По итогам I квартала 2019 в проектах компании Level Group зафиксировано повышение цен. В ЖК «Level Амурская» средний квадрат подорожал на 6%, а в «Level Павелецкая» – на 7%. При этом отмечено увеличение доли покупателей, готовых внести 100% оплату без привлечения ипотечных средств.

По итогам I квартала 2019 года в проектах компании Level Group зафиксирован значительный рост цен. По сравнению с последним кварталом 2018 года средняя стоимость квадратного метра в жилом комплексе комфорт-класса «Level Амурская» возросла на 6%, а в клубном комплексе апартаментов бизнес-класса «Level Павелецкая» – на 7%.

В годовом выражении проекты также продемонстрировали внушительную капитализацию. В ЖК на Амурской улице средний квадрат подорожал за год на 18%, в комплексе апартаментов на Павелецкой ещё заметнее – на 39%. Таким образом, подчеркивают в Level Group, только за один квартал проект «Level Амурская» продемонстрировал 30% годового роста цены в 2018 г.

«Основные причины повышения цен – это стремительный прогресс на стройплощадке, высокий спрос, а также общеэкономические факторы, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – За прошедший год мы продемонстрировали очень высокие темпы строительства в наших проектах, что, безусловно, привлекло покупателей, которых, в свою очередь, стимулировала сравнительно доступная ипотека. Помимо этого, повлияли на ситуацию и повышение налогов, рост стоимости строительных материалов и подрядных работ, а также других расходов. В совокупности эти факторы подтолкнули вверх расценки в первые месяцы 2019 года».

В Level Group отмечают, что сезонное снижение спроса в I квартале 2019 года тем не менее ощущалось. В «Level Амурской» количество сделок сократилось на 11% по сравнению с IV кварталом 2018 года, а в «Level Павелецкой» – на 12%. Однако в годовом выражении спрос в ЖК «Level Амурская» возрос на 22%. В проекте «Level Павелецкая» показатель снизился – это связано с объективным сокращением объектов в продаже, так как к концу I квартала в комплексе было продано более 70% апартаментов.

В I квартале также было зафиксировано снижение доли ипотеки в проекте «Level Амурская». В первые три месяца 2019 года кредит был привлечен при заключении 61% сделок, тогда как в аналогичный период 2018 года удельный вес ипотеки в продажах составлял 68%. Такое изменение в Level Group связывают с повышением ставок по ипотеке. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по выданным кредитам в феврале повысилась до 10,24% годовых.

По итогам I квартала 2019 года спрос в проекте «Level Амурская» распределился равномерно между студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами. На их доли пришлось примерно по 30% сделок. Оставшиеся 10% – это трехкомнатные квартиры. Средний бюджет покупки квартиры-студии составил 4,4 млн руб. (средняя площадь 22 кв.м),  однокомнатной квартиры – 6,9 млн руб. (средняя площадь 40 кв.м), двухкомнатной квартиры – 9,5 млн руб. (средняя площадь 63 кв.м).

В проекте «Level Павелецкая» около 50% спроса пришлось на студии и однокомнатные апартаменты (средний бюджет – 9,2 млн рублей, средняя площадь 36 кв.м). Порядка 30% продаж составили двухкомнатные апартаменты (средний бюджет – 14,2 млн рублей, средняя площадь 57 кв. м). Немногим менее 20% приобретений – трехкомнатные квартиры (средний бюджет – 19,1 млн рублей, средняя площадь 80 кв.м).

В I квартале активно продолжались строительные работы на объектах. В ЖК «Level Амурская» завершается монтаж этажей в корпусах «А», «Б», «Г», а также активно ведутся работы по отделке фасадов. Окончено строительство подземной части корпуса «Д», идут работы на уровне паркинга в корпусе «В».

В комплексе «Level Павелецкая» проводится отделка внутренних помещений, устройство внутренних инженерных систем, начались работы по благоустройству территории. Строительство завершится уже в следующем квартале.

В ЖК «Level Амурская» на данный момент минимальная стоимость студии-апартамента площадью 23 кв. м составляет 3,6 млн рублей, квартиры-студии площадью 19,2 кв. м – 3,97 млн руб., однокомнатной квартиры – 6,4 млн руб., двухкомнатной – 8,5 млн руб., трехкомнатной – 11,4 млн рублей. Минимальный бюджет покупки четырехкомнатной квартиры с отделкой составляет 18,3 млн руб.  

Минимальная стоимость студии в комплексе бизнес-класса «Level Павелецкая» составляет 8,1 млн рублей, двухкомнатного апартамента евроформата – 10,8 млн руб., трехкомнатного апартамента евроформата – 17,9 млн рублей. На сегодняшний день клиентам доступна ипотека от Сбербанка, ВТБ24, банка «Открытие», банка «ДельтаКредит», «СМП Банка», «Банка ТКБ» и «Дом.рф». Кроме того, есть возможность получить рассрочку до конца строительства.

 

Доля квартир с отделкой на первичном рынке Новой Москвы впервые достигла 47% подсчитали эксперты «Метриум». В I квартале 2019 года застройщики предлагали приобрести почти 4,1 тыс. квартир с отделкой, хотя в конце 2018 года доля такого жилья составляла 41%.   

В I квартале 2019 года доля квартир с отделкой в новостройках Новой Москвы впервые в истории локального рынка достигла почти половины объема предложена 47%. Их общее количество составило 4,1 тыс. единиц. Из них квартиры с чистовой отделкой (под ключ) образовали 72% предложения, тогда как на квартиры с предчистовой отделкой (white box) пришлось 28%. Между тем доля жилья без ремонта на рынке новомосковских новостроек сократилась до 4,6 тыс. квартир. Их удельный вес уменьшился до 53% от общего объема рынка.

Столь заметное изменение структуры предложения произошло всего за один квартал, отмечают эксперты «Метриум». В конце 2018 года на рынке первичного жилья Новой Москвы в новостройках без отделки было представлено 5,6 тыс. квартир (59%), тогда как число квартир с ремонтом оценивалось в 3,8 тыс. (41%).

Тенденция к увеличению объектов с отделкой на рынке новостроек Новой Москвы наблюдается не первый год. По подсчетам экспертов «Метриум», в I квартале 2017 года их доля составляла 30%,  в I квартале 2018 года – 41%, в I квартале 2019 года – 47%.

Квартиры с отделкой предлагают девелоперы 19 проектов на территории Новой Москвы. Всего же здесь в I квартале 2019 года продолжалась реализация 30 проектов. Квартиры с отделкой отличаются более высокой ценой. Средняя стоимость квадратного метра в объектах с данной опцией достигает 122,7 тыс. рублей, тогда как квартира без отделки в новомосковской новостройке обойдется в среднем в 112,9 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, разница в цене составляет почти 9%.

«Одно из направлений развития нашего продукта – полностью готовое жилье с отделкой, мебелью и техникой, но при этом с возможностью кастомизации, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101». – Сегодня в наших проектах может быть до девяти вариантов отделки, включая white box, при котором все черновые работы завершены, а косметический ремонт можно сделать самостоятельно. Кроме того, стартует проект с IKEA – мы будем выдавать покупателям подарочные карты с определенным номиналом. Сумма на них включена в стоимость квартиры, но покупатель может выбрать мебель по своему вкусу и потребностям. Характерно, что спрос на готовое жилье в Новомосковском округе начал расти вместе со спросом на жилье бизнес-класса. Это говорит об улучшении качества жизни в локации и растущем понимании о нем у покупателей квартир. Сейчас фокус спроса в наших проектах направлен именно на более дорогое жилье с дизайнерской отделкой».

«Отделка стала антикризисным продуктом, который очень удачно был локализован в Новой Москве, где преобладает массовый сегмент новостроек, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку отделочные материалы и работы дорожают, суммарные расходы на завершение ремонта «черновой» квартиры достигают от 10% до 20% стоимости квартиры. Такие расходы, тем более единовременные, часто не под силу среднестатистической семье. Более выгодный вариант – приобрести жилья с отделкой от застройщика. Оно будет несколько дороже, чем квартиры без отделки, но все же выгоднее, чем проведение ремонта собственными силами. Более того, эти расходы включены в стоимость жилья, а значит – и в ипотеку, если для приобретения привлекается кредит».

 

Конкуренция на рынке новостроек постоянно растет, особенно это касается массового сегмента, который активно пополняется новыми объектами. Это стимулирует девелоперов повышать качество проектов при сохранении доступности цены. Эксперты «Метриум» рассказали, насколько далеко сегодняшний комфорт ушел от вчерашнего эконома и какие характеристики, присущие ранее только бизнес-классу, сегодня можно найти в лучших проектах комфорт-класса.   

В продаже можно до сих пор встретить новостройки эконом-класса, недалеко ушедшие в своём развитии от типовых проектов советской эпохи. Есть новостройки комфорт-класса, которые не содержат изысков или «фишек» в архитектуре, инфраструктуре и благоустройстве, но превосходят по этим показателям эконом. Наконец, есть объекты явно улучшенного качества, которые условно можно отнести к «комфорт-плюс»: такие проекты многое заимствуют из бизнес-класса, а в чем-то даже превосходят его. Девелоперы последних часто так и заявляют: мы строим на класс выше, но продаем по цене комфорта.

Для того, чтобы понять, какого уровня вам предлагают новостройку в массовом сегменте, эксперты «Метриум» советуют покупателям обратить внимание на следующие характеристики, которые чаще всего могут различаться по качеству от проекта к проекту:

– несущие конструкции;

– материал фасада;

– окна;

– высота потолков;

– инженерные системы;

– благоустройство территории;

– МОП (места общественного пользования);

– подземный паркинг;

– отделка.

Разберем каждую из этих характеристик комплекса на конкретных примерах.

Несущие конструкции

Современные жилые комплексы строят в основном по монолитной технологии. Однако качество монолитных домов неоднородно. К примеру, застройщик может сэкономить на толщине перекрытия между этажами, что ухудшит шумоизоляцию. Как правило, в жилых комплексах бизнес-класса этажи отделяет монолитная плита шириной 200-300 миллиметров, отмечают эксперты «Метриум». В новостройках комфорт-класса толщина перекрытий может быть меньше. Она составляет порядка 180 миллиметров. В новостройках эконом-класса чаще всего используются готовые перекрытия. Их толщина может быть разной и зависит от серии здания. В распространенных в Москве сериях П-44Т ширина межэтажных плит составляет 140 миллиметров.

Материал фасадов

Облицовка фасада – весьма затратная статья строительного бюджета, поэтому используемые для этого материалы различаются в зависимости от класса проекта. В бизнес-классе высокой популярностью пользуется клинкерная плитка – долговечный материал, долго сохраняющий свой исходный лоск.

Однако высокая цена этого материала заметно отражается на себестоимости строительства (даже при использовании относительно недорогого клинкера, как минимум на 6-10 тыс. руб. за кв. м). Поэтому в массовом сегменте новостроек клинкер применяется редко, но все же встречается. Его активно использует компания MR Group в ЖК «Ясный», PerovSky, «Савёловский Сити», «Селигер Сити». Чаще в комфорт-классе используются более бюджетные варианты - облицовка бетонной или керамической плиткой, а также фиброцементными панелями и керамогранитом.

В эконом-классе обычно применяется штукатурка, облицовочный кирпич или керамическая плитка.

 

Окна

Россияне давно устали от маленьких окон в типовых советских домах, поэтому внимание покупателей часто сконцентрировано на размере и форме проёмов. Жители комплексов бизнес-класса уже давно смотрят на мир «широко». В новостройках этого сегмента, как правило, предусмотрены увеличенные по высоте или ширине проёмы (это может быть более 2 м в высоту и неограниченной ширины), а также угловые окна и «французские» балконы. Кроме того, окна в этом сегменте иногда оснащены энергосберегающими покрытиями.

В новостройках комфорт-класса тоже становится больше света и улучшается обзор на окрестности, но далеко не во всех. Так, в ЖК «Level Амурская» ширина окон достигает 4,2 метра, а высота – 1,9 м. Благодаря большим окнам можно обходиться без искусственного освещения до 15% времени в сутки дольше. Еще одна особенность окон в ЖК «Level Амурская» – стекла со специальным покрытием Sun Guard, основными особенностями которого являются максимальная прозрачность, оптимальная теплоизоляция, а также защита от солнечного излучения и перегрева поверхности. В ЖК «Ясный» также используются энергосберегающие окна. Такие проекты можно смело отнести к комфорт-плюс.

Тем не менее, в большинстве проектов комфорт-класса девелоперы предусматривают все же обычные пластиковые окна стандартных размеров. В эконом-классе также применяются стандартные пластиковые окна, нередко с однокамерным стеклопакетом и небольшой толщиной профиля (24 миллиметра).

Высота потолков

Очень простая, но немаловажная характеристика – высота потолков в квартирах. В жилых комплексах бизнес-класса считается нормой «отметка» 2,8-3,1 м. В комфорт-классе этот показатель немного ниже – 2,65-2,8 м, хотя девелоперы таких проектов стремятся «догнать» «бизнес», но получается это не у всех. К примеру, в Level Амурская – 2,9 метра, во второй фазе городского квартала «Ривер Парк» – от 3,15 до 3,80 метров, в ЖК «Фреш» – от 3 до 3,5 метров, в «Савёловский Сити» – до 4 метров. В эконом-классе высота потолков варьируется от 2,6 до 2,75 метров.

 

Инженерные системы

Чаще всего лучшие показатели энергоэффективности, безопасности и срока службы демонстрирует импортное оборудование для систем вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, электроснабжения, отопления, лифтов. В бизнес-классе использование техники зарубежных брендов практически обязательно.

Однако такие системы приходят и в сегмент комфорт-плюс. К примеру, в ЖК «Лесопарковый» будут установлены лифты финской фирмы Kone, а в ЖК «Поколение», «Ясный» и «Level Амурская» – американские Otis.

В комфорт-классе обычно устанавливаются лифты зарубежного производителя, но иногда российской сборки или собственного производства. К примеру, Группа «ПИК» имеет собственное подразделение ПИК-Подъём.

При этом в эконом-классе почти всегда жилые комплексы оборудуют российской техникой, к примеру, лифтами Карачаровского механического завода (Московская область) и других отечественных производителей.

Благоустройство территории

Индивидуальные проекты благоустройства еще недавно применялись только в бизнес-классе и выше. Ландшафтный дизайн, арт-объекты, искусственные скверы, парки или водоемы не предусматривались в ЖК массового сегмента. Однако некоторые проекты класса комфорт-плюс не только позаимствовали определенные элементы благоустройства из бизнес-класса, но даже качественно превзошли их по этой характеристике. К примеру, в комплексе «Селигер Сити» будет создан пруд с парком площадью 30 тыс. кв, в ЖК «Ривер Парк» – набережная протяженностью 1,5 км, в «Level Амурской» – променад и многоуровневый сквер (от компании Arteza, участвовавшей в проектировании парка Зарядье), а в ЖК «Катуар» появится пляжная зона на берегу озера. Жители «Преображения» смогут расслабиться в лаунж-зонах для йоги, посидеть в беседках с Wi-Fi, побродить по плодовому саду.  

В проектах комфорт-класса могут отсутствовать интересные общественные зоны и другие «фишки» из бизнес-класса, тем не менее в них часто предусматриваются арт-объекты, дизайнерские малые архитектурные формы, нестандартное озеленение и освещение, велосипедные дорожки.

В жилых комплексах эконом-класса проекты благоустройства крайне скудные. Обычно их застройщики ограничиваются стандартными клумбами и тротуарами, детскими площадками отечественных производителей, а также спортивными зонами, затерянными где-то в стихийной парковке во дворе.

 

МОПы

В местах общественного пользования (МОПах) также произошла качественная революция за последние 5 лет. Вестибюли, лобби, лифтовые холлы, межквартирные площадки в современных жилых комплексах – это тоже элемент конкуренции за покупателя. В бизнес-классе они не хуже приспособлены для жизни и досуга, чем квартиры: всегда просторны (высокие потолки, иногда даже атриумы), есть мягкая мебель, зеркала, зоны ожидания, детские зоны, ресепшн.

Часть этих решений применяется сегодня и в проектах класса комфорт-плюс. К примеру, в ЖК «Level Амурская», «Ривер Парк», «Ясный» предусмотрены дизайнерские холлы с высокими потолками, стойкой ресепшен и мягкой мебелью в зоне ожидания.

В комфорт-классе входные группы оформляются несколько проще. Обычно речь идет о сплошном остеклении, которое даёт больше света в помещении холла. Кроме того, вход в здание проектируется на уровне земли, чтобы облегчить передвижение жителей. Также в комфорт-классе часто используются сквозные подъезды, через которые можно попасть во внутренний двор корпуса.

В новостройках эконом-класса входные группы унаследовали большинство особенностей подъездов типовых домов. Первый этаж на высоком фундаменте, к которому ведет неудобная для маломобильных жителей лестница. «Глухие» входные двери. Пустые и тесные межквартирные холлы, лестничные площадки. Отсутствие зон для хранения велосипедов или колясок.

Паркинг

Еще 15 лет назад подземный паркинг был атрибутом исключительно высокобюджетных жилых комплексов. Сегодня во многих новостройках комфорт-класса это удобство стало реальностью.

Себестоимость одного подземного машиноместа для девелопера – 1-1,2 млн руб., средние цены машиномест в комфорт-классе – от 700 до 1,2 млн. руб., поэтому в большинстве таких проектов подземный паркинг девелопер продает с нулевой или отрицательной маржой.  Тем не менее, девелоперы в качественных проектах комфорт-класса сознательно идут на строительство подземных паркингов и предусматривают закрытые от въезда автомобилей дворовые территории, так называемую концепцию «двор без машин», чтобы наземное пространство не использовалось для парковки, а использовалось для прогулок, безопасных игр детей, занятий спортом.

Тем не менее есть проекты, в которых предусматривается строительство более доступных наземных многоэтажных паркингов или вовсе подразумевается стихийная парковка во дворах (эконом-класс).

Отделка

Отделка внутренних помещений и квартир в жилых комплексах разного класса различается прежде всего качеством используемых материалов. В бизнес-классе обычно применяется натуральный камень или дорогая керамика европейских производителей. Сантехника, электрика, отделочные материалы, причем премиальных брендов. Дизайн-проекты часто разрабатываются именитыми иностранными дизайнерами.

