Обзор рынка нежилой недвижимости в комментариях экспертов «Реального времени».
Аналитическая служба «Реального времени» изучила самые интересные предложения на рынке коммерческой недвижимости в Казани. Судя по объявлениям на «Авито», «Унистрой» активно ведет переговоры по продаже сразу нескольких паркингов и зданий, в том числе многофункционального торгового центра в «Арт Сити» и комплекса с гипермаркетом «Ашан» на ул. Габишева в «Изумрудном». Собственники еще ряда крупных офисных центров и складских помещений заметно скинули цены на свои объекты — некоторые из них в продаже с прошлого года, в том числе база «Искожа». Подробнее об основных тенденциях и прогнозах на рынке — в обзоре «Реального времени».
Самые дорогие офисы Казани на «Авито»
Чаще всего среди объявлений по коммерческой недвижимости на «Авито» встречаются офисные центры и свободные помещения под офисы. На их долю приходится около половины самых дорогих нежилых площадей. Несколько офисных центров представлены в центре города, например, здания на Подлужной, 60 и на Карла Маркса, 66. Последнее — пытаются продать уже несколько лет, среди арендаторов в нем — Госкомитет РТ по тарифам.
Вахитовский район традиционно является центром предпринимательской активности и сосредоточением административных структур, благодаря чему офисы здесь наиболее востребованы и соответственно дороги. Так, стоимость квадратного метра на Карла Маркса, 66 оценена в 148,5 тыс. руб. «Квадрат» на Подлужной, 60 выставлен по цене чуть больше 102 тыс. руб. Для сравнения, на Сибирском тракте выставлено на продажу офисное здание в комплексе «Мегга парк» общей стоимостью 335 млн руб. В нем один квадратный метр оценен более чем в два раза дешевле — 44,6 тыс. руб.
Большинство объявлений о продаже офисных центров, в том числе и в Вахитовском районе, отмечают в качестве преимуществ подключение всех хозяйственных и телекоммуникаций, выгодное положение, транспортную доступность, а также наличие арендаторов — фактически продают «бизнес под ключ».
Однако, несмотря на все эти плюсы, целые офисные центры все же выставляются на продажу. Почему? «Да, определенный рост предложения офисных центров есть, однако его нельзя назвать большим, никакого скачка здесь не наблюдается. Компании пытаются продать офисные центры по разным причинам: кто-то продает из-за внутренних финансовых трудностей в компании, кто-то — чтобы перенаправить капитал в другое русло. Общих макроэкономических причин, связанных с экономической ситуацией в стране, курсом валюты, санкциями и т. д. в этом нет», — отметил генеральный директор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.
Андрей Савельев, президент Гильдии риелторов РТ придерживается той же позиции — общих причин нет, каждая компания продает свои активы по своим внутренним причинам: «Так, например, есть предприниматель, который сейчас продает офис в центре города, на Карла Маркса, просто потому, что переезжает на постоянно место жительства за границу. Офис отличный, с высокой доходностью 12 процентов годовых. Но продается просто по личным причинам владельца».
После аналитического доклада UD Group возникло много вопросов относительно качества офисной недвижимости в Казани и соответственно спроса на них. Да, такие нерентабельные объекты тоже есть, но это не является общей характеристикой данного сегмента коммерческой недвижимости в Казани в целом, по словам Андрея Савельева.
Вопросы вызывает и длительность продаж: например, офис на Карла Маркса, 66 стоит на продаже уже более года, хотя и продается как готовый бизнес «под ключ». «Однозначно говорить о причинах подобной ситуации нельзя. Для крупных офисных центров, даже рентабельных, продажа в течение года — полутора лет является вполне нормальной. Даже в случае наличия покупателя на данный объект сделка не может заключаться сразу. Хотя бы в течение месяца потенциальный покупатель проводит анализ объекта, его рентабельности, прежде чем заключает сделку», — отмечет Андрей Савельев. Кроме того, он подчеркивает, что надо смотреть и на политику собственника и риелтора: крупные объекты со стоимостью свыше 100 млн руб. (а офис на Карла Маркса стоит более 400 млн руб.) не могут продаваться просто по объявлению на «Авито». Здесь необходима активная целенаправленная деятельность по поиску покупателей и проведению переговоров с ними. Покупатели таких дорогих объектов крайне редко заглядывают в «Авито», чтобы найти подходящий объект инвестирования.
«Искож» и склады
Кроме офисов также выставлено несколько крупных производственно-складских помещений: Восстания, 100, к. 169 за 330 млн руб., Короленко, 115, к. 1 за 170 млн руб., Хлебзаводская, 7 за 130 млн руб. и т. д., однако интерес к ним гораздо ниже, нежели к офисным или торговым площадям. О причинах этого мы поговорили с руководителем направления аренды производственно-складской недвижимости компании «Аренда Ком Сервис» Александром Шамовым: «Надо отметить, что производственно-складские помещения в корне отличаются от тех же торговых. Если торговые помещения — это доходный актив, то производственно-складские помещения — расходный. Их покупают либо под собственное дело, есть производство — есть склад для производства, есть крупный ретейлер — есть его склады, либо инвестируют средства для сдачи помещения в аренду. Но в случае сдачи в аренду собственник должен четко соизмерить и оценить пять факторов: местоположение, инфраструктура, технические характеристики помещения, условия договора аренды, цена. Если собственник не может найти баланс между этими показателями, значит дохода инвестиции не принесут, а актив станет кабалой для владельца». Так что в данном сегменте не так много инвесторов, готовых здесь и сейчас вложиться в такую недвижимость. «Сейчас инвесторы очень опытные стали: им нужны помещения с долгосрочными надежными арендаторами. Складские и производственные площади, арендаторы которых завтра могут уйти, уже не интересны», — подчеркивает Александр Шамов.
