«Метриум»: Итоги года на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 30,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра к концу 2022 года достигла 1,66 млн рублей (+17,9% за год). Элитные проекты подорожали быстрее проектов класса делюкс (+11% против +6,1%).

По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке высокобюджетной недвижимости находилось 66 проектов, из них 43 проекта относятся к элитному классу, а 23 — к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил 1,25 тыс. лотов, из них 47% приходится на квартиры и 53% — на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 30,5%.

В 2022 году активно выходили на рынок новые высокобюджетные комплексы: продажи стартовали в восьми проектах, почти все из них класса делюкс.

Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в 2022 г.

* бронирование

Источник: Метриум

Как и год назад, среди районов по количеству элитных лотов в продаже первое место принадлежит Пресненскому. За год его лидерство значительно укрепилось: доля района выросла на 16,2 п.п. и достигла 33%. В районе стартовали продажи комплексов «Мюр и Мерилиз» и St George Residences, также здесь расположены проекты с большим объемом предложения — Lucky, Sky View и другие.

Недвижимость класса делюкс сосредоточена в районах Якиманка (34,7%) и в Хамовниках (30,5%). Экспозиция Хамовников пополнилась двумя проектами от Level Group «Саввинская 17» и «Саввинская 27», доля района увеличилась на 18,5 п.п.

Из-за повышения строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов, в 2022 году существенно сократилась доля лотов в продаже на начальной стадии. В элитном классе все проекты перешли на этап монтажа (17,4%, +1,4 п.п. за год), на «котловане» находится только новый комплекс St George Residence (3,9% от общего объема предложения). В классе делюкс количество лотов в строящихся корпусах также увеличилось до 55% (+52,9 п.п.).

Среди предложения высокобюджетного сегмента ожидаемо значительную часть занимают многокомнатные варианты (21,8% в элитном классе и 34,2% в делюкс-классе). Доля студий невелика — всего 1,7% от числа всех лотов в элитном сегменте (+0,7 п.п. за год), а среди вариантов делюкс-класса в продаже имеется только одна студия — в комплексе «Ильинка 3/8» от «Sminex - ИНТЕКО». Доля предложения с одной спальней в элитном сегменте увеличилась до 29% (+9 п.п.) — таких вариантов представлено много в комплексе Vesper Tverskaya (ранее Fairmont Vesper Residences).

В высокобюджетных новостройках большая часть квартир и апартаментов реализуется без отделки (54,3% в элитном классе, 76,1% в делюкс-классе).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетных проектах к концу декабря 2022 года достигла 1,66 млн рублей (+17,9% за год). Элитные проекты подорожали быстрее проектов класса делюкс (+11% против +6,1%). Это связано в первую очередь с тем, что рынок пополняли проекты по стартовым ценам преимущественно делюкс-класса.

Высокобюджетная недвижимость, экспонирующаяся в валюте, подверглась удорожанию в марте в связи со скачком курса. В дальнейшем, после укрепления рубля, цены в переводе на национальную валюту снизились. В целом цены на элитные проекты характеризуются относительной стабильностью, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов.

Наиболее дорогостоящая элитная недвижимость реализуется в Тверском районе (в среднем за 1,83 млн рублей за кв. метр). В районе представлены три проекта — Vesper Tverskaya, «Долгоруковская 25» и «Клубный дом в Газетном». Среди проектов делюкс-класса наиболее высокая цена кв. метра в Пресненском районе (3,31 млн рублей), где в продаже осталось два проекта — «Малая Бронная 15» и The Patricks.

Показатель средней площади в элитном классе сократился на 12,9% и по итогам года составил 143,4 кв. м, а в сегменте делюкс, наоборот, средняя площадь лота выросла на 21,5%, до 199,6 кв. м. Стоимость высокобюджетных объектов характеризуется большим разбросом — от 32,9 млн до 6 млрд рублей.

Бюджеты предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных предложений квартир высокобюджетного сегмента в декабре 2022 года:

— «Мюр и Мерилиз»: студия площадью 48,9 кв. м за 39,7 млн руб.;

— Lucky: однокомнатная квартира площадью 45,4 кв. м за 45,4 млн руб.;

— «TITUL на Серебрянической»: однокомнатный апартамент площадью 49,2 кв. м за 58 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов высокобюджетного сегмента в декабре 2022 года:

— CULT: студия площадью 26,96 кв. м за 32,9 млн руб.;

— «Долгоруковская 25»: однокомнатный апартамент площадью 38,7 кв. м за 42,1 млн руб.;

— «Космо 4/22»: однокомнатный апартамент площадью 48,8 кв. м за 43 млн руб.

Количество зарегистрированных сделок на первичном рынке в высокобюджетном сегменте в 2022 году составило 324 штуки[1]. Активность покупателей относительно 2021 года оказалась ниже на 55,4%. Спрос упал в мае, после чего так и не восстановился до уровня предыдущих лет. Стоит принять во внимание, что многие элитные комплексы реализуются по ПДКП и ДКП и не учитываются в статистике.

Основные тенденции

«В первом полугодии 2022 года предложение высокобюджетного сегмента плавно вымывалось, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Начиная с III квартала, в связи с выходом новых проектов, а также относительно низким спросом, экспозиция стала расширяться. В ноябре впервые за долгое время количество лотов в продаже превысило тысячу штук, а к концу года на рынке было зафиксировано уже 1,25 тыс. предложений.

Старт новых проектов пришелся преимущественно на III и IV кварталы года. Только один проект вышел в первом полугодии — «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» (усадебный комплекс с участком продается единым лотом) от Sminex, позднее «Sminex — ИНТЕКО». Другие семь проектов стартовали в период с июля по декабрь.

Цена квадратного метра к концу 2022 года достигла 1,31 млн рублей в элитном классе (+11% за год) и 2,25 млн рублей в делюкс-классе (+6,1%). Средневзвешенная цена в течение года колебалась из-за нестабильности валютного курса, выхода новых проектов и точечного удорожания.

Спрос, начиная с мая 2022 года, держался на довольно низком уровне. По итогам года было заключено суммарно 324 договора, не считая сделок по ДКП и ПДКП, что на 55,4% ниже, чем годом ранее. Покупатели высокобюджетной недвижимости стали реже привлекать ипотечные средства: доля договоров с ипотечным обременением составила 13%, в то время как в прошлом году на первичном рынке в дорогом сегменте заключалось не менее четверти договоров с использованием ипотеки.

Таким образом, 2022 год ознаменовался для высокобюджетной недвижимости ростом числа предложений, новыми стартами, в том числе выходом на рынок уникальных предложений класса делюкс. Тем не менее, спрос был ниже ожидаемого. Изменение конъюнктуры ипотечного рынка не оказывает на высокобюджетный сегмент значимого влияния. В 2023 году регулирование спроса будет происходить за счет продуктовой составляющей и сдерживания цен».

[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).