Аналитики TYMY подвели итоги спроса на ипотечном рынке в марте 2026 года: объем заявок за март вырос почти в полтора раза в сравнении с месяцем ранее, и на 14,2% в сравнении с мартом 2025 года. Основным драйвером роста стала ипотека в сегменте готового жилья.

По данным аналитического центра TYMY, общее количество заявок на ипотеку, оформленных в банках-партнёрах SaaS-платформы TYMY, за март 2026 года выросло на 49,04% в сравнении месяц к месяцу, и на 14,2% при сравнении год к году. При этом количество заявок на ипотеку в сегменте вторичного жилья выросло на 37,97% в сравнении с февралем 2026 года и на 75,56% год к году. Объем заявок на ипотеку в сегменте новостроек, оформленных через SaaS-платформу TYMY, год к году снизился на 16,24%, но при этом существенно отыграл провал в феврале, показав рост месяц к месяцу на 75,41%.

— Динамика активности на рынке с начала 2026 года крайне неравномерная из-за большого потока разных событий: изменения в правилах выдачи льготной ипотеки, постепенное снижение ключевой ставки, изменение макропруденциальных лимитов, и так далее. При этом в марте и апреле активность на рынке недвижимости традиционно растет и без других факторов. Плюс в марте банально больше рабочих дней, чем в феврале, и погода оказалась существенно лучше среднестатистической — у людей появилось желание заниматься квартирными вопросам. В общем, результат получился впечатляющим, — комментирует Александр Перевозников, руководитель проекта Tymy.Realty. — Однако, нельзя сказать, что это только стечение обстоятельств. Мы видим, что рынок начал активность после небольшой паузы на осмысление и перестройку процессов, которую брали и банки, и девелоперы в феврале. В итоге многие уже в марте сделали качественный рывок: банки пересчитали и скорректировали ставки по ипотеке, запустили новые офферы. Застройщики вышли с новыми программами субсидированной ипотеки и рассрочек. Рынок восстанавливается, но процесс этот за общими цифрами — весьма неравномерный. Если говорить о застройщиках, в среднем в сравнении с осенними показателями продажи просели у всех, но у кого-то на 30—40%, а у других — на 70—80%. В итоге в среднем по рынку получается снижение на 40—50%. Сейчас показатели каждой компании напрямую зависят от оперативности и эффективности принимаемых решений, от того, насколько продуманно выстроены каналы продаж и как легко вносятся изменения в бизнес-процессы. Такая же ситуация у банков. Думаю, что по итогам текущей турбулентности вероятно заметное перераспределение долей у существующих игроков по разным ипотечным продуктам. Но узнаем мы это уже от самих банков, когда все подведут полные итоги марта по выдачам.

Аналитический центр компании Жилфонд обновил свой «борщевой индекс»: за год средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в России выросла на 12%, при этом стоимость набора продуктов для борща с мясом показала вдвое меньшую динамику роста — на 5,6%.

«Борщевой индекс» — альтернативный показатель стоимости недвижимости, с помощью которого аналитики сравнивают цены на жилье с набором базовых продуктов для приготовления борща. В компании Жилфонд разработали показатель весной 2022 года на фоне волатильности рубля, в 2025 году расчеты масштабировали на всю Россию. Стоимость квадратного метра жилья предоставляют аналитики компании Жилфонд на основании собственных данных, а для рассчета стоимости продуктов используются данные Росстата.

По данным на март 2026 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в России составила 142 набора для приготовления борща с мясом, годом ранее квадратный метр стоил 134 «борща». В конце 2024 года уровень цен на недвижимость был таким же, что и в начале 2026 года — средняя стоимость квадратного метра готовой недвижимости равнялась стоимости 142 продуктовых наборов для приготовления борща.

— «Борщевой индекс» позволяет нам немного «приземлять» данные и отслеживать динамику в двух разных категориях потребительского спроса, чтобы понимать реальную ситуацию с ценами на недвижимость. На фоне волатильности рубля и мировых валют выводы по ценам «в вакууме» могут быть некорректными. Набор продуктов, которые россияне используют на ежедневной основе — более корректный маркер, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. — И в этом году мы видим, что вторичный рынок за год не просто стабилизировался, но начал расти, отыграв падение реальных цен, которое мы наблюдали в последнее время. В принципе это ожидаемый результат на фоне снижения ключевой ставки. В сравнении с базовыми ценами на продукты стоимость квадратного метра в крупных городах растет сейчас заметно быстрее официальной инфляции и продуктов.

Тренд подтверждают и расчеты по столичному региону. На основе данных Росстата, в конце 2025 года квадратный метр недвижимости на вторичном рынке Москвы в пересчете на борщевой индекс составлял 440 «борщей», тогда как годом ранее — 404. Данных по 2026 году пока нет, но эксперты ожидают продолжения тренда на рост цен.

— На последнем заседании 20 марта 2026 года Центробанк  снизил ключевую ставку до 15% годовых, и это очередной позитивный сигнал для рынка, — говорит Александр Чернокульский. — Да, банки пока не спешат вслед за регулятором пересматривать условия по ипотеке, у них свои финмодели и вопросы с новыми макропруденциальными лимитами. Тем не менее, 15% — это минимальный размер ключевой ставки с декабря 2023 года, а ЦБ в своих комментариях говорит про вероятность дальнейшего снижения ставки, что также формирует благоприятные ожидания и подогревает настроение на рынке недвижимости.

Дополнительно

За основу взят расчет классического рецепта борща с мясом с ингредиентами:

• Говядина — 1 кг,
• Картофель — 500 г,
• Белокочанная капуста — 300 г,
• Лук репчатый — 200 г,
• Морковь — 200 г,
• Свекла — 400 г,
• Помидоры — 300 г,
• Чеснок — 100 г.

Директор по маркетингу «Сварщицы Екатерины» Сергей Митрофанов рассказал, как выбрать качественный кофе в магазине, и как заранее понять, каким будет вкус готового напитка.

На фоне роста цен и изменения потребительских привычек спрос на кофе постепенно смещается из кофеен в домашние форматы. По данным 2ГИС, за последний год количество кофеен сократилось на 13%. Аналитики кофейной компании «Сварщица Екатерина» подтверждают тренд, и дополняют, что в первые два месяца 2026 года оптовые продажи компании, включая прямые поставки в кофейни, снизились примерно на 10% год к году. При этом любители кофе не готовы совсем отказываться от него и переходить на другие напитки, говорят эксперты, многие просто переходят на домашнее потребление. В связи с этим в компании подготовили памятку о том, какую информацию можно получить просто по этикетке кофе, и на что важно обращать внимание в первую очередь.

1) Сорт кофе

Это один из базовых параметров, по которым можно понять, чего ждать от пачки кофе. На упаковке обязательно должен быть указан сорт: арабика, робуста или смесь в определенной пропорции. Арабика обладает мягким вкусом с кислинкой, фруктовыми и цветочными нотами, а робуста имеет плотный, насыщенный и более горький вкус с высоким содержанием кофеина. Производители спешелти-кофе часто на упаковке указывают и разновидность арабики, например, типика, бурбон, катуаи. Это говорит о внимательном подходе к выбору сырья и помогает понять характер напитка. Если на упаковке не указан сорт кофе, лучше поискать другой вариант.

2) География

Страна и регион происхождения зерна — важный параметр, который обязательно должен быть на упаковке. Одна и та же разновидность кофе, выращенная в разных регионах, может сильно отличаться по вкусу. Связано это с терруаром — климатическими условиями выращивания: температуры, количества солнца, осадков и состава почвы. Например, кофе из стран с горным рельефом, таких как Эфиопия, Кения или Колумбия, часто отличается высокой плотностью и ярким вкусовым профилем с цитрусовыми, ягодными и чайными нотами. А зерно из Бразилии, где рельеф более ровный, дает более мягкий профиль с ореховыми и шоколадными оттенками и низкой кислотностью.

Производители спешелти-кофе обычно идут дальше, на пачках кофе высшей категории качества указывают имя фермера или название конкретной фермы, и какие-то особенности микроклимата, в котором был выращен этот кофе. Такая информация рассчитана уже скорей на экспертов, поэтому обязательной не является. 

3) Способ обработки

Сегодня существует множество вариантов обработки кофейного зерна: натуральная, мытая, хани (медовая) или анаэробная. Каждый из способов может серьезно влиять на вкус конечного продукта. При натуральной обработке ягоды сушат целиком, кофе получается более сладким, плотным и фруктовым. При мытой обработке мякоть с зерна удаляется и затем смывается водой: кофе получается с более чистым вкусом и яркой кислотностью. При хани обработке с ягоды удаляют кожицу и часть мякоти: во время сушки зерно становится липким и приобретает характерный медовый оттенок, а вкус сочетает сладость и сбалансированную кислотность. Анаэробная обработка проходит без доступа кислорода и формирует более необычные, яркие вкусовые профили с фруктовыми и пряными оттенками.

4) Степень обжарки

В классической классификации современной кофейной индустрии можно выделить три основных степени обжарки: светлую, среднюю и темную. Светлая обжарка делает вкус кофе более ярким и кислотным, с фруктовыми и цветочными нотами. Средняя дает баланс между кислотностью и сладостью, в таком кофе часто проявляются шоколадные и ореховые оттенки. Темная обжарка почти полностью убирает кислотность, на первый план выходят горькие и дымные ноты.

Каждая обжарка формирует свой вкусовой профиль и подходит для разных способов приготовления: для эспрессо скорей всего подойдет средняя и темная, для фильтр-кофе — светлая или средняя, а для любителей кофе с молоком — темная. Для того, чтобы потребителям не приходилось угадывать, производители чаще всего делают соответствующие пометки на этикетке, так что ориентироваться можно по конкретным рекомендациям: для эспрессо, фильтра, или “под молочко”.

5) Свежесть

Актуальная информация о дате обжарки зерна — важный параметр. Стоит помнить, что для разных форматов кофе допустимы разные сроки, в которые напиток сохраняет свои вкусоароматические качества. Например, растворимый кофе хранится дольше, чем кофе в зернах или молотый кофе. Так, галараствор от «Сварщицы Екатерины» сохраняет свойства 18 месяцев, а срок хранения кофе в зернах по ГОСТу составляет 12 месяцев. Правда, мы рекомендуем использовать кофе в течение 3—6 месяцев — это будет точно свежий и вкусный продукт. Кроме того, многое зависит от упаковки и процесса производства. Так, кофе, упакованный с азотом может храниться до 4—6 месяцев, а кофе без азотной среды — не более месяца.

— Мы постарались собрать универсальные рекомендации по тому, на что обращать внимание на упаковке кофе, — комментирует директор по маркетингу «Сварщицы Екатерины» Сергей Митрофанов. — Но важно, что кофе — это во многом эмоциональный продукт, есть масса исследований, которые доказывают, что наше восприятие вкуса зависит от массы параметров, включая форму и цвет чашки, из которой вы пьете. Так что кроме прагматичных советов я бы рекомендовал оценивать дизайн. Если упаковка вам банально не нравится, к её содержимому вы возможно неосознанно будете относиться также скептически. И наоборот — если вам нравится дизайн, высока вероятность, что вкус вам тоже придется по душе. Именно поэтому производители кофе в сегменте спешелти уделяют огромное внимание дизайну: упаковка становится продолжением продукта, в нее закладывают дополнительные смыслы и регулярно дорабатывают с точки зрения удобства для потребителя. В общем, это как раз тот случай, когда выбирать по обложке — не такая уж и плохая идея. Главное, чтобы все остальные обязательные данные на ней также присутствовали.

