В Крыму возник дефицит современных бизнес-центров

Аналитики агентства недвижимости IDEM пришли к выводу, что в Крыму наблюдается дефицит офисов класса "А" и "В". Речь идет о нехватке, как минимум, в 100 000 квадратных метров помещений для ведения бизнеса.

Исследование проводилось в двух крупнейших городах полуострова - Симферополе и Севастополе, где суммарно проживает почти половина всего населения Крыма - более 900 тысяч человек.

В рамках анализа консультанты пришли к выводу, что фонд офисной недвижимости региона устарел и изношен, а рынок качественной офисной недвижимости не сформирован. В Симферополе, численность жителей которого составляет 355,6 тысячи человек, функционирует десять качественных бизнес-центров, (не считая корпоративных, не выведенных на открытый рынок), при этом "А" класс в них отсутствует. Два бизнес-центра эксперты отнесли к классу "В+" и восемь - к классу "В", что говорит об обеспеченности офисной недвижимостью на уровне 117 квадратных метров на 1000 человек. Кроме того, многие центры, по мнению экспертов, не в полной мере соответствуют заявленному классу согласно стандартам Российской гильдии управляющих и девелоперов. В Севастополе, где живет 561,4 тысячи человек, качественных бизнес-центров еще меньше, чем в столице региона: всего семь. Один из них консультанты отнесли к классу "А", еще один - к классу "В+" и пять - к классу "В", что соответствует обеспеченности офисными площадями в 51 квадратный метр на 1000 человек.

Арендные ставки на офисные помещения в бизнес-центрах этих двух городов сформировались на уровне 1100 - 1300 рублей за квадратный метр в месяц. Рост арендных ставок в Симферополе с 2023 по 2025 год составил от 22 процентов в классе "В+" и 39 процентов в классе "В". Вместе с тем офисная недвижимость в регионе увеличивается преимущественно мелкими объектами площадью 1500-2000 квадратных метров, а внутренний спрос не обеспечивает необходимый для развития рынка уровень арендных ставок. По мнению аналитиков, несмотря на невысокую обеспеченность офисной недвижимостью, развитие этого рынка сдерживается низким уровнем деловой активности.

- Доходность девелопмента при сдаче офисов в аренду составляет сейчас менее восьми процентов, что сдерживает инвесторов. Следует отметить, что себестоимость строительства в Крыму выше среднего уровня по России в связи с особенностями логистики, - рассказал руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг Денис Зыков. - Однако при росте деловой активности на полуострове дефицит качественных бизнес-центров приведет к значительному увеличению цен аренды. В совокупности со снижением ключевой ставки и доступностью кредитов это станет драйвером нового строительства. Оба города потенциально привлекательны для реализации современных бизнес-центров.

С выводами аналитиков согласны застройщики Крыма, но дефицит офисной недвижимости они объясняют более высокой прибыльностью в другом сегменте недвижимости.

- Сейчас застройщики готовы возводить либо небольшие коммерческие объекты, либо бизнес-центры в составе крупных многофункциональных проектов комплексного развития территории. В таких проектах офисная недвижимость имеет скорее вспомогательную, инфраструктурообразующую функцию, - сообщил "РГ" директор по маркетингу и продажам "Гринвуд Девелопмент" Артур Дубровский. - Строить крупные бизнес-центры высокого класса менее выгодно для бизнеса, чем те же жилые комплексы, так как рост цен таких помещений отстает от роста цен на жилье. Если цены на офисные помещения с 2023 года возросли на 22 процента, то на рынке жилья средний рост в классе "комфорт" и бизнес-сегменте превысил 30 процентов.

Изменение ситуации с коммерческой недвижимостью в Крыму эксперты связывают с приходом на полуостров новых банков и федеральных застройщиков.

- Уже летом мы прогнозируем разрыв между спросом и предложением на рынке аренды коммерческих площадей. Очевидно, что в условиях дефицита ставка аренды возрастет, - прогнозирует коммерческий директор Группы компаний "Монолит" Дарья Плотникова. - Застройщики будут наращивать долю коммерции в своих проектах, но появление новых помещений в продаже и в аренде - процесс небыстрый, их еще нужно спроектировать и построить. Рынок нежилой недвижимости в Крыму ждет взлет уже в этом году, а дефицит сохранится еще в ближайшие два-три года.