Компания Tekta Group – девелопер проекта Big Time – объявляет о повышении цен в жилом комплексе. С 22 февраля средняя цена квадратного метра увеличится на 1–3%. Минимальная стоимость трехкомнатной квартиры в проекте вырастет на 270 тыс. рублей.

 

22 февраля квартиры в проекте городского квартала бизнес-класса Big Time подорожают на 1-3%. Повышение стоимости затронет наиболее востребованные типы объектов: студии, классические однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры европейского и классического формата, а также четырехкомнатные квартиры евроформата. Увеличение цен пройдет в диапазоне 1–3% от стоимости лота, что в денежном выражении означает удорожание на 40-300 тыс. рублей.

«В феврале мы наблюдали очень активный спрос клиентов, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – Полагаю, что повышение ипотечных ставок, которое продолжается полгода, сейчас подстегивает спрос. Покупатели опасаются, что ставки вернутся к значениям 2014-2015 гг., и приобретение жилья станет невозможным или более затратным. Также клиентов привлекает высокая скорость строительства комплекса. Именно эти факторы являются предпосылками очередного повышения цен».

В проекте Big Time сохраняется высокая динамика возведения. В январе комплекс вошел в рейтинг столичных новостроек бизнес-класса с самыми быстрыми темпами строительства. В начале февраля в первом корпусе ЖК Big Time велись монтажные работы на уровне десятого этажа. Во втором корпусе строители поднялись на уровень восьмого этажа, а в третьем корпусе идет армирование плиты перекрытия над седьмым этажом.

Жилой комплекс бизнес-класса Big Time будет состоять из трех корпусов, насчитывающих 670 квартир. В проекте представлены как объекты с классической планировкой (отдельная кухня), так и евроформат. Сдача в эксплуатацию намечена на 2020 год. Кроме того, в комплексе предусмотрен подземный паркинг, рассчитанный на 407 машино-мест.  

В проекте Big Time минимальная стоимость cтудии составляет 5,2 млн рублей (28 кв. м), однокомнатной квартиры – 6,7 млн рублей (38 кв. м), двухкомнатной – 9,5 млн рублей (52 кв. м), трехкомнатной – 13,7 млн рублей (80 кв. м).

«В ближайшие месяцы цены на ликвидные жилые комплексы будут возрастать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с ажиотажным спросом, который сейчас стимулируют новости о переходе отрасли к новой модели финансирования. Покупатели не знают, чего ожидать от изменений, поэтому предпочитают решить жилищный вопрос сейчас, не полагаясь на скорые прояснение и стабилизацию ситуации на рынке новостроек».

 

Первичный рынок «старой» Москвы сегодня насчитывает более 300 жилых и апартаментных комплексов, представленных 134 девелоперами. При этом более половины этих проектов реализуют 20 крупнейших застройщиков. А суммарная площадь квартир и апартаментов в этих новостройках составляет 8,83 млн кв. м или 67,6% от жилой площади всех корпусов, представленных в продаже в старых столичных границах. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум», составив ежегодный рейтинг девелоперов «старой» Москвы.

В данный рейтинг вошли проекты, удовлетворяющие следующим требованиям:

проект/корпус находился в стадии первичных продаж по состоянию на конец 2018 года; разрешительная документация оформлена в соответствии с действующим законодательством и находится в открытом доступе; продажи ведутся в соответствии с ФЗ №214 «О долевом строительстве»; в продаже от застройщика/уполномоченного агентства недвижимости представлено не менее 10 лотов для проектов/корпусов площадью более 10 тыс. кв. м, не менее 5 лотов для проектов/корпусов площадью 10 тыс. кв. м и менее.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум» посчитали площадь квартир/апартаментов без учета летних помещений в корпусах, в которых ведутся открытые продажи. Основным источником информации является разрешительная документация проектов: разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию, проектные декларации и заключения экспертизы. При отсутствии необходимых данных в официальных документах эксперты компании связывались с девелоперами для уточнения параметров.

В общей сложности условиям рейтинга удовлетворяют 294 жилых и апартаментных комплекса, общая проектная площадь лотов в которых составляет 13,05 млн кв. м. Из них 83,9% приходится на квартиры и только 16,1% относится к категории апартаментов.

По сегментам лидируют новостройки бизнес-класса, на долю которых приходится 45% площадей, учтенных в данном рейтинге. Массовый сегмент несколько уступает – 39%. Ровно 10% от суммарной площади занимают квартиры и апартаменты премиум-класса. И оставшиеся 6% приходятся на новостройки элитного класса.

В топ-20 крупнейших девелоперов «старой» Москвы вошли компании, в общей сложности реализующие 150 жилых и апартаментных комплексов. Суммарная площадь лотов в находящихся сегодня в продаже корпусах составляет 8,81 млн кв. м или 67,5% от общего объема.

С 2016 года лидерство на первичном рынке «старой» Москвы сохраняет группа компаний ПИК. В минувшем году девелопер начал продажи в 8 новых жилых комплексах, доведя суммарное количество адресов в портфеле до 23. Причем многие из них – это масштабные проекты, рассчитанные на несколько сотен тысяч «квадратов». А площадь корпусов, находящихся на реализации сегодня, составляет 1,94 млн кв. м. С момента, когда ГК ПИК возглавил рейтинг, этот объем увеличился почти вдвое.

Второе место по итогам 2018 года впервые заняла компания MR Group с показателем 884,8 тыс. кв. м. Столь впечатляющих результатов удалось достичь за счет запуска в прошлом году 8 жилых и апартаментных комплексов суммарной площадью 383,6 тыс. кв. м. Годом ранее компания занимала третью строчку.

Топ-3 замыкает компания «Донстрой», в активе которой 13 жилых и апартаментных комплексов. Площадь лотов в корпусах, представленных сегодня в продаже, составляет 831,8 тыс. кв. м. За 2018 год портфель девелопера пополнился четырьмя проектами.

Компания Capital Group вывела на рынок в прошлом году 5 новых проектов (еще в одном ведутся закрытые продажи). Однако на позицию девелопера в рейтинге это не повлияло: с показателем 624 тыс. кв. м этот игрок рынка занимает четвертое место, как и год назад.

Первую пятерку закрывает Группа «Эталон». Этот девелопер не отметился новыми проектами в 2018 году, но накопленный ранее портфель – 471,4 тыс. кв. – позволил ему сохранить высокую позицию. При этом в конце февраля 2019 года стало известно о том, что Федеральная антимонопольная служба одобрила сделку по приобретению Группой «Эталон» 51% акций другой девелоперской структуры из данного рейтинга – компании «Лидер-Инвест». Объединенный портфель двух застройщиков позволит претендовать на попадание в топ-3 крупнейших девелоперов «старой» Москвы по итогам текущего года.

Если в топ-5 за прошедший год состав компаний не изменился, то во второй половине первой десятки были отмечены существенные рокировки. Мощный рывок совершила компания INGRAD, нарастив портфель до уровня 379,3 тыс. кв. м. За счет этого девелопер поднялся с 19 позиции на 6 место. Следом идет компания «Кортрос», которая в 2017 году не входила в топ-20 рейтинга. В активе девелопера 374,5 тыс. кв. м. Восьмое место у Группы ПСН, реализующей 5 проектов суммарной площадью 334,2 тыс. кв. м.

Девятое место занял еще один новичок рейтинга крупнейших девелоперов Москвы – группа компаний «Пионер». В 2018 году начались продажи в двух апартаментных комплексах зонтичного бренда YE’S и в одном жилом комплексе LIFE. Суммарная площадь – 326,3 тыс. кв. м. Последнее место в первой десятке заняла группа компаний ЛСР. Этот девелопер вывел на рынок один новый проект, однако в двух других масштабных жилых комплексах – «Лучи» и «ЗИЛАРТ» – с экспозиции ушли несколько корпусов, что привело к сокращению размера портфеля с 509,5 тыс. до 315,5 тыс. кв. м.

Во втором эшелоне крупнейших девелоперов, занявших места с 11 по 20, также стоит выделить ряд игроков. К примеру, компанию «РГ-Девелопмент», запустившую сразу три новых проекта. За счет этого девелопер смог подняться с 20 на 11 позицию.

Среди новых игроков в двадцатке можно отметить и уже упомянутую выше компанию «Лидер-Инвест». Этот девелопер долгое время специализировался на объектах точечной застройки. Но несмотря на количество проектов, сопоставимое с лидером рейтинга, по площади «Лидер-Инвест» не проходил в топ-20. Ситуацию изменил вывод крупного жилого комплекса «Крылья». Впрочем, из-за предстоящего слияния с Группой «Эталон», в следующем году жилые комплексы компании «Лидер-Инвест», в том числе и планируемые к запуску два масштабных проекта комплексного освоения территорий, будут учтены в объединенном портфеле.

В топ-20 рейтинга крупнейших застройщиков «старой» Москвы также вошли компании «Флэт и Ко» (292,3 тыс. кв. м), МФС-6 (289 тыс. кв. м), ГК «МонАрх» (249,3 тыс. кв. м), «Галс-Девелопмент» (236 тыс. кв. м), «Центр-Инвест» (231,2 тыс. кв. м), AFI Development (165,1 тыс. кв. м), AEON (163,5 тыс. кв. м) и ФСК «Лидер» (162,2 тыс. кв. м).

«В 2018 году на столичном первичном рынке стартовали продажи в 87 жилых и апартаментных комплексах, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Естественно, столь существенный объем не мог не сказаться на расстановке девелоперских сил в рейтинге. Почти 10% из этого количества вывела на рынок компания MR Group, что позволило ей занять вторую строчку. Неплохие результаты показали дебютанты рейтинга – ГК «Пионер», «Лидер-Инвест» и AFI Development. Впрочем, по итогам 2019 года ситуация может поменяться еще сильнее: застройщики будут запускать новые проекты, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года. Кроме того, ротация может произойти и в первой пятерке за счет поглощения крупнейшими игроками более мелких девелоперских структур».

 

С 2015 года средняя этажность московских новостроек выросла на 18%. Дальше –  больше: почти 40% реализуемых жилищных проектов предполагают строительство корпусов от 25 этажей и выше. Высотки (здания от 100 метров) становятся неотъемлемой частью московского горизонта, и не в последнюю очередь к этому должны подготовиться инвесторы. Эксперты Ikon Development рассказывают, как правильно вкладываться в небоскребы. 

 

Зачем инвестировать в небоскреб

С инвестиционной точки зрения высотки имеют ряд особенностей. С одной стороны, естественные преимущества небоскребов помогают заработать больше, чем в обычных проектах новостроек. С другой стороны, есть и недостатки, осложняющие выбор подходящего варианта. 

Прежде всего, в небоскребы стоит вкладываться «рискофилам» – инвесторам, рассчитывающим получить значительную прибыль, несмотря на высокие риски. В любой высотке есть видовые квартиры, расположенные на последних этажах. Как правило, это самые дорогие объекты, которые требуют немалых вложений. В то же время они ориентированы на платежеспособную, хотя и узкую аудиторию. Высотные комплексы представлены даже в массовом сегменте новостроек, но ввиду малочисленности они сохраняют эксклюзивность в глазах покупателя. Соответственно, наиболее «ходовые» квартиры можно быстро сбыть, так что «рискофобы» тоже могут отыскать подходящие варианты для вложений. Как правило, небоскреб – это часть многофункционального комплекса с торговыми, офисными и развлекательными объектами. В некоторых высотках есть возможность переоборудовать жилой апартамент в офис, чтобы диверсифицировать риски. Жилье в элитном небоскрёбе – неплохое вложение в личные связи и карьерный рост. Здесь работают и обитают представители истеблишмента, с которыми можно познакомиться в фитнес-клубе, лифте или ресторане.

 

Какие бывают небоскребы

За десять лет высотные жилые комплексы в Москве стали разнообразными. Теперь небоскрёбы представлены во всех классах новостроек – от комфорт до элит – и расположены практически во всех административных округах столицы. В продаже встречаются как точечные проекты, так и комплексные гиганты. 

Эксперты Ikon Development условно подразделяют высотные новостройки на две группы. Каждая из них имеет свои особенности инвестирования. К первой относятся высокобюджетные проекты (в основном бизнес- и премиум-класса). Во вторую группу входят высотки комфорт-класса. Инвестиции в этом сегменте требуют подходов в большей степени характерных для массового рынка, нежели специфически для небоскребов.

Есть две стратегии инвестирования. Каждая из них имеет свои особенности, зависящие от того, в высотку какого класса вкладывается инвестор. 

 

Стратегия 1: заработать на перепродаже

Первый и наиболее популярный вариант инвестирования – покупка квартиры на ранней стадии строительства комплекса с последующей перепродажей на позднем этапе. За это время стоимость жилья в проекте возрастает и разницу между закупочной и продажной ценой инвестор забирает себе. 

Плюсы этого способа: 

– относительно быстрая прибыль (время строительства); 

– минимум транзакционных затрат. 

Минусы: 

– риск «простоя» (инвестор может не найти покупателя до ввода комплекса в эксплуатацию);

– возможен низкий рост цены за длительный период, если не «угадал» с ликвидностью проекта. 

Когда входить

Чтобы обеспечить максимальную прибыль, необходимо как можно раньше вложиться и как можно позже выйти из проекта новостройки. Желательно – до ввода в эксплуатацию. После возникают доп расходы: как только готовая квартира станет собственностью инвестора, за нее придется платить имущественный налог, а также коммунальные платежи, которые снизят доходность. Как правило, за 1,5-3 года строительства можно выручить порядка 20-30% вложений сверх инвестиций.

При этом важно учитывать, что высотные проекты пользуются повышенным вниманием покупателей, поэтому застройщики таких объектов нередко повышают цены интенсивнее, чем делают их коллеги в среднем по рынку. Иногда за один год средний «квадрат» может подорожать на 15-20%. Особенно часто это происходит в изначально недооцененных проектах.

Но есть и подводный камень: высотные новостройки возводятся обычно минимум за 2,5-3,5 года. Поэтому следует поделить соответственно и инвестиционную выручку, чтобы сопоставить доходность вложений, скажем, с годовым депозитом.    

 

Что покупать

При выборе квартиры инвестору следует ориентироваться на наиболее дефицитные предложения в проекте. Обычно в массовых новостройках меньше всего трёхкомнатных и многокомнатных квартир, которые составляют соответственно 23% и 3% рынка. Немного и студий (около 6%). В высокобюджетном сегменте структура предложения, как правило, более сбалансированная. Однако есть концептуально различные проекты, в которых может быть перекос в сторону, скажем, небольших или, напротив, семейных квартир. Поэтому нужно понять – каких именно квартир в данном проекте меньше всего и покупать именно их. Можно выбрать и «крепкого середняка» – двухкомнатную или однокомнатную квартиру, однако в этом случае инвестору придется конкурировать с большим количеством аналогичных предложений.

Вычленив самые дефицитные предложения, необходимо выбрать наиболее ликвидные из них. Первое – оцените качество планировки. Избегайте квартир с нефункциональной площадью, неправильной формой комнат, со стояками коммуникаций посреди комнат и т.п.  Второе – обратите внимание на расположение квартиры на этаже. Выбирать следует объект, размещенный подальше от лифтовых шахт и входных дверей межквартирного холла. Также нужно избегать квартир, расположенных в прямых углах корпусов здания.   

Помимо этого, в высокобюджетном сегменте следует поискать комплексы, в которых после сдачи девелопер предусмотрел гостиничный сервис – это все еще редкость даже для премиального сегмента, поэтому привлекает внимание покупателей. К примеру, в комплексе Chkalov доступна такая опция в режиме 24/7. 

 

На каком этаже

Видовые характеристики – основное преимущество высотного жилья, за которое в высокобюджетных сегментах публика готова доплачивать. Значительная часть покупателей предпочитает высотное жилье бизнес- и премиум-класса как раз благодаря красивым видам из окна. Разница в стоимости жилья в небоскребах на первом и последнем этажах может достигать 50%. Однако с целью инвестирования лучше приобретать квартиры выше середины здания, но не на последних (самых дорогих) этажах. В этом случае разница в цене по сравнению с нижними этажами достигает 15-20%.

В высотках массового сегмента клиенты ориентируются прежде всего на доступные цены, поэтому спрос на видовые квартиры невысокий. В небоскребах комфорт-класса лучше приобрести объект на средних этажах. По сути, такая квартира станет компромиссом между хорошими видами и привлекательной стоимостью.

 

С отделкой или без 

Как показывает практика продаж, «черновые» и «чистовые» квартиры пользуются одинаковым спросом, но жилье с отделкой обычно дороже на 10-15%. Тем не менее в высокобюджетном сегменте клиенты все же ориентируются на квартиры, в которых можно реализовать собственный дизайн-проект и планировку. Особенно это справедливо для крупногабаритных объектов. Поэтому для перепродажи лучше брать квартиру без ремонта.

В массовом сегменте шансы найти клиента для квартиры с ремонтом и без одинаковые. В любом случае заказывать отделку в качестве отдельной опции, что предлагают сегодня некоторые застройщики, не следует. Эти затраты не окупятся при перепродаже.  

«Спрос на высотное жилье очень высок, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам 2018 года два самых продаваемых проекта новостроек в Москве (в пределах МКАД) оказались высотными комплексами. Причем они относятся к разным ценовым сегментам – комфорт- и премиум-классу. Таким образом, инвестировать в высотные комплексы можно независимо от их класса, и главным критерием выбора новостройки можно считать только ее ликвидность в рамках своего сегмента». 

 

Стратегия 2: заработать на аренде

 

Второй вариант – покупка квартиры для сдачи в аренду. Жилье приобретается на долгий срок, при необходимости проводится ремонт, после ввода комплекса в эксплуатацию квартира сдается в наем. 

 

Плюсы этого способа: 

– долгосрочная генерация пассивного дохода;

– сберегательная инвестиция.

 

Минусы:

– требуются вложения в ремонт и содержание;

– необходимо оперативное управление.

 

Когда входить

Купить квартиру для аренды можно на любой стадии строительства. Если инвестору начать арендный бизнес, и он рассчитывает в скорейшем будущем получить первые доходы, то следует выбрать готовые новостройки или объекты, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие месяцы. В последнем случае инвестор сэкономит порядка 3-5% вложений перед финальным повышением цены.

Однако инвестируя на раннем этапе, можно сэкономить 20-30%, правда, арендный бизнес начнется через 2-3 года. При этом доходность вложенного капитала будет выше, чем при покупке более дорогого и готового объекта.

 

Что покупать?

Для сдачи в аренду выгоднее приобретать апартаменты. Этот тип недвижимости примерно на 15-30% дешевле аналогичных по классу квартир, расположенных в том же районе. Экономия повышает доходность вложений, а будущим арендаторам юридический статус жилья не важен.

