2024-й стал вторым годом работы для бренда Monze. Несмотря на «молодость» и экономические вызовы компания в рамках импортозамещения нарастила производственные площади и объемы выпуска продукции.

За этот год компания Monze заявила о себе не только среди производителей отечественной мебели. Увеличение производственных площадей и запуск нового цеха позволили нарастить мощность практически в 2 раза — с 4,5 тыс. до более чем 8 тыс. единиц мебели в месяц. Компания вышла во все запланированные сегменты рынка недвижимости. Объемы заказов по отношению к прошлому году имеют кратный рост как по количеству, так и по выручке.

От офисов до выставок

Среди наиболее масштабных направлений для Monze — комплектация офисов заказчиков. В этом сегменте объем заказов за год вырос более чем в 5 раз по количеству и более чем в 15 раз — по сумме. Такое соотношение связано с реализацией более крупных проектов, чем в прошлом году.

Также активно наращивалось производство для девелоперских проектов в сегменте жилья. Уже выполнен ряд контрактов по обустройству офисов продаж и мест общего пользования в новых жилых комплексах. В следующем году направление жилого девелопмента получит развитие за счет комплексного оснащения квартир в новостройках.

Одновременно компания реализовала проекты по меблировке объектов ритейла, туриндустрии, учебных центров, общественных и выставочных пространств.

Таким образом, к концу года можно говорить о том, что Monze работает во всех сегментах рынка недвижимости.

«Расширение пула проектов позволяет развиваться в разных направлениях и диверсифицировать риски. А умение адаптироваться к меняющимся рыночным условиям и реагировать на потребности заказчиков — залог стабильного развития в период экономического кризиса», — рассказал Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».

Шаг в будущее

В этом году компания перешла на качественно новый уровень работы, внедрив в производство робота-сварщика. Он предназначен для автоматизации сварки металлических конструкций, высокоточной резки металла и пайки узлов. Использование «механического сотрудника» ускорит выпуск мебели со стальными каркасами и обеспечит более высокое качество работ. Он способен заменить до 8 квалифицированных сварщиков, что важно в свете дефицита кадров на рынке.

Фабрика масштабировала и другую инновационную технологию: PUR-кромление изделий из ЛДСП и МДФ, которое продлевает их долговечность. Объемы выпуска мебели с PUR-кромлением увеличились в несколько раз вслед за ростом общего количества выпускаемой корпусной мебели.

«В наших планах на 2025 год — дальнейшее внедрение новых технологий, в частности по нанесению на МДФ низкотемпературной порошковой краски, расширение проектного производства и выход в сегмент B2G», — подчеркнул Александр Шнурко.

Справка:

Monze — российский производитель мебели, входящий в группу компаний «Медицинофф», которая более 15 лет занимается проектированием и изготовлением медицинской, лабораторной и корпусной мебели.

Компания Monze работает с мая 2023 года. Производит мебель для жилых и коммерческих пространств: жилых комплексов, офисов, гостиниц, ретейла.

В состав компании входит собственный исследовательский центр и конструкторское дизайн-бюро.

Производственные площади фабрики — более 4 000 м2 — расположены в «старой» Москве. Собственные мощности позволяют изготавливать 8 тысяч единиц изделий в месяц.

Более 60 специалистов разного профиля работают в Monze. Мебель производится на европейском оборудовании с использованием наработанных стандартов, опыта и технологий ГК «Медицинофф».

Дефицит качественного предложения в аренду и на продажу останется одним из основных трендов на рынке офисной недвижимости Москвы. При этом в 2024 г. наметилась тенденция: фокус потенциальных резидентов сузился до площадей 400-1000 кв. м. Большой интерес к ним проявляют как коммерческие компании, так и связанные с государством, считают эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

От аренды — к покупке

Самыми востребованными для аренды стали лоты 400-1000 кв. м. Ими интересуются компании для открытия головного офиса или в связи с расширением. Вакансия по таким помещениям в БЦ классов А и В+ в центральных и деловых районах по итогам года не превышала 5%.

В 2025 г. компании, которые переезжают в локацию, где объемы поглощения превышают объемы ввода, столкнутся с еще более ограниченным предложением — вакансия по лотам с указанными характеристиками будет околонулевой.

«Их отсутствие на рынке аренды будет стимулировать многих игроков покупать офисы. Но и здесь есть проблема: большинство БЦ, которые уже вышли на рынок, имеют высокую долю законтрактованных площадей. До окончания строительства заключаются договоры на более чем 90% помещений, предусмотренных для реализации», — отметил Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

Отложенный ввод

Одновременно с этим выход новых проектов замедлится. Многие девелоперы не решатся начать стройку в условиях нестабильности и дорогого банковского финансирования.

«Поэтому 2025 г. окажется благоприятным для компаний, которые не зависят от кредитов и строят на собственные средства. Они смогут выйти на рынок в условиях низкой конкуренции, быстро заключить выгодные контракты и предложить покупателям те площади, которые в наиболее остром дефиците», — добавил Алексей Алешин.

Потребность рынка в офисах 400-1000 кв. м быстро не закроется: они актуальны сейчас, а новые БЦ сдадутся через год-два в зависимости от параметров объекта.

Соответственно, спрос будет нарастать, и это принесет позитивный результат для девелоперов, которые строят бизнес-центры с дефицитной нарезкой. По прогнозам Алексея Алешина, в БЦ класса А в популярных локациях цена продажи вырастет минимум на 10%, а ставки аренды — на 10-15%. Тем не менее, из-за роста цен и ставок востребованность офисов не упадет, прогнозирует Алексей Алешин.

Справка о компании:

«Товарищество Рябовской Мануфактуры»

Компания занимается редевелопментом промышленных зданий, новым строительством, продажей и сдачей помещений в аренду, управлением готовыми объектами.

Лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры» появился в 2020 году в результате реализации проекта редевелопмента двух дореволюционных фабрик — Рябовской мануфактуры промышленника и купца первой гильдии Петра Рябова и керамико-плиточного завода им. Власова. Среди задач компании в данном проекте — бережное обновление старинных зданий и восстановление их аутентичной архитектуры, сохранение истории места, города и района, а также создание современного городского пространства для комфортной рабочей среды.

К настоящему времени завершилась реновация бывших производственных построек общей площадью 46 тыс. кв. м. Продолжится обновление двух оставшихся корпусов под офисы класса В. Планируется строительство нового бизнес-центра класса А. По завершении проекта в одной локации будут представлены деловые пространства классов А, В+ и В с классическими и гибкими офисами, отелями, заведениями стрит-ритейла, event-площадками и другими объектами для работы и отдыха.

Отмена льготной ипотеки, рост ключевой ставки и другие факторы, кардинально повлиявшие на рынок недвижимости, весь год так активно обсуждались, что привычные слова и фразы порой стали вызывать нервный тик у застройщиков, риелторов и покупателей.

В преддверии Нового года в компании Plus Development решили составить небольшой список «вредных» слов и фраз, которые все чаще вызывают смешанные реакции у участников рынка. А заодно — напомнить, что, если смотреть на непростую ситуацию с юмором и оптимизмом, позитивные изменения не заставят себя ждать.

1. Ипотека

Еще недавно это было слово №1. Особенно когда мы могли уточнить: «льготная». А сейчас оно вызывает лишь судорожное хватание за калькулятор. На уровне 25% годовых жилищные займы стали чем-то вроде роскошных излишеств: желание есть, но смысла в покупке по рыночной ставке — маловато. Хорошо, что застройщики находят альтернативы.

Также болезненную реакцию вызывает ипотека с приставкой IT. Саму программу, конечно, оставили. Только вот 70% айтишников теперь просто не могут ею пользоваться.

2. Первоначальный взнос

В текущих ценовых реалиях самой сложной задачей для покупателей стало накопление первоначального взноса. В среднем требуется около 30% от стоимости жилья. Большой вопрос, откуда эти деньги взять. Комфортные для многих 10% остались в прошлом.

3. "Скидка 2%"

Теперь слово "скидки" вообще лучше использовать с осторожностью. Дисконт в 100 тысяч на квартиру за 10 миллионов — это, конечно, приятно, но как-то не вдохновляет.  Другое дело — скидки от 10%.

4. Стоимость квадратного метра

Многие теперь считают, что квадратные метры — это как биткоин в 2021 году: как бы и есть, но не очень доступно. К тому же, люди больше не хотят просто «квадратные метры». Они выбирают действительно качественно жилье: продуманное, наполненное всевозможными функциями, комфортное и, конечно, соответствующее цене.

5. "Ключи через два года"

В текущей ситуации фраза звучит как «встретимся после конца света». Этим сегодня сложно привлечь покупателей. Все слишком быстро меняется, потому нужен очень честный диалог: что конкретно получит человек, приобретая квартиру на ранней стадии строительства, зачем вообще ему ждать ключей два года. Это могут быть преимущества траншевой ипотеки, выгодная рассрочка и т.п.

6. "Вторичка дешевле" 

Да. Была. Вторичный рынок недвижимости пережил масштабную трансформацию, когда из-за отмены льготной ипотеки цены на нее быстро выросли. Если раньше этот сектор был «дешевле и быстрее», то теперь стал «дороже и медленнее». Время экспозиции тоже увеличилось. При этом покупатель рассчитывает на активный торг. Вероятно, если бы не трейд-ин, многие люди продавали бы свои квартиры годами.

7. Динамика продаж

Сейчас это словосочетание вызывает смешанные эмоции у застройщиков. Когда все обрушилось в августе, многие будто забыли: а с чем, собственно, сравниваем? А сравнивали с месяцами, которые предшествовали прекращению программы льготной ипотеки, когда, к примеру, в Новой Москве с ипотекой порой закрывали более 93% сделок. Естественно, все пытались запрыгнуть в последний вагон. В общем, уже осенью у многих обозначился серьезный рост продаж, но осадочек остался.

8. "Демократичное жилье"

Сэкономить хотят многие, а вот жить в домах, которые окружают только поля, бетон и магазин «Продукты» — уже вряд ли. Кстати, в Москве подобное жилье стало уже мифическим: возможно, о нем еще говорят, но никто его не видел. При этом покупатель становится все более взыскательным. Масс-маркет активно перенимает черты более дорогих сегментов, потому что «демократичное» давно не означает «какое угодно». А, например, формат бизнес-лайт и вовсе меняет правила игры: позволяет получить квартиры по цене комфорт-класса и доступ к инфраструктуре бизнес-класса.

9. "Переждем"

И, наконец, главное «антислово» этого года. Потому что именно оно стало неофициальным девизом покупателей и даже некоторых застройщиков. А правда в том, что мы живем здесь и сейчас. Рынок трансформируется. Изменений не избежать. Можно подождать, когда базовую ставку снизят. Можно отложить запуск новых проектов. Но поставить на паузу всю жизнь не получится. Давайте не забывать: всегда есть способы, чтобы воплотить смелые идеи или исполнить заветные мечты уже сегодня.

«Хотелось бы добавить и другие пункты: например, «Квартира для студента» и так далее. Сегодня не может быть «временных» квартир для студентов, молодых семей, кого-то еще. Важно строить качественное жилье, которое подходит под разные жизненные сценарии, позволяет людям реализовать свои планы, мечты, профессиональные и другие цели. Удобные планировки, внутренние сервисы, крепкое соседское сообщество, коворкинги и спортзалы, современные технологии, безопасная обустроенная территория, где можно гулять с детьми, встречаться с друзьями и просто отдыхать под кронами деревьев — вот стандарт, к которому должны стремиться современные застройщики», — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Игроки офисного рынка в Москве отмечают рост интереса госкомпаний к сервисным офисам. За год количество таких запросов увеличилось на 20%. К такому выводу пришли эксперты девелопера «Товарищество Рябовской Мануфактуры», проанализировав обращения потенциальных арендаторов.

