На фоне сокращения ввода офисов и торговых центров в этом году растет интерес к стрит-ретейлу и апартаментам.
За последние полтора года в Петербурге не было введено ни одного нового торгового центра. Резкое падение девелоперской активности наблюдается и в сегменте офисной недвижимости, который в докризисные годы был одним из драйверов роста в сфере коммерческой недвижимости. Как отмечают эксперты, в сложившейся ситуации наиболее перспективной, с точки зрения бизнеса, альтернативой «проседающим» сегментам рынка стали апартаменты и объекты стрит-ретейла.
Дефицит повышает ставки
Как следует из данных Maris в ассоциации с CBRE, в период с августа 2016 года по апрель 2018 года прирост на петербургском рынке коммерческой недвижимости происходил исключительно за счет строительства гипермаркетов и специализированных торговых объектов. По данным NAI Becar, во II квартале текущего года планируется открытие только одного торгового комплекса — «Долгоозерный» (арендопригодная площадь — 10 тыс. м2). Другие подобные объекты появятся в городе не раньше 2019 года. В I квартале 2018 года было введено в эксплуатацию всего одно офисное здание, которое, впрочем, строилось для нужд собственника и не выводилось на открытый рынок.
В условиях дефицита нового предложения начало снижаться количество свободной площади в действующих объектах. Так, в торговых комплексах Петербурга доля «вакансии» достигла минимального уровня за последние семь лет — 4,5%. При этом в наиболее качественных ТЦ количество свободных площадей близко к нулю, подсчитали аналитики Colliers. В офисной недвижимости за первые три месяца общая вакансия снизилась на 0,8 п.п. и составила 8,2%.
В офисной недвижимости в 2017 году вакансия снизилась, но не столько за счет активного роста спроса, сколько за счет сокращения темпов ввода бизнес-центров, говорит Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД».
Дефицит качественных помещений в торговых и бизнес-центрах приводит к росту ставок. По данным NAI Becar, арендные ставки в торговых центрах в первом квартале 2018 года по сравнению с IV кварталом прошлого года выросли на 3%.
В офисном сегменте за первый квартал прирост в классе А составил 1,5% — до 1700 руб. за м2 в месяц. В классе В ставка выросла до 1200 руб., прибавив 1%, говорит Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
«Для инвесторов формат бизнес-центров в чистом виде сегодня представляется одним из наиболее рисковых, учитывая внешнеполитическую ситуацию, неясное положение многих западных компаний, которые могут уйти с рынка или заморозить свое развитие. Риском можно назвать и снижение потребительской активности, которая прямо влияет на планы по развитию компаний. Как бы то ни было, в 2018 году, думаю, продолжится тенденция к снижению уровня вакантных площадей. Это, в свою очередь, может оказать влияние на ставки — возможен их небольшой рост», — считает Кошкин.
Без быстрых улучшений
Как считают аналитики, некоторых изменений на рынке ожидать можно. В Петербурге уже анонсировано большое число новых объектов, среди которых — ТРК на намывных территориях Васильевского острова (60-80 тыс. м2, Renaissance Development, начало строительства в 2019-2020 гг.), ТРК в ЖК «Северная Долина» (36,8 тыс. м2), срок окончания строительства — 2021 г.; МФК в Кудрово (площадь торговой функции — 60 тыс. м2, ГК «Стратегия Рост»); ТК в ЖК «Солнечный город» (11,0 тыс. м2, Setl City).
ЗАО «Балтийская жемчужина» ведет переговоры с различными компаниями, которые рассматривают возможность реализации проектов коммерческого назначения на трех участках, расположенных в центральной части микрорайона, говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам. По ее словам, одновременно компания анализирует рыночную ситуацию и конкурентное окружение с целью разработки оптимальной модели самостоятельного освоения данных участков. Юго-западную часть города рассматривает для размещения своего третьего объекта компания ИКЕА, также есть планы по строительству конгрессно-выставочного объекта на пр. Маршала Казакова, напоминает Ася Левнева.
Некоторый прирост ожидается и в сегменте офисной недвижимости. В 2018 году, по данным Colliers International, ожидается ввод в эксплуатацию около 245 000 м2 офисной недвижимости.
Однако, по данным исследователей, 69% этого объема строится компаниями «для себя» и в аренду сдаваться не будет.
Портрет арендатора
Как отмечают эксперты, существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости оказывает снижение платежеспособности конечного потребителя. «На рынок торговой недвижимости сильное влияние оказывает текущая экономическая ситуация в целом, и низкий уровень платежеспособности населения, в частности. Это дает дополнительный толчок развитию брендов эконом-класса и не лучшим образом сказывается на ретейлерах, работающих в более дорогих сегментах», — отмечает Андрей Кошкин из группы «ЯРД». Наиболее активным арендатором торговых комплексов остается сегмент fashion (одежда, обувь, аксессуары) — около 50% открытий I квартала 2018 г., сообщает NAI Becar.