Падение спроса станет заметным, но к снижению цен вряд ли приведет, говорит руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. Варианты для выгодных инвестиций на рынке можно искать в других форматах.

Рынок недвижимости находится в стадии активной перестройки на фоне изменений в условиях льготной ипотеки. Так, с 1 февраля существенно изменились условия выдачи по программе Семейной ипотеки. Уже очевидно, что одним из результатов этого станет существенное снижение спроса на квартиры в новостройках. При этом прогнозы партнеров проекта Tymy.Realty по динамике снижения спроса разнятся:

— В 2026 году падение продаж на первичном рынке — это даже не один из прогнозов, а единственный, вопрос только в том, на сколько именно. В этом отношении прогнозы наших партнеров разнятся, поскольку ситуация различается по разным сегментам и регионам. По самым оптимистичным ожиданиям, в ближайшие месяцы снижение спроса на первичном рынке составит порядка 20% год к году. Пессимистичные прогнозы допускают падение продаж на 40—50%, — комментирует Александр Перевозников, руководитель проекта Tymy.Realty. — При этом на этот раз, вопреки ожиданиям, падение спроса вряд ли приведет к существенному снижению цен в результате конкурентной борьбы застройщиков за покупателя. У многих такой опции попросту нет. Несмотря на всплеск спроса в конце 2025 года и в январе 2026-го, ситуация для застройщиков не была слишком радужной — в последние пару лет спрос у большинства держится на грани поддержания рентабельности. Себестоимость строительства — и стройматериалов, и рабочих рук, продолжает расти. Кроме того, как и в большинстве отраслей в России, у многих появилась ещё и дополнительная нагрузка в виде НДС. Так что снижать цены рынку особенно некуда. Хорошая новость в том, что повышать тоже — на фоне малодоступной льготной ипотеки застройщики вступают в конкуренцию со вторичным рынком, где много вариантов по хорошим ценам.

Для тех, кто ищет удобный момент и максимально выгодные варианты для инвестиций, в текущих условиях выжидательная тактика может стать ошибочной, говорят эксперты, поскольку рынок меняется каждый день. Однако, обращать внимание стоит не на цены от застройщиков, а на смежные опции и перспективы конкретных проектов:

— Типичные схемы, которые работали всегда, в новых реалиях могут приносить убыток вместо дохода, — говорит Александр Перевозников. — Я не говорю даже про классическую ипотеку, переплата по которой может значительно превышать любую выгоду в перспективе. Речь и, к примеру, про традиционную схему покупки квартиры на этапе котлована — к моменту постройки дома в текущих условиях ее цена может вырасти незначительно или не вырасти вовсе. В случае с инвестициями важно оценивать конкретный объект, сумму, цели и сроки инвестиций, чтобы понять, что можно получить от него в перспективе. Например, выгодным вариантом в моменте могут стать апартаменты в хорошем районе Москвы, сданные недавно в эксплуатацию. На апартаменты не распространялась льготная ипотека, поэтому цены в сегменте умеренные. Важно понимать, что они будут умеренными в перспективе нескольких лет, пока свои лоты будут продавать те, кто не заинтересован в долгосрочных инвестициях. В это время можно сделать ремонт и сдать их в аренду по гостиничному типу, продав спустя несколько лет — с большой долей вероятности это даст максимальный доход. Не самый очевидный вариант, который требует долгосрочного планирования. И, конечно, максимально приятные условия для покупки в 2026 году будут у тех, кто приобретает недвижимость за наличные.

Аналитики TYMY подвели итоги активности на ипотечном рынке в феврале: на 21,6% выросло в сравнении с январем число заявок на ипотеку, оформленных через SaaS-платформу TYMY, на готовое жилье. При этом общее количество заявок на жилищные кредиты снизилось на 22,8% месяц к месяцу.

 Как отмечают аналитики, в сегменте новостроек произошло ожидаемое снижение: количество заявок на ипотеку сократилось на 45,3% в сравнении с январем и 39,3% год к году:

 — Рынок новостроек сейчас адаптируется к изменениям, с 1 февраля вступили в силу новые правила оформления Семейной ипотеки. Поэтому сокращение заявок в сегменте не стало неожиданностью ни для кого, эксперты расходились только в конкретных оценках. Важно понимать, что снижение в том числе стало следствием высокой активности в начале года и в январе, — комментирует Александр Перевозников, руководитель проекта Tymy.Realty. — Думаю, что в марте-апреле снижение на первичном рынке немного откатится, то есть мы увидим рост месяц к месяцу на 25-30%, но вряд ли спрос вернется в ближайшее время к показателям осени 2025 года.

 Спрос же на ипотеку в сегменте готового жилья, по данным аналитиков TYMY, в феврале показал рост: число заявок увеличилось на 21,6% месяц к месяцу и на 41% год к году. Как отмечает Александр Перевозников, планомерный рост числа заявок на ипотеку на вторичное жилье продолжается с июля 2025 года:

 — Не думаю, что спрос перетекает с рынка новостроек на вторичку, но достаточно очевидно, что ипотека на готовое жилье возвращается к жизни. В феврале Центробанк снова снизил ключевую ставку, на этот раз до 15,5% годовых. Несмотря на то, что шаг небольшой, всего в 50 б.п. Однако, для тех, кто продолжительное время откладывал покупку квартиры, это стало позитивным сигналом, у кого-то появились новые возможности, а кто-то решил перевести средства с депозита в первоначальный взнос за жилье. Конечно, говорить о восстановлении вторичного рынка недвижимости пока преждевременно. Безусловно, небольшое смещение интереса в сторону готового жилья есть, и если ничего кардинально не изменится, этот тренд продолжится.

Две-три чашки в день снижают риск развития деменции и повышают вероятность сохранить здоровье мозга дольше, но для потребителей кофе это мало что изменит. 

В феврале 2026 года в журнале Американской медицинской ассоциации (JAMA) были опубликованы результаты большого исследования, которое установило связь между регулярным умеренным употреблением кофе и здоровьем мозга.

Исследование проводилось на группе в почти 132 тысяч участников в течение 43 лет. Это были медсестры и другие медицинские работники, пишет в своем обзоре The New York Times. Начиная с возраста от 40 до 50 лет участники исследования получали регулярные опросники о питании, состоянии здоровья и образе жизни. За время наблюдения у 11 тыс. участников была диагностирована деменция. При этом у тех, кто указывал, что пьет в день не менее одной чашки кофе или кофеиносодержащих напитков (речь про чашки 8 унций, это около 240 мл), риск развития деменции оказался ниже, чем у тех, кто указывал, что не употреблял кофеин. У тех, кто сообщал об употреблении в среднем 1 чашки кофе, риск деменции оказался снижен на 15%, а у тех, кто выпивал в день 2—3 чашки — на 20%. При этом существенного изменения результата у тех, кто отмечал больше 2,5 чашек в день, уже не наблюдалось. Вероятно, это связано с тем, что наш метаболизм не может использовать биоактивные соединения из большего объема.

Параллельно с основным исследованием 17 тысяч участниц, женщины старше 70 лет, проходили когнитивные тесты. И здесь потребители кофеина показали результаты в среднем лучше, чем у их сверстниц, которые кофе не употребляли. Ученые говорят, что кофеин может защищать здоровье мозга, поскольку содержит компоненты, которые снижают воспалительные процессы в нейронах и поддерживают функцию сосудов. Кроме того, кофеин может влиять на чувствительность к инсулину, что защищает от диабета — одного из факторов развития деменции.

— Для кофейной индустрии результаты исследования неожиданностью не стали. Нам давно известно, что умеренное потребление качественного кофе благотворно сказывается не только на краткосрочной бодрости и концентрации внимания, но и на здоровье в долгой перспективе. Это можно видеть даже просто по людям в отрасли. Кофейные профи ведут активный образ жизни часто до солидного возраста, и нередко выглядят моложе своих лет. Здорово, что эти наблюдения подтверждаются солидными медицинскими исследованиями, — комментирует директор по маркетингу кофейно компании «Сварщица Екатерина» Сергей Митрофанов. — При всей масштабности исследования, не думаю, что результаты могут каким-то образом повлиять на рынок кофе в России и в мире. В первую очередь по той причине, что современный потребитель ориентируется больше на вкус, чем на возможный эффект на здоровье, тем более в долгосрочной перспективе. Само восприятие кофе за последние годы существенно трансформировалось, во многом благодаря развитию во всем мире индустрии спешиалти — кофе высокого качества, где на первом плане вкус, аромат, тело напитка. Это похоже на культуру производства и потребления вина, где на первом плане у потребителей всегда были гедонистические цели. Так что, какими бы ни были выводы ученых по поводу возможного вреда и пользы для здоровья, люди продолжат получать гастрономическое удовольствие от бокала вина или чашки кофе. Я бы сказал, что результаты немного опоздали за развитием кофейной индустрии, что собственно неудивительно, ведь исследование длилось больше сорока лет. Впрочем, безусловно, наслаждаться своим утренним кофе гораздо приятней после хороших новостей о том, что ученые подтвердили, что это полезно для мозга — с этим поспорить сложно.

Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский прокомментировал, как на рынок недвижимости повлияет сегодняшнее решение Центробанка снизить ключевую ставку до 15,5%.

Сегодня, 13 февраля, Центробанк РФ провел очередное заседание, на котором принял решение о снижении ставки рефинансирования на 50 б.п. до 15,5% годовых. Это уже шестое решение в рамках цикла смягчения денежно-кредитной политики, который начался в июне 2025 года.

— Ключевая ставка на уровне 15,5% годовых это безусловно хорошие новости для отрасли, каждый шаг снижения улучшает возможности для людей. Можно просто посчитать стандартный ипотечный кредит на срок 25 лет, чтобы понять, насколько финансовый эффект от снижения становится ощутимым. Средний размер ипотечного кредита в России сейчас составляет около 4 млн рублей. При ставке 16% ежемесячный платеж составит примерно 54,3 тыс. рублей, а общая сумма процентов за весь срок будет 12,7 млн рублей, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. — При ставке 15,5% ежемесячный платеж по такому же кредиту в 4 млн рублей на 25 лет составляет уже порядка 52,8 тыс. рублей, а переплата по процентам 12,2 млн рублей за весь срок кредита, уже почти на полмиллиона рублей меньше. Получается, при снижении ставки на полпроцента ежемесячный платеж для конкретного человека снижается на 2,75% и на 12% от суммы кредита снизится переплата за 25 лет. Разумеется, это очень грубый подсчет, и реальные условия банков отличаются от ключевой ставки, но суть в том, что в этом диапазоне даже небольшое снижение ставки уже существенно увеличивает потенциальное число покупателей, которые пройдут по требованиям к ПДН (проценту долговой нагрузки).

Как отмечает Александр Чернокульский, сегодняшнее снижение ключевой ставки не может стать причиной сколько-нибудь заметного роста реальных цен на вторичном рынке, но скажется на статистике:

— Средние цены в перспективе нескольких недель, конечно, поднимутся, просто потому что с рынка при увеличении спроса в первую очередь вымываются наиболее доступные лоты. Однако, это вовсе не значит, что вырастут цены на все объекты, сегодня на рынке нет ажиотажа, который мог бы стимулировать повышение цен. Очередное снижение ставки хоть и является позитивным сигналом, но по сути ипотека по-прежнему остается достаточно дорогой, а спрос — ограниченным. На сделки сейчас выходят те, у кого есть накопления, стабильный доход, средства от продажи предыдущего жилья, либо и то, и другое, — констатирует Александр Чернокульский.

