В I полугодии 2024 года московские застройщики открыли продажи и бронирование 40 проектов застройки, подсчитали аналитики «Метриум». По сравнению с аналогичным периодом 2023 года показатель вырос на 29%. Больше всего стартов реализации зафиксировано в сегменте новостроек бизнес-класса.

В I полугодии 2024 года московские девелоперы дали старт реализации 40 новостроек против 31 объекта в первой половине 2023 года. Таким образом, запуск продаж новых объектов на первичном рынке жилья в столице ускорился на 29%. В целом активность застройщиков в первом полугодии 2024 года соответствует показателям аналогичного периода прошлых лет. Для сравнения, в первой половине 2022 года застройщики начали реализацию 38 проектов, 2021 года — 32, 2020 — 27, 2019 — 30.

Наиболее активны в запуске новых проектов были застройщики жилых комплексов бизнес-класса. Они открыли продажи и бронирование помещений в 12 объектах недвижимости. Далее следуют девелоперы высокобюджетных новостроек (элитные и делюкс) с девятью «премьерами». Реализация восьми проектов началась в премиальном сегменте. На рынке массовых новостроек застройщики дали старт шести проектам. В Новой Москве появились пять новых объектов. Между тем в первом полугодии 2023 года старт новых проектов в разрезе классов выглядел так: в высокобюджетном сегменте — десять, в бизнес-классе — семь, в массовом сегменте и в Новой Москве — по пять проектов, в премиум-классе — четыре.

«Сегмент рынка “бизнес” остается наиболее динамичным на рынке новостроек Москвы, — комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер ЖК бизнес-класса Sokolniki, в котором сегодня ведется бронирование, а в скором времени будет получено разрешение на строительство и объявлен старт продаж). — Основная покупательская аудитория с большими бюджетами сейчас сосредоточена на поисках новостроек именно этого класса. В первом полугодии 2024 года спрос на новостройки бизнес-класса вырос на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Наиболее востребованными эти проекты, такие как ЖК Sokolniki, делает оптимальное сочетание характеристик, привлекательных для семей: удачное расположение относительно центра, комплексный характер инфраструктуры, парки и зоны отдыха поблизости, удобные транспортные узлы».

В квартальном измерении старт продаж новых проектов во II квартале 2024 года увеличился в полтора раза по сравнению с I кварталом 2024 года. В апреле-июне 2024 года застройщики начали реализацию 24 объектов, а в январе-марте — 15. В годовом измерении количество новых проектов на рынке не сильно изменилось — во II квартале 2023 года девелоперы предложили покупателям 21 новый проект.

С начала 2024 года стартовали продажи всего в трех проектах апартаментов — двух в бизнес-классе и один в делюкс-классе.

В территориальном разрезе больше всего новых проектов появилось в Центральном административном округе — десять. В Южном и Восточном административных округах начали продажи пяти проектов в каждом. По четыре «премьеры» в Западном и Новомосковском АО. В Северо-Западном и Северном округах три новых проекта. Две «премьеры» в Юго-Восточном АО. В Северо-Восточном, Юго-Западном, Троицком и Зеленоградском — по одному новому проекту.

«Несмотря на активизацию застройщиков, в целом проектов на ранней стадии реализации не так много, относительно общего объема предложения, — говорит Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа» (девелопер комплексов «EVOPARK Сокольники» и «EVOPARK Измайлово» со стартом в I полугодии 2024 года). — Например, в бизнес-классе из порядка 20 тысяч лотов застройщики предлагают более 3,3 тысяч вариантов (16,5% от общего объема рынка) на котловане. Между тем именно начальный этап строительства самый выгодный для инвестиций. Так, в наших комплексах “EVOPARK Сокольники” и “EVOPARK Измайлово” стоимость квадратного метра начинается от 273 тыс. рублей, а в самих проектах предусмотрена насыщенная досуговая инфраструктура: амфитеатры, спортивные площадки и игровые пространства для детей, а также кафе, магазины и салоны красоты на первых этажах».

