Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, как и почему существенное снижение ставки рефинансирования сейчас может повредить рынку первичного жилья в России.

В октябре 2025 года застройщики, по данным Дом.рф, вывели на рынок 4,7 млн кв. м новых проектов — на 15% больше, чем месяцем ранее, и на 2% больше год к году. С начала года это третье превышение прошлогодних показателей: в июле 2025 года было введено на 8% больше относительно июля 2024 года и в сентябре на 4% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В остальные месяцы года показатели оставались ниже прошлогодних. Таким образом, объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. м, из которых порядка 54 млн кв. м остаются непроданными.

— Ситуацию на рынке новостроек можно уже с уверенностью называть затовариванием, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». — И это важно при построении прогнозов, поскольку в целом баланс на рынке недвижимости сейчас достаточно хрупкий. Так, во многих регионах квартиры на вторичном рынке дешевле на 10—15% в сравнении с аналогичным жильем в новостройках. Более высокий спрос на первичное жилье сохраняется благодаря льготной ипотеке, с одной стороны, и недоступности рыночной ипотеки для большинства потенциальных покупателей — с другой. Этот баланс сейчас поддерживается ставкой рефинансирования Центробанка. Если ставку снизить резко — например, на 2 п.п. или больше, банки скорректируют ипотечные ставки и вторичное жилье резко станет гораздо более привлекательным за счет более низких цен. Плюс зачем вкладываться в новостройку, переплачивать и ждать завершения строительства, если можно купить готовое жилье и жить в нем уже сегодня? Выбор достаточно очевиден.

То есть, отмечает Александр Чернокульский, эффект от резкого снижения ключевой ставки в первую очередь увидят застройщики: покупательская активность резко сместится в сторону вторичного жилья.

— Разумеется, такая ситуация не будет держаться долго, рынок придет в баланс: цены на готовое жилье в результате активного спроса скорей всего пойдут вверх, и достаточно резко, — говорит Александр Чернокульский. — Сегодня рынок находится в состоянии сжатой пружины, любое изменение может запустить лавинообразный процесс — мы пока не можем даже предположить, на каких значениях остановятся цены на рынке готового жилья, когда пойдут в рост, который сдерживается ставками уже не один год. Думаю, падение спроса на новостройки, если произойдет, будет кратковременным и ситуация выровняется уже в течение пары месяцев. Однако, для некоторых застройщиков провал спроса даже на один-два месяца в текущих условиях может оказаться критичными, так как многие работают на минимальной марже и равномерные денежные поступления важны для поддержания ликвидности проектов. 

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели первые итоги октября в заявках на ипотеку. Динамика рынка стабилизировалась и показала уверенный сезонный всплеск. Основная активность пришлась снова на сегмент первичного жилья, рост спроса на ипотеку на готовое жилье оказался сдержанным.

Общее количество заявок на ипотеку, оформленных в банках через SaaS-платформу TYMY, в октябре выросло по отношению к сентябрю на 24,74%. При этом самый заметный рост показал спрос в сегменте ипотеки на новостройки — здесь активность возросла на 30,93% месяц к месяцу и на 36,63% году к году. Эксперты отмечают, что драйвить рынок продолжают семейная ипотека и ценовая политика застройщиков:

— По данным от аналитиков TYMY, количество заявок на ипотеку на вторичное жилье выросло в октябре на 8,36% в сравнении с месяцем ранее, это безусловно тоже демонстрация сезонного всплеска, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — Октябрь традиционно один из самых активных месяцев в году для рынка недвижимости, начинается активный деловой сезон, и люди решают накопившиеся квартирные вопросы после возвращения из отпусков и летних каникул. Однако, в сегменте готового жилья рост всё же оказался не таким существенным, как в сегменте новостроек. На фоне медленного снижения ключевой ставки ипотека на вторичную недвижимость всё ещё не стала доступна для большинства, потенциальные покупатели ждут более низких ставок.

 Дополнительный импульс спросу на новостройки, по мнению экспертов, придало то, что в октябре многие застройщики пошли на снижение цен. Это стало возможно благодаря смягчению политики банков по комиссиям, отмечает Александр Перевозников. В результате корректировки аналитики зафиксировали снижение стоимости квадратного метра на первичном рынке в среднем на 1—2%. Это конечно не могло не отразиться на спросе на ипотеку — даже незначительное снижение цены существенно влияет на полную стоимость кредита. Впрочем, основным драйвером рынка остается семейная ипотека, на неё в сентябре и в октябре приходится больше половины всех выданных ипотечных кредитов. В октябре Минфин анонсировал изменения, согласно которым с 1 февраля 2026 года на одну семью можно будет получить только одну ипотеку с субсидией по программе “Семейная ипотека”, при этом супруги будут обязаны стать созаемщиками. Также запланировано ужесточить требования к привлечению третьих лиц и привязать программу к региону проживания семьи. Возможные ужесточения правил, по мнению экспертов, подстегнули некоторых покупателей не откладывать решение о покупке квартиры в новостройке с субсидией.

Опрос, проведенный среди пользователей платформы TYMY, показал, что доходы специалистов по недвижимости растут не только в Москве. Среди регионов, где брокеры и риелторы зарабатывают больше всего и говорят о росте доходов за последний год, — Москва, Башкортостан, Краснодарский край и Екатеринбург.

 Исследование проводилось в течение сентября и октября среди активных пользователей, которые взаимодействуют с тремя крупными российскими банками, оформляя заявки на ипотеку и другие финансовые продукты для своих клиентов через SaaS-платформу TYMY. В опросе приняли участие брокеры, риелторы, представители агентств недвижимости и частные консультанты с существенным стажем работы на рынке недвижимости: 46,9% указали, что работают в своей сфере более 10 лет, 28,6% — 5—10 лет, 21,6% — 1—5 лет. При этом большинство — люди среднего возраста: 32,3% из них от 30 до 39 лет; 35,4% — от 40 до 49 лет, 18% находятся в возрастной группе 50-59 лет, 11,2% приходится на молодежь от 20 до 29 лет, и только 3,1% — старше 60.

 — Объективно оценить доходы специалистов, которые занимаются посредническими услугами в сфере недвижимости и ипотеки, бывает сложно из-за самой специфики отрасли, — говорит директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев — Брокеры и риелторы могут зарабатывать по-разному даже внутри одного сегмента, их доход обычно складывается из постоянной части и дополнительных комиссий, которые посредники могут получать от заинтересованных сторон — банков, застройщиков, страховых компаний. При этом некоторые независимые специалисты часто не имеют постоянной части. К слову, среди участников нашего опроса таких — 51,6%, ещё 38,5% зарегистрированы как ИП, и только 9,9% — это сотрудники ООО. То есть, уровень дохода конкретного специалиста может зависеть не только от количества сделок и стоимости недвижимости, но и от договоренностей о комиссионных с застройщиками и банками, от инструментов, которые используются в работе, и, разумеется, от динамики рынка в конкретном регионе. При этом мы видим, что за последние годы многие эксперты под давлением сужающегося рынка расширили собственные профили: мало кто специализируется только на одном продукте, вроде ипотеки. Большинство тех, кто сообщил о росте доходов, параллельно ведут работу сразу по нескольким направлениям: подбор объекта недвижимости, страхование, потребительские кредиты, оценка недвижимости, ремонт и дизайн, даже автокредитование.

 В Москве опрошенные TYMY специалисты по недвижимости в 2025 году в среднем зарабатывают 200—300 тысяч рублей. 25,8% имеют ежемесячный доход более 300 тысяч, а 29% — менее 100 тысяч рублей. За год доходы выросли у 48,4% опрошенных московских риелторов и брокеров.

 Средний доход специалистов по недвижимости и финансовым продуктам в Санкт-Петербурге составляет 100—200 тысяч рублей, при этом 20% участников опроса зарабатывают более 300 тысяч, а 10% меньше 100 тысяч. О росте доходов за год сообщили только 30% опрошенных.

 В Казани большинство специалистов по недвижимости также зарабатывают в среднем 100—200 тысяч рублей. Всего 10% брокеров и риелторов зарабатывают больше 300 тысяч, тогда как 20% — менее 100 тысяч. Рост заработка за год отметили 40% участников опроса.

 В Екатеринбурге средний заработок специалистов по недвижимости в 2025 году составляет 200—300 тысяч рублей. Доход свыше 300 тысяч имеют 18% респондентов, менее 100 тысяч — 28%. О росте доходов за последний год в столице Урала рассказали 64% специалистов.

 Риелторы и брокеры Краснодарского края, согласно данным опроса, зарабатывают в среднем 100—200 тысяч рублей. Высокий доход свыше 300 тысяч имеют 18,2% опрошенных специалистов, а менее 100 тысяч — также 18%. О росте доходов за последний год сообщили 64% участников опроса.

 В Хабаровске средний доход риелторов и брокеров в 2025 году составляет 100—200 тысяч рублей. Менее 100 тысяч рублей здесь зарабатывают 44% специалистов, а респондентов с доходом выше 300 тысяч в городе не оказалось. О росте заработка за последний год рассказали 56%.

 Средний размер дохода специалиста по недвижимости и финансовым продуктам в Набережных Челнах составляет 100—200 тысяч рублей. Более 300 тысяч зарабатывают 29% респондентов, а менее 100 тысяч — 14%. О росте доходов за последний год никто из участников опроса не сообщил.

 В Новосибирске доходы риелторов и брокеров концентрируются в диапазоне 200—300 тысяч рублей. При этом в регионе не оказалось респондентов с доходами выше 300 тысяч или ниже 100. 40% участников опроса сообщили о росте доходов за последний год.

 Медианный доход специалистов по недвижимости в Ростове-на-Дону составил 50—100 тысяч рублей. При этом максимальное количество в сравнении со всеми регионами — 80% специалистов — сообщили о росте доходов за последний год.

 Доход риелторов в Уфе в среднем составляет 100—200 тысяч рублей. Среди участников опроса 40% зарабатывают более 300 тысяч, а 20% — менее 100. О росте доходов за последний год рассказали также максимальное количество респондентов — 80%.

 В Челябинске средний доход специалистов по недвижимости составляет 100—200 тысяч рублей. Менее 100 тысяч зарабатывают 20% участников опроса, а о росте доходов за последний год сообщили 40% риелторов и брокеров.

 — Результаты опроса для нас оказались на удивление позитивными, учитывая текущее состояние рынка недвижимости, — отмечает Никита Арзамасцев. — Однако стоит уточнить, что в исследовании разумеется участвовали только те, кто продолжает активную деятельность в своей сфере, находит возможности держаться на плаву и даже наращивать активность — за счет смежных продуктов и коллабораций. Тем не менее, мы знаем, что за минувший год с рынка произошел серьезный отток специалистов — кто-то взял паузу, кто-то вовсе решил сменить вид деятельности. Прогнозы разных аналитиков на следующий год обещают рынку недвижимости рост, причем достаточно заметный — плюс 30% к текущему году. Я думаю, что это будет год, когда максимальный буст получат именно те специалисты, кто удержался на рынке в сложный период, смог найти смежные продукты и направления деятельности, которые позволяют зарабатывать больше и чувствовать себя стабильно в меняющихся условиях.