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели итоги первого месяца 2026 года в заявках на ипотеку. Спрос на жилищные кредиты стал на 43% выше результата аналогичного периода прошлого года, но существенно ниже в сравнении с четвертым кварталом 2025-го.

По данным TYMY, общее количество заявок на ипотеку, отправленных пользователями через SaaS-платформу в банках-партнёрах за январь, в сравнении с показателями декабря снизилось на 40%. При этом в сегменте кредитов на готовое жилье снижение активности в сравнении с декабрем составило 28,4%, а на новостройки — на 46,5%. Столь заметное колебание тренда связано с высоким уровнем активности в декабре. Если же сопоставлять данные с январем прошлого года, оба сегмента показали рост на треть год к году: на 43% выросло количество заявок на ипотеку на новостройки в январе 2026 г. к январю 2025, и на 30,03% — на ипотеку на вторичное жилье, также год к году. За последние пять лет это лучший показатель активности на платформе TYMY в январе — месяце традиционного сезонного спада, отмечают аналитики.

— Падение активности в январе обычно объясняется сезонностью, люди не очень охотно посвящают начало года вопросам приобретения и оформления жилья. Однако, на этот раз январь стал весьма нетипичным, некоторые банки уже отчитались даже о заметном росте выдач ипотеки за месяц. Это стало следствием огромного потока заявок в ноябре и декабре — многие одобрения реализовались в выдачи только в январе, — комментирует Александр Перевозников, руководитель проекта Tymy.Realty. — Динамика заявок в январе, впрочем, не позволяет делать оптимистичные прогнозы по выдачам в феврале-марте.  Наиболее вероятно, существенного подъема активности уже не будет, несмотря на то, что банально рабочих дней в наступившем месяце будет больше. Именно в этом отличие нынешнего тренда — за сезонным спадом как правило идет восстановление, но текущая ситуация на рынке такого не подразумевает. С начала 2026 года банки ставят цели по снижению доли первичной недвижимости в портфеле выдач. Большинство наших партнеров переключают фокус на классические ипотечные программы и планируют наращивать выдачи в сегменте вторичного жилья, а также делать ставку на другие кредитные продукты, которые для них более интересны с точки зрения дохода, чем льготная ипотека. В феврале и марте, думаю, мы увидим новые предложения по ипотеке на готовое жилье: банки начнут предлагать выгодные ставки по рыночным и по специальным партнёрским программам, стимулировать таким образом спрос на ипотеку на готовое жилье. Сейчас многие работают над новыми инструментами, которые позволят наращивать свою долю в сегменте. Разумеется, дополнительно его развитие простимулирует возможное решение по снижению ключевой ставки Центробанком 13 февраля. Однако, рынок сейчас опирается не только на оптимистичный прогноз, и готовится к разным вариантам развития событий.

Аналитики SaaS-платформы TYMY зафиксировали снижение процента одобрений по заявкам на ипотеку в начале года. Эксперты объясняют это подготовкой рынка к новым условиям с февраля.

По данным аналитиков, уровень одобрения заявок на все виды ипотеки, поданных через SaaS-платформу TYMY в банки-партнёры, в конце прошлого года — в октябре, ноябре и декабре — составлял в среднем 22—23%. В январе 2026 года этот показатель снизился до 18,84%. Небольшое сезонное снижение характерно для начала года, отмечают эксперты, но этот уровень пока ниже обычного. Так, в тот же период в январе 2025 года процент одобрения заявок составил примерно 20,86%.

 — Обязательно стоит учитывать, что это только предварительные данные, но они уже весьма показательны. В этом году на рынок влияет то, что изменения по программе Семейной ипотеки было решено ввести не с начала года, как обычно, а только через месяц, с 1 февраля. В итоге январь получился достаточно нетипичным, — прокомментировал руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. — Банки в конце года распределили нагрузку на декабрь и январь не самым обычным для сезона образом. Мы видим, что заявок на ипотеку в январе поступает достаточно много — думаю, по итогам месяца мы получим цифры на уровне декабря или даже выше. При этом в январе новые жилищные кредиты одобряют и оформляют реже. Весь месяц продолжаются оформления и выдачи ипотеки, которая была одобрена еще в ноябре и декабре прошлого года. Банки тем временем постепенно готовятся к работе по новым правилам с 1 февраля.

 Отдельно по программе Семейной ипотеки, то здесь в октябре и ноябре процент одобрений по банкам-партнерам SaaS-платформы TYMY составлял 27,3% и 28,5%, соответственно. В декабре доля одобрений снизилась до 26%, а в январе — до 23,4%. При этом если сравнивать динамику год к году, в тот же период января 2025 года конверсия из заявок в одобрения по льготной программе составляла 26,4%. Очевидно, что именно снижение одобрений по Семейной ипотеке влияет на динамику в целом, отмечает Александр Перевозников.

 — Предварительные данные показывают, что уровень одобрения хоть и снизился, но всё ещё достаточно высок, так что многие застройщики закроют этот месяц, скорей всего, с хорошими результатами по продажам. А вот перспективы дальше пока весьма сомнительные. Уже с февраля большинство девелоперов ждут падение активности в среднем на 20—30%, некоторые озвучивают и более пессимистичные прогнозы — до 40%.

Объем и качество урожая из основных кофепроизводящих стран Африки позволяют делать позитивные прогнозы для российского рынка, рассказали эксперты кофейной компании «Сварщица Екатерина», вернувшиеся из поездки к африканским партнерам. Цены на привычные лоты свежего урожая показывают умеренный рост в $1—2 за кг.

Позитивные прогнозы по африканскому урожаю кофе звучат с 2025 года: в июне профильные аналитики предсказывали в Эфиопии рекордный урожай, связанный с омоложением плантаций, внедрением высокоурожайных сортов и расширением площадей. Однако, на фоне волатильности глобального рынка кофе и существенных потерь в отдельных регионах Латинской Америки, засух в Бразилии и Вьетнаме, до текущего момента делать излишне позитивные прогнозы многие эксперты не спешили. Январские встречи команды «Сварщицы Екатерины» с партнерами подтвердили, что позитивные ожидания рынка оправдываются.

— В одной поездке за несколько дней в Эфиопии и Кении мы обычно встречаемся с экспортерами, которые поставляют нам сырье из Эфиопии, Кении, Уганды, Бурунди и Танзании, пробуем и выбираем кофе, собранный уже в этом году, для нашего ассортимента, — рассказывает директор по контролю качества кофе компании «Сварщица Екатерина» Анастасия Филиппова. — В этом году урожаи в большинстве стран высокие, а кофейная ягода — отличного качества. Так что мы везем много привычного кофе классических обработок, а также в этом сезоне будет много интересных экспериментальных лотов из Эфиопии. Кения порадовала, впрочем как и всегда, большим количеством кофе с чистыми классическими вкусовыми профилями. И ещё более умеренным ростом цен — если в Эфиопии год к году цены за килограмм зелёного кофе выросли в среднем на $2, то в Кении рост составил порядка $1. Это, безусловно, хорошие новости после скачков последних лет.

По оценке Всемирного банка, мировые цены на кофе остаются повышенными из‑за дефицита предложения в 2024—2025 гг. в результате засухи в Бразилии и Вьетнаме, и снижения мировых запасов. Однако, аналитики ожидают постепенного «откатного» снижения по мере восстановления урожая в Бразилии и на других рынках в 2026—2027 гг., если не будет новых погодных шоков и геополитических событий, существенно влияющих на глобальный рынок кофе.

— Хорошие новости из Африки показывают, что глобальный рынок пока движется в ожидаемом тренде умеренного роста, — комментирует директор по финансам и продажам Никита Сторожук. — Стоит отметить, что стоимость сырья — только вершина айсберга ценообразования в кофе, на наши затраты также влияет курс доллара, налоговая и кредитная нагрузка, фонд оплаты труда (ФОТ), стоимость оборудования и затраты на его обслуживание, логистика, упаковка, и так далее. Стоимость каждой из составляющих, к сожалению, тоже постоянно растет, вынуждая и производителей корректировать прайс. С 30 декабря мы уже подняли цены в среднем на 2—3% в рознице, а для оптовых покупателей — в среднем на 100 рублей за килограмм. Но хорошие новости из Африки, поставки из которой составляют 30—40% нашего ассортимента, всё-таки позволяют нам уже чуть более оптимистично смотреть на 2026 год.

В Жилфонде, головной компании-франчайзере одноименной сети агентств недвижимости, разработали и начали внедрять инструмент на базе искусственного интеллекта, который предсказывает эффективность вложений в рекламу. Таким образом в компании планируют существенно сократить расходы на экспозицию неликвидных объектов.

Модуль, разработанный в Жилфонде, анализирует объект по 30 разным параметрам, которые могут влиять на перспективы продажи конкретного лота, напрямую или косвенно. Искусственный интеллект анализирует параметры объекта, сравнивает с базой и прогнозирует поведение пользователей, находя закономерности и предсказывая срок экспозиции, а также потенциальный объем вложений в его рекламу. Если инвестиции в рекламу объекта могут превысить планируемую прибыль от сделки, система предупреждает о таком риске. 

— Сейчас инструмент работает в полуавтоматическом режиме, мы тестируем возможности и процент ошибок модели. В дальнейшем мы думаем полностью автоматизировать процесс, — комментирует директор компании Жилфонд Александр Чернокульский. — Этот инструмент может изменить устоявшуюся на рынке ситуацию, в которой риелтору сложно спрогнозировать продажу объекта. Для агента логика простая: чем больше объектов, тем выше шанс сделки, свою комиссию он получит в любом случае. Агентство же может получать таким образом на баланс неликвидные объекты, по которым затраты на размещение объявлений идут, а просмотров и звонков нет. Иногда мы обнаруживаем в базе лоты, затраты на рекламу которых уже превышают размер комиссии, которую мы получим, если такой дом или квартира в принципе будут проданы. А это значит, что доход от этой сделки не покроет ни затраты на оплату труда риелтора, ни прочие расходы агентства: от офиса с охраной и видеонаблюдением, до логистики, бухгалтерии, телекоммуникаций и так далее.

По словам Александра Чернокульского, сейчас с помощью ИИ-модуля в Жилфонде проводят ревизию базы: брокеры находят неликвидные объекты, оптимизируют по ним рекламу, или вовсе снимают с продажи, чтобы предотвратить будущие траты на их маркетинг. В дальнейшем ИИ планируется использовать для выявления рисков на этапе рассмотрения каждого объекта для продажи, чтобы в принципе не браться за реализацию заведомо неликвидных квартир.

— Сейчас агентствам недвижимости как никогда важно направлять средства туда, где можно получить прибыль. На фоне высокой ключевой ставки, снижения объема сделок с недвижимостью и повышения налогов такая стратегия может стать решающей, — отмечает Александр Чернокульский. — И очень кстати, что такой чувствительный вопрос сегодня можно поручить не человеку, оценка которого часто субъективна, а технологии, с помощью которой можно анализировать огромные объемы данных, находить неочевидные закономерности и выдавать плотный объем информации.

В компании отмечают, что это не первый модуль, разработанный в рамках собственной CRM, который использует технологии искусственного интеллекта. Кроме этого, Жилфонд занимается разработкой ИИ-инструментов для анализа звонков, а также для определения рыночных цен объекта. Кроме того, еще в 2023 году совместно с УК «Рекорд Капитал» Жилфонд запустил розничный ЗПИФ недвижимости, в котором эффективность инвестиций считает нейросеть.