«Несмотря на медленный запуск новых проектов в первом квартале, московские застройщики компенсировали это ростом числа новых объектов во втором квартале 2024 года, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Продолжается рост сегментов рынка бизнес и премиум при очевидном снижении интереса девелоперов к массовому сегменту новостроек. Постепенно комфорт-класс всё больше “перемещается” в Новую Москву, тогда как в старых границах застройщики предпочитают реализовывать более дорогие проекты».

В Москве растет число приверженцев жизни в небоскребах. Эксперты ГК «Сумма элементов» провели опрос среди потенциальных покупателей, рассматривают ли они варианты квартир в домах только этажностью выше 25 этажей. Результаты исследования показали рост доли утвердительно ответивших респондентов до 23% за год.

Исследование проводилось методом онлайн-опроса, в котором приняли участие 220 респондентов — жители Москвы в возрасте от 18 до 65 лет, планирующие покупку квартиры в новостройке в течение ближайших 3 лет. Выборка респондентов формировалась с учетом половозрастной структуры населения Москвы и распределения доходов. Для сравнения динамики предпочтений использовались результаты аналогичного опроса, проведенного в июне 2023 года.

Вопрос был сформулирован так: «Рассматриваете ли Вы покупку квартиры в доме этажностью до 25 этажей или выше?». Год назад 17% респондентов заявили, что рассматривают покупку квартиры только в высотном доме (от 25 этажей). В этом году доля таких респондентов выросла до 23%. При этом доля тех, кто готов выбирать как среди высоток, так и среди домов средней этажности, несколько сократилась — с 39% до 36%. Снизилась и доля приверженцев домов не выше 15 этажей — с 32% до 28%. А вот число тех, кто категорически против высотного жилья, осталось практически неизменным: 12% в 2023 году и 13% в 2024.

Больше всего желающих жить в небоскребах (дома выше 25 этажей) среди молодежи в возрасте от 18 до 35 лет. В этой группе доля тех, кто рассматривает покупку квартиры только в высотном доме, составила в июне 2024 года 30%, тогда как годом ранее — 24%. Среди респондентов старше 45 лет таких значительно меньше: 15% в 2024 году против 12% в 2023.

Интересно, что среди женщин доля желающих жить на высоте растет более активно, чем среди мужчин. Если в 2023 году «высотки и только» выбирали 15% женщин и 19% мужчин, то в 2024 — уже 21% и 25% соответственно.

В ходе своего исследования эксперты также выяснили не только общий уровень интереса к высотному жилью, но и предпочтения москвичей относительно этажа. Респондентам, готовым рассматривать покупку квартиры в небоскребе, был задан вопрос: «Представьте, что Вы решили приобрести квартиру в доме высотой 100 этажей. На каком этаже Вы бы хотели жить?».

Оказалось, что «золотой серединой» для большинства стали этажи с 26-го по 40-й. Именно этот вариант выбрали 42% респондентов. Видимо, жизнь на такой высоте представляется им наиболее комфортной: с одной стороны, открывается прекрасный вид, с другой — не возникает дискомфорта от слишком большой удаленности от земли.

На втором месте по популярности оказались этажи с 41-го по 75-й — их выбрали 27% опрошенных. Высоту от 11-го до 25-го этажа предпочли 18% респондентов. А вот жить выше 75-го этажа захотели лишь 8% опрошенных. Самыми непопулярными оказались первые 10 этажей — их выбрали всего 5% участников опроса.

«Спрос на квартиры в высотных жилых комплексах в Москве действительно растет. Это связано с рядом факторов, — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Во-первых, жизнь в мегаполисе диктует свои правила: люди ценят время и стремятся к комфорту, а современные небоскребы предлагают развитую инфраструктуру в рамках одного комплекса. Во-вторых, квартира на высоте — это особый статус и престиж, захватывающие виды из окна. Именно поэтому мы видим повышенный интерес к квартирам на средних этажах — с 26-го по 50-й: они позволяют наслаждаться панорамой города, не испытывая при этом дискомфорта от слишком большой высоты. При проектировании и строительстве “Дома Дау” мы учитываем все эти факторы, чтобы создать пространство, максимально соответствующее запросам наших клиентов».