«В 2017 году на российский рынок вышло всего 36 новых для российского рынка международных брендов, что оказалось самым низким показателем за последние пять лет. Очевидно, выход международных ретейлеров в Россию напрямую зависит от экономико-политических отношений России с Европой и США. И сегодня мы видим довольно низкий интерес американских, европейских компаний. Да, они детально изучают рынок и его возможности, но принимать окончательное решение не спешат», — говорит Кошкин.
Меняется спрос и в сегменте офисной недвижимости. Основной спрос на офисы, как и в предыдущие годы, продолжают формировать компании IT-сектора, но в первом квартале отмечается активизация спроса со стороны компаний финансового сектора, консалтинговых и логистических, сообщают аналитики Maris в ассоциации с CBRE. «В офисном сегменте Москвы и Петербурга виден спрос на нестандартные офисы, коворкинги, офисы одного дня. Связывать это можно с увеличивающейся долей самозанятых граждан в общей структуре арендаторов», — отмечает Андрей Кошкин.
Толчок для стрит-ретейла
Дефицит помещений в торговых и офисных центрах привел к резкому росту интереса к стрит-ретейлу, отмечают эксперты.
«Яркий тренд — значительно выросший спрос на встроенные коммерческие помещения в новых домах. В удачных локациях он увеличился на 30%, обогнав спрос на квартиры. Цены на коммерцию также выросли в среднем на 5-10%. Отчасти это произошло за счет притока инвесторов, которые «переквалифицировались» с жилой на коммерческую недвижимость. Этот тренд наметился еще во второй половине 2017 года и сохраняется в текущем году», — говорит генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков.
По его словам, в приоритете инвесторов — встроенные коммерческие помещения под офисы, торговая функция и услуги в локациях с высоким трафиком и дефицитом новых площадей. «Особенно это актуально для Петроградского района в преддверии ЧМ-2018. Дефицит новых качественных коммерческих площадей, высокий трафик, удобная транспортная доступность делает коммерческую недвижимость на Петроградской стороне настоящим Клондайком для покупателей», — говорит Оноков.
«В «Балтийской жемчужине» коммерческие помещения запроектированы на первых этажах жилых зданий и раскупаются на раннем этапе строительства, максимально востребованы помещения 50-60 м2», — говорит Ася Левнева.
Самыми активными арендаторами и покупателями на этом рынке являются продуктовые ретейлеры. «Многие представители малого и среднего бизнеса сейчас покидают рынок. Продуктовые сети массового сегмента — одни из немногих компаний, которые сейчас активно ведут себя на рынке, приобретая коммерческие помещения. Особенно их активность заметна в новых жилых комплексах», — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
В 2018 году ставки аренды на коммерческие помещения будут расти, прогнозирует Оноков, — особенно это актуально для исторического центра города, где есть дефицит свободных площадей. Екатерина Запорожченко делает более осторожные оценки. «В целом 2018 год останется рынком арендатора. Владельцам коммерческих помещений придется идти на компромиссы, чтобы их удержать. Даже в ущерб марже», — считает она.
«В 2018 году будет высокая конкуренция среди проектов: даже при том, что объем ввода объектов существенно сократился, вакансия на рынке все еще позволяет арендаторам выбирать, искать для себя лучшие условия и ставки. Девелоперы и УК становятся довольно изощренными с точки зрения качества продукта, маркетинговых программ и различных «плюшек» для клиентов», — говорит Андрей Кошкин.
Апартаменты наступают
Приостановив вложения в торговые и офисные проекты, инвесторы обратили внимание на пограничную между коммерческой и жилой недвижимостью область — апартаменты.
В I квартале 2018 года рынок апартаментов Санкт-Петербурга поддержал заданные в 2017 году тренды: на рынке представлено 36 комплексов, более 20 проектов находится в разработке, преобладает комфорт-класс, спрос по-прежнему на высоком уровне, основным драйвером спроса выступает инвестиционная составляющая, отмечают аналитики NAI Becar. По сравнению с I кварталом 2017 года объем предложения апартаментов в Петербурге увеличился на 30%.
Более благоприятная ситуация сложилась на рынке инвестиционных апартаментов, которые приобретаются для последующей сдачи в аренду, говорит Екатерина Запорожченко из ГК Docklands. «Помимо этого апарт-отели предполагают широкую инфраструктуру — это и классические помещения под офисы и помещения для компаний сферы услуг, детских учреждений, рестораны, фитнес-клубы. Спада по данным направлениям мы не ощущаем», — отмечает она.
С начала этого года спрос на апартаменты в элитном комплексе Royal Park, строительство которого завершается на Петровском острове, увеличился на 30% по сравнению с 2017 годом, говорит коммерческий директор ГК «Кортрос» (девелопер проекта Royal Park) Елена Громова. По ее словам, средняя цена покупки составляет 35 млн руб. При этом 80% сделок предусматривают объединение двух и более апартаментов. «Чаще всего запросы поступают на апартаменты площадью от 70 до 120 м2. Но по факту наибольшим спросом пользуются апартаменты 130-200 м2», — говорит Громова.
