Дом по определению является местом, где человек чувствует себя максимально защищенным. Но иногда это спокойствие могут разрушить различные независящие от вас обстоятельства. Потоп, пожар, скачки напряжения – способны повредить ваше имущество и причинить большой ущерб. И если в этом виноваты соседи, то хотя бы понятно, к кому обращаться за компенсацией. Но что делать, если виновник происшествия не определен? Эксперты компании «Метриум» разобрались, как вести себя собственнику квартиры в случае ЧП без очевидных причин.

Потоп

«Я просыпаюсь в кошмарном бреду, как будто дом наш залило водой», – пел Вячеслав Бутусов, описывая самое распространенное бытовое происшествие и, пожалуй, самое затратное для жильцов по суммам ущерба – потоп. Особенно обидно, если с потолка льет, как из ведра, а у соседей сверху – абсолютно сухой пол. Получается, что никто не виноват и пострадавшую квартиру придется восстанавливать самим?

Нет, в таких случаях ответственность лежит на управляющей компании, которая обязана следить за содержанием общего имущества, в том числе за инженерными коммуникациями между этажами. Но прежде чем идти к ним в офис и требовать компенсацию, необходимо оценить сумму ущерба и обзавестись доказательствами.  

Первым делом нужно зафиксировать повреждения – сделать подробные фотографии каждого залитого элемента: стен, пола, мебели, техники и предметов интерьера. Затем нужно вызвать специалиста управляющей компании и вместе с ним составить акт о самом факте затопления. Как правило, с УК приезжает целая комиссия, отображающая в акте осмотра дату и время потопа, характер выявленных повреждений и предварительную причину. На этом этапе имеет смысл пригласить в качестве понятых нескольких соседей, которые также присоединятся к осмотру. Позже они могут выступить свидетелями в суде.

Учтите, что некоторые скрытые повреждения могут проявиться лишь через определенное время: потемневший или вспучившийся из-за воды пол, отклеившиеся обои, разбухшая мебель. Поэтому вызывать независимого эксперта-оценщика нужно через несколько недель после потопа. Это платная услуга – от 3 тыс. руб. за однокомнатную квартиру, но ее стоимость можно включить в перечень требований к УК.

На этом этапе вам пригодятся чеки или расписки на все, что пострадало в квартире. Знаете, у некоторых в доме есть такая коробка из-под обуви, где хранятся все документы? Если вы последовательно собирали туда все чеки, то можете рассчитывать на полное погашение ущерба от затопления.

С отчетом независимого эксперта вы вправе требовать от управляющей компании компенсации как в добровольном, так и в судебном порядке. Нередко УК предлагает сделать ремонт своими собственными силами, из аналогичных материалов. По заверениям жильцов, выбравших такой путь компенсации, как наиболее быстрый и менее трудоемкий, качество этих материалов оставляет желать лучшего, а сам ремонт похож на муниципальный.

Совет: Почти 90% дел об ответственности управляющей компании доходят до суда – очень редко «жилищники» компенсируют ущерб добровольно. В этом случае стоит воспользоваться возможностями закона о защите прав потребителей, в частности о некачественном оказании услуг. Это не только позволит обойти уплату пошлины (размер которой варьируется от суммы иска и может быть довольно большим), но и запросить компенсацию морального вреда.

Пожар

Если ваша квартира пострадала от воздействия другой стихии, доказать вину управляющей компании будет сложно. Как правило, в большинстве пожаров в многоквартирных домах виноваты сами жители. Наиболее частые из причин: неосторожное обращение с огнем или неправильное использование электрооборудования. Даже короткое замыкание в электрической цепи станет проблемой собственника, если будет доказано, что «коротнуло» в его квартире. Стоит помнить, что электропроводка от распределительного щитка до квартир находится в собственности жильцов и, если замыкание случилось там, ответственность несет хозяин помещения.

Алгоритм действий в случае пожара выглядит также, как и в результате затопления, только вместе с актом о факте пожара от управляющей компании нужно получить акт от МЧС и, если были задействованы силы полиции для дознания, протокол осмотра места происшествия. Если в этих бумагах будет указано место возгорания, входящее в зону ответственности УК, устанавливаем размер ущерба и получаем компенсацию. Независимая экспертиза повреждений от огня пригодится и в том случае, если ваша квартира застрахована, и вы не согласны с размером страховых выплат после пожара.

На время работы дознавателей на месте пожара погорельцы могут проживать в муниципальном жилье, предоставив в управу района выписку из ЕГРН о том, что сгоревшая квартира была единственной. Кроме того, они имеют возможность и получить единовременную компенсацию из регионального бюджета, если среднедушевой доход членов семьи ниже прожиточного минимум. Размер таких выплат невелик (от 40 тыс. руб.) и, как правило, не перекрывает стоимость ремонта. Но в случае, если виновник пожара так и не был установлен, а квартира не была застрахована – эта выплата станет единственной, на что смогут рассчитывать погорельцы.

Совет: По статистике треть пожаров в многоквартирных домах происходит из-за неосторожного обращения с огнем, еще треть – из-за неполадок электрооборудования. На все остальные причины отводится меньше 30%. Таким образом для минимизации возможности неконтролируемого возгорания нужно нивелировать всего два фактора. Надежная электропроводка, огнетушители, датчики дыма, страховка и, конечно, инструктаж всех «домашних» позволят если не защититься от пожара наверняка, то увеличить свои шансы на компенсацию.

Короткое замыкание

Короткое замыкание (КЗ) в электросети грозит не только пожаром, но может привести к выводу из строя дорогих приборов: компьютера, телевизора, холодильника… Как и в предыдущих случаях, компенсировать собственнику убыток обязан тот, по чьей вине произошел этот скачок напряжения. И не всегда это может быть управляющая компания.

Иногда, перебои с электричеством происходят на уровне подстанций, которые пускают в сеть ток, напряжением 380 воль. В любом случае, в соответствии с пояснением Верховного суда, бремя доказывания того, что вред имуществу потребителя был причинен не в результате ненадлежащего исполнения энергоснабжающей организацией своих обязанностей по договору энергоснабжения, а вследствие иных причин, возлагается на электросети.

А пока энергетики доказывают, что они ни в чем не виноваты, собственнику перегоревших из-за КЗ или скачка напряжения вещей нужно сделать несколько вещей. Во-первых, заручиться поддержкой соседей, вещи которых также могли пострадать. Во-вторых, получить экспертную оценку поврежденных приборов, где будет написано, что техника пришла в негодность в результате скачка напряжения. Сделать это можно в ближайшей к дому мастерской по ремонту бытовой техники. В-третьих, направить энергоснабжающей организации досудебную претензию. Здесь на помощь могут прийти не только дорогие юристы, но и общества по защите прав потребителей, услуги которых значительно дешевле или бесплатны. И только если организация отказывается компенсировать стоимость ремонта техники в тридцатидневный срок – подавать в суд.

Кроме того, нужно получить в городских или районных электросетях подтверждающий документ, что в определенное время был отмечен скачок напряжения. На подстанциях установлено специальное оборудование, фиксирующее подобные сбои. Эта бумага будет дополнительным доказательством в суде.

«И по логике, и по закону, компенсировать поврежденное имущество должен тот, кто его повредил, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Но в случае с бытовыми происшествиями, такими как затопление, пожар или перебои с электропитанием, нередко случается так, что очевидных виновников нет. Все вроде как «само произошло», просто старый дом, ржавые трубы и изгнившая электропроводка… И у людей опускаются руки: кто будет компенсировать полученный ущерб, есть ли смысл судится с управляющей компанией и тем более с энергетиками? Если профессионалы признали, что происшествие случилось из-за ненадлежащего качества оказания услуг одной из этих компаний – смысл есть. Суд будет на вашей стороне, и обширная база положительных судебных решений это подтверждает. Так что не стоит отчаиваться даже в случае масштабных происшествий».

Если вы думаете, что найти подходящий загородный участок для строительства дома просто, вы наверняка никогда не пытались сделать это самостоятельно. На рынке Подмосковья сегодня построено огромное количество коттеджных поселков — на любой вкус, цвет и кошелек. Есть поселки, где к продаже предлагается только земля, есть с уже построенными домами и функционирующей инфраструктурой. Добавьте к этому различные направления, разный формат и класс коттеджных поселков. Не растеряться среди этого многообразия нелегко.

Три шага к дому своей мечты

Если не хотите тратить свое время на изучение вариантов, которые вам заведомо не подходят:

1. Определитесь с приоритетами. Так, если вы хотите жить в доме, который максимально полно отвечает вашим представлениям об идеальном жилье, вряд ли имеет смысл искать среди поселков с уже готовыми домами — постройте собственный коттедж на купленном участке. Стоит заранее определить желаемое направление, близость к Москве, финансовые возможности. Не стоит спешить: потратьте на этот этап несколько часов или даже дней, зато потом сможете избежать длительных безрезультатных поисков.
2. Обратитесь к профессионалам, которые знают все о недвижимости в интересующем вас сегменте. Если мы говорим про загородную недвижимость, это, несомненно, группа компаний Green Town. ГК занимается реализацией коттеджных поселков с участками без строительного подряда, где каждый может построить тот дом, который хочет. Одно из неоспоримых достоинств сотрудничества с ГК Green Town — это широкий спектр предлагаемых услуг: речь идет не только о помощи при выборе коттеджного поселка, конкретного участка, и даже не только о сопровождении сделки купли-продажи, но и о дополнительных услугах, например, о постпродажном обслуживании поселков.
3. Закажите создание дизайн-проекта дома и обратитесь в строительную компанию, которая построит коттедж в точном соответствии с вашими требованиями, запросами. Убедитесь, что обращаетесь к профессионалам, которые имеют репутацию ответственного, серьезного, надежного застройщика, в компанию, которая будет четко соблюдать условия и сроки, прописанные в договоре.

Жизнь за городом может быть приятной, комфортной и безопасной. Главное — правильно выбрать коттеджный поселок: с развитой инфраструктурой, с многоуровневой системой охраны, расположенный в удачном месте, сочетающем близость к столице и экологичность природных уголков нашей страны. С компанией Green Town найти подходящий поселок вы сможете гораздо быстрее, чем при самостоятельном поиске, при этом вы будете точно знать, что выбрали действительно лучшее из лучшего. Обращайтесь!

Как и предполагали эксперты компании «Метриум», в 2020 году произошли события, которые кардинально изменили ситуацию на рынке жилья. Коронавирус, обвал рубля, новые налоги и политическая реформа. Аналитики «Метриум» рассказывают, как эти явления повлияют на стратегию покупателей и работу застройщиков.

Карантин

Практически во всех странах, где эпидемия коронавируса достигла большого масштаба, был введен карантин и ограничено передвижение граждан. В России такие меры пока не приняты, за исключением Москвы, где с 30 марта передвижение граждан по городу ограничено и допускается только в случае острой необходимости.

Для рынка новостроек ограничение перемещений покупателей и продавцов в целом – преодолимое испытание. Практически все этапы покупки новостройки сегодня переведены в режим онлайн. На сайтах проектов застройки клиенты могут:

– ознакомиться с ценами на все квартиры в продаже;

– выбрать и забронировать подходящий объект (по телефону или электронным письмом);

– посмотреть изображение будущего комплекса, прилегающих территорий, мест общего пользования, квартиры, вариантов отделки, в том числе и виртуальную 3D-модель;

– проверить ход строительства с помощью веб-камер, установленных на площадке, а также просмотрев фотоотчеты за прошедшие месяцы;

– прочитать всю проектную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, права застройщика на участок), а также посмотреть образец договора долевого участия;

– узнать обо всех акциях и скидках.

Иными словами, всю информацию, необходимую для принятия решения, можно получить, не выходя из дома. Заявки на ипотеку можно подать онлайн. Подписать договоры бронирования, ипотеки, договор долевого участия также можно с помощью электронной подписи. Девелоперские компании продолжают работать, переведя большинство сотрудников на дистанционный режим работы. Однако пока нельзя зарегистрировать договор долевого участия в Москве в связи с принятыми властями города мерами борьбы с вирусом.

В таких условиях спрос кратно сократится хотя бы в силу того, что внимание потенциальных покупателей будет сконцентрировано на собственном здоровье и повседневных бытовых вопросах. Напомним, во время кризиса 2008-2009 года спрос на новостройки существенно снизился и сместился в сторону вторичной недвижимости. В 2008 году было заключено на 67% меньше сделок, чем в 2007 году, в 2009 году – на 80% меньше относительно того же 2007 года.

Обвал рубля

За прошедший месяц рубль подешевел относительно доллара на 20%, а в сравнении с евро – на 25%. Опыт предыдущих девальваций российской валюты показал, что за ними следует рост цен практически на все товары. Сейчас, по разным оценкам, различные товары и услуги могут подорожать на 10-30%. Прежде всего, повышение цен затронет импортные товары, но косвенное влияние девальвации будет ощущаться везде, потому что даже локализованное в России производство зависит от импортных расходных материалов и оборудования.

Для покупателей обвал рубля будет означать снижение реальных доходов. С учетом того, что эта тенденция практически беспрерывно продолжается уже шесть лет, конечно, девальвация может подорвать спрос на жилье в долгосрочной перспективе. Впрочем, в период снижения реальных доходов на столичном рынке недвижимости наблюдалось и повышение активности клиентов – благодаря снижающимся ипотечным ставкам. 16 марта премьер-министр Михаил Мишустин поручил подготовить предложения по снижению ставок, поэтому можно ожидать, что во второй пакет антикризисных мер войдет и субсидирование ставок по кредитам, что поддержит покупателей.

Для застройщиков обвал рубля означает рост расходных статей, связанных с импортом. Прежде всего, на 20-30% строительная отрасль все еще зависит от поставок лифтового и другого инженерного оборудования. Остальные товары (почти все виды стройматериалов) производятся в России, поэтому на них девальвация повлияет косвенно. В итоге себестоимость строительства возрастет, но не столь сильно, как в кризисы 2008 или 2014 гг.

Сохранение ключевой ставки ЦБ

Обвал рубля рано или поздно приведет к росту инфляции, против которой Банк России, как и всегда, начнет принимать меры в виде повышения ключевой ставки. Хотя на последнем заседании ЦБ решил её не менять, он может это сделать в ближайшие месяцы (как, к примеру, в 2016 и 2018 гг.). Повышение ключевой ставки будет означать рост стоимости фондирования для банков, а значит – увеличение ставок по кредитам. Причем займы подорожают как для населения (ипотека), так и для застройщиков (проектное финансирование).

Если правительство не примет меры поддержки, то ипотека станет недоступной на фоне снижения доходов населения и роста цен на жилье в последние годы. Сейчас ставки в целом сохраняются на низком уровне, достигнутом к началу года (порядка 7,9-9% годовых), но многие банки их уже начали повышать, и этот процесс будет продолжаться, так как растет стоимость заимствования на международных рынках капитала. По прогнозам аналитиков агентства «Эксперта РА», в течение 2020 года ставки могут превысить уровень 10% годовых.

Для девелоперов повышение стоимости проектного финансирования означает рост издержек на обслуживание банковских кредитов, что также влияет на себестоимость. Для региональных застройщиков, работающих на грани рентабельности, это означает потерю прибыли и уход из отрасли. Впрочем, все текущие проекты, реализуемые на банковский кредит, все равно будут завершены, так что дольщикам беспокоится не следует.

Новые налоги

В обращении к россиянам президент Путин анонсировал налоговые изменения. Предложено облагать 15-процентным налогом дивиденды, которые выводятся в офшорные зоны, а также установить 13-процентный налог на доходы от вкладов в банковские депозиты. Вклады облагались налогом и раньше, но только если процент по ним значительно превышает ключевую ставку ЦБ.

Для рынка недвижимости эти меры означают возможный отток капиталов с вкладов и других финансовых активов и перевод их в недвижимость, строящуюся или готовую. Проекты застройки в Москве могут принести дольщикам сейчас доход от роста цены со старта строительства до ввода здания в эксплуатацию порядка 10-20% годовых, что почти в два раза выше доходности депозитов. Помимо этого, в отрасли проходит реформа долевого строительства – средства, внесенные на эскроу-счет в качестве оплаты квартиры в строящемся доме, застрахованы государством (в Москве и Санкт-Петербурге – до 10 млн рублей).

Кроме более высокой доходности, недвижимость представляет собой и более понятный и незыблемый для инвесторов актив. Квартиры в готовых новостройках в Москве и других крупных городах обладают высокой ценой, и в долгосрочной перспективе, скорее всего, будут дорожать как минимум на уровне инфляции. Помимо этого, их можно сдавать в аренду с доходом, покрывающим эксплуатационные издержки и даже возможное снижение рыночной стоимости.

Поправки в Конституцию

11 марта Госдума и Совет Федерации одобрили поправки в Конституцию, которые косвенно затрагивают практически все сферы жизни общества. Косвенный эффект от нововведения испытает и рынок недвижимости.

Непосредственное влияние на рынок жилья окажут ограничения, которые вводятся для различных должностных и выборных лиц. Для федеральных чиновников (ст. 71), губернаторов (ст. 77), руководителей исполнительной власти (ст. 78), сенаторов (ст. 95), депутатов (ст. 97), председателя и заместителей председателя правительства (ст. 110), судей (ст. 119) и прокуроров (ст. 129) вводятся ограничения на обладание «гражданством иностранного государства либо вида на жительство или иного документа, подтверждающего право на постоянное проживание на территории иностранного государства». Также «запрещается открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках».

Это означает, что представители элиты регионального и федерального уровня, которые часто и занимают управленческие должности, будут вынуждены часть своих средств вкладывать в местную недвижимость. Хотя прямой запрет на покупку и владение зарубежной недвижимости исчез из поправок, отсутствие права на получение вида на жительство или гражданство во многом делает бессмысленной покупку жилья за границей. Соответственно, можно ожидать роста спроса на высокобюджетную недвижимость в регионах и столице.

 «Действительно, 2020 год станет временем стресс-теста для российского рынка недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако как показали предыдущие кризисы, строительная отрасль в целом не отличается высокой волатильностью (пожалуй, за исключением колебаний на рынке нефти) от других секторов экономики, что делает ее привлекательной как для рядовых граждан, так и для крупных инвесторов. Более того, последнее неспокойное десятилетие дало «игрокам» богатый опыт преодоления внутренних проблем. На этот опыт можно опираться и сейчас.

В то же время, далеко не все девелоперские компании переживут этот кризис. Экономическая ситуация будет способствовать череде банкротств и усилению тенденции к монополизации рынка, которая и так наблюдалось на фоне введения эскроу-счетов. Это также негативно отразится на объеме нового предложения и, как следствие, на реализуемых остатках.

Не могу не отметить важность государственной поддержки в текущих условиях. Россией накоплены огромные резервы (как в виде профицита бюджета, так и в золотовалютных запасах), на которые можно не один, а два раза модернизировать экономику страны. Как заверяли нас власти все последние годы, эти средства накапливаются на черный день. Очевидно, именно сейчас наступает момент, когда деньги должны превратиться в массированные государственные инвестиции в производство, человеческий капитал и даже в прямую денежную помощь населению (создание так называемого «базового дохода»), которые позволят поддержать потребительский спрос. В период, когда старые (США и Европа) и новые (Китай) ключевые игроки испытывают трудности, такой сценарий может дать шанс России занять более достойную позицию в мировой экономике».

Внедрение ЭЦП положило начало цифровизации рынка недвижимости, однако на протяжении нескольких лет нововведение «обкатывалось», прежде чем были выработаны эффективные меры по пресечению мошенничества. В 2019 году в России прогремело несколько новостей о махинациях с использованием электронной цифровой подписи. Воспользовавшись чужой ЭЦП, мошенники оформляли дарственные на квартиры без ведома их владельцев, а также регистрировали на граждан фирмы, занимающиеся незаконной деятельностью. Эксперты компании «Метриум» разобрались, какие возможности открывает использование ЭЦП и как оградить себя от махинаций с недвижимостью.

Как получить ЭЦП?

Оформить куплю-продажу или дарение сегодня можно дистанционно. Покупатель и продавец, даритель и одариваемый могут находиться в разных концах страны и заключить сделку, используя электронную цифровую подпись.

