Инвестиционная компания O1 Properties, один из крупнейших собственников офисной недвижимости класса «A» в Москве, и глобальная сеть офисных пространств WeWork подписали соглашение об аренде офисных площадей в бизнес-центре «Белая Площадь», которым владеет и управляет O1 Properties. Консультантом по сделке выступила компания Colliers International.

Как отмечают в пресс-службе O1 Properties, новое пространство WeWork займет площадь 5887 метров и станет крупнейшим объектом глобальной сети в России и одним из самых крупных пространств WeWork в Центральной и Восточной Европе.

Известно, что WeWork «Белая Площадь» будет расположен на 5 и 6 этажах здания А. Расположение офиса в сложившемся деловом квартале с множеством ресторанов и кафе, откроет посетителям WeWork доступ к необходимой бизнес-инфраструктуре, где соседями будущих резидентов будут более 100 офисов крупных компаний, банков, магазинов, а также отели и железнодорожный вокзал с прямым сообщением с аэропортом Шереметьево.

Михаил Коноплев, генеральный директор WeWork в Центральной и Восточной Европе, комментирует: «Мы рады, что наша новая локация в Москве будет открыта в бизнес-центре «Белая Площадь», расположенном в  центральной части города и непосредственной близости от метро, в районе с развитой деловой инфраструктурой. Мы уверены, что локация в динамичном деловом кластере позволит резидентам получить преимущества от общения как с сообществом предпринимателей и владельцев небольших компаний, так и сотрудниками крупных корпораций, которые составляют 29% резидентов локаций WeWork по всему миру».

Павел Барбашев, директор по управлению активами O1 Properties, отмечает: «Мы верим в уникальный формат WeWork, который с помощью современных технологических платформ предлагает не просто пространство для бизнеса, но поощряет резидентов к общению и взаимодействию друг с другом и тем самым создает стимулы для развития бизнеса каждого из них. Мы рады, что самая крупная локация WeWork в России будет открыта в флагманском бизнес-центре O1 Properties».

Добавим, что офисы сети WeWork предоставляют собой готовые рабочие пространства, имеющие все необходимое для бизнеса и работы. В настоящее время в локациях WeWork работают более 320 000 резидентов и более 20 000 компаний, разного размера: от стартапов до крупных глобальных корпораций, включая Delta, IBM, KMPG, GE, Dropbox и Samsung.

Впервые о планах WeWork выйти на российский рынок стало известно в октябре минувшего года. Тогда локальным партнером компании также планировала стать O1 Properties, однако на тот момент сделка сорвалась. Позднее сеть коворкингов запустила дебютное пространство площадью 4300 кв.м в деловом квартале «Красная роза».

Бизнес-центр «Белая площадь» расположен в шаговой доступности от метро Белорусская и состоит из трех зданий, объединенных благоустроенной прогулочной зоной с развитой инфраструктурой. Комплекс сертифицирован в соответствии с международным стандартом экологической эффективности BREEAM.

Ставки аренды в старых офисах Москвы, построенных до 2000 г., существенно отличаются от среднерыночных, подсчитали эксперты Knight Frank. Разница в цене ощутимая: недорогие офисы (класс В) стоят значительно дороже, а бизнес-центры дорогого сегмента (класс А) – значительно дешевле.

Так, стоимость аренды рабочих мест в столичных офисах класса В, построенных до 2000 г., на конец 2018 г. составила 23 200 руб. за кв. м в год. Это на 60% выше, чем средневзвешенная стоимость аренды в офисах класса В в целом по Москве. «Это связано с тем, что большинство данных проектов представлено в центральном деловом районе и частично экспонируется в долларах», – говорится в исследовании Knight Frank.

Самые дорогие офисы класса В (до 2000 г. постройки) находятся в проектах Ducat Place II – 35 000 руб. за кв. м в год (при этом вакансия в БЦ достигает 29%), «Гоголевский, 11» – 31 600 руб. за кв. м год (6% вакансия). Самый дешевый из старых бизнес-центров – «Пост Плаза» со ставкой аренды менее 7000 руб. за кв. м в год.

В то же время средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А, построенных до 2000 г., составляет 29 700 руб. за кв. м в год. Это на 28% ниже рынка (среди офисов класса А) – 41 200 руб. за кв. м в год.

Самые дорогие офисы класса А – в бизнес-центрах «Романов двор I» (44 000 руб. за кв. м в год), «Павелецкая башня» (41 200 руб. за кв. м в год). В обоих проектах достаточно высокая вакансия – 20% и 29% соответственно. Наименьшая ставка аренды отмечается у БЦ «Японский дом» – 17 000 руб. за кв. м в год.

По словам директора отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Марии Зиминой, «цена в большей степени определяется расположением, залоговой стоимостью актива, нежели сроком эксплуатации объекта». «Идет новое строительством с современными технологическими решениями, однако чаще всего за пределами центральных районов города», – говорит Зимина.

Ближайшие пять лет активность девелоперов на рынке офисной недвижимости Петербурга будет низкой. Если на первом этапе переезд «Газпрома» дал толчок развитию этого рынка, то теперь он формирует многолетний провал в строительстве деловых центров, что уже привело к росту ставок аренды офисных помещений.

Стремительный рост

Как сообщил РБК Петербург генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев, за последние три года арендные ставки в бизнес-центрах класса А выросли на 30%. По сравнению с третьим кварталом 2017 года этот показатель увеличился на 13%.

В частности, в 2015 году средний размер арендной ставки в бизнес-центрах Петербурга класса А составлял 1240 рублей, в 2016 году — 1340 рублей, в 2017 году — 1353 рублей, а по итогам трех кварталов 2018 года достиг 1,6 тыс. рублей. К концу года, по прогнозам Андрея Косарева, ставка будет еще выше.

Аналитики рынка объясняют, что стоимость аренды в высококачественных бизнес-центрах растет из-за заметного снижения ввода новых офисных площадей. Так, за девять месяца этого года объема нового строительства офисных зданий сократился на 60% в сравнении с тем же периодом прошлого года и составил 33,8 тыс. кв метров. Более 70% нового предложения сегодня представлено офисами, построенными компаниями для собственных нужд, а не для открытого рынка.

Деловые центры «захолустья»

На снижение девелоперской активности повлиял «фактор Газпрома», пять лет назад оказавший положительное воздействие на рынок высококлассных офисных площадей в городе. Сейчас он же сдерживает рынок деловых центров, заставляя инвесторов занимать выжидательную позицию. Директор по развитию МФК «Лахта Центр» Ирина Анисимова считает, что такая ситуация продлится до 2023 года. «Переезд структур «Газпрома» не произойдет за один день, так как в состав корпорации входит большое количество компаний. Надеюсь, что на рынке офисной недвижимости новые проекты появятся уже лет через пять», — сказала она.

Впрочем, рынок застыл не только из-за «Газпрома». Одной из причин «офисного затишья», по мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, является общее снижение инвестиционной активности в городе. «Усилиями администрации Петербурга город превратился в экономическое захолустье. В итоге даже российские региона с гораздо меньшей численностью населения становятся более привлекательны для инвесторов. Сегодняшний спрос на рынке офисной недвижимости ограничивается переездом арендаторов из одной локации в другую», — сказал Николай Пашков.

Кто снимет сливки 

Генеральный директор «Бест. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников добавил, что сейчас девелоперы начали переключаться с бизнес-центров на апарт-отели, так как строительство этого вида коммерческой недвижимости влечет за собой меньшие риски. Оказал негативное влияние на застройщиков и рост себестоимости строительства бизнес-центров класса А и В+, добавляет управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин. По его словам, из-за этого в 2018 году впервые за 15-летнюю историю существования компании «Сенатор» не строит ни одного бизнес-центра.

Андрей Косарев уверен, что через три года на рынке офисной недвижимости Петербурга  основными арендаторами станут компании сферы IT, которые уже сейчас обгоняют представителей нефтегазового сектора. «Спрос на офисные площади превысит предложение и арендные ставки поднимутся еще, а это, в свою очередь, спровоцирует активность девелоперов. Те, кто начнет проекты сейчас, снимут сливки», — уверен Андрей Косарев.

«Красное и Белое» арендовало бизнес-центр на Фермском шоссе в Петербурге.

Ретейлер «Красное и Белое» арендовал бизнес-центр класса В+ на Фермском шоссе, 22, литер А, общей площадью 4 700 кв. м. Это будет центральный офис компании в Север-Западном регионе. Компания IPG.Estate выступила брокером сделки. «Красное и Белое» — российский онлайн-ретейлер, осуществляющий продажу алкоголя различных видов. Головной офис находится в Челябинске, сеть представлена в 56 регионах России. Бизнес-центр на Фермском шоссе, 22, литер А – объект, выведенный на рынок после капитального ремонта, со смешанной планировкой офисного пространства, в шаговой доступности от станции метро «Удельная». В ходе капитального ремонта объект был оснащен современными системами вентиляции и кондиционирования, согласно проекта были реализованы новый фасад здания, современный дизайн отделки мест общего пользования. «Рынок офисной недвижимости уже перестал быть рынком арендатора. И сделка между ретейлером «Красное и Белое» по аренде бизнес-центра - яркое тому подтверждение. В данном случае арендодателю пришлось выбирать арендатора на площади из нескольких претендентов. Еще на этапе завершения капитального ремонта объект рассматривали четыре арендатора», – отмечает Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate.

Представляем вашему вниманию отрывки из выступлений экспертов, посвященных прогнозам на офисном рынке.

