Объем выдач кредитов под залог недвижимости в рублёвом выражении в российских банках за 2024 год вырос более чем на 45% в сравнении с предыдущим. В TYMY выяснили, на какие цели россияне тратят средства, полученные под залог недвижимости, и какие объекты оставляют в залог чаще всего.

Ставки по ипотечным кредитам в марте 2025 года находятся на уровне 27—29% годовых, по потребительским кредитам превышают 30%. Специалисты отмечают, что на этом фоне возможность получить кредит по ставке на 2—3% ниже для заемщиков имеет значение, поэтому на КПЗН — кредитовании под залог недвижимости — сфокусировались и банки, говорит директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев:

— Большинство банков, которые сейчас работают с такими кредитами, ранее могли даже не выделять их в отдельное направление для аналитики, поскольку их доля минимальна — не более 1—2% портфеля от всех кредитных продуктов. Некоторые финансовые учреждения в своей аналитике не разделяли КПЗН и классическую ипотеку, где объект недвижимости также является залогом; другие считали их подвидом потребительского кредитования, поскольку цели КПЗН обычно совпадают именно с целями потребкредитования. С 2024 года ситуация поменялась, кредиты под залог попали в фокус и у заемщиков, и у банков после того, как ключевая ставка ЦБ превысила 20%, а по кредитам для заемщиков с высоким ПДН (показатель долговой нагрузки) были повышены макропруденциальные надбавки. КПЗН для банков не стали направлением, которое заменило прибыль, недополученную по другим продуктам кредитного портфеля, но одним из инструментов, позволяющих снизить нагрузку на капитал.

Наиболее часто, в 94—95% случаев, по данным партнёров SaaS-платформы TYMY, у которых в портфеле есть КПЗН, в качестве залога россияне предоставляют банку квартиру. В 3—4% случаев залогом становятся коммерческие площади, около 1—2% приходится на апартаменты, и не более 0,5—1% на машино-места и иные нежилые помещения.

Что касается целей кредитования под залог недвижимости, то здесь доля тех или иных вариантов зависит от политики и продуктовой линейки конкретного банка. Опросив несколько банков-партнёров, которые предлагаю широкий спектр целей по КПЗН, аналитики TYMY выделили пять основных:

1) Ремонт. Около 30% заемщиков берут кредит под залог недвижимости для того, чтобы сделать в этом же объекте ремонт. Если жилье единственное, чтобы не растягивать процесс, многие прибегают к кредитованию даже по высоким ставкам.

2) Возврат долга и рефинансирование. Порядка 25% заемщиков берут кредит под залог недвижимости для погашения долга или для закрытия кредита с более высокой ставкой, чтобы сократить ежемесячную финансовую нагрузку или закрыть просроченные платежи.

3) Первоначальный взнос по ипотеке. Около 20% заемщиков кредит под залог имеющейся недвижимости — это возможность взять ипотеку. Для многих покупателей высокий первоначальный взнос в 30—40% становится препятствием в получении, к примеру, льготной ипотеки. К слову, в качестве залога по таким кредитам может быть использована недвижимость, принадлежащая третьим лицам, а не самому заемщику — с их согласия. В разных банках доля сделок, где залогом по КПЗН становится недвижимость третьих лиц, составляет до 10—15%.

4) Покупка и ремонт автомобиля. Еще порядка 20% заемщиков использует кредитные средства для покупки автомобиля, так как кредит под залог недвижимости может быть дешевле, чем автокредит или потребительские займы. Плюс кредит можно взять на 10—20 лет, что позволяет сократить размер ежемесячного платежа.

5) Старт нового или развитие действующего бизнеса. На такие цели берут кредит под залог недвижимости от 5 до 12% заемщиков в разных банках. Для предпринимателей, которые не могут воспользоваться льготными программами с субсидированной ставкой, получить кредит на рыночных условиях бывает непросто. И если на развитие нужно несколько млн рублей, многие предпочитают воспользоваться кредитованием под залог имеющейся недвижимости — квартиры или коммерческих площадей.

На фоне роста цен на кофе производители ищут способы снизить издержки, что может отражаться на качестве продукта. О том, на какие нюансы стоит обращать внимание при выборе и приготовлении растворимого кофе, рассказывает Сергей Митрофанов, директор по маркетингу кофейной компании The Welder Catherine.

Стоимость сырья в кофейной индустрии в последние годы постоянно растет. За 2024 год на мировых биржах средние цены на арабику и робусту выросли на 70% и 71%, соответственно. При этом, по данным Росстата, в феврале 2025 года стоимость килограмма растворимого кофе на полках российских супермаркетов составила 3 591,87 рубля, что на 10% выше, чем годом ранее.

Как говорит Сергей Митрофанов, такая разница в динамике цен вовсе не означает, что весь привычный кофе на полках заменили подделки. Во-первых, цикл производства и реализации растворимого кофе достаточно длинный, и влияние роста цен на рынок может быть не таким быстрым, как динамика биржевых цен на зеленый кофе. Во-вторых, большинство производителей стараются оптимизировать производство, чтобы сократить расходы, найти новые цепочки поставок и сырье, всё это позволяет удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне. Однако, безусловно, текущее положение дел означает, что стоит внимательней относиться к качеству кофе: 

— Растворимый кофе может казаться простым продуктом, однако это обманчивое ощущение из-за легкости его приготовления. В начале 2024 года мы запустили собственное производство растворимого спешелти-кофе, спустя четыре года проработки рецептов и разработки производственной линии я могу точно сказать, что это сложный ресурсоемкий процесс, который включает в себя много этапов, каждый из которых влияет на вкус и качество конечного продукта: нужно вырастить и собрать зерно, обработать, высушить, правильно упаковать и транспортировать, хранить в подходящих условиях, затем обжарить, размолоть, заварить, сгустить, просушить и после этого расфасовать для покупателя. Ошибка или попытка сэкономить на каждом из этапов может привести к существенным изменениям качества и вкуса конечного продукта.

На что стоит обратить внимание при выборе растворимого кофе в магазине, рассказывает Сергей Митрофанов:

• Состав. Арабика обладает более мягким, насыщенным вкусом и содержит меньше кофеина, робуста — более резкий, чаще горький кофе с более высоким содержанием кофеина. Производители иногда отдают предпочтение робусте из-за низкой стоимости и высокой экстрактивности. Если же на упаковке вовсе не указано, какой кофе использован для производства, стоит насторожиться.
• Свежесть. Растворимый кофе хранится долго, в отличие от зернового и тем более молотого. Например, срок хранения гала-раствора The Welder Catherine составляет 18 месяцев. По истечении этого времени продукт теряет свои вкусоароматические свойства, залежавшийся кофе будет иметь плоский, древесный вкус. Важно, что срок отсчитывается не с момента фасовки, а с момента производства — убедитесь, что на вашей банке или коробке указана именно дата, когда продукт был произведен.

При приготовлении напитка следует обратить внимание на следующие факторы:

• Аромат. Растворимый кофе — это тоже кофе, он должен быть ароматным и вкусным, а не только горчить и бодрить. Прислушайтесь к запаху кофе ещё до первого глотка: он должен быть насыщенным, кофейным, без химических примесей и резких дополнительных нот, например карамельных — это может значить, что в продукт были добавлены вкусоароматические добавки. Часто это делают, чтобы скрыть дефекты качества кофе.
• Вкус. Хороший кофе имеет не только характерный аромат, но и вкус, а также долгое приятное послевкусие. Даже если вы не гурман, вы наверняка чувствуете, когда вам не хватает вкуса, а кофе будто пустой — в такие моменты хочется добавить сахар, молоко, сироп, чтобы усилить сладость, тельность и аромат. В массовом производстве растворимого кофе используют распылительный метод сушки, который может приводить к пересушиванию продукта, это дает древесный, горелый вкус. Чтобы его скрыть, иногда добавляют карамельные ароматизаторы — за резкими усилителями сложно разобрать вкус самого кофе.
• Осадок. Качественный растворимый кофе обычно полностью растворяется даже в холодной в воде, не оставляя заметного осадка. Если на дне чашки остаются крупинки или гуща, это может говорить о наличии примесей.

Аналитический центр TYMY подвел итоги февраля: количество заявок на ипотеку выросло на четверть в сравнении с январем, но до уровня 2024 года рынку очень далеко. Аналитики отмечают, что долгий период охлаждения приведет к накоплению отложенного спроса.

По данным аналитиков, в феврале 2025 года количество заявок на ипотеку, отправленных пользователями через SaaS-платформу TYMY, выросло на 27,25% в сравнении с январём. В сегменте ипотеки на готовое жилье рост месяц к месяцу составил 23,24%, в сегменте новостроек динамика немного выше — рост на 29,36%. И в январе, и в феврале доля ипотеки на первичном рынке в общей структуре спроса составляет порядка 70%, доля ипотеки на готовое жилье, соответственно, находится на уровне 30%. Если сравнивать год к году (февраль 2025 к февралю 2024-го), общее число заявок на ипотеку сократилось на 34,37%.

— В феврале мало кто ждал существенного оживления на рынке ипотеки, хотя обычно этот месяц уже показывает положительную динамику в сравнении с традиционным январским спадом. Так, в 2024 году рост числа заявок на ипотеку в феврале к январю составлял 50,6%, — комментирует руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. — А вот на март и апрель 2025 года у большинства банков уже более оптимистичные прогнозы, для этого сейчас есть несколько предпосылок. Во-первых, с 1 марта Центробанк снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, результатом будет рост доли одобрений по заявкам. А кроме этого, небольшое оживление ожидается в кредитовании под ИЖС. Тут существенного всплеска мы не планируем, новые правила с финансированием строительства через эскроу-счета рынок пока только тестирует, и они безусловно ограничат возможности покупателей и приведут к повышению цен. Но весной загородный рынок всегда оживает естественным образом — сезон для индивидуального строительства в большинстве регионов России не очень длинный, поэтому люди стараются решить все вопросы как можно раньше. Учитывая, что льготы по программе “Семейная ипотека” по-прежнему доступна и для индивидуального строительства, количество запросов тут скорей всего вырастет.

Эксперт подчеркивает, что в текущем длительном периоде замедления ипотечного рынка стоит видеть не только его охлаждение, но и другой важный аспект: нереализованный спрос, который копится весь период сниженной активности. И чем дольше он будет копиться, тем сильней будет волна активности после ослабления денежно-кредитной политики:

— Необходимость в покупке, продаже и обмене недвижимости у населения никуда не исчезает, — говорит Александр Перевозников. — Люди откладывают решение жилищного вопроса на лучшие времена, продолжая жить в арендованных квартирах, а деньги вносят на депозиты. Когда ставка вернется к более низким значениям, все они выйдут на рынок, а вместе с ними и те, кто успел взять ипотеку по высокой ставке, обратятся в банки за рефинансированием. Также мы увидим всплеск спроса от инвесторов, кто решит переложить средства с депозита “в кирпич”. В общем, чем дольше копится спрос, тем выше будет всплеск реализации накопленного спроса в конечном итоге. Результатом станет, разумеется, резкое повышение цен на недвижимость сразу вслед за снижением ключевой ставки: самые недорогие ликвидные объекты с рынка разберут первыми, объем и структура экспозиции серьезно изменятся. Этот тренд очень важно предусматривать тем, кто планирует приобретение жилья в обозримом будущем.

Эксперты TYMY рассказали, как на рынке может отразиться решение Центробанка о снижении надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с 1 марта.

С начала марта 2025 года Центробанк снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке для банков. Изменения коснутся ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 20% для заемщиков с ПДН (показателем долговой нагрузки) до 70%. После охлаждения рынка ипотеки во второй половине 2024 года и вступления в силу с 1 января 2025 года Стандарта ипотечного кредитования, который защищает права заемщиков Центробанк счел, что денежно-кредитную политику в части ипотеки можно немного ослабить.

— Во многом именно суровые требования регулятора по обеспечению ипотеки в 2024 году существенно снизили и спрос, и одновременно интерес банковского сектора к ипотечному кредитованию, вкупе с высокой ключевой ставкой и завершением льготных программ, — комментирует руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. — Сейчас изменения с 1 марта определенно направлены на поддержку банков, для которых ипотека стала в результате ужесточения ДКП достаточно дорогим продуктом за счет необходимости серьезного обеспечения таких кредитов. Это выразилось в заметном снижении доли одобрений по заявкам на ипотеку, которое мы наблюдали в конце 2024 года и в начале 2025-го. .

По данным внутренней аналитики SaaS-платформы TYMY, в конце 2024 и начале 2025 года доля одобрений заявок, оформленных через платформу, варьировала в пределах 29—32%. При этом в тот же период годом ранее банки одобряли 49—53% заявок на ипотеку. В апреле и мае 2024 года доля одобрений по ипотеке составляла 43—45%, в июне снизилась до 40% за счет резкого роста объема заявок на льготную ипотеку: многие оформляли заявки “на всякий случай” перед завершением программы. Как отмечает Александр Перевозников, ослабление денежно-кредитной политики в отношении ипотеки с 1 марта может повлиять именно на вероятность получения одобрения от банка для тех, кто планирует брать ипотеку сейчас:

— К сожалению, речь пока не идет про оживление рынка и стимуляцию спроса, высокая ключевая ставка всё так же ограничивает возможности заемщиков, соответствовать требованиям по ПДН даже до 70% для большинства всё так же сложно, — говорит Александр Перевозников. — Но с 1 марта ипотека как продукт станет немного более маржинальна для банков за счет снижения стоимости рисков. Это несомненно увеличит процент одобрений. То есть, для людей вероятность получить ипотечный кредит с приемлемым первоначальным взносом будет выше. На текущем сложном рынке это уже хорошая новость.