ЭЦП – это уникальный идентификатор, который присваивается физическому или юридическому лицу. В электронном документообороте используются подписи с разной степенью защиты: простая и усиленная. Для совершения сделок с недвижимостью и взаимодействия с государственными порталами и ведомствами необходимо оформить усиленную квалифицированную электронную подпись. Она подтверждает подлинность виртуального документа и приравнивает его к бумажному аналогу.

Выдавать ЭЦП уполномочены удостоверяющие центры, аккредитованные в Минкомсвязи РФ. Необходимый пакет документов для физического лица включает в себя:

• паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН.

После установления личности и проверки документов сотрудник центра записывает сертификат и ключи ЭЦП на электронный носитель – карту или флешку. Если личное присутствие невозможно, следует оформить нотариальную доверенность на получение ЭЦП. Как правило, срок действия подписи – 1 год.

Какие возможности открывает ЭЦП?

ЭЦП позволяет оформить куплю-продажу, дарение или мену недвижимого имущества без личного присутствия сторон. Отсканированный пакет документов загружается на сайт Росреестра, и участники сделки заверяют бумаги с помощью ЭЦП. Для этого потребуется установить соответствующее программное обеспечение – криптопровайдера. В России широко используется КриптоПро CSP, который можно скачать на сайте удостоверяющего центра или на официальном сайте разработчика.

Подобные сделки регистрируются быстрее в случае поступления документов в электронном виде. Кроме того, при их оформлении на сайте Росреестра размер государственной пошлины сокращается на 30%.

В личный кабинет, помимо его владельца, имеют доступ банк (при наличии ипотеки), девелопер и Росреестр. Договор долевого участия, а также ипотечный договор подписываются дистанционно. После регистрации сделки на почту покупателя приходит документ с электронной печатью Росреестра.

Стоит ли бояться мошенничества?

С августа 2019 года, электронная регистрация возможна только при наличии согласия собственника на проведение подобных дистанционных операций. Гражданин должен лично посетить территориальное подразделение Росреестра и составить соответствующее заявление. В противном случае при попытке провести электронную сделку без личного участия собственника документы о регистрации перехода права собственности, заверенные ЭЦП, будут возвращены без рассмотрения. Согласие на сделки с ЭЦП не имеет срока действия и может быть отозвано в любой момент.

Ранее система защиты действовала от обратного: владельцы писали о запрете на электронную регистрацию сделки. Однако далеко не все граждане использовали эту возможность в силу неосведомленности и недостаточной бдительности. Составить заявление о невозможности регистрации без личного участия можно и сейчас, несмотря на введение дополнительных мер по пресечению мошенничества. Документ следует подать в Росреестр или МФЦ. Соответствующая отметка будет внесена в реестр в течение пяти рабочих дней с момента приема заявления.

Стоит учитывать, что запрет не имеет силы в случае, если на имущество наложен арест по решению суда или открыто исполнительное производство.

Таким образом, собственники недвижимости могут воспользоваться двумя эффективными способами, чтобы оградить свое имущество от мошеннических сделок, заключаемых с использованием их ЭЦП.

По подсчетам аналитиков «Метриум», массовые новостройки Северного административного округа Москвы за прошедший год подорожали на 19%, продемонстрировав максимальный рост цен среди всех округов столицы. Средняя стоимость квадратного метра в САО также поставила абсолютный рекорд, достигнув 203 тыс. рублей за кв.м.

В феврале средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента Северного административного округа (САО) Москвы составила 203 тыс. рублей за кв.м., подсчитали эксперты компании «Метриум». За год этот показатель увеличился на 19%, что стало рекордом среди всех столичных округов. В феврале 2019 года новостройки САО обходились в среднем в 171 тыс. рублей за кв.м. В Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) расценки выросли на 13%, а в Восточном административном округе (ВАО) – на 12%. Ещё в трёх округах рост составил от 7% до 9%. Снизились цены за прошедший год только в Северо-Западном административном округе (СЗАО) на 5% и Северо-Восточном административном округе (СВАО) на 2%.

Однако не только динамика роста, но и абсолютный показатель стоимости оказался самым высоким в Москве. САО – единственный округ в столице, где средний квадратный метр в новостройках комфорт-класса обходится дороже 200 тыс. рублей. За ним следует ВАО (196 тыс. рублей за кв.м), Западный административный округ (ЗАО, 186 тыс. рублей) и Южный административный округ (ЮАО, 184 тыс. рублей). Самые доступные новостройки можно найти в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО, 164 тыс. рублей за кв.м) и ЮВАО (171 тыс. рублей за кв.м), что обусловлено большой долей предложения за МКАД.

Аналитики «Метриум» отмечают, что в среднем по Москве новостройки массового сегмента в феврале стоили 182 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки САО оказались на 12% дороже объектов со среднерыночными расценками.

«Северный административный округ сейчас активно застраивается, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби», реализуемый в САО). – Девелоперская активность здесь объясняется тем, что в САО преобладает сложившаяся жилая застройка, хорошо обеспеченная инфраструктурой. При этом в округе есть привлекательные для строительства площадки, находящиеся рядом с жилыми районами. Также здесь развивается метро (Люблинско-Дмитровская ветка). Все это повышает привлекательность местных новостроек».

По данным «Метриум», в САО застройщики реализуют 16 жилых комплексов массового сегмента. Доля САО в общем объеме предложения столичных новостроек эконом- и комфорт-класса составляет 14%. Больше только в ЮВАО (22%) и СВАО (19%), а в ЗАО и ЮАО – сопоставимое число объектов (по 14%).

«Северный административный округ относительно недавно попал в поле зрения столичных девелоперов жилья массового сегмента, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому первые и крупные качественные проекты здесь привлекли значительный объем отложенного спроса, накопленного в отсутствие актуальных предложений от застройщиков. Помимо этого, на привлекательность местных новостроек оказала влияние конверсия промзон, а также развитие зеленой и салатовой ветки метро. Есть в локации и другие преимущества – крупные парки, а также большие водоемы. Сейчас местные новостройки вышли на высокие стадии строительной готовности, что также привело к росту цен на них».

Вспышка коронавирусной инфекции привела к тому, что все больше российских компаний для безопасности своих сотрудников переходят на удаленный формат работы, не дожидаясь официального распоряжения властей о карантине. Однако не у всех получается сходу настроиться на продуктивный рабочий лад в домашней обстановке. Эксперты компании «Метриум» выяснили, какие факторы могут помешать работе из дома в условиях всеобщего карантина и что изменить в квартире, чтобы действовать столь же эффективно, как в привычном офисном пространстве.

Создать границы

«Вынеси мусор, приготовь покушать, поиграй с детьми»… Первое, с чем столкнется сотрудник, перешедший на удаленную работу – непонимание со стороны семьи. Раз ты все равно сидишь дома, то можешь и отвлечься на несколько минут, чтобы помочь по хозяйству. Минуты превращаются в часы, а дневной объем работы приходится доделывать уже по ночам, уничтожая в себе не только творческий запал, но и всякое желание работать… Еще хуже, если работа связана с общением с другими людьми: партнерами или клиентами по скайпу или телефону. Станут ли серьезные переговоры успешными, если на фоне будут звучать детские голоса или ворчание домочадцев? Как объяснить своей семье, что ты запираешься в отдельной комнате не потому, что устал от них, а потому, что нужно выполнять поставленные руководством задачи?

Прежде всего, определив четкие границы как своего времени, так и рабочей территории. На семейном совете объявите, что в вашей компании объявлен карантин, все сотрудники переведены хоть и на удаленный, но полноценный рабочий день, поэтому вы начинаете трудиться из дома. Повесьте на дверь напоминающую табличку, что в определенные часы комната превращается в офис. Отключите телефон и мессенджеры с семейными чатами. Не будет лишним установить замок – родственники могут отвлекать вас даже из лучших побуждений, чтобы предложить чай или спросить, как дела.

Главный тезис, который необходимо донести до членов семьи – работа на дому отличается от работы в офисе только тем, что не приходится тратить время на проезд. Во всем остальном ваше отсутствие является таким же полным, как если бы вы работали на другом конце Москвы, откуда не сорвешься домой, потому что нужно прямо сейчас вынести ведро или разогреть кашу. И пусть вас с семьей разлучают не несколько станций метро, а всего лишь пятисантиметровая межкомнатная дверь или даже тонкая ширма – вы не дома. Вы на работе.

Определившись с границами территории, нужно обозначить и временные рамки вашего «отсутствия». Но соблюдать их придется как вашей семье, так и вам. Вы же не задерживались в офисе каждый день допоздна? Не задерживайтесь и в условиях удаленной работы. Ваш главный отвлекающий фактор – ваша семья – еще и главный источник вдохновения и мотивации. Она тоже нуждается в вашем присутствии, внимании и помощи. Ваша поддержка нужна им особенно в эти тревожные времена.

Поэтому сделайте отсечку, сигнализирующую об окончании рабочего дня: это может быть звонок будильника или специальная программа, сворачивающая рабочие окна на компьютере. Идеальный вариант – привязать время завершения работы к началу любимого сериала или совместного ужина.

Совет: В корне неверной стратегией будет попытка установить границы через скандал. Мы не срываемся в офисе на коллег, отрывающих нас от дел, не нужно этого делать и на домочадцах, принимающих новый уклад жизни вслед за вами. Воспринимайте этот процесс как испытательный срок на новом месте – притирка к коллективу и новым правилам. Не забывайте, что все члены вашей семьи так же переживают стресс из-за сложной экономической и эпидемиологической обстановки и нуждаются в вашей заботе, поддержке и помощи.

Отсечь развлечения

Одной из распространенных ошибок удаленных сотрудников является нежелание оборудовать дома какую-либо рабочую зону. Зачем тратить время и деньги на обустройство кабинета, если к проекту можно приступить лежа на диване или сидя за обеденным столом? К тому же карантин не вечен, уже скоро он может закончиться, и кажется, что необходимости в переустройстве домашнего быта под рабочие нужды – нет. Но это не так: сосредоточиться на поставленных задачах в квартирном уюте не получится.

Главная задача удаленного сотрудника – создать рабочее пространство, отсекающее доступ к любым домашним соблазнам. Вместе с вашими домочадцами вы и сами должны осознать, что, переступая порог кабинета, шагаете в другую сферу жизни, телепортируетесь из дома в офис, где не может быть любимых сериалов, интересных книг, мягких игрушек из детства или телевизора. И ваш кабинет должен способствовать такому осознанию своим интерьером и функционалом.

Для этого необходимо определить место в квартире, которое будет использоваться только для работы. Не обязательно выделять под это целую комнату, особенно в городских условиях. Постарайтесь прикинуть, сколько места понадобится вам для работы, что должно присутствовать в вашем кабинете, а что будет отвлекать. Исходя из этого, отделите часть комнаты и уберите оттуда все предметы, не относящиеся к работе. Зонировать пространство можно перегородками, мебелью или какими-нибудь дизайнерскими решениями: другим цветом, ступенькой на полу, разницей в освещении. Это позволит психологически проще переключаться между домашними хлопотами и выполнением рабочих задач. Такой подход будет способствовать и организации труда, позволяя систематизировать рабочие материалы. Вы будете уверены, что ваши договоры, журналы или другие документы лежат на рабочем месте и не затеряются в стопке книг или каком-нибудь фотоальбоме.

Организация рабочего кабинета в квартире займет всего несколько часов, но может сэкономить вам кучу времени, сил и нервов. А по завершению карантина и возвращением в офис, комнату вновь можно будет «вернуть в семью».

Совет: Не всегда вдохновение и трудовой настрой приходят в первые минуты и при работе из дома человек нередко пытается их отыскать, возвращаясь из рабочей атмосферы в домашнюю. Заварить чай, погладить кота, почитать книгу, поболтать с родственниками… Чаще всего это приводит к обратному эффекту – работать уже совсем не хочется. Доказано, что максимальная эффективность мозга достигается через 30 минут беспрерывного занятия одной деятельностью. Как бы не были близки домашние развлечения, как бы не хотелось чуть-чуть отвлечься, чтобы дальше «поперло», надо перетерпеть и продолжать работать. Постоянно отвлекаясь на любимые домашние дела, невозможно настроиться на трудовой лад. Даже Александр Пушкин считал, что вдохновение – это умение приводить себя в рабочее состояние.

Установить контроль

Одно из серьезных испытаний для удаленного сотрудника – отсутствие промежуточного контроля его деятельности. В офисе рабочее время сотрудника прописано в штатном расписании, а эффективность его использования достигается за счет дробления задачи и контролируется начальником. Дома у вас таких условий не будет: чтобы посоветоваться с коллегами, уточнить вектор работы у начальства, выяснить какую-то информацию или найти важный документ на общем сервере – вам придется потратить немало времени на звонки или переписки в мессенджерах и по почте.

В таких ситуациях сотрудник может столкнуться с явлением, когда вроде и работал весь день, а обозначить итог своей работы не получается – все рабочее время ушло на переписки, созвоны, уточнения, выяснения… Вроде и устал, а ничего не сделано. Потерял все время на каких-то мелочах, не продвинувшись в своем проекте ни на шаг. Все это – от неэффективного планирования рабочего процесса.

Составление тайминга реализации проекта – практически гарантия его выполнения. Чем он детальнее, тем меньше времени будет потрачено на обдумывание следующего этапа рабочего процесса. Доказано, сколько бы времени не заняло планирование, работа без плана будет дольше. Существует формула 10/90, где 10% времени, затраченного на планирование до начала выполнения задачи, сэкономит до 90% времени при ее решении.

Прописывать этапы работы на день нужно с вечера, закладывая в план и труд, и перерывы на отдых. В этом случае утром не придется долго погружаться в процесс и вспоминать, на чем вы остановились накануне – достаточно посмотреть на свой рабочий график.

Совет: Эффективному тайм-менеджменту и контролю собственного рабочего дня посвящены целые лекции. Создано много практик и хитростей, подстегивающих сотрудников, в том числе и удаленных, максимально интенсивно использовать свои рабочие часы. Общий вывод один: важно осознавать завершение каждого этапа работы. Мозгу требуются определенные отсечки, символизирующие выполнение задачи. Они служат своеобразной наградой, придают ощущение удовлетворенности работой и мотивируют на продолжение творческой деятельности. Такой отсечкой может стать перечеркивание поручения в ежедневнике или переклеивание стикера с задачей из графы «нужно выполнить» на «выполнено».

Отдыхать!

Наконец-то домочадцы поняли, что ваша работа на дому – хоть и вынужденная, но необходимая мера и с ней нельзя не считаться. Кабинет оборудован, позволяет выключиться из домашних дел и сосредоточиться на проектах. Работа распланирована на всю следующую неделю, с коллегами и партнерами налажены оперативные каналы коммуникаций. В такие моменты может прийти осознание: работаю ли я дома или живу на работе?

Раньше, проводя весь день в офисе, вы скучали по дому и своим родным, торопились обратно к привычному уюту и отдыху. А сейчас, вроде бы, вы и не сильно соскучились, да и возвращаться некуда – вы уже дома. На фоне общего карантина, когда закрываются даже торговые центры, у человека нет возможности сменить обстановку, отвлечься, отдохнуть и вернуть себе творческий настрой. Существует опасность уйти в бесконтрольное пике – день ото дня увеличивая и увеличивая интенсивность и продолжительность работы.

Чтобы этого не случилось, нужно не лишать себя радостей и развлечений. К тому же с любимыми домочадцами это максимально просто сделать. Устраивайте по вечерам совместные игры: турниры в эрудит или что-где-когда, организуйте всеобщий просмотр фильма, пригласите соседей на чаепитие. Кстати, карантин – хороший способ наладить дружеские отношения с соседями! Вирус рано или поздно исчезнет, а ваша семья и новые друзья, появившиеся за этот период вынужденной работы из дома – останутся с вами навсегда.

«Рынок труда подошел ко всеобщему карантину подготовленным, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Почти 70% московских офисных сотрудников пробовали или рассматривали для себя возможность удаленного режима работы или сотрудничество с компанией в качестве фрилансера. Не у всех дома получается эффективно выполнять тот же объем работ, что и в офисных условиях. Но при помощи близких, при устройстве обособленного кабинета и организации рабочего времени практически каждый человек может переключиться на удаленную работу, не теряя в продуктивности. Как известно, любой кризис – это время возможностей, не стоит упускать потенциальные возможности и сегодня. Не исключено, что после победы над вирусом и завершения профилактической изоляции, мы будем наблюдать бум фриланса на трудовом рынке. Сотрудники, ранее не решавшиеся отказаться от привычного офиса, имеют возможность узнать каково это – работать из дома и выбрать такой вариант трудоустройства в дальнейшем».

В феврале 2020 года в Москве число ипотечных сделок выросло на 16% по сравнению с февралем 2019 года, тогда как на рынке новостроек и вторичного жилья активность клиентов в годовом выражении сокращалась, подсчитали аналитики «Метриум», проанализировав свежую статистику Росреестра. Тем не менее, по сравнению с первым месяцем года показатели активности клиентов рынка жилой недвижимости в Москве улучшились.

В феврале 2020 года в Москве было заключено 5,9 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ). По сравнению с февралем 2019 года, когда Росреестр зарегистрировал 7,2 тыс. ДДУ, активность дольщиков сократилась на 18%. При этом, отмечают аналитики «Метриум», показатели спроса в феврале нельзя назвать низкими: не считая февраля 2019 года, в прошлом месяце было заключено больше сделок, чем в любой из других аналогичных месяцев прошлых лет (к примеру, в феврале 2018 года – 5,6 тыс. ДДУ).

Относительно января 2020 года, когда было заключено 4,9 тыс. ДДУ, количество заключенных в Москве договоров долевого участия выросло на 20%. В целом такая динамика характерна для начала года.

«В феврале мы наблюдали продолжение нарастающей динамики покупательской активности, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и Голуби», «Данилов дом»). – После зимних каникул число сделок всегда прибавляется. Этому способствовало снижение ипотечных ставок (примерно до 8% годовых), а также принятие разнообразных мер поддержки спроса со стороны заемщиков, в том числе и расширение программы материнского капитала. В текущих условиях, после серьезного обвала рубля, мы ожидаем временного усиления активности клиентов, которые постараются завершить сделки в условиях неопределенности на рынке».

С плюсом завершил февраль рынок ипотечных сделок в Москве. Росреестр зарегистрировал 8,1 тыс. сделок, что на 16% больше, чем в феврале 2019 года (7 тыс. ипотек). По показателю числа сделок в этом месяце прошедший февраль стал рекордным за всю историю наблюдений. К примеру, в феврале 2018 года было заключено 5 тыс. сделок, в феврале 2017 года – 2,8 тыс. сделок.

По сравнению с январем, активность заемщиков жилищных кредитов заметно возросла. Если в первый месяц в этом году Росреестр зафиксировал 6,4 тыс. сделок, то в феврале их количество возросло на 28%.

На вторичном рынке жилья в феврале 2020 года ситуация улучшилась. В этот период в Москве заключили 11,3 тыс. договоров купли-продажи жилья, что на 7% меньше, чем в феврале 2019 года. Аналитики «Метриум» отмечают, что это не столь серьезный провал в годовом выражении, какой наблюдался в январе (19%). По сравнению с январем количество договоров купли-продажи вторичного жилья в феврале увеличилось на 42%, что стало самым резким скачком спроса за последние три года.

«В феврале активность покупателей жилья в Москве продолжала нарастать преимущественно в силу сезонного фактора, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Последний месяц зимы и начало весны – это период, когда многие покупатели приходят на рынок. Впрочем, с учетом резкого изменения экономической ситуации, февраль мог стать последним спокойным месяцем на рынке недвижимости. В новых реалиях требуются серьезные меры поддержки рынка, а именно – недопущение роста ставок по ипотеке, поддержка определенных категорий покупателей и уменьшение налогового и инфляционного давления на застройщиков.