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE: «Доминирование в структуре нового предложения небольших по площади офисных объектов будет характерно и для следующего года. Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2019 г. объем введенных в эксплуатацию площадей вернется к уровню 2017 г. и составит порядка 420 тыс. кв. м. Из запланированных на ближайшие четыре года новых офисных площадей подавляющее большинство (81% или около 1 млн кв. м) относятся к сегменту класса А. При условии реализации заявленных проектов в обозначенные сроки общее предложение офисных площадей класса А в Москве увеличится на четверть за этот период. Примечательно, что только 42% (550 тыс. кв. м) из всего объема запланированных к вводу в 2019-2022 гг. проектов расположено в пределах Третьего Транспортного кольца (ТТК), а 58% площадей приходятся на зоны между ТТК и МКАД и за пределами МКАД. Офисный рынок Москвы продолжит развиваться полицентрично, однако новых кластеров в ближайшей перспективе не возникнет. Большинство бизнес-центров расположены в уже сложившихся деловых кластерах или вблизи них. Ленинградский деловой район, Центральный деловой район в зоне около Белорусского вокзала, деловой район Москва-Сити и ближайшие к нему территории, район у метро Тульская и Технопарк будут центрами сосредоточения девелоперской активности и продолжат формироваться за счет ввода новых качественных площадей. В 2019 г. мы ожидаем, что спрос со стороны арендаторов и конечных покупателей на офисном рынке сохранится на высоком уровне, однако также останутся риски снижения деловой активности под влиянием изменений внешнего фона. При условии реализации планов девелоперов, в 2019 г. появится еще четыре новых опции внутри ТТК. Мы ожидаем, что увеличится число предварительных договоров аренды, когда сделка заключается в ещё не введенном в эксплуатацию бизнес-центре. Сложившая конъектура рынка будет оказывать влияние на уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения, которые, по нашим прогнозам, будут меняться неравномерно. Наиболее привлекательные с точки зрения местоположения и качества бизнес-центры будут по-прежнему востребованы. Снижение вакантных площадей в таких офисных зданиях будет побуждать собственников к увеличению ставок аренды, вследствие чего можно ожидать роста ставок аренды преимущественно в сегменте класса А в отдельных районах. При этом, значительного изменения среднего уровня ставок аренды в целом на рынке в 2019 г. мы не ожидаем». Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International: «В 2019 г. мы ожидаем почти двукратное увеличение объема ввода офисных площадей по сравнению с рекордно низким показателем 2018 г., что будет сопоставимо с уровнем 2017 г. и составит около 395 тыс. кв. м (из которых половина соответствует офисам класса А). Увеличение объемов ввода в 2019 г. обусловлено возобновлением строительства ряда объектов, которые были ранее временно приостановлены. Соответственно, объем ввода офисных площадей в 2019 г. будет сформирован объектами, которые были анонсированы до кризиса, но активное строительство которых началось с 2017 г. Низкие объемы нового строительства (относительно докризисных показателей), частичная заполненность объектов, находящихся в стадии строительства, а также растущий спрос со стороны потенциальных арендаторов и покупателей на офисные помещения обеспечат дальнейшее снижение вакантности, в результате чего уровень вакантных площадей может достигнуть 8,5% (в офисах классов А и B+/-). В 2019 г. мы ожидаем умеренный рост ставок аренды на офисную недвижимость в тех деловых районах, где идет активное сокращение объема качественного свободного предложения на фоне ограниченного объема ввода офисов в эксплуатацию». Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank: «Будучи частью глобальной экономики, Россия идет в ногу с современными тенденциями и стандартами, в том числе и в запросах компаний на офисные помещения. Суровые реалии российской экономики заставляют компании искать новые пути оптимизации затрат и повышения производительности своего персонала. Жесткая конкурентная среда требует вовлечения всех ресурсов компании для выживания, а также реализации товаров и услуг более высокого уровня, чем у конкурентов. Эти тенденции формируют идеальные условия для перехода от традиционного офиса к «гибкому», гораздо более приспособленному к совместной работе. По тем же причинам в последнее время рынок офисов Москвы переживает бум развития сети коворкинговых центров как в сегменте зданий класса А, так и класса Б. Очевидно, что за этими форматами - будущее офисного пространства». Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ: «Тенденция к переносу сроков ввода сохраняется: если в начале года планировалась реализация 250 тыс. кв. м, то сейчас этот показатель снизился до 172 тыс. кв. м. Это будет очередным антирекордом на офисном рынке Москвы. Тем не менее, по нашему прогнозу, рост спроса придаст уверенности девелоперам офисной недвижимости, что в конечном счете простимулирует ввод уже построенных объектов, а наметившийся дефицит площадей увеличит строительную активность». Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group: «В будущем партнерство прошлых конкурентов и коллег-девелоперов, с учетом ограниченной экономической активности населения, усложнением законодательных условий, станет возможностью для создания интересных и знаковых продуктов, где каждый из игроков реализует свою экспертизу. Коллаборации не только на уровне сервисов и концепции, но и в сфере конкретной реализации проектов окажут благоприятное влияние на рынок». Сергей Калинин, президент «Галс-Девелопмент»: «Cтавший очевидным в 2018 г. запрос рынка – интерес к высокотехнологичным системам и «зеленым» решениям. Практически все объекты рынка недвижимости переходят на BIM-проектирование, оснащаются зарядками для электромобилей, оборудуются системами для автоматического сбора данных и т.д. Хочу отметить, что поиск новейших технологических решений актуален как никогда. Ускорение процесса строительства при повышении качества – это самые актуальные задачи на ближайшие годы».

За последние сто лет офисы совершили настоящую эволюцию. В начале ХХ в. традиционная кабинетная система сменилась шумными open-space. На смену им пришли офисные модули «кубиклы», формирующие бесконечные лабиринты ячеек. С развитием технологий современные офисы серьезно преобразились.

Эксперты компаний CBRE и A-Store Estates назвали главные тренды на рынке офисной недвижимости.   Из офиса в дом   Основная тенденция на рынке офисной недвижимости – это уменьшение доли рабочего пространства (непосредственно рабочих столов и кабинетов), с одновременным ростом доли общественных зон, мест для командной работы, зон отдыха и неформального общения. Основной тренд можно описать как переход от офиса «как на фабрике» к офису «как дома». Главное качество таких пространств — разнообразие функций, благодаря которым в офисе есть все необходимое для жизни 24 часа в сутки: общение, развлечения, образование, рекреация, отдых и сон.   «Инфраструктурные инновации пришли к нам из IT бизнеса. Гиганты отрасли первыми поняли, что чем меньше офис похож на привычное рабочее место, тем больше времени сотрудники проводят на работе — а следовательно, тем выше их креативность и продуктивность», - рассказывает Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis.   В офисах Кремниевой долины уже никого не удивят футбольные и баскетбольные площадки, музыкальные мастерские и кинотеатры. Не отстают и отечественные IT работодатели. Так, в офисе компании «Яндекс» есть свой массажный салон, зал для йоги и музыкальная комната. Границы между работой и отдыхом стираются сегодня во всех традиционных сферах бизнесах. По оценкам экспертов, разнообразные общественные зоны в качественных офисных центрах занимают сегодня 30-40% всей площади, а в некоторых компаниях доходят до 70%.   Меняющийся офис   С развитием информационных технологий, увеличением роли креативного мышления и необходимости в работе на результат, офисы становятся более свободными, гибкими и легко трансформируемыми пространствами. «Появившийся формат «гибкого офиса» — это абсолютно новая концепция, которая подразумевает синергию индивидуальных рабочих мест, зон для командной работы и мест для отдыха, количество которых меняется в зависимости от проектов и задач, - поясняет Евгения Лучицкая. - Гибкий офис дает возможность создать оптимальное пространство для команды, собранной из специалистов разных областей для работы над конкретным проектом».   «Среди «гибких офисов» выделяется несколько форматов: serviced offices (предоставляются в аренду на короткие или регулируемые по запросу сроки «аренды» с возможность быстрого изменения используемой площади), managed offices (их готовят и оборудуют под конкретного пользователя с высокой долей кастомизации) и coworking spaces (помещения, в которых в аренду предоставляются рабочие места с возможностью пользоваться общественными зонами и оборудованием). Отдельно можно выделить incubators & accelerators (помещения, предназначенные для стартапов, которые различаются по специализации)», - комментирует Павел Якимчук, директор отдела управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CBRE.   Сегмент «гибких офисов» активно развивается. По данным CBRE, прирост рынка «гибких» пространств по итогам 2017 г. составил 44% (совокупный объем — 26,5 тыс. кв. м), а по итогам 2018 г., по прогнозу компании, рынок увеличится еще на 60% или на 52 тыс. кв. м.

Из наиболее интересных примеров в российской практике можно выделить Agile офис «Сбербанка», три этажа которого представляют собой пространства, изменяемые под разные функции. По словам создателей проекта, сотрудники такого офиса больше общаются, обмениваются информацией и меньше времени тратят на совещания. К тому же, «гибкий» формат экономит пространство. Так, hot-desks станции, предполагающие свободные рабочие места, за которыми могут работать участники созданной под проект группы, при грамотном планировании способны существенно сократить объем арендуемых площадей.   Зеленый — значит здоровый   Экологизация офисного пространства — еще один тренд, набирающий популярность во всем мире. Главное определение «зеленого» офиса — это офис, в котором все сотрудники компании вовлечены в программу по поддержанию режима экономии ресурсов. В таком офисе занимаются экопросвещением сотрудников, посетителей и партнеров, экономят ресурсы, отказываются от лишних закупок, используют безопасные средства и технологии, сортируют и сдают в переработку отходы.   Более того, «продвинутые» компании сегодня не только внедряют зеленые технологии, сохраняющие экологию, но и создают офисы, способствующие увеличению производительности труда. «Формат «зеленого офиса» сегодня активно дополняется форматом «здорового» офиса, когда пространство и то, что происходит в рабочей среде, должно способствовать сохранению здоровья сотрудников, - говорит Павел Якимчук. - В таких офисах проводятся организованные занятия спортом, коллективные пробежки, а «вредные» снеки в вендинговом автомате заменяются здоровым питанием».   «При правильном проектировании затраты на создание гибкого, зеленого офиса, насыщенного общественными пространствами, будут незначительно отличаться, - резюмирует Евгения Лучицкая. - А вот обслуживание в процессе эксплуатации — дешевле. Концепция востребованная, и в перспективе такие офисы выигрывают как во временном факторе, так и в стоимости, а следовательно — будут более прибыльные для арендодателя».

За последние 3–4 года доля поглощения площадей IT–компаниями в общем объеме растет: в 2016 году порядка 25% сделок совершались с участием айтишников, а к концу 2018–го — уже 29%. Если весь А–класс начиная с 2014 года забрали компании нефтегазового сектора, то IT поглотили основной объем классов В и В+, оставив в предложении не более 4%. Сегодня IT — локомотив рынка офисной недвижимости, а Петербург по праву становится цифровой столицей России. Причина тому — высокий уровень образования в технических вузах, профессионализм и доступность кадров. Рост и развитие компаний является основной причиной переезда компаний в новые помещения — IT перерастают объекты, в которых исторически размещались.

Ввиду дефицита качественных площадей ряд компаний на протяжении нескольких лет находится в постоянных поисках. Например, JetBrains 1,5 года искала офис площадью от 12 тыс. м2, в итоге купила два апарт–отеля площадью 30 тыс. м2. EPAM 5 лет подбирала офис для объединения всех своих подразделений, но реалии рынка заставили скорректировать стратегию — сегодня компания имеет три представительства: в Московском, Приморском и Петроградском районах. Компании "Петер–Сервис" (сегодня nexign) потребовалось 7 лет, чтобы найти подходящее помещение. В 2017 году она арендовала 9,8 тыс. м2 в БЦ "Смоленский" — бывший корпус завода им. Калинина, а сегодня занимает практически 15 тыс. м2.

Основные требования, которые IT–компании предъявляют офисам, — это качественная инженерия, локация, близость метро, наличие высокого парковочного индекса, который может доходить до 1 места на 40 м2, развитая инфраструктура, открытые планировки. К сожалению, на текущий момент в городе нет готового предложения, соответствующего всем критериям. Поэтому компании готовы менять локацию, в которой исторически размещались. Так, "Аркадия" из Красногвардейского района переехала в Выборгский, "СберТех" из Стрельны — в Красногвардейский район. И это не тренд последних лет — еще в 2010 году Exigen Services переехала из Петроградского района в современный объект в зоне Пулково (БЦ "Технополис"). В 2008 году "Яндекс" арендовал офис в новом высокотехнологичном БЦ "Бенуа" — объект возведен на территории бывшего завода НПО "Россия". В дальнейшем "Яндекс" и концепция "Полюстрово" стали точкой притяжения IT: в бизнес–парк переехали Wrike, Luxoft.

В ближайшей перспективе на рынке Петербурга не предвидится ввода таких глобальных проектов. В 2018 году ввод составил всего 11 тыс. м2, а поглощение только за три квартала — 75 тыс. м2 (плюс еще 25 тыс. м2 в IV квартале). В 2019 году ввод не превысит 120 тыс. м2. С учетом текущего спроса мы понимаем, что этого будет недостаточно. Это понимают и IT–компании, которые выстраивают стратегии на 5–10 лет вперед. Поэтому они готовы смотреть проекты редевелопмента с качественной инженерией и возможностью дальнейшего роста, ведь 1,5–2 года строительства эффективнее 3–7 лет поиска.

Огорчает, что в таких условиях девелоперы скорее идут в сегмент жилой недвижимости и апартаментов, где окупаемость выше чем 8–10 лет, как в офисной.

В Петербурге около половины офисных площадей относятся к экономклассу. Но их доля сокращается благодаря реконструкции объектов и переводу их в более высокий класс.

Крупные компании–консультанты рынка недвижимости ограничиваются изучением офисной недвижимости классов А, B+ и B, определяя ее как качественную. Офисы более низкого класса C и D в их классификацию не попадают. Между тем, по оценкам компании IPG.Estate, сегодня в Петербурге таких площадей порядка 3 млн м2. Это превышает объем качественных офисных площадей классов А и В, который составляет 2,6 млн м2.