Почему появляется осадок в комбуче, на что влияет внешний вид «гриба», сколько времени занимает ферментация и есть ли в комбуче алкоголь? Эксперты производства «Симбиотика» от «Сварщицы Екатерины» ответили на несколько распространенных вопросов и рассказали, что считать нормой.

Интерес к функциональным напиткам во всём мире продолжает расти. По данным Global Growth Insights, объем глобального рынка комбучи в 2024 году составил 2,83 млрд долларов, а прогноз на 2025 год — уже 3,32 млрд. При этом комбуча, благодаря обширной истории домашнего производства в России, имеет весьма неоднозначный имидж среди российских потребителей.

— Вокруг кофе, с которым мы работаем больше семи лет, у нас в стране уже есть хорошо сформированная культура и огромное количество разноплановой информации: видео, блоги, статьи, посты в соцсетях, и так далее. Комбуча, в отличие от кофе, для многих пока остается загадочным грибом в банке на бабушкиной кухне, — комментирует директор по маркетингу «Сварщицы Екатерины» Сергей Митрофанов. — Поэтому иногда нам приходится отвечать на весьма необычные вопросы потребителей. Честно сказать, некоторые интересовали и нас самих. Для нас работа с комбучей стала новым опытом, производство под брендом «Симбиотика» в Санкт-Петербурге мы перезапустили  только в сентябре этого года. Так что нашим технологам приходится отвечать на много неожиданных вопросов о комбуче. Так что мы решили поделиться информацией и составить небольшой гайд по тому, что считать нормой в комбуче.

Надо ли бояться осадка?

Преобразованием чая с сахаром в комбучу занимается симбиотическая культура SCOBY (Symbiotic Culture Of Bacteria and Yeast), которая состоит из бактерий и дрожжей. Обычно в одной колонии их порядка 25—30 видов. Именно SCOBY запускает и поддерживает биохимический процесс и отвечает за формирование вкуса с кислинкой, легкую естественную мутность и характерную игристую текстуру комбучи. Дрожжи во время ферментации потребляют сахар, по мере завершения этого процесса они теряют подвижность, слипаются и опускаются на дно. Бактерии в свою очередь формируют целлюлозные нити или биопленку, которая тоже может оседать в виде паутинки или хлопьев. Поэтому присутствие легкого осадка и небольших частиц — это норма и часть процесса брожения. Часть осадка удаляется из напитка на следующих этапах производства, но минимальный осадок может оставаться, и это нормально. Фактически это означает, что у вас в руках натуральная комбуча, а точно не обычная газировка заводского производства.

Имеет ли значение внешний вид «чайного гриба»?

Есть даже миф, что чем «страшней» выглядит SCOBY, тем вкусней будет напиток, который он создает. На самом деле внешний вид SCOBY не влияет на вкусовые качества продукта. Культура в целом выглядит необычно: это плотная, многослойная «лепешка», похожая на небольшую медузу. Цвет у SCOBY может быть от светло-бежевого до коричневого, а на поверхности заметны уплотнения, пузырьки или волокнистая структура — это нормально. Что действительно опасно — это появление плесени, так что следить за внешним видом нужно обязательно. Если культура оказывается заражена, нельзя использовать ни SCOBY, ни напиток, который с его помощью получен. 

Как долго идет процесс ферментации напитка?

Изначально SCOBY выращивают в небольших баках, а затем «переселяют» в большие бочки со сладким чаем — основой комбучи. Постепенная смена ёмкости нужна для того, чтобы культура адаптировалась к условиям и обеспечивала стабильную ферментацию. Если технологический процесс соблюден, SCOBY проводят в бочке с питательной основой около 5 дней, а полный цикл производства готового напитка занимает 8—10 дней. За это время культура успевает провести ферментацию, сформировать вкус и игристость комбучи.

Есть ли в комбуче алкоголь?

Во время ферментации комбучи дрожжи расщепляют сахар, в результате чего образуются пузырьки углекислого газа и этанол. А затем в процесс включаются уксуснокислые бактерии — они используют этот этанол как питательный ресурс и преобразуют его практически полностью. Поэтому в готовом напитке содержание алкоголя стремится к нулю. Чтобы гарантировать безопасность и стабильность состава ответственные производители проверяют каждую партию на отсутствие алкоголя.

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, как и почему существенное снижение ставки рефинансирования сейчас может повредить рынку первичного жилья в России.

В октябре 2025 года застройщики, по данным Дом.рф, вывели на рынок 4,7 млн кв. м новых проектов — на 15% больше, чем месяцем ранее, и на 2% больше год к году. С начала года это третье превышение прошлогодних показателей: в июле 2025 года было введено на 8% больше относительно июля 2024 года и в сентябре на 4% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В остальные месяцы года показатели оставались ниже прошлогодних. Таким образом, объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. м, из которых порядка 54 млн кв. м остаются непроданными.

— Ситуацию на рынке новостроек можно уже с уверенностью называть затовариванием, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». — И это важно при построении прогнозов, поскольку в целом баланс на рынке недвижимости сейчас достаточно хрупкий. Так, во многих регионах квартиры на вторичном рынке дешевле на 10—15% в сравнении с аналогичным жильем в новостройках. Более высокий спрос на первичное жилье сохраняется благодаря льготной ипотеке, с одной стороны, и недоступности рыночной ипотеки для большинства потенциальных покупателей — с другой. Этот баланс сейчас поддерживается ставкой рефинансирования Центробанка. Если ставку снизить резко — например, на 2 п.п. или больше, банки скорректируют ипотечные ставки и вторичное жилье резко станет гораздо более привлекательным за счет более низких цен. Плюс зачем вкладываться в новостройку, переплачивать и ждать завершения строительства, если можно купить готовое жилье и жить в нем уже сегодня? Выбор достаточно очевиден.

То есть, отмечает Александр Чернокульский, эффект от резкого снижения ключевой ставки в первую очередь увидят застройщики: покупательская активность резко сместится в сторону вторичного жилья.

— Разумеется, такая ситуация не будет держаться долго, рынок придет в баланс: цены на готовое жилье в результате активного спроса скорей всего пойдут вверх, и достаточно резко, — говорит Александр Чернокульский. — Сегодня рынок находится в состоянии сжатой пружины, любое изменение может запустить лавинообразный процесс — мы пока не можем даже предположить, на каких значениях остановятся цены на рынке готового жилья, когда пойдут в рост, который сдерживается ставками уже не один год. Думаю, падение спроса на новостройки, если произойдет, будет кратковременным и ситуация выровняется уже в течение пары месяцев. Однако, для некоторых застройщиков провал спроса даже на один-два месяца в текущих условиях может оказаться критичными, так как многие работают на минимальной марже и равномерные денежные поступления важны для поддержания ликвидности проектов. 

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели первые итоги октября в заявках на ипотеку. Динамика рынка стабилизировалась и показала уверенный сезонный всплеск. Основная активность пришлась снова на сегмент первичного жилья, рост спроса на ипотеку на готовое жилье оказался сдержанным.

Общее количество заявок на ипотеку, оформленных в банках через SaaS-платформу TYMY, в октябре выросло по отношению к сентябрю на 24,74%. При этом самый заметный рост показал спрос в сегменте ипотеки на новостройки — здесь активность возросла на 30,93% месяц к месяцу и на 36,63% году к году. Эксперты отмечают, что драйвить рынок продолжают семейная ипотека и ценовая политика застройщиков:

— По данным от аналитиков TYMY, количество заявок на ипотеку на вторичное жилье выросло в октябре на 8,36% в сравнении с месяцем ранее, это безусловно тоже демонстрация сезонного всплеска, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — Октябрь традиционно один из самых активных месяцев в году для рынка недвижимости, начинается активный деловой сезон, и люди решают накопившиеся квартирные вопросы после возвращения из отпусков и летних каникул. Однако, в сегменте готового жилья рост всё же оказался не таким существенным, как в сегменте новостроек. На фоне медленного снижения ключевой ставки ипотека на вторичную недвижимость всё ещё не стала доступна для большинства, потенциальные покупатели ждут более низких ставок.

 Дополнительный импульс спросу на новостройки, по мнению экспертов, придало то, что в октябре многие застройщики пошли на снижение цен. Это стало возможно благодаря смягчению политики банков по комиссиям, отмечает Александр Перевозников. В результате корректировки аналитики зафиксировали снижение стоимости квадратного метра на первичном рынке в среднем на 1—2%. Это конечно не могло не отразиться на спросе на ипотеку — даже незначительное снижение цены существенно влияет на полную стоимость кредита. Впрочем, основным драйвером рынка остается семейная ипотека, на неё в сентябре и в октябре приходится больше половины всех выданных ипотечных кредитов. В октябре Минфин анонсировал изменения, согласно которым с 1 февраля 2026 года на одну семью можно будет получить только одну ипотеку с субсидией по программе “Семейная ипотека”, при этом супруги будут обязаны стать созаемщиками. Также запланировано ужесточить требования к привлечению третьих лиц и привязать программу к региону проживания семьи. Возможные ужесточения правил, по мнению экспертов, подстегнули некоторых покупателей не откладывать решение о покупке квартиры в новостройке с субсидией.

Опрос, проведенный среди пользователей платформы TYMY, показал, что доходы специалистов по недвижимости растут не только в Москве. Среди регионов, где брокеры и риелторы зарабатывают больше всего и говорят о росте доходов за последний год, — Москва, Башкортостан, Краснодарский край и Екатеринбург.

 Исследование проводилось в течение сентября и октября среди активных пользователей, которые взаимодействуют с тремя крупными российскими банками, оформляя заявки на ипотеку и другие финансовые продукты для своих клиентов через SaaS-платформу TYMY. В опросе приняли участие брокеры, риелторы, представители агентств недвижимости и частные консультанты с существенным стажем работы на рынке недвижимости: 46,9% указали, что работают в своей сфере более 10 лет, 28,6% — 5—10 лет, 21,6% — 1—5 лет. При этом большинство — люди среднего возраста: 32,3% из них от 30 до 39 лет; 35,4% — от 40 до 49 лет, 18% находятся в возрастной группе 50-59 лет, 11,2% приходится на молодежь от 20 до 29 лет, и только 3,1% — старше 60.

 — Объективно оценить доходы специалистов, которые занимаются посредническими услугами в сфере недвижимости и ипотеки, бывает сложно из-за самой специфики отрасли, — говорит директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев — Брокеры и риелторы могут зарабатывать по-разному даже внутри одного сегмента, их доход обычно складывается из постоянной части и дополнительных комиссий, которые посредники могут получать от заинтересованных сторон — банков, застройщиков, страховых компаний. При этом некоторые независимые специалисты часто не имеют постоянной части. К слову, среди участников нашего опроса таких — 51,6%, ещё 38,5% зарегистрированы как ИП, и только 9,9% — это сотрудники ООО. То есть, уровень дохода конкретного специалиста может зависеть не только от количества сделок и стоимости недвижимости, но и от договоренностей о комиссионных с застройщиками и банками, от инструментов, которые используются в работе, и, разумеется, от динамики рынка в конкретном регионе. При этом мы видим, что за последние годы многие эксперты под давлением сужающегося рынка расширили собственные профили: мало кто специализируется только на одном продукте, вроде ипотеки. Большинство тех, кто сообщил о росте доходов, параллельно ведут работу сразу по нескольким направлениям: подбор объекта недвижимости, страхование, потребительские кредиты, оценка недвижимости, ремонт и дизайн, даже автокредитование.