По нашим оценкам, в марте 2020 года ожидается кратковременный рост спроса в пределах 15% по сравнению с февралем. Повышенная активность покупателей вызвана стремлением вложить денежные сбережения в недвижимость, которая остается самым надежным объектом для инвестиций. Также спрос стимулирует возможное повышение ключевой ставки и ожидаемый рост цен на новостройки. Отдельные банки уже изменили условия кредитования и повысили ставки по ипотеке, не дожидаясь решения регулятора. Девелоперы также пересматривают цены в проектах в связи с ростом издержек на импортные закупки. С учетом этих факторов покупатели стремятся скорее закрыть сделки».  

Географическая экспансия премиального девелопмента на запад Москвы продолжается. Новые проекты новостроек этого сегмента появляются не только в Раменках, но и в районе Очаково-Матвеевское. «Метриум» рассказывает об основных преимуществах этого района, который в будущем привлекут сюда девелоперов и покупателей жилья премиум-класса.

Огромные зеленые зоны, удобные дорожные развязки, новая станция метро, главные образовательные центры страны и удобное сообщение с престижными загородными направлениям – вот основные «плюсы» района Очаково-Матвеевское, которые долгое время оставались за пределами поля зрения покупателей дорогостоящего жилья.

1. Большие зеленые зоны

Запад Москвы хорошо известен как экологически благополучная территория благодаря движущимся в юго-восточном направлении ветрам с запада Московской области. С этой точки зрения Очаково-Матвеевское – одна из первых столичных локаций, которая получает порцию свежего воздуха. Более того, в районе есть и свои «зеленые острова» – Долина реки Сетунь, Матвеевский лес, Очаковский парк, а также Парк Победы из соседнего района Дорогомилово. К северу за Кутузовским проспектом огромные пространства Филевского парка и Мневников.

Все это позволяет нивелировать влияние производств, которые есть в юго-западной части района. Причем они расположены так, что на северо-восточную «жилую часть», отделенную от промышленной юго-западной Аминьевским шоссе, они не влияют. Именно поэтому здесь, в районе Долины реки Сетунь и Матвеевского леса, были построены дом ветеранов кинематографа и Клиническая больница Управделами Президента.

1. Удобные дорожные развязки

Запад Москвы застраивался относительно поздно, поэтому дорожная сеть здесь хорошо приспособлена для быстрого перемещения автомобилистов по большому городу в отличие от старинных улиц центра. Как уже было отмечено, район Очаково-Матвеевское пересекает с севера на юг удобное Аминьевское шоссе. По нему можно выехать к Кутузовскому проспекту, ведущему к Новому Арбату (всего 10 минут на машине).

Другая важная транспортная артерия – проспект Генерала Дорохова, который ведет к Минской улице, открывающей дорогу на юго-запад и юг столицы к таким важным магистралям как Мичуринский проспект, проспект Вернадского, Ленинский проспект. Кстати, на машине из Очаково-Матвееского всего за полчаса можно доехать до аэропорта Внуково.

1. Новая ветка метрополитена

Через территорию района Очаково-Матвеевское пройдет новая ветка московского метро – Большая кольцевая линия. Она будет пересекать весь город, поэтому жители Очаково-Матвеевского смогут добраться практически в любой конец столицы, минуя перегруженные станции центра. Отправными точками послужат сразу две станции юго-западного участка БКЛ, которые откроются к 2021 году. Первая – «Давыдково». Её уже строят на пересечении Аминьевского шоссе и ул. Инициативной. Вторая станция «Аминьевское шоссе» появится южнее пересечения Аминьевского шоссе и проспекта Генерала Дорохова. Станции значительно улучшат ситуацию с мобильностью жителей северо-восточной части района (как раз там, где находятся основные зеленые зоны).

1. Главные вузы страны в 10 минутах езды

Район Очаков-Матвеевское станет отличным местом для жизни студента. Совсем рядом на юго-западе Москвы базируются топовые вузы России: Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова, МГИМО, Российский университет дружбы народов, Российская академия государственной службы и народного хозяйства, Академия ФСБ, Российский технологический университет.

От Аминьевского шоссе до главных вузов юго-запада можно добраться на машине за 10-20 минут, а на общественном транспорте – за 20-30 минут. При этом район насыщен престижными государственными и частными школами, образовательными центрами и спортивными объектами.

1. Удобное сообщение с престижным загородом

Западное направление в географии московского рынка недвижимости хорошо не только удобством дорог, ведущих в центр, но и близостью магистралей в престижные загородные локации. С этой точки зрения район Очаково-Матвеевское имеет большое преимущество.

Здесь проходит Аминьевское шоссе, которое после пересечения с Можайским шоссе переходит в Рублевское, а далее – Рублево-Успенское шоссе, ведущее к таким знаковым пунктам на карте элитной «загородки» как Барвиха, Жуковка и Раздоры. Не поворачивая на Рублево-Успенское шоссе можно доехать до Новорижского шоссе, а оттуда – в Глебово, Николо-Архангельское, Никольскую слободу, Павлово и др. Если повернуть с Аминьевского шоссе на Можайское и следовать прямо, то можно добраться до Немчиновки, Баковки, Юдина, Жаворонков.

«У района Очаково-Матвеевское, на мой взгляд, большое будущее с точки зрения девелопмента, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Северо-Восточная часть района, окруженная парковыми зонами, уже сейчас привлекает внимание застройщиков. В то же время охранный статус этих территорий не позволит их застроить, поэтому новостройки в этой микролокации всегда будут оставаться эксклюзивным продуктом. Одновременно по мере конверсии промзоны в юго-западной части района будет идти развитие транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры, что сделает Очаково-Матвеевское еще более привлекательным». 

По наблюдениям аналитиков «Метриум», после пяти лет сокращения средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2019 году перестала уменьшаться. Показатель стабилизировался на уровне 75,2 кв.м, что сопоставимо со значением 2018 года. Между тем 5 лет назад средняя квартира в бизнес-классе достигала в размере 93 кв.м.

В конце 2019 года средняя площадь квартиры, представленной на рынке новостроек бизнес-класса в Москве составила 75,2 кв.м, увеличившись на 2% по сравнению с аналогичным показателем в конце 2018 года (73,6 кв.м), подсчитали эксперты «Метриум». Средняя площадь всех типов квартир за последний год изменилась в пределах статистической погрешности (от –1% до 2%), то есть фактически осталась на уровне прошлого года.

Между тем, последние годы показатели средней площади квартир в новостройках бизнес-класса сокращались: в 2015 году – на 9%, в 2016 году – на 6%, в 2017 году – на 5%, в 2018 году – на 4%. В целом за пятилетие средняя площадь квартиры уменьшилась на 20% – с 93 кв.м до 75,2 кв.м.

Однокомнатные квартиры за эти годы уменьшились в среднем на 16%, двухкомнатные – на 15%, трехкомнатные – на 16%, а многокомнатные – на 17%. Средняя площадь однокомнатной квартиры достигла 45 кв.м., двухкомнатной – 69,6 кв.м., трехкомнатной – 98,9 кв.м, а многокомнатной – 127,3 кв.м. Таким образом, больше других в размерах потеряли трехкомнатные квартиры, которые стали меньше на 18 кв. м.

«Уменьшение средней площади квартир стало реакцией застройщиков на кризис 2015 года, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В последующие пять лет клиенты начали подыскивать более компактные варианты необходимых квартир, сокращая таким образом затраты на покупку. Помимо этого, в продаже появилось больше объектов с европланировками, которые представляли собой компромиссный вариант по соотношению площади и количества комнат, что также помогло застройщикам адаптировать свой продукт под изменившуюся конъюнктуру рынка».

Средняя площадь проданных за этот период квартир в новостройках бизнес-класса также уменьшалась. По данным «Метриум», средняя площадь реализованного в этом сегменте объекта в 2015 году составила 80 кв.м., в 2016 году – 72 кв.м, в 2018 году – 66 кв.м, а в 2019 году – 62 кв.м. Более того, процесс сокращения габаритов приобретаемых (в отличие от продаваемых) квартир продолжался и в 2019 году.

Так, за прошедший год средняя площадь купленной однокомнатной квартиры снизилась с 43 кв.м до 42 кв.м, двухкомнатной – с 67 кв.м. до 63 кв.м., трехкомнатной – с 92 кв.м до 87 кв.м, а многокомнатной – с 125 до 123 кв.м. При этом, отмечают эксперты «Метриум», в структуре спроса средние площади студий, одно- и двухкомнатных квартир практически не имеют различий между массовым и бизнес-сегментами (в пределах 3 кв. м). А разница между средними размерами трехкомнатных и многокомнатных лотов достигает 7-13 кв. м.

«Помимо адаптации предложения новостроек бизнес-класса под кризисные условия, изменилась и его структура, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В этом сегменте стало больше бюджетных проектов, которые по своей цене близки к некоторым вариантам рынка комфорт-класса. В последние годы жилые комплексы бизнес-класса появлялись в отдаленных районах Москвы, а плотность их застройки возросла, чтобы предложить клиентам более доступные расценки. Этот процесс – сокращение площадей, расширение географии, повышение плотности застройки – можно условно назвать «демократизацией» московских новостроек бизнес-класса. Впрочем, я полагаю, что дальнейшее уменьшение площадей в этом сегменте едва ли возможно, иначе грань между «комфортом» и «бизнесом» будет окончательно стёрта».

В 2019 году замедлился выход новых проектов на рынок столичных новостроек из-за реформы долевого строительства. Однако не все застройщики пересмотрели планы на 2020 год, и уже весной будет дан старт четырем необычным проектам. Крупнейший комплекс с собственной набережной у Москвы-реки от MR Group, первый проект иностранного девелопера в Новой Москве, а также ЖК с огромным парком и премиальный комплекс с океанариумом. О них рассказывают аналитики «Метриум».

City Bay – крупнейший проект MR Group

На рынке новостроек комфорт-класса в Москве появится новый крупный проект от девелопера, занимающего четвертую строчку в рейтинге застройщиков столицы по объемам строительства в Москве – компании MR Group. Сейчас портфель компании насчитывает 551 тыс. кв. м строящихся объектов, но вскоре он может удвоиться, что выведет застройщика на второе место, отмечают эксперты «Метриум».  

Проект получил название City Bay. Жилой квартал будет построен рядом с Волоколамским шоссе на берегу Москвы-реки, его общая площадь составит 573 тыс. кв.м, а жилая площадь – 467 тыс. кв.м). Отличительными чертами проекта станут благоустройство с собственной набережной, проницаемая структура кварталов, а также продуманная социальная инфраструктура. Таким образом, объем строительства компании достигнет 1,12 млн кв. м (больше только у ПИК – 3,59 млн кв. м).   

hоmecity – проект международного девелопера в формате live&work

В сегменте новостроек бизнес-класса также ожидаются две громкие премьеры. Первая – комплекс бизнес-класса homeсity, реализацией которого займётся международный инвестор и девелопер – PPF Real Estate. Ранее компания построила у метро Румянцево офисный парк класса А Comcity. homeсity будет возведен рядом с этим деловым кластером. Таким образом будет реализована распространенная на западе концепция развития городских пространств live&work. Строительство жилого комплекса уже ведётся, продажи стартуют весной этого года.

ЖК homecity рассчитан на 2,2 тыс. жителей. Комплекс будет представлять собой редкий пример среднеэтажного квартала – пять корпусов по 6-9 этажей в шаговой доступности от станции метро «Румянцево» и Говоровского лесопарка площадью 120 га. Европейская архитектура, закрытая территория со школой и детским садом внутри, а также подземный паркинг сделают homecity идеальным местом для жизни «В Москве как за городом».

«Настоящее» – жилой комплекс с собственным парком

Второй проект бизнес-класса – яркий пример того, что не все застройщики идут по пути максимизации площади застройки на одном участке. Таким станет жилой комплекс в районе Раменки на западе Москвы. Проект, получивший название «Настоящее», будет реализован в окружении больших зеленых зон, среди которых ландшафтный заказник «Долина реки Раменки», площадью более 32 га, а также природный заказник «Воробьевы горы», Ботанический сад МГУ, отмечают эксперты «Метриум».

Еще одну зеленую зону девелопер проекта благоустроит на территории комплекса. Четыре корпуса ЖК «Настоящее» переменной этажности от 8 до 28 этажей образуют квартал, включающий два закрытых двора, и будут связаны между собой бульваром. Внутренний парк на территории комплекса займет 2 га.

N1 Poklonka – первый жилой комплекс с океанариумом

В премиум-классе самой интересной премьерой станет новый проект на Кутузовском проспекте. Впервые в истории рынка московских новостроек в комплексе апартаментов предусмотрен океанариум. Помимо этого, в составе комплекса будут spa, бассейн и другая инфраструктура.

«Несмотря на замедление темпов пополнения рынка новыми проектами, конкуренция между застройщиками не ослабевает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Именно поэтому новые проекты застройки получают все более необычные «фишки». При этом несмотря на реформу в отрасли и уход некоторых компаний, девелопмент продолжают «штурмовать» новые «игроки», в том числе и иностранные. Все это означает, что потенциальным покупателям квартир в строящихся домах можно рассчитывать на то, что большой и разнообразный выбор новостроек у них в будущем сохранится».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения снизился на 7%. Средняя цена предложения выросла на 1,7% и составила 181 555 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в феврале 2020 года на первичном рынке жилья массового сегмента продажи велись в 91 комплексе, в которых экспонировалось около 14 810[1] квартир (площадью 0,86 млн кв. м). За месяц объём предложения снизился на 7%.

За отчетный период рынок пополнился одним новым проектом – ЖК «Волжский парк». Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:

– «Ильменский 17» (корп. 3, 4);

– «Квартал Некрасовка» (2 очередь, корп. 5, 6).

Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО и составляет 22% рынка. Показатель вырос по сравнению с январским значением на 1,6 п.п. Далее следует СВАО (19,4%; -0,5 п.п.). Почти в равных долях реализуются лоты в ЗАО (14,3%; -0,7 п.п.), САО (14,3% (+0,8 п.п.) и ЮАО (14,0%; -0,3 п.п.). Наименьший объём предложения представлен в СЗАО 4,1%; -0,7 п.п.) и ЮЗАО (3,2%; +0,1 п.п.).

По итогам февраля наибольший объём предложения представлен в домах на стадии отделочных работ (32,3%; +3,7 п.п.). Немногим меньше лотов реализуется в корпусах на этапе строительно-монтажных работ (30,3%; -1,6 п.п.). Предложение в новостройках на начальной стадии строительной готовности занимает 23,2% (-2,8 п.п.) рынка. На квартиры в готовых домах приходится наименьшая доля рынка (14,2%; +0,7 п.п.)

Наибольший объём предложения составляют двухкомнатные квартиры (40,4%, +0,4 п.п.). Почти треть рынка занимают однокомнатные лоты (29,6; -0,6 п.п.). На трёхкомнатные квартиры приходится пятая часть рынка (19,6%, -0,1 п.п.). Студии и многокомнатные квартиры составили 8,4% (+0,3 п.п.) и 2,0% (+0,0 п.п.) предложения соответственно.

Структура предложения по типу отделки смещена в сторону лотов, которые реализуются с ремонтом (47,9%; +3,3 п.п.). Немногим меньше приходится на квартиры без отделки (40,2%; -2,0 п.п.). Наименьшую долю занимают лоты с отделкой «white box» (11,9%; -1,3 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на рынке массового сегмента в феврале 2020 года выросла на 1,7% и составила 181 555 руб. за кв. м. Положительная динамика зафиксирована в большинстве округов (от 0,5% до 5,2%), кроме ЮВАО, где показатель снизился на 1,1%. На снижение средней цены в округе повлияло поступление в реализацию нового объёма недорогого предложения (прежде всего, новой очереди в «Квартале Некрасовка») и изменение структуры экспозиции.

Средний бюджет предложения в массовом сегменте увеличился на 1,8% и на конец февраля составил 10,54 млн рублей. Повышение цен было отмечено во всех типологиях в пределах 1,2 - 3,9%:

- студий – 5,37 млн руб. (+3,9%);

- однокомнатных – 7,77 млн руб. (+2,3%);

- двухкомнатных – 11,02 млн руб. (+1,2%);

- трёхкомнатных – 14,82 млн руб. (+1,6%);

- многокомнатных – 22,0 млн руб. (+3,6%).

Рейтинг самых доступных предложений в феврале 2020 года:

– ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 10,9 кв. м за 3,107 млн руб.;

– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,416 млн руб.

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,3 кв. м за 3,419 млн руб.;

Основные тенденции

«В феврале 2020 года на рынке новостроек массового сегмента снова заметно выросли цены, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Средний уровень увеличился на 1,7% – до 181 555 руб. за кв. м. В отдельных округах средняя цена новостроек комфорт-класса вплотную приблизилась к 200 тысячам рублей за квадратный метр, и даже превысила эту отметку. Всего за два месяца общая динамика составила +3,9%, при том, что за весь прошлый год средняя цена поднялась на 7,8% (среднемесячный рост – 0,6%).

Более наглядно рост цен прослеживается в разрезе бюджетов предложения. В годовой динамике средняя стоимость квартиры выросла более чем на 800 тысяч рублей (на 8,6%). С повышением типологии разница увеличивается. Так, средний бюджет однокомнатной квартиры увеличился на 700 тысяч рублей, двухкомнатной – почти на миллион рублей, трёхкомнатной – на 1,5 млн, а многокомнатной – на 2,7 млн. Настораживает, что столь высокий рост цен наблюдается на фоне снижения покупательской активности уже седьмой месяц подряд».

[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Самая доходная студия в массовых новостройках Москвы может принести собственнику до 11% годовых дохода, подсчитали эксперты компании «Метриум». Такой объект при полной загрузке окупится за 9 лет долгосрочной аренды, принося ежегодную чистую прибыль порядка 435 тыс. рублей.

Аналитики компании «Метриум» составили рейтинг самых доходных арендных студий в новостройках комфорт-класса, представленных на сегодняшний день на первичном рынке жилья в столице. Эксперты рассматривали комплексы квартир и апартаментов в «старой» Москве со студиями по самым низким ценам.

В рейтинг вошли 10 проектов новостроек, из которых семь имеют статус жилых комплексов (то есть в них продаются квартиры) и три объекта обладают нежилым статусом (в них застройщики реализуют апартаменты). Минимальная стоимость студии в них варьируется от 3,5 до 4,4 млн рублей. Площадь таких объектов равна 19,8-30,6 кв.м. со средним по выборке значением – 23 кв.м. В зависимости от расположения конкретного комплекса и других рыночных факторов, ставки аренды студий в их локации варьируются от 26 тыс. до 39 тыс. рублей.

 Наибольшим потенциалом с точки зрения сдачи в аренду обладает студия площадью 24,5 кв.м. в комплексе апартаментов «Легендарный квартал на Березовой Аллее» на северо-востоке Москвы (Останкинский район). Такой апартамент обойдется инвестору в 3,99 млн рублей, тогда как средняя ставка аренды подобного жилья в этой локации составит порядка 39 тыс. рублей в месяц. Доходность объекта с учетом имущественного налога и коммунальных платежей составит 10,9% годовых. Чистая выручка при этом достигнет 435 тыс. рублей, а чтобы студия окупилась понадобится 9,2 лет.

На втором месте со значительным отрывом следует студия в жилом комплексе «ВЛюблино» на юго-востоке Москвы (район Люблино). Квартира площадью 20,4 кв.м. обойдется инвестору в 4,25 млн рублей. Однако ставки аренды здесь не столь велики, как в локации лидера рейтинга (35 тыс. рублей в месяц), поэтому доходность студии составит 9,42% годовых. Ежегодная прибыль после уплаты налогов достигнет 400 тыс. рублей, а срок окупаемости – 10,6 лет.

На третьем месте оказался объект в жилом комплексе «Мякинино Парк» (Кунцево). Студия площадью 19,8 кв.м. за 3,50 млн рублей может принести инвестору 9,40% годовых при средней ставке аренды для такого объекта в локации порядка 29 тыс. рублей в месяц. Годовая чистая выручка достигнет 329 тыс. рублей, а срок окупаемости – 10,6 лет.