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал о том, почему у большинства риелторов небольших агентств с 2026 года не получится работать по прежним расценкам.

Риелторский рынок активно готовится к переменам в налоговом законодательстве, которые коснутся многих его участников. С 2026 года налоговая нагрузка вырастет в связи с повышением НДС до 22%, ростом налога на прибыль и ужесточением условий применения упрощённой системы. Агентства и ИП, которые ранее работали на льготных режимах или по «упрощенке», будут вынуждены перейти на общий режим с НДС и налогом на прибыль, что существенно повысит операционные издержки и вынудит пересматривать модель ценообразования.

— Сейчас все риелторы и агентства недвижимости примеряют на себя новые правила и считают, какие варианты для кого станут более приемлемыми, — рассказал Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». — Маржинальность риелторского бизнеса на фоне снижения активности на рынке за последнее время и так существенно просела, что поставило некоторые компании на грань выживания. По нашим подсчетам, за 2024 год порядка 15% риелторов ушли из профессии — кто-то насовсем, кто-то временно. При этом наши подсчеты оказались оптимистичными, сейчас, по данным некоторых наших банков-партнеров, из их сети за год бесследно исчезли порядка 25% средних и маленьких агентств. При этом тренд на уход из отрасли наметился не вчера:  еще в 2022 году мы видели рост предложений по продаже риелторского бизнеса. Теперь отрасль встанет перед новым выбором: поднимать цены или уходить с рынка.

На фоне высокой конкуренции многие сейчас ищут возможности избежать прямого повышения цен на свои услуги, говорит Александр Чернокульский. Кому-то частично действительно удастся выровнять финмодель, например, за счет комиссий от банков и страховых компаний, которые платят брокерам за посреднические услуги. Другие сейчас рассматривают вариант вывода НДС в отдельную строку при расчетах с клиентами. Однако, такой формат могут позволить себе только крупные игроки, и существенно он не поможет, считает Александр Чернокульский:

— Для клиентов в любом случае важен не процент от сделки, прописанный на бумаге, а сколько они заплатят за услуги агентства в их конкретном случае. Так что даже если вывести НДС отдельной строкой, существенно расклад это не меняет: для людей услуги риелторов станут заметно дороже. Удержать цены будет сложно, изменение правил существенно изменит ситуацию в бизнесе небольших игроков в принципе: новая система усложняет документооборот и бухгалтерию для тех, кто еще не работал с НДС, повышает расходы на бэк-офис и сопровождение сделок в среднем на 5—15%. Поэтому даже повышение комиссии на размер НДС для многих не будет решением, финансовую модель придется просчитывать заново. Я бы сказал, что кто-то будет сокращать издержки, чтобы избежать повышения, но будем честны — за последние годы турбулентности в экономике риелторы уже оптимизировали всё, что можно было оптимизировать. Так что большинству игроков рынка комиссию все-таки придется поднять, в среднем, по нашим подсчётам, на 0,5—1,5%, в зависимости от региона и типа сделки.

Сегодня комиссия за риелторские услуги при продаже или покупке недвижимости в среднем по России на вторичном рынке в массовом сегменте составляет 2—3% от стоимости квартиры. С 2026 года в среднем комиссии могут вырасти до 3—5%.

Справка о компании

ООО «Жилфонд» — головная компания-франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Сегодня партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 офисов, офисы и представительства компании действуют в Казахстане, Турции и Таиланде. Входит в топ лучших агентств недвижимости России в 2024 году по версии Домклик.

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели итоги сентября: общее количество заявок на ипотеку выросло на 21,2% к августу и достигло максимального значения с начала 2025 года.

По данным аналитиков, в сентябре 2025 года количество заявок на ипотеку, отправленных пользователями через SaaS-платформу TYMY, равномерно выросло во всех сегментах. Количество ипотечных заявок на новостройки в сентябре было на 21,09% выше, чем месяцем ранее, а на готовое жилье — на 20,33%. Структура спроса осталась на уровне августа: доля заявок на новостройки составила 63,54%, а на готовое жилье — 34,62%. При этом, как отмечают аналитики TYMY, общее число заявок на ипотеку по-прежнему существенно ниже, если сравнивать год к году — сентябрь 2025 к сентябрю 2024-го: на 31,58%. Прирост заявок на готовое жилье в 20,33% месяц к месяцу — это традиционный сезонный рост. В 2024 году рост заявок на готовую недвижимость в сентябре составил 15,6% к августу.

— Первый месяц осени традиционно становится периодом оживления на рынке недвижимости. Люди возвращаются из отпусков и начинается активный деловой сезон. В августе после июльского снижения ключевой ставки до 18% мы наблюдали оживление интереса покупателей в сегменте готового жилья, количество ипотечных заявок выросло на 22,66% по сравнению с июлем, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — Ожидалось, что этот тренд продолжится и в сентябре, после очередного снижения ключевой ставки. Однако, роста доли ипотеки на вторичное жилье не произошло. Полагаю, дело в том, что большинство аналитиков прогнозировали снижение на 2%, при этом Центробанк принял решение снизить ставку только на 1%, до 17% годовых. В итоге большинство потенциальных заемщиков отложили решение о покупке недвижимости до следующего заседания ЦБ, как минимум.

Справка о компании

ИТ-компания TYMY основана в 2019 году, занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят сервис AI-аналитики Find Insight, а также проекты Tymy.Realty и платформа для профессионалов недвижимости Tymy.Pro.

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, почему наиболее выгодной и логичной покупкой для рынка недвижимости 2025 года стали квартиры в домах, возведенных 5-10 лет назад.

Текущие условия на рынке недвижимости сформировали непривычную ситуацию, при которой квартиры в строящемся жилье зачастую стоят дороже, чем аналогичные лоты в домах, сданных несколько лет назад. Это стало результатом повышения ключевой ставки до рекордных значений — 21% годовых, из-за чего рыночная ипотека стала практически недоступна для большинства покупателей недвижимости. На рынке новостроек все это время действовали льготные ипотечные программы, подогревающие спрос, и, соответственно, влияющие на динамику цен на первичное жилье.

— По данным Центробанка, разрыв цен на первичном и вторичном рынках в первой половине 2025 года достиг уже рекордных 60%, и это существенно поменяло правила игры. Еще пять лет назад покупка на этапе строительства считалась выгодной инвестицией, поскольку цена объекта возрастала после ввода дома в эксплуатацию, — комментирует директор Жилфонда Александр Чернокульский. — В 2025 году квартира может после сдачи в эксплуатацию дешеветь, как машина, выехавшая за порог автосалона. При этом на вторичном рынке при более выгодных ценах есть огромное разнообразие вариантов — от интересных лотов в старом фонде, до совсем свежих домов, которые были построены в 2015-2020 годах, и которые ни в чем не уступают строящемуся жилью, а в чем-то гораздо лучше.

Как отмечают специалисты, выгодной покупка в домах, которым несколько лет, считается не только за счет более низкой цены как таковой. Такой объект еще и требует меньше вложений, чем покупка новой квартиры, в которой необходимы ремонтные работы, причем самые дорогостоящие — возведение и выравнивание стен, заливка пола, разводка и монтаж электрических сетей и водоснабжения.

— Учитывая цены на строительные материалы, таким образом можно сэкономить до 30% стоимости квартиры, — говорит Александр Чернокульский. — Кроме собственно финансовой выгоды, у «повзрослевших новостроек» есть ряд дополнительных преимуществ. Чаще всего это готовая среда для жизни, которая готовит своим жильцам минимум сюрпризов: дом уже дал усадку, большинство соседей доделали ремонты, а вокруг сформирована инфраструктура — на это обычно уходит пара лет после сдачи в эксплуатацию. Если проект предусматривает школу и детский сад, их обычно строят после ввода в эксплуатацию жилых корпусов. Так что спустя несколько лет уже точно известно, исполнил ли свои обязательства застройщик по всему, что предусматривал проект.

Аналитики TYMY подвели предварительные итоги активности на ипотечном рынке в августе: после снижения ключевой ставки ЦБ РФ повысилась активность в сегменте ипотеки на вторичное жилье — количество ипотечных заявок в этом сегменте выросло на 22,66% к июлю.

В целом рынок находится в уравновешенном состоянии, констатируют аналитики SaaS-платформы TYMY: летние месяцы обошлись без существенных колебаний, поскольку не было изменений в программах льготной ипотеки, которые формируют климат в ипотеке на новостройки. При этом выросла активность на вторичном рынке — в августе количество заявок по ипотеке выросло на 22,66% по сравнению с июлем и на 37% в с июнем 2025 года. Уровень активности всё ещё заметно отстает от прошлогоднего: в в августе 2024 года количество заявок на ипотеку на готовое жилье было на 25% выше августа 2025-го, но рост активности в сегменте оказался самым высоким с начала 2025 года.

— Разумеется, мы рекомендуем не делать далеко идущих выводов на основании такого колебания тренда. Важно будет оценить, насколько эта активность конвертируется в одобрения, а также в выдачи и сделки в дальнейшем — более-менее объективные данные по этим параметрам можно будет получить только во второй половине сентября, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — Однако, мы уже точно видим по итогам августа, что многие покупатели занимают выжидающую позицию, держат руку на пульсе и ведут активный мониторинг возможностей, реагируя даже на такие небольшие сдвиги, как например снижение ключевой ставки до 18% годовых. При этом очевидно, что не все настроены оптимистично и ожидают дальнейшего снижения ставки, многие предпочитают получить возможное одобрение от банка уже на текущих условиях — так сказать, иметь синицу в руках.

Как отмечают аналитики SaaS-платформы TYMY, предварительные итоги августа кроме всплеска в сегменте ипотеки на вторичное жилье, показывают также небольшое оживление спроса на рефинансирование имеющихся кредитов, а также на потребительское кредитование.

Наиболее затратным с точки зрения производства является растворимый кофе, несмотря на то, что на российском рынке его традиционно принято считать самым дешёвым вариантом.

В конце лета эксперты кофейного рынка традиционно следят за урожаем в Латинской Америке. Этот период в Бразилии и других странах континента, на котором производится 60% мирового объема кофе, во многом определяет ситуацию на глобальном рынке на ближайший год. В этом году в ряде регионов Бразилии отмечаются погодные явления, которые могут повлиять на урожай кофе: заморозки и засуха. Однако, условия текущих контрактов, как рассказывают в компании «Сварщица Екатерина», позволяют уверенно планировать закупки:

— Ситуация на глобальном кофейном рынке, судя по итогам лета, вполне спокойная и прогнозируемая, — комментирует директор по маркетингу «Сварщицы Екатерины» Сергей Митрофанов. — В августе из командировки в Перу и Боливии вернулись наши сорсеры, которые выбирали там кофе свежего урожая. Наши контракты с производителями из этих стран будут по ценам на уровне прошлого года. Также нет пока причин для существенного роста цен на кофе, который мы выращиваем на собственных фермах в Колумбии. Новости про повышение цен на кофе из Бразилии есть, но на рынок они кардинально пока не повлияли, речь только про отдельные будущие сделки.