Текущая динамика укрепления рубля дополнительно стимулирует некоторых продавцов ускорять сделки и идти на скидки, считает Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.

За минувший месяц курс доллара по отношению к рублю снизился на 10%, до 85,9 р. за доллар 27 февраля, при этом с начала года снижение стало гораздо более существенным: в первую неделю января курс доходил до 113 рублей за доллар. По мнению аналитиков, укрепление рубля продолжится в течение ближайших дней и даже возможно недель, и этот процесс сейчас заметно влияет на рынок вторичной недвижимости.

— С прошлого года, когда из-за высокой ставки рефинансирования ипотека на вторичном рынке в России стала практически недоступной, сегмент готового жилья существенно сократился, в большинстве регионов России падение составило 30-40%,  — говорит Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. — И доля ипотеки на готовые квартиры стремится к нулю — желающих брать кредит на жилье под 26—30% очень немного, люди идут на такой шаг только в совсем уж экстренных ситуациях, и еще меньше тех, кто соответствует требованиям банка по официальному доходу и ПДН — показателям долговой нагрузки. На фоне снизившегося в результате спроса отчетливо заметны даже минимальные колебания рынка, реакции на тренды. Сейчас, в феврале, мы наблюдаем повышение активности продавцов вторичной недвижимости — многие готовы идти на более существенные скидки, договариваться, чтобы ускорить сделку. Одна из причин — укрепившийся курс рубля. Если для покупателей, которые имеют сбережения и доход в рублях, фактически ничего не изменилось, то для продавцов, которые планировали вывести деньги в другую валюту, укрепившийся рубль — это возможность сделать это по гораздо более приятному курсу, чем в декабре и январе. Учитывая перспективу получить в валюте на 10—15% больше, собственники готовы больше уступить и потенциальному покупателю. 

По мнению Александра Чернокульского, тренд вряд ли повлияет на динамику рынка кардинально, поскольку доля тех, кто интересуется продажей недвижимости в России с целью инвестиций за рубежом не так уж велика. Однако, это может дополнительно замедлить продажу недвижимости для тех, кто, например, планировал обмен на другую жилплощадь внутри страны — объекты таких продавцов, кто не готов так существенно двигаться в цене, пока будут чуть менее конкурентными.

За 2024 год стоимость набора продуктов для приготовления борща с мясом выросла на 21,07%, а средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости — на 10,35%. Таким образом, в пересчете на «индекс борща» аналитический центр компании Жилфонд зафиксировал снижение цен на недвижимость.

В январе Росстат обновил данные потребительских цен в России за декабрь 2024 года. По данным аналитиков, инфляция составила 9,52% с декабря 2023 года. В декабре 2024 года цена продуктов для приготовления кастрюли борща с мясом составила 793 руб., за год борщевой набор подорожал на 21,07% — в декабре 2023 года набор продуктов стоил 655 руб.

В феврале после того, как Росстат опубликовал индекс цен на рынке вторичного жилья в России, аналитики Жилфонда обновили и «индекса борща». Альтернативный индикатор цен на недвижимость в компании придумали весной 2022 года: в качестве эксперимента пересчитали стоимость недвижимости в наборах продуктов для борща. Тогда выяснили, что с 2008 года квадратный метр жилья в Москве в продуктовом эквиваленте подешевел с 650 до 465. Весной 2024 года цена квадратного метра жилья в Москве выросла уже до 473 борщей.

В 2025-м динамику средней цены квадратного метра на вторичную недвижимость аналитики посчитали уже по всей России и сравнили с динамикой цены на продуктовый набор для борща.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в России в декабре 2024 года оказалась эквивалентна стоимости 142 наборов для приготовления борща с мясом. При этом в конце 2023 года квадратный метр оценивался в 156 «борщей». В Москве борщевая динамика следующая: в декабре 2024 года квадратный метр вторичного жилья обошелся бы покупателям в 404 «борща», тогда как ещё год назад за квадратный метр в среднем нужно было бы выложить 501 продуктовый набор.

— Сейчас, в первой половине февраля 2025 года, мы видим заметное укрепление рубля после небольшого падения в начале года. На фоне волатильности национальной валюты восприятие цен и их динамики может быть необъективным, поэтому мы и думаем над новыми индексами, которые позволяют объективно оценивать динамику цен на рынке недвижимости, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. — Разумеется, рассуждения эти все равно скорей из разряда философских. Важно учитывать, что рынок недвижимости обычно более инертен, чем рынок продуктов питания, поэтому далеко идущие выводы на этих данных мы делать не рекомендуем. Впрочем, факт остается фактом: за 2024 год цены на недвижимость на вторичном рынке изменились не так сильно, как стоимость продуктов питания. И эта динамика может ощущаться и как заметное снижение — хорошие новости для тех, кто ждал падения цен на вторичном рынке. Впрочем, по сути, рост цены на недвижимость в рублях совпадает с уровнем официальной инфляции, то есть можно констатировать, что цены на квартиры просто не меняются.

Дополнительно

 Для расчета стоимости продуктов используются данные Росстата. За основу взят классический рецепт борща с мясом с такими ингредиентами:

• Говядина — 1 кг,
• Картофель — 500 г,
• Белокочанная капуста — 300 г,
• Лук репчатый — 200 г,
• Морковь — 200 г,
• Свекла — 400 г,
• Помидоры — 300 г,
• Чеснок — 100 г.

Справка о компании

 ООО «Жилфонд» — головная компания-франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Сегодня партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 офисов, офисы и представительства компании действуют в Казахстане, Турции и Таиланде. Входит в топ-5 агентств недвижимости России по количеству выданных ипотечных кредитов за 2023 год по версии Домклик.

Руководитель департамента загородной недвижимости компании Жилфонд Надежда Ситник рассказала, как повлияет на рынок закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который вступит в силу 1 марта, и чего ждать от цен на загородную недвижимость в 2025 году.

Рынок загородной недвижимости серьезно меняется в последний год: после бума спроса на фоне повышения ставок по ипотеке и перетоку спроса на льготную ипотеку на ИЖС были введены новые правила на получение льготного кредита на строительство, а также сократился список ипотечных программ, подходящих под ИЖС. Это сократило и уровень спроса в сегменте. По данным аналитического центра Жилфонда, доля сделок с ИЖС в общей структуре сделок офисов компании в январе 2025 года составила порядка 7,5% от общего количества сделок, тогда как в январе 2024 года этот показатель был на уровне 9%.

— При этом высокий интерес к приобретению загородной недвижимости сохраняется, мы видим это по объему запросов к нам, — комментирует Надежда Ситник, руководитель департамента загородной недвижимости компании Жилфонд. — Сам формат загородной жизни после эпидемии ковида и распространения практики удаленной работы стал более популярен, и эта популярность существенно не снижается, люди готовы переезжать из городских квартир, причем даже достаточно далеко, как показал прошлый год, когда благодаря сельской ипотеке стал популярен формат “дальних дач” в 150-200 км от города. Однако сейчас покупателей ограничивает высокая ключевая ставка, которая не позволяет взять обычную ипотеку, а что касается льготных программ, фактически сегодня для строительства загородного дома можно претендовать только на семейную ипотеку со ставкой до 6% и ИТ-ипотеку со ставкой до 6%. На обе программы распространяется правило обязательного применения эскроу-счета, что заметно сокращает число компаний, готовых предложить услуги подряда на строительство. Заявки по сельской ипотеке, которая позволяла строить дома, банки не принимают с сентября прошлого года из-за исчерпания лимитов. Мы ждем, что в марте программу перезапустят, но вероятно изменят и условия получения кредита: скорей всего льготы сделают более адресными, появятся новые ограничения на территории, где будет возможно строительство дома по сельской ипотеке, а также дополнительные требования к заемщикам, например, требование постоянно проживать и работать на предприятиях, относящихся к аграрному сектору. 

Как отмечает эксперт, всё это сдерживает рост цен на загородную недвижимость, за прошлый год в среднем по разным регионам цены на проекты ИЖС поднялись лишь в пределах официальной инфляции. При этом предпосылки для роста есть: увеличивается стоимость строительных материалов, а на рынке услуг произошли существенные перестановки за счет того, что по новым правилам с применением эскроу-счетов готовы работать только серьезные игроки, у которых есть достаточно оборотных средств или возможность кредитоваться для финансирования строительства, теперь строительные компании смогут получить деньги за возведение дома только после сдачи объекта покупателю.

— Сейчас рынок находится в состоянии небольшой турбулентности, — говорит Надежда Ситник. — Новый закон фактически вступает в силу с 1 марта, но весь 2025 год станет тестовым, подрядчики будут привыкать работать по новым правилам, оценивать свои силы, мы будем интегрировать спрос в структуру возможностей получения льготной ипотеки, покупатели — искать возможности сэкономить на покупке. Поиск баланса продлится ещё какое-то время, однако, ждать скидок на загородном рынке тоже не стоит, предпосылок для снижения сейчас нет. Но пока нет ожиданий и существенного роста, полагаю, что рост средней цены предложения на загородном рынке составит в итоге 10-15% за год — ощутимо для покупателей, но несущественно для подрядчиков. Когда рынок стабилизируется, думаю, мы увидим более серьезный рост. Так что можно сказать, что нынешнее время турбулентности — сейчас один из самых удачных моментов для приобретения загородного жилья.

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели первые итоги января: снижение количества заявок на ипотеку в сравнении с декабрем 2024 года на первичном рынке составило 55%, на вторичном — 26%.

Рынок ипотеки в России, таким образом, продолжает демонстрировать замедление спроса. Однако, эксперты говорят, что в случае с январем выводы делать не стоит, поскольку на рыночный тренд накладываются сезонные факторы. При этом в сравнении с декабрем 2024 года падение может быть более ощутимо ещё и потому, что конец года отметился небольшим всплеском спроса: люди традиционно старались завершить сделки с новостройками до Нового года, а на фоне новостей о введении новых ипотечных стандартов, ограничивающих программы субсидий от застройщиков, многие дополнительно поспешили с решением.

Как говорит руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников, в итоге ожидания от января у экспертов, в том числе в среде девелоперов, были разными — кто-то говорил о вероятности существенного снижения, другие на волне активности надеялись на сохранение спроса и даже рост. Также нет пока однозначного мнения, как именно оценивать результат января:

— На мой взгляд, кардинальных изменений сейчас не происходит, можно взглянуть на динамику в том же периоде прошлого года, там снижение в январе по сравнению с декабрем было еще более заметным — падение количества заявок на ипотеку составило 62%, — напоминает Александр Перевозников. — В любом случае, только по динамике в январе делать выводы не стоит, это традиционно самый непредсказуемый месяц финансового года на рынке недвижимости, а в текущем периоде, насыщенном переменами, тем более. Стоит подождать, в каких значениях спроса ситуация стабилизируется в феврале, и наступит ли традиционное оживление в марте. Тем более, сейчас мы ждем соответствующих решений от регулятора и наблюдаем за постепенным внедрением в работу застройщиков нового ипотечного стандарта.

Показательным трендом, по мнению экспертов, стало то, какое умеренное снижение в январе к декабрю показала динамика количества заявок на ипотеку на вторичном рынке, уложившись в значения обычного сезонного снижения. Впрочем, если сравнивать год к году, динамика не такая уж и позитивная, отмечает Александр Перевозников:

— В январе 2025 года в сравнении с аналогичным месяцем 2024-го количество отправленных заявок на ипотеку в сегменте первичного жилья снизилось на 7%, тогда как на вторичном рынке снижение составило 42%. Но если смотреть только на динамику последних месяцев, спрос на вторичную недвижимость уже несколько месяцев существенно не меняется, а в январе в сравнении с декабрем снижение оказалось в пределах ожидаемого сезонного спада в 20-30%. Это лишний раз доказывает, что рынок готового жилья стабилизировался в пределах своей новой нормы, сегмент менее зависим от господдержки и в настоящее время стал более прогнозируемым, чем первичный рынок.

Однако в 2025 году драйвером для банков этот сегмент стать не сможет, считает Никита Арзамасцев, директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY. Заметный рост КПЗН обеспечили несколько банков, которые сделали на них ставку, но у большинства сегмент показывает снижение, пропорциональное замедлению всего рынка кредитования в России.

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели предварительный итог 2024 года для кредитования под залог недвижимости: объем выдач таких кредитов в рублёвом выражении в российских банках показал заметный рост год к году — более чем на 45%. Рост выглядит особенно внушительно на фоне того, что в целом кредитование по разным направлениям в 2024 году просело на 40-50%.

