среды для резидентов, в том числе образовательной, — комментирует Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — На территории жилого комплекса Dream Towers мы строим детский сад и школу под одной крышей. Это инновационный, но уже проверенный формат. Объединение решает задачу преемственности детсада и школы, позволяет лучше организовать общую работу педагогов и совместную творческую и проектную деятельность дошкольников и учащихся. Таким образом, мы добиваемся не только оптимизации площадей, но и повышения эффективности образовательного процесса».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения снизился на 3,6%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 317,1 тыс. руб. (+2,4% за месяц, +14,9% за год).

По данным «Метриум», по итогам февраля 2023 года на рынке массовой недвижимости «старой» Москвы (включая ЗелАО) находилось 140 проектов с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 25,4 тыс. лотов, из них 21,9 тыс. — квартиры и 3,5 тыс. — апартаменты. По сравнению с январем, количество лотов уменьшилось на 3,6% (снижение объема коснулось и квартир, и апартаментов). По сравнению с февралем 2022 года объем экспозиции вырос на 62,2%.

Лидерство по объему предложения в массовом сегменте вновь перешло от ЗАО к ЮВАО (16,7%, +0,2 п.п.). В абсолютном выражении количество квартир и апартаментов уменьшилось в обоих округах.

В феврале ряд корпусов, находящихся на этапе отделки, получили РВЭ (10,1%, +0,8 п.п.). Доля предложения в корпусах на начальном этапе строительства также выросла (11,5%, +0,9 п.п.): в трех проектах стартовали продажи четырех новых корпусов.

 В разрезе типологий превалирует объем однокомнатных лотов (36,7%, -0,4 п.п.). Менее 1% стабильно приходится на многокомнатные предложения. За месяц увеличилось количество студий в продаже (28,7%, +1,3 п.п.).

Доля предложений с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке новостроек (67,6%, -1 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в феврале составила 317,1 тыс. руб. (+2,4% за месяц, +14,9% за год). Цены выросли во всех округах, кроме ЮЗАО (небольшое колебание цены связано с изменением экспозиции). Самым дорогостоящим округом остается ЗАО. Наиболее бюджетные предложения находятся в ЗелАО, ЮЗАО и САО.

Рост цен затронул как квартиры (+2,5% за месяц), так и апартаменты (+1% за месяц). За год цены предложения выросли на 14,9% (+15,9% - квартиры и +7,8% - апартаменты).

Средняя площадь квартир и апартаментов за месяц сократилась на 0,5 кв. м. Хотя площадь самого компактного предложения выросла (с 8,8 кв. м до 10,1 кв. м), увеличение количества студий в продаже повлекло за собой уменьшение среднего показателя площади.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных квартир в январе 2023 года:

— «My Space в Зеленограде»: студия площадью 10,1 кв м за 3,6 млн руб.

— «MySpace Аминьевская»: студия площадью 11,8 кв. м за 4,3 млн руб.

— «Молжаниново»: студия площадью 22,1 кв. м за 5,3 млн руб.

Рейтинг самых доступных апартаментов в январе 2023 года:

— «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 12,2 кв. м за 2,9 млн руб.

— «Лофт Нижегородская»: студия площадью 11,8 кв м за 3,1 млн руб.

— «Лофт Вольная 25»: студия площадью 10,8 кв. м за 3,5 млн руб.

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в январе 2023 года составило 2,7 тыс. штук. По сравнению со январем, активность покупателей упала на 9,4%. Нынешний показатель является одним и самых низких за последние 12 месяцев. По сравнению с февралем 2022 года число сделок снизилось на 31% (-28,6% - квартиры, -61,9% - апартаменты).

Основные тенденции

«Рост экспозиции на рынке массовых новостроек приостановился после всплеска в 2022 году: второй месяц подряд предложение уменьшается, количество лотов на конец февраля 2023 года составило 25,4 тыс., что на 3,6% меньше, чем в конце января текущего года, — подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». — Наблюдается удорожание недвижимости массового сегмента: средневзвешенная цена кв. метра в январе составила 317,1 тыс. руб., что на 2,4% выше, чем в прошлом месяце. В то же время застройщики продолжают предлагать повышенные скидки на квартиры и апартаменты, средний дисконт на конец месяца составил около 13%.

Спрос находится на низком уровне: количество сделок месяц к месяцу упало на 9,4%. По сравнению с февралем прошлого года, интерес покупателей также снизился.

Доля ипотечных сделок сохраняется на высоком уровне, хотя и ниже, чем в конце 2022 года. В феврале 2023 года 80% ДДУ были заключены с ипотечным кредитованием. Высокая доля ипотечных договоров сохраняется с мая 2022 года».

«Метриум»: Ввод элитных проектов в 2023 году вырастет в четыре раза

В 2023 году столичные девелоперы планируют полностью или частично завершить 22 проекта элитного и делюкс-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 314% больше, чем в 2022 году.  

Московские застройщики в 2023 году намерены достроить 41 корпус в 22 элитных проектах. Среди них — 13 новостроек с квартирами и 9 апарт-комплексов.

Абсолютное большинство зданий в проектах элитного и делюкс-класса предполагается ввести в эксплуатацию в I квартале — 34 корпуса. Во II квартале девелоперы планируют сдать три корпуса, в IV квартале — четыре. На III квартал ввод элитных новостроек не намечен.

Самое доступное элитное жилье со сроком ввода в 2023 году представлено в апарт-комплексе CULT (Якиманка, ЦАО). Студию площадью 27 кв. м здесь можно приобрести за 32,9 млн рублей.

«За прошедший год существенно снизилось число инвестиционных сделок на рынке строящегося жилья, — говорит Николай Гладышев, руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties. — В то же время спрос на проекты высокой стадии готовности достаточно стабилен, так как формируют его в основном конечные покупатели. Например, наш проект Roza Rossa был полностью продан до ввода в эксплуатацию, в реализации остались только два эксклюзивных пентхауса.

На волне активного спроса мы раньше запланированного срока вывели в продажу продолжение проекта Roza Rossa — Metropol Serviced Residences c эксклюзивным сервисом от одного из самых статусных отельных брендов страны. Авторская отделка всех резиденций создана под руководством именитого итальянского архитектора Пьеро Лиссони. Резиденции продолжают видовые террасы, позволяющие расширить личное пространство Будущие резиденты получат доступ к консьерж-сервису, руководит которым шеф-консьерж отеля Metropol и президент российского представительства Международного союза консьержей “Золотые ключи“».  

Элитные проекты со сроком ввода полностью или частично в 2023 году

*Продажи завершены либо приостановлены

**Долгострой, указан ожидаемый срок сдачи

***Особняк

Источник: «Метриум»

«Специфические социально-экономические обстоятельства привели к перераспределению потребительской активности на рынке элитного жилья, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Сейчас большая часть клиентов приобретают квартиры и апартаменты не с целью приумножения капитала, а для сбережения средств и личного пользования. Чтобы решить эти задачи, покупатели зачастую выбирают жилье в сданных домах и комплексах на высокой стадии строительной готовности. Клиенты предпочитающие новостройки, обычно обращают внимание на их модные архитектуру и дизайн. Кроме того, некоторым покупателям морально некомфортно жить в б/у жилье, поэтому они ориентированы исключительно на первичный рынок».

Роль ипотеки как ключевого драйвера спроса постоянно растет. По итогам 2022 года доля сделок с привлечением жилищных кредитов на московском первичном рынке увеличилась на 11 п.п. — до 72%. Не секрет, что оформление ипотеки — очень ответственный шаг, сопряженный с определенными рисками, поэтому клиентам следует учитывать целый ряд нюансов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных неприятностях, с которыми могут столкнуться заемщики.

В «неоплатном» долгу

Прежде чем брать ипотеку, нужно выяснить, какую схему погашения предлагает банк: аннуитетную или дифференцированную. У каждой из них есть свои особенности, и важно определить, что подойдет именно вам.

Ипотека состоит из двух частей: основного долга (тела кредита) и платы за его использование. При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. Подобная стабильность — основной плюс данной схемы. Однако это не означает, что клиент гасит долг равномерно. Обычно банки распределяют платежи так, чтобы сначала они шли в счет процентов, а лишь затем — основного долго. Следовательно, если через несколько лет вы решитесь досрочно погасить долг, существенно уменьшить переплату не получится.

При дифференцированных платежах сумма, которую нужно каждый месяц направлять банку, постепенно снижается. Это связано с тем, что клиент оплачивает проценты только за те средства, которыми реально воспользовался. В начале придется переводить банку очень крупные суммы. Зато конечная переплата значительно меньше, чем при аннуитете.

Если у вас довольно хорошие финансовые возможности, выгоднее выбрать дифференцированную схему. Правда, такой вид платежей по стандартным либо льготным ипотечным программам всем клиентам предлагают только «Газпромбанк» и «Россельхозбанк». Тем не менее некоторые банки предоставляют ипотеку с дифференцированными платежами, но согласование такого «нестандартного платежа» проходит на кредитных комитетах и исключительно для самых важных клиентов.

Добровольно-принудительное страхование

При оформлении ипотеки каждый заемщик в соответствии с законом обязан застраховать приобретаемое жилье. Это логичная мера, позволяющая клиенту закрыть ипотеку в предусмотренных договором случаях, например, если квартира окажется разрушена в результате пожара. Тогда долговые обязательства на себя возьмет страховая компания.

А вот страховать жизнь и здоровье при оформлении ипотеки законодательство не требует. Тем не менее, многие кредитные организации навязывают клиентам такую услугу. Большинство банков в случае отказа от нее увеличивает процентную ставку по ипотеке на 1-2%, а, например, Московский кредитный банк — на 3%. Кредиторы хотят быть уверены, что получат деньги, даже если гражданин утратит трудоспособность. Как правило, покупка страхового полиса обходится гораздо дешевле повышения ставки.

Также банки нередко вынуждают клиентов оформить титульное страхование, защищающее от потери права собственности. Она позволяет вернуть деньги, если суд по какой-либо причине признает сделку недействительной. Тем не менее, есть кредитные организации, готовые выдавать ипотеку без допуслуг: «Росбанк», «Газпромбанк», «Синара», «МТС Банк», «АТБ» и др. Если вы считаете личное и титульное страхование лишним, стоит обратиться в эти банки.

Игра со ставками

Нередко банки в момент оформления ипотеки рекомендуют заемщикам внести единовременный платеж за снижение ставки кредита. Например, в «Сбербанке» минимальная сумма, которую можно перечислить за скидку, составляет 1,6% от суммы кредита. В таком случае ставка снизится на 0,5 п.п. Клиентам разрешено уменьшить ее максимум на 1,5%.

Данная опция может показаться однозначно выгодной. Но, если вы планируете погасить кредит досрочно, то, вероятно, напротив, переплатите банку. Дело в том, что комиссия за снижение ставки в любом случае не возвращается. Для принятия взвешенного решения недостаточно провести расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Желательно обратиться к кредитным брокерам, которые детально изучат ваш случай и дадут профессиональный совет, платить комиссию за скидку или нет.

Мнимая выгода

Распространенный маркетинговый ход банков — предложение снизить ставку, если клиент согласится на дополнительные услуги: телемедицину, консультации юристов, перевод накопительной части пенсии в некоммерческий фонд, с которым сотрудничает кредитная организация и др. Кредитная организация законно может взимать деньги за эти опции, при этом не обязана включать информацию о них в полную стоимость кредита. Туда входят только основной долг, проценты и расходы по обслуживанию кредита, прежде всего, страховка. Клиенту обязательно нужно выяснить, сколько стоят предлагаемые услуги. Не исключено, что итоговая переплата с их учетом будет выше даже при условии понижения ставки.