В течение года спросом у государственных структур и компаний с участием государства пользовались средние и крупные лоты в центральных локациях Москвы в БЦ класса В+ и А. Речь идет о помещениях площадью от 500-1000 кв. м с оборудованными рабочими местами, переговорными комнатами, уголками для отдыха, кухнями и другими функциональными зонами.

«Мы уже не первый год отмечаем интерес государственных компаний к сервисным офисам. Но за 2024-й число заявок на лоты в лофт-квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры» увеличилось. По нашим оценкам, рост составил 20%. В настоящее время, помимо классического офиса в 3 000 кв. м, госкомпании арендуют в корпоративном коворкинге на территории квартала «Сервисный офис Товарищество Гончар» несколько сервисных блоков площадью от 300 кв. м», — рассказал Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищество Рябовской мануфактуры».

Он отметил несколько причин популярности сервисных офисов среди госкомпаний.

Во-первых, это удобство самого формата, когда рабочие места уже полностью подготовлены и можно планировать переезд сотрудников в кратчайший срок. Компании, чья деятельность связана с государством, сейчас среди наиболее быстрорастущих. И для них важно после переезда начать функционировать в привычном режиме, а в случае очередного увеличения штата — иметь возможность быстро арендовать рабочие места.

Во-вторых, госструктурам удобно, что все расходы по аренде, содержанию и обслуживанию офиса входят в один платеж. По нему намного проще отчитываться, чем по большому количеству разных чеков, что важно в текущей бюрократической системе.

В-третьих, на рынке сложился дефицит классических офисов с отделкой. Соответственно, спрос из этого сегмента частично перешел в сервисные. Крупные блоки интересуют госкомпании в связи с большой численностью сотрудников, а рыночная ситуация такова, что не хватает как раз лотов классического формата площадью от 400 до 1 тыс. кв. м.

«Госкомпании становятся все более современными и поэтому экспериментируют с форматами, уходят от классических кабинетов. Поэтому мы полагаем, что доля госкомпаний и компаний с госучастием среди арендаторов сервисных офисов в 2025 году будет расти», — комментирует Алексей Алешин.

В Plus Development подвели итоги непростого и во многом прорывного для компании 2024 года.

Год стал поворотным не только для стройиндустрии в целом, но и для компании Plus Development — в частности. Из новичка на рынке столичного региона она превратилась в уверенного игрока, который успешно реализует проектные планы и наращивает продажи.

Plus Development: 2024 год в деталях

Компания приобрела сразу два участка под реализацию проектов в пределах МКАД. По итогам года суммарная площадь участков для реализации проектов девелопера превысила 19,5 га. Общий портфель проектов составляет 80 млрд рублей.

Зашли в Северный речной порт Москвы

Компания вошла в проект развития зоны Северного речного порта. Это масштабный кластер, где планируется строительство объектов жилого, коммерческого и социального назначения, а также обустройство набережной. Коммерческая недвижимость, которую построит Plus Development, станет частью обновленной территории.

На Ленинградском шоссе появится бизнес-центр класса «А» площадью 48,2 тыс. кв. м с подземным паркингом. Площадь приобретенного участка — 0,42 га. Объем инвестиций — около 8 млрд рублей.

“Думаю, для многих игроков на московском рынке стратегия участия в развитии подобных зон — оптимальна. Сейчас особенно важно делать проекты более предсказуемыми с точки зрения сроков и бюджета. Кроме того, можно создать нечто по-настоящему значимое. Например, создание новых офисных центров в рамках программы КРТ меняет контур района и напрямую влияет на качество жизни людей. Работа ближе к дому становится все более важным фактором для москвичей. Это очень правильный тренд, который развивает современный концепт “города в городе””, — считает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Начали проектирование масштабного ЖК

В 2024 году прошел государственную историко-культурную экспертизу новый проект компании, ЖК “Акценты” в Восточном Дегунино. Согласована его архитектурная концепция, которую разработало знаменитое «БЮРО APEX».

Площадь жилой застройки составит 327 тыс. кв. м. Вместе с корпусами девелопер планирует построить школу на 1000 мест, коммерческие помещения и бизнес-центр площадью 80 тыс. кв. м.

Таким образом, общий портфель в реализации достиг 700 тыс. квадратных метров жилых и коммерческих площадей.

В Новой Москве на площадке ЖК “Детали” ускоренными темпами ведут строительные работы. Дом, состоящий из 27 секций, предстоит сдать к концу 2026 года.

Вывели на рынок “стандарты бизнес-лайт”

В 2024 году именно специалисты компании Plus Development сформулировали стандарты набирающего популярность формата: бизнес-лайт. Его ключевая характеристика — общественные пространства класса “бизнес” в сочетании с квартирами класса “комфорт”.

“В проекты интегрируют зоны отдыха, детские и спортивные площадки, прогулочные аллеи и скверы, соседские клубы, коворкинги и другие пространства, которые соответствуют уровню бизнес-класса при меньшей цене. Кстати, подобная инфраструктура внутри ЖК — далеко не самая затратная история для застройщиков, но резко повышает качество жизни собственников”, — отмечает Елена Тарасова.

Бизнес-лайт стал ответом на запросы покупателей, которые подбирают доступное жилье по принципу “дом — не только квартира”.

Ускорили продажи

Осенью 2024 года компания вошла в топ-10 застройщиков Новой Москвы по темпам роста продаж (согласно статистике сервиса “Пульс Продаж Новостроек”). При этом большинство застройщиков рейтинга, напротив, резко просели — в ряде случаев сразу на 50-60%.

“Во многом это следствие активного диалога с покупателями. Мы и многие другие застройщики поняли, что нужно предлагать исчерпывающий набор решений: скидки, рассрочку, адресные программы, субсидии, акции. Словом, все, чтобы снизить финансовую нагрузку на покупателя хотя бы на стартовом этапе. Кроме того, есть семейная ипотека: все еще важное подспорье, пусть и проблемное. И, хотя доля сделок с ипотекой продолжает падать на рынке новостроек Москвы, люди не перестают покупать жилье. Девелоперы стараются изо всех сил, чтобы им помочь и удержать спрос”, — резюмирует Елена Тарасова.

Итоги: коротко

На сегодняшний день объем инвестиций в проекты компании Plus Development составил 80 млрд рублей. К концу года компания обладает земельным банком почти 20 га. Суммарный объем проектов в реализации составляет около 700 тыс. кв. метров.

Проектное финансирование компания Plus Development получила от Банка Дом.РФ. В реализации проектов помогают бюро “Апекс”, “Остроженка”, “Pergaev”, “Asadov” и др.

Аналитики UDS дали прогноз, опираясь на тренды конца 2024 г.

В новый 2025 г. рынок первичной недвижимости Москвы входит со всем накопившимся багажом, доставшемся ему с 2024 г. Это высокие ставки по рыночной ипотеке и сокращение льготных программ, субсидируемых государством, рост себестоимости строительства и невозможность отражать это подорожание в цене квадратного метра и многое другое.

Аналитики UDS проанализировали основные события, которые уже оказывают влияние на рынок новостроек Москвы и их действие продолжится и в 2025 г.

Это следующие сценарии:

Выход на рынок новых проектов замедлится

Девелоперы будут ждать момента, когда ЦБ начнет снижать ключевую ставку и соответственно произойдет коррекция ставок по рыночной ипотеке, а также открытия новых льготных программ.

Девелоперы уйдут на перепроектирование квартир

Введение со стороны государства ограничения на минимальную площадь квартир, а также рост спроса на «компактные» лоты станет причиной перепроектирования квартир на тех объектах, где сохраняется такая возможность.

Это позволит снизить бюджет покупки квартиры и сделать ее доступной большему числу покупателей. Сократится количество проектов с отделкой «под ключ», что также позволяет уменьшить стоимость лота.

Появятся новые адресные программы ипотечного кредитования

В профессиональных кругах уже обсуждаются новые адресные программы льготного ипотечного кредитования. Но круг заемщиков на который они будут распространятся анонсируют в 2025 г.

В 2025 г. ставка по рыночной ипотеке вряд ли вернется к комфортной для покупателей

Продолжающийся рост ключевой ставки не позволяет сделать прогноз, что в ближайшем будущем ЦБ ее резко снизит и рыночная ипотека вернется к значению комфортному для заемщиков.

По оптимистичному прогнозу к концу 2025 г. ставка рыночной ипотеки может опуститься ниже 20% годовых в рублях. При пессимистичном сценарии, ставка будет на уровне 26-30% годовых.

Вырастет себестоимость строительства жилья

Экономическая ситуация в стране и в мире не позволяет ценам во всех отраслях народного хозяйства стабилизироваться. В строительстве продолжится рост цен практически на все материалы и инженерные системы, на оплату труда специалистов, занятых в строительной и смежных отраслях, поднимутся цены на энергоносители и грузоперевозки. Это приведет к росту себестоимости строительства жилья.

Цены на новостройки вырастут, но темпы роста снизятся

Рост себестоимости строительства приведет к росту цены квадратного метра. Но застройщики будут повышать цену в том случае, если при «старой» цене может пострадать экономика проекта. Под действием всех факторов в Москве средневзвешенная цена квадратного метра массового жилья может вырасти на 5-7%.

Застройщики будут предлагать покупателям новые схемы финансирования без участия банков

До появления новых программ со льготной ипотекой одним из основных механизмов финансирования станет рассрочка платежа. Сроки действия рассрочки могут продлеваться и действовать после ввода дома. Ранее застройщики старались предоставить рассрочку платежа только до сдачи объекта в эксплуатацию.

Увеличится периодичность акций, устраиваемых застройщиками. Размер скидки не превысит 10%. В противном случае будет нарушена экономика проекта, что неприемлемо для застройщиков.

В 2025 г. ситуация на рынке первичного жилья будет оставаться напряженной, но не критичной. Как показали итоги ноября 2024 г., рынок адаптируется к сегодняшним реалиям, а спрос стабилизируется.

Справка о компании

Девелоперская компания UDS — застройщик федерального уровня. Реализует проекты в Москве, Ижевске, Перми и Нижнем Новгороде, имеет построенный объект в Смоленске.

С момента основания в 2006 году в Ижевске компания ввела в эксплуатацию более 30 жилых комплексов, включая первый в Москве — ДОМ KINETIK.

Девелопер самостоятельно выполняет работы по проектированию, строительству и обслуживанию комплексов после ввода в эксплуатацию.

За год было введено в эксплуатацию пять домов и выведено на рынок четыре новых проекта в разных регионах РФ.

Рост спроса на жилье и высокие продажи в конце 2023 г. задали динамику для выхода жилых проектов в разных регионах РФ в 2024 г.

Девелопер UDS в 2024 году нарастил портфель за счет четырех новых проектов в Ижевске, Перми и Нижнем Новгороде общей площадью 125 780 кв. м: «Первый дом в Нижнем» (N1) общей площадью 50 812 кв. м в Нижнем Новгороде, «Речной парк» дом 2 (26 873 кв. м) и «Пять континентов» дом 4 (20 827 кв. м) в Ижевске, квартал К745 (1 этап) общей площадью 27 268 кв. м в Перми.

