Объем открытых кредитных линий для застройщиков в России приближается к 22 трлн рублей, сообщил в ходе пленарного заседания в Совете Федерации гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. «Даже в условиях высоких ставок банки продолжают финансировать стройку. Объем открытых кредитных линий для застройщиков приближается к 22 трлн рублей. При этом в стройке уже «работают» около 10 трлн рублей. На счетах эскроу сейчас более 7,2 трлн рублей — это деньги граждан, которые в безопасности», — сказал Мутко. Он добавил, что застройщики имеют более доступные источники кредитования — ставка по всему портфелю проектного финансирования — 10,2%. Это в два раза ниже, чем в других отраслях. Сегодня 98% домов строится с использованием эскроу-счетов. Эксперт Поволжского института управления имени П.А. Столыпина РАНХиГС, доцент кафедры финансов, кредита и налогообложения Елена Золотарева отмечает: «Строительство — наиболее уязвимая отрасль экономики, остро реагирующая на малейшую экономическую нестабильность. Особенно чувствительно полож... далее Объем открытых кредитных линий для застройщиков в России приближается к 22 трлн рублей, сообщил в ходе пленарного заседания в Совете Федерации гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
«Даже в условиях высоких ставок банки продолжают финансировать стройку. Объем открытых кредитных линий для застройщиков приближается к 22 трлн рублей. При этом в стройке уже «работают» около 10 трлн рублей. На счетах эскроу сейчас более 7,2 трлн рублей — это деньги граждан, которые в безопасности», — сказал Мутко.
Он добавил, что застройщики имеют более доступные источники кредитования — ставка по всему портфелю проектного финансирования — 10,2%. Это в два раза ниже, чем в других отраслях. Сегодня 98% домов строится с использованием эскроу-счетов.
Эксперт Поволжского института управления имени П.А. Столыпина РАНХиГС, доцент кафедры финансов, кредита и налогообложения Елена Золотарева отмечает: «Строительство — наиболее уязвимая отрасль экономики, остро реагирующая на малейшую экономическую нестабильность. Особенно чувствительно положение жилищного строительства, характеризующегося высоким уровнем риска и частыми проблемами покупателей жилья, такими как обманутые дольщики, мошеннические схемы распределения жилья и замороженные стройки. Государством были предприняты значительные усилия по совершенствованию механизмов взаимодействия между застройщиками и участниками долевого строительства, включая гарантии покупателям жилья и порядок финансирования.
По данным финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», основным способом финансирования жилищного строительства в России является финансирование с использованием счетов эскроу. Так, общий объем финансирования (жилая площадь) составил 121 262 тыс. кв.м. Строительство с использованием счетов эскроу является преобладающим и составляет 98,5% от общего объема. Уплата взносов в компенсационный фонд (1,1%) и финансирование без привлечения средств граждан (0,4%) занимают очень маленькую долю.
В первом квартале 2025 года на рынке жилищного строительства наблюдались разнонаправленные тенденции, обусловленные динамикой потребительского спроса и изменением финансовых инструментов. Период характеризовался замедлением темпов ввода новых проектов на фоне охлаждения спроса, при этом портфель строящегося жилья демонстрировал устойчивость.
В условиях снижения потребительской активности в первом квартале 2025 года застройщики продемонстрировали консолидацию деятельности, сократив объемы запуска новых проектов. Запуск новых объектов составил 8,1 млн кв. м, что на 24% ниже аналогичного показателя первого квартала 2024 года. Тем не менее, общий объем строящегося жилья оставался стабильным на уровне 114,5 млн кв. м по состоянию на 1 апреля 2025 года, отражая прирост в 6% по сравнению с 1 апреля 2024 года.
Продажи жилья в новостройках показали относительную устойчивость, сократившись лишь на 9% в годовом исчислении. Зарегистрировано 111 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) на жилые помещения. Ключевым изменением в структуре продаж стало снижение доли сделок с привлечением ипотечного кредитования до 66% (-12 процентных пунктов по сравнению с I кв. 2024 г.). Одновременно наблюдалось увеличение доли сделок, финансируемых за счет собственных средств граждан, что, вероятно, связано с распространением программ рассрочки, предлагаемых застройщиками.
В первом квартале 2025 года зафиксирован умеренный рост цен на строящееся жилье, составивший 2,4%, что практически соответствует уровню инфляции (2,7%). Отмечается, что в феврале-марте наблюдалось некоторое ускорение роста цен на новостройки, спровоцированное восстановлением объемов продаж после январского спада.
Механизм использования счетов эскроу, введённый с июля 2019 года Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», стал обязательным для всех застройщиков при заключении договоров участия в долевом строительстве. Данный механизм используется и при индивидуальном жилищном строительстве. Так, с лета 2024 года приобретение загородных домов с привлечением льготной ипотеки возможно исключительно через механизм счетов эскроу, а с марта 2025 года — при строительстве домов по договору подряда.
Остатки средств на эскроу-счетах продемонстрировали положительную динамику, увеличившись на 148 млрд рублей с начала года до 6,5 трлн рублей на 1 апреля 2025 года. По экспертным оценкам ДОМ.РФ, дополнительно 1,2 трлн рублей приходится на продажи в рассрочку, средства по которым еще не поступили на эскроу-счета.