В высокобюджетных высотках наиболее удобными для сдачи в аренду станут либо маленькие двухкомнатные квартиры (50-60 кв.м), либо большие однокомнатные квартиры (40-45 кв.м). Для арендного бизнеса могут подойти и небольшие студии (около 30 кв.м), однако такие инвестиции имеют смысл, если рядом с новостройкой будет расположен престижный вуз, так как подобное жилье обычно интересует студентов и их родителей. 

Кроме того, студии в высокобюджетных высотках можно сдавать в краткосрочную аренду – часто такие комплексы расположены в историческом центре вблизи удобных транспортных узлов. Видовые характеристики небоскреба только добавят привлекательности этим объектам в глазах туристов. Доходность окажется на 3-5% выше, чем при долгосрочном найме. 

 

Какой этаж

В высокобюджетном сегменте высотных комплексов видовые характеристики вполне могут стать одним из аргументов арендатора за выбор квартиры на верхних этажах. Однако круг таких потенциальных клиентов все равно узкий. Поэтому имеет смысл найти наиболее дешевую из видовых квартир. Обычно они расположены на средних этажах. 

В массовом сегменте арендаторы не станут платить за красивый вид. В данном случае для аренды подойдут квартиры на нижних этажах небоскреба.

 

С отделкой или без 

Для сдачи в аренду однозначно нужно выбирать жилье с отделкой. Если инвестор решит проводить ремонт самостоятельно, то он практически гарантировано увеличит собственные затраты на 15-20% от стоимости квартиры. Более того, следует искать варианты жилья с меблировкой и оснащенные техникой.

Для высокобюджетного сегмента важно высокое качество отделки. Причем речь идет не только о техническом, но и концептуальном уровне дизайна. Арендаторы в этом сегменте рассчитывают на квартиру с «изюминкой», поэтому следует выбирать проекты с участием дизайнеров с именем. К примеру, в высотном комплексе Chkalov решения для интерьеров апартаментов разработаны английским дизайнером Мартином Халбертом.  

В массовом сегменте арендаторы также нуждаются в готовой для заселения квартире. Однако спартанская простота и лаконичность, как правило, их устраивает – переплачивать за уникальный дизайн они не станут. 

 

«При выборе высотной новостройки для инвестиций я также рекомендую обращать внимание на масштаб комплекса, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Не следует ориентироваться на огромные небоскребы, подобные тем, что возводятся в Москва-Сити. Непрофессиональный инвестор, скорее всего, не выдержит конкуренции с предложением застройщика и других предприимчивых покупателей высотного жилья. На мой взгляд, лучше приобрести объект в комплексе, насчитывающим не больше 450-500 предложений. Так удастся выдержать конкуренцию и не потерять в прибыли, идя на уступки покупателям».

 

Компания «Метриум» сообщает о старте специальной акции в апарт-комплексе «Ленинский 38». При покупке апартамента до конца февраля клиент получает в подарок машино-место в подземном паркинге. Дом уже получил почтовый адрес и скоро будет введен в эксплуатацию. Бюджет покупки начинается от 11,97 млн рублей. Партнер по реализации новостройки – «Метриум».

Клиенты комплекса «Ленинский 38» могут сэкономить на приобретении машино-места. До конца февраля при покупке апартамента площадью от 100 кв. м застройщик проекта дарит место в двухуровневом подземном паркинге. При выборе апартамента площадью 50-100 кв. м, покупателю предоставляется скидка на машино-место в размере 50%.

Напомним, проектом предусмотрены два типа паркинга: площадью 11,04 кв. м для автомобилей среднего класса и 13,75 кв. м для машин большого класса. Для клиентов с несколькими автомобилями будут интересны «семейные» или зависимые машино-места, когда транспорт паркуется друг за другом, то есть одна из машин перегораживает выезд второй. Подземная парковка оснащена скоростными лифтами до жилых этажей.

Стоимость паркинга зависит как от площади, так и расположения. Минимальный бюджет машино-места по акции составляет 3,2 млн рублей за 13,75 кв. м. Максимальный – 3,3 млн рублей за то же количество квадратных метров. Таким образом, покупатели могут сэкономить от 50% до 100% от этой суммы.

«Как показывает статистика, о покупке машино-места покупатели задумываются ближе к заселению комплекса, – комментирует Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – И это логично – клиентов начинают заботить «бытовые вопросы» – создание дизайн-проекта, поиск ремонтной бригады, обеспечение места для парковки. Стоит отметить, что с каждым годом все больше дольщиков приобретают места в паркинге. Если в 2017 году по ДДУ было продано более 8,8 тыс. машино-мест, то в 2018 году – уже 12,2 тыс. Причем наибольший прирост отмечен именно для бизнес-класса (+91%)».

До конца марта в комплексе «Ленинский 38» начнется выдача ключей. На сегодняшний день в проекте продано уже 90% апартаментов. На выбор осталось менее 20 лотов. Минимальный бюджет покупки однокомнатного апартамента составляет 11,97 млн рублей за 29,1 кв. м, двухкомнатного – 28,2 млн рублей за 52,7 кв. м, трехкомнатного – 35,2 млн рублей за 81,9 кв. м, четырехкомнатного – 49,8 млн рублей за 120 кв. м. Апартаменты сдаются с отделкой white box.

«Ленинский 38» – многофункциональный комплекс, в состав которого помимо корпуса с апартаментами также входит торговый центр и здание отеля под управлением международного гостиничного оператора. Проект расположен в историческом Гагаринском районе с развитой инфраструктурой. Рядом с комплексом находятся три школы, входящие в сотню лучших столичных образовательных учреждений, Московский городской дворец детского (юношеского) творчества, где проводятся десятки внеклассных занятий для школьников. В шаговой доступности также есть крупные парковые зоны: Нескучный Сад, Парк Горького, природный заказник «Воробьевы Горы» и спортивные объекты: стадион «Лужники», бейсбольный стадион МГУ, ВТБ Ледовый дворец и спортивно-оздоровительный комплекс «Чайка». «Ленинский 38» имеет удобный выезд на центральные автомагистрали города – Ленинский проспект и ТТК. Расположена новостройка рядом с метро – в 5-10 минутах ходьбы работает станция «Ленинский проспект» и МЦК «Площадь Гагарина».

 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 11,6%. Средняя цена квадратного метра снизилась на 1,3% и составила 159 965 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», по итогам первого месяца 2019 года первичный рынок жилья массового сегмента был представлен 85 комплексами с объемом предложения около 16 725[1] квартир площадью 0,990 млн кв. м. В сравнении с декабрем показатель увеличился на 11,6% по количеству квартир и на 10,7% по продаваемой площади.

Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих жилых комплексах:

– Discovery (корп. 4);

– «Селигер Сити» (корп. Д);

– «Кварталы 21/19» (корп. 15);

– «Гринада» (корп. 3);

– «Парк Легенд» (корп. 4);

– «Лучи» (корп. 8).

Наибольшая доля квартир массового сегмента представлена в ЮВАО (31,7%, +3,4 п.п.). В ЮАО сосредоточено 15,2% объема предложения (-1,3 п.п.). На третьем месте по находятся СВАО и ЗАО (13,9 и 13,8% соответственно).

Структура предложения квартир по типологии почти не изменилась, отмечают аналитики «Метриум». Двухкомнатные лоты занимают первое место по удельному весу на рынке (39,6%, +1,4 п.п.), а однокомнатные – второе (30,1%, +0,2 п.п.). Пятая часть предложения приходится на трехкомнатные лоты (21,6%), их доля сократилась на 1,4 п. п. Студии заняли 6% (-0,3 п.п.) в общем объеме. На последнем месте в структуре многокомнатные лоты (2,5%, -0,1 п. п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квартир в массовом сегменте в январе снизилась на 1,3% и составила 159 965 руб. за кв. м. При этом уменьшение средней стоимости произошло только в ЮВАО (-5,2%), что на фоне увеличения доли округа в структуре предложения привело к сокращению показателя по Москве. Во всех остальных округах цены выросли от 0,6% до 2,6%.

Средняя стоимость квартиры вслед за средней ценой квадратного метра уменьшилась на 2,2% и к концу января составила 9,5 млн руб. Снижение отмечено во всех типологиях – от 1% до 2,4%.

Рейтинг самых доступных предложений в январе 2019 года:

– ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,184 млн руб.

– ЖК «Столичные поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 20,2 кв. м за 3,545 млн руб.

– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,8 кв. м за 3,718 млн руб.

Основные тенденции

«Несмотря на длительные новогодние праздники, январь отметился увеличением объема предложения, в том числе в связи с выходом на рынок новых очередей или корпусов в популярных новостройках, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Так, стартовали продажи во второй очереди ЖК «Селигер Сити», в новых корпусах проектов «Кварталы 21/19», Discovery, «Гринада» и других. Примечательно, что появление нового объема по стартовым ценам не снизило среднюю цену практически ни в одном округе. Исключение составил ЮВАО, где в январе существенно увеличилось предложение за МКАД, что уменьшило средний показатель как на локальном рынке (-5,2%), так и в Москве в целом (-1,3%)». 

[1] В некоторых ЖК объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке загородной недвижимости. Объем предложения сократился на 25%. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 19%.

По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона[1] насчитывалось 37 коттеджных поселков с 770 домовладениями. За год выборка сократилась на 25%, за квартал – на 10,8%. Причиной столь заметного сокращения предложения является вымывание наиболее ликвидных коттеджей в совокупности с низкой девелоперской активностью. За анализируемый период продажи открылись в одном новом проекте («Спас-Каменка»).

По итогам 2018 года более 75% продаваемых домовладений были сосредоточены на трех направлениях: Дмитровском, Рублево-Успенском и Киевском. Доля предложения на Дмитровском шоссе увеличилась на 6,6 п.п. ввиду поступления в реализацию КП «Спас-Каменка». Число коттеджей на Новорижском шоссе, напротив, сократилось за счет приостановки продаж в КП «Рига Парк» и составило 19,3% рынка (-11,5 п.п.). Доля Минского шоссе незначительна – 4,8% (+0,2 п.п.).

В структуре предложения по удаленности от МКАД наибольший объем приходится на пояс 21-30 км (52,7%, -5,7 п.п.) и 11-20 км (37,6%, +5,9 п.п.), составляя в совокупности 90% домовладений, отмечают аналитики «Метриум». Оставшиеся коттеджи и участки с подрядом находятся в ближайшем Подмосковье (до 10 км) и на удалении свыше 31 км от МКАД: 5% (+2 п.п.) и 4,7% (-2,2 п.п.) соответственно.

Большая часть экспонируемых коттеджей и участков с подрядом относятся к элитному классу (60,6%; -0,9 п.п.). Предложение комфорт-класса занимает 24,8% (+11,5 п.п.) общего объема. Оставшаяся доля пришлась на бизнес-класс (14,6%; -10,6 п.п.).

В 2018 году средняя площадь дома на первичном загородном рынке составила 490,3 кв.м (+3,6 п.п). Максимальный показатель традиционно фиксируется на Рублево-Успенскому направлении (802,1 кв. м, +1,4 п.п.), а минимальный – на Дмитровском (165,7; -21,5 п.п.), что связано с преобладанием здесь предложения комфорт-класса.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2018 года средняя цена на первичном рынке загородного жилья составила 150 640 руб. за кв. м. В сравнении с предыдущим годом показатель значительно увеличился – на 19%. Стоимость возросла на всех направлениях, за исключением Киевского шоссе. Динамика обусловлена изменением структуры предложения и ослаблением курса рубля, так как часть лотов экспонируется в валюте.

К концу 2018 года средняя стоимость домовладения составила 76,3 млн руб. За отчетный период она выросла на 23,2%. Динамика цены в зависимости от направления была разнонаправленной. Так, средний бюджет увеличился на Минском (+34,2%), Рублево-Успенском (+25,7%) и Новорижском шоссе (+21,8%). В связи с ростом доли комфорт-класса в общей структуре предложения, снижение цены наблюдалось на Дмитровском (-23,6%) и Киевском шоссе (-3,4%).

Основные тенденции

Низкая девелоперская активность

«Низкая девелоперская активность отмечается на рынке загородной недвижимости на протяжении последних нескольких лет, и 2018 год не стал исключением, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Так, на рассматриваемых направлениях за прошедшие 12 месяцев появился только один новый проект коттеджного поселка, в котором предлагаются участки с подрядом. Для сравнения – в 2016 году в продаже также появился один новый КП, а в 2017 году – два».

Дефицит ликвидного предложения

«Рынок затоварен морально устаревшими домами, а новые ликвидные коттеджи – в дефиците, – отмечает Илья Менжунов. – При этом есть интерес к объектам, отвечающим современным требованиям. Мы наблюдаем вымывание наиболее ликвидных лотов, в результате чего объем предложения на рынке снижается. В нашей компании в 2018 году отмечено увеличение количества обращений клиентов по сравнению с 2017 годом. Кроме того, несмотря на общую тенденцию к большей рациональности в подходе к выбору жилья, в прошедшем году были зафиксированы несколько очень крупных сделок с домами площадью до 700 кв. м.»

Локальный рост цен

«Хотя средняя цена предложения на рынке существенно увеличилась, это связано преимущественно с изменением структуры предложения и вымыванием наиболее ликвидных лотов, а не с массовым повышением цен девелоперами, – обращает внимание Илья Менжунов. – В большинстве поселков расценки не изменились, а отдельные лоты даже подешевели. Вместе с тем в некоторых проектах был отмечен рост цен, обусловленный улучшением близлежащей социальной или транспортной инфраструктуры».

Прогноз

«Стагнация, начавшаяся на рынке загородного жилья после кризиса 2008 года, вряд ли закончится в 2019 году, – резюмирует Илья Менжунов. – Для этого нет никаких предпосылок, и даже наоборот суровые экономические реалии определяют более осторожный прогноз. Востребованными могут оказаться только самые актуальные домовладения с функциональными планировками и оптимальной площадью, современной архитектурой, качественной отделкой. Продавцы неликвидных лотов будут вынуждены либо идти на дальнейшее снижение цен, либо ждать лучших времен».

[1] В обзоре представлен анализ рынка организованных коттеджных поселков Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений, на которые приходится более половины предложения Московского региона. В расчет принимались проекты в пределах 35 км от МКАД, с объемом экспозиции свыше 5 коттеджей и/или земельных участков с подрядом.

 

В 2018 году в 2,7 раза выросло предложение квартир с отделкой в московских новостройках бизнес-класса, подсчитали эксперты компании «Метриум». К концу года их доля достигла 22% от общего числа квартир этого сегмента в продаже. Отделка была доступна покупателям в 20 жилых комплексах бизнеса-класса.

По данным «Метриум», предложение квартир с отделкой в новостройках бизнес-класса увеличилось в 2,7 раз в 2018 году. В IV квартале 2017 года на первичном рынке этого сегмента насчитывалось свыше 690 квартир с предчистовой отделкой и около 550 квартир с полной отделкой, в сумме – 1,2 тыс. объектов. В IV квартале 2018 года реализовывалось равное количество квартир с готовым ремонтом и отделкой white box – по 1,6 тыс. Таким образом, предложение объектов с готовым и предчистовым ремонтом увеличилось в 2-3 раза.

В конце 2017 года 14,5 тыс. квартир в новостройках бизнес-класса не предусматривали отделки, напоминают аналитики «Метриум». К концу 2018 года число таких объектов сократилось до 11,3 тыс. Соответственно, доля объектов с отделкой за этот период возросла с 8% до 22%.

По данным «Метриум», в IV квартале 2017 года в Москве насчитывалось 12 новостроек бизнес-класса с отделкой. Спустя год их количество выросло до 20, то есть практически удвоилось.    

Аналитики «Метриум» отмечают, что в течение 2018 года рынок квартир бизнес-класса с ремонтом пополнялся как в связи с появлением новых жилых комплексов (например, Aquatoria, D1 и др.), так и за счет старта продаж новых корпусов в реализуемых проектах («Прайм Тайм», «Ривер Парк», «Символ» и др.).

Эксперты «Метриум» напоминают, что тенденция к увеличению предложения квартир с отделкой в сегменте бизнес-класса была отмечена еще в 2017 году, однако в 2018 году она заметно набрала обороты. В новых ЖК представлены объекты, в которых все квартиры будут переданы покупателям с финишной или предчистовой отделкой. В то же время есть проекты, в которых за покупателем сохраняется выбор уровня готовности помещений к заселению.

«Во второй фазе нашего проекта «Ривер Парк» мы предусмотрели квартиры как с отделкой, так и без нее, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Это связано с тем, что своя «фанатская» аудитория есть у обоих вариантов жилья. Одним клиентам важно самостоятельно разработать и воплотить в жизнь проекты планировки и дизайна квартиры. Другие не хотят тратить на это время и силы, поэтому их устраивает готовая к заселению квартира. Жилье с отделкой и без пользуется одинаковым спросом, но предоставление двух опций позволяет привлечь разные группы покупателей. Кроме того, для клиентов, предпочитающих квартиры с отделкой, мы предусмотрели выбор из двух качественных уровней отделки – «бизнес» и «премиум».

Эксперты «Метриум» отмечают, что в новостройках бизнес-класса жилье с отделкой пока не так широко представлено, как в других сегментах рынка. Так в комфорт-классе по итогам 2018 года предлагалось 53% всех квартир с отделкой, в премиум-классе – 31%, а в элитном – 30%.

«Полагаю, что такая «расстановка сил» связана со спецификой покупательской аудитории новостроек бизнес-класса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сегодня клиенты данного сегмента стали очень разнообразными по своим финансовым возможностям и взглядам на «квартиру мечты». Именно поэтому далеко не все они однозначно «голосуют» за или против отделки в новостройках. Велика доля клиентов, которым эта опция не столь интересна, как другим. Однако основное направление развития рынка – это внедрение отделки во всех проектах новостроек. И думаю, что никакой «откат» в этом отношении не произойдет».

 

Стремительное развитие сети столичной подземки приводит к тому, что с каждым годом новые станции затрагивают все меньшее количество новостроек. По оценке аналитиков компании «Метриум», год назад в зону пешей доступности станций, запланированных к вводу в 2018 году, попадали 26 проектов. А сейчас рядом со станциями, открытие которых намечено на 2019 год, реализуется только 14 жилых комплексов.

По итогам 2018 года в Москве было открыто рекордное количество станций метро – 17 новых остановочных пунктов, а общая протяженность новых линий составила 33 км. Столичные власти называют этот показатель самым высоким в Европе. При этом изначально новых станций должно было быть еще больше, сроки ввода части из них были передвинуты на начало текущего года.

Согласно данным, размещенным на официальном портале столичного Стройкомплекса, в 2019 году планируется запуск 14 новых станций. Одна из них дублирует уже существующую станцию, еще 4 расположены таким образом, что рядом с ними сегодня не ведется строительство нового жилья. И только 9 остановочных пунктов окажутся в шаговом доступе – в радиусе 1,5 км – от новостроек, реализуемых сегодня на первичном рынке Москвы. По подсчетам аналитиков компании «Метриум», речь идет о 14 жилых комплексах, в которых предлагается без малого 5 тыс. квартир. Данное количество составляет 9,3% от общего объема во всех сегментах, включая Новую Москву и рынок апартаментов.