Кроме того, во многих банках есть услуга, позволяющая снизить ставку по ипотеке на определенный срок. За это придется заплатить комиссию, которая зависит от изначальной ставки и срока кредитования. Прежде чем соглашаться на активацию данной опции, нужно подсчитать, в каком случае переплата будет меньше.  

В тисках договора

Договор ипотеки фиксирует право покупателя владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной квартирой. Но банк имеет право накладывать ограничения. Кредитная организация может требовать согласовать с ней регистрацию в квартире других лиц, включая ближайших родственников, и даже ремонтные работы, а также запретить сдачу жилья в аренду. На клиента, не соблюдающего обязательства, банк накладывает штрафные санкции вплоть до обязательства досрочно погасить ипотеку. Все условия указаны в соглашении. Если вас что-то не устраивает, надо обращаться в другой банк. Обычно кредитные организации используют данные условия для собственной подстраховки. Они не проверяют клиентов постоянно, но в случае возникновения трудностей с обслуживанием долга любые нарушения станут еще одним основанием для требования досрочного погашения кредита либо реализации квартиры заемщика.

«Чтобы избежать неприятностей при оформлении ипотеки, нужно внимательно изучить содержание и все особенности договора, — резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». — Это следует сделать в спокойной обстановке. Советую заранее найти форму договора на сайте банка и выписать пункты, которые вам непонятны, чтобы потом уточнить их у менеджера. Так вы будете осведомлены обо всех тонкостях, и никакие условия банка не застанут вас врасплох».

В 2023 году московские застройщики планируют полностью или частично завершить 19 проектов премиум-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 137,5% больше, чем годом ранее.

Столичные девелоперы в 2023 году намерены достроить 47 корпусов в 19 проектах премиум-класса. Среди них — 9 новостроек с квартирами и 10 апарт-комплексов.

Большую часть корпусов в проектах премиум-класса предполагается ввести в эксплуатацию в I и IV квартале 2023 года (15 и 22 корпусов соответственно). Во II и III квартале застройщики планируют сдать по пять корпусов.

Самое доступное премиальное жилье со сроком ввода в 2023 году находится в апарт-комплексе Verdi (Савеловский район, САО). Однокомнатная квартира площадью 37,3 кв. м здесь стоит 15,4 млн рублей.

 «На мой взгляд, премиальный сегмент рынка проявляет наибольшую устойчивость к социально-экономическим вызовам, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк»). —  За прошедшие полгода цены на квартиры в столичных новостройках премиум-класса выросли на 14,7%. Это связано с наметившимся оживлением покупательской активности. Стоит отметить, что клиенты сегмента в первую очередь обращают внимание на наличие в составе проекта зеленых зон, развитой инфраструктуры и расширенного сервиса. Квартиры на высокой стадии строительства, которые есть и в нашем жилом квартале «Прайм Парк», особенно популярны среди покупателей. Такое жилье дешевле уже готового, при этом ожидание новоселья не растянется надолго».

«Сейчас в Москве наблюдается процесс смещения премиальных локаций за границы исторического центра, — рассказывает Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — За прошедшие пять лет число новостроек премиум-класса за пределами ЦАО выросло на 22,6 п.п. — до 61,1%. В столице возникает все больше премиальных локаций. Например, в 2023 году завершится строительство первого проекта премиум-класса на Нагатинском полуострове — нашего жилого комплекса Dream Towers. Покупка жилья в этом районе — прекрасная инвестиция в будущее. Недавно здесь открылись две новые станции метро («Нагатинский Затон» и «Кленовый Бульвар» БКЛ), а в ближайшие годы будет проведена масштабная реконструкция набережной и построена одна из главных модных улиц мегаполиса».

«В сложившихся экономических условиях клиенты стали прагматичнее, — отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Сегодня большинство покупателей не готовы к двойной наценке исключительно за престижность локации. Однако для людей очень важны качественные характеристики проектов. В частности, людей привлекает наличие топовой отделки (чистовой либо white box), опций «умный дом» и «умная квартира», комфортная среда и наличие полезной инфраструктуры на территории. Все это предусмотрено в большинстве наших проектов, среди которых премиальные жилые комплексы: Famous, Hide и SLAVA, чей ввод намечен на 2023 год».

Проекты премиум-класса со сроком ввода полностью или частично в 2023 году

*Продажи завершены либо приостановлены

Источник: «Метриум»

«Значительная часть клиентов премиального сегмента в минувшем году переориентировались на зарубежные рынки, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — В связи с этим число сделок по ДДУ в данном сегменте в 2022 году сократилось на 27,7%. Но сейчас спрос на новостройки премиум-класса постепенно восстанавливается. В частности, некоторые покупатели, ранее решившие вложить средства в заграничную недвижимость, вернулись на более привычный и надежный московский рынок. Кроме того, на премиальное жилье все чаще обращают внимание клиенты элитного сегмента. Это обусловлено тем, что уровень комфорта в лучших проектах премиум-класса приблизился к свойственному элитным новостройкам, а цены остались на существенно более низком уровне».

В преддверии Международного женского дня эксперты Группы «Родина», подсчитали, что женщины приобретают студии в новостройках Москвы заметно чаще мужчин (особенно в Новой Москве — до 64% от общего числа сделок). Одновременно покупательницы в целом реже мужчин берут ипотеку и более экономны при выборе жилья.

К 8 марта эксперты группы «Родина» провели исследование предпочтений покупательниц квартир в новостройках столицы за 2022 год. Аналитики выяснили, что наибольшая доля женщин среди покупателей наблюдается на рынке студий в Новой Москве — 64% от общего числа купивших квартиры и апартаменты этого формата. Соответственно мужчины за аналогичный период заключили только 36% сделок по покупке студий, то есть почти в два раза меньше.

Также женщины превалируют среди покупателей однокомнатных квартир в новостройках Новой Москвы. На их долю пришлись 59% сделок, тогда как мужчины приобрели только 41% однокомнатных квартир в прошлом году.

Среди покупателей квартир в новостройках Новой Москвы большей площади чаще встречаются мужчины. Так, клиенты мужского пола приобрели 55% двухкомнатных квартир (против 45% женщин), трехкомнатных — 53% (против 47% женщин), четырехкомнатных и больше — 54% (против 46% женщин).

В «старых» границах Москвы прослеживается схожая тенденция. В местных новостройках женщины приобрели в 2022 году 56% студий, тогда как мужчины только 44% квартир и апартаментов этого типа. Однокомнатные помещения женщины также покупали чаще мужчин (53% против 47%). В сделках по покупке более просторного жилья мужчины превалируют. Они приобрели 53% двухкомнатных квартир (а женщины — 47%).

Более того, в «старой» Москве мужчины заметно чаще, чем женщины, приобретают большие квартиры. На долю клиентов мужского пола приходятся 59% сделок по покупке трех- и четырехкомнатных помещений, тогда как женщины купили соответственно по 41% такой недвижимости.

Таким образом, в Новой Москве спрос на большие квартиры между мужчинами и женщинами более сбалансированный (разница в их долях в общем числе сделок примерно 6-9%), тогда как в «старой» Москве разрыв между мужчинами и женщинами-покупателями просторного жилья больше (разница 18-19%).

«По нашим наблюдениям, молодые женщины выбирают для жизненного старта Новую Москву, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — Этим и объясняется высокая доля покупательниц небольших квартир здесь. Женщины рассматривают покупку студии или однокомнатной квартиры как краткосрочную инвестицию, рассчитывая в будущем уже на этапе создания семьи приобрести с супругом более просторное жилье. Мужчины, по-видимому, решают вопрос иначе — они сначала арендуют небольшие квартиры, а первое собственное жилье приобретают уже сразу для создания семьи, выбирая двух- и трехкомнатные квартиры. Новая Москва становится своего рода городом молодых семей, что создает здесь благоприятную атмосферу для развития отношений, воспитания детей, построения сообщества людей со схожими ценностями».

Исследование также показало, что женщины более экономно подходят к покупке. В среднем стоимость приобретенных ими квартир на 1,3% меньше, чем у мужчин в Новой Москве, и на 1% меньше — в «старой». При этом площадь этих квартир практически не отличается, то есть женщины находят квартиры такой же площади, как и мужчины, но дешевле.

Помимо этого, эксперты Группы «Родина» обнаружили, что женщины реже берут ипотеку. В Новой Москве 76% покупательниц привлекли кредит (против 81% заемщиков среди мужчин), а в «старой» — 66% (против 73% мужчин). Из этих данных также следует, что покупательницы жилья в «старой» Москве реже занимают деньги на покупку, чем клиентки в Новой Москве, хотя в старых границах столицы новостройки дороже.

Динамика соотношения покупателей мужчин и женщин на рынках новостроек Новой и «старой» Москвы противоречивая. В Новой Москве женщины составляют большинство клиентов. В 2018 году их было 57%, в 2019-2021 гг. — 55%, в 2022 году — 54%. В «старой» Москве картина иная. До 2020 года женщины превалировали и на местном рынке новостроек, составляя 51% клиентов. В 2020 их доля сравнялась с мужской (50% на 50%), а в 2022 году мужчин стало больше (51% против 49%).

В 2023 году девелоперы «старой» Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 52 проектов бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 48,6% больше, чем в 2022 году (35 проектов).

Столичные застройщики в 2023 году планируют ввести в эксплуатацию 149 корпусов в 52 проектах бизнес-класса. В основном это новостройки с квартирами (33 проекта), но есть и апарт-комплексы (19 проектов).

Большинство корпусов в комплексах бизнес-класса предполагается ввести в эксплуатацию во I и II квартале 2023 года (59 и 38 корпусов соответственно). На III квартал запланирована сдача 15 домов, на IV квартал — 37.

Самое доступное жилье бизнес-класса в корпусах с вводом в 2023 году представлено в апарт-комплексе «Клубным дом Рублево» (Кунцево, ЗАО). Студию площадью 21 кв. м здесь можно приобрести за 5,5 млн рублей.

«Ликвидные проекты продолжают дорожать даже на финальном этапе реализации, — отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — При этом покупателям не придется долго ждать выдачи ключей. Это особенно важно для людей, которые хотят как можно скорее улучшить жилищные условия. Стоит отметить, что наши проекты сдаются с функционирующей коммерческой и социальной инфраструктурой, включая образовательные центры, что делает их особенно привлекательными для покупателей».

Проекты бизнес-класса со сроком ввода полностью или частично в 2023 году

*Продажи завершены либо приостановлены

**1, 2 очередь

Источник: «Метриум»

«Геополитические и экономические потрясения 2022 года особенно ощутимо отразились на рынке строящегося жилья бизнес-класса, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Немало покупателей в текущих условиях решили переориентироваться на покупку массовых новостроек. В результате спрос в данном сегменте просел на 40%. Однако проекты бизнес-класса от надежных девелоперов на высокой стадии готовности остаются востребованными. Людям импонирует возможность ожидать переезд максимум несколько месяцев, а не два-три года. Притом многие клиенты по-прежнему готовы переплачивать за присущие новостройкам бизнес-класса современные планировки, благоустроенную территорию и благоприятное окружение: парки, спортивные зоны, образовательные учреждения в шаговой доступности».