В комфорт-плюс и комфорт-классе застройщики соблюдают баланс между использованием зарубежных и отечественных материалов. Там, где это не вредит качеству, но позволяет предложить более доступную цену, применяются отечественные фурнитура, напольные материалы, керамическая плитка или ламинат вместо керамогранита и инженерной или паркетной доски. Однако в комфорт-плюс классе клиенту, как правило, предлагается несколько вариантов отделки как по дизайнерским решениям, так и по стоимости используемых напольных покрытий, краски, плинтусов, сантехники фурнитуры и т.п. Такие опции доступны, к примеру, в жилых комплексах «Level Амурская», «Кварталы 21/19», «Среда», «Селигер Сити».

В проектах эконом-класса отделка практически не применяется. Если же такая опция и предусмотрена, то новоселы въедут в жилье с «муниципальным» ремонтом – линолеум, дешевая сантехника, обои на потолке.

 

Дополнительные «плюшки»

Помимо основных элементов, которые определяют качество жилого комплекса, есть и дополнительные опции. Их наличие не обязательно, но существенно влияет на привлекательность проекта. Дополнительные «плюшки» могут быть самые разные. Раньше такие «фишки» появлялись исключительно в высокобюджетных сегментах, а сегодня они встречаются и в комфорт-классе.  

Одним из таких заимствований у бизнес-класса в девелопменте новостроек комфорт-класса в последние годы стало создание уникальных некоммерческих пространств на территории ЖК. К примеру, частью благоустройства ЖК «Level Амурская» станет необычный амфитеатр. Многоуровневый деревянный помост из лиственницы образует зону для размещения зрителей, а кулисами для сцены послужит живая изгородь из кустарников. Здесь можно организовать групповые занятия йогой, встречи жителей района или творческие конкурсы.

Еще одна «фишка» – это элементы системы умного дома, в частности, собственное Wi-Fi-покрытие на территории жилого комплекса. К примеру, в ЖК «Город» запланированы коворкинги с высокоскоростным интернетом. Беспроводная сеть будет доступна и жителям комплекса «Савёловский Сити», «Селигер Сити», «Гринада», «Эталон-Сити», «Новый Зеленоград» и «Level Амурская».

«Под вывеской «комфорт-класс» может скрываться совершенно разная «начинка» жилого комплекса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рекламное позиционирование какого-либо проекта в определенном классе еще не гарантирует соответствие этому классу. Чтобы сделать оптимальный выбор, я рекомендую покупателям придерживаться следующего алгоритма действий. Во-первых, следует определить круг интересных проектов, подходящих по цене. Во-вторых, сформулировать для менеджеров по продажам вопросы, касающиеся конкретных характеристик будущего комплекса. Какие лифты? Какие фасады? Есть ли подземный паркинг? И так далее. В конце необходимо подвести итоги: новостройка с наибольшим количеством плюсов по самой привлекательной цене станет тем самым оптимальным выбором».

 

ГК «Ферро-Строй» – девелопер жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» – приступил к проектированию детского сада проекта, начало строительства которого запланировано на конец 2019 года. Дошкольное учреждение будет муниципальным. Эксклюзивный партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

В ЖК «Катуар», расположенном рядом с одноименной железнодорожной станцией в Мытищинском городском округе, началось проектирование муниципального детского сада на 200 мест. Дошкольное учебное учреждение входит в состав второй очереди. Начало строительства объекта запланировано на конец 2019 года. Ввод в эксплуатацию – на 4 кв. 2020 года. Жителям ЖК «Катуар» не обязательно ждать строительства детского сада – всего в 15 минутах от заселенной очереди работают два городских дошкольных учреждения, а также школа.

«Катуар» включает 43 дома, сегодня сданы и заселены шесть из них, – говорит Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй». – Несмотря на то, что в комплексе пока немного жителей, уже сейчас необходимо проектировать и создавать в квартале собственные социальные объекты. Помимо детского сада в проекте также появится медицинский и торговый центры, спортивные площадки, зона отдыха и рекреации. Уже готова площадка для барбекю, а также построен четырехсотметровый участок дороги с удобным выездом на Дмитровское шоссе персонально для жителей. Задача любого девелопера состоит в том, чтобы обеспечивать новый проект инфраструктурой одновременно со строительством жилых корпусов, а не по завершению всего проекта. При таком подходе первые новоселы не оказываются оторванными от городской среды и имеют возможность получить услуги в пешей доступности от дома».

Сегодня в продаже представлены квартиры как в первой уже готовой очереди, так и в строящихся корпусах. Бюджет покупки в сданных домах начинается от 3,28 млн рублей за двухкомнатную квартиру площадью 59,7 кв. м. Минимальная стоимость жилья в строящихся корпусах начинается от 2,3 млн рублей за 36,5 кв. м. Ввод в эксплуатацию второй очереди запланирован на III квартал 2020 года.

«Обеспеченность инфраструктурными объектами в Подмосковье в среднем ниже, чем в столице, – отмечает Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –  Именно поэтому при выборе новостройки в области стоит уделить более пристальное внимание изучению городских инфраструктурных объектов, помимо тех, что входят в состав проекта. Из-за высокой стоимости строительства детских садов и школ (порядка миллиона рублей на одного ребенка), девелоперы нередко приступают к созданию «социалки» в последнюю очередь, когда жители уже сталкиваются с острой нехваткой мест в детских садах и школах. Именно поэтому столь важно сложившееся городское окружение».

Жилой комплекс комфорт-класса «Катуар», расположенный в 300 метрах от одноименной станции пригородного железнодорожного сообщения, строится на участке площадью 30 га и включает 43 четырехэтажных дома, собственный детский сад на 200 мест, медицинский центр и торговый комплекс. Общая жилая площадь комплекса достигнет 165 тыс. кв. м. Предусмотрены также площадки для занятий спортом на открытом воздухе, обширные зеленые пространства, через которые будут проложены пешеходные и велосипедные маршруты. Дорога от новостройки до центра Москвы (Белорусского и Савеловского вокзалов) занимает на электричке 50 минут. В 400 метрах от проекта также проходит Дмитровское шоссе.

 

Арендные ставки в московских квартирах в 2018 году выросли на 5-10%. При этом дорожает ипотека, и аренда вновь становится востребованной, а значит – привлекательной для инвесторов. Но чтобы вложения были удачными, нужно четко представлять потенциального арендатора. Эксперты «Метриум» подготовили советы для инвесторов по выбору наиболее подходящих различным группам арендаторов новостроек Москвы.

 

Инвесторы чаще всего вкладываются в новостройки для сохранения капитала, но редко задумываются о покрытии эксплуатационных расходов, а они год от года растут из-за налогов и ЖКХ. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют искать инвестиционный объект с прицелом на сдачу в аренду, чтобы с помощью выручки покрывать его содержание. Для этого инвестор должен четко представлять, кому он сможет сдать приобретаемую квартиру или апартамент. Вариантов может быть несколько.

 

«Семейный вариант»

Семьи – самые распространенные клиенты на рынке аренды. Обычно речь идет о парах или супругах с одним ребенком. Если вы инвестируете в строительство жилого комплекса порядка 10–15 млн рублей (средняя цена двухкомнатной квартиры), то скорее всего именно они станут вашими потенциальными арендаторами. Чтобы впоследствии привлечь таких клиентов, при выборе комплекса для инвестиций нужно руководствоваться следующими правилами:

Жилой комплекс должен иметь собственную инфраструктуру – детский сад и желательно школу. В местных учреждениях не всегда есть места. Расположение недалеко от метро (5-10 минут пешком). Это необходимо для безопасной мобильности ребенка, а также удобства родителей. Желательно наличие просторных рекреационных зон, чтобы семье не приходилось ездить в отдаленные городские парки за простым отдыхом на свежем воздухе. Экология – это модно, особенно для семей, имеющих или планирующих детей. Поэтому следует отдать предпочтения комплексам рядом с большими зелеными зонами в чистых районах. Следует выбирать квартиры, а не апартаменты, так как семья наверняка нуждается во временной регистрации, чтобы отдать ребенка в детский сад или школу.

Среди наиболее подходящих и актуальных проектов новостроек для того рода инвестиций аналитики «Метриум» рекомендуют ЖК «Level Амурская», «Ривер Парк», «Зиларт», «Сердце Столицы», «Город на реке Тушино – 2018», SREDA, «Городские истории», Festival Park, ILove.

«При выборе объекта инвестор наверняка столкнется с большим числом ликвидных проектов, подходящих для «семейной аренды», так как многие новостройки ориентированы на эту группу клиентов, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Поэтому на следующем этапе поиска – сопоставление подходящих вариантов – следует искать объекты с уникальными особенностями, которые позволят выделить их из массы других предложений арендодателей. К примеру, в проекте «Ривер Парк» построена благоустроенная набережная длиной 1,5 км. Такие преимущества помогут привлечь арендаторов, если в остальных характеристиках жилые комплексы будут равноценны».

 

«Апартамент для креативного класса»

Вторая по распространенности группа арендаторов – одинокие, ориентированные на построение карьеры люди молодого и среднего возраста. Часто это представители творческих профессий и специалисты инновационных отраслей. Для них жилье выполняет утилитарную функцию, и инвестору нужно учесть следующие аспекты:

Правовой статус жилья не столь важен в отличие от цены, поэтому следует отдать предпочтение комплексам апартаментов. В последствии это позволит предложить конкурентную и гибкую ставку. Острой необходимости в социальных услугах у таких арендаторов обычно не бывает. Жизнь карьеристов тесно связана с центром столицы. Развлечения, открытые лекции, мероприятия и вечеринки, культурные события проходят здесь, поэтому им важна мобильность. Соответственно, жилье должно быть недалеко от центра и рядом с метро. Работа часто находится на территории креативных пространств и новых деловых кластеров (Винзавод, «Флакон», Даниловская и Трехгорная мануфактуры, «Арма», Москва-Сити и т.п.). Следовательно, чем ближе к ним комплекс, тем он ликвиднее. Для арендаторов из числа представителей креативного класса крайне важна концепция жилья. Они стремятся порвать с общепринятыми форматами, поэтому склонны выбирать новостройки в стиле loft или другие авангардные варианты. Цена имеет большое значение для молодых специалистов, поэтому следует вкладываться в сравнительно небольшие студии площадью от 25 до 35 кв.м. Такое жилье проще сдать.

Для представителей креативного класса, молодых специалистов и подобных арендаторов эксперты «Метриум» рекомендуют проекты новостроек Chkalov, Loftec, «Level Павелецкая», Kleinhouse, JAZZ, Co Loft, Story, «Савёловский Сити».

«При поиске апартаментов для данной группы покупателей я бы рекомендовал особое внимание уделить коммерческой инфраструктуре, – советует Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер Chkalov). – Обычно «креативным» арендаторам важен не только широкий выбор услуг и магазинов, но и их удобное расположение, чтобы не тратить много времени на поиски хорошего салона красоты, нужного бренда одежды и т.п. Поэтому отдать предпочтение нужно комплексам Residential+Retail, то есть проектам, где в одном здании совмещены жилая «часть» и большой торговый центр».

 

«Квартира для пиджака»

Клиенты, которые арендуют жилье в качестве «запасного аэродрома» – это третий по распространенности тип квартиросъемщиков. Чаще всего к ним относятся обеспеченные бизнесмены, постоянно проживающие за пределами Москвы, но регулярно посещающие город для проведения встреч, переговоров, шоппинга и т.п. Иногда возврат за город для них нецелесообразен, поэтому им требуется временная остановка на ночь или более длительный срок. Также в эту группу входят деловые туристы, регулярно приезжающие в Москву из других регионов страны или из зарубежья. Таких арендаторов следует иметь в виду, если вы инвестируете от 6 млн до 15 млн рублей в проекты бизнес- или премиум-класса. Выбирая «квартиру для пиджака», следует учитывать следующие аспекты:

Прежде всего необходимо выбрать апартамент – такой объект обойдется на 20-30% дешевле аналогичной квартиры, а арендатору правовой статус этого жилья будет безразличен. Так как жилье ориентировано на проживание одного, но весьма солидного человека, лучше отдать предпочтение большим студиям от 40 кв.м. Комплекс должен располагаться в хорошей транспортной доступности к крупным деловым кластерам (Москва-Сити, Павелецкая, Пресненский район, «Белая площадь», Nagatino i-Land и т.п.) Поскольку жилье ориентировано на мобильных людей и деловых туристов, не стоит упускать из виду расположение комплекса относительно крупных транспортных узлов. Лучше выбирать проекты недалеко от вокзалов (Киевский, Белорусский, Павелецкий, Площадь трех вокзалов) и с хорошей доступностью ключевых вылетных магистралей. Арендаторам «в пиджаках», конечно, некогда убирать апартаменты, поэтому лучше всего выбрать комплекс с гостиничным обслуживанием, персонал которого всегда содержит жилье в подобающем виде.

Аналитики «Метриум» рекомендуют для такой инвестиционной стратегии следующие комплексы в Москве: Chkalov, «Level Павелецкая», Soho+Noho, YE'S Технопарк, IQ-квартал, The Book, Neva Tower.

«Если инвестор ориентируется на деловых арендаторов, то он может рассматривать и вариант пакетных сделок, то есть приобретение 5-10 апартаментов, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Когда рядом есть крупные бизнес-центры с солидными компаниями (особенно имеющими международную или региональную сеть), не исключено, что они постоянно нуждаются в размещении иностранных или иногородних коллег. С такими фирмами можно договориться о долгосрочной аренде сразу нескольких объектов. Как правило, корпоративные клиенты гораздо надежнее, чем индивидуальные арендаторы».

 

«Туристический апартамент»

Жилье в центре инвестор может впоследствии сдавать не только в долгосрочную, но и краткосрочную аренду. Причем во втором случае доходность обычно на 3-5% годовых выше, хотя и риски у такой модели значительнее. Жилье в центре часто привлекает туристов, которые могут стать выгодными арендаторами. При выборе такого объекта следует учитывать следующие параметры:

Проект должен располагаться в историческом центре или недалеко от него. Можно найти жилье и более удаленное, но рядом со знаковыми для туристов местами (Воробьевы горы, ВДНХ, крупные парки, монастыри и храмы, масштабные музеи и т.п.). Арендное жилье интересует туристов с ограниченными бюджетами, поэтому есть смысл приобрести апартаменты с микростудиями (18-25 кв.м). Такие объекты более доходны и требуют минимум вложений. Хорошо подойдут новостройки, находящиеся рядом с крупными железнодорожными вокзалами, особенно имеющими скоростное сообщение с ключевыми аэропортами. Сам инвестор не сможет заниматься постоянным обслуживанием апартаментов для туристов, поэтому ему потребуется помощь. Для этого можно нанять отдельных специалистов, но дешевле обойдется комплекс, где гостиничное обслуживание предусмотрено изначально. При выборе апартаментов следует делать ставку на новостройки, имеющие собственную коммерческую инфраструктуру, либо расположенные в районах, изобилующими различными сервисами и магазинами.

Среди наиболее подходящих и актуальных проектов новостроек для того рода инвестиций аналитики «Метриум» рекомендуют комплексы Chkalov, Soho+Noho, Tatlin Apartments, The Book, Red 7, Roza Rossa.

 

«Берлога для студента»

В последние годы быстро растет спрос на жилье для молодых и даже юных жителей Москвы. Чаще всего это студенты, которым родители приобретают или арендуют квартиры или апартаменты, чтобы их отпрыски могли начать самостоятельный быт. На таких арендаторов также можно рассчитывать при следующих обстоятельствах:

Прежде всего следует обратить внимание на локацию: если поблизости есть крупные и престижные вузы или их кампусы, то местная новостройках наверняка заинтересует обеспеченных студентов. Отдавать предпочтение можно разным по размерам апартаментам. Чаще всего студенты снимают жилье небольшими компаниями, поэтому квартира студийного типа с двумя или тремя маленькими спальнями будет более ликвидной, чем отдельная студия, рассчитанная на одного, но обеспеченного финансами студента. Помимо собственно учебных заведений следует оценить инфраструктуру, прежде всего, развлекательную. Если поблизости есть крупные физкультурно-спортивные центры, то арендное жилье будет более ликвидным. Удаленность от центра не имеет большого значения, однако если арендное жилье окажется далеко, то это должно компенсироваться хорошим транспортным узлом поблизости – ТПУ или метро. Желательно выбирать проекты с наиболее «универсальной» или молодежной концепцией, чтобы арендаторы чувствовали себя уютно и не было конфликтов со старшим поколением соседей.

Аналитики «Метриум» рекомендуют для такой инвестиционной стратегии следующие комплексы в Москве: Bauman House, Play, Mos Yard и Mitte.

«Налоговая политика в отношении собственников недвижимости ужесточается, и над этим стоит задуматься тем, кто уже вложился в новостройки или собирается это сделать, – обращает внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Повышается имущественный налог, и истекает период действия понижающих коэффициентов, а это значит, что расходы на содержание жилья будут увеличиваться. Как показывает практика развитых стран, власти часто вводят налоги на инвестиционное (пустующее) жилье, чтобы вернуть его в рыночный оборот, что нельзя исключать и в Москве. Поэтому инвесторы уже сейчас должны задуматься о самоокупаемости приобретаемых объектов. Наиболее очевидный путь – аренда. С учетом высокой стоимости жилья и перманентно высоких ставок по кредитам, спрос на съемное жилье в Москве будет всегда высоким, что поможет инвесторам сохранить свои вложения без потерь».

 

ОАО «МССЗ» – застройщик второй фазы городского квартала «Ривер Парк» – вывел в реализацию корпус с апартаментами. На первом этаже дома откроется собственный тренажерный зал, детская комната и конференц-зал – все это будут доступно жителям бесплатно. Стоимость апартаментов начинается всего от 5,28 млн рублей. Партнер по реализации комплекса – компания «Метриум».

Во второй фазе городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк» ведутся продажи двух корпусов с квартирами. Застройщик проекта вывел в реализацию третий дом – корпус «А», в котором представлено 280 апартаментов. Главная особенность нового 18-этажного двухсекционного дома заключается в доступе ряда услуг для жителей. На первом этаже, помимо обычных коммерческих помещений, застройщик разместит и оборудует фитнес-зал общей площадью 87 кв. м с тренажерами. Появится детская комната, где родители смогут оставить своего ребенка под присмотром няни. А для спокойного отдыха у камина предусмотрена большая лаунж-зона 65 кв. м с библиотекой. И самое главное – чтобы воспользоваться услугами, жителям дома не придется покупать абонемент в фитнес-зал или оплачивать каждый час занятий с ребенком – все это предоставляется бесплатно. Кроме того, отдельное помещение выделено под косметологический кабинет.