В числе главных событий 2024 г. в UDS также назвали ввод в эксплуатацию пяти домов в трех регионах это Москва, Пермь и Ижевск, что почти в два раза больше чем годом ранее. Общая площадь сданной в эксплуатацию недвижимости составила 95 132 кв. м.

Самый крупный введенный объект — ДОМ KINETIK общей площадью 44 182 кв. м. Это первый завершенный проект в столице. Два дома введены в Перми — дом 6 (5 903 кв. м) и дом 7 (18 266 кв. м) «Квартала Ньютон». Также два дома введено в Ижевске — «MatrЁshka city» дом 4 общей площадью 18 435 кв. м и Parus Corten дом 2 общей площадью 8 345 кв. м.

В настоящее время в стадии строительства в UDS находится 20 домов, из них 14 — в Ижевске, 5 — в Перми и 1 проект реализуется в Нижнем Новгороде.

Общий объем продаж всех типов помещений в четырех регионах присутствия в 2024 г. составил более 50 тыс. кв. м.

Девелопер ведет активную общественную деятельность. В 2024 г. в Ижевске он принимал участие в реставрации объекта культурного наследия, открыл новый клуб «Личности» для соседей и друзей, а в Перми — выступил партнером международного турнира URAL FC.

Как сообщили в компании, в 2025 г. UDS продолжит строительство домов и работать над новыми проектами.

Результаты деятельности компании превзошли прошлогодние и задали вектор развития на 2025-й и последующие годы.

В 2024 году «Товарищество Рябовской Мануфактуры» расширило профиль деятельности и помимо редевелопмента начало работать как девелопер новых объектов. Кроме того, компания вышла в новый для себя сегмент офисной недвижимости и сформировала новую концепцию предлагаемых лотов.

Выход на рынок девелопмента с проектом А-класса

Летом уходящего года девелопер анонсировал проект бизнес-центра А-класса «Башня Рябов».

Таким образом, компания, которая раньше занималась редевелопментом, начала работать в сегменте нового строительства и в новом для себя классе. Бизнес-центр площадью более 20 тыс. кв. м компания планирует построить на собственные средства.

Это будет первый для «Товарищества» объект в классе А — сейчас в портфеле компании представлены офисы классов В и В+.

Выход в новый ценовой сегмент завершил собой формирование новой концепции «Товарищества Рябовской Мануфактуры». На одной территории будет представлена максимально широкая линейка лотов коммерческой недвижимости. Она включает офисы классов А, В+ и В, гибкие сервисные и классические офисы, с отделкой и без, помещения под ритейл и ресторанный бизнес, открытые площадки для мероприятий.

«В текущих условиях наш выход на рынок девелопмента в высокобюджетном сегменте можно считать своевременным. Повышенный спрос на офисы в Москве и низкая вакансия в центральных районах позволяют не только успешно продавать и сдавать в аренду готовые лоты на выгодных для собственников условиях, но и приступать к реализации новых проектов без банковского финансирования. Квартал уже сформировался как привлекательная деловая локация для арендаторов и посетителей, поэтому ожидаем, что следующий год станет еще более продуктивным по сделкам», — отметил Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

Управление недвижимостью

«Товарищество Рябовской Мануфактуры» было активным игроком на рынке недвижимости и наращивало объемы сданных в аренду площадей: в 2024 г. сдано 6,2 тыс. кв. м офисной недвижимости, что превышает показатели 2023-го на 20%. Объемы сделок росли, в частности, за счет редевелопмента и сдачи новых лотов.

При этом процент ротации арендаторов снижался. По итогам 2024 г. он составил 10%, в то время как в прошлом году показатель был на уровне 15%. Время экспонирования офисов также сократилось. Вакантность была техническая и сохранялась на уровне 1%, при том, что рост арендных ставок в офисах на территории лофт-квартала составил 25%.

Основные сделки по аренде заключены именно в сервисных офисах. Самый крупный блок арендовало IT-подразделение «Апельсин» программы лояльности X5 Retail Group. Также в 2024 г. резидентом бизнес-квартала стала еще одна известная компания — ÖMANKÖ — медиа о современной культуре и моде.

Площадка для фестивалей и праздников

В 2024 г. лофт-квартал «Товарищества Рябовской Мануфактуры» функционировал и как общественное пространство — городская, районная и внутренняя площадка для проведения фестивалей, праздников, ярмарок.

На территории «Товарищества» прошло немало массовых мероприятий. Среди них — петербургский фестиваль Ceramania, где участвовало более 120 российских мастеров декоративно-прикладного искусства, благотворительный мотозаезд Gentlemen’s Ride, а также арт-пикники и летние вечеринки под открытым небом.

«Спасение» советского панно

В уходящем году в лофт-квартале установили и торжественно открыли стеклянное фасадное панно времен СССР. Волонтеры успели демонтировать его с корпуса бывшего завода электроизмерительных приборов на Серпуховском валу. Сложная техника, в котором исполнено панно, используется преимущественно при изготовлении ювелирных изделий и для украшения шкатулок.

«Это единственный экземпляр в Москве, созданный в данной технике. Теперь его можно увидеть на офисном здании «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Панно не только является украшением квартала, но и подчеркивает его связь с историческим наследием города», — сказал Алексей Алешин.

Профессиональное признание

Новый деловой кластер оценили не только игроки, но и профессионалы рынка. Он получил несколько наград в сфере коммерческой недвижимости. Это победа в номинации «Бизнес-центр класса «В» на стадии реализации» специализированной премии в сфере офисной недвижимости Workplace Awards. На премии Arendator Awards 2024 бизнес-квартал стал лауреатом как «Лучший проект редевелопмента». На XXI Премии CRE Moscow Awards 2024 он был объявлен финалистом в номинации «Редевелопмент офисной недвижимости».

Справка о компании:

«Товарищество Рябовской Мануфактуры»

Компания занимается редевелопментом промышленных зданий, новым строительством, продажей и сдачей помещений в аренду, управлением готовыми объектами.

Лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры» появился в 2020 году в результате реализации проекта редевелопмента двух дореволюционных фабрик — Рябовской мануфактуры промышленника и купца первой гильдии Петра Рябова и керамико-плиточного завода им. Власова. Среди задач компании в данном проекте — бережное обновление старинных зданий и восстановление их аутентичной архитектуры, сохранение истории места, города и района, а также создание современного городского пространства для комфортной рабочей среды.

К настоящему времени завершилась реновация бывших производственных построек общей площадью 46 тыс. кв. м. Продолжится обновление двух оставшихся корпусов под офисы класса В. Планируется строительство нового бизнес-центра класса А. По завершении проекта в одной локации будут представлены деловые пространства классов А, В+ и В с классическими и гибкими офисами, отелями, заведениями стрит-ритейла, event-площадками и другими объектами для работы и отдыха.

Эксперты компании Monze назвали знаковые тренды уходящего года для московского мебельного рынка. Часть из них начали формироваться намного раньше, но окончательно набрали вес в 2024-м.

Мебель для деловых пространств

В офисном сегменте основной спрос был сфокусирован на пространствах с меблировкой. В свете постоянных удорожаний кредитов и роста розничных цен на мебель пользователям было выгодно покупать и арендовать готовые лоты.

«Также мы отмечаем в 2024 году увеличение спроса на индивидуальные дизайн-проекты в общих зонах офисов — в отличие от рабочих мест, заказы на которые в основном предполагают стандартный дизайн. Общие зоны часто используются для различного взаимодействия команд, поэтому комплектуются таким образом, чтобы повышать его эффективность и в то же время оставаться вдохновляющим, комфортным уголком для неформальной работы», — рассказал Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».

Комплектация первичных квартир

Также этот год можно назвать ключевым в популяризации услуги по оснащению квартир от застройщиков — она окончательно оформилась в один из инструментов повышения продаж для девелоперов. В частности, это стало возможным благодаря расширению опций меблировки. Во-первых, застройщики стали все чаще комплектовать не только кухни, но и квартиры полностью. Во-вторых, уже во всех классах жилья есть выбор цветовых решений и дизайна.

Согласно подсчетам компании Monze, в 2024 году комплектация базовой мебелью удорожала стоимость 1 м2 на 5—10 тыс. рублей в массовом сегменте, и от 15 тыс. рублей — в бизнес-классе. На фоне общего бюджета покупки и с учетом льготных ставок по ипотеке, которые были распространены весь год, такое увеличение можно считать небольшим.

Рост цен на материалы и мебель

Себестоимость мебели, и соответственно цен для потребителя, увеличивалась весь год. К концу 2024-го удорожание составит более 30% по сравнению с началом года.

По отдельным позициям, таким как металл, бывали периоды, когда цены росли практически каждый день, а затем останавливались — это было связано с сезонностью. Плитный материал дорожал с периодичностью примерно раз в полгода. В декабре произошло очередное повышение закупочных цен на 4-8%.

«Производители ищут варианты, позволяющие сдержать удорожание конечной продукции: например, заранее закупают материалы и комплектующие под конкретный проект. Однако широко применить данную практику на весь рынок не представляется возможным, и потребители все равно ощущают рост цен», — пояснил Александр Шнурко.

Реновация мебели в коммерческой недвижимости

Запросы на обновление мебели в основном поступали от собственников и арендаторов офисной недвижимости, а также от отельеров. В обоих случаях это было продиктовано отсутствием в России иностранных производителей и удорожанием кредитов для бизнеса, в связи с чем полностью обновить меблировку для многих стало проблематично.

«Технические возможности местных предприятий позволяют выпускать изделия, идентичные оригинальным по стилю, функционалу, кастомизации, и тем самым сделать частичную замену мебели незаметной для посторонних», — отметил Александр Шнурко.

Спрос на высокие технологии

В качестве нового тренда в компании Monze отметили заинтересованность заказчиков в изделиях с PUR-кромлением. Это вид заводской обработки, благодаря которой создается монолитное соединение кромки с торцом и увеличивается долговечность мебели.

По мнению Александра Шнурко, прошли времена, когда заказчики в массовом сегменте выбирали мебель, ориентируясь в основном на цену. Качество изделий теперь интересует не меньше, ведь в сложных экономических условиях не всегда удается быстро заменить мебель в случае ее ускоренного износа.

В целом 2024 год стал периодом роста для российских брендов на мебельном рынке Москвы, и в 2025 году упомянутые выше тренды продолжат свое развитие. Главным позитивным фактором для мебельных производств останется спрос на недвижимость «под ключ» и стремление заказчиков увеличить привлекательность своих объектов для покупателей и арендаторов.

Как девелоперы будут продавать жилье в новом году? Что станет с ценами на недвижимость в Москве и в регионах? Почему рентабельность застройщиков не упадет? Откуда придет помощь участникам рынка? В компании Plus Development поделились свежими прогнозами.

Что станет драйвером продаж

По мнению аналитиков Plus Development, в 2025 году есть вероятность, что мы увидим ужесточение политики Центробанка в части «околонулевой» ипотеки от девелоперов и других подобных инструментов. Обычная ипотека тем временем останется недоступной: по крайней мере, до тех пор, пока базовая ставка не снизится хотя бы до 14%.

«Скорее всего, в 2025 году многие способы завуалированных рассрочек и субсидированных ипотек будут пресекаться. А сейчас мы видим стремительный рост доли сделок с рассрочкой. Причем теперь ее дают даже после ввода дома в эксплуатацию. Например, крупные застройщики готовят программы сроком на 5 лет. Полагаю, весь 2025 год так и пройдет: под эгидой рассрочки. Компании будут придумывать все возможные инструменты. Вероятно, продолжат частично использовать траншевую ипотеку с периодом сниженных платежей», — считает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Как поддержат застройщиков

Понятно, что льготная ипотека в том виде, в котором она была, себя изжила. И пока нет предпосылок для появления нового аналогичного механизма. Однако точечные меры поддержки покупателей жилья, скорее всего, будут появляться. Это поддержка отдельных категорий, в том числе — в рамках региональных и социальных программ.

