Доля дистанционных сделок с элитными новостройками с марта по август 2020 года составила 20%, подсчитали эксперты «Метриум». При этом все онлайн-сделки прошли с застройщиками нового жилья. Помимо этого, все объекты дистанционных продаж – городские квартиры и апартаменты.

С апреля по август 2020 года доля дистанционных сделок на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы достигла 20%, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на данных управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда сделки такого характера были эпизодичными, их число значительно увеличилось.

Инструменты дистанционных продаж давно использовались на высокобюджетном рынке, но с началом пандемии застройщики элитных и премиальных новостроек ускорили их внедрение, а значение цифровых механизмов усилилось. На стадии поиска и обработки первичных заявок активно применяются инструменты интернет-маркетинга, 3D-моделирование планировок, прилегающих территорий, квартир, вариантов отделки и меблировки, видеосвязи через Skype, WhatsApp, Zoom и другие инструменты.

Вместе с тем для успешного проведения «чистой» онлайн сделки, когда покупатель может ни разу не поучаствовать в ней очно, должно сложиться множество обстоятельств: не нужно собирать никаких дополнительных документов, все средства размещены на счету, не используется ипотека и у застройщика имеется возможность подавать документы для регистрации дистанционно. Именно с этим связан тот факт, что все 100% онлайн-сделок были заключены на первичном рынке, то есть с девелоперами, подчеркивают эксперты «Метриум». В иных случаях, когда у покупателя более непростая ситуация, скажем, привлекается ипотека, в режиме онлайн только принимается решение о покупке, а также происходит оформление и подписание договоров.

«С точки зрения клиентов, полностью дистанционная покупка возможна также при определенной совокупности факторов, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Прежде всего, клиент должен доверять застройщику, которого он выбрал. Обычно онлайн-покупатели уже имели опыт покупки квартиры у девелопера, знают его проекты, уверены в его надежности. Второй фактор – возможность создать полную информационную картину объекта исходя из виртуальных ресурсов, если поехать и посмотреть пока не на что. В частности, так поступают инвесторы, для которых дистанционный формат очень удобен. Помимо этого, они еще хорошо изучают рыночные перспективы объекта, возможность его продать с прибылью. Другие клиенты, приобретающие для себя, и склонные к эмоциональным покупкам, напротив, ждали появления возможности провести очную сделку, поговорить с менеджерами, посетить площадку. Тем более если дом готов, и квартира приобретается для себя, состоятельные клиенты все-таки предпочитают оформлять соглашение лично».

Быстрому внедрению онлайн-сделок в элитной недвижимости способствовало усовершенствование расчетов с банками. Доля сделок с ипотекой на элитном рынке, по данным «Метриум», сейчас выросла до 25%. Банки стали более лояльны, доходы клиентов высокобюджетного рынка – более прозрачны, усовершенствовались механизм безналичных расчетов, что важно для этого сегмента.

При этом треть дистанционных сделок за период с апреля по август была заключена с покупателями из других городов и стран. Для зарубежных покупателей важным фактором стало ослабление рубля, которое позволило выгодно конвертировать их валютные активы в российскую недвижимость, номинированную в рублях. Такие клиенты были рады совершить сделку в режиме онлайн. Региональным покупателям было достаточно цифровых инструментов для принятия решения, не выезжая из своего города.

«На данный момент на рынке элитного жилья сформировался «микс» из онлайн- и офлайн-продаж, – резюмирует Анна Раджабова. – Во-первых, мы умело сочетаем инструментарий дистанционных и очных сделок. На раннем этапе даем клиенту максимум информации через цифровые коммуникации: интернет, видео, дополненная или виртуальная реальность, 3D-моделирование. Одновременно по-прежнему стремимся организовать личную встречу, дать клиенту возможность личного контакта, который для многих консервативно настроенных клиентов в приоритете. Во-вторых, мы видим, в каких случаях лучше задействовать «чистые» онлайн-продажи (инвесторы, иногородние и зарубежные покупатели), а в каких лучше организовать классическую сделку (эмоциональные покупатели, клиенты со специфическими запросами, первые покупатели «элитки» и т.п.). В целом я полагаю, что этот микс технологий теперь с нами навсегда».

При поиске нового жилья покупатель психологически уязвим – он идёт на поводу у давних мечтаний, склонен к эмоциональным и быстрым решениям, а его осторожность и трезвый расчет ослабевают. Эксперты «Метриум» рассказывают о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

В целом главную ошибку покупателей квартиры можно описать двумя словами: «не думать». Чаще всего клиентами движет желание как можно быстрее найти подходящий объект, максимально сэкономить и закрыть сделку. А быстро, много и выгодно бывает только в сказках, поэтому нетерпеливые покупатели и допускают ошибки.

1. Выбирают в спешке

Главная ошибка покупателя квартиры – это попытка сделать всё быстро. Хотя такое желание вполне оправданно, ведь сделка на рынке жилья – весьма «стрессовое» занятие, терять бдительность нельзя.

Прежде всего в спешке можно ошибиться с выбором – купить не то, что нужно. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не ответил себе на вопрос: какая квартира мне нужна? Иногда поиск ответа приводит к самым неожиданным результатам. К примеру, выяснится, что подходящий объект сейчас не по карману, а другие явно не подходят, и нужно подкопить деньги для стоящей квартиры.

Вторая ошибка – выбор первого попавшегося объекта. Особенно часто это случается с новичками на рынке жилья, у которых желание наконец заселиться в «свой угол» затмевает трезвый расчет. По подсчетам аналитиков «Метриум», опытные покупатели жилья (которые приобретают вторую или последующую квартиру) рассматривают от 5 до 10 вариантов, прежде чем сделать окончательный выбор.

Эксперты рекомендуют:

1. Даже если вам понравилась первая квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите ещё минимум три других варианта в разных жилых комплексах и районах города.
2. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте всё-таки съездить и посмотреть на него вживую – опыт часто оказывается не таким, как предположения.
3. Всегда берите таймаут (не менее трех дней) на размышления перед устным согласием на сделку.
4. Покажите выбранную квартиру доверенным друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Человек с другим углом зрения всегда найдёт незамеченный плюс или минус квартиры.

1. Не ездят на просмотры

Вторая распространенная ошибка покупателя квартиры – пренебрежение личным посещением новостройки. Особенно часто так поступают покупатели квартир в строящихся домах. Действительно, сейчас большая часть квартир на рынке ещё фактически не построена. Однако это совсем не значит, что смотреть не на что.

Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней всегда поможет дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их. Эксперты «Метриум» рекомендуют посещать стройплощадки или офисы продаж по следующим причинам:

1. Общение с представителями застройщика поможет понять, насколько продавец клиентоориентированный. Вас может встретить модный просторный офис продаж с зоной игры для детей и горячим кофе или «газелька» с потёртой вывеской «продажи тут!».
2. Даже если по техническим нормам доступ на стройплощадку закрыт, вы можете осмотреться на местности. Нередко жилые комплексы утопают в зелени или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, тогда как фактически вокруг них сплошная промзона.
3. Если вы выбрали жилье в большом комплексе с готовыми корпусами, то попросите у застройщика показать аналог квартиры или дома в одной из достроенных очередей. Так можно оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

1. Не вникают в планировку

Квартира – это планировка. Одинаковое количество «квадратов» может быть «упаковано» совершенно функционально или из рук вон плохо – всё зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери.

При выборе планировки ошибаются чаще всего те, кто излишне концентрирует внимание на поиске каких-то определенных опций, забывая о других. Скажем, нередко клиент ищет квартиру евроформата, видит объединенную кухню с гостиной и уже готовится подписать договор. Однако он не учитывает «подводные камни». К примеру, в некоторых квартирах кухня-гостиная имеет несколько окон, причем одно из них непосредственно находится в кухонной зоне, а другое – в гостиной. В этом случае их можно разделить межкомнатной перегородкой. Но гораздо чаще кухни находятся в «слепой» зоне, а окно (или даже несколько окон) расположены в гостиной зоне. Из-за этого кухня попадает в затемнённое место и отделить её от гостиной не получится.

Чтобы не попасть в такую и другие подобные ситуации, при выборе планировки необходимо следовать следующим правилам:

1. Оцените габариты помещений. Даже если на плане квартиры застройщик нарисовал в 8-метровой спальне двуспальную кровать, шкаф, софу и стол для бильярда, это не значит, что вся эта мебель туда поместится. Посетите квартиру лично или поищите аналогичные по размерам квартиры и комнаты у знакомых, сходите к ним в гости.
2. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше, чем более они напоминают коридоры, тем хуже. Закруглённые стены, острые или тупые углы, эркеры – это всё потенциальные проблемы для дизайна, меблировки, особенно если квартира небольшая.
3. Оконные проёмы. Важно их количество и расположение. Попытайтесь «нарисовать» другую конфигурацию помещений с учетом расположения окон. Возможно, из одной большой спальни в 16 кв.м когда-то получатся две изолированные детские.
4. Обратите внимание на наличие «технических помещений». В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

1. Не учитывают этажность

Обычно покупатели обращают внимание на этаж – это одна из важнейших характеристик. Часто клиенты делятся на группы любителей высоты и, напротив, поклонников низкий этажей. У каждого из них свои мотивы, но главная ошибка как первых, так и вторых – игнорирование аргументов за и против выбранного этажа.

К примеру, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают:

1. Перспективы эволюции этого вида, ведь перед ними могут построить другой корпус или дом.
2. Высокую цену квартир на верхних этажах (примерно на 10-15% выше, чем на нижних).
3. Возможные неудобства с длительным ожиданием из-за нехватки лифтов на этаж.

Аргументы противников нижних этажей тоже не следует упускать из виду.

1. Меньше уровень естественной освещённости помещений.
2. Больше шума и пыли с улицы или внутреннего двора дома.
3. Низкая цена квартиры при перепродаже, особенно на втором и на первом этаже.

1. Не думают на перспективу

Наконец, еще одна распространенная ошибка покупателей квартир – не думать на перспективу. Часто клиенты рассматривают выбранное жилье с точки зрения их текущих потребностей и взглядов на идеальную квартиру. Однако жизнь меняется, а ипотека – всерьез и надолго. Поэтому клиент должен задаться следующими вопросами, чтобы правильно выбрать квартиру на перспективу:

1. Сколько лет я буду здесь жить?
2. Пригодна ли эта квартира для семьи из двух, трёх, четырёх человек?
3. Что будет, если я решу перепродать это жильё? Много ли таких же квартир на рынке? Легко ли их реализовать?
4. Как изменится район и непосредственное окружение новостройки?
5. Смогу ли я сдать квартиру в аренду?

Игнорирование всех этих перспектив может привести к сильному разочарованию покупателя через много лет после покупки квартиры.

«Сегодня крайне важно рассматривать квартиру при покупке не только как жилье для себя, но и как инвестицию, – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Жизнь становится всё более динамичной, а население – мобильным. Люди чаще меняют в течение жизни место работы. Поэтому квартира должна быть ликвидной. Покупателю следует рассматривать её как инвестиционный актив в трёх измерениях: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют её качественные характеристики, инвестиционный расчет позволит квартиру быстро продать или сдать в аренду».

Количество вакансий на рынке труда в недвижимости и строительстве выросло в августе на 20%, подсчитали аналитики кадрового агентства ProPersonnel. Завершение режима самоизоляции в июне и массовый приток покупателей на рынок новостроек заставил работодателей вернуть часть уволенных сотрудников и открыть вакансии для новых. Однако уровень зарплат на новых позициях на 10-30% ниже февральского.

В августе эксперты агентства ProPersonnel зафиксировали резкий рост числа вакансий на рынке труда в недвижимости и строительстве. По сравнению с предыдущим месяцем их количество увеличилось на 20%.

Впервые восстановление спроса на специалистов в этих отраслях было зафиксировано в июне, когда число вакансий выросло относительно февральского (докризисного) уровня на 7%, хотя в апреле этот показатель снизился на 10%, а в мае – на 25%.

Ранее, по данным портала Head Hunter, недвижимость и строительство вошли в число отраслей, рынок труда которых восстанавливается быстрее других. По сравнению с февралем, число вакансий на государственной службе и в некоммерческих организациях выросло на 237%, в сегменте рабочего персонала – на 150%, в медицине и фармацевтике – на 12%, в строительстве и недвижимости – на 7%. В других отраслях наблюдался спад от 1% (транспорт и логистика) до 53% (туризм, гостиницы, рестораны).

С возвратом покупателей на рынок жилья в связи с запуском программы субсидирования ипотеки, девелоперы, риелторы и строительные подрядчики начали вновь набирать в штат специалистов. Вырос спрос на антикризисных руководителей, главных инженеров, директоров по строительству, руководителей проектов, менеджеров по продажам квартир и домов.

Тем не менее, несмотря на увеличение количества вакансий, конкуренция за рабочие места всё равно возросла относительно докризисного уровня. По подсчетам аналитиков ProPersonnel, средняя конкуренция в отрасли составила 3-4 человека на место (конкуренция на должности среднего звена 20-40 человек на место, высшего звена – 13-15 на место). Между тем в феврале 2020 средняя конкуренция по вакансиям была 8-12 человек. 

«В целом рынок труда в отрасли недвижимости и строительства пострадал меньше других секторов экономики, – говорит Татьяна Долякова, основатель агентства ProPersonnel. – В какой-то степени это связано с консерватизмом отрасли и длительным экономическим циклом, проходящих в ней процессов. Распускать и заново собирать в кризис персонал, как, скажем, могут себе это позволить собственники гостинично-ресторанного бизнеса, девелоперские компании не в состоянии. Преимущественно такая оптимизация происходила за счет менеджеров по продажам, которые и в спокойное время склонны к текучке и проектной занятости. Тем не менее, мы видим, что даже сотрудники с высокой квалификацией сейчас готовы выходить за более скромные зарплаты, чем в начале года».

На рынке сейчас большое число свободных профессионалов, соглашающихся выходить на меньшие зарплаты по сравнению с началом года. Уровень зарплат по новым вакансиям по сравнению с февралем 2020 года ниже на 10-30%.

Вечная дилемма клиентов рынка жилья – приобрести квартиру в ипотеку или арендовать – что выгоднее? На этот вопрос всегда можно ответить по-разному, потому что со временем арендные и ипотечные ставки меняются. Эксперты «Метриум» поясняют на примере квартир в конкретных проектах новостроек разных классов, во сколько в итоге обойдется клиенту выбор арендной или ипотечной стратегии.

Как показывают расчеты аналитиков «Метриум», в долгосрочной перспективе разница в суммарных расходах на аренду и ипотеку аналогичного жилья не столь велика, хотя она заметно различается в зависимости от класса. Эксперты рассчитали ипотеку на основе усредненных параметров текущих сделок с привлечением кредита: средняя ставка 6,17% (по программе субсидирования ипотеки для новостроек), первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры, а срок кредитования – 20 лет. Помимо этого, учтены расходы на оформление сделки, меблировку и техническое оснащение квартиры, а также имущественный налог.

 Арендная ставка подсчитана на основе актуальных предложений на уровне локации, в которой находится рассматриваемый проект новостройки. В расчет включены только аналогичные по качеству квартиры в новостройках. Также учтен размер риелторской комиссии (100% от ежемесячного арендного платежа). Для расчетов во всех классах жилья были выбраны однокомнатные квартиры.

Комфорт-класс

Для аудитории жилья комфорт-класса вопрос выбора аренды или ипотеки самый актуальный, поэтому и «конкуренция» между этими стратегиями весьма жесткая. Но в итоге разница в расходах арендатора и покупателя не столь заметная.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 40,7 кв.м. в ЖК «Мир Митино» обойдется в 6,15 млн рублей. При первоначальном взносе в 1,23 млн рублей сумма займа составит 4,92 млн рублей, а ежемесячный платеж – 35,7 тыс. рублей. С учетом суммы процентов за весь период, первоначального взноса и сопутствующих расходов за 20 лет владелец квартиры выплатит порядка 10,79 млн рублей.

Аренда. Аренда аналогичной квартиры в новых домах в районе Митино ежемесячно обойдется в среднем в 42 тыс. рублей. С учетом расходов на риелторскую комиссию арендодатель потратит на такое жилье за 20 лет 10,12 млн рублей.

«Как видно из расчета, за столь длительный период арендатору удастся сэкономить всего 666 тыс. рублей, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – При этом в итоге покупатель остается с собственным жильем, переплатив всего на 7% больше, чем арендатор, тогда как последний будет вынужден снимать квартиру дальше, либо искать другую. Иными словами, у покупателя остается во владении актив, который он может продать, подарить, оставить в наследство. В конце концов, речь идет о крыше над головой, которая не исчезнет при снижении дохода, чего не скажешь об арендаторе. Полагаю, более 600 тыс. рублей переплаты за этот период – более чем разумная плата за право собственности».

Бизнес-класс

В бизнес-классе разница в конечных расходах на ипотеку и аренду оказалась довольно существенной. Это связано, с одной стороны, с относительно высокой стоимостью для приобретения жилья данного сегмента, и, с другой стороны, не столь же высокими ставками аренды. Впрочем, полагают эксперты «Метриум», этот баланс может заметно меняться в зависимости от конкретной локации в Москве и жилого комплекса.  

Ипотека. Для примера рассмотрим проект бизнес-класса «Ривер Парк». Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38 кв.м. составляет 8,91 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос по кредиту – 1,78 млн рублей, а сумма займа – 7,13 млн рублей. Ежемесячный платеж достигнет 51,8 тыс. рублей. С учетом расходов на оснащение квартиры, процентной переплаты, налогов и расходов по сделке за 20 лет её собственник заплатит 15,20 млн рублей.

Аренда. Стоимость аренды квартиры с близкими по качеству характеристиками в локации составляет 44,4 тыс. рублей. За 20 лет аренды такого объекта квартиросъемщик потратит 10,70 млн рублей.

«Важно отметить, что покупатели квартир бизнес-класса практически всегда погашают кредит досрочно, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Поэтому реальный размер переплаты по ипотеке обычно для них не столь велик. Помимо этого, нужно понимать, что в сегменте жилья бизнес-класса важен фактор престижа, и поэтому владеть квартирой бизнес-класса – это намного большая привилегия, чем аренда такого жилья, что, собственно, и отражается в разнице расходов арендатора и заемщика. Выбирая между двумя стратегиями, покупатель в данном случае фактически приобретает за 4,5 млн рублей право собственности на квартиру. Арендатор может сэкономить эти деньги, но через 20 лет он ничего не получит».

Премиум-класс

В премиум-классе разница в расходах покупателя и арендатора совсем небольшая. Стоимость квартиры для покупателя и ставка аренды для квартиросъемщика в этом классе одинаково высоки.

Ипотека. В клубном комплексе апартаментов премиум-класса «Данилов Дом» лот с одной спальней площадью 52 кв.м. можно приобрести за 17,50 млн рублей. Первоначальный взнос при этом составит 3,5 млн рублей, а сумма займа соответственно 14 млн рублей. Ежемесячный платеж по такому кредиту достигнет 101,7 тыс. рублей. За 20 лет выплат с учетом процентов и других сопутствующих расходов расходы на приобретение квартиры в ипотеку составят 30,9 млн рублей.

Аренда. Жилой комплекс «Данилов Дом» находится в Даниловском районе Москвы. Исключая бывшую территорию завода ЗиЛ, аналогичную квартиру в новых схожих по классу домах можно снять в среднем за 116,3 тыс. рублей в месяц. С учетом сопутствующих расходов за 20 лет арендатор такого жилья потратит 28,02 млн рублей, что всего на 2,9 млн рублей меньше (или на 10%), чем покупатель, привлекающий ипотечный кредит.

«Среди аудитории жилья премиум-класса редко встречаются люди, которые владеют (или арендуют) одну и ту же квартиру долгие годы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Как правило, в их жизни динамично меняются места жительства, города и страны. Поэтому квартира – это чаще временный актив, и с этой точки зрения важно понять, выгоднее ли её приобрести или арендовать. Конечно, в определенных условиях аренда выгоднее (скажем, если жилье будет использоваться для непродолжительных остановок в городе). Но для постоянного проживания лучше объект приобрести, что ярко показано на примере нашего комплекса. Даже при привлечении кредита расходы собственника ненамного превышают затраты арендатора. А с учетом того, что покупатели премиального жилья могут внести больше 20% стоимости квартиры и раньше погасить кредит, выгода от покупки очевидна».

Элитный класс

В элитном сегменте различие между общими расходами на ипотеку и аренду могут сильно варьироваться в зависимости от конкретной локации, жилого комплекса, уровня конкуренции на локальном арендном рынке, а также от типа объекта. Если говорить о небольших квартирах (менее 50 кв.м), то сравнение элитных объектов не в пользу ипотеки.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 44,6 кв.м. в «Клубном доме на Космодамианской» обойдётся в 25,2 млн рублей. При первоначальном взносе в 5,04 млн рублей в кредит понадобится 20,16 млн рублей. Ежемесячный платеж составит 146,4 тыс. рублей, а сумма процентов за весь период – 15,06 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет выплат с учетом налога и меблировки составят 42,96 млн рублей.

Аренда. Средняя стоимость аренды в центре Москвы в новых домах в квартирах площадью порядка 35-50 кв.м составит порядка 125 тыс. рублей. За 20 лет аренды суммарные расходы составят 30,13 млн рублей, что на 43% меньше (12,8 млн рублей), чем у покупателя. Таким образом, арендовать небольшую элитную квартиру в долгосрочной перспективе выгоднее, чем приобретать в ипотеку.

Новая Москва

В Новой Москве, в отличие от примеров нового жилья в «старой» Москве, покупка квартиры выгоднее аренды.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 33 кв.м в культурно-образовательном кластере Russian Design District в районе Ватутинок на Калужском шоссе составляет 5,5 млн рублей. Покупателю понадобится внести 1,1 млн рублей и занять у банка 4,4 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 32,5 тыс. рублей, а сумма процентов за весь период 3,29 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет ипотечных выплат достигнут 9,6 млн рублей.