Для дополнительного комфорта во входной группе предусмотрена просторная колясочная комната, боксы для получения курьерских посылок, уютная зона ожидания с диванчиками и круглосуточная стойка ресепшн с администратором.

 Апартаменты сдаются без отделки – на выбор представлены варианты площадью от 34,1 кв. м до 103,9 кв. м. Минимальный бюджет покупки однокомнатного апартамента равен 5,28 млн рублей за 34,1 кв. м, двухкомнатного – 6,55 млн рублей за 43,1 кв. м, трехкомнатного – 11,95 млн рублей за 66,4 кв. м. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2021 года.      

«Основная часть наших покупателей – это молодые семьи, ведущие активный образ жизни, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Для них важно получать услуги рядом с домом, практически не тратя на это личное время. Именно поэтому мы предусмотрели возможность занятий спортом с видом на набережную, проведения мероприятий и встреч в доме, а чтобы отлучиться по срочным делам теперь не придётся искать няню для ребенка. Подобный набор инфраструктуры персонально для жителей комплекса долгие годы был представлен только в элитных проектах. Однако и в более доступных новостройках сегодня появляются такие опции. Средняя стоимость квадратного метра в новом корпусе с апартаментами составляет 170 тыс. рублей, квартир в той же очереди и аналогичным сроком ввода – 212 тыс. рублей. Поэтому покупатели получают не только доступ к персональному сервису, но и значительно экономят».

«Сервисные апартаменты широко распространены в Европе, в нашей же стране данный формат пока только начинает свое развитие, – отмечает Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На рынке представлено несколько новостроек с подобными опциями. Причем собственные фитнес-залы действительно встречаются только в самых дорогих проектах. Поэтому «Ривер Парк» – стал одним из первых комплексов, который применил опыт девелоперов элитных объектов в своем городском квартале бизнес-класса».

 

Компания «Метриум» сообщает об открытии нового офиса продаж ЖК бизнес-класса Bauman House. Получить консультацию менеджеров теперь можно по новому адресу, всего в пяти минутах ходьбы от строительной площадки самого проекта. Девелопер комплекса – Capital Group. Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

Офис продаж жилого комплекса бизнес-класса Bauman House, расположенного в Басманном районе ЦАО, переехал по новому адресу: ул. Новая дорога, дом 11, строение 1. Ежедневно с 9.00 до 21.00 клиенты могут получить консультацию, задать все интересующие вопросы по проекту и подписать договор.

Общая площадь нового офиса продаж составляет 100 кв. м. Интерьер в лаконичном стиле лофт соответствует концепции самого проекта – функциональность, практичность, ориентации на потребности и удобства современного человека. Жилые башни выполнены в стиле Bauhaus – немецкая школа, сформировавшая в ХХ веке главные принципы функциональной архитектуры и дизайна.

Для комфорта покупателей пространство офиса продаж разделено на две части. В одной из них будет оборудована уютная зона ожидания и переговоров. Вторая часть предназначена уже непосредственно для знакомства с проектом и общения с менеджерами по продажам. Здесь же клиенты могут изучить 3D макет проекта и печатные материалы.

Всего за полгода со старта продаж продано 18% от объема предложения ЖК Bauman House. Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры равен 10,52 млн рублей за 42,2 кв. м, двухкомнатной – 12,26 млн рублей за 56,1 кв. м, трехкомнатной – 16,62 млн рублей за 67,9 кв. м. Во всех квартирах предусмотрены панорамные окна высотой 2,75 м. Жилье сдается без отделки со свободной планировкой. Срок ввода в эксплуатацию запланирован на III квартал 2021 года.

«Офис продаж объекта – это в своем роде визитная карточка застройщика, – комментирует Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Именно от уровня организации сервиса для клиента во многом зависит первое впечатление о девелопере и проекте в целом, которое, как известно, нельзя произвести дважды. По офису продаж можно понять, насколько застройщик клиенториентирован и готов ли он уделять внимание деталям, что очень важно для качества строительства в целом. Поэтому посещение офиса застройщика может дать клиенту куда больше полезной информации, чем даже визит на стройплощадку».

Проект бизнес-класса Bauman House строится в Басманном районе ЦАО, в двух минутах ходьбы от реки Яуза и 10 минутах – от парка Лефортовский. На участке площадью более гектара строятся три монолитных пятнадцатиэтажных дома на 342 квартиры с подземными паркингом и кладовыми. Общая жилая площадь превысит 22 тыс. кв. м. В одном из домов откроется группа кратковременного пребывания детей, где родители смогут оставить ребенка в возрасте 3-8 лет под присмотром профессиональных педагогов. Социальная и коммерческая инфраструктура района представлена тремя государственными школами, тремя детскими садами, филиалами городской поликлиники. В 10-15 минутах езды от комплекса работают крупные спортивные сооружения: спортивный комплекс «Крылья Советов», стадионы «Энергия», «Сокол», открыты торговые центры «Серебряный Дом», «Елоховский Пассаж». Расположена новостройка рядом с метро – до ближайшей действующей станции «Электрозаводская» дорога пешком занимает 10 минут, в пяти минутах езды на машине находится станция «Бауманская». Кроме того, недалеко от проекта до 2020 года будут построены две станции Большой кольцевой линии – «Лефортово» и «Рубцовская».

 

65% сделок на первичном рынке Новой Москвы заключают жители столицы. Причем все больше клиентов переезжают на присоединенные территории из-за возможностей, которые они предлагают жителям. Бюджет покупки перестал быть определяющим в принятии решения. К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум», проанализировав структуру сделок лидера продаж новостроек ТиНАО – Группы Компаний «А101».

 

На первичном рынке Новой Москвы увеличилось количество покупателей в возрасте 41-50 лет. На их долю приходится 22% сделок в проектах ГК «А101», занимающей 1 место по продажам в Новой Москве или 24% рынка в феврале, что на 5 п.п. выше, чем годом ранее. Причем среди данной категории клиентов немало сотрудников, занимающих руководящие должности, с достатком выше среднего. Такие покупатели предъявляют повышенные требования к транспортной доступности (дорога до работы не должна занимать больше часа), а также внимательно изучают инфраструктурное окружение (все необходимые услуги должны предоставляться в пешей доступности от дома).

Эксперты ГК «А101» отмечают, что рост доли «возрастной» аудитории говорит о росте внимания к Новой Москве как к современному, экологически чистому району. А фокус интереса смещается со стоимости квадратного метра, который к тому же за последний год подорожал примерно на 20%, на потребительские свойства территории. Об этом свидетельствует и «средний чек» сделки: стоимость приобретенной квартиры покупателями 41-50 лет составляет примерно 5 млн рублей, и это самый высокий бюджет среди всех возрастных групп.

 «Первые годы квартира в Новой Москве была в своем роде покупкой на перспективу или максимально доступным способом получить столичную прописку, – комментирует Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и формированию продукта ГК «А101». – Затем, по мере развития девелоперских проектов, она стала выбором молодых людей, для которых финансовый аспект был по-прежнему важен, но уже в рамках оценки «цена/качество». Сегодня ни к преимуществам территории, ни к качеству проектов нет вопросов, и люди переезжают сюда из-за желания жить в районе с хорошим воздухом, большими парками, разнообразной инфраструктурой».

Рост интереса к присоединенным территориям со стороны клиентов 41-50 лет отразился и на структуре сделок Группы Компаний «А101». За прошедший год доля проданных двухкомнатных квартир классической планировки увеличилась на 4%, тогда как жилье евроформата, наоборот, потеряло по спросу 3%. 69% покупателей рассматриваемой возрастной группы предпочитают классическую планировку, несмотря на то, что такие объекты обходятся дороже, чем жилье евроформата с объединенной гостиной и кухней. Кроме того, все чаще одновременно с квартирой клиенты стали приобретать кладовые комнаты, а также машино-места.

В целом большинство покупателей квартир ГК «А101» – 65% – жители столицы. 53% клиентов планируют переезд из соседних с Новой Москвой округов «старой» Москвы (ЮЗАО, ЮАО), а также из Московской области. Чаще всего речь идет о сложившихся парах, из которых в браке состоят 53% клиентов, а в неофициальных отношениях – 15%. Нередко жилье в ТиНАО покупается за счет продажи старой квартиры внутри МКАД – таковая есть у 57% покупателей из Москвы – или на накопления. В этом случае квартира в «старых границах» может использоваться для сдачи в аренду, как инструмент получения пассивного дохода. При этом почти 90% клиентов вкладываются в недвижимость Новой Москвы для именно для собственного проживания.

По данным «Метриум», в феврале 2019 года средний бюджет покупки квартиры в Новой Москве составил 5,7 млн рублей, что на 21% больше, чем в аналогичный период 2018 года (4,7 млн рублей). Средняя площадь приобретаемого объекта – 48,6 кв. м. против 46,7 кв.м. годом ранее. Доля ипотечных сделок при этом составляет 42%, хотя год назад она достигала 46%.

«Новая Москва – это новая «точка роста» на карте московского региона, совершившая огромный прорыв в развитии за последние годы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас здесь появляется не только качественное и актуальное по своим характеристикам жилье, но и обновляется инфраструктура, создаются рабочие места, расширяется транспортная сеть. В результате Новая Москва сегодня значительно превосходит по характеристикам многие старомосковские районы. Благодаря росту «потребительской» ценности присоединенные территории продолжают перетягивать на себя спрос».

 

По итогам 2018 года коэффициент доступности столичных новостроек для покупателей снизился на 15%, подсчитали аналитики компании «Метриум», основываясь на опубликованной в марте статистике Росстата по доходам населения. Как показало исследование, средняя квартира в московской новостройке стала менее доступной за прошедший год из-за снижения доходов и быстрого роста цен на первичном рынке жилья.

Коэффициент доступности новостроек «Метриум» показывает, сколько лет нужно московской семье со средним доходом откладывать на квартиру со средней ценой в новостройке комфорт-класса в «старой» Москве. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта.

Показатель основан на статистике Росстата о среднедушевых ежемесячных доходах в Москве, а также на прожиточном минимуме трудоспособного жителя столицы, который устанавливается властями города. Предполагается, что семья состоит из двух человек.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2018 года московская семья заработала порядка 1,030 млн рублей[1] (около 61 тыс. рублей в месяц на одного человека) за вычетом прожиточного минимума (порядка 18 тыс. рублей в месяц на члена семьи). Совокупный чистый доход сократился на 4% по сравнению с концом 2017 года (1,074 млн рублей).

При этом средняя стоимость квартиры комфорт-класса в Москве в IV квартале 2018 года, по данным «Метриум», составила 9,67 млн рублей (59,7 кв. м). Это соответствует стандартной двухкомнатной квартире, подходящей для проживания семьи. Между тем, в конце 2017 года практически аналогичное жилье (58,2 кв.м) обошлось бы в 8,77 млн рублей. Таким образом за 2018 год среднее по цене жилье в столичной новостройке подорожало на 10%.

Соответственно, в конце 2018 года коэффициент доступности жилья в Москве составил 9,39, подсчитали аналитики «Метриум». Между тем в конце 2017 года этот показатель достигал 8,17. Таким образом, за прошедший год столичные новостройки массового сегмента стали недоступнее для москвичей на 15%.

Эксперты «Метриум» поясняют: чтобы купить среднюю квартиру в столичной новостройке год назад москвичам понадобилось бы копить 8 лет и 2 месяца. По итогам 2018 года для достижения этой же цели пришлось бы откладывать 9 лет и 5 месяцев, то есть на 1 года и 3 месяца дольше.

«Столь резкое и негативное для покупателей повышение коэффициента произошло по нескольким причинам, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, в 2018 году продолжалась стагнация доходов населения. Во-вторых, цены на новостройки в силу рыночных и общеэкономических причин выросли. Это привело к фактическому снижению доступности жилья. Однако этот процесс компенсировали снизившиеся ставки по ипотечным кредитам. Сейчас, когда кредит вновь стал дорожать, с учетом стремительного снижения доступности можно ожидать сокращения спроса на новостройки, если ставки по кредитам достигнут непривлекательных для москвичей пределов».

Эксперты «Метриум» отмечают, что по уровню доступности сейчас столичные новостройки сравнялись с показателями конца 2014 года, когда произошло резкое падение реальных доходов населения в сочетании с девальвацией рубля. Так, в IV квартале 2014 года семье со средними доходами понадобилось бы копить на квартиру в новостройке около 9 лет и 3 месяцев против нынешних 9 лет и 5 месяцев.

[1] Аналитики «Метриум» отмечают, что Росстат произвел переоценку показателя среднедушевых денежных доходов по регионам страны (в том числе и по Москве) за 2015-2017 гг. в сторону повышения, что отразилось и на коэффициенте доступности. Однако на динамике показателя переоценка не сказалась.

 

ГК «Ферро-Строй» – девелопер жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» – сообщает об аккредитации второй очереди в банке ВТБ. Теперь покупателям доступна ипотека от одного из лидеров жилищного кредитования по ставке от 10,2%. Эксклюзивный партнер по реализации проекта – компания «Метриум».

Банк ВТБ аккредитовал вторую строящуюся очередь жилого комплекса комфорт-класса «Катуар», расположенного рядом с одноименной железнодорожной станцией в Мытищинском городском округе. Ставка по ипотеке находится в диапазоне 10,2-10,3% и зависит от площади выбранного объекта. Первоначальный взнос – от 15%. Покупатели второй очереди, привлекающие кредит, могут выбрать программы и от других банков: Сбербанк, «Промсвязьбанк», «Возрождение», «Абсолют Банк». Самая низкая ставка – 6% годовых – доступна по программе «семейной ипотеки» для многодетных.

Бюджет покупки однокомнатных квартир во второй очереди ЖК «Катуар» начинается от 2,1 млн рублей за 36,6 кв. м, двухкомнатных – от 3 млн рублей за 54,4 кв. м, трехкомнатных – от 4,66 млн рублей за78 кв.м. Ввод в эксплуатацию второй очереди ЖК «Катуар» запланирован на II квартал 2020 года.

«Еще в прошлом году банк ВТБ ограничил аккредитацию подмосковных новостроек, продолжив работу со столичными застройщиками, – говорит Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй». – Однако для нашего жилого комплекса было сделано исключение, что говорит о его высокой ликвидности. Банки заинтересованы в стабильном потоке клиентов и самое главное – надежном залоговом портфеле. Покупателям также интересно разнообразие банков, так как это позволяет привлечь ипотеку на более выгодных условиях. Например, ставка в ВТБ начинается от 10,2%, в Сбербанке – от 10,4%. Конкуренция среди банков высока, и в борьбе за клиента каждый из них стремится предложить более выгодные условия».

«Несмотря на рост ставок по ипотеке, ежемесячный платеж по кредиту вполне может быть сопоставимым с арендной платой, – отмечает Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Так, например, для покупки самой бюджетной квартиры стоимостью 2,1 млн рублей нужно собрать первоначальный взнос в размере 315 тыс. рублей. Остальную сумму можно взять в кредит по ставке 10,3%. Ежемесячный платеж при сроке кредита 10 лет составит порядка 23 тыс. рублей. Это сопоставимо со стоимостью аренды аналогичной квартиры в той же локации».

Жилой комплекс комфорт-класса «Катуар», расположенный в 300 метрах от одноименной станции пригородного железнодорожного сообщения, строится на участке площадью 30 га и включает 43 четырехэтажных дома, собственный детский сад на 200 мест, медицинский центр и торговый комплекс. Общая жилая площадь комплекса достигнет 165 тыс. кв. м. Предусмотрены также площадки для занятий спортом на открытом воздухе, обширные зеленые пространства, через которые будут проложены пешеходные и велосипедные маршруты. Дорога от новостройки до центра Москвы (Белорусского и Савеловского вокзалов) занимает на электричке 50 минут. В 400 метрах от проекта также проходит Дмитровское шоссе.

 

Новая Москва сегодня и 5 лет назад – это два разных мира. Если в первые годы после присоединения подмосковных территорий к столице покупателей нужно было убеждать в целесообразности приобретения квартир в ТиНАО, то сегодня новомосковские жилые комплексы являются основными генераторами спроса на столичном рынке первичной недвижимости. Почему покупатели выбирают Новую Москву? Аналитики компании «Метриум» нашли 10 ответов на этот вопрос.

Низкие цены

В 2018 году цены в новостройках Новой Москвы продемонстрировали впечатляющую динамику: средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 15,6% и составила по итогам года 115 тыс. рублей. В старых столичных границах в массовом сегменте рост был вдвое медленнее – 7,5%. Несмотря на это, разница в цене между «старой» и Новой Москвой по-прежнему очень заметна и составляет почти 50 тыс. рублей с «квадрата». Намного ниже и порог входа. Если исключить максимально удаленные проекты Троицкого административного округа, то ценовой минимум сегодня находится на отметке 2,2 млн рублей («Баркли Медовая Долина»). Внутри МКАД этот показатель составляет 3,5 млн рублей («Люблинский Парк»). При разнице более чем в миллион рублей новомосковская студия будет почти на 3 квадратных метра больше.

Доступная ипотека

Вряд ли можно говорить о том, что ипотечные ставки сильно отличаются в «старой» и Новой Москве. Однако фактор более низкой стоимости лота оказывает серьезное влияние на параметры ипотечного кредитования. Если взять среднюю ставку за 2018 год (9,56% годовых по данным ЦБ) и рассчитать ежемесячные платежи для самых доступных лотов на присоединенных территориях и в старых границах, то разница составит почти полтора раза: 18,4 тыс. рублей в месяц в Новой Москве и 26,8 тыс. рублей в месяц в «старой» [1]. Не стоит сбрасывать со счетов и более низкий первоначальный взнос – 440 тыс. рублей против 640 тыс. рублей. Столь значительный разброс отражается и на статистических данных: в 2018 году 57% квартир в новостройках ТиНАО были приобретены с привлечением заемных средств. В массовом сегменте «старой» Москвы этот показатель на 3 процентных пункта ниже.