Станции 2019 года можно разделить на три группы. Самая большая – это новая Некрасовская линия. Она пройдет от станции «Нижегородская» до «Некрасовки». На своем пути «розовая» ветка захватывает такие масштабные проекты, как SREDA, «Кварталы 21/19», «Михайловский парк», Balance, «Некрасовка» и ряд других.

Вторая группа – это продолжение Сокольнической линии в Новую Москву до поселка Коммунарка. Эта ветка непосредственно повлияет на 28,1% предложения в новостройках ТиНАО. В частности, в зону пешей доступности попадут жилые комплексы «Москвичка», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Новая Звезда».

И последняя группа насчитывает 2 станции Большой кольцевой линии. При этом «Авиамоторная» дублирует уже действующую, проекты рядом с ней не учитывались в данном исследовании. Вторая – это «Лефортово», в шаговом доступе от которой находятся два относительно небольших жилых комплекса бизнес-класса – Bauman House и «Лефорт».

Самые низкие цены в новостройках рядом с будущими станциями метро ожидаемо отмечены в Новой Москве. Минимум составляет 3,25 млн рублей за квартиру в жилом комплексе «Москвичка» у станции «Коммунарка». В ЖК «Новая Звезда» (станция «Ольховая») цены начинаются от 3,73 млн рублей.

В «старой» Москве минимум зафиксирован в жилом комплексе «Михайловский парк», строительство которого ведется у будущей станции «Окская улица». На сегодняшний день порог входа находится на уровне 3,9 млн рублей. При этом самые доступные новостройки относятся к массовому сегменту. А в более высокой категории самые низкие цены у будущих станций метро можно найти в жилом комплексе бизнес-класса Balance. Минимум в этой новостройке находится на уровне в 4,71 млн рублей.

«Новые станции метро, открытие которых запланировано на 2019 год, улучшат транспортную доступность относительно небольшого количества проектов, реализуемых сегодня на первичном рынке, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако за счет того, что часть будущих станций пройдет по территории Новой Москвы, общая доля охватываемого объема предложения составит почти 10% от всего столичного первичного рынка. Причем это количество учитывает только проекты в непосредственной близости от столичной подземки. Но улучшение транспортной доступности заметят и жители новостроек, находящихся вне пределов пешей доступности. Они смогут быстрее добираться до новых станций на общественном транспорте. К примеру, станция «Ольховая» находится на Калужском шоссе, ей будут пользоваться те, кто сейчас едет на автобусе или маршрутке до «Теплого стана». Это позволит существенно сократить время, ежедневно затрачиваемое на дорогу в «старую» Москву».

 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%. Средняя цена предложения повысилась во всех сегментах.

По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке апартаментов в реализации находилось 124 комплекса. Общий объем предложения составил порядка 11 190[1] лотов площадью 802,0 тыс. кв. м. За год он увеличился на 1,1% (продаваемая площадь – на 5,6%). Причем в течение первых трёх кварталов предложение снижалось, и только в конце года был отмечен его значительный рост на 17,3%. Причина – старт продаж 14 новых проектов, а также новых корпусов в четырех комплексах. Всего в течение года реализация апартаментов началась в 35 объектах[2], что ощутимо больше в сравнении с 2017 годом, когда в реализацию поступило 23 комплекса.

Эксперты «Метриум» отмечают, что в разрезе округов первое место в структуре предложения занял ЦАО (30%, +8,1 п.п.). Это обусловлено тем, что почти половина новых проектов расположена в центральной части города. Далее следуют Северный и Северо-Восточный округа, в каждом из которых сосредоточено около четверти предложения рынка. Примечательно, что доля САО снизилась за год на 5,9 п.п., а СВАО, напротив, выросла на 8 п.п. Наибольшее изменение зафиксировано в Западном округе: в конце 2018 года в нем продавалось 7,8% апартаментов, тогда как в декабре 2017 года – 18,9% (-11,1 п.п.). На остальные округа пришлось от 0,7% до 5,9% предложения. 

В структуре предложения по классам традиционно лидирующий бизнес-сегмент претерпел самые заметные изменения (-12,4 п.п.) и стал занимать 42,4% рынка. Доля лотов массового сегмента составила 27,9% (+2,6 п.п.). Почти в два раза увеличился объем предложения премиальных апартаментов, в результате чего их доля выросла на 7,9 п.п. (до 16,8%). Элитных апартаментов в общем количестве стало 12,9% (+1,9 п.п.).

В конце 2018 года структура предложения по стадии строительной готовности распределилась почти равномерно. Появление на рынке существенного числа новых проектов способствовало увеличению на 11,3 п.п. доли апартаментов в объектах на начальном этапе строительства (27,3%). В корпусах на стадии монтажа этажей продавалось 24% лотов (-0,7 п.п.). Предложение в корпусах с отделочными работами сократилось на 11,2 п.п. и составило 27%. В готовых домах предлагалось 21,7% лотов (+0,6 п.п).

По подсчетам аналитиков «Метриум», за отчетный период средняя цена предложения увеличилась во всех сегментах. Наибольший рост отмечен в массовом сегменте (+18,7%, до 172 490 руб. за кв. м) и элитном классе (+13,5%, до 757 930 руб. за кв. м). В бизнес-классе квадратный метр вырос в цене на 1,9% (до 242 530 руб. за кв. м), в премиум-классе – на 2% (до 461 330 руб. за кв. м).

Самые бюджетные предложения на рынке апартаментов в конце 2018 года:

– Loft FM (ЦАО / Таганский): студия площадью 14,9 кв. м за 2,72 млн руб.;

– Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,80 млн руб.;

– «Город» (CАО / Дмитровский): студия площадью 23,4 кв. м за 2,97 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1042 кв. м за 2 083,5 млн руб.;

– «Царёв Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 825 кв. м за 1 824,1 млн руб.;

– «Башня Федерация» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 1 102 кв. м за 1 450 млн руб.

Основные тенденции

 

Высокая динамика выхода новых проектов

«В 2018 году на рынке апартаментов началась реализация 35 новых комплексов, это абсолютный рекорд за весь период его существования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – История формата началась во второй половине 2000-х гг., когда появились первые апартаменты в составе ММДЦ Москва-Сити. Первые годы рынок был представлен всего несколькими высокобюджетными объектами, активное развитие сегмента началось с 2012 года. В период с 2012 по 2017 гг. рынок стабильно пополнялся 22-26 проектами ежегодно. Интересно, что появление столь значительного количества объектов в 2018 году не привело к существенному росту предложения. За год оно увеличилось только на 1,1%, что обусловлено как активным спросом, так и приостановкой продаж в нескольких комплексах».

Рост спроса и цен

«В соответствии с общими для рынка новостроек тенденциями 2018 года в сегменте апартаментов отмечен рост спроса, – говорит Мария Литинецкая. – Количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось по итогам года на 20%. Но напомним, что спрос на квартиры вырос более чем на 40%. В итоге доля апартаментов в структуре сделок на первичном рынке сократилась до 10% (в 2017 году она составляла 12%, в 2016 году – 14%). При этом доля формата в структуре предложения к концу года, напротив, выросла – до 26% (в конце 2017 г. и в конце 2016 г. – 22%). Доля ипотечных сделок составила 32% (в 2017 году на ипотеку приходилось 35% всех сделок с апартаментами, в 2016 году – 23%). На фоне высокой покупательской активности на рынке апартаментов в 2018 году во всех сегментах был отмечен рост цен».

Увеличение предложения высокобюджетного сегмента и доли ЦАО в структуре предложения

«Половина проектов, появившихся на рынке в 2018 году, относится к премиум- и элитному классу, – отмечает Мария Литинецкая. – В итоге к концу года высокобюджетный сегмент в сумме занял почти треть рынка апартаментов, тогда как в декабре 2017 года на него приходилась пятая часть предложения. По этой же причине увеличилась доля Центрального округа, что позволило ему занять первое место в структуре предложения (с 2013 года лидерство принадлежало Северному округу)».

Прогноз

«В 2019 году первичный рынок апартаментов может столкнуться с теми же вызовами, что и рынок жилых новостроек: изменения в 2014-ФЗ, рост себестоимости строительства и снижение покупательской способности, – резюмирует Мария Литинецкая. – Ожидать долгожданное принятие закона о статусе апартаментов в 2019 году вряд ли стоит. Изначально его концепция была разработана Институтом экономики города по заказу правительства Москвы еще в 2015 году. В середине 2018 года очередной законопроект, предлагающий урегулировать жилой статус апартаментов, был внесен в Госдуму, однако впоследствии он был снят с рассмотрения. Минстрой сообщил, что пока оптимального законопроекта разработать не удалось».    

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] Также в 1 полугодии 2018 г. было объявлено о старте реализации проектов «Сомелье» и Life&Activity, однако впоследствии продажи в этих комплексах были приостановлены.

 

Басманный район занимает второе место после Пресненского среди районов ЦАО по количеству апартаментных комплексов. И если лидерство Пресни вполне объяснимо – это деловой центр столицы, то чем привлекает девелоперов и покупателей Басманный район? Аналитики компании «Метриум» нашли 5 причин притягательности этой локации.

Культурный центр

Исторически территория современного Басманного района являлась одним из интеллектуальных и культурных центров Москвы. К примеру, в 1802 году здесь была построена усадьба Ивана Барышникова – мецената и одного из крупнейших коллекционеров произведений изобразительного искусства своего времени. Усадьба стала популярным культурным салоном, собиравшем всю интеллектуальную элиту Москвы. Именно здесь Александр Грибоедов написал одно из самых цитируемых произведений в русской культуре – «Горе от ума». Сегодня Басманный район по-прежнему сохраняет за собой статус культурного центра Москвы благодаря расположению здесь большого количества музеев и театров: «Современник», «Модерн», Российский государственный Театр на Покровке, Московский драматический театр им. Гоголя, музей-квартира Васнецова, Государственный музей Владимира Маяковского и т.д.

Образовательный центр

В общей сложности на территории Басманного района расположены около 20 высших учебных заведений, в том числе и входящие в топ-100 лучших вузов России: Высшая школа экономики (5 место в рейтинге вузов РА «Эксперт»), Московский государственный технический университет имени Н. Э. Баумана (9 место), Финансовый университет при Правительстве РФ (14 место), Московский педагогический государственный университет (49 место), Российский новый университет (96 место) и другие. Покупка жилья для студентов в шаговом доступе от места учебы – распространенное явление в высокобюджетном сегменте.

Креативный центр

На территории Басманного района располагаются все самые главные креативные кластеры Москвы: Центр современного искусства «Винзавод», Центр дизайна и архитектуры Artplay, творческий центр «Завод Арма». Эти площадки притягивают тысячи успешных и талантливых молодых людей: как тех, кто сам создает искусство, так и обладателей хорошего вкуса, чувства стиля и тяги к прекрасному. Вокруг этих арт-кластеров постепенно начинают формулироваться жилые кварталы по образцу Манхеттена, Лондона или Берлина

Зеленый центр

Среди центральных районов Москвы в пределах Садового кольца нет ярко выраженного лидера по площади зеленых насаждений. На эту роль могут претендовать и Пресненский район с Патрирашими прудами, и Якиманка с парком Музеон и Репинским сквером на Болотной площади, и Тверской район с парками Зарядье и Эрмитаж. Не отстает и Басманный район, на территории которого находятся Чистопрудный бульвар и крупнейший замкнутый водоем внутри Садового кольца – Чистые пруды, Покровский бульвар, Милютинский и Морозовский сады, парк Горка, а за пределами Садового – Сад им. Баумана.

Доступный центр

На сегодняшний день в Басманном районе ведутся первичные продажи в 12 апартаментных комплексах. В общей сложности в них находится на реализации более 600 лотов, что составляет 18,5% от всего объема предложения апартаментов в ЦАО. Проекты представлены классами «бизнес» (32,7%), «премиум» (65,4%) и «элит» (1,9%).

Средняя стоимость квадратного метра в данной локации составляет 365,3 тыс. рублей. При разбивке по сегментам показатель несколько меняется: 306,1 тыс. рублей в бизнес-классе, 366,8 тыс. рублей в категории «премиум» и 911,5 тыс. рублей в элитных проектах. При этом стоит отметить, что ценовые показатели премиум-класса являются одними из самых низких в ЦАО. Для сравнения, в Пресненском районе средняя стоимость «квадрата» в премиальных апартаментах составляет 436,6 тыс. рублей, в Тверском районе – 456,9 тыс. рублей, а в районе Арбат – 519,8 тыс. рублей.

Наиболее доступные по цене апартаменты бизнес-класса в Басманном районе предлагаются в проекте LOFTEC – от 8,5 млн рублей. В премиум-классе самый низкий порог входа зафиксирован в комплексе апартаментов Chkalov – от 12 млн рублей. Элитные апартаменты можно приобрести по цене от 49,25 млн рублей (il Ricco).

«Привлекательность Басманного района для покупателей подтверждается успешным стартом нашего проекта, ­– говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер комплекса Chkalov). – Всего за 6 месяцев мы были вынуждены несколько раз пересматривать цены в сторону увеличения – порог входа в проект за этот период вырос более чем на 10%. Основной аудиторией комплекса являются молодые покупатели, которые прекрасно знакомы с инфраструктурой Басманного района и хотят жить в шаговом доступе от любимых мест».

«Басманный район сегодня является достойной альтернативой для покупателей жилья в ЦАО, которые хотят получить качественный продукт в историческом центре, не переплачивая при этом за такие громкие вывески, как «Хамовники», «Якиманка» или «Пресня», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом статус культурного и интеллектуального центра Москвы в сочетании с интересными ценами на недвижимость делает этот район привлекательным для творческой молодежи – так называемого «креативного класса». На эту аудиторию ориентированы многие проекты в данной локации, в том числе первый жилой небоскреб на Садовом кольце – Chkalov. Эта новостройка возводится в центре формирующегося здесь арт-квартала, в шаговом доступе от «Винзавода» и центра дизайна Artplay».

 

Эксперты компании «Инвесттраст» – девелопера района Новые Ватутинки – подвели итоги 2018 года. Впервые за всю историю реализации годовой объем продаж превысил 100 тысяч квадратных метров. Количество первичных обращений относительно 2017 года увеличилось в полтора раза. Cредняя стоимость квадратного метра также показала положительную динамику на 9%. Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

В районе Новые Ватутинки по итогам 2018 года было реализовано более 100 тысяч кв. м. жилой недвижимости. Это самые высокие показатели со старта продаж проекта – с 2012 года.  Объем проданных кв.м оказался на 16% больше, чем в 2017 году и на 66% выше, чем в 2016 году. Число сделок превысило 2,1 тыс. единиц. Относительно 2017 и 2016 гг. рост составил 24% и 76% соответственно. Количество первичных обращений в годовой динамике увеличилось в полтора раза. Столь рекордные результаты эксперты «Инвесттраста» связывают с законодательными изменениями в строительной отрасли.

«Поправки в 214-ФЗ были и по-прежнему остаются самой обсуждаемой темой последних нескольких месяцев, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – На мой взгляд, именно новые «правила игры» в девелопменте стали главной причиной рекордного спроса на жилье. Например, в конце первого полугодия в нашем офисе продаж в буквальном смысле выстраивалась очередь из желающих приобрести недвижимость до 1 июля 2018 года. Мы даже были вынуждены внепланово повысить цены, чтобы предотвратить вымывание предложения. Похожая ситуация, правда, куда в больших масштабах, наблюдалась в конце 2014 года. Таким образом, именно законодательные изменения стали главным драйвером развития отрасли в прошедшем году».

Эксперты компании «Инвесттраст» также отметили, что снижение ставок по ипотеке не привело к значительному росту кредитных сделок в общей структуре договоров. В конце 2018 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в районе Новые Ватутинки составила 9,35%, доля ипотеки – 52%. Для сравнения – годом ранее ставка была зафиксирована на уровне 9,65%, доля ипотечных сделок – 53%.

Средняя площадь купленной квартиры в районе Новые Ватутинки также не претерпела серьезных изменений. Во II полугодии 2017 года значение составило 43,7 кв. м, в I полугодии 2018 года – 45,6 кв. м, во II полугодии 2018 года – 51,3 кв. м. Наибольшее число сделок в 2018 году пришлось на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (36% и 34% соответственно). Еще 18% договоров были заключены на покупку студий. Наконец, наименьшее число сделок зафиксировано с трехкомнатными (11%) и четырехкомнатными лотами (1%). По сравнению с прошлым годом распределение спроса по количеству комнат осталось практически без изменений. В 2017 году большая доля приходилась на студии (24%), тогда как «однушки» и «двушки» занимали по 34% и 33% соответственно от всего количества сделок.

Средний бюджет покупки в районе Новые Ватутинки в I полугодии 2018 года составил 4,3 млн рублей, во II полугодии – 5,1 млн рублей. Рост связан с общим вымыванием компактного жилья, а также изменением стадии строительной готовности корпусов в продаже. Средняя стоимость квадратного метра в многоэтажном микрорайоне Центральный района Новые Ватутинки по итогам 2018 года составила 101,2 тыс. рублей, что на 9% выше, чем годом ранее. Цена указана без учета малоэтажного квартала Южный со средней ценой «квадрата» 124,9 тыс., в котором осталось всего восемь квартир.

«Проекты Новой Москвы в 2018 году только укрепили свои позиции на рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам года порядка 42% всех ДДУ Большой Москвы пришлось именно на присоединенные территории. Для сравнения – в 2017 году показатель составил 39%, 2016 году – 34%. Причем по-прежнему сохраняется тенденция к неравномерному распределению спроса. В общей сложности на четверть проектов ТиНАО, в число которых входит и район Новые Ватутинки, приходится порядка 65% всех ДДУ Новой Москвы, тогда как как на оставшиеся ЖК – 35%. Причем в одной новостройке (лидере продаж) заключается в среднем почти 300 ДДУ, еще в двух – по 200 ДДУ. Предложение на первичном рынке Новой Москвы превышает спрос всего в 1,36 раза, тогда как в «старой» Москве – в 2,2 раза. Таким образом, новомосковские проекты стали для многих покупателей золотой серединой с точки зрения цены, транспортной доступности и качества жилья. Полагаю, в связи с ожидаемым ростом цен на недвижимость, доля ТиНАО в общем объеме сделок может стать еще выше в наступившем году».

В 2018 году новоселами района Новые Ватутинки стали еще 1600 семей. Девелопер проекта ввел в эксплуатацию четыре дома и приступил к строительству шести корпусов. Завершены строительные работы по четвертому, самому большому в районе детскому саду на 350 мест. В начале 2019 года запланирован его ввод в эксплуатацию.