Аренда. Поскольку речь идет об уникальном для Новой Москвы проекте, включающем в состав спортивную, образовательную и культурную инфраструктуру, для сравнения были проанализированы предложения арендного жилья в схожем по концепции подмосковном комплексе «Олимпийская деревня Новогорск». Средняя ставка аренды схожего по площади объекта обойдется в 45,3 тыс. рублей в месяц. За весь период пользования арендатор заплатит 10,9 млн рублей, что на 1,3 млн рублей больше, чем расходы покупателя жилья.

«При покупке жилья следует учитывать перспективу развития локации и комплекса, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Уникальный жилой комплекс всегда в долгосрочной перспективе будет стоит дороже, как в плане аренды, так и покупки. С точки зрения ипотечного клиента такое вложение может стать выгодной инвестицией, если в впоследствии ставка аренды окажется значительно выше ипотечной, как в случае с нашим проектом».

«Аренда квартиры в долгосрочной перспективе более выгодна, но это лишь на первый взгляд так, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая длительность временного отрезка, арендатор квартиры экономит не так много по сравнению с покупателем квартиры в кредит. Снижение ставок по ипотеке ведет ко всё большему сближению средних ежемесячных расходов на жилье как покупателей, так и арендаторов, ведь собственники квартир вынуждены сокращать ставки аренды, наблюдая массовый переход арендаторов в категорию ипотечных заемщиков. Но главный аргумент за покупку совсем иной – даже несмотря на переплату, через 10, 15 или 20 лет заемщик становится полноценным собственником актива, который можно продать, сдать в аренду, передать по наследству и т.п., тогда как арендатор остаётся ни с чем. Сэкономленной суммы ему никак не хватит через 20 лет на покупку квартиры. Учитывая слабую социальную защищенность наших сограждан, арендовать квартиру до пенсии крайне рискованно. Именно поэтому россияне голосуют за покупку жилья и ипотеку».

Порядка 40% компаний строительной отрасли и рынка недвижимости снизили заработную плату на 30% с марта, подсчитали аналитики кадрового агентства ProPersonnel. Из-за сокращения активности покупателей, режима самоизоляции и приостановки строительства, застройщикам и риелторам пришлось оптимизировать расходы на оплату труда. Однако спрос на специалистов в недвижимости и строительстве сейчас восстанавливается быстрее, чем во многих других отраслях.

К августу 40% компаний в недвижимости и строительстве сократили зарплаты в среднем на 30%, по данным кадрового агентства ProPersonnel. При этом порядка 10% работодателей не снизили зарплату, но увеличили рабочую неделю, что фактически означает уменьшение зарплаты.

Между тем в начале года около 20% компаний планировали увеличить зарплаты на 5-7%. Затем в апреле началось массовое снижение зарплат, которое достигло пика в мае и составило порядка 20-30%. Сотрудников отправляли в неоплачиваемый отпуск или на удаленную работу со снижением доходов до 30%. При этом около 15% сотрудников лишились работы, а число вакансий сократилось наполовину по сравнению с аналогичным периодом 2019.

В конце июля – начале августе рынок строительства и недвижимости начал восстанавливаться, сотрудников стали возвращать на рабочие места, появились новые вакансии. Вырос спрос на антикризисных руководителей, главных инженеров, директоров по строительству, руководителей проектов, менеджерам по продажам.

Ранее, по данным портала Head Hunter, недвижимость и строительство вошло в число отраслей, рынок труда которых восстанавливается быстрее других. По сравнению с февралем, число вакансий на государственной службе и в некоммерческих организациях выросло на 237%, в сегменте рабочего персонала – на 150%, в медицине и фармацевтике – на 12%, в строительстве и недвижимости – на 7%. В других отраслях наблюдался спад от 1% (транспорт и логистика) до 53% (туризм, гостиницы, рестораны).

«В течение нескольких месяцев пандемии рынок строительства и недвижимости в России технологически адаптировался к удаленной работе там, где это было возможно, – говорит Татьяна Долякова, основатель агентства ProPersonnel. – Речь идет об управлении девелопментом, проектировании, операционных процессах, сделках с недвижимостью. При этом спрос на недвижимость держится на высоком уровне благодаря господдержке ипотеки, девелоперы с марта активно развивают онлайн-продажи жилья и онлайн-продвижение объектов. Тем не менее риски сохранятся до конца года. Это найдёт выражении в отмене или сокращении премий и бонусов. За исключением топ-менеджеров, высокоэффективных специалистов по продажам, а также ключевых digital-специалистов, роста доходов по сравнению с августом 2020 года в отрасли у сотрудников до конца года не произойдет».

По данным ProPersonnel, средняя конкуренция на рынке труда в недвижимости и строительстве в августе составила 3-4 человека на место (конкуренция на должности среднего и высшего звена – от 10-15 человек до 50).

VII Международный форум и выставка 100+ TechnoBuild пройдет в совмещенном режиме офлайн и онлайн 20-22 октября 2020 года в "Екатеринбург-ЭКСПО". Формат мероприятия утвердили на региональном заседании Оргкомитета под председательством Губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева 2 сентября 2020 года.

Первоначальные даты проведения было решено изменить, поскольку в начале октября в Екатеринбурге запланировали несколько других массовых мероприятий. Для организаторов 100+ здоровье и безопасность участников и гостей – превыше всего.

«Иностранные спикеры не могут или не готовы прилететь на мероприятие, что привело к переводу части секций деловой программы в онлайн, – рассказал сенатор Совета Федерации, заместитель председателя Оргкомитета Аркадий Чернецкий. – Часть компаний, в прошлые годы активно участвующих в выставках по всей стране, в этом году отказываются от участия из-за сокращения бюджетов или перехода на удаленный режим работы».

В связи с этим вместо двух павильонов МВЦ «Екатеринбург-Экспо», запланированных по ранее утвержденной стратегии, выставка состоится в одном – на площади в 20 000 квадратных метров, форум пройдет в конгресс-центре. Согласно требованиям Роспотребнадзора, в помещениях смогут находиться ограниченное количество человек.

Однако мероприятию удалось сохранить всех соорганизаторов. Уже известны темы секций Минстроя России: «Трансформация градостроительного законодательства: простота и безопасность» и «Жилищное строительство после пандемии: ожидание и реальность». Кроме того, Минстрой активно участвует в обсуждении концепции Пленарного заседания.

На официальном сайте форума открыта регистрация участников по ссылке

Обращаем внимание, что участие в форуме и выставке бесплатное, но количество мест в этом году ограничено.

На рынке аренды в Новой Москве представлено порядка 1,5 тыс. квартир, и спрос на них постоянно растет, что вызывает естественный интерес инвесторов, занимающихся арендным бизнесом. Эксперты «Метриум» продолжают рассказывать об основных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новой Москвы, которые следует учитывать. На этот раз речь пойдет о покупке квартиры для сдачи в аренду.

Чтобы выбрать оптимальную квартиру для сдачи в аренду в Новой Москве нужно сначала правильно подобрать жилой комплекс, а затем и саму квартиру. При этом следует придерживаться шести основных правил поиска ЖК и, собственно, арендной квартиры.

1. I. Выбираем жилой комплекс

Основная характеристика жилья в Новой Москве, на которую обращают внимание арендаторы – транспортная доступность. Как правило, квартиры в ТиНАО снимают работающие в Москве люди. Среди них могут быть как приезжие из других регионов, так и москвичи. Нередко Новую Москву для аренды жилья рассматривают молодые коренные жители юго-западного и западного административных округов Москвы, которые хотят жить отдельно от родителей, но не желают при этом уезжать в отдаленные от ЮЗАО и ЗАО районы столицы. При выборе арендного жилья в Новой Москве все эти группы покупателей обращают внимание прежде всего на три аспекта – расположение ЖК относительно транспортных узлов и магистралей, его удаленность от МКАД и уровень развития локации, в которой находится дом.

1. Хорошая транспортная доступность

В Новой Москве транспортная доступность обусловлена расположением жилого комплекса относительно метро и автомагистралей. Такие комплексы пользуются наибольшим спросом у арендаторов, почти всегда связанных со «старой» Москвой работой, родственными или дружественными связями.

При этом жилой комплекс в шаговой доступности от метро куда реже встречается в Новой Москве, чем в «старой». Станции метрополитена рядом с домом (то есть в пределах 5-10 минутах ходьбы) – относительная редкость для рынка жилых комплексов в ТиНАО: «Румянцево парк» рядом с метро «Румянцево», «Москвичка» возле метро «Коммунарка», «Саларьево Парк» у метро «Саларьево» и «Филатов Луг», «Городские Истории» и «Переделкино Ближнее» рядом со станцией «Рассказовка», ЖК «Прокшино» в 500 метрах от станции метро «Прокшино». Кроме того, после открытия станции «Новомосковская» аналогичная доступность к метро появится у ЖК «Белые ночи» и южной части ЖК «Скандинавия». В среднем же дорога до ближайшей станции метро занимает порядка 15 минут.

Обращать следует внимание и на транспортную доступность ближайшей автомагистрали, которая ведет в «старую» Москву. Фактически речь идет о двух основных для Новой Москвы шоссе – Калужском и Киевском. Ближайшие проекты новостройки к Калужскому шоссе «Испанские кварталы», «Скандинавия», Russian Design District, «Новая Звезда», «Дубровка», «Аквилон Park», «Москвичка», «Южное Бунино», район Новые Ватутинки и др.

Гораздо меньше новостроек возводится вдоль Киевского шоссе. Это homecity, «Позитив», «Румянцево Парк», «Саларьево Парк», «Первый Московский», «Ново-Никольское».

1. Близость к МКАД

Вторая характеристика жилого комплекса, которая практически сразу попадает в поле зрения арендатора жилья в Новой Москве, это расположение относительно МКАД – условной границы, отделяющей «старую» Москву от Новой. Доставка онлайн-покупок, возможность воспользоваться такси, выезды в центр для досуга – все эти аспекты важны для арендатора. Соответственно, чем ближе к МКАД, тем ликвиднее жилье для аренды.

В радиусе 5 км (около 5-10 минут езды) от московской кольцевой автомобильной дороги идет реализация только 8 жилых комплексов: «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Новая Звезда», «Аквилон Парк», «Саларьево Парк», «Позитив», «Румянцево Парк». При этом лучше ориентироваться на жилые комплексы, имеющие удобный выезд на Калужское или Киевское шоссе. Есть ЖК, которые удалены от ближайшего шоссе и добираться от них до МКАД не быстрее, чем из некоторых ЖК, находящихся в 8-10 км от МКАД, но непосредственно у шоссе.

«Фактор удаленности от МКАД не следует абсолютизировать, если комплекс находится рядом с метро, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District). – С учетом строительства новой ветки метро, которая будет проложена через Коммунарку и до Троицка, на карте местного рынка новостроек появится много жилых комплексов, которые будут привлекательнее в силу близости к метро, чем ЖК, находящиеся возле МКАД, но не имеющие в шаговой доступности метрополитена. В частности, культурно-образовательный жилой кластер Russian Design District возводится в 15 км от МКАД, но в 2023 году рядом откроется метро «Ватутинки», благодаря которому в центр Москвы можно будет попасть быстрее, чем на автомобиле из более близких к МКАД комплексов».

Новая Коммунарская линия метро свяжет станцию «Академическая» с Троицком. В ее ближнюю зону действия попадают «Аквилон Парк» (м. «Мамыри»), «Скандинавия» и «Москва А101» (м. «Бачуринская»), «Новые Ватутинки» и Russian Design District (м. «Ватутинки»).

1. Развитый район

Вопрос о наличии социальной и коммерческой инфраструктуры в Новой Москве стоит остро. Поэтому арендаторы склонны подыскивать жилье в составе крупных проектов или сложившихся жилых массивов. Так они могут быть уверены в том, что поблизости найдутся супермаркеты, кафе и рестораны, магазины, салоны красоты, отделения банков, детские сады, школы и другие жизненно важные объекты. Поэтому при поиске ЖК для арендного бизнеса следует обращать внимание именно на такие локации.

Крупнейшие кластеры такого рода – это Коммунарка (жилые комплексы «Москва А101», «Аквилон Парк», «Скандинавия», «Новая Звезда»), Щербинка (ЖК «Остафьево», «Белая звезда», «Калипсо-3»), Саларьево-Румянцево (homecity, «Румянцево Парк», «Позитив», «Саларьево Парк»), Переделкино («Переделкино-Ближнее», «Рассказово», «Городские истории»), Ватутинки (Russian Design District, «Новые Ватутинки», «Кленовые Аллеи», «Андерсен») и Прокшино (первый и второй районы ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Прокшино»).

«По состоянию на лето 2020 года в жилых проектах ГК «А101» открыто более 350 объектов сопутствующей инфраструктуры, из которых около 64% относятся к малому бизнесу, – рассказывает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Мы помогаем бизнесменам выбрать развивающуюся и доходную нишу в локации, содействуем в скором открытии и предоставляем арендные каникулы, привлекаем на территорию крупные франшизы. Это гарантирует разнообразие объектов, здоровый уровень конкуренции и, в конечном счете, повышение качества инфраструктуры в целом. В наших проектах, помимо базового пула операторов, есть образовательные объекты, коворкинги, досуговые центры, а также международная детская школа балета и Центр культуры и бизнеса Китая. С переходом части людей на удаленную работу требования к инфраструктуре жилых комплексов в части ассортимента товаров и услуг будут расти, поэтому тесное взаимодействие с собственниками и арендаторами коммерческих помещений – одно из важных слагаемых успеха девелоперов».

«Инвестору также следует учитывать и комплексы с уникальной инфраструктурой, которые также появляются в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин. – При поиске арендатора нестандартные образовательные или спортивные объекты могут стать дополнительным аргументом и конкурентным преимуществом арендодателя перед сотнями квартир в других ЖК, не соседствующих с продвинутыми фитнес-клубами или спортивными школами. К примеру, в рамках нашего проекта Russian Design District будут открыты Центр художественной гимнастики Ирины Винер и Академия единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий Design And Technology Art School, Академия моды Валентина Юдашкина, а также различные творческие студии и мастерские».

1. II. Выбираем квартиру

На следующем этапе идет поиск квартиры. И если в случае с жилым комплексом логика «выбирать как для себя» оправдана, то квартира должна удовлетворять потребности только временно живущего в ней человека (а значит и иметь терпимые для него недостатки). Так инвестор минимизирует размер вложений.

1. Квартира с отделкой

Для сдачи в аренду лучше подойдет квартира с отделкой. Если инвестор приобретает такое жилье, то ему не нужно тратить время и деньги на ремонт. При прочих равных отделка от застройщика, включенная в стоимость квартиры, обойдется дешевле, чем проведение ремонта своими силами.

По данным «Метриум», в Новой Москве сейчас представлено порядка 4,3 тыс. квартир с отделкой в 16 жилых комплексах, что составляет 47% от общего объема предложения новостроек («Скандинавия», «Новые Ватутинки», «Первый Московский», «Переделкино Ближнее», «Новое Бутово», «Бунинские луга», «Баркли Медовая долина», «Внуково парк», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и др.). Также на рынке есть более 700 квартир с отделкой white box. Жилье с предчистовой отделкой в том числе может рассматриваться инвестором – такие квартиры требуют минимальных вложений на косметический ремонт.

1. Оптимальный выбор – студия

Далее следует определиться с типом квартиры. По мнению экспертов «Метриум», для сдачи в наем в Новой Москве лучше всего подходят студии. Их доля на локальном рынке арендного жилья составляет всего 6%, тогда как однокомнатные квартиры составляют 46%, двухкомнатные – 31% предложения. При этом ставки аренды студий в пересчете на квадратный метр самые высокие и составляют в среднем 1,2 тыс. рублей. Между тем арендовать однокомнатную квартиру можно в среднем за 850 рублей за кв.м., а двухкомнатную – за 750 рублей за кв.м. В среднем ежемесячный арендный платеж для студий составляет 31 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – 32 тыс. рублей, а двухкомнатной – 42 тыс. рублей. Таким образом, наиболее конкурентным вариантом жилья на рынке аренды Новой Москвы является студия: ежемесячная аренда сопоставима с однокомнатной квартирой, но в силу их меньшего размера доход с «квадрата» выше. При этом конкуренция арендодателей однокомнатных квартир намного острее, чем у владельцев студий.

По данным «Метриум», средняя стоимость студии в новостройках Новой Москвы составляет 4,4 млн рублей, а ее площадь – 26,5 кв.м. Однокомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 6,1 млн рублей (39 кв.м), а двухкомнатную – за 8,4 млн рублей (62 кв.м). Соответственно студия требует минимальных вложений, а доходность аренды такого объекта будет максимальной.

1. «Неликвидная» квартира

В любом жилом комплексе есть квартиры с относительно низкой стоимостью по сравнению с другими. Это связано с их качественными характеристиками, которые отпугивают потенциальных покупателей, рассчитывающих на длительное проживание. Однако арендатор вполне может закрыть глаза на эти неудобства, потому что для него они временные. Стоимость таких квартир ниже, поэтому инвестору лучше вкладываться именно в такие объекты.

Обычно дешевле других квартиры на низких этажах (2-й или 3-й). Разница в стоимости с квартирами на верхних этажах может достигать 10-15%. Вторая характеристика, существенно влияющая на стоимость, – это вид из окна. Обзор на поля, леса и реки обойдется дороже, чем вид на соседний корпус. Расположение квартиры на этаже также влияет на стоимость. Объекты, находящиеся рядом с лифтовыми шахтами и холлами, дешевле. Более низкая стоимость у угловых квартир в П-образных корпусах.

«Рынок аренды в Новой Москве будет расти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Основная причина – рост стоимости жилья в «старой» Москве, который идет интенсивнее, чем снижение ипотечных ставок. При этом распространение удаленного режима работы во многих компаниях приведет к тому, что отдаленность Новой Москвы от центра уже не будет мощным стоп-фактором в глазах потенциальных арендаторов местного жилья. Среди других причин роста привлекательности жилья здесь станет новая инфраструктура, качественное благоустройство, а также хорошая экологическая ситуация». 

Пандемия коронавируса актуализировала несколько важных тенденций на рынке новостроек – востребованность просторных квартир, перераспределение спроса за пределы столицы, смещение акцента с внешней инфраструктуры на внутреннюю, стремление покупателей иметь «под рукой» все необходимое для комфортного проживания. И на рынке массового сегмента есть проекты, отвечающие современным трендам, – это новостройки семейного формата. УК «Развитие» – девелопер ЖК «Мир Митино» – рассказал о том, какие актуальные опции, ставшие сегодня жизненно важными, можно найти в московских проектах, представленных на рынке.

Жилье не для одиночек

Одна из ярких тенденций на рынке жилой недвижимости – уменьшение средней площади квартир. Она восходит к предшествующим кризисам: тогда застройщики стремились максимально оптимизировать планировки, чтобы снизить бюджет покупки и предложить своим клиентам жилье «по карману». В результате квартиры претерпели ряд положительных изменений: количество «лишних» квадратных метров было сведено к минимуму, появился евроформат, а кладовые стали проектироваться на лестничных клетках или на подземном уровне, где стоимость «квадрата» заметно ниже, чем в квартире.

Однако есть и обратная сторона вопроса: средняя площадь квартир стала снижаться все сильнее во всех сегментах рынка – от массового до элитного. За последние шесть лет в бизнес-классе размер «однушки» сократился с 93 кв. м до 75 кв. м, массового сегмента – с 62 кв. м до 58 кв. м. Снизилась и минимальная площадь лотов: самый компактный лот в бизнес-классе имеет площадь 20 кв. м, в массовом сегменте – 11 кв. м.

Покупка компактного жилья – в большинстве случаев вынужденная мера, обусловленная низкой покупательской способностью населения. На фоне экономического кризиса и пандемии на рынке наметились две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, спросом пользуются лоты с относительно низкой ценой, с другой – стали востребованы крупные типологии квартир. Однако есть и компромиссное решение –недорогое, но просторное жилье в проектах за пределами МКАД.

Например, ЖК «Мир Митино» входит в рейтинг новостроек с самыми бюджетными лотами не только в СЗАО, но и за пределами МКАД. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 156,5 тыс. рублей – это на 15% ниже, чем в среднем по столичному рынку массового сегмента. При этом самые доступные предложения – этот вовсе не компактные студии, а полноценные «однушки» площадью от 32 до 38 кв. м стоимостью от 6,5 млн рублей. Минимальная площадь двухкомнатного лота составляет 53,4 кв. м, его стоимость – 8,8 млн руб. Это просторная квартира в готовом корпусе с классической планировкой и двумя лоджиями, подходящая для комфортного семейного проживания.

В единении с природой

Внутри МКАД соседство жилого комплекса с небольшим парком или сквером сразу превращается в преимущество проекта, а рядом с водоемами и лесопарками сегодня строятся в основном проекты бизнес-класса. В самых доступных новостройках, напротив, нередко «страдает» экологическая составляющая.

Совершенно иначе ситуация обстоит в ряде жилых комплексов за МКАД, в престижных направлениях – на западе и северо-западе столицы. Например, у границ семейного квартала «МИР Митино» раскинулся живописный Митинский лесопарк, долина реки Сходни, а чуть дальше – ландшафтный парк «Митино». Окна жилых корпусов выходят на зеленые массивы и реку, а внутри самого квартала организован сквер с источником и центральная аллея.

Все необходимое – в шаге от дома

С развитием транспортной системы Москвы исчез один из главных стоп-факторов к покупке жилья за пределами МКАД – нехватка инфраструктуры. Напротив, городские власти постепенно разгружают центр города, насыщая районы и социальными, и торговыми, и развлекательными объектами, обеспечивая хорошую транспортную доступность как для автомобилистов, так и для пешеходов. Смещаются и деловые центры – из-за сложной ситуации с экономикой все больше предприятий предпочитают открывать офисы в бизнес-комплексах на периферии, отказываясь от аренды коммерческих площадей в дорогом ЦАО. Центр перестает быть безальтернативным источником развлечений, шопинга, рабочих мест – все это можно получить теперь недалеко от дома.

Тенденция к полицентричности города лишь усилилась на фоне распространения коронавирусной инфекции и режима самоизоляции. Возможность получить в своем районе, а лучше – в пределах жилого комплекса весь спектр товаров и услуг стала еще более ценной, чем раньше. Сегодня «замкадные» локации вовсе не означают «оторванность» от благ столичной жизни, совсем наоборот – в них строятся современные социальные и коммерческие объекты.