Действующее метро

По результатам недавно проведенного опроса ВЦИОМ, 73,9% жителей Новой Москвы заявили об улучшении транспортной ситуации на присоединенных к столице территориях. Причем 4 года назад этот показатель составлял только 60,7%. И эта разница не удивительна. За этот период в Новой Москве произошел ряд существенных изменений, связанных с общественным транспортом. В первую очередь, с метро. На сегодняшний день в Новомосковском административном округе уже работают 5 станций метрополитена: «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии, а также открытые в 2018 году «Говорово», «Боровское шоссе» и «Рассказовка» (Солнцевская линия). На май 2019 года запланировано еще одно знаменательное событие: запуск большого участка «красной» ветки, на котором пассажиров будут обслуживать станции «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка». Таким образом, уже через несколько месяцев столичная подземка «дотянется» до поселения Сосенское, где сосредоточено большое количество строящихся жилых комплексов: «Москва А101», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москвичка» и другие. В перспективе ветка будет продлена еще на одну станцию «Новомосковская», которая разместится ближе к Южному Бутову и ЖК «Белые ночи». Кроме того, в Новой Москве будет построено еще несколько станций подземки, в том числе совершенно новая Коммунарская линия, которая протянется из центра «старой» в центр Новой – Коммунарку, а затем и дойдет до ЖК «Новые Ватутинки» и Троицка.

Новые дороги

Не отстает по темпам развития и дорожная сеть на территории Новой Москвы. Только за 2018 год в ТиНАО было построено 70 километров новых трасс. В частности, был запущен восьмикилометровый участок магистрали «Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе», который связал Киевское и Калужское шоссе. Дорога имеет по 4 полосы в каждую сторону, на ней построено 9 развязок, несколько тоннелей и подземных пешеходных переходов. Еще один крупный проект, завершенный в прошлом году – это строительство трассы «М-3 Украина – Московский – Калужское шоссе – Южное Бутово». Таким образом, к реконструированным ранее диаметрам (Калужское и Киевское шоссе), добавились дороги, позволяющие перемещаться по территории Новой Москвы, а не только в сторону МКАД или области.

Комплексное освоение

В отличие от «старой» Москвы, где крупные градостроительные проекты в меньшинстве, в Новой основной объем предложения сосредоточен в масштабных проектах комплексного освоения территорий. Причем в некоторых из них общее количество квартир превышает отметку в 10 тыс. лотов. И именно этот формат привлекает сюда основной поток покупателей: огромные жилые массивы строятся параллельно со всей инфраструктурой, включая школы и детские сады, поликлиники, торговые и бизнес-центры, рекреационные зоны. То есть будущие жители получают не квартиру в доме в «чистом поле», каковым еще недавно представлялась территория Новой Москвы, а полноценную среду обитания со всеми необходимыми удобствами.

Образовательная инфраструктура

С каждым годом территория Новой Москвы становится все более привлекательной для семейных покупателей. Если еще 5 лет назад семьи с детьми могли только надеяться на скорое появление образовательной инфраструктуры, то сегодня они уже имеют возможность ей пользоваться. В период с 2012 по 2018 годы в ТиНАО было построено 13 школ на 12 тыс. учеников и 34 детских сада более чем на 7 тыс. мест.

Стоит отметить один из крупнейших образовательных комплексов Москвы, построенный группой компаний «А101» в составе ЖК «Москва А101». Школьное здание с бассейном на 4 дорожки, лабораториями и мастерскими рассчитано на 1775 мест. В 2017 году оно было передано на баланс города и стало частью образовательного комплекса №2070, который уже на следующий год из «второй сотни» поднялся на 63 место в рейтинге вклада школ в качественное образование.

Здравоохранение

Наряду со школами и детскими садами, поликлиники входят в пул инфраструктурных объектов, наличие которых рядом с домом является обязательным для подавляющего большинства покупателей недвижимости. На момент присоединения к столице подмосковных территорий ситуация со здравоохранением здесь была довольно запущенная. Однако с 2012 года многое изменилось. В общей сложности было построено 10 поликлиник, в том числе и за счет девелоперов, ведущих строительство жилых комплексов в Новой Москве. В частности, в 2018 году были сданы в эксплуатацию 2 клиники на 1060 посещений в смену, а на 2019 год запланирован ввод 4 объектов суммарной мощностью 2250 посещений в смену.

Работа рядом с домом

Сегодня у покупателей жилья в Новой Москве уже нет столь острой необходимости ездить на работу в «старую». По данным городских властей, с момента присоединения к столице на новых территориях было создано 200 тыс. рабочих мест. Среди них – офисный парк «Комсити» (12 тыс. рабочих мест), агрокластер «Фуд Сити» (13,8 тыс. рабочих мест), производственно-логистический комплекс «Внуково-Логистик» (11,5 тыс. рабочих мест), логистический бизнес-парк «К-2» (3 тыс. рабочих мест) и другие. Кроме того, в поселке Коммунарка возводится административно-деловой центр, в котором смогут работать 70 тыс. человек. Площадь комплекса составит 5 млн кв. м, что сопоставимо с застройкой ММДЦ «Москва-Сити».

Экология

В составе «большой» Москвы присоединенные территории на сегодняшний день являются наиболее благоприятными в плане экологии. По оценке специалистов, внутри МКАД районы оцениваются как «сильно загрязненные», тогда как у Новомосковского и Троицкого административных округов преобладают оценки «достаточно чистые» и «слабо загрязненные». Еще одно неоспоримое преимущество Новой Москвы заключается в том, что ровно половина всей площади ТиНАО (74 тыс. га) – это земли лесного фонда.

Московская прописка

Сегодня Новая Москва привлекает покупателей не только из «старой», но и из Московской и сопредельных областей. А для региональной аудитории наличие столичной прописки по-прежнему играет важнейшую роль. И все перечисленные бонусы – это приятное дополнение к заветному статусу москвича.

«На сегодняшний день почти половина всех покупателей в наших жилых комплексах – это молодые люди в возрасте 25-35 лет, в основном хорошо оплачиваемые специалисты высокой квалификации или владельцы небольшого бизнеса, состоящие в официальном или гражданском браке – рассказывает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» (девелопер ЖК «Москва А101», «Испанские кварталы», «Скандинавский», «Белые ночи»). – При этом процент инвестиционных покупок не превышает 13%, а доля переезжающих сюда из соседних районов Москвы – более 60%. Это важный показатель того, что локация рассматривается самими москвичами в первую очередь как оптимальное место для жизни и воспитания детей. В результате Новая Москва превращается в самую молодую и экономически активную по составу населения локацию столицы. Мы отмечаем это не только по темпам продаж квартир, но и по интересу к коммерческим помещениям со стороны тех, кто уже живет в наших домах».

«Всего каких-то пять лет назад приходилось прикладывать немало усилий для того, чтобы «продать» Новую Москву, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – И даже при высоком интересе к конкретному проекту, сам факт переезда в бывшее Подмосковье пугал многих потенциальных покупателей. Сегодня ситуация в корне изменилась, о чем свидетельствует статистика по сделкам: 44% всех продаж на первичном рынке массового сегмента Москвы за 2018 год пришлось на новомосковские жилые комплексы. Именно здесь сосредоточены самые востребованные у покупателей новостройки, счет в которых идет на тысячи реализованных квартир – «Саларьево Парк», «Москвичка», «Испанские кварталы», «Скандинавия» и «Южное Бунино». В общей сложности за прошлый год в них было заключено более 10 тыс. ДДУ – почти 15% от всего объема сделок в столице».

[1] Расчет произведен по средней ставке ЦБ за 2018 год на срок 15 лет при первоначальном взносе 20%.

 

В феврале спрос на новостройки Москвы вырос на 34%, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на данных Росреестра. В прошлом месяце было зарегистрировано 7,2 тыс. договоров долевого участия – абсолютный рекорд для этого месяца. Сопоставимо выросло и количество ипотечных сделок, несмотря на рост ставок по кредитам. Высокая активность наблюдалась в феврале и на вторичном рынке жилья.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в феврале покупатели новостроек в столице заключили 7,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 34% больше, чем январе. По сравнению с февралем прошлого года, когда было зафиксировано 5,6 тыс. сделок, активность клиентов возросла на 29%. Февраль уступил только трем самым ажиотажным месяцам 2018 года (октябрь–декабрь), обойдя по количеству каждый из более ранних месяцев.

По абсолютному количеству соглашений на покупку строящегося жилья февраль 2019 года стал рекордным и в более широкой ретроспективе. В 2017 году в Москве регистраторы зафиксировали 3,3 тыс. ДДУ, в 2016 – 2,1 тыс., в 2015 – 1,3 тыс., в 2014 – 2 тыс.

«Столь быстрого «потепления» с точки зрения восстановления активности покупателей после января никогда не наблюдалось, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Обычно количество сделок плавно повышается к середине весны, но в этом гому мы видим, что покупатели спешат приобрести жилье с начала года. На мой взгляд, это связано с сохранением сравнительно доступного уровня кредита при тенденции к повышению ставок. Помимо этого, многие клиенты ожидают повышение цен из-за реформы долевого строительства летом, поэтому не хотят откладывать покупку на второе полугодие. Именно поэтому я полагаю, февраль стал очень продуктивным месяцем».

Спрос на ипотеку в Москве также заметно увеличился, отмечают эксперты «Метриум». В Росреестре зарегистрировали 7 тыс. сделок, что на 26% больше, чем в январе, когда банки выдали 5,6 тыс. кредитов. В годовом выражении также фиксируется значительный прирост активности заемщиков. По сравнению с февралем 2018 года количество ипотечных сделок возросло на 40%. Как и в случае с рынком строящегося жилья, февральский показатель по выданным кредитам на покупку жилья оказался самым высоким за всю историю наблюдений.

«На ипотечном рынке продолжается рост числа заемщиков, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – Это связано с тем, что ставки растут, и предпосылок для их снижения практически нет. Поэтому люди стремятся занять деньги сейчас, ведь промедление фактически означает рост стоимости жилья для них. Также с начала года ускорился рост цен на новостройки, что также заставляет клиентов действовать, особенно тех из них, кто рассчитывает на привлечение займов».

Спрос на вторичном рынке жилья в феврале в Москве увеличился на 24% в сравнении с январем, подсчитали эксперты «Метриум». В прошлом месяце в Москве было зарегистрировано 12,2 тыс. сделок купли-продажи, что на 20% больше, чем в феврале 2018 года. Таким образом, на вторичном рынке также сохраняется положительная динамика спроса. Тем не менее в сравнении с февралем докризисного 2014 года в Москве было приобретено на 12% меньше жилья.

«Полагаю, что в первом полугодии 2019 года вторичный рынок окончательно восстановит докризисные объемы сделок, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Об этом свидетельствует позитивная динамика, наблюдаемая нами уже почти два года. Это приведет и к росту спроса на первичное жилье, ведь значительная часть сделок со «вторичкой» в Москве – это, по сути, подготовительный этап к покупке более современного и актуального жилья».

 

Высокобюджетный сегмент в 2018 году продемонстрировал существенное замедление темпов ввода в эксплуатацию. По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в заявленный срок сдались только 42,5% новостроек бизнес-, премиум и элитного классов[1]. В количественном выражении показатель составляет 37 адресов, причем более половины из них должны были сдаться еще в 2017 году и ранее.

В начале 2018 года у девелоперов проектов в высокобюджетном сегменте были далеко идущие планы: за 12 месяцев в эксплуатацию должны были сдаться 87 жилых и апартаментных комплексов. Фактические данные по вводу сильно отличаются от этой цифры. По данным экспертов «Метриум», разрешения на ввод в эксплуатацию получили только 37 проектов или 42,5% от изначально заявленного количества. Для сравнения, по итогам 2017 года показатель достигал отметки в 53,5%.

При этом в зависимости от сегмента процентное соотношение сданных и «опоздавших» проектов сильно меняется. В частности, сразу в двух категориях было зафиксировано стопроцентное выполнение плановых нормативов. Это многофункциональные комплексы бизнес-класса, в которых сочетаются квартиры и апартаменты. Разрешения на ввод получили 5 из 5 проектов. Также был сдан в эксплуатацию единственный из запланированных апартаментный комплекс элитного класса.

Еще в одной категории был зафиксирован показатель 50/50: из 8 запланированных к вводу элитных жилых комплексов сдались 4 объекта. Остальные сегменты не смогли преодолеть отметку в 50%, а самый плохой показатель был отмечен в премиум-классе: РВЭ оформили только две новостройки – одна с квартирами, другая с апартаментами. Хотя в каждой из категорий должно было сдаться по 6 проектов. Впрочем, нельзя не отметить тот факт, что только в премиум-классе был зафиксирован факт досрочного ввода: в жилом комплексе «Суббота» разрешение на ввод в эксплуатацию было получено в октябре 2018 года, хотя по состоянию на конец 2017 года дата была назначена на 2 квартал 2019 года. В связи с этим данный объект не был учтен в общей статистике.

Стоит отметит, что в группу несданных в срок проектов также были включены новостройки, не успевшие получить разрешение на ввод до 31 декабря 2018 года. Аналитики «Метриум» насчитали 5 жилых комплексов бизнес-класса и один элитный объект, которые оформили РВЭ в январе-феврале текущего года с опозданием на несколько месяцев.

Также необходимо учитывать, что в категорию сданных в 2018 году высокобюджетных проектов попало большое количество новостроек, изначально запланированных к вводу в 2017 году и даже ранее. 13 подобных объектов относятся к бизнес-классу, а в премиум- и элитном классах это все без исключения объекты – 7 из 7 сданных в 2018 году жилых и апартаментных комплексов.

Квартиры бизнес-класса в сданных в эксплуатацию в 2018 году жилых комплексах можно приобрести по цене от 7,06 млн рублей. Это минимальный бюджет покупки в ЖК «Концепт House». В ЖК «На улице Коминтерна» порог входа находится на отметке в 8,27 млн рублей, а замыкают тройку введенные в эксплуатацию корпуса в масштабном проекте «Хорошевский» – от 8,34 млн рублей.

В категории апартаментов бизнес-класса минимальные цены несколько выше. Самый доступный лот предлагается в проекте «Сердце Столицы» за 7,76 млн рублей. В комплексе апартаментов LOFTEC стоимость начинается от 8,5 млн рублей, а в KleinHouse – от 9,78 млн рублей.

В премиум-классе в категории жилых комплексов, сданных в 2018 году, представлено две новостройки. В сданном досрочно ЖК «Суббота», стоимость квартир в этом проекте начинается от 17,88 млн рублей. Второй сданный жилой комплекс премиум-класса, наоборот, был введен с опозданием. Это жилой комплекс EgoDom, минимальная цена квартиры в котором зафиксирована на уровне в 20,35 млн рублей. Также в данном сегменте РВЭ было оформлено в одном апартаментном комплексе – «Современник». Все лоты в этом проекте уже распроданы.

Минимум в элитном сегменте составляет 65,19 млн рублей. За эту сумму можно приобрести квартиру в ЖК Barkli Gallery. Эта новостройка получила разрешение на ввод с минимальным опозданием ­– сразу после новогодних праздников (документ датируется 11 января 2019 года). Единственный сдавшийся в 2018 году апартаментный комплекс элитного класса – это «Резиденция Тверская». Минимальный бюджет здесь значительно меньше –  17,27 млн рублей.

«Успеваемость девелоперов в высокобюджетном сегменте сегодня находится далеко не на самом высоком уровне, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Причем по сравнению с прошлым годом показатели существенно ухудшились. В целом по рассматриваемой категории доля проектов, не сдавшихся в срок, увеличилась на 11 процентных пунктов. А в отдельных категориях отмечен еще более заметный провал. К примеру, премиум-класс по итогам 2017 года показал очень хороший результат: вовремя сдались 70% жилых и 62,5% апартаментных комплексов. В 2018 году и квартиры, и апартаменты достигли лишь отметки в 16,7%. Учитывая, что спрос в прошлом году находился на очень высоком уровне, и большинство девелоперов не испытывали проблем с привлечением финансирования со стороны дольщиков, единственным логичным объяснением является изначально неверная оценка своих возможностей и установка слишком ранних сроков ввода в эксплуатацию».

[1] Расчет производился по проектам, в которых велись первичные продажи по состоянию на начало 2018 года. Новостройки, полностью распроданные до 31 декабря 2017 года, вышедшие на рынок в 2018 году, сданные досрочно в 2018 году или с опозданием в начале 2019 года не учитывались.

 

ГК «Ферро-Строй» – девелопер жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» – завершил выдачу ключей покупателям первой очереди. В продаже осталось всего 19 готовых квартир с отделкой стоимостью от 3,9 млн рублей. Эксклюзивный партнер по реализации – компания «Метриум».

В жилом комплексе «Катуар», расположенном рядом с одноименной железнодорожной станцией в Мытищинском городском округе, все покупатели первой очереди получили ключи. Напомним, жилье сдается сразу с отделкой, благодаря чему переехать в новый дом можно в считанные дни после подписания договора.

Почти все квартиры первой очереди проданы – в реализации осталось всего 19 из 394 лотов. Минимальная стоимость составляет 3,9 млн рублей за двухкомнатное жилье площадью 59,5 кв. м. Стоимость трехкомнатных квартир начинается от 4,6 млн рублей за 77,4 кв.м. На выбор представлено жилье на 1,3 и 4 этажах.

«Нередко первые новоселы проектов комплексного освоения территории сталкиваются с дефицитом инфраструктурных объектов, которые пока находятся только в планах строительства, – говорит Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй». – Мы же постарались сделать все, чтобы наши жители не имели таких сложностей. Специально для комплекса построен и открыт четырехсотметровый участок дороги с удобным выездом на Дмитровское шоссе. Благоустроена зона барбекю с беседками и мангалами, где можно устроить пикник на открытом воздухе. Во дворе выполнено всесезонное озеленение взрослыми деревьями и кустарниками. Из инфраструктурных объектов в пешей доступности от комплекса работает детский сад, школа, универсам «Магнит». Таким образом, наши первые новоселы не «оторваны» от городской инфраструктуры и имеют возможность отдыхать, учиться, получать услуги рядом с домом».

«Готовые новостройки сегодня пользуются у покупателей высоким спросом, – отмечает Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Такие объекты становятся компромиссным вариантом для тех, кто не готов ждать заселения несколько лет и при этом хотел бы жить в современном, комфортном проекте с дворами без машин, индивидуальной архитектурой, продуманными планировками. Объекты вторичного рынка по большей части безнадежно устарели и уже не могут составить конкуренцию новостройкам».

Жилой комплекс комфорт-класса «Катуар», расположенный в 300 метрах от одноименной станции пригородного железнодорожного сообщения, строится на участке площадью 30 га и включает 43 четырехэтажных дома, собственный детский сад на 200 мест, медицинский центр и торговый комплекс. Общая жилая площадь комплекса достигнет 165 тыс. кв. м. Предусмотрены также площадки для занятий спортом на открытом воздухе, обширные зеленые пространства, через которые будут проложены пешеходные и велосипедные маршруты. Дорога от новостройки до центра Москвы (Белорусского и Савеловского вокзалов) занимает на электричке 50 минут. В 400 метрах от проекта также проходит Дмитровское шоссе.