Заслуги девелопера были отмечены и профессиональным сообществом. Район Новые Ватутинки стал победителем в номинации «Лучший реализованный проект строительства многоквартирных домов категории стандартного жилья в 2017 году» московского конкурса в области строительства. Девелопера наградил лично мэр Москвы Сергей Собянин. Кроме того, поликлиника района Новые Ватутинки вошла в число победителей городского конкурса «Лучший кабинет здорового ребенка города Москвы».

Для старшего поколения в Новые Ватутинках стартовала городская программа «Московское долголетие» – проект, запущенный при поддержке мэра Москвы. Пенсионеры могут бесплатно получить новые знания и умения, заняться спортом или попробовать себя в искусстве. И все это – в пешей доступности от дома. Занятия проводятся в школе района Новые Ватутинки.

Для тех, кто переехал недавно и пока только обустраивает новую квартиру, стали актуальны мастер-классы от Леруа Мерлен. Для них девелопер специально выделил несколько шоу-румов, а также пригласил консультантов по интерьеру.

Изменения коснулись и транспортной доступности района. В 2018 году власти открыли новую дорогу от квартала Южный к эстакаде и Калужскому шоссе. Остановка района Новые Ватутинки включена в маршрут городского автобуса 526, курсирующего от метро «Теплый стан» до Внуково. Кроме того, власти утвердили проект планировки трамвайной линии от строящейся автодороги Солнцево-Бутово-Видное до Троицка. Ветка скоростного трамвая пройдет по территории района Новые Ватутинки, а значит его жители получат двойное преимущество – станцию не только метро, но и скоростного трамвая в пешей доступности.

 

Компания Level Group сообщает о поступлении в продажу нового объема квартир и апартаментов в проектах «Level Амурская» и «Level Павелецкая». В ЖК «Level Амурская» в продаже появился новый корпус, а линейка предложения комплекса «Level Павелецкая» пополнилась самыми популярными у покупателей однокомнатными и двухкомнатными апартаментами.  

2019 год начался с радикального расширения предложения в проектах компании. В комплексе комфорт-класса «Level Амурская» стартовали продажи в башне «Д 10» (корпус «Д»), которая достигает в высоту 39 этажей. Всего в ней предусмотрено 340 квартир, в том числе студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Сдача корпуса запланирована на конец 2020 года, а передача ключей начнется в начале 2021 года. В продаже представлены квартиры без отделки. Минимальная стоимость студии с учетом скидки составляет 3,7 млн рублей (20 кв. м), однокомнатной квартиры – 5,9 млн руб. (39 кв.м), двухкомнатной – 8 млн руб. (57 кв. м).

В корпусах ЖК «Level Амурская» на более высокой стадии строительной готовности минимальная стоимость студии-апартамента площадью 20 кв. м составляет 3,5 млн рублей, квартиры-студии площадью 19,1 кв. м – 4,7 млн руб., однокомнатной квартиры – 6,5 млн руб., двухкомнатной – 8,8 млн руб., трехкомнатной – 12,5 млн рублей. Минимальный бюджет покупки четырехкомнатной квартиры с отделкой – 16,9 млн руб.

В клубном комплексе апартаментов бизнес-класса «Level Павелецкая» в продажу поступили студии площадью от 31 кв. м до 33 кв. м, однокомнатные апартаменты (36 кв. м), а также двухкомнатные объекты евроформата (42–46 кв. м.). Минимальная стоимость студии с отделкой с учетом скидки составляет 7,5 млн руб.

В продаже представлены апартаменты в обеих секциях комплекса «Level Павелецкая» на разных этажах. Комплекс находится на высокой стадии строительной готовности: в декабре завершились монолитные работы. Две предусмотренные проектом секции – девяти- и десятиэтажная – были построены за шесть месяцев.

 «В декабре 2018 года мы наблюдали в наших проектах необычайно высокий спрос, в связи чем объем предложения заметно сократился, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Чтобы не лишать новых покупателей широты выбора после ажиотажного декабря, мы приняли решение расширить предложение квартир и апартаментов в наших проектах. Именно поэтому в продаже появились наиболее востребованные у клиентов форматы помещений. Наша политика построена таким образом, чтобы у каждого клиента был полноценный выбор жилья, независимо от того, на каком этапе реализации проекта он к нам обратился».

Минимальная стоимость студии в комплексе бизнес-класса «Level Павелецкая» составляет 7,5 млн рублей, двухкомнатного апартамента евроформата – 11 млн руб., трехкомнатного апартамента евроформата – 17,4 млн рублей. На сегодняшний день клиентам доступна ипотека от Сбербанка, ВТБ24, банка «Открытие», банка «ДельтаКредит», «СМП Банка», «Банка ТКБ» и «Дом.рф». Кроме того, есть возможность получить рассрочку до конца строительства.

 

Прошедший 2018 год «подарил» столичному рынку недвижимости 21 новый жилой комплекс бизнес-класса[1], а общее количество новостроек с квартирами данного сегмента на первичном рынке Москвы превысило отметку в 90 адресов. При столь высокой конкуренции «свежим» проектам необходимо заявлять о себе прямо на старте. Среди способов привлечения внимания клиентов одним из наиболее действенных является высокая динамика строительства. Проанализировав текущую ситуацию на стройплощадках новых жилых комплексов бизнес-класса, аналитики компании «Метриум» составили рейтинг самых динамично строящихся проектов в этой категории.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум» учитывали наивысшую отметку, которой достиг любой из корпусов проекта. Оценка производилась на основании информации, размещенной на официальных сайтах жилых комплексов. При наличии возможности наблюдать за стройкой онлайн в режиме реального времени, показатели учитывались по состоянию на момент составления рейтинга. В случае, если девелопер информирует своих покупателей о прогрессе посредством фотографий, в зачет шли последние доступные на сайте данные, которые могут отличаться от фактического состояния.

Самую высокую динамику строительства среди новых жилых комплексов бизнес-класса показал квартал «Береговой», который возводится компанией «Главстрой» на берегу Москвы-реки в районе Филевский парк в Западном административном округе. В конце декабря в корпусе №5 велась заливка перекрытий между 21 и 22 этажами. Всего проектом предусмотрено возведение 29 этажей.

Второе место у жилого комплекса «Небо», строительство которого ведет компания Capital Group. Согласно фотоотчету за декабрь 2018 года, один из корпусов проекта достиг высоты в 18 этажей. Эта новостройка представляет собой 52-этажный небоскреб, расположенный в районе Раменки в ЗАО.

Третья строчка у ЖК BigTime, девелопером которого выступает компания Tekta Group. Как видно из онлайн-трансляции, в настоящий момент производится монтаж металлической арматуры несущих колонн восьмого этажа. Тут важно отметить, что в отличие от двух первых позиций, продажи в которых стартовали в феврале 2018 года, ЖК BigTime вышел на рынок лишь в сентябре (разрешение на строительство получено 26.06.18). И на сегодняшний день это единственный из жилых комплексов бизнес-класса, запущенных во втором полугодии 2018 года, который преодолел нулевую отметку. BigTime возводится в районе Хорошево-Мневники в СЗАО.

Четвертое место у жилого комплекса «Аалто» от компании YIT, расположенного в Савеловском районе САО. Он отстает от ЖК BigTime на один этаж: судя по фотографиям от 15 января 2019 года, в проекте выполнена заливка несущих колонн 7 этажа. Замыкает первую пятерку ЖК Filicity (девелопер – MR Group), который поднялся на два уровня выше нулевой отметки. За прогрессом этого проекта, реализуемого в районе Филевский парк, можно следить онлайн на официальном сайте.

 «В условиях жесточайшей борьбы за покупателя скорость строительства является одним из важнейших преимуществ проекта, ­– говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (девелопер ЖК BigTime). – Однако было бы неправильно рассматривать этот аспект только через призму рыночной конкуренции. На фоне меняющихся правил игры – перехода на проектное финансирование и привлечение средств дольщиков через эскроу-счета – темпы строительства позволяют сократить издержки, снизить себестоимость проекта и ускорить оборачиваемость средств. В ближайшие годы фактор скорости станет критичным для сохранения финансовой устойчивости игроков строительного рынка».

«Начальный этап строительства – подготовка площадки, разработка котлована и заливка подземных уровней – занимает до 40% всего времени реализации проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому было бы неправильно говорить о том, что не вошедшие в рейтинг проекты «тормозят». Напротив, они строятся обычными темпами, на сегодняшний день считающимися нормой. Однако все идет к тому, что в ближайшей перспективе девелоперы будут вынуждены ускоряться, а нормативные показатели будут расти. Современные технологии позволяют наращивать темпы без ущерба качеству, в первую очередь за счет оптимизации процессов и применения современных стандартов управления. А в конечном итоге выиграют покупатели – для них существенно сократится срок ожидания от момента заключения сделки до получения ключей».

[1] Учитывались только проекты с квартирами, без апартаментов.

 

Из 27 новых жилых комплексов массового сегмента «старой» Москвы, продажи в которых стартовали в 2018 году, нулевую отметку на сегодняшний день преодолели только 13 проектов. К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум», проанализировав динамику строительства «свежих» новостроек в данном сегменте. На основе собранных данных был составлен рейтинг новых проектов с самыми высокими темпами стройки.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум» учитывали наивысшую отметку, которой достиг любой из корпусов проекта. Оценка производилась на основании информации, размещенной на официальных сайтах жилых комплексов. При наличии возможности наблюдать за стройкой онлайн в режиме реального времени, показатели учитывались по состоянию на момент составления рейтинга. В случае, если девелопер информирует своих покупателей о прогрессе посредством фотографий, в зачет шли последние доступные на сайте данные, которые могут отличаться от фактического состояния.

При этом из рейтинга были исключены три проекта. В частности, не учитывался прогресс жилых комплексов «Лесопарковый» и «Дмитриевский» в силу того, что строительные работы по этим объектам стартовали еще в 2017 году. А «Грильяж. Дом в Орехово» – это реконструированный панельный дом, построенный еще в 1989 году. За вычетом этих проектов в рейтинге «свежих» новостроек массового сегмента «старой» Москвы с самой высокой динамикой строительства осталось только 10 адресов, преодолевших нулевую отметку.

Эксперты пришли к выводу, что далеко не всегда более ранняя дата вывода проекта на рынок является гарантией более высокой стадии строительной готовности. Так, среди новостроек, вышедших в I квартале 2018 года, представлены объекты на этапе котлована. А в первую пятерку рейтинга вошли 4 проекта, реализация которых началась во II и III кварталах.

Лидером рейтинга стал жилой комплекс Discovery от компании MR Group, который на сегодняшний день уже достиг отметки в 22 этажа, хотя строительные работы стартовали только в июле прошлого года. То есть столь значительный прогресс был достигнут всего за полгода.

Второе место у жилого комплекса компании «Мангазея Девелопмент» «Ты и Я» – 20 этажей. При этом активная стадия строительства началась в феврале 2018 года. Замыкает первую тройку ЖК «Квартал на Никулинской», реализуемый Управлением эксперементальной застройки микрорайонов Правительства Москвы. Максимальная достигнутая высота в этом проекте – 18 этажей, а дата начала строительства пришлась на май 2018 года.

Четвертая позиция у ЖК «Любовь и голуби» (девелопер – СМУ-6), поднявшегося до уровня 16 этажа. Следом идут сразу два проекта, высота которых на сегодняшний день составляет 5 этажей. Это ЖК «Михайловский парк» (ГК ПИК) и «Семеновский парк» («РГ-Девелопмент»). Причем в обоих новостройках работы стартовали в августе. Из-за совпадения обоих параметров позиции в рейтинге были определены за счет минимальной стоимости лота. В «Михайловском парке» цены стартуют от 3,9 млн рублей, в «Семеновском парке» – от 5,86 млн рублей.

Остальные места в десятке заняли жилые комплексы «Преображение» (2 этаж, апрель 2018), «Люблинский парк» (1 этаж, август 2018), «Измайловский 11» (1 этаж, июль 2018) и «Павлова 40» (1 этаж, май 2018).

«Инновационные технологии сегодня позволяют в короткие сроки проходить строительные этапы – от стадии котлована до облицовки фасадов, – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Это достигается как благодаря новым подходам в строительстве, так и за счёт выстроенных управленческих процессов, логистики и взаимодействия с подрядчиками. Для девелопера, в портфеле которого уже есть завершённые масштабные проекты, возведение объектов становится чётким, отлаженным этапом в реализации и даёт возможность покупателям квартир отслеживать прогресс в режиме онлайн».

«Высокая динамика строительства на сегодняшний день является лучшей рекламой проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При прочих равных покупатель с большей степенью вероятности предпочтет проект, рост которого виден невооруженным глазом. Впрочем, здесь необходимо сделать поправку на то, что нередко девелоперу приходится потратить немало времени на подготовку площадки. Например, расчистить участок от старых построек. С этой проблемой сталкиваются многие застройщики, которые осваивают территории бывших промзон. И после завершения начального этапа они довольно быстро наверстывают упущенное, демонстрируя высокую скорость строительства».

 

Клиенты первичного рынка готовы доплатить от 3% до 7% к стандартному прайсу застройщика. К такому выводу пришли эксперты компании «Инвесттраст» после подведения итогов новогодней акции в районе Новые Ватутинки. Все желающие могли приобрести одну из 25 квартир по предложенной ими цене. Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

В районе Новые Ватутинки, расположенном в центре Новой Москвы, подведены итоги уникальной новогодней акции «25 лучших квартир по твоей цене». Девелопер проекта «Инвесттраст» пришел к выводу о том, что на первичном рынке Новой Москвы формируется дефицит ликвидных предложений. За наиболее интересные и редкие квартиры в новостройках клиенты готовы доплатить к действующему прайсу застройщика от 3% до 7%.

Напомним, любой желающий мог зарегистрироваться на официальном сайте района Новые Ватутинки и ознакомиться со списком акционных лотов. Каждый день девелопер «Инвесттраст» предлагал по акции пять квартир по стандартному прайсу, однако конечную стоимость определяли сами покупатели. Договоры заключались с теми, кто предложил максимальную сумму. В общей сложности было зарегистрировано 460 потенциальных покупателей. Четверть из них приняли непосредственное участие, предлагая собственную цену за понравившийся вариант.

По подсчетам «Инвесттраста», на отдельные лоты участники акции поднимали цены до 12 раз. А максимальный прирост стоимости к стандартному прайсу от застройщика зафиксирован на отметке 250 тысяч рублей за трехкомнатную квартиру площадью 83 кв. м. Именно данный лот вызвал наибольший интерес. В общей сложности на него пришлось 12% всех заявок на покупку. Также многие хотели приобрести студии площадью по 24,1 кв. м. Именно на одну из них итоговая прибавка в цене составила 7% от стандартного прайса застройщика. Причем спросом пользовались преимущественно студии на средних и высоких этажах с лучшими видовыми характеристикам – на лесной массив, тогда как квартиры с окнами во двор оказались менее востребованными, несмотря на более низкую стоимость.

В общей сложности спрос участников акции распределился следующим образом: на студии пришлось 26% полученных заявок, на однокомнатные квартиры – 18%, на двухкомнатные – 27%, трехкомнатные – 25%, четырехкомнатные – 4%. В рамках проведенной акции за пять дней было реализовано 76% акционного объема – 19 из 25 квартир. Причем оставшиеся 6 лотов на сегодняшний день также распроданы, но по обычному прайсу.

«Проведенная в районе Новые Ватутинки акция показала, насколько ценовые ожидания застройщиков совпадают с реальными возможностями и желаниями самих клиентов, – отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – В итоге мы сделали два основных вывода.

Во-первых, на сегодняшний день девелоперы даже самых ликвидных проектов имеют относительно небольшой задел в 3-7% для повышения стоимости без существенного снижения спроса. При этом реальный рост цен по итогам следующего года после перехода к проектному финансированию составит как минимум 7-10%. То есть девелоперам хотя бы для сохранения спроса придется либо сокращать собственную маржинальность, либо снижать расходы, скорее всего, за счет качественных характеристик проекта.

Во-вторых, на рынке Новой Москвы формируется дефицит ликвидности. По итогам 2018 года вышло всего пять новых проектов, тогда как в «старой» Москве – примерно в десять раз больше, и это – без учета апартаментов. Среди всех ДДУ с квартирами в Большой Москве, по итогам 2018 года, 42% пришлось на Новую Москву. Для сравнения – в 2017 году показатель составил 39%, 2016 году – 34%. Таким образом, предложение в ТиНАО не успевает за ростом спроса. Именно поэтому наибольший задел для увеличения цены имеют девелоперы именно новомосковских проектов».

«На мой взгляд, итоги проведенной акции не только дают примерное понимание о ценовых ожиданиях клиентов, но и позволяют оценить потенциальный спрос, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В частности, количество потенциальных покупателей, зарегистрировавшихся для участия в акции, оказалось в четыре раза больше, чем среднемесячное количество сделок в проекте. Несмотря на рекордные продажи, на рынке все равно остается нереализованный спрос, который и поддержит рынок в следующем году. По данным ЦБ РФ, объем рублевых вкладов в Москве на 1 ноября 2018 года составил 6 трлн рублей. Очевидно, что часть этих средств, особенно на фоне падения рубля, люди переведут в активы, в том числе недвижимые».

 

В 2018 году массовые столичные новостройки подорожали на 7%. Стоимость среднего «квадрата» достигла 161 тыс. рублей – рекордного уровня цен за всю историю наблюдений. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Аналитики «Метриум» называют пять причин для такого сценария.

 

Реформа долевого строительства

С 1 июля 2019 года жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.

Сейчас средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков составит 6-8% (при текущих 10-20% годовых). Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.

«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Более того, в Центробанке заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

 

Повышение страховых отчислений

В 2018 году в правительстве дискутировалось повышение отчислений, которые платят застройщики в Фонд защиты прав дольщиков. Заключая каждый ДДУ с покупателем, все девелоперы перечисляют 1,2% от суммы договора в специальный фонд. В 2018 году встал вопрос о повышении размера отчислений, так как фонду не хватает денег. За весь период его существования на счета поступило 8,6 млрд рублей, однако за 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд. рублей.

Правительство может увеличить взносы в фонд с 2019 года. В этом случае застройщикам придется повысить стоимость квартир, считают эксперты «Метриум». К примеру, если квартира стоит 5 млн рублей, то взнос составит 60 тыс. рублей. При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. рублей.

Ускорение инфляции

В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства, считают в «Метриум». НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы, что неизбежно отразится в конечной цене на новостройку.

Кроме того, завершается «налоговый манёвр» в нефтяной отрасли. Его суть проста – снизить пошлины на экспорт нефти, но повысить налог на добычу полезных ископаемых внутри страны, из-за чего вырастут цены на бензин.

«Проиллюстрирую значение топлива конкретным примером, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – За два года строительства нашего жилого комплекса «Маяковский» только вывезенный с площадки мусор оценивается в 450 грузовиков. Разумеется, вся прочая техника также работает на дизеле и бензине. Рост расходов на топливо отразится на стоимости работ подрядных организаций и на конечной цене жилья».