Самой важной опцией покупатели новостроек бизнес- и премиум-класса в Москве считают наличие зеленых зон на прилегающей территории. По подсчетам компании MR Group, такого мнения придерживаются 76% клиентов. В целом число неравнодушных к «зеленой» повестке клиентов в этом сегменте рынка за три года выросла до 83%.

Фактор экологии становится всё более важным среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса в Москве. К такому выводу пришла компания MR Group, проведя среди клиентов уже третий ежегодный опрос, посвященный экологическим взглядам покупателей новостроек.

В целом доля покупателей, которым небезразличны вопросы энергосбережения, экологичной и безопасной среды, грамотной переработки отходов и экологических инноваций, выросла с 64% в 2020 году до 83% в конце 2022 года.

В этот раз компания MR Group проанализировала отношение потенциальных покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса к конкретным «зеленым» характеристикам жилых комплексов. Самой главной опцией экологически ориентированные клиенты признали наличие зеленой зоны (парка, сквера) на территории комплекса или в шаговой доступности от него. В ее пользу высказались 76% клиентов (опрос предполагал множественный выбор вариантов).

«Со времен жестких ковидных ограничений 2020 года зеленые зоны — практически обязательный запрос потенциальных покупателей к ЖК бизнес- и премиум-класса, — комментирует Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. — Стандарт MR Group всегда учитывал эти требования, как при выборе локаций, так и при разработке проектов благоустройства. В частности, наш ЖК премиум-класса MOD находится в 7 минутах ходьбы от городского парка, а для его территории разработана концепция круглогодичного озеленения: подобранные по цветам растения в разные времена года придают новый живописный облик, сохраняя связь с природой. Еще один пример — ЖК Symphony 34, где 70% территории занимают зеленые насаждения и ландшафтный парк, а в центре двора обустроен японский сад с прудом».

Наряду с зелеными зонами, в число основных экологических требований, как показал опрос в 2022 году, вошли контроль потребления коммунальных ресурсов, а также системы очистки воды и воздуха.

Возможность отслеживать затраты воды, электричества и тепла считают важными 57% опрошенных. В проектах MR Group респондентов интересуют термостаты для экономии тепла, диммирование света, которое позволяет создавать тепловые и температурные карты освещения, датчики движения. В этой же категории участники опроса назвали элементы «умного дома», например, контроллер протечки, который бережет воду и предотвращает прорывы водопровода.

Около 44% потенциальных покупателей считают важными «зелеными» характеристиками современных новостроек наличие систем очистки воздуха и воды. Жилые комплексы MR Group оснащаются приточно-вытяжными системами вентиляции, которые очищают воздушные потоки и позволяют наслаждаться чистым воздухом на любом этаже. Наряду с общедомовой вентиляцией, в новостройках компании устанавливаются дополнительные системы кондиционирования с фильтрацией воздушного потока с улицы. На подземных этажах размещено фильтрационное оборудование, благодаря которому жители получают чистую питьевую воду из-под крана.

«MR Group продолжает расширять линейку цифровых решений для максимального комфорта жителей и поддержания их связи с природой, — говорит Жанна Махова. — Разработки постоянно тестируются в офисах продаж новых ЖК, где можно познакомиться с самыми актуальными решениями и оценить их важность при выборе будущего дома».

В 2023 году московские девелоперы массовых новостроек планируют полностью или частично завершить реализацию 81 проекта, подсчитали эксперты компании «Метриум». Этот показатель на 8% больше, чем в 2022 году (75 проектов). При этом лишь 7,4% новостроек массового сегмента со сроком ввода в 2023 году полностью распроданы.

Застройщики в 2023 году намерены ввести в эксплуатацию 136 корпусов в 62 проектах эконом- и комфорт-класса в «старых» границах столицы. Среди этих проектов — 41 ЖК, 19 апарт-комплексов и две мультиформатные новостройки, в которых есть как квартиры, так и апартаменты. Также до конца 2023 года будет сдано 80 корпусов в 17 ЖК и одном апарт-комплексе массового сегмента в Новой Москве.

Ввод в эксплуатацию массовых новостроек в столице (включая Новую Москву) в 2023 году намечен в основном на I квартал (36% корпусов) и II квартал (24%). В III квартале достроят 17% домов, а в IV квартале — 23%.

Жилые комплексы массового сегмента «старой» Москвы

В 2023 году на территории «старой» Москвы построят 113 корпусов в 43 жилых комплексах массового сегмента[1]. Один комплекс относится к эконом-классу и 42 ЖК — к комфорт-классу.  

Строительство корпусов завершится преимущество в I и II кварталах (34 и 32 корпуса соответственно). В III квартале введут в эксплуатацию 16 корпусов, в IV квартале — 30.

Самая доступная квартира в корпусах со сроком сдачи в 2023 году продается в жилом комплексе «MySpaceАминьевское». Это проект реконструкции советского здания 1970-х годов постройки. Здесь можно приобрести студию площадью 12 кв. м за 4,4 млн рублей.

ЖК массового сегмента в «старой» Москве со сроком ввода полностью или частично

в 2023 году

*Продажи завершены либо приостановлены

**Комплекс с квартирами и апартаментами

***Сдан 1-й корпус второй очереди, ожидается ввод 2-го корпуса

Источник: «Метриум»

Проекты Новой Москвы

В Новой Москве в 2023 году будут частично или полностью достроены 18 ЖК и один апарт-комплекс. Из них к эконом-классу относятся четыре, к комфорт-классу — 14, к бизнес-классу — один.

Разрешение на ввод в эксплуатацию должны получить 89 корпусов. В основном их строительство будет завершено в I и II кварталах (соответственно 25 и 28 корпусов). В III квартале планируется окончить 19 строек, а в IV квартале — 17.

«Наиболее доступное первичное жилье в столице представлено в Новой Москве, — говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — Здесь можно приобрести квартиру в проекте бизнес-класса по цене жилья массового сегмента в «старой» Москве. При этом девелоперы строят в ТиНАО детские сады, школы и спортивные центры, которые по уровню не уступают объектам социальной инфраструктуры в исторических границах столицы. Кроме того, с каждым годом улучшается транспортная доступность Новой Москвы. В 2023 году откроются первые станции метро на территории ТиНАО: “Пыхтино“ и “Внуково“».

Самую недорогую квартиру в новостройках Новой Москвы со сроком ввода корпусов в 2023 году можно приобрести в жилом комплексе «Остафьево». Студия площадью 26,5 кв. м в этом ЖК стоит 5 млн рублей.

Проекты в Новой Москве со сроком ввода полностью или частично в 2023 год

              *Продажи завершены либо приостановлены

**Долгострой

Источник: «Метриум»

Комплексы апартаментов массового сегмента «старой» Москвы

В 2023 году московские девелоперы апартаментов планируют завершить строительство 23 корпуса в 19 комплексах[2]. К эконом-классу относятся 7 апарт-комплексов, к комфорт-классу — 12.

Больше половины корпусов с апартаментами застройщики собираются ввести в эксплуатацию в I квартале (19 корпусов). В III квартале девелоперы намерены достроить один дом, в IV квартале — три. На II квартал не намечен ввод ни одного корпуса.

Самый доступный апартамент со сроком ввода в 2023 году продается в комплексе «New Form Аминьевское». Студию площадью 12,3 кв. м можно приобрести за 3,8 млн рублей. Апарт-комплекс «New Form Аминьевское» уже введен в эксплуатацию.

Апарт-комплексы «старой» Москвы со сроком ввода полностью или частично в 2023 году

Источник: «Метриум»

«За год число квартир и апартаментов в уже введенных и почти готовых новостройках массового сегмента сократилось на 20%, сейчас представлено 5,2 тысяч таких лотов, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Доля предложения подобного жилья уменьшилась на 20,4 п.п. — до 19,8% от общего объема экспозиции в проектах эконом- и комфорт-класса. Это наиболее дефицитная категория квартир и апартаментов на столичном первичном рынке. Доступные ипотечные программы в первую очередь стимулируют спрос на массовые новостройки. При этом большинство клиентов не выстраивают долгосрочные инвестиционные стратегии, например, вкладываясь в квартиры на этапе котлована. Люди стремятся приобрести жилье, в которое можно заселиться практически

сразу после покупки. Учитывая востребованность квартир в готовых проектах и комплексах на высоком этапе строительства, думаю, что цены на них будут расти быстрее, чем в среднем по рынку».

[1] С учетом комплексов с квартирами и апартаментами

[2] Без учета комплексов с квартирами и апартаментами

Близится к завершению заселение второй очереди жилого комплекса «Катуар». Девелопер проекта — компания «Ферро-Строй» — приступил к передаче ключей собственникам квартир в корпусе 7 — последнем доме второй очереди. Эксклюзивный партнер по реализации — «Метриум».

Дома 6-9 второй очереди жилого комплекса «Катуар» были введены в эксплуатацию в сентябре 2022 года с опережением графика на 2,5 месяца. Столь высокие темпы строительства являются редкостью в текущих условиях масштабной перестройки логистических цепочек. Их удалось достичь благодаря тому, что проект не зависит от зарубежных поставок. Доля материалов российского производства, используемых при строительстве ЖК «Катуар», составляет 99%. Выдача ключей собственникам квартир в корпусах 6-9 началась в октябре 2022 года и должна завершиться в марте 2023 года.

Проект предполагает комплексное развитие территории, поэтому жилье обеспечено инфраструктурными объектами. В частности, в конце 2022 года введен в эксплуатацию детский сад ЖК «Катуар» на 200/225 мест, на 2024 год намечено открытие школы. Также девелопер построил для жителей четырехсотметровый участок дороги с удобным выездом на Дмитровское шоссе, выполнил озеленение дворов, благоустроил зоны отдыха и детские площадки площадки. 

«Все квартиры второго этапа (корпуса 6-9) второй очереди были распроданы еще до ввода домов в эксплуатацию, — отмечает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй». — Наша компания использует современные технологии, которые позволяют снизить себестоимость строительства и предложить покупателям действительно доступное жилье. Это один из залогов успешности проекта сегодня. ЖК «Катуар» привлекает клиентов не только комфортными ценами, но еще и разнообразием планировочных решений, экологичностью локации, а также близостью к транспортным узлам, позволяющим менее чем за час добраться до столицы».

«Все больше покупателей сегодня выбирают квартиры в малоэтажных комплексах, — говорит Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». — Этот тренд связан с возросшим запросом на ощущения приватности и близости к природе, которых не хватает в условиях мегаполиса. В то же время клиентам, разумеется, важны транспортная доступность и продуманная инфраструктура проекта: наличие образовательных учреждений и магазинов, уютные дворы, высокая обеспеченность машиноместами. Например, ЖК «Катуар» за счет соответствия всем этим критериям в 2021 году стал финалистом престижной премии Urban Awards как лучший малоэтажный жилой комплекс».

В корпусах 10-14 третьей очереди второго этапа жилого комплекса «Катуар» сейчас ведется отделка фасадов и остекление. Уже выполнены работы по наружной разводке газоснабжения. Срок ввода корпусов — IV квартал 2024 года.

Стоимость однокомнатной квартиры в «Катуаре» начинается от 4,7 млн рублей (за 36,32 кв. м), двухкомнатной — от 6,1 млн рублей (за 52,95 кв. м), трехкомнатной — от 9,2 млн рублей (за 73,37 кв. м). Покупателям предлагаются квартиры с черновой, предчистовой (white box) и чистовой отделкой.