За прошедшие три года потолки в московских новостройках стали выше в среднем на 4 см, подсчитали эксперты компании «Метриум». Показатель увеличился во всех сегментах, кроме бизнес-класса.

Средняя высота потолков[1] в реализующихся новостройках «старой» Москвы, по данным «Метриум», сейчас составляет 2,92 м. Три года назад этот показатель был равен 2,88 м. То есть квартиры и апартаменты на рынке первичного жилья в исторических границах столицы в период с 2021 по 2024 г. стали выше на 4 см или 1,4%.

Наиболее значительно увеличение высоты потолков за три года выражено в элитном сегменте. Сейчас этот показатель составляет 3,33 м, в 2021 году был равен 3,19 м. Таким образом, высота потолков в элитных комплексах выросла на 14 см или 4,4%. Подобная тенденция обусловлена в первую очередь ростом экспозиции самых дорогих проектов делюкс-класса.

«Исторически высокие потолки проектировались во дворцах и особняках, что подкрепляет их статус как символа роскоши, — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Сегодня этот атрибут характерен, прежде всего, для элитных проектов. При этом только в 7 элитных и делюкс-проектах на первичном рынке встречаются потолки выше 5 м. А рекорд за всю историю первичного рынка — 9 м в башне «Федерация». Высокие потолки делают жилье эстетичнее и положительно влияют на его эмоциональное восприятие. Кроме того, они подразумевают огромные панорамные окна, усиливающие интеграцию в окружающий живописный ландшафт».

Средняя высота потолков в премиальных проектах — 3,12 м. Три года назад было 3,1 м. Соответственно, высота потолков в новостройках премиум-класса выросла на 2 см или 0,6%.

«Высота потолков серьезно влияет на все ключевые параметры в квартире и обычно впечатляют даже самых насмотренных клиентов, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов Dream Towers и «Преображенская площадь»). — Во-первых, высокие потолки создают ощущение простора и открытости, визуально расширяют пространство. Во-вторых, в подобных квартирах нередко устанавливают красивые большие двери и панорамные окна с широким обзором. Во-третьих, высокие потолки способствуют лучшей вентиляции и воздухообмену в помещениях. В-четвертых, это залог качественной акустики. Кроме того, высокие потолки открывают широкий простор для интересных дизайнерских решений, особенно в области освещения. Именно поэтому в наших премиальных комплексах запроектированы потолки высотой до 4,25 м». 

В проектах бизнес-класса средняя высота потолков сейчас равна 3 м. В 2021 году этот показатель составлял 3,02 м. То есть в бизнес-классе потолки стали ниже в среднем на 2 см или на 0,7%. Основное объяснение подобного тренда — перетекание множества новых комплексов «комфорт+» в бизнес-класс.

В массовом сегменте высота потолков сегодня составляет в среднем 2,76 м. Тремя годами ранее показатель был равен 2,73 м. Следовательно, зафиксирован рост на 3 см или 1,1%. Небольшое увеличение высоты потолков в массовом сегменте обусловлено сокращением вывода девелоперами на рынок проектов стандарт-класса.

В Новой Москве средняя высота потолков сегодня составляет 2,88 м. Тремя годами ранее показатель был равен 2,85 м. То есть с 2021 по 2024 г. высота потолков в ТиНАО выросла в среднем на 3 см или 1,1%. Показатель в Новой Москве выше, чем в массовом сегменте в исторических границах мегаполиса. Это связано с тем, что лидирующие на рынке ТиНАО девелоперы преимущественно строят дома с высотой потолков от 2,8 м.

Минимальная средняя высота потолков в Москве зафиксирована в Троицком округе — 2,68 м, максимальная — в Центральном — 3,18 м. По сути, такие результаты напрямую коррелируют со структурой экспозиции. В ЦАО преобладают премиальные и элитные проекты, в ТАО — новостройки стандарт-класса.