«Зарубежные клиенты, как правило, покупают апартаменты небольшого метража с обязательными видами на Неву, Большой Петровский парк и Исаакиевский собор», –говорит Елена Громова. В компании отмечают интерес к петербургским апартаментам со стороны иностранных клиентов из США, Швейцарии, Англии и ряда стран ближнего зарубежья.
По данным аналитиков, спрос на апартаменты в последние годы все активнее смещается от жилых к инвестиционным. Так, по данным NAI Becar, в первом квартале на апартаменты с инвестиционной составляющей пришелся основной объем спроса — 65%, тогда как в первом квартале 2017 года — всего 35%.
В условиях, когда быстрого изменения экономической ситуации, а следовательно, и улучшения конъюнктуры на рынке коммерческой недвижимости ждать не приходится, потенциальные инвесторы будут и дальше искать альтернативные варианты вложения денег. По экспертным прогнозам, апартаменты и объекты стрит-ретейла в ближайшие годы будут наименее чувствительны к негативным макроэкономическим трендам.
Павел Мельников, директор по продажам Setl City:
«Среди частных инвесторов и представителей малого бизнеса все более привлекательным становится недвижимость формата street retail — это встроенные помещения, расположенные на первых этажах жилых домов. Такой формат интересен как для последующей сдачи в аренду, так и с целью перепродажи объекта по возросшей цене. Наиболее эффективны инвестиции во встроенные помещения в новых, активно развивающихся локациях, таких как микрорайон Каменка в Приморском районе, поселки Мурино и Кудрово в пригородах Петербурга. Численность населения в этих локациях стремительно растет по мере заселения домов, при этом остро чувствуется недостаток качественной торговой и сервисной инфраструктуры. Этот фактор во многом обеспечивает высокую прибыльность бизнеса формата street retail и, соответственно, высокие арендные ставки на встроенные помещения. Часто на коммерцию в указанных районах наблюдается ажиотажный спрос, в практике «Петербургской Недвижимости» нередки случаи реализации полного объема новых коммерческих помещений в момент старта продаж».
Патрик Сьоберг, исполнительный директор SRV по управлению торговыми центрами в России:
«По данным JLL, по объему качественных торговых площадей на 1000 жителей Санкт-Петербург отстает от большинства европейских городов, однако входит в число лидеров на российском рынке — на конец 2017 года на 1000 жителей приходилось 423 м2 торговых площадей. Но, хочу отметить, что большое количество торгово-развлекательных центров было построено 10-15 лет назад и многие из них нуждаются в обновлении. Также торговые площади неравномерно распределены по Санкт-Петербургу и, я считаю, что в таких районах, как Василеостровский, Кировский и Красносельский, торговых площадей недостаточно.
Еще несколько лет назад рынок был более однополярным, и это был рынок арендатора. Но ситуация начала выравниваться, так как на рынке практически не появляется новых качественных торговых площадей, и у арендаторов становится все меньше возможностей выбирать. Безусловно, ситуация везде разная и многое зависит от качества самой торговой площадки, от того, как торговый объект ведет работу с арендаторами, насколько качественно торговый центр работает с посетителями. Наметилась тенденция, когда на более качественных объектах арендаторы готовы обсуждать условия, которые ранее не обсуждались.
Сейчас ретейлеры оптимизируют бизнес и оставляют магазины в качественных торговых центрах, где их деятельность наиболее эффективна. Также мы наблюдаем за тем, что магазины становятся меньше и начинают превращаться в пункты выдачи товаров с небольшими шоу-румами. В то же самое время операторы, представленные в online-формате, открывают ofline-магазины.
Еще продолжается тенденция по диджитализации. Уже сегодня крупные компании вводят инструменты, которые дают возможность оплачивать товары, не коммуницируя с продавцами, позволяя сделать посещение торгового объекта максимально комфортным. Уверен, что за этим будущее».
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«В этом году наблюдается стагнация ввода офисов премиального сегмента. За первые три месяца 2018 года в Санкт-Петербурге не было введено ни одного офисного помещения (класс А и В). Дефицит свободных площадей стимулировал рост арендных ставок.
Вакантные места в офисах класса А сократились с 6% до 5,5%, класс В остался стабильным — 8,2% свободных помещений.
Негативные тенденции до конца года должны смениться положительной динамикой. Прирост новых площадей составит порядка 200 тыс. м2, большая часть из них придется на долю «Лахта Центра», который будет введен в эксплуатацию в декабре 2018 года.
Складской сектор, напротив, оживает, в I квартале построено более 4 тыс. м2 складов. С января по март 2018 г. сдано в аренду более 17 тыс. м2 площадей. До конца года должно быть введено около 180 тыс. м2 складских помещений».
© 2018 ООО "Мегасофт"