ЖК комфорт-класса «Катуар» строится в экологически чистом районе городского округа Мытищи, в 22 км от МКАД. В шаговой доступности от комплекса расположена ж/д станция «Катуар», от которой примерно за 50 минут можно добраться до центра Москвы. Дома первого этапа были сданы в 2018 году, сейчас идет строительство корпусов 10-14 третьей очереди. На территории комплекса, помимо недавно открывшегося детского сада, предусмотрены также спортивные и детские площадки, школа, торгово-развлекательный комплекс, медицинский центр и магазины.

За последние 5 лет доля женщин, приобретающих недвижимость, увеличилась примерно на 10%, что неудивительно. Представительницы прекрасного пола стали самостоятельнее, занимают перспективные должности, уверенно продвигаются по карьерной лестнице. Как результат, зачастую их заработок даже выше, чем у мужчин. В преддверии 8 марта эксперты «Метриум» рассказывают, чем сегодня руководствуются женщины при выборе квартиры, а также выделяют основные типажи покупательниц.

Гендерные стереотипы утверждают, что мужчины сплошь рациональны, а женщины оперируют эмоциями, поэтому представители сильного пола склонны принимать более взвешенные и разумные решения, в том числе когда речь заходит о выборе квартиры. На самом деле все происходит с точностью до наоборот. Оценивающий женский взгляд при просмотре не упустит ни одной детали, и именно женщины во многом задают тренды развития продукта на рынке недвижимости.    

Основные типажи

Понятно, что все женщины разные, но риелторы тем не менее выделили несколько распространенных психотипов, которые проявляются во время просмотров.

Царевна Несмеяна

Она заходит в квартиру со страдальческим видом, и ей в принципе уже заранее все не нравится. Проблема — в расстановке приоритетов, а точнее — в их отсутствии.

Попрыгунья Стрекоза

По аналогии с Несмеяной, эта женщина толком не знает, чего же она хочет, разве что настроена гораздо оптимистичнее. Но отсутствие четких критериев заставляет ее пересматривать великое множество вариантов, и в итоге в поисках призрачного идеала она упускает самые интересные из них.

Розовые очки

Она уже с порога может сказать, что покупает квартиру, поскольку влюбилась в нее (недостатков нет вообще никаких), будет вслух расставлять мебель и накрывать столы на новоселье, но уже на следующий день передумает.

Цензор

Именно она озвучит 133 вопроса, будет заглядывать под ванну, ковырять отошедшие обои и топтать ламинат, проверяя, скрипит ли он.

Торнадо

В ходе просмотра она успеет: открыть-закрыть окно, погладить хозяйского кота, оценить стоимость колечка на руках жены продавца, спросить о здоровье его мамы и подружиться с соседями, которые просто за солью заглянули.

Тяга к прекрасному

Женщины более впечатлительны, поэтому им крайне важны эстетические параметры жилья, и прежде всего — картинка, которая открывается из окна. Красивый двор с ландшафтным дизайном, вид на водоем или парк может оказаться решающим аргументом при выборе. Если это многокомнатная квартира, то для женщины важно, чтобы окна не выходили на шумную улицу и были обращены на разные стороны света.  

Интересно, что если для мужчины окно — это просто источник освещения или, в лучшем случае, элемент дизайна, то женщина расценивает его еще и как возможность для получения информации (например, чтобы наблюдать за детьми во дворе), а также место для разведения цветов. При этом солнца должно быть ровно столько, чтобы растения себя чувствовали комфортно, но обои не выцветали. Идеально — юго-западная сторона.

Лучше меньше, да лучше

Мужчины, как правило, не ощущают объемных параметров объекта — многим из них хоть и присуще пространственное мышление, но при этом оно не подкрепляется воображением. Для женщины первично удобное зонирование. Осматривая квартиру, она уже мысленно расставляет мебель и определяет назначение каждой комнаты, отталкиваясь от возможностей существующего планировочного решения, а не от общей площади. Если все удачно складывается, то размер квартиры не так уж и важен.

Также женщина непременно оценит наличие большой кухни (это требование в качестве обязательного указывают 99% прекрасных дам), просторной ванной комнаты и дополнительных полезных помещений, таких как гардеробная и кладовая.

Балкон, как правило, желателен для обоих полов, но мужчинам он нужен, чтобы можно было просто подышать свежим воздухом, а женщина превратит его в еще одно функциональное пространство.

И чтобы все было рядом

Женщины всегда рассматривают инфраструктуру района — и социальную, и торгово-развлекательную. При наличии детей покупательница обязательно поинтересуется качеством учебных заведений поблизости (детские сады, школы, центры дополнительного образования). Благоустроенные игровые площадки возле дома тоже станут весомым бонусом, тогда как мужчина, скорее всего, просто не обратит на них внимания, сконцентрировавшись на парковочных местах.  

Еще один важный нюанс — особенности торговых точек. Мужчине будет достаточно «просто магазина в доме», но женщина привыкает к определенным сетям: если она любит «Вкусвилл», то явно не захочет переключиться на условный «Магнит» («Дикси»).

«Вы привлекательны, я чертовски привлекателен…»

Парадокс заключается в том, что женщина оценивает не только квартиру, но и продавца. Неважно, о ком речь — собственнике, девелопере, риелторе. У человека, который ей не понравился, она ничего покупать не будет, даже если жилье отвечает всем требованиям. И напротив — если сразу удалось найти общий язык (оказаться на одной волне), женщина готова пойти на уступки и закрыть глаза на незначительные недостатки недвижимости. Известно немало случаев, когда покупательница, изначально не настроенная делать ремонт, после милой беседы с хозяином выражала готовность, например, переклеить обои.  

Продолжением этой психологической особенности является пристальный интерес к соседям. В отличие от мужчины, женщина всегда заранее предпочтет узнать, кто они, чем занимаются, есть ли у них дети или домашние животные — ведь от этого зависит, насколько комфортна будет атмосфера в доме.   

У стен тоже есть душа

Женщине важно знать, как она себя почувствует в новом жилище. Поэтому, выбирая квартиру, она может долго ходить по комнатам, стоять у окна, сидеть за столом или прислушиваться к чему-то. Она ни за что не купит жилье, в котором ей будет неуютно или даже просто не по себе.  

Аура места — это то, что женщина учитывает всегда. Конечно, такой подход весьма далек от рационального, но он тем не менее работает. Как известно, стены помнят все и способны отдавать негативную или позитивную энергию, даже если был проведен капитальный ремонт, и в доме не осталось ни одной вещи от прошлых хозяев.

Очевидное — невероятное

Как уже отмечалось, женщины уделяют внимание даже незначительным на первый взгляд мелочам, и благодаря этому выбор квартиры с их участием чем-то напоминает квест. Например, если дом расположен в непосредственной близости от метро, и этаж невысокий, покупательница будет прислушиваться к шуму поездов и вибрации — если они есть, то очевидно, что жить в такой квартире будет не очень комфортно. По той же причине — желая тишины — женщины часто выбирают угловые квартиры, поскольку они расположены дальше от лифта.  

Наконец, женщины в большинстве случаев обращают внимание на состояние мест общего пользования — чисто ли в подъезде и на лестничной клетке, какие запахи витают, да и вообще — оценивают общую атмосферу дома.

Торг здесь уместен!

Женщин при покупке квартиры отличает настойчивое желание торговаться. В данном случае прагматичность слабого пола обусловлена целью направить сэкономленные средства на обустройство своего нового дома, то есть откладывать их до лучших времен прекрасные дамы не намерены.  

При этом если мужчина в ходе переговоров предпочитает оперировать фактами, то женщина часто прибегает к эмоциям, например, может включить кокетку, улыбаться и сыпать комплиментами, чтобы расположить к себе продавца.

«В то время как мужчины мыслят логически, женщины гораздо чаще полагаются на интуицию и пытаются реализовать свои фантазии, — подводит итоги Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Поиск квартиры для них сродни подбору свадебного платья: не каждая невеста знает точно, какое именно ей нужно, необходимо перемерить множество, чтобы выбрать одно-единственное. При этом ей всегда будет казаться, что были варианты гораздо лучше, дешевле и интереснее. Но когда выбор наконец сделан, женщина превратит свой новый дом в уютное и удобное пространство».

Средняя площадь элитных квартир на рынке новостроек Москвы за последние пять лет не уменьшается, вопреки общей для всех жилых проектов тенденции. По подсчетам аналитиков «Метриум», этот показатель увеличился на 29%, тогда как во всех остальных сегментах квартиры в новостройках в среднем стали меньше. Исключение — Новая Москва, где средняя площадь помещений в продаже относительно стабильна.

Площадь квартир и апартаментов, которые проектируются московскими девелоперами в новых домах, сокращается год от года, причем во всех сегментах новостроек за исключением одного — элитного. В конце 2017 года средняя площадь отдельных помещений в элитном жилье составила 126,8 квадратных метров. В декабре 2022 года (через пять полных лет) квартиры и апартаменты в новостройках этого класса достигли в среднем 163,9 кв. м в площади. Таким образом, они увеличились на 29%.

В новостройках других сегментов наблюдалась обратная тенденция. Заметнее всего уменьшились квартиры и апартаменты в самых доступных новостройках — эконом- и комфорт-класса. В таких домах средняя площадь отдельного помещения в продаже сократилась за пять лет с 56,4 кв. м до 43,3 кв. м. То есть показатель уменьшился на 23% или на 13,1 кв. м.

В бизнес-классе квартиры и апартаменты за пятилетие также стали меньше. Если в конце 2017 года их площадь в среднем достигала 73,8 кв. м, то в конце 2022 года — 61 кв. м. Иными словами, помещения в новостройках бизнес-класса сократились на 17% или на 12,8 кв. м.

В премиальных новостройках, рассчитанных на клиентов с большими бюджетами, площадь квартир и апартаментов тоже уменьшилась. В конце 2017 года в новых жилых комплексах этого сегмента средняя площадь помещений составляла 101,2 кв. м, а пять лет спустя — 79,9 кв. м. Таким образом, показатель сократился на 21% или на 21,3 кв. м.

«Изменилась структура предложения новостроек премиум-класса, что повлияло на среднюю площадь квартир и апартаментов в них, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала премиальных небоскребов «Прайм Парк»). — В последние годы многие девелоперы начали позиционировать проекты, фактически относящиеся к бизнес-классу, как премиальные. При этом планировки и размеры помещений в них не всегда соответствуют требованиям премиума. В них может не быть, в частности, больших гардеробных, просторных кухонь-гостиных со значительной обеденной зоной и других помещений. Поэтому средняя площадь в премиальных новостройках сократилась, хотя на рынке остались настоящие проекты премиум-класса с большим выбором просторных квартир и пентхаусов».

Практически не изменилась площадь квартир в новостройках Новой Москвы. Если в 2017 году она в среднем составляла 50,3 кв. м, то в 2022 году — 48,9 кв. м. Таким образом, сокращение составило всего 3% или 1,4 кв. м.

«Новая Москва за последние годы стала достойной и доступной альтернативой для семей, которые не хотят экономить на площади своего жилья, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — Если покупатели задумались о создании большой семьи, они стремятся совершить продуманную на годы вперед покупку квартиры. Многие их них переезжают в ТиНАО, где соотношение цены и площади квартир намного лучше, чем в Москве в старых границах. Соответственно, здесь можно создать более комфортные условия для развития семьи и подрастающего поколения «на вырост», избежав при этом неподъемных кредитных обязательств».