«Также есть вероятность, что власти могут рассмотреть меры поддержки самой строительной отрасли. Например, путем субсидирования кредитной ставки по проектному финансированию. Если это произойдет, компании смогут вкладывать больше средств в саму стройку, снижая расходы по обслуживанию кредитов. Это то, о чем все давно говорят», — предполагает Елена Тарасова.

В целом, основным «регулятором» отрасли станет рынок. Поэтому застройщикам для успешной работы придется серьезно вкладываться в продукт, ориентироваться на потребности покупателя, вступать в диалог с потребителем.

Что будет с ценами

По прогнозам аналитиков Plus Development, в следующем году мы увидим разнонаправленное движение цен. В премиальном сегменте, который не был так зависим от льготной ипотеки, можно ожидать заметный рост. В 2024 год многие элитные проекты в Москве подорожали в два раза. Есть люксовые дома, где стоимость квадратного метра достигла 7 млн рублей. Скорее всего, в 2025 году ценники продолжат расти. Этому будет способствовать стабильный спрос в этом сегменте, в том числе — со стороны тех покупателей, кто раньше вкладывался в зарубежную недвижимость.

Другой тренд — в комфорт-классе: тут все зависит от стадии строительства и ситуации в конкретной девелоперской компании. В данном случае возможно удешевление.

«Мы уже видим проекты, где условно снижают цены: дают скидки до 25-30%. И это не жест отчаяния. Такой дисконт говорит лишь о том, что финансовая модель застройщиков выдерживает большую скидку», — уточняет Елена Тарасова.

С другой стороны, на ранней стадии застройки в комфорт-классе обычно нет ресурсов для резкого снижения цен. Скорее, речь пойдет о завуалированных скидках на какие-то специальные лоты.

«В общем, говорить о том, что уровень цен упадет в среднем по рынку, я бы не стала. Важно помнить о проектном финансировании. Да, банк может ненадолго разрешить скидки, банк может «пощупать» спрос при сниженной стоимости. Но банк не станет «сливать» весь объем по совсем скромной цене, потому что цифры просто не сойдутся», — объясняет Елена Тарасова.

Поэтому, считают в Plus Development, цены в 2025 году в среднем останутся на прежнем уровне. В некоторых проектах и популярных локациях — скорее всего, вырастут. Но вряд ли этот рост выйдет за пределы инфляции.

Упадет ли рентабельность девелоперов

По данным Plus Develоpment, сегодня рентабельность застройщиков в Москве составляет от 15 до 20%.

«По крайней мере, на эту цифру можно ориентироваться в проектах, которые реализуются на кредитные деньги. Вряд ли банк выдаст проектное финансирование, если эта планка ниже. Банк же является контролирующей организацией по ведению расходов. И даже если он позволит застройщику какое-то время работать с низкой рентабельностью до 7-8%, он не допустит, чтобы это длилось долго», — описывает ситуацию Елена Тарасова.

На практике это также означает, что вряд ли в 2025 году случится волна банкротств строительных компаний, как многие опасаются сегодня. Проектное финансирование давно вымыло с рынка «случайных» игроков.

Столичные проекты класса комфорт+ уже практически не уступают бизнес-классу.

По мнению аналитиков девелопера UDS, выходящие на рынок в последние годы жилые комплексы класса комфорт+ по архитектуре, качеству строительных и отделочных материалов, планировочным решениям, набору инфраструктуры и уровню благоустройства, уже почти не уступают проектам бизнес-класса. Поэтому тренды бизнес—класса теперь можно проследить и в классе комфорт+.

Аналитики UDS перечислили тренды последних лет, которые были актуальными в 2024 г. и перейдут на 2025 г. Это:

— к разработке проектов привлекались известные архитекторы и проектные бюро, работающие и с более высоким ценовым сегментом;

— увеличилось число многофункциональных проектов, включающих торговые и офисные площади;

— девелоперы стали не продавать коммерческие помещения, а сдавать их в аренду. Созданные или привлеченные УК могут контролировать состав арендаторов и гарантировать резидентам обещанные сервисы;

— появились интересные концепции благоустройства дворовой территории. Например, в ДОМе KINETIK девелопера UDS — это «Двор — вторая гостиная». Во дворе создана инфраструктура, которая позволяет жильцам дома больше времени проводить на территории общественного пространства, а не в своей квартире. Под общественное пространство выделена полноценная половина дворовой территории. Там располагается сцена с летним кинотеатром, где также можно проводить общедомовые мероприятия и детские праздники, озелененные зоны для отдыха, работы, занятия спортом и многое другое.

— в тренде дворы без машин. Для парковки автомобилей строятся вместительные подземные паркинги;

— в подземных паркингах появились машиноместа для электромобилей и станции для их подзарядки. Например, в ДОМе KINETIK - это 10% от общего количества парковочных мест;

— отделка входных групп и лобби по дизайнерским проектам;

— расширилась линейка базовых планировок. У покупателей больше нет необходимости заказывать проект перепланировки и заниматься его согласованием;

— новые проекты выходили на рынок с квартирами более мелкой нарезки. Порядка 70% квартир в ЖК площадью до 50 кв. м;

— уменьшилось предложение квартир с отделкой. В 2024 г. в большинстве проектов отделка была заявлена как дополнительная опция, что больше характерно для бизнес-класса.

В целом это показывает рост качественных характеристик продукта, и адаптацию новых проектов к актуальным условиям рынка первичной недвижимости.

Справка о компании

Девелоперская компания UDS — застройщик федерального уровня. Реализует проекты в Москве, Ижевске, Перми и Нижнем Новгороде, имеет построенный объект в Смоленске.

С момента основания в 2006 году в Ижевске компания ввела в эксплуатацию более 30 жилых комплексов, включая первый в Москве — ДОМ KINETIK.

Девелопер самостоятельно выполняет работы по проектированию, строительству и обслуживанию комплексов после ввода в эксплуатацию.

2024 год стал для компании периодом активного развития и роста. Произошло наиболее значительное увеличение портфеля за время работы West Wind Group на рынке.

Девелопер приобрел три новых объекта общей площадью 23 тыс. кв. м.

Среди них — особняк «Дом Кувшиновой» в Хохловском переулке, построенный в конце XIX века. Здание на момент покупки использовалось под офисы, но требовало серьёзной модернизации. В результате редевелопмента West Wind Group планирует повысить класс бизнес-центра до В+. Его общая площадь составит 3100 м2. Особенность проекта — дизайн-концепт в новом русском стиле, который предполагает использование аутентичных мотивов в современном прочтении.

Также девелопер купил комплекс промышленных зданий на Сущевском валу площадью 12 028,9 кв. м, которые до революции использовались как ткацкая фабрика, а в советское время — как чулочно-носочная фабрика им. В.Н. Ногина. Объект станет ярким примером преобразования промышленных зданий в многофункциональное пространство, которое отвечает современным требованиям.

Помимо увеличения портфеля, год был отмечен другими знаковыми событиями. В частности, открытием после редевелопмента МФК Arkenston в Хамовниках. Здание общей площадью 4 447,9 кв. м было возведено в 1932 году. С конца 2022 года первая очередь функционировала как бизнес-центр класса В+. А теперь — после завершения основных строительных работ — объект используется как многофункциональный комплекс.

В нем, как и на остальных объектах, компания провела «бережную модернизацию», предполагающую сохранение исторических элементов наряду с реализацией трендовых решений — в инженерной инфраструктуре, организации пространства, оформлении здания.

Такой баланс дизайнерской концепции и современных технологий способствует быстрой заполняемости бизнес-центров. В свой юбилейный год — 20 лет на рынке недвижимости — компания второй раз подряд вошла в топ-10 российских девелоперов офисной недвижимости по версии РБК.

«По всему портфелю наших проектов сейчас околонулевая вакансия. Также значительно снизилась ротация арендаторов — по своей инициативе они стали съезжать на 60% реже, чем еще год назад, — отметила Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. — Мы с оптимизмом смотрим в будущий год, несмотря на сложную ситуацию в экономике. Прогнозируем, что объемы реализации качественных офисов останутся на высоком уровне — не менее 90% на этапе строительных работ. Это будет одним из факторов, способствующих своевременному завершению редевелопмента на заявленных объектах и выводу на рынок новых».

Справка:

Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по продаже объектов и сдаче в аренду. Среди реализованных проектов West Wind Group — бизнес-центры класса В+ «Сады Этрета», Crosswall Khamovniki, Crosswall, Sugar Factory. Их отличительная черта — реисторизм, сочетание «прошлого и будущего». В зданиях сохранен исторический дух и при этом создан эксклюзивный дизайн интерьеров в соответствии с современными тенденциями офисного рынка.

Один из последних реализованных проектов — бизнес-центр «Сады Этрета» на Цветном бульваре — результат редевелопмента здания начала ХХ века в современный офисный центр с обустроенной зоной отдыха на эксплуатируемой кровле. Для работы резидентам предлагаются офисы с ремонтом и мебелью. В архитектуре и дизайне прослеживаются черты неоклассики и футуризма, большинство элементов интерьера — предметы авторской работы. Бизнес-центр является победителем премии CRE Moscow Awards 2023 в номинации «Редевелопмент офисной недвижимости».

Рекордно низкая в этом году вакантность во многих сегментах коммерческой недвижимости — безусловно, позитивный тренд для собственников и управляющих компаний. Однако она сопряжена с дополнительными сложностями. С какими именно — рассказали в MD Facility Management.

Высокой заполняемости и посещаемости часто сопутствует ускоренный износ отделки, материалов и оборудования во всех зонах — от лифтов до кранов в санузлах. В обычной экономической ситуации это не является проблемой. Но в 2024-м условия сложились нетипичные для FM-компаний.

Предпосылки для этого сформировались в предыдущие годы. В 2022 и 2023 гг. фасилити-операторам приходилось работать в условиях нарушенной логистики, нехватки специалистов, скачков курсов валют и ставок по кредитам. Кроме того, перед ними стояла необходимость оптимизации затрат, т.к. увеличилась вакантность и снизилась доходность объектов.

«В 2024-м вызовы предыдущих двух лет никуда не делись. Но к ним добавились новые: в офисной, торговой, складской недвижимости заполняемость и посещаемость вернулись на докризисный уровень, а с ними — и привычный темп эксплуатации. При этом задача оптимизации затрат осталась одной из ключевых, несмотря на восстановление заполняемости», — отметил Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.

Сейчас, в новых реалиях, FM-компаниям важно одновременно действовать в трех направлениях.

Во-первых, еще более активно, чем раньше, работать над пополнением складских запасов. «Расходники» для уборки и ремонта, строительные материалы, запчасти для оборудования должны быть закуплены впрок. Такой подход позволяет избежать дефицита и приобретать все нужное большим оптом до очередного подорожания, что дает ощутимую экономию на фоне постоянного роста цен. Часто хранение организуют непосредственно на объекте. Это ускоряет реагирование ответственных служб на внезапные поломки. Правда, здесь необходимо и баланс найти: с учетом текущих ставок кредитования содержание больших запасов крайне затратно.

Во-вторых, искать новые способы замещения ушедших брендов, т.к. постоянно меняется и логистика, и цены у поставщиков.