Позитивную динамику сегмента кредитов под залог недвижимости и имущества в целом, объясняют тем, что он интересен с одной стороны банкам, поскольку для них здесь ниже риски, а с другой стороны — заемщикам, для которых кредиты под залог обычно предполагают более лояльные условия и низкую нагрузку. Так, при ставке рефинансирования ЦБ в 21% в среднем банки предлагают кредит под залог недвижимости под 26,5% годовых, а обычный потребкредит — под 29%. Однако, по мнению экспертов, прогнозировать существенный рост КПЗН на 2025 год не приходится:

— Для многих банков кредитование под залог недвижимости это не более чем подвид потребительского кредитования, и в структуре портфеля всех кредитных продуктов КПЗН редко превышает долю в 1—2%, — комментирует директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев. — Собственно, поэтому по данному сегменту не очень много точных данных, многие банки в принципе не собирают отдельно статистику по выдачам кредитов под залог недвижимости. У одних эти данные считаются вместе с ипотекой, другие относят их просто к потребительскому кредитованию. Собственно, кредит под залог недвижимости — это чаще всего инструмент балансировки кредитного портфеля и рисков внутри одного сегмента или возможность оставить в банке клиента, которому не помог другой продукт.

По данным аналитиков TYMY, из 27 крупнейших банков в РФ кредиты под залог недвижимости есть у 19, за 2023 год выдачи по ним составили 120,11 млрд рублей, а в 2024 прогнозируемый объем — 175 млрд. При этом рост суммы выдач КПЗН в сравнении с 2023 годом в 2024 году зафиксировали лишь пять банков, а у 15 игроков сегмент показал снижение, в среднем на 50% год к году. Для абсолютного большинства банков, по мнению экспертов, кредиты под залог недвижимости не являются перспективным продуктом, в том числе потому что у него не такой уж большой потенциал:

— Разница в 2-3% годовых при текущем уровне ставок не играет существенной роли для потребителя, — говорит Никита Арзамасцев. — Если взять, к примеру, кредит в 1 млн рублей на 5 лет, то ежемесячный платеж под 26 и под 29% составит примерно 30 тыс, и различаться будет на 2-3 тысячи рублей. При этом само оформление кредита под залог требует больше времени, а также дополнительных затрат, как минимум на оценку и страхование объекта недвижимости. Один из из наиболее популярных вариантов использования таких кредитов — это оплата за их счет первоначального взноса по классической ипотеке, но КПЗН может использоваться и в иных кейсах, например, в качестве альтернативы стандартному потребительскому кредитованию, либо в ипотеке, когда заемщик не проходит по требованиям по первоначальному взносу или уровню дохода, или когда банк не одобрил конкретный объект недвижимости со вторичного рынка. В любом случае, перечень таких кейсов не очень большой, и все они достаточно узкоспециализированы. Так что крайне сомнительно, что кредиты под залог недвижимости выйдут за рамки нишевого продукта, несмотря на общий спад рынка кредитования.

Аналитический центр SaaS-платформы TYMY подвел предварительные итоги декабря 2024 года в сегменте ипотеки. По мнению экспертов Tymy.Realty, рынок в декабре стимулировали  традиционное стремление россиян решить все вопросы до Нового года, а также отложенные сделки с ноября и специальные программы застройщиков.

Количество заявок на ипотеку, отправленных за неполный декабрь через SaaS-платформу TYMY, показало небольшое снижение в сравнении с ноябрем 2024 года — примерно на 9%, и на 7% показатели оказались ниже октября. Такая динамика вполне характерна для конца года, говорят эксперты, в декабре в сравнении с октябрем и ноябрем обычно активность на рынке недвижимости перемещается из стартовых процессов в завершающие, поэтому заявок на ипотеку отправляется меньше, а количество выдач немного подрастает. Однако, в этом году количество выдач ипотеки за декабрь выросло более существенно чем обычно, по данным на 26 декабря, выдачи превысили ноябрьские показатели уже почти на 67%.

— Распределение долей внутри сегментов при этом почти не изменилось, — комментирует руководитель платформы Tymy.Realty Александр Перевозников. — На вторичный рынок приходится лишь 15% всех выдач ипотеки, в ноябре и октябре показатели были практически аналогичны — 14 и 16%, соответственно. Оставшиеся 84-86% приходятся на рынок новостроек, драйверами которого выступают семейная ипотека и различные программы от застройщиков. В ноябре многие банки приостанавливали выдачи “Семейной ипотеки” из-за исчерпания лимитов, так что часть сделок реализовались только в декабре, когда были распределены новые лимиты. Кроме этого, на динамику в конце декабря повлияло то, что с 1 января вступают в силу новые правила, по которым часть программ застройщиков, которые влияют на сроки кредитов и перераспределение процентной нагрузки, может быть ограничена. Многие застройщики постарались максимализировать привлечение клиентов за счет собственных программ субсидирования ставок и перераспределения процентов на более поздние сроки ипотеки.

Как говорят эксперты, в пользу последнего говорит заметный рост доли “длинных” кредитов в структуре всех выданных ипотек. Так, на срок от 26 до 30 лет в декабре приходится 83% всех кредитов, тогда как за последние полгода этот показатель колебался на уровне 76-77%, а во втором полугодии 2023 года на кредиты длительностью 26—30 лет приходилось в среднем 65% всех выданных кредитов.

— Стоит отметить, что дело конечно не только в активности застройщиков, россиянам в принципе свойственно решать вопросы с недвижимостью до конца года. Многие подают заявку заблаговременно, за 2—3 месяца, именно столько времени может понадобиться на рассмотрение, одобрение и подбор объекта, — говорит Александр Перевозников. — Мотивация у людей разная. Так, если успеть провести сделку до боя курантов, уже в следующем году, например, можно претендовать на налоговый вычет, для некоторых важно успеть зарегистрировать объект на вторичном рынке до повышения госпошлин — этот фактор тоже сыграл свою роль в декабре 2024-го. Ну и кому-то банально хочется отметить Новый год в качестве владельца нового объекта недвижимости, пусть и строящегося. Будем надеяться, что в этом декабре все успели реализовать задуманное. С наступающим!

Справка о компании

ИТ-компания TYMY занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Компания была основана в 2019 году Алексеем Майстренко, который 15 лет проработал в управлении продажами, из них более 10 лет — в крупнейших финансовых институтах и банках: Soсiete Generale, BNP Paribas, ВЭБ, Rusfinance, Ренессанс кредит. TYMY является резидентом ИНТЦ Воробьевы Горы и Сколково. Выпускник российских акселераторов: Сбер 500, SK Global Camp, Fast Track, MUIV LAB; и международных: Tech export to India, Emerge, Global Pilots, WSL Riyad Bank. Победитель питч-сессии международной технологической конференции EMERGE Istanbul 2023.

Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. Сегодня SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Росбанк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. На платформе TYMY представлено более 500 объектов от 53 застройщиков в 23 регионах РФ. В месяц через систему документооборота TYMY проходит объём сделок на сумму более $500 млн. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят сервис AI-аналитики Find Insight, платформа рекомендаций банковских и финансовых продуктов Тилинк, а также платформа Tymy.Realty.

По данным аналитического центра компании Жилфонд, в конце 2024 года цены на аренду в среднем снизились на 5-6% относительно начала осени. Однако, как говорят эксперты, говорить о долгосрочном тренде на снижение не стоит — новый виток роста будет уже весной и цены на аренду могут вырасти уже на 10-15%.

За 2024 год средние цены на аренду по разным городам России выросли более чем на 20% по сравнению с прошлым годом. Осенью аренда достигла пиковых рекордных значений. Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве впервые превысила 140 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге была в пределах 58 тыс. В ноябре-декабре началось сезонное снижение, в результате которого средние цены по разным регионам снизились на 5—6%, в некоторых остались на месте. Как отмечает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский, важно понимать, что речь идет не про прямое снижение цен:

— В ноябре многие поспешили сообщить, что цены на жилую аренду в России упали. Не хочется быть похитителем новогоднего настроения, но во-первых, 5% после роста на 20% существенным снижением назвать сложно, а во-вторых, это вовсе не снижение, а небольшие структурные изменения в предложении. Дело в том, что аналитики отслеживают тот объем вариантов, который предлагается в аренду в текущем периоде. К концу года традиционно спрос немного падает в сравнении с активным осенним сезоном, как результат в экспозиции задерживается чуть больше недорогих вариантов по сравнению с пиком спроса, когда первыми с рынка уходят именно такие объекты. То есть, в ноябре и декабре на рынке предложение разбавляют объекты, которые в активный сезон либо вовсе не попадают в объявления, либо уходят из экспозиции максимально быстро и не участвуют в общей картине. Это кратковременное явление и оно вряд ли отразится на долгосрочной динамике. На эту динамику сейчас больше влияют, как ни парадоксально, ставки по ипотеке — рынок стремится к балансу, в котором арендные ставки сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке за похожий объект недвижимости. Пока до баланса на нашем рынке далеко, поэтому арендные ставки в долгосрочной перспективе будут стремиться к повышению.

20 декабря Центробанк оставил ключевую ставку на предыдущем уровне — 21%. Это значит, что ставки по ипотеке пока не будут расти, и могут в короткой перспективе даже снизиться, поскольку ряд банков превентивно подняли ставки перед пересмотром ключевой ставки ЦБ РФ. Однако, как отмечают эксперты, 21% — это самое высокое значение ставки за всю новейшую историю российской экономики:

— Несмотря на то, что ЦБ не повысил в очередной раз ставку, как многие прогнозировали, говорить о каких-либо изменениях на рынке недвижимости в 2025 году пока не стоит. Ипотека остается малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. Прогноз ЦБ по ключевой ставке на 2025 год — это 17—20%, что не дает повода для оптимистичных прогнозов. А пока ситуация на ипотечном рынке не стабилизируется, средние цены на аренду в условиях дефицита вариантов будут расти, — говорит Александр Чернокульский. — В начале года на рынке аренды ожидается традиционно послепраздничное затишье, но весной цены наиболее вероятно снова пойдут вверх. Мы ожидаем, что рост ставок аренды будет как минимум не ниже официальной инфляции, но скорей всего будет заметно опережать ее в течение всего года. Уже весной мы можем увидеть рост на 10-15%, а в течение года динамика роста может составить, как и в 2024-м, не менее 20-25% год к году.

Руководитель проекта TYMY.Realty Александр Перевозников рассказал, почему новое повышение ключевой ставки ЦБ РФ больше не может повлиять на спрос на рынке недвижимости, и почему сейчас повышение ставок ложится дополнительным расходом на продавцов, застройщиков и госбюджет.

По итогам ноября показатели спроса на рынке ипотеки на вторичное жилье остались практически неизменны в сравнении с октябрем и сентябрем 2024 года, количество заявок на ипотечные кредиты стабильно почти вдвое (на 52%) ниже, чем за аналогичный период прошлого года. При этом абсолютное большинство выдач ипотеки, 84%, приходится на первичный рынок. Как отмечает Александр Перевозников, руководитель TYMY.Realty, это связано с тем, что абсолютное большинство заемщиков не готовы брать ипотеку на рыночных условиях и ищут варианты, как получить субсидии:

— В течение всей осени мы в среднем раз-два в неделю видим новости о том, что тот или иной банк снова повышает ставки по стандартным ипотечным программам. Сейчас некоторые подобрались к совершенно невероятным 27—28% годовых, другие уже просто сообщили, что приостанавливают прием заявок на ипотеку на стандартных условиях. И очевидно, что заемщиков, которые бы соответствовали нормам ПДН при таких ставках, практически нет. В реальности позволить себе такой кредит люди с высоким регулярным доходом, которые чаще всего могут либо позволить себе дорогую аренду, либо приобрести жилье в рассрочку или вовсе за наличные. Так что основной спрос на жилье сейчас лежит там, где возможно снизить долговую нагрузку, то есть в сегменте льготных или субсидированных программ.

Как отмечают специалисты TYMY, речь идет как о субсидиях из бюджета по госпрограммам, так и о скидках от застройщиков, которые предлагают собственные программы снижения ставки по ипотечным кредитам. Обычно девелоперы закладывают “субсидию”, которой погашает часть процентов по кредиту, в стоимость квартиры, но для клиента, который не планирует быстрое досрочное погашение ипотеки, снижение переплаты всё равно оказывается существенным — до нескольких миллионов рублей в течение всего срока кредитования. С начала следующего года в этой схеме грядут изменения, с 1 января вводится стандарт, согласно которому, банкам запрещается получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если это увеличивает стоимость квартиры.

— Это разумеется дополнительно отразится на рынке первичного жилья, — отмечает Александр Перевозников, — Но поскольку ограничения будут вводиться постепенно, девелоперы успеют перестроиться и разработать предложения, которые соответствуют новым нормам. Дело в том, что отсутствие вариантов субсидирования ипотечного кредита очень чувствительно сказывается на всём бизнесе. Как я уже говорил, наиболее заметно это по вторичном рынку, где количество сделок сократилась максимально в сравнении с сегментом новостроек. И даже здесь продавцы изобретают подобие программ субсидирования — многие готовы давать скидку на объект, чтобы снизить кредитное бремя для покупателя в ипотеку, сейчас это воспринимается как абсолютно нормальное предложение, которое реально может ускорить продажу на замедлившемся рынке. По большому счету можно сказать, что уже практически любой кредит, который выдается сегодня — это кредит, который кто-то субсидирует: государственный бюджет, застройщик, или продавец жилья. И именно на них скорей всего ляжет дополнительная нагрузка в том случае, если ключевая ставка ещё вырастет в конце декабря: в этом случае застройщикам нужно будет пересматривать свои программы, госбюджету — предусматривать больше средств на субсидирование разницы между реальной ставкой и льготной, а продавцам жилья на вторичном рынке — идти на большие уступки при торге, если объект действительно нужно продать.