Относительно состояния фонда производственно-складских помещений Шамов отметил, что только 10—15% зданий не соответствуют требованиям потенциальных покупателей: течет крыша, отсутствуют ливневки, есть проблемы с канализацией и т. д. Но даже с учетом этого порядка 50—70% такого некачественного фонда сейчас заняты. «Такие помещения арендуют, как правило, компании, которые в соответствии со своими внутренними приоритетами экономят на складской площади и на персонале, который там работает. Часть таких арендаторов в определенные периоды (например, летом, когда протечка крыши не беспокоит) спокойно работают, а потом (осенью, когда крыши текут) начинают искать замену. Находят — съезжают, не находят, пережидают это неблагоприятное время и продолжают работать на том же месте».
В числе наиболее дорогих объявлений складской недвижимости числится и складское помещение от ЗАО «Казанский завод искусственных кож». Что заслуживает внимания, так это тот факт, что данное помещение продается уже больше года. За это время продавец чуть снизил цену с 700 до 620 млн руб. Однако пока дело с мертвой точки не сдвинулось — никто не берет складское помещение казалось бы на первой линии, с хорошей транспортной доступностью и 22 организациями-арендаторами. Александр Шамов так прокомментировал эту ситуацию: «Периодически появляются покупатели, заинтересованные в этом объекте, но сделки так и нет. Основная проблема, на мой взгляд — это положение, сама улица Техническая, неудобная для проезда и подъезда к зданию. Ну и арендаторы: постоянных крупных арендаторов у «Искожа» нет».
«Унистроевские» паркинги и офисы идут на продажу
Еще одна группа дорогостоящих объектов, выставленных на продажу, — паркинги и офисы в разных жилых комплексах «Унистрой». В мае этого года близкая к группе компания UD Group выставила на продажу сразу четыре паркинга — в ЖК «Арт Сити», «Журавли», «Изумрудный город» и «Весна».
В качестве наиболее дорогого выставлен паркинг в «Изумрудном городе» — общая стоимость всего здания оценена в 460 млн руб. В отличие от остальных объектов, данное здание продается также по частям (суммарная стоимость отдельных частей составляет 555 млн руб.). При этом шесть этажей паркинга оценены только в 50 млн руб., тогда как три первых этаже, отданных в аренду крупным компаниям («Фитнесхаус», «Ашан», «Гудвин») оцениваются в 379 млн руб. (1-й и 2-й этажи) и 126 млн руб. (3-й этаж). Вопросы вызывает продажа казалось бы хорошего актива — торговых площадей с долгосрочной арендой, тот же «Ашан», но эксперты сходятся во мнении, что это просто избавление от непрофильных активов для «Унистроя» и ничего более.
Далее по стоимости идет паркинг в ЖК «Журавли». Несмотря на то, что данный паркинг самый маленький (16,1 тыс. кв. м), его стоимость оценена в 130 млн руб. Для сравнения в «Арт Сити» за такую же цену продается паркинг площадью 27 тыс. кв. м. Разница в цене объясняется в первую очередь не столько стоимостью одного «квадрата» паркинга, сколько наличием арендаторов на первых этажах: в «журавлином» паркинге уже сейчас размещается «Пятерочка», «CarPrice» и семь других организаций.
То есть можно уверенно сказать: основной ценностью данных объектов являются не столько площади парковки, сколько арендаторы помещений нижних этажей.
Относительно причин столь масштабной продажи паркингов в UD Group (близкая к «Унистрою» девелоперская группа, управляющая коммерческой недвижимостью) отметили, что данные объекты и управление ими не являются профильным направлением деятельности компании. «Именно поэтому их продажа позволит не только привлечь дополнительные средства для выхода на новые рынки, но и освобождает управленческие ресурсы для реализации новых проектов. Такой подход также укрепляет статус ответственного девелопера, которым является UD Group в Татарстане. Целевые ориентиры UD Group позволяют компании участвовать в долгосрочном росте рынка недвижимости всего Татарстана, поскольку продажа части активов является хорошим стимулом для дальнейшего развития регионального рынка», — прокомментировали в UD Group. По сути дела, эту позицию подтверждают и другие эксперты рынка недвижимости.
Кроме того, Мурат Ахмеров также отмечает еще одну причину. Данные паркинги являются холодными. В течение 5—10 лет транспортная недвижимость, скорее всего, поменяется, что потребует реконструкции этих паркингов и подведения к ним коммуникаций, что будет дополнительным финансовым бременем для компании в будущем.
То есть «Унистрой» просто избавляется от лишнего. Вполне возможно, что вырученные деньги будут направлены на новые проекты «Унистроя», ведь компания сейчас будет осваивать новые площадки в других городах: в Уфе, Санкт-Петербурге.
Также нам удалось узнать, что в компании уже ведутся активные переговоры с потенциальными покупателями данных объектов. Какие именно компании заинтересовались данными строениями, пока не уточняется, но среди них не только местные игроки, но и «москвичи».
Об остальных офисах в «унистроевских» ЖК Андрей Савельев отметил, что они пользуются спросом, поэтому выставляются компанией на продажу и достаточно быстро продаются.
В итоге можно сказать: крупные объекты коммерческой недвижимости выставляются на продажу, несмотря на лето и ЧМ. Стоимость этих объектов зависит от многих факторов и преимуществ, но пока основным остается наличие арендаторов. И офисы, и паркинги, и другие объекты становятся интересными и вырастают в цене тогда, когда площади в них уже отданы в руки хорошим арендаторам.
© 2018 ООО "Мегасофт"