Эксперты «Метриум» отмечают, что владельцы квартир имеют право на получение налогового вычета в размере стоимости 20 кв.м. их жилья. В случае со студиями, вошедшими в рейтинг, это означает практически полное исключение имущественного налога из расходной части финансовой модели аренды, так как почти все студии по площади равны или немного больше 20 кв.м.

«При выборе студии для инвестиций важно обращать внимание на наличие отделки от застройщика, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «МИР Митино»). – Студию с готовым ремонтом можно сдать практически сразу после получения ключей и избежать таким образом расходов на проведение отделочных работ своими силами, а также затрат на оплату коммунальных услуг в этот период. Второй совет, который можно дать инвесторам – вкладываться на ранней стадии строительства. Хотя такой сценарий предполагает отсрочку начала арендного бизнеса, но собственник квартиры получит дополнительную прибыль, если в какой-то момент решит перепродать. Наконец, что касается расположения: не следует зацикливаться на центре. К примеру, несмотря на то, что наш проект «Мир Митино» находится за МКАД, в готовых корпусах уже достаточно высокие (от 35 тыс. рублей) ставки аренды благодаря хорошей экологии, насыщенной инфраструктуре и близости к метро».

«У инвесторов сохраняются обширные возможности для долгосрочных доходных вложений в недвижимость, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При правильном выборе объекта, инвестор может рассчитывать на доход, превышающий среднюю ставку по депозитам. И это несмотря на то, что цены на новостройки в Москве за последний год значительно выросли. Более того, некоторые объекты, как скажем, лидер рейтинга, можно успешно сдавать и в краткосрочную аренду (скажем, туристам) и тогда их доходность может возрасти до 12-13% годовых».

На сегодняшний день на рынке новостроек Москвы работают пять девелоперов с «зарубежными» корнями, а жилая площадь реализуемых ими проектов достигает почти 900 тыс. кв.м, подсчитали эксперты компании «Метриум». Эти компании либо входят в структуру иностранных девелоперских корпораций, либо являются их представительствами в России.

Сегодня иностранные застройщики – редкий «вид» в московском девелопменте. Однако это не мешает им работать в самых разных сегментах и локациях столичного рынка новостроек. В Москве эти компании возводят десять проектов, и один из них – в Новой Москве.

AFI Development

Происхождение: AFI Group, Израиль

Выход на российский рынок: 2001

Строят в Москве: 274 000 кв. м

Компания AFI Development была создана в России в 2001 г, и имеет связь с инвестиционно-промышленной группой AFI Group, базирующейся в Израиле. AFI Group специализируется на недвижимости, строительстве, инфраструктуре и промышленности, работает в Чехии, Сербии, Болгарии, Румынии, Польше, Германии, Латвии.

AFI Development – это часть бизнеса AFI Group в России. В портфеле компании собраны объекты различных сегментов недвижимости – от жилых и торговых комплексов до офисных и гостиничных зданий. Объем завершенных проектов насчитывает более 900 тыс. кв. м.

На сегодняшний день девелоперская компания реализует в Москве 4 проекта: жилой комплекс «Сиреневый Парк» (район Метрогородок), комплексы бизнес-класса «Резиденции композиторов» (Даниловский район) и «Резиденции архитекторов» (Басманный район), а также жилой комплекс апартаментов бизнес-класса Silver (Свиблово). Суммарный объем предложения в этих проектах составляет 651 квартир и апартаментов. Также компания строит два крупных БЦ в центре столицы и один ЖК в Московской области. В 2020 году AFI Development планирует дополнительно вывести в продажу 226 000 кв. м. недвижимости. Таким образом общий объем строительства в столице в 2020 г. составит 500 000 кв. м.

ANT Development

Происхождение: Ant Yapi, Турция

Выход на российский рынок: 2015

Строят в Москве: 268 728 кв.м

Компания ANT Development – новый «игрок» в московском девелопменте, который связан с компанией Ant Yapi, основанной в 1991 году в Турции. Корпорация работает в сфере строительства разных видов недвижимости и инфраструктурных объектов, а также в экологии, туризме и менеджменте. За эти годы девелопер успел реализовать десятки проектов в Турции, США, Великобритании, России, Туркменистане и Украине.

На данный момент компания ANT Development реализует два проекта в Москве. Первый – проект премиум-класса «Поклонная 9» – новая высотка с двухуровневыми пентхаусами, террасами и дизайнерской отделкой апартаментов появится в районе Кутузовского проекта (район Дорогомилово). Всего в проекте будет 521 апартаментов и пятизвездочный отель на первых семи этажах. Второй – комплекс апартаментов бизнес-класса Soho+Noho в Беговом районе у метро «Белорусская» – клубный дом в оживленном деловом кластере Москвы с 1000 кв. м собственной инфраструктуры для жителей.

В этом году компания представит еще один проект люксового класса в той же локации на ул. Братьев Фонченко с океанариумом, spa, бассейном и другой инфраструктурой –Victory Park Residences.   

Wainbridge

Происхождение: Wainbridge, Великобритания

Выход на российский рынок: 2017

Строят в Москве: 236 585 кв. м

Компания Wainbridge работает на рынке недвижимости более 12 лет. Среди основных компетенций – управление инвестициями и активами, формирование концепции проекта, проектирование и дизайн, строительство, продажи. Портфолио девелопера насчитывает более 30 проектов по всему миру, в том числе в Лондоне, Нью-Йорке, Париже, на Лазурном берегу, Куршевеле и в Карибском бассейне.

 В Москве Wainbridge ведет реализацию трех проектов. Первый – жилой комплекс Aquatoria в Левобережном районе на берегу Канала им. Москвы. Это проект бизнес-класса, состоящий из четырех корпусов, c собственной благоустроенной набережной, школой и детским садом. Второй – комплекс апартаментов бизнес-класса Soho+Noho, строительство которого ведется Wainbridge совместно с ANT Development. Третий проект – Bvlgari Hotel & Residences Moscow – коллекционные резиденции со статусом квартир в шаговой доступности от Кремля от премиального бренда. В каждом проекте Wainbridge предусмотрена готовая дизайнерская отделка. В общей сложности в представленных на рынке проектах девелопера бизнес-класса предлагаются к продаже 354 квартиры.

PPF Real Estate Russia

Происхождение: Группа PPF, Чехия

Выход на российский рынок: 2009

Строят в Москве: 139 000 кв.м

PPF Real Estate Holding является частью международной Группы PPF. Будучи девелопером, инвестором и профессиональной управляющей компанией в области недвижимости, холдинг управляет портфелем объектов недвижимости Группы PPF. Территорией присутствия холдинга являются рынки России, Чехии, Великобритании, Нидерландов, Германии и ряда других европейских стран. PPF Real Estate Holding в настоящее время обеспечивает комплексное обслуживание около 30 проектов, а объем активов, находящихся под его управлением, превышает 2 млрд евро. В российском портфеле компании представлены объекты из нескольких сегментов: бизнес-парки, торгово-развлекательные центры, логистические парки.

Сейчас девелопер приступил к реализации жилого комплекса бизнес-класса на юго-западе Москвы, у метро «Румянцево», который станет органическим архитектурным продолжением построенного и управляемого им офисного парка Comcity. Проект получил название homecity. Комплекс будет состоять из пяти среднеэтажных корпусов, детского сада и школы. В состав homeсity также войдет подземный паркинг на 800 машино-мест и торговые помещения на первых этажах жилых корпусов. Продажи в ЖК homecity стартуют в 2020 году, будет представлено более 1500 квартир.

ЮИТ

Происхождение: YIT, Финляндия

Выход на российский рынок: 1997

Строят в Москве: 9 247 кв.м

Компания YIT – крупнейший застройщик в Финляндии и один из самых значимых «игроков» девелопмента в странах Северной Европы. Компания занимается строительством жилья, бизнес-центров и объектов инфраструктуры. Входящие в «семью» YIT дочерние организации работают в Чешской Республике, Словакии, Польше, Эстонии, Латвии и Литве.

В России концерн работает в Татарстане, Московской, Свердловской и Тюменской областях, в Санкт-Петербурге и Москве. В частности, в столице YIT реализует жилой комплекс бизнес-класса «Аалто», названного в честь известного финского архитектора Алвара Аалто, в Савеловском районе на севере Москвы. В продаже остались 11 квартир.

«Иностранные девелоперы – очень полезны для российского строительного рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Они привносят новые технологии, причем не только в области строительства и архитектуры, но и маркетинга, рекламы, продвижения проектов. В российских проектах они применяют прогрессивные практики, которые хорошо известны в Европе. Это заставляет российских застройщиков не стоять на месте и сверять часы c “мировым временем”».  

29 февраля в Москве открылся первый в России и крупнейший в Европе крытый тематический парк «Остров Мечты». Он станет центром притяжением московских семей, а также туристов со всей страны и зарубежья. Огромный кластер развлечений в шаговой доступности – это большой плюс для расположенных поблизости новостроек. Их обзор подготовили эксперты «Метриум».

«Остров Мечты» состоит из тематического парка, городского променада, ландшафтных парков, концертного и кинозала, гостиницы, детской яхтенной школы и других коммерческих объектов. Здесь предусмотрены развлечения для людей разных возрастов, поэтому живущие поблизости семьи всегда найдут чем заняться на «Острове Мечты». Соответственно, местные новостройки могут стать отличной инвестицией для сдачи жилья в долгосрочную и краткосрочную аренду.

По подсчетам аналитиков «Метриум» в 15-минутной доступности (пешком или на автомобиле) сейчас идет реализация семи проектов новостроек. В основном они относятся к бизнес-классу, хотя есть и два комплекса комфорт-класса. Минимальная стоимость квартиры в этих объектах составляет 5,26 млн рублей, а средняя цена квадратного метра варьируется от 214 тыс. до 353 тыс. рублей.

«YE’S Технопарк»

Ближе всего к «Острову Мечты» находится комплекс комфорт-класса «YE’S Технопарк». 25-этажный апарт-отель насчитывает почти тысячу апартаментов, которые передаются покупателю с отделкой. Комплекс находится рядом с метро «Технопарк» возле проспекта Андропова. «YE’S Технопарк» расположен напротив главного здания «Острова Мечты», поэтому пешком до парка развлечений можно дойти всего за 5 минут. Правда, этот проект отличается самой высокой стоимостью квадратного метра среди других новостроек-спутников «Острова Мечты» (353 тыс. рублей) из-за своей концепции апарт-отеля под управлением гостиничного оператора, позволяющего инвестору получать пассивный доход.

«Now. Квартал на набережной»

К юго-западу от «Острова Мечты» в затоне Новинки идет реализация проекта бизнес-класса «Now. Квартал на набережной». Проект представляет собой квартал, состоящий из разноэтажных и разноформатных (квартиры и таунхаусы) зданий от 1 до 21 этажей, объединенных общей архитектурной концепцией города с набережной. В проекте есть как компактные квартиры площадью 34 кв. м, так и таунхаусы, пентхаусы, видовые квартиры с террасами и т.п. Дорога до «Острова Мечты» займет всего 15 минут пешком. Помимо развлекательного досуга, жители квартала также смогут посещать спортивные, культурные и бизнес-кластеры, расположенные в ближайшем окружении комплекса. Минимальная стоимость квартиры – 7,9 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» по проекту – 237 тыс. рублей.

Nagatino i-Land

Еще один жилой квартал недалеко от парка развлечения реализуется к юго-западу от «Острова Мечты». В проекте бизнес-класса помимо корпусов, достигающих в высоту 32 этажей, предусмотрены сквер, бульвар и набережная. На путь до парка развлечений уйдет всего 20 минут. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет 8,96 млн рублей, а «квадрат» обойдется в среднем покупателю в 216 тыс. рублей.

«Ривер Парк»

Самый доступный по цене вариант жилья недалеко от «Острова Мечты» можно приобрести в городском квартале «Ривер Парк», включающем как объекты комфорт-, так и бизнес-класса (квартиры и апартаменты). Комплекс на берегу Москвы-реки с собственной набережной насчитывает более 15 корпусов со всей необходимой инфраструктурой, в том числе школой, детским садом и поликлиникой. До парка развлечений «Остров Мечты» отсюда можно добраться всего за 8 минут на машине. Минимальная стоимость апартамента в проекте составляет 5,26 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра – 216 тыс. рублей.

«Парк Легенд»

К северо-западу от парка «Остров Мечты» находится крупный спортивный кластер с жилым комплексом комфорт-класса «Парк Легенд». В состав проекта входят жилые дома, апарт-комплекс, объекты социальной и коммерческой инфраструктур, а также много спортивных сооружений. До парка развлечений можно добраться всего за 10 минут на машине. Минимальная стоимость лота составляет 14,3 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 214 тыс. рублей.

Story

Story – это монолитный 16-этажный дом бизнес-класса, который построен к северо-западу от «Острова Мечты». В его состав входят 182 апартамента, а главной особенностью стала эксплуатируемая кровля с зоной отдыха, летней террасой ресторана, детской площадкой. Дорога к парку развлечений займет 10 минут на автомобиле. Минимальная стоимость апартамента в этом комплексе составляет 17,91 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 287 тыс. рублей.

Зиларт

Крупный проект бизнес-класса «Зиларт» реализуется на площадке завода ЗиЛ к западу от «Острова Мечты». Предполагается строительство десятков корпусов на территории 65 га. Разноэтажные монолитные корпуса получат индивидуальный архитектурный облик. Помимо них, здесь появятся набережные, бульвары, скверы, культурные и спортивные объекты. Доехать от «Зиларта» на машине до парка развлечений можно за 15 минут. Минимальная стоимость квартиры в этом проекте сейчас составляет 8,73 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» – 289 тыс. рублей.  

«Остров Мечты» станет первым объектом такого рода в России, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Здесь будут развлечения как для детей разного возраста, так и для взрослых. Крупный развлекательный кластер в 8 минутах езды на авто – это большая удача и привилегия, потому что настолько всеохватных комплексов в Москве, пожалуй, нет. Открытие подобного объекта в районе Нагатинский Затон в очередной раз подчеркивает мощную инфраструктурную составляющую локации: местные жители будут иметь в своем распоряжении самые современные социальные, развлекательные и коммерческие объекты».

«Москва активно развивается, в городе появляются новые центры социальной активности, которые привлекают не только горожан, но и туристов, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – «Остров Мечты» станет хорошим стимулом для развития локальной экономики в сфере HoReCa. Соответственно, проекты рядом с таким объектом как «Остров Мечты» могут быть отличным вложением для получения дохода от аренды. Поскольку на территории парка запланирована небольшая гостиница, спрос на временное жилье здесь будет очень высоким среди туристов. Помимо этого, в районе будет создано много рабочих мест, поэтому востребованной станет и долгосрочная аренда». 

Прошел месяц с назначения Правительства России. За это время новый вице-премьер по строительству и переназначенный министр сделали немало важных заявлений, которые уже успели как обнадежить, так и насторожить участников девелоперского рынка. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных позитивных ожиданиях и опасениях от новой отраслевой политики.

Среди основных направлений политики в строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин и министр Владимир Якушев назвали борьбу с проблемой обманутых дольщиков и выполнение указов президента в части повышения объемов строительства, в том числе через распространение программы реновации на всю Россию. Эксперты «Метриум» рассказывают, какие главные сценарии реализации этих задач возможны, чем они помогут девелоперам или осложнят им жизнь.

Негативный сценарий: принудительный перевод застройщиков на проектное финансирование

«И есть очень серьезный вопрос дольщиков. Мы приняли важные решения, перешли на проектное финансирование, но сложности все равно есть. Необходима отдельная, более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками», – заявил Марат Хуснуллин в ходе первого рабочего совещания в Минстрое, на котором были обозначены ключевые задачи, стоящие перед ведомством. Какой может быть «более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками»?

Как поменялась система долевого строительства в 2019 году

С 1 июля застройщикам запретили напрямую привлекать средства дольщиков. С этого момента они должны использовать для строительства кредит банка, который в свою очередь становится держателем денег покупателей квартир на время строительства. После ввода дома в эксплуатацию застройщик получает доступ к средствам клиентов, а дольщики – ключи от квартир.

Однако власти решили дать возможность застройщикам завершить их текущие проекты по старым правилам, чтобы не создавать проблем со сменой модели финансирования строящихся домов. Для таких объектов были разработаны критерии: если в проекте продано от 10% квартир, а строительная готовность – 30% и более, то застройщик получает «зеленый свет», то есть привлекает и дальше средства покупателей напрямую. Чтобы доказать соответствие строящегося объекта этим критериям, застройщики должны были подать заявку до 1 октября 2019 года. Девелоперы проектов, не удовлетворяющих этим критериям (в том числе и новых проектов), должны были перейти к банковскому финансированию и привлечению средств покупателей на эскроу-счетах банка-кредитора.

Какие предварительные результаты реформы

По данным «Дом.рф», к началу февраля 2020 года в России работали 3,4 тыс. застройщиков. Они возводили в общей сложности 102,7 млн кв.м. жилья. Большая часть таких компаний (2,2 тыс. или 65%) получили одобрение властей на завершение их текущих проектов по старым правилам, потому что они удовлетворяли соответствующим критериям. На новую схему смогли перейти только 1,1 тыс. застройщиков (32%). Еще 11% девелоперов не получили разрешения работать по-старому и не смогли перейти на новую модель (более 350 компаний).

Что могут предпринять власти

Поскольку 65% компаний фактически продолжают работать по старым правилам, нет гарантий, что все они всё-таки выполнят свои обязательства. При этом никаких ограничений по сроку реализации их проектов власти не ставили. Некоторые крупномасштабные комплексы могут возводиться еще не один год в рамках старой модели, создавая потенциальную угрозу появления новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика.

В такой ситуации власти вполне могут пойти на радикальное шаги, чтобы полностью исключить появление новых обманутых дольщиков. В частности, получившим разрешение работать по-старому застройщикам могут поставить дедлайн, по наступлении которого они должны будут перейти на новую модель независимо от количества проданных квартир, строительной готовности или других обстоятельств. К примеру, такой датой может стать 1 января 2021 года. Известно, что Минстрой России подготовил подобное предложение, которое сейчас рассматривается в Правительстве РФ.

Действие дедлайна можно распространить и на застройщиков, которые до сих пор не смогли вписаться ни в одну из двух предложенных схем (11% компаний), а в случае их отказа – ликвидировать юрлицо специализированного застройщика. Такое радикальное решение позволит уже через год в одночасье перестроить отрасль и исключить появление новых обманутых дольщиков по мнению властей.

Какими могут быть последствия для отрасли

Далеко не все компании были готовы к переходу на банковское финансирование, о чем свидетельствует доля «игроков», оставшихся в подвешенном состоянии (11%). Основная причина – трудности с получением кредитов под низкорентабельные проекты (таких в России много), а также высокая стоимость заемных средств, которая заставляет застройщика повышать цену на жилье и без того высокую для большинства потенциальных покупателей. Соответственно, многие компании могут отказаться от реализации новых проектов.

Принудительный перевод на банковское финансирование текущих проектов до их завершения может внести дезорганизацию в процесс их реализации, резкому росту цен готового продукта и появлению новых обманутых дольщиков из числа вложившихся ранее в эти проекты покупателей.

По данным Единого ресурса застройщиков, порядка 42% строящихся в России домов имеют предполагаемый срок ввода 2021 год и позже. Из них в 2021 году должны быть введены в эксплуатацию 22,9% объектов, в 2022 году – 8,4%, в 2023 году – 4,9%, в 2024 году – 2,1%, в 2025 году и позже – 3,3%. При этом в настоящий момент не введены в срок 19% новостроек. Таким образом, застройщики около 5 тысяч домов (42%) могут столкнуться с необходимостью перевести реализуемый объект на новую модель финансирования.

С 2018 года число застройщиков-банкротов в России выросло вдвое (до 508) компаний, и участники отрасли связывают эту тенденцию с реформой долевого строительства. Не исключено, что количество таких компаний станет еще больше, ведь не все девелоперы смогут получить кредит, а значит, стройки остановятся, что только усугубит проблему обманутых дольщиков.