Согласно ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ, счета эскроу представляют собой банковские счета, предназначенные для блокировки средств до наступления определенных юридических фактов, таких как передача готового объекта дольщику. Использование счетов эскроу обеспечивает дополнительные гарантии для участников долевого строительства, защищая их финансовые вложения:
• банк как эскроу-агент не вправе удерживать комиссию за обслуживание счета за счет размещенных на нем средств дольщика;
• операции по счету эскроу защищены от приостановления или ограничений со стороны банка;
• денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не подлежат аресту или принудительному взысканию в пользу третьих лиц по обязательствам дольщика;
• арест или списание средств невозможны по финансовым обязательствам застройщика перед кредиторами.
Эти меры обеспечивают высокий уровень защиты средств дольщиков и способствуют снижению рисков при приобретении жилья на этапе строительства.
Несмотря на высокую степень защиты средств граждан, счета эскроу имеют свои ограничения и риски. Среди недостатков выделяют:
• ограниченную доступность, поскольку счета можно открыть лишь в утвержденных Банком России кредитных организациях;
• риск потери средств в случае отзыва лицензии у банка, хотя страховка покрывает сумму до 10 млн рублей;
• деньги на эскроу-счете не приносят доход, что делает их менее привлекательными для долгосрочного хранения.
Средства, размещенные на счетах эскроу, недоступны для застройщиков на этапе строительства, поэтому для финансирования строительства многоквартирных домов застройщики используют иные источники — это собственные средства, кредитные средства, предоставленные банком, заемные средства инвестиционных фондов, прочих инвесторов. Но с введением счетов эскроу основным способом финансирования застройщиками строительства стало проектное финансирование.
Проектное финансирование — это привлечение финансирования исключительно под конкретный проект, например, на строительство жилого комплекса. Основная особенность проектного финансирования заключается в том, что застройщик не несет личной ответственности по долгам: в случае если проект не удастся, долг покрывается только активами проекта. В связи с этим банки тщательно анализируют бизнес-модель и будущие денежные потоки, что снижает риски для инвесторов и кредиторов. Однако проектное финансирование несколько увеличивает стоимость строительства. Так, по мнению директора ООО «Бюро недвижимости Смолякофф» Виталия Смолякова, «сейчас в стоимости квадратного метра нового строительства большую долю занимают цена земли и маржинальность банков, которые уже перетянули это одеяло со строителей на себя за счет эскроу и проектного финансирования».
Банковский сектор продолжил обеспечивать финансирование текущего строительства. Задолженность застройщиков по проектному финансированию (ПФ) увеличилась на 0,4 трлн рублей за квартал, достигнув 8,7 трлн рублей на 1 апреля 2025 года. Однако темпы роста объемов открытых кредитных линий замедлились до 0,4 трлн рублей в первом квартале 2025 года по сравнению с 0,6 трлн рублей в четвертом квартале 2024 года. Это замедление коррелирует со снижением объемов запусков новых проектов. Общий объем открытых кредитных лимитов достиг 20,6 трлн рублей.
Процентная ставка по кредитам, предоставленным банками в рамках проектного финансирования, зависит от объема средств, накопленных на эскроу-счете. Ключевым параметром, на который ориентируются банки при установлении процентной ставки кредитования — это коэффициент покрытия, который показывает отношение денег на эскроу-счете к сумме проектного долга застройщика. При малом объеме средств ставка кредитования высокая, приближается к рыночной ставке, с увеличением накоплений ставка снижается. Условия по коэффициенту покрытия могут варьироваться в разных банках, этот показатель позволяет сравнить застройщиков и понимать примерную стоимость их финансирования.
Применение проектного финансирования позволило значительно сократить число случаев мошенничества и повысить прозрачность строительного сектора, вытеснив с рынка большинство недобросовестных игроков. Благодаря строгому контролю над движением средств и дополнительной защите инвестиций участников долевого строительства данная схема способствует созданию устойчивой и надежной среды для вложений в недвижимость.
Вместе с тем, практика показывает, что все еще сохраняются риски злоупотреблений со стороны застройщиков, стремящихся обойти установленные правила: например, используются схемы с договорами бронирования, предложением заключения договоров инвестирования вместо договора долевого участия, или продажи векселей, что лишает покупателей гарантий, предусмотренных законодательством. Одним из распространенных методов является заключение первоначального договора долевого участия с аффилированными лицами, после чего жилье перепродаётся конечному покупателю по завышенной цене.
Таким образом, участники долевого строительства должны проявлять осторожность и внимательно подходить к выбору застройщика, изучая его историю и репутацию. Рекомендуется пользоваться информацией, доступной на портале Единой информационной системы жилищного строительства и Едином реестре застройщиков, а также консультироваться с юристами для минимизации возможных рисков. Важно отметить необходимость тщательного подхода к заключению любых сделок, связанных с приобретением жилья, будь то договоры долевого участия, уступки права требования или иные соглашения. Прежде чем заключить сделку, рекомендуется провести проверку объекта в Едином реестре проблемных объектов (ЕРПО), который включает систематизированные сведения о проблемных объектах, формируемые согласно критериям: признание застройщика банкротом, нарушение сроков завершения строительства и передачи жилья покупателям более чем на шесть месяцев». |
© 2025 ООО "Мегасофт"