Квартал «Мир Митино» обеспечивает жителям необходимую инфраструктурную автономность. На первых этажах корпусов находятся супермаркеты и аптеки, салоны красоты, кафе и пекарни. Уже работает один из пяти детских садов, планируется строительство двух школ, поликлиники, медицинского центра, торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного комплекса. Развитая внутренняя инфраструктура дополняется сетью городских социальных объектов. В непосредственной близости от комплекса открыты 5 поликлиник, 9 школ, 37 детских садов. В районе есть и культурные учреждения – мюзикл-театр «Монотон» и культурный центр «Митино», а неподалеку от квартала располагаются крупные торговые центры. Благодаря развитой инфраструктуре жителям квартала совершенно необязательно выезжать в центр, чтобы решить бытовые вопросы, заняться шопингом, отдохнуть и организовать культурный досуг.

До центра – рукой подать

Во время пандемии многие офисные сотрудники впервые получили опыт дистанционной работы, и сегодня «удаленка» имеет все шансы прочно закрепиться на рынке труда. В результате ожидается снижение маятниковой миграции – людям не придется ежедневно перемещаться между домом и офисом, и покупатели квартир смогут расширить зону поиска «квартиры мечты».

Тем не менее, речь идет о перспективной тенденции, и транспортная доступность – все еще ключевой фактор при выборе новостройки. Даже сегодня далеко не все районы столицы обеспечены станциями метро, и возможность добраться пешком до столичной подземки увеличивает привлекательность проекта.

В пешей доступности от семейного квартала «Мир Митино» открыта станция метро «Пятницкое шоссе» Арбатско-Покровской линии, а рядом с кварталом расположены остановки наземного транспорта. Автобусные маршруты позволяют сократить путь до ближайшей станции либо доехать до станции «Тушинская» Таганско-Краснопресненской ветки.

Семейный = безбарьерный

Вопрос удобства передвижения по району является одним из приоритетных при выборе жилья для семей с маленькими детьми. Поднимать коляску по неудобному пандусу или высоким ступенькам у подъезда – непростая задача даже для сильного мужчины. Что уж говорить о женщине, отправившейся на прогулку с малышом. Поэтому семейные жилые пространства создаются с учетом всех требований к безбарьерной среде.

Например, в квартале «МИР Митино» между уровнем тротуара и подъездом предусмотрен минимальный перепад высот. На всей территории внутреннего двора установлены пандусы и съезды. Прогулочные дорожки вдоль реки, парка и между корпусов общей протяженностью более 6 км позволят неспешно прогуляться с коляской, открывая вместе с малышом новые площадки, скверы, аллеи и игровые пространства двора.

«Будущее рынка жилой недвижимости комфорт-класса – в семейных кварталах, расположенных в отдаленных от центра районах, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Стоимость жилья в них заметно ниже, чем в проектах внутри МКАД, а по насыщенности инфраструктурой и транспортной доступности они зачастую не уступают новостройкам в пределах кольцевой автодороги. Этим и объясняется спрос на такие проекты со стороны москвичей и региональных покупателей. Клиенты получают московскую прописку, всю необходимую инфраструктуру в шаге от новой квартиры и хорошую транспортную доступность, не переплачивая за близость к центру».

Наличие «сильной» школы в пешей доступности от дома – это безусловное преимущество для многих покупателей недвижимости, которые растят детей или только задумываются о создании семьи. При этом лучшие школы Москвы, ученики которых набирают максимальные баллы на ЕГЭ, одерживают победы на олимпиадах, бьют рекорды на спортивных соревнованиях, можно найти не только в престижных районах столицы, но и на ее периферии. Эксперты компании «Метриум» выяснили, в каких новостройках можно купить жилье в 15 минутах ходьбы от топовых учебных заведений Москвы.

Ежегодно Департамент образования и науки города Москвы составляет рейтинг вклада образовательных организаций в качественное образование школьников. Грант мэра Москвы 1-й степени вручается 20 лучшим школам, которые задают высокую планку учебным заведениям столицы на следующие годы. По итогам последнего рейтинга, подводящего итоги 2018-2019 учебного года, большинство учреждений, вошедших в топ-20, было сконцентрировано за пределами ЦАО, в том числе в Новой Москве.

На сегодняшний день на столичном рынке недвижимости можно приобрести квартиры и апартаменты в новостройках рядом с 15 из 20 топовых образовательных организаций. По оценке аналитиков компании «Метриум», в 15 минутах ходьбы от них реализуется 47 проектов, где продается около 5,9 тыс. квартир и апартаментов. В пешей доступности от остальных пяти школ актуальных предложений в новостройках нет.

В разрезе округов лидером по количеству лучших школ и проектов в пешей доступности от них ожидаемо стал ЦАО. В 15 минутах ходьбы от топовых школ Центрального округа расположено 26 новостроек, в которых реализуется в общей сложности порядка 580 лотов премиум- и элитного класса. Из них 25 проектов находятся в пределах ЦАО, один проект – в СВАО. Причем 28% предложения (около 160 лотов в 14 проектах) сосредоточено в Хамовниках, которые активно застраиваются в последние годы. Именно здесь продается один из трех самых дорогих столичных пентхаусов площадью 538,2 кв. м за 2,1 млрд руб. в клубном доме Carré Blanc. Проект находится рядом со знаменитой «Пятьдесят седьмой школой», где почти сто лет назад учились дети советской элиты, а сегодня ведется активная работа с одаренными детьми, которые ежегодно занимают призовые места на олимпиадах высокого уровня.

Самое бюджетное предложение возле топовых школ ЦАО можно найти в клубном доме «Долгоруковская 25»: апартаменты площадью 38,8 кв. м обойдутся в 22,2 млн рублей. На втором месте – клубный дом Maison Rouge (24,5 млн рублей за апартаменты площадью 60,3 кв. м). Оба проекта находятся рядом со школой № 1501, которая в 2020 году заняла 14 место в рейтинге школ по числу выпускников, поступивших в ведущие вузы страны.

Замыкает тройку лидеров в ЦАО «Резиденция на Покровском бульваре», где стоимость премиальных апартаментов начинается от 31,1 млн рублей за 59,7 кв. м. Неподалеку от проекта находится Лицей НИУ ВШЭ, который в 2017 году возглавил рейтинг лучших образовательных учреждений столицы.

При этом по минимальной стоимости квадратного метра лидирует проект, расположенный на границе с ЦАО, в районе Марьина Роща (СВАО), – ЖК JAZZ (334 тыс. рублей). За ним следуют Maison Rouge (381 тыс. рублей) и ЖК «Садовые кварталы» (482 тыс. рублей) в Хамовниках.

В остальных округах «старой» Москвы в 15 минутах ходьбы от школ из топ-20 реализуется 17 новостроек, где предлагается свыше 3,5 тыс. лотов. Квартиру по минимальной цене можно приобрести в ЖК «Полярная 25» в районе Южное Медведково (СВАО), где за 4,76 млн рублей предлагается студия площадью 20 кв. м. Здесь же зафиксирована самая низкая цена за квадратный метр – 142,5 тыс. рублей. В пешей доступности от жилых корпусов находится школа № 1568 имени Пабло Неруды с углубленным изучением предметов естественнонаучного и технического профилей, а также испанского и английского языков.

На втором месте – ЖК «Тополя» в районе Марьино (ЮВАО), где стоимость квартир начинается от 5,7 млн рублей за 26,1 кв. м, а цена за квадратный метр – от 169 тыс. рублей. В пешей доступности от проекта находятся сразу два топовых учреждения – школа № 1357 «На Братиславской» и школа № 1547.

Третью позицию по стоимости предложения занимает ЖК Balance в Рязанском районе (ЮВАО). Самая доступная квартира площадью 28,5 кв. м обойдется в 6,9 млн рублей, а стоимость квадратного метра стартует от 192 тыс. рублей. Неподалеку, в Кузьминках, работает «Школа на Юго-Востоке имени Маршала В. И. Чуйкова».

В 2018-2019 учебном году в рейтинг также вошла Новая Москва: за год школа № 2070 в Сосенском перенеслась из шестого десятка в топ-20. Учреждение включает несколько крупных корпусов (филиалов), в том числе школу на 1775 учеников, построенную ГК А101 на территории ЖК «Москва А101». Конструктивно здание разделено на два блока – спортивное ядро и образовательная среда. В спортивном ядре 5 залов общей площадью более 1700 кв. метров, пригодных для проведения городских соревнований, а также бассейн с длиной дорожек 25 метров. В учебном крыле размещены учебные классы, мастерские по работе с деревом и металлом, кулинарный практикум и класс шитья. Кроме того, здесь располагаются лаборатории физики и химии с отдельными зонами для научных опытов, класс робототехники, собственная фото- и киностудия, а также киноконцертный зал на 700 человек, актовый зал для младших классов на 400 мест и библиотека на 60 тыс. единиц хранения. На пришкольной территории есть открытая концертная площадка с мобильной сценой.

В пешей доступности от корпусов школы расположены четыре жилых комплекса, где реализуется около 1,8 тыс. квартир. Самое бюджетное предложение – это студия площадью 20,5 кв. м в ЖК «Скандинавия» за 4,6 млн рублей. В этом же комплексе зафиксирована минимальная стоимость квадратного метра – 108 тыс. рублей.

Далее следует ЖК «Аквилон Рark», где можно приобрести квартиру площадью 26,6 кв. м за 5,4 млн рублей. Однако по минимальной стоимости квадратного метра (141 тыс. рублей) он уступает ЖК «Москва А101» (123 тыс. рублей). На третьем месте – ЖК «Новая Звезда», в котором квартира площадью 51,5 кв. м обойдется в 8,6 млн рублей, а цена за квадратный метр стартует от 135 тыс. рублей.

«Школа создана в рамках масштабного образовательного кластера, который мы создаем на территории ТиНАО, – отмечает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Он станет современной системой целостного и гармоничного развития детей на основе лучших мировых и российских образовательных и архитектурных практик, а также технологических решений на стыке архитектуры и психологии. В ближайшем будущем на территории ЖК «Испанские кварталы» откроется школа «Логика» на 1300 мест, а в ЖК «Белые ночи» – образовательный центр «Формула», включающий школу на 550 мест и детский сад на 150 мест. Как и во всех других школах ГК «А101», здесь появится все необходимое для занятий робототехникой, 3D-печатью, IT-блок с возможностью создания объектов «виртуальной реальности», арт-зона. Обилие мастерских и лабораторий позволит проводить опыты на стыке разных наук, закреплять теоретические знания и получать уникальный для сегодняшнего дня практический опыт. Подобные объекты эффективно готовят школьников к реалиям и требованиям обозримого будущего, повышают интерес к локации не только со стороны покупателей жилья, но также высших учебных заведений и технологичных предприятий, формирующих кадровые резервы».

«Сегодня во всех округах Москвы можно найти сильные школы, которые позволят раскрыть потенциал ребенка, и ежегодные рейтинги учебных заведений – яркое тому подтверждение, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Такая «расстановка сил» вписывается в концепцию полицентрического развития столицы, которая предполагает сбалансированное распределение инфраструктуры по округам и районам. Сейчас дать детям качественное образование и заложить основу будущего успеха могут не только жители самых престижных и дорогих комплексов, но и покупатели с ограниченным бюджетом. Возле топовых школ можно найти новостройки во всех сегментах рынка – от массового до элитного».

Установить детскую площадку либо шлагбаум во дворе, заварить мусоропровод или сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только с согласия большинства жильцов. Все основные вопросы по управлению общим имуществом выносятся на обсуждение собрания собственников, и решение принимается по результатам голосования. Эксперты «Метриум» разъяснили, в каких случаях стоит рассчитывать лишь на «коллективный разум», как правильно провести общее собрание собственников и воплотить свои идеи в жизнь.

Свистать всех наверх!

По закону владельцы помещений в многоквартирном доме должны каждый год проводить общее собрание собственников (ОСС). Обычно в рамках мероприятия подводятся итоги деятельности управляющей компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ), планируется, какие работы будут выполняться в текущем году и сколько придется заплатить за содержание и ремонт общего имущества.

Вместе с тем проведение общего собрания – это не только обязанность, но и право жильцов. Внеочередное мероприятие может быть организовано по инициативе любого из владельцев квартир. Организатором ОСС вправе выступить УК или ТСЖ, а также районные инженерные службы, если в доме есть городское имущество.

На повестке дня

В компетенцию собственников входит принятие решений, связанных с управлением общим имуществом. Полный список тем, которые могут быть вынесены на обсуждение, закреплен в статьях 44-46 Жилищного кодекса РФ.

Наиболее фундаментальные вопросы касаются реконструкции дома, строительства хозяйственных построек и других зданий, капитального ремонта, перепланировки помещений, которые относятся к общему имуществу. Отсюда вытекают более частные положения: как будет формироваться фонд капремонта и следует ли брать кредит на него, каков размер взносов и т. д. Также общее собрание может принять решение об исключении дома из программы реновации.

Вторая важная сфера – это использование земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников квартир. На голосование могут быть вынесены вопросы о его благоустройстве и озеленении, например, об установке шлагбаума, ограждений, скамеек, детской площадки, обновлении номерного знака на доме и т. д. Также жители вправе решать, заключать ли соглашение об установлении сервитута на земельный участок, например, для обеспечения проезда или прохода на соседний участок.

Третий круг вопросов связан с пользованием общедомовым имуществом третьими лицами. Например, жители могут договориться о размещении на фасаде здания рекламного баннера, а полученную прибыль направить на общедомовые нужды.

Также в рамках ОСС собственники вправе выбрать способ управления домом, например, сменить УК или создать ТСЖ. На повестке дня может быть заключение договоров с операторами на оказание коммунальных услуг, например, с мусоровывозящими компаниями.

Организационные вопросы

К общему собранию жильцов необходимо тщательно подготовиться. В первую очередь нужно обозначить повестку дня, включающую все насущные вопросы и организационные моменты – выбор председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии, которые и подведут итоги голосования.

Затем следует составить реестр собственников помещений – это поможет своевременно оповестить жильцов о мероприятии и правильно подсчитать голоса. Ведение реестра входит в обязанности «управляющего» домом – УК, ТСЖ или ЖСК. По запросу инициатора общего собрания собственников документ должен быть предоставлен соответствующей организацией в течение пяти дней с момента получения обращения.

Реестр включает ФИО каждого собственника, номер и площадь жилого помещения, а также долю конкретного жильца в праве собственности на общее имущество, которая позволит определить самое главное – количество голосов, которыми он наделен. Именно этот показатель и определит исход собрания. Число голосов пропорционально доле жильца в общедомовом имуществе, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего ему помещения. Проще говоря, чем просторнее квартира – тем больше голосов у ее владельца. Чтобы узнать количество голосов, следует разделить площадь квартиры на общую площадь всех жилых и нежилых помещений в доме без учета общего имущества.

Далее необходимо разослать собственникам оповещения о мероприятии, которые должны содержать информацию о форме собрания, дате, времени и месте его проведения, обсуждаемых вопросах, данные инициатора собрания (включая домашний адрес), а также сведения о том, как ознакомиться с материалами, представленными на собрании. Сделать это необходимо как минимум за 10 дней до мероприятия. Самый очевидный способ – ограничиться объявлением на информационном стенде или двери подъезда – подойдет лишь в том случае, если такая договоренность была утверждена на предшествующем собрании. По закону нужно направить уведомление каждому собственнику заказным письмом или вручить лично в руки под роспись, однако общее собрание собственников вправе выбрать и утвердить более удобный способ оповещения о мероприятии. На практике нередко используется сразу несколько вариантов: например, помимо письменного уведомления, УК может разослать жильцам смс-сообщения и разместить объявление в социальных сетях.

Момент истины

Голосование может проводиться только по вопросам, стоящим на повестке дня. Если мероприятие проходит очно, при личном присутствии всех участников, то владельцы квартир (либо лица, действующие от их имени по доверенности) после обсуждения могут выразить свое мнение в письменной форме, заполнив соответствующий бланк, либо традиционно поднять руки в знак согласия или несогласия.

Предусмотрен и удаленный формат мероприятия, при котором жильцы могут проголосовать в бланках, отправленных вместе с уведомлением о собрании, либо в электронном виде, используя систему ГИС ЖКХ или сервис «Электронный дом» (для жителей Москвы). Однако сделать это можно лишь в том случае, если вопрос о возможности проведения онлайн-голосования ранее был утвержден общим собранием собственников.

Кворум определяется в зависимости от важности темы. Простого большинства голосов жильцов, принимающих участие в голосовании, будет достаточно для выбора председателя, секретаря и членов счетной комиссии собрания, способа управления домом, проведения текущего ремонта и т. д. Однако многие вопросы подразумевают более жесткие рамки. Так, при создании ТСЖ, утверждении его состава и выборе способа формирования фонда капремонта потребуется свыше 50% голосов всех собственников. Преодолеть отметку в две трети голосов необходимо при рассмотрении вопросов о реконструкции дома, капремонте и о получении кредита на него, о размещении рекламы и т. д. И, наконец, единодушное согласие всех собственников (100% голосов) требуется в том случае, если из-за реконструкции размер общего имущества сократится.

Результаты голосования должны быть задокументированы и внесены в протокол. В течение 10 дней подлинники необходимо направить в УК, ТСЖ или ЖСК – в зависимости от того, кто управляет домом, а итоги выставить на всеобщее обозрение жильцов.

«Решения, принятые на общем собрании, считаются обязательными для всех владельцев квартир в доме, даже если они проигнорировали обсуждение и голосование, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому если собственнику не безразлична судьба дома, оставаться в стороне явно не стоит. Для решения некоторых вопросов достаточно половины голосов владельцев помещений, явившихся на собрание. В этом случае в выигрышном положении окажутся самые активные жильцы, причем вовсе не факт, что они выражают мнение большинства. Впоследствии решение можно обжаловать в суде, но только в том случае, если оно нарушает права и законные интересы истца, а не просто расходятся с личными представлениями об идеальном доме».

Рынок новостроек Новой Москвы привлекает все больше внимания: жильё в старых границах становится менее доступным, а многие покупатели в столичном регионе в период пандемии задумываются о переезде в более просторные квартиры. В ближайшие годы Новую Москву может ожидать бум спроса, на котором заработают инвесторы. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новой Москвы, которые следует учитывать.

Самой популярной стратегией инвестирования в новостройки Москвы остаются вложения на раннем этапе строительства и перепродажа в конце стройки. В последние годы темпы роста цен на жилье в Новой Москве превзошли старомосковские. Со II квартала 2018 года по II квартал 2020 года средний «квадрат» в ТиНАО подорожал на 33%. В «старой» Москве за два года он вырос в цене на 22%. Однако порог входа для инвестора на эти рынки все равно остался принципиально разным. Если в Новой Москве новостройки сейчас в среднем обходятся по 142 тыс. рублей за кв.м, то в «старой» Москве – уже в 188 тыс. рублей за кв.м. Однако, не забывая о ценовых преимуществах, инвестор должен помнить о некоторых отличиях местного рынка жилья, чтобы вложения оказались удачными.

Выбираем новостройку на раннем этапе

Чтобы заработать максимум на перепродаже квартиры, нужно вкладываться на котловане – это правило справедливо и для новомосковского рынка новостроек. Но в ТиНАО в этом плане у инвестора большой выбор, потому что по статистике на раннем этапе (то есть до начала строительства наземных этажей) в Новой Москве приобретается не более 10% квартир. Соответственно инвестору легче выстроить стратегию перепродажи квартиры: он может сделать ставку на выкуп студий или наиболее ликвидных двухкомнатных квартир (об этом далее).

Однако и медлить с выбором нельзя, так как сами застройщики, обнаруживая высокий спрос на новый объект, часто быстро пересматривают ценники в сторону повышения. За несколько недель продаж или бронирования квадрат может подорожать на 5-10%. Помимо этого, в Новой Москве не так часто появляются новые жилые комплексы, поэтому на этапе котлована обычно можно приобрести квартиру не в новом проекте, а в новом корпусе реализуемого проекта.

 «В таком положении дел есть плюсы для инвестора, – считает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Эффективнее продать квартиру в жилом комплексе, часть которого уже построена и заселена, чем, условно говоря, площадку в чистом поле. Большой проект с завершенными очередями «помогает» инвестору продавать его объект: он служит витриной для потенциального покупателя, который может оценить архитектурные решения, дизайн помещений, благоустройство территорий. В крупном комплексе, где уже появились новоселы, есть ощущение жизни – работают коворкинги, кафе, магазины, салоны красоты, на спортивных площадках можно встретить любителей спорта, на детских площадках играют дети, в зонах экопосадок среди арт-объектов прогуливаются соседи. Такой комплекс по определению будет более привлекательным для потенциальных покупателей».

На фоне замедления активности застройщиков новые корпуса на рынке появляются нечасто. Так, в I полугодии начались продажи новых корпусов на начальном этапе в ЖК «Скандинавия», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллеи», «Первый Московский», «Позитив», «Остафьево». Поэтому инвестору лучше отслеживать новинки местного рынка. Еще реже появляются в продаже новые проекты, хотя в августе началась реализация нового ЖК «Прокшино» от ГК «А101».

Приобретаем ходовой вариант квартиры

Особенности на рынке новостроек Новой Москвы есть и с точки зрения выбора квартиры для перепродажи. Если в «старой» Москве спрос смещен в сторону двухкомнатных квартир, то в Новой Москве у покупательской аудитории вкусы более разнообразные. Здесь наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры евроформата, однокомнатные классические квартиры и студии.

Из этих вариантов лучше выбирать наиболее ликвидные. В частности, пользуются повышенным спросом объекты с природными видами. В таких квартирах жители ощущают себя за городом и реализуют одно из главных устремлений в выборе жилья в Новой Москве – экологическое.

С точки зрения отделки спрос на квартиры в Новой Москве распределяется примерно поровну с превалированием финишной отделки (60% проданных объектов). Однако приобретая более доступный по цене вариант без отделки или в формате white box, инвестор сохраняет возможность маневрировать ценой, когда придет время перепродавать объект и конкурировать с другими продавцами.