Средняя высота потолков в квартирах на первичном рынке Москвы — 2,9 м, в апартаментах — 3,02 м, то есть на 12 см или 4,1% выше. Единственная причина столь существенной разницы заключается в том, что апарт-комплексы реже встречаются в массовом сегменте и Новой Москве, чем в более дорогостоящих сегментах.

Самые низкие потолки предлагаются в проекте комфорт-класса в Нижегородском районе (ЮВАО) — 2,59 м, самые высокие в открытом предложении — в элитном проекте на Саввинской набережной в Хамовниках (ЦАО) — 6,43 м. 

[1] Рассматривалась средняя минимальная высота потолков в корпусах на первичном рынке.

Как купить квартиру в 2024 году, когда льготная ипотека для многих осталась в прошлом, а цены на недвижимость продолжают расти? Несмотря на сложности, есть возможность достичь более выгодной сделки: эксперты «Метриум» дают десять актуальных рекомендаций покупателям новостроек 2024 года.

1. Субсидированная ипотека в 2024 году: не всё потеряно

Государственные программы поддержки ипотечных заемщиков продолжают действовать и в 2024 году. Несмотря на то, что с 1 июля программа льготной ипотеки для всех граждан завершилась, некоторые категории заемщиков всё ещё могут воспользоваться выгодными условиями.

Так, по-прежнему доступны:

• Ипотека для IT-специалистов: ставка до 5% годовых.
• Семейная ипотека: ставка до 6% годовых.
• Дальневосточная ипотека: ставка 2% годовых.
• Сельская ипотека: ставка 3% годовых (на строительство дома).

Разница между льготными и рыночными ставками сейчас очень велика, поэтому перед принятием решения о покупке квартиры рекомендуется внимательно изучить все действующие программы господдержки. Возможно, вы сможете воспользоваться одной из них и значительно сэкономить на процентах. Кроме того, субсидированные кредиты предлагают многие застройщики. Правда, снижение рыночной ставки до 11-12% годовых достигается путем увеличения стоимости приобретаемой квартиры. 

1. Единовременные выплаты: не только ипотека

Помимо льготной ипотеки, существуют и другие меры господдержки покупателей жилья. Так, многодетные семьи всё ещё могут рассчитывать на единовременную выплату на погашение ипотеки до 450 тысяч рублей. Её могут получить семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2024 года родился третий или последующий ребёнок, и у которых есть действующая ипотека. Возраст старших детей не имеет значения. Наличие официальной регистрации брака не требуется. Воспользоваться программой можно только один раз.

Помимо федеральных, действуют и региональные программы поддержки покупателей жилья. Условия могут различаться, поэтому перед покупкой квартиры рекомендуется уточнить информацию в вашем регионе. Например, в Москве действуют программы для многодетных и малообеспеченных семей, предусматривающие компенсационные выплаты. На региональную поддержку могут рассчитывать бюджетники, ветераны, военнослужащие, госслужащие, жители сельской местности, инвалиды, коренные малочисленные народы, медицинские работники, молодые специалисты, научные сотрудники, одинокие родители, педагогические работники, переселенцы и другие категории граждан.

1. Несубсидируемая ипотека: миссия выполнима

Если вы не можете рассчитывать ни на какие формы поддержки и вынуждены выбирать несубсидируемую ипотеку, то сейчас не самый благоприятный момент для кредита. Средневзвешенные ставки превысили 18% годовых, а значит, в долгосрочной перспективе покупка квартиры по такой ставке обернется огромной переплатой.

Однако это не значит, что ипотека полностью теряет свой смысл. В некоторых ситуациях она может пригодиться. Например, если вы планируете быстро погасить кредит, продав старое жильё, и большая часть вырученной суммы покроет затраты на новую квартиру. Иными словами, если вы рассматриваете дорогую ипотеку как краткосрочный инструмент привлечения средств на несколько месяцев или даже недель, то вполне возможно, что переплата по процентам окажется незначительной.

Важно помнить, что ставки в кредитных организациях отличаются. Рекомендуется изучить предложения по несубсидируемой ипотеке от разных банков. Удобнее всего это сделать на сайте Дом.рф, где публикуется еженедельный обзор «Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования». Аналитики Дом.рф собирают данные по выгодным ипотекам от 20 крупнейших банков страны и показывают среднюю ставку, по которой эти банки выдали ипотеку.