 В Москве опрошенные TYMY специалисты по недвижимости в 2025 году в среднем зарабатывают 200—300 тысяч рублей. 25,8% имеют ежемесячный доход более 300 тысяч, а 29% — менее 100 тысяч рублей. За год доходы выросли у 48,4% опрошенных московских риелторов и брокеров.

 Средний доход специалистов по недвижимости и финансовым продуктам в Санкт-Петербурге составляет 100—200 тысяч рублей, при этом 20% участников опроса зарабатывают более 300 тысяч, а 10% меньше 100 тысяч. О росте доходов за год сообщили только 30% опрошенных.

 В Казани большинство специалистов по недвижимости также зарабатывают в среднем 100—200 тысяч рублей. Всего 10% брокеров и риелторов зарабатывают больше 300 тысяч, тогда как 20% — менее 100 тысяч. Рост заработка за год отметили 40% участников опроса.

 В Екатеринбурге средний заработок специалистов по недвижимости в 2025 году составляет 200—300 тысяч рублей. Доход свыше 300 тысяч имеют 18% респондентов, менее 100 тысяч — 28%. О росте доходов за последний год в столице Урала рассказали 64% специалистов.

 Риелторы и брокеры Краснодарского края, согласно данным опроса, зарабатывают в среднем 100—200 тысяч рублей. Высокий доход свыше 300 тысяч имеют 18,2% опрошенных специалистов, а менее 100 тысяч — также 18%. О росте доходов за последний год сообщили 64% участников опроса.

 В Хабаровске средний доход риелторов и брокеров в 2025 году составляет 100—200 тысяч рублей. Менее 100 тысяч рублей здесь зарабатывают 44% специалистов, а респондентов с доходом выше 300 тысяч в городе не оказалось. О росте заработка за последний год рассказали 56%.

 Средний размер дохода специалиста по недвижимости и финансовым продуктам в Набережных Челнах составляет 100—200 тысяч рублей. Более 300 тысяч зарабатывают 29% респондентов, а менее 100 тысяч — 14%. О росте доходов за последний год никто из участников опроса не сообщил.

 В Новосибирске доходы риелторов и брокеров концентрируются в диапазоне 200—300 тысяч рублей. При этом в регионе не оказалось респондентов с доходами выше 300 тысяч или ниже 100. 40% участников опроса сообщили о росте доходов за последний год.

 Медианный доход специалистов по недвижимости в Ростове-на-Дону составил 50—100 тысяч рублей. При этом максимальное количество в сравнении со всеми регионами — 80% специалистов — сообщили о росте доходов за последний год.

 Доход риелторов в Уфе в среднем составляет 100—200 тысяч рублей. Среди участников опроса 40% зарабатывают более 300 тысяч, а 20% — менее 100. О росте доходов за последний год рассказали также максимальное количество респондентов — 80%.

 В Челябинске средний доход специалистов по недвижимости составляет 100—200 тысяч рублей. Менее 100 тысяч зарабатывают 20% участников опроса, а о росте доходов за последний год сообщили 40% риелторов и брокеров.

 — Результаты опроса для нас оказались на удивление позитивными, учитывая текущее состояние рынка недвижимости, — отмечает Никита Арзамасцев. — Однако стоит уточнить, что в исследовании разумеется участвовали только те, кто продолжает активную деятельность в своей сфере, находит возможности держаться на плаву и даже наращивать активность — за счет смежных продуктов и коллабораций. Тем не менее, мы знаем, что за минувший год с рынка произошел серьезный отток специалистов — кто-то взял паузу, кто-то вовсе решил сменить вид деятельности. Прогнозы разных аналитиков на следующий год обещают рынку недвижимости рост, причем достаточно заметный — плюс 30% к текущему году. Я думаю, что это будет год, когда максимальный буст получат именно те специалисты, кто удержался на рынке в сложный период, смог найти смежные продукты и направления деятельности, которые позволяют зарабатывать больше и чувствовать себя стабильно в меняющихся условиях.

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал о том, почему у большинства риелторов небольших агентств с 2026 года не получится работать по прежним расценкам.

Риелторский рынок активно готовится к переменам в налоговом законодательстве, которые коснутся многих его участников. С 2026 года налоговая нагрузка вырастет в связи с повышением НДС до 22%, ростом налога на прибыль и ужесточением условий применения упрощённой системы. Агентства и ИП, которые ранее работали на льготных режимах или по «упрощенке», будут вынуждены перейти на общий режим с НДС и налогом на прибыль, что существенно повысит операционные издержки и вынудит пересматривать модель ценообразования.

— Сейчас все риелторы и агентства недвижимости примеряют на себя новые правила и считают, какие варианты для кого станут более приемлемыми, — рассказал Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». — Маржинальность риелторского бизнеса на фоне снижения активности на рынке за последнее время и так существенно просела, что поставило некоторые компании на грань выживания. По нашим подсчетам, за 2024 год порядка 15% риелторов ушли из профессии — кто-то насовсем, кто-то временно. При этом наши подсчеты оказались оптимистичными, сейчас, по данным некоторых наших банков-партнеров, из их сети за год бесследно исчезли порядка 25% средних и маленьких агентств. При этом тренд на уход из отрасли наметился не вчера:  еще в 2022 году мы видели рост предложений по продаже риелторского бизнеса. Теперь отрасль встанет перед новым выбором: поднимать цены или уходить с рынка.

На фоне высокой конкуренции многие сейчас ищут возможности избежать прямого повышения цен на свои услуги, говорит Александр Чернокульский. Кому-то частично действительно удастся выровнять финмодель, например, за счет комиссий от банков и страховых компаний, которые платят брокерам за посреднические услуги. Другие сейчас рассматривают вариант вывода НДС в отдельную строку при расчетах с клиентами. Однако, такой формат могут позволить себе только крупные игроки, и существенно он не поможет, считает Александр Чернокульский:

— Для клиентов в любом случае важен не процент от сделки, прописанный на бумаге, а сколько они заплатят за услуги агентства в их конкретном случае. Так что даже если вывести НДС отдельной строкой, существенно расклад это не меняет: для людей услуги риелторов станут заметно дороже. Удержать цены будет сложно, изменение правил существенно изменит ситуацию в бизнесе небольших игроков в принципе: новая система усложняет документооборот и бухгалтерию для тех, кто еще не работал с НДС, повышает расходы на бэк-офис и сопровождение сделок в среднем на 5—15%. Поэтому даже повышение комиссии на размер НДС для многих не будет решением, финансовую модель придется просчитывать заново. Я бы сказал, что кто-то будет сокращать издержки, чтобы избежать повышения, но будем честны — за последние годы турбулентности в экономике риелторы уже оптимизировали всё, что можно было оптимизировать. Так что большинству игроков рынка комиссию все-таки придется поднять, в среднем, по нашим подсчётам, на 0,5—1,5%, в зависимости от региона и типа сделки.

Сегодня комиссия за риелторские услуги при продаже или покупке недвижимости в среднем по России на вторичном рынке в массовом сегменте составляет 2—3% от стоимости квартиры. С 2026 года в среднем комиссии могут вырасти до 3—5%.

Справка о компании

ООО «Жилфонд» — головная компания-франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Сегодня партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 офисов, офисы и представительства компании действуют в Казахстане, Турции и Таиланде. Входит в топ лучших агентств недвижимости России в 2024 году по версии Домклик.

Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели итоги сентября: общее количество заявок на ипотеку выросло на 21,2% к августу и достигло максимального значения с начала 2025 года.

По данным аналитиков, в сентябре 2025 года количество заявок на ипотеку, отправленных пользователями через SaaS-платформу TYMY, равномерно выросло во всех сегментах. Количество ипотечных заявок на новостройки в сентябре было на 21,09% выше, чем месяцем ранее, а на готовое жилье — на 20,33%. Структура спроса осталась на уровне августа: доля заявок на новостройки составила 63,54%, а на готовое жилье — 34,62%. При этом, как отмечают аналитики TYMY, общее число заявок на ипотеку по-прежнему существенно ниже, если сравнивать год к году — сентябрь 2025 к сентябрю 2024-го: на 31,58%. Прирост заявок на готовое жилье в 20,33% месяц к месяцу — это традиционный сезонный рост. В 2024 году рост заявок на готовую недвижимость в сентябре составил 15,6% к августу.

— Первый месяц осени традиционно становится периодом оживления на рынке недвижимости. Люди возвращаются из отпусков и начинается активный деловой сезон. В августе после июльского снижения ключевой ставки до 18% мы наблюдали оживление интереса покупателей в сегменте готового жилья, количество ипотечных заявок выросло на 22,66% по сравнению с июлем, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — Ожидалось, что этот тренд продолжится и в сентябре, после очередного снижения ключевой ставки. Однако, роста доли ипотеки на вторичное жилье не произошло. Полагаю, дело в том, что большинство аналитиков прогнозировали снижение на 2%, при этом Центробанк принял решение снизить ставку только на 1%, до 17% годовых. В итоге большинство потенциальных заемщиков отложили решение о покупке недвижимости до следующего заседания ЦБ, как минимум.

Справка о компании

ИТ-компания TYMY основана в 2019 году, занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят сервис AI-аналитики Find Insight, а также проекты Tymy.Realty и платформа для профессионалов недвижимости Tymy.Pro.

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, почему наиболее выгодной и логичной покупкой для рынка недвижимости 2025 года стали квартиры в домах, возведенных 5-10 лет назад.

Текущие условия на рынке недвижимости сформировали непривычную ситуацию, при которой квартиры в строящемся жилье зачастую стоят дороже, чем аналогичные лоты в домах, сданных несколько лет назад. Это стало результатом повышения ключевой ставки до рекордных значений — 21% годовых, из-за чего рыночная ипотека стала практически недоступна для большинства покупателей недвижимости. На рынке новостроек все это время действовали льготные ипотечные программы, подогревающие спрос, и, соответственно, влияющие на динамику цен на первичное жилье.

— По данным Центробанка, разрыв цен на первичном и вторичном рынках в первой половине 2025 года достиг уже рекордных 60%, и это существенно поменяло правила игры. Еще пять лет назад покупка на этапе строительства считалась выгодной инвестицией, поскольку цена объекта возрастала после ввода дома в эксплуатацию, — комментирует директор Жилфонда Александр Чернокульский. — В 2025 году квартира может после сдачи в эксплуатацию дешеветь, как машина, выехавшая за порог автосалона. При этом на вторичном рынке при более выгодных ценах есть огромное разнообразие вариантов — от интересных лотов в старом фонде, до совсем свежих домов, которые были построены в 2015-2020 годах, и которые ни в чем не уступают строящемуся жилью, а в чем-то гораздо лучше.

Как отмечают специалисты, выгодной покупка в домах, которым несколько лет, считается не только за счет более низкой цены как таковой. Такой объект еще и требует меньше вложений, чем покупка новой квартиры, в которой необходимы ремонтные работы, причем самые дорогостоящие — возведение и выравнивание стен, заливка пола, разводка и монтаж электрических сетей и водоснабжения.

— Учитывая цены на строительные материалы, таким образом можно сэкономить до 30% стоимости квартиры, — говорит Александр Чернокульский. — Кроме собственно финансовой выгоды, у «повзрослевших новостроек» есть ряд дополнительных преимуществ. Чаще всего это готовая среда для жизни, которая готовит своим жильцам минимум сюрпризов: дом уже дал усадку, большинство соседей доделали ремонты, а вокруг сформирована инфраструктура — на это обычно уходит пара лет после сдачи в эксплуатацию. Если проект предусматривает школу и детский сад, их обычно строят после ввода в эксплуатацию жилых корпусов. Так что спустя несколько лет уже точно известно, исполнил ли свои обязательства застройщик по всему, что предусматривал проект.