По данным Фонда защиты прав участников долевого строительства, сейчас в России насчитывается порядка 200 тыс. обманутых дольщиков. В случае принудительного перевода реализуемых по старой модели проектов на новую, число пострадавших граждан, как и девелоперов-банкротов, также может вырасти. Парадоксальным образом реформа, направленная на решение проблемы обманутых дольщиков, приводит к росту их числа. Даже если проблемы затронут только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5-2 раза.

«Помимо усиления проблемы дольщиков, возможны и негативные последствия для строительства в целом, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Значительное число девелоперских компаний могут свернуть свою деятельность. Это приведет к сокращению строительства и ослаблению конкуренции. Уже сейчас в крупных городах, скажем, в Москве на долю 10 крупнейших застройщиков приходится 64% реализованных квартир, хотя количество компаний строительного сектора в стране достигает нескольких тысяч. Монополизация поддержит рост цен и будет способствовать снижению качества строительства».

Позитивный сценарий: реновация по всей России

«Проект реновации необходимо развивать на территории всей страны. Это сложный проект, надо все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах», – сказал господин Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 1». Как московский проект реновации может быть распространен на всю страну?

Как устроена реновация в Москве

Последняя программа реновации была объявлена весной 2017 года. Власти предложили проголосовать жителям панельных пятиэтажек (и приравненных к ним по качеству зданий) за снос их домов и последующий обмен старой квартиры на новую большей площади и лучшей по качеству в новостройке в прежнем (или соседнем) районе. В программу были отобраны более 5 тыс. хрущевок. Их жители будут переселяться волнами. Сейчас на средства города возводится и сдается в эксплуатацию жилье для первой волны переселения. Как только эти граждане расселятся, их дома снесут, а на их месте начнется строительство зданий для второй волны переселения. В новостройках предусмотрено больше квартир, чем необходимо для жителей пятиэтажек – их власти планируют продать на рынке. Более того, чиновники планируют привлекать застройщиков для реализации проектов застройки и расселения на месте пятиэтажек.

Что могут предпринять власти

Реновация в условиях российских регионов будет заметно отличаться от московской программы. Основная причина – отсутствие в региональных бюджетах средств на создание стартовых домов для переселения и финансирования первой волны сноса. Вторая причина – низкая маржинальность строительства в регионах, которая не покроет расходы на переселение людей из старых домов.

Чтобы решить эту проблему, властям так или иначе понадобится создать дополнительный источник финансирования из федерального бюджета или Фонда национального благосостояния. Для этого власти могут создать специализированный банк, который будет финансировать долгосрочные проекты застройки под низкий процент, привлекательный для региональных застройщиков. Параллельно местные власти могут быть простимулированы модернизировать инфраструктуру и упростить механизмы интеграции в нее новых проектов застройки.

Какой может быть результат

При распространении реновации на всю страну и создании соответствующих условий, возможно резкое увеличение показателей жилищного строительства и обеспеченности населения жильем. По данным Росстата, мощности строительной отрасли в России загружены только на 60%, хотя сейчас общий объем застройки оценивается в 100-130 млн кв.м., а ввод жилья достигает 80 млн кв.м. Чтобы увеличить его до 120 млн в год, необходимо повысить активность строителей почти в 1,5 раза (до 150-200 млн кв.м. в стройке).

В перспективе это приведет к увеличению обеспеченности жильем среди населения. Если сейчас в среднем на одного жителя России приходится 25,8 кв.м. жилья, то при увеличении объемов ввода в два раза этот показатель может приблизиться к европейским нормам. Помимо этого, программа реновации может стать более эффективной моделью и для решения проблемы расселения ветхого и аварийного жилья в стране. Хотя эта задача была полностью решена в Москве, по стране, по данным Росстата, еще сохраняется 25 млн кв.м. в аварийном жилом фонде. При успешном опыте реализации программы ее условия можно распространить и на эти устаревшие квадратные метры.

«Распространение реновации на всю страну поможет не только повысить адаптивность строительной отрасли, но и оживит экономический рост, – резюмирует Мария Литинецкая. – Строительство дает мощный мультипликативный эффект через создание дополнительных рабочих мест в промышленности стройматериалов, на транспорте, в торговле и финансовом секторе. С этой точки зрения возможная радикальная перестройка модели финансирования строительства станет куда более посильной задачей для окрепшей отрасли».

В январе 2020 года в Москве увеличилось только число ипотечных сделок (на 14%), тогда как на рынке новостроек и вторичного жилья отмечено снижение количества соглашений, заключили аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра. Более глубоким, чем в прошлые годы, оказался и традиционный для января сезонный спад активности клиентов.

В январе 2020 года в Москве было заключено 4,95 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья. По сравнению с январем 2019 года, когда Росреестр зарегистрировал 5,4 тыс. ДДУ, активность дольщиков сократилась на 8%. Негативная динамика в первый месяц года на рынке строящегося жилья в Москве отмечена впервые с 2017 года, тогда как в 2018 и 2019 годах количество ДДУ в январе в годовом выражении увеличивалось.

Тем не менее в целом спрос на первичном рынке остается на высоком уровне, отмечают эксперты «Метриум». Январское число ДДУ было больше, как уже отмечалось, только в 2019 году (5,4 тыс. соглашений), тогда как в 2018 году оно составляло 4,8 тыс., в 2017 году – 1,8 тыс., в 2016 году – 1,8 тыс., в 2015 году – 1,6 тыс.

Традиционный для начала года сезонный спад сделок в секторе новостроек (переход от самого активного с точки зрения продаж декабря к наименее «урожайному» январю) также стал ощутимым. По сравнению с декабрем 2019 года количество зарегистрированных ДДУ упало на 29%. К примеру, в январе 2019 года календарный фактор проявился в снижении числа сделок в сравнении с декабрем на 38%, а в 2018 году – на 28%.

«Более точной характеристикой для динамики числа сделок на рынке новостроек была бы «стабилизация», нежели «спад», – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и Голуби», «Данилов дом»). – В начале прошлого года еще не ослабла волна спроса, вызванного снижением ипотечных ставок в 2018 году. Поэтому в какой-то степени мы сравниваем текущие показатели с высокой базой прошлого января. При этом если обратить внимание на последние 5-7 лет, в январе 2019 года в Москве заключили в 2,5-3 раза больше сделок, чем когда бы то ни было. Это значит, что спрос все-таки находится на высоком уровне и, учитывая тенденцию к снижению ставок по ипотеке, он будет возрастать».

На рынке ипотечного кредитования Росреестр зарегистрировал в январе 2020 года 6,4 тыс. сделок. По сравнению с январем 2019 года этот показатель увеличился на 14%. Такая динамика наблюдалась и в предыдущие три года, отмечают эксперты «Метриум». Только в январе 2016 года число ипотечных сделок было меньше, чем в аналогичный месяц 2015 года.

За последние годы январь 2020 года оказался самым продуктивным по сумме ипотечных сделок первым месяцем в году. В тот же месяц 2019 года было заключено 5,5 тыс, 2018 года – 4,5 тыс., 2017 года – 1,9 тыс., 2016 года – 1,6 тыс., 2015 года – 1,7 тыс.

Обычная для начал года смена сезонов на рынке жилья также проявилась и в ипотечном секторе. По сравнению с декабрем 2019 года в январе в Москве было получено на 40% меньше кредитов, что соответствует календарным спадам в аналогичные периоды предыдущих лет (35-40%).

На вторичном рынке жилья в январе 2020 года число сделок сократилось как в годовом, так и помесячном выражении. В этот период в Москве заключили 7,7 тыс. договоров купли-продажи жилья, что на 19% меньше, чем в январе 2019 года. Между тем январь 2019 и 2018 годов были в плюсе. Последний раз негативная динамика от года к году в январе наблюдалась в 2017 году, когда по сравнению с аналогичным периодом 2016 года количество сделок упало на 20%.

В широкой ретроспективе январские показатели вторичного рынка в 2020 году аналитики «Метриум» признают не лучшими, но и не худшими. В 2018 и 2019 годах сделок в первый месяц было больше (соответственно по 8,4 тыс. и 9,9 тыс.), а в 2015-2017 гг. – значительно меньше (от 4,8 тыс. до 6 тыс. соглашений). Тем не менее в докризисный январь 2014 года Росреестр зарегистрировал сделок купли-продажи всё же больше, чем сейчас (8,5 тыс.).

Сезонный спад активности покупателей вторичного жилья в январе оказался больше нормы последних лет. В сравнении с декабрем 2019 года количество договоров сократилось на 50% (в аналогичном измерении в 2019 году – на 48%, а в 2018 году – на 47%).

«Из январских данных Росреестра можно сделать вывод о том, что рынок жилья всё больше зависит от ипотеки, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если суммарное количество сделок со вторичным жильем и новостройками снижается, а кредит привлекается чаще, то значит доля ипотечных сделок повышается. Это стало результатом бурного роста цен в 2018-2019 гг. на жилье в Москве, а также с продолжением стагнации доходов населения. По-видимому, снижение ипотечных ставок в 2020 году продолжит способствовать росту спроса на ипотеку».

Охранные системы являются обязательным для многих частных и промышленных объектов. Они позволяют сохранить ценности и безопасность людей, находящихся на охраняемой территории. Такие системы подбираются в соответствии с несколькими важными факторами:

• размеры и количество помещений на объекте;
• необходимость внутреннего и наружного наблюдения, их комбинирование;
• наличие или отсутствие дополнительного функционала;
• требования заказчика;
• особенности объекта;
• финансовые возможности заказчика.

Практически все современные системы оснащаются не только видеокамерами, но также датчиками. Большинство из них работает автономно и не зависит от перепадов и сбоев в системе подачи электричества.

Securon

https://msk.securon.ru/

Данная компания предлагает клиентам получить качественные беспроводные охранные системы, которые будут отличаться наличием видеофиксации нарушений. Компания присутствует на рынке уже более 10 лет, так что это большое преимущество для клиентов, которые хотят получить высокое качество охранных систем без необходимости переплаты за них и с высоким качеством сервиса. Компания предлагает несколько важных преимуществ:

• наличие стандартных и расширенных комплектов для охранной системы, среди которых клиент может выбрать подходящий вариант;
• круглосуточное отслеживание исправности приборов и решение проблем при их возникновении;
• наличие бессрочной гарантии на оборудование;
• наличие недорогого технического обслуживания от компании;
• возможность подключения аппаратуры после того, как на объект выедет специалист и сделает оценку всех его уязвимых мест;
• круглосуточная квалифицированная поддержка клиентов;
• обучение и консультирование заказчиков в ходе эксплуатации оборудования;
• приборы служат на одном источнике питания более 4 лет, что является важным преимуществом.

AAlfa

https://aalarm.ru/

Данная компания предлагает клиентам широкий выбор качественных устройств для обеспечения охраны. Также она реализует полноценные готовые решения. У компании есть много важных преимуществ:

• всегда разумная стоимость товаров, которые она предлагает;
• специалисты тщательно проверяют каждый прибор и самостоятельно выполняют его настройку;
• оборудование постоянно пополняется новыми моделями, которые могут использоваться для видеонаблюдения и становится частью охранных систем;
• специалисты осуществляют услуги по инженерному проектированию;
• клиенту оказывают техническую поддержку и обеспечивают возможность получить товар на выгодных для него условиях;
• компания осуществляет гарантийный ремонт и послегарантийное обслуживание реализованного оборудования.

Зона Доступа

https://zonadostupa.ru/

Компания находится на рынке с 2005 года. Заказчики охранных систем от нее могут получить несколько важных плюсов. Среди них нужно выделить главные:

• компания является официальным дилером многих популярных брендов качественного оборудования для систем охраны;
• клиенты получают комплексные решения, которые включают в себя все необходимое для организации качественного видеонаблюдения;
• заказчиками компании могут быть как частные лица, так и крупные компании, ведь есть возможность получить масштабируемую систему охраны;
• большинство ходовых позиций всегда в наличии, что существенно сокращает количество времени, которое требуется на получение клиентом готового результата.

GSM Alarm

http://www.gsmalarm.su/

Данная компания занимается реализацией всего необходимого оборудования для создания качественных систем охраны и видеонаблюдения. Она предлагает клиентам получить несколько важных плюсов сотрудничества, среди которых стоит выделить главные:

• ассортимент постоянно пополняется актуальными новинками, так что заказчики могут получить качественные решения на свои потребности и доступный для этого бюджет;
• сотрудники проводят монтаж оборудования и обеспечивают клиентам возможности его полноценного использования благодаря обучению;
• компания предлагает клиентам оптовые и розничные продажи, благодаря которым можно оснастить как частные объекты, так и крупные промышленные объекты;
• стоимость оборудования является выгодной для клиентов.

Россигнал

https://rossignal.ru/

Данная компания находится на отечественном рынке более 7 лет. За это время она успела заслужить доверие более чем 170 000 клиентов. Сотрудники разрабатывают комплексные решения разного уровня сложности. При этом стоит отметить важные преимущества сотрудничества:

• количество выездов групп быстрого реагирования никак не ограничивается для клиента;
• компания предоставляет комплексное обслуживание: с момента проектирования и обслуживания уже готовой системы;
• есть возможность бесплатной проверки кнопки реагирования нажатием на нее без предупреждения;
• присутствуют разные варианты установки и комплектации систем, которые выбираются в соответствии с потребностями и доступным бюджетом клиента;
• квалифицированная и оперативная поддержка.

Охранная электроника

http://security-electronics.ru/

Данная компания предлагает готовые решения для любых помещений. Оборудование выбирается в соответствии с потребностями и доступным бюджетом клиента. Сотрудничество с ней имеет много важных преимуществ, среди которых стоит выделить главные для заказчика:

• за время работы компанией было реализовано около 5 000 проектов;
• есть широкий спектр услуг и оборудования, которое поставляется на выгодных для клиента условиях;
• сотрудники компании выполняют все работы в соответствии с требованиями технической документации и пожеланиями клиента;
• есть качественная поддержка;
• специалисты могут выполнить не только установку систем, но также их модернизацию, если этого захочет заказчик;
• заказчик может получить полноценную проверку оборудования 2 раза в год. Это поможет сохранить безопасность на объекте.

Со снижением ставки по ипотеке все больше покупателей выбирает жилье с отделкой от застройщика. Разница за квадратный метр «в бетоне» и «под ключ» в структуре ежемесячного платежа практически незаметна, но покупка готовой квартиры позволяет сберечь нервы, время и деньги на ремонт. Эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» назвали пять главных факторов в пользу квартир с отделкой, проанализировав покупательский спрос в ЖК «Любовь и Голуби».

1. Экономия средств

По подсчетам девелопера «СМУ-6 Инвестиции» около трети клиентов, купивших квартиру или апартаменты с отделкой в жилом комплексе бизнес-класса «Любовь и Голуби», изначально планировали приобрести жилье со свободной планировкой. Большая часть людей изменили выбор, подсчитав стоимость самостоятельного ремонта, которая оказалась в 1,5 раза выше переплаты за отделку от застройщика.

Разница в цене двухкомнатной квартиры площадью 63 кв. м. без отделки и с чистовым ремонтом в ЖК «Любовь и Голуби» составляет 1,26 млн руб. (11,4 млн руб. без отделки, 12,7 млн руб. с отделкой) или 20 тыс. руб. за кв. м. При покупке в ипотеку на 20 лет и перерасчете этой цифры на один платеж разница будет менее 8,5 тыс. руб. в месяц.

При этом стоимость самостоятельного ремонта в Москве начинается от 25 тыс. руб. за кв. м, включая материалы (в среднем 5 тыс. руб. за 1 кв. м.). К этим расходам нужно прибавить затраты на аренду временного жилья на срок ремонтных работ (от 30 тыс. руб. ежемесячно). Таким образом, по самым оптимистичным оценкам ремонт двухкомнатной квартиры «под себя» может обойтись собственнику в 1,6 млн руб.

1. Инвестиционная привлекательность

По мнению экспертов компании «СМУ-6 Инвестиции», доверие покупателей к московским новостройкам в качестве инвестиционного инструмента вернулось на фоне снижения ипотечной ставки, падения доходов по банковским вкладам и тренда на повышение цены квадратного метра. Для инвесторов наибольшей привлекательностью пользуются квартиры вблизи станций метро, по минимальной цене и способные приносить прибыль от сдачи в аренду с первых дней покупки. Доходность таких инвестиционных проектов составляет от 5% в год, но в придачу человек получает в собственность актив, который всегда можно продать с выгодой на растущем рынке.

 Оптимальным вариантом для инвестиций является квартира в новостройке с отделкой, которую можно сдавать сразу после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. При этом, в отличие от жилья на вторичном рынке, покупатель новостройки имеет возможность воспользоваться периодическими акциями от застройщика и получить дополнительную выгоду.

1. Вариативность выбора отделки

Несомненным преимуществом покупки квартиры без отделки является возможность сделать ремонт в полном соответствии со своими вкусами. Но эксклюзивные планировка и дизайн, как правило, требует серьезных финансовых затрат. За минимальные вложения дизайнерские бюро могут предложить лишь типовые варианты ремонта, сопоставимые по качеству с отделкой от застройщика, но превосходящие в цене. Строительная компания, закупая материалы по оптовым ценам для ремонта всех жилых помещений в доме, получает скидки за объемы работ. Индивидуальный ремонт с использованием аналогичных стройматериалов обойдется дороже.

Промежуточным вариантом является предчистовая отделка (white-box). Такие квартиры полностью подготовлены к чистовому ремонту: здесь закончены все предварительные работы: возведены перегородки, выполнена стяжка пола, проведена электрика. Жильцам остается только выбрать цвет и материалы для стен и потолков, купить и расставить мебель. Сегодня квартиры и апартаменты с предчистовой отделкой становятся одним из самых востребованных форматов у покупателей. В сегменте бизнес-класса их доля составляет около 30% от всего объема предложения в новостройках. В ЖК «Любовь и Голуби» стоимость двухкомнатных апартаментов с отделкой white-box площадью 62 кв. м. составляет 9,1 млн руб.

«Запрос на степень готовности квартир в новостройках сегодня очень разнородный и к каждому из вариантов склоняется примерно равное количество покупателей, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В ЖК «Любовь и Голуби» мы сделали акцент на вариативность выбора отделки. Здесь есть квартиры в черновом варианте, квартиры и апартаменты с предчистовой отделкой white-box и полностью готовое жилье с финишной отделкой в современном стиле. Это позволяет соответствовать предпочтениям всех наших клиентов. Для кого-то квартира является продолжением собственной индивидуальности – такие люди покупают жилье без отделки для эксклюзивного ремонта. Другие подчеркивают уникальность оформлением интерьера – оптимальным для них является квартира или апартаменты white-box. Третьим важно использовать жилье с первых дней покупки, их требование к внутреннему интерьеру, чтобы он был приятным, функциональным и недорогим. Такие клиенты выбирают финишную отделку. Задача девелоперской компании – предложить каждому покупателю оптимальный вариант».

1. Спокойствие с первых дней

В число достоинств новостроек с готовым жильем относят и отсутствие ремонта у соседей. Многие покупатели в силу определенных обстоятельств начинают ремонт не сразу, и жизнь в новостройке в первые несколько лет после сдачи в эксплуатацию напоминает стройплощадку. Это прежде всего постоянный шум, который может стать проблемой для семей с детьми. Но вдобавок это еще и строительный мусор, быстрый износ лифтов, риск повреждения внутренней отделки подъездов. К завершению ремонта во всех квартирах входная группа сама нуждается в косметическом ремонте.

Эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» подсчитали, что на ремонт «с нуля» 1 квадратного метра квартиры требуется порядка 70 кг стройматериалов. Это и пеноблоки для внутренних перегородок, и цемент для стяжки полов, смеси для выравнивания поверхностей стен и потолка, шпатлевка, грунтовка, плиточный клей, гипсокартон… На двухкомнатную квартиру площадью 63 кв. м. потребуется 4,4 тонны материалов. Если ремонт будут делать все жильцы дома, нагрузка на места общего пользования получится запредельной: одним лифтам предстоит перевезти порядка 135 тонн строительного груза. Как правило, в случае поломки лифтов или повреждений холлов, управляющая компания возмещает расходы по их ремонту и восстановлению за счет собственников.