В-третьих, фокусироваться на привлечении и мотивации специалистов, на которых во многом «держится» решение проблем. В 2024 году это специалисты по подбору персонала, уборщицы и дворники, инженеры среднего звена.

«Эффективный рекрутинг актуален для всего рынка, но для FM-компаний — особенно, т.к. для обслуживания объектов требуется большой штат, а его подбор и есть одна из основных компетенций. При этом чистота в здании и исправность инженерных систем — основное, что замечают резиденты и посетители. Поэтому линейный персонал в условиях высокой заполняемости также стал одной из самых значимых позиций», — подчеркнул Борис Мезенцев.

Эти причины могут стать определяющими при выборе жилья на первичном рынке.

На первичном рынке квартиры можно приобрести на разных этапах строительства, в том числе, когда все работы полностью завершены.

У введенных домов есть своя целевая аудитория: это люди, которые хотят ускорить переезд. Среди них есть конечные покупатели и инвесторы, приобретающие жилье для сдачи в аренду.

Эксперты девелопера UDS поделились своим опытом и назвали преимущества покупки квартиры в введенных домах:

1. — Главное — безопасность и отсутствие риска недостроя или длительных сроков завершения строительства;

2. — Возможность визуально оценить весь проект: расположение, архитектуру качество отделки фасадов;

3. — Можно увидеть двор, озеленение и благоустройство;

4. — Оценить дизайн лобби и общественных пространств;

5. — На этапе строительства это возможно только на плане или 3D модели; 

6. — Рассмотреть качество отделки;

7. — Понять, подходит ли вам вид из окон и открывающаяся панорама;

8. — Сориентироваться в расстоянии до объектов инфраструктуры;

9. — Рассчитать время на дорогу до станции метро и остановки общественного транспорта, детского сада и школы, до места работы и так далее;

10. — Возможность регистрации. Особенно это важно тем, кто приезжает из регионов, и кому нужно получить московскую «прописку» в кратчайшие сроки. Или тем, кто продает единственное жилье в столице и покупает новостройку: отсутствие постоянной регистрации может привести к потере городских льгот и выплат;

11. — Как правило, процентная ставка за ипотечный кредит в введенных новостройках ниже, так как риски банков минимизированы. При этом, если заключать договор непосредственно с застройщиком, то по-прежнему можно взять ипотеку с государственной поддержкой под процент намного ниже рыночного.

Эксперты девелопера UDS отметили, что в длинном списке преимуществ покупки квартиры в сданной новостройке каждый покупатель найдет те, которые смогут его заинтересовать. В условиях роста себестоимости строительства инвестировать в уже построенное жилье выгодно.

Условия, в которых функционирует рынок FM-услуг, редко бывают комфортными для игроков. Но в 2024 году концентрация неблагоприятных факторов усилилась. Как компании снижают финансовые риски, рассказали в MD Facility Management.

Расширение «спектра» объектов

Дифференцированный подход к формированию клиентского портфеля актуален всегда, но особенно это важно в периоды нестабильности на рынке. Так, портфель крупных FM-операторов включает офисную, торговую, гостиничную недвижимость, производственно-складские помещения, образовательные учреждения, выставочные комплексы. Кроме того, объекты в управлении отличаются по видам собственности: в частности, растет доля госсектора, компаний с государственным участием, отметил Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.

Этапы вхождения в проекты

Стандартный вариант — управляющие компании заходят на объект после завершения строительства. Но на стадии возведения или даже проектирования они нужны не меньше.

Вхождение в проекты на ранней стадии готовности и сопровождение их на всем «жизненном пути» становится востребованной услугой. В перспективе, скорее всего, будет распространена ситуация, когда фасилити-оператор приходит в проект «с нуля» и остается в нем вплоть до сноса здания. При этом естественно, что компании управляющие объектом, могут менять.

Консалтинговые услуги

Даже если собственник не планирует постоянно пользоваться услугами привлеченных FM-специалистов, периодически их консультации необходимы. Это может быть FM-консалтинг на этапе строительства либо FM-аудит готового объекта.

Специалисты оценивают техническое состояние объекта, организацию оказания услуги, анализируют расходы на профессиональную уборку, охрану, обслуживание инженерной инфраструктуры, коммунальные ресурсы, ремонты и т.д. По результатам такой оценки формируется отчет, который отражает существующие риски для собственника, а также варианты повышения эффективности работы управляющей компании, пути оптимизации затрат.

Продажа и обслуживание IT-продуктов

Крупные FM-компании давно используют собственные автоматизированные системы, позволяющие планировать и контролировать обслуживание инженерной инфраструктуры, формировать историю объекта, осуществлять управление персоналом и решать другие задачи.

Некоторые игроки внедрили автоматизацию на своих объектах много лет назад. К настоящему времени они отладили ПО и расширили его функционал. Это позволяет им сейчас продавать IT-продукты коллегам по рынку, проводить обучение и оказывать услуги технической поддержки.

«Вызовы 2024 года — это ставший уже традиционным резкий рост себестоимости услуг и дополнивший его рост ставок по кредитам — заставляют FM-компании искать дополнительные направления развития. Эта диверсификация бизнеса помогает им стабилизировать финансовую ситуацию в основной сфере деятельности», — подчеркнул Борис Мезенцев.

Высокие продажи и уменьшение нарезки — это далеко не все знаковые тренды года. Чем еще он был примечателен для офисного рынка Москвы, рассказали специалисты девелопера West Wind Group.

Shell&core снова в фокусе

Эксперты компании прогнозировали в январе, что покупатели и арендаторы вернутся к офисам без ремонта. Так и случилось: весь год совершались сделки по офисам без ремонта в строящихся и сданных БЦ. Резиденты «переключились» на этот формат вынужденно: готовые лоты у них по-прежнему в приоритете, но объем предложения не покрывает спрос.

«Полагаем, что shell&core вернулся на несколько лет. Но если ситуация в экономике выровняется, офисы «в бетоне» будут востребованы и дальше. Многим компаниям важно оборудовать помещения под себя. В более спокойные, чем сейчас, времена их не останавливают дополнительные затраты времени и средств на ремонт», — пояснила Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Конечных пользователей все больше

За 2024 год увеличилась доля компаний, приобретающих небольшие офисные блоки для собственных нужд. Одна из причин — на рынке стало больше игроков, имеющих средства для покупки. Это, в том числе, представители бизнеса, чья деятельность связана с госзаказами, и предприятия, занимающиеся импортозамещением. Вторая причина — из-за уменьшения нарезки существенно снизился бюджет покупки, офисы даже в статусных в БЦ стали доступны широкому кругу компаний.

«В наших бизнес-центрах средний размер продаваемых лотов в 2024 году составлял 150-170 м2. Доля конечных пользователей среди покупателей стала доходить до 70%. Для сравнения: два года назад она не превышала 50%», — отметила Елизавета Ильюхина.

Резиденты идут в стройку

Дефицит предложения, активизация продаж и высокий инвестиционный потенциал офисной недвижимости — все это привело к тому, что лоты в бизнес-центрах класса В+ почти полностью вымываются на стадии строительства или редевелопмента. До окончания работ реализуется более 90% офисов, предназначенных для продажи. Только за последние полгода этот показатель вырос на 10 п.п. — летом он составлял 80%.

Доля сделок по аренде на этапе стройки также довольно высока — примерно 30% от их общего количества. К полному вымыванию предложения на этапе стройки рынок вряд ли придет, но в 2025-м цифры еще немного подрастут, считает Елизавета Ильюхина.

Справка:

Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group второй год входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по продаже объектов и сдаче в аренду. Среди реализованных проектов West Wind Group — бизнес-центры класса В+ «Сады Этрета», Arkenston, Crosswall, Sugar Factory. Их отличительная черта — реисторизм, сочетание «прошлого и будущего». В зданиях сохранен исторический дух и при этом создан эксклюзивный дизайн интерьеров в соответствии с современными тенденциями офисного рынка.

Один из последних реализованных проектов — бизнес-центр «Сады Этрета» на Цветном бульваре — результат редевелопмента здания начала ХХ века в современный офисный центр с обустроенной зоной отдыха на эксплуатируемой кровле. Для работы резидентам предлагаются офисы с ремонтом и мебелью. В архитектуре и дизайне прослеживаются черты неоклассики и футуризма, большинство элементов интерьера — предметы авторской работы. Бизнес-центр является победителем премии CRE Moscow Awards 2023 в номинации «Редевелопмент офисной недвижимости».

В компании Plus Development рассказали, как трансформировался рынок новостроек после отмены льготной ипотеки, и в каких аспектах его участники оказались в выигрыше.

Главными событиями года на жилищном рынке стали, конечно, отмена льготный ипотеки в пару с мощным ростом ключевой ставки. Как итог — теперь ипотека стала недоступной для большинства россиян.

Этот факт должен был ввергнуть отрасль в глубокий кризис — особенно с учетом того, что в конце весны — начале лета количество ипотечных сделок на масс-маркете порой превышало 90%. Никого не удивило, что в третьем квартале случилось резкое падение продаж. И пока никто не ждет, что количество сделок в ближайшее время вернется на прежний уровень.

Но оборотная сторона любого кризиса — возможности. И в уходящем году «катастрофа по плану» принесла сектору новостроек и его участникам целый ряд позитивных моментов, включая общее оздоровление рынка.

Ажиотажный спрос

Ожидание завершения программы льготной ипотеки принесло застройщикам сразу две волны спроса.

Первая случилась в мае-июне, когда люди пытались «впрыгнуть в последний вагон». Практически все, кто был готов приобрести квартиру, постарались сделать это до наступления «часа Х». Дополнительным стимулом для принятия решения о покупке стали рост цен на недвижимость, «взлет» ключевой ставки и инфляция.

Если в другой ситуации люди были готовы подождать и подумать полгода-год, то сейчас предпочли поторопиться.

«В итоге до отмены льготной программы были месяцы, когда с ипотекой совершали более 90% сделок. Например, в июне мы увидели 93,3% в Новой Москве: это был бум во всех смыслах. Поэтому надо учитывать, что снижение числа сделок с новостройками более чем в 2,7 раза в августе, которое фиксировали специалисты, отсчитывалось от очень высокой базы. И после “сверхпродаж” в третьем квартале казалось, что все обрушилось», — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Выход на рынок покупателей с собственными средствами

Вторая волна спроса возникла осенью. Активизировались две группы покупателей: семьи на фоне окончания лимитов по семейной льготной ипотеке и те, кто приобретал квартиры за собственные средства. Эти целевые группы в первой половине года заняли выжидательную позицию по двум причинам. Во-первых, они не хотели совершать покупку на волне ажиотажного спроса перед 1 июля. Во-вторых, надеялись, что после 1 июля на рынке случится обвал цен или хотя бы некоторое их снижение. Ценовые ожидания не оправдались, а отложенный спрос требовал реализации.

«В итоге, например, в Plus Development продажи в октябре выросли почти на 40% относительно сентября, а ноябрь показал рост еще на 20%. И во многом — благодаря тем, кто был готов покупать без использования долгосрочных жилищных кредитов, больше ориентируясь на рассрочку и траншевые программы. При этом во всей Новой Москве в октябре без ипотеки провели уже 46% сделок, а в сентябре — 31%. Для сравнения, еще в январе 24-го года таких сделок было всего 13%», — отмечает Елена Тарасова.

Бонусы и скидки от застройщиков

Теперь девелоперы вынуждены искать способы, чтобы повысить доступность покупки жилья «за свои». Поэтому на рынке появилось множество рассрочек, совместных программ с банками за счет компенсации части стоимости кредита самим застройщиком, а также скидки на квартиры в 5-10 и более процентов.

