В преддверии лета: московский рынок первичной недвижимости страдает от затоваривания

По данным аналитиков, рынок новостроек Москвы с начала года продолжил свой рост, как в денежном выражении, так и по количеству сделок. Более того, некоторые эксперты отмечают, что он сейчас буквально страдает от затоваривания. Одной из возможных причин называют готовящее с 1 июля 2018 года вступление в силу поправок в ФЗ в части долевого строительства, которые накладывают дополнительные ограничения и обязательства на застройщиков. О том, как повлияют эти поправки на рынок, а также какими еще трендами отметилось начало 2018 года, мы проанализировали ниже.

По данным исследования, проведенного ЦИАН, в первом квартале 2018 года рынок новостроек Московского региона вырос на 22% по числу сделок и на 20% в денежном выражении (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года). Рынок, как отмечают эксперты, вернулся к сценарию экстенсивного роста: чисто сделок увеличивается быстрее выручки, а с торгов «уходят» прежде всего наиболее бюджетные лоты. 

В ЦИАН также отмечают довольно существенный прирост предложения. Так, с начала года в реализацию вошло 128 новых корпусов суммарной продаваемой площадью 2,33 млн кв. м (против 1,80 млн кв. м в 145 новых корпусов в январе-марте 2017). Прирост нового предложения, таким образом, составил 27% (по отношению к четвертому кварталу 2017 года). 

Впрочем, увеличение такого показателя отчасти может быть связано с принятыми поправками в ФЗ в части долевого строительства, которые вступят в силу уже с 1 июля. Согласно поправкам, будет установлен ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков. Например, теперь под каждый проект необходимо будет создавать отдельное юрлицо, деньги дольщиков должны идти непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании. Кроме того, у застройщика должно быть собственных средств в размере не менее чем 10% от стоимости строительства дома.

«Многие застройщики стараются вывести новые объекты на рынок, чтобы успеть до анонсированных на июль этого года законодательных изменений», – подчеркивают эксперты.

Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев полагает, что предпосылок для снижения застройщиками темпов строительства пока нет.

«В целом же рынок недвижимости московского региона страдает от затоваривания, но введение в ближайшее время существенных изменений в законодательство в строительной отрасли, скорее всего пока не позволят застройщикам снижать объемы строительства. Даже возможный рост цен после отмены долевого участия в строительстве и переход на проектное финансирование не дает возможности девелоперам сбавлять темпы ввода новых объектов. Если вся анонсированная до 2020-го года к возведению недвижимость появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе вырастет, даже несмотря на сокращение объемов строительства в Подмосковье», – рассуждает господин Коренев.

Что касается, динамики продаж и покупательского спроса, то здесь аналитики выделяют несколько влияющих на них факторов.

В частности, динамика продаж, по словам Алексея Коренева, равно как и экспозиции квартир в первом квартале 2018-го года были крайне неоднородны по различным кругам Москвы и существенно отличались в зависимости от типа и площади жилой недвижимости. 

Так, по однокомнатным квартирам наблюдалось резкое снижение количества продаваемых квартир в ЮВАО, при этом в СЗАО и ЮЗАО предложение квартир практически не изменилось. Самый большой прирост предложения однокомнатных квартир наблюдался в САО, СВАО и ЮАО Москвы. Цены предложения по однокомнатным квартирам выросли во всех округах, а в ЗАО вышли за пределы 7 млн рублей.

«В сегменте двухкомнатных квартир снижения предложения не наблюдалось ни в одном округе. При этом в СЗАО, САО, ЮЗАО и Зеленограде количество предложений практически не изменилось. А вот в ЮВАО и ЗАО даже увеличилось. Цены на двухкомнатные квартиры тоже подросли практически везде, но наиболее доступными предложениями по-прежнему являются квартиры в ЮВАО и ВАО. В сегменте трёхкомнатных квартир количество предложений растет, хотя это мало сказывается на динамике продаж – двухкомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. При этом, по цене в сегменте трехкомнатных квартир традиционно лидирует ЗАО, хотя именно трехкомнатные квартиры там почти не поднялись в цене за прошедший квартал. В то время, как в ЮЗАО они снизились на 4,42%. ВЮОА наоборот – наблюдался рост цен на 4%», - поясняет аналитик.

В ЦИАН считают, что спрос смещается в сторону небольших квартир с отделкой на высоких стадиях строительства. 

«В 1 квартале 2018 года 36% сделок пришлось на лоты с отделкой; рост в годовом выражении составил 6 процентных пунктов. Одновременно снижается доля лотов на ранних стадиях строительства в общем объеме продаж. Год назад на котловане и в ходе монтажа нижних этажей было реализовано 43% квартир и апартаментов; в текущем году доля сделок на ранних стадиях снизилась на 3 процентных пункта», - говорится в исследовании ЦАИН.

По данным «Метриум Групп», основная масса предложения по классу приходится на новостройки массового сегмента (около 46% рынка) и бизнес-сегмента (45%), и лишь 7% - на объекты премиум-класса и 2% - на элитные объекты. 

Лидерами среди административных округов по стоимости 1 кв. м в Москве Алексей Коренев называет ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, а аутсайдерами – ЮАО, ЮВАО и ЗелАО.

В целом, как считают эксперты, рынок с начала года отметился весьма противоречивыми тенденциями.

«С одной стороны, спрос смещается в сторону лотов на высокой стадии готовности, растет доля сделок с квартирами с отделкой, но на этом фоне падает выручка, снижается средний метраж сделки (хотя, казалось бы, при росте доступности ипотеки, покупатели могли бы активнее выбирать полноценные квартиры, а не малогабаритные). Объяснение этого тренда — покупатели пользуются особенностями ценообразования на высоко-конкурентном рынке. В последние кварталы далеко на все застройщики в полном объеме индексировали цены при переходе на следующие стадии строительства. Это привело к появлению большого объема привлекательного предложения (по соотношению цен лотов, стадий строительства, локации)», - говорят аналитики ЦИАН.

В «Финаме» полагают, что к концу года можно ожидать незначительного падения цен на первичное жилье в регионе.

«Скорее всего динамика предыдущего года в целом сохранится, однако можно ожидать умеренного снижения объемов продаж к концу года и несущественного падения цен», - заключает Алексей Коренев.