1. Контроль качества

Еще одной причиной выбора квартиры «под ключ» для некоторых покупателей является их собственная невысокая грамотность в вопросах ремонта. Не каждый собственник сможет самостоятельно оценить качество ремонтных работ строительной бригады. Для строительной компании низкое качество ремонта в готовых квартирах – это прежде всего репутационные и финансовые издержки, поэтому приемка работ у подрядчиков происходит на высоком уровне и контролируется на всех этапах процесса.

«Спрос на квартиры с чистовой отделкой в Москве резко возрос с 10% в 2014 году до 50% в 2019 году, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупатели удостоверились, что застройщик не экономит на материалах и имеет возможность контролировать ремонт тщательнее, чем собственник. Кроме того, строительная компания предоставляет гарантию на отделку. Абсолютное большинство крупных застройщиков работают на рынке уже много десятилетий. Клиенты могут быть уверены, что у них есть куда обратиться, в случае каких-либо несоответствий. В случае самостоятельного ремонта такая возможность есть не всегда – некоторые строительные бригады расформировываются после завершения проекта. Тем не менее, квартиры со свободной планировкой или предчистовой отделкой также пользуются спросом у тех клиентов, которым нужна эксклюзивность и авторский дизайн их будущего жилья».

Бюджет покупки двухкомнатных квартир без отделки в ЖК «Любовь и Голуби» стартует с 11,4 млн за 62,7 кв. м, трехкомнатных – с 11,9 млн рублей за 71 кв. м, четырехкомнатных – с 13,2 млн за 76,4 кв. м. Цены на квартиры аналогичной площадью с отделкой начинаются от 12,2 млн за «двушку» с предчистовым и 12,7 млн с чистовым ремонтом. Трехкомнатные – от 12,7 млн рублей за white-box и 13,3 млн за готовое ко въезду жилье. Четырехкомнатные, соответственно, от 14,1 млн рублей и 14,7 млн рублей.

Дома находятся на уровне первого этажа, но квартиры уже продают от 1,8 миллиона рублей.

На территории микрорайона «Образцово» в районе Мичурина стало одним застройщиком больше. Компания «Этажи» заложила три панельных дома в районе улицы Апрельской. Видимо, от нее появилось и название жилого комплекса — «Апрелевка».

Позиционируются новые дома как экономжилье. Квартиру в 35 квадратов на этапе долевого можно купить за 1,8 миллиона рублей. Согласно проекту, дома будут в 17 этажей, в них запроектированы квартиры от 35 до 66 квадратов. Предварительный срок сдачи — 3-й квартал 2021 года. 

Компания застройщика, согласно системе «Контур-Фокус», зарегистрирована в 2014 году на улице Кутузова. Директором является Алексей Петров. На сайте «Этажей» говорится, что это не первые их дома в «Образцово». Первый объект возведен по адресу Апрельская, 4. На официальной площадке пока опубликована информация только о первом жилом доме, который сдан в 2018 году. 

Сейчас это третий застройщик, который осваивает территорию. До этого первые дома из кирпича строил холдинг «СМ.СИТИ», а после панельные дома заложила компания «КБС». После того как первые дома заселились, мы делали большой репортаж отсюда и рассказывали, чем довольны и недовольны новоселы. Жители жаловались депутатам горсовета на грязь из-за отсутствия тротуаров. Они не могут пройти до остановок, не замаравшись, сетовали люди. А также на то, что «им нечем дышать» в окрестностях промзоны. 

Территория бывшего завода «Сибсталь» будет застраиваться дальше. Согласно материалам с публичных слушаний по проекту планировки микрорайона «Мичуринский», куда входит и «Образцово», площадь участка — 192 га. Проектом предлагается разбить квартал на несколько зон застройки: жилой зоны, общественных центров, зон отдыха. Так, в микрорайоне планируется возвести 38 жилых домов высотой до 25 этажей, в которых разместится 6,8 тыс. квартир. Проектом предложено строительство 3 детских садов на 870 мест, 2 школ на 550 и 1280 мест соответственно. Судя по опубликованной схеме, одна из школ и один из детских садов расположатся в непосредственной близости к «МЕТРО». Также планируется разместить поликлинику на 450 посещений, гостиницу, досуговый и торговый центры

В 2020 году продолжится активное развитие сети московского метрополитена. В течение года будут запущены станции, которые предполагалось ввести в 2019 году, а также откроются новые в соответствии с планами на 2020 год. По оценкам аналитиков компании «Метриум», сейчас рядом с этими станциями реализуется 18 комплексов. После открытия подземки в 14 из них значительно улучшится транспортная доступность.

По итогам 2019 года в Москве было открыто 8 станций метро, а также два центральных диаметра МЦД-1 и МЦД-2. Изначально новых станций должно было быть 14, но сроки ввода 6 из них были перенесены на начало текущего года.

Согласно данным, размещенным на официальном сайте мэра Москвы, в 2020 году планируется ввести в эксплуатацию 9 станций метро – участки Некрасовской и Большой кольцевой линий. По оценкам аналитиков компании Метриум, рядом с новыми остановочными пунктами реализуется 18 комплексов с квартирами и апартаментами, при этом запуск станций улучшит доступность лишь 14 из них. В этих проектах продается свыше 3 тыс. лотов, что составляет 7% от общего объема первичного предложения на рынке старой Москвы. Для сравнения, в зоне влияния станций, запланированных к вводу в 2019 году, также находилось 14 проектов, а доля предложения в них составляла 9,3%.

Одинаковое количество новостроек, входящих в зону влияния новых станций в 2019 и 2020 гг., объясняется сразу несколькими факторами. Во-первых, 2020 год частично унаследовал планы предшествующего года: в актуальном перечне проектов возле будущих станций фигурирует восемь «прошлогодних» остановок. Во-вторых, отдельные остановочные пункты или участки линий метро концентрируют вокруг себя большой объем предложения. Если в 2019 году центром притяжения для застройщиков стал участок Сокольнической ветки, протянувшийся в Новую Москву, то в 2020 году событием на рынке новостроек станет открытие западного участка БКЛ.

Все станции, запуск которых запланирован на 2020 год, можно разделить на три группы. В первую очередь стоит выделить западный участок БКЛ, включающий станции «Улица Народного Ополчения» и «Карамышевская». В пешей доступности от «Улицы Народного Ополчения» находится сразу 6 проектов бизнес-класса. В их числе – не только строящиеся комплексы (Big Time, Wellton Towers, Union Park), но и готовые, практически полностью распроданные проекты («Счастье в Мневниках», Wellton Park, «Утесов»). В пешей доступности от второй станции – «Карамышевской» – реализуются только два уже упомянутых проекта – Wellton Park и Wellton Towers. Однако по соседству, на территории Мневниковской поймы, в рамках программы реновации возведут около 240 тыс. кв. метров жилья. Также здесь планируют построить свыше 1 млн кв. м недвижимости: жилой квартал, офисные центры, парк и спортивный кластер. В 2021 году на острове откроется еще одна станция Большой кольцевой линии – «Мневники».

«Городской квартал Big Time строится в локации с отличной транспортной доступностью, – комментирует девелопер Tekta Group (проект Big Time). – В 1,5 км от комплекса действуют две станции метро – «Полежаевская» Таганско-Краснопресненской ветки и «Хорошевская» Большой кольцевой линии, в 700 метрах – станция МЦК «Хорошево». Совсем скоро список пополнит «Улица Народного Ополчения». Таким образом, сразу после выдачи ключей жители квартала смогут пользоваться несколькими станциями метро и выбрать самый удобный маршрут».

Отдельную группу станций составляет северо-восточный участок БКЛ. «Авиамоторная» и «Электрозаводская» будут связаны пересадкой с одноименными станциями метро. Разумеется, новые станции позволят разгрузить центральные узлы метро и северные радиусы сразу нескольких линий, но они не окажут весомого влияния на транспортную доступность ближайших новостроек («Лефортово парк», «Символ», «Геометрия», «Резиденции архитекторов»), так как по сути дублируют уже существующие станции. Именно поэтому данные комплексы не учитывались при расчете доли предложения в зоне влияния новых остановок. Расположенная между «Авиамоторной» и «Электрозаводской» станция «Лефортово», напротив, улучшит доступность сразу нескольких проектов бизнес-класса – «Лефорт» и Bauman House.

И, наконец, третью группу формируют четыре станции Некрасовской линии – «Юго-Восточная», «Окская», «Стахановская» и «Нижегородская». В пешей доступности от «Окской» и «Стахановской» располагаются проекты «Михайловский парк», «Кварталы 21/19», «Счастье на Волгоградке», «Михайлова, 31» и Balance.

Самые низкие цены в новостройках рядом с будущими станциями метро представлены в строящихся комплексах комфорт-класса. В тройку проектов с минимальным бюджетом покупки входят «Михайловский парк» (4,69 млн рублей), «Кварталы 21/19» (5,79 млн рублей) и «Лефортово парк» (5,9 млн рублей).

«Открытие новых станций метро в 2020 году в разной степени отразится на транспортной доступности новостроек и, соответственно, на ценовой картине первичного рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Влияние остановочных пунктов, которые дублируют действующие станции, будет сведено к минимуму: жилье в зоне таких станций практически не подорожает. В некоторые локации метро придет впервые, значительно улучшив доступность комплексов, однако застройщики, как правило, заблаговременно учитывают этот фактор при ценообразовании, поэтому резкого скачка стоимости новостроек ожидать не стоит. Несомненно, в зоне влияния будущих станций также начнут развиваться новые проекты, нацеленные на долгосрочную перспективу». 

Архитектура новостроек в высокобюджетном сегменте отличается сдержанными цветами – респектабельный облик крайне редко нарушается яркими пятнами. В ходе масштабного исследования аналитики «Метриум» выяснили, что в цветовом оформлении проектов премиум- и элитного классов преобладают бежевый и серый. Причем в отдельных локациях их доля может достигать 100%.

Исследование цветовых решений на фасадах столичных новостроек охватило 349 проектов, из которых 111 относятся к сегментам «премиум» и «элит». Проведенный анализ показал, что в категории дорогого жилья девелоперы отдают предпочтение оттенкам серого и бежевого. А коричневый используется значительно реже, чем в бизнес-классе и массовом сегменте.

В среднем по рынку премиум- и элитного классов лидирует бежевый цвет, который в том или ином оттенке можно встретить на фасадах 83,8% новостроек рассматриваемых категорий. Доля серого достигает 70,3%, а коричневого – 54,1%. При этом если рассматривать каждый сегмент отдельно, то расстановка сил несколько меняется. В элитной категории на первое место выходит серый (75,5%), а коричневый зафиксирован в отделке экстерьеров менее чем половины проектов (49%). В премиум-классе, напротив, первую строчку в цветовом рейтинге занимает бежевый (87,1%), а у серого и коричневого доли примерно равны – 66,1% и 58,1% соответственно.

У 72,6% новостроек премиум-класса серый, бежевый и коричневый являются основными цветами, другие в палитре не представлены. В элитном сегменте колористическое разнообразие незначительно выше – только этими тремя цветами ограничиваются 69,4%.

В отдельных округах доли серого и бежевого могут достигать 100%. Так, в Западном и Южном административном округах бежевый можно найти на фасадах каждой высокобюджетной новостройки. Аналогичная ситуация с серым в Северном административном округе. Впрочем, абсолютные показатели скорее являются следствием ограниченности выборки. В ЦАО, где сосредоточено большинство элитных и премиальных проектов, доля бежевого достигает 82,1%, а серого – 67,9%.

Более яркие цвета на рынке дорогого жилья встречаются гораздо реже, чем сдержанные серый, бежевый и коричневый. Так, доля различных вариаций красного (среди которых преобладает кирпичный) чуть-чуть не дотянула до уровня 20%. При этом в премиум-классе показатель превысил эту отметку (21%), а в элитном сегменте находится на уровне 18,4%.

Доли остальных цветовых гамм находятся ниже 10-процентной отметки. Ближе всего к этому уровню зеленый (9,9%). Причем в элитном классе его концентрация достигает 12,2% за счет того, что в этом сегменте представлены проекты реконструкции, пастельные оттенки зеленого, которые исторически присутствовали на фасадах. Вариации синего встречаются в 8,1% проектов, желтого – 4,5%.

Найти проекты премиум- и элитного классов, в оформлении которых встречаются яркие цвета, оказалось не так просто. Из 111 проектов только в 10 можно встретить 2 и более цвета, отличных от классического бежевого, коричневого и серого.

Самые доступные цены в рассматриваемой категории были отмечены в городских резиденциях Spires. Здания, оформленные в стиле нью-йоркских небоскребов, декорированы вставками из декоративной майолики зеленого и синего цвета, а пентхаусы на верхних этажах украшены яркими витражами, в которых можно увидеть красный, розовый, желтый, голубой и многие другие цвета. Стоимость квартир начинается от 14,6 млн рублей.

С небольшим отставанием от первой позиции идет Квартал JAZZ – от 15,7 млн рублей. В оформлении фасадов этого проекта можно встретить оттенки красного и оранжевого, а также бирюзовый цвет. Кроме того, на торце реконструируемого здания на Сущевском валу была восстановлена советская мозаика, на которой в буквальном смысле есть все цвета радуги – она обрамляет композицию.

Замыкает тройку апартаментный комплекс «Большевик» с показателем 24 млн рублей. Здесь на фасадах бывших фабричных корпусов можно встретить желтый и красный кирпич. Далее идет жилой квартал Lucky, на территории которого яркие цветовые акценты видны как на фасадах исторических зданий, так и в оформлении современных объектов. Цены стартуют от 24,8 млн рублей.

Замыкает топ-5 жилой комплекс «Алые Паруса», в оформлении которого можно увидеть красный и бирюзовый. Приобрести квартиру здесь можно по цене от 25,4 млн рублей.

Самая высокая стоимость зафиксирована на отметке в 202,54 млн рублей. «Дом Бакст», помимо наличия красного, зеленого, желтого и синего цветов на фасаде, также украшен керамическими панно с ручной росписью по мотивам работ художника Льва Бакста.

«В элитном и премиальном сегментах архитектура является одной из важнейших составляющих, во многом определяющей статус проекта, – комментируют эксперты компании Tekta Group (девелопер городских резиденций Spires). – На рынке высокобюджетной недвижимости девелоперы редко экспериментируют как с нестандартными решениями, так и с яркими красками. Покупатели дорогого жилья тяготеют к благородным цветовым сочетаниям, которые традиционно включают различные оттенки серого, бежевого или коричневого. Впрочем, благодаря мастерству архитектора цветовые акценты могут быть органично вписаны в общую концепцию, еще сильнее подчеркивая элитарность проекта».

«Премиум- и элитный классы по-прежнему остаются самыми консервативными сегментами на столичном рынке недвижимости, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Большинство покупателей дорогого жилья предпочитают благородные цветовые сочетания. А если на фасадах и встречаются цвета, не входящие в «большую тройку», то они не контрастируют с основной палитрой, а дополняют ее, подчеркивая целостность архитектурной концепции».

В зимний период, когда пейзаж за окном становится довольно унылым, хочется разбавить эту серость яркими красками. Как показало исследование аналитиков компании «Метриум», некоторые столичные девелоперы воплощают это желание в реальной жизни, декорируя фасады своих проектов всеми цветами радуги. Впрочем, подобные новостройки сегодня – это скорее исключение. А подавляющее большинство застройщиков придерживается более благородной палитры, основными цветами в которой являются бежевый, коричневый и серый.

В ходе исследования цветового оформления фасадов столичных новостроек аналитики компании «Метриум» изучили более 300 жилых и апартаментных комплексов, реализуемых сегодня на первичном рынке «старой» Москвы. При этом новостройки были поделены на две группы: в первую вошли объекты массового сегмента и бизнес-класса, во вторую – премиум- и элитного классов.

Цветовой анализ фасадов столичных новостроек показал, что подавляющее большинство застройщиков используют в своих проектах различные оттенки трех основных цветов – коричневого, бежевого и серого. В массовом сегменте доли этих колористических групп примерно одинаковы: тона серого и коричневого цветов встречаются в 70,1% проектов, бежевых оттенков незначительно больше – 71%. В бизнес-классе лидируют бежевый (72,7%) и серый (72%), а коричневый несколько отстает – 61,4%. В массовом сегменте доля новостроек, на фасадах которых представлены исключительно цвета из этой «тройки», составляет 46,7%. В бизнес-классе их больше половины – 56,1%.

Если рассматривать цветовые решения фасадов столичных новостроек в разрезе округов, то самым «серым» из них является Южный административный округ, доля проектов с оттенками серого в котором достигает 80,8%. Здесь же зафиксирована и самая высокая концентрация проектов с коричневым оформлением – 76,9%. Уровень бежевого в ЮАО составляет 84,6%. Впрочем, это не самый высокий показатель для данного цвета. На юго-западе столицы его доля достигает почти 90%, а на юго-востоке – 85,2%.

Что касается остальных цветов, то они представлены на столичном рынке недвижимости массового сегмента и бизнес-класса в явном меньшинстве. Единственной группой, которая может составить хоть сколько-нибудь заметную конкуренцию «большой тройке» – это оттенки красного. Преимущественно за счет применения красного кирпича в отделке фасадов. В бизнес-классе присутствие красного зафиксировано в 34,8% жилых и апартаментных комплексов, в массовом сегменте – в 28%. Причем нередко красный выступает в качестве компаньона серо-коричнево-бежевой цветовой гаммы: в 65,9% проектов, где к основным цветам добавляется еще один, этим дополнением выступает именно красный.

В массовом сегменте наравне с красным нередко применяется еще и оранжевый (27,1%), однако в бизнес-классе его доля составляет лишь 6,8%. В новостройках эконом- и комфорт-класса отметку в 10% также преодолели зеленый (17,8%), желтый (13,1%) и синий (12,1%). В средней ценовой категории ни один из цветов, который можно было бы отнести к «ярким» (за исключением красного), не набрал более 7%.

Из 238 новостроек массового сегмента и бизнес-класса аналитики «Метриум» смогли выделить только 10 проектов, в оформлении которых встречаются 4 и более цвета, отличных от «большой» тройки. Самым доступным из них оказался апартаментный комплекс «Легендарный квартал на Березовой Аллее», цены в котором стартуют от 4 млн рублей. Одной из фишек проекта являются огромные граффити с изображением спортсменов на торцах зданий. В них использовано большое количество ярких цветов, которые и задают настроение всему комплексу.

Далее в списке наиболее ярко оформленных новостроек идет апартаментный комплекс CleverLand c минимальным ценником в 4,2 млн рублей. Помимо типовых бежевого и серого, здесь можно увидеть желтый, красный, оранжевый и зеленый цвета. Третьим по минимальной стоимости предложения идет жилой комплекс «Сказочный лес» со стартовым ценником 4,26 млн рублей. Фасады этой новостройки декорированы панелями самых разных цветов и оттенков – от мягких пастельных до ярких неоновых.

В перечень проектов с ярким оформлением массового сегмента и бизнес-класса также вошел и жилой комплекс «Некрасовка», где квартиру можно приобрести по цене от 5 млн рублей. В проекте представлены панельные дома с заводским декором – желтой и зеленой плиткой, а также оранжевой и красной имитацией кирпичной кладкой.

Первую пятерку красочных новостроек с минимальными ценами замыкает жилой комплекс «Ривер Парк», в котором представлена недвижимость обоих классов. В этой новостройке каждый корпус имеет индивидуальное цветовое оформление, а палитра включает как сдержанные нейтральные цвета, так и яркие оттенки зеленого, синего, красного, желтого и оранжевого. Самый доступный на сегодняшний день лот в «Ривер Парке» обойдется в 5,02 млн рублей за апартамент.

«При создании масштабных жилых кварталов, к которым относится «Ривер Парк», нельзя пренебрегать яркими цветовыми акцентами, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Несмотря на то, что основной все равно остается сдержанная палитра, при комплексном освоении территорий у девелопера есть возможность использовать цветовую маркировку как для формирования общего настроения проекта, так и с утилитарными целями – помогать жителям ориентироваться внутри квартала».