Аналитики TYMY подвели предварительные итоги активности на ипотечном рынке в августе: после снижения ключевой ставки ЦБ РФ повысилась активность в сегменте ипотеки на вторичное жилье — количество ипотечных заявок в этом сегменте выросло на 22,66% к июлю.

В целом рынок находится в уравновешенном состоянии, констатируют аналитики SaaS-платформы TYMY: летние месяцы обошлись без существенных колебаний, поскольку не было изменений в программах льготной ипотеки, которые формируют климат в ипотеке на новостройки. При этом выросла активность на вторичном рынке — в августе количество заявок по ипотеке выросло на 22,66% по сравнению с июлем и на 37% в с июнем 2025 года. Уровень активности всё ещё заметно отстает от прошлогоднего: в в августе 2024 года количество заявок на ипотеку на готовое жилье было на 25% выше августа 2025-го, но рост активности в сегменте оказался самым высоким с начала 2025 года.

— Разумеется, мы рекомендуем не делать далеко идущих выводов на основании такого колебания тренда. Важно будет оценить, насколько эта активность конвертируется в одобрения, а также в выдачи и сделки в дальнейшем — более-менее объективные данные по этим параметрам можно будет получить только во второй половине сентября, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — Однако, мы уже точно видим по итогам августа, что многие покупатели занимают выжидающую позицию, держат руку на пульсе и ведут активный мониторинг возможностей, реагируя даже на такие небольшие сдвиги, как например снижение ключевой ставки до 18% годовых. При этом очевидно, что не все настроены оптимистично и ожидают дальнейшего снижения ставки, многие предпочитают получить возможное одобрение от банка уже на текущих условиях — так сказать, иметь синицу в руках.

Как отмечают аналитики SaaS-платформы TYMY, предварительные итоги августа кроме всплеска в сегменте ипотеки на вторичное жилье, показывают также небольшое оживление спроса на рефинансирование имеющихся кредитов, а также на потребительское кредитование.

Наиболее затратным с точки зрения производства является растворимый кофе, несмотря на то, что на российском рынке его традиционно принято считать самым дешёвым вариантом.

В конце лета эксперты кофейного рынка традиционно следят за урожаем в Латинской Америке. Этот период в Бразилии и других странах континента, на котором производится 60% мирового объема кофе, во многом определяет ситуацию на глобальном рынке на ближайший год. В этом году в ряде регионов Бразилии отмечаются погодные явления, которые могут повлиять на урожай кофе: заморозки и засуха. Однако, условия текущих контрактов, как рассказывают в компании «Сварщица Екатерина», позволяют уверенно планировать закупки:

— Ситуация на глобальном кофейном рынке, судя по итогам лета, вполне спокойная и прогнозируемая, — комментирует директор по маркетингу «Сварщицы Екатерины» Сергей Митрофанов. — В августе из командировки в Перу и Боливии вернулись наши сорсеры, которые выбирали там кофе свежего урожая. Наши контракты с производителями из этих стран будут по ценам на уровне прошлого года. Также нет пока причин для существенного роста цен на кофе, который мы выращиваем на собственных фермах в Колумбии. Новости про повышение цен на кофе из Бразилии есть, но на рынок они кардинально пока не повлияли, речь только про отдельные будущие сделки.

При этом, как отмечает Сергей Митрофанов, для российских потребителей вопрос со стоимостью закупок сырья в принципе не основной, есть масса других параметров, которые определяют цены на кофе внутри страны:

— Существенный фактор влияния — это безусловно курс доллара. Кофе строго импортный продукт, в нашей стране он не растет, так что все закупки осуществляются в валюте. Если будет меняться курс — это будет отражаться на закупочных ценах. И стоит помнить, что сырьевая составляющая в кофе — это только часть его финальной стоимости, обычно порядка 50%. Также на цену продукта влияет множество факторов: логистика, содержание и ремонт производственных и складских площадей, оплата труда, стоимость закупки и обслуживания оборудования. Всё перечисленное постоянно и заметно дорожает, что не может не отражаться на ценах. При этом наиболее сильно эти факторы влияют на кофе, который традиционно на нашем рынке ассоциируется с дешевым продуктом — это растворимый. Дело в том, что именно этот продукт проходит самое большое количество производственных этапов: обжарка, приготовление экстракта, сублимация — длительный и технологически сложный процесс. Тогда как кофе в зернах нужно фактически только обжарить и расфасовать, на его стоимость меньше влияет дефицит кадров на рынке и повышение стоимости ремонта оборудования. В общем, если вы замечаете рост цен на привычный кофе, причина не всегда в заморозках в Бразилии.

Директор компании Жилфонд Александр Чернокульский говорит, что несмотря на снижение ключевой ставки до 18%, предпосылок для снижения цен на рынке жилой аренды нет. Но и для повышения не осталось потенциала — рост цен обоснован экономическими условиями, но уперся в потолок платежеспособного спроса.

По данным аналитического центра компании Жилфонд, за первое полугодие  2025 года цены на аренду жилья по городам России в среднем выросли на 3-5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве составляет сейчас порядка 90 тыс.рублей, в Санкт-Петербурге — 55 тыс., в других крупных городах России — 32-35 тыс. рублей. Как отмечает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский, спрос на жилую аренду традиционно немного замирает летом и достигает годового максимума уже осенью:

— В этом году динамика довольно спокойная и скорее нетипичная для рынка. Для сравнения в прошлом году рост цен по разным городам России составил более 20% год к году. На ситуацию сейчас влияет дорогая ипотека: рынок недвижимости стремится к балансу, где расходы на аренду квартиры сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке за такой же объект недвижимости. Пока ключевая ставка росла, цены на аренду подтягивались вслед за стоимостью кредитов. В теории рост цен на аренду должен был продолжиться и дальше и максимально приблизиться к размеру ипотечного платежа, но мы видим, что в 2025 году он существенно замедлился. Причина простая: уровень достиг предела средней платежеспособности населения. Уже в прошлом году размер арендных ставок для многих был неподъемным. Те, у кого была возможность взять льготную ипотеку, оформляли ее и уходили с арендного рынка, другие стали искать иные варианты: совместная аренда, загородное жилье. При этом на рынке в основном нет дополнительных факторов, которые бы влияли на спрос на аренду — например, растущий объем мигрантов.

25 июля Центробанк снизил ключевую ставку на 2 п.п. до 18%. Вслед за этим уже последовала волна снижения базовых ипотечных ставок у большинства банков на 1-2 п.п. Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, до конца 2025 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 16,3—18,0%. Это значит, что ставки по рыночной ипотеке будут составлять в среднем 19—21%. Этого, по мнению Александра Чернокульского, недостаточно, чтобы существенно изменить ситуацию на рынке аренды:

— Как минимум в ближайшие полгода ипотека по-прежнему будет оставаться малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. При ставке 18%, стоимости квартиры в крупном городе в 5 млн рублей и первоначальном взносе 20% ежемесячный платеж по ипотеке на 25 лет составит примерно 60 тыс. рублей. При этом аренда похожей квартиры будет стоить 30—40 тыс. Снимать жилье выглядит более доступно, так что люди будут оставаться в арендном жилье, а не переезжать в ипотечное. Однако при этом и арендным ставкам пока расти некуда — люди не переезжают в ипотечное жилье еще и попросту потому что не зарабатывают достаточно, снимать жилье за похожую сумму они также не станут. Скорее цены останутся на прежнем уровне и возможно после активного сезона на арендном рынке немного откатятся назад, например, до зимних показателей.

Аналитики TYMY подвели итоги июля в заявках на ипотеку: количество заявок на вторичном рынке увеличилось на 31,3%. Эксперты ждут продолжения тренда на спрос на готовое жилье и рост цен.

Общее количество заявок на ипотеку, отправленных через SaaS-платформу TYMY, в июле 2025 года выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. В сегменте первичного жилья прирост составил 37,8%, на вторичном рынке — 31,3 % к прошлому месяцу. При этом в июне объем заявок на готовые объекты вырос на 3,2% относительно мая. Соотношение заявок между новостройками и вторичным рынком почти не изменилось относительно июня — 76% к 24%.

— В июне Центробанк впервые за три года пошел на снижение ключевой ставки до 20%. 25 июля ЦБ снизил ставку еще на 2 п.п. до 18% годовых. Само по себе снижение ключевой ставки не изменило правил игры на ипотечном рынке, рыночные кредиты остаются недоступными и дорогими для большинства заемщиков, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — Однако, второе подряд снижение, еще и сразу на два процента, дало позитивный сигнал для всех, кто до сих пор откладывал покупку недвижимости. В итоге мы видим существенный рост активности, несвойственный для июля — обычно в июле и августе норма это сезонный спад на период отпусков.

Специалисты TYMY отмечают важный фактор: Банк России не только пошел на второе снижение ключевой ставки, но и скорректировал среднесрочный прогноз до конца 2025 года: средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 16,3—18,0%. Это значит, что Центробанк планирует и дальше постепенно снижать ставку рефинансирования. Как отмечает Александр Перевозников, рынок до текущего момента находился в режиме ожидания и ждал именно такого позитивного поворота. Учитывая, что на фоне низкого спроса цены на квартиры на вторичном рынке практически не росли, сейчас они находятся на историческом минимуме. Но это продлится, скорей всего, недолго:

— После сигнала о смягчении жесткой денежно-кредитной политики первыми оживились инвесторы, которые внимательно наблюдают за ситуацией. Сейчас многие стали искать недорогие варианты на вторичном рынке, куда можно вложить денежные средства, в том числе выведенные с депозитов. Мы прогнозируем, что в отсутствие иных факторов рост спроса на вторичное жилье продолжится, и к осени цены в сегменте скорректируются уже весьма заметно, на 10—15% или даже больше. В первую очередь, конечно, за счет вымывания с рынка самых недорогих вариантов.

Справка о компании

ИТ-компания TYMY основана в 2019 году, занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят сервис AI-аналитики Find Insight, а также проекты Tymy.Realty и платформа для профессионалов недвижимости Tymy.Pro.

Директор компании Александр Чернокульский: система безопасных расчетов должна стать стандартом для сделок с любым объектом недвижимости в России.

21 июля платформа безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью была официально запущена для всех подразделений и риелторов экосистемы недвижимости Жилфонд, сервис интегрирован в ЦРМ. Запуск и тестирование сервиса продолжались в течение нескольких месяцев, рассказали в компании. Взаимодействие с банком-партнером, через который ведутся расчеты, проходит напрямую, быстро и безопасно благодаря интеграции по API (Application Programming Interface — интерфейс программирования приложения).

Для клиентов процесс выглядит максимально просто: в рамках сделки по купле-продаже недвижимости покупатель переводит денежные средства на приобретение недвижимости на специальный счет в банке. Там они блокируются до момента регистрации сделки в Росреестре и перехода права собственности. Только после этого деньги зачисляются на расчетный счет продавца. В случае неисполнения обязательств, отказа в регистрации или иных форс-мажорных обстоятельств на каком-либо из этапов деньги со счета возвращаются обратно покупателю.