Финансовый маркетплейс Выберу.ру и экосистема недвижимости Жилфонд выяснили, что считают новостройкой жители современной России. Большинство участников опроса сошлись во мнении, что новостройка — это дом, который был построен некоторое время назад, но разошлись в том, когда именно.

Опрос проходил в течение октября и ноября 2024 года онлайн на сайте vbr.ru, в нём приняли участие более 2 тыс. человек. Все ответили на один вопрос — что для вас “новостройка”?

Почти 19% — почти каждый пятый респондент — считает, что новостройка это дом, который строится непосредственно сейчас. Как говорит директор компании Жилфонд Александр Чернокульский, такое мнение может быть распространено в профессиональной среде:

— Дело в том, что новостройкой можно назвать определенный юридический статус — строящееся жилье, — комментирует Александр Чернокульский. — Как только дом сдан в эксплуатацию, он автоматически переходит в категорию готового жилья, в соответствии с большинством нормативов Российской Федерации. И в аналитических отчётах такие дома уже числятся на вторичном рынке, и квартиры в них продаются как готовое жилье, а не как новостройки.

Впрочем большинство респондентов всё-таки сошлись во мнении, что новостройка — это дом, который был построен некоторое время назад. Для 33,7% этот период составляет не более года, для 35,8% — не более 5 лет, и 6,3% допускают, что дома, построенные не более 10-15 лет назад, это также всё ещё новостройка.

Аналитики сравнили, есть ли корреляции в зависимости от населённого пункта, в котором проживают респонденты.

В целом распределение мнений по поводу того, что такое новостройка, среди представителей городов с разной численностью населения оказалось достаточно равномерным. Разве что жители небольших городов и посёлков чаще всего не готовы рассматривать дома старше 5 лет как новостройки. Александр Чернокульский отмечает, что это может быть связано с качеством строительства и эксплуатации:

— При оценке возраста дома важный нюанс, какие проблемы возникают в ходе эксплуатации и как скоро зданию требуется сколько-нибудь значимый ремонт, — говорит Александр Чернокульский. — Часто именно это влияет на восприятие самого понятия, ведь очевидно, что главное в слове новостройка — это то, что дом в первую очередь должен быть новым. Сложно назвать новым дом, который уже подвергся например капитальному ремонту. Не секрет, что качество строительства в мегаполисах и в регионах может существенно различаться, поэтому и срок первого ремонта, или первые проблемы в эксплуатации могут наступать в регионах раньше.

Если говорить отдельно о восприятии новостроек жителями Москвы и Санкт-Петербурга, то более 40% считают новостройкой дом, которому не более 5 лет, 18% готовы назвать новостройкой только здание, строящееся в данный момент, а 20% — дом, который был построен в этом году, и точно не более года назад. 17% жителей двух столиц могут назвать новостройкой здание, построенное и 10-15 лет назад, и 3,4% москвичей и петербуржцев считают, что новостройка — это всё, что не “хрущёвка” и не “сталинка”.

Если анализировать восприятие новостроек людьми разных возрастов, то аналитики отмечают интересный инсайт: за вариант «Новостройкой может считаться любой дом, построенный после 90-х — это новостройка, потому что не “хрущёвка” и не “сталинка”» на самом деле проголосовали только респонденты в возрасте от 18 до 25 лет. Для всех других возрастных категорий такое определение новостройки оказалось не близко.

Большинство и совсем молодых респондентов, и людей среднего возраста однако сошлись во мнении, что новостройка — это дом, который построен совсем недавно — не более 1 года, или хотя бы 5 лет назад. При этом то, что новостройка может быть возведена и 10-15 лет назад, допускают только молодые люди от 18 до 35 лет. Более старшее поколение считает, что дом должен быть существенно моложе. При этом респонденты старше 60 лет либо затруднились ответить, либо ответили, что новостройка — это дом, который строится в данный момент.

— Понятие «новостройка» очень размылось за последние несколько лет, — резюмирует Анна Романенко, директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса Выберу.ру. — После анонса старта новых льготных ипотечных программ началась своеобразная гонка среди застройщиков, подкрепленная экономической турбулентностью. Досрочная сдача объектов выросла, а сознание покупателя приспособилось к тому, что новые дома появляются каждый день, соответственно, ощущение «новостройки» тоже изменилось. Дома, построенные несколько лет назад, ряду респондентов уже перестали казаться новыми. К слову, расхождение есть и в восприятии ремонта: если раньше «новым ремонтом» обычно считали классическую отделку, которой не более 15 лет, то теперь подавляющее большинство молодых респондентов «новым» считают ремонт, который был сделан не более двух лет назад. При этом по нашим наблюдениям, у людей, родившихся в середине 90-х и позже, восприятие недвижимости более вариативное, они чаще меняют квартиры — не только в периметре родного города, но и в пределах России и мира. Для таких респондентов понятие «новостройка» означает в прямом смысле новый дом, который сдан совсем недавно. В то же время нельзя сказать, что молодые люди не разбираются в старом жилом фонде. Сейчас мы видим тренд на сталинские квартиры, которые молодые семьи предпочитают новостройкам. Для них важно сохранять при ремонте отпечаток эпохи в виде высоких потолков, специфичных окон и стеклянных дверей.

За год рынок аренды по всей России продемонстрировал большой кульбит и не собирается останавливаться. Арендные ставки в некоторых регионах уже выросли в десятки раз. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет уже 68 тысяч рублей в месяц, в Санкт-Петербурге — 46 тысяч. Подобных цен на рынке не было никогда. Если в предыдущие годы в пиковый сезон аренда вырастала на 5-7%, то в этом году рост составил более 20%. И вряд ли опустится назад — ипотека всё ещё недоступна для большинства людей, квартир на рынке аренды мало. О том, как на таком активном рынке, где правила диктует арендодатель, снять квартиру журналу «Мир квартир» рассказал Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.

Откуда такой рост

Рынок аренды растёт в основном по одной простой причине — продолжительный цикл повышения ключевой ставки Банка России и завершение льготной ипотеки под 8%. Высокие кредитные ставки сделали ипотеку недоступной для большинства людей, поэтому многие были вынуждены отложить покупку в ипотеку, а другие отнесли деньги на существенно подорожавшие на фоне высокой ставки депозитные счета. 

На стабильном рынке существует баланс: обслуживание ипотеки и аренды должны быть сопоставимы. Сегодня же кредит обходится примерно в 1,5% от стоимости объекта, а аренда — 0,5—0,7%. Даже при наличии суммы, необходимой на первоначальный взнос, получается, что выгоднее положить деньги на депозит и снимать квартиру, пока ситуация не изменится. А пока причин ждать изменений нет. 25 октября ЦБ РФ поднял ставку ипотеки до 21%, и обещает дополнительный рост ещё до конца года. Это значит, что квартир на рынке аренды будет ещё меньше, а цены будут продолжать расти. 

В итоге поиск квартиры в аренду превращается в задачу со звездочкой. Хорошие варианты забирают моментально. В агентствах недвижимости появившиеся квартиры и дома предлагают своим же клиентам, которые обращаются за подбором квартиры в аренду. Таким образом, большинство хороших квартир по приемлемой цене переходят из рук в руки и даже не появляются в объявлениях. Впрочем, это не значит, что их там вовсе нет. Но ситуация сложная: вариантов мало, по адекватной цене — тем более. И в итоге может возникнуть ложное впечатление, что чтобы хоть куда-то заселиться, надо соглашаться на всё. Не идите на поводу у этого ощущения, это чревато серьезными проблемами в дальнейшем: внезапное выселение, потеря залога, непрогнозируемые повышения стоимости аренды. Рассказываю, что крайне важно предусмотреть, если вы нашли нужный вариант, и как повысить свой вес в аргументации с арендодателем. 

Обязательно заключайте договор 

Звучит банально, но многие по-прежнему надеются на авось и не заключают письменный договор аренды. А зря! Это основной документ, регулирующий отношения арендатора и собственника, который в случае возникновения спорных ситуаций должен в идеале урегулировать все вопросы между ними — от стоимости и даты оплаты, до частоты встреч арендатора с собственником. В ситуации, когда кажется, что правила диктует арендодатель, всегда кажется, что просто стоит согласиться на его условия. Но это огромная ошибка, обязательно обсуждайте всё! 

Чем подробней договор, чем больше вероятных ситуаций в нём предусмотрено, тем проще будет всем сторонам. Например, в договоре редко прописывают частоту и порядок посещения квартиры собственником, а стоило бы. Нужно это для того, чтобы однажды поворот ключа в замке не застал вас врасплох, когда хозяин квартиры неожиданно решит прийти с инспекцией. В договоре нужно прописать, когда, в какое время и сколько раз в месяц собственник может приходить, а также за сколько часов и в каком формате должен сообщать о визите. Стоит предусмотреть и разные форс-мажорные ситуации, когда, например, арендатор уехал в отпуск, а в квартире прорвало трубу — может ли собственник без согласования в этот момент открыть дверь. 

Уточните, кто платит за коммуналку

Как я уже сказал, в договоре должна быть указана сумма ежемесячной арендной платы, и отдельно дополнительные расходы — важно на берегу и максимально однозначно уточнить, кто и когда оплачивает коммунальные услуги. Это поможет избежать недоразумений, когда арендатор, например, считает, что коммунальные услуги уже включены в ежемесячную плату, а собственник рассчитывает, что они будут оплачены дополнительно. Иногда стороны договариваются, что собственник оплачивает их сам, а арендатор компенсирует расходы за электричество и воду. Вариантов может быть много, нужно выбрать подходящий обеим сторонам, зафиксировать и указать сроки, чтобы не копить долги, которые могут стать причиной конфликта. 

Пропишите двустороннюю неустойку

В сегодняшней ситуации, когда кажется, что арендатору сложно диктовать условия, это важно как никогда. Стоит в принципе определить и прописать условия расторжения договора. И главная рекомендация тут — предусмотреть двухстороннюю неустойку. Сейчас, когда цены активно растут, у собственника есть огромный соблазн расторгнуть действующий договор, чтобы сдать квартиру подороже. Неустойка, сопоставимая с размером депозита, решает сразу массу вопросов. Если собственник будет настаивать на расторжении договора, он будет обязан выплатить неустойку. Если же арендатор решит расторгнуть договор раньше времени, он потеряет депозит. Обычно это стимулирует обе стороны не поднимать вопрос о разрыве договора до конца его срока действия. 

Надо сказать, что выплата неустойки собственником — редкость, но в нашей практике такие случаи бывали. Например, однажды люди сначала сдали квартиру, а затем выставили её на продажу. Через два месяца арендаторы пришли жаловаться, что их выгоняют из квартиры. Однако, в договоре был пункт о двусторонней неустойке и владельцам пришлось компенсировать затраты на поиск нового жилья. 

К слову, многие арендаторы об этом не подозревают, но продажа квартиры не равна автоматическому расторжению договора аренды. По закону, если собственник решит продать квартиру, арендатор имеет право продолжать в ней жить до конца срока договора аренды. Единственное изменение для квартиросъемщика — арендную плату нужно будет платить уже новому собственнику. Практика, когда объект недвижимости продают вместе с арендаторами, распространена во многих странах в Европе и Азии. Если в договоре не указано иное, новый собственник обязан соблюдать условия аренды до окончания срока действия договора. 

Оформите страховку арендатора 

Про страховку недвижимости, которую оформляет собственник, знают практически все, а страховка арендатора отчего-то в нашей практике не принята. Страхование гражданской ответственности активно применяется только в автомобильной среде, но здесь ОСАГО обязательно, а вот в аренде недвижимости это добровольный инструмент. Однако весьма полезный. Во-первых, такая страховка позволяет избавиться от возможных расходов, связанных с возмещением ущерба, нанесенного по неосторожности. Например, если вы затопите соседей, случится пожар или дети сломают дорогостоящее имущество — расходы возьмет на себя страховая компания. А во-вторых, это избавит вас от необходимости вести переговоры с собственником и соседями, эту функцию в таких делах берёт на себя страховая компания, которая определяет стоимость ущерба и выплачивает его. 

Такая страховка не только помогает защитить себя в случае непреднамеренного ущерба, но и может стать одним из аргументов для повышения доверия со стороны арендодателя, который будет понимать, что перед ним — ответственный и серьезный жилец. 