«Тенденция к уменьшению квартир будет продолжаться, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Это связано со снижением доходов покупателей и в целом с изменением их стратегии на рынке жилья. Первую квартиру или апартамент теперь можно купить относительно рано благодаря ее небольшому размеру и доступности, но затем такое жилье будет выставляться на продажу на более поздних этапах жизни, чтобы купить уже семейный вариант жилья. Поэтому в продаже будет больше студий, однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир евроформата. Получит развитие и сегмент микроапартаментов для временного проживания или аренды, что также повлияет на средние показатели по рынку».

За прошедшие пять лет предложение новостроек в Восточном административном округе Москвы увеличился на 57%, а число проектов застройки почти удвоилось. Эксперты Regions Development раскрывают пять основных причин, по которым ВАО стал одним из самых быстро растущих локальных рынков новостроек в Москве.

1. Большие зеленые зоны

В последние пять лет со стороны жителей Москвы обозначился четкий запрос на жизнь по соседству или в окружении больших зеленых зон. Развитие и реконструкция главных парков Москвы за в 2010-е гг. вновь сделали популярными развлечения на свежем воздухе среди москвичей. Усилилась потребность в большом и благоустроенном парке рядом с домом, прогулки, интересные мероприятия, спортивные тренировки в котором уже стали частью повседневной жизни. Пандемия коронавируса и режим самоизоляции только усилили этот тренд.

Между тем удачных площадок под застройку рядом с крупными парками и лесными зонами в Москве осталось не так много. С этой точки зрения большой рывок в последние годы сделали два административных округа — Западный и Восточный, где количество и качество проектов застройки значительно выросло благодаря их географии. В частности, в ВАО только Лосиный остров занимает 96 квадратных километров. Наряду с этим «зеленым островом» в ВАО есть парк Сокольники, Измайловский парк, Кусковский парк, Детский Черкизовский парк, Терлецкий парк и зеленые зоны поменьше. В 2010-е гг. эти парки активно обновляли городские власти по программе «Мой район», благодаря чему они стали еще более привлекательными для жителей Москвы и застройщиков.

По подсчетам экспертов Regions Development, из 20 площадок застройки в ВАО, которые осваиваются девелоперами жилья в начале 2023 года, 13 находятся менее чем в километре от ближайшего парка. Новостройки рядом с парками более привлекательны с точки зрения покупателей, и именно в ВАО застройщикам удается реализовать этот конкурентный потенциал.

1. Джентрификация

Второй фактор развития рынка новостроек Восточного административного округа — активная джентрификация промышленных локаций. На месте старых предприятий и стихийно образовавшейся коммерческой недвижимости постепенно появляются современные жилые районы, новые деловые центры и спортивные объекты. Меняется социальный состав округа — здесь селятся успешные представители среднего класса. Из 20 проектов в ВАО к эконом-классу относится только 1 проект, к комфорт-классу — 13, к бизнес-классу — 5, к премиум-классу — 1.

Для реализации масштабных проектов застройки с большим «пакетом» социальной и коммерческой инфраструктуры необходимы большие площадки, которые часто находятся в бывших индустриальных кварталах. В ВАО насчитывается 10 промзон, из которых сейчас идет активное освоение четырех — «Калошино», «Красный Богатырь», «Соколиная гора», «Руднево».

Однако есть и большие площадки, которые находятся в обжитых, исключительно «жилых» локациях, не имеющих промышленного прошлого. К примеру, комплекс премиум-класса «Преображенская площадь» возводится на месте бывшего научно-исследовательского института рядом с метро «Преображенская площадь» в окружении жилой застройки. Масштаб площадки при этом позволил девелоперу спроектировать собственные школу и детский сад.

1. Реновация

Косвенным стимулом развития рынка новостроек ВАО стала программа реновации. Всего в программу реновации на востоке столицы включено более 1 тыс. домов, в которых живут почти 210 тыс. человек. Всего в Восточном административном округе 8,6 тысячи человек уже получили квартиры в новостройках, из них только в 2022 году — 2,4 тысячи человек. В округе расселили 40 домов из 73. До 2024 года на первом этапе программы реновации планируется переселить почти 37,5 тыс. жителей округа. Для этого определены 93 стартовые площадки.

Эксперты Regions Development поясняют, что немалая часть обладателей новых квартир по программе реновации продает новое жилье. Как правило, полученные по программе квартиры больше по площади и дороже по рыночным расценкам, чем старые. Это дает возможность, к примеру, разъехаться семьям, сменить место жительство в районе на более удобное. Приобретают взамен проданных квартир жители ВАО часто именно более качественные новостройки. Локальный спрос участников программы реновации наряду с другими местными жителями, которые долгие годы испытывали дефицит нового жилья в округе, определил интерес застройщиков к ВАО.

1. Развитие транспортной инфраструктуры

На развитие рынка новостроек в ВАО повлияло активное обновление транспортной сети. В 2017 году было реконструировано Щелковское шоссе. По проекту отремонтировали и построили около 22 км дорог и 5 подземных переходов под шоссе. На магистрали появились дополнительные полосы общей длиной около 11 км. В 2014 году завершилась реконструкция Шоссе энтузиастов.

Важным для округа стал проект Северо-Восточной хорды, который был завершен в 2022 году. По планам властей, хорда разгрузит МКАД на 20-25% и перераспределит транспортные потоки Третьего транспортного кольца, Щёлковского шоссе, шоссе Энтузиастов, Рязанского и Волгоградского проспектов. Все это существенно улучшит ситуацию на дорогах в ВАО, снизит риск образования пробок и ускорит движение автомобилей.

Развивается и общественный транспорт. Снизилась нагрузка на станции метро в ВАО благодаря открытию МЦК, в частности станций «Андроновка», «Шоссе Энтузиастов», «Соколиная гора», «Измайлово», «Локомотив», «Бульвар Рокоссовского», «Белокаменная».

Также в ВАО на территории районов Гольяново и Преображенское в 2021 году открылся новый Восточный вокзал, с которого жители округа и другие москвичи смогут отправиться на курорты Кавказа, черноморское побережье, в Поволжье, Анапу, Белгород, Владикавказ, Волгоград, Санкт-Петербург, Сухум. Он объединил Курское направление железной дороги, метро «Черкизовская» и станцию МЦК «Локомотив».

1. Обновление социальных объектов

За последние годы в ВАО прошла реконструкция многих социальных объектов. В частности, завершился ремонт трех детских поликлиник в Вешняках, Гольянове и Сокольниках. Идет строительство новых школ и детских садов. Также планируется завершить капремонт пяти поликлиник в районах Восточный, Гольяново, Ивановское, Соколиная Гора и Перово. Идет строительство шести школ, а всего до 2030 года будут возведены 25 детских дошкольных учреждений и почти 30 школ, причем во всех районах округа.

«Восток Москвы становится все более привлекательным для покупки жилья, — говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — ВАО характеризуется низкой плотностью населения. При этом локация хорошо обеспечена транспортном и социальными объектами. Учитывая потенциал редевелопмента, я полагаю, что рынок ВАО в будущем будет расти и по объему предложения, и по качественному уровню местных новостроек».

Лишь считанные единицы жилых комплексов в Москве строятся с эксплуатируемой кровлей. В первую очередь, это обусловлено тем, что себестоимость функциональной крыши примерно на 30% больше, чем обычной. Зато подобное пространство непременно увеличивает инфраструктурную составляющую проекта. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных разновидностях использования эксплуатируемой кровли в столичных новостройках.

Парящий газон

С каждым годом покупатели обращают все больше внимания на экологичность проектов. Некоторые из девелоперов, следуя за запросами клиентов, разбивают настоящие газоны на кровле. Это пока еще редкий, но весьма эффективный способ обеспечить необходимое сочетание городского комфорта и природной эстетики. Для озеленения подбираются неприхотливые и засухоустойчивые растения. Они высаживаются поверх георешетки с грунтом. Подобную концепцию реализует, например, MR Group. В малоэтажных корпусах 1-й и 2-й очереди ЖК «Селигер Сити» крыши украшены 175 декоративными растениями.

«Мы продолжаем вносить приятные дополнения в уже построенные дома, — рассказывает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Так, крыши  введенных в эксплуатацию корпусов жилого комплекса «Селигер Сити» украсили 175 декоративных растений. Дизайнерское решение с имитацией живой высадки из туй формирует пространство, которое будет привлекательно выглядеть круглый год. Кроме того, мы создали настоящий парк на кровле стилобата ТЦ Discovery, который объединяет корпуса ЖК Discovery Park. Доступ к нему открыт только для жителей комплекса через входные группы. Площадь парка на крыше составляет 4500 кв. м. Здесь высажено более 2800 растений, организованы места для прогулок и лаундж-зоны. Помимо эстетической и рекреационной функции, зеленая кровля выполняет еще несколько важных задач. Она служит надежным фильтром для очищения воздуха, задерживая на своей поверхности вредные вещества. Также сад на крыше увеличивает срок ее службы, гарантируя защиту от ультрафиолетовых лучей и перепадов температуры». 

Терраса под облаками

На кровле новостройки можно не только разбить сад, но и обустроить террасу. Это отличный способ организовать уютное пространство, откуда будут открываться прекрасные виды на город. Террасы бывают нескольких типов: с крышей, открытые и остекленные. Иногда проектировщики применяют раздвижные конструкции, благодаря которым можно трансформировать площадку в зависимости от погоды: в жару — распахивать створки, а в холод — сдвигать. При многоуровневом зонировании террас предусматриваются специальные ниши для диванов, кресел и журнальных столиков. Различные коммуникации, расположенные на крыше дома, при строительстве общественного пространства маскируются декоративными элементами.

В зависимости от проекта террасы могут быть либо приватными, предназначенными исключительно для владельцев пентхаусов на верхних этажах, либо доступными абсолютно для всех жителей дома. Смотровая площадка общего пользования будет организована на кровле башен жилого комплекса Hide от MR Group. Собственники квартир и их гости смогут любоваться панорамой мегаполиса с высоты 41 этажа. Для их удобства здесь установят деревянные амфитеатры с мягкими подушками.

Как приватные, так и общественные террасы предусмотрены в квартале «Ривер Парк Коломенское». «Комфортабельные террасы с живописными видами — дополнительное конкурентное преимущество проекта «Ривер Парк Коломенское», — отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — В нескольких корпусах второй фазы мы предусмотрели приватные террасы площадью до 24 кв. м. При этом жители квартала смогут проводить свободное время на общественной террасе — лаундж-зоне площадью 340 кв. м, украшенной декоративными растениями и арт-объектами. Здесь можно будет отдыхать на мягких диванах и шезлонгах, а еще готовить на гриле и, конечно, любоваться панорамой Москвы-реки».

Развлечения на седьмом небе

Крыши современных многоэтажек могут быть приспособлены даже для активного отдыха. В ряде новостроек на кровле появляются полноценные лаундж-зоны, где размещены беседки и перголы, качели, тренажеры и летние кинотеатры. Жители получают возможность интересно проводить время в необычной обстановке. Такая зона отдыха есть, например, в апарт-проектах «Сады Пекина» и Red7. Застройщик AEON Corporation планирует создать мини-курорты на кровле сразу пяти строящихся небоскребов ЖК «River Park Кутузовский». Их жители на высоте 180 метров смогут готовить блюда-барбекю, заниматься йогой, расслабляться в джакузи, а также общаться с друзьями в беседках-иглу с Wi-Fi.