Ориентируемся на МКАД

Большинство покупателей квартир в Новой Москве по-прежнему тесно связаны со «старой» Москвой. Прежде всего речь идет о работе, но у многих новомосковских новоселов остаются в пределах МКАД родственники, друзья, а также привычные излюбленные места для посещений – парки, театры, рестораны. Поэтому есть жесткая зависимость между уровнем цен в новостройке в ТиНАО и её удаленностью от МКАД. Чем ближе к МКАД, тем выше цены. Фактически это отражает географическое распределение спроса.

По подсчетам экспертов «Метриум», 97% предложения новостроек в Новой Москве сосредоточены в Новомосковском административном округе. Однако это не значит, что все новостройки близки к МКАД.

В радиусе 5 км (около 5-10 минут езды) от московской кольцевой автомобильной дороги идет реализация только 8 жилых комплексов: «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Новая Звезда», «Аквилон Парк», «Саларьево Парк», «Позитив», «Румянцево Парк». При этом лучше ориентироваться на жилые комплексы, имеющие удобный выезд на Калужское или Киевское шоссе.

Ищем ближайшее метро

Поскольку связи жителей Новой Москвы со «старой» Москвой не ослабевают, с точки зрения ликвидности остается важной близость метро от жилого комплекса. Именно развитие сети метрополитена среди прочих факторов способствовало росту средней стоимости квадратного метра в Новой Москве в последние два года, когда были продлены желтая и красная ветки метро.

Станции метрополитена в шаговой доступности (то есть в пределах 5-10 минутах ходьбы) – относительная редкость для рынка жилых комплексов в ТиНАО: «Румяцнево парк» рядом с метро «Румянцево», «Москвичка» возле метро «Коммунарка», «Саларьево Парк» у метро «Саларьево» и «Филатов Луг», «Городские Истории» и «Переделкино Ближнее» рядом со станцией «Рассказовка», ЖК «Прокшино» в 500 метрах от станции метро «Прокшино». В среднем же дорога до ближайшей станции метро занимает более 15 минут.

При этом инвестору лучше ориентироваться не на имеющиеся станции метро, а на перспективные. Дело в том, что цены (даже стартовые) в жилых комплексах рядом с готовыми станциями метро уже содержат «компонент» улучшенной транспортной доступности, то есть застройщики при определении цены учли этот фактор. Такая же практика есть и в жилых комплексах рядом с перспективными станциями, но все равно информационный ажиотаж в момент открытия этих узлов может привести к дополнительной капитализации новостройки.

С этой точки зрения в Новой Москве есть привлекательные объекты. Прежде всего, в 2023 году планируется открытие новой станции метро «Новомосковская» (также известная под названием «Потапово»), которая продлит Сокольническую ветку от метро «Коммунарка». Недалеко от этой станции также находятся ЖК «Скандинавия» (район Юг), «Белые ночи» и «Бунинские луга».

Помимо этого, в Новую Москву пройдет новая ветка Коммунарской линии метро, которая свяжет станцию «Академическая» со Троицком. В ее ближнюю зону действия попадают «Аквилон Парк» (м. «Мамыри»), «Скандинавия» и «Москва А101» (м. «Бачуринская»), Новые Ватутинки и Russian Design District (м. «Ватутинки»).

Подсчитываем детские сады и школы

Наличие собственной инфраструктуры – это практически must have ликвидного жилого комплекса в Новой Москве. Если в старых границах столицы застройщик может опираться на давно созданную инфраструктуру жилого района, то в Новой Москве ответственные застройщики создают с нуля социальные объекты. Однако так происходит далеко не во всех жилых комплексах, поэтому при поиске ЖК для инвестирования обязательно нужно делать ставку на проекты с собственными школами, детскими садами, коммерческой недвижимостью и т.п.

Часто хорошо обеспечены социальными объектами проекты ГК «А101». К примеру, в ЖК «Скандинавия» помимо частных детских садов есть детский сад «Волшебная долина» (220 мест), детский сад «101 далматинец» (на 325 мест) и школа на 1 775 мест, осенью начнется строительство школы «Энергия» на 1 325 учеников. В ЖК «Испанские кварталы» два детских сада «Белый кролик» и «Солнечная страна» в сумме на 570 воспитанников, школа «Логика» на 1 300 учеников и проектируемый образовательный центр в рамках второго района жилого комплекса (детский сад на 220 малышей и школа на 1 100 учеников).

В других проектах новостроек, помимо школ и детских садов, предусмотрены образовательные и спортивные центры. К примеру, в культурно-образовательном кластере Russian Design District (Группа Родина) будет открыт Центр художественной гимнастики Ирины Винер и Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа танцев, Школой йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий, Школа моды, а также различные творческие студии и мастерские.

«Инвестор должен понимать, что основная покупательская аудитория на рынке Новой Москвы – это семьи, поэтому важным условием ликвидности ЖК является его ориентированность на семью, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Сейчас особенно актуален вопрос развития семьи и детей. За этим – успешное будущее. Соответственно сверхзадача девелоперского проекта – создать экосистему, где этого можно достичь. В рамках нашего культурно-образовательного кластера мы ведем ребенка с самого раннего возраста – сначала принимаем в детский сад, потом в школу, одновременно открываем возможности культурного и физического развития в секциях или спортшколах. Затем наступает черёд профессионального образования, причём актуального, востребованного в будущем, для получения которого также предусматривается отдельная площадка. Следом – даем возможность найти работу в ведущих компаниях мира. В итоге люди получают все ресурсы для всестороннего развития в шаговой доступности от дома. Безусловно, такой продукт будет привлекателен для инвестиций».

«Вложения в новостройку в Новой Москве на стадии котлована может принести инвестору высокий доход, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прирост цены оценивается в среднем в 20-40% по сравнению со стартовым уровнем. Однако основным риском вложений в местные новостройки является высокая конкуренция. Жилые комплексы в Новой Москве отличаются большим масштабом и насчитывают тысячи квартир. Инвестор должен понимать, что конкурировать ему придется как с застройщиками (которые грамотно регулируют структуру предложения и цены), так и с другими инвесторами. Поэтому к выбору проекта и квартиры нужно подходить особенно тщательно, отдавая предпочтение наиболее ликвидным вариантам». 

Группа Родина – девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District – объявляет о повышении цен в проекте. Минимальная стоимость студии выросла до 4,6 млн, однокомнатной квартиры – до 5,53 млн, двухкомнатной – до 7,5 млн, трёхкомнатной – до 8 млн рублей. Рост цен вызван высоким спросом, а также прогрессом на стройплощадке проекта.

15 августа состоялось повышение цен в культурно-образовательном кластере Russian Design District. Изменение цен затронуло все типы квартир. Студии выросли в цене на 11-13%, однокомнатные квартиры – на 7-10%, двухкомнатные квартиры – на 5-7%, трехкомнатные квартиры – на 3-4%, четырехкомнатные квартиры – на 1%.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры увеличилась до 4,6 млн рублей (26 кв.м), а максимальная – до 6,1 млн рублей (39 кв.м). Однокомнатные квартиры подорожали до 5,5 млн (33 кв.м) и 6,9 млн рублей (41 кв.м); двухкомнатные – до 7,5 млн (49 кв.м.) и 7,8 млн рублей (74 кв.м); трехкомнатные – до 8 млн (52 кв.м) и 13 млн рублей (79 кв.м); четырехкомнатные – до 12,7 млн рублей (89 кв.м) и 13 млн рублей (89 кв.м).

«Активный рост цен вызван повышенным спросом, который мы наблюдаем после снятия карантинных ограничений, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы Родина. – Помимо этого, стимулирует покупателей субсидированная ипотека. На этом фоне мы получили огромное число заявок. При этом активно продолжалось строительство жилого комплекса, то есть повышается капитализация проекта. Третий корпус уже поднялся до двенадцатого этажа. Мы предполагаем, средняя стоимость жилья в культурно-образовательном кластере RDD будет возрастать на 1% в месяц».

В Russian Design District активно продолжаются строительные работы. В секции «3а» построен 11 этаж, в секции «3b» завершен монтаж 12 этажа (корпус 3). В секциях «4а» и «4c» возводится четвертый этаж. В секциях «2а», «2b» и «2с» ведутся работы на уровне фундамента будущего корпуса 2.  

Два предыдущих года – 2019 и 2018 – стали временем самого стремительного роста цен на новостройки Москвы за последние пять лет. По подсчетам экспертов «Метриум», средний квадрат в комплексах массового сегмента за этот период вырос в цене на 18%, а в бизнес-классе – на 15%. При этом в некоторых округах Москвы новостройки подорожали еще сильнее, а в других цены практически не изменились.

В посткризисный период цены на столичные новостройки преимущественно стагнировали. Короткие периоды роста сменялись длительным снижением. Однако с 2018 года стоимость «квадрата» начала резко возрастать, причем во всех сегментах рынка. В наиболее крупных секторах московского рынка новостроек ситуация была следующей. В массовом сегменте средняя цена квадратного метра увеличилась с июня 2018 года (154 тыс. рублей) к июню 2020 года (182 тыс. рублей) на 18%. В бизнес-классе «квадрат» за аналогичный период вырос в цене с 226 тыс. рублей до 259 тыс. рублей (на 15%).

Однако география роста цен в этот период была неравномерной. В некоторых округах Москвы цены выросли заметнее, чем в среднем по городу. Так, в массовом сегменте «рекордсменом» по динамике цен стал Западный АО, где «квадрат» за два года подорожал с 159 тыс. рублей до 201 тыс. рублей (на 26,4%). За ним следует Восточной АО. Здесь показатель увеличился с 165 тыс. рублей до 208 тыс. рублей (26%). Заметно выросли цены в Северном АО, где массовые новостройки подорожали со 168 тыс. рублей до 209 тыс. рублей (24%). Причем сейчас цена в САО – самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы.

«В последние пять лет активность застройщиков ЖК комфорт-класса в значительной мере была сосредоточена на севере Москвы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Здесь поступило в продажу немало ликвидных проектов комфорт-класса, которые оказались очень востребованными клиентами. Именно поэтому их застройщики проводили достаточно агрессивную ценовую политику, что привело к увеличению местных расценок. Сыграло роль и повышение качества городской среды в этих локациях – сокращение площади промзон и улучшение благоустройства».

Наиболее сдержанная динамика цен наблюдалась в последние два года в Северо-Восточном АО и Юго-Западном АО. В СВАО средний квадрат вообще практически не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. рублей. В ЮЗАО цена повысилась с 146 тыс. рублей до 161 тыс. рублей (10%).

В бизнес-классе в целом наблюдалась такая же тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше. Одинаково высоким оказалось повышение цен в ЗАО и ЮАО: в ЗАО квадрат подорожал с 212 тыс. до 270 тыс. рублей, а в ЮАО – с 225 тыс. до 285 тыс. рублей (по 27%).  Следующим по динамике цен оказался САО, где цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса выросла с 234 тыс. рублей до 285 тыс. рублей (22%).

«Если говорить о Южном административном округе, то в нём новостройки бизнес-класса появлялись и раньше, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Но в последние годы застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в этом округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов. Сейчас многие из них вышли на «зрелую» или завершающую стадию строительства, что и обусловило их высокий уровень цен».

Единственный столичный округ, в котором за последние два года произошло снижение, а не рост цен, – Северо-Западный. В СЗАО средний квадрат подешевел с 236 тыс. до 228 тыс. рублей (–3%). Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах. В ВАО средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 230 тыс. до 236 тыс. рублей, а в ЮВАО – с 209 тыс. рублей до 216 тыс. рублей (в обоих округах рост составил 3%).

«Как на рынке массовых новостроек, так и в бизнес-классе высокий рост цен показали САО и ЗАО, – резюмирует Мария Литинецкая. – На мой взгляд, это одни из самых перспективных районов для развития. Сейчас застройщики активно занимаются проектами в этих округах, так как, с одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а, с другой стороны, повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон. Именно поэтому здесь наблюдается отчетливый рост цен».

Принцип «моя хата с краю» – не лучший способ решения проблем в многоквартирном доме. Владельцев жилья объединяет общее имущество: лифты, чердаки и подвалы, система отопления, водоотведения, водоснабжения и газоснабжения, места общего пользования, придомовая территория и т. д. И именно от собственников квартир зависит, будет ли все это хозяйство содержаться в чистоте и порядке или превратится в «авгиевы конюшни». Эксперты компании «Метриум» рассказали о возможных способах управления домов и определили плюсы и минусы разных подходов.

По закону владельцы квартир должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Основных вариантов всего три: нанять управляющую компанию (УК), сформировать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или иной потребительский кооператив и, наконец, заняться управлением собственноручно. Последняя опция возможна только в том случае, если количество квартир в доме не превышает тридцати, поэтому она встречается гораздо реже. При этом собственники могут изменить модель управления: путь назад открыт, но затруднен бюрократическими проволочками. Поэтому лучше не искать подходящий вариант методом проб и ошибок, а сразу вникнуть в особенности каждого способа.

Кесарю кесарево

Навести порядок в доме может специализированная организация – управляющая компания, деятельность которой лицензируется государством и регулируется законодательством. УК должна отвечать целому ряду требований: обладать материально-технической базой, кадровыми ресурсами (электрики, сантехники, инженеры и т. д.) и нежилым помещением для размещения офиса и технических служб. Кроме того, руководящий состав организации обязан пройти повышение квалификации в соответствующей сфере. Иными словами, УК – это профессиональный управляющий общедомовым хозяйством. Отсюда вытекают ее основные преимущества: качественное оказание профильных услуг и государственный контроль над деятельностью организации. В идеале жильцы могут раз и навсегда забыть о проблемах, связанных с обслуживанием жилищно-коммунального хозяйства, передав его в надежные руки.

Управляющие компании не лишены и минусов, в числе которых может быть несвоевременное устранение проблем из-за большого количества объектов под управлением, а также прямая заинтересованность в расширении перечня услуг и повышении тарифов. Перечисленные недостатки могут и не коснуться жителей дома, находящегося под управлением УК. Многое зависит от конкретной компании, в том числе от того, связана ли она с застройщиком данного жилого комплекса или представляет собой независимую организацию.

На связи с застройщиком

Как правило, крупнейшие застройщики имеют аффилированные управляющие компании. То есть девелопер не уходит с построенного объекта после выдачи ключей, а продолжает курировать его, решая вопросы, возникающие во время эксплуатации. По сравнению с независимыми УК у таких организаций есть очевидные плюсы.

Первое преимущество – доскональное знание объекта. Зачастую управляющая компания привлекается девелопером на начальной стадии строительства, благодаря чему ее сотрудники посвящены во все детали и нюансы проекта.

Второе преимущество – заинтересованность застройщика в высоком уровне обслуживания. Авторитетные девелоперы стремятся к тому, чтобы их портфель пополнялся качественными проектами, – это залог успешных продаж в дальнейшем. Поэтому аффилированные УК стремятся поддерживать максимально комфортные условия проживания: содержат в чистоте места общего пользования, идут на контакт с жильцами, оперативно реагируют на возникшие проблемы и т. д. Причем при неудовлетворительных результатах собственники жилья могут обратиться не только в государственные органы, но и к девелоперу.

Основной недостаток таких УК перед независимыми организациями связан с тем, что покупатель квартиры в новостройке вместе с актом приема-передачи обычно должен подписать и договор с аффилированной компанией как минимум на год. Вместе с тем не каждый застройщик исполняет свои обязательства добросовестно и при этом может препятствовать инициативе жильцов сменить управляющую организацию. Именно поэтому еще на этапе выбора новостройки стоит изучить реализованные проекты девелопера и поинтересоваться, насколько ответственно УК относится к управлению общедомовым имуществом.

Преимущества и недостатки не связанной с застройщиком управляющей компании в первую очередь зависят от того, как давно она работает на рынке. Если УК новая, она старается набрать пул клиентов за счет невысоких цен, что в итоге приводит к низкому уровню обслуживания каждой новостройки ввиду больших объемов и отсутствия опыта. Кроме того, надо учитывать, что не каждая организация в состоянии обслуживать дом, оснащенный инновационными технологиями, поэтому поиск подходящей компании может занять определенное количество времени.

Своими руками

Жильцы многоквартирного дома вправе создать товарищество собственников жилья, чтобы совместно управлять общим имуществом. ТСЖ является юридическим лицом, но в отличие от УК работает на некоммерческой основе. Это добровольное объединение жителей дома, которое создается по решению общего собрания. ТСЖ не располагает собственной технической базой и штатом специалистов: оно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг (в том числе с УК) и подрядными организациями для выполнения ремонтных работ и сервисного обслуживания дома. Помимо этого, в круг обязанностей товарищества входит планирование бюджета и контроль над целевым использованием средств, расчет и взимание квартплаты с жильцов, привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.

Основные плюсы ТСЖ связаны с личной вовлеченностью каждого жителя в процесс принятия стратегических решений по управлению общим имуществом. Финансовые операции прозрачны, а при грамотном управлении жильцы могут получать дополнительный доход от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы на фасадах и т. д. Кроме того, все усилия ТСЖ сконцентрированы на одном-единственном объекте, а значит возникшая проблема будет устранена максимально оперативно.

К минусам товарищества можно отнести непрофессионализм руководящего органа, а также более высокую стоимость услуг подрядных организаций – однако жильцы самостоятельно выбирают поставщика услуг, руководствуясь собственной выгодой. Кроме того, многое зависит от личных качеств руководителей, в частности, от порядочности в вопросах расходования денежных средств.

Нужно ли выбирать?

На практике жители дома вправе выбрать компромиссный вариант, который позволяет отчасти нивелировать недостатки существующих способов управления домом. Собственники могут через ТСЖ заключить договор с УК, полностью передав последней функции управления, а также обязанность по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. В этом случае роль правления товарищества будет ограничена контролем за действиями УК, однако жильцы смогут рассчитывать на более оперативную связь с УК по возникающим вопросам, отдав бразды правления профессионалам своего дела.

«Выбор формы управления домом во многом зависит от масштаба застройки, специфики проекта и репутации застройщика, – считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, свои подводные камни есть в управлении точечными объектами. Бывает, что основная цель зависимой УК – это только принятие объекта и передача его жильцам, а обслуживание и решение возникших вопросов отходит на второй план. Соответственно, компания будет работать только для того, чтобы «продержаться» определенный период и потом уйти. Помимо этого, аффилированная компания может закрыть глаза на некоторые недостатки введенного в эксплуатацию объекта, что делает его передачу не совсем объективной. В масштабных проектах с несколькими очередями риск столкнуться с подобной схемой гораздо ниже, однако многое зависит от благонадежности застройщика.

При этом не стоит забывать, что для отказа от услуг старой УК необходимо найти вескую причину, а также доказать, что работы предоставляются не в полном объеме. Тем не менее, часто все эти «рокировки» оказываются бесполезными, поскольку на смену вновь приходит другая неэффективная компания. С ТСЖ ситуация аналогичная: формировать товарищество имеет смысл только в том случае, если в его правление войдут честные и инициативные люди с необходимыми профессиональными навыками. Поэтому, чтобы не «рубить сплеча», стоит сначала провести анализ работы управляющих компаний города, и лишь потом принимать решение».

На рынке новостроек Новой Москвы выход новых проектов происходит не так часто, но это не значит, что инвесторы не смогут найти здесь привлекательный и доходный проект для вложений. Аналитики компании «Метриум» проанализировали пять новых проектов новостроек, которые появились в продаже на рынке Новой Москвы за последние полтора года, с точки зрения их инвестиционной привлекательности.

Какие проекты наиболее привлекательны для инвестиций

С начала 2019 года на рынке новостроек Новой Москвы начались продажи пяти проектов. Два из них – жилые комплексы бизнес-класса Russian Design District и homecity, еще три – ЖК комфорт-класса «Середнёвский лес», «Аквилон Park», «Алхимово». Эксперты «Метриум» проанализировали их на основе шести критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, удаленность от центра Москвы, обеспеченность собственной инфраструктурой, окружение, масштаб деятельности девелопера) и выделили наиболее перспективные для вложений новостройки. С детальным описанием методики можно ознакомиться ниже*.

На первом месте оказался жилой комплекс Russian Design District (девелопер – Группа Родина), который возводится недалеко от Калужского шоссе, в районе поселения Ватутинки. Проект набрал 51 балл или 66% от максимально возможного. Russian Design District отличает доступный для бизнес-класса уровень цен (135 тыс. рублей за кв. м), а также очень высокая обеспеченность собственной инфраструктурой. Помимо детского сада и общеобразовательной школы, в проекте предусмотрены Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий DATA, Школа моды, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские.

При этом проект имеет хорошее окружение – рядом есть район с поликлиникой, школой, детским садом, а в шаговой доступности находится крупный лесопарк, преображенный в прогулочно-тренировочный эко-массив. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет сейчас 4,5 млн рублей (35 кв. м).

«Для успешного проекта застройки в Новой Москве мы считаем абсолютным приоритетом создание полноценной экосистемы для жизни, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Именно поэтому в Russian Design District мы предусмотрели максимум ресурсов для развития личности – спорт, карьера, отдых, культура. Жители кластера не будут зависеть от поездок в «старую» Москву и при этом получат все преимущества загородного формата жизни, потому что комплекс окружен лесопарком и рекой. Мы уже сейчас наблюдаем высокий интерес к нашему проекту со стороны инвесторов».

На втором месте – проект homecity (застройщик – PPF Real Estate Russia) в поселении Московский, который набрал 47 очков (61%). Средняя стоимость квадратного метра составляет 155 тыс. рублей, что ненамного ниже, чем в среднем по рынку новостроек бизнес-класса. Сильная сторона комплекса – транспортная доступность. В 10 минутах пешком находится станция метро «Румянцево», в 2 километрах – МКАД. Также в проекте предусмотрены собственные детский сад, школа, подземный паркинг, футбольное поле, площадка для выгула собак и т. п. Жилой комплекс расположен на границе Говоровского леса (120 га), который уже включен в городскую программу по благоустройству и совсем скоро здесь появятся велодорожки, детские площадки и зоны отдыха. Рядом находятся бизнес-парки, резидентам которых может быть интересна покупка жилья поблизости, что важно для инвесторов. Минимальная стоимость квартиры в проекте homecity – 6,2 млн рублей за квартиру площадью 38 кв. м.