Девальвация рубля

Ещё один фактор ускорения инфляции – падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13-20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования, отмечают аналитики «Метриум».

В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года. Кроме того, Центробанк с 15 января возвращается к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту.

По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб. Несмотря на снижение импорта в строительстве, в российских новостройках ещё используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Всё это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

Высокий спрос

Мощный спрос – основная причина повышения цен на новостройки Москвы в 2018 году, считают эксперты «Метриум». За 11 месяцев число договоров долевого участия (ДДУ) увеличилось на 49% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На этом фоне застройщики смелее повышали цены в популярных жилых комплексах.

Спрос «подогрели» относительно доступные ставки по ипотеке (9-9,5% годовых). Хотя осенью наметилась тенденция к их росту, стоимость кредитов в 10-10,5% годовых по-прежнему будет привлекательной для заемщиков. Последние 10 лет в России средняя ипотечная ставка составляла 12,4%.

По мнению аналитиков «Метриум», высокий спрос сохранится минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2-3 раза быстрее рынка.

 «В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако не стоит забывать основный фактор ценовой динамики – соотношение спроса и предложения. По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение вероятно немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов. Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5-10%».

 

 

В 2018 году массовые столичные новостройки подорожали на 7%. Стоимость среднего «квадрата» достигла 161 тыс. рублей – рекордного уровня цен за всю историю наблюдений. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Аналитики «Метриум» называют пять причин для такого сценария.

 

Реформа долевого строительства

С 1 июля 2019 года жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.

Сейчас средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков составит 6-8% (при текущих 10-20% годовых). Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.

«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Более того, в Центробанке заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

 

Повышение страховых отчислений

В 2018 году в правительстве дискутировалось повышение отчислений, которые платят застройщики в Фонд защиты прав дольщиков. Заключая каждый ДДУ с покупателем, все девелоперы перечисляют 1,2% от суммы договора в специальный фонд. В 2018 году встал вопрос о повышении размера отчислений, так как фонду не хватает денег. За весь период его существования на счета поступило 8,6 млрд рублей, однако за 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд. рублей.

Правительство может увеличить взносы в фонд с 2019 года. В этом случае застройщикам придется повысить стоимость квартир, считают эксперты «Метриум». К примеру, если квартира стоит 5 млн рублей, то взнос составит 60 тыс. рублей. При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. рублей.

Ускорение инфляции

В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства, считают в «Метриум». НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы, что неизбежно отразится в конечной цене на новостройку.

Кроме того, завершается «налоговый манёвр» в нефтяной отрасли. Его суть проста – снизить пошлины на экспорт нефти, но повысить налог на добычу полезных ископаемых внутри страны, из-за чего вырастут цены на бензин.

«Проиллюстрирую значение топлива конкретным примером, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – За два года строительства нашего жилого комплекса «Маяковский» только вывезенный с площадки мусор оценивается в 450 грузовиков. Разумеется, вся прочая техника также работает на дизеле и бензине. Рост расходов на топливо отразится на стоимости работ подрядных организаций и на конечной цене жилья».

Девальвация рубля

Ещё один фактор ускорения инфляции – падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13-20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования, отмечают аналитики «Метриум».

В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года. Кроме того, Центробанк с 15 января возвращается к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту.

По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб. Несмотря на снижение импорта в строительстве, в российских новостройках ещё используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Всё это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

Высокий спрос

Мощный спрос – основная причина повышения цен на новостройки Москвы в 2018 году, считают эксперты «Метриум». За 11 месяцев число договоров долевого участия (ДДУ) увеличилось на 49% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На этом фоне застройщики смелее повышали цены в популярных жилых комплексах.

Спрос «подогрели» относительно доступные ставки по ипотеке (9-9,5% годовых). Хотя осенью наметилась тенденция к их росту, стоимость кредитов в 10-10,5% годовых по-прежнему будет привлекательной для заемщиков. Последние 10 лет в России средняя ипотечная ставка составляла 12,4%.

По мнению аналитиков «Метриум», высокий спрос сохранится минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2-3 раза быстрее рынка.

 «В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако не стоит забывать основный фактор ценовой динамики – соотношение спроса и предложения. По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение вероятно немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов. Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5-10%».

 

 

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», приостановка продаж, связанная с исключением страховых компаний «Респект» и «Проминстрах» из списка организаций, которые вправе заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщика, затронула 29,1% предложения на первичном рынке Москвы. Реализация остальных 70,9% квартир может продолжаться в силу того, что они относятся к проектам, сделки в которых не сопровождаются отчислениями в пользу проблемных страховщиков.

Исключение Банком России из списка организаций, которые вправе заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, крупнейшего игрока на этом рынке – страховой компании «Респект», сильно подпортило впечатление от успешного для рынка недвижимости года. В самый ажиотажный период – накануне Нового года – многие девелоперы лишились возможности заключать и регистрировать договоры долевого участия. А в СМИ начала появляться информация о тотальной приостановке продаж в новостройках по всей России. Согласно заявлениям чиновников, СК «Респект» контролирует до 70% рынка страхования застройщиков.

В реальности это не значит, что более двух третей всех новостроек оказались в зоне риска. Аналитики компании «Метриум» провели исследование на столичном рынке первичного жилья и пришли к выводу, что в настоящий момент «зависло» 29,1% всего экспонируемого объема. Остальные 70,9% квартир остаются в реализации. Таким образом, проблемы у страховщиков затронули почти треть рынка. Данные расчеты не включают апартаменты, для которых законом страхование ответственности застройщика не предусмотрено. Вместе с этим сегментом доля предложения, временно выведенного из оборота, будет еще меньше – 24%.

«Дело в том, что на сегодняшний день страхование является далеко не единственной формой обеспечения обязательств застройщиков по ДДУ, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы могут заручиться банковской гарантией, вступить в Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, вносить взносы в Фонд защиты прав дольщиков. Причем для новых проектов, первый ДДУ в которых заключался после 20 октября 2017 года, взносы в Фонд являются обязательными, а более ранние новостройки имеют возможность прейти на эту форму обеспечения добровольно. Кроме того, на первичном рынке экспонируется значительный объем предложения в уже сданных новостройках, а также квартиры, которые реализуются по форме, отличной от ДДУ (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, уступка прав требования по ДДУ, ЖСК и т.д.)».

Аналитики «Метриум» разделили весь экспонируемый на столичном рынке объем на пять категорий. В первую вошли квартиры, ДДУ по которым страхуются в СК «Респект», а также в исключенной из списка ЦБ еще в октябре СК «Проминстрах». Доля этого объема в целом по рынку составляет 29,1%. Вторая категория – это проекты, платящие взносы в Фонд дольщиков. На сегодняшний день в них сосредоточена ровно половина объема предложения. Еще 13,5% экспонируемого объема относится к сданным жилым комплексам, 4,2% застрахованы в иных страховых компаниях, а 3,2% реализуются по схемам, отличным от ДДУ.

Также аналитики «Метриум» рассмотрели отдельные сегменты и пришли к выводу, что меньше всего оказался затронут рынок первичной недвижимости Новой Москвы. На присоединенных к столице территориях только 7,3% предложения реализуется в проектах и корпусах, застрахованных в СК «Респект» и СК «Проминстрах». При этом 73,4% объема квартир реализуются путем уплаты взносов в Фонд дольщиков. Это самый большой показатель среди всех сегментов на столичном рынке первичного жилья. В эту цифру входят квартиры в районе Центральный Новых Ватутинок, жилых комплексах «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Бунинские луга», «Саларьево Парк» и других.

В массовом сегменте «старой» Москвы доля предложения, застрахованного у исключенных из списка ЦБ компаний, составляет 32,2%. А больше половины всех квартир – 52,6% – обеспечены гарантиями Фонда дольщиков. При этом многих из наиболее востребованных у покупателей новостроек проблемы страховщиков не коснулись. Среди тех жилых комплексов, реализация квартир в которых продолжается, такие проекты, как «Level Амурская» (застрахован в «Абсолют Страхование»), «Мещерский лес», «Лучи», «Преображение», «Некрасовка», «Лесопарковый» (все – Фонд дольщиков) и другие.

А вот высокобюджетные сегменты оказались затронуты несколько сильнее. В бизнес-классе доля предложения, временно снятого с продажи, достигает 37,6%. А квартиры с взносами в Фонд дольщиков, хоть и в небольшом, но все-таки меньшинстве – 36,9%. Но несмотря на это, в это число входят все «свежие» и многие популярные у покупателей проекты: «Маяковский», Big Time, Aquatoria, D1, «LIFE-Ботанический сад», «Метрополия», Filicity, «Крылья» и другие.

В премиум-классе отмечена самая высокая доля предложения, застрахованного в исключенных их списка ЦБ компаниях – 37,3%. При этом доля жилья, реализуемого с помощью схемы с уплатой взносов в Фонд дольщиков, лишь на 0,7 процентных пункта ниже – 36,6%. Проблемы СК «Респект» не затронули такие премиальные новостройки, как Spires, Prime Park, «Вишневый сад», «Кутузовский XII» и т.д.

Ну и наконец, элитная категория. В этом сегменте специфика такова, что значительная доля объема предложения приходится на введенные в эксплуатацию дома – 39%. Это больше, чем количество квартир, попавших под влияние действий ЦБ (35,3%). А вот доля предложения, по которому девелоперы платят взносы в Фонд дольщиков, в элитном классе оказалась наименьшей среди всех сегментов – 21%. В последнюю категорию попали новые жилые комплексы «Меценат» и White Khamovniki, а также проекты Cloud Nine и «Малая Бронная 15».

«Одна из главных причин паники в любой кризисной ситуации – это недостаток или полное отсутствие информации, – комментирует Мария Литинецкая. – Показатель 70% рынка, которые якобы контролирует СК «Респект», действительно выглядит внушительно. Но здесь нужно учитывать контекст. Это доля только того объема, который реализуется по схеме страхования ответственности застройщиков. Но есть и другие варианты – отчисления в Фонд дольщиков, продажа готового жилья и т.д. То есть если брать весь первичный рынок в целом, то пострадавших проектов значительно меньше. Так, в Москве доля квартир, находящихся в свободной продаже, гарантии застройщиков по которым обеспечены иными предусмотренными законом механизмами, составляет без малого 71%. Конечно, проблемы страховщиков так или иначе скажутся на объемах сделок, заключенных в декабре. Однако традиционное новогоднее повышение спроса частично компенсирует эти потери

 

Впервые в истории столичного рынка массовых новостроек средняя стоимость квадратного метра превысила 161 тыс. рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такие цены были зафиксированы в ноябре этого года. Кроме того, впервые с конца 2015 года эксперты отметили самый высокий темп прироста стоимости в годовом выражении (на 7,5%).

По данным компании «Метриум», в ноябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента достигла 161,4 тыс. рублей. Столь высокая цена на первичном рынке массового жилья в столице еще никогда не фиксировалась. Предыдущий пик был достигнут в июне 2015 года, когда средний «квадрат» в новостройках массового сегмента стоил 160,7 тыс. рублей. С тех пор расценки преимущественно сокращались до февраля 2017 года (144,7 тыс. рублей), после чего начался более стабильный рост.  

Еще один рекорд был отмечен в годовом измерении роста цены, отмечают эксперты «Метриум». В прошлом месяце цена квадратного метра в московских новостройках массового сегмента выросла в сравнении с ноябрем 2017 года (150,1 тыс. рублей) на 7,5%. Столь резкого скачка цен также не наблюдалось давно. В последний раз заметное годовое повышение расценок было зафиксировано в мае 2015 года, когда «квадрат» подорожал на 15,8% по сравнению с августом 2014 года (до 156,6 тыс. рублей за кв. м).

«Потенциальные покупатели квартир в московских новостройках должны понимать, что в наиболее ликвидных жилых комплексах цены растут намного быстрее, чем в среднем по рынку, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – К примеру, в наших проектах «Level Амурская» и «Level Павелецкая» только за ноябрь средняя цена квадратного метра возросла на 6% и 4% соответственно. Такая динамика обусловлена высоким спросом: «Level Амурская» входит в топ самых продаваемых ЖК Москвы, а комплекс апартаментов «Level Павелецкая» реализован уже больше, чем наполовину всего за 10 месяцев продаж. Кроме того, на повышение цен в проектах прямо влияет скорость строительства. Поэтому покупатели должны понимать, что цены на новостройки растут неравномерно, и многое зависит от ликвидности выбранного ими проекта для вложений».

Заметно увеличилась и средняя стоимость первичного жилья массового сегмента. По данным «Метриум», средняя квартира в таких новостройках в ноябре стоила 9,6 млн рублей, что на 10,3% больше, чем в ноябре 2017 года (8,7 млн). Значительнее всего за год подорожали однокомнатные квартиры, чья стоимость увеличилась на 9,7% до 6,8 млн рублей. За ними следуют двухкомнатные квартиры, которые выросли в цене на 7,7% до 9,8 млн рублей. На 4,2% подорожали студии, чья стоимость в ноябре достигла 5 млн рублей. Наконец, увеличилась на 4,8% средняя стоимость трехкомнатных квартир (до 13,1 млн рублей).   

«В 2018 году сразу несколько факторов определили стремительный рост цен, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Основной вклад внесли сами покупатели жилья в новостройках. Повышение доступности ипотеки привело к росту спроса на 48%. В такой ситуации застройщики ускорили повышение цен в строящихся жилых комплексах комфорт-класса. Второй причиной роста стали девальвация рубля и ускорение инфляции, которые привели к повышению цен на большинство материалов и услуг, используемых в строительстве. Полагаю, что до конца текущего года тенденция к росту цен на массовые новостройки Москвы получит развитие. Скорее всего, в следующем году по инерции расценки продолжат увеличиваться в I квартале».

 

 

В 2018 году на загородном рынке элитного жилья Московского региона вновь появились малые застройщики, усилилось влияние региональных покупателей, нарушилась традиционная сезонность спроса, а также почти исчезли скидки. Эксперты «Метриум» рассказали об этих и других основных тенденциях уходящего года на элитном рынке загородной недвижимости.

Возвращение малых застройщиков

В 2018 году на рынок коттеджей Московского региона вернулись малые застройщики, которые ведут строительство в небольших масштабах. Они возводят (реконструируют, ремонтируют) для последующей продажи одновременно от 1 до 6 коттеджей.  Такая схема строительства была распространена до 2014 года. В период последовавшего затем кризиса спрос сократился, и на рынке практиковались значительные дисконты (достигавшие 50% от стоимости дома), что сделало нерентабельным бизнес-модель мелкомасштабного инвестиционного строительства. В связи с этим в 2015-2017 гг. большинство малых застройщиков оставили эту нишу. Однако были и те, кто рискнул продолжить деятельность в кризисных условиях и не прогадал.  

«Оставшиеся на загородном рынке малые девелоперы в посткризисные годы смогли удовлетворить спрос на новые дома, в то время как рынок был затоварен старыми и неликвидными объектами, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Они продолжили строительство в ограниченных масштабах и, по сути, аккумулировали спрос тех клиентов, которые в это время пришли на рынок в поисках новых домовладений с отделкой, актуальным дизайном и продвинутым техническим оснащением. Наблюдая такую тенденцию, малые девелоперы начали наращивать свою активность. По нашим оценкам, доходность их проектов достигала 30-40%. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году такие игроки будут и дальше наращивать предложение своих продуктов».

По подсчетам экспертов «Метриум», на данный момент на загородном рынке работает порядка 10 малых «игроков». Как правило, они предлагают клиентам домовладения в разных сегментах: можно встретить объекты как за $2-3 млн, так и от $10 млн.

Преображение портрета покупателя

В 2018 году стремительно менялся потрет покупателя элитной загородной недвижимости Московского региона. Аналитики «Метриум» отмечают две основные тенденции: расширение географии происхождения клиентов, а также рост разнообразия их профессиональных занятий.

В уходящем году доля региональных клиентов достигла 26%. Чаще всего обращения поступали от жителей следующих городов: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Воронеж, Ростов-на-Дону, Брянск, Самара, Волгоград, Уфа, Саранск, Красноярск.

Кроме того, эксперты «Метриум» отметили увеличение числа покупателей, чьи профессиональные интересы лежат в области сельского хозяйства, агропромышленного комплекса, а также интернет технологий. На таких клиентов пришлось порядка 32% запросов на поиск загородного элитного жилья в Московском регионе.  

Нарушение сезонности спроса

В 2018 году эксперты по загородному рынку недвижимости «Метриум» отметили изменения в традиционных периодах подъема и спада активности покупателей. Если в предыдущие годы четко выделялись две волны повышенного числа обращений (весна и осень), то в 2018 году все изменилось.

Во-первых, активность клиентов начала быстро расти еще до наступления весны, в феврале, хотя обычно в этот месяц потенциальные покупатели неохотно ездят на просмотры.

Во-вторых, после весенней волны активности не наступил летний спад, как в предыдущие годы. Обычно он был связан с сезоном отпусков, что отражалось на уменьшении числа обращений с мая по август. В 2018 году во все летние месяцы и в сентябре активность покупателей оставалась на высоком уровне.

В-третьих, резко снизилось число обращений в октябре и ноябре, хотя в прошлые годы именно в эти месяцы фиксировалось наибольшее число звонков, заявок и просмотров.

«Природа этих изменений до конца не ясна, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Возможно, это связано с тем, что обеспеченные люди все чаще организуют дополнительный семейный отдых осенью, в период похолодания и школьных каникул. Это вполне может сказаться на их активности в октябре-ноябре.».

Тем не менее эксперты «Метриум» отмечают, что суммарное число обращений постепенно возрастает, несмотря на изменение сезонности. За 10 месяцев 2018 года в офисы продаж поступило 2,3 тыс. звонков, что на 10% больше, чем за весь 2017 год.

Локальный рост цен

В 2018 году на рынке загородной недвижимости продолжилась стагнация цен. По данным аналитиков «Метриум» за три квартала средняя стоимость квадратного метра в загородных домовладениях московского региона на наиболее популярных направлениях выросла только на 4%.

Однако в отдельных локациях был отмечен резкий рост цен на коттеджи и земельные участки. По наблюдениям экспертов «Метриум», этому предшествовало появление поблизости новых объектов инфраструктуры. Так, в коттеджном поселке «Раздоры» рост средней стоимости сотки на 45% совпал по времени со строительством школы по соседству. Если в прошлом году земля здесь стоила $55 тыс. за сотку, то в 2018 году она возросла до $80 тыс. за сотку.  

Похожая скачкообразная динамика цен наблюдается везде, где развивается инфраструктура: социальная, транспортная и коммерческая. В связи со строительством дорог в Московской области и Новой Москве в уходящем году локальный рост цен наблюдался также на многих направлениях загородного рынка новостроек.

Исчезновение скидок

По подсчетам экспертов «Метриум», в 2018 году на 28% сократилось количество коттеджей, владельцы которых были готовы давать скидки. Снизился и средний размер дисконта. В ценовом диапазоне свыше 100 млн рублей этот показатель сократился с 20% до 15%, а в диапазоне от 60 млн до 100 млн рублей – с 15% до 10%.