Понятно, что в данной ситуации застройщики «принимают удар на себя», снижая собственную маржинальность. Тем не менее, это лучше, чем снижение цен.

Развитие трейд-ин

Трейд-ин — обмен старых квартир на новые — в последние годы терял свою популярность. Что, в общем, понятно: люди предпочитали взять ипотеку под 6%, внести 10-15% в качестве первоначального взноса, а после переселения в новую квартиру продавать старую и досрочно закрывать ипотеку. Это было выгоднее, чем оплачивать новостройку деньгами от продажи своего жилья и весь период строительства снимать квартиру.

«Но после взлета ипотечных ставок до уровня заградительных схема трейд-ин стала резко набирать популярность. Например, в Plus Development доля таких сделок уже в октябре 2024 года оказалась на 30% выше, чем в январе. Ежемесячно 15% встреч в офисе продаж проходят с клиентами, которым, чтобы войти в сделку, надо продать имеющуюся недвижимость», — говорит Елена Тарасова.

Траншевая ипотека и рассрочка

Траншевая ипотека, которую начали выводить в качестве альтернативы «субсидированной околонулевой ипотеки от застройщика», и беспроцентная рассрочка с рыночным первоначальным взносом получили бурное развитие как альтернатива льготной ипотеке. Это «запасной парашют», давший рынку временную поддержку.

Во-первых, сниженные на время строительства платежи позволили снизить нагрузку на покупателей, который вынуждены жить в арендном жилье. Во-вторых, есть надежда, что через 2-3 года, когда придет пора платить по полной ставке, ключевая пойдет вниз, а вслед за ней — и ипотечная. Появится возможность рефинансироваться.

Правда, стоит заметить, что данный вид ипотеки по-настоящему выгоден лишь при покупке на ранней стадии строительства.

Оздоровление рынка

Льготная ипотека принесла не только позитивные эффекты. Она же стала причиной разрыва между стоимостью квартир на вторичном и первичном рынках, практически убив трейд-ин, и спровоцировала быстрый рост себестоимости строительства и цен на жилье. Например, те же производители стройматериалов и подрядчики существенно увеличили свои чеки.

Перегрев не только разогнал инфляцию: он еще резко увеличил кредитную нагрузку россиян.

«Мы пока не до конца понимаем, насколько глубокой будет трансформация рынка, которая началась из-за отмены льготной ипотеки летом 2024 года. Именно тогда все разделилось на “до” и “после”. Но важно понимать: любая такая программа носит временный характер. Раздувать ипотечный пузырь до бесконечности нельзя. Главный итог этого года — отрезвление всех участников рынка. Пришло время очередной проверки на прочность, как уже было в предыдущие кризисы. Но, как показывает практика, кризисы на строительном рынке России никогда не затягиваются надолго», — говорит Елена Тарасова.

О компании: Plus Development фокусируется на рынке коммерческой и жилой недвижимости Московского региона и осуществляет полный цикл девелопмента: от подбора территории под застройку до ввода в эксплуатацию и управления сданным проектом. В настоящее время компания реализует в Новой Москве проект бизнес-класса ЖК «Детали». Параллельно идет проектирование второго жилого комплекса «Акценты» на улице Дубнинская на севере Москвы и двух бизнес-центров. Общая площадь проектов — 700 000 кв. метров. Инвестиции в реализуемые проекты составляют 70 млрд. рублей.

Компания Monze автоматизирует один из важнейших участков производства мебели — сварку металлических конструкций, интегрируя в технологический процесс робота. Новый «сотрудник» уже установлен на предприятии группы компаний, в которую входит Monze. Одно такое устройство способно заменить до 8 профессиональных сварщиков.

Робот должен повысить точность сварки, резки и пайки металла, оптимизировать затраты и ускорить выпуск мебели со стальными каркасами. Сейчас специалисты завершают его настройку.

Автоматизация позволит решить сразу несколько задач, которые в конечном итоге влияют на качество изделий для потребителя и увеличивает производительность фабрики.

Роботизированная сварка обеспечит более высокое качество обработки металлических деталей, от которых зависит надежность и долговечность всей конструкции. Еще одно преимущество внедрения робота — компания теперь может переложить на робота рутинные операции, которые раньше выполнялись людьми.

«Будут исключены ошибки, связанные с влиянием человеческого фактора. А сам процесс сварки теперь может выполняться практически без остановки. Для первичной настройки и дальнейшего обслуживания робота нужно привлекать специалистов, но в целом вовлеченность людей в работу на данном участке производства минимизируется. Кроме того, снижается зависимость компании от негативных факторов на рынке труда, среди которых — дефицит высококвалифицированных кадров и удорожание их услуг», — рассказал Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».

Функционал робота позволяет выполнять не только сварочные работы, но и высокоточную резку металла, пайку отдельных узлов, что еще больше сокращает затраты на персонал, а также повышают производительность фабрики.

Последнее особенно важно в условиях проектного производства, когда в короткий срок необходимо выполнить большой объем заказов, например — для оснащения новостройки «мебелью от застройщика». Также автоматизация актуальна на фоне постоянного роста цен на мебельные материалы и фурнитуру: благодаря ей производитель снижает часть расходов и может сдержать удорожание конечной продукции.

Эти проекты реализуются в двух регионах — Ижевск и Пермь.

Девелопер UDS сообщил, что в семи домах строительная готовность превысила 70%. До завершения каждого из проектов, в зависимости от выполненных работ, осталось от нескольких недель до месяцев: завершены строительно-монтажные работы, обустроена кровля, вставлены оконные блоки, подведены коммуникации, идет их разводка по этажам. В домах с готовностью более 80% производится монтаж инженерного оборудования, лифтов и отделка мест общего пользования. В проектах с готовностью более 95% уже благоустроены и дворовые территории.

По данным UDS, пять домов на высокой стадии строительной готовности возводится в Ижевске, два в Перми. Приближается срок окончания строительства дома 8 «Квартала Ньютон» в Перми. Его строительная готовность — 95%. В Ижевске в комплексе «Елки» все строительные работы выполнены на 88%, в «Квартале на Горького», дом 1 — на 84%. Еще в четырех проектах — это ижевские «Речной парк» 3, «Пять континентов» — 1-я очередь дома 3 «Новая Клубная» и пермский - дом 5 «Квартала Ньютон» строительная готовность превысила 70%.

На сегодняшний день большая часть квартир в упомянутых домах реализована. Около 75% лотов продано в комплексе «Елки». Дом на 213 квартир начали строить в декабре 2021 г.

Больше 75% квартир реализовано в домах 8 (66 квартир) и 5 (142 квартиры) «Квартала Ньютон». Строительство домов началось соответственно в декабре 2022 г. и в августе 2023 г.

В марте 2023 г. девелопер UDS приступил к проектам «Новая клубная» (115 квартир) и «Речной парк 3» (108 квартир). Процент продаж квартир соответственно 49,1% и 56,5%.

Передача ключей в большинстве домов планируется в 2025-2026 годах.

В настоящее время у девелопера UDS в стадии строительства находится 18 домов. Всего за 18 лет работы компании построено 39 домов.

Единый ресурс застройщиков присвоил жилому комплексу “Детали” статус Умный дом класса “С”, что позволило проекту войти в реестр умных новостроек России. Всего в Москве три таких ЖК на сегодняшний день.

Портал ЕРЗ.РФ включил в реестр умных новостроек проект компании Plus Development. В список попадают жилые комплексы, которые отвечают жестким требованиям в области автоматизации процессов. Рейтинг с присвоением классов призван распространить лучшие практики “умного дома” среди девелоперов.

“Класс “С” в данном случае идет сразу после “А”. Высшую категорию “А” пока присвоили всего одному жилому комплексу в стране: дому бутик-класса “Булычев” в Кировской области. Отдельно приятно, что высокую оценку экспертов получил наш ЖК формата “бизнес-лайт” в Новой Москве”, — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

По ее словам, класс “С” предполагает наличие пакета современных решений, на которые во многом и ориентирован бизнес-лайт. В перечень входят:

- автоматизированный сбор показаний данных с приборов учета потребителей;

- онлайн-оплата начислений за ЖКУ;

- видеонаблюдение на территории и в местах общего пользования;

- доступ к камерам видеонаблюдения в мобильном приложении для жильцов;

- IP-домофония и многоабонентские вызывные панели во входных группах;

- система контроля управления доступом (СКУД) на территорию через BLE, пин-код, мобильное приложение;

- допуск транспорта в подземный паркинг через систему распознавания номеров;

- клиентский сервис: автоматизация управления заявками жителей через мобильное приложение, оценка качества выполнения заявок и многие другие параметры.

При этом новый ЖК “Детали” вошел в тройку столичных проектов, которым удалось получить класс “С”. В целом, сегодня Реестр умных новостроек ЕРЗ.РФ включает всего 36 жилых комплексов такой категории на всю страну.

В I квартале 2025 года производители ожидают увеличение себестоимости мебели и соответственно — цен на конечную продукцию. Каким будет прирост, рассказали в компании Monze.

В частности, на себестоимости всей корпусной мебели сказывает удорожание ЛДСП, а закупочные цены на фурнитуру влияют на производство кухонной мебели и систем хранения.

«Уже готовимся, что с нового года примерно на 10% «вырастут» цены на плитный материал, ЛДСП в частности. По фурнитуре прирост зависит от курса», — рассказал Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».

В результате, в I квартале 2025 года себестоимость мебели может увеличиться на 10-15%. Примерно на столько же вырастут и цены для потребителей.

Материалы дорожают по нескольким причинам. В основном влияют ситуация в экономике страны, сложности в логистике, ценовая политика иностранных производителей, чья продукция поступает на российский рынок.

Цены на фурнитуру зависят от внешних экономических факторов, т.к. для качественной мебели все петли, доводчики и другие механизмы поставляются из-за рубежа — напрямую из дружественных стран и по параллельному импорту.

Помимо этих факторов, на себестоимости мебели сказываются индексация зарплат, ослабление национальной валюты, в том числе, по отношению к юаню, удорожание бензина и вместе с ним — логистики.

Некоторые производители стараются закупать материалы и фурнитуру заранее и большими партиями, чтобы минимизировать рост цен. Однако возможности для этого ограничены из-за отсутствия недорогих кредитов.

В свете указанных событий игроки рынка ищут варианты, позволяющие им фиксировать стоимость и объем закупки.

«Например, нередко заказчики заранее планируют объём закупки, до того, как подойдет этап меблировки, заключают договор с мебельной компанией, а она — с поставщиками. Все необходимое закупается под заказ и оперативно отгружается по мере необходимости. Такой подход позволяет сдержать рост цен для потребителя и снизить зависимость мебельных компаний от банковских кредитов», — рассказал Александр Шнурко.

Справка:

Monze — российский производитель мебели, входящий в группу компаний «Медицинофф», которая более 15 лет занимается проектированием и изготовлением медицинской, лабораторной и корпусной мебели.

Компания Monze производит мебель для жилых и коммерческих пространств: жилых комплексов, офисов, гостиниц, ретейла.

В состав компании входит собственный исследовательский центр и конструкторское дизайн-бюро.

Производственные площади фабрики — более 4 000 м2 — расположены в «старой» Москве. Собственные мощности позволяют изготавливать 8 тысяч единиц изделий в месяц.

Более 60 специалистов разного профиля работают в Monze. Мебель производится на европейском оборудовании с использованием наработанных стандартов, опыта и технологий ГК «Медицинофф».