Наконец, третий новый проект новомосковского рынка новостроек – «Аквилон Park» («Аквилон Инвест»). Суммарный балл – 37 (48% от максимального). Проект дороже большинства ближайших конкурентов в локации, средняя стоимость квадратного метра составляет 173 тыс. рублей. Новостройка обладает минимально необходимой инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). В 20 минутах ходьбы находится станция МЦД «Силикатная», от которой можно добраться до центра за 55 минут. Минимальная стоимость квартиры – 5,4 млн рублей за студию площадью 26,6 кв. м.

«В Новой Москве проекты застройки появляются не так часто, хотя на ТиНАО приходится больше трети заключенных в Большой Москве ДДУ, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что практически любой проект может быть интересен для инвестора ввиду высокой ликвидности местного жилья. В то же время новомосковский рынок более сложный, хотя бы даже исходя из географической специфики. Местные проекты часто очень сильно различаются по качественному уровню (расположение, обеспеченность инфраструктурой, благоустройство). Поэтому к выбору инвестиционно привлекательной новостройки нужно подходить очень тщательно».

*Как мы анализируем инвестиционную привлекательность новостроек в Новой Москве

1. Цена

Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Сравнивается средняя стоимость квадратного метра в новом проекте со средней ценой по ближайшим конкурентам. Чем больше ценовая разница, тем выше балл. Если различие оценивается в 25% и больше, то максимальный балл 5, если до 5% – 1 балл.

1. Транспортная доступность

Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. При этом учитываются ближайшие станции железной дороги и МЦД, но за них начисляется 50% от балла, который был бы получен при таком же удалении от метро. Также шкала учитывает возможные большие расстояния между жилым комплексом и ближайшим транспортным узлом, характерные для Новой Москвы. Поэтому высшие баллы присуждаются за шаговую (по новомосковским меркам) доступность (до 10 мин пешком – 5 баллов, до 20 мин пешком – 4 балла), а остальные – за доступность на общественном транспорте (10-15 мин – 3 балла, 15-25 мин – 2 балла, более 25 мин – 1 балл).

С другой стороны, учитывается расположение относительно МКАД – границы «старой» Москвы. Максимальный балл – за самую высокую доступность (5 минут и меньше), а минимальный (1 балл) – за 20-25 минут езды и больше.

1. Удаленность от центра Москвы

Чем ближе жилой комплекс к центру, тем лучше. При поездке на общественном транспорте или автомобиле в 30 мин и менее до Садового кольца (на авто) или любой станции Кольцевой линии (общественным транспортом) присуждается максимальный балл (5). Минимальный балл (1) засчитывается за дорогу в 60 минут и более. Если путь на авто или на общественном транспорте занимает различное время (скажем, на общественном транспорте – 35 минут, а на машине – 50 минут), то оценка дается по более благоприятному маршруту.

1. Инфраструктура

Оценивается прежде всего инфраструктура, входящая в состав жилого комплекса, потому что для Новой Москвы характерна изолированность новых районов от других жилых массивов со сложившейся инфраструктурой. За собственные объекты начисляются баллы, наивысший – за социальные. Также учитывается дополнительная инфраструктура, которая в Москве может быть в соседнем районе, а в Новой Москве – и вовсе отсутствовать (спорткомплексы, концертно-выставочные залы, спортивные школы и т. п.).

1. Окружение

Наивысший балл дается за соседство со сложившимся жилым районом (где, как правило, есть вся необходимая для жизни коммерческая и социальная инфраструктура). Очки начисляются за благоустроенные природные территории, курортные зоны, деловые кластеры. Меньший балл дается за неблагоустроенные территории (лес, поле, крупный водоем). Один балл начисляется за соседство с СНТ или КП – это гарантия того, что на их месте не построят другой жилой комплекс. Снимаются баллы за соседство с железнодорожной линией, промзоной, кладбищем и аэропортом.

1. Масштаб деятельности застройщика

Масштаб деятельности застройщика косвенно указывает на уровень его надежности. Эксперты «Метриум» присуждают баллы за наибольшую площадь застройки в Новой Москве (что свидетельствует о наличии опыта работы на локальном рынке у девелопера) на основе рейтинга застройщиков Новой Москвы, который также составляется аналитиками компании.

Максимальный рейтинг – 77 баллов. Это возможный уровень оценки гипотетически идеального для вложений проекта. С ним соотносятся итоговые баллы участников рейтинга, что помогает оценить качество проектов.

В I полугодии предложение новостроек премиум-класса на начальном этапе строительства в Москве сократилось на 74%, подсчитали аналитики «Метриум». Доля квартир в премиальных новостройках на котловане составляет сейчас 9%, хотя в конце 2019 года такие варианты составляли треть предложения. Сейчас на раннем этапе на выбор у покупателей менее 240 квартир.

По подсчетам экспертов «Метриум», в конце I полугодия на рынке новостроек премиум-класса насчитывалось 63 проекта, в которых были представлены 2,5 тыс. квартир и апартаментов. С начала года предложение таких объектов сократилось на 14%.

При этом аналитики отметили резкое сокращение выбора объектов на раннем этапе строительства, которое обычно характеризируется самым низким уровнем цен. Если в декабре 2019 года в продаже были представлены более 900 квартир в новостройках на этапе котлована, то сейчас количество таких вариантов жилья снизилось до 236, то есть на 74%.

Доля продаваемых квартир и апартаментов премиум-класса на этапе котлована всегда была значительной. В середине 2018 года на котлован приходилось 43% предложения, в середине 2019 года – 38%, а сейчас только 9%.

«Одна из причин снижения предложения на рынке премиальных новостроек – низкая активность девелоперов, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер клубного комплекса апартаментов «Данилов дом»). – За полгода начались продажи только в двух проектах. Застройщики с осторожностью оценивают перспективы развития рынка в условиях кризиса и возможных новых ограничительных мер осенью, поэтому начинать продажи не рискуют. Другие комплексы в силу объективных причин переходят на более высокую стадию строительной готовности».

По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас наиболее значительная доля премиальных квартир сосредоточена в комплексах, в которых идет строительство этажей (44% рынка). За ними следуют объекты, где идут отделочные работы (25%). Значителен и удельный вес готовых зданий (22%). Между тем полгода назад превалировало предложение на ранней стадии строительства (30% рынка), тогда как на другие этапы приходилось по 22-24% лотов.

«Сокращение предложения на раннем этапе – это плохой сигнал для инвесторов и клиентов, ориентированных на минимизацию бюджета покупки, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В премиум-классе стоимость жилья на раннем этапе строительства примерно на 20-30% ниже, чем в объектах на зрелой стадии готовности. Соответственно на покупку котлована ориентированы клиенты, стремящиеся получить максимальную выгоду от перепродажи (инвесторы), а также обычные покупатели, желающие сохранить больше средств в семейном бюджете. Для них возникает своеобразный дефицит предложения. Впрочем, рынок премиальных новостроек весьма разнообразен, и покупателям стоит обратить внимание на проекты не в центре, а в сравнительно удаленных локациях (скажем, в Раменках), где можно найти качественные и достойные новостройки по более доступным ценам».

Новой Москве 7 лет, и её архитектурный облик становится всё более отчетливым. Новые социальные объекты – административный центр в Коммунарке, деловой квартал Neopolis, бизнес-парк Comcity, школа «Летово» – стали яркими образцами современной архитектуры. Однако жилая застройка развивается пока скорее хаотично. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных проблемах её эволюции и примерах их решения.

По данным аналитиков «Метриум», в Новой Москве идёт реализация 29 жилых комплексов. С одной стороны, у них нет единой архитектурной концепции, и их облик определяется застройщиками произвольно. С другой стороны, многие из них имеют схожие проблемы: высокая плотность застройки, непропорционально высокая этажность, ограниченность архитектурных форм и типовые дизайнерские решения.

Больше «квадратов», меньше земли

Восемь лет назад Новая Москва мыслилась как малоэтажное ответвление столичной агломерации, которое станет альтернативным центром социальной, экономической и даже административно-политической жизни (была идея создать правительственный кластер на присоединенных территориях). Однако на практике за Новой Москвой закрепилась преимущественно «жилая» функция. С 2012 года в ТиНАО было построено 13 млн кв.м жилья и 70 социальных объектов.

Для Новой Москвы, как и для всей территории столицы, действует единая норма застройки – до 25 тыс. кв.м на гектар. Поэтому большинство реализуемых здесь проектов отличается высокой плотностью, сравнимой с застройкой спальных районов Москвы.

Такая ситуация порождает специфический архитектурный облик новых жилых кварталов в ТиНАО, которые больше похожи на застройку в пределах МКАД. В таких объектах значительная часть территории отводится под жилые здания, инфраструктурные объекты и парковочные места, а для озеленения и рекреационных пространств остается мало места. Именно поэтому значительный объём зданий в Новой Москве контрастирует с полями, лесами или старой дачной застройкой. В среднем на каждый проект застройки приходится от 1 тыс. до 3 тыс. квартир.

Однако в Новой Москве есть проекты, которые отличаются невысокой плотностью застройки. К примеру, недавно на Калужском шоссе в районе Ватутинок началась реализация культурно-образовательного кластера Russian Design District (RDD). Комплекс будет состоять из девяти корпусов, в которых всего насчитывается 715 квартир. При этом площадь участка застройки – 4,4 га.

Всё выше и выше

Максимизация прибыли на ограниченном по площади участке приводит не только к увеличению масштаба застройки, но и её высотности. По данным «Метриум», в I квартале доля рынка малоэтажных домов (до 3 этажей) в Новой Москве составила всего 1,3%, а среднеэтажных (6-9 этажей) – 6% На многоэтажную застройку (от 10 этажей и выше) приходится 93% всего строительства в новых проектах. В отдельных жилых комплексах высота некоторых корпусов достигает 25-26 этажей.

Большая доля высокоэтажных домов обуславливает однообразие архитектурного ландшафта Новой Москвы. Вместо пригородного формата застройки, представленного индивидуальными домовладениями, таунхаусами или малоэтажными районами, новые жилые массивы здесь больше напоминают «города-острова», врезающиеся в природную среду. Соответственно, у жителей многоэтажных районов нет ощущения того, что они находятся за пределами мегаполиса – вокруг та же обстановка, как и в любом спальном районе «старой» Москвы, что ослабляет «экологическое» конкурентное преимущество Новой Москвы.

Тем не менее в ТиНАО есть проекты, представляющие некоторые альтернативы массовому высотному строительству. К примеру, малоэтажные комплексы «Квартал у леса» и «Борисоглебское» (высота до 3 этажей), а также среднеэтажные проекты, такие как «Дубровка» (до 8 этажей).

Еще одно решение – это создание мультиформатных проектов, предполагающих корпуса разной этажности. К примеру, в ЖК «Ново-Никольское» есть коттеджи, дуплексы, таунхаусы, малоэтажные дома (до 3 этажей) и среднеэтажные здания (до 9 этажей). Еще одна вариация на эту тему – это корпуса с разными секциями по количеству этажей. Такой подход позволяет найти компромисс с высотностью и устранить визуальный «гигантизм» здания. К примеру, в комплексе homecity в районе м. «Румянцево» от девелоперской компании PPF Real Estate Russia корпуса состоят из шести- и девятиэтажных секций, которые чередуются друг с другом. Всего пять корпусов, и они обращены дворами к пешеходному бульвару, пересекающему квартал.

Эффект «колодца»

Высокая плотность застройки порождает однообразие архитектурных форм в жилых комплексах. Практически всегда корпуса домов исполнены в виде прямоугольных параллелепипедов, строго обращенных к осевой линии участка застройки либо параллельно, либо перпендикулярно. В этом отношении многие новые кварталы Новой Москвы унаследовали советские принципы построения «спальных» районов.

«Прямоугольники» секций или корпусов при этом практически всегда образуют три конфигурации: отдельно стоящий прямоугольный параллелепипед, а также П-образную или Г-образную формы. П-образные корпуса предусмотрены в 17 проектах новомосковских новостроек, а Г-образные – в 16 жилых комплексах. При этом отдельно стоящие прямоугольные корпуса встречаются реже, так как они меньше (12 проектов).

Лишь в немногих проектах застройщики разнообразят форму и размещение корпусов. К примеру, башенные корпуса есть в культурно-образовательном кластере Russian Design District, в ЖК «Скандинавия», «Первый Московский», «Новая Звезда», «Позитив».

Особенно интересны нестандартные решения по форме и размещению корпусов в проектах Russian Design District и ЖК «Новая Звезда». В RDD осевую линию квартала образует центральная магистраль, вдоль которой стоят корпуса. Однако один из корпусов расположен на второй линии от магистрали, что устраняет формальность в планировании кластера. По-разному взаимодействуют между собой и сами корпуса: одни из них приближены друг к другу, другие – сильно отдалены. Нет строгой симметрии в размещении относительно осевой линии магистрали: пять башен находятся по одну сторону дороги, а четыре – на противоположной, причем только три – на первой линии и один – на второй.

В ЖК «Новая Звезда» корпуса размещены под острым углом относительно осевой линии участка, причем этот угол разный для некоторых корпусов. Такой подход создает эффект динамизма пространства и устраняет «стандартность» в планировке многоэтажного района.

Стилистическая чересполосица

У жилой застройки в Новой Москве нет единого стилевого начала. Среди 28 проектов жилых комплексов можно найти абсолютно разные архитектурные модели. Есть практически типовые девятиэтажки постсоветской поры или их модификации, отличающиеся только разноцветной облицовкой. Часть домов сохранила популярную в 2000-е гг. облицовку кирпичом, чередующуюся с полосами монолитных бетонных перекрытий. В то же время можно найти ЖК со стилистическими чертами европейского минимализма (ЖК «Скандинавия», «Квартал у леса», homecity) или авангардными решениями (Russian Design District). С одной стороны, такое разнообразие даёт покупателю выбор. С другой стороны, по мере роста Новой Москвы её архитектурный облик может оказаться чрезмерно эклектичным.

 С этой точки зрения в поиске единой концепции для жилой застройки ТиНАО лучше опираться на опыт проектов с современной архитектурой. В частности, интересна практика культурно-образовательного кластера RDD. Для создания архитектурного и интерьерного облика каждого корпуса были приглашены разные творческие эксперты из мира дизайна, спорта и культуры, среди которых Валентин Юдашкин, Владимир Машков, Игорь Чапурин, Владимир Пирожков, Валерий Гергиев и многие другие. Хотя над обликом зданий работали разные люди, кластер RDD получил, с одной стороны, цельный стилистический облик, а с другой, каждый корпус сохранил индивидуальность формы, философию, концептуальность цветовых и фактурных решений.

«Наш опыт формирования архитектурной концепции культурно-образовательного кластера Russian Design District может быть распространен в масштабе Новой Москвы, – считает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – С одной стороны, девелоперское сообщество вырабатывает общие подходы или направленность архитектуры жилых комплексов. Консенсус можно достичь, скажем, в том, чтобы все ориентировались на современную европейскую архитектуру, ведь большинство проектов в Москве так или иначе к ней тяготеют. С другой стороны, каждый проект будет отличаться детальными решениями в области цвета, формы, объема и других параметров. Так сохраняется пространство для индивидуального подхода, но и наводится порядок с застройкой Новой Москвы».

Типовые детали

На уровне отдельных элементов архитектуры в проектах на территории Новой Москвы пока не наблюдается большого разнообразия. Решения в освещении, остеклении, благоустройстве во многих жилых комплексах очень схожи.

К примеру, редко можно встретить нестандартные форматы окон, которые уже широко распространены в практике застройщиков в «старой» Москве. Угловое или панорамное остекление (не считая лоджий) встречаются в единичных проектах застройки. С этой точки зрения выделяется проект RDD, где не только в жилых помещениях много вариантов окон, но и коммерческие объекты на первых этажах башенных корпусов получат сплошное панорамное остекление, которое создает эффект парения основного объема здания над землей.

Благоустройство жилых комплексов также часто обходится без «архитектурных излишеств». К примеру, в ЖК «Аквилон Парк» стилобат Ш-образного корпуса объединен декоративной колоннадой, которая предваряет вход в закрытые дворы корпуса.

В проекте Russian Design District предполагается создание динамичного арт-пространства – ежегодно концепция оформления территории культурно-образовательного кластера будет меняться дизайнерами. На территории появятся муралы, арт-объекты, разные модели освещения т.п.

«Архитектурный облик Новой Москвы еще только формируется, и у девелоперского сообщества и властей еще есть шанс придать этому процессу какой-то упорядоченный ход, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В нашей стране богатый опыт строительства городов с нуля – вспомнить хотя бы привлечение немецкого архитектора Эрнста Мая для градостроительного планирования Магнитогорска в 1930-х гг. Возможно, некую общую архитектурную концепцию можно было разработать и для Новой Москвы с учетом мнения местных застройщиков и экономических реалий рынка жилья. Это позволит задать качественную планку, а также создаст единый облик, архитектурное «лицо» Новой Москвы».

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты «старой» Москвы, которые появились в продаже во II квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаб и др.) были выделены наиболее перспективные для вложений новостройки.

Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С детальным описанием методики можно ознакомиться в прошлом обзоре.  

Какие проекты II квартала наиболее привлекательны для инвестиций

Во II квартале на рынке новостроек старой Москвы, несмотря на режим самоизоляции и ухудшение экономической обстановки, в продаже появились семь проектов комфорт- и бизнес-класса, то есть на один комплекс меньше, чем в I квартале (объекты премиум- и элитного класса в рейтинге не рассматриваются в силу специфики инвестирования в них). При этом с точки зрения инвестиционной привлекательности они в целом были интереснее, чем проекты I квартала.

На этот раз первую позицию с равным количеством очков заняли сразу два «новичка» – жилой комплекс бизнес-класса «Настоящее» (Раменки) и комплекс апартаментов «Правда» (Беговой район). Оба проекта набрали по 28 баллов (64% от максимально возможного), тогда как лидер инвестиционного рейтинга I квартала (Monodom Family) набрал 25 баллов (57%).

«Настоящее» и «Правда» выделяются привлекательным уровнем цен относительно ближайших конкурентов. В первом проекте средняя стоимость «квадрата» составляет 253 тыс. рублей, а во втором – 244 тыс. рублей, что более чем на 30% меньше, чем у соседних новостроек. За это комплексы получили по критерию цены максимальный балл (5). Оба проекта характеризуются удачным расположением – рядом есть метро, они находятся недалеко от центра, а близлежащие территории хорошо обеспечены социальной и коммерческой инфраструктурой. Однако есть среди лидеров и различия. «Правда» – небольшой проект по сравнению с «Настоящим», то есть более приватный. Но «Настоящее» возводит более крупный девелопер («Центр-Инвест»), чем «Правду» (ПСН). Минимальная стоимость квартиры в «Настоящем» составляет 9,3 млн рублей за квартиру площадью 35 кв.м, а в «Правде» – 7,9 млн рублей за апартамент площадью 33 кв.м.

На второй строчке также проект бизнес-класса TopHills в Нагорном районе. В сумме он набрал 22 балла (50% возможных). Хотя он не отличается низким уровнем цен, проект очень выгодно расположен рядом с метро «Нагорная» и большим парком. При этом всего за 15 минут можно доехать до ТТК, а значит и в центр города. Проект реализует один из крупнейших и надежнейших застройщиков Москвы – компания Ingrad. Как и другие новостройки этого девелопера, TopHills довольно большой (125 тыс. кв.м). Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 250 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры – 7,2 млн рублей (29 кв.м).

На третьей строчке – проект комфорт-класса «Соседи 21/19» (Рязанский район), набравший 20 баллов (45% возможных). Комплекс также нельзя назвать дешевым (в среднем 213 тыс. рублей за кв.м) для своей локации, но он находится рядом с новым метро «Стахановская», совсем недалеко от ТТК (около 6 минут езды на автомобиле) и имеет небольшой масштаб (45 тыс. кв.м). Из минусов – противоречивое окружение комплекса. С одной стороны, здесь достаточно социальных и коммерческих объектов поблизости, с другой стороны, есть и промзона. Минимальная стоимость квартиры в этом комплексе – 6,7 млн рублей (25 кв.м).

«Вложение в московские новостройки – это очень выгодное решение, и последние три месяца являются тому ярким подтверждением, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Дело в том, что в период самоизоляции мы не фиксировали снижения средней стоимости квадратного метра, хотя спрос при этом снизился на 30-70% в различных проектах застройки. Более того, девелоперы не боялись выводить в продажу новые объекты. В какой-то степени выход этих новостроек в разгар самоизоляции и других проблем является признаком уверенности их застройщиков в успехе. При этом продажи во втором квартале были технически затруднены различными ограничениями, поэтому у инвесторов, полагаю, всё ещё есть высокие шансы найти в этих объектах наиболее ликвидные квартиры по низким ценам».

Ни одна сделка с недвижимостью не обходится без документов, подтверждающих право собственности. При их утере владелец квартиры не сможет продать, заложить или завещать свое жилье. А если важные бумаги попали в руки злоумышленников, последствия могут быть куда более серьезными. Эксперты компании «Метриум» разъяснили, как восстановить утерянные документы на недвижимость и пресечь возможное мошенничество.

Шаг 1. Оцениваем потери

Для начала владельцу квартиры необходимо провести «инвентаризацию»: проверить, какие документы остались на руках, а какие были утеряны. Это поможет оценить масштабы бедствия и понять, в какой последовательности лучше восстанавливать утраченные договоры, свидетельства и справки.

Документы на жилую недвижимость делятся на три вида. Самые важные – правоустанавливающие, поскольку именно они являются основанием для возникновения права собственности. К ним относится договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, а также договоры дарения и мены, свидетельство о праве на наследство иные гражданско-правовые договоры. Правоустанавливающий документ должен быть у любого объекта недвижимости. Это своего рода правовой «фундамент», который позволяет собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Без него продать, заложить, завещать или подарить жилье не удастся. Именно поэтому правоустанавливающий документ необходимо восстановить в первую очередь.