«Цветовые паттерны в строительной сфере формировались столетиями, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – И современные застройщики стараются придерживаться проверенной гаммы. Как показало наше исследование, в массовом сегменте девелоперы еще могут позволить себе эксперименты с яркими цветами. Тогда как в более дорогом бизнес-классе нестандартные цвета встречаются намного реже – и девелоперы, и покупатели отдают предпочтение консервативным цветовым сочетаниям».

Срыв сроков застройщиком, низкое качество строительства или недружелюбные соседи – первое, что отслеживают потенциальные покупатели жилья в новостройке. Но некоторые проблемы не столь очевидны и могут проявиться уже после ввода дома в эксплуатацию. Эксперты компании «Метриум» рассказали, о чем стоит подумать будущим жильцам еще до подписания договора, чтобы обезопасить себя от факторов, способных существенно усложнить жизнь будущим новоселам.

Аллергия

Закрытый двор, подземный паркинг, собственный парк с цветами и редкими видами деревьев – большинство московских застройщиков сегодня предлагают комплексные проекты. Красивые картинки в рекламных буклетах изображают утопающий в цветах жилой комплекс и счастливых родителей с колясками, прогуливающихся по солнечному саду во дворе. Но уже в первую весну после сдачи дома в эксплуатацию цветущий сад может превратиться для будущих жильцов в головную боль. И насморк.

Если у вас или членов семьи есть склонность к аллергическим реакциям на цветение, имеет смысл еще на этапе строительства дома уточнить у застройщика, какие именно растения планируется высадить во дворе. Стоит отметить, что полиноз (пыльцевую аллергию) вызывают не сами растения, а их пыльца. Есть много видов цветов, кустарников и деревьев, которые практически не имеют пыльцы, например, тюльпаны и розы, гибискус и калина, яблони и вишни. Вишневый сад в собственном дворе… Звучит не только по-чеховски красиво, но и безопасно!

И, наоборот, стоит опасаться, если в вашем саду будут высажены хризантемы и маргаритки, жасмин и можжевельник, ольха или клен. В период цветения их пыльца может сделать жизнь в вашем новом доме невыносимой.

Совет: Перед покупкой дома посоветуйтесь с аллергологом, чтобы определить причину-провокатор. Не всегда аллергия является реакцией на пыльцу, даже если ее начало выпадает на весенний сезон. Это может быть следствием активизации размножения клещей в домашней пыли, что происходит с повышением влажности воздуха после отключения центрального отопления. Или реакцией на домашних животных – так называемый синдром «талого снега». Как известно, аллергическую реакцию чаще всего вызывает не шерсть кошек и собак, а их «продукты жизнедеятельности», которые весной высвобождаются из-под снега.

Холод

Настоящей проблемой после покупки жилья является холод в квартире. При этом не всегда причиной низкой температуры в новостройке является использование некачественных материалов или несоблюдение технологий строительства застройщиком – что можно отследить на этапе строительства. Если многоэтажка была сдана в эксплуатацию зимой, то времени отопительного сезона ей едва ли хватит, чтобы прогреться. Стены дома еще не успели просохнуть, сохранив влагу – мостики, по которым тепло испаряется в атмосферу. Не все соседи еще заехали и в их пустующих квартирах отопление может быть выключено, что сказывается на общей температуре в доме. В этом случае померзнуть придется только первую зиму – к следующей, дом наберет достаточно тепла для комфортного проживания жильцов.

Еще одной причиной холода может являться расположение квартиры на северной стороне или в торце дома. В таком жилье может быть холодно даже в летние месяцы. В первом случае помещение не успеет прогреться редкими солнечными лучами, заглядывающими в окна. Но зато такие квартиры прекрасно подойдут художникам или фотографам, трудно переносящим жару и нуждающихся в темных комнатах для работы. Во втором случае причиной отсутствия тепла станет ветер, обдувающий угол дома и уносящий с собой тепло. Но в таких квартирах открывается прекрасный вид из окон на две стороны, что позволит любоваться закатом в два раза дольше.

Совет: Жизнь в холодной квартире может стать мучительной для теплолюбивых людей. Выбирая жилье, обязательно обратите внимание, в какое время года дом будет сдан в эксплуатацию. Определите направление окон и обязательно посетите квартиру с вашим менеджером по продажам еще на этапе строительства: даже если окна выходят на юг, солнечный свет днем может загораживаться соседней многоэтажкой или высоким деревом. И, конечно, не забудьте уточнить у застройщика, какие будут использованы оконные блоки и утеплители при строительстве

Темнота

Еще одним неприятным сюрпризом для будущих жильцов может стать недостаток солнечного света в квартире даже в самый ясный день. Поводов к этому – несколько, и предугадать их на этапе покупки новостройки сложно. Но можно.

Очевидной причиной недостатка солнечного света дома является расположение окон. Если они выходят на север или северо-запад, солнце будет светить в квартиру всего несколько часов в день. Некоторые застройщики экспериментируют с внешним обликом дома, подражая популярным архитектурным стилям прошлого. Отличительной особенностью барокко, например, является большое количество эркеров и ниш. Нишевые окна, углубленные в здание, тоже препятствуют проникновению света в квартиру.

Еще на этапе строительства стоит обратить внимание и на расположенные рядом здания – не станут ли они преградой для солнца. Соседние дома могут появиться и через какое-то время после покупки квартиры, перекрыв солнечный свет или чудесный вид на лес или воду, за который вам пришлось заплатить. Чтобы это не стало неприятным сюрпризом, перед сделкой нужно запросить у застройщика информацию о градостроительном плане земельного участка и плане организации строительства. Если участок под окнами не принадлежит застройщику – информацию о планируемом здесь строительстве можно уточнить в префектуре округа или местной управе, ознакомившись с планом развития района.

На 3-4 год после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию причиной недостатка света в квартирах на нижних этажах могут стать выросшие деревья и кустарники. Скорость роста некоторых видов акаций, тополей и кленов может составлять до трех метров в год. Однажды летом вы можете заметить, что еще недавно юные и хрупкие саженцы превратились в крупные деревья с обширной кроной, которая полностью перекрыла солнечный свет, поступающий в ваши окна. Подготовиться к этому можно. Достаточно уточнить у ландшафтных архитекторов жилого комплекса, какие деревья и на каком расстоянии будут высажены.

Совет: Конечно, если вы купили квартиру своей мечты и единственным фактором, осложняющим ваш комфорт, является недостаток солнечного света – это не повод переезжать. Как говорил кролик из известного российского мультфильма: «Солнце светит – хорошо, не светит – тоже хорошо, я сам себе солнце!» Темноту в квартире можно победить за счет грамотного дизайна интерьера. Использовать зеркала, чтобы увеличить количество естественного света. Светлые и яркие цвета в отделке: песочные, оранжевые – создадут атмосферу солнечного дня даже в пасмурную погоду. И, конечно, подобрать оптимальное искусственное освещение, приближенное по спектру к солнечному, например, люминесцентные лампы.

Ветер

Помимо уже озвученной проблемы для теплолюбов, ветер может доставить массу дискомфорта и другим жильцам новостроек. Если корпуса жилого комплекса расположены параллельно друг другу, двор между ними при сильном ветре будет превращаться в своего рода «аэродинамическую трубу», многократно усиливая порывы стихии. Серьезной проблемой это может являться для жилых комплексов, расположенных в «чистом поле», где воздушные потоки не сдерживают другие здания или на берегу крупных водоемов, где есть устойчивый многолетний ветер, направленный от воды. Прогулка по такому двору с коляской или во время дождя с зонтом – превращается в настоящее приключение.

К сожалению, из всех перечисленных – это единственная проблема, с которой собственник квартиры ничего поделать не в состоянии. Возможным решением может стать огораживание двора высоким забором, в чем вам может помочь управляющая компания. Но всегда остается надежда, что со временем новый микрорайон обрастет по краям другими постройками и ваш двор будет защищен от ветра.

Совет: Перед покупкой квартиры изучите генеральный план застройки территории. На чертеже должна быть изображена роза ветров – направленные во все стороны света лучи разной длины. Самый длинный из них показывает направление преобладающего ветра. Корпуса жилого комплекса должны быть перпендикулярны этому лучу, являясь защитой от ветра для внутреннего двора.

Не лишним будет сфотографировать генплан, а позже применить розу ветров к карте окружающей территории. Если направление луча от ЖК указывает в сторону какой-нибудь действующей промышленной зоны, ТЭЦ или любого другого загрязняющего атмосферу объекта, то ветер может приносить с собой неприятные запахи и опасные частицы.

Лужи

Шлепать по лужам в резиновых сапогах – ни с чем не сравнимое удовольствие. Но только не в том случае, если эти лужи начали растекаться по полам и подоконникам вашей новой квартиры. К сожалению, невозможно проверить качество оконных блоков и швов до первого дождя. А застройщики почему-то очень редко назначают приемку квартиры в дождливую погоду…

К счастью, эта «мокрая» тема достаточно легко разрешима. Любые подтопления в квартире во время дождя – не важно, протекает окно, стыковочный шов или потолок – это недоработки застройщика. И он же должен их устранить – ведь по закону в течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию он находится на гарантии у строительной компании. Для этого нужно направить в его адрес письменную претензию с указанием недостатка и срока, в течение которого его надо устранить.

Совет: Если в результате подтопления вы понесли какой-либо материальный ущерб, например, залило ковер или вспух ламинат, вы можете потребовать компенсацию от застройщика. В случае, когда компания не признает своей вины, добиваться компенсации придется через суд. Перед этим необходимо заказать платную экспертизу, которая оценит причину подтопления и сумму ущерба. Стоимость экспертизы в дальнейшем также можно приплюсовать к сумме компенсации.

«Радость от покупки собственного жилья заставляет не думать о возможных проблемах, которые могут аукнуться через какое-то время после сдачи дома в эксплуатацию, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому, готовясь к приобретению квартиры, следует еще раз тщательно проверить все возможные факторы, способные испортить жизнь в дальнейшем: наличие щелей в стыках, тонкие стены, низкокачественный утеплитель… Неочевидные проблемы на этапе строительства выявить сложнее. Выросший перед окнами через несколько лет после заселения новый дом, закрывающий солнечный свет и вид из окна, распустившиеся цветы, вызывающие аллергию у ребенка – могут стать неприятным сюрпризом для жильцов. Чтобы этого не случилось необходимо получить у застройщика и местных органов власти дополнительную информацию. Порой это требует времени, которым не всегда располагают покупатели жилья. В таких случаях лучше обратиться к экспертам рынка, например, риелторской компании, которая соберет всю информацию о жилом комплексе и его будущем окружении в кратчайшие сроки».

В декабре предложение студий в массовых московских новостройках обновило рекорд по количеству объектов. По подсчетам экспертов «Метриум», за месяц число квартир такого формата в продаже выросло на 52%, а их доля впервые достигла 9% от общего количества квартир на рынке новостроек.

По итогам 2019 года на первичном рынке жилья эконом- и комфорт-класса в Москве насчитывалось 1,52 тыс. студий, подсчитали аналитики компании «Метриум». В ноябре количество таких объектов равнялось 1 тыс. объектов. Таким образом, за последний месяц 2019 года предложение студий возросло на 52%.

Доля таких квартир также обновила исторический максимум. Если в ноябре студии образовывали 6,4% от общего числа квартир на рынке массовых новостроек, то в декабре их удельный вес возрос до 9%. Предыдущий рекорд по этому показателю был поставлен совсем недавно – в августе и сентябре он равнялся 6,7%.

Появление в продаже большого числа студий обусловлено выходом на рынок нового жилого комплекса на северо-востоке Москвы, в котором девелопер предусмотрел не менее 480 квартир камерного формата. Таким образом, доля студий в линейке предложения этого комплекса достигла 41%, что заметно выше, чем обычно, отмечают аналитики «Метриум».

«В рамках своих проектов мы фиксируем устойчивый спрос на студии. В зависимости от класса и местоположения проекта, мы предусматриваем долю студий от 5% до 20%, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (ЖК «Любовь и голуби», «Данилов дом»). – В наших проектах мы придерживаемся именно таких параметров, потому что студия все-таки остается продуктом, ориентированным на ограниченный круг покупателей, среди которых существенная доля приходится на инвесторов. Проекты с большим количеством студий могут быть востребованы прежде всего в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой».

С 2015 года доля студий в новостройках массового сегмента московского рынка жилья практически удвоилось. Если в конце 2015 года удельный вес таких объектов в столичных новостройках составлял 5,3%, то сейчас он достиг 9%. В среднем в 2019 году каждый месяц на рынке новостроек покупатель мог выбирать студию среди 1 тыс. объектов различных проектов.

«За прошедшие шесть лет цены на московские новостройки увеличились примерно на треть, тогда как ипотечный кредит, несмотря на снижение ставок, оставался дорогим, а доходы населения – стагнировали, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких условиях рост предложения студий становится объективным процессом адаптации московских застройщиков к возможностям покупателей. Не стоит забывать и о растущей миграции в столицу из других регионов страны, жители которых обладают очень небольшими бюджетами для покупки жилья в Москве. Студии становятся хорошим вариантом для старта самостоятельной жизни повзрослевших детей. В совокупности все эти факторы в будущем могут способствовать расширению предложения жилья такого формата, особенно в массовом сегменте».

В 2019 году российские банки выдали на 14% меньше ипотечных кредитов, чем в 2018 году, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на свежих данных Банка России. При этом общая сумма займов россиян сократилась только на 5%. Снижение ипотечных ставок во втором полугодии не вывело рынок на рекордные показатели 2018 года, а прирост сделок зафиксирован только в Крыму, Дагестане и Чечне.  

По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма – на 5%, подсчитали аналитики компании «Метриум».

Рынок ипотеки не повторил успехов 2018 года. Основные причины – кратковременное повышение ставок в конце 2018 – начале 2019 гг., а также заметный рост стоимости жилья.

Снижение ставок не стимулирует спрос

Динамика средней ипотечной ставки в 2019 году была разнонаправленной: в первой половине года кредит дорожал, а во второй – дешевел. По данным ЦБ РФ, в январе 2019 года средневзвешенная ставка достигла 9,87%, а к апрелю возросла до 10,56%. После этого ипотека становилась более доступной. К декабрю ставка уменьшилась до 9% и таким образом был поставлен очередной рекорд по минимальному уровню ставок – предыдущий был зафиксирован в сентябре-октябре 2018 года, когда средняя стоимость кредита опустилась до 9,41%.

Несмотря на это, спрос на ипотеку в декабре 2019 года оказался ниже, чем в декабре 2018 года, когда ставки были выше (9,66%). В последний месяц прошлого года количество выданных кредитов снизилось на 8%, а их денежный объем вырос только на 1%.

Во втором полугодии каждый месяц число ипотечных сделок снижалось примерно на 10-30% относительно аналогичных месяцев 2018 года, и это при том, что в то же время ставки последовательно снижались с 10,3% до 9%.

«Как видим, снижение ставок по ипотеке не столько стимулировало спрос, сколько не давало ему провалиться еще сильнее возможного, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом достижение нового исторического минимума не помогло рынку «выйти в плюс» даже в декабре, когда традиционно наблюдается всплеск активности клиентов. Позитивный эффект от уменьшения ставок был нивелирован ростом цен на жилье на фоне продолжающейся стагнации доходов россиян».

Цены выросли – кредиты увеличились

Если количество ипотечных сделок сократилось на 14%, то сумма выданных средств упала не столь заметно – только на 5%. Это произошло из-за внушительного роста цен на жилье в 2018-2019 гг.

В I кв. 2018 года средняя стоимость нового жилья, по данным Росстата, составляла 58,9 тыс. рублей за кв.м, а к III кв. 2019 года она выросла до 62,9 тыс. рублей за кв.м (дороже на 6,8%). Не отставала и «вторичка» – средний «квадрат» подорожал с 53,2 тыс. рублей до 58,3 тыс. рублей за такой же период (9,6%).

В крупных городах динамика цен была еще более внушительной. К примеру, в Москве, по подсчетам экспертов «Метриум», в I квартале 2018 года новостройки всех сегментов продавались в среднем по 271,6 тыс. рублей за кв.м, а в IV кв. 2019 года – уже по 320,1 тыс. рублей за кв.м (рост цен на 17,9%).

Поскольку доходы стагнируют, а жилье дорожает, покупателям приходится занимать больше денег на покупку того же или даже меньшего числа «квадратов», чем раньше. И это с учетом снижения стоимости кредита. Если в начале года средний размер ипотечного займа составлял 2,14 млн рублей, то в декабре – 2,38 млн рублей, то есть на 240 тыс. рублей больше. Но не у всех покупателей есть «лишние» 240 тыс. рублей, поэтому некоторые клиенты реагируют на рост цен увеличением срока платежей. В январе 2019 года он составлял в среднем 17,3 лет, а в декабре – 18,2 лет.

«Тем не менее рост среднего займа можно интерпретировать иначе, – рассуждает Мария Литинецкая. – Из-за повышения цен рынок покинули потенциальные заемщики со скромными финансовыми возможностями, а остались те, кто могут позволить себе покупку более дорого жилья – большего по площади или лучшего по качеству. Однако в этом случае заемщики едва ли увеличили срок кредитования, если рост цен на жилье не составлял для них трудность – переплачивать они бы не стали. Поэтому у роста среднего займа и срока кредитования при уменьшении числа сделок прямая связь – жилье для заемщиков стало менее доступным. Впрочем, на ситуацию мог повлиять и приток клиентов, которые воспользовались льготной ипотекой для многодетных семей, ведь такие клиенты, как правило, небогатые».  

Сделок стало больше только в Крыму, Чечне и Дагестане

Почти во всех регионах России в 2019 году число ипотечных сделок сократилось. В основном показатель уменьшился на 10-15%, но есть и субъекты РФ, где падение спроса на ипотеку составило 20-24% (Татарстан, Ханты-Мансийский АО, Кировская область, Ульяновская область).

Между тем гораздо больше, чем в прошлом году, заняли на жилье жители трёх регионов, отмечают эксперты «Метриум». В Крыму количество ипотечных сделок выросло на 32% (до 3,9 тыс.), как и в Севастополе (до 1,3 тыс.). В Чеченской Республике спрос на жилищный кредит повысился на 26% (до 1 тыс.), в Дагестане – на 16% (до 4,5 тыс.). На уровне статпогрешности (1%) прибавилось сделок также в Северной Осетии (до 2,9 тыс.) и Чукотском автономном округе (до 554).

«Не исключаю, что рост числа сделок в северокавказских регионах связан с программой поддержки ипотечного кредитования многодетных семей, – полагает Мария Литинецкая. – Как известно, семьи с большим числом детей – это одна из демографических особенностей регионов Северного Кавказа. При этом уровень доходов в этих субъектах не очень высокий, поэтому многие семьи смогли улучшить жилищные условия с помощью ипотеки только на льготных условиях. Что касается Крыма, то здесь спрос остается высоким в силу туристической привлекательности этого региона».

Косвенно нерыночный характер роста спроса на ипотеку в этих регионах подтверждается и тем фактом, что именно здесь был зафиксирован самый высокий уровень ставок. В декабре банки в среднем выдавали кредиты в Севастополе под 10,02%, в Крыму – под 9,73%, в Чеченской республике – под 9,22%, в Дагестане – под 9,18%. Средняя по Росси ставка между тем составила 9%.

По подсчетам экспертов «Метриум», основанных на данных Минфина РФ, в 2019 году в России было выдано 38,6 тыс. кредитов по программе льготного ипотечного кредитования для семей с двумя и более детьми. Денежный объем этих займов – порядка 94,9 млрд рублей. Россияне стали намного активнее пользоваться льготной ипотекой. Если с февраля (запуск программы) по декабрь 2018 года в среднем каждый месяц банки выдавали около 400 льготных кредитов, то в 2019 году (по ноябрь включительно) – 3,5 тыс.