Объемы предложения, перечень локаций, источники появления новых лотов — все это наиболее заметные трансформации, произошедшие на офисном рынке. Специалисты офисного девелопера West Wind Group проанализировали динамику основных показателей офисной недвижимости в Москве с начала 2000-х.

От избытка — к дефициту

Наиболее чувствительным для пользователей стало сильное сокращение объемов предложения. Дефицит длится уже не один год, но в 2024-м он вышел на максимум.

В 2000-х — в период интенсивного развития экономики страны — ситуация была обратной. Активно строились профессиональные бизнес-центры, количество вакантных площадей росло. Иногда случались спады, но они были непродолжительными, а существовавший на тот момент объем предложения покрывал потребности арендаторов и покупателей.

С 2020 года проявился кризис, связанный с пандемией, а двумя годами позже — и с напряженной геополитической обстановкой. Замедлились темпы строительства и редевелопмента, ввод офисных площадей упал, а спрос при этом остался высоким. Теперь новое предложение в разы быстрее, чем раньше, находит покупателей или арендаторов, отметила Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Новые критерии престижа

20 лет назад разделение бизнес-центров на премиум и массовый сегменты во многом было обусловлено локацией. БЦ высокой ценовой категории располагались в развитых и перспективных деловых районах.

Сейчас в связи с программой стимулирования создания МПТ они появляются в локациях, которые ранее офисные девелоперы не рассматривали и куда без данной программы в ближайшее время не зашли бы. Здесь профессиональные бизнес-центры строятся и продаются в нарезку — и это еще один новый тренд, ранее не свойственный данному сегменту рынка.

В районах с активным жилым строительством немало потенциальных собственников и арендаторов, которые хотели бы иметь статусный офис или небольшой арендный бизнес недалеко от дома. Тем не менее, остается открытым вопрос, насколько развитыми и востребованными станут эти деловые кластеры «нового образца».

Еще один драйвер рынка

Что касается качественных пространств в центре города, здесь основным источником их появления стал точечный редевелопмент.

«Именно за счет него сейчас покрывается самая значительная часть спроса в премиальных бизнес-центрах, расположенных в исторических районах. Например, в наших объектах уровень вакансии — околонулевой. Из-за дефицита предложения цены на аренду и покупку офисов в объектах редевелопмента весь год шли вверх. Скорее всего, в 2025-м они также будут расти, что создает благоприятные условия для инвестирования в этот сегмент, а значит и для его масштабного развития», — подчеркнула Елизавета Ильюхина.

В портфеле федерального девелопера уже 40 жилых домов: в Ижевске, Перми, Нижнем Новгороде и Москве.

Выход локальных девелоперов в столичный регион — тренд последних лет. Если крупные застройщики наращивают свои портфели за счет строительства в других городах, то региональные начинают новые проекты в Москве.

По данным консалтинговой компании NF Group, доля региональных игроков, купивших в I полугодии 2024 г. земельные участки в Москве, составила 39%. Это самый высокий показатель за последние пять лет. Для сравнения в прошлом году эта доля была на уровне 20%.

На сегодняшний день в Москве работает 15 девелоперов из других регионов. Инвестиции в московскую недвижимость на протяжении последних десятилетий приносили хорошую прибыль, что способствует росту интереса к тендерам на право строительства жилых объектов в одном из самых успешных регионов РФ.

Выход на высококонкурентный рынок столицы требует большей отдачи и серьезной подготовки. Во-первых, потому что власти рассматривают региональных девелоперов буквально «под микроскопом». Во-вторых, покупатели реагируют на новую компанию более осторожно. Поэтому многие проекты, реализуемые в Москве застройщиками из других регионов, более сложные и продуманные. Зачастую именно это делает их даже более успешными, чем те, что выпускают на рынок местные застройщики.

Девелопер UDS начал свою деятельность в г. Ижевске в 2006 году. В течение 18 лет расширил свой портфель за счет строительства жилых домов в других регионах — это Москва, Пермь, Смоленск, Нижний Новгород. UDS специализируется на реализации проектов жилой недвижимости уровня «комфорт +», «бизнес» и «элит-класс». С учетом ДОМа KINETIK в эксплуатацию введено 40 жилых домов.

UDS активно использует инновации: они применяются в каждом проекте, независимо от его класса. Среди реализованных проектов самое высокое жилое здание в Ижевске — ЖК Оcean City, возвышающееся на 91 метр. В ДОМе KINETIK -  эксплуатируемая кровля паркинга с которой можно быстро спуститься по горке.

Компания ведет активную деятельность в области экологии и была признана лучшей организацией по реализации проекта «Экологизации» в конкурсе Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Удмуртской Республики.

Проект ДОМа KINETIK разработало международное агентство МЛА+ с большим опытом в России и за рубежом. Две башни, объединенные общим стилобатом, выглядят монументально и элегантно. Эргономичные планировки квартир с кухнями-гостиными, соответствуют трендам сегодняшнего дня, а оптимальный метраж позволяет уменьшить бюджет. Поэтому проект оказался востребованный на рынке — к моменту ввода дома 91% квартир продано.

ДОМ KINETIK многократно становился победителем профессиональных конкурсов, получал премии и награды. Среди них победа в федеральной премии Рекорды рынка недвижимости, премии Move Realty Awards в номинациях «Прорыв года» и «Жилой комплекс комфорт-класса». Также ДОМ KINETIK входит в ТОП-10 по потребительским качествам ЖК Москвы в рейтинге Единого ресурса застройщиков.

Это придавало уверенности девелоперу в успешном завершении строительства московского объекта.

«Первый московский проект девелопера UDS стал настоящим вызовом! В самом начале пути мы столкнулись с уходом крупных компаний-поставщиков. Необходимо было заместить большую часть оборудования и заявленные материалы без потери качества. В связи с этим значительное время занял поиск партнеров, которые были готовы сотрудничать с нами как с российской компанией. Энергия достижений, заложенная в концепции ДОМА KINETIK, по-настоящему объединила всех, кто работал над проектом. Поэтому KINETIK можно назвать результатом командной работы», — комментирует Константин Люкин, директор филиала компании-девелопера UDS в г. Москва.

В рейтинге новостроек Новой Москвы, опубликованном аналитиками сервиса “Пульс Продаж Новостроек” по  итогам октября 2024 года, проект Plus Development — ЖК “Детали” — занял 6 место по росту продаж.

Всего треть девелоперов Новой Москвы смогла сохранить положительную динамику продаж в октябре. Большинство компаний продемонстрировало снижение по сравнению с сентябрем. В ряде случаев падение достигло 50-60%.

Жилой комплекс “Детали” обеспечил компании Plus Development место в топе: в октябре продажи выросли сразу на 38,9%. Это один из самых высоких показателей среди застройщиков Новой Москвы, которым удалось увеличить количество сделок. Всего за три квартала 2024 года спрос на квартиры в ЖК вырос на 180%.

“Сейчас продажи растут за счет двух основных факторов. Во-первых, сам формат “бизнес-лайт” привлекает качественную аудиторию: он отвечает на запросы молодых семей, квалифицированных высокооплачиваемых специалистов, инвесторов. Сочетая элементы комфорт- и бизнес-класса, он все же остается доступным по цене. Во-вторых, застройщики больше не надеются только на ипотеку. Мы стали активнее работать с альтернативными инструментами. В фокусе — трейд-ин, траншевая ипотека, адресные скидки”, — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development.

По данным компании, на рост продаж новостроек в Новой Москве также заметно влияют покупатели из регионов. С начала года число таких сделок увеличилось на 20%.

По прогнозам Plus Development, спрос на качественные объекты в столице будет и в 2025 году. Клиенты по-прежнему будут смотреть сразу десятки проектов в разных локациях, включая Новую Москву, сравнивать предложения вторичного и первичного рынков. Сегмент “эконом” при этом пострадает сильнее других.

О компании:

Plus Development фокусируется на рынке коммерческой и жилой недвижимости Московского региона и осуществляет полный цикл девелопмента: от подбора территории под застройку до ввода в эксплуатацию и управления сданным проектом. В настоящее время компания реализует в Новой Москве проект бизнес-класса ЖК «Детали». Параллельно идет проектирование второго жилого комплекса «Акценты» на улице Дубнинская на севере Москвы и двух бизнес-центров. Общая площадь проектов — 700 000 кв. метров. Инвестиции в реализуемые проекты составляют 70 млрд. рублей.

Девелопер UDS получил разрешение на ввод объекта ДОМ KINETIK — жилого комплекса класса «комфорт+» на ул. Дмитровское шоссе, д. 75/77, в районе Западное Дегунино, САО г. Москвы. Документ подтверждает, что в доме в полном объеме проведены инженерно-строительные работы, испытаны коммуникации и инженерное оборудование и объект полностью соответствует техническим, пожарным и санитарным требованиям.

ДОМ KINETIK, созданный по проекту архитектурного бюро МЛА+, представляет собой две жилые башни высотой 31 и 23 этажа с общим стилобатом с эксплуатируемой кровлей, предусмотрено 4 пассажирских, 3 грузопассажирских лифта и 1 подъемник для МГН. Первые два этажа отведены под коммерческие площади — 29 помещений свободного назначения. Они будут использоваться под открытие магазинов, кафе и других объектов инфраструктуры. На втором этаже разместятся помещения офисного назначения.

В жилой части расположено 562 квартиры, от студий до трехкомнатных квартир, площадью 23 — 69 кв. м. Квартиры сдаются как в черновом варианте, так и в чистовой отделке (3-5 этажи обеих секций).

В подземной части дома расположен теплый паркинг с доступом на лифтах из обеих секций здания. Помимо 155 машиномест — стандартных и семейных, на подземных уровнях размещены 44 кладовых помещения. Паркинг оснащен современной системой доступа: въезд по номеру автомобиля и bluetooth-метке. Установлены системы видеонаблюдения и усиления мобильного сигнала.

Придомовая территория занимает 5934 кв. м. В благоустройстве использованы 17 крупномерных деревьев, в числе которых ель сербская, клен остролистный, яблоня сибирская Mokum. Для зонирования мест для отдыха применены 148 кустов виноградной лозы. На клумбах высажены 11 сортов многолетних растений, подобранных по принципу непрерывного цветения с мая и до октября. Озеленение выполнено также и на кровле подземного паркинга, и на стилобате. Такое решение делает двор двухуровневым, увеличивая его площадь. Всего в благоустройстве использовано более 6 000 единиц растений.

К моменту ввода в эксплуатацию в ДОМе KINETIK реализован 91% квартир.

Справка о компании

Девелоперская компания UDS — застройщик федерального уровня. Реализует проекты в Москве, Ижевске, Перми и Нижнем Новгороде, имеет построенный объект в Смоленске.

С момента основания в 2006 году в Ижевске компания ввела в эксплуатацию более 30 жилых комплексов.

Девелопер самостоятельно выполняет работы по проектированию, строительству и обслуживанию комплексов после ввода в эксплуатацию.

UDS воплощает идеи вместе с экспертными командами дизайнеров и архитекторов мира. Применяет новейшие технологии в строительстве.

Девелопер UDS — многократный призер и победитель профессиональных конкурсов.

В соответствии с запросами конечных пользователей офисы в объектах редевелопмента «проделали» большой путь от неприметных помещений к камерным пространствам с повышенным уровнем комфорта. Как они изменились за 20 лет, рассказали в компании West Wind Group.