Подготовьте портфолио и рекомендации 

Повысить свои шансы на сложном рынке можно и не стандартными способами. Даже на сложном рынке собственники квартир заинтересованы в добросовестном арендаторе, который будет бережно относиться к их имуществу и не скандалить с соседями. Соберите рекомендации от прошлых арендодателей и уточните у них, можно ли новому арендодателю связаться с ними, чтобы спросить о вашем взаимодействии. Предусмотрите документы, подтверждающие платежеспособность: справка с характеристикой с работы, выписка из банка, можно приложить и справку о несудимости. На многих цивилизованных рынках набор таких документов — абсолютно обычная практика. 

Арендодатели это чаще всего люди, которые хотят вести коммуникации с такими же воспитанными адекватными людьми, вовремя получать оплату, и чтобы их собственность при этом была в хороших руках. Многие чаще всего готовы даже идти на уступки, чтобы заселить к себе честных и надёжных жильцов. Так что упускать шанс повысить свой вес как ответственного арендатора, в сегодняшних условиях точно нельзя. 

Директор компании Жилфонд Александр Чернокульский рассказал, почему эксперты ожидают всплеск спроса в декабре 2024 года: некоторые покупатели таким образом предпочтут вывести деньги с депозитов, кроме этого на повышение спроса в большинстве сегментов, от вторичного рынка до коммерческой недвижимости, могут сыграть слухи и новых ужесточениях денежно-кредитной политики, повышение госпошлин с 1 января и конец налогового периода.

Декабрь для рынка недвижимости традиционно становится месяцем повышенного спроса перед падением в январе, россияне предпочитают завершать дела, связанные с покупкой, продажей, арендой недвижимости до Нового года. Это и дань традициям — в новый год входить без подвешенных дел, и человеческое желание в каникулы заняться приятными хлопотами, а не переживаниями по поводу жилищных вопросов. А также это возможность уже в следующем году получить налоговый вычет, не откладывая на год, и другие нюансы.

В уходящем 2024 году, как говорит Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, поводов решить жилищный вопрос до Нового года будет больше обычного:

— Мы уже видим небольшое оживление активности на фоне разговоров о возможной заморозке вкладов, — отмечает Александр Чернокульский. — Инвесторы в России — люди тревожные и мнительные, даже небольшая вероятность такого развития событий заставляет людей волноваться за свои сбережения, тем более накануне длинных каникул, когда офисы банков несколько дней подряд попросту не будут работать. Разумеется, не у всех на депозитах есть сумма, которой достаточно для покупки квартиры. Однако те, кто такую возможность имеет, вполне вероятно воспользуются ею, чтобы переложить накопления с рублёвых счетов в недвижимость. Тем более на фоне пессимистичного инфляционного прогноза на следующий год.

Впрочем, дополнительно активность на рынке в конце года могут подогреть не физические лица, а компании. По данным ЦБ РФ, в октябре юридические лица в РФ держали на депозитах более 57 трлн рублей.

— Во-первых, эти деньги беспокоят власти: деньги не вкладываются в развитие бизнеса, не инвестируются в экономику, а это значит, что в ближайшее время можно ждать изменений политики регулятора в отношении депозитов юрлиц, — говорит Александр Чернокульский. — Во-вторых, многие компании пересматривают в конце года свою налогооблагаемую базу и стараются её снизить. В связи с этим бухгалтерия всегда настоятельно рекомендует сделки с недвижимостью провести до Нового года. В этом году вопрос ещё более актуален в связи с изменением налогового законодательства. И ещё один нюанс — с 1 января 2025 года повышаются госпошлины за действия с недвижимостью. И если для физлиц нагрузка изменится не сильно — 4 тыс. рублей вместо 2 тыс., то для юрлиц разница более существенная: 44 тыс. рублей вместо 22 тыс. В случае, когда речь идет не об одной покупке, а например компании нужно провести сделку по нескольким объектам — например, приобрести пул земельных участков, разница может быть уже весьма чувствительной. И это разумеется ещё один повод поспешить со сделками до конца года.

Руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY объяснил, почему растущий рынок аренды стимулирует выдачу ипотечных кредитов на новостройки.

По данным аналитиков SaaS-платформы TYMY, в октябре 2024 года количество заявок на ипотеку снизилось на 50% относительно аналогичного периода прошлого года. Однако, рынок не замер совсем, сделки продолжаются. Как говорят эксперты, ядро целевой аудитории рынка новостроек существенно уменьшилось, в поиске квартир сейчас находятся люди, которые действительно заинтересованы в покупке недвижимости для себя, и ориентируются все на льготы и субсидии — Семейную и ИТ-ипотеку, узкоспециальные и региональные программы.

 — Разумеется, основными драйверами рынка недвижимости сейчас стала семейная ипотека и субсидирование ставки застройщиками, — комментирует Александр Перевозников, руководитель отдела по работе с новостройками TYMY. — Например, одна из недавних наших сделок: у одного из крупнейших застройщиков в Москве клиент приобрел в ипотеку трехкомнатную квартиру евроформата площадью 55 кв. м за 14 млн рублей: ипотека на срок 30 лет с первоначальным взносом 20%, по Семейной ипотеке и с субсидированной ставкой от застройщика. Ежемесячный платеж составил в итоге чуть больше 60 тысяч рублей. Арендовать аналогичную квартиру в Москве сегодня можно от 75 тыс. рублей в месяц. При таких условиях разумеется решение о покупке в ипотеку выглядит гораздо более экономически обоснованно, чем аренда. Тем более, что цены на аренду жилья продолжают активно расти.

Как говорят аналитики, с начала года рост цен на аренду жилой недвижимости по всем регионам России составил более 20%. Так, снять однокомнатную квартиру в Москве можно от 60 тыс. рублей в месяц, двухкомнатную — от 65 тыс. рублей, а трехкомнатную — от 75 тыс. рублей. И предпосылок к тому, что рост цен остановится, пока нет: инфляция находится на высоком уровне, возможен также и новый виток роста ключевой ставки ЦБ, которая стимулирует рост ставок аренды, и усиление дефицита вариантов жилья в аренду на фоне того, что квартиры освобождаются всё реже. При этом людям нужно где-то жить:

 — Жилье по-прежнему остается одной из базовых потребностей человека, — рассуждает Александр Перевозников. — И когда встает необходимость переехать от родителей или решить квартирный вопрос для детей, выбор всегда примерно один и тот же: купить собственное жилье или снимать квартиру. Разумеется, наиболее комфортный вариант — когда есть полная сумма, необходимая для покупки, на рынке большой выбор, и на первичном и на вторичном рынке для реальных покупателей возможен существенный дисконт. Но такая ситуация — скорей редкость, чаще всего люди сравнивают ипотеку и аренду. И в настоящее время между арендой и обычной ипотекой без субсидий есть существенный дисбаланс — ежемесячный платеж по ипотеке под 25—28% пока существенно выше арендных ставок на аналогичное жилье. Однако, эта разница быстро сокращается. Так что даже с ежемесячным платежом, который выходит за 100 тыс. рублей, стоит помнить важный нюанс: если ипотеку вы берете сейчас и ежемесячный платеж по ней уже не вырастет, аренда скорей всего продолжит дорожать, и весьма существенно — вполне вероятно, что в следующем году рост составит также 20—25%, а при ускорении инфляции и дополнительном повышении ставок еще больше. А это, в свою очередь, значит, что мы будем видеть спрос на ипотеку в новостройках даже при текущих, фактически заградительных ставках. Просто он всегда будет умеренным — за покупкой будут обращаться лишь те, для кого жилищный вопрос встает действительно остро.

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели первые итоги октября и объяснили, почему конверсия в одобрения от банков в последние несколько месяцев находится выше уровня прошлого года, при этом люди реже получают одобренные кредиты.

Спрос на ипотечное кредитование в России по-прежнему находится в состоянии спада. Так, по данным аналитиков SaaS-платформы TYMY, в этом октябре количество заявок на ипотеку показало снижение на 50% в сравнении с октябрем 2023 года. Снижение в сентябре было примерно на том же на уровне (47% год к году). Таким образом, сентябрь и октябрь стали чуть позитивней августа, который показал снижение на 60% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

При этом, как говорят эксперты TYMY, один параметр в сравнении с динамикой прошлого года стабильно выше — конверсия из заявок на ипотеку в одобрения. В июле, августе, сентябре и октябре 2024 года банки одобряли в среднем 33—35% заявок на ипотеку, оформленных через платформу TYMY, тогда как в те же месяцы 2023 года конверсия отправленных заявок в одобренные составляла 28—30%. При этом, как отмечают аналитики, конверсия в реальные выдачи по одобренным заявкам снизилась. Если в прошлом году в активные месяцы эта конверсия составляла от 17 до 20%, то июле-сентябре 2024 года этот показатель не поднимался выше 10—14%.

— По октябрю в части конверсии из одобрения в покупку подводить итоги очень рано, на решение и выдачу ипотеки может уходить до нескольких недель, однако мы достаточно отчетливо видим, что люди действительно не спешат получать ипотеку, даже если банк одобрил заявку, — комментирует Никита Арзамасцев, директор по продукту ИТ-компании TYMY. — Причина тут в том, что кроме высоких ипотечных ставок банки существенно ужесточили и прочие условия. Так, многие сейчас одобряют ипотеку только с первоначальным взносом не менее 30—50% — таким образом банки снижают риски, да и по большинству кейсов клиент может пройти по нормам ПДН только в случае высокого первоначального взноса. При этом пересмотреть это условие банк может и уже на этапе выдачи кредита, то есть после одобрения заявки с более низким ПВ. При этом не имеет значения, пользуется ли клиент предложением по комбо-ипотеке или субсидиями от застройщиков, которые сегодня являются, пожалуй, основными драйверами спроса. К слову, текущая выгодная для покупателей ситуация со скидками и субсидиями от застройщиков просуществует, по нашим прогнозам, максимум до Нового года. В 2025 году им придется пересмотреть условия, и либо существенно сократить объемы субсидий и скидок, либо уже пересмотреть цены, иначе финмодели у многих просто не сойдутся.

Справка о компании

 ИТ-компания TYMY занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Компания была основана в 2019 году Алексеем Майстренко, который 15 лет проработал в управлении продажами, из них более 10 лет — в крупнейших финансовых институтах и банках: Soсiete Generale, BNP Paribas, ВЭБ, Rusfinance, Ренессанс кредит. TYMY является резидентом ИНТЦ Воробьевы Горы и Сколково. Выпускник российских акселераторов: Сбер 500, SK Global Camp, Fast Track, MUIV LAB; и международных: Tech export to India, Emerge, Global Pilots, WSL Riyad Bank. Победитель питч-сессии международной технологической конференции EMERGE Istanbul 2023.

 Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. Сегодня SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Росбанк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. На платформе TYMY представлено более 500 объектов от 53 застройщиков в 23 регионах РФ. В месяц через систему документооборота TYMY проходит объём сделок на сумму более $500 млн. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят платформа рекомендаций банковских и финансовых продуктов и сервис AI-аналитики Find Insight.

Аналитики компании Жилфонд подсчитали, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в граммах золота снизилась на 59% за последние десять лет: в 2014 году эквивалентом квадратного метра жилья было 34 г золота, в 2024 году — 14 г. При этом только за последний год квадратный метр «подешевел» на 3 г.

Покупка драгоценных металлов стала для многих альтернативой инвестиционного инструмента валюте, акциям и недвижимости. По данным Всемирного совета по золоту (World Gold Council, WGC), в 2023 году в среднем каждый россиянин купил как минимум полграмма золота, что стало рекордом с 2014 года. В результате золото показывает активный рост цен, даже в сравнении с недвижимостью, которая в рублевом эквиваленте также постоянно дорожает.

Так, унция золота в сентябре 2014 года стоила почти 48 тыс. р., тогда как средняя цена квадратного метра жилья в РФ в этом же месяце составляла 52,6 тыс. В сентябре 2024 года унция золота стоила 246,9 тыс.р., а средняя цена квадратного метра составила 110 тыс. р. То есть, унция золота стала стоить уже на 124% дороже «квадрата».

«Золото и недвижимость многое объединяет — это твёрдые активы, по-прежнему доступные россиянам, и оба они защищают средства от инфляции. Но при этом движутся они по разным траекториям, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. — Золото в качестве инвестиции не подвержено амортизации и в перспективе долгосрочного вложения всегда растет. Но при этом, в отличие от недвижимости, золото не генерирует рентный доход.

Сейчас мы наблюдаем, что цены на недвижимость и золото в рублях растут, при этом эквивалентная стоимость квадратного метра в России снижается, а золото, соответственно, в сравнении с недвижимостью дорожает ещё существенней. За последние десять лет пиком соотношения квадратного метра и золота был второе полугодие 2022 года, когда рубль укреплялся после пиковых значений весны и лета».

В конце сентября 2024 года для покупки одного квадратного метра готового жилья в России нужно было 13,88 г золота. По данным Жилфонда, на таком уровне индекс находился четыре года назад, в сентябре 2020 года — 13,12 г золота за один квадратный метр. После эквивалентная стоимость квадратного метра выросла. В июне 2022 года на фоне колебаний она составляла пиковое значение в 30,86 г золота за квадратный метр. С сентября 2022 года начался тренд на снижение, который продолжился в 2023 году и в 2024 году.