Причем, как отмечают эксперты «Метриум», собственники ликвидных домовладений (новостройки или вторичные дома с актуальным ремонтом и обновленными коммуникациями) часто вовсе отказываются от торга. При этом к сокращению среднего размера скидки также привело постепенное снятие с продажи наименее привлекательных и дорогостоящих объектов, чьи владельцы были готовы предоставлять повышенные дисконты.

«Основная причина изменений дисконтной политики на загородном рынке элитных коттеджей – это дефицит ликвидных продуктов, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Дело в том, что рынок затоварен морально и технически устаревшими домами, которые не отвечают требованиям покупателей и при этом стоят дорого. По нашим оценкам, такие коттеджи образуют порядка 80% предложения. Одновременно в ограниченном количестве появляются новые дома с качественной отделкой, современной меблировкой и техникой, актуальной архитектурой. Их появление сразу влияет на рынок в целом, вынуждая собственников неликвида либо резко «обрушивать» цены на свои объекты (что позволяет найти покупателя), либо сдавать дома в долгосрочную аренду, либо подвергать старое жилище глубокой реновации. Соответственно, средний уровень скидок при этом падает, что, впрочем, не мешает росту спроса.

В уходящем году были зафиксированы очень крупные сделки. Было продано не менее шести объектов стоимостью свыше $10 млн. В целом мы отметили увеличение площади продаваемых домовладений. Если в 2017 году больше половины сделок заключались с домами площадью от 450 кв. м до 550 кв. м, то в этом году верхняя граница достигла 700 кв.м. Это свидетельствует о возвращении на рынок клиентов с солидными бюджетами (от 60 млн рублей). Такие покупатели не рассматривают неликвид, но готовы платить солидные суммы за новые объекты от малых девелоперов. Полагаю, в будущем году именно они поспособствуют дальнейшему восстановлению рынка».

 

С начала 2018 года в массовом сегменте «старой» Москвы стартовали продажи в 7 новых жилых небоскребах, а общее количество высотных проектов в данной ценовой категории увеличилось почти в два раза. При этом, как отмечают аналитики компании «Метриум», за год объем предложения в высотках комфорт-класса несколько сократился – на 3,7%.

На текущий момент в старых столичных границах ведутся первичные продажи в 15 жилых комплексах массового сегмента[1], в которых представлены высотные корпуса – от 98 метров и выше. 7 из этих новостроек вышли на рынок с начала 2018 года: «Преображение» (99,31 метров, 31 этаж), «Дмитровский парк» (99,65 метров, 33 этажа), Discovery (99,7 метров, 31 этаж), Fresh (99,95 метров, 30 этажей), Discovery Park (100 метров, 33 этажа), ILOVE (119,8 метров, 35 этажей) и «Огни» (122 метра, 35 этажей). По сравнению с 2017 годом количество небоскребов комфорт-класса увеличилось на 77,8%.

Впрочем, несмотря на значительное увеличение количества высотных проектов, за год объем предложения в небоскребах комфорт-класса сократился на 3,7%. Во многом это обусловлено высокой активностью покупателей как в данной категории, так и в целом по рынку массового жилья.

По оценке экспертов «Метриум», в общей сложности в высотных корпусах новостроек массового сегмента сегодня предлагается 2,5 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 14,9% от общего объема предложения в рассматриваемом сегменте. При этом апартаменты в явном меньшинстве – их объем составляет около 300 лотов. Данный тип недвижимости представлен в составе двух мультиформатных жилых комплексов «Level Амурская» и «Савеловский Сити».

Самыми высокими небоскребами в массовом сегменте по-прежнему остаются жилые комплексы «Савеловский Сити» (155,6 метров), «Загорье» (152,7 метра), «Level Амурская» (130 метров) и «Селигер Сити» (127,5 метров). При этом в первую пятерку вошел один из новых проектов – «Огни», высота которого составляет 122 метра.

Больше всего небоскребов комфорт-класса сегодня предлагается в Северном административном округе – 5 проектов. Три высотных новостройки расположены в ВАО, по два комплекса реализуется в СВАО и ЮАО, по одному – в ЗАО, ЮВАО и ЮЗАО.

Самым доступным небоскребом в комфорт-классе сегодня является жилой комплекс «Level Амурская». Минимальный бюджет покупки апартаментов в этом проекте составляет 3,3 млн рублей. При этом стоимость квартир несколько выше – от 3,99 млн рублей. Это четвертый показатель в сегменте.

На втором месте идет жилой комплекс «Столичные поляны» – от 3,55 млн рублей, а замыкает тройку новый проект «Дмитровский парк», стоимость квартир в котором начинается от 3,81 млн рублей. В топ-10 небоскребов по минимальному порогу входа попали также Discovery Park (от 5,27 млн рублей), Fresh (от 5,3 млн рублей), Discovery (от 5,39 млн рублей), Савеловский сити (апартаменты от 5,39 млн рублей), «Селигер Сити» (от 5,44 млн рублей) и микрорайон «Домашний» (от 5,5 млн рублей).

«На сегодняшний день жилой комплекс «Level Амурская» является самым востребованным небоскребом комфорт-класса в Москве, из месяца в месяц демонстрируя стабильно высокий объем продаж, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). – Популярность проекта обусловлена множеством факторов, среди которых самая высокая скорость строительства в столице. В среднем на возведение одного этажа у нас уходит 5 дней. По оценке международных экспертов MARC, это самый высокий показатель в Москве. Нам удается добиваться такой динамики несмотря на то, что строительство высотных домов требует от девелопера более тщательного контроля за качеством выполняемых работ».

«Высотное строительство является одним из наиболее заметных трендов в массовом сегменте уже второй год, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В общей сложности в 2017-2018 годах в «старой» Москве стартовали продажи в 10 небоскребах комфорт-класса. Таким образом, количество высотных проектов в данной категории за этот период увеличилось почти в три раза. На сегодняшний день на жилые комплексы, в состав которых входят корпуса высотой более 98 метров, приходится около 20% всех сделок в массовом сегменте в старых столичных границах».

[1]  Количество указано без учета жилого комплекса «Фили Град», в составе которого есть высотный корпус, однако все лоты в нем уже реализованы.

 

Маргиналы могут попасться в любом доме, но с большей вероятностью – в спальных районах с дешевым, социальным жильем. Как максимально обезопасить себя от неадекватных соседей? Эксперты «Метриум» составили список ценных рекомендаций – как избежать неприятного соседства.

Совет 1: Узнайте статус дома

            Если вы приобретаете в собственность жилье в центральном районе Москвы, квартиру в клубном доме или в малоэтажном особнячке в Подсосенском переулке, на Остоженке или Арбате, с большой вероятностью ваши соседи окажутся милыми, образованными, приятными в общении людьми – рафинированный цвет столичной интеллигенции и зажиточного чиновничества. Многолетняя ротация и заоблачные цены давно вытеснили люмпенов из этого сектора недвижимости. Квартир в таком доме немного, жильцы хорошо знают друг друга и дебоширов в своем кругу не потерпят. Прикупите энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона для расширения лексикона и смело оформляйте жилье в собственность. Впереди вас ждут, возможно, уютные чаепития под зеленой лампой и разговоры об экзистенциализме, флагманском манифесте Моне и нераскрываемых метафорах Пастернака. Ну, или полный игнор со стороны задирающих нос нуворишей. В любом случае – милые сердцу покой и тишина.

Если же бюджет диктует предельную экономию, тщательно подбирайте район с изучением социального окружения, потому что в спальных районах население разношерстное. Здесь, среди одинаковых на вид многоэтажек, могут попасться и бывшее ЗИЛовское общежитие, и ведомственное здание сотрудников МВД, и недорогие дома с муниципальным ремонтом, полностью заселенные переселенцами из снесенных деревень, и коммерческие новостройки, где все квартиры покупались жильцами за личные средства. Соответственно, в них будут жить люди с разным уровнем образования и культуры, жизненной философией, целями и поведенческими характеристиками.

Поэтому прежде, чем купить квартиру, почитайте форумы жителей района. Поймите, в какой социальной среде вам придется жить, сталкиваться в магазинах, на парковках, с кем будут бок о бок учиться ваши дети в местных школах.  

В старых домах в целом соседи «попроблемнее», чем в новостройках – это факт. И все же 2/3 населения «спальных» районов – вполне вменяемые люди: инженеры, врачи, педагоги, водители, простые работяги, менеджеры, не устраивающие «концертов» с руганью и битьем стекол. Так что – как повезет…

 

Совет 2: Посмотрите на дом снаружи и изнутри

При осмотре будущего жилища обратите внимание на состояние территории вокруг здания. Аккуратные, ухоженные клумбы, отсутствие переполненных мусорных контейнеров, работающий домофон и камера видеонаблюдения свидетельствуют о благополучном социальном окружении. Тогда как расписанные граффити стены, сломанные или обожженные лавочки, пустые палисадники – о жильцах со «сложным» внутренним миром.

То же самое – внутри подъезда.  Если в холлах – чистота, цветочки в горшках, внимательные консьержи, лифты с вымытыми полами и зеркалами, на полу нет мусора, окурков и пустых бутылок, значит, жильцы следят за порядком. Если у большинства квартир все еще стоят дешевые муниципальные двери, нет запирающихся тамбурных дверей или решеток от лифта, нет консьержей то, скорее всего, большая часть соседей — неблагополучные граждане.

Загляните на лестничную клетку. Не поленитесь пройти по «черной лестнице» с первого этажа до последнего. Маргиналы всегда оставляют следы в виде мусора, надписей на стенах и россыпей окурков.

Совет 3: Проконсультируйтесь у местной «полиции нравов»

Встретили бабушек, сидящих на лавке у подъезда? Это большая удача. Старушки знают все! Они целыми днями несут свою добровольную вахту на входе и знают все подробности личной жизни жильцов. Причем, совершенно бесплатно, на голом энтузиазме дадут вам исчерпывающую характеристику ваших будущих соседей по лестничной клетке, ведь в вашем лице они наконец-то встретили внимательную аудиторию. Сконцентрируйте пенсионерок на главном: бывают ли на этажах шумные разборки, драки между жильцами, может, кому-то поцарапали машину, проткнули шины в борьбе за парковочное место, или в подъезд зачастил участковый? Возьмите их рассказы на заметку.

Отдельно пообщайтесь с консьержем, если он есть. Эти работники не только следят за тем, чтобы в дом не заходили чужие, но и моют лестничные холлы, лифты, вызывают полицию, пожарных, коммунальные службы при любых ЧП. Они тоже много знают о жильцах. Например, если кто-то мусорит на черной лестнице или рисует в лифтах, консьержи в курсе, с какого этажа жильцы нарушают общественный порядок.  

Совет 4: Пообщайтесь с участковым

Участковый обычно знает всех дебоширов района в лицо. Зайдите в отделение полиции или в опорный пункт, объясните, что беспокоитесь за свое благополучие и безопасность членов семьи, расспросите его о жителях вашего подъезда. Нет ли среди них «странных» товарищей: «отмотавших срок» граждан, наркоторговцев, психически нездоровых личностей, буйных алкоголиков, девушек с «пониженной социальной ответственностью»?

В любом доме, в принципе, есть свои неспокойные персонажи. Но потенциально проблемных соседей можно вычислить уже по состоянию их квартирной двери (изрезанная клеенка, следы поджогов, сломанный замок). К тому же, асоциальные граждане не работают, значит – постоянно «тусуются» по дворе, слушают бумбокс в своей ржавой «девятке» с тонированными стеклами и пьют дешевое пиво. Осмотритесь вокруг, побеседуйте с жильцами – и узнаете все про обитателей своего будущего дома.

Совет 5: Запросите информацию в управляющей компании

Обратите внимание на список должников по коммунальным платежам, который вывешивает управляющая компания на первом этаже или на стенде у входа в подъезд. Не числятся ли в нем ваши ближайшие соседи? Возможно, эти тунеядцы будут пытаться у вас занимать до получки на бутылку…

Посещение офиса управляющей компании также может дать неизгладимые впечатления не только о жильцах (должниках, скандалистах), но и о состоянии коммуникаций, что станет важным пунктом в деле принятия решения о покупке жилья. Неблагополучные жильцы часто являются инициаторами бытовых аварий: то поджог устроят, то потоп, то захламят старой мебелью лестничную клетку (вопреки правилам пожарной безопасности). В некоторых старых домах по вине люмпенов регулярно случаются прорывы канализации (они спускают в унитаз памперсы, тряпки и прочие запрещенные предметы), сбои с подачей электричества («выбивает» пробки от перегрузки). Такие неприятности могут оказаться в итоге гораздо серьезнее «праздников непослушания» алкашей внутри жилого периметра.

Совет 6: Оцените состояние квартиры

В случае возможности выбора отдайте предпочтение квартире, которая имеет минимальный «контакт» с соседними. Бывает, что к продаже предлагается отдельная квартира, расположенная в конце коридора, не имеющая общих стен с соседями. Торцевая квартира контачит с жильцами из соседних подъездов через толстую капитальную стену. Случаются планировки, когда оборудован отдельный тамбур перед входом в квартиру. Лифтовая шахта и шахта мусоропровода при хорошей шумоизоляции тоже не создают акустического дискомфорта. Предпочтение при покупке стоит отдавать новостройкам, в которых практически нет маргиналов. Просто у платежеспособных граждан нет возможности тунеядствовать, пьянствуя и хулиганя. Им надо кредит ипотечный отдавать, ремонты делать, семью кормить, и они не готовы платить штрафы за аморальное поведение и ссориться с соседями. Платежеспособный гражданин – законопослушный гражданин. Вот такая нехитрая, но действенная формула.

Не покупайте дешевое жилье (ниже рыночной стоимости) у странноватых и пьющих личностей с путанными объяснениями дешевизны (надо долг отдавать, муж в тюрьме, сын в «психушке» и т.п.) и убогими интерьерами. В итоге выйдет себе дороже.

«Разумеется, никто не застрахован от перемен. Вы можете купить квартиру с хорошим социальным окружением, но приличные соседи могут съехать в другой район или город, а на их место заселятся пьяницы, скандалисты или шумные люди, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких случаях нужно понимать, что беспокойство эти люди причиняют не только вам, но и другим гражданам, живущим по соседству. На нарушителей общественного порядка нужно воздействовать коллективно: сначала попытаться договориться с ними мирно. Потом, если «план А» не сработал, вызвать их на общее собрание. Если и это не помогло, тогда уже писать групповое заявление в полицию и подключать стражей порядка. К сожалению, и эти меры не всегда эффективны. Так что, если вы обнаружили проблемных соседей еще на этапе осмотра будущего жилья, лучше не рискуйте, а подыщите другой вариант. Наличие неблагополучных соседей снижает стоимость жилья на 15-20%, но не «ведитесь» на дешевизну: перевоспитать пьяниц и буянов вам вряд ли удастся».

 

 

Первая очередь жилого комплекса комфорт-класса «Катуар», строящегося рядом с одноименной железнодорожной станцией в Мытищинском городском округе, аккредитована в ВТБ. Клиенты могут воспользоваться ипотекой по ставке 9,5%. Девелопером проекта выступает ГК «Ферро-Строй». Эксклюзивный партнер по реализации – компания «Метриум».

Первая уже сданная очередь жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» успешно прошла аккредитацию в банке ВТБ, входящем в тройку лидеров по объемам ипотечного кредитования. Ставка для покупателей ЖК «Катуар» составляет 9,5% при минимальном первоначальном взносе 15%. Таким образом, стать владельцем двухкомнатной квартиры с отделкой в готовом доме можно, имея всего 490 тыс. рублей. При сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж составит всего 29 тыс. рублей. Это сопоставимо со стоимостью арендной ставки аналогичной квартиры в той же локации.

В первой готовой очереди ЖК «Катуар» в продаже остались последние варианты. Все однокомнатные квартиры распроданы. Стоимость двухкомнатных лотов начинается от 3,29 млн рублей (59,8 кв. м), трехкомнатных – от 4,64 млн рублей (77,4 кв. м). Напомним, все квартиры от застройщика сдаются с чистовой отделкой. Также ведется реализация второй очереди проекта, срок ввода в эксплуатацию которой запланирован на I квартал 2020 года. Бюджет покупки квартиры в строящих домах начинается от 2,2 млн рублей (36,5 кв. м).

«С 2018 года банк ВТБ не рассматривает для аккредитации подмосковные жилые комплексы, считая их более рискованными по сравнению со столичными, – комментирует Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй». – Однако для нашего проекта банк сделал исключение. Кредиторы всегда заинтересованы в сотрудничестве с девелоперами ликвидных проектов, поскольку в таком случае банк, во-первых, получает стабильный поток клиентов, во-вторых, имеет в залоге востребованные объекты. Для клиентов же аккредитация в крупном банке – это гарантия финансовой стабильности девелопера».

«ВТБ традиционно входит в тройку лидеров по выдаче ипотечных кредитов, – отмечает Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам трех кварталов 2018 года банк выдал кредитов на сумму 416,2 млрд рублей, что на 46,2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Для клиентов же аккредитация ВТБ выгодна не только по причине низких ставок, но и за счет наличия у многих покупателей зарплатной карты данного банка, что упрощает обслуживание кредита».

Жилой комплекс комфорт-класса «Катуар», расположенный в 300 метрах от одноименной станции пригородного железнодорожного сообщения, строится на участке площадью 30 га и включает 43 четырехэтажных дома, собственный детский сад на 200 мест, медицинский центр и торговый комплекс. Общая площадь жилого комплекса достигнет 165 тыс. кв. м. Предусмотрены также площадки для занятий спортом на открытом воздухе, обширные зеленые пространства, через которые будут проложены пешеходные и велосипедные маршруты. Дорога от новостройки до центра Москвы (Белорусского и Савеловского вокзалов) занимает на электричке 50 минут. В 400 метрах от проекта также проходит Дмитровское шоссе.

 

Купив вожделенную жилплощадь, новоселы зачастую стараются воплотить в ее интерьерах все дизайнерские ноу-хау, «подсмотренные» когда-то в чужих домах и модных журналах. Эксперты «Метриум» советуют не переусердствовать с экспериментами и избегать декоративной «замусоренности», предостерегая от пяти типичных ошибок дизайнеров-самоучек.