В начале 2000-х требования эндюзеров к офисам, располагающимся в объектах редевелопмента, и к новому строительству почти не отличались. Симпатии пользователей были на стороне кабинетных планировок, и девелоперы предлагали именно их. Также почти не существовало высоких требований относительно оформления помещений, поэтому офисы часто сдавались без мебели, с типовым ремонтом. Покупатели и арендаторы спокойно относились и к тому, что инфраструктура бизнес-центров не предусматривала дополнительных сервисов.

Сейчас высокая конкуренция на офисном рынке и стремление работодателей «утолить» кадровый голод изменили запросы резидентов. На первый план вышел комфорт во всех смыслах: от расстановки столов до атмосферы в общих зонах.

Стал более значительным разрыв в требованиях к офисам в новых бизнес-центрах и прошедших редевелопент. Часто проекты редевелопмента — невысокие здания с историческим вайбом — больше отвечают современному тренду на человекоцентричность, чем новые крупные БЦ.

В запросах пользователей лидируют гибкие планировки, в которых сочетаются элементы open-space и кабинеты классического формата — для руководства. Сам open-space больше ориентирован на индивидуальный комфорт, чем 20 лет назад. Этому способствуют продуманное озеленение и эргономика пространства, возможности для уединенной и неформальной работы. Значимым фактором при выборе офиса стало наличие отделки «под ключ», выполненной с использованием премиальных материалов, а также комплектация мебелью.

«Наполнение бизнес-центра тоже стало важным для покупателей и арендаторов: зоны отдыха, коворкинги, душевые, открытые террасы — все это новая норма в БЦ класса В+ и выше. Помещения для дополнительных сервисов в исторических зданиях максимально продуманны и эстетичны в связи с небольшой площадью бизнес-центров», — отметила Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Таким образом, бизнес-центры в объектах редевелопмента кардинально изменились с 2000-х годов. Но в ближайшие годы этот рынок, скорее всего, ждет очередная трансформация, т.к. исторические здания в центре Москвы — исчерпаемый ресурс, и в будущем бизнес станет искать новые объекты для редевелопмента.

В UDS рассказали, когда покупатель на первичном рынке выходит на сделку.

Прежде чем начать поиск квартиры в новостройке, покупатель определяется с приоритетами: какой дом и в каком районе будет рассматривать. Есть и другие факторы, которые влияют на решение.

Аналитики девелопера UDS их проанализировали и назвали основные.

Первый — локация. Большинство покупателей рассматривают новостройку, расположенную в нужном районе. Это место, где семья или один из ее членов жили раньше, где сложились тесные социальные связи: поблизости живут родители или родственники, располагается детский сад или школа, которую уже посещают дети и др.

Второй — цена лота. Даже при похожей средневзвешенной цене квадратного метра в одной локации, бюджеты отличаются. Это влияет как на сумму первоначального взноса, так и на размер ипотечного кредита. Поэтому покупатель подбирает подходящий бюджет.

Третий — транспортная доступность и близость станции метро. Для многих покупателей доступность метро является чуть ли не главным условием выбора квартиры в новостройке. Например, ДОМ KINETIK имеет конкурентное преимущество перед другими жилыми комплексами в локации Западное Дегунино благодаря тому, что до метро «Верхние Лихоборы» можно дойти всего за две минуты, а доехать до центра — за 25 минут.

Четвертый — эргономичные планировки квартир. Большинство покупателей, чтобы купить квартиру, берут ипотечные кредиты и не хотят переплачивать за квадратные метры, которые будут использоваться не эффективно. Квартиры, где продуманы все возможные варианты расстановки мебели, ее габариты, оптимизированы маршруты передвижения по квартире, исключены возможности появления «темных» зон, являются самыми востребованными. Как правило, метраж таких квартир небольшой. Например, спросом пользуются квартиры общей площадью 35-38 кв. м с одной спальней и кухней-гостиной.

Пятый — развитая инфраструктура района — условие, которое очень важно для любого покупателя, а особенно если в семье есть люди старшего поколения или дети. Расстояние до детского сада или школы, куда нужно провожать детей утром, имеет очень большое значение.

Шестой — инфраструктура в жилом комплексе. Динамичный образ жизни жителей дома делает очень востребованной внутридомовую инфраструктуру. Для многих важно, что в доме есть кофейня, где можно по пути на работу выпить чашку кофе или взять его с собой в дорогу. Приветствуется наличие ресторана, кафе, мини-супермаркета. Удобно, когда в доме открывается детский развивающий центр, языковые курсы, салон красоты и многое другое. Большой популярностью пользуются коворкинги, так как позволяют не использовать квартиру как рабочее место.

Седьмой — близость зон отдыха и парков. Многие покупатели ставят во главу угла экологию района. Поэтому близость зон отдыха, парков, где можно устраивать пробежки, гулять пешком или кататься на велосипеде летом, а на лыжах - зимой, имеет важное значение при выборе новостройки.

Восьмой — срок ввода дома. Кто-то из покупателей готов ждать год или больше времени пока дом будет построен и сдан. Но есть и такие, для которых важна высокая готовность ЖК. Таким образом, чем больше факторов совпадает, тем скорее покупатель выходит на сделку, — сделали вывод аналитики девелопера UDS.

В Plus Development назвали главные инструменты, которые позволяют стабильно наращивать продажи в кризисных условиях.

Ипотека, включая семейную, постепенно уступает позиции другим инструментам. И альтернативы уже выигрывают, например, в Старой Москве.

По данным Plus Development, в октябре доля сделок с ипотекой на рынке комфорт-класса составила 50,9% (55,7% было еще в сентябре).

“Можно сказать, что теперь битва за клиентов идет на поле девелоперов, а не банков. Топовые инструменты продаж сегодня — крупные скидки, траншевая ипотека, трейд-ин, программы с длительной рассрочкой, которую можно трансформировать в кредит через пару лет. Тогда, вероятно, ставки снизятся. При этом сейчас нет универсальных решений, чтобы стимулировать спрос. Все решает продуманный портфель собственных продуктов. Мы, к примеру, предлагаем большие скидки до 14%, ипотеку под 3% на период строительства, быстрый обмен старой квартиры на новую, беспроцентную рассрочку, специальные скидки по военной ипотеке. По сути, речь идет о полном спектре бонусов для очень разных типов клиентов. В итоге продажи растут. Вероятно, это оптимальный подход для большинства крупных девелоперов сегодня”, — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Благодаря такому подходу, к примеру, продажи жилого комплекса "Детали" (Новая Москва) по итогам октября выросли почти на 40% по сравнению с сентябрем.

При этом за три квартала 2024 года существенно изменилась сама структура спроса. Например, активизировались покупатели из регионов: объем таких сделок увеличился на 20%. Одновременно на 30% возросло количество тех, кто улучшает жилищные условия, выбирая модель trade-in: обмен старой квартиры на новую.

Рынок меблировки первичных квартир не только растет, но и эволюционирует. Как меняются запросы застройщиков в 2024 году, проанализировали в мебельной компании Monze.

Доступная индивидуальность

В проектах сейчас все чаще встречается встроенная мебель. Пока это характерно для ЖК в ценовой категории «бизнес» и выше. Но в целом встроенная мебель становится все более популярной, и это можно выделить в долгосрочный тренд, который в ближайшее время распространится на классы «комфорт» и «комфорт плюс».

«Встроенная мебель не вытеснит типовую из проектов массового сегмента, но, скорее всего, станет дополнительной, востребованной, опцией», — подчеркнул Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».

Зонирование как необходимость

В виду высокой стоимости каждого квадратного метра жильцы стремятся функционально использовать пространство, сделать его максимально светлым и «легким».

В помещениях становится все меньше глухих стен, и мебель чаще используется как элемент зонирования, особенно в квартирах европланировки — в студиях и с объединенной кухней-гостиной. При меблировке от застройщика цвет и дизайн мебели продумывается таким образом, чтобы она действительно визуально разграничивала разные зоны.

«Упаковка» от и до

Застройщики все реже ограничиваются оснащением только кухни, растет спрос на полную комплектацию жилья.

Сейчас самый распространенный «набор» — кухня, системы хранения, мебель для ванной комнаты. В бизнес-классе и выше будущие жильцы могут варьировать наполнение квартир, заказывать дополнительные предметы мебели. Скорее всего, данная опция также «переедет» в массовый сегмент, проекты меблировки станут максимально гибкими для большинства конечных пользователей.

«Причина в том, что меблировка и возможность ее корректировки под индивидуальный запрос добавляет привлекательности проектам девелоперов, что особенно это актуально сейчас», — пояснил Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».

Обмен старой квартиры на  новую может войти в число самых популярных инструментов.

В ближайшие полгода драйверами рынка будут комбинированные программы от девелоперов и банков: семейная + траншевая ипотека, рассрочка в сочетании с семейной и т.д. При этом в России также растет количество сделок по трейд-ин.

К такому выводу пришли в компании Plus Development на основе анализа своих объектов. “В последние месяцы инвесторы, нацеленные на сохранение денег или доход от аренды, переориентировались с рынка новостроек на вторичный.  За счет этого происходит уравнивание позиций вторичной и первичной недвижимости. А люди, которые стремятся улучшить свои жилищные условия, все активнее используют модель трейд-ин при покупке новой квартиры”, — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

В компании считают, что у трейд-ин есть все шансы стать одним из ключевых инструментов в период высоких ставок по ипотеке. Потенциал большой: около 60% россиян сегодня живут в своих квартирах.

“Доля сделок с трейд-ин с начала 2024 года у нас выросла на 30%, — уточняет Елена Тарасова. — Можно говорить о “ренессансе” продукта. Схема давно отработана в риелторских агентствах и девелоперских компаниях, ее знают покупатели. Сегодня многие заключают сделки по обмену старой квартиры на новую, рассчитывая на крупные скидки от застройщиков, которые достигают 14%”.

По ее словам, отдельного внимания заслуживает схема, когда люди выбирают трейд-ин как инвестиционный инструмент. Продавая старый объект, они покупают жилье на ранней стадии строительства. Так можно не просто сохранить деньги, но и получить более высокую доходность, чем по вкладу, при дальнейшей перепродаже новостройки.

Трейд-ин на практике

К примеру, процесс обмена по схеме “Эксклюзивная продажа” включает несколько основных шагов. Сначала нужно забронировать интересующую квартиру в новостройке, а затем оценить ту, что в собственности. По итогам оценки уточняют условия: приходит время подписать агентский договор на реализацию старой квартиры. В течение трех месяцев закрывают продажу и сразу оформляют покупку новой. Если суммы, вырученной от проданного жилья, не хватает, применяют дополнительные инструменты: рассрочку и др.

Также есть схемы, когда партнер застройщика самостоятельно выкупает квартиру клиента. Людям при этом тоже не нужно тратить время на продажу старого жилья. Это важный плюс, поскольку сроки экспонирования на вторичном рынке сегодня достигают 6 месяцев и более.

“По нашим оценкам, общая доля сделок с трейд-ин в России к концу года может составить 25% в среднем по рынку”, — отмечает Елена Тарасова.

О компании:

Plus Development фокусируется на рынке коммерческой и жилой недвижимости Московского региона и осуществляет полный цикл девелопмента: от подбора территории под застройку до ввода в эксплуатацию и управления сданным проектом. В настоящее время компания реализует в Новой Москве проект бизнес-класса ЖК «Детали». Параллельно идет проектирование второго жилого комплекса «Акценты» на улице Дубнинская на севере Москвы и двух бизнес-центров. Общая площадь проектов — 700 000 кв. метров. Инвестиции в реализуемые проекты составляют 70 млрд. рублей.