«Будут ли снижаться цены на недвижимость? — один из самых частых вопросов сегодня, на который грамотные аналитики, увы, не могут дать достаточно чёткого ответа, — говорит Александр Чернокульский. — Это зависит от огромного количества факторов и трендов, которые сложно прогнозировать. Однако, если сравнивать динамику цен на вторичном рынке с другими рыночными индикаторами, становится очевидно, что цены только визуально остаются на месте или незначительно колеблются в пределах 2—5% в рублёвом эквиваленте. На самом деле они снижаются, и уже достаточно давно. Разумеется, цены на золото не могут быть максимально точным показателем для корректного анализа — у этого инвестиционного инструмента, как я уже говорил, есть своя траектория, связанная с собственным набором факторов роста. Однако, по большей части этот индекс совпадает с ощущениями аналитиков».

Займ финансируется из средств ЗПИФ, покупатель должен внести не менее 30% от стоимости объекта сразу и рассчитаться по остатку в течение года.

23 октября на Жилконгрессе в Москве о новом предложении компании рассказал Александр Чернокульский, директор Жилфонда. По его словам, предложение было сформулировано после того, как специалисты отметили соответствующий запрос от рынка — в компании провели две сделки, подготовили правовую базу, после чего в середине октября анонсировали продукт для внутренней профессиональной аудитории брокеров. В ноябре планируется предложить собственную программу рассрочки уже для массовой аудитории.

Условия рассрочки следующие: покупатель может выбрать объект недвижимости, который планирует приобрести, и обратиться за рассрочкой через риелтора Жилфонда, который занимается сопровождением сделки. Займ предоставляется из средств ЗПИФ, который финансирует сделку на деньги пайщиков, а в дальнейшем получает выгоду и распоряжается ею. Покупатель должен внести не менее 30% от стоимости квартиры, максимальный срок рассрочки — 12 месяцев, при этом покупателю объект продается с удорожанием исходя из ставки 2% в месяц.

— Разумеется, такая рассрочка не может стать какой-то серьезной альтернативой ипотеке, и мы не планируем существенные объемы таких займов, — комментирует Александр Чернокульский. — Однако, в определенных нишах сейчас существует большой запрос на подобную услугу, так что думаю, что наше предложение на рынке не будет единственным, хотя, честно сказать, мы не изучали, кто ещё предлагает подобное, кроме застройщиков. Например, запрос есть от людей, которые меняют жилье, и пока не продали свою квартиру, но уже нашли подходящий вариант для покупки. Другой пример — инвесторы, которые сейчас, что логично, хранят средства на долгосрочных депозитах, и готовы вкладываться и в недвижимость, если появляется ликвидный объект по привлекательной цене, при этом выводить вклад раньше срока чаще всего весьма невыгодно. Взять ипотеку на короткий срок и быстро с ней рассчитаться кажется логичным вариантом, но на деле это не самое простое предприятие: мало банков готовы одобрить кредит с ежемесячным платежом например в полмиллиона-миллион рублей. Плюс рассрочка не предполагает дополнительных затрат, например на страхование жизни и здоровья. Для ЗПИФ при этом риски минимальны, ведь объект недвижимости находится в залоге.

Банки поднимают ставки по ипотеке, чтобы сбалансировать доходную часть из-за возросшей конкуренции по депозитам, и это сказывается на ипотечном рынке, констатируют аналитики Жилфонда.

2 октября Сбербанк сообщил о повышении ставок по базовым ипотечным программам на 0,9 п.п. До этого 30 сентября и 1 октября ещё несколько банков сообщили о пересмотре условий. Так, о повышении ставок сообщил МТС Банк, поднял базовые ставки по ипотеке на 1 п.п. и увеличил размер минимального первоначального взноса по льготным программам «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» и «Ипотека для IT—специалистов» с 20,1% до 30,1% Севергазбанк. Повысил процентную ставку по ипотечным кредитам и увеличил первоначальный взнос до 50,01% для всех рыночных программ Ак Барс Банк. ТКБ банк сообщил о повышении ставок на 0,5—0,75% по нескольким ипотечным программам, изменили условия по ипотечным кредитам Банк «Кубань Кредит» и Банк Санкт-Петербург (БСПБ).

Это не первая волна повышений. Так, по информации Дом.рф, к 20 сентября в банках из топ-20 средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке выросли на 0,39 п.п., до 21,38% годовых. На рынке вторичного жилья ставки увеличились на 0,46 п.п., до 21,3% годовых. Большинство банков в своих сообщениях о повышении аргументирует его повышением ставки рефинансирования ЦБ РФ. Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, уточняет, что причина не только в ключевой ставке:

— Снижение активности на ипотечном рынке и регулярных поступлений от ипотеки и других видов кредитования ожидаемо привело к тому, что банкам приходится пересматривать условия по кредитам, чтобы повысить доходность в целом, — комментирует Александр Чернокульский. — Дело в том, что на другой стороне этой медали — высокие ставки по депозитам, которые сейчас являются одним из основных драйверов привлечения и удержания клиентов внутри банков. Однако, по всем этим высоким депозитам с привлекательными ставками надо выплачивать проценты, и банку необходимо получать доход от выдачи кредитов выше, чем объем процентов по депозитам. Стоит оговориться, что здесь нет прямой корреляции, хоть это и связанные тенденции — у каждого банка своя структура активов и пассивов. Но в целом по объему ранее выданных кредитов по низкой ставке доходность существенно ниже, чем текущие депозиты, и банк будет стремиться привести к нужному ему балансу. И в результате мы получаем то, что видим сейчас — за всё это платит заёмщик. Сказывается этот процесс негативно в первую очередь на ипотечном рынке и рынке недвижимости, который существенно от него зависит.

На прошлой неделе аналитики Жилфонда рассказывали, что в сентябре первоначальный взнос по ипотеке на вторичном рынке вырос до 53%: люди стараются или избежать ипотеки, или брать в ипотеку сумму меньше, чтобы по возможности снизить ежемесячный платеж. Однако, в Жилфонде отмечают, что покупатели не отказываются от покупки вовсе — на рынке сейчас остаются те, кому действительно необходимо решение жилищного вопроса.

Как сообщает аналитический центр компании Жилфонд, с начала 2024 года в среднем доля ипотеки от общей стоимости объекта при покупке недвижимости на вторичном рынке в регионах России составляла 60% от суммы сделки, в июле и августе этот показатель составлял 54% — люди стали вносить уже почти половину стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса.

После очередного повышения ключевой ставки в сентябре покупатели стали брать в ипотеку ещё меньше: доля ипотеки в сумме сделки упала до 47%, то есть средний первоначальный взнос вырос до 53%.

Как говорят аналитики Жилфонда, этот предварительный итог сентября достаточно точно иллюстрирует динамику рынка, о которой предупреждали эксперты: люди стараются брать в ипотеку сумму меньше, чтобы по возможности снизить ежемесячный платеж. Однако, не отказываются от покупки вовсе — таким образом, на рынке сейчас остаются те, кому действительно необходимо решение жилищного вопроса.

— Интересно, что сумма покупки по регионам при медианном подсчете по сделкам на вторичном рынке существенно не меняется, — комментирует директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. — Медианная средняя сумма по всем регионам колеблется на уровне 4,2—4,3 млн рублей. При этом постоянно снижается доля стоимости квартиры, которую покупатели готовы закрывать за счет кредитования. Если в прошлом году это было порядка 70% для готового жилья, с начала 2024 года до июльского повышения ключевой ставки — в среднем 60%, в июле и августе 53—54%, а в сентябре уже 47%. 

При этом, как отмечают в аналитическом центра Жилфонда, первоначальный взнос по ипотеке на первичном рынке существенно не изменился — в течение всего 2024 года он составляет около 25-30%. То есть, около 70-75% стоимости объекта в среднем люди берут в ипотеку. Как объясняет Александр Чернокульский, здесь по-прежнему динамику определяют льготные программы:

— До 50% всех ипотечных сделок с новостройками проходит с привлечением семейной ипотеки, а также более редких программ: ИТ-ипотеки, сельской, Дальневосточной и Арктической. Полагаю, расклад может поменяться к концу года, поскольку в сентябре многие банки изменили условия, повысив первоначальный взнос по семейной ипотеке, основному драйверу рынка, до 50%. Так что и на первичном рынке, полагаю, средние показатели первоначального взноса скоро поменяются в большую сторону. Ну и тем более после того, как лимиты по семейной ипотеке будут исчерпаны.

Отдел по работе с новостройками TYMY финализировал итоги летнего сезона на первичном рынке Москвы и МО. Площади квартир по сделкам в июле и августе уменьшились почти на 4% в сравнении с маем и июнем, а средняя стоимость квадратного метра в реальных сделках стала ниже на 8,4%.

По данным аналитиков, в конце лета количество заявок, отправленных через платформу TYMY на получение всех видов ипотеки на первичном и вторичном рынке в банках-партнерах компании, постепенно росло в сравнении с падением в июле. В итоге общее количество заявок на ипотеку в августе увеличилось на 10,3% по сравнению с июлем, но осталось ниже на 30,85% относительно начала лета. В сентябре в отделе по работе с новостройками TYMY предварительно отмечают рост спроса по сравнению с августом, в пределах 6—10%. Однако чем закончится месяц, сильно зависит от лимитов на программу “Семейная ипотека”, которая сейчас заметно драйвит рынок новостроек, отмечают специалисты.

Средняя цена квадратного метра в Москве и МО по реальным сделкам отдела по работе с новостройками TYMY в мае и июне 2024 года составляла 239 тыс. рублей, к августу 2024 года этот показатель снизился до 219 тыс. рублей, таким образом, стоимость квадрата по сделкам с начала лету к концу стала ниже на 8,39%. Как рассказал руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY Александр Перевозников, речь не идет про прямое снижение цен — на изменения в прайсе пока идут лишь единичные застройщики:

— Во-первых, после существенного провала спроса в июле застройщики стали предлагать существенные скидки, от 8 до 20%, — комментирует Александр. — Для покупателей в текущих условиях возможность получить скидку стала одним из ключевых аргументов при покупке, люди ищут все возможности, как снизить финальный чек — выбирают объекты дешевле, жертвуют площадью. Особенно это критично для покупателей по ипотеке: каждый дополнительный “квадрат” и тысяча рублей за него ощутимо влияет на ежемесячный платёж.

По данным отдела по работе с новостройками TYMY, средняя площадь квартир, приобретенных в июле и в августе на первичном рынке в Москве и Московской области, стала меньше на 3,93%: если по сделкам, которые оформлялись через платформу TYMY в мае и июне средняя площадь квартиры составляла 48,4 кв.м, то в июле и августе средняя площадь квартиры составляет 46,5 кв.м. Как отмечает Александр Перевозников, на стабильном рынке при уменьшении средней площади квартиры цена объекта возрастает — квадратные метры в квартирах меньшей площади обычно дороже. Однако, средняя сумма сделки с новостройками по итогам лета тоже снизилась — на 11%: в мае и в июне средняя цена сделки на рынке новостроек в Москве и Московской области составляла 11,5 млн. рублей, в июле и в августе — 10,2 млн.

— В результате существенного снижения спроса застройщики не только идут на скидки, но и в принципе пересматривают концепции проектов и продаж в сторону снижения суммы сделки для покупателей, — говорит Александр. — Например, до недавнего времени в некоторых объектах квартиры продавали только с отделкой, включенной в финальную цену. Сейчас по тем же объектам можно встретить варианты и с отделкой, и без. Последние, разумеется, обойдутся немного дешевле.

Справка о компании

 ИТ-компания TYMY занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Компания была основана в 2019 году Алексеем Майстренко, который 15 лет проработал в управлении продажами, из них более 10 лет — в крупнейших финансовых институтах и банках: Soсiete Generale, BNP Paribas, ВЭБ, Rusfinance, Ренессанс кредит. TYMY является резидентом ИНТЦ Воробьевы Горы и Сколково. Выпускник российских акселераторов: Сбер 500, SK Global Camp, Fast Track, MUIV LAB; и международных: Tech export to India, Emerge, Global Pilots, WSL Riyad Bank. Победитель питч-сессии международной технологической конференции EMERGE Istanbul 2023.

Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. Сегодня SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Росбанк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. На платформе TYMY представлено более 500 объектов от 53 застройщиков в 23 регионах РФ. В месяц через систему документооборота TYMY проходит объём сделок на сумму более $500 млн. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят платформа рекомендаций банковских и финансовых продуктов и сервис AI-аналитики Find Insight.

49% заявок на ипотеку, которые оформили на платформе TYMY в августе 2024 года, пришлось на программу “Семейной ипотеки”. В выдачах доля кредитов по программе составила всего 30%.

Аналитический центр ИТ-компании TYMY подвел первые итоги августа на SaaS-платформе: количество заявок, отправленных на получение всех видов ипотеки на первичном и вторичном рынке в банках-партнерах компании в течение всего месяца постепенно росло. Так, в первую неделю августа было отправлено на 7% заявок больше, чем неделей ранее. Каждую следующую неделю августа количество заявок увеличивалось в среднем на 5%. Общее количество заявок на ипотеку в августе выросло на 10,3% в сравнении с июлем, однако существенно ниже показателей июня и мая — на 30,85% и 42,99%, соответственно.