Откажитесь от привычных штампов

Научный подход диктует внимательное отношение к зонированию и меблировке жилища. Типовая квартира – это всегда сравнительно небольшой объем, даже если речь идет о 160-ти метровой «трешке». Четко продумайте, как будет использоваться каждый предмет. Иногда вместо мягкого мебельного гарнитура, занимающего полкомнаты (диван + два массивных кресла), можно ограничиться одним большим диваном. Отдайте предпочтение трансформерам (раздвижным столам, раскладывающимся спальным местам, выдвижным подоконникам, превращающимся в рабочую зону). Не загромождайте комнаты сервантами с посудными витринами, не покупайте предметы обстановки просто «за красоту». Чем меньше мебели в комнате – тем просторнее она выглядит. Скажите «нет» книжным шкафам с коллекцией пыльных фолиантов и CD-дисков, креслам-мешкам (совершенно неудобным для сидения) и «вольтеровским» тронам. Закрытый шкаф-купе (идеальное место для хранения вещей и белья) выбирайте высокий, до потолка, с зеркалами. Такая модель визуально расширит пространство и будет максимально вместительна. Ламбрекены на окнах и тяжелые гардины – мещанский шик и вчерашний день. Тюль крадет дневной свет, которого и так недостает зимой. Плотные, массивные портьеры являются идеальными пылесборниками. А вот собирающиеся «в гармошку» лондонские шторы смотрятся в интерьере легко и изысканно. Уже давно не в моде натяжные потолки (за исключением белых матовых), поскольку они уменьшают высоту помещений, а также гипсокартонные «волны» с подсветкой, колонны и прочие архитектурные нагромождения, «съедающие» квадратные метры. Да здравствуют рационализм, простота и функциональность!

Не «размазывайте» мебель по стенам

Иногда имеет смысл создать по центру самой большой комнаты «остров», который станет местом притяжения домочадцев. Для этой цели подойдет сложной геометрии диван с приставными пуфиками для ног и оригинальным столиком или несколько мягких «кубов», из которых можно сформировать релаксационную зону любой геометрии, а может быть – два классических дивана, поставленные в ряд, либо спинками друг к другу. В комнате 20-30 кв.м такая зона позволит моделировать пространство в зависимости от конкретной задачи. Приехали гости с ночевкой, планируется дружеская вечеринка или внутрисемейное торжество? Мебельный «остров» можно легко разделить на несколько небольших «островков», либо на время отодвинуть к стене, освободив место для танцев и игр.

 

Избегайте излишней бутафории: имитации камня, кирпича, дерева и фотообоев

Природные материалы или их имитация выглядят логично в отделке шале, загородного коттеджа или просторного лофта. А вот в типовой среднегабаритной квартире каменные, кирпичные, декорированные под брус или обшитые «вагонкой» стены смотрятся претенциозно и неуместно. Когда-то невероятно модные фотообои тоже отошли в прошлое. Натуралистичное изображение морской набережной, соснового леса или водопада, конечно, расширяет пространство, но где гарантия, что вам не надоест осенний или летний пейзаж, попадающийся на глаза круглый год? К тому же стеновые фото-полотна часто грешат слишком яркими, лубочными красками, неправильной цветопередачей, да еще и выгорают со временем, поэтому попадают в разряд кича, визуально удешевляют интерьер.

Золотые, вычурной геометрии кресла и столики, мраморные, бронзовые скульптуры и кованные люстры в типовой квартире выглядят смешно и гротескно. То, что уместно смотрелось бы в музеях и дворцах, подчас работает «на понижение» имиджа в жилье спального района. Аляповатые, пафосные интерьеры, призванные «подчеркнуть статус хозяев», в сочетании с низкими потолками, небольшим метражом и унылым видом из окон на «Пятерочку» не смутят цыганского барона, но человека со вкусом должны насторожить.

 

Не злоупотребляйте предметами декора

Если у вас небольшая квартира, избегайте заполнять каждый квадратный метр дизайнерскими вещами, выполняющими по большей части декоративную, а не прикладную функцию. У любителей эксклюзива всегда есть искушение прикупить необычной формы комод, подставку для цветов, газетницу, барный стул, фантазийный плафон, «веселый» ретро-буфет, вазочку, статуэтку и еще кучу милых авторских вещиц, которым потом (увы) не находится места в жилище. Идеологи феншуй говорят, что энергия ци должна свободно перетекать в пространстве, не «спотыкаясь» о препятствия. В любом случае, жильцам квартиры тоже не стоит устраивать барьеры из симпатичных, но нефункциональных предметов. Имейте в виду, что каждый лишний шкафчик, комодик и тумбочка быстро заполнятся бытовым мусором, от которого впоследствии будет очень тяжело избавиться.

Создайте в доме несколько источников освещения

Французы утверждают, что уют в квартире создают драппировки и свет. Одной люстры под потолком явно не достаточно для вечернего освещения комнаты. В спальне будут вполне уместны лампы в красивых абажурах на прикроватных тумбочках или настенные бра с возможностью регулировать яркость света. Рядом с любимым креслом, где так уютно вечером почитать книгу или послушать музыку, будет логично поставить напольный торшер, в детской – «волшебный» фонарь с картинками или ночник. Письменный стол не обойдется без настольной лампы с гибким кронштейном, а рабочая зона на кухне – без дополнительной локальной подсветки. Новый модный тренд: напольная подсветка в коридоре по периметру помещения, позволит не будить домочадцев ярким светом тому, кто раньше всех уходит из дома или возвращается заполночь.

 «Несмотря на то, что сегодня в моде эклектика, не стоит декорировать все комнаты в разном стиле, – советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – У вас в распоряжении не замок с десятками разноформатных помещений, а жилье обычного горожанина. Выберите наиболее приемлемый стиль интерьера. Что вам больше по душе: скандинавская простота, спокойная классика, барокко, модерн, арт-деко, кантри или хай-тек? Квартира с отделкой из качественных, современных материалов, оформленная в нейтральных классических тонах, имеет более высокую ликвидность и быстрее продается, чем жилье с эксцентричным дизайном».

 

В последние годы на рынке премиального и элитного жилья регулярно появляются новые проекты, в составе которых представлены «городские резиденции» – особняки и таунхаусы. По оценке аналитиков компании «Метриум», с начала 2018 года официальные продажи стартовали в 5 новых объектах, а общее количество премиальных и элитных новостроек с приватными резиденциями, реализуемых в открытой продаже, приближается к десяти. Эксперты подготовили обзор этих уникальных предложений, а также ряда наиболее интересных проектов, продающихся в закрытом режиме.

Квартал Jazz (Марьина Роща, СВАО) – от 42,1 млн рублей

На сегодняшний день Квартал Jazz можно назвать самым доступным жилым комплексом премиум-класса, в составе которого предлагаются городские резиденции. В этом проекте можно приобрести таунхаус площадью 144,8 кв. м за 42,1 млн рублей. Квартира расположена на двух уровнях, в ней предусмотрена открытая терраса и отдельный вход с улицы, через который можно попасть на благоустроенную территорию комплекса.

QUARTET HOUSE (Басманный, ЦАО) – от 73,26 млн рублей

Комплекс из четырех таунхаусов QUARTET HOUSE расположился между улицами Покровка и Машкова. Это реконструируемое здание 1860 года постройки, от которого сохранится только конструктив, а внешний облик будет полностью изменен. За счет этого каждое домовладение получит индивидуальные архитектурные особенности. В резиденциях предполагается по два этажа и мансарда, площади варьируются от 122,1 до 141,9 кв. м. Минимальная стоимость лота – 73,26 млн рублей.

Tweed Park (Покровское-Стрешнево, СЗАО) – от 93 млн рублей

Комплекс апартаментов Tweed Park имеет сходство с подмосковными коттеджными поселками не только за счет формата недвижимости, но и благодаря своему местоположению на территории парка Покровское-Стрешнево. Еще больше погрузиться в атмосферу загородной жизни поможет соседство с конным клубом ­– владельцы недвижимости смогут совершать верховые прогулки по парку. В проекте представлены таунхаусы в английском стиле, минимальная стоимость – 93 млн рублей за лот площадью 165,6 кв. м.

 

Бор (Хорошево-Мневники, СЗАО) – от 155,6млн рублей

На территории еще одной столичной лесопарковой зоны – Серебряного Бора – предлагаются апартаменты, таунхаусы и виллы в поселке «Бор». Площадь приватных резиденций авторства архитектора Сергея Чобана и бюро SPEECH начинается от 207 кв. м, а цены стартуют от 155,6млн рублей за 211,7 кв. м.

 

Spires (Очаково-Матвеевское, ЗАО) – от 169,51 млн рублей

В премиальном жилом комплексе Spires – новом проекте компании TEKTA GROUP – сочетаются небоскребы высотой почти 100 метров и приватные таунхаусы. Девелопер придумал для малоэтажного формата элегантное название – урбан-виллы. В продаже представлены 5 частных резиденций, в каждой из них по четыре уровня, включая цоколь и просторную террасу на крыше. Цены начинаются от 169,51 млн рублей за таунхаус площадью 328,5 кв. м.

Большая Ордынка, 29 (Замоскворечье, ЦАО) – 211,97 млн рублей

Уникальность особняка на Большой Ордынке, 29 заключается в том, что подобные лоты крайне редко попадают в открытую продажу. Это отдельно стоящая усадьба площадью 326,1 кв. м, объект полностью построен и готов к внутренней отделке. Резиденция расположена на огороженном участке с парковочными местами, в ней предусмотрены выводы под камины, а также эксплуатируемая кровля. Еще одна особенность – это самая доступная усадьба на первичном рынке на текущий момент. Ее стоимость составляет 211,97 млн рублей.

Берег Столицы. Дома в Серебряном бору (Хорошево-Мневники, СЗАО) – от 232,63 млн рублей

Еще один проект в формате загородного жилья – комплекс апартаментов «Берег Столицы. Дома в Серебряном бору». Новостройка расположена на берегу Москвы-реки на парковой территории, за счет чего обеспечивается полное единение с природой. В проекте, который вполне можно назвать «коттеджным поселком», предлагаются таунхаусы и отдельные виллы. Цены начинаются от 232,63 млн рублей (таунхаус площадью 353 кв. м).

Меценат (Якиманка, ЦАО) – от 487,57 млн рублей

Элитный жилой комплекс «Меценат» вышел на рынок в третьем квартале 2018 года. В этом проекте предусмотрены как обычные квартиры, так и резиденции – таунхаусы и отдельные особняки. Новостройка находится в престижном районе Якиманка, под всей территорией комплекса запроектирован подземный паркинг с кладовыми. Минимальная стоимость лота – 487,57 млн рублей за таунхаус площадью 455,1 кв. м.

Царев Сад (Якиманка, ЦАО) – от 1,68 млрд рублей

В комплексе «Царев Сад» можно приобрести ни много ни мало особняк напротив Кремля. Правда, за возможность любоваться видами на резиденцию Президента России и новый парк «Зарядье» придется заплатить немало: цены начинаются от 1,68 млрд рублей (рублевый эквивалент суммы в $25 млн). В этом бюджете предлагается усадьба площадью 1200 кв. м. Впрочем, в проекте есть и более дорогие лоты, однако они реализуются в закрытом режиме, а их стоимость обсуждается только при личной встрече с потенциальными покупателями.

Cameo Moscow Villas (Тверской, ЦАО)

В комплексе апартаментов Cameo предполагается строительство 17 вилл, которые представляют собой сблокированные дома. Каждый из них имеет свой гостиный двор с просторной лоджией, собственное озеленённое патио на заднем дворе, а также личный парк и сад. Новый проект находится на Долгоруковской улице, в настоящий момент в нем ведутся закрытые продажи, а официально реализацию девелопер планирует начать в марте 2019 г.

ORDYNKA (Замоскворечье, ЦАО)

Жилой комплекс ORDYNKA реализуется с 2017 года, основным предложением в данной новостройке являются квартиры и апартаменты. Однако в составе данного проекта находится старинная дворянская усадьба 1814 года постройки с двумя флигелями. После реконструкции в них предполагается размещение приватных резиденций с собственными садами, а также выходом в основную парковую зону комплекса. Продажи особняков ведутся в закрытом режиме.

Полянка/44 (Якиманка, ЦАО)

В приватном особняке в составе жилого комплекса «Полянка/44» на текущий момент располагается офис продаж. Это четырехэтажный дом площадью 1300 кв. м с доступом в подземный паркинг, пневматическим лифтом, закрытой территорией площадью почти 10 соток. Стоит также отметить, что данный особняк был построен в начале XX века, в ходе реновации был сохранен исторический фасад с аркой. В открытой продаже данный объект не представлен.

Noble Row (Хамовники, ЦАО)

Комплекс таунхаусов Noble Row является одной из самых дорогих столичных новостроек, при этом данный проект никогда не был представлен в открытой продаже. По оценке экспертов, стоимость одного квадратного метра здесь превышает 3 млн рублей. При минимальной площади лота 363 кв. м получается, что цены начинаются выше отметки в 1 млрд рублей. За эту сумму покупатель получит собственный паркинг, внутренний двор, открытую террасу с видами на достопримечательности «золотой мили», а также полную отделку и меблировку от Ralph Lauren Home.

 «Собственная резиденция в границах крупного мегаполиса – это один из наиболее эксклюзивных форматов недвижимости на рынке элитного жилья, – говорит Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В Москве подобные объекты встречаются крайне редко, однако в последнее время мы отмечаем тренд к увеличению предложения в данном сегменте. Только за 2018 год на рынок премиум- и элитного классов вышли 5 проектов, в которых ведутся открытые продажи особняков и таунхаусов. А в 2017 году стартовали продажи в 3 проектах. Цены в данном узком сегменте могут различаться в десятки и даже сотни раз – самый доступный таунхаус обойдется в 42,1 млн рублей, а стоимость наиболее дорогих особняков, реализующихся в закрытом формате, может достигать нескольких миллиардов рублей».

 

На первичном рынке премиального и элитного жилья сегодня реализуется 22 проекта, в котором можно приобрести недвижимость в реконструированных исторических зданиях. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум», изучив предложение в дорогих новостройках Москвы.

Дома с историей – особый сегмент на рынке недвижимости премиум- и элитного классов. Во всем мире состоятельные покупатели готовы платить большие деньги за возможность жить в здании, построенном одним из именитых архитекторов прошлого или даже имеющем статус архитектурного памятника. Москва не является исключением.

«Вопрос реконструкции исторических зданий для столицы довольно болезненный, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Можно привести немало примеров, когда под видом реставрации уничтожались памятники архитектуры, а на их месте строился новодел. К счастью, в последние годы такие истории случаются все реже, им на смену приходит более бережное отношение девелоперов к объектам с историей».

На сегодняшний день существует несколько подходов к реновации исторических зданий. Первый является наиболее радикальным, когда объект полностью сносится, на его месте возводится более-менее точная копия. К примеру, так был построен комплекс апартаментов Mon Cher на Якиманке. Впрочем, подобный подход является довольно редким. Более распространен второй вариант, когда от дома остается только исторический фасад, за которым скрывается современная постройка.

Третий способ сохранения исторического наследия самый щадящий, но при этом и наиболее трудозатратный. Речь идет о тщательной реставрации с сохранением фасадов, конструктива здания и даже планировок. Наиболее яркий пример – жилой комплекс «Дом Наркомфина». Построенный в 1928-1930 годы, дом является известным на весь мир памятником конструктивизма. Здание, возведенное по проекту архитектора Моисея Гинзбурга, предназначалось для работников Народного комиссариата финансов СССР (Наркомфина). Наряду с обычными квартирами для семейного проживания, в нем также были предусмотрены двухуровневые квартиры без полноценных кухонь: предполагалось, что жители будут питаться в расположенной в соседнем корпусе столовой.

С середины 2017 года в Доме Наркомфина начались реставрационные работы, руководит которыми внук Моисея Гизбурга архитектор Алексей Гинзбург. В ходе реконструкции будут сохранены оригинальные планировочные решения квартир, восстановлены утраченные элементы фасада, создано общественное пространство на эксплуатируемой кровле, ресторан в здании хозблока и т.д.

Как показало исследование, проведенное аналитиками компании «Метриум», подавляющее большинство представленных сегодня на первичном рынке премиум- и элитного классов проектов реконструкции исторических зданий – это дореволюционные доходные дома. К советской эпохе, помимо жилого комплекса «Дом Наркомфина», относится также Квартал Jazz. Часть апартаментов в проекте разместится в здании бывшей типографии «Детская книга», построенном в 1976 году. Дом, расположенный на улице Сущевский вал, известен многим благодаря красочному мозаичному панно, размещенному с торца. На нем изображены дети, читающие книги, а также цитата Ленина о воспитании коммунистической морали. Несмотря на то, что фраза давно утратила свой смысл, девелопер проекта решил сохранить знаменитую мозаику.

Среди других интересных проектов реконструкции можно отметить жилой комплекс «Усадьба Manor» в здании постройки начала XX века с необычным декором фасада: геометрическими фигурами, напоминающими буквы М и А, расположенные друг над другом. Или жилой комплекс ORDYNKA, в состав которого входит дворянская усадьба 1814 года постройки. Это старейшее здание из представленных сегодня на первичном рынке. Предполагается, что в главном доме и двух флигелях разместятся резиденции с отдельными входами с улицы, однако данные лоты пока не поступили в продажу.

В общей сложности специалисты «Метриум» насчитали 22 жилых и апартаментных комплекса премиум- и элитного классов, которые частично или полностью представляют собой проекты реконструкции исторических зданий. В общей сложности в них экспонируются более 560 лотов, однако не весь этот объем размещается непосредственно в старинных домах.

Самая доступная по цене недвижимость в рассматриваемом сегменте предлагается в Квартале Jazz: от 6,4 млн рублей за апартаменты и от 10,8 млн рублей за квартиры. Следующая позиция у комплекса апартаментов «Большевик», где цены начинаются от 19,5 млн рублей. На третьем месте идет жилой комплекс «Дом Наркомфина», тридцатиметровую студию в котором можно приобрести за 22,7 млн рублей. Четвертое и пятое места по минимальному уровню цен достались комплексу апартаментов Roza Rossa (от 23,4 млн рублей) и жилому комплексу ORDYNKA (от 34,66 млн рублей за апартаменты, от 41,52 млн рублей за квартиру).

В топ-5 проектов с самым высоким порогом входа вошли проект Depre Loft (от 107 млн рублей апартаменты и от 125,21 млн рублей квартиры), MOSS Apartments (от 110,06 млн рублей за апартаменты), Mon Cher (от 110,4 млн рублей за апартаменты), «Дом на Хлебном» (от 150,67 млн рублей за квартиру) и Bunin (от 159,6 млн рублей за квартиру).

«Историческая недвижимость во всем мире пользуется высоким спросом среди покупателей дорогого жилья, – резюмирует Мария Литинецкая. – Подобные объекты сопоставимы с произведениями искусства, которые не только приносят эстетическое удовольствие своему владельцу, но и постоянно растут в цене. Причем больше всего ценятся именно тщательно восстановленные архитектурные памятники, а не выполненная из современных материалов имитация».

 

В комплексе апартаментов бизнес-класса SOHO+NOHO, расположенном в километре от станции метро «Белорусская», всего за два месяца реализовано 20% предложения. В продаже остался последний лот с отделкой стоимостью всего 6,044 млн рублей. Это самое доступное предложение – бюджет покупки остальных апартаментов начинается от 7,4 млн рублей. Девелопер проекта – международная девелоперская компания Wainbridge. Партнер по реализации – «Метриум».