Например, в первую неделю июля средняя ставка по выданным несубсидируемым кредитам в Альфа-Банке составила более 20% годовых, а в Тинькофф Банке — 16,4% годовых. Разница почти в четыре процентных пункта. Обратите внимание на ипотечные продукты средних по величине банков. Как правило, их ставки ниже, чем у лидеров рынка.

1. Ипотека от застройщика: поиск продолжается

Несмотря на то, что практика дополнительного субсидирования ипотечных ставок застройщиками уходит в прошлое, некоторые банки и застройщики всё ещё совместно разрабатывают собственные программы со сниженной ставкой для покупателей новостроек.

В Москве подобные программы предлагают, например, Совкомбанк, Промсвязьбанк и Московский кредитный банк.

• Совкомбанк проводит акции в различных жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, предлагая ставку 10,99% годовых при первоначальном взносе 15% на срок до 30 лет.
• Промсвязьбанк предлагает акции в жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса со ставкой 15,4% годовых при первоначальном взносе 15% на срок до 30 лет.
• Московский кредитный банк в ряде проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса предоставляет ипотеку под 16,3% годовых с первоначальным взносом от 15%.

Обращайте внимание на предложения банков, не входящих в топ-3 или топ-5 по популярности среди заемщиков — их условия могут быть выгодными, особенно в отдельных проектах.

«Еще один вариант экономии — ипотека с переменной ставкой, — рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — У покупателя-заемщика два счета: один для первоначального взноса (от 20%), а второй — для суммы кредита. Первые полгода или год действует фиксированная ставка 4,9%, после чего ставка меняется. Это позволяет сократить расходы в самый затратный период для новоселов, когда нужно делать ремонт и переезжать».

1. Рассрочка: когда не нужна ипотека

Альтернативой ипотеке может стать рассрочка от застройщика. Главное условие — наличие высокого и стабильного дохода.

Условия рассрочки сильно различаются в зависимости от конкретного проекта, поэтому имеет смысл интересоваться у каждого застройщика, есть ли такая опция (а рассрочка не столь распространена, особенно в комфорт-классе). Вот наиболее часто встречающиеся условия рассрочки.

Первоначальный взнос:

• Комфорт-класс: 20-50% от стоимости квартиры
• Бизнес-класс: 15-70% (чаще всего 30-40%)
• Премиум-класс: 10-50% (в зависимости от проекта)

Что касается процента, то рассрочка предоставляется преимущественно без процентов. Реже застройщики предлагают рассрочку под процент, который может составлять от 10-12% до 18% годовых. Сроки варьируются от 3 до 120 месяцев. Наиболее распространены рассрочки на 6-12 месяцев.

1. Первичка или вторичка: на что обратить внимание

Один из главных вопросов, который встает перед покупателями квартиры — выбрать новостройку или вторичное жильё. В текущей ситуации, когда покупка квартиры предполагает не субсидируемую ипотеку с высокими ставками, логичнее выбрать готовое жильё. Это может быть как квартира от застройщика в сданном доме, так и вариант на вторичном рынке.

Дело в том, что покупка квартиры в строящемся доме, особенно на ранней стадии, подразумевает дополнительные расходы. Придётся ждать окончания строительства, а значит, где-то жить, возможно, снимать квартиру, делать ремонт и нести другие сопутствующие расходы. Поэтому, если вы не готовы ждать и не можете рассчитывать на субсидированную ипотеку, рекомендуется рассмотреть варианты готового жилья. Впрочем, оптимальным вариантом в этом случае будет не «старый фонд», а введенные в эксплуатацию новостройки, которые отличаются более высоким уровнем комфорта и ликвидности.

1. Котлован: серьезная экономия, но с нюансами

Многие покупатели квартир в новостройках рассматривают варианты на этапе котлована, полагая, что так удастся сэкономить. В большинстве случаев именно так и получается, но есть исключения, и встречаются они все чаще.