Нехватка качества

К классу С принято относить приспособленные под офисы НИИ или административные здания, не имеющие кондиционирования, парковок и других характеристик, необходимых для качественной офисной недвижимости. Под классом D понимаются помещения, совершенно не приспособленные для квалифицированной сдачи в аренду. Это может быть административный корпус промышленной или складской площадки, где предприятия малого бизнеса арендуют комнату для директора и бухгалтера вместе со складом под товар или производственным цехом.

"Доля класса С на офисном рынке Петербурга, по разным оценкам, составляет от 30 до 40%. Приблизительность оценки связана с тем, что мало кто из собственников стремится пройти сертификацию с объектом низкого класса: плюсов это никаких не обещает, а вот минусы могут быть", — говорит Николай Антонов, генеральный директор компании "МТЛ. Управление недвижимостью".

По словам руководителя направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александры Смирновой, офисы невысокого класса преимущественно расположены в районах с большим количеством промзон: во Фрунзенском, Кировском, Красногвардейском. "В текущем году в Петербурге не было введено ни одного объекта экономкласса", — добавляет она.

Прирост офисных площадей низкого класса формируется не за счет строительства новых объектов, а благодаря закрытию институтов и заводов, которые освобождают помещения для сдачи в аренду.

"С начала 2018 года несколько институтов прекратило свое существование, и их площади в ближайшее время будут перепрофилированы и выведены на рынок в качестве недорогих офисных помещений. В то же время несколько административных зданий выставлено на продажу, и новый собственник после анализа наилучшего использования участка может принять решение о сносе и постройке объекта с другой функцией, которая принесет более серьезный денежный поток", — отмечает Николай Антонов.

Смена класса

Доля офисной недвижимости экономкласса сокращается: арендодатели инвестируют в реконструкцию зданий, чтобы повысить их класс. "Собственники объектов стремятся капитализироваться: провести реновацию и повысить класс объекта, чтобы получать большую доходность", — поясняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate.

"В некоторых случаях собственники недорогого БЦ принимают решение о реконструкции здания с повышением класса до B или B+, как это произошло с БЦ "Роделен" на Кантемировской или БЦ "Цитадель" на Краснопутиловской. Они видят в этом возможность выйти на более высокий уровень по валовой выручке", — рассказывает Николай Антонов.

По словам Валерия Трушина, офисы классов C и D — временная история: "Собственник сначала делает ремонт для запуска проекта, а после 2–3 лет успешного функционирования при наличии обязательных условий по доступности и парковке у собственника появится финансовая возможность повысить классность объекта до класса В и его рентабельность".

При переходе БЦ из класса C в B арендные ставки повышаются примерно на 300 рублей за 1 м2. "Профит от капитализации этом случае достигает 20–30 тыс. рублей с квадратного метра при затратах на реконструкцию от 10 тыс. до 15 тыс. рублей. Вложения окупаются за 5–6 лет, — оценивает Николай Антонов. — Но для этого у здания должна быть понятная локация вблизи метрополитена и транспортных узлов, свободное место для устройства парковки и отсутствие в окружении большого количества конкурентов".

В некоторых случаях собственнику, наоборот, невыгодно переводить здание в класс B, так как маржа от площадки класса С оказывается выше.

Быстрая ротация

Ставки аренды на офисные площади экономкласса стабильны и достигают 900 рублей за 1 м2. По данным компании "МТЛ. Управление недвижимостью", с начала 2018 года арендная ставка в классе С сохраняется на уровне 500–900 рублей за 1 м2, уровень вакансии составляет 10–15%.

Конкуренция в экономклассе практически отсутствует, говорят эксперты. Он подпитывается арендаторами из числа малых и микропредпринимателей, которые считают издержки и не имеют особых представительских задач. "Арендаторам нужен офис поближе к дому с понятной транспортно–логистической инфраструктурой и минимумом услуг — охраной и эксплуатацией. Если кто–то из таких арендаторов закрывает свой бизнес и уходит, на его место приходит следующий. Бизнес–центр класса С идеально подходит для того, чтобы компания могла открыть свой первый офис", — считает Николай Антонов.

"Динамика переезда компаний в офисы более высокого класса зависит главным образом от экономической ситуации в стране. Сегмент офисов класса С даже в кризисные времена остается наиболее стабильным на рынке бизнес–центров", — утверждает Александра Смирнова.

Ставки аренды в БЦ Петербурга с начала 2018 года выросли на 1–2%. Этому способствует сокращение уровня вакантных площадей и снижение девелоперской активности.

Самая большая динамика наблюдается в высококлассных объектах А и B+. По данным, в среднем аренда в классе А подорожала на 2%, в B+ выросла на 2,5–3%, в классе B и С рост составил 1,5% и 1–1,2% соответственно, подсчитали в Becar Asset Management. Средневзвешенные арендные ставки растут с середины 2016 года. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец первого полугодия 2018 года средневзвешенная ставка на помещения класса А составила 1855 руб./м2/ мес. и находилась в диапазоне 1300–2150 руб./м2/мес. (включая НДС и операционные расходы). Офисы класса B в среднем по городу предлагаются за 1184 руб./м2/мес., при этом верхняя граница диапазона повысилась до 2 тыс. руб./м2/мес. в объектах, расположенных в премиальных локациях. Самые высокие средние ставки аренды сохраняются в центре города.

Повсеместный характер

Арендные ставки росли в каждом районе города. Наибольший прирост отмечен в Выборгском и Петроградском районах. "Лидерство Выборгского района, на первый взгляд, может показаться удивительным, но на самом деле эта локация просто недооценена. Район расположен максимально близко к центру города и Неве, объекты часто имеют хорошие видовые характеристики. Из–за недооценки Выборгский район имеет большой запас для роста стоимости ставки, что и происходит сейчас", — объясняет Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management.

"В среднем повышение цен на аренду офисных помещений составило 2,5%. При этом по ряду реконструированных объектов ставки были повышены на 10–15%, для новых арендаторов некоторых БЦ ставка изменилась в пределах 10% от аналогичного периода прошлого года. Также в ряде случаев для существующих арендаторов были повышены ставки в пределах индексации, предусмотренной договорами аренды (порядка 7–10%)", — рассказывает Алена Мариничева, директор департамента рекламы и маркетинга управляющей компании "Адамант".

Рост арендных ставок отчасти обуславливается эффектом "Газпрома". "Переезд компании и активность вокруг "Лахта центра" все еще положительно сказывается на офисном сегменте. При этом в 2018 году рост ставок уступает росту в 2017 году, но тем не менее он все еще положительный", — добавляет Ольга Шарыгина.

Меньше конкуренции

Увеличению ставок аренды способствует снижение уровня вакансии. Так, в первом полугодии доля свободных площадей сократилась на 0,5% в классе А и на 2,1% в классе B по отношению к концу 2017 года и в среднем составила 6%, свидетельствуют данные Knight Frank St Petersburg. Заметно уменьшилось предложение офисов класса B: на конец первого полугодия на свободном рынке осталось на 37,5 тыс. м2 площадей меньше, чем в конце 2017 года.

Доля вакантных площадей продолжает уверенное снижение с 2016 года. "Это связано с минимальным за последние годы уровнем ввода в эксплуатацию новых и реконструированных объектов офисной недвижимости, приходом на рынок Петербурга компаний нефтегазового сектора, расширением компаний IT–сектора", — говорит Алена Мариничева.

По ее словам, сегодня предложение существенно отстает от спроса. В частности, крупным компаниям, которым требуются офисы от 2 тыс. м?, в случае расширения практически невозможно в сжатые сроки найти для себя новую площадку или расти в существующем БЦ.

К концу III квартала в Петербурге было открыто всего два качественных бизнес–центра А и B класса, общей площадью примерно 33,5 тыс. м?. Всего до конца 2018 года запланировано к вводу в эксплуатацию около 100–110 тыс. м2 без учета площадей "Лахта центра".

Ставки аренды в ближайшие год–полтора вырастут на 2–3%, прогнозируют в Becar Asset Management. Многое будет зависеть от того, как распределятся площади после переезда структур "Газпрома" в "Лахта центр".

ULMA Packaging, специализирующаяся на разработке и производстве упаковочного оборудования, арендовала помещения в бизнес-парке "Олимп" в Москве, сообщает консультант сделки – агентство недвижимости "Рентавик".

Компания подписала долгосрочный договор аренды для размещения офисов, демонстрационного зала, сервисного центра и склада запчастей для упаковочного оборудования.

Площадь помещений составила 804 кв.м.

Бизнес-парке "Олимп" расположен по адресу: ул. 2-ая Магистральная, дом 8А.

Coca-Cola HBC Россия и PPF Real Estate Russia, девелопер и управляющая компания столичного офисного парка класса «А» Comcity, подписали долгосрочный договор аренды офиса площадью 5400 кв.м на двух этажах БЦ. Консультантом сделки выступила Colliers International.

Известно, что офис компании в Comcity объединит более 600 сотрудников Coca-Cola HBC Россия, которые на сегодняшний день базируются на двух площадках.

В рамках поиска нового рабочего пространства, компания Coca-Cola HBC Россия интересовалась значительными по площади помещениями с эффектными планировками и самыми современными инженерными коммуникациями. «Забота о сотрудниках – одна из ключевых ценностей нашей компании, поэтому мы подошли к выбору офиса очень тщательно, внимательно изучая имеющиеся на рынке предложения, – рассказывает Ирина Петрова, директор по персоналу Coca-Cola HBC Россия. – Важным элементом принятия решения о переезде в Comcity стала уникальность проекта. Это пространство позволяет не просто решать ежедневные рабочие задачи, но и делать это в комфортной обстановке. Comcity обладает развитой инфраструктурой, удобной логистикой (офис находится в непосредственной близости от завода Coca-Cola HBC Россия в Новопеределкино), а также соответствует международным экологическим стандартам». 

Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International, отметила, что Coca-Сola HBC Россия в течение трех лет искала помещение для своего нового офиса: «Это была сложная и продолжительная работа, в течение которой нам пришлось столкнуться с множеством нюансов, однако в конечном итоге мы заключили сделку, выгодную для обеих сторон. Переезд компании в новый бизнес-центр позволит собрать сотрудников головного офиса в одной локации, упростить и ускорить процесс взаимодействия между отделами компании».

Никола Обайдин, директор по аренде PPF Real Estate Russia, добавил: «Мы действительно гордимся тем, что Coca-Cola HBC Россия выбрала Comcity, это еще раз подтверждает успешность нашей концепции децентрализованного офиса. В ее рамках работодатель может оформить пространство в соответствии со своими задачами, а резидент получает комфортную рабочую среду. Нашим арендаторам доступна развитая инфраструктура торговой галереи, которая включает в себя фитнес-клуб, различные кафетерии, рестораны, супермаркет, салон красоты, аптеку, химчистку и многое другое. Такое продуманное пространство позволяет сотрудникам работать более эффективно, а значит, ускоряет развитие компаний-арендаторов».

Офисный парк Comcity располагается в Юго-Западном округе Москвы, в 350 метрах от станции метро Румянцево. Общая площадь застройки комплекса – 45 га. Строительство объекта ведется в несколько фаз. Первая фаза «Альфа» общей площадью 185 000 кв.м построена в 2014 году. Вторая фаза «Браво» общей площадью 90 000 кв.м находится в стадии проектирования. Помимо отеля Novotel, фаза также включает 2 офисных здания класса «А», торговую галерею и подземный паркинг. Кроме того в конце 2019 года на территории Comcity также начнется проектирование жилого комплекса бизнес-класса общей площадью не менее 130 000 кв.м с развитой социальной инфраструктурой, включающей подземную парковку, детский сад и школу. На сегодняшний день заполняемость офисного парка составляет 96%. Среди якорных арендаторов Comcity: Ростелеком, ГК «Систематика», Tele2, 3M, Oracle, Orion Group, Spectrum Brands и другие.