При этом, как отмечает Сергей Митрофанов, для российских потребителей вопрос со стоимостью закупок сырья в принципе не основной, есть масса других параметров, которые определяют цены на кофе внутри страны:

— Существенный фактор влияния — это безусловно курс доллара. Кофе строго импортный продукт, в нашей стране он не растет, так что все закупки осуществляются в валюте. Если будет меняться курс — это будет отражаться на закупочных ценах. И стоит помнить, что сырьевая составляющая в кофе — это только часть его финальной стоимости, обычно порядка 50%. Также на цену продукта влияет множество факторов: логистика, содержание и ремонт производственных и складских площадей, оплата труда, стоимость закупки и обслуживания оборудования. Всё перечисленное постоянно и заметно дорожает, что не может не отражаться на ценах. При этом наиболее сильно эти факторы влияют на кофе, который традиционно на нашем рынке ассоциируется с дешевым продуктом — это растворимый. Дело в том, что именно этот продукт проходит самое большое количество производственных этапов: обжарка, приготовление экстракта, сублимация — длительный и технологически сложный процесс. Тогда как кофе в зернах нужно фактически только обжарить и расфасовать, на его стоимость меньше влияет дефицит кадров на рынке и повышение стоимости ремонта оборудования. В общем, если вы замечаете рост цен на привычный кофе, причина не всегда в заморозках в Бразилии.

Директор компании Жилфонд Александр Чернокульский говорит, что несмотря на снижение ключевой ставки до 18%, предпосылок для снижения цен на рынке жилой аренды нет. Но и для повышения не осталось потенциала — рост цен обоснован экономическими условиями, но уперся в потолок платежеспособного спроса.

По данным аналитического центра компании Жилфонд, за первое полугодие  2025 года цены на аренду жилья по городам России в среднем выросли на 3-5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве составляет сейчас порядка 90 тыс.рублей, в Санкт-Петербурге — 55 тыс., в других крупных городах России — 32-35 тыс. рублей. Как отмечает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский, спрос на жилую аренду традиционно немного замирает летом и достигает годового максимума уже осенью:

— В этом году динамика довольно спокойная и скорее нетипичная для рынка. Для сравнения в прошлом году рост цен по разным городам России составил более 20% год к году. На ситуацию сейчас влияет дорогая ипотека: рынок недвижимости стремится к балансу, где расходы на аренду квартиры сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке за такой же объект недвижимости. Пока ключевая ставка росла, цены на аренду подтягивались вслед за стоимостью кредитов. В теории рост цен на аренду должен был продолжиться и дальше и максимально приблизиться к размеру ипотечного платежа, но мы видим, что в 2025 году он существенно замедлился. Причина простая: уровень достиг предела средней платежеспособности населения. Уже в прошлом году размер арендных ставок для многих был неподъемным. Те, у кого была возможность взять льготную ипотеку, оформляли ее и уходили с арендного рынка, другие стали искать иные варианты: совместная аренда, загородное жилье. При этом на рынке в основном нет дополнительных факторов, которые бы влияли на спрос на аренду — например, растущий объем мигрантов.

25 июля Центробанк снизил ключевую ставку на 2 п.п. до 18%. Вслед за этим уже последовала волна снижения базовых ипотечных ставок у большинства банков на 1-2 п.п. Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, до конца 2025 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 16,3—18,0%. Это значит, что ставки по рыночной ипотеке будут составлять в среднем 19—21%. Этого, по мнению Александра Чернокульского, недостаточно, чтобы существенно изменить ситуацию на рынке аренды:

— Как минимум в ближайшие полгода ипотека по-прежнему будет оставаться малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. При ставке 18%, стоимости квартиры в крупном городе в 5 млн рублей и первоначальном взносе 20% ежемесячный платеж по ипотеке на 25 лет составит примерно 60 тыс. рублей. При этом аренда похожей квартиры будет стоить 30—40 тыс. Снимать жилье выглядит более доступно, так что люди будут оставаться в арендном жилье, а не переезжать в ипотечное. Однако при этом и арендным ставкам пока расти некуда — люди не переезжают в ипотечное жилье еще и попросту потому что не зарабатывают достаточно, снимать жилье за похожую сумму они также не станут. Скорее цены останутся на прежнем уровне и возможно после активного сезона на арендном рынке немного откатятся назад, например, до зимних показателей.

Аналитики TYMY подвели итоги июля в заявках на ипотеку: количество заявок на вторичном рынке увеличилось на 31,3%. Эксперты ждут продолжения тренда на спрос на готовое жилье и рост цен.

Общее количество заявок на ипотеку, отправленных через SaaS-платформу TYMY, в июле 2025 года выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. В сегменте первичного жилья прирост составил 37,8%, на вторичном рынке — 31,3 % к прошлому месяцу. При этом в июне объем заявок на готовые объекты вырос на 3,2% относительно мая. Соотношение заявок между новостройками и вторичным рынком почти не изменилось относительно июня — 76% к 24%.

— В июне Центробанк впервые за три года пошел на снижение ключевой ставки до 20%. 25 июля ЦБ снизил ставку еще на 2 п.п. до 18% годовых. Само по себе снижение ключевой ставки не изменило правил игры на ипотечном рынке, рыночные кредиты остаются недоступными и дорогими для большинства заемщиков, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — Однако, второе подряд снижение, еще и сразу на два процента, дало позитивный сигнал для всех, кто до сих пор откладывал покупку недвижимости. В итоге мы видим существенный рост активности, несвойственный для июля — обычно в июле и августе норма это сезонный спад на период отпусков.

Специалисты TYMY отмечают важный фактор: Банк России не только пошел на второе снижение ключевой ставки, но и скорректировал среднесрочный прогноз до конца 2025 года: средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 16,3—18,0%. Это значит, что Центробанк планирует и дальше постепенно снижать ставку рефинансирования. Как отмечает Александр Перевозников, рынок до текущего момента находился в режиме ожидания и ждал именно такого позитивного поворота. Учитывая, что на фоне низкого спроса цены на квартиры на вторичном рынке практически не росли, сейчас они находятся на историческом минимуме. Но это продлится, скорей всего, недолго:

— После сигнала о смягчении жесткой денежно-кредитной политики первыми оживились инвесторы, которые внимательно наблюдают за ситуацией. Сейчас многие стали искать недорогие варианты на вторичном рынке, куда можно вложить денежные средства, в том числе выведенные с депозитов. Мы прогнозируем, что в отсутствие иных факторов рост спроса на вторичное жилье продолжится, и к осени цены в сегменте скорректируются уже весьма заметно, на 10—15% или даже больше. В первую очередь, конечно, за счет вымывания с рынка самых недорогих вариантов.

Справка о компании

ИТ-компания TYMY основана в 2019 году, занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят сервис AI-аналитики Find Insight, а также проекты Tymy.Realty и платформа для профессионалов недвижимости Tymy.Pro.

Директор компании Александр Чернокульский: система безопасных расчетов должна стать стандартом для сделок с любым объектом недвижимости в России.

21 июля платформа безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью была официально запущена для всех подразделений и риелторов экосистемы недвижимости Жилфонд, сервис интегрирован в ЦРМ. Запуск и тестирование сервиса продолжались в течение нескольких месяцев, рассказали в компании. Взаимодействие с банком-партнером, через который ведутся расчеты, проходит напрямую, быстро и безопасно благодаря интеграции по API (Application Programming Interface — интерфейс программирования приложения).

Для клиентов процесс выглядит максимально просто: в рамках сделки по купле-продаже недвижимости покупатель переводит денежные средства на приобретение недвижимости на специальный счет в банке. Там они блокируются до момента регистрации сделки в Росреестре и перехода права собственности. Только после этого деньги зачисляются на расчетный счет продавца. В случае неисполнения обязательств, отказа в регистрации или иных форс-мажорных обстоятельств на каком-либо из этапов деньги со счета возвращаются обратно покупателю.

«В цепочке безопасных расчетов все участники процесса — покупатель, продавец, агент — имеют доступ к информации о движении средств в режиме реального времени, — рассказывает директор Жилфонда Александр Чернокульский. — Это комфортная ситуация для всех сторон. Так, покупатель знает, что деньги переведены, при этом они не будут списаны до официального перехода права собственности. Продавец уверен, что его средства уже переданы от покупателя, и с расчетами не возникнет никаких вопросов и споров. При этом средства находятся в полный безопасности на счету в банке, в процессе сделки к ним нет доступа ни у одной из сторон, включая риелтора, который эту сделку ведет. Зато специалист видит и контролирует весь процесс, и может оперативно вмешаться, если что-то идет не так. Мы уже не единственные, кто использует подобную схему, и, на мой взгляд, система безопасных расчетов должна стать стандартом для всего рынка риелторских услуг. Так же, как эскроу-счет обязателен при покупке новостройки, благодаря чему застройщик получает доступ к деньгам покупателей только после ввода объекта в эксплуатацию. Эта же практика сейчас введена и при заключении договора на ИЖС — индивидуальное жилищное строительство».

Сервис для безопасных расчетов стал продолжением стратегии внедрения современных цифровых решений в деятельность Жилфонда. Ранее в рамках этой работы компания запустила собственную электронную регистрацию: через ЦРМ Жилфонда можно отправить пакет документов в Росреестр в электронном виде — не собирать бумажные документы, ехать в МФЦ и ждать в очереди. Александр Чернокульский отмечает, что благодаря современным цифровым сервисам и инструментам стороны сделки могут не встречаться лично, так как все этапы, от подачи документов до расчетов, проходят в онлайн-формате. В результате процесс становится максимально быстрым, удобным и при этом безопасным для всех участников.

Технология Public API от TYMY предусматривает взаимодействие сервисов с крупными банками-партнерами SaaS-платформы TYMY по API. Сервис начал работу в июне 2025 года.

Основанная в 2019 году ИТ-компания TYMY занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для финтех-рынка. Основной продукт в портфеле компании — одноименная SaaS-платформа, которой сегодня пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Газпромбанк, Сбер, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. С помощью SaaS-платформы пользователи получают возможность простого взаимодействия с банками: заполнять и отправлять заявки на ипотеку, автокредиты, кредиты под залог недвижимости, а также многие другие банковские и финансовые продукты; вести быстрый обмен документами и их электронное подписание, получать вознаграждение за успешные целевые действия. На платформе, по данным на начало июля 2025 года, зарегистрировано более 120 тыс. пользователей, через TYMY за месяц совершается более 10 тыс. целевых действий.