Новый клубный комплекс апартаментов с отделкой SOHO+NOHO вышел на рынок в начале октября 2018 года. Всего за два месяца было реализовано 20% объема предложения – более 70 лотов. В продаже остался единственный апартамент стоимостью 6,044 млн рублей – студия площадью 25,6 кв. м. На выбор также представлены другие варианты. Стоимость однокомнатных апартаментов начинается от 10,1 млн рублей (от 44,1 кв. м), двухкомнатных – от 17,9 млн рублей (от 88,05 кв. м), трехкомнатных – от 28,9 млн рублей (от 105,25 кв. м). На последнем этаже запроектирован пентхаус с бюджетом покупки от 79,47 млн рублей за 244,8 кв. м.

Действует рассрочка до полутора лет. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 года. Апартаменты будут передаваться с отделкой «под ключ». Высота потолков на нижних и средних этажах составляет 3,25 метра, на верхних – 3,7 и 4,4 метра.

Столь высокий интерес к проекту во многом связан не только с его расположением, но и концепцией. SOHO+NOHO – первый и единственный на сегодняшний день проект с уникальной клубной инфраструктурой площадью около тысячи квадратных метров на первом этаже комплекса. Жителям будут доступны собственный спортивный зал, детская игровая зона, приватные переговорные, комнаты для совместного досуга и кинозал. Специальное рабочее пространство предназначено для тех, кто работает удаленно. Комнаты также можно забронировать для сеанса массажа, маникюра и других процедур.

«SOHO+NOHO – единственный в своем роде столичный проект, концепция которого подразумевает наличие уникальной клубной инфраструктуры, – комментирует Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Новый формат действительно оказался востребован рынком. Среди первых десятков покупателей немало как молодых людей, работающих в центре Москвы, так и предпринимателей, активно путешествующих по России и другим странам. SOHO+NOHO удачно располагается в пешей доступности от ст. м. «Белорусская» Кольцевой линии метро и одновременно станции отправления аэроэкспресса в аэропорт Шереметьево. На сегодняшний день данный проект не имеет конкуренции в своей локации ни по стоимости, ни по концепции. Поэтому комплекс заслуживает внимания как инвесторов, так и тех, кто ищет недвижимость для собственного проживания».

В основу концепции SOHO+NOHO положена идея объедения общественного и частного пространства в рамках одного комплекса. Объект располагается в локации с развитой инфраструктурой: на территории района Беговой работают шесть общеобразовательных школ, восемь детских садов, семь поликлиник и городская клиническая больница, а также несколько частных образовательных и медицинских учреждения. Строится новостройка рядом с метро – в пешей доступности действуют станции «Белорусская» и «Савеловская».

 

Близость к Кремлю – один из параметров, по которому оценивается элитная недвижимость. При этом покупатель дорогой квартиры или апартаментов в шаговом доступе от главной резиденции президента России не обязательно сам работает в кремлевской администрации – такое соседство призвано подчеркнуть статус владельца недвижимости. Аналитики компании «Метриум» отобрали самые близкие к Кремлю готовые новостройки и ранжировали их по максимальной стоимости квартир и апартаментов.

По оценкам экспертов компании «Метриум», в радиусе двух километров от Кремля сегодня представлено 17 сданных в эксплуатацию новостроек, в которых ведутся первичные продажи. В равном количестве проектов – по 8 адресов – реализуются квартиры и апартаменты, а в одном комплексе сочетаются оба формата.

Самое близкое расстояние до Кремля в рассматриваемом сегменте – 800 метров – у комплекса апартаментов «Театральный Дом», расположенного на Поварской улице. В 900 метрах построен проект BALCHUG RESIDENCE. На отметке 1100 метров находятся сразу три проекта: «Остоженка 11», NABOKOV и Клубный дом на Арбате. Еще на сто метров дальше – апартаментные комплексы MOSS Apartments и Mon Cher. В десятку самых близких к кремлевским стенам также вошли комплексы Turandot Residence (1300 метров), «Симфония Набережных» (1500 метров) и «Кленовый DOM» (1600 метров).

В общей сложности в этих 10 новостройках реализуются около180 лотов. Из них только 15% – это квартиры, остальной объем относится к сегменту апартаментов. Средний бюджет покупки в самых близких к Кремлю сданных в эксплуатацию новостройках по данным «Метриум» – 292,35 млн рублей у квартир и в 113,03 млн рублей у апартаментов. Средняя стоимость квадратного метра составляет 1,29 млн и 815,5 тыс. рублей соответственно.

Самый дорогой объект, представленный в сегменте готовых элитных новостроек, максимально близко расположенных к Кремлю, оценивается 1,13 млрд рублей. За эту внушительную сумму можно приобрести квартиру площадью 514,5 кв. м в жилом комплексе «Симфония набережных». На втором месте – комплекс «Кленовый DOM» с показателем 613,43 млн рублей за квартиру площадью 456 кв. м. Примечательно, что оба проекта с первых позиций расположены на самом большом удалении от Кремля в первой десятке.

Третья позиция досталась комплексу апартаментов NABOKOV, в котором ценовой максимум находится на отметке в 520,85 млн рублей (267,1 кв. м). Четвертое и пятое места заняли проекты BALCHUG RESIDENCE и «Остоженка 11» с показателями 252,15 млн и 226,07 млн рублей соответственно.

На шестом месте идет комплекс апартаментов MOSS Apartments, который находится в Кривоколенном переулке на расстоянии 20-минутной пешей прогулки от Красной площади. В этом проекте самый дорогой апартамент обойдется в 223,43 млн рублей. При этом данный лот самый компактный среди наиболее дорогостоящих объектов в рассматриваемом сегменте. Его площадь – 165,5 кв. м, а в пересчете на один «квадрат» цена составляет 1,35 млн рублей. По этому показателю комплекс MOSS Apartments входит в топ-3 самых дорогих новостроек у Кремля. Впрочем, габариты апартамента приведены без учета летних помещений – покупателю также достанется оборудованная открытая терраса площадью 120,7 кв. м с видом как раз на Кремль.

Седьмое место занял комплекс апартаментов Mon Cher – 214,16 млн рублей (264,4 кв. м). Восьмая позиция у самой близкой к Кремлю новостройке – проекта «Театральный дом» (194,29 млн рублей, 219,2 кв. м). На девятой строчке располагаются апартаменты Turandot Residence (189,32 млн рублей, 222,8 кв. м). А замыкает топ-10 Клубный дом на Арбате, самая дорогая квартира в котором экспонируется за 152,42 млн рублей (172,1 кв. м).

 «Локацию престижнее, чем рядом с Кремлем, на столичном рынке недвижимости сложно себе представить, – говорит комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рынок недвижимости вокруг главной резиденции Президента России – это отдельный сегмент со своими правилами, своей целевой аудиторией и особым подходом к ценообразованию. В большинстве готовых проектов у Кремля стартовые цены находятся выше отметки в $1 млн. Несмотря на это, подобные объекты пользуются спросом, особенно в связи со сложностями с покупкой зарубежной элитной недвижимости, которые в последнее время возникают у ряда наших состоятельных соотечественников».

 

«Инвесттраст» – девелопер района Новые Ватутинки, расположенного в центре Новой Москвы – приступил к проектированию третьей школы проекта на 1375 учеников. Строительство нового учебного учреждения начнется уже в следующем году. Партнер по реализации жилого комплекса – компания «Метриум».

 

Школа на 1375 учеников станет третьей по счету в районе Новые Ватутинки. Напомним, в 2014 году девелопер «Инвесттраст» открыл первую школу на 1100 мест. Ее уникальной особенностью стала собственная теплица и дендрарий, в которых предусмотрены современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования для поддержания микроклимата. Кроме того, школа имеет мощное спортивное ядро из футбольного поля, беговых дорожек, теннисного корта, баскетбольных и волейбольных площадок.

Открытие второй школы на 1375 мест состоялось в сентябре 2017 года. На сегодняшний день это одно из лучших по оснащению образовательных учреждений не только в Новой, но и в «старой» Москве, как отметил Сергей Собянин. Детям доступны кабинеты робототехники, станкостроения и даже собственная метеостанция во дворе.

Третья школа пока проектируется. Новое учебное учреждение будет создано по индивидуальному проекту, как и два предыдущих. Четырехэтажное здание общей площадью 25 596 кв. м построят в микрорайоне Центральный рядом с действующей новой поликлиникой и корпусами 8/1 и 8/2. Школа имеет необычную планировку: строение разделено на две самостоятельные части, каждая с отдельным входом. Такое планировочное решение позволяет разделить потоки школьников по классам. В одном блоке будут обучаться дети младшего школьного возраста (400 человек с 1 по 4 класс), в другом – среднего и старшего возраста (975 учащихся с 5 по 11 класс). Для начальной школы предусмотрен собственный спортивный зал с возможностью его трансформации в актовый зал на 240 мест. Блоки объединены между собой центральным ядром. В нем расположены входные зоны с гардеробными, столовая с пищеблоком, административные и медицинские помещения, спортивные и актовый залы.

Кабинеты для старшей школы будут трансформируемыми с возможностью объединения двух классов в единое пространство. Это позволит преподавателям проводить лекции сразу для нескольких классов. В школе также предусмотрены специализированные классы научно-естественно, биохимического, а также инженерно-технического направлений с соответствующим оснащением.

Кабинеты общего пользования в центральном ядре доступны всем классам. К примеру, на третьем этаже школы появится помещение для музыкально-художественного образования, конструктив которого будет напоминать зимний сад. Библиотека оборудована конференц-залом, а также имеет специальную зону для чтения и обсуждения учебных проектов.

            На пришкольной территории появится учебно-спортивная зона общей площадью около полутора тысяч квадратных метров. Она включает баскетбольную, волейбольную, комплексную и бадминтонную площадку, беговые дорожки и зону для прыжков в длину. Выделено место и для отдыха младших классов с несколькими площадками для подвижных игр.

Начало строительства третьей школы проекта запланировано на 2019 год. Открытие состоится к новому учебному 2020 году.

«Сегодня в нашем районе проживает около 12 тысяч человек, – отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – К открытию третьей школы количество жителей увеличится еще на несколько тысяч за счет строительства новых домов. Для любого застройщика очень важно развивать одновременно жилую и инфраструктурную составляющую. Причем каждый объект должен быть индивидуальным с учетом самых последних тенденций. Проектируя третью школу, мы стремимся использовать как уже реализованные решения в других учебных заведениях (мощное спортивное ядро или транспортируемые классы), так и привнести новые идеи (например, нестандартная блочная планировка здания). Такой персонифицированный подход позволяет сделать процесс обучения более творческим и эффективным. Как результат, школа Новых Ватутинок два последних года входит в список лучших общеобразовательных учреждений Москвы».

Сегодня в Новых Ватутинках в продаже представлены последние квартиры от 4,9 млн рублей за однокомнатное жилье площадью 38,7 кв.м. В ближайшее время в реализацию поступит новый объем предложения – четыре современных дома с подземным паркингом.

«Индивидуальный подход к проектированию и строительству инфраструктурных объектов – это не только один из методов конкурентной борьбы за клиента, но и свидетельство социальной ответственности девелопера, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сегодня ни один проект комплексного освоения территории не получит разрешение на строительство, если инвестконтрактом не предусмотрено строительство детских садов и школ. Несмотря на это, многие застройщики откладывают создание социальной инфраструктуры «на потом». Такие объекты не приносят прямой прибыли от продаж, зато подразумевают огромные расходы. Стоимость строительства одного учебного места в детском саду или школе составляет в среднем 0,8-1 млн рублей. В итоге себестоимость школы на тысячу мест сопоставима с бюджетом строительства многоквартирного жилого дома. В то же время наличие инфраструктурных объектов значительно влияет на ликвидность комплекса. Лучшие темпы реализации показывают именно новостройки с уже действующими детскими садами, школами, поликлиниками в пешей доступности от дома».

 

Транспортная доступность является одним из основных критериев, на который обращают внимание покупатели при выборе подмосковных новостроек. Отсутствие метро и серьезные пробки на въезде в Москву делают электрички одним из наиболее предпочтительных способов передвижения. Поэтому соседство с железнодорожной станцией – это серьезное преимущество, способное перевесить большинство остальных. Аналитики компании «Метриум» исследовали первичный рынок Московской области и подготовили обзор проектов в шаговом доступе от станций электрички.

В ходе исследования аналитики «Метриум» изучили предложение в новостройках, расположенных на удалении не более километра от железнодорожных станций. При этом рассматривался только ближний пояс – по 10 станций от МКАД по каждому из 10 подмосковных направлений. В общей сложности эксперты насчитали 39 проектов в шаговом доступе от станций электрички.

Ленинградское направление

По Ленинградскому направлению электрички проходят через крупнейший город-сателлит Москвы – Химки. Здесь реализуются около 10 жилых комплексов, однако большинство из них расположено за пределами пешей доступности от железнодорожных станций. Всего рядом с остановочными пунктами специалисты «Метриум» насчитали пять проектов. Самые низкие цены зафиксированы в ЖК «Квартал 3» – от 2,45 млн рублей. При этом данный проект расположен дальше всего от МКАД – рядом со станцией Сходня. Чуть дороже обойдутся квартиры в жилых комплексах «Подрезково» (ст. Подрезково, от 2,62 млн рублей) и «Речной» (ст. Химки, от 2,65 млн рублей).

 

Савеловское направление

По Савеловскому направлению рядом со станциями электрички расположено 4 проекта. Самые доступные строятся у станции Катуар. В частности, здесь возводится масштабный жилой комплекс «Катуар», расстояние от станции до которого составляет всего 300 метров. Цены в проекте стартуют от 2,2 млн рублей. Чуть дешевле обойдется жилье в ЖК «Экоград Новый Катуар» – от 2,02 млн рублей. При этом от станции он расположен дальше, а площадь квартиры в минимальном бюджете будет меньше.

Ярославское направление

По Ярославскому направлению эксперты «Метриум» насчитали больше всего новостроек в пешем доступе от станций электрички – 7 проектов. Одна из причин – это разветвление на три отдельных маршрута, которые покрывают большую площадь.

Минимальная стоимость квартир отмечена в ЖК «Светолюбово» у станции Заветы Ильича ­– от 2,17 млн рублей. От 2,56 млн рублей начинаются цены в ЖК «Центральный» (ст. Воронок). В тройку также входит ЖК River Park, где порог входа расположен на отметке в 3 млн рублей.

Горьковское направление

Выбор новостроек рядом со станциями электрички по Горьковскому направлению довольно ограничен: в шаговом доступе от остановок реализуются только два проекта. Это ЖК «Измайловский лес» в 700 метрах от станции Стройка и ЖК «Центр+» в Железнодорожном. Минимальные цены в этих проектах составляют 2,66 млн и 3,03 млн рублей соответственно.

Казанское направление

По Казанскому направлению покупатели могут выбирать из пяти новостроек в шаговом доступе от электрички. Причем порядок цен в них примерно одинаковой. Самый доступный проект – это ЖК «Облака» у станции Люберцы-1. Стоимость квартир в нем начинается от 2,05 млн рублей. В остальных начальные цены находятся в диапазоне от 2,39 млн до 2,66 млн рублей.

Павелецкое направление

На Павелецком направлении новостройки на первичном рынке представлены только рядом с одной станцией – Расторгуево. Причем в шаговом доступе расположены сразу три проекта. Это комплекс апартаментов «Резиденции 9-18» (от 2,24 млн рублей), ЖК «Зеленые Аллеи» (от 3,67 млн рублей) и «Битцевские Холмы» (от 4,04 млн рублей).

Курское направление

Железнодорожная ветка по Курскому направлению проходит по границе Новой Москвы, поэтому ей также смогут воспользоваться покупатели квартир в жилых комплексах на присоединенных территориях («Калипсо-3» и «Белая Звезда» в Щербинке). Если же рассматривать подмосковные новостройки, то их аналитики «Метриум» насчитали всего две: ЖК «Эстет» (ст. Гривно, от 1,8 млн рублей) и ЖК «Авеню» (ст. Подольск, от 4,3 млн рублей).

Киевское направление

Железнодорожная ветка Киевского направления за МКАД частично проходит как по Новой Москве, так и по «старой». В частности, рядом со станцией Сколково возводится ЖК «Мещерский лес» («старая» Москва), а у станции Крекшино – ЖК «Баркли Медовая Долина» (Новая Москва). На подмосковных территориях реализуются жилые комплексы «Одинцово-1» (ст. Внуково, от 2,13 млн рублей) и «Времена года» (ст. Победа, от 2,21 млн рублей).

Белорусское направление

Белорусское направление интересно тем, что одно из ответвлений проходит вдоль знаменитого Рублево-Успенского шоссе. На ветке, ведущей к поселку Усово, находится жилой комплекс Level Barvikha Residence, стоимость квартир в котором начинается от 36,44 млн рублей. Впрочем, жители этого проекта вряд ли будут пользоваться электричкой на постоянной основе. Соседство со станцией электрички скорее оценят покупатели квартир в ЖК «Сердце Одинцово» (ст. Одинцово, от 2,24 млн рублей), «Up-квартал Сколковский» (ст. Трехгорка, от 3,57 млн рублей), «Созвездие Одинцово» (ст. Перхушково, от 4,14 млн рублей) и «Немчиновка» (ст. Ромашково, от 4,54 млн рублей).

Рижское направление

Электрички Рижского направления проходят через активно застраиваемый подмосковный Красногорск, однако большинство новостроек находятся довольно далеко от железнодорожных станций. Всего эксперты «Метриум» насчитали 4 проекта в шаговом доступе от остановок. Минимальная стоимость находится на уровне 2,07 млн рублей. Это бюджет покупки в ЖК «Опалиха Парк» рядом со станцией Аникеевка. От 2,39 млн рублей стартуют цены в ЖК «Серебрица» (ст. Опалиха), в ЖК «Опалиха Village» (ст. Аникеевка) – от 3,88 млн рублей.

«Подмосковные жилые комплексы, расположенные в шаговом доступе от станций электрички, вполне могут конкурировать по транспортной доступности со столичными новостройками в спальных районах Москвы, – комментирует Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар»), – К примеру, из района Восточное Дегунино на севере Москвы время в пути до центра Москвы составит около 50 минут на автобусе с пересадкой на метро. Примерно столько же времени займет дорога на электричке от ЖК «Катуар» до Савеловского вокзала».

«Для новостроек Московской области близость железнодорожной станции является критичным фактором, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Шаговая доступность электрички позволяет значительно экономить время в пути на работу или домой, не зависеть от графика движения автобусов и маршруток, загруженности дорог. При этом, как показало исследование, на текущий момент количество проектов рядом со станциями довольно ограничено. Наши аналитики насчитали менее 40 новостроек, что составляет порядка 15% от общего количества проектов, реализуемых в ближнем Подмосковье».