Для детского сада ЖК Forst девелопер Forma совместно с архитектурным бюро «Дружба» разработал концепцию плейхаба на крыше. Игровую площадку оформят в скандинавском стиле. Она будет состоять из холма с тоннелем и горкой, скалодрома и нескольких каруселей, которые разместят на деревянных настилах и каменных плитах, покрытых травой, мхом и песком. Правда, в отличие от взрослых лаундж-зон, плейхаб для малышей построят сравнительно невысоко, на кровле одноэтажного здания.

Заплыв на высоте птичьего полета

В мире все чаще на крышах высоток появляются бассейны. Международными достопримечательностями стали искусственные водоемы в сингапурском развлекательном комплексе Marina Bay Sands Skypark и шанхайском отеле Holiday Inn за счет переливных краев и прозрачного дна, создающих эффект парения в воздухе. Мировой тренд не обошел и российскую столицу, хотя в Москве подобные проекты — все еще огромная редкость. Бассейны на эксплуатируемой кровле есть, например, в жилых комплексах Neva Towers, «Дыхание» и в трехэтажном пентхаусе ЖК «Рублевский». Их создание требует серьезных затрат. Даже миниатюрный бассейн на крыше создает дополнительную нагрузку на фундамент, которую нужно учитывать при проектировании. Застройщикам, решившим подарить своим клиентам подобное удовольствие, приходится использовать более прочные и дорогие несущие конструкции. Зато водоем на крыше почти гарантированно становится визитной карточкой проекта, а жители получают ни с чем не сравнимые впечатления от заплывов на высоте.

Дом-аэродром

Помимо рекреационных зон, на эксплуатируемой кровле могут располагаться вертолетные площадки. В высотках их оборудуют, главным образом, в целях безопасности. В столице в пределах внутренней границы МКАД полеты воздушных судов разрешаются лишь в исключительных случаях. В первую очередь, это эвакуация жителей при пожаре авиабортами МЧС. Покидать горящее здание через крышу значительно безопаснее, чем спускаться по задымленным лестницам. Посадочными платформами для вертолетов оснащены, например, жилые комплексы ГК «Ташир». Возможно, в ближайшем будущем девелоперы начнут оснащать крыши домов также площадками для приземления коптеров. Правительство России планирует развивать доставку посылок и грузов при помощи беспилотной авиации. Однако для реализации этих планов потребуется серьезно скорректировать действующее законодательство.

«Эксплуатируемая кровля позволяет сформировать более насыщенную инфраструктуру новостройки без расширения площади участка, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Это весьма актуально в условиях плотной застройки мегаполиса. Крыша с садом, смотровой площадкой или зоной отдыха способна стать важным конкурентным преимуществом проекта. Но для ее обустройства требуются серьезные инвестиции со стороны застройщика. Поэтому в ближайшее время эксплуатируемая кровля, вероятно, останется эксклюзивным атрибутом проектов класса "бизнес" и выше». 

Компания «Метриум» сообщает о скидке 8% на все апартаменты в премиальном комплексе «Поклонная № 7». Акция приурочена к Международному женскому дню 8 марта. Покупатели могут сэкономить до 5,6 млн рублей. Девелопер проекта — ООО «Спецстрой-1». Партнер по реализации — «Метриум».

В апарт-комплексе премиум-класса «Поклонная № 7», который строится в престижном Дорогомиловском районе в шаговой доступности от Кутузовского проспекта, проводится акция, приуроченная к наступающему Международному женскому дню. Все апартаменты — от студий до четырехкомнатных лотов — можно приобрести со скидкой 8%.

Дисконт распространяется как на приобретение апартаментов с единовременной оплатой, так и на покупку с привлечением заемных средств. При этом максимальную выгоду можно получить только до повышения цен в апарт-комплексе «Поклонная № 7», которое запланировано на март.

Также в комплексе «Поклонная № 7» введены новые условия беспроцентной рассрочки. Теперь клиентам доступны два варианта оплаты апартаментов частями: ежемесячная рассрочка на 24 месяца с первоначальным взносом 15% и ежеквартальная рассрочка на 8 кварталов с первоначальным взносом 30%.

«Цены на апартаменты в комплексе «Поклонная № 7» сейчас на 13,6% ниже средних цен на премиальном первичном рынке Москвы, — отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». — При этом клиенты могут успеть также воспользоваться скидкой 8%, которая сделает покупку еще более выгодной. Однако стоит поторопиться, ведь уже в марте цены на апартаменты в «Поклонной № 7» будут повышены.

Стоит отметить, что благодаря прекрасной транспортной доступности и развитой внутренней инфраструктуре данный проект привлекателен как для конечных покупателей, так и для инвесторов. Цены на апартаменты здесь еще не раз будут увеличиваться по мере повышения стадии строительной готовности. Купив сейчас апартаменты в «Поклонной № 7», клиенты смогут не только сохранить, но и приумножить средства».

Премиальный апарт-комплекс «Поклонная № 7» включает в себя три 13-этажных корпусов, где разместятся 360 апартаментов и 11 пентхаусов с собственными террасами. Последние будут расположены на верхних этажах. Во всех лотах предусмотрены высокие потолки от 3,05 до 6 м. Резиденты смогут пользоваться двухуровневым подземным паркингом на 215 машиномест. Срок сдачи проекта — конец мая 2025 года.

Сейчас в комплексе «Поклонная № 7» покупателям доступен выбор из 66 апартаментов. Стоимость студии начинается с учетом скидки начинается от 12 млн рублей (за 25,28 кв. м), однокомнатного апартамента — 14,3 млн рублей (за 31,41 кв. м), двухкомнатного — 24 млн рублей (за 56,14 кв. м), трехкомнатного — 40,2 млн рублей (за 85,52 кв. м), четырехкомнатного — 56,3 млн рублей (за 106,83 кв. м). Экономия при покупке апартаментов с дисконтом достигает 5,6 млн рублей. Проект аккредитован ведущими банками, предлагающими ипотеку по ставкам от 9,4%.

Доля однокомнатных квартир и апартаментов составляет 33,5% от общего объема предложения на первичном рынке «старой» Москвы. За год показатель увеличился на 3,6 п.п. Это самая многочисленная категория лотов в столичных новостройках. При этом их средняя стоимость сейчас составляет 17,5 млн рублей. Однако есть и бюджетные лоты стоимостью до 8 млн рублей. Аналитики компании «Метриум» изучили рынок первичного жилья и выделили пять проектов, в которых представлены наиболее доступные «однушки».

В январе 2023 года девелоперы в «старой» Москве (без учета ЗелАО) продавали 17,44 тысяч однокомнатных лотов (14,65 тысяч квартир, 2790 апартаментов). В проектах на этапе «котлована» представлено 2725 «однушек», 11 250 лотов — в проектах на стадии возведения несущих стен, 2150 лотов — в комплексах, где ведется внутренняя отделка, 1315 лотов — в готовых новостройках.

В разрезе сегментов ситуация выглядит следующим образом: в массовых новостройках продается 9560 однокомнатных квартир и апартаментов, в бизнес-классе — 6080 лотов, в премиум-классе — 1530 лотов, в элитном сегменте — 270 лотов.

Средняя площадь «однушек» на первичном рынке сейчас составляет 41,8 кв. м (однокомнатных квартир — 40,7 кв. м, апартаментов — 47,6 кв. м). Большая часть лотов реализуется с отделкой от застройщика (7700) и white box (3235). Без отделки продаются 6505 однокомнатных квартир и апартаментов.

Квадратный метр московских «однушек» в среднем стоит 418,8 тысяч рублей. Цены колеблются от 150 тысяч рублей за «квадрат» в проекте эконом-класса «Лофт-студии на Херсонской 41а» до 2409,8 тысяч рублей за кв. м в элитном жилом комплексе «Лаврушинский».

Средневзвешенная стоимость однокомнатных квартир в столице составляет 17,38 млн рублей. Минимальный показатель зафиксирован в апарт-комплексе комфорт-класса Clementine — 8 млн рублей, а дороже всего «однушки» стоят в элитном ЖК «Русские сезоны» — в среднем 269,6 млн рублей. При этом в Москве есть пять проектов с однокомнатными лотами стоимостью менее 8 млн рублей.

Самые недорогие «однушки» можно найти в апарт-комплексе Clementine от компании «СМУ-6 Инвестиции» (Бибирево, СВАО). Проект состоит из 8 секций по 8 этажей. Их расположение позволяет сформировать закрытую внутреннюю территорию, представляющую собой креативное арт-пространство. Здесь будут созданы внутренний двор-сад, лаундж-зона и коворкинг, детская и спортивная площадки. Стоимость однокомнатных апартаментов в Clementine стартует с 7,1 млн рублей за лот площадью 35,28 кв. м. Сейчас в проекте представлено сразу 37 «однушек» с бюджетом покупки менее 8 млн рублей.

На втором месте расположился жилой комплекс «1-й Ленинградский» от застройщика «ДСК-1» (Молжаниновский район, САО). Проект представляет собой 6 корпусов высотой от 12 до 15 этажей. На территории комплекса появятся детсад и школа, детская и спортивная площадки, а также зеленые бульвары. Самую дешевую однокомнатную квартиру здесь можно приобрести за 7,6 млн рублей за 34,3 кв. м. Всего в «1-м Ленинградском» есть 12 «однушек» стоимостью до 8 млн рублей.

Третье место занял ЖК «Никольские луга» от девелопера «ПИК» (Южное Бутово, ЮЗАО). Комплекс включает в себя 7 корпусов высотой от 9 до 17 этажей. Проект предусматривает строительство трех детсадов и двух школ, игрового плейхаба и спортивного комплекса. Бюджет покупки однокомнатный квартиры в «Никольских лугах» начинается от 7,7 млн рублей за 31,7 кв. м. Это единственная «однушка» стоимостью менее 8 млн рублей в данном проекте.

«В нескольких столичных проектах представлены однокомнатные лоты, стоящие даже дешевле московских студий, среднерыночная стоимость которых составляет 9,4 млн рублей, — отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Относительно невысокие цены вовсе не свидетельствуют о низком качестве квартир и апартаментов. Девелоперам удается устанавливать их благодаря целому ряду факторов, снижающих себестоимость строительства: сравнительно недорогие участки под застройку; инновационные технологии; использование проверенных, но бюджетных материалов и др. Такое жилье, безусловно, является высоколиквидным, так как собственники смогут легко его реализовать в случае необходимости обновить жилищные условия либо выгодно сдавать в аренду. При этом однокомнатные квартиры и апартаменты, в отличие от студий, подходят даже для пар с маленьким ребенком. Такое жилье просторнее, к тому же, пространство «однушек» можно удобно зонировать с помощью ненесущих перегородок».

Топ-5 проектов «старой» Москвы

с самыми доступными 1-комн. квартирами и апартаментами

Источник: «Метриум»

За 2022 год доля новостроек премиум-класса за пределами Центрального административного округа увеличилась до 60%. Еще пять лет назад московские девелоперы реализовывали примерно поровну премиальных проектов в ЦАО и в других округах Москвы. Прагматизм, смена поколений, финансовые соображения: эти и другие причины «миграции» премиальных новостроек за пределы центра Москвы раскрывает Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development.

Статистика премиальной географии

Строительство премиальных жилых комплексов все больше смещается за пределы ЦАО. В начале 2023 года из 53 проектов премиум-класса на рынке новостроек Москвы только 21 реализовывался в центре, то есть только 40%, тогда как в других округах столицы их было 32 (60%). Для сравнения: в 2017 году из 53 премиальных новостроек девелоперы строили 26 (49%) в ЦАО, а вне ЦАО — 27 (51%). Тенденция прослеживается и на более коротком временном отрезке. В начале 2022 года в ЦАО строили 44% премиальных комплексов, а за пределами ЦАО — 56%. Представления покупателей и девелоперов о «премиальности» нового жилья кардинально изменились. Некоторые участники рынка до сих пор удивляются наличию новостроек премиум-класса вне ЦАО.