 

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры. Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки. Эксперты «Метриум» рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащем несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены. Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку. Учитывая данную особенность, эксперты «Метриум» советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

 

Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Нужно идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска новой квартиры. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Продажа вторичной квартиры на рынке московского региона занимает в среднем около трех месяцев, тогда как поиск нового жилья – в три раза меньше по времени, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем. Причем закон на дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП. Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в квартире. Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м). С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

            Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе. То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно. Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая. – Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане. Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев. Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

            Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. В Москве таковым является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире, свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет), свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН, оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру, отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

 

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры. Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке. В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

            Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении. В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

            Заключаем договор купли-продажи     

            Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

            Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

            Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

            После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

 

Трехкомнатные квартиры составляют 22% от суммарного объема предложения массовых новостроек в Москве. Однако, несмотря на столь солидную долю рынка, отыскать доступную по цене трехкомнатную квартиру непросто в силу высокой стоимости таких объектов. Аналитики «Метриум» подготовили рейтинг самых недорогих «трешек» в столичных новостройках.

Эксперты «Метриум» отобрали самые выгодные предложения трехкомнатных квартир в жилых комплексах комфорт-класса в Москве. В расчет принимались ЖК, расположенные в пределах МКАД. Помимо этого, в рейтинг вошли объекты площадью свыше 70 кв. м., то есть трехкомнатные квартиры классического формата. Как правило, габариты таких помещений варьируются от 70 до 90 кв. м.

Как показало исследование аналитиков «Метриум», сегодня в Москве можно найти трехкомнатные квартиры, которые на 30% дешевле средних объектов в данном сегменте. Если стоимость трехкомнатной квартиры составляет в среднем 12,8 млн рублей, то наиболее доступные варианты (от 8 млн до 9 млн рублей) обойдутся покупателям примерно на 30% дешевле.

Наиболее доступная трехкомнатная квартира представлена в ЖК «Люблинский парк» (Люблино). Ее стоимость составляет 8,66 млн рублей, а площадь достигает 76 кв. м. Вторую строчку занимает ЖК «Домашний» (Марьино), где трехкомнатную квартиру площадью 72 кв. м. можно приобрести за 8,82 млн рублей. Наконец, третью строчку занимает проект «Грани» (Текстильщики), в котором предусмотрена трехкомнатная квартира площадью 70 кв. м. за 9,31 млн рублей.

«Важно отметить, что чаще всего трехкомнатные квартиры интересуют «семейных покупателей», – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). – Они рассчитывают приобрести максимально просторную квартиру по наиболее выгодной цене, то есть площадь для них в таком же высоком приоритете, как и цена. С этой точки зрения, крайне важно обращать внимание на габариты объекта и функциональность планировки. Если позволяет количество окон, то трехкомнатную квартиру, в зависимости от нужд семьи, можно спланировать в евроформате с просторной объединенной кухней-гостиной, либо выделить дополнительную спальню».

Самая большая трехкомнатная квартира (80 кв. м) представлена в ЖК «Level Амурская» (Гольяново), отмечают эксперты «Метриум». Её стоимость составляет 10,6 млн рублей. Вторую строчку среди самых больших, но наиболее доступных трехкомнатных квартир, занимает объект в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) площадью 79 кв. м за 9,55 млн рублей. За ним следует квартира в ЖК «Люблинский парк» в районе Люблино (76 кв. м за 8,66 млн рублей).

  «Спрос на трехкомнатные квартиры растет, а вслед за ним увеличивается и предложение таких квартир, – заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Скажем два года назад доля трехкомнатных квартир на рынке массовых новостроек Москвы составляла 16%, год назад – 19%, а сейчас – 22%. Спрос на просторное жилье вырос из-за снижения ставок по ипотеке. Однако, как мы знаем, кредит вновь стал дорожать. В этой ситуации в наиболее рискованном положении оказываются те клиенты, которые рассчитывали на привлечение займа для покупки трехкомнатных квартир. В силу большой площади они отличаются высокими ценами, а это значит, что даже умеренное повышение ставок оборачивается значительным ростом размера ежемесячных платежей или переплаты по кредиту. Поэтому откладывать покупку крупногабаритной квартиры в текущих условиях не следует».

 

Компания Tekta Group – девелопер проекта Big Time – объявляет о повышении цен в жилом комплексе. С 22 февраля средняя цена квадратного метра увеличится на 1–3%. Минимальная стоимость трехкомнатной квартиры в проекте вырастет на 270 тыс. рублей.

 

22 февраля квартиры в проекте городского квартала бизнес-класса Big Time подорожают на 1-3%. Повышение стоимости затронет наиболее востребованные типы объектов: студии, классические однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры европейского и классического формата, а также четырехкомнатные квартиры евроформата. Увеличение цен пройдет в диапазоне 1–3% от стоимости лота, что в денежном выражении означает удорожание на 40-300 тыс. рублей.

«В феврале мы наблюдали очень активный спрос клиентов, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – Полагаю, что повышение ипотечных ставок, которое продолжается полгода, сейчас подстегивает спрос. Покупатели опасаются, что ставки вернутся к значениям 2014-2015 гг., и приобретение жилья станет невозможным или более затратным. Также клиентов привлекает высокая скорость строительства комплекса. Именно эти факторы являются предпосылками очередного повышения цен».

В проекте Big Time сохраняется высокая динамика возведения. В январе комплекс вошел в рейтинг столичных новостроек бизнес-класса с самыми быстрыми темпами строительства. В начале февраля в первом корпусе ЖК Big Time велись монтажные работы на уровне десятого этажа. Во втором корпусе строители поднялись на уровень восьмого этажа, а в третьем корпусе идет армирование плиты перекрытия над седьмым этажом.

Жилой комплекс бизнес-класса Big Time будет состоять из трех корпусов, насчитывающих 670 квартир. В проекте представлены как объекты с классической планировкой (отдельная кухня), так и евроформат. Сдача в эксплуатацию намечена на 2020 год. Кроме того, в комплексе предусмотрен подземный паркинг, рассчитанный на 407 машино-мест.  

В проекте Big Time минимальная стоимость cтудии составляет 5,2 млн рублей (28 кв. м), однокомнатной квартиры – 6,7 млн рублей (38 кв. м), двухкомнатной – 9,5 млн рублей (52 кв. м), трехкомнатной – 13,7 млн рублей (80 кв. м).

«В ближайшие месяцы цены на ликвидные жилые комплексы будут возрастать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с ажиотажным спросом, который сейчас стимулируют новости о переходе отрасли к новой модели финансирования. Покупатели не знают, чего ожидать от изменений, поэтому предпочитают решить жилищный вопрос сейчас, не полагаясь на скорые прояснение и стабилизацию ситуации на рынке новостроек».

 

Первичный рынок «старой» Москвы сегодня насчитывает более 300 жилых и апартаментных комплексов, представленных 134 девелоперами. При этом более половины этих проектов реализуют 20 крупнейших застройщиков. А суммарная площадь квартир и апартаментов в этих новостройках составляет 8,83 млн кв. м или 67,6% от жилой площади всех корпусов, представленных в продаже в старых столичных границах. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум», составив ежегодный рейтинг девелоперов «старой» Москвы.

В данный рейтинг вошли проекты, удовлетворяющие следующим требованиям:

проект/корпус находился в стадии первичных продаж по состоянию на конец 2018 года; разрешительная документация оформлена в соответствии с действующим законодательством и находится в открытом доступе; продажи ведутся в соответствии с ФЗ №214 «О долевом строительстве»; в продаже от застройщика/уполномоченного агентства недвижимости представлено не менее 10 лотов для проектов/корпусов площадью более 10 тыс. кв. м, не менее 5 лотов для проектов/корпусов площадью 10 тыс. кв. м и менее.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум» посчитали площадь квартир/апартаментов без учета летних помещений в корпусах, в которых ведутся открытые продажи. Основным источником информации является разрешительная документация проектов: разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию, проектные декларации и заключения экспертизы. При отсутствии необходимых данных в официальных документах эксперты компании связывались с девелоперами для уточнения параметров.

В общей сложности условиям рейтинга удовлетворяют 294 жилых и апартаментных комплекса, общая проектная площадь лотов в которых составляет 13,05 млн кв. м. Из них 83,9% приходится на квартиры и только 16,1% относится к категории апартаментов.

По сегментам лидируют новостройки бизнес-класса, на долю которых приходится 45% площадей, учтенных в данном рейтинге. Массовый сегмент несколько уступает – 39%. Ровно 10% от суммарной площади занимают квартиры и апартаменты премиум-класса. И оставшиеся 6% приходятся на новостройки элитного класса.

В топ-20 крупнейших девелоперов «старой» Москвы вошли компании, в общей сложности реализующие 150 жилых и апартаментных комплексов. Суммарная площадь лотов в находящихся сегодня в продаже корпусах составляет 8,81 млн кв. м или 67,5% от общего объема.

С 2016 года лидерство на первичном рынке «старой» Москвы сохраняет группа компаний ПИК. В минувшем году девелопер начал продажи в 8 новых жилых комплексах, доведя суммарное количество адресов в портфеле до 23. Причем многие из них – это масштабные проекты, рассчитанные на несколько сотен тысяч «квадратов». А площадь корпусов, находящихся на реализации сегодня, составляет 1,94 млн кв. м. С момента, когда ГК ПИК возглавил рейтинг, этот объем увеличился почти вдвое.

Второе место по итогам 2018 года впервые заняла компания MR Group с показателем 884,8 тыс. кв. м. Столь впечатляющих результатов удалось достичь за счет запуска в прошлом году 8 жилых и апартаментных комплексов суммарной площадью 383,6 тыс. кв. м. Годом ранее компания занимала третью строчку.

Топ-3 замыкает компания «Донстрой», в активе которой 13 жилых и апартаментных комплексов. Площадь лотов в корпусах, представленных сегодня в продаже, составляет 831,8 тыс. кв. м. За 2018 год портфель девелопера пополнился четырьмя проектами.

Компания Capital Group вывела на рынок в прошлом году 5 новых проектов (еще в одном ведутся закрытые продажи). Однако на позицию девелопера в рейтинге это не повлияло: с показателем 624 тыс. кв. м этот игрок рынка занимает четвертое место, как и год назад.

Первую пятерку закрывает Группа «Эталон». Этот девелопер не отметился новыми проектами в 2018 году, но накопленный ранее портфель – 471,4 тыс. кв. – позволил ему сохранить высокую позицию. При этом в конце февраля 2019 года стало известно о том, что Федеральная антимонопольная служба одобрила сделку по приобретению Группой «Эталон» 51% акций другой девелоперской структуры из данного рейтинга – компании «Лидер-Инвест». Объединенный портфель двух застройщиков позволит претендовать на попадание в топ-3 крупнейших девелоперов «старой» Москвы по итогам текущего года.

Если в топ-5 за прошедший год состав компаний не изменился, то во второй половине первой десятки были отмечены существенные рокировки. Мощный рывок совершила компания INGRAD, нарастив портфель до уровня 379,3 тыс. кв. м. За счет этого девелопер поднялся с 19 позиции на 6 место. Следом идет компания «Кортрос», которая в 2017 году не входила в топ-20 рейтинга. В активе девелопера 374,5 тыс. кв. м. Восьмое место у Группы ПСН, реализующей 5 проектов суммарной площадью 334,2 тыс. кв. м.

Девятое место занял еще один новичок рейтинга крупнейших девелоперов Москвы – группа компаний «Пионер». В 2018 году начались продажи в двух апартаментных комплексах зонтичного бренда YE’S и в одном жилом комплексе LIFE. Суммарная площадь – 326,3 тыс. кв. м. Последнее место в первой десятке заняла группа компаний ЛСР. Этот девелопер вывел на рынок один новый проект, однако в двух других масштабных жилых комплексах – «Лучи» и «ЗИЛАРТ» – с экспозиции ушли несколько корпусов, что привело к сокращению размера портфеля с 509,5 тыс. до 315,5 тыс. кв. м.

Во втором эшелоне крупнейших девелоперов, занявших места с 11 по 20, также стоит выделить ряд игроков. К примеру, компанию «РГ-Девелопмент», запустившую сразу три новых проекта. За счет этого девелопер смог подняться с 20 на 11 позицию.

Среди новых игроков в двадцатке можно отметить и уже упомянутую выше компанию «Лидер-Инвест». Этот девелопер долгое время специализировался на объектах точечной застройки. Но несмотря на количество проектов, сопоставимое с лидером рейтинга, по площади «Лидер-Инвест» не проходил в топ-20. Ситуацию изменил вывод крупного жилого комплекса «Крылья». Впрочем, из-за предстоящего слияния с Группой «Эталон», в следующем году жилые комплексы компании «Лидер-Инвест», в том числе и планируемые к запуску два масштабных проекта комплексного освоения территорий, будут учтены в объединенном портфеле.

В топ-20 рейтинга крупнейших застройщиков «старой» Москвы также вошли компании «Флэт и Ко» (292,3 тыс. кв. м), МФС-6 (289 тыс. кв. м), ГК «МонАрх» (249,3 тыс. кв. м), «Галс-Девелопмент» (236 тыс. кв. м), «Центр-Инвест» (231,2 тыс. кв. м), AFI Development (165,1 тыс. кв. м), AEON (163,5 тыс. кв. м) и ФСК «Лидер» (162,2 тыс. кв. м).

«В 2018 году на столичном первичном рынке стартовали продажи в 87 жилых и апартаментных комплексах, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Естественно, столь существенный объем не мог не сказаться на расстановке девелоперских сил в рейтинге. Почти 10% из этого количества вывела на рынок компания MR Group, что позволило ей занять вторую строчку. Неплохие результаты показали дебютанты рейтинга – ГК «Пионер», «Лидер-Инвест» и AFI Development. Впрочем, по итогам 2019 года ситуация может поменяться еще сильнее: застройщики будут запускать новые проекты, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года. Кроме того, ротация может произойти и в первой пятерке за счет поглощения крупнейшими игроками более мелких девелоперских структур».

 

С 2015 года средняя этажность московских новостроек выросла на 18%. Дальше –  больше: почти 40% реализуемых жилищных проектов предполагают строительство корпусов от 25 этажей и выше. Высотки (здания от 100 метров) становятся неотъемлемой частью московского горизонта, и не в последнюю очередь к этому должны подготовиться инвесторы. Эксперты Ikon Development рассказывают, как правильно вкладываться в небоскребы. 

 

Зачем инвестировать в небоскреб

С инвестиционной точки зрения высотки имеют ряд особенностей. С одной стороны, естественные преимущества небоскребов помогают заработать больше, чем в обычных проектах новостроек. С другой стороны, есть и недостатки, осложняющие выбор подходящего варианта. 

Прежде всего, в небоскребы стоит вкладываться «рискофилам» – инвесторам, рассчитывающим получить значительную прибыль, несмотря на высокие риски. В любой высотке есть видовые квартиры, расположенные на последних этажах. Как правило, это самые дорогие объекты, которые требуют немалых вложений. В то же время они ориентированы на платежеспособную, хотя и узкую аудиторию. Высотные комплексы представлены даже в массовом сегменте новостроек, но ввиду малочисленности они сохраняют эксклюзивность в глазах покупателя. Соответственно, наиболее «ходовые» квартиры можно быстро сбыть, так что «рискофобы» тоже могут отыскать подходящие варианты для вложений. Как правило, небоскреб – это часть многофункционального комплекса с торговыми, офисными и развлекательными объектами. В некоторых высотках есть возможность переоборудовать жилой апартамент в офис, чтобы диверсифицировать риски. Жилье в элитном небоскрёбе – неплохое вложение в личные связи и карьерный рост. Здесь работают и обитают представители истеблишмента, с которыми можно познакомиться в фитнес-клубе, лифте или ресторане.

 

Какие бывают небоскребы

За десять лет высотные жилые комплексы в Москве стали разнообразными. Теперь небоскрёбы представлены во всех классах новостроек – от комфорт до элит – и расположены практически во всех административных округах столицы. В продаже встречаются как точечные проекты, так и комплексные гиганты. 

Эксперты Ikon Development условно подразделяют высотные новостройки на две группы. Каждая из них имеет свои особенности инвестирования. К первой относятся высокобюджетные проекты (в основном бизнес- и премиум-класса). Во вторую группу входят высотки комфорт-класса. Инвестиции в этом сегменте требуют подходов в большей степени характерных для массового рынка, нежели специфически для небоскребов.

Есть две стратегии инвестирования. Каждая из них имеет свои особенности, зависящие от того, в высотку какого класса вкладывается инвестор. 

 

Стратегия 1: заработать на перепродаже

Первый и наиболее популярный вариант инвестирования – покупка квартиры на ранней стадии строительства комплекса с последующей перепродажей на позднем этапе. За это время стоимость жилья в проекте возрастает и разницу между закупочной и продажной ценой инвестор забирает себе. 

Плюсы этого способа: 

– относительно быстрая прибыль (время строительства); 

– минимум транзакционных затрат. 

Минусы: 

– риск «простоя» (инвестор может не найти покупателя до ввода комплекса в эксплуатацию);

– возможен низкий рост цены за длительный период, если не «угадал» с ликвидностью проекта. 

Когда входить

Чтобы обеспечить максимальную прибыль, необходимо как можно раньше вложиться и как можно позже выйти из проекта новостройки. Желательно – до ввода в эксплуатацию. После возникают доп расходы: как только готовая квартира станет собственностью инвестора, за нее придется платить имущественный налог, а также коммунальные платежи, которые снизят доходность. Как правило, за 1,5-3 года строительства можно выручить порядка 20-30% вложений сверх инвестиций.

При этом важно учитывать, что высотные проекты пользуются повышенным вниманием покупателей, поэтому застройщики таких объектов нередко повышают цены интенсивнее, чем делают их коллеги в среднем по рынку. Иногда за один год средний «квадрат» может подорожать на 15-20%. Особенно часто это происходит в изначально недооцененных проектах.

Но есть и подводный камень: высотные новостройки возводятся обычно минимум за 2,5-3,5 года. Поэтому следует поделить соответственно и инвестиционную выручку, чтобы сопоставить доходность вложений, скажем, с годовым депозитом.    