Coca Cola HBC (Coca Cola Hellenic Bottling Company) – один из крупнейших производителей напитков под брендами The Coca Cola Company в мире. Вместе с Coca Cola Zero, Sprite и Fanta, компания производит и реализует разнообразные безалкогольные газированные напитки, соки, нектары и морсы, холодный чай, спортивные и тонизирующие напитки, воды для таких брендов как Burn, Bon-aqua, Rich, Powerade и др.

PPF Real Estate Holding является частью международной Группы PPF. В настоящее время PPF Real Estate Holding обеспечивает комплексное обслуживание 26 проектов, а объем активов, находящихся под его управлением, превышает 2 млрд евро. Холдинг включает в себя две компании: PPF Real Estate, которая работает в странах ЕС, и PPF Real Estate Russia, сфокусированную на российский рынок.

«Федеральная сетевая компания», дочернее предприятие ОАО «Россети», может перевести собственную штаб-квартиру в бизнес-центр «Новион» в Москве. Об этом сообщает РБК со ссылкой на источники в двух консалтинговых компаниях.

По данным одного из собеседников издания, ПАО «ФСК ЕЭС» арендовала у группы «Сафмар» Михаила Гуцериева большую часть офисного объекта на ул. Самарской, вл. 1, а именно 16000 кв.м площадей из общей аренднопригодной площади в 19600 кв.м. По его словам, соответствующий договор был подписан на минувшей неделе на срок минимум пять лет.

В ПАО «ФСК ЕЭС» информацию о планируемом переезде штаб-квартиры весной следующего года подтвердили, однако точный адрес будущего офиса не раскрыли. Представитель «Сафмара» подтвердить факт сделки отказался.

Известно, что на сегодняшний день офис ФСК расположен в бизнес-центре в Большом Николоворобинском переулке, д. 9/11. Кроме того, компания также является собственником части бизнес-центра «Западные ворота» на пересечении МКАД и Можайского шоссе.

Финансовые условия сделки не раскрываются. По мнению аналитиков рынка, стоимость арендного контракта может обойтись энергетикам в 2,2-3 млрд рублей.

Стоит отметить, что по прогнозам экспертов, данная сделка может стать одной из крупнейших на столичном рынке офисной недвижимости в текущем году. Первое место занимает покупка структурами правительства Подмосковья 30 000 кв.м в бизнес-центре «Паллау-РБ» на Рублево-Успенском шоссе, второе – аренда «Аэрофлотом» бизнес-центра площадью 18 000 кв.м на Арбате.

Напомним, бизнес-центр «Новион» расположен рядом со спорткомплексом «Олимпийский». Объект входит в состав одноименного гостинично-офисного комплекса общей площадью более 76000 кв.м. МФК представляет собой разноуровневое здание, включающее 34-х этажную высотку и 10-ти этажный стилобат. Офисные площади располагаются в основании здания, в башне работает пятизвездочный отель Radisson Blu. Строительство комплекса стартовало в 2007 году. Ввод в эксплуатацию состоялся в третьем квартале этого года.

Группа «Сафмар» – один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России. Ее портфель включает около 360 000 кв.м офисной недвижимости.

Что будет со ставками в 2019 году?

Наибольшим спросом у малого и среднего бизнеса пользуются небольшие офисы площадью до 35 кв. метров. После застоя на ЧМ-2018 в Казани открылось четыре бизнес-центра, однако свободных площадей стало на 2% меньше.

Новые бизнес-центры на фоне сокращения свободных площадей

В Казани совокупная площадь офисной недвижимости составила почти 642 тыс. кв. метров, подсчитали аналитики девелоперской компании UD Group. Уровень вакантных площадей, предлагаемых на продажу и аренду, в третьем квартале 2018 года составил 8%. Это на 2% меньше, чем в предыдущем квартале.

Площади для компаний в Казани доступны в 128 бизнес-центрах, из которых 43 сертифицировано Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД). В сентябре 2018 года открылись новые бизнес-центры: два в Ново-Савиновском и два в Советском районах Казани.

Лидером по количеству площадей в Казани является Вахитовский район, а самый высокий уровень свободных офисов зафиксирован в бизнес-центрах Кировского района столицы РТ.

Аренда офиса в Казани: цена вопроса

Купить коммерческую недвижимость в Казани, даже в ипотеку, может крайне ограниченное число компаний малого и среднего бизнеса.

«Ипотечные программы на приобретение коммерческой недвижимости ­- это не совсем стандартная ипотека. Ставки на коммерческую недвижимость на порядок выше. При этом если заемщик является владельцем бизнеса или подтверждает доход справкой по форме банка, то ставка увеличивается, аналогичная ситуация со страхованием имущества и жизни. Это стандартные условия во всех банках», — объясняет заместитель председателя правления АО «ТАТСОЦБАНК» Дмитрий Кузнецов.

Остается аренда. Собственники офисных помещений в период кризиса готовы снижать арендные ставки, так как МСБ наименее устойчив к меняющимся экономическим условиям, и, порой, не справляется даже с оплатой аренды.

На рынке коммерческой недвижимости Казани больше всего офисов в среднеценовой категории B — 400 тыс. кв. метров. Значительно меньше площадей дешевой категории С (100 тыс. кв. метров) и дорогой, А (около 60 тыс. кв. метров). Наибольший уровень вакансии в 10% показала категория С.

Ставка аренды в классе А, по итогам третьего квартала 2018 года, составила 1207 рублей за квадратный метр в месяц, класс B обойдется в 723 рубля, класс С — в 418 рублей. Цена за аренду в четырех новых центрах, также относящихся к категории B, составила 850−900 рублей за «квадрат». После стагнации рынка во время ЧМ-2018 в сентябре арендные ставки поднялись на 6,2%.

Какие офисы в Казани ищет бизнес

Наибольшим спросом у компаний малого и среднего бизнеса пользуются небольшие офисы площадью от 15 до 35 кв. метров с дешевой арендой и парковкой. Малые компании неустойчивы к изменчивым экономическим условиям, поэтому ищут самый доступный вариант аренды.

Большинство бизнес-центров в Казани имеет небольшие объемы площадей — только у пяти из 95 центров сумма площадей превышает 14 тыс. кв. метров. Спрос на площади со стороны крупных федеральных компаний остается неудовлетворенным, так как собственникам невыгодно держать свободными даже 1 тыс. кв. метров. Популярность набирают управляемые офисы и коворкинги, которые могут оперативно перестраиваться под запросы клиентов [см. обзор Коворкинги Казани — 8 мест для «сотружества»].

«В коворкингах бизнес привлекает сервис и гибкое ценообразование. Тут можно взять дополнительные рабочие места при необходимости или отказаться от ненужных. Для стартаперов с небольшой командой — отличный вариант. А если место еще и тематическое, то это и атмосфера, ощущение братства. МСБ ценит в коворкингах и готов платить за наличие переговорных комнат с оборудованием, кухни с техникой, зоны отдыха», — рассказывает предприниматель Алексей Самойлов.

Аренда офиса в Казани: куда двинутся ставки в 2019 году?

Учитывая рост ставок и снижение объема вакантных площадей, эксперты UD Group прогнозируют увеличение спроса до конца 2018 года. Но уже ко второму кварталу 2019 года он может сократиться, что повлечет снижение стоимости аренды офисных площадей.

«Уже во втором квартале 2019 года ожидаемо увидеть негативное влияние снижения роста экономики страны на все сферы деятельности. Повышение инфляции и стоимости товаров повлияет на снижение спроса, а затем и на развитие бизнеса. Если повторится сценарий 2014−2015 годов и повышение ключевой ставки будет единственным инструментом сдерживания курса национальной валюты, то развитие большинства компаний будет приостановлено, что повлияет на сокращение поглощения офисных площадей и снижение арендных ставок», — рассказывает директор UD Group Алексей Фатхудинов.

По его мнению, возможность повысить арендные ставки в 2019 году появится только у офисных центров, которые будут готовы предложить арендаторам«добавленную стоимость» объекта.

«Это, прежде всего, повышение качества обслуживания, предложение дополнительных услуг и гибких условий, новых форматов шеринга офисных пространств, способствующих исключению потери качества сервиса для арендатора», — заключает эксперт.

Объемы нового строительства офисов в Москве не превысят 200 тыс. кв. м по итогам 2018 года, сообщил журналистам в понедельник директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

"177 тыс. кв.м планировалось ввести в эксплуатацию в 2018 году. Это на 57% меньше, чем в 2017 году и, наверное, минимальный объем ввода за десять лет. Так мало в Москве не строили никогда", — сказал он.

При этом эксперт добавил, что объем поглощения офисов в Москве в три раза превысит цифры ввода (638 тыс. кв.м).

"Спрос есть, а значит есть и предпосылки, что ситуация по вводу исправится к 2021 году. Ввод в эксплуатацию будет больше, чем поглощение", — подчеркнул эксперт.

С начала 2018 года в эксплуатацию введено всего 95 тыс. кв. метров офисных площадей, объем поглощения на рынке коммерческой недвижимости в 4 раза превышает этот показатель. Из-за формирующегося дефицита цены на офисные помещения сегодня демонстрируют наиболее активный рост. Ожидаемая доходность таких объектов может достичь 15% годовых.

Средняя цена офисного квадратного метра в Москве в 3 квартале 2018 года, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, составила 267 тыс. рублей, увеличившись с начала года на 8%.

За время строительства цены на офисную недвижимость вырастают в среднем на 25%. Помимо повышения стадии готовности на цены влияет и общий рост рынка. Сейчас этот показатель составляет около 5% в год, а в периоды экономического благополучия доходил до 20−25% ежегодно. В итоге, в зависимости от политики девелопера и состояния рынка цены со старта продаж на этапе котлована к завершению проекта могут вырасти на 20−40%. Так, в деловом центре DM Tower офисы предлагаются на продажу в среднем за 163 тыс. руб./кв. м. Сегодня в продаже представлены помещения только на 2−8 этажах 18-этажной башни.

На рост цен также влияет формирующийся дефицит качественных офисных площадей. По данным Knight Frank, с начала 2018 года в эксплуатацию было введено всего 95 тыс. кв. метров офисов, объем поглощения составил 396 тыс. кв. м.

Формирующийся дефицит обеспечивает высокий уровень доходности коммерческой недвижимости — 10−12% ежегодно. Для сравнения доходность банковского депозита сегодня составляет около 5%, жилой недвижимости — 5−7%. «Для людей, которые ищут возможность выгодно вложить свои сбережения, инвестиции в коммерческую недвижимость стали альтернативой банковскому депозиту. Очень часто речь идет не о самых крупных суммах, так что приобретение офиса площадью 100−150 кв. м — оптимальный вариант для вложений. Следуя требованиям рынка, KR Properties в прошлом году анонсировала новый проект — бизнес-центр DM Tower, где офисы будут предлагаться на продажу. Всего здесь 106 офисов площадью от 70 кв. м. По нашим оценкам, доходность недвижимости в DM Tower составит 14−15% годовых», — комментирует Александр Подусков, директор департамента девелопмента компании KR Properties.

DM Tower — бизнес-центр класса «А», строящийся компанией KR Properties на Новоданиловской набережной рядом с деловым кварталом «Даниловская мануфактура». Общая площадь делового комплекса составит 41 тыс. кв. м, офисная — 31,8 тыс. кв. м. Здесь разместятся как офисы, так и торговые помещения, а также инфраструктурные объекты: кафе и рестораны, банки, салоны красоты, фитнес-клубы, офис нотариуса и т. д. Важное преимущество DM Tower — удобное расположение рядом с ТТК, станцией метро «Тульская» и платформой «ЗИЛ».