Смена приоритетов

Обобщенная причина изменения географии премиального жилья — смена приоритетов покупателей. Центр Москвы был конечным пунктом назначения социальных лифтов до начала 2010-х. Здесь были сосредоточены деловая активность, ключевые госорганы, культурные институты. ЦАО был обречен стать недоступной для многих, а потому престижной территорией для жизни.

В 2010-е гг. произошла «децентрализация» Москвы. Появление «Москва-Сити», Ленинградского, Павелецкого деловых районов показало, что бизнес не обязательно вести в центре. Городские программы благоустройства улиц и парков уравняли разные районы по комфорту, чистоте, ухоженности. Удалёнка позволила работать, не преодолевая ежедневно трафик мегаполиса. Всё это в совокупности снизило привязанность успешных жителей столицы к центру и перенастроило их на новые локации за пределами ЦАО.

15-минутный город

Главное — изменилось восприятие инфраструктуры для повседневной жизни — какой она должна быть и где располагаться? Для покупателя премиальной новостройки в 2000-х вопрос решался просто — нужно жить в центре, где есть всё: от престижных частных школ до салонов красоты для собак.

Теперь подход изменился. В Россию проникли идеи развития 15-минутного города концепции урбаниста Карлоса Морена. Новый идеал — жить в шаговой доступности от инфраструктуры. В связи с этим в «премиуме» появились крупные жилые комплексы с собственными школами, детскими садами и коммерческими услугами. В ЦАО чисто технически не осталось больших площадок, где может развернуться премиальный квартал с инфраструктурой. За пределами ЦАО такие участки есть. К примеру, жилой комплекс премиум-класса «Преображенская площадь» с собственными школой на 430 учеников и детским садом на 200 воспитанников строят на месте бывшего советского НИИ в районе Преображенское.

В районе Нагатинского полуострова мы позаботились о создании комфортной среды для наших резидентов еще до начала строительства жилья. Преображение этой динамично развивающейся локации на юге столицы наша компания начала с возведения самого большого в Европе крытого парка развлечений «Остров Мечты», в состав которого входят высокотехнологичный концертный зал «Москва» на 4,7 тысяч мест и один из крупнейших в городе многозальных кинотеатров. Открыв «Остров Мечты», в шаговой доступности от него мы начали строить премиальный жилой комплекс Dream Towers. Помимо современного окружения, проект отличается развитой внутренней инфраструктурой, включая школу на 150 детей и детский сад на 50 малышей, которые уже скоро будут введены в эксплуатацию. В ближайшие годы мы продолжим благоустройство Нагатинского полуострова и построим здесь еще, как минимум, два премиальных и элитных жилых комплекса.

Новое поколение

Между тем в 2010-е гг. на рынок премиальных новостроек пришло новое поколение клиентов. Если еще в 2000-е гг. менее 7% клиентам в сегменте было 25-35 лет, то к середине 2010-х их доля выросла до 20%, а сейчас — до 25-30%. Успешные айтишники, дети состоятельных родителей, творческой элита, интернет-деятели и т.п. Для них центр Москвы перестал быть одним большим комьюнити. Новое поколение обращает внимание на «начинку» премиальной новостройки, а не на ее расположение. Есть ли системы умного дома? Раздельный сбор мусора? Круглосуточный консьерж-сервис? Зарядки для электрокара? В их чеклисте при выборе новостроек локация уже не играет такой роли, как у предыдущего поколения клиентов.

Экология плюс приватность

Экология и приватность стали мощными трендами в 2010-е. Покупатели стали чаще задумываться о воздухе в выбранном районе, о зеленых пространствах для их детей, о приватности не только жилья, но и самой локации.

С этой точки зрения исторический центр Москвы стал менее привлекательным. Экологическая ситуация здесь стабильно тяжелая в силу его географии и застройки. Крупные парки рядом с самым дорогим клубным домом в ЦАО — роскошь даже для тех, кто готов заплатить 1,5-2 млн рублей за квадратный метр. Река или затон с собственным пляжем — тем более.

Именно поэтому «премиум» стал расширяться туда, где еще сохраняются большие лесные зоны и чистые водоемы. К примеру, комплекс Dream Towers на юге Москвы находится на полуострове, половину которого фактически занимают два парка площадью 42 гектара, омываемых Москвой-рекой.

Помимо этого, центр Москвы перегружен и пешеходным трафиком. Жители исторических районов время от времени жалуются на толпы горожан и туристов, которые не дают спокойно жить. За пределами центра сама локация может быть более приватной, будучи окруженной природой или более тихими жилыми районами.

Вопросы прагматизма

Наконец, покупатели премиальных новостроек становятся более прагматичными с точки зрения трат. Часто они имеют жилье за городом и даже в других странах. Они стали меньше проводить время в России, а квартиры всё чаще приобретаются как временные. С этой точки зрения переплачивать только за ставшую весьма условной границу престижности — границу Центрального административного округа Москвы — они считают уже нерациональным выбором. И, действительно, квадратный метр в премиальных новостройках в ЦАО в среднем обойдется сейчас в 735 тыс. рублей, тогда как за пределами ЦАО — в 561 тыс. рублей, то есть на 24% выгоднее.

Таким образом, я полагаю, мы наблюдаем только начало того процесса, который уже произошел во многих крупных европейских столицах. Исторический центр в них превращается в своеобразный музей под открытым небом, где жилая недвижимость интересует только в качестве трофея определенный круг крупных международных инвесторов, тогда как элита предпочитает жить в более тихих, экологичных и приватных комьюнити. Премиальные новостройки за пределами ЦАО — первые признаки этого тренда.

В январе 2023 года на столичном рынке новостроек уменьшилось предложение квартир и апартаментов в корпусах на начальном этапе строительства. Наиболее заметной эта тенденция была в массовом сегменте, где доля квартир на котловане относительно декабря опустилась с 25% до 11%, подсчитали аналитики «Метриум». Предложение новостроек на начальном этапе строительства в Новой Москве сократилось существеннее, чем в «старых» границах столицы: с 30% до 14%.

Начальный этап строительства наиболее привлекателен для инвестиций, когда жилье можно купить с наибольшим дисконтом, и именно таких предложений в январе 2023 года стало меньше всего. Заметнее всего это было в сегменте массовых новостроек: на котловане застройщики предлагали 2,8 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 11% от общего объема рынка.

При этом больше всего вариантов жилья было в массовых новостройках на стадии строительства этажей (70% предложения или 18,4 тыс. помещений). В корпусах с отделочными работами девелоперы предлагали 11% квартир и апартаментов (2,8 тыс.), а в готовых домах — 9,3% (2,5 тыс.).

Между тем еще в декабре 2022 года на долю предложения в эконом- и комфорт-классе на начальном этапе приходилось 25% квартир и апартаментов (6,8 тыс. помещений). Число вариантов жилья в корпусах на стадии строительства этажей насчитывалось 54% (14,9 тыс.). В зданиях с отделочными работами застройщики продавали 13% квартир и апартаментов (3,6 тыс.), а в готовых домах — 2,2 тыс.

Текущее предложение жилья в массовых новостройках на котловане — одно из самых низких за пятилетнюю историю наблюдений аналитиков «Метриум». За этот период столь низкий (и минимальный) уровень предложения на начальном этапе был зафиксировал только дважды — в ноябре 2021 года (7,8 тыс.) и в октябре 2017 года (8,1 тыс.).

Аналитики «Метриум» отмечают, что в январе 2023 года на рынке массовых новостроек появилось немного новых проектов (обычно выход в продажу совпадает со стартом строительства). В январе было только две «премьеры» (и оба комплекса уже готовы), тогда как в январе 2022 года — четыре (две из них на котловане).

Тенденция к сокращению предложения на котловане отмечалась почти во всех секторах рынка новостроек Москвы в январе.

В бизнес-классе в январе 2023 года доля квартир и апартаментов в проектах на начальной стадии реализации составила 20% против 28% в декабре. Большая часть вариантов жилья представлена в корпусах на стадии монтажа этажей (53%), а в зданиях с отделкой продается 16% помещений, в готовых домах — 12%.

В новостройках премиум-класса доля котлована на рынке упала с 28% в декабре до 11% в январе. При этом основная масса предложения сконцентрирована в корпусах на этапе строительства этажей (65%). В корпусах с отделочными работами застройщики продают 16% квартир и апартаментов, а в готовых домах — 8%.

«На рынке премиальных новостроек предложение обновляется не так быстро, как в других сегментах, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). — В связи с этим я бы рекомендовал покупателям и инвесторам обращать внимание на качественные проекты, предполагающие строительство нескольких корпусов. В таких комплексах найти квартиру на разных стадиях готовности проще всего».

В два раза сократилось предложение новостроек на котловане в Новой Москве. Если в декабре их доля составляла 30%, то в январе она уменьшилась до 14%. В корпусах на этапе строительства этажей застройщики предлагали 71% квартир, в корпусах с отделкой — 8%, в готовых домах — 6%.

«На рынке новостроек есть определенная цикличность, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — В продаже появляются новые крупные проекты, которые образуют значительную долю предложения корпусов на котловане. Со временем они переходят в другую стадию строительной готовности. По-видимому, значительный объем отложенных ранее проектов, которые стартовали в период после пандемии, перешли на более высокий этап готовности. Необходимо подождать весну, когда застройщики могут восполнить недостаток предложения на котловане».

Не изменилось предложение квартир и апартаментов в комплексах элитного сегмента и делюкс-класса, где их доля сохранилась на уровне 10%. В корпусах на стадии строительства этажей между тем застройщики предлагают 30% вариантов жилья, в зданиях с отделочными работами — 36%, в готовых домах — 24%.

«В последние месяцы 2022 года застройщики все чаще стали запускать новые проекты с заметным дисконтом вопреки тенденции последних двух лет, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Это могло стимулировать спрос на наиболее доступные квартиры и апартаменты, которые продаются на начальной стадии строительства. Помимо этого, на ситуацию повлияла относительно невысокая активность застройщиков, которые в январе запустили немного проектов. В совокупности это привело к дефициту предложений на начальной стадии строительства».

Группа «Родина» провела опрос среди будущих жителей культурно-образовательного кластера Russian Design District (RDD). На этот раз эксперты приурочили опрос к празднику 23 февраля и решили узнать у будущих жителей, какие мужские качества, по их мнению, наиболее актуальны сегодня. 36% респонденток признались, что выбирают умных для создания семьи.

Эксперты Группы «Родина» накануне неофициального мужского праздника в России провели опрос среди покупателей квартир в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District о приоритетных качествах мужчин.

В кластере выбирают жилье семьи, ориентированные на развитие, в том числе с фокусом на воспитание традиционных мужских качеств в мальчиках по разным направлениям (спорт, творчество, интеллект). Концепция Russian Design District (RDD) подразумевает комплексный подход к понятию «развитие», включая ментальную, образовательную и спортивную составляющие. В частности, чтобы укреплять тело и дух, можно записаться в школу единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева. Дизайн мышлению обучат в частной школе «Путь к успеху», где можно получить креативную профессию. Взрослые мужчины могут заниматься спортом в кластере вместе со своими детьми, посвящая тем самым больше времени семье.