Второй вид – это правоподтверждающие документы, которые свидетельствуют о том, что объект недвижимости принадлежит определенному человеку (или нескольким лицам). В зависимости от периода оформления права собственности они могут различаться. Если сделка с недвижимостью была проведена до 31 января 1998 года, то отдельного документа на руках у владельца квартиры не будет: тогда штамп о государственной регистрации ставился на правоустанавливающем документе. Если квартира перешла в собственность с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года, то у хозяина должно быть свидетельство о регистрации права на специальном цветном бланке. А после этого периода право собственности стала подтверждать выписка из ЕГРН – справка на обычной бумаге, заверенная в Росреестре.

И, наконец, существует техническая документация. К ней относятся кадастровый и технический паспорта, а также справки, выданные в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Шаг 2. Предпринимаем меры предосторожности

В жизни бывают разные ситуации. Документы можно забыть в общественном транспорте, утратить при пожаре. Кроме того, их могут испортить дети или, что гораздо хуже, украсть злоумышленники.

Если есть подозрение, что документы на недвижимость похищены, нужно незамедлительно обратиться в полицию и составить заявление о краже. Кроме того, необходимо действовать на опережение и не дать мошенникам воспользоваться украденными документами. Для этого собственнику следует наложить запрет на совершение любых действий с недвижимостью без его личного участия, подав соответствующее заявление в МФЦ или через личный кабинет на сайте Росреестра. Тогда никто, кроме владельца квартиры (даже при наличии доверенности), не сможет распорядиться его имуществом. После того, как документы на недвижимость будут восстановлены, можно со спокойной душой погасить ранее внесенную в ЕГРН запись о невозможности регистрации либо оставить ее неизменной.

Шаг 3. Восстанавливаем правоустанавливающие документы

Далее собственнику квартиры необходимо подать заявление об утере документов в компетентные органы. В зависимости от того, когда были зарегистрированы права на недвижимость и какие именно бумаги утрачены, алгоритм действий будет различаться.

Обращаемся в Росреестр

Если право собственности возникло после 31 января 1998 года, для восстановления документов следует обратиться в Росреестр. Сделать это можно несколькими способами: во время личного визита в территориальное подразделение организации или через МФЦ, по почте или через форму на официальном сайте Росреестра.

Дело в том, что договоры купли-продажи, долевого участия в строительстве, мены и т. д. оформляются в нескольких экземплярах. Один из них хранится в регистрирующем органе, еще два – у каждой из сторон сделки. При обращении в Росреестр собственник сможет получить повторный экземпляр подлинника, который имеет равную с ним юридическую силу.

Пакет документов включает соответствующее заявление, паспорт гражданина РФ, квитанцию об оплате госпошлины и копии утраченных бумаг (при наличии). По истечении пяти рабочих дней Росреестр предоставит собственнику запрашиваемый документ.

…или в другой регистрационный орган

До 31 января 1998 г. учетом жилых помещений и регистрацией договоров в отношении них занимались различные органы. Поэтому, если сделка была совершена до этой даты, собственнику необходимо обратиться в соответствующее учреждение, например, в районное БТИ. В нем можно запросить заверенную копию документов, хранящихся в архиве. В их числе – правоустанавливающие, правоподтверждающие, а также технические документы.

Для получения услуги понадобятся следующие бумаги: заявление, документ, удостоверяющий личность заявителя, и квитанция об оплате услуги. Ознакомиться с полным перечнем предоставляемых копий и сроками их изготовления можно на сайте районного БТИ, например, ГБУ МосгорБТИ.

Идем к нотариусу

До 01 марта 1996 года все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Впоследствии эта услуга стала опциональной. Однако процедура оформления наследства по-прежнему проходит через нотариуса. При этом нотариусы оставляют в делах конторы один экземпляр заверенных завещаний, договоров, свидетельств. Поэтому в случае утраты получить заверенные копии документов можно у нотариуса, который оформлял сделку или наследство.

Ищем продавца

Еще один экземпляр договора имеется у второй стороны сделки. Это может быть как физическое лицо, так и застройщик. Со второго экземпляра следует снять копию и нотариально заверить ее. Порой этот способ оказывается единственно возможным, если квартира была приобретена в период с 1996 по 1998 года, когда сделки уже не нужно было заверять у нотариуса в обязательном порядке, но они еще не подлежали государственной регистрации.

Шаг 4. Восстанавливаем правоподтверждающие документы

Утраченное свидетельство о собственности на недвижимость не восстановят, поскольку их прекратили выдавать в 2016 году. Сегодня единственным правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Причем при совершении сделок с недвижимостью главное – это наличие зарегистрированного в системе права собственности, а не обладание им на бумажном носителе.

Выписка из ЕГРН актуальна лишь на момент ее выдачи. Поэтому заказывать новую выписку взамен потерянной (или взамен утраченного свидетельства о собственности) имеет смысл в том случае, если она необходима для совершения сделки здесь и сейчас.

Запросить данный документ владелец недвижимости может в любое время по своему желанию. Выписку из ЕГРН можно получить на бумажном носителе либо в электронной форме. В первом случае следует обратиться в МФЦ, во втором – воспользоваться сайтом Росреестра либо порталом Госуслуг. Электронный документ будет заверен усиленной электронной цифровой подписью.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости обойдется в 400 рублей в бумажном виде и в 250 рублей в электронном формате. «Расширенная» выписка, в которой, помимо основной информации, содержатся сведения о разного рода ограничениях (не передана ли квартира в ипотеку, не наложен ли на нее арест, включена ли недвижимость в реестр объектов культурного наследия и т. д.) стоит дороже: 750 и 300 рублей соответственно.

«Главное при утрате документов собственности на недвижимость – не поддаваться панике, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Собственник может восстановить все важные бумаги, запросив дубликат или заверенную копию в регистрирующих органах. Не стоит впадать и в другую крайность – откладывать восстановление документов на квартиру на долгое время. Правоустанавливающие документы необходимы для проведения любых сделок с недвижимостью, и, если заранее не привести в порядок документацию, процедура продажи, обмена или дарения жилья может затянуться. Конечно, лучший вариант – решить проблему до ее появления: сделать копии всех документов, заверить их у нотариуса и хранить отдельно от оригиналов, например, в банковской ячейке».

С начала года цены на новостройки бизнес-класса в Северо-Восточном административном округе Москвы подскочили на 21%, по расчетам аналитиков компании «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра в этом округе достигла 246 тыс. рублей, а средняя цена квартиры – 24 млн рублей, что выше среднего значения по сегменту.

В I полугодии 2020 года эксперты компании «Метриум» зафиксировали резкий рост стоимости новостроек бизнес-класса, расположенных в Северо-Восточном административном округе (СВАО) Москвы. Если в конце 2019 года средняя цена квадратного метра в таких объектах составляла 203 тыс. рублей, то к концу июня она достигла 246 тыс. рублей. Таким образом, показатель за шесть месяцев прибавил почти 21%.

По динамике роста цен СВАО стал лидером среди локальных рынков новостроек бизнес-класса в Москве. Также заметно увеличились цены в Южном административном округе (на 15%), в Восточном административном округе (12%) и в Северном Административном округе (8%).

Выросла и средняя стоимость квартиры в новостройках бизнес-класса в СВАО. В конце 2019 года такой объект можно было приобрести за 17,9 млн рублей, а сейчас его стоимость оценивается в 24 млн рублей, то есть на 35% дороже. Впрочем, и средняя площадь продаваемой здесь квартиры за этот период увеличилась с 89 кв.м до 97 кв.м.

Тем не менее, по уровню цен СВАО пока остается среди самых доступных округов для потенциальных покупателей жилья бизнес-класса в Москве, отмечают аналитики «Метриум». Местные новостройки всё еще дешевле среднестатистических объектов по рынку, чья стоимость составляет 259 тыс. рублей. СВАО занимает шестое место по цене «квадрата», уступая более дорогим новостройкам в ЮЗАО (287 тыс. рублей), САО (285 тыс. рублей), ЮАО (285 тыс. рублей), ЦАО (278 тыс. рублей) и ЗАО (270 тыс. рублей). Однако в СВАО дороже объекты, чем в ВАО (237 тыс. рублей), СЗАО (228 тыс. рублей) и ЮВАО (216 тыс. рублей).

«Рост цен на новостройки СВАО связан с несколькими факторами – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Основная причина роста – агрессивная ценовая политика застройщиков местных проектов в I полугодии. С учетом того, что комплексов немного, повышение цен сразу отразилось на среднем значении по локальному рынку. Помимо этого, в I полугодии здесь начались продажи в новом корпусе одного дорогостоящего комплекса со средней ценой «квадрата» выше 300 тыс. рублей. Наконец СВАО становится всё более привлекательным местом для реализации проектов бизнес-класса. Этому помогает конверсия промзон, благоустройство районов, хорошая транспортная доступность».

По данным «Метриум», в СВАО реализуются восемь проектов новостроек бизнес-класса. В них представлены 1,2 тыс. квартир, что составляет 9% от общего числа квартир в продаже на рынке столичных новостроек бизнес-класса. За полугодие этот показатель снизился на 2 процентных пункта.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%. Средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов массового сегмента выросла на 1,8% и составила 188 480 руб. за кв. м. В бизнес-классе снизился на 1% до 247 720 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в конце I полугодия 2020 года на рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса экспонировался 71 проект с общим объемом предложения около 7 440[1] лотов суммарной площадью 429,7 тыс. кв. м. За отчетный период в реализацию поступило 7 новых объектов – 5 из них стартовали в I квартале, еще два комплекса - во II квартале. Несмотря на значительный объем нового предложения, совокупное число лотов в реализации изменилось незначительно (+1,1% за полгода, +2,9% по продаваемой площади).

В разрезе округов наибольший объем предложения по-прежнему сосредоточен в СВАО и САО – на их долю приходится 37,9% и 21,7% всех апартаментов соответственно. Существенную часть рынка занимают также ЮАО (11%) и ЮЗАО (9%), причем доля последнего округа за анализируемый период выросла на 3,4 п.п. преимущественно за счет выхода в реализацию нового проекта Les[2]. Наименьший объем предложения традиционно приходится на ВАО – 1,5% (+1,2 п.п. за полгода благодаря поступлению в реализацию нового пула апартаментов в проекте «Level Амурская»). Доли остальных округов варьируются от 3,5% до 7,3%.

На рынке апартаментов реализуется практически равный объем предложения комфорт- и бизнес-класса – 47,9% и 52,1% соответственно. При этом доля последнего за отчетный период увеличилась на 1,4 п.п.

Максимальное количество лотов реализуется в проектах на этапе отделочных работ – 45,7%, их доля за последние полгода увеличилась на 15 п.п. Вместе с тем на 15,4 п.п. сократилась доля жилья в объектах на этапе возведения этажей, в настоящее время на них приходится около 15% всех апартаментов. Доли остальных категорий изменились в меньшей степени: 22,3% (+1 п.п.) совокупного предложения доступно в домах, уже получивших разрешение на ввод в эксплуатацию, оставшиеся 17% (-0,6 п.п.) апартаментов находятся на начальной стадии строительной готовности.

За отчетный период существенно увеличилась доля апартаментов с чистовой отделкой (+7,8 п.п.), к концу I полугодия 2020 года она составила 25,9% всех лотов. Однако предложение без отделки по-прежнему занимает преобладающую долю на рынке апартаментов – 71,1% (-6,3 п.п.). Наименьший объем экспонируемых лотов реализуется с отделкой white box (3%, -1,5 п.п.).

Структура

По подсчетам аналитиков «Метриум», за полугодие средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов массового сегмента увеличилась на 1,8% и составила 188 480 руб. за кв. м. В бизнес-сегменте, напротив, зафиксировано снижение показателя на 1% до 247 720 руб. за кв. м. При этом основное сокращение произошло в I квартале текущего года ввиду выхода на рынок новых проектов с ценой предложения ниже рынка. За II квартал динамика составила всего -0,1%. Так, средняя цена на рынке апартаментов бизнес-класса находится на уровне 247 720 руб. за кв. м.

По итогам I полугодия 2020 года самые бюджетные предложения на рынке апартаментов зафиксированы в объектах:

– «MySpace на Фестивальной» (САО / Головинский р-он): студия площадью 10 кв. м за 1,98 млн руб.;

– «Саяны-Парк» (СВАО / Ярославский р-он): студия площадью 15,7 кв. м за 2,67 млн руб.;

– «Станция» (ЮАО / р-он Чертаново Северное): студия площадью 18 кв. м за 2,79 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– Alcon Tower (САО / Беговой р-он): пентхаус площадью 248,7 кв. м за 126,56 млн руб.;

– «ВТБ Арена Парк» (САО / р-он Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью
236,8 кв. м за 78,44 млн руб.;

– Studio#12 (СВАО / р-он Марьина Роща): двухуровневый апартамент с отдельным входом площадью 312,7 кв. м за 77,27 млн руб.

Основные тенденции

«В I полугодии 2020 года рынок апартаментов комфорт- и бизнес-класса был достаточно устойчив к негативным событиям, произошедшим в середине отчетного периода, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Несмотря на ограничительные мероприятия, введенные на фоне коронавирусной инфекции и продлившиеся около двух месяцев, на рынок поступило 7 новых апарт-комплексов, что в целом соответствует уровню прошлых лет (за аналогичный период 2019 года было выведено всего 3 новых проекта, 2018 года – 9 объектов, 2017 года – 7 комплексов с апартаментами). При этом текущий объем экспозиции за полгода практически не изменился (+1,1 п.п.), что свидетельствует о вымывании наиболее ликвидного предложения.

По итогам I квартала спрос на апартаменты увеличился на 22% по сравнению с I кварталом прошлого года. Однако во II квартале покупательская активность резко снизилась, как и в других сегментах рынка жилой недвижимости. Основные причины – самоизоляционные меры и нестабильность экономической ситуации. Стоит также отметить, что доля апартаментов в общей структуре спроса за весь анализируемый период практически не меняется – 8-10%.

За последние полгода уровень цен на апартаменты не претерпел значительных корректировок. На рынке массового сегмента средний показатель вырос на 1,8% и составил 188 480 руб. за кв. м, в бизнес-классе отмечено снижение ценового уровня на 1% до 247 720 руб. за кв. м. Примечательно, что на рынке квартир соответствующих сегментов цены изменились в большей степени – на 4% в комфорт-классе и на 7,3% в сегменте бизнес».

[1] Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества лотов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж

[2] Проект Les поступил на рынок в конце 2019 года на этапе бронирования, однако в расчетах был учтен только после официального старта продаж – в I квартале 2020 года.

В I полугодии 2020 года 57% квартир первичного рынка жилья были реализованы в пяти лидирующих по продажам жилых комплексах Новой Москвы, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом за прошедший год стоимость квадратного метра в них увеличилась на 15-20%. Темпы продаж в самых востребованных ЖК составляют по 100-200 квартир в месяц.

В первой половине 2020 года в Новой Москве было реализовано более 8 тыс. квартир в новостройках, что на 39% меньше, чем в аналогичный период 2019 года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом в пяти наиболее востребованных проектах жилых комплексов было заключено 57% сделок, тогда как год назад на верхнюю пятерку топа приходилось только 40% продаж. Таким образом, спрос в Новой Москве в еще большей степени сконцентрировался в немногочисленных наиболее ликвидных проектах, хотя всего на этом рынке представлено 33 жилых комплекса.

В I полугодии 2020 года, как и в тот же период 2019 года, больше всего квартир продал застройщик ЖК комфорт-класса «Саларьево Парк». В этом комплексе было реализовано 16% проданных в Новой Москве за последние шесть месяцев квартир. Каждый месяц в этом проекте в среднем заключалось 210 договоров долевого участия. Однако по сравнению с I кварталом во II квартале число заключенных в рамках проекта договоров долевого участия сократились на 41% из-за режима самоизоляции и ухудшения экономической обстановки.

При этом за последний год цены на квартиры ЖК «Саларьево Парк» заметно выросли. Если в конце I полугодия 2019 года средний «квадрат» обходился здесь в 128 тыс. рублей, то сейчас – 147 тыс. рублей, то есть на 15% дороже. Средняя стоимость квартиры выросла с 7,25 млн до 7,7 млн рублей.

На второй позиции оказался жилой комплекс бизнес-класса «Румянцево Парк» – новый участник рейтинга. В этом проекте были проданы 13% реализованных за полугодие новомосковских первичных квартир. В среднем здесь продавали около 170 квартир в месяц. Тем не менее во втором квартале в ЖК «Румянцево Парк» было реализовано на 55% меньше квартир, чем в I квартале.

 Как и в лидирующем комплексе, аналитики «Метриум» отметили в этом проекте внушительный рост цен. Квадратный метр подорожал здесь с 123 тыс. до 147 тыс. рублей, то есть почти на 20%. Средняя стоимость квартиры возросла примерно на 1 млн рублей – с 7,1 млн до 8,1 млн рублей.

«Бронза» досталась ЖК «Скандинавия», который за прошедший год опустился только на одну позицию. В этом проекте заключено 10% от совокупного числа сделок в Новой Москве за последние полгода, а средний темп продаж составил порядка 150 квартир в месяц. Однако в апреле-июне в этом проекте спрос сократился на 42% относительно января-марта.

За прошедший год квадратный метр в «Скандинавии» подорожал на 17% – с 126 тыс. до 147 тыс. рублей. Квартира сейчас обходится примерно в 8,7 млн рублей против 7,9 млн рублей в конце I полугодия 2019 года.

«Разница в цене жилья в ТиНАО и в других округах столицы, которая сейчас составляет порядка 40%, давно привлекает покупателей-москвичей в нашу локацию, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101». – При этом спрос концентрируется вокруг комплексных масштабных проектов, с качественным благоустройством и развитой сопутствующей инфраструктурой, расположенных вблизи от новых станций метро. Квартиры в таких проектах даже в период пандемии и самоизоляции сохранили не только покупательский интерес, но и «докризисный» уровень цен, хотя в целом по рынку спрос на жилье сократился примерно на 50% относительно прошлогодних показателей».

Среди топовых по продажам проектов новостроек Новой Москвы не испытали сокращения спроса в течение полугодия только два объекта. В ЖК «Алхимово» количество заключенных ДДУ в II квартале выросло на 18% относительно I квартала. Уже в июне в этом проекте было зарегистрировано максимальное число сделок с начала года. Похожая динамика была и в ЖК «Аквилон Парк», где во II квартале спрос вырос на 38%, а июнь стал самым удачным месяцем продаж с начала года.  

Заметнее всего кризисные тенденции и режим самоизоляции ударил по активности покупателей в ЖК «Первый Московский». Во II квартале количество зарегистрированных ДДУ здесь сократилось на 94%.

По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года. Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода). Год назад новостройки Новой Москвы стоили в среднем 120,1 тыс. рублей за кв.м, а, в частности, в Новомосковском АО – 121,7 тыс. рублей за кв.м.

Среди наиболее востребованных комплексов Новой Москвы максимальный уровень цен отмечен в ЖК «Аквилон Парк». Средняя стоимость квадратного метра в нем составляет 173 тыс. рублей, а квартира обойдется в 8,1 млн рублей.

Самая низкая стоимость квадратного метра среди лидирующих по продажам новостроек была отмечена в микрорайоне Десна в Новых Ватутинках. Квартиру здесь можно купить в среднем по 117 тыс. рублей за кв.м, а общая стоимость среднего объекта составляет порядка 5,1 млн рублей.

«Снижение спроса привело к обострению конкуренции среди застройщиков Новой Москвы, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В наиболее выигрышном положении оказались масштабные жилые комплексы с собственной инфраструктурой и качественным благоустройством, расположенные недалеко от МКАД и рядом с новыми станциями метро. Именно поэтому на их долю пришлось больше сделок, чем у других проектов. В свою очередь, это позволило застройщикам повышать расценки очень высокими темпами. Покупателям жилья в Новой Москве нужно иметь в виду эти тенденции, потому что с высокой степенью вероятность рост цен здесь будет продолжаться».

На долю десяти лидирующих по продажам столичных застройщиков пришлось 60% от общего числа реализованных в I полугодии площадей в новостройках «старой» Москвы, подсчитали эксперты «Метриум». В этот период им удалось найти покупателей для жилья общей площадью 743 тыс. кв.м в, а выручка от продажи квартир и апартаментов достигла 163  млрд рублей. Однако из-за режима самоизоляции и ухудшения ситуации в экономике во II квартале выручка топовых московских застройщиков снизилась на 20%.

В I полугодии девелоперы заключили порядка 21,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве более чем 1,23 млн кв.м. жилья в «старой» Москве, а общий объем выручки достиг почти 284 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». При этом из 93 (по данным Единой информационной системы жилищного строительства) работающих в столице застройщиков десять лидирующих продали в этот период 60% площадей в новостройках. В сумме речь идет о 743 тыс. кв.м. во всех сегментах рынка. Топовые девелоперы заключили 13,3 тыс. договоров долевого участия (61% от общего числа) на сумму 163 млрд рублей (57% от суммарной выручки всех застройщиков).

На первой строчке рейтинга самых успешных застройщиков остается группа компаний ПИК. Она реализовала около 241 тыс. кв.м жилья в новостройках «старой» Москвы, заключив 4,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Доля проданных этой компанией площадей в общем объеме составила 20%, а выручка оценивается в 44,6 млрд рублей. Наиболее успешным проектом компании стал ЖК «Люблинский парк», который занял первую строчку в рейтинге самых продаваемых проектов массового сегмента в I полугодии. Период турбулентности во II квартале обернулся для лидера рейтинга 36-процентным уменьшением реализованной площади относительно I квартала.

На втором месте по-прежнему компания «Дон-Строй Инвест». Этот девелопер реализовал в «старой» Москве 116 тыс. кв.м. жилья и заключил с дольщиками 1,9 тыс. ДДУ. Однако доля продаж у «серебряного призера» все еще в два раза ниже, чем у лидера рейтинга: «Дон-Строй Инвест» реализовала 10% площадей. Выручка компании составила около 28,2 млрд рублей. Самыми продаваемыми комплексами застройщика стали ЖК бизнес-класса «Сердце Столицы» и ЖК комфорт-класса «Огни». Падение продаж во втором квартале для этого девелопера также было ощутимым: в апреле-июне «Дон-Строй Инвест» продал на 41% меньше «квадратов», чем в январе-марте.