Рост предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в будущем как следствие реализации новых проектов может в ближайшие пять лет обернуться новым ростом вакантности помещений, полагает руководитель управления экономического и социального развития ГК «А101» Марина Гордеева.

Она пояснила, что результаты исследования ГК «А101» и ряда отраслевых экспертов выявили реальную заполняемость офисных помещений: заметная нехватка качественного предложения наблюдается только в некоторых локациях внутри Садового кольца, в частности, в Павелецком деловом кластере. В настоящее время многие участники рынка коммерческой недвижимости переформатируют комплексы с апартаментами в бизнес-центры. «Однако смена формата редко сопровождается должными изменениями в проекте, что отражается на качестве проектов. Так, средняя полезная площадь этажа в переформатированных проектах апартаментов составляет, как правило, до 1000  кв. м, тогда как оптимальная площадь на рынке сегодня – порядка 1500-2000 кв. м», - подчеркнула эксперт ГК «А101». Кроме того, по словам Марины Гордеевой, офисные центры намного более чувствительны к локации, чем жилье: в центральной части города пеший путь до успешного офиса от ближайшей станции метро не должен занимать более 15 минут, а если говорить о Новой Москве – здесь радиус значительно сужается и составляет не более 5 минут. «Вряд ли абсолютное большинство новых проектов будет соответствовать этому критерию. При этом, если говорить о Новой Москве, то уровень развития среды в ней пока не подходит для бурного развития офисной недвижимости. Несмотря на улучшение транспортной доступности, доля вакантных помещений в локации составляет 30%, при том, что базовая ставка аренды в качественных объектах начинается всего лишь от 7 500 руб. за кв. метр в год», - рассказала Марина Гордеева.

Вместе с тем, добавила она, в Новой Москве сейчас созданы предпосылки для создания объектов принципиально нового формата, объединяющего торговую, развлекательную и офисную функцию, а также коворкинги и арендное жилье.   «В нынешних условиях рынка это более перспективный формат: чистая офисная функция не отличается устойчивостью к колебаниям в экономике, в таком случае диверсификация позволяет в некоторой степени снизить риски. С другой стороны, это синергия: развитая торгово-сервисная инфраструктура и арендное жилье будут являться мощнейшими драйверами спроса на офисную недвижимость в Новой Москве», - считает Гордеева. Новомосковский округ – наиболее близкий к «старой» Москве. Сейчас здесь живет 217 тыс. человек, а к 2035 г. этот показатель достигнет 783 тыс. человек. По мнению Марины Гордеевой, в локации очевидна потребность в торговых центрах от 10 до 40 тыс. кв. м GLA, а параллельные процессы формирования городской среды и транспортной инфраструктуры создают предпосылки для создания офисных центров площадью порядка 200 тыс. GLA. «При этом все перечисленные типы объектов на новых территориях выиграют от метро в шаговой доступности. Торговые объекты возле метро весьма востребованы инвесторами, однако предстоит большая работа по насыщению локации и центрами деловой активности, что окажет позитивное влияние на общее позиционирование территории - офисный центр и сопутствующая активность повышает перспективы локации, поскольку они превращают локацию в точку притяжения и таким образом способствуют развитию локального бизнеса. Полифункциональный формат идеально решает обе задачи, а также обеспечивает собственнику возможность диверсифицировать арендные поступления, поскольку в этом случае важность отдельных арендаторов размывается», - подчеркнула Марина Гордеева. 

Она напомнила, что оптимальная доля отдельно стоящих объектов коммерческой недвижимости (торговые и офисные центры, производственные комплексы и технопарки) в масштабных проектах комплексной застройки составляет не менее 15-20%. «Это, как правило, эффективный и понятный для рынка объем, из которого порядка 75% приходится на торговые и офисные центры. В рамках нашего земельного банка это примерно 4,2 млн кв. м недвижимости», - рассказала эксперт ГК «А101».

В столичном бизнес-парке «Фактория» появился новый крупный арендатор. Им стала школа по подготовке специалистов в области программирования – «Школа 21». О новой сделке аренды помещения сообщает пресс-служба компании S.A. Ricci.

«Школа 21» – уникальная образовательная инициатива ПАО «Сбербанк», основанная на французской методике «Association 42», – инновационной школы программирования по подготовке специалистов мирового уровня.

Площадь помещений, арендованных Сбербанком для «Школы 21», составила около 4890 кв.м. Школа стала одним из якорных арендаторов бизнес-парка «Фактория». Официальное открытие школы состоялось 16 ноября 2018 года.

Валерия Заболотная, директор «Школы 21», комментирует: «Школу 21» привлекла экосистема бизнес-парка, находящиеся на территории компании и организации, и самое главное – возможность удовлетворить различные потребности учащихся: от разных вариантов питания и кафе до парикмахерской и спортивного клуба. Также для школы одним из определяющих фактов стала пешая доступность от метро, так как ежедневное удобство в логистике сотен учащихся – невероятно важный фактор организации учебного процесса».

Павел Тигер, директор по развитию арендных отношений компании Prime Property Management, отметил, что «Школа 21» гармонично вписывается в только что завершившуюся масштабную реконструкцию ряда строений и благоустройства территории, начатую летом 2017 года. Режим обучения 24 часа 7 дней в неделю окажет великолепный синергетический эффект с созданной торговой составляющей объекта, а также помещениями креативного назначения и услуг. Этот эффект в том числе поможет достичь одну из основных целей реконструкции «Фактории» – создание принципиально иной атмосферы бизнес-парка – современной, динамичной и креативной среды.

По словам Тигера, «высокотехнологичный арендатор с передовой IT образовательной концепцией выбрал именно бизнес-парк «Фактория», отметив эффективность помещений, техническую составляющую здания, многообразие инфраструктуры и новое благоустройство территории бизнес-парка, а также удобную транспортную доступность, как общественным, так и личным транспортом».

Алисса Бонд, заместитель директора департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, добавила, что новый запрос от Сбербанка, стал очень интересной, но и непростой задачей по ряду причин: «Необходимо было найти отдельно стоящее здание с круглосуточным доступом, open-space, с большим количеством электрических мощностей, с возможностью установки вывески с названием бренда. К тому же, арендатору необходимо было заехать максимально быстро. Всем требованиям арендатора соответствовало одно из зданий «Фактории». Это комфортный креативный лофт от одного из наиболее профессиональных игроков на рынке. Дополнительным плюсом в пользу выбора именно этого варианта стало то, что помещение уже было готово к въезду».

Бизнес-парк «Фактория» расположен в деловом районе Москвы, всего в 6 минутах ходьбы от метро Савеловская и  в 400 метрах от ТТК. Общая площадь бизнес-парка составляет 59 000 кв.м, арендуемая площадь – 52 500 кв.м. «Фактория» представляет собой единый комплекс, состоящий из 17 строений высотой от двух до пяти этажей исторической и современной застройки, образовавших общий квартал. Объект находится под комплексным управлением Prime Property Management.

«Школа 21» – уникальная образовательная инициатива бесплатного фундаментального обучения программированию. Продолжительность обучения в школе составляет от 1,5 до 4 лет и проходит в режиме 24 часа 7 дней в неделю. Поступление в школу не зависит от предыдущего опыта работы, наличия дипломов и результатов экзаменов. Процесс обучения в школе основан на индивидуальной и групповой проектной работе, а также на принципе «peer-to-peer» – взаимного обучения и оценивания. В соответствии с методикой и IT-платформой, сотрудники школы контролируют все этапы образовательного процесса каждого учащегося, а также результаты финальных работ и полноту их выполнения в заданные сроки.

Соглашение о создании в России бесплатной образовательной инициативы по подготовке специалистов в области программирования «Школа 21» было подписано в мае 2018 года в рамках Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ 2018) Президентом, Председателем правления Сбербанка Германом Грефом и со-основателем «Ассоциации 42» Николя Садираком.

В рамках лицензионных соглашений школы «Ассоциации 42» уже работают в ЮАР, Бельгии, Нидерландах, Румынии, Марокко и других странах. Учащиеся в Москве будут выполнять те же задания, что учащиеся Школ «Ассоциации 42» во всём мире. Планируется, что «Школа 21» будет ежегодно выпускать до 1000 специалистов в сфере программирования.

Минимальный объем нового спекулятивного строительства, снижение количества свободных ликвидных офисных площадей, рост арендных ставок, дефицит офисов для крупных компании (более 5 000 кв. м) - все это привело к появлению новых тенденций на рынке офисной недвижимости в 2018 г., считают в Maris в ассоциации с CBRE.

Арендодатели готовы проводить ротацию и оптимизацию в составе арендаторов, привлекать более платежеспособных клиентов и расторгать договоры с текущими арендаторами при наличии альтернативы. Крупные компании рассматривают площади в аренду в бизнес-центрах, которые находятся на стадии строительства. Однако реальные сделки все же заключаются на завершающих этапах строительства. Компании нефтегазовой отрасли и сферы IT – основные драйверы спроса. Появляется интерес к сегменту built-to-suit в офисной недвижимости. Предложение В течение 9 месяцев текущего года была завершена реконструкция и введено в эксплуатацию 43 000 кв. м качественных офисных площадей, что на 43% меньше объема введенных площадей за аналогичный период 2017 г.  В 4 квартале 2018 г. планируется ввод в эксплуатацию еще около 193 000 кв. м офисных площадей (GLA). Основная доля приходится на МФК «Лахта центр» (арендопригодная площадь –  130 000 кв. м). В спекулятивном сегменте ожидается прирост 48 000 кв. м. При этом около 35% площадей уже реализовано на этапе строительства, до ввода зданий в эксплуатацию. Спрос На конец сентября 2018 г. в офисных центрах класса А вакансия составляет 4,3% площадей (-1,9 п.п. к декабрю 2017 г.), что также является минимальным показателем за последние 10 лет. В классе В уровень вакансии снизился на 1,3 п.п. (к декабрю 2017 г.), свободно 7,1% помещений. В 2018 г. основной спрос, как и в предыдущие годы, продолжали формировать компании IT и нефтегазового сектора. Отмечается активизация спроса со стороны финансовых компаний. Коммерческие условия За 9 месяцев арендная ставка в бизнес-центрах класса А выросла на 2,2% по сравнению с декабрем 2017 г. и составляет 1 865 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 240 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил 2,5% по сравнению с декабрем 2017 г.

Инвестиционные сделки Также отмечается существенный рост интереса к доходной недвижимости. При этом в первую очередь инвесторам интересен офисный сегмент как наиболее понятный и ликвидный. Ожидания покупателей за три квартала скорректировались со спекулятивных 7-8 лет окупаемости до разумных 9-10 лет. Тем не менее, они все еще расходятся с оценкой стоимости активов продавцами - цена предложения в большинстве случаев предполагает окупаемость 13-15 лет. 

Инвесторы в недвижимость с бюджетом, сопоставимым со стоимостью элитной квартиры в Москве,— от 40 млн руб.— обратили внимание на коммерческую недвижимость. Число заявок на поиск небольших офисов под сдачу в аренду выросло более чем вдвое. Консультанты отмечают, что тем, кто сдает в аренду элитное жилье, нужно рассчитывать на возврат инвестиций через два десятилетия, владельцам офисов — на восемь-десять лет.

В случае прямого сравнения доходности инвестиций в элитное жилье и соразмерного по цене офисного помещения квартиры проигрывают. Доходность сдачи в аренду жилья составляет 4–5% годовых, а офисов — 8–10%. Сами по себе эти цифры ничего не говорят об особенности каждой стратегии, но спрос есть на обе, отмечают участники рынка недвижимости.