— Мы видим постепенное восстановление спроса после пика начала лета, однако активность далека от привычной, — комментирует Эмзар Мусаев, аналитик SaaS-платформы. — В сравнении с августом прошлого года количество заявок на нашей платформе в августе 2024-го ниже на 33,9%. Драйвером рынка недвижимости в августе на фоне высоких ставок стала семейная ипотека, а также существенно повысился интерес к  ИТ-ипотеке и другим льготным программам, ещё одним из основных результатов августа для рынка стали показатели по ипотеке на стандартных условиях. Люди стараются искать объекты и условия, которые обеспечат не слишком высокий ежемесячный платеж, вносят максимальный первоначальный взнос и надеются на рефинансирование. Однако, сделки идут. Да, рынок заметно замедлился, но продолжает жить даже при ключевой ставке в 18%. Впрочем, выводы можно будет делать спустя несколько недель, когда станет окончательно ясно, сколько из одобренных заявок конвертируется в выдачи, и в каких долях. Сейчас мы видим, что далеко не все, кто получил одобрение, в том числе по льготным программам, оперативно реализовывают его, например, доля семейной ипотеки в выдачах пока составляет меньше трети. Есть все основания полагать, что часть одобренных в августе заявок реализованы в сделки не будут — кто-то передумает, другие не найдут подходящий объект.

По данным аналитиков TYMY, пока в структуре выданных ипотечных кредитов по заявкам, оформленным через SaaS-платформу в августе, 60% пришлось на ипотеку на стандартных условиях, выдачи по программе “Семейной ипотеки” составляют пока лишь 30%. Ещё 9% пришлось на Дальневосточную и Арктическую ипотеку, и 1% выдач в августе пришлось на программу ипотеки с господдержкой — это уже последние заявки, одобрения по которым были получены ещё в конце июня. При этом в пуле одобренных заявок в августе семейная ипотека занимала долю в 49%, а ипотека на стандартных условиях — всего 45%.

— Разумеется, есть своя специфика в сделках с ипотекой на стандартных условиях и по льготным программам, — говорит Эмзар Мусаев. — Новые условия по программе “Семейной ипотеки” были озвучены только в июле, не исключаю, что часть заявок люди отправляли и в июле, и в августе в том числе чтобы, во-первых, проверить свои возможности, а во-вторых, успеть получить одобрение до исчерпания лимитов. Уже в конце августа о приостановке приема заявок на семейную ипотеку по причине исчерпания лимитов сообщил банк Уралсиб. Думаю, с текущим спросом на семейную ипотеку мы увидим подобные новости и от других банков. Кроме того, на фоне новостей о предстоящем заседании ЦБ РФ по ключевой ставке будет всплеск активности от тех, кто старается получить одобрение на старых условиях до возможного повышения.

В компании Жилфонд подвели итоги августа: количество сделок на вторичном рынке в регионах России снизилось незначительно в сравнении с июлем. При этом доля ипотеки по сделкам с квартирами на вторичном рынке составила 35,8% (39,5% в июле).

 В августе количество сделок по большинству регионов России, в которых работают агентства недвижимости Жилфонд, в сравнении с июлем снизилось на 6—9%. При этом июль и август показали рост в 15—18% в сравнении с июнем и маем 2024 года. Аналитики говорят, что часть сделок со вторичного рынка в эти месяцы перетекала на первичный — покупатели постарались получить одобрение по льготной ипотеке с господдержкой, пока это было возможно. Если в среднем по году доля ипотеки при сделках с квартирами на вторичном рынке составляла 39—40%, то в мае это показатель заметно снижался, до 36,4%. В августе, после очередного повышения ключевой ставки ЦБ, доля ипотеки на вторичном рынке, по внутренним данным Жилфонда, снизилась до 35,8%.

 — Можно констатировать, что на рынке из-за предельно сложных условий сейчас образовалась стабильная ситуация, которая показывает нам интересную динамику — фактически это реальный спрос на недвижимость в России, — комментирует директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. — Высокая ключевая ставка и хорошие условия по депозитам увели с рынка недвижимости не только инвесторов, но и людей, которым не нужно решение квартирного вопроса здесь и сейчас. На сделки идут те, для кого переезд — буквально жизненная необходимость. Большинство сделок со вторичной недвижимостью сейчас связаны с разменом, покупкой большей или меньшей площади взамен имеющейся. Люди стараются либо избежать ипотеки, либо взять минимальную сумму, чтобы по возможности быстро рассчитаться и избежать переплат. Однако, после прошлогоднего кардинального падения количества сделок на 35—40%, больше существенных перепадов мы не видим, даже на фоне негативных новостей. Нет и ажиотажа перед возможным новым повышением ставки ЦБ — обычно за 2-3 недели до этого события мы видели всплеск количества желающих зафиксировать одобрение по “старой” ставке. При ставке в 18% потока таких желающих ожидаемо нет.

 Как отмечает Александр Чернокульский, изменения и новости сейчас заставляют людей пересматривать варианты, искать более недорогие объекты, но это уже те покупатели, что не готовы отказываться от сделки совсем, и они скорей всего будут заниматься вопросами недвижимости в любых условиях. Это значит, что существенных изменений на вторичном рынке ждать в ближайшее время при сохранении ситуации не стоит:

 — Новости об ужесточении условий по кредитованию сейчас, я бы сказал, больше влияют на рынок аренды, чем на покупку и продажу вторичного жилья, — отмечает Александр Чернокульский. — Люди остаются в съемных квартирах, средние цены на аренду растут в условиях дефицита вариантов, и рост продолжится, если ситуация с ипотекой не изменится. В текущих условиях людям выгодней снимать жилье, если квартирный вопрос не стоит остро, положить первоначальный взнос на депозит и ждать, пока ключевая ставка, а вслед за ней и ставки по ипотеке, снизятся. Тренд на рост цен на аренду будет продолжаться, поскольку рынок аренды и рынок ипотеки всегда стремятся к балансу: стоимость аренды и стоимость обслуживания кредита при равновесной ситуации должны быть сопоставимы. При ставках в 20—21% ипотечный кредит в большинстве регионов России обходится в среднем в 1,5% от стоимости объекта, а аренда даже при сегодняшних ставках — в 0,5%.

Операционный директор ИТ-компании TYMY Ольга Бернацкая рассказала сайту uldelo.ru про процесс получения статуса самозанятого в 2024 году: сложности, ограничения, перспективы.

Официально термин самозанятости в России появился в 2019 году. Тогда вступил в силу федеральный закон № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "налог на профессиональный доход"» (он же ПДН). 1 июля 2020 года действие закона распространилось уже на всей территории страны. К осени 2020 года в России было зафиксировано порядка 1,2 млн самозанятых, к весне 2024 года данный показатель превысил 10 млн человек. По данным ФНС, каждый более 8,5 тысяч человек получают статус самозанятого.

Получить статус самозанятости имеет возможность фактически каждый человек, работающий на территории РФ. Кроме того, помимо граждан РФ налоговый статус распространяется на граждан Украины и стран Евразийского экономического союза (Республик Армения, Беларусь, Казахстан и Киргизия).

По законодательству РФ, самозанятым является тот гражданин, который оказывает услуги или продает товары собственного производства. Статус самозанятого получают те, кто удаленно работает через электронные площадки, занимается организацией мероприятий, оказывает косметические услуги на дому, услуги по перевозке, пекут торты на заказ, занимаются репетиторством и тому подобное.

Статус самозанятого невозможно получить в том случае, если деятельность связана с продажей товаров под акцизами и товары имеют обязательную маркировку, а также это касается добычи полезных ископаемых, получения дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, от продажи ценных бумаг, если услуги оказываются для бывшего работодателя. Список ограничений достаточно длинный, лучше согласовать все варианты ссылаясь на федеральный закон. Кроме того, для оформления этого статуса необходимо не иметь (и не планировать) наемных сотрудников.

К преимуществам самозанятости в первую очередь относят низкий налог, поскольку статус предполагает применение особого налогового режима. Для самозанятого гражданина ставка налога составляет 4-6%, в то время как физические лица платят 13-15% НДФЛ.

Этой весной был проведен анализ данных пользователей платформы TYMY. Статистика перехода из статуса физлиц в самозанятые показала обратную динамику.

На июнь текущего года только 11,9% активных пользователей на платформе были зарегистрированы в статусе самозанятого. Как оказалось, невзирая на всю простоту процесса оформления самозанятости и прозрачность системы налогообложения, граждане отдают предпочтение работе в качестве физлица или индивидуального предпринимателя.

В самозанятость пойду, там меня научат

Что предстоит пройти человеку, что получить статус самозанятого?

Предположим, вы проверили список запрещенных для самозанятых видов деятельности, не нашли в нем свою профессию и решили получить данный статус. Затем вам необходимо пройти регистрацию в мобильном приложении “Мой налог”. На это у вас уйдет не больше пяти минут. Заполнять бумажное заявление и относить его в налоговую не нужно. При оформлении вы можете выбрать несколько вариантов подтверждения личности: по паспорту, с помощью ИНН и пароля от личного кабинета в ФНС или через «Госуслуги».

Далее гражданину необходимо ознакомиться с опцией «Добавить продажу» в разделе «Выручка».  Она необходима в том случае, когда совершена очередная продажа или оказана услуга. Туда нужно ввести сумму : указать наименование услуги, ввести ИНН юридического или физического лица (покупателя) и выписать чек. Выписанный чек достаточно отправить в мессенджере клиенту. Кассовая аппаратура для него тоже не требуется. 

Приложение самостоятельно высчитает ваш налог. Налоги самозанятого зависят от источника дохода: при оказании услуг для физического лица используется ставка 4%, а если вы сотрудничаете с юридическими лицами или ИП применяется ставка в 6%. Также, не всем известно, что при регистрации новому пользователю дается небольшой бонус в виде налогового вычета в размере 10 000 руб. Эту сумму система будет автоматически учитывать при оплате ПНД. 

Кажется, что все прозрачно, просто и недорого. Есть ли тут какие-то «но»?

Налоги: видим 6%, но помним про 13-15%

Эксперт рекомендует не забывать и всегда держать в уме, что, по закону размер вашего годового дохода не должен превышать 2,4 млн руб. Предположим, вы будете получать ежемесячно 50 000 руб на протяжении 11 месяцев, а за один месяц получить 1 млн руб. — статус самозанятого сохранится. А можно получить сразу 2,4 млн рублей за месяц, тогда ситуация будет иной. 

Когда сумма превысит 2,4 млн руб., налогоплательщик должен перейти на другую систему налогообложения или прекратить работу до окончания налогового периода. Такой вариант обычно рассматривают, если, например, осталось несколько недель до конца года. Иногда пользователи при достижении лимита регистрируют ИП — тут годовой предел составляет уже почти 266 млн руб., а налоговая ставка — 6%. Но появляется обязательство по уплате страховых взносов, необходимость ведения бухгалтерии и подачи отчетности в налоговую.

Наш аналитический центр каждый месяц регистрирует 15-20 переходов из статуса самозанятого в ИП. Есть и обратные истории, когда пользователи переходят из статуса самозанятого обратно в статус физического лица. Обычно переходят на систему получения вознаграждения в качестве физлица те, кто не готов заморачиваться с документооборотом или не хочет нести ответственность за обязательные платежи. Кому-то проще, что из дохода будут вычитать 13%. Впрочем, процент подобных переходов все-таки небольшой.

Изменится ли что-то для самозанятых в 2024 году?

С 1 марта текущего года Министерством труда были внесены некоторые изменения, относящиеся компаниям, которые ведут работу с самозанятыми. К самим самозанятым эти изменения не относятся, а вот компании, которая с ним работает, могут выставить штраф и доначислить налог (НДФЛ) и страховые взносы при выявлении нарушений. В первую очередь это связано с тем, что многие стали заменять статусом самозанятости трудовые отношения, которые подразумевают совсем другие условия по налогам, социальным и страховым выплатам.

Застройщики не спешат снижать цены, динамика скорей обратная: рост связан с постепенным включением в цену квадратного метра собственных программ субсидирования ипотеки. Вместе с этим впервые за долгое время девелоперы начали предлагать существенные скидки для покупателей. По данным отдела по работе с новостройками TYMY, в августе скидки у застройщиков варьируют от 8% до 20%.

В июле 2024 года большинство застройщиков отметили колоссальный спад продаж: по данным ЕИСЖС, продажи квартир в июле 2024 года по зарегистрированным ДДУ в России сократились до 1,8 млн кв. м, это меньше на 52%, чем в июне 2024 года. По итогам августа сделок будет больше, чем в июле — по предварительным данным, вдвое. Но говорить о восстановлении спроса как минимум преждевременно, считает Александр Перевозников, руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY:

— Обычно в сентябре заканчивается сезон отпусков, постепенно восстанавливается активность после летнего спада. Разумеется, в этом году рассчитывать на существенный рост пока не приходится. Весь 2024 год для рынка новостроек, как и летний сезон, типичным назвать сложно: большая часть спроса на жилье на первичном рынке была реализована в мае и в июне, поэтому июль и август показывают плачевные результаты, некоторые девелоперы в июле отметили падение продаж в восемь раз по сравнению с июнем. Впрочем, нельзя сказать, что рынок полностью остановился: и в июле, и в августе мы видим активный запрос от людей, которые отнеслись к текущей ситуации расчетливо и выждали, пока пройдет ажиотажный спрос в период завершения льготной ипотеки. Их расчет оказался оправдан: сейчас девелоперы идут на скидки, чтобы обеспечить кэшфлоу на низкоактивном, но высококонкурентном рынке.