На третью строчку рейтинга поднялась компания Ingrad, которая реализовала в «старой» Москве 85 тыс. кв.м., заключив более 1,4 тыс. договоров долевого участия. Доля рынка этого девелопера достигла 7%, а суммарная выручка – порядка 20 млрд рублей. Наиболее востребованными проектами компании стали ЖК комфорт-класса «Преображение» и комплекс бизнес-класса «КутузовGrad II». Как и у предыдущего участника, продажи во II квартале у этого девелопера снизились на 41%.

Среди участников рейтинга только у двух компаний был зафиксирован прирост числа сделок во II квартале относительно I квартала, отмечают эксперты «Метриум». У компании MR Group, которая заняла четвертую позицию и реализовала 6% площадей в I полугодии, в апреле-июне спрос вырос на 15%. Немного выросли продажи и в компании «Центр-Инвест», которая продала 2% всех площадей в Москве и заняла десятое место в рейтинге. Во II квартале она реализовала на 5% больше площадей, чем в I квартале.

«Первое полугодие выдалось очень непростым для московских девелоперов, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).  – В I квартале наблюдался ажиотажный спрос на фоне девальвации рубля, затем наступил резкий спад активности покупателей из-за коронавируса и ухудшения экономической ситуации. Пришлось приостанавливать стройки, закрывать офисы продаж и переводить сделки в онлайн-режим. При этом в отдельных проектах провал в продажах достигал 70%. Однако мы видим, что эта турбулентность завершилась только некоторым перераспределением мест в рейтинге, но основная часть топовых игроков осталась и даже сохранила свои позиции. Полагаю, таков результат консолидации и укрепления столичного девелопмента. Еще 10 лет назад столь сильное падение продаж вполне могло спровоцировать коллапс застройщиков, но сейчас этого не произошло. И это очень хороший показатель развития отрасли в последние годы».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В I полугодии 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 117 проектов, в которых экспонировалось 4 540 лотов суммарной площадью около 561,5 тыс. кв. м. За отчетный период текущий объем предложения сократился на 5,6% по количеству лотов и на 6,9% по продаваемой площади. Средняя цена за кв.м в премиум-классе выросла на 2,8% и составила 591 860 рублей, на элитном рынке снизилась на 1,3% и составила 971 260 руб. за кв. м.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в первом полугодии 2020 года на первичном рынке премиум-класса в реализации находилось 64 проекта с общим объемом предложения около 2 545[1] лотов (1 262 квартир и 1 283 апартаментов), суммарная площадь лотов составила 286,7 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за полгода сократилось на 14,2%, продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12,2%.

За 6 месяцев продажи открылись в двух жилых комплексах премиум-класса.

Четверть предложения сосредоточена в Пресненском районе (24,0%, -5,3 п.п.). Второе место занимает Дорогомиловский район, где реализуется 15,8% (+4,7 п.п.) рынка. На третьем месте расположился район Раменки, его доля составила 11,4%, увеличившись за полгода на 0,3 п.п.

В I полугодии 2020 года на рынке новостроек премиум-класса доля апартаментов увеличилась на 2,1 п.п. относительно конца 2019 года – до 50,4%, доля квартир соответственно составила 49,6%.

Внушительная часть предложения реализуется в домах на стадии монтажа этажей – 43,6% (+19,7 п.п.). Почти половину объема в сумме занимают лоты в домах на этапе отделочных работ (25,1%, +3,2 п.п.) и в готовых корпусах (22%, -1,8 п.п.). Наименьшая доля рынка по-прежнему сосредоточена в объектах на начальном этапе строительства (9,3%, -21,1 п.п.).

На первичном рынке жилья премиум-класса почти в равных долях реализуются лоты без отделки (48%, +5,7 п.п.) и с финишным ремонтом (42,3%, -7,7 п.п.). Квартиры и апартаменты с отделкой white box занимают 9,7% рынка (+2 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», за I полугодие 2020 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла на 2,8% и составила в июне 591 860 рублей. Причем за второй квартал показатель практически не изменился (-0,3%).

В разрезе районов отмечена разнонаправленная динамика. Во многом это обусловлено структурными изменениями, которые в первую очередь отражаются на локациях с небольшим объемом предложения. Так, наибольший рост среднего показателя за полугодие произошел в Алексеевском районе (+22,6%). Также заметно выросли средние цены в таких районах, как Хорошёвский (+13,8%), Покровское-Стрешнево (+12,8%) и Хамовники (+10,6%). Наиболее существенное снижение показателя отмечено в Красносельском районе (-14,3%). В остальных районах динамика в среднем составила ±10%.

Средняя стоимость квартир в новостройках премиум-класса за I полугодие увеличилась на 4,1% – до 65,9 млн руб. (за II квартал снизилась на 1,3%).

Наиболее доступные предложения в премиум-классе:

– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 32,5 кв. м за 10,73 млн руб.;

– ЖК Hill 8 (СВАО / р-н Останкинский): студия 36,65 кв. м за 12 млн руб.;

– ЖК Dialog (ЦАО / р-н Красносельский): студия 31,5 кв. м за 13,37 млн руб.

Самые дорогие квартиры на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 853 кв. м за 1,85 млрд руб.;  

– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 371,7 кв. м за 1,8 млрд руб.;

– ЖК River Residences (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла площадью 483 кв. м за 705 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум», в конце I полугодия 2020 года на элитном рынке жилой недвижимости в реализации находилось 53 проекта с общим объемом предложения около 1 995 лотов[2] (суммарной площадью 274,8 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился двумя объектами, что в совокупности с поступлением в реализацию нового объема квартир и апартаментов в уже существующих жилых комплексах привело к увеличению общего предложения на 8,1% по сравнению с концом 2019 года (за квартал динамика составила +0,7%).

Наибольшее число квартир и апартаментов элитного класса представлено в Пресненском районе – 36,9%, причем доля этой локации за последние полгода увеличилась на 6,7 п.п. Значительный объем жилья реализуется также в престижных районах Хамовники и Якиманка – 18,6% (-4,9 п.п.) и 13,3% (-0,6 п.п.) соответственно. Около 8,4% (-1,4 п.п.) всех лотов сосредоточено в районе Арбат. Доля остальных районов не превышает 5,8% от суммарного объема предложения.

На рынке первичной жилой недвижимости элитного класса преобладают апартаменты, на них приходится 70% всех реализуемых лотов. Примечательно, что доля данного формата жилья постоянно увеличивается – за последние полгода прирост составил 6 п.п. Квартиры составляют около 30% элитного рынка.

В структуре предложения по стадии строительной готовности по-прежнему превалирует готовое жилье – 49,4% (-5,5 п.п.). За полгода существенно сократилась доля квартир и апартаментов в новостройках на этапе возведения этажей (до 1,6%; -10,2 п.п.) и увеличилась доля лотов в проектах на стадии отделочных работ (до 40,6%; +11,9 п.п.). Такая картина свидетельствует о последовательной смене различных циклов строительства. В объектах на начальном этапе сосредоточено около 8,4% предложения, доля подобного жилья за отчетный период увеличилась на 3,8%.

Сегодня в элитном сегменте наибольшая часть предложения реализуется с отделкой –
35,6% (-1,4 п.п.) всех квартир и апартаментов предполагают ремонт «под ключ», еще 24,6% (+6,2 п.п.) лотов выполнены в предчистовой отделке. Жилье без отделки составляет 39,8% совокупного предложения, однако доля таких вариантов непрерывно снижается – на 1,8 п.п. за квартал и 4,8 п.п. за полгода.

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2020 года средняя цена предложения на элитном рынке новостроек составляла 971 260 руб. за кв. м ($13 920). За отчетный период показатель в рублевом эквиваленте снизился на 1,3%, цена в долларовом выражении сократилась более значительно – на 11,5% относительно 4 квартала 2019 года.

В разрезе районов отмечена разнонаправленная динамика. В Басманном, Хамовниках и Тверском районах средняя цена кв. м в отчетном периоде увеличилась на 20%, 18,8% и 16,5% соответственно. В Таганском районе цена, напротив, снизилась на 15%. На подобную корректировку оказало влияние сразу несколько факторов: поступление в продажу более дорогостоящих лотов, пересмотр ценовой политики в ряде комплексов (цены в элитных проектах преимущественно остались прежними, однако в отдельных проектах было зафиксировано выборочное повышение / снижение цен), структурные изменения, связанные с вымыванием предложения, а также динамика курса валют, которая оказала непосредственное влияние на объекты, цены в которых номинируются в валюте.

Наиболее бюджетные предложения на элитном рынке:

– Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,9 кв. м за 21,9 млн руб.;

– Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 25,8 кв. м за 22,7 млн руб.;

– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 46 кв. м за 25 млн руб.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

– «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,7 млрд руб.;

– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;

– Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 2,1 млрд руб.

Основные тенденции

«По итогам I полугодия 2020 года на рынке премиального и элитного жилья совокупный объем предложения сократился на 5,6% по количеству лотов и на 6,9% по продаваемой площади, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – На отрицательную динамику объема экспозиции значительное влияние оказало снятие с реализации пула квартир и апартаментов премиум-класса в первой половине текущего года. Также нельзя не отметить низкую девелоперскую активность, зафиксированную на протяжении всего анализируемого периода. Если в первом полугодии 2019 года на рынок высокобюджетного жилья поступило девять новых проектов, то в текущем году это значение практически в два раза
меньше – всего 4 новых объекта.

Яркой тенденцией, активно набирающей обороты в последнее время, является увеличение доли предложения с финишной отделкой. Сегменты премиального и элитного жилья на сегодняшний день обладают высокой долей лотов с готовым ремонтом (42,3% – премиум, 35,6% – элит). При этом почти 60% предложения в высокобюджетных проектах, появившихся на рынке в течение 2019 и 2020 годов, имеют финишную отделку, еще 16% квартир и апартаментов снабжены предчистовой отделкой.

Разумеется, на рынок высокобюджетного жилья оказала влияние самоизоляция во втором квартале 2020 года – спрос снизился и изменилась структура сделок. Во-первых, всплеск спроса на загородную недвижимость во время пандемии привел к тому, что элитные квартиры стали конкурировать с домами в Подмосковье. Во-вторых, несмотря на в целом прагматичный подход к приобретению жилья, появилось больше сделок с действительно большими лотами, и увеличился интерес покупателей к квартирам с террасами и с собственными патио.

Ценовые корректировки в проектах в I полугодии были минимальными, в основном средний уровень цен менялся вследствие структурных изменений. Причем в отличие от комфорт- и бизнес-классов, низкая ценовая динамика отмечалась не только во втором квартале, но и в первом. Однако во втором полугодии эта ситуация может измениться – многие застройщики заявили о намерении повысить цены уже в ближайшие месяцы».

[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж

В I полугодии московские девелоперы элитных и премиальных новостроек заключили с покупателями 723 договора долевого участия на общую сумму более 38 млрд рублей, подсчитали эксперты «Метриум». Всего было реализовано 68,6 тыс. «квадратов» в высокобюджетных комплексах, причём 72% площадей были проданы в 10 проектах, реализуемых по ДДУ. Всего же на рынке элитных и премиальных новостроек насчитывается 114 комплексов. Застройщики лидирующих по продажам объектов заработали за прошедшие шесть месяцев порядка 26,2 млрд рублей или треть выручки по сегменту.

В январе-июне 2020 года в топ-10 по уровню спроса элитных и премиальных новостройках Москвы было продано 49,3 тыс. кв.м, подсчитали эксперты «Метриум», что составило 72% от общего числа реализованных площадей в проектах данных сегментов, реализуемых по ДДУ. Застройщики этих объектов заключили с клиентами 530 договоров долевого участия и привлекли 26,2 млрд рублей.

Однако большая часть ДДУ в лидирующих объектах была зарегистрирована еще в относительно благополучном I квартале, тогда как во II квартале начались проблемы со сбытом на фоне режима самоизоляции и ухудшения экономической ситуации. В январе-марте было заключено 80% сделок, продано 81% площадей и получено 82% выручки от общего объема показателей за полугодие. Иными словами, все лидирующие проекты испытали снижение спроса во II квартале относительно I квартала.

На первое место в топ самых продаваемых новостроек элитного и премиального рынка вышел проект премиум-класса Prime Park (Пресненский район), где за I полугодие было продано более 14% от общего объема реализованной площади или около 9,7 тыс. кв.м. В среднем ежемесячно в этом проекте заключался 21 договор долевого участия, а суммарная выручка оценивается в 3,6 млрд рублей. Однако во втором квартале продажи резко упали: реализованная площадь сократилась на 72%.

На второе место поднялся проект премиум-класса «Вишневый сад» (Раменки). За последние 6 месяцев в этом комплексе застройщик продал почти 7,5 тыс. кв.м или 11% от реализованных на всём рынке площадей. Средний темп продаж составил 12 ДДУ в месяц, а общая выручка достигла 6,3 млрд рублей. Однако начало нестабильности, связанной с коронавирусом и проблемами в экономике, привело практически к остановке продаж в проекте (спрос снизился на 97%).

Третью позицию удерживает жилой комплекс премиум-класса Capital Towers (Пресненский район). В I полугодии в этом ЖК были проданы 6,7 тыс. «квадратов» (почти 10% рынка). Ежемесячно в Capital Towers заключалось в среднем более 6 договоров долевого участия. Выручка при этом достигла 3,6 млрд рублей, а кризисный II квартал ознаменовался падением продаж на 52%.

Единственным проектом элитного сегмента, который попал в топ самых успешных, стали башни Neva Towers (Пресненский район), где в I полугодии продали 4,3 тыс. кв.м на сумму 2,1 млрд рублей. Второй квартал с точки зрения реализации для него оказался хуже первого, так как общая площадь проданных объектов снизилась на 77%.

 Самым дорогим из наиболее востребованных элитных и премиальных комплексов стал «Вишневый сад», занявший вторую позицию рейтинга. Средняя стоимость квадратного метра в этом проекте составляет 898 тыс. рублей, а квартира обойдется в среднем в 130 млн рублей. Самым доступным вариантом стал комплекс премиум-класса City Park (Пресненский район). Здесь средняя стоимость «квадрата» достигла 356 тыс. рублей, а квартира в среднем обходится в 29,5 млн рублей.

«Самоизоляция и нестабильность в экономике действительно повлияли на активность покупателей высокобюджетного жилья, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако стоит отметить, что двукратный провал по числу сделок был далеко не повсеместным явлением на рынке элитного и премиального жилья. В некоторых проектах число сделок сократилось на треть или даже на считанные проценты. Помимо этого, нужно понимать, что статистика не учитывает достигнутые в этот период предварительные договоренности, которые сейчас начали трансформироваться в реальные сделки и, надо сказать, таких потенциальных соглашений очень много. Скорее всего, по итогам третьего квартала мы увидим восстановление спроса».

В I полугодии на долю 15 наиболее востребованных новостроек массового сегмента пришлось 45% от общего числа реализованных за этот период квартир в Москве, где всего застройщики реализуют 83 проекта, подсчитали эксперты «Метриум». Таким образом на долю 18% представленных на рынке жилых комплексов приходится почти половина продаж в столице. При этом семь из 15 наиболее успешных ЖК продаются одним застройщиком.

По данным «Метриум», в I полугодии московские застройщики заключили 13,2 тыс. договоров долевого участия с физическими лицами (исключая инвесторов, приобретавших от 4 и более квартир). Почти половина этих соглашений была заключена в рамках 15 проектов новостроек, в которых зафиксирован самый высокий уровень активности покупателей. В сумме в этих проектах было зарегистрировано 45% сделок в I полугодии.

В то же время практически ни одному из топовых проектов не удалось избежать спада продаж во II квартале из-за введения режима самоизоляции и ухудшения экономической обстановки. Относительно успешного I квартала спрос в этих объектах сократился примерно на треть.

В рейтинге наиболее успешных проектов произошли радикальные изменения. Прежний бессменный лидер – жилой комплекс «Некрасовка» (район Некрасовка) – выбыл из списка, уступив место жилому комплексу «Люблинский парк» (Люблино), где было продано 5% от общего числа реализованных массовых квартир в Москве в I полугодии. В среднем с января по июнь каждый месяц в этом комплексе застройщик продавал по 118 квартир. Однако во II квартале число заключенных ДДУ в этом проекте уменьшилось относительно предыдущего периода на 30%.

На второй позиции оказался жилой комплекс «Огни» (Раменки), где было реализовано 4% от общего числа сделок в Москве. Средний темп составил 92 объекта в месяц. Спад активности клиентов в рамках был не таким сильным, как в случае с лидером рейтинга. Во II квартале в ЖК «Огни» было подписано на 18% меньше ДДУ, чем в I квартале.

На третьей позиции остается проект комфорт-класса «Лучи» (Солнцево). В этом жилом комплексе в I полугодии было заключено 3,6% ДДУ от их общего числа в Москве. В среднем каждый месяц в рамках этого проекта регистрировались 79 договоров долевого участия. При этом «Лучи» оказался единственным жилым комплексом, в котором во II кризисном квартале было подписано больше ДДУ, чем в I квартале. Прирост составил 15%.

Эксперты «Метриум» отмечают, что девять из 15 наиболее востребованных жилых комплексов массового сегмента имеют более высокие цены, чем средние по рынку. В июне средняя стоимость квадратного метра в этом секторе составила 187,7 тыс. рублей.

Наиболее дорогой жилой комплекс в рейтинге – «Вестердам» (Очаково-Матвеевское). Здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 227,2 тыс. рублей, а средняя квартира продается за 12,8 млн рублей. Далее по уровню цен следует жилой комплекс «Огни», где средний «квадрат» стоит 225,2 тыс. рублей, а квартира – 14 млн рублей. Наконец, третий самый дорогой из наиболее востребованных в Москве ЖК массового сегмента – «Преображение» (Богородское). Жилье здесь реализуется по 215,8 тыс. рублей за кв.м., а квартира в среднем обойдется в 13,5 млн рублей.

Самые бюджетные варианты среди участников рейтинга следующие. ЖК «Мякинино Парк» (Кунцево) продается по 147,3 тыс. рублей за кв.м, а квартира в этом комплексе в среднем стоит 8,2 млн рублей. На втором месте по уровню ценовой доступности оказался лидер рейтинга: в ЖК «Люблинский парк» средняя стоимость квадрата составляет 154,4 тыс. рублей, а квартиры – 7,9 млн рублей. Наконец, в ЖК «Квартал Некрасовка» (Некрасовка) «квадрат» обойдется в 161 тыс. рублей, а квартира – 7,7 млн рублей.

Почти половина лидирующих по продажам проектов реализуется одним застройщиком. Семь из 15 ЖК строятся группой компаний ПИК. Два жилых комплекса из рейтинга возводит компания «Донстрой», и по одному проекту реализуют группа «ЛСР», «Гранель», «Инград», «Самолёт», «Пионер» и «Интеко».

«Рейтинг показал, что несмотря на кризисную ситуацию в экономике, наиболее востребованные жилые комплексы в основном сохранили свои позиции, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, почти половина ЖК имеет довольно высокий для массового сегмента уровень цен – более 200 тыс. рублей за кв.м. Это значит, что несмотря ни на что, на рынке остаются покупатели, обладающие большими бюджетами, и уверенные в своих финансовых перспективах. Соответственно, шансы на восстановление покупательской активности весьма высоки».

Новая квартира нужна как воздух? При выборе жилья стоит учитывать не только цену, общую концепцию, инфраструктурную составляющую и транспортную доступность проекта. Не менее важно изучить экологическую обстановку в локации – чтобы при заселении в новую квартиру дыхание перехватило лишь от радости. Эксперты компании «Метриум» выяснили, на какие экологические аспекты стоит обратить внимание при покупке квартиры в столичном регионе.

Дышите, не дышите...

Источники загрязнения воздуха крайне разнообразны, однако в Москве, как и в других мегаполисах, около 80-90% загрязняющих веществ производит автотранспорт. Один из самых опасных продуктов горения топлива – диоксид азота (NO2) – представляет собой токсичный газ, который вызывает респираторные симптомы и болезни легких. Уровень его концентрации в атмосфере прямо указывает на загрязненность воздуха в населенном пункте. По данным российского отделения Гринпис, Москва возглавляет рейтинг российских городов по содержанию в воздухе диоксида азота, с двукратным отрывом опережая Санкт-Петербург.

Однако при выборе жилья вполне можно снизить риски. Так, «Мосэкомониторинг» регулярно публикует разовые и среднесуточные концентрации загрязняющих веществ в различных районах города – эти данные помогут лучше ориентироваться в ситуации. В удобной форме информация отражена на интерактивной карте «Чем дышит Москва?», разработанной Гринпис. Также следует оценить конкретную локацию – где именно расположен жилой комплекс относительно оживленных автомагистралей. Разумеется, в домах на первой линии от трассы воздух никогда не будет чистым. Помимо этого, нужно обратить внимание, куда выходят окна – на дорогу или во двор, причем на средних и верхних этажах концентрация выхлопных газов будет гораздо ниже, чем внизу. Важным преимуществом станет наличие неподалеку лесопарковых массивов – «зеленых легких» города, которые позволят хотя бы частично компенсировать негативное влияние вредных выбросов.

Гори оно синим пламенем!

Источниками токсичных выбросов в воздух также являются мусоросжигательные заводы и полигоны для твердых бытовых отходов. Несмотря на то, что сжигание признано законом наименее приоритетным способом обращения с отходами, в Москве действует два таких предприятия – в районах Косино и Бирюлево Западное. За год они сжигают порядка 600 тыс. тонн мусора. Наращивать мощности власти планируют за счет подмосковных мусоросжигательных заводов, которые рассчитаны и на прием городских отходов.

В данных локациях жилая застройка ведется с соблюдением санитарно-защитных зон, радиус которых зависит от опасности объекта. Так, если мощность мусоросжигающего завода превышает 40 тыс. тонн в год, размер СЗЗ составляет 1 км от источника выброса. Вместе с тем известны случаи закрытия подобных предприятий по причине жалоб местных жителей на плохую экологическую ситуацию. В частности, в 2014 году прекратил работать мусоросжигательный завод «Эколог» в Некрасовке.