Дело в том, что в продаже представлено много готового предложения в новостройках, которые уже введены в эксплуатацию, и цены на него иногда незначительно отличаются от стоимости квартир в домах на начальном этапе строительства.

Например, на рынке массовых новостроек Москвы на начальном этапе застройщики реализуют 20 проектов, предлагая 3,4 тыс. квартир по средней цене 343 тыс. рублей за квадратный метр. При этом на рынке готовых массовых новостроек представлено 53 жилых комплекса с 1,2 тыс. квартирами по средней цене 346 тыс. рублей за квадратный метр. Как видим, разница невелика.

Аналогичная ситуация и на рынке новостроек бизнес-класса. В Москве реализуется 28 проектов на начальном этапе строительства, где предлагается 4,8 тыс. квартир по средней цене 448 тыс. рублей за квадратный метр. На рынке готовых новостроек бизнес-класса представлено 64 комплекса с 3 тыс. лотов по средней цене 495 тыс. рублей за метр. Разница более существенная, но и тут есть нюансы.

«Приведу конкретный пример разницы между котлованом и готовыми проектами района Замоскворечье, — комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». — Здесь вы можете найти готовый комплекс бизнес-класса в районе Павелецкой у Садового кольца по цене  550 тыс. рублей за метр. При этом два проекта на стадии строительства, которые находятся дальше от центра, продаются по 620 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами, хорошо изучите локальный рынок, учитывая не только новые, но и реализованные проекты».

1. Загородный дом: возможная альтернатива квартире

Высокие цены на квартиры в Москве вынуждают многих покупателей искать альтернативные варианты. Так как средняя стоимость квартиры площадью 52 кв. м в массовом и бизнес-сегментах составляет почти 22 млн рублей, покупатели с таким бюджетом могут рассмотреть возможность покупки загородного дома.

Например, в радиусе 5 км от МКАД представлено около 250 домов стоимостью до 21 млн рублей. В основном это дома площадью более 100 кв. м, причем большая часть предложений стоит даже дешевле 15 млн рублей.

Конечно, жизнь в загородном доме отличается от квартиры. Нужно быть готовым к необходимости иметь автомобиль, к другим бытовым условиям, к постоянному ремонту и уходу за домом. Тем не менее, для семей, не готовых тратить 15-20 млн рублей на небольшую квартиру, загородный дом в ближнем Подмосковье или Новой Москве может стать хорошей альтернативой.

1. Покупать или подождать: вот в чём вопрос

Многих покупателей интересует, стоит ли приобретать квартиру сейчас или лучше подождать более удачного момента.

«На рынке недвижимости ждать практически бессмысленно, так как цены на жильё растут, причем на рынке новостроек этот рост опережает инфляцию, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — То есть, откладывая покупку, вы будете терять свой бюджет, потому что цены на квартиры будут расти. Вполне вероятно, что через какое-то время на сумму, которой сегодня хватает на квартиру площадью 50 кв. м, вы сможете позволить себе только 45 кв. м».

С этой точки зрения, ожидание оправдано только в том случае, если вы не можете приобрести квартиру за собственные средства и нуждаетесь в кредите, но льготные программы вам недоступны, а по текущей ипотечной ставке кредит вам не по карману. Рассчитывать на рефинансирование при текущих ставках тоже нельзя, ведь только за один год выплат можно переплатить 18% от суммы кредита. В такой ситуации брать дорогую ипотеку не стоит. Лучше подождать и поискать альтернативные варианты решения жилищного вопроса, например, аренду.

1. Аукционы и торги: риски и возможности

Обратите внимание на аукционы и торги по продаже имущества. Здесь можно найти жилье по цене значительно ниже рыночной: квартиры, изъятые у города, арестованные, залоговые и выставленные на продажу в рамках дел о банкротстве. Стартовые цены на таких аукционах могут быть на 15-30% ниже рынка.