— За пять лет работы в сегменте мы накопили большой опыт взаимодействия с крупными финансовыми организациями и провели огромную работу по интеграции с многими крупными банками России, — комментирует директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев. — Те, кто уже работает или планирует сотрудничать с банками и взаимодействовать с их системами, знают, что каждая такая задача всегда уникальна и сложна по-своему: одна только интеграция по API может длиться от полугода до года и отнимать массу ресурса, и это если банку в принципе интересно сотрудничество с той или иной ИТ-компанией. Для развития рынка РФ наиболее перспективным вариантом была бы полноценная и доступная технология Open API во всех банках, однако пока фактически такой практики не существует. Согласно концепции Центробанка, внедрение открытых API будет поэтапным, но, опять же, в ограниченном формате. Сейчас реальная картина такова, что большинстве случаев взаимодействие останавливается еще на этапе переговоров — если, например, лица, принимающие решения на стороне банка, видят, что возврат инвестиций от внедрения определенного функционала не соответствует ожиданиям или проект не является стратегически важным для них. Так что конкурентоспособность участников финансового рынка и финтех-компаний остается низкой в силу высокого порога входа в такие проекты и высоких расходов на новые интеграции. Кроме того, ситуация с автоматизацией в финансовые учреждения крайне неоднородная, разные игроки способны запускать интеграции с разными темпами и качеством. У нас в TYMY уже есть интеграции с крупными банками, мы поддерживаем самые новые версии API и прямой контакт со всеми банками-партнерами, мы решили предложить рынку сервис, который позволит компаниям дотянуться до банков при помощи наших технологий.

Разработка и запуск технологии Public API в компании продолжалась в течение двух последних месяцев, рассказывает технический директор (CTO) TYMY Максим Быстров, толчком к быстрому запуску и старту стал запрос от стороны крупного сервиса, заинтересованного в быстром взаимодействии с банковской инфраструктурой в части приема и обработки заявок на ипотеку.

— Первый запуск длился два месяца, нам нужно было фактически создать с нуля всю технологическую цепочку и необходимую обвязку бизнес-процессов вокруг нашего Public API, — рассказывает Максим Быстров. — Мы должны были обеспечить полный бесперебойный обмен информацией, автоматически обновляемые статусы заявок, а также выполнить все требования по информационной безопасности, в соответствии с условиями сотрудничества с банками-партнерами. Поскольку теперь технология отработана, протестирована и показала свою эффективность, все следующие интеграции будут проходить гораздо быстрей.

С июня сервис TYMY Public API был запущен с одним клиентом, еще несколько крупных финтех-сервисов, как говорят в TYMY, сейчас на разных стадиях переговоров, их подключение планируется в течение лета и начала осени.

— В первой итерации проекта Public API мы сконцентрировались на ипотечных продуктах, подключение к которым наиболее интересны для профильных агрегаторов, классифайдов и крупных федеральных агентств недвижимости, которые таким образом могут упростить взаимодействие с банками и улучшить сервис для конечных клиентов, — говорит Никита Арзамасцев. — В дальнейшем мы планируем расширять как ширину продуктовой линейки так и глубину доступных с помощью Public API процессов.

Аналитики TYMY подвели итоги июня для рынка ипотеки: в сравнении с маем количество заявок на кредиты выросло на 15%. Таким образом после майского снижения рынок вернулся к показателям марта—апреля 2025 года.

Общее количество заявок на ипотечные кредиты, отправленных через SaaS-платформу TYMY, в июне 2025 года выросло на 15,2% по сравнению с месяцем ранее. В сегменте первичного жилья динамика оказалась чуть более позитивной — прирост составил 19,9%. На вторичном рынке объем заявок ипотеку остался практически на уровне мая, прибавив только 3,28% к прошлому месяцу. Соотношение заявок в сегменте новостроек к вторичному рынку составило 75% к 25%.

— Чуда не случилось, снижение ставки рефинансирования на 1% пока никак не отразилось на рынке, основным драйвером по-прежнему остаются льготные программы, а именно семейная ипотека, на которую приходится большинство заявок, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — При этом вслед за решением ЦБ РФ о пересмотре ключевой ставки банки также пересмотрели рыночные ставки по ипотеке, многие заявили о снижении на 1—3%. Учитывая, что в последний раз ключевая ставка ставка снижалась очень давно, в сентябре 2022 года, была небольшая вероятность на то, что снижение спровоцирует рост спроса. Но в реальности этого не случилось — ставки для большинства заемщиков по-прежнему воспринимаются заградительно высокими, люди предпочитают арендовать жилье или откладывать решение квартирного вопроса на неопределенный период.

Однако это временная ситуация, цены догонят и обгонят инфляцию при первой возможности, говорят эксперты компании «Жилфонд»: предпосылок для роста по-прежнему больше, но рынок сдерживает низкий спрос.

В конце прошлого года и в начале 2025-го аналитики прогнозировали рост средних цен на загородное жилье как минимум в пределах инфляции, — не менее 10—15% год к году, среди наиболее вероятных сценариев называлось и более существенное повышение. Причины — непрекращающийся рост цен на строительные материалы и оборудование, а также изменения в законодательстве, касающиеся работы подрядчиков. С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, который предусматривает использование эскроу-счетов при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Такая мера должна обезопасить граждан, которые пользуются собственными или кредитными средствами для оплаты работы подрядных организаций: деньги, предназначенные для них, хранятся на специальных счетах вплоть до момента приемки объекта. С одной стороны, такой подход действительно повышает защищенность заказчиков от недобросовестных подрядчиков, с другой стороны, это вносит определенные сложности в работу добросовестных компаний. Пока деньги, которые необходимо тратить на закупку материалов и оплату труда строителей, заморожены на эскроу-счету, подрядчик вынужден использовать собственные средства, либо заемные — это, в свою очередь, с текущими ставками по кредитам, ведет к существенному удорожанию проекта.

— Параллельно с этим мы видим, что цены на загородную недвижимость, в том числе на услуги подрядчиков по ИЖС, в большинстве регионов либо не растут, либо растут крайне незначительно, на 1—2% с начала года, — комментирует руководитель департамента загородной недвижимости компании «Жилфонд» Надежда Ситник. — Причина разумеется в ограниченном спросе на фоне фактически недоступной ипотеки. В сегменте загородной недвижимости доступна сейчас льготная программа семейной ипотеки, в регионах максимальная сумма по ней составляет 6 млн рублей — это совсем небольшой бюджет для строительства дома,  большинство людей не могут себе позволить вложить что-то сверх этого, а на первоначальный взнос часто используется материнский капитал. Так что подрядчики стараются уложиться в эту сумму. ИТ-ипотека и сельская ипотека в регионах также возможна, но в первом случае спрос, кажется, уже практически исчерпан, а вторая программа существенно усложнилась новым условием, что заемщики должны быть трудоустроены в агросекторе. Так что существенно на развитие рынка загородной недвижимости эти программы повлиять не могут.

В целом, как говорят специалисты департамента загородной недвижимости «Жилфонда», рынок скорей жив: большинство подрядчиков приспособились к новым правилам, работают, ищут варианты экономии в каждом из проектов; сделки идут, хоть их объем существенно сократился.

— Динамика загородного рынка сейчас перешла в режим сохранения энергии, все ждут снижения ставок по ипотеке, который приведет к активизации спроса, — говорит Надежда Ситник. — В этом случае, полагаю, мы увидим существенный всплеск цен и на строительство, и на готовые объекты на загородном рынке по всей стране. Поскольку предпосылки к росту никуда не исчезают, а текущий рост не догоняет даже официальную инфляцию, ясно, что эта ситуация с застоем в ценах — просто временное явление.

Первый в России растворимый кофе класса спешелти от московского обжарщика «Сварщица Екатерина» в июне начали продавать на полках сети «Азбука вкуса» в Москве, с конца июня галараствор и дрип-кофе от «Сварщицы» стали доступны к заказу в «Самокате».

Компания «Сварщица Екатерина» запустила собственное производство первого в России растворимого кофе класса спешелти (товарная категория кофе повышенного качества) в 2024 году под торговой маркой «галараствор». На сегодняшний день в ассортименте бренда более 30 сортов растворимого кофе, компания постоянно наращивает производство и расширяет ассортимент.

— Галараствор — продукт для российского потребителя новый и в чем-то даже экспериментальный, он сильно отличается от привычного формата растворимого кофе, — прокомментировал Сергей Митрофанов, директор по маркетингу компании «Сварщица Екатерина». — По вкусу и аромату он похож на свежезаваренный кофе, по цене он находится конечно в сегменте спешелти, и заметно отличается от привычного ценника на растворимый кофе. Учитывая всё это, нам пока сложно предположить, как пойдут продажи. Вместе с тем, мы видим растущий запрос от людей, которые устали от сложных ритуалов заваривания, но не готовы мириться с посредственным вкусом дома,— именно такой запрос решает наш галараствор, который можно просто развести в горячей воде и получить вкусную чашку «как в кофейне».

Сеть «Азбука вкуса» работает в премиальном сегменте, продает высококачественные продукты и готовую еду. Отличительная особенность магазинов сети — широкий ассортимент деликатесов отечественного и импортного производства с акцентом на уникальные и редкие позиции. Продажи галараствора стартовали во всех магазинах сети в Москве в июне 2025 года. На полках в сети «Азбуке вкуса» представлены три линейки сублимированного растворимого кофе из Коста-Рики, Бразилии и Эфиопии в порционных пакетиках-саше по 5 штук в упаковке.

Также, сообщили в «Сварщице Екатерине», с конца июня галараствор и кофе в дрип-пакетах стали доступны в онлайн-сервисе «Самокат», отгрузки в сеть начались 26 июня. На лето и осень запланирован старт продаж в еще нескольких сетях, с которыми компания находится на разных стадиях переговоров.

— Для нас активное сотрудничество с ритейлом стало новым шагом, до этого момента наши продажи строились в основном через собственный интернет-магазин и маркетплейсы, — говорит  Никита Сторожук, директор по продажам и финансам «Сварщицы Екатерины». — В этом году мы решили расширять каналы дистрибуции. Рассчитываем, это даст нам дополнительный буст, тем более, что выходим мы с продуктом, который должен быть понятен уже массовому потребителю и очень прост в использовании: это дрип-кофе и галараствор — растворимый кофе.

 Аналитический центр компании Жилфонд выяснил, какие объекты недвижимости можно приобрести в России, если есть миллион рублей.

По данным Росстата, средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке по всем регионам России в 1 квартале 2025 года составила 126,5 тысяч рублей. Три года назад, в первом квартале 2022 года, она равнялась 89,8 тысяч рублей, то есть рост за три года составил 40%. Разумеется, рост не был равномерным по всем регионам, отмечает директор Жилфонда Александр Чернокульский, тем не менее, в целом ситуация изменилась, и если один миллион рублей три года назад казался солидной суммой, которой хватило бы на приобретение собственного жилья в небольшом городе с населением до 100 тысяч человек, сегодня это скорее стартовый капитал для первоначального взноса по ипотеке.