Риэлторы, специализирующиеся на элитном жилье, называют покупку дорогих квартир пенсионной стратегией. «Этот бизнес не приносит больших доходов, активы окупаются очень долго — в среднем 20–25 лет»,— отмечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, если покупка очень удачная, можно рассчитывать на быструю окупаемость и высокий доход, но такие случаи — исключение. Покупка элитного жилья для сдачи в аренду позволяет собственнику рассчитывать на медленный и небольшой доход. Поэтому доля инвесторов в арендную недвижимость на рынке не превышает 5–10%, добавляет госпожа Румянцева.

Чтобы превратить аренду квартиры в бизнес, гарантированно потребуются дополнительные вложения и временные затраты — на управление или наем соответствующих специалистов. «Маловероятно, что тот, кто может вложить в покупку элитной квартиры от 30 млн руб., станет заниматься арендой»,— отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Стоимость аренды премиальных квартир не зависит от цены, которую за нее заплатил владелец, она определяется ее ликвидностью и востребованностью. Под данным Kalinka Group, по цене наиболее востребованы лоты в диапазоне 250–350 тыс. руб. в месяц. «Стоимость таких квартир может быть и 80 млн руб., и 200 млн руб. А окончательная ставка аренды зависит от локации»,— отмечает Екатерина Румянцева.

Обычно арендаторам с такими бюджетами интересны квартиры с двумя-тремя спальнями, со свежим ремонтом, в современном жилом комплексе с паркингом, удобно расположенные внутри Садового кольца или близко к его границам. На поиск жильцов в ликвидную квартиру уходит месяц-два. По словам эксперта, максимальный срок экспозиции элитной недвижимости при условии, что она в принципе пригодна для жизни,— два года. «Потом собственник либо уводит объект с рынка, понимая, что он простаивает, либо снижает цену»,— говорит Екатерина Румянцева. «Потенциальный круг арендаторов дорогих квартиры очень узок»,— соглашается госпожа Литинецкая. Поэтому инвестиционная стратегия при выборе объектом вложения элитной недвижимости строится на перепродаже актива. Госпожа Румянцева считает, что ее предпочитают 75% инвесторов в недвижимость.

Самая распространенная тактика предполагает покупку на этапе стройки и дальнейшую продажу квартиры после того, как дом готов. По словам госпожи Румянцевой, у многих такая схема не вызывает доверия, хотя потенциал роста стоимости может достигать 30%. «С момента закрытых предпродаж, которые сегодня практикует большинство застройщиков, к сроку вывода объекта на рынок цены в нем подрастают в среднем на 10–15%, еще 15% к стоимости прибавляется за весь строительный цикл»,— перечисляет она. Дополнительную разницу в цене в пользу покупателя можно получить за счет закрытых скидок, которые бывают, когда застройщику нужно выполнить план продаж. «В отдельных случаях при правильно выбранном объекте для инвестиций и покупке по специальным условиям доходность такой инвестиции может достигать 40–45%»,— указывает Екатерина Румянцева. Но такие показатели скорее исключение. По оценке Марии Литинецкой, в среднем инвестору стоит рассчитывать на возврат 15–20% сверх суммы вложений при продаже через два-три года.

В Москве в продаже 52 элитных и 55 премиальных проектов квартир и апартаментов. «Выбор и конкуренция продавцов огромны»,— уточняет госпожа Литинецкая. Готовые элитные дома обычно не дешевеют — это рынок относительно стабильных цен, так как они складываются во многом из ощущений продавца, то есть владельца квартиры. «Часто собственники, вложившиеся в дизайн и отделку, не готовы расстаться с квартирой по ее рыночной цене»,— объясняет Екатерина Румянцева. Но следует учитывать и другое: скачки курса валют и моральное старение объектов. Госпожа Румянцева привела в пример квартиры в районе Остоженки, которые в кризис подешевели на 40% из-за перехода на расчеты в рублях и изменения покупательских предпочтений. «Во многих домах нет паркинга, а планировки не соответствуют современным стандартам»,— объясняет она. Есть и противоположные примеры, когда новые ликвидные квартиры растут в цене на 50% по готовности дома из-за высокого спроса на объект.

Если рассчитать стоимость аренды элитной квартиры ценой 30–40 млн руб. (в этот бюджет попадают варианты площадью 70–90 кв. м), то ставка окажется около 140 тыс. руб. в месяц (данные «Метриума»). В Sminex привели пример стоимости аренды коммерческого помещения в той же ценовой категории. Получилось, что офис в одном из бизнес-парков компании на проспекте Мира площадью 159 кв. м за 29,3 млн руб. сдается за 270 тыс. руб. в месяц. А купленный за 44 млн руб. (205 кв. м) будет обеспечивать выручку от аренды из расчета 398,6 тыс. руб. в месяц. Коммерческий директор Capital Group Петр Исаев говорит, что есть ставки аренды в офисе стоимостью 30–40 млн руб. на уровне 300–400 тыс. руб. в месяц (за 100 кв. м). «В сегменте аренды жилой недвижимости процент индексации ставки минимален и не превышает 1%, в договорах аренды коммерческий площадей рост ставки на 5–10% в год — это норма»,— рассказывает коммерческий директор Sminex Роман Семчишин.

Более высокая по сравнению с жилой недвижимостью доходность и возможный в ближайшие годы дефицит предложения на рынке офисных площадей подстегнули интерес инвесторов к небольшим офисам площадью до 1 тыс. кв. м. «Сейчас вакансия на офисном рынке достигла минимума за пять лет»,— отмечает господин Семчишин. По словам управляющего партнера Knight Frank Алексея Новикова, строящиеся сейчас бизнес-центры будут готовы в 2020–2022 годах. «Не исключено, что до этого возникнет дефицит офисных площадей и ставки аренды достигнут пиковых значений»,— полагает эксперт. «Если ранее лидером по доходности были помещения стрит-ритейла, то сейчас офисы сравнялись с этим сегментом и демонстрируют значения в 10–12% годовых»,— констатирует он. По словам Петра Исаева, небольшие офисные блоки востребованы всегда — такая покупка может быть не только доходным, но и залоговым инструментом: «Инвестор покупает помещение на собственные средства, сдает в аренду и может быстро вернуть до 70% затрат на приобретение за счет кредита под залог арендного потока».

Участники рынка сходятся во мнении, что инвестиции в офисы нельзя назвать простым способом получения дохода. «При грамотном вложении они окупаются быстрее»,— напоминает руководитель отдела оценки ГК Stone Hedge Кристина Недря. Риски покупки офиса с целью сдачи в аренду связаны с задержкой арендных платежей, трудностями поиска арендатора и потенциальным простоем помещения, неверно оцененными эксплуатационными расходами и локацией объекта, налоговыми обременениями (владелец офиса оплачивает налог на прибыль, имущество и землю). На амортизационные расходы можно закладывать 2–3% арендной выручки, рекомендует директор дирекции по продажам коммерческой недвижимости MR Group Александр Сурменев. На поиск арендаторов может уходить два-четыре месяца, предупреждает он. По словам Романа Семчишина, гораздо быстрее сдаются офисы с отделкой: он оценивает стоимость аренды в 30 тыс. руб. за 1 кв. м.

Текущий объем предложения офисных помещений площадью 100–1 тыс. кв. м составляет 1,5 млн кв. м, подсчитали в OF.ru. В активной первичной продаже находится не более 100–120 тыс. кв. м. Для сравнения: объем всего рынка качественной офисной недвижимости Москвы оценивается примерно в 20 млн кв. м.

С начала 2018 года в эксплуатацию введено всего 95 тыс. кв. метров офисных площадей, объем поглощения на рынке коммерческой недвижимости в 4 раза превышает этот показатель. Из-за формирующегося дефицита цены на офисные помещения сегодня демонстрируют наиболее активный рост. Ожидаемая доходность таких объектов может достичь 15% годовых.

Средняя цена офисного квадратного метра на рынке недвижимости Москвы в 3 квартале 2018 года, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, составила 267 тыс. рублей, увеличившись с начала года на 8%.

За время строительства цены на офисную недвижимость вырастают в среднем на 25%. Помимо повышения стадии готовности на цены влияет и общий рост рынка. Сейчас этот показатель составляет около 5% в год, а в периоды экономического благополучия доходил до 20-25% ежегодно. В итоге, в зависимости от политики девелопера и состояния рынка цены со старта продаж на этапе котлована к завершению проекта могут вырасти на 20-40%. Так, в деловом центре DM Tower офисы предлагаются на продажу в среднем за 163 тыс. руб./кв. м. Сегодня в продаже представлены помещения только на 2-8 этажах 18-этажной башни.

На рост цен также влияет формирующийся дефицит качественных офисных площадей. По данным Knight Frank, с начала 2018 года в эксплуатацию было введено всего 95 тыс. кв. метров офисов в Москве, объем поглощения составил 396 тыс. кв. м.

Формирующийся дефицит обеспечивает высокий уровень доходности коммерческой недвижимости – 10-12% ежегодно. Для сравнения доходность банковского депозита сегодня составляет около 5%, жилой недвижимости – 5-7%. «Для людей, которые ищут возможность выгодно вложить свои сбережения, инвестиции в коммерческую недвижимость стали альтернативой банковскому депозиту. Очень часто речь идет не о самых крупных суммах, так что приобретение офиса площадью 100-150 кв. м – оптимальный вариант для вложений. Следуя требованиям рынка, KR Properties в прошлом году анонсировала новый проект – бизнес-центр DM Tower, где офисы будут предлагаться на продажу. Всего здесь 106 офисов площадью от 70 кв. м. По нашим оценкам, доходность недвижимости в DM Tower составит 14-15% годовых», – комментирует директор департамента девелопмента компании KR Properties Александр Подусков.

DM Tower – бизнес-центр класса «А», строящийся компанией KR Properties на Новоданиловской набережной рядом с деловым кварталом Даниловская мануфактура. Общая площадь делового комплекса составит 41 тыс. кв. м, офисная – 31,8 тыс. кв. м. Здесь разместятся как офисы, так и торговые помещения, а также инфраструктурные объекты: кафе и рестораны, банки, салоны красоты, фитнес-клубы, офис нотариуса и т.д. Важное преимущество DM Tower – удобное расположение рядом с ТТК, станцией метро «Тульская» и платформой ЗИЛ.

Пятиэтажное офисное здание обанкротившегося "Нота-Банка" выставлено на продажу в столице, сообщает в четверг пресс-служба Российского аукционного дома (РАД).

Как отмечается, здание офиса площадью 1,4 тыс. кв.м с участком в 400 кв.м расположено рядом со станцией метро "Марьина Роща". Здание находится в хорошем состоянии.

"Несмотря на то, что здание находится не на первой линии, его хорошо видно с улицы. Потенциальный инвестор может использовать объект под свой офис. Или же рассмотреть покупку как рентабельный бизнес и переоборудовать здание под офисный центр", — отметили в пресс-службе.

Начальная цена лота составляет 198,8 млн рублей. Торги намечены на 11 декабря.

Как сообщалось, в ноябре 2016 года Центральный банк РФ отозвал лицензию на осуществление банковских операций у московского "Нота-банка".

Объем ввода офисов в Москве в 2018 г. станет минимальным за последние 15 лет, подсчитали в Colliers International.

По итогам трех кварталов 2018 г. в Москве в эксплуатацию было введено 94,5 тыс. кв. м офисных площадей классов А и B+/-. В общей сложности по итогам 2018 г. объем ввода качественных офисов составит 292,4 тыс. кв. м при условии, что все заявленные проекты будут сданы. В этом случае это будет в 1,4 раза ниже показателя 2017 г., а также станет минимальным объемом за последние 15 лет. Рекордно низкий показатель объема ввода офисных площадей 2018 г. является следствием снижения в 2015 г. строительной активности, когда девелоперы останавливали поиск земельных участков под застройку и замораживали проекты, что было связано как с высокой стоимостью финансирования, так и импортных материалов и оборудования на фоне резкой девальвации российского рубля с 39-ти в 2014 г. до 61 руб. за доллар США в 2015 г.