 

Что покупать

При выборе квартиры инвестору следует ориентироваться на наиболее дефицитные предложения в проекте. Обычно в массовых новостройках меньше всего трёхкомнатных и многокомнатных квартир, которые составляют соответственно 23% и 3% рынка. Немного и студий (около 6%). В высокобюджетном сегменте структура предложения, как правило, более сбалансированная. Однако есть концептуально различные проекты, в которых может быть перекос в сторону, скажем, небольших или, напротив, семейных квартир. Поэтому нужно понять – каких именно квартир в данном проекте меньше всего и покупать именно их. Можно выбрать и «крепкого середняка» – двухкомнатную или однокомнатную квартиру, однако в этом случае инвестору придется конкурировать с большим количеством аналогичных предложений.

Вычленив самые дефицитные предложения, необходимо выбрать наиболее ликвидные из них. Первое – оцените качество планировки. Избегайте квартир с нефункциональной площадью, неправильной формой комнат, со стояками коммуникаций посреди комнат и т.п.  Второе – обратите внимание на расположение квартиры на этаже. Выбирать следует объект, размещенный подальше от лифтовых шахт и входных дверей межквартирного холла. Также нужно избегать квартир, расположенных в прямых углах корпусов здания.   

Помимо этого, в высокобюджетном сегменте следует поискать комплексы, в которых после сдачи девелопер предусмотрел гостиничный сервис – это все еще редкость даже для премиального сегмента, поэтому привлекает внимание покупателей. К примеру, в комплексе Chkalov доступна такая опция в режиме 24/7. 

 

На каком этаже

Видовые характеристики – основное преимущество высотного жилья, за которое в высокобюджетных сегментах публика готова доплачивать. Значительная часть покупателей предпочитает высотное жилье бизнес- и премиум-класса как раз благодаря красивым видам из окна. Разница в стоимости жилья в небоскребах на первом и последнем этажах может достигать 50%. Однако с целью инвестирования лучше приобретать квартиры выше середины здания, но не на последних (самых дорогих) этажах. В этом случае разница в цене по сравнению с нижними этажами достигает 15-20%.

В высотках массового сегмента клиенты ориентируются прежде всего на доступные цены, поэтому спрос на видовые квартиры невысокий. В небоскребах комфорт-класса лучше приобрести объект на средних этажах. По сути, такая квартира станет компромиссом между хорошими видами и привлекательной стоимостью.

 

С отделкой или без 

Как показывает практика продаж, «черновые» и «чистовые» квартиры пользуются одинаковым спросом, но жилье с отделкой обычно дороже на 10-15%. Тем не менее в высокобюджетном сегменте клиенты все же ориентируются на квартиры, в которых можно реализовать собственный дизайн-проект и планировку. Особенно это справедливо для крупногабаритных объектов. Поэтому для перепродажи лучше брать квартиру без ремонта.

В массовом сегменте шансы найти клиента для квартиры с ремонтом и без одинаковые. В любом случае заказывать отделку в качестве отдельной опции, что предлагают сегодня некоторые застройщики, не следует. Эти затраты не окупятся при перепродаже.  

«Спрос на высотное жилье очень высок, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам 2018 года два самых продаваемых проекта новостроек в Москве (в пределах МКАД) оказались высотными комплексами. Причем они относятся к разным ценовым сегментам – комфорт- и премиум-классу. Таким образом, инвестировать в высотные комплексы можно независимо от их класса, и главным критерием выбора новостройки можно считать только ее ликвидность в рамках своего сегмента». 

 

Стратегия 2: заработать на аренде

 

Второй вариант – покупка квартиры для сдачи в аренду. Жилье приобретается на долгий срок, при необходимости проводится ремонт, после ввода комплекса в эксплуатацию квартира сдается в наем. 

 

Плюсы этого способа: 

– долгосрочная генерация пассивного дохода;

– сберегательная инвестиция.

 

Минусы:

– требуются вложения в ремонт и содержание;

– необходимо оперативное управление.

 

Когда входить

Купить квартиру для аренды можно на любой стадии строительства. Если инвестору начать арендный бизнес, и он рассчитывает в скорейшем будущем получить первые доходы, то следует выбрать готовые новостройки или объекты, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие месяцы. В последнем случае инвестор сэкономит порядка 3-5% вложений перед финальным повышением цены.

Однако инвестируя на раннем этапе, можно сэкономить 20-30%, правда, арендный бизнес начнется через 2-3 года. При этом доходность вложенного капитала будет выше, чем при покупке более дорогого и готового объекта.

 

Что покупать?

Для сдачи в аренду выгоднее приобретать апартаменты. Этот тип недвижимости примерно на 15-30% дешевле аналогичных по классу квартир, расположенных в том же районе. Экономия повышает доходность вложений, а будущим арендаторам юридический статус жилья не важен.

В высокобюджетных высотках наиболее удобными для сдачи в аренду станут либо маленькие двухкомнатные квартиры (50-60 кв.м), либо большие однокомнатные квартиры (40-45 кв.м). Для арендного бизнеса могут подойти и небольшие студии (около 30 кв.м), однако такие инвестиции имеют смысл, если рядом с новостройкой будет расположен престижный вуз, так как подобное жилье обычно интересует студентов и их родителей. 

Кроме того, студии в высокобюджетных высотках можно сдавать в краткосрочную аренду – часто такие комплексы расположены в историческом центре вблизи удобных транспортных узлов. Видовые характеристики небоскреба только добавят привлекательности этим объектам в глазах туристов. Доходность окажется на 3-5% выше, чем при долгосрочном найме. 

 

Какой этаж

В высокобюджетном сегменте высотных комплексов видовые характеристики вполне могут стать одним из аргументов арендатора за выбор квартиры на верхних этажах. Однако круг таких потенциальных клиентов все равно узкий. Поэтому имеет смысл найти наиболее дешевую из видовых квартир. Обычно они расположены на средних этажах. 

В массовом сегменте арендаторы не станут платить за красивый вид. В данном случае для аренды подойдут квартиры на нижних этажах небоскреба.

 

С отделкой или без 

Для сдачи в аренду однозначно нужно выбирать жилье с отделкой. Если инвестор решит проводить ремонт самостоятельно, то он практически гарантировано увеличит собственные затраты на 15-20% от стоимости квартиры. Более того, следует искать варианты жилья с меблировкой и оснащенные техникой.

Для высокобюджетного сегмента важно высокое качество отделки. Причем речь идет не только о техническом, но и концептуальном уровне дизайна. Арендаторы в этом сегменте рассчитывают на квартиру с «изюминкой», поэтому следует выбирать проекты с участием дизайнеров с именем. К примеру, в высотном комплексе Chkalov решения для интерьеров апартаментов разработаны английским дизайнером Мартином Халбертом.  

В массовом сегменте арендаторы также нуждаются в готовой для заселения квартире. Однако спартанская простота и лаконичность, как правило, их устраивает – переплачивать за уникальный дизайн они не станут. 

 

«При выборе высотной новостройки для инвестиций я также рекомендую обращать внимание на масштаб комплекса, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Не следует ориентироваться на огромные небоскребы, подобные тем, что возводятся в Москва-Сити. Непрофессиональный инвестор, скорее всего, не выдержит конкуренции с предложением застройщика и других предприимчивых покупателей высотного жилья. На мой взгляд, лучше приобрести объект в комплексе, насчитывающим не больше 450-500 предложений. Так удастся выдержать конкуренцию и не потерять в прибыли, идя на уступки покупателям».

 

Компания «Метриум» сообщает о старте специальной акции в апарт-комплексе «Ленинский 38». При покупке апартамента до конца февраля клиент получает в подарок машино-место в подземном паркинге. Дом уже получил почтовый адрес и скоро будет введен в эксплуатацию. Бюджет покупки начинается от 11,97 млн рублей. Партнер по реализации новостройки – «Метриум».

Клиенты комплекса «Ленинский 38» могут сэкономить на приобретении машино-места. До конца февраля при покупке апартамента площадью от 100 кв. м застройщик проекта дарит место в двухуровневом подземном паркинге. При выборе апартамента площадью 50-100 кв. м, покупателю предоставляется скидка на машино-место в размере 50%.

Напомним, проектом предусмотрены два типа паркинга: площадью 11,04 кв. м для автомобилей среднего класса и 13,75 кв. м для машин большого класса. Для клиентов с несколькими автомобилями будут интересны «семейные» или зависимые машино-места, когда транспорт паркуется друг за другом, то есть одна из машин перегораживает выезд второй. Подземная парковка оснащена скоростными лифтами до жилых этажей.

Стоимость паркинга зависит как от площади, так и расположения. Минимальный бюджет машино-места по акции составляет 3,2 млн рублей за 13,75 кв. м. Максимальный – 3,3 млн рублей за то же количество квадратных метров. Таким образом, покупатели могут сэкономить от 50% до 100% от этой суммы.

«Как показывает статистика, о покупке машино-места покупатели задумываются ближе к заселению комплекса, – комментирует Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – И это логично – клиентов начинают заботить «бытовые вопросы» – создание дизайн-проекта, поиск ремонтной бригады, обеспечение места для парковки. Стоит отметить, что с каждым годом все больше дольщиков приобретают места в паркинге. Если в 2017 году по ДДУ было продано более 8,8 тыс. машино-мест, то в 2018 году – уже 12,2 тыс. Причем наибольший прирост отмечен именно для бизнес-класса (+91%)».

До конца марта в комплексе «Ленинский 38» начнется выдача ключей. На сегодняшний день в проекте продано уже 90% апартаментов. На выбор осталось менее 20 лотов. Минимальный бюджет покупки однокомнатного апартамента составляет 11,97 млн рублей за 29,1 кв. м, двухкомнатного – 28,2 млн рублей за 52,7 кв. м, трехкомнатного – 35,2 млн рублей за 81,9 кв. м, четырехкомнатного – 49,8 млн рублей за 120 кв. м. Апартаменты сдаются с отделкой white box.

«Ленинский 38» – многофункциональный комплекс, в состав которого помимо корпуса с апартаментами также входит торговый центр и здание отеля под управлением международного гостиничного оператора. Проект расположен в историческом Гагаринском районе с развитой инфраструктурой. Рядом с комплексом находятся три школы, входящие в сотню лучших столичных образовательных учреждений, Московский городской дворец детского (юношеского) творчества, где проводятся десятки внеклассных занятий для школьников. В шаговой доступности также есть крупные парковые зоны: Нескучный Сад, Парк Горького, природный заказник «Воробьевы Горы» и спортивные объекты: стадион «Лужники», бейсбольный стадион МГУ, ВТБ Ледовый дворец и спортивно-оздоровительный комплекс «Чайка». «Ленинский 38» имеет удобный выезд на центральные автомагистрали города – Ленинский проспект и ТТК. Расположена новостройка рядом с метро – в 5-10 минутах ходьбы работает станция «Ленинский проспект» и МЦК «Площадь Гагарина».

 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 11,6%. Средняя цена квадратного метра снизилась на 1,3% и составила 159 965 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», по итогам первого месяца 2019 года первичный рынок жилья массового сегмента был представлен 85 комплексами с объемом предложения около 16 725[1] квартир площадью 0,990 млн кв. м. В сравнении с декабрем показатель увеличился на 11,6% по количеству квартир и на 10,7% по продаваемой площади.

Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих жилых комплексах:

– Discovery (корп. 4);

– «Селигер Сити» (корп. Д);

– «Кварталы 21/19» (корп. 15);

– «Гринада» (корп. 3);

– «Парк Легенд» (корп. 4);

– «Лучи» (корп. 8).

Наибольшая доля квартир массового сегмента представлена в ЮВАО (31,7%, +3,4 п.п.). В ЮАО сосредоточено 15,2% объема предложения (-1,3 п.п.). На третьем месте по находятся СВАО и ЗАО (13,9 и 13,8% соответственно).

Структура предложения квартир по типологии почти не изменилась, отмечают аналитики «Метриум». Двухкомнатные лоты занимают первое место по удельному весу на рынке (39,6%, +1,4 п.п.), а однокомнатные – второе (30,1%, +0,2 п.п.). Пятая часть предложения приходится на трехкомнатные лоты (21,6%), их доля сократилась на 1,4 п. п. Студии заняли 6% (-0,3 п.п.) в общем объеме. На последнем месте в структуре многокомнатные лоты (2,5%, -0,1 п. п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квартир в массовом сегменте в январе снизилась на 1,3% и составила 159 965 руб. за кв. м. При этом уменьшение средней стоимости произошло только в ЮВАО (-5,2%), что на фоне увеличения доли округа в структуре предложения привело к сокращению показателя по Москве. Во всех остальных округах цены выросли от 0,6% до 2,6%.

Средняя стоимость квартиры вслед за средней ценой квадратного метра уменьшилась на 2,2% и к концу января составила 9,5 млн руб. Снижение отмечено во всех типологиях – от 1% до 2,4%.

Рейтинг самых доступных предложений в январе 2019 года:

– ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,184 млн руб.

– ЖК «Столичные поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 20,2 кв. м за 3,545 млн руб.

– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,8 кв. м за 3,718 млн руб.

Основные тенденции

«Несмотря на длительные новогодние праздники, январь отметился увеличением объема предложения, в том числе в связи с выходом на рынок новых очередей или корпусов в популярных новостройках, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Так, стартовали продажи во второй очереди ЖК «Селигер Сити», в новых корпусах проектов «Кварталы 21/19», Discovery, «Гринада» и других. Примечательно, что появление нового объема по стартовым ценам не снизило среднюю цену практически ни в одном округе. Исключение составил ЮВАО, где в январе существенно увеличилось предложение за МКАД, что уменьшило средний показатель как на локальном рынке (-5,2%), так и в Москве в целом (-1,3%)». 

[1] В некоторых ЖК объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке загородной недвижимости. Объем предложения сократился на 25%. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 19%.

По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона[1] насчитывалось 37 коттеджных поселков с 770 домовладениями. За год выборка сократилась на 25%, за квартал – на 10,8%. Причиной столь заметного сокращения предложения является вымывание наиболее ликвидных коттеджей в совокупности с низкой девелоперской активностью. За анализируемый период продажи открылись в одном новом проекте («Спас-Каменка»).

По итогам 2018 года более 75% продаваемых домовладений были сосредоточены на трех направлениях: Дмитровском, Рублево-Успенском и Киевском. Доля предложения на Дмитровском шоссе увеличилась на 6,6 п.п. ввиду поступления в реализацию КП «Спас-Каменка». Число коттеджей на Новорижском шоссе, напротив, сократилось за счет приостановки продаж в КП «Рига Парк» и составило 19,3% рынка (-11,5 п.п.). Доля Минского шоссе незначительна – 4,8% (+0,2 п.п.).

В структуре предложения по удаленности от МКАД наибольший объем приходится на пояс 21-30 км (52,7%, -5,7 п.п.) и 11-20 км (37,6%, +5,9 п.п.), составляя в совокупности 90% домовладений, отмечают аналитики «Метриум». Оставшиеся коттеджи и участки с подрядом находятся в ближайшем Подмосковье (до 10 км) и на удалении свыше 31 км от МКАД: 5% (+2 п.п.) и 4,7% (-2,2 п.п.) соответственно.

Большая часть экспонируемых коттеджей и участков с подрядом относятся к элитному классу (60,6%; -0,9 п.п.). Предложение комфорт-класса занимает 24,8% (+11,5 п.п.) общего объема. Оставшаяся доля пришлась на бизнес-класс (14,6%; -10,6 п.п.).

В 2018 году средняя площадь дома на первичном загородном рынке составила 490,3 кв.м (+3,6 п.п). Максимальный показатель традиционно фиксируется на Рублево-Успенскому направлении (802,1 кв. м, +1,4 п.п.), а минимальный – на Дмитровском (165,7; -21,5 п.п.), что связано с преобладанием здесь предложения комфорт-класса.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2018 года средняя цена на первичном рынке загородного жилья составила 150 640 руб. за кв. м. В сравнении с предыдущим годом показатель значительно увеличился – на 19%. Стоимость возросла на всех направлениях, за исключением Киевского шоссе. Динамика обусловлена изменением структуры предложения и ослаблением курса рубля, так как часть лотов экспонируется в валюте.

К концу 2018 года средняя стоимость домовладения составила 76,3 млн руб. За отчетный период она выросла на 23,2%. Динамика цены в зависимости от направления была разнонаправленной. Так, средний бюджет увеличился на Минском (+34,2%), Рублево-Успенском (+25,7%) и Новорижском шоссе (+21,8%). В связи с ростом доли комфорт-класса в общей структуре предложения, снижение цены наблюдалось на Дмитровском (-23,6%) и Киевском шоссе (-3,4%).

Основные тенденции

Низкая девелоперская активность

«Низкая девелоперская активность отмечается на рынке загородной недвижимости на протяжении последних нескольких лет, и 2018 год не стал исключением, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Так, на рассматриваемых направлениях за прошедшие 12 месяцев появился только один новый проект коттеджного поселка, в котором предлагаются участки с подрядом. Для сравнения – в 2016 году в продаже также появился один новый КП, а в 2017 году – два».

Дефицит ликвидного предложения

«Рынок затоварен морально устаревшими домами, а новые ликвидные коттеджи – в дефиците, – отмечает Илья Менжунов. – При этом есть интерес к объектам, отвечающим современным требованиям. Мы наблюдаем вымывание наиболее ликвидных лотов, в результате чего объем предложения на рынке снижается. В нашей компании в 2018 году отмечено увеличение количества обращений клиентов по сравнению с 2017 годом. Кроме того, несмотря на общую тенденцию к большей рациональности в подходе к выбору жилья, в прошедшем году были зафиксированы несколько очень крупных сделок с домами площадью до 700 кв. м.»

Локальный рост цен

«Хотя средняя цена предложения на рынке существенно увеличилась, это связано преимущественно с изменением структуры предложения и вымыванием наиболее ликвидных лотов, а не с массовым повышением цен девелоперами, – обращает внимание Илья Менжунов. – В большинстве поселков расценки не изменились, а отдельные лоты даже подешевели. Вместе с тем в некоторых проектах был отмечен рост цен, обусловленный улучшением близлежащей социальной или транспортной инфраструктуры».

Прогноз

«Стагнация, начавшаяся на рынке загородного жилья после кризиса 2008 года, вряд ли закончится в 2019 году, – резюмирует Илья Менжунов. – Для этого нет никаких предпосылок, и даже наоборот суровые экономические реалии определяют более осторожный прогноз. Востребованными могут оказаться только самые актуальные домовладения с функциональными планировками и оптимальной площадью, современной архитектурой, качественной отделкой. Продавцы неликвидных лотов будут вынуждены либо идти на дальнейшее снижение цен, либо ждать лучших времен».