— При этом высокая ключевая ставка делает ипотеку недоступной для большинства, — констатирует Александр Чернокульский. — Поэтому те, кому не хватает всей суммы на квартиру, предпочитают размещать деньги на депозитах: миллион превратится через год в миллион двести тысяч. В экономике существует понятие реальных и номинальных денег, средства на вкладе — номинальные, из-за инфляции 1,2 млн через год будет меньше, чем 1 млн сегодня в реальном выражении. Недвижимость, или к примеру золото, — это деньги реальные, их стоимость растет вместе с инфляцией. Сколько будет стоить недвижимость через год, никто сказать не может, это зависит от многих факторов, но история показывает, что вложение даже небольшой суммы в объект недвижимости — отличный способ сохранить, и главное, зафиксировать накопления в реальных деньгах.

Аналитический центр компании Жилфонд изучил предложения на рынке недвижимости, чтобы найти, куда сегодня можно вложить деньги, если есть только один миллион рублей. Варианты всё ещё есть.

• Квартира

В российских городах с населением даже до 100 тысяч на миллион купить квартиру уже вряд ли получится. Если хочется именно отдельную квартиру, то можно рассмотреть приобретение в старом малоэтажном доме в деревне, селе или маленьком городе. Например, в Московской области в городе Озеры (население 23 тысячи человек) в 122 км от МКАД это будет однокомнатная квартира площадью 26,2 кв.м, расположенная в одноэтажном доме, где необходимо сделать капитальный ремонт. В Ленинградской области за один миллион есть варианты купить квартиру в населенном пункте в 90-125 км от КАД. В Новосибирской, Калужской, Челябинской, Архангельской и других областях это будет небольшая квартира от 17 до 29 кв. м в поселке или деревне в малоэтажном доме, где также необходимы финансовые вложения в ремонт.

• Комната или доля в квартире

Гораздо более интересным вариантом для сбережения средств может быть покупка части квартиры. Можно рассмотреть покупку комнаты в коммунальной квартире или общежитии с общей кухней, либо долю в квартире. Например, в Московской области, в 80 км от МКАД, можно купить комнату в трехкомнатной квартире площадью 14,2 кв.м с косметическим ремонтом. В Санкт-Петербурге это может быть 1/10 доли квартиры площадью 4,45 кв.м в общей долевой собственности. В Новосибирске — комната площадью 9,2 кв.м в трехкомнатной квартире.

• Дом или земельный участок

На рынке загородной недвижимости в регионах России объектов за миллион рублей больше, чем может показаться. В Московской области за эти деньги можно купить участок с дачным домом под снос или нуждающийся в ремонте в СНТ или деревне. Размер участка зависит от расстояния от МКАД: до 100 км — 6 соток, от 110 км и выше — 8-10 соток. В Ленинградской области за рассматриваемую сумму можно купить летний дачный домик с удобствами на улице на участке 6-9 соток. В большинстве регионов можно претендовать на дачный дом в СНТ или в деревне на участке площадью 6-10 соток. Стоит отметить, что все варианты чаще всего предполагают дополнительное финансирование для подведения коммуникаций, ремонта дома, забора и благоустройства участка.

• Гараж или машиноместо

Как отмечают эксперты, без дополнительных вложений из объектов недвижимости во всех регионах России сегодня за один миллион можно купить гараж: в Москве это будет машиноместо в многоуровневом крытом паркинге в спальном районе, в крупных российских городах, таких как Новосибирск или Нижний Новгород — отдельно стоящий гараж или машиноместо. А в средних по размеру городах (до 200 тысяч человек) можно найти и более бюджетные варианты даже за 200-300 тысяч рублей.

Аналитики TYMY подвели итоги мая для рынка ипотеки: в сравнении с месяцем ранее количество заявок на кредиты показало заметный спад. Многие перенесли сделки с недвижимостью на июнь после того, как во второй половине мая наступило долгожданное потепление.  Небольшой отложенный спрос, по прогнозам экспертов, будет реализован уже в июне.

Общее количество заявок на ипотечные кредиты, отправленных через SaaS-платформу TYMY, за май 2025 года впервые за весну снизилось на 20,75% в сравнении с апрелем. При этом динамика снижения равномерна по первичному и вторичному рынкам, отмечают аналитики: снижение составило на 21,63% в сегменте новостроек и 18,63% в сегменте готового жилья.

— Падение активности на рынке в мае — тренд сезонный и очень ожидаемый, в длинные майские выходные люди предпочитают взять отпуск и провести время на даче или с родными, вместо того чтобы заниматься оформлением документов на ипотеку и покупкой недвижимости, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — В наших прогнозах мы ожидали корректировку на уровне 10% к апрелю. Однако, ситуацию скорректировала погода, которая на удивление синхронно во многих крупных городах России, включая Москву, была прохладной и не особо располагающей к прогулкам и отпускам в начале месяца, зато существенно улучшилась в последние недели мая. Вместе с тем мы не увидели ни существенных изменений условий ипотечного кредитования, ни иных причин для замедления рынка, так что на динамику очевидно повлияло именно то, что люди просто ждали прихода по-настоящему весны и наконец-то дождались. Полагаю, за счет этого сейчас на рынке сформировался небольшой отложенный спрос, который будет реализован в ближайшем краткосрочном периоде. Так что наиболее вероятно, что мы увидим активизацию уже в июне. Разумеется, дополнительно рынок ипотеки может подогреть возможное решение Центробанка о снижении ключевой ставки, которое прогнозируют некоторые аналитики. Однако, учитывая, что локомотивом рынка по-прежнему выступает семейная ипотека и сегмент новостроек — на них приходится почти 72% заявок, и 28% на вторичный рынок, ситуация вряд ли изменится кардинально. Даже если сбудется самый оптимистичный прогноз и ставку снизят сразу на два процентных пункта. 

Справка о компании

ИТ-компания TYMY основана в 2019 году, занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят сервис AI-аналитики Find Insight, а также проекты Tymy.Realty и платформа для профессионалов недвижимости Tymy.Pro.

Директор Жилфонда Александр Чернокульский отмечает, что рынок находится в состоянии своеобразной метастабильности, при котором даже незначительное снижение ставки может привести к очень резкому повышению цен.

В эту пятницу, 6 июня, Центробанк РФ проведет очередное заседание по пересмотру ставки рефинансирования. В преддверии этого события многие эксперты предсказывают вероятность ее снижения. Как считает Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, существенных оснований для снижения ключевой ставки нет, но если это произойдет, такой шаг может спровоцировать лавинообразные изменения, которые отзовутся в первую очередь существенным скачком цен на квартиры:

— В физике есть такое понятие, как метастабильность, и оно сейчас, пожалуй, максимально точно передает текущее состояние рынка недвижимости. Это явление чаще всего объясняют через простой пример — шарик на вершине холма. Он находится в неустойчивом положении: если его толкнуть даже слегка, он скатится в одну из сторон. При отсутствии внешнего воздействия он может долго находиться на вершине. Это и называется метастабильностью: у системы есть устойчивость в моменте, но даже незначительное внешнее воздействие приводит к быстрому и необратимому переходу в одно из более устойчивых состояний.

Метастабильность рынка недвижимости, как отмечает эксперт, выражается сейчас прежде всего в ценах: в среднем по России прирост цен на квартиры на вторичном рынке составляет сегодня 5—7% год к году, на первичном рынке — 6—8%. Эти показатели ниже даже официальной инфляции. По данным Росстата на 26 мая 2025 года, годовая инфляция составила уже 9,94%, при этом цены на некоторые группы товаров за год выросли гораздо заметней — на 15—20%.

— Когда смотришь на динамику цен на картофель и помидоры, поневоле задаешься вопросом — а почему не дорожает недвижимость? Цены на квартиры на вторичном рынке в некоторых городах сейчас не достигают даже приблизительной стоимости стройматериалов, которые понадобились бы для её возведения и ремонта, — говорит Александр Чернокульский. — Но цены не растут и эта ситуация может продолжаться при сохранении текущих условий неопределенно долго, поскольку рынок недвижимости находится в метастабильности: он сдавлен высокими ставками по ипотеке с одной стороны, а с другой — объемом денег, размещенных на депозитах. К слову, за время действия высокой ключевой ставки только проценты по депозитам принесли инвесторам такой доход, которого достаточно, чтобы купить весь объем нераспроданных новостроек в России. Разумеется, часть держателей депозитов могут переложить эти инвестиции в недвижимость и рано или поздно сделают это, люди в России традиционно охотно инвестируют “в кирпич и бетон”. Массовость такому тренду может придать любой триггер, и особенно такой, как снижение ключевой ставки. При этом снижение может быть даже незначительным, просто в текущей динамике такой шаг может быть воспринят как сигнал, что пик пройден. Даже непрофессиональные инвесторы понимают, что снижение ставки приведет к увеличению спроса и росту цен, поэтому перекладывать депозиты в недвижимость надо будет быстро — пока не достигнут предел значения цен, при котором это уже будет лишено смысла. В общем, тренд на активизацию спроса, вымывание предложения и рост цен может быть лавинообразным. И мы даже примерно сейчас не можем предположить, на каких значениях он остановится, если рынок выйдет из состояния нынешней метастабильности.

Никита Арзамасцев, директор по продукту ИТ-компании TYMY, объяснил, почему ставка по КПЗН может быть ниже ставки рефинансирования, и почему банки зарабатывают не на всех услугах и кредитах.

Рынок кредитов под залог недвижимости (КПЗН) в России продолжает расти, в отличие от многих других секторов кредитования. По данным Центрального Банка РФ и Росреестра, в первом квартале 2025 года объем выдач вырос на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 142 млрд рублей. Средний размер кредита за этот же период вырос на 10% и составил 4,1 млн рублей.

— Кредиты под залог недвижимости для многих крупных банков сейчас являются драйвером — людям важен широкий спектр назначения кредитов под залог недвижимости, более низкие ставки, а также высокая вероятность одобрения, — говорит директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев. — Так, если в сегменте ипотеки процент одобрения на сегодня составляет 35—45%, а в автокредитовании 22—25%, то под залог недвижимости банки одобряют 65—68% заявок. При этом, в отличие от ипотеки и автокредитования, где целевое назначение кредита определено самим форматом, КПЗН по сути является альтернативой потребительскому кредиту, поскольку заемные средства можно использовать, к примеру, на развитие бизнеса, улучшение жилищных условий, а также на ремонт или крупные покупки. Так, примерно четверть заемщиков используют КПЗН для рефинансировании более дорогих действующих кредитов.

Процентные ставки по кредитам под залог недвижимости сегодня в среднем составляют 23—25% годовых, однако разброс предложений по рынку достаточно большой — от 17 до 27%. При этом ставки по стандартным ипотечным программам находятся на уровне 27—29% годовых, по потребкредитам — 30% и выше.

— Для банков сегодня КПЗН — это формат с наименьшими рисками, поскольку сама недвижимость является обеспечением кредита, — рассуждает Никита Арзамасцев. — Поэтому такие кредиты и выдают более охотно, и ставки по ним более низкие. Для многих банков кредиты под залог недвижимости в 2025 году стали продуктом, за которым обращается больше всего новых клиентов, так что в этом сегменте разворачивается серьезная конкурентная борьба. И разумеется, основным аргументом для потенциальных заемщиков является ставка — каждый процент для потребителя это существенные деньги в полной стоимости кредита. Поэтому в рекламе можно увидеть ставки, которые заметно ниже рыночных, а иногда и ключевой ставки ЦБ РФ.