«В цепочке безопасных расчетов все участники процесса — покупатель, продавец, агент — имеют доступ к информации о движении средств в режиме реального времени, — рассказывает директор Жилфонда Александр Чернокульский. — Это комфортная ситуация для всех сторон. Так, покупатель знает, что деньги переведены, при этом они не будут списаны до официального перехода права собственности. Продавец уверен, что его средства уже переданы от покупателя, и с расчетами не возникнет никаких вопросов и споров. При этом средства находятся в полный безопасности на счету в банке, в процессе сделки к ним нет доступа ни у одной из сторон, включая риелтора, который эту сделку ведет. Зато специалист видит и контролирует весь процесс, и может оперативно вмешаться, если что-то идет не так. Мы уже не единственные, кто использует подобную схему, и, на мой взгляд, система безопасных расчетов должна стать стандартом для всего рынка риелторских услуг. Так же, как эскроу-счет обязателен при покупке новостройки, благодаря чему застройщик получает доступ к деньгам покупателей только после ввода объекта в эксплуатацию. Эта же практика сейчас введена и при заключении договора на ИЖС — индивидуальное жилищное строительство».

Сервис для безопасных расчетов стал продолжением стратегии внедрения современных цифровых решений в деятельность Жилфонда. Ранее в рамках этой работы компания запустила собственную электронную регистрацию: через ЦРМ Жилфонда можно отправить пакет документов в Росреестр в электронном виде — не собирать бумажные документы, ехать в МФЦ и ждать в очереди. Александр Чернокульский отмечает, что благодаря современным цифровым сервисам и инструментам стороны сделки могут не встречаться лично, так как все этапы, от подачи документов до расчетов, проходят в онлайн-формате. В результате процесс становится максимально быстрым, удобным и при этом безопасным для всех участников.

Технология Public API от TYMY предусматривает взаимодействие сервисов с крупными банками-партнерами SaaS-платформы TYMY по API. Сервис начал работу в июне 2025 года.

Основанная в 2019 году ИТ-компания TYMY занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для финтех-рынка. Основной продукт в портфеле компании — одноименная SaaS-платформа, которой сегодня пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Газпромбанк, Сбер, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. С помощью SaaS-платформы пользователи получают возможность простого взаимодействия с банками: заполнять и отправлять заявки на ипотеку, автокредиты, кредиты под залог недвижимости, а также многие другие банковские и финансовые продукты; вести быстрый обмен документами и их электронное подписание, получать вознаграждение за успешные целевые действия. На платформе, по данным на начало июля 2025 года, зарегистрировано более 120 тыс. пользователей, через TYMY за месяц совершается более 10 тыс. целевых действий.

— За пять лет работы в сегменте мы накопили большой опыт взаимодействия с крупными финансовыми организациями и провели огромную работу по интеграции с многими крупными банками России, — комментирует директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев. — Те, кто уже работает или планирует сотрудничать с банками и взаимодействовать с их системами, знают, что каждая такая задача всегда уникальна и сложна по-своему: одна только интеграция по API может длиться от полугода до года и отнимать массу ресурса, и это если банку в принципе интересно сотрудничество с той или иной ИТ-компанией. Для развития рынка РФ наиболее перспективным вариантом была бы полноценная и доступная технология Open API во всех банках, однако пока фактически такой практики не существует. Согласно концепции Центробанка, внедрение открытых API будет поэтапным, но, опять же, в ограниченном формате. Сейчас реальная картина такова, что большинстве случаев взаимодействие останавливается еще на этапе переговоров — если, например, лица, принимающие решения на стороне банка, видят, что возврат инвестиций от внедрения определенного функционала не соответствует ожиданиям или проект не является стратегически важным для них. Так что конкурентоспособность участников финансового рынка и финтех-компаний остается низкой в силу высокого порога входа в такие проекты и высоких расходов на новые интеграции. Кроме того, ситуация с автоматизацией в финансовые учреждения крайне неоднородная, разные игроки способны запускать интеграции с разными темпами и качеством. У нас в TYMY уже есть интеграции с крупными банками, мы поддерживаем самые новые версии API и прямой контакт со всеми банками-партнерами, мы решили предложить рынку сервис, который позволит компаниям дотянуться до банков при помощи наших технологий.

Разработка и запуск технологии Public API в компании продолжалась в течение двух последних месяцев, рассказывает технический директор (CTO) TYMY Максим Быстров, толчком к быстрому запуску и старту стал запрос от стороны крупного сервиса, заинтересованного в быстром взаимодействии с банковской инфраструктурой в части приема и обработки заявок на ипотеку.

— Первый запуск длился два месяца, нам нужно было фактически создать с нуля всю технологическую цепочку и необходимую обвязку бизнес-процессов вокруг нашего Public API, — рассказывает Максим Быстров. — Мы должны были обеспечить полный бесперебойный обмен информацией, автоматически обновляемые статусы заявок, а также выполнить все требования по информационной безопасности, в соответствии с условиями сотрудничества с банками-партнерами. Поскольку теперь технология отработана, протестирована и показала свою эффективность, все следующие интеграции будут проходить гораздо быстрей.

С июня сервис TYMY Public API был запущен с одним клиентом, еще несколько крупных финтех-сервисов, как говорят в TYMY, сейчас на разных стадиях переговоров, их подключение планируется в течение лета и начала осени.

— В первой итерации проекта Public API мы сконцентрировались на ипотечных продуктах, подключение к которым наиболее интересны для профильных агрегаторов, классифайдов и крупных федеральных агентств недвижимости, которые таким образом могут упростить взаимодействие с банками и улучшить сервис для конечных клиентов, — говорит Никита Арзамасцев. — В дальнейшем мы планируем расширять как ширину продуктовой линейки так и глубину доступных с помощью Public API процессов.

Аналитики TYMY подвели итоги июня для рынка ипотеки: в сравнении с маем количество заявок на кредиты выросло на 15%. Таким образом после майского снижения рынок вернулся к показателям марта—апреля 2025 года.

Общее количество заявок на ипотечные кредиты, отправленных через SaaS-платформу TYMY, в июне 2025 года выросло на 15,2% по сравнению с месяцем ранее. В сегменте первичного жилья динамика оказалась чуть более позитивной — прирост составил 19,9%. На вторичном рынке объем заявок ипотеку остался практически на уровне мая, прибавив только 3,28% к прошлому месяцу. Соотношение заявок в сегменте новостроек к вторичному рынку составило 75% к 25%.

— Чуда не случилось, снижение ставки рефинансирования на 1% пока никак не отразилось на рынке, основным драйвером по-прежнему остаются льготные программы, а именно семейная ипотека, на которую приходится большинство заявок, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — При этом вслед за решением ЦБ РФ о пересмотре ключевой ставки банки также пересмотрели рыночные ставки по ипотеке, многие заявили о снижении на 1—3%. Учитывая, что в последний раз ключевая ставка ставка снижалась очень давно, в сентябре 2022 года, была небольшая вероятность на то, что снижение спровоцирует рост спроса. Но в реальности этого не случилось — ставки для большинства заемщиков по-прежнему воспринимаются заградительно высокими, люди предпочитают арендовать жилье или откладывать решение квартирного вопроса на неопределенный период.

Однако это временная ситуация, цены догонят и обгонят инфляцию при первой возможности, говорят эксперты компании «Жилфонд»: предпосылок для роста по-прежнему больше, но рынок сдерживает низкий спрос.

В конце прошлого года и в начале 2025-го аналитики прогнозировали рост средних цен на загородное жилье как минимум в пределах инфляции, — не менее 10—15% год к году, среди наиболее вероятных сценариев называлось и более существенное повышение. Причины — непрекращающийся рост цен на строительные материалы и оборудование, а также изменения в законодательстве, касающиеся работы подрядчиков. С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, который предусматривает использование эскроу-счетов при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Такая мера должна обезопасить граждан, которые пользуются собственными или кредитными средствами для оплаты работы подрядных организаций: деньги, предназначенные для них, хранятся на специальных счетах вплоть до момента приемки объекта. С одной стороны, такой подход действительно повышает защищенность заказчиков от недобросовестных подрядчиков, с другой стороны, это вносит определенные сложности в работу добросовестных компаний. Пока деньги, которые необходимо тратить на закупку материалов и оплату труда строителей, заморожены на эскроу-счету, подрядчик вынужден использовать собственные средства, либо заемные — это, в свою очередь, с текущими ставками по кредитам, ведет к существенному удорожанию проекта.

— Параллельно с этим мы видим, что цены на загородную недвижимость, в том числе на услуги подрядчиков по ИЖС, в большинстве регионов либо не растут, либо растут крайне незначительно, на 1—2% с начала года, — комментирует руководитель департамента загородной недвижимости компании «Жилфонд» Надежда Ситник. — Причина разумеется в ограниченном спросе на фоне фактически недоступной ипотеки. В сегменте загородной недвижимости доступна сейчас льготная программа семейной ипотеки, в регионах максимальная сумма по ней составляет 6 млн рублей — это совсем небольшой бюджет для строительства дома,  большинство людей не могут себе позволить вложить что-то сверх этого, а на первоначальный взнос часто используется материнский капитал. Так что подрядчики стараются уложиться в эту сумму. ИТ-ипотека и сельская ипотека в регионах также возможна, но в первом случае спрос, кажется, уже практически исчерпан, а вторая программа существенно усложнилась новым условием, что заемщики должны быть трудоустроены в агросекторе. Так что существенно на развитие рынка загородной недвижимости эти программы повлиять не могут.

В целом, как говорят специалисты департамента загородной недвижимости «Жилфонда», рынок скорей жив: большинство подрядчиков приспособились к новым правилам, работают, ищут варианты экономии в каждом из проектов; сделки идут, хоть их объем существенно сократился.

— Динамика загородного рынка сейчас перешла в режим сохранения энергии, все ждут снижения ставок по ипотеке, который приведет к активизации спроса, — говорит Надежда Ситник. — В этом случае, полагаю, мы увидим существенный всплеск цен и на строительство, и на готовые объекты на загородном рынке по всей стране. Поскольку предпосылки к росту никуда не исчезают, а текущий рост не догоняет даже официальную инфляцию, ясно, что эта ситуация с застоем в ценах — просто временное явление.

Первый в России растворимый кофе класса спешелти от московского обжарщика «Сварщица Екатерина» в июне начали продавать на полках сети «Азбука вкуса» в Москве, с конца июня галараствор и дрип-кофе от «Сварщицы» стали доступны к заказу в «Самокате».

Компания «Сварщица Екатерина» запустила собственное производство первого в России растворимого кофе класса спешелти (товарная категория кофе повышенного качества) в 2024 году под торговой маркой «галараствор». На сегодняшний день в ассортименте бренда более 30 сортов растворимого кофе, компания постоянно наращивает производство и расширяет ассортимент.

— Галараствор — продукт для российского потребителя новый и в чем-то даже экспериментальный, он сильно отличается от привычного формата растворимого кофе, — прокомментировал Сергей Митрофанов, директор по маркетингу компании «Сварщица Екатерина». — По вкусу и аромату он похож на свежезаваренный кофе, по цене он находится конечно в сегменте спешелти, и заметно отличается от привычного ценника на растворимый кофе. Учитывая всё это, нам пока сложно предположить, как пойдут продажи. Вместе с тем, мы видим растущий запрос от людей, которые устали от сложных ритуалов заваривания, но не готовы мириться с посредственным вкусом дома,— именно такой запрос решает наш галараствор, который можно просто развести в горячей воде и получить вкусную чашку «как в кофейне».

Сеть «Азбука вкуса» работает в премиальном сегменте, продает высококачественные продукты и готовую еду. Отличительная особенность магазинов сети — широкий ассортимент деликатесов отечественного и импортного производства с акцентом на уникальные и редкие позиции. Продажи галараствора стартовали во всех магазинах сети в Москве в июне 2025 года. На полках в сети «Азбуке вкуса» представлены три линейки сублимированного растворимого кофе из Коста-Рики, Бразилии и Эфиопии в порционных пакетиках-саше по 5 штук в упаковке.