При этом, как считают эксперты, реального снижения цен ждать не стоит, по крайней мере в ближайшее время. Дело в том, что это не просто маркетинговое решение, а пересмотр всей финмодели проекта, с возможным его удешевлением и существенными изменениями в реализации. Для такого шага девелоперам нужно больше информации, как минимум о том, как восстановится спрос осенью и какой будет ядерная аудитория обновленного рынка новостроек, говорит Александр:

— По нашим предварительным расчетам, активное ядро покупателей, которые могут и намерены купить квартиру по действующим ставкам, после завершения программы льготной ипотеки сократилось на 70%. Ни для кого не новость, что в течение последнего года рынок формировала льготная ипотека — доля сделок с новостройками по ипотеке доходила до 90%, и 85—90% из этих сделок были именно с использованием льготной программы. Сейчас рынок входит в новую реальность, и пока все заняли выжидающую позицию, чтобы понять, какой запрос будет у покупателей, готовы ли люди покупать новостройки в ипотеку по полной ставке, как будут ограничивать субсидирование ипотеки от застройщиков, в каких долях соотношения ипотеки стабилизируются продажи в новой реальности, какими будут новые льготные программы и как ими можно будет воспользоваться. Застройщики будут собирать информацию в течение осени, вероятно, какие-то существенные изменения на рынке мы увидим к ноябрю или даже к декабрю. Ну а пока игроки будут вести активную борьбу за клиента. И если до июля скидок на объекты на первичном рынке практически не существовало — в редких случаях покупатель мог рассчитывать на 2—3%, то уже в августе мы видим, что многие застройщики готовы давать скидки от 8% до 20%. В зависимости от динамики рынка, вполне возможно, что в сентябре и октябре разные отделы продаж застройщиков могут быть настроены даже на более существенный торг.

Справка о компании

ИТ-компания TYMY занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Компания была основана в 2019 году Алексеем Майстренко, который 15 лет проработал в управлении продажами, из них более 10 лет — в крупнейших финансовых институтах и банках: Soсiete Generale, BNP Paribas, ВЭБ, Rusfinance, Ренессанс кредит. TYMY является резидентом ИНТЦ Воробьевы Горы и Сколково. Выпускник российских акселераторов: Сбер 500, SK Global Camp, Fast Track, MUIV LAB; и международных: Tech export to India, Emerge, Global Pilots, WSL Riyad Bank. Победитель питч-сессии международной технологической конференции EMERGE Istanbul 2023.

Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. Сегодня SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Росбанк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. На платформе TYMY представлено более 500 объектов от 53 застройщиков в 23 регионах РФ. В месяц через систему документооборота TYMY проходит объём сделок на сумму более $500 млн. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят платформа рекомендаций банковских и финансовых продуктов и сервис AI-аналитики Find Insight.

После завершения программы льготного кредитования половина ипотечных сделок с жильем от загородных застройщиков и под самостоятельную застройку на землях ИЖС приходится на программу сельской ипотеки, а новые изменения в программе могут расширить границы интересов покупателей загородного жилья.  

Спрос на загородную недвижимость растет несколько лет подряд из-за тренда на удаленную работу, а дополнительный всплеск в этом году был зафиксирован из-за льготной ипотеки — пик интереса к загородной недвижимости пришелся на май-июнь, когда стало известно о завершении программы. По данным специалистов компании Жилфонд, в мае общее количество сделок с загородной недвижимостью существенно выросло — на 30% по сравнению с апрелем, при этом доля сделок с ипотекой на покупку и строительство нового дома на землях ИЖС составила 85%, тогда как по всем сегментам загородной недвижимости (дачи, земельные участки разного назначения, дома на вторичном рынке и т.д.) доля ипотеки была на уровне 31%. В июле, после завершения ипотечной программы с господдержкой, доля ипотечных сделок на загородном рынке сократилась до 25%.

— Мы ожидали драматичного снижения сделок на загородном рынке после завершения программы льготного кредитования, — комментирует Надежда Ситник, руководитель департамента загородной недвижимости компании Жилфонд. — Однако сегодня мы видим, что рынок замедляется не так быстро. В июле количество сделок в сегменте загородной недвижимости у нас сократилось незначительно — всего на 5% в сравнении с июнем. В августе падение более заметно — за первую половину месяца уже в 1,5 раза в сравнении с первой половиной июля. Спад коснулся в основном сегмента нового жилья от загородных девелоперов, для которого ипотека с господдержкой была основным драйвером. Плюс в июле были озвучены новые условия по программе семейной ипотеки, по которым кредит на строительство дома можно получить только в рамках договора участия в долевом строительстве по федеральному закону № 214-ФЗ или договора подряда с использованием эскроу-счетов. Это несколько сократило количество желающих ею воспользоваться. Но у тех, кто присматривает именно загородное жилье, все еще есть варианты.

Так, по оценке ипотечных брокеров компании Жилфонд, порядка 50% всех ипотечных сделок на новое загородное жилье или под самостоятельную застройку в сегменте ИЖС у риелторов агентства приходится на программу сельской ипотеки. По ИТ-ипотеке, которую также можно использовать для приобретения и строительства загородной недвижимости, многие банки прекратили принимать заявки из-за исчерпания лимитов, а программа Дальневосточной и Арктической ипотеки затрагивает только определенные регионы. Программа сельской ипотеки также скорей всего недолго будет драйвером для рынка ИЖС, Минсельхоз уже предложил исключить из неё населенные пункты, которые находятся на расстоянии менее 30 км до городов с населением более 100 тыс. человек и менее 50 км до административных центров субъектов РФ.

— Сейчас мы наблюдаем за стремительными изменениями условий льготного кредитования в России, которые существенно меняют рынок загородной недвижимости и структуру спроса, — говорит директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. — Скорей всего, снова вырастет стоимость услуг строительных организаций, так как подрядчики будут строить на дорогие на фоне высокой ключевой ставки кредитные средства, ведь доступ к деньгам по эскроу-счету он может получить только после сдачи объекта. Совсем от приобретения участков под строительство люди вряд ли откажутся — тренд на загородный дом как на второе или единственное жилье уже очень устойчив. Думаю, спрос перераспределится на участки, расположенные в более отдаленных населенных пунктах, где цена земли ниже. Вслед за спросом застройщики также переключатся на освоение и межевание дальних участков, подходящих под условия льготных программ. Формат «дальней дачи» в 150—200 км от города и дальше станет более популярным. Пока покупатели в основной массе ищут объекты ближе, но конъюнктура рынка меняется, развивается инфраструктура в отдаленных районах, постепенно люди привыкают, что качественное и удобное жилье может быть и дальше, чем в часе езды от города.

По сравнению с июнем доля сделок с использованием ипотеки в июле снизилась не так значительно, как ожидалось: всего на 3 п.п. — с 30% до 27%.

Аналитический центр компании Жилфонд подвел итоги работы офисов компании в регионах России в июле. Как говорят эксперты, рынок недвижимости сегодня находится в ожидаемой стагнации на фоне завершения льготной ипотеки и повышения ключевой ставки ЦБ РФ:

— Мы готовились к более существенному спаду активности после июньского всплеска, — комментирует директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. — Обычно такие пики приводят к дальнейшему падению, в том числе, просто потому что спрос оказывается исчерпан: люди торопятся со сделками, чтобы не упустить выгодные условия, таким образом реализуется спрос, который в обычное время распределился бы на более долгий период. Однако, как я уже сказал, мы не увидели масштабного снижения, хотя июль и август это традиционно сезон отпусков и затишья на рынке недвижимости.

Не повлияло на динамику сделок на вторичном рынке и повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 18%. Как сообщает ипотечный департамент Жилфонда, на это отреагировали не все банки — о повышении ставок вслед за решением Центробанка сообщили лишь единицы. Дело в том, что по стандартным программам средние ставки одобрения уже в июне не опускались ниже 20—21%, за исключением специальных программ. В итоге доля ипотечных сделок на вторичном рынке продолжила колебаться на уровне 30%, на этом уровне она находится уже с конца 2023 года, незначительное повышение было лишь в июне.

— В обычное время доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла 55-60%, — комментирует Александр Чернокульский. — Показатель на таком уровне мы видели и в первой половине 2023 года, до решения Центробанка о повышении ключевой ставки. Логично, что в условиях, когда переплата по ипотеке составляет в перспективе 20 лет вдвое-втрое больше, чем сумма основного долга, люди будут гораздо более осторожны в приобретении недвижимости в кредит. Поэтому сделок с ипотекой становится меньше, на ипотечные сделки идут только в случае, когда это действительно необходимо, например, жизненные обстоятельства заставляют переезжать, а денег на доплату накопить не получается. В текущих условиях многие стараются внести максимальный первоначальный взнос и надеются на рефинансирование в дальнейшем, но совсем от сделок не отказываются — жизнь продолжается, а крыша над головой нужна всем. К слову, есть и те, кто рассматривает текущую ситуацию как возможность. Дело в том, что на низком рынке можно найти редкие варианты, а также квартиры, которые продаются с существенным дисконтом — иногда он перекрывает переплату по дорогой ипотеке за несколько лет.

В компании Жилфонд проанализировали динамику продаж квартир на вторичном рынке и рассказали о том, какие параметры позволяют сегодня реализовать объект быстрее.

 По данным Жилфонда, в первом полугодии 2023 года срок экспозиции увеличился на 10% по сравнению с 2022 годом. Средний срок продажи квартир на вторичном рынке продолжает составлять 5-6 недель, при этом в 2023 году сократилось количество объектов, которые продаются в срок до 4 недель. А доля объектов со сроком экспозиции в 20 недель и более увеличилась почти на 10%.

 — Как правило, более продолжительный срок реализации характерен для переоцененных объектов. Если снизить цену на 10% от рыночной стоимости, продать квартиру можно в среднем за неделю, — комментирует Александр Чернокульский, генеральный директор компании Жилфонд. — Во многом поэтому увеличились средние сроки экспозиции по рынку: в сравнении с прошлым годом недорогих объектов, которые уходят с рынка быстро, стало существенно меньше — в 2022 году многие занимались срочной продажей, в этом году заметно сократилось количество желающих продать квартиру как можно быстрей за счет снижения цены. Сейчас большинство этих объектов уже реализованы, а продавцы, которые только выводят новые объекты, чаще продают жилье по рыночным ценам, поэтому наблюдается существенный сдвиг — в среднем сроки экспозиции по рынку удлинились на 10%.

 При этом, как отмечают аналитики Жилфонда, заметней всего увеличилась доля квартир со сроками экспозиции более 20 недель — квартиры, которые и так продавались долго, задерживаются на рынке еще на более продолжительный срок. Как отмечает Александр Чернокульский, это может влиять на понимание рыночных цен — задерживающиеся в экспозиции объекты по завышенной стоимости фактически повышают и средние цены. Именно поэтому специалисты Жилфонда не рекомендуют при определении оптимальной цены объекта опираться на данные агрегаторов продажи недвижимости, так как часть объявлений — объекты, которые не проданы в срок, и сейчас доля таких квартир немного выросла. Поэтому для определения цены логичней провести независимую оценку, или же обратиться к риелторам.

 Еще одним фактором, влияющим на скорость продажи, является внешний вид объекта. Стоит сделать косметический ремонт и уделить внимание хоумстейджингу (подготовка с учетом психологических, эстетических и маркетинговых принципов). «Покупателям вторички психологически проще купить чистую, светлую, не заставленную старой мебелью квартиру. Плюс при покупке в ипотеку важен статус «заехать и жить», вкладываться в ремонт покупатель не готов», — уточняет Александр Чернокульский. Часто обращают внимание на состояние санузла, кухни и балкона.

 Также перед тем, как размещать объявление о продаже, специалисты Жилфонда рекомендуют привести в порядок документы: согласовать продажу со всеми собственниками, при необходимости оформить нотариальную доверенность, получить согласие супруга, разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей, сделать выписку из ЕГРН и технический паспорт. Выход на сделку может сдвигаться из-за проблем с получением тех или иных документов, а реальный покупатель не всегда готов ждать, так что документы могут существенно удлинить сроки экспозиции даже если цена объекта не завышена.

 — Не менее важно закладывать личное время на реализацию и просмотры. С теми, кто выходит на рынок с целью продать квартиру подготовленным, сделки проходят на 20-30% быстрее, чем с продавцами в статусе «не тороплюсь»,— комментирует Александр Чернокульский. — Мало разместить объявление о продаже с фотографиями на сайте, нужно освободить время для оперативного показа. Стоит также отметить, что сейчас люди, которые получили одобрение ипотеки до повышения ключевой ставки, очень быстро принимают решение о покупке, чтобы не упустить возможность покупки по зафиксированному ипотечному предложению.