Разумеется, неблагоприятное соседство жилого комплекса с предприятиями по утилизации отходов и мусорными полигонами не фигурирует в рекламных кампаниях застройщиков. Однако этот факт влияет на ценообразование в проектах: средний бюджет покупки заметно снижается, что обеспечивает стабильный интерес покупателей к таким предложениям.

Такие разные промзоны

Дымящие трубы, заброшенные пустыри и бетонные заборы возле жилой застройки стремительно уходят в прошлое. Бывшие промзоны преображаются и включаются в современное городское пространство. Сегодня «ржавый пояс» столицы занимает свыше 15% территории старой Москвы, и это основной земельный резерв для строительства на ближайшие десятилетия. Власти планируют реорганизовать почти 13 тыс. га земли, то есть около 70% промышленных территорий.

Все территории бывших промзон проходят соответствующую подготовку перед строительством жилья. Рекультивация земли происходит даже в том случае, если на участке находилась «безобидная» автобаза. Если же речь идет о вредном производстве, например, о химическом заводе, то работы могут достигать в глубину 8 метров. Кроме того, в ходе строительства с площадки вывозятся десятки тон грунта, завозится новая земля, в том числе и для озеленения, поэтому никаких следов промышленного прошлого на участке не остается.

Таким образом, при покупке жилья на месте бывшей промзоны не стоит беспокоиться об экологической обстановке. Тем не менее, некоторые территории подлежат частичной реорганизации, поэтому следует заранее познакомиться с «соседями»: выяснить, есть ли в округе действующие предприятия и к какой отрасли промышленности они относятся.

Вперед в будущее

Современный город, а особенно мегаполис, динамичен и изменчив: развивается дорожно-транспортная сеть, реорганизуются промзоны, открываются новые станции метро, строятся жилые комплексы и т. д. Характеристики конкретной локации могут существенно измениться буквально за несколько лет, а значит при выборе квартиры следует заглянуть в будущее и изучить градостроительные планы.

В 2017 году был принят «Генеральный план развития Москвы до 2035 года», который включает также присоединенные территории. В частности, в него заложено развитие улично-дорожной и железнодорожной сети: перечислены и обозначены на картах перспективные автомагистрали кольцевых и радиальных направлений, а также участки железной дороги пригородно-городского сообщения. Актуальная информация представлена также на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, где можно отследить динамику работ.

Ознакомиться с перспективными планами развития города стоит не только для того, чтобы в один прекрасный день не обнаружить под окнами новую автомагистраль. Не исключено, что экологическая обстановка в локации спустя пару лет заметно улучшится. Например, обширная промзона по соседству будет реорганизована, и вместо промышленных предприятий появится комплексная городская застройка с жильем, социальными объектами и новыми рабочими местами.

«Как показывает практика, при выборе квартиры покупатели ориентируются в первую очередь на соотношение цены и качества проекта, а экологическая составляющая отходит на второй план, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вместе с тем в последние годы российский рынок недвижимости начал двигаться в направлении эко-концепций, поддерживая мировой тренд. Речь идет не только о характеристиках локации, но и о внутреннем наполнении жилых комплексов: застройщики берут ситуацию в свои руки, восполняя нехватку благоприятных элементов окружения или предлагая дополнительные преимущества. В современных проектах расширяются природные зоны – разбиваются парки и скверы, обустраиваются набережные. Помимо этого, применяются экологически чистые материалы, например, при отделке фасадов, ведется раздельный сбор мусора, рационально расходуется электроэнергия и т. д. Безусловно, при оценке экологического фактора стоит учитывать и эти характеристики. Они не только свидетельствуют о профессионализме и дальновидности застройщика, но и повышают комфортность проживания».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 1,1%. Средняя цена предложения выросла на 10,8% и составила 141 515 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в конце I полугодия 2020 года на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы в реализации находилось 33 новостройки с совокупным объемом предложения около 9 220 лотов[1] (493,9 тыс. кв. м). С начала года суммарное предложение сократилось на 1,1% по количеству реализуемых лотов и на 5% по общей продаваемой площади. Вместе с тем за отчетный период в продажу поступило три новых жилых комплекса и 14 корпусов в уже реализуемых проектах.

Новые корпуса стартовали в следующих проектах:

– «Остафьево», корп. 8, 9, 10;

– «Первый Московский», фаза 10 корп. 7;

– «Переделкино Ближнее», фаза 9 корп. 7

– «Позитив», корп. 7;

– «Саларьево парк», корп. 35, 36, 43;

– «Скандинавия», корп. 17.4;

– «Южное Бунино», корп. 12, 16.

Все поступившие объекты реализуются в Новомосковском административном округе (НАО). Именно здесь по-прежнему сосредоточен превалирующий объем предложения – 97,1%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 2,9%.

На рынке новостроек Новой Москвы преобладает многоэтажное строительство – 89% всех продаваемых квартир приходится на дома высокой этажности. В жилых комплексах средней этажности реализуется около 9,9% суммарного предложения, причем доля таких объектов за последние полгода увеличилась на 2,5 п.п. Малоэтажная застройка занимает чуть более 1% от всего объема экспозиции.

Наибольший объем предложения в Новой Москве сосредоточен в новостройках на стадии возведения этажей – 40,5%. Стоит отметить, что эта цифра за квартал существенно сократилась (-10,4 п.п.) в связи с переходом ряда объектов на новый этап строительства. Так, увеличилась доля жилья на этапе отделочных работ – 23,8% (+9,3 п.п. по сравнению с 1 кварталом 2020 года). Также внушительную долю рынка занимают квартиры в проектах с нулевым циклом строительства – 32,7%, высокий показатель поддерживается благодаря регулярному поступлению в реализацию новых корпусов в крупнейших проектах Новой Москвы, а также выводу новых жилых комплексов. Процент лотов в домах, уже получивших РВЭ, минимален – 3%, за последние полгода доля готового жилья не изменилась.

Основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы – это однокомнатные и двухкомнатные квартиры (35,7% и 36,7% соответственно). Трехкомнатные квартиры занимают 14,8% от всего объема в реализации, студии – 11,2% предложения. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1,5%. За 2 квартал 2020 года доли типологий изменились в пределах 2 п.п., причем процент однокомнатных и двухкомнатных квартир увеличился, а доли всех остальных типологий – снизились.

В Новой Москве лоты без отделки и квартиры с готовым ремонтом занимают практически равный объем предложения – 45,5% (+2,3 п.п.) и 46,5% (-2,9 п.п.) соответственно. Квартиры с отделкой white box составляют 8% всего предложения, причем их доля растет (+0,6 п.п. по сравнению с 1 кварталом 2020 года и +1,9 п.п. по сравнению с концом 2019 года).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2020 года средняя цена предложения составила 141 515 руб./кв. м[2], увеличившись на 10,8% относительно конца 2019 года (за квартал прирост составил 4,2%). В НАО показатель находится на уровне 143 040 руб./кв. м (+11,1% за полгода и +4% за квартал). В ТАО средняя цена кв. м достигает 79 930 руб./кв. м, (+17,6% за полгода и +5% за квартал).

Средний бюджет предложения в Новой Москве составил 7,5 млн руб., увеличившись за полгода на 7,6%. Примечательно, что увеличение бюджетов зафиксировано по всем типологиям (от 9% на студии до 10,9% на двухкомнатные квартиры).

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве во II квартале 2020 года:

– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 38 кв. м за 3 млн руб.;

– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 20 кв. м за
3 млн руб.);

– ЖК «Южное Бунино» (НАО / пос. Сосенское): студия площадью 19 кв. м за 3,4 млн руб.

Основные тенденции

«Первое полугодие 2020 выдалось непростым не только для рынка жилой недвижимости, но и для всей российской экономики в целом, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обрушение цен на нефть, девальвация рубля, пандемия короновируса и связанные с ней ограничительные меры существенно повлияли на благосостояние населения. Так, в первом полугодии текущего года на территории Новой Москвы было заключено на 42% ДДУ меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение покупательской активности было зафиксировано на протяжении всего отчетного периода, однако в месяцы, когда действовали карантинные ограничения, сокращение было максимальным – на 63% в апреле и 64% в мае.

Серьезный удар для рынка первичного жилья во многом удалось смягчить благодаря государственной программе по субсидированию ипотеки, введенной в целях поддержки строительной отрасли и стимулирования покупательского спроса. Если в первом полугодии 2019 года было заключено 52% сделок с привлечением ипотечных средств, то в 2020 году этот показатель вырос до 62% за весь период, причем в мае и июне доля ипотечных сделок достигает 69% и 75% соответственно.

Вместе с тем средняя цена квадратного метра в Новой Москве за I полугодие 2020 года выросла на 10,8%. Несмотря на общую статистику по количеству зарегистрированных ДДУ, многие застройщики продолжают повышать цены на квартиры.  

Отдельно стоит отметить активность девелоперов в Новой Москве – в I полугодии 2020 года на рынок поступил значительный объем нового предложения. Для сравнения – в I полугодии 2019 года был выведен всего один новый проект против трех новых жилых комплексов в текущем году, хотя некоторые из них давно разрабатывались и ожидались к выходу на рынок. Некоторые из новых проектов отличаются высокими качественными характеристиками бизнес-класса, которые, как правило, не часто встречаются в объектах Новой Москвы».

[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается отдельно.

Обезопасить себя, жилище и места общего пользования с помощью видеонаблюдения кажется вполне здоровым желанием. Камера во дворе, подъезде или на лестничной площадке может предотвратить или зафиксировать нарушения. Однако российские законодатели и суды смотрят на это не столь однозначно. Эксперты «Метриум» рассказывают, как оснастить многоквартирный дом камерами и на какие подводные камни могут при этом натолкнуться бдительные жители.

Проблемы Людвига Аристарховича, питерского консьержа из популярного в 2000-е гг. скетчкома, который постоянно жаловался на «топчущих в парадной», сегодня решаются технически просто – установкой камер видеонаблюдения. Они могут зафиксировать всё. Соседи оставили строительный мусор на лестничной площадке? Кто-то шумит по ночам? Посторонние появляются в отсутствие жильцов и зачем-то пристально изучают замки? Все эти эпизоды можно записать на камеру.

Однако всё не так просто: оснащение системами видеонаблюдения домов регулируется законами, а для установки камер требуется консенсус среди жителей. И даже после этого не факт, что власти не заставят скрутить «всевидящие очи».

Можно ли вообще ставить камеры в многоквартирном доме?

Да. Федеральное законодательство и региональные нормативно-правовые акты, во всяком случае в Москве и Московской области, прямо не запрещают установку камер в многоквартирных жилых домах. Более того, нет никаких требований согласовывать с государственными или муниципальными властями такую инициативу. Поскольку межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, подъезды, зоны ресепшн – это общая долевая собственность жильцов, государство никак не может ограничивать право ей пользоваться и распоряжаться. Говоря проще, ставить или не ставить камеры – дело жильцов.

Как договориться об установке видеонаблюдения с соседями?

Вопрос об оснащении мест общего пользования камерами должен решаться на общем собрании собственников (ОСС) жилья согласно ч. 2 ст. 36 и ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Для этого нужно сделать два шага.

N.B. Если житель не собирается организовывать систему видеонаблюдения, а хочет ограничиться установкой только одной камеры над дверью своей квартиры, то для этого созывать ОСС не нужно. Есть решения судов, которые признают такую камеру сообразной, к примеру, видеодомофону или дверному глазку, и соответственно действия собственника квартиры не рассматриваются как попытка самовольного распоряжения общедомовым имуществом.

1. Созываем общее собрание собственников

Инициатором собрания может быть любой из собственников помещений – никакой инициативной группы не нужно. В собрании должны участвовать владельцы квартир или их представители, в сумме обладающие 2/3 от общего числа голосов (67%). Только в этом случае решение собрания будет правомочным.

N.B. В ОСС новостройки, которую ввели в эксплуатацию менее года назад, участвовать могут и те, кто только принял от застройщика квартиру по передаточному акту или иному документу. Это полезно знать инициаторам собрания, если они чувствуют, что среди заселившихся соседей сторонников видеонаблюдения немного, но они могут быть среди тех, кто еще не оформил право собственности и (или) ещё не живёт в квартире.

В повестке собрания собственников нужно обсудить следующие вопросы:

– комплектация оборудования, то есть число камер, их положение, тип кабеля;

– расположение монитора наблюдения и накопителя информации (пульт охраны ЧОП, в закрытом нежилом помещении и т.п);

– срок хранения видео;

– стоимость оборудования, установки и эксплуатации;

– кто станет ответственным лицом, который реализует решение ОСС и будет иметь и предоставлять доступ к записям.

Решение принимается большинством голосов от общего числа собственников, принимающих участие в собрании. Это значит, что если, условно говоря, 40% жителей против установки, но на ОСС явятся не все из них, а только 10%, даже половины голосов их оппонентов (33% +1 голос от общего числа жителей) будет достаточно, чтобы принять решение в свою пользу. Иными словами, даже оставаясь в относительном меньшинстве, сторонники инициативы могут победить, если дружно придут голосовать, а превосходящие их по численности противники проигнорируют собрание. Решение ОСС будет обязательным для всех собственников.

Затем оформляется письменный протокол. Причем сделать это можно не сразу после собрания, но не позднее спустя 10 дней.

N.B. На практике ОСС созываются для установки камер далеко не всегда. Если соседи по лестничной площадке единодушны в необходимости снабдить видеонаблюдением их межквартирный холл, то об установке камер жители других этажей могут и не узнать. Управляющая компания также иногда закрывает глаза на самовольную акцию отдельных жильцов. Однако если найдется хотя бы один собственник, который решит через суд ликвидировать камеры, то их придется убрать. К тому же и отношения между соседями по лестничной площадке могут разладиться, и тогда инициатор установки может получить иск о вмешательстве в частную жизнь, влекущий уголовную ответственность и компенсацию морального вреда.

1. Устанавливаем камеры

Не менее сложная задача, чем достижение консенсуса по видеонаблюдению, – установка камер. Здесь главная проблема кроется в неприкосновенности частной жизни, которая гарантирована Конституцией. А прикоснуться к частной жизни соседей в довольно тесных российских многоквартирных домах очень просто. Чтобы этого не случилось, камеры и их установка должны отвечать ряду требований.

Во-первых, видеосъемка не должна быть сфокусирована на чьей-то конкретной квартире (входе в неё), на балконе или окне. В этом случае камера наблюдает уже не за общим пространством, а за чьей-то частной жизнью. Поэтому при установке лучше направлять камеру на нейтральные территории.

N.B. Сегодня на рынке систем видеонаблюдения есть камеры с широкоугольным обзором. Такое устройство может быть направлено на середину лестничной площадки, но в его объектив фактически попадает всё пространство, включая двери соседей, окна их квартир и т.п. Соответственно, при возникновении спора суд может заставить демонтировать широкоугольную камеру.

Во-вторых, камера не должна снимать внутреннее пространство квартиры собственника при открытой двери. Это требование логично вытекает из предыдущего – видеть квартиру соседа через открытую дверь, окно или балкон – это уже означает вмешательство в его личную жизнь, грозящее штрафом до 200 тыс. рублей и даже тюремным сроком до 2 лет.

N.B. С самим понятием личной жизни у инициаторов установки камеры также могут возникнуть проблемы. В 2005 году Конституционный суд признал, что к личной жизни человека относится самая разнообразная деятельность, в том числе и его передвижения, занятия и знакомства. Очевидно, что передвижения соседей или их гостей с высокой вероятностью попадают в объектив камеры. Поэтому даже если устройство не обращено к дверям или окнам, но фиксирует как кто-то приходит и уходит – это уже основание для жалобы со стороны наблюдаемого. Уладить спор можно только подписанием соглашения на обработку и хранение персональных данных. Достичь такого соглашения с соседями по лестничной площадке относительно несложно. Но поставить камеру в лифт, которым пользуется весь дом, проблематично. Есть шанс, что даже один собственник через суд может демонтировать такое устройство, если его согласие не получено, хотя 99% собственников приняли решение об установке камеры в лифте.

В-третьих, устанавливаемые камеры не должны быть скрытыми. Вести скрытое видеонаблюдение могут только «компетентные органы», а обычных граждан за это могут наказать, причем по уголовной статье. Более того, чтобы в случае возникновения спора суд не признал установщиков камер «шпионами», в зонах видеонаблюдения лучше повесить таблички о том, что оно там ведётся. В любом случае, если однажды камеры видеонаблюдения были демонтированы, это не значит, что их нельзя установить заново. Но уже правильно.

«Правовая база и судебная практика в вопросе видеонаблюдения в многоквартирном доме построены так, что в конечном итоге решить его можно только «дипломатически», – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Главное – договориться с соседями, переубедить скептиков, заручиться поддержкой сторонников инициативы, мобилизовать их для голосования на общем собрании собственников. При этом нужно быть готовым к подписанию соглашений об обработке персональных данных, иначе даже разрешенное, но правильное видеонаблюдение будет малоэффективным».

Около 43% квартир в массовых новостройках Москвы попадают под программу льготной ипотеки под 6,5% при первоначальном взносе 20%. В среднем площадь такой квартиры составляет всего 42 кв. м – это полноценная «однушка» или небольшая «евродвушка». Однако выбор не исчерпывается компактными вариантами. Эксперты компании «Метриум» выяснили, в каких столичных новостройках можно взять в ипотеку трехкомнатную квартиру под 6,5% или на еще более выгодных условиях.

В конце апреля в стране была запущена программа льготной ипотеки под 6,5% с предельной суммой кредита 8 млн рублей для Москвы и Московской области. При первоначальном взносе в размере 20% максимальный бюджет покупки составляет 10 млн рублей. Это на 9% меньше, чем средняя стоимость квартиры в московских новостройках массового сегмента (11 млн рублей). Тем не менее, в рамках заданной суммы вполне можно подобрать достойный вариант, причем не только стандартную «однушку» или «двушку».

На сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента в бюджете до 10 млн рублей продается 5 860 квартир, что составляет 43% от общего объема предложения. Из них 53% приходится однокомнатные лоты, 21% – на студии, 20% – на двухкомнатные и лишь 6% – на трехкомнатные квартиры.

Средняя площадь «льготной» квартиры равняется 42 кв. м. При этом размер студии в среднем составляет 26,5 кв. м, однокомнатной квартиры – 40,4 кв. м, двухкомнатной – 59,8 кв. м, трехкомнатной – 76,7 кв. м.

Трехкомнатные лоты до 10 млн рублей предлагаются всего в шести столичных жилых комплексах. Половина из них находится в ЮВАО, два – в СВАО и один – в СЗАО. В среднем трехкомнатная квартира массового сегмента стоит 15,5 млн рублей, однако на рынке можно найти варианты вдвое дешевле.

Самые бюджетные «трешки» предлагаются в ЖК «Сказочный лес» в Ярославском районе. В пешей доступности от проекта нет станции метро, а путь до ближайшей ж/д платформы займет 40 минут. Квартира площадью 67,8 кв. м на начальном этапе строительства обойдется в 7,6 млн рублей. В стоимость входит отделка.

Второе место в рейтинге новостроек с трехкомнатными квартирами до 10 млн рублей занимает ЖК «Квартал Некрасовка» рядом с одноименной станцией метро. Цены на «трешки» с отделкой в проекте начинаются от 8,8 млн рублей за 74,6 кв. м. Корпус находится на стадии монтажа. Причем минимальный размер ипотечной ставки в проекте составляет всего 0,01% годовых до конца 2020 года при оформлении жилищного кредита в «Альфа-Банке».

На третью позицию вышел ЖК «В стремлении к свету» недалеко от метро «Алтуфьево». Минимальная стоимость трехкомнатного лота в проекте составляет 8,9 млн рублей за 72,1 кв. м. Квартира находится на начальном этапе строительства и передается покупателю с отделкой.

Четвертую строчку занимает ЖК «Некрасовка» – единственный столичный проект эконом-класса. Готовая трехкомнатная квартира площадью 82,9 кв. м с отделкой white box стоит в проекте 9,3 млн рублей.

Замыкает пятерку московских новостроек с трехкомнатными квартирами до 10 млн рублей семейный квартал «Мир Митино» в пешей доступности от метро «Пятницкое шоссе». Цены на трехкомнатные квартиры в проекте начинаются от 9,4 млн рублей за лот площадью 70,1 кв. м с отделкой white box. Приобрести квартиру в проекте можно по еще более низкой ставке, чем 6,5%. Девелопер проекта УК «Развитие» совместно с ВТБ разработал программу по дополнительному субсидированию ставки до 0,5% до конца 2020 года, благодаря чему ежемесячный платеж снижается на 40%.

«Трехкомнатные квартиры обычно выбирают семьи как минимум с одним ребенком, чаще – с двумя детьми, – отмечает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «МИР Митино»). – Далеко не всегда клиенты могут воспользоваться программой семейной ипотеки, которая накладывает ограничения на дату рождения второго или последующего ребенка. Сегодня же у таких покупателей появилась возможность улучшить жилищные условия, оформив кредит под 6,5% или даже под 0,5% годовых до конца года. Отдельно отмечу, что ограничен только размер кредита, но не бюджет покупки. Например, в нашем проекте можно приобрести и готовую трехкомнатную квартиру в заселенном квартале всего за 10,7 млн рублей. В этом случае потребуется увеличить первый взнос до 27%».

«Сегодня ипотека является основным инструментом покупки недвижимости на столичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Около 60% квартир эконом- и комфорт-класса приобретается с привлечением жилищного кредита. При этом в массовом сегменте трехкомнатные лоты занимают третье место по популярности: их доля в структуре спроса оценивается в 17%. На мой взгляд, полностью раскрыть потенциал льготной ипотеки можно в том случае, если она будет распространяться не только на однокомнатные и компактные двухкомнатные, но и полноценные трехкомнатные квартиры при первом взносе 20%. Сегодня найти такие лоты можно лишь в единичных проектах. Подобные предложения постепенно уходят с рынка, и с течением времени выбор будет сужаться все сильнее».