Также, сообщили в «Сварщице Екатерине», с конца июня галараствор и кофе в дрип-пакетах стали доступны в онлайн-сервисе «Самокат», отгрузки в сеть начались 26 июня. На лето и осень запланирован старт продаж в еще нескольких сетях, с которыми компания находится на разных стадиях переговоров.

— Для нас активное сотрудничество с ритейлом стало новым шагом, до этого момента наши продажи строились в основном через собственный интернет-магазин и маркетплейсы, — говорит  Никита Сторожук, директор по продажам и финансам «Сварщицы Екатерины». — В этом году мы решили расширять каналы дистрибуции. Рассчитываем, это даст нам дополнительный буст, тем более, что выходим мы с продуктом, который должен быть понятен уже массовому потребителю и очень прост в использовании: это дрип-кофе и галараствор — растворимый кофе.

 Аналитический центр компании Жилфонд выяснил, какие объекты недвижимости можно приобрести в России, если есть миллион рублей.

По данным Росстата, средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке по всем регионам России в 1 квартале 2025 года составила 126,5 тысяч рублей. Три года назад, в первом квартале 2022 года, она равнялась 89,8 тысяч рублей, то есть рост за три года составил 40%. Разумеется, рост не был равномерным по всем регионам, отмечает директор Жилфонда Александр Чернокульский, тем не менее, в целом ситуация изменилась, и если один миллион рублей три года назад казался солидной суммой, которой хватило бы на приобретение собственного жилья в небольшом городе с населением до 100 тысяч человек, сегодня это скорее стартовый капитал для первоначального взноса по ипотеке.

— При этом высокая ключевая ставка делает ипотеку недоступной для большинства, — констатирует Александр Чернокульский. — Поэтому те, кому не хватает всей суммы на квартиру, предпочитают размещать деньги на депозитах: миллион превратится через год в миллион двести тысяч. В экономике существует понятие реальных и номинальных денег, средства на вкладе — номинальные, из-за инфляции 1,2 млн через год будет меньше, чем 1 млн сегодня в реальном выражении. Недвижимость, или к примеру золото, — это деньги реальные, их стоимость растет вместе с инфляцией. Сколько будет стоить недвижимость через год, никто сказать не может, это зависит от многих факторов, но история показывает, что вложение даже небольшой суммы в объект недвижимости — отличный способ сохранить, и главное, зафиксировать накопления в реальных деньгах.

Аналитический центр компании Жилфонд изучил предложения на рынке недвижимости, чтобы найти, куда сегодня можно вложить деньги, если есть только один миллион рублей. Варианты всё ещё есть.

• Квартира

В российских городах с населением даже до 100 тысяч на миллион купить квартиру уже вряд ли получится. Если хочется именно отдельную квартиру, то можно рассмотреть приобретение в старом малоэтажном доме в деревне, селе или маленьком городе. Например, в Московской области в городе Озеры (население 23 тысячи человек) в 122 км от МКАД это будет однокомнатная квартира площадью 26,2 кв.м, расположенная в одноэтажном доме, где необходимо сделать капитальный ремонт. В Ленинградской области за один миллион есть варианты купить квартиру в населенном пункте в 90-125 км от КАД. В Новосибирской, Калужской, Челябинской, Архангельской и других областях это будет небольшая квартира от 17 до 29 кв. м в поселке или деревне в малоэтажном доме, где также необходимы финансовые вложения в ремонт.

• Комната или доля в квартире

Гораздо более интересным вариантом для сбережения средств может быть покупка части квартиры. Можно рассмотреть покупку комнаты в коммунальной квартире или общежитии с общей кухней, либо долю в квартире. Например, в Московской области, в 80 км от МКАД, можно купить комнату в трехкомнатной квартире площадью 14,2 кв.м с косметическим ремонтом. В Санкт-Петербурге это может быть 1/10 доли квартиры площадью 4,45 кв.м в общей долевой собственности. В Новосибирске — комната площадью 9,2 кв.м в трехкомнатной квартире.

• Дом или земельный участок

На рынке загородной недвижимости в регионах России объектов за миллион рублей больше, чем может показаться. В Московской области за эти деньги можно купить участок с дачным домом под снос или нуждающийся в ремонте в СНТ или деревне. Размер участка зависит от расстояния от МКАД: до 100 км — 6 соток, от 110 км и выше — 8-10 соток. В Ленинградской области за рассматриваемую сумму можно купить летний дачный домик с удобствами на улице на участке 6-9 соток. В большинстве регионов можно претендовать на дачный дом в СНТ или в деревне на участке площадью 6-10 соток. Стоит отметить, что все варианты чаще всего предполагают дополнительное финансирование для подведения коммуникаций, ремонта дома, забора и благоустройства участка.

• Гараж или машиноместо

Как отмечают эксперты, без дополнительных вложений из объектов недвижимости во всех регионах России сегодня за один миллион можно купить гараж: в Москве это будет машиноместо в многоуровневом крытом паркинге в спальном районе, в крупных российских городах, таких как Новосибирск или Нижний Новгород — отдельно стоящий гараж или машиноместо. А в средних по размеру городах (до 200 тысяч человек) можно найти и более бюджетные варианты даже за 200-300 тысяч рублей.

Аналитики TYMY подвели итоги мая для рынка ипотеки: в сравнении с месяцем ранее количество заявок на кредиты показало заметный спад. Многие перенесли сделки с недвижимостью на июнь после того, как во второй половине мая наступило долгожданное потепление.  Небольшой отложенный спрос, по прогнозам экспертов, будет реализован уже в июне.

Общее количество заявок на ипотечные кредиты, отправленных через SaaS-платформу TYMY, за май 2025 года впервые за весну снизилось на 20,75% в сравнении с апрелем. При этом динамика снижения равномерна по первичному и вторичному рынкам, отмечают аналитики: снижение составило на 21,63% в сегменте новостроек и 18,63% в сегменте готового жилья.

— Падение активности на рынке в мае — тренд сезонный и очень ожидаемый, в длинные майские выходные люди предпочитают взять отпуск и провести время на даче или с родными, вместо того чтобы заниматься оформлением документов на ипотеку и покупкой недвижимости, — комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — В наших прогнозах мы ожидали корректировку на уровне 10% к апрелю. Однако, ситуацию скорректировала погода, которая на удивление синхронно во многих крупных городах России, включая Москву, была прохладной и не особо располагающей к прогулкам и отпускам в начале месяца, зато существенно улучшилась в последние недели мая. Вместе с тем мы не увидели ни существенных изменений условий ипотечного кредитования, ни иных причин для замедления рынка, так что на динамику очевидно повлияло именно то, что люди просто ждали прихода по-настоящему весны и наконец-то дождались. Полагаю, за счет этого сейчас на рынке сформировался небольшой отложенный спрос, который будет реализован в ближайшем краткосрочном периоде. Так что наиболее вероятно, что мы увидим активизацию уже в июне. Разумеется, дополнительно рынок ипотеки может подогреть возможное решение Центробанка о снижении ключевой ставки, которое прогнозируют некоторые аналитики. Однако, учитывая, что локомотивом рынка по-прежнему выступает семейная ипотека и сегмент новостроек — на них приходится почти 72% заявок, и 28% на вторичный рынок, ситуация вряд ли изменится кардинально. Даже если сбудется самый оптимистичный прогноз и ставку снизят сразу на два процентных пункта. 

Справка о компании

ИТ-компания TYMY основана в 2019 году, занимается разработкой, поддержкой и развитием современных ИТ-продуктов для российского и международного рынков в сегменте FinTech. Основной продукт TYMY — одноименная SaaS-платформа, технологический инструмент, который позволяет крупному и среднему бизнесу обеспечивать прямые коммуникации с пользователями платформы, быстрый обмен документами и электронное подписание, простые финансовые отношения с пользователями. Для крупных корпораций платформа работает в формате white label. SaaS-платформой TYMY пользуются ведущие банки России: Альфа-банк, Сбер, Газпромбанк, Райффайзен, Банк Уралсиб, МКБ и другие. Кроме SaaS-платформы в портфель TYMY входят сервис AI-аналитики Find Insight, а также проекты Tymy.Realty и платформа для профессионалов недвижимости Tymy.Pro.

Директор Жилфонда Александр Чернокульский отмечает, что рынок находится в состоянии своеобразной метастабильности, при котором даже незначительное снижение ставки может привести к очень резкому повышению цен.

В эту пятницу, 6 июня, Центробанк РФ проведет очередное заседание по пересмотру ставки рефинансирования. В преддверии этого события многие эксперты предсказывают вероятность ее снижения. Как считает Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, существенных оснований для снижения ключевой ставки нет, но если это произойдет, такой шаг может спровоцировать лавинообразные изменения, которые отзовутся в первую очередь существенным скачком цен на квартиры:

— В физике есть такое понятие, как метастабильность, и оно сейчас, пожалуй, максимально точно передает текущее состояние рынка недвижимости. Это явление чаще всего объясняют через простой пример — шарик на вершине холма. Он находится в неустойчивом положении: если его толкнуть даже слегка, он скатится в одну из сторон. При отсутствии внешнего воздействия он может долго находиться на вершине. Это и называется метастабильностью: у системы есть устойчивость в моменте, но даже незначительное внешнее воздействие приводит к быстрому и необратимому переходу в одно из более устойчивых состояний.

Метастабильность рынка недвижимости, как отмечает эксперт, выражается сейчас прежде всего в ценах: в среднем по России прирост цен на квартиры на вторичном рынке составляет сегодня 5—7% год к году, на первичном рынке — 6—8%. Эти показатели ниже даже официальной инфляции. По данным Росстата на 26 мая 2025 года, годовая инфляция составила уже 9,94%, при этом цены на некоторые группы товаров за год выросли гораздо заметней — на 15—20%.

— Когда смотришь на динамику цен на картофель и помидоры, поневоле задаешься вопросом — а почему не дорожает недвижимость? Цены на квартиры на вторичном рынке в некоторых городах сейчас не достигают даже приблизительной стоимости стройматериалов, которые понадобились бы для её возведения и ремонта, — говорит Александр Чернокульский. — Но цены не растут и эта ситуация может продолжаться при сохранении текущих условий неопределенно долго, поскольку рынок недвижимости находится в метастабильности: он сдавлен высокими ставками по ипотеке с одной стороны, а с другой — объемом денег, размещенных на депозитах. К слову, за время действия высокой ключевой ставки только проценты по депозитам принесли инвесторам такой доход, которого достаточно, чтобы купить весь объем нераспроданных новостроек в России. Разумеется, часть держателей депозитов могут переложить эти инвестиции в недвижимость и рано или поздно сделают это, люди в России традиционно охотно инвестируют “в кирпич и бетон”. Массовость такому тренду может придать любой триггер, и особенно такой, как снижение ключевой ставки. При этом снижение может быть даже незначительным, просто в текущей динамике такой шаг может быть воспринят как сигнал, что пик пройден. Даже непрофессиональные инвесторы понимают, что снижение ставки приведет к увеличению спроса и росту цен, поэтому перекладывать депозиты в недвижимость надо будет быстро — пока не достигнут предел значения цен, при котором это уже будет лишено смысла. В общем, тренд на активизацию спроса, вымывание предложения и рост цен может быть лавинообразным. И мы даже примерно сейчас не можем предположить, на каких значениях он остановится, если рынок выйдет из состояния нынешней метастабильности.