Как говорят эксперты, вариантов, почему банк может предлагать низкие ставки, несколько. Самый распространенный — баланс доходности внутри собственной экосистемы продуктов. То есть, заемщик может получить более низкий процент по кредиту, если, к примеру, воспользуется комплексной услугой, например,  оформит необходимое для кредита страхование жизни в дочерней компании банка или в компании-партнёре. Ещё один вариант, почему процент может быть ниже — это покупка сниженной ставки. В этом случае предусмотрена единовременная комиссия, которая включается в тело кредита. Такой формат выгоден для тех, кто не планирует рефинансирование и досрочное погашение кредита.

— Низкая ставка это необязательно тревожный знак, — резюмирует Никита Арзамасцев. — Иногда это действительно просто выгодное предложение, поскольку банк заинтересован в привлечении новых клиентов. Однако, всегда стоит внимательно изучать все условия до заключения договора и оценивать свои возможности трезво. 

Кофейная компания «Сварщица Екатерина», специализирующаяся на кофе класса спешиалти (товарная категория кофе повышенного качества), выступила на Moscow Coffee Festival, представив на своем стенде только растворимый кофе собственного производство, — такое произошло впервые в истории современного кофейного рынка.

Moscow Coffee Festival — мероприятие, которое объединяет разных обжарщиков кофе на одной площадке. Жители и гости Москвы традиционно посещают такие события, чтобы знакомиться с кофейной культурой: здесь можно попробовать и купить необычные сорта кофе, изучить традиционные и необычные способы приготовления, протестировать приспособления для заваривания кофе, купить специализированную посуду.

24-25 мая Moscow Coffee Festival проводился в седьмой раз. Как говорит Сергей Митрофанов, директор по маркетингу компании «Сварщица Екатерина», для компании участие в таких мероприятиях — традиция, как и для многих других игроков рынка спешиалти-кофе. Здесь можно пообщаться напрямую с любителями и ценителями напитка, познакомить со своей продукцией, получить обратную связь, а также посмотреть на опыт конкурентов. В этом году было принято решение участвовать в Moscow Coffee Festival в необычном формате и отказаться от всех других вариантов приготовления, оставив на стенде только растворимый кофе собственного производства:

— Для нас это был чистый эксперимент, — рассказал Сергей Митрофанов. — Мы решили в этот раз максимально упростить свой стенд и обойтись вообще без дорогостоящего оборудования: кофемашин, капельных кофеварок, кофемолок. Оставили буквально только термосы и чайники — горячая вода нужна для восстановления растворимого кофе. К слову, не могу сказать, что нам это помогло как-то заметно сэкономить — растворимый кофе стоит дороже зернового за счет стоимости оборудования и затрат на производство. Но цели экономии мы и не ставили, нам было важно познакомить людей с новым продуктом.

«Сварщица Екатерина» занимается обжаркой кофе в Москве с 2018 года. Собственное производство растворимого кофе в порционных пакетиках-саше под названием «галараствор» компания запустила в феврале 2024 года. Сегодня в ассортименте интернет-магазина «Сварщицы Екатерины» уже порядка 30 сортов растворимого кофе.

За два дня посетители Moscow Coffee Festival выпили 300 литров растворимого кофе, рассказали в компании:

— Стоит уточнить, что на подобных фестивалях в основном собирается взыскательная аудитория, — говорит Сергей Митрофанов. — И надо сказать, что многие просто не верили, что пробуют растворимый кофе, переспрашивали — а точно ли это так? В целом мы получили позитивный отклик от аудитории. Но не уверен, будем ли мы подобный эксперимент повторять. Растворимый кофе всё-таки пока непривычный для широкого круга ценителей напиток, репутация у него сложная. Думаю, что в дальнейшем мы все-таки будем предлагать его как опцию, основой ассортимента на кофейных фестивалях и выставках у нас останется более привычный зерновой кофе.

Директор Жилфонда Александр Чернокульский: на фоне активного спроса на жилую аренду в мегаполисах ожидаемый дефицит предложения закрывают частные инвесторы и ЗПИФы.

После повышения ключевой ставки и завершения программы льготного кредитования 1 июля 2024 года рынок жилой аренды в России вошел в крутое пике. Волна спроса привела к сокращению объема предложения и резкому росту цен на фоне дефицита вариантов, и практически до конца прошлого года объем предложения постоянно снижался, а цены росли. Так, во втором квартале 2024 года объем предложения на рынке аренды жилья снизился на 22% по сравнению с годом ранее. Аналитики ожидали, что в 2025 году тренд сохранится. Однако, ситуация получила неожиданное развитие, объем предложения вместо ожидаемого снижения заметно вырос — на 23% году к году.

Как рассказал Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, сформировавшийся дефицит предложения в период сезонного снижения спроса восполнили апартаменты и квартиры в сданных в прошлом году объектах, то есть, рынок пополнился вариантами из «инвестиционного» фонда — квартир, купленных либо для сдачи в аренду, либо для перепродажи, однако же не проданных в силу сложившейся на рынке ситуации. Кроме того, на рынке новостроек сегодня сформировался существенный объем нераспроданного застройщиками жилья в уже построенных домах, и он постоянно растет. Из-за недоступной рыночной ипотеки и сокращения выдач по льготным программам спроса недостаточно, чтобы распродавать все до сдачи, и объем таких квартир будет расти. По данным наш.дом.рф, по состоянию на март 2025 года не распродано 47% квартир, сдача которых в эксплуатацию запланирована в этом году. Таким образом, сейчас мы видим взаимодействие двух трендов — дефицит предложения квартир в аренду и большой объем нераспроданных новостроек.

Для застройщиков нераспроданные квартиры чаще всего становятся активом, который гораздо выгодней продать с дисконтом, чем держать на балансе, объясняет Александр Чернокульский:

— После сдачи объекта в эксплуатацию необходимо регистрировать право собственности на квартиру, если она не была продана, то чаще всего она оформляется на организацию, у той в свою очередь появляется обязательство по оплате коммунальных услуг, а также по налогу на имущество. Это дополнительные затраты для застройщика, в среднем они составляют в год 2-3% стоимости объекта. Логично постараться продать эту квартиру как можно скорей, пусть и с дисконтом. Впрочем, слишком заметные распродажи тоже невозможны — это может мешать спросу на объекты того же застройщика на более ранних стадиях. Некоторые девелоперы находят нестандартные решения — например, ЗПИФы. Паевые фонды управляют пулом нераспроданных квартир и апартаментов застройщика, доходность от них получают за счет сдачи в аренду, при этом инвесторам обещают доход на уровне ставки по депозиту — 21%. При этом паи обеспечены реальными квадратными метрами и доступны даже тем, у кого нет средств на покупку всей квартиры, но есть желание инвестировать в рентный бизнес. ЗПИФ — хорошо защищенный законодательством инструмент инвестиций, так что идея неплохая.

Для рынка аренды плюс в том, что такие инструменты позволят сдержать активный рост цен, снижая дефицит предложения. По некоторым регионам с начала года аналитики отметили даже снижение средних цен. Впрочем, Александр Чернокульский отмечает, что снижением цен этот процесс называть не стоит: меняются не цены, а структура предложения — большее количество квартир малой площади, апартаментов влияет на средние показатели. При этом ситуация очень неоднородная по разным регионам: в тех городах, где строительство ведется не так активно, как в Москве, Санкт-Петербурге или, к примеру, в Краснодаре, попросту нет дополнительного фонда нераспроданных новостроек, которые могут пополнить рынок аренды. Так что цены во многих таких регионах в лучшем случае стоят на месте, но чаще медленно, но верно растут. Предпосылок для снижения цен на аренду по-прежнему нет нигде, поскольку уровень инфляции высокий, а ипотека остается недоступной для большинства, люди вынуждены жить в арендованных квартирах даже по высоким ценам.

Только растворимый кофе практически невозможно испортить при приготовлении в домашних условиях, в отличие от напитка из кофемашины, турки, воронки и даже дрип-пакета, рассказал Сергей Митрофанов, директор по маркетингу кофейной компании “Сварщица Екатерина”.

Кофейная индустрия во всём мире в последние пару десятков лет совершила огромный скачок в развитии, который позволил большинству людей пить вкусный кофе не только кофейне, но и дома. В результате для многих россиян зерновой кофе на домашней кухне сегодня стал вполне обычным явлением. Кто-то покупает молотый и готовит в турке на плите, другие предпочитают зерновой, кофемолку и капельную кофеварку, третьи выбирают классическую эспрессо-машину и учатся делать кофе “как в кофейне”, эффектно прижимая кофейную таблетку темпером, как аутентичные итальянские бариста.

Каждый из методов приготовления кофе дома, как отмечает Сергей Митрофанов, директор по маркетингу компании “Сварщица Екатерина”, имеет свои нюансы и в каждом случае важно соблюдать рецепт и рекомендации производителя. На вкус готового напитка может влиять много факторов — качество помола, состав и температура воды, время экстракции (взаимодействия кофе с водой), и т.д.:

— Качественный зерновой кофе — отличное решение для дома, он позволяет попробовать тонкости сортов из разных стран происхождения зерна и метода обработки. Но одна малейшая ошибка при приготовлении может испортить удовольствие от напитка. Так, жесткая вода, неправильно подобранный помол и его неоднородность могут сделать вкус плоским, придать излишнюю кислотность или горечь. На сегодняшний день единственный способ приготовить дома напиток с тем вкусом, на который ориентировался производитель — выбрать растворимый кофе. Дело в том, что он уже готов. Мы часто говорим, что не завариваем напиток из галараствора, а восстанавливаем его в чашке. Стоит отметить, что  температура воды не является решающим фактором при приготовлении: можно использовать холодную воду, или вовсе молоко и сок. Только с кипятком стоит быть аккуратными: оптимальная температура для растворимого кофе — 75 градусов, так как слишком горячая вода может обжечь кофе и лишить напиток аромата. Тем не менее, испортить напиток таким способом практически невозможно. А вот на качество воды стоить обратить внимание: примеси в воде могут негативно сказаться на вкусе, мы рекомендуем использовать фильтрованную или бутилированную воду.

Растворимый кофе является самым простым и стабильным вариантом для приготовления дома, но в этом есть и обратная сторона: большинство задач по приготовлению растворимого кофе решает производитель. А это значит, что к выбору такого продукта надо подходить очень внимательно. Если на своей кухне вы можете контролировать помол, качество и температуру воды, а также время экстракции, то в случае с растворимым кофе вы можете только оценить финальный результат.

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели первые итоги апреля 2025 года на рынке ипотеки: рост спроса в сравнении с мартом составил порядка 4%, локомотивом сегмента по-прежнему выступает первичный рынок благодаря льготным программам.