Начиная с 2017 г. девелоперы начали анонсировать планы по строительству новых объектов, реконструкции существующих, а некоторые из них заявляли о возобновлении строительства ряда объектов, которые были ранее временно приостановлены. Восстановление девелоперской активности отразится на показателях объема ввода в перспективе ближайших лет, однако темпы прироста нового предложения будут значительно ниже докризисного уровня. Новое предложение офисных площадей в ближайшей перспективе будет формироваться как за счет объектов, строительство которых было возобновлено, так и за счет новых, ранее не анонсированных объектов. Кроме того, избыток предложения, характерный для 2014-2016 гг., поспособствовал формированию на рынке нового типа предложения: ряд девелоперов, ранее приостановивших строительство бизнес-центров, озвучивают готовность построить проекты «под клиента»: на сегодняшний день совокупный объем подобных проектов составляет около 700 тыс. кв. м офисных площадей. Сегодня для рынка офисных помещений характерными являются сокращение объема свободного предложения, обусловленное ростом спроса, и ограниченный объем нового строительства. Дефицит офисных помещений, преимущественно класса А, наблюдается практически во всех субрынках Центрального делового района (ЦДР): уровень вакантных помещений в офисах класса А по итогам III квартала 2018 г. в ЦДР составил 5,5%.   Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International: «Реакцией на растущий дефицит предложения в офисах класса А, сопровождающийся низким объемом ввода, стало повышение запрашиваемых ставок в ряде офисных зданий, расположенных в ЦДР и ММДЦ «Москва-Сити». В это же время, в течение первых трех кварталов 2018 г., повсеместного увеличения ставок аренды в офисах классов А и B+/- зафиксировано не было. По итогам третьего квартала средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисах класса А составила 25 058 руб./м2/год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), в офисах классов B+/- - 13 467 руб./м2/год. (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей)».

Региональные власти компенсируют инвесторам, которые занимаются строительством офисов, часть понесенных затрат. Этот вид коммерческой недвижимости в Подмосковье очень востребован: все больше крупных компаний базируется за пределами МКАД. Разбираемся, каких деловых помещений не хватает в области и где появится больше всего новых офисных зданий.

КУРС НА ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИЮ

Власти Московской области со следующего года намерены ввести новую меру поддержки для офисных инвесторов. По словам заместителя председателя правительства Московской области Дениса Буцаева, девелоперам, которые возводят бизнес-центры, возместят часть понесенных затрат на строительство. Предполагается, что сумма компенсации составит до 20% от общего объема расходов.

По мнению экспертов рынка, преференция создаст комфортные условия для застройщиков, работающих в этом сегменте, и позволит привлечь новые компании.

– Офисная недвижимость за пределами Москвы с каждым годом становится более востребованной, поскольку наблюдается тенденция к децентрализации большинства арендаторов, – поясняет руководитель проектов в сфере финансового консалтинга группы компаний SRG Максим Гончаров.

Риелторы предполагают, что в ближайшие годы офисный фактор станет одним из решающих для покупателей квартир: они сделают выбор в пользу тех городов, где появляются новые бизнес-центры.

– Правительство Московской области вовремя разработало программу, – считает руководитель проектов оценочной компании «Апхилл» Александр Вусов. – Условия поддержки выглядят довольно привлекательно и, безусловно, заинтересуют инвесторов.

Иностранные компании в последнее время снижают объем инвестиций в офисы Москвы и Подмосковья, отмечает специалист. В то же время многие отечественные застройщики переключаются с жилой недвижимости на коммерческую.

КАРЬЕРА ЗА ГОРОДОМ

Подмосковью нужно больше качественных офисных проектов, и эта работа вовсю идет.

– На данный момент в регионе не хватает офисов, которые могли бы стать новыми штаб-квартирами крупных игроков, – уверена глава бюро MAD Architects Мария Николаева. – Практика, когда основной штат компании находится за городом, активно применяется в Европе.

Аналитики подсчитали: почти треть трудоспособного населения области ездит трудиться в столицу. Власти заинтересованы в снижении маятниковой миграции, а для этого нужно предоставить людям рабочие места недалеко от дома.

– Планируется создание новых офисных районов в Котельниках, Железнодорожном, Одинцове и Красногорске, – рассказывает Александр Вусов. – В последние два года все больше компаний с государственным участием выбирает качественные помещения в бизнес-центрах Подмосковья. И эта тенденция подогревает рынок.

КЛАССОМ ВЫШЕ

По оценке компании «Апхилл», на текущий момент в Подмосковье возведено более 1 млн кв. м офисов. Большая часть объектов – бизнес-парки В или С класса, то есть помещения, которые относятся к сегменту «эконом». Как правило, при отделке таких деловых центров используют недорогие материалы, их расположение не всегда удобно.

Гораздо выше спрос на недвижимость класса А и В+ с качественным ремонтом и охраняемой парковкой. Обычно подобные объекты строят в центральной части города. Именно этот сегмент, по мнению экспертов, будет активно развиваться в ближайшее время.

– Популярностью у инвесторов пользуются северо-западное и юго-западное направления: Ленинградское и Киевское шоссе, – отмечает Александр Вусов.

Сегодня хорошая загрузка у офисов в Красногорске, Реутове, Подольске, Королеве, Мытищах, Химках и Одинцове. А вот в Солнечногорске, Долгопрудном, Видном и Лобне, по словам риелторов, ситуация обратная – рынок коммерческой недвижимости в этих городах развивается не самыми быстрыми темпами.

И застройщики, и арендаторы офисной недвижимости в Московской области в 2019 году смогут претендовать на поддержку региональных властей, сообщили "Интерфаксу" в пресс-службе министерства инвестиций и инноваций Подмосковья.

"Планируется, что инвесторы-застройщики по объектам свыше 10 тыс. кв. м. смогут претендовать на субсидирование процентной ставки по кредиту на величину ключевой ставки ЦБ (7,5%) в течение 3 лет", - пояснили в пресс-службе со ссылкой на слова главы ведомства Вадима Хромова.

Министр добавил, что региональные власти также разрабатывают механизм выделения компенсации арендаторам помещений в офисно-деловых центрах в размере 50% понесенных затрат на аренду в течение трех лет. Максимальный размер компенсации составит 9 тыс. руб. за 1 кв.м. в год с условием минимального срока аренды от пяти лет.

Как сообщалось, власти Московской области со следующего года намерены ввести новую меру поддержки для инвесторов, занимающихся офисным строительством.

"Мы в 2019 год войдем с новыми предложениями по таким направлениям, как офисное строительство. Здесь вы можете получить возмещение понесенных затрат на строительство до 20% от общего объема. Это будет проводиться, скорее всего, через компенсацию стоимости привлекаемых денег", - сообщал зампред правительства Подмосковья Денис Буцаев.

Общий портфель качественной офисной недвижимости 10 крупнейших офисных девелоперов Москвы насчитывает почти 3,5 млн кв. метров (21% от всего объема предложения). Об этом «Стройгазете» сообщили в аналитическом отделе компании Knight Frank.

По данным аналитиков, самые высокие ставки аренды отмечены в бизнес-центра ENKA – 34,8 тыс. рублей за «квадрат» в год, а самые быстрые темпы снижения вакансии –в Plaza Development.

По данным компании, крупнейшим владельцем качественной офисной недвижимости (класса А и В) в Москве является компания O1 Properties - доля компании составляет 17% (или 609 тыс. кв. метров) от всего объема предложения десятка ведущих девелоперских компаний. В тройку лидеров по объему предложения также входят компании Development и ENKA, чьи доли составляют 13% (464 тыс. кв. метров) и 11% (396 тыс. «квадратов») соответственно.

Как рассказали эксперты, в динамике за 3 года наибольший рост среди офисных портфелей продемонстрировала компания AND. Объем площадей увеличился на 19% (с 301,4 тыс. кв. метров до 358,9 тыс. «квадратов») за счет ввода двух крупных бизнес-центров «Оазис» и «Новион». Также вырос объем портфеля MR Group на 10% – строительство бизнес-центра «Фили Град II» (22 тыс. кв. метров) и портфеля Capital Group на 5% – строительство офисной части МФК «Лица» (13 тыс. «квадратов»).

Международная сеть коворкинг-пространств WeWork арендовала более 3200 кв.м площадей в галерее «Якиманка 26», расположенной в самом центре Москвы. Консультантом сделки аренды выступила компания JLL. Договор заключен на длительный срок.

Известно, что WeWork займет второй этаж галереи целиком, став, таким образом, якорным арендатором здания. Открытая планировка, позволяющая удобно зонировать пространство, панорамные окна с видом на центр Москвы и удобная локация вблизи станции метро Октябрьская и парка «Музеон» – все это даст возможность воплотить здесь комфортный и востребованный проект WeWork в соответствии с глобальными стандартами оператора. Открытие WeWork на Большой Якиманке намечено на первое полугодие 2019 года.

Напомним, «Якиманка 26» – один из объектов девелоперской компании «Афорра Девелопмент» Александра Удодова. Выкупив здание бывшей «Детской галереи Якиманка», бизнесмен инвестировал 1,5 млрд рублей в переустройство и перепланировку объекта: было проведено обновление фасада, внутренних архитектурных и инженерных решений. Арендная площадь обновленной галереи «Якиманка 26» составляет более 7800 кв.м.

«Галерея «Якиманка 26» – уникальный объект на российском рынке недвижимости, сочетающий тонкость стиля с прагматизмом и комфортом, – комментирует Александр Удодов, собственник галереи «Якиманка 26». – Благодаря кропотливой работе нам удалось сделать галерею точкой притяжения амбициозных арендаторов. Мы привлекаем в «Якиманку 26» уникальные концепции, лучшие в своем сегменте, тем самым повышая уникальность нашего объекта. Мы рады приветствовать один из первых российских проектов глобальной сети WeWork, которая обладает большим потенциалом развития в России».

«Главное правило рынка недвижимости неизменно: локация определяет успех любого проекта. На наш взгляд, галерея «Якиманка 26» – это точное попадание в целевую аудиторию WeWork, которую обеспечат активный, молодежный парк искусств «Музеон», обширная деловая зона, сформированная бизнес-центрами класса «А» и офисами крупнейших российских и международных компаний, а также премиальные жилые комплексы, – отмечает Олеся Аверкина, старший консультант отдела стрит-ритейла компании JLL. – Дополнительными плюсами являются изысканный архитектурный облик «Якиманки 26» и расположение на одной из основных магистралей города, связывающих Кремль и аэропорт Внуково».

«Данный район является одним из наиболее востребованных на рынке офисной недвижимости, при этом доля свободных помещений класса А здесь минимальна – всего 6%, – добавляет Екатерина Белова, заместитель руководителя отдела услуг корпоративным клиентам компании JLL. – Учитывая значительный интерес арендаторов к качественным офисам в центре Москвы, мы уверены, что новый проект WeWork на Большой Якиманке будет пользоваться высоким спросом».

«Мы очень рады объявить о подписании договора с таким исключительным объектом, как «Якиманка 26». Историческая архитектура и удобная локация делают эту площадку идеальной для наших резидентов, – говорит Михаил Коноплев, генеральный директор WeWork в Центральной и Восточной Европе. – Согласно опросам, 50% компаний-резидентов нашей сети смогли реализовать совместные проекты на базе WeWork. Расширение нашего портфолио в Москве не только подтверждает нашу уверенность в локальном рынке, но и предоставляет неограниченные возможности как для существующих, так и для будущих членов, которые смогут использовать это пространство для общения, обмена навыками и совместной работы внутри развитой сети WeWork».

