В конце ноября состоялся семинар "Поиск
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и Партнеры" Дмитрий Некрестьянов отметил несколько ключевых рисков.
Наиболее часто при смене собственника арендованного объекта появляются риски одностороннего увеличения арендной платы арендодателем, который пытается таким образом повысить доходность своего объекта. Речь идет о таких способах как: использование механизмов, заложенных в договоре, до фактического создания ситуации коммунальной войны с отключением электричества, отопления и ограничением доступа к объекту.
Эксперт отмечает, что последнее время рынок становится более цивилизованным, все реже заметны следы "коммунальных войн". Однако чаще встречается плохая юридическая техника договора, в котором остаются лазейки для злоупотреблений.
Дмитрий Некрестьянов называет одну из последних тенденций – использование процедур банкротства для искусственного создания основания для одностороннего отказа от аренды, заключенной "на заведомо нерыночных условиях".
Если увеличение арендной платы больше рыночного значения, то это можно оспаривать в суде. В борьбе за размер арендной платы арендаторам помогают защищаться разъяснения Пленума Верховного суда РФ №73. Но, это не защищает изначально высокой арендной платы (например, при ее номинировании в валюте) и касается только параметров изменения арендной платы.
Еще один риск по словам Дмитрия Некрестьянова – это вопросы эксплуатации помещений и обеспечения коммунальными ресурсами. Применительно к
С учетом существенных рисков отсутствия таких договоров и согласий арендатору целесообразно настаивать на их получении собственником до получения помещения в аренду. В свою очередь, в торговых центрах более существенное значение имеет статус внутренних правил
Как отмечает эксперт, принципиальное значения имеют вопросы освобождения помещений и возврата их арендодателю. Так как возникают сложности с передачей помещения в связи с уклонением одной из сторон.
Следует помнить, что арендатор до момента возврата помещения по акту приема-передачи продолжает платить арендную плату, а в случае уклонения арендодателя от принятия помещения обязательно необходимо письменно вызвать его на передачу помещения и при неявке составить односторонний акт приема-передачи и направить его с ключами в адрес арендодателя заказным письмом с описью и уведомлением. Это позволит существенно снизить риски продолжения начисления арендной платы.