Общее количество заявок на ипотеку, оформленных через платформу TYMY в апреле 2025 года, выросло в сравнении с месяцем ранее на 3,96%. При этом рост в сегменте первичного жилья составил несущественно, но больше — 4,3%. Соотношение заявок на ипотеку в новостройках и на ипотеку на вторичном рынке осталось практически на уровне марта — 73% к 27%. Как отмечают аналитики, ожидаемо распространение с 1 апреля программы “Семейная ипотека” на вторичный рынок на ситуации не отразилось: такие заявки носят единичный характер в силу существенных ограничений по условиям.

— В целом апрель 2025 года стал, пожалуй, самым прогнозируемым за последнее время месяцем, — комментирует COO (операционный директор) ИТ-компании TYMY Ольга Бернацкая. — Даже запланированное на 25 апреля заседание ЦБ РФ, на котором теоретически могла быть пересмотрена ключевая ставка, не стало для рынка значимым событием, существенных ожиданий на эту дату никто не возлагал, и ставка осталась на прежнем уровне. Снижение неопределенности и неточности прогнозов, выход на траекторию сдержанного сбалансированного развития  — это уже в принципе неплохие новости. Мы ожидаем, что в мае тренд продолжится. Возможно, объем спроса немного скорректируется из-за продолжительных выходных, но скорей всего незначительно — возможно, уровень спроса вернется к мартовским показателям.

При этом, как отмечают аналитики, сравнение динамики рынка с аналогичным периодом прошлого года может сейчас быть поводом для информационных манипуляций, поскольку такой анализ показывает падение объема заявок и сделок практически вдвое. Однако, дело в том, что в апреле 2024 на фоне новостей о возможной отмене льготной ипотеки началась повышенная активность, пик которой пришелся на май. В апреле прошлого года рост спроса в сравнении с мартом составил 23%, что очень существенно даже для сезонного всплеска. В мае спрос вырос еще на 27% в сравнении с апрелем, после чего пошел на планомерный спад к июню и провал в июле, после завершения программы льготной ипотеки.

Таким образом, к концу апреля в ассортименте кофейной компании представлено уже 28 сортов растворимого кофе класса спешелти. В «Сварщице» объяснили, зачем так много, и почему ассортимент постоянно расширяется.

Компания «Сварщица Екатерина» продолжает  расширять ассортимент растворимого кофе, который производит под собственным наименованием «галараствор» — растворимый кофе класса спешелти (товарная категория кофе повышенного качества). Компания запустила собственное производство сублимированного растворимого кофе в порционных пакетиках-саше в 2024 году.

В апреле 2025 года новым продуктом в ассортименте стал сорт Бразилия Ягуара, он уже доступен для заказа на сайте компании. Сорт отличается сочной кислотностью с яркими нотами нуги, карамели и желтых фруктов. В аромате присутствует сладость и шоколадный акцент, а также продолжительное, ореховое послевкусие. Напиток обладает средним, гладким телом и сбалансированным фруктово-ореховым характером. А главное — он уже очень хорошо знаком постоянным покупателям зернового кофе, отмечает Сергей Митрофанов, директор по маркетингу компании «Сварщица Екатерина»:

— Почти три десятка позиций только растворимого кофе — это действительно широкий ассортимент для такого продукта. Однако, технология производства и упаковки галараствора в индивидуальные саше позволяет нам обеспечивать долгие сроки хранения и реализации — до 18 месяцев без потери вкуса и аромата. В отличие от других форматов кофе, включая обычный зерновой, мы можем себе позволить производить растворимый кофе нового сорта совсем небольшими партиями и заполнять готовой продукцией склад длительного хранения. Таким образом мы и экспериментируем с разными вкусами, и формируем запас в том числе уникальных лотов и сортов, которые пользуются большим спросом в нашем регулярном ассортименте в рознице. Как известно, особенность спешелти кофе в том, что зачастую он поставляется небольшими партиями и популярные сорта имеют свойство быстро заканчиваться в продаже. Теперь у любителей определенного сорта будет возможность получить уникальный лот — любимый вкус в готовом буквально «засушенном» виде, даже если он закончится в основном ассортименте. Таким образом мы планируем привлекать дополнительное внимание к самому явлению растворимого спешелти-кофе — продукта, появления которого стало возможным благодаря современным бережным технологиям производства.

Александр Чернокульский: инициатива направлена на хорошие цели, но вряд ли будет работать в реальности.

23 апреля РИА Новости сообщили, что депутаты  Госдумы внесут на рассмотрение палаты парламента законопроект, который обяжет собственников квартир получать письменное согласование от соседей на сдачу помещения в аренду в случае,  если они не заключили с арендатором договор найма и не регистрировали его в установленном порядке. По предварительным данным, документ предусматривает, что согласие должно быть оформлено в письменной произвольной форме собственником соседнего или примыкающего помещения и из содержания должно быть ясно выражено его волеизъявление. Инициатива направлена на защиту прав соседей и повышение прозрачности арендных отношений.

Новость прокомментировал Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд:

— Инициатива звучит конечно оптимистично, особенно для тех, кто действительно страдает от безответственных арендодателей, сдающих квартиры посуточно сомнительным арендаторам или заселяющих на свою жилплощадь большое количество рабочих мигрантов. Часто такое соседство сопряжено с шумом, иногда с антисанитарией. Так что если появится дополнительный инструмент воздействия на такие ситуации — всем будет безусловно лучше.

Однако, на деле не думаю, что эта норма будет реально работать. Во-первых, большая часть таких арендодателей по-прежнему банально находится в “серой зоне” и сдает квартиры без официального договора найма в принципе. Если нет договора, то и согласие соседей к нему приложить сложно, а значит взыскать административную ответственность тут будет сложновато. Во-вторых, в случае, когда арендаторы это обычные спокойные люди (а это все-таки абсолютное большинство), соседям вряд ли придет в голову жаловаться на подобные кейсы. Так что норма либо не будет работать совсем, как например, запрет на курение на частных балконах, который действует уже много лет. Либо будет дополнительным рычагом давления в “междоусобицах”, которые разворачиваются чаще всего совсем по иным причинам.

Объем выдач кредитов под залог недвижимости в рублёвом выражении в российских банках за 2024 год вырос более чем на 45% в сравнении с предыдущим. В TYMY выяснили, на какие цели россияне тратят средства, полученные под залог недвижимости, и какие объекты оставляют в залог чаще всего.

Ставки по ипотечным кредитам в марте 2025 года находятся на уровне 27—29% годовых, по потребительским кредитам превышают 30%. Специалисты отмечают, что на этом фоне возможность получить кредит по ставке на 2—3% ниже для заемщиков имеет значение, поэтому на КПЗН — кредитовании под залог недвижимости — сфокусировались и банки, говорит директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев:

— Большинство банков, которые сейчас работают с такими кредитами, ранее могли даже не выделять их в отдельное направление для аналитики, поскольку их доля минимальна — не более 1—2% портфеля от всех кредитных продуктов. Некоторые финансовые учреждения в своей аналитике не разделяли КПЗН и классическую ипотеку, где объект недвижимости также является залогом; другие считали их подвидом потребительского кредитования, поскольку цели КПЗН обычно совпадают именно с целями потребкредитования. С 2024 года ситуация поменялась, кредиты под залог попали в фокус и у заемщиков, и у банков после того, как ключевая ставка ЦБ превысила 20%, а по кредитам для заемщиков с высоким ПДН (показатель долговой нагрузки) были повышены макропруденциальные надбавки. КПЗН для банков не стали направлением, которое заменило прибыль, недополученную по другим продуктам кредитного портфеля, но одним из инструментов, позволяющих снизить нагрузку на капитал.

Наиболее часто, в 94—95% случаев, по данным партнёров SaaS-платформы TYMY, у которых в портфеле есть КПЗН, в качестве залога россияне предоставляют банку квартиру. В 3—4% случаев залогом становятся коммерческие площади, около 1—2% приходится на апартаменты, и не более 0,5—1% на машино-места и иные нежилые помещения.

Что касается целей кредитования под залог недвижимости, то здесь доля тех или иных вариантов зависит от политики и продуктовой линейки конкретного банка. Опросив несколько банков-партнёров, которые предлагаю широкий спектр целей по КПЗН, аналитики TYMY выделили пять основных:

1) Ремонт. Около 30% заемщиков берут кредит под залог недвижимости для того, чтобы сделать в этом же объекте ремонт. Если жилье единственное, чтобы не растягивать процесс, многие прибегают к кредитованию даже по высоким ставкам.

2) Возврат долга и рефинансирование. Порядка 25% заемщиков берут кредит под залог недвижимости для погашения долга или для закрытия кредита с более высокой ставкой, чтобы сократить ежемесячную финансовую нагрузку или закрыть просроченные платежи.

3) Первоначальный взнос по ипотеке. Около 20% заемщиков кредит под залог имеющейся недвижимости — это возможность взять ипотеку. Для многих покупателей высокий первоначальный взнос в 30—40% становится препятствием в получении, к примеру, льготной ипотеки. К слову, в качестве залога по таким кредитам может быть использована недвижимость, принадлежащая третьим лицам, а не самому заемщику — с их согласия. В разных банках доля сделок, где залогом по КПЗН становится недвижимость третьих лиц, составляет до 10—15%.

4) Покупка и ремонт автомобиля. Еще порядка 20% заемщиков использует кредитные средства для покупки автомобиля, так как кредит под залог недвижимости может быть дешевле, чем автокредит или потребительские займы. Плюс кредит можно взять на 10—20 лет, что позволяет сократить размер ежемесячного платежа.

5) Старт нового или развитие действующего бизнеса. На такие цели берут кредит под залог недвижимости от 5 до 12% заемщиков в разных банках. Для предпринимателей, которые не могут воспользоваться льготными программами с субсидированной ставкой, получить кредит на рыночных условиях бывает непросто. И если на развитие нужно несколько млн рублей, многие предпочитают воспользоваться кредитованием под залог имеющейся недвижимости — квартиры или коммерческих площадей.

На фоне роста цен на кофе производители ищут способы снизить издержки, что может отражаться на качестве продукта. О том, на какие нюансы стоит обращать внимание при выборе и приготовлении растворимого кофе, рассказывает Сергей Митрофанов, директор по маркетингу кофейной компании The Welder Catherine.

Стоимость сырья в кофейной индустрии в последние годы постоянно растет. За 2024 год на мировых биржах средние цены на арабику и робусту выросли на 70% и 71%, соответственно. При этом, по данным Росстата, в феврале 2025 года стоимость килограмма растворимого кофе на полках российских супермаркетов составила 3 591,87 рубля, что на 10% выше, чем годом ранее.