Компания, работающая в сфере информационных технологий, переедет в новый офис в Санкт-Петербурге.

IT-компания HORIS заключила договор аренды на новый офис площадью 614 кв. м. в бизнес-центре класса В на ул. Рентгена, 5 в Санкт-Петербурге. Брокером сделки выступила компания Maris в ассоциации с CBRE.   IT-компания HORIS работает на рынке с 1993 года. Специализацией компании является автоматизация технологических и бизнес-процессов, разработка и реализация проектов в области картографии и навигации на базе собственных картографических технологий, поставка комплексного решения для автоматизации процесса оборота нефтепродуктов, профессиональный консалтинг в области информационных технологий. HORIS является сертифицированным партнером корпорации Microsoft, Gold Independent Software Vendor (ISV).

ING Bank продлил аренду офиса площадью чуть больше 5000 кв.м в столичном бизнес-центре «Амбер плаза». Об этом сообщает пресс-служба компании Cushman & Wakefield, выступившей консультантом сделки.

Как отмечают в Cushman & Wakefield, ING Bank занимал помещения в БЦ «Амбер Плаза» с 2005 года и зарекомендовал себя как стабильный арендатор. Именно поэтому перед специалистами компании, представлявшей интересы собственника, стояла задача продлить аренду банка на максимальный срок и провести сделку на рыночных условиях.

«Продлить срок аренды удалось сроком на семь лет. Заключение сделки на такой большой срок сейчас является редкостью на рынке офисной недвижимости: средний показатель колеблется на уровне 3-5 лет», – отмечает Людмила Мамедова, старший директор департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

Известно, что ING Bank традиционно предъявляет высокие требования к качеству бизнес-центра и строго относится к прозрачности структуры собственника здания. В связи с новым санкционным раундом, требования к собственнику и чистоте ведения бизнеса только возросли. При этом, интересы арендатора представляла одна из крупнейших международных консалтинговых компаний, что позволило учесть требования обеих сторон и заключить обоюдовыгодную сделку.

«ING Bank является одним из наших первых арендаторов с 2005 года. С тех пор ING Bank продлевал свой срок аренды четыре раза. В этот раз – до конца 2025 года. Мы гордимся тем, что ING Bank сделал «Амбер Плаза» своим постоянным домом, что «ING Bank» и «Амбер Плаза» практически стали синонимами для многих. То, что арендатор остается на одном месте в течение 20 лет, много говорит о взаимоотношениях между арендодателем и арендатором. Мы рады, что аналогично взаимодействуем со всеми нашими арендаторами в бизнес-центре Амбер Плаза», – заявил Джон Хьюрман, генеральный директор компании «Литниум Инвестментс Лимитед», являющейся собственником здания.

БЦ «Амбер Плаза» класса «А» расположен в непосредственной близости от Садового кольца, рядом со станцией метро Новослободская, на Краснопролетарской улице, д. 36. Общая площадь 6-ти этажного здания составляет 13000 кв. м. К услугам арендаторов БЦ: подземная парковка, несколько конференц-залов, ресторан, кафе и мини-макет. Собственником бизнес-центра «Амбер Плаза» является иностранная компания «Литниум Инвестментс Лимитед», которая входит в состав «Морнингсайд Груп» (Morningside Group), основанной в Гонконге. Она представляет собой международную инвестиционную компанию, владеющую и управляющую разноплановыми проектами в Азии, Европе и Северной Америке.

ING Bank – российское подразделение одной из крупнейших международных финансовых групп ING Group. Основным направлением деятельности российского банка является обслуживание и кредитование крупных корпоративных клиентов. Банк в России был учрежден в 1993 году. Он является активным участником денежного и финансового рынков. Ресурсная база диверсифицирована и сформирована клиентскими средствами, собственным капиталом и привлеченными МБК.

Несколько активов АО «Бизнес-Недвижимость» будут разыграны на столичных электронных аукционах. Об этом сообщает пресс-служба Департамента города Москвы по конкурентной политике, выступающего оператором предстоящих торгов.

Как уточняют в департаменте, на продажу будет представлено девять лотов – отдельно стоящие нежилые здания и целые комплексы зданий, расположенные в пределах МКАД, в шаговой и транспортной доступности от метро. Объекты продажи имеют разную площадь – от 2500 кв.м в Северном Измайлове до почти 9500 кв.м в Солнцеве.

В частности, в Печатниках на аукцион выставлено 4-х этажное здание площадью 4500 кв.м. Объект расположен на ул. Кухмистерова, д. 5, в 890 метрах от метро Печатники.  Стартовая стоимость актива составляет 166 млн рублей.

В Северном Измайлове на торги представлено 3-х этажное здание общей площадью почти 2500 кв.м. Стартовая стоимость здания, расположенного в Щелковском проезде, д. 9, в 1,3 км от станции метро Щелковская составляет 130 млн рублей.

В районе Зюзино на торги выставлен комплекс зданий общей площадью более 2700 кв.м. Адрес объекта: Севастопольский пр-т, д. 61, корп. 2 / д. 61, корп. 2, стр. 1. Удаленность от метро Каховская составляет 1,8 км. Стартовая стоимость – 157 млн рублей.

В районе Перово к продаже предлагается комплекс зданий совокупной площадью 3400 кв.м. Объект расположен на ул. Лазо, д. 8 / д. 8, стр. 2, в 1,3 км от метро Перово. Стартовая стоимость актива – 140 млн рублей.

В районе Люблино на ул. Тихая, д. 18, стр. 1, стр. 2 на аукцион выставлен комплекс зданий общей площадью 3400 кв.м. Стартовая стоимость объектов составляет 140 млн рублей.

В районе Левобережный на аукцион выставлен комплекс зданий общей площадью 2800 кв.м. Стартовая стоимость зданий, расположенных на ул. Фестивальная, д. 39А, стр. 1, стр. 2, составляет 155 млн рублей.

В Восточном Измайлове на аукцион выставлено 4-х этажное здание площадью более 4500 кв.м. Строение расположено по адресу: Сиреневый бульвар, д. 52, стр. 1.  Удаленность от метро Щелковская составляет 2 км. Стартовая стоимость – 168 млн рублей.

В Измайлове на торги выставлено 6-х этажное здание площадью 6300 кв.м, расположенное на 2-й Прядильной ул., д. 3А. Стартовая стоимость здания составляет 235 млн рублей.

Самый крупный реализуемый объект «Бизнес-Недвижимости» – комплекс зданий площадью более 9500 кв.м в Солнцевском проезде, д. 13 и д. 13А, в 900 метрах от метро Солнцево. Стартовая стоимость зданий – 345 млн рублей. 

Известно, что все выставленные на продажу лоты представляют собой бывшие здания АТС, не имеют обременений и на данный момент в разной степени «загружены» арендаторами.

По мнению генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, подобные объекты могут быть интересны частному бизнесу, поскольку цена продажи адекватна или даже ниже рыночной. «Наиболее вероятно использовать объекты в качестве офисной недвижимости класса «B» и «B+». Торговое назначение возможно на первых этажах. Каждый объект недвижимости уникален, и его использование нужно планировать индивидуально. Не исключаем, что кто-либо из крупнейших столичных застройщиков заинтересуется пакетной покупкой объектов с целью их дальнейшего перепрофилирования», – отмечает Морозов.

Добавим, что торги по продаже активов «БИЗНЕС-Недвижимости» будут проходить 9 и 12 ноября этого года.

В течение трех кварталов 2018 года в Петербурге введено в эксплуатацию 45,6 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. Это на 56% меньше, чем за аналогичный период 2017 года.

Такие данные приводит Knight Frank St. Petersburg. По данным компании JLL, ввод за первые девять месяцев года составил 39 тыс. кв. м. Как говорят в JLL, ввод почти полностью заполненных объектов способствовал росту объема чистого поглощения. За третий квартал оно составило 42,4 тыс. кв. м, что в четыре раза выше показателя предыдущего квартала. Положительное поглощение наблюдалось в обоих классах: в классе А оно достигло 24,9 тыс. кв. м, в классе В — 17,5 тыс. кв. м.

По данным JLL, в третьем квартале были введены два бизнес-центра совокупной арендопригодной площадью 24,6 тыс. кв. м: бизнес-центр Riverside (класс А; 16,3 тыс. кв. м) и бизнес-центр Grani (класс B; 8,3 тыс. кв. м). Оба деловых комплекса реализованы застройщиками жилья — Setl Group и "Строительным трестом" соответственно. При этом Riverside полностью занят собственником и не вышел на рынок аренды. "Совокупно за первые три квартала было введено 39,6 тыс. кв. м, из них лишь 15,2 тыс. приходится на спекулятивные проекты",— рассказали в JLL.

По данным компании JLL, впервые с первого квартала 2007 года доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в Санкт-Петербурге оказалась ниже 5% и составила 4,4% по итогам третьего квартала 2018 года. За прошедший квартал показатель уменьшился на 1 п. п. В классе В также наблюдалось уменьшение вакантности — на 0,4 п. п., до 7,6%. "В условиях отсутствия достаточного количества крупных офисных блоков на рынке каждая сделка, связанная с расширением компаний, приводит к снижению доли свободных площадей,— отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.— До конца года в городе не ожидается новых спекулятивных объектов класса А, тогда как спрос на них сохраняется. В связи с этим мы прогнозируем дальнейшее снижение вакантности в четвертом квартале до 4,2% в классе А и до 7,3% в классе В".

По данным Knight Frank St. Petersburg, за девять месяцев 2018 года заключено 13 сделок по продаже офисных зданий общей площадью 74 тыс. кв. м. Более половины проданных объектов относится к классу B, собственники планируют использовать их для собственных нужд.

По итогам трех кварталов этого года суммарный объем сделок аренды в качественных бизнес-центрах составил 95 тыс. кв. м, на 3,6% превысив показатель 2017 года за аналогичный период. К концу третьего квартала 2018 года Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы находились в лидерах по объему арендованных площадей (суммарно 58%). Кроме того, зафиксировано увеличение доли Приморского района на 14 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

Средняя площадь арендованного офиса в классах А и В по итогам трех кварталов составила 1,2 тыс. кв. м. При этом по сравнению с концом 2017 года в два раза увеличился средний размер арендованного офиса в классе А. "В целом на протяжении анализируемого периода увеличилось количество сделок аренды более крупных офисных блоков. Так, доля сделок площадью от 2,5 тыс. кв. м составила 16% в структуре сделок впервые с 2009 года",— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

По сравнению с результатами первого полугодия 2018 года доля нефтегазового сектора в сделках аренды увеличилась на 8,2 п. п. Этому поспособствовали несколько крупных сделок компании "Газпром", в том числе аренда площадей в бизнес-центрах "Аура" и "Невская ратуша". До конца 2018 года ожидается к вводу в эксплуатацию 100-110 тыс. кв. м без учета площадей "Лахта-центра", однако к указанному сроку специалисты Knight Frank St. Petersburg прогнозируют готовность не более половины заявленных девелоперами площадей.

На фоне сокращения доли свободных площадей и низкого ввода на офисном рынке продолжилось увеличение арендных ставок. В классе А средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка (включая НДС и операционные расходы) составила 1748 рублей за квадратный метр в месяц (рост на 1,6% за квартал), в классе В — 1218 рублей (рост на 1,2%).

"Увеличение арендных ставок в среднем по городу происходит преимущественно за счет динамики показателя в нецентральных районах. Именно в них еще в начале года имелись вакантные помещения, которые предлагались по невысоким ценам, но по мере заполнения этих площадей собственники объектов начали повышать запрашиваемые ставки аренды. Мы ожидаем сохранения тенденции роста показателя в среднесрочной перспективе",— говорит господин Фадеев.