На вопрос, какое качество в мужчине вы считаете самым важным (множественный выбор ответов), большинство опрошенных женщин назвали «надежность, постоянство» (порядка 44%). В этом их мнение с респондентами мужского пола разошлось (только 17% мужчин назвали это качество). Мужчины же считают, что самое важное качество для них — «честность» (так считает 41% опрошенных).

На второе место женщины поставили «интеллект, ум, образованность» — порядка 36%, как и мужчины — 35%.

Не совпадает у мужчин и женщин представление о третьем по важности мужском качестве. По мнению женщин, это «чувство юмора» (21% респонденток). Мужчины же на третье место поставили «трудолюбие» (27%).

Совпали мнения респондентов относительно важности «силы, мужественности», которую посчитали важными 19% женщин и 25% мужчин.

Наконец, пятое по важности мужское качество, по мнению опрошенных, это материальная обеспеченность. Так считают 14% женщин и 16% мужчин.

В рамках опроса было предложено пояснить, почему они считают важными первые три выбранные ими качества мужчин. В открытых ответах мужчины признались, что ценят честность потому, что с «честными проще иметь дело, сотрудничать, на честных можно положиться». По этой же причине большинство женщин выбрали качество «надежность, постоянство». Для представителей обоих полов самое важное — возможность опереться на помощь мужчины.

Между тем мотивы выбора интеллекта среди женщин оказалась не столь очевидными. Большинство респонденток считают, что «от умных мужчин родятся умные дети». Мужчины же связывают ум с «трудоспособностью, успешностью, эффективностью».

С этим связано в мужской иерархии позитивных качеств «трудолюбие», которое, по их мнению, «важно для достижения успеха».

Женщины, ценящие «чувство юмора», считают, что такой мужчина «может поднять настроение», а также «будет хорошим отцом».

Всем хочется купить квартиру подешевле. На первичном рынке цены, как правило, фиксированы, а вот вторичный допускает торг. Обычно советы, которые дают риелторы, являются общими и не учитывают гендерных различий. Однако они все же есть. В преддверии главного мужского праздника аналитики компании «Метриум» раскрывают секреты, позволяющие максимально эффективно провести переговоры между представителями сильного пола в роли продавца и покупателя.   

Не хочется, но надо

Женщины устроены тоньше мужчин по части коммуникации. То есть им легче установить контакт с человеком, и делают они это быстрее. Поэтому и договариваются, как правило, успешнее. Мужчины же, в отличие от женщин, торговаться категорически не любят и не умеют. Они готовы безбожно переплачивать даже за сувениры на восточных базарах, где торг — любимая национальная забава.

Однако, покупая недвижимость на вторичном рынке, мужчинам настроиться на торг все же нужно, особенно если собственник квартиры — тоже мужского пола. Не только потому, что многие продавцы специально завышают цену, оставляя себе «запас для возможной скидки» — это чисто прагматический подход. Но и потому, что мужчинам проще понять друг друга, и за полчаса переговоров можно скинуть сумму, исчисляемую сотнями тысяч рублей, даже с «окончательной» цены квартиры.

Ищите точки соприкосновения

Если женщины стремятся к душевной близости, и им зачастую достаточно, чтобы их просто хорошо понимали (для этого они и устраивают посиделки с подругами, дабы поделиться наболевшим), то мужчины ценят единомышленников — как говорится, рыбак рыбака видит издалека. Но иной раз понять сразу с порога, что за типаж перед вами, бывает трудно. И здесь прекрасно работает правило Глеба Жеглова из популярного советского фильма «Место встречи изменить нельзя»: «Умей внимательно слушать человека и старайся подвинуть его к разговору о нем самом. Как можно скорее определи в беседе тему, которая ему близка и интересна».  

Найдите то, что поможет расположить к вам продавца. Любовь к охоте, компьютерным играм, рок-музыке — это может быть что угодно. Достаточно просто пообщаться на отвлеченные темы.

Хвалите!

Если в ходе разговора с собственником выяснится, что, например, он делал ремонт полностью своими руками, обязательно ненавязчиво выразите ему свое восхищение. Если нет — найдите другие поводы. Для этого достаточно внимательно осмотреться. Так, коллекционера чего бы то ни было обстановка в доме выдаст всегда. Похвалите вкус хозяина. Мужчины тщеславны.   

Оперируйте цифрами

Мужчины любят факты и конкретику, тогда как женщины часто действуют на уровне эмоций. Поэтому в ходе торгов с собственником не только нужно приводить весомые аргументы, но и называть точные суммы, вплоть до перечисления деталей необходимого ремонта. Можно выстроить беседу в следующем ключе: «Если мы договоримся о скидке на стоимость новых окон, сантехники и плитки (называем сумму), то я готов внести предоплату прямо сейчас».

Найдите недостатки

Конечно, без перечисления недочетов жилья вы вряд ли получите скидку. Но здесь есть нюанс — мужчины не любят критику, и даже если она касается только квартиры, склонны принимать ее на собственный счет. Поэтому будьте предельно тактичны. Здесь, в отличие от предыдущего пункта, вам понадобится не конкретика, а тонкий подход, когда вы просто задаете уточняющие вопросы. Ни в коем случае не переступайте черту, иначе беседа завершится не в вашу пользу. Вот несколько примеров, когда критика не обижает:

- «А балкона у вас нет? А то в объявлении не было указано... Жаль, что без него»;

- «Отопление здесь нормальное? Батарея совсем маленькая под окном...»;

- «А напор воды в кране хороший? Можно проверить? Он всегда такой слабый?»;

- «Проводку давно меняли? А вдруг закоротит?»;

- «Парковка во дворе, я смотрю, вся забита...»;

- «А как у вас со звукоизоляцией? Кто это стул на соседнем этаже уронил?»;

- «В подъезде из двух лифтов работает только один. Это всегда так?».

Знайте меру

Если в ходе беседы вы поймете, что за лот просят все же адекватную рыночную цену, не стремитесь сбить ее до «уровня плинтуса»: скорее всего, продавец тоже ориентируется в ситуации. Какую-то небольшую сумму он вам вполне может уступить, но продавать хороший вариант за бесценок не будет. Попытка сильно занизить стоимость может выйти вам боком: мужчины не любят, когда их считают глупее, чем они есть.

Когда соперничество неуместно

Не стоит демонстрировать свой крутой социальный статус и высокий уровень достатка собственнику — мужчины хоть и соперники по натуре, но считают себя альфа-самцами и не любят, когда кто-то в этой иерархии стоит выше них. Материальный вопрос в этом плане — один из самых болезненных. Поэтому одевайтесь скромно, и дорогие часы тоже лучше оставить дома.

Общайтесь как со знатоком

В капитальном ремонте два самых затратных вида работ — это сантехника и электрика. Поэтому сначала посмотрите на состояние батарей и сантехнических труб в ванной, туалете и на кухне, и если оно оставляет желать лучшего, обратите на это внимание хозяина. Он оценит вашу осведомленность.

Скорость как бонус

При подборе машины, квартиры, да и вообще любой другой вещи мужчины ориентированы на результат и намерены как можно быстрее решить вопрос. Но это же касается и продажи. Если женщины готовы ждать и не хотят отдавать квартиру в руки первому встречному (такова их эмоциональная природа), то мужчина-собственник нацелен на скорую сделку (кстати, это в текущих реалиях для многих особенно актуально). Он хочет решить вопрос, поставить точку и заняться другими делами. Поэтому если вы скажете, что в случае предоставления скидки готовы хоть сейчас заключить договор, это может сработать.

Приходите с женой (подругой)

Когда потенциальные покупатели являются на просмотр вдвоем с кем-то и начинают обсуждать достоинства и недостатки квартиры между собой, это, как правило, оказывает на собственника серьезное психологическое воздействие: он начинает понимать, что решение о покупке зависит не от одного человека, а значит, сделка может и не состояться. А если этот второй — женщина, которую, в отличие от вас, что-то не устраивает (например, цена), то вероятность скидки со стороны мужчины возрастает вдвое. Во-первых, джентльменов никто не отменял, а во-вторых, им ли не знать, как трудно бывает в чем-то переубедить прекрасных дам?

Не сдавайтесь!

Всегда есть условия, на которых стороны могут поменять свое решение. Например, вы вправе предложить хозяину взять на себя дополнительные расходы и хлопоты: оплату ускоренной регистрации сделки, услуг банка и т.д. — взамен скидка на покупку. То есть продавец предоставит дисконт, а на покупателе будут «общие» траты.

Казалось бы, в чем тут выгода для собственника, если размер скидки, скорее всего, будет существенно больше, чем сумма, которую потратите вы? Опять же — здесь работают гендерные особенности. Готовность собеседника идти на уступки и экономия времени — эти два фактора мужчины будут ценить всегда.

«Конечно, психологических различий между мужчинами и женщинами в плане их мышления, поведения, восприятия окружающей действительности, налаживания коммуникаций хватает, и на эту тему написаны тысячи книг, — подводит итоги Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Но, даже зная все эти нюансы, необходимо учитывать, что каждый человек (независимо от его пола) индивидуален, и к нему в любом случае нужно искать подходы, не руководствуясь лишь общими гендерными принципами и установками. Если у вас высокий уровень эмпатии, то, вероятнее всего, вы сможете договориться с кем угодно и о чем угодно — даже о скидке при покупке квартиры».

Квартиры и апартаменты в корпусе 1 второй очереди ЖК «Любовь и голуби», который недавно получил РВЭ, готовы для передачи собственникам. Перед этим эксперты компании «Профприемка» провели профессиональную двухэтапную проверку квартир и апартаментов. Девелопер — «СМУ-6 Инвестиции».

Новоселы 1 корпуса второй очереди ЖК «Любовь и голуби» начали получать свои ключи. Перед передачей их собственникам девелопер заключил договор с профессиональной компанией «Профприемка» (profpriemka.ru), которая провела двухэтапную проверку квартир и апартаментов всего комплекса. Специалисты компании проверяют монтаж окон и дверей, работоспособность инженерных систем, осматривают стены и полы, оценивают соответствие качества отделки заявленному.    

«Приемка квартиры или апартамента в новостройке — это всегда радостный, но вместе с тем и волнительный процесс, который к тому же требует не только кропотливого подхода и внимательности, но и определенных знаний» — говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». — Поэтому часто будущие жильцы приглашают для приемки специалистов, услуги которых стоят недешево. Мы дорожим своей репутацией, отвечаем за качество конечного продукта и ценим время наших резидентов, поэтому провели предварительную проверку квартир и апартаментов за свой счет.

Корпус 1 второй очереди ЖК «Любовь и голуби» представляет собой жилой 22-этажный дом, состоящий из четырех секций. Всего здесь 683 квартиры и апартамента. Также он включает двухэтажный подземный паркинг и этаж с кладовыми помещениями. Кроме того, на втором этаже здесь располагается бесплатный коворкинг для жителей.

Одним из преимуществ проекта является продуманное благоустройство — проведено озеленение территории (высажено около ста деревьев, кустарников и других растений), предусмотрены детские и спортивные площадки с тренажерами. Есть даже собственное игровое поле с оригинальной трибуной и зонами отдыха. В lounge зоне с декоративным ландшафтом установлены беседка, пергола из лиственницы и качели.

Проект реализован на 98% — в наличии осталось всего несколько квартир и апартаментов. Стоит отметить, что вторая очередь повторила успех первой, которая тоже была практически полностью распродана еще до ввода в эксплуатацию.

В ближайшее время ожидается получение РВЭ для корпуса 2 второй очереди.