Чаще всех занимают на жилье жители столиц

Впрочем, если регионы-лидеры по динамике спроса изменились, регионы-лидеры по количеству выданной ипотеки остались прежними. В 2019 году больше всего кредитов было выдано в Москве (80,8 тыс.), Московской области (71,4 тыс.), Санкт-Петербурге (71,4 тыс.), в Тюменской области (52,7 тыс.), Башкортостане (46,2 тыс.), Татарстане (44,1 тыс.), Свердловской области (43,7 тыс.), Краснодарском крае (39,2 тыс.), Челябинской области (37,1 тыс.), Новосибирской области (32,4 тыс.). Во всех этих регионах зафиксировано уменьшение количества сделок; в наименьшей степени – в Москве (на 8%), в наибольшей – в Татарстане (на 20%).

Суммарно на долю десяти лидирующих по объемам ипотеки регионов приходится 40% выданных в стране кредитов этого типа, а по сумме займов – 50%. Такой же удельный вес на ипотечном рынке был у этих субъектов федерации и в 2018 году.

Самую доступную ипотеку в конце 2019 года выдавали в Чувашии и в Приморском крае (средневзвешенная ставка – 8,82%). Самый дорогой кредит получали севастопольцы (10,02%).

«В 2020 году надежды на развитие рынка ипотеки связаны по-прежнему со снижением ставок по кредитам, – комментирует Мария Литинецкая. – Хотя пока уменьшение стоимости займа не привело к восстановлению спроса на уровне 2018 года, тенденция к этому есть. При дальнейшем смягчении кредитно-денежной политики Центробанка и расширении программ льготного кредитования можно ожидать, что в 2020 году спрос на ипотеку восстановится как по количеству, так и по объему займов. В то же время субсидирование ипотеки – это искусственная мера, которая призвана компенсировать долгосрочное падение доходов населения и слабость экономического роста. Без улучшения макроэкономической ситуации подлинное развитие рынка невозможно. По итогам 2019 года доля ипотеки в ВВП России достигла порядка 6,8%, что в разы меньше, чем в развитых странах».

На десять лидирующих по продажам столичных застройщиков приходится 62% всего реализованного в 2019 году московского первичного жилья, подсчитали эксперты «Метриум». В прошлом году застройщики реализовали почти 3 млн кв.м. жилья и заработали 608 млрд рублей.

В 2019 году московские девелоперы заключили порядка 51,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве более чем 2,92 млн кв.м. жилья в «старой» Москве. Общий объем выручки достиг 608,3 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум».

Из 187 работающих в столице застройщиков по масштабам деятельности резко выделяются 10 лидирующих по объему застройки и продажам девелоперских компаний. В 2019 году они реализовали 62% всех площадей в новостройках «старой» Москвы во всех сегментах рынка (1,8 млн кв.м). Лидеры рынка заработали 345 млрд рублей.

Первую позицию в рейтинге самых успешных застройщиков удерживает группа компаний ПИК. Компания реализовала в 2019 году около 567 тыс. кв.м жилья в новостройках «старой» Москвы, заключив 10,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Доля проданных площадей в общем объеме составила 19,4%. Суммарная выручка от реализации достигла 98,5 млрд рублей. Наиболее успешным проектом компании стал ЖК «Люблинский парк», который занял вторую строчку в рейтинге самых продаваемых проектов массового сегмента.

На втором месте – компания «Дон-Строй Инвест». В 2019 году этот девелопер реализовал в «старой» Москве 163,6 тыс. кв.м. жилья через 2,6 тыс. ДДУ. Доля застройщика, таким образом, составила 5,6% – существенный отрыв от лидера рейтинга. Общий объем выручки «Дон-Строй Инвест» достиг ориентировочно 41,5 млрд рублей. Среди самых успешных проектов застройщика ЖК «Символ», Fresh, FreeDom, «Огни», «Событие».

На третьей строчке рейтинга осталась компания MR Group, которая реализовала в «старой» Москве 162,2 тыс. кв.м., заключив 3,3 тыс. договоров долевого участия. Доля рынка этого девелопера достигла 5,5%, а суммарная выручка – порядка 31,2 млрд рублей. Наиболее востребованным проектом компании стали ЖК «Метрополия» и «Селигер Сити».

 «В 2019 году в целом сохранили позиции те же девелоперские компании, что лидировали по продажам и в 2018 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Реформа усилила позиции крупных девелоперов, потому что именно они являются желанными партнерами для банков, которые становятся главными инвесторами жилищного строительства. Этот процесс сопровождался активной экспансией некоторых крупнейших игроков, которые выводили новые проекты на рынок. Однако несмотря на эти тенденции в московском девелопменте появились и перспективные новички – компании, пришедшие из коммерческой недвижимости, а также «игроки» региональных рынков. Правда, в рейтинг они пока не попали».

«СМУ-6 Инвестиции» – девелопер проекта «Любовь и Голуби» – сообщает о завершении благоустройства придомовой территории. С первых дней после заселения жителям доступны спортивные и детские площадки, а также уличные тренажеры во дворе со всесезонным озеленением.

При разработке концепции благоустройства придомовой территории ЖК «Любовь и Голуби» девелопер «СМУ-6 Инвестиции» уделил особенное внимание обеспечению уровня безопасности. Дворы имеют круглосуточное видеонаблюдение, а вход на территорию предусмотрен только для жителей дома.

Вся придомовая территория условно разделена на две большие зоны: со спортивными и детскими площадками. Спортивная зона оборудована специальными тренажерами и теннисным столом. Кроме того, девелопер обустроил профессиональную Workout зону от российской компании «Кенгуру». То есть жители смогут заниматься спортом в буквальном смысле в собственном дворе.

«Детская» зона включает разновозрастные игровые площадки от известной во всем мире французской фирмы Proludic. Причем пространство организовано таким образом, что дети разного возраста будут играть на разных площадках, не мешая друг другу.

Еще одно преимущество проекта – всесезонное озеленение, выполненное взрослыми деревьями: лиственными и хвойными, а также кустарниками и клумбами. Уют добавят и точечные светильники, акцентирующие внимание на деталях ландшафта

«При благоустройстве территории мы сразу же высаживали уже взрослые деревья со сформированной кроной, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Поэтому жителям не придется ждать по 5-10 лет, пока саженцы вырастут, прежде чем они полноценно украсят двор. Стоимость взрослых деревьев оказывается в несколько раз дороже молодых, однако экономия на таких вещах, на мой взгляд, неприемлема. Качество благоустройства проекта сегодня столь же важно, как и удобство планировки или же расположение. Современные покупатели хотят иметь возможности для отдыха и занятия спортом, не покидая территории комплекса. Именно поэтому качественное благоустройство – это еще одно важное конкурентное преимущество любой новостройки».

В проекте «Любовь и Голуби» можно выбрать квартиры с ремонтом и без, а также апартаменты в формате с отделкой white box. Бюджет покупки квартир без отделки в ЖК «Любовь и Голуби» стартует с 13,4 млн рублей за 71 кв. м. Цены лотов с отделкой начинаются от 14,6 млн рублей за 73 кв. м. В реализации доступны планировки с просторной кухней-гостиной до 30 кв. м и окнами в ванной комнате. На нижних этажах дома располагаются апартаменты с отделкой white box. Их бюджет покупки начинается от 9,1 млн рублей за 61,2 кв. м.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 6,4%. Средняя цена предложения увеличилась: в комфорт-классе на +7,3% (до 185 150 руб. за кв. м), в бизнес-классе на 3,2% (до 250 240 руб. за кв. м).

По данным «Метриум», на конец 2019 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса велась реализация 68 комплексов. Объем предложения составил около 7 360 лотов (417,5 тыс. кв.м), что на 6,4% меньше показателя декабря 2018 года. Снижение объема предложения отмечалось на протяжении всего года, за исключением последнего квартала (+10,2%).

По итогам 2019 года на рынок вышло 16 новых проектов апартаментов комфорт- и бизнес-класса (большая часть – в IV квартале). В целом этот показатель можно назвать среднерыночным. За последние 5 лет в реализацию поступало по 12-15 апарт-комплексов этих сегментов в год, исключением является 2018 год, когда продажи открылись в 18 проектах.

В разрезе округов более 60% объема предложения занимают САО (20,6%) и СВАО (39,5%). Причем доля первого сократилась за 12 месяцев на 11,9%, второго, напротив, увеличилась на 8,9%. Также значительно выросла доля ЮАО (+5,1 п.п.), где вышло 4 новых проекта. В итоге округ занял третье место по объему предложения. Доли остальных округов претерпели менее значительные изменения (в пределах ±4 п.п.).

К концу года доли бизнес-класса и массового сегмента на рынке апартаментов практически сравнялись – 50,6% и 49,4% соответственно. Динамика составила ±9,1 п.п. и обусловлена, прежде всего, выходом на рынок большого количества комплексов с апартаментами в массовом сегменте.

Несмотря на появление в IV квартале довольно большого количества новых проектов, доля предложения на начальном этапе снизилась по итогам года на 8 п.п. – до 17,6%. Это обусловлено тем фактом, что почти половина новых комплексов представляет собой проекты реконструкции существующих зданий. Доля апартаментов в объектах на стадии монтажа и отделки выросла на 1 п.п. (30,4%) и 1,4 п.п. (30,7%) соответственно. Доля предложения в готовых домах увеличилась на 5,6 п.п. и составила 21,3%. Это вызвано завершением строительных работ в 12 комплексах, в том числе и масштабных: «ВТБ Арена Парк», «Искра Парк», Match Point.

В общем объеме предложения преобладают апартаменты без отделки (77,4%), показатель вырос на 5,7 п.п., по сравнению с прошлым годом. Около 4,5% составляет предложение с отделкой white box (+1,3 п.п.). На лоты с готовым ремонтом приходится 18,1% экспозиции. По сравнению с прошлым годом их доля снизилась на 7 п.п. Это связано с тем, что в этом году вышло сразу несколько проектов одного девелопера, где отделка предлагается как дополнительная опция.  

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения по итогам 2019 года увеличилась в обоих классах. Наибольший рост произошел в сегменте комфорт (+7,3%) и достиг 185 150 руб. за кв. м. В бизнес-классе цены выросли в среднем на 3,2% – до 250 240 руб. за кв. м.

В конце 2019 года самые бюджетные предложения на рынке апартаментов зафиксированы в объектах:

– «Аэровилла» (ЮАО / Орехово-Борисово): студия площадью 12,1 кв. м за 2,18 млн руб.;

– «16 Уровень» (ЮВАО / Марьино): студия площадью 13,1 кв. м за 2,29 млн руб.;

– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 13,2 кв. м за 2,97 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 153,2 млн руб.;

– Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 255,8 кв. м за 120,2 млн руб.;

– Story (ЮАО / Даниловский): пентхаус площадью 236,4 кв. м за 72,3 млн руб.

Основные тенденции

Рост цен

Аналогично рынку квартир в апарт-комплексах комфорт- и бизнес-класса в 2019 году была отмечена положительная динамика средних цен. Рост оказался чуть более скромным, чем в жилье: в массовом сегменте – 7% против 8%, в бизнес-классе – 3% против 6%. Однако абсолютные показатели превысили значения на рынке квартир. Так, наиболее доступные апартаменты обгоняют в цене аналогичные квартиры на 10 тысяч рублей за квадратный метр и достигают в среднем 185 тысяч руб./кв. м. В бизнес-классе разница составляет 8,5 тысяч рублей (250 тысяч руб./кв. м). Такая ситуация обусловлена различиями в структуре предложения и меньшими размерами лотов апартаментов.

Молодые игроки рынка

«В 2019 году на рынке апартаментов Москвы дебютировало сразу несколько новых игроков, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Некоторые из них прежде не были известны совсем, другие успели себя зарекомендовать на других рынках, например, в коммерческой недвижимости или в регионах. Так, компания ALCON Development, занимающаяся бизнес-центрами, начала реализацию апартаментов в новом комплексе Alcon Tower в начале Ленинградского проспекта. Международная группа компаний Becar Asset Management не только презентовала, но и уже успела полностью реализовать в Таганском районе проект ставшей популярной в Санкт-Петербурге сети Vertical».

Сервисные апартаменты

Формат апартаментов под управлением гостиничного оператора расширяется и становится известным не только на высокобюджетном рынке, но и в более доступных сегментах. В 2018 году ГК «Пионер» открыла продажи сразу в двух проектах под брендом YE’S. В 2019 году их дело на московском рынке продолжили Becar Asset Management и ГК ФСК. Последняя предложила рынку комплекс «Движение.Тушино» под управлением отельного оператора ZENITH. В отличие от дорогих проектов, в доступном сегменте помимо гостиничного сервиса девелоперы предлагают еще и услуги по управлению арендной недвижимостью.

Снижение спроса

Несмотря на интересные новинки рынка, общий спрос на апартаменты снижается. В 2019 году количество зарегистрированных ДДУ сократилось на 17%. Отчасти это связано с тем, что популярные проекты были введены в эксплуатацию и перешли на другую форму договора, либо полностью были реализованы. Но в то же время их нишу пока никто не занял. Максимальные темпы продаж в 2019 году зафиксированы на уровне 20-26 лотов в месяц, тогда как прежние лидеры достигали показателей в 35-40 апартаментов ежемесячно.

Прогноз на 2020 год

«В 2020 году мы предполагаем продолжение завоевания рынка форматом апартаментов buy-to-let, – резюмирует Мария Литинецкая. – Проекты пользуются спросом, и девелоперы активно интересуются этим продуктом. Также скорее всего возобновится тенденция по увеличению предложения с финишной отделкой, не исключено и продвижение продукта с меблировкой.   

В наступившем году могут претвориться в жизнь и негативные факторы. Ввиду неурегулированности рынка имеются опасения по появлению новых банкротств. На рынке уже есть такие прецеденты, поэтому покупателям необходимо ответственно подходить к выбору проекта, тщательно изучать сайт, документацию и самого застройщика. А пока рынок по-прежнему находится в ожидании законопроекта о статусе апартаментов, о скором завершении работы над которым заявил осенью Виталий Мутко. Теперь остается ждать новостей от нового правительства».

К концу 2019 года количество проектов жилых комплексов на рынке Новой Москвы сократилось до минимального значения за всю историю присоединенных в 2012 году к столице территорий, подсчитали аналитики «Метриум». Помимо этого, ушедший год стал худшим по количеству новых ЖК, появившихся в продаже в течение года.

По данным аналитиков «Метриум», в конце 2019 года на рынке новостроек Новой Москвы насчитывалось 27 проектов жилых комплексов, тогда как в 2012 году – 29, а на пике активности застройщиков в 2016 году – 40. Таким образом, выбор ЖК у покупателя сузился до минимума с начала освоения девелоперами ТиНАО.

В конце 2012 года, когда территории были присоединены к столице, локальный рынок насчитывал 29 жилых комплексов. С 2013 по 2018 годы в реализации находилось примерно от 30 до 40 проектов, и только в 2019 году их число сократилось до 27.

В 2019 году также был поставлен антирекорд по количеству новых проектов, которые появились в продаже на рынке Новой Москвы. Застройщики начали реализацию только двух жилых комплексов. Между тем предыдущий минимум по этому показателю был зафиксирован в кризисный 2014 год (3 новых проекта).

Пик активности девелоперов, как и следовало ожидать, пришелся на 2012 год, когда бывшие территории Московской области были присоединены к столице. Тогда в продаже появилось 12 проектов. В последующие годы, не считая упомянутого 2014 года, ежегодно в реализации появлялось от 4 до 8 жилых комплексов.

«Одна из основных особенностей проектов в Новомосковском округе - масштабность, – говорит Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101». – Большое количество незастроенных участков позволяет не «дробить» территорию, а создавать очень крупные проекты, где можно сформировать полноценную городскую среду современного типа с насыщенной инфраструктурой и продуманными маршрутами. На сегодняшний день это наиболее оптимальный формат с точки зрения привлекательности и востребованности у покупателей квартир и коммерческой недвижимости. Но таких проектов не может выходить много каждый год в силу их сложности, ресурсоемкости и долгого периода реализации».

Вместе с тем отмечают эксперты «Метриум», количество квартир в продаже в целом остается немалым. В 2019 году объем предложения достиг 9,3 тыс. единиц, что сопоставимо с результатом прошлого года, хотя и ниже пика активности застройщиков в 2017 году (11,2 тыс. квартир). А по сравнению с объемом рынка в первый год истории Новой Москвы (тогда было 7,5 тыс. квартир), текущее предложение на 24% больше.

«Сокращение числа проектов обусловлено низкой динамикой выхода новых комплексов и завершением или приостановкой продаж некоторых объектов, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Я полагаю, что мы наблюдаем временное явление, связанное с перестройкой местного рынка и консолидацией предложения в руках нескольких крупных игроков. В перспективе это может привести к снижению конкуренции, но в целом объем предложения настолько велик, что едва ли стоит ожидать дефицита предложения жилья в Новой Москве».

Компания «Метриум» начинает управление продажами пула сервисных апартаментов с премиальной отделкой и полной меблировкой, получивших название OKO Dimond в башне «ОКО» комплекса «Москва-Сити». Апартаменты с гостиничным обслуживанием подойдут как для проживания собственников, так и в качестве готового арендного бизнеса в премиальной нише с доходом порядка 280 тыс. рублей в месяц.

OKO Dimond – это коллекция апартаментов в одном из самых востребованных небоскребов Москва-Сити – башне «ОКО», расположенной в престижном Пресненском районе Центрального административного округа Москвы. Комплекс обладает отличной транспортной доступностью: до ТТК на автомобиле можно добраться за одну минуту, до Кутузовского проспекта и Садового кольца – за шесть минут. В десяти минутах пешком – три станции метро («Международная», «Деловой центр» и «Выставочная»), станция МЦК и пункт остановки аэроэкспресса до аэропорта Шереметьево.  

Резиденты высотки обеспечены сервисами на уровне высококлассного апарт-отеля. К услугам жителей – фитнес-клуб премиум-класса, кофейня, рестораны, смотровые площадки, торговый центр «Афимолл», а также школы и детские сады. Помимо этого, круглосуточно работает консьерж-сервис, ответственный за уборку апартаментов, техобслуживание и ремонт, прием гостей и корреспонденции, услуги прачечной, доставку блюд из ресторана высокой кухни.

Все апартаменты коллекции OKO Diamond имеют премиальную отделку с использованием натурального камня, ценных пород дерева, итальянского керамогранита. Они полностью меблированы и оснащены премиальной немецкой бытовой техникой. В апартаментах предусмотрены просторные кухни-гостиные с обеденной зоной, мастер-спальни с гардеробной и ванной комнатой, отдельная гардеробная и гостевой санузел при входе, а также выделенная прачечная зона.

Эксперты «Метриум» отмечают, что апартаменты из коллекции OKO Diamond отлично подойдут не только для постоянного проживания собственников, но и могут стать очень доходными объектами арендного бизнеса. Высокий престиж локации, ограниченность предложения, большой спрос со стороны резидентов многочисленных офисных комплексов и недавно переехавших в Москву-Сити госучреждений создают предпосылки для получения высокой прибыли от сдачи готовых для заселения апартаментов. По оценкам аналитиков компании, ежемесячный доход инвестора может составить порядка 280 тыс. рублей. Стоимость апартаментов из коллекции OKO Diamond варьируется от 37,8 млн рублей за 66,4 кв.м до 62,55 млн рублей за 112,5 кв.м.

«Апартаменты в комплексе «Москва-Сити» часто продавались без финишной отделки и уж точно без меблировки и остнащения техникой, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это создавало определенные сложности для покупателей и инвесторов, которым приходилось самостоятельно проводить долгий и дорогостоящий ремонт, что очень не просто в условиях многофункциональных небосребов. С этой точки зрения OKO Diamond –эксклюзивный продукт с продуманной концепцией дизайна, технологического оснащения и вообще с ясным представлением его создателей о формате жизни в премиальном апарт-комплексе».

Комплекс высоток «ОКО» представляет собой две башни, которые объединяет единая платформа в виде кристалла. В 85-этажной башне расположились апартаменты, а в соседней 49-этажной офисные помещения. Архитектором проекта выступило американское бюро Skidmore, Owings and Merrill. В основе концепции лежит совершенство простых геометрических форм и их органичная интеграция в современное пространство Сити. Здание введено в эксплуатацию в IV кв. 2015 года.