[1] В обзоре представлен анализ рынка организованных коттеджных поселков Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений, на которые приходится более половины предложения Московского региона. В расчет принимались проекты в пределах 35 км от МКАД, с объемом экспозиции свыше 5 коттеджей и/или земельных участков с подрядом.

 

В 2018 году в 2,7 раза выросло предложение квартир с отделкой в московских новостройках бизнес-класса, подсчитали эксперты компании «Метриум». К концу года их доля достигла 22% от общего числа квартир этого сегмента в продаже. Отделка была доступна покупателям в 20 жилых комплексах бизнеса-класса.

По данным «Метриум», предложение квартир с отделкой в новостройках бизнес-класса увеличилось в 2,7 раз в 2018 году. В IV квартале 2017 года на первичном рынке этого сегмента насчитывалось свыше 690 квартир с предчистовой отделкой и около 550 квартир с полной отделкой, в сумме – 1,2 тыс. объектов. В IV квартале 2018 года реализовывалось равное количество квартир с готовым ремонтом и отделкой white box – по 1,6 тыс. Таким образом, предложение объектов с готовым и предчистовым ремонтом увеличилось в 2-3 раза.

В конце 2017 года 14,5 тыс. квартир в новостройках бизнес-класса не предусматривали отделки, напоминают аналитики «Метриум». К концу 2018 года число таких объектов сократилось до 11,3 тыс. Соответственно, доля объектов с отделкой за этот период возросла с 8% до 22%.

По данным «Метриум», в IV квартале 2017 года в Москве насчитывалось 12 новостроек бизнес-класса с отделкой. Спустя год их количество выросло до 20, то есть практически удвоилось.    

Аналитики «Метриум» отмечают, что в течение 2018 года рынок квартир бизнес-класса с ремонтом пополнялся как в связи с появлением новых жилых комплексов (например, Aquatoria, D1 и др.), так и за счет старта продаж новых корпусов в реализуемых проектах («Прайм Тайм», «Ривер Парк», «Символ» и др.).

Эксперты «Метриум» напоминают, что тенденция к увеличению предложения квартир с отделкой в сегменте бизнес-класса была отмечена еще в 2017 году, однако в 2018 году она заметно набрала обороты. В новых ЖК представлены объекты, в которых все квартиры будут переданы покупателям с финишной или предчистовой отделкой. В то же время есть проекты, в которых за покупателем сохраняется выбор уровня готовности помещений к заселению.

«Во второй фазе нашего проекта «Ривер Парк» мы предусмотрели квартиры как с отделкой, так и без нее, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Это связано с тем, что своя «фанатская» аудитория есть у обоих вариантов жилья. Одним клиентам важно самостоятельно разработать и воплотить в жизнь проекты планировки и дизайна квартиры. Другие не хотят тратить на это время и силы, поэтому их устраивает готовая к заселению квартира. Жилье с отделкой и без пользуется одинаковым спросом, но предоставление двух опций позволяет привлечь разные группы покупателей. Кроме того, для клиентов, предпочитающих квартиры с отделкой, мы предусмотрели выбор из двух качественных уровней отделки – «бизнес» и «премиум».

Эксперты «Метриум» отмечают, что в новостройках бизнес-класса жилье с отделкой пока не так широко представлено, как в других сегментах рынка. Так в комфорт-классе по итогам 2018 года предлагалось 53% всех квартир с отделкой, в премиум-классе – 31%, а в элитном – 30%.

«Полагаю, что такая «расстановка сил» связана со спецификой покупательской аудитории новостроек бизнес-класса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сегодня клиенты данного сегмента стали очень разнообразными по своим финансовым возможностям и взглядам на «квартиру мечты». Именно поэтому далеко не все они однозначно «голосуют» за или против отделки в новостройках. Велика доля клиентов, которым эта опция не столь интересна, как другим. Однако основное направление развития рынка – это внедрение отделки во всех проектах новостроек. И думаю, что никакой «откат» в этом отношении не произойдет».

 

Стремительное развитие сети столичной подземки приводит к тому, что с каждым годом новые станции затрагивают все меньшее количество новостроек. По оценке аналитиков компании «Метриум», год назад в зону пешей доступности станций, запланированных к вводу в 2018 году, попадали 26 проектов. А сейчас рядом со станциями, открытие которых намечено на 2019 год, реализуется только 14 жилых комплексов.

По итогам 2018 года в Москве было открыто рекордное количество станций метро – 17 новых остановочных пунктов, а общая протяженность новых линий составила 33 км. Столичные власти называют этот показатель самым высоким в Европе. При этом изначально новых станций должно было быть еще больше, сроки ввода части из них были передвинуты на начало текущего года.

Согласно данным, размещенным на официальном портале столичного Стройкомплекса, в 2019 году планируется запуск 14 новых станций. Одна из них дублирует уже существующую станцию, еще 4 расположены таким образом, что рядом с ними сегодня не ведется строительство нового жилья. И только 9 остановочных пунктов окажутся в шаговом доступе – в радиусе 1,5 км – от новостроек, реализуемых сегодня на первичном рынке Москвы. По подсчетам аналитиков компании «Метриум», речь идет о 14 жилых комплексах, в которых предлагается без малого 5 тыс. квартир. Данное количество составляет 9,3% от общего объема во всех сегментах, включая Новую Москву и рынок апартаментов.

Станции 2019 года можно разделить на три группы. Самая большая – это новая Некрасовская линия. Она пройдет от станции «Нижегородская» до «Некрасовки». На своем пути «розовая» ветка захватывает такие масштабные проекты, как SREDA, «Кварталы 21/19», «Михайловский парк», Balance, «Некрасовка» и ряд других.

Вторая группа – это продолжение Сокольнической линии в Новую Москву до поселка Коммунарка. Эта ветка непосредственно повлияет на 28,1% предложения в новостройках ТиНАО. В частности, в зону пешей доступности попадут жилые комплексы «Москвичка», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Новая Звезда».

И последняя группа насчитывает 2 станции Большой кольцевой линии. При этом «Авиамоторная» дублирует уже действующую, проекты рядом с ней не учитывались в данном исследовании. Вторая – это «Лефортово», в шаговом доступе от которой находятся два относительно небольших жилых комплекса бизнес-класса – Bauman House и «Лефорт».

Самые низкие цены в новостройках рядом с будущими станциями метро ожидаемо отмечены в Новой Москве. Минимум составляет 3,25 млн рублей за квартиру в жилом комплексе «Москвичка» у станции «Коммунарка». В ЖК «Новая Звезда» (станция «Ольховая») цены начинаются от 3,73 млн рублей.

В «старой» Москве минимум зафиксирован в жилом комплексе «Михайловский парк», строительство которого ведется у будущей станции «Окская улица». На сегодняшний день порог входа находится на уровне 3,9 млн рублей. При этом самые доступные новостройки относятся к массовому сегменту. А в более высокой категории самые низкие цены у будущих станций метро можно найти в жилом комплексе бизнес-класса Balance. Минимум в этой новостройке находится на уровне в 4,71 млн рублей.

«Новые станции метро, открытие которых запланировано на 2019 год, улучшат транспортную доступность относительно небольшого количества проектов, реализуемых сегодня на первичном рынке, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако за счет того, что часть будущих станций пройдет по территории Новой Москвы, общая доля охватываемого объема предложения составит почти 10% от всего столичного первичного рынка. Причем это количество учитывает только проекты в непосредственной близости от столичной подземки. Но улучшение транспортной доступности заметят и жители новостроек, находящихся вне пределов пешей доступности. Они смогут быстрее добираться до новых станций на общественном транспорте. К примеру, станция «Ольховая» находится на Калужском шоссе, ей будут пользоваться те, кто сейчас едет на автобусе или маршрутке до «Теплого стана». Это позволит существенно сократить время, ежедневно затрачиваемое на дорогу в «старую» Москву».

 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%. Средняя цена предложения повысилась во всех сегментах.

По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке апартаментов в реализации находилось 124 комплекса. Общий объем предложения составил порядка 11 190[1] лотов площадью 802,0 тыс. кв. м. За год он увеличился на 1,1% (продаваемая площадь – на 5,6%). Причем в течение первых трёх кварталов предложение снижалось, и только в конце года был отмечен его значительный рост на 17,3%. Причина – старт продаж 14 новых проектов, а также новых корпусов в четырех комплексах. Всего в течение года реализация апартаментов началась в 35 объектах[2], что ощутимо больше в сравнении с 2017 годом, когда в реализацию поступило 23 комплекса.

Эксперты «Метриум» отмечают, что в разрезе округов первое место в структуре предложения занял ЦАО (30%, +8,1 п.п.). Это обусловлено тем, что почти половина новых проектов расположена в центральной части города. Далее следуют Северный и Северо-Восточный округа, в каждом из которых сосредоточено около четверти предложения рынка. Примечательно, что доля САО снизилась за год на 5,9 п.п., а СВАО, напротив, выросла на 8 п.п. Наибольшее изменение зафиксировано в Западном округе: в конце 2018 года в нем продавалось 7,8% апартаментов, тогда как в декабре 2017 года – 18,9% (-11,1 п.п.). На остальные округа пришлось от 0,7% до 5,9% предложения. 

В структуре предложения по классам традиционно лидирующий бизнес-сегмент претерпел самые заметные изменения (-12,4 п.п.) и стал занимать 42,4% рынка. Доля лотов массового сегмента составила 27,9% (+2,6 п.п.). Почти в два раза увеличился объем предложения премиальных апартаментов, в результате чего их доля выросла на 7,9 п.п. (до 16,8%). Элитных апартаментов в общем количестве стало 12,9% (+1,9 п.п.).

В конце 2018 года структура предложения по стадии строительной готовности распределилась почти равномерно. Появление на рынке существенного числа новых проектов способствовало увеличению на 11,3 п.п. доли апартаментов в объектах на начальном этапе строительства (27,3%). В корпусах на стадии монтажа этажей продавалось 24% лотов (-0,7 п.п.). Предложение в корпусах с отделочными работами сократилось на 11,2 п.п. и составило 27%. В готовых домах предлагалось 21,7% лотов (+0,6 п.п).

По подсчетам аналитиков «Метриум», за отчетный период средняя цена предложения увеличилась во всех сегментах. Наибольший рост отмечен в массовом сегменте (+18,7%, до 172 490 руб. за кв. м) и элитном классе (+13,5%, до 757 930 руб. за кв. м). В бизнес-классе квадратный метр вырос в цене на 1,9% (до 242 530 руб. за кв. м), в премиум-классе – на 2% (до 461 330 руб. за кв. м).

Самые бюджетные предложения на рынке апартаментов в конце 2018 года:

– Loft FM (ЦАО / Таганский): студия площадью 14,9 кв. м за 2,72 млн руб.;

– Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,80 млн руб.;

– «Город» (CАО / Дмитровский): студия площадью 23,4 кв. м за 2,97 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1042 кв. м за 2 083,5 млн руб.;

– «Царёв Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 825 кв. м за 1 824,1 млн руб.;

– «Башня Федерация» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 1 102 кв. м за 1 450 млн руб.

Основные тенденции

 

Высокая динамика выхода новых проектов

«В 2018 году на рынке апартаментов началась реализация 35 новых комплексов, это абсолютный рекорд за весь период его существования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – История формата началась во второй половине 2000-х гг., когда появились первые апартаменты в составе ММДЦ Москва-Сити. Первые годы рынок был представлен всего несколькими высокобюджетными объектами, активное развитие сегмента началось с 2012 года. В период с 2012 по 2017 гг. рынок стабильно пополнялся 22-26 проектами ежегодно. Интересно, что появление столь значительного количества объектов в 2018 году не привело к существенному росту предложения. За год оно увеличилось только на 1,1%, что обусловлено как активным спросом, так и приостановкой продаж в нескольких комплексах».

Рост спроса и цен

«В соответствии с общими для рынка новостроек тенденциями 2018 года в сегменте апартаментов отмечен рост спроса, – говорит Мария Литинецкая. – Количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось по итогам года на 20%. Но напомним, что спрос на квартиры вырос более чем на 40%. В итоге доля апартаментов в структуре сделок на первичном рынке сократилась до 10% (в 2017 году она составляла 12%, в 2016 году – 14%). При этом доля формата в структуре предложения к концу года, напротив, выросла – до 26% (в конце 2017 г. и в конце 2016 г. – 22%). Доля ипотечных сделок составила 32% (в 2017 году на ипотеку приходилось 35% всех сделок с апартаментами, в 2016 году – 23%). На фоне высокой покупательской активности на рынке апартаментов в 2018 году во всех сегментах был отмечен рост цен».

Увеличение предложения высокобюджетного сегмента и доли ЦАО в структуре предложения

«Половина проектов, появившихся на рынке в 2018 году, относится к премиум- и элитному классу, – отмечает Мария Литинецкая. – В итоге к концу года высокобюджетный сегмент в сумме занял почти треть рынка апартаментов, тогда как в декабре 2017 года на него приходилась пятая часть предложения. По этой же причине увеличилась доля Центрального округа, что позволило ему занять первое место в структуре предложения (с 2013 года лидерство принадлежало Северному округу)».

Прогноз

«В 2019 году первичный рынок апартаментов может столкнуться с теми же вызовами, что и рынок жилых новостроек: изменения в 2014-ФЗ, рост себестоимости строительства и снижение покупательской способности, – резюмирует Мария Литинецкая. – Ожидать долгожданное принятие закона о статусе апартаментов в 2019 году вряд ли стоит. Изначально его концепция была разработана Институтом экономики города по заказу правительства Москвы еще в 2015 году. В середине 2018 года очередной законопроект, предлагающий урегулировать жилой статус апартаментов, был внесен в Госдуму, однако впоследствии он был снят с рассмотрения. Минстрой сообщил, что пока оптимального законопроекта разработать не удалось».    

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] Также в 1 полугодии 2018 г. было объявлено о старте реализации проектов «Сомелье» и Life&Activity, однако впоследствии продажи в этих комплексах были приостановлены.

 

Басманный район занимает второе место после Пресненского среди районов ЦАО по количеству апартаментных комплексов. И если лидерство Пресни вполне объяснимо – это деловой центр столицы, то чем привлекает девелоперов и покупателей Басманный район? Аналитики компании «Метриум» нашли 5 причин притягательности этой локации.

Культурный центр

Исторически территория современного Басманного района являлась одним из интеллектуальных и культурных центров Москвы. К примеру, в 1802 году здесь была построена усадьба Ивана Барышникова – мецената и одного из крупнейших коллекционеров произведений изобразительного искусства своего времени. Усадьба стала популярным культурным салоном, собиравшем всю интеллектуальную элиту Москвы. Именно здесь Александр Грибоедов написал одно из самых цитируемых произведений в русской культуре – «Горе от ума». Сегодня Басманный район по-прежнему сохраняет за собой статус культурного центра Москвы благодаря расположению здесь большого количества музеев и театров: «Современник», «Модерн», Российский государственный Театр на Покровке, Московский драматический театр им. Гоголя, музей-квартира Васнецова, Государственный музей Владимира Маяковского и т.д.

Образовательный центр

В общей сложности на территории Басманного района расположены около 20 высших учебных заведений, в том числе и входящие в топ-100 лучших вузов России: Высшая школа экономики (5 место в рейтинге вузов РА «Эксперт»), Московский государственный технический университет имени Н. Э. Баумана (9 место), Финансовый университет при Правительстве РФ (14 место), Московский педагогический государственный университет (49 место), Российский новый университет (96 место) и другие. Покупка жилья для студентов в шаговом доступе от места учебы – распространенное явление в высокобюджетном сегменте.

Креативный центр

На территории Басманного района располагаются все самые главные креативные кластеры Москвы: Центр современного искусства «Винзавод», Центр дизайна и архитектуры Artplay, творческий центр «Завод Арма». Эти площадки притягивают тысячи успешных и талантливых молодых людей: как тех, кто сам создает искусство, так и обладателей хорошего вкуса, чувства стиля и тяги к прекрасному. Вокруг этих арт-кластеров постепенно начинают формулироваться жилые кварталы по образцу Манхеттена, Лондона или Берлина

Зеленый центр

Среди центральных районов Москвы в пределах Садового кольца нет ярко выраженного лидера по площади зеленых насаждений. На эту роль могут претендовать и Пресненский район с Патрирашими прудами, и Якиманка с парком Музеон и Репинским сквером на Болотной площади, и Тверской район с парками Зарядье и Эрмитаж. Не отстает и Басманный район, на территории которого находятся Чистопрудный бульвар и крупнейший замкнутый водоем внутри Садового кольца – Чистые пруды, Покровский бульвар, Милютинский и Морозовский сады, парк Горка, а за пределами Садового – Сад им. Баумана.

Доступный центр

На сегодняшний день в Басманном районе ведутся первичные продажи в 12 апартаментных комплексах. В общей сложности в них находится на реализации более 600 лотов, что составляет 18,5% от всего объема предложения апартаментов в ЦАО. Проекты представлены классами «бизнес» (32,7%), «премиум» (65,4%) и «элит» (1,9%).

Средняя стоимость квадратного метра в данной локации составляет 365,3 тыс. рублей. При разбивке по сегментам показатель несколько меняется: 306,1 тыс. рублей в бизнес-классе, 366,8 тыс. рублей в категории «премиум» и 911,5 тыс. рублей в элитных проектах. При этом стоит отметить, что ценовые показатели премиум-класса являются одними из самых низких в ЦАО. Для сравнения, в Пресненском районе средняя стоимость «квадрата» в премиальных апартаментах составляет 436,6 тыс. рублей, в Тверском районе – 456,9 тыс. рублей, а в районе Арбат – 519,8 тыс. рублей.

Наиболее доступные по цене апартаменты бизнес-класса в Басманном районе предлагаются в проекте LOFTEC – от 8,5 млн рублей. В премиум-классе самый низкий порог входа зафиксирован в комплексе апартаментов Chkalov – от 12 млн рублей. Элитные апартаменты можно приобрести по цене от 49,25 млн рублей (il Ricco).

«Привлекательность Басманного района для покупателей подтверждается успешным стартом нашего проекта, ­– говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер комплекса Chkalov). – Всего за 6 месяцев мы были вынуждены несколько раз пересматривать цены в сторону увеличения – порог входа в проект за этот период вырос более чем на 10%. Основной аудиторией комплекса являются молодые покупатели, которые прекрасно знакомы с инфраструктурой Басманного района и хотят жить в шаговом доступе от любимых мест».