Как говорит Сергей Митрофанов, такая разница в динамике цен вовсе не означает, что весь привычный кофе на полках заменили подделки. Во-первых, цикл производства и реализации растворимого кофе достаточно длинный, и влияние роста цен на рынок может быть не таким быстрым, как динамика биржевых цен на зеленый кофе. Во-вторых, большинство производителей стараются оптимизировать производство, чтобы сократить расходы, найти новые цепочки поставок и сырье, всё это позволяет удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне. Однако, безусловно, текущее положение дел означает, что стоит внимательней относиться к качеству кофе: 

— Растворимый кофе может казаться простым продуктом, однако это обманчивое ощущение из-за легкости его приготовления. В начале 2024 года мы запустили собственное производство растворимого спешелти-кофе, спустя четыре года проработки рецептов и разработки производственной линии я могу точно сказать, что это сложный ресурсоемкий процесс, который включает в себя много этапов, каждый из которых влияет на вкус и качество конечного продукта: нужно вырастить и собрать зерно, обработать, высушить, правильно упаковать и транспортировать, хранить в подходящих условиях, затем обжарить, размолоть, заварить, сгустить, просушить и после этого расфасовать для покупателя. Ошибка или попытка сэкономить на каждом из этапов может привести к существенным изменениям качества и вкуса конечного продукта.

На что стоит обратить внимание при выборе растворимого кофе в магазине, рассказывает Сергей Митрофанов:

• Состав. Арабика обладает более мягким, насыщенным вкусом и содержит меньше кофеина, робуста — более резкий, чаще горький кофе с более высоким содержанием кофеина. Производители иногда отдают предпочтение робусте из-за низкой стоимости и высокой экстрактивности. Если же на упаковке вовсе не указано, какой кофе использован для производства, стоит насторожиться.
• Свежесть. Растворимый кофе хранится долго, в отличие от зернового и тем более молотого. Например, срок хранения гала-раствора The Welder Catherine составляет 18 месяцев. По истечении этого времени продукт теряет свои вкусоароматические свойства, залежавшийся кофе будет иметь плоский, древесный вкус. Важно, что срок отсчитывается не с момента фасовки, а с момента производства — убедитесь, что на вашей банке или коробке указана именно дата, когда продукт был произведен.

При приготовлении напитка следует обратить внимание на следующие факторы:

• Аромат. Растворимый кофе — это тоже кофе, он должен быть ароматным и вкусным, а не только горчить и бодрить. Прислушайтесь к запаху кофе ещё до первого глотка: он должен быть насыщенным, кофейным, без химических примесей и резких дополнительных нот, например карамельных — это может значить, что в продукт были добавлены вкусоароматические добавки. Часто это делают, чтобы скрыть дефекты качества кофе.
• Вкус. Хороший кофе имеет не только характерный аромат, но и вкус, а также долгое приятное послевкусие. Даже если вы не гурман, вы наверняка чувствуете, когда вам не хватает вкуса, а кофе будто пустой — в такие моменты хочется добавить сахар, молоко, сироп, чтобы усилить сладость, тельность и аромат. В массовом производстве растворимого кофе используют распылительный метод сушки, который может приводить к пересушиванию продукта, это дает древесный, горелый вкус. Чтобы его скрыть, иногда добавляют карамельные ароматизаторы — за резкими усилителями сложно разобрать вкус самого кофе.
• Осадок. Качественный растворимый кофе обычно полностью растворяется даже в холодной в воде, не оставляя заметного осадка. Если на дне чашки остаются крупинки или гуща, это может говорить о наличии примесей.

Аналитический центр TYMY подвел итоги февраля: количество заявок на ипотеку выросло на четверть в сравнении с январем, но до уровня 2024 года рынку очень далеко. Аналитики отмечают, что долгий период охлаждения приведет к накоплению отложенного спроса.

По данным аналитиков, в феврале 2025 года количество заявок на ипотеку, отправленных пользователями через SaaS-платформу TYMY, выросло на 27,25% в сравнении с январём. В сегменте ипотеки на готовое жилье рост месяц к месяцу составил 23,24%, в сегменте новостроек динамика немного выше — рост на 29,36%. И в январе, и в феврале доля ипотеки на первичном рынке в общей структуре спроса составляет порядка 70%, доля ипотеки на готовое жилье, соответственно, находится на уровне 30%. Если сравнивать год к году (февраль 2025 к февралю 2024-го), общее число заявок на ипотеку сократилось на 34,37%.

— В феврале мало кто ждал существенного оживления на рынке ипотеки, хотя обычно этот месяц уже показывает положительную динамику в сравнении с традиционным январским спадом. Так, в 2024 году рост числа заявок на ипотеку в феврале к январю составлял 50,6%, — комментирует руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. — А вот на март и апрель 2025 года у большинства банков уже более оптимистичные прогнозы, для этого сейчас есть несколько предпосылок. Во-первых, с 1 марта Центробанк снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, результатом будет рост доли одобрений по заявкам. А кроме этого, небольшое оживление ожидается в кредитовании под ИЖС. Тут существенного всплеска мы не планируем, новые правила с финансированием строительства через эскроу-счета рынок пока только тестирует, и они безусловно ограничат возможности покупателей и приведут к повышению цен. Но весной загородный рынок всегда оживает естественным образом — сезон для индивидуального строительства в большинстве регионов России не очень длинный, поэтому люди стараются решить все вопросы как можно раньше. Учитывая, что льготы по программе “Семейная ипотека” по-прежнему доступна и для индивидуального строительства, количество запросов тут скорей всего вырастет.

Эксперт подчеркивает, что в текущем длительном периоде замедления ипотечного рынка стоит видеть не только его охлаждение, но и другой важный аспект: нереализованный спрос, который копится весь период сниженной активности. И чем дольше он будет копиться, тем сильней будет волна активности после ослабления денежно-кредитной политики:

— Необходимость в покупке, продаже и обмене недвижимости у населения никуда не исчезает, — говорит Александр Перевозников. — Люди откладывают решение жилищного вопроса на лучшие времена, продолжая жить в арендованных квартирах, а деньги вносят на депозиты. Когда ставка вернется к более низким значениям, все они выйдут на рынок, а вместе с ними и те, кто успел взять ипотеку по высокой ставке, обратятся в банки за рефинансированием. Также мы увидим всплеск спроса от инвесторов, кто решит переложить средства с депозита “в кирпич”. В общем, чем дольше копится спрос, тем выше будет всплеск реализации накопленного спроса в конечном итоге. Результатом станет, разумеется, резкое повышение цен на недвижимость сразу вслед за снижением ключевой ставки: самые недорогие ликвидные объекты с рынка разберут первыми, объем и структура экспозиции серьезно изменятся. Этот тренд очень важно предусматривать тем, кто планирует приобретение жилья в обозримом будущем.

Эксперты TYMY рассказали, как на рынке может отразиться решение Центробанка о снижении надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с 1 марта.

С начала марта 2025 года Центробанк снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке для банков. Изменения коснутся ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 20% для заемщиков с ПДН (показателем долговой нагрузки) до 70%. После охлаждения рынка ипотеки во второй половине 2024 года и вступления в силу с 1 января 2025 года Стандарта ипотечного кредитования, который защищает права заемщиков Центробанк счел, что денежно-кредитную политику в части ипотеки можно немного ослабить.

— Во многом именно суровые требования регулятора по обеспечению ипотеки в 2024 году существенно снизили и спрос, и одновременно интерес банковского сектора к ипотечному кредитованию, вкупе с высокой ключевой ставкой и завершением льготных программ, — комментирует руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. — Сейчас изменения с 1 марта определенно направлены на поддержку банков, для которых ипотека стала в результате ужесточения ДКП достаточно дорогим продуктом за счет необходимости серьезного обеспечения таких кредитов. Это выразилось в заметном снижении доли одобрений по заявкам на ипотеку, которое мы наблюдали в конце 2024 года и в начале 2025-го. .

По данным внутренней аналитики SaaS-платформы TYMY, в конце 2024 и начале 2025 года доля одобрений заявок, оформленных через платформу, варьировала в пределах 29—32%. При этом в тот же период годом ранее банки одобряли 49—53% заявок на ипотеку. В апреле и мае 2024 года доля одобрений по ипотеке составляла 43—45%, в июне снизилась до 40% за счет резкого роста объема заявок на льготную ипотеку: многие оформляли заявки “на всякий случай” перед завершением программы. Как отмечает Александр Перевозников, ослабление денежно-кредитной политики в отношении ипотеки с 1 марта может повлиять именно на вероятность получения одобрения от банка для тех, кто планирует брать ипотеку сейчас:

— К сожалению, речь пока не идет про оживление рынка и стимуляцию спроса, высокая ключевая ставка всё так же ограничивает возможности заемщиков, соответствовать требованиям по ПДН даже до 70% для большинства всё так же сложно, — говорит Александр Перевозников. — Но с 1 марта ипотека как продукт станет немного более маржинальна для банков за счет снижения стоимости рисков. Это несомненно увеличит процент одобрений. То есть, для людей вероятность получить ипотечный кредит с приемлемым первоначальным взносом будет выше. На текущем сложном рынке это уже хорошая новость.

Текущая динамика укрепления рубля дополнительно стимулирует некоторых продавцов ускорять сделки и идти на скидки, считает Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.

За минувший месяц курс доллара по отношению к рублю снизился на 10%, до 85,9 р. за доллар 27 февраля, при этом с начала года снижение стало гораздо более существенным: в первую неделю января курс доходил до 113 рублей за доллар. По мнению аналитиков, укрепление рубля продолжится в течение ближайших дней и даже возможно недель, и этот процесс сейчас заметно влияет на рынок вторичной недвижимости.

— С прошлого года, когда из-за высокой ставки рефинансирования ипотека на вторичном рынке в России стала практически недоступной, сегмент готового жилья существенно сократился, в большинстве регионов России падение составило 30-40%,  — говорит Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. — И доля ипотеки на готовые квартиры стремится к нулю — желающих брать кредит на жилье под 26—30% очень немного, люди идут на такой шаг только в совсем уж экстренных ситуациях, и еще меньше тех, кто соответствует требованиям банка по официальному доходу и ПДН — показателям долговой нагрузки. На фоне снизившегося в результате спроса отчетливо заметны даже минимальные колебания рынка, реакции на тренды. Сейчас, в феврале, мы наблюдаем повышение активности продавцов вторичной недвижимости — многие готовы идти на более существенные скидки, договариваться, чтобы ускорить сделку. Одна из причин — укрепившийся курс рубля. Если для покупателей, которые имеют сбережения и доход в рублях, фактически ничего не изменилось, то для продавцов, которые планировали вывести деньги в другую валюту, укрепившийся рубль — это возможность сделать это по гораздо более приятному курсу, чем в декабре и январе. Учитывая перспективу получить в валюте на 10—15% больше, собственники готовы больше уступить и потенциальному покупателю. 

По мнению Александра Чернокульского, тренд вряд ли повлияет на динамику рынка кардинально, поскольку доля тех, кто интересуется продажей недвижимости в России с целью инвестиций за рубежом не так уж велика. Однако, это может дополнительно замедлить продажу недвижимости для тех, кто, например, планировал обмен на другую жилплощадь внутри страны — объекты таких продавцов, кто не готов так существенно двигаться в цене, пока будут чуть менее конкурентными.