Особенности определения статуса единственного жилья в целях налогообложения при продаже общей квартиры

Когда  человек  продает  квартиру,  то  не  платит  налог  с  дохода,  если  владел  недвижимостью  минимальный  срок.  По  общему  правилу  —  пять  лет.

Есть  ситуации,  в  которых  минимальный  срок  владения  сокращен  до  трех  лет.  Так,  человек  не  платит  НДФЛ  при  продаже  квартиры,  которая  принадлежала  ему  три  года  и  которую  он  получил:

1. по наследству  или  в  дар  от  члена  семьи  или  близкого  родственника;
2. в результате  приватизации;
3. по договору  пожизненного  содержания  с  иждивением.

Есть  еще  одна  ситуация,  когда  минимальный  срок  владения  составляет  три  года:  в  собственности  продавца  на  дату  продажи  квартиры  нет  другого  жилья.  При  этом  не  учитывают  новое  жилье,  которое  человек  купил  в  течение  90  календарных  дней  до  продажи  старого. 

Если  вы  получите  право  собственности  на  квартиру  в  новостройке  и  продадите  старую  квартиру  в  течение  90  дней  после  этого,  то  учитывать  новостройку  не  придется.  То есть  вы  используете  трехлетний  минимальный  срок  владения (подп.  4  п.  3  ст.  217.1  НК  РФ). Но  если  между  получением  в  собственность  новостройки  и  продажей  старой  квартиры  пройдет  более  90  дней,  то  новостройку  придется  учесть  как  второе  жилье.  Чтобы  не  платить  налог  с  доходов  от  продажи  старой  квартиры,  придется  ждать  пять  лет. Такие  правила  действуют  с  1  января  2020  года.  Минимальные  сроки  владения  действуют  как  для  налоговых  резидентов,  так  и  для  нерезидентов.

Эксперт  кафедры  экономики  и  экономической  безопасности  Среднерусского  института  управления  —  филиала  РАНХиГС  Кожанчиков  Олег  поясняет особенности определения  статуса  единственного  жилья  в  целях  налогообложения  при  продаже  общей квартиры.

При  определении  единственного  жилья  супругов, поясняет эксперт,   не  нужно  учитывать  недвижимость,  которая  принадлежит  одному  из  них  и  не  находится  в  совместной  собственности.

Одна  квартира  в  совместной  собственности  считается  для  супругов  единственным  жильем,  и  если  продать  ее  через  три  года  с  момента  получения  в  собственность  или  оплаты,  то  не  придется  платить  НДФЛ.

Если  есть  другая  совместная  собственность  —  ею  может  быть  и  доля  в  квартире,  которую  муж  купил  и  оплатил  уже  в  браке,  —  то,  чтобы  не  платить  НДФЛ,  нужно  владеть  квартирой  пять  лет  и  только  потом  ее  продавать.

Новостройку  учитывают  в  составе  жилья  только  после  того,  как  подпишут  акт  приема-передачи  и  зарегистрируют  право  собственности.  Если  сделали  это  в  течение  90  календарных  дней  до  продажи  старой  квартиры,  учитывать  ее  при  определении  единственного  жилья  не  нужно.

Если  продадите  квартиру  по  истечении  минимального  срока  владения  —  трех  или  пяти  лет,  вы  с  супругом  не  должны  будете  платить  налог.  Показывать  в  декларации  3-НДФЛ  доходы,  которые  не  подлежат  обложению  НДФЛ,  не  нужно.  Если  у  вас  не  будет  других  доходов,  которые  нужно  декларировать,  декларации  подавать  не  придется.