«Басманный район сегодня является достойной альтернативой для покупателей жилья в ЦАО, которые хотят получить качественный продукт в историческом центре, не переплачивая при этом за такие громкие вывески, как «Хамовники», «Якиманка» или «Пресня», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом статус культурного и интеллектуального центра Москвы в сочетании с интересными ценами на недвижимость делает этот район привлекательным для творческой молодежи – так называемого «креативного класса». На эту аудиторию ориентированы многие проекты в данной локации, в том числе первый жилой небоскреб на Садовом кольце – Chkalov. Эта новостройка возводится в центре формирующегося здесь арт-квартала, в шаговом доступе от «Винзавода» и центра дизайна Artplay».

 

Эксперты компании «Инвесттраст» – девелопера района Новые Ватутинки – подвели итоги 2018 года. Впервые за всю историю реализации годовой объем продаж превысил 100 тысяч квадратных метров. Количество первичных обращений относительно 2017 года увеличилось в полтора раза. Cредняя стоимость квадратного метра также показала положительную динамику на 9%. Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

В районе Новые Ватутинки по итогам 2018 года было реализовано более 100 тысяч кв. м. жилой недвижимости. Это самые высокие показатели со старта продаж проекта – с 2012 года.  Объем проданных кв.м оказался на 16% больше, чем в 2017 году и на 66% выше, чем в 2016 году. Число сделок превысило 2,1 тыс. единиц. Относительно 2017 и 2016 гг. рост составил 24% и 76% соответственно. Количество первичных обращений в годовой динамике увеличилось в полтора раза. Столь рекордные результаты эксперты «Инвесттраста» связывают с законодательными изменениями в строительной отрасли.

«Поправки в 214-ФЗ были и по-прежнему остаются самой обсуждаемой темой последних нескольких месяцев, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – На мой взгляд, именно новые «правила игры» в девелопменте стали главной причиной рекордного спроса на жилье. Например, в конце первого полугодия в нашем офисе продаж в буквальном смысле выстраивалась очередь из желающих приобрести недвижимость до 1 июля 2018 года. Мы даже были вынуждены внепланово повысить цены, чтобы предотвратить вымывание предложения. Похожая ситуация, правда, куда в больших масштабах, наблюдалась в конце 2014 года. Таким образом, именно законодательные изменения стали главным драйвером развития отрасли в прошедшем году».

Эксперты компании «Инвесттраст» также отметили, что снижение ставок по ипотеке не привело к значительному росту кредитных сделок в общей структуре договоров. В конце 2018 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в районе Новые Ватутинки составила 9,35%, доля ипотеки – 52%. Для сравнения – годом ранее ставка была зафиксирована на уровне 9,65%, доля ипотечных сделок – 53%.

Средняя площадь купленной квартиры в районе Новые Ватутинки также не претерпела серьезных изменений. Во II полугодии 2017 года значение составило 43,7 кв. м, в I полугодии 2018 года – 45,6 кв. м, во II полугодии 2018 года – 51,3 кв. м. Наибольшее число сделок в 2018 году пришлось на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (36% и 34% соответственно). Еще 18% договоров были заключены на покупку студий. Наконец, наименьшее число сделок зафиксировано с трехкомнатными (11%) и четырехкомнатными лотами (1%). По сравнению с прошлым годом распределение спроса по количеству комнат осталось практически без изменений. В 2017 году большая доля приходилась на студии (24%), тогда как «однушки» и «двушки» занимали по 34% и 33% соответственно от всего количества сделок.

Средний бюджет покупки в районе Новые Ватутинки в I полугодии 2018 года составил 4,3 млн рублей, во II полугодии – 5,1 млн рублей. Рост связан с общим вымыванием компактного жилья, а также изменением стадии строительной готовности корпусов в продаже. Средняя стоимость квадратного метра в многоэтажном микрорайоне Центральный района Новые Ватутинки по итогам 2018 года составила 101,2 тыс. рублей, что на 9% выше, чем годом ранее. Цена указана без учета малоэтажного квартала Южный со средней ценой «квадрата» 124,9 тыс., в котором осталось всего восемь квартир.

«Проекты Новой Москвы в 2018 году только укрепили свои позиции на рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам года порядка 42% всех ДДУ Большой Москвы пришлось именно на присоединенные территории. Для сравнения – в 2017 году показатель составил 39%, 2016 году – 34%. Причем по-прежнему сохраняется тенденция к неравномерному распределению спроса. В общей сложности на четверть проектов ТиНАО, в число которых входит и район Новые Ватутинки, приходится порядка 65% всех ДДУ Новой Москвы, тогда как как на оставшиеся ЖК – 35%. Причем в одной новостройке (лидере продаж) заключается в среднем почти 300 ДДУ, еще в двух – по 200 ДДУ. Предложение на первичном рынке Новой Москвы превышает спрос всего в 1,36 раза, тогда как в «старой» Москве – в 2,2 раза. Таким образом, новомосковские проекты стали для многих покупателей золотой серединой с точки зрения цены, транспортной доступности и качества жилья. Полагаю, в связи с ожидаемым ростом цен на недвижимость, доля ТиНАО в общем объеме сделок может стать еще выше в наступившем году».

В 2018 году новоселами района Новые Ватутинки стали еще 1600 семей. Девелопер проекта ввел в эксплуатацию четыре дома и приступил к строительству шести корпусов. Завершены строительные работы по четвертому, самому большому в районе детскому саду на 350 мест. В начале 2019 года запланирован его ввод в эксплуатацию.

Заслуги девелопера были отмечены и профессиональным сообществом. Район Новые Ватутинки стал победителем в номинации «Лучший реализованный проект строительства многоквартирных домов категории стандартного жилья в 2017 году» московского конкурса в области строительства. Девелопера наградил лично мэр Москвы Сергей Собянин. Кроме того, поликлиника района Новые Ватутинки вошла в число победителей городского конкурса «Лучший кабинет здорового ребенка города Москвы».

Для старшего поколения в Новые Ватутинках стартовала городская программа «Московское долголетие» – проект, запущенный при поддержке мэра Москвы. Пенсионеры могут бесплатно получить новые знания и умения, заняться спортом или попробовать себя в искусстве. И все это – в пешей доступности от дома. Занятия проводятся в школе района Новые Ватутинки.

Для тех, кто переехал недавно и пока только обустраивает новую квартиру, стали актуальны мастер-классы от Леруа Мерлен. Для них девелопер специально выделил несколько шоу-румов, а также пригласил консультантов по интерьеру.

Изменения коснулись и транспортной доступности района. В 2018 году власти открыли новую дорогу от квартала Южный к эстакаде и Калужскому шоссе. Остановка района Новые Ватутинки включена в маршрут городского автобуса 526, курсирующего от метро «Теплый стан» до Внуково. Кроме того, власти утвердили проект планировки трамвайной линии от строящейся автодороги Солнцево-Бутово-Видное до Троицка. Ветка скоростного трамвая пройдет по территории района Новые Ватутинки, а значит его жители получат двойное преимущество – станцию не только метро, но и скоростного трамвая в пешей доступности.

 

Компания Level Group сообщает о поступлении в продажу нового объема квартир и апартаментов в проектах «Level Амурская» и «Level Павелецкая». В ЖК «Level Амурская» в продаже появился новый корпус, а линейка предложения комплекса «Level Павелецкая» пополнилась самыми популярными у покупателей однокомнатными и двухкомнатными апартаментами.  

2019 год начался с радикального расширения предложения в проектах компании. В комплексе комфорт-класса «Level Амурская» стартовали продажи в башне «Д 10» (корпус «Д»), которая достигает в высоту 39 этажей. Всего в ней предусмотрено 340 квартир, в том числе студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Сдача корпуса запланирована на конец 2020 года, а передача ключей начнется в начале 2021 года. В продаже представлены квартиры без отделки. Минимальная стоимость студии с учетом скидки составляет 3,7 млн рублей (20 кв. м), однокомнатной квартиры – 5,9 млн руб. (39 кв.м), двухкомнатной – 8 млн руб. (57 кв. м).

В корпусах ЖК «Level Амурская» на более высокой стадии строительной готовности минимальная стоимость студии-апартамента площадью 20 кв. м составляет 3,5 млн рублей, квартиры-студии площадью 19,1 кв. м – 4,7 млн руб., однокомнатной квартиры – 6,5 млн руб., двухкомнатной – 8,8 млн руб., трехкомнатной – 12,5 млн рублей. Минимальный бюджет покупки четырехкомнатной квартиры с отделкой – 16,9 млн руб.

В клубном комплексе апартаментов бизнес-класса «Level Павелецкая» в продажу поступили студии площадью от 31 кв. м до 33 кв. м, однокомнатные апартаменты (36 кв. м), а также двухкомнатные объекты евроформата (42–46 кв. м.). Минимальная стоимость студии с отделкой с учетом скидки составляет 7,5 млн руб.

В продаже представлены апартаменты в обеих секциях комплекса «Level Павелецкая» на разных этажах. Комплекс находится на высокой стадии строительной готовности: в декабре завершились монолитные работы. Две предусмотренные проектом секции – девяти- и десятиэтажная – были построены за шесть месяцев.

 «В декабре 2018 года мы наблюдали в наших проектах необычайно высокий спрос, в связи чем объем предложения заметно сократился, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Чтобы не лишать новых покупателей широты выбора после ажиотажного декабря, мы приняли решение расширить предложение квартир и апартаментов в наших проектах. Именно поэтому в продаже появились наиболее востребованные у клиентов форматы помещений. Наша политика построена таким образом, чтобы у каждого клиента был полноценный выбор жилья, независимо от того, на каком этапе реализации проекта он к нам обратился».

Минимальная стоимость студии в комплексе бизнес-класса «Level Павелецкая» составляет 7,5 млн рублей, двухкомнатного апартамента евроформата – 11 млн руб., трехкомнатного апартамента евроформата – 17,4 млн рублей. На сегодняшний день клиентам доступна ипотека от Сбербанка, ВТБ24, банка «Открытие», банка «ДельтаКредит», «СМП Банка», «Банка ТКБ» и «Дом.рф». Кроме того, есть возможность получить рассрочку до конца строительства.

 

Прошедший 2018 год «подарил» столичному рынку недвижимости 21 новый жилой комплекс бизнес-класса[1], а общее количество новостроек с квартирами данного сегмента на первичном рынке Москвы превысило отметку в 90 адресов. При столь высокой конкуренции «свежим» проектам необходимо заявлять о себе прямо на старте. Среди способов привлечения внимания клиентов одним из наиболее действенных является высокая динамика строительства. Проанализировав текущую ситуацию на стройплощадках новых жилых комплексов бизнес-класса, аналитики компании «Метриум» составили рейтинг самых динамично строящихся проектов в этой категории.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум» учитывали наивысшую отметку, которой достиг любой из корпусов проекта. Оценка производилась на основании информации, размещенной на официальных сайтах жилых комплексов. При наличии возможности наблюдать за стройкой онлайн в режиме реального времени, показатели учитывались по состоянию на момент составления рейтинга. В случае, если девелопер информирует своих покупателей о прогрессе посредством фотографий, в зачет шли последние доступные на сайте данные, которые могут отличаться от фактического состояния.

Самую высокую динамику строительства среди новых жилых комплексов бизнес-класса показал квартал «Береговой», который возводится компанией «Главстрой» на берегу Москвы-реки в районе Филевский парк в Западном административном округе. В конце декабря в корпусе №5 велась заливка перекрытий между 21 и 22 этажами. Всего проектом предусмотрено возведение 29 этажей.

Второе место у жилого комплекса «Небо», строительство которого ведет компания Capital Group. Согласно фотоотчету за декабрь 2018 года, один из корпусов проекта достиг высоты в 18 этажей. Эта новостройка представляет собой 52-этажный небоскреб, расположенный в районе Раменки в ЗАО.

Третья строчка у ЖК BigTime, девелопером которого выступает компания Tekta Group. Как видно из онлайн-трансляции, в настоящий момент производится монтаж металлической арматуры несущих колонн восьмого этажа. Тут важно отметить, что в отличие от двух первых позиций, продажи в которых стартовали в феврале 2018 года, ЖК BigTime вышел на рынок лишь в сентябре (разрешение на строительство получено 26.06.18). И на сегодняшний день это единственный из жилых комплексов бизнес-класса, запущенных во втором полугодии 2018 года, который преодолел нулевую отметку. BigTime возводится в районе Хорошево-Мневники в СЗАО.

Четвертое место у жилого комплекса «Аалто» от компании YIT, расположенного в Савеловском районе САО. Он отстает от ЖК BigTime на один этаж: судя по фотографиям от 15 января 2019 года, в проекте выполнена заливка несущих колонн 7 этажа. Замыкает первую пятерку ЖК Filicity (девелопер – MR Group), который поднялся на два уровня выше нулевой отметки. За прогрессом этого проекта, реализуемого в районе Филевский парк, можно следить онлайн на официальном сайте.

 «В условиях жесточайшей борьбы за покупателя скорость строительства является одним из важнейших преимуществ проекта, ­– говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (девелопер ЖК BigTime). – Однако было бы неправильно рассматривать этот аспект только через призму рыночной конкуренции. На фоне меняющихся правил игры – перехода на проектное финансирование и привлечение средств дольщиков через эскроу-счета – темпы строительства позволяют сократить издержки, снизить себестоимость проекта и ускорить оборачиваемость средств. В ближайшие годы фактор скорости станет критичным для сохранения финансовой устойчивости игроков строительного рынка».

«Начальный этап строительства – подготовка площадки, разработка котлована и заливка подземных уровней – занимает до 40% всего времени реализации проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому было бы неправильно говорить о том, что не вошедшие в рейтинг проекты «тормозят». Напротив, они строятся обычными темпами, на сегодняшний день считающимися нормой. Однако все идет к тому, что в ближайшей перспективе девелоперы будут вынуждены ускоряться, а нормативные показатели будут расти. Современные технологии позволяют наращивать темпы без ущерба качеству, в первую очередь за счет оптимизации процессов и применения современных стандартов управления. А в конечном итоге выиграют покупатели – для них существенно сократится срок ожидания от момента заключения сделки до получения ключей».

[1] Учитывались только проекты с квартирами, без апартаментов.

 

Из 27 новых жилых комплексов массового сегмента «старой» Москвы, продажи в которых стартовали в 2018 году, нулевую отметку на сегодняшний день преодолели только 13 проектов. К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум», проанализировав динамику строительства «свежих» новостроек в данном сегменте. На основе собранных данных был составлен рейтинг новых проектов с самыми высокими темпами стройки.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум» учитывали наивысшую отметку, которой достиг любой из корпусов проекта. Оценка производилась на основании информации, размещенной на официальных сайтах жилых комплексов. При наличии возможности наблюдать за стройкой онлайн в режиме реального времени, показатели учитывались по состоянию на момент составления рейтинга. В случае, если девелопер информирует своих покупателей о прогрессе посредством фотографий, в зачет шли последние доступные на сайте данные, которые могут отличаться от фактического состояния.

При этом из рейтинга были исключены три проекта. В частности, не учитывался прогресс жилых комплексов «Лесопарковый» и «Дмитриевский» в силу того, что строительные работы по этим объектам стартовали еще в 2017 году. А «Грильяж. Дом в Орехово» – это реконструированный панельный дом, построенный еще в 1989 году. За вычетом этих проектов в рейтинге «свежих» новостроек массового сегмента «старой» Москвы с самой высокой динамикой строительства осталось только 10 адресов, преодолевших нулевую отметку.

Эксперты пришли к выводу, что далеко не всегда более ранняя дата вывода проекта на рынок является гарантией более высокой стадии строительной готовности. Так, среди новостроек, вышедших в I квартале 2018 года, представлены объекты на этапе котлована. А в первую пятерку рейтинга вошли 4 проекта, реализация которых началась во II и III кварталах.

Лидером рейтинга стал жилой комплекс Discovery от компании MR Group, который на сегодняшний день уже достиг отметки в 22 этажа, хотя строительные работы стартовали только в июле прошлого года. То есть столь значительный прогресс был достигнут всего за полгода.

Второе место у жилого комплекса компании «Мангазея Девелопмент» «Ты и Я» – 20 этажей. При этом активная стадия строительства началась в феврале 2018 года. Замыкает первую тройку ЖК «Квартал на Никулинской», реализуемый Управлением эксперементальной застройки микрорайонов Правительства Москвы. Максимальная достигнутая высота в этом проекте – 18 этажей, а дата начала строительства пришлась на май 2018 года.

Четвертая позиция у ЖК «Любовь и голуби» (девелопер – СМУ-6), поднявшегося до уровня 16 этажа. Следом идут сразу два проекта, высота которых на сегодняшний день составляет 5 этажей. Это ЖК «Михайловский парк» (ГК ПИК) и «Семеновский парк» («РГ-Девелопмент»). Причем в обоих новостройках работы стартовали в августе. Из-за совпадения обоих параметров позиции в рейтинге были определены за счет минимальной стоимости лота. В «Михайловском парке» цены стартуют от 3,9 млн рублей, в «Семеновском парке» – от 5,86 млн рублей.

Остальные места в десятке заняли жилые комплексы «Преображение» (2 этаж, апрель 2018), «Люблинский парк» (1 этаж, август 2018), «Измайловский 11» (1 этаж, июль 2018) и «Павлова 40» (1 этаж, май 2018).

«Инновационные технологии сегодня позволяют в короткие сроки проходить строительные этапы – от стадии котлована до облицовки фасадов, – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Это достигается как благодаря новым подходам в строительстве, так и за счёт выстроенных управленческих процессов, логистики и взаимодействия с подрядчиками. Для девелопера, в портфеле которого уже есть завершённые масштабные проекты, возведение объектов становится чётким, отлаженным этапом в реализации и даёт возможность покупателям квартир отслеживать прогресс в режиме онлайн».

«Высокая динамика строительства на сегодняшний день является лучшей рекламой проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При прочих равных покупатель с большей степенью вероятности предпочтет проект, рост которого виден невооруженным глазом. Впрочем, здесь необходимо сделать поправку на то, что нередко девелоперу приходится потратить немало времени на подготовку площадки. Например, расчистить участок от старых построек. С этой проблемой сталкиваются многие застройщики, которые осваивают территории бывших промзон. И после завершения начального этапа они довольно быстро наверстывают упущенное, демонстрируя высокую скорость строительства».