Однако важно помнить о рисках. Результаты торгов могут быть оспорены в судебном порядке, например, при выявлении нарушений в процедуре проведения торгов (сроки, публикация извещений, полнота информации и т. д.). Кроме того, могут неожиданно появиться наследники, претендующие на квартиру, и оспорить результаты торгов. Также существует риск приобрести квартиру с долгами по коммунальным платежам или с прописанными жильцами, выселение которых придётся осуществлять через суд.

Прежде чем участвовать в аукционах, тщательно изучите все нюансы и проконсультируйтесь с юристом, чтобы минимизировать риски и не потерять деньги и время.

«В 2024 году, несмотря на завершение ряда льготных ипотечных программ, у покупателей остаются возможности приобрести жильё с выгодой, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Прежде всего, стоит внимательно изучить действующие программы господдержки: ипотеку для IT-специалистов, семейную ипотеку, дальневосточную и сельскую ипотеку, а также региональные программы, ориентированные на различные категории граждан. Многодетным семьям стоит рассмотреть возможность получения единовременной выплаты на погашение ипотеки. Если вы не подходите под условия льготных программ, тщательно проанализируйте предложения разных банков по несубсидируемой ипотеке. Изучите варианты рассрочки от застройщиков. В условиях высоких ставок по кредитам более выгодной может оказаться покупка готового жилья, а не квартиры в строящемся доме. Не стоит сбрасывать со счетов и менее традиционные варианты, такие как аукционы и торги по продаже имущества. Внимательно взвесив все за и против, проанализировав свои финансовые возможности и цели, вы сможете принять верное решение и приобрести квартиру своей мечты».

Средняя стоимость трёхкомнатной квартиры в «старой» Москве достигла в апреле 2024 года психологически важной отметки — 45 млн рублей. Эта сумма сопоставима со стоимостью многих предметов роскоши. Аналитики компании «Метриум» представляют обзор разных объектов недвижимости, предметов искусства и развлечений, которые может позволить себе обладатель бюджета на покупку московской «трёшки».

По данным аналитиков «Метриум», средняя стоимость трёхкомнатных квартир в новостройках Москвы за год (с апреля 2023 года по апрель 2024 года) выросла на 19,4% — с 37,9 млн до 45,2 млн рублей. В массовом сегменте рост составил 16,2% (с 20,4 млн до 23,7 млн рублей). В бизнес-классе цены увеличились на 13,7% (с 39,5 млн до 44,9 млн рублей). В премиальном сегменте рост достиг 11,7% (с 67,6 млн до 75,5 млн рублей). При этом за 45 млн рублей (или около 500 тысяч долларов) можно приобрести не только среднестатистическую «трёшку» в новостройке Москвы, но и более экстравагантные объекты недвижимости, предметы искусства и развлечения.

1. Частный остров с виллой в Карибском море

Стоимость: $425 тыс.

В заливе Дельфинов, всего в 25 минутах на катере от города Бокас-дель-Торо в Панаме, продаётся частный остров с домом за 425 тысяч долларов. Остров с песчаным пляжем расположен на высоте четырех метров над уровнем моря. На нём растут пышные тропические растения, а на открытой террасе рядом с единственной виллой есть зона с гидромассажной ванной для отдыха. Двухэтажный дом разделён на два жилых помещения, что позволяет сдать его в аренду двум разным семьям. Верхний этаж оборудован кондиционером, джакузи и панорамными окнами, а на кухне установлены гранитные столешницы и профессиональная кухонная техника. В гостиной есть большой телевизор, а в спальне — кровать размера кингсайз. Нижний этаж также оборудован кухней, ванной комнатой и двумя спальнями. Дом полностью автономен: на крыше установлены 21 солнечные панели, а также есть три резервуара для воды и два генератора. К дому ведёт причал, где можно пришвартовать парусную лодку, а под навесом есть место для катера.

1. Личный самолёт или вертолёт

Стоимость: $459-485 тыс.

Еще одна альтернатива «трёшке» — личный самолёт или вертолёт. За 485 тысяч долларов продаётся красивый самолёт Cirrus SR20-G6 2018 года выпуска с кожаным салоном, 10-дюймовыми экранами, автопилотом GFC 700, кондиционером и многими другими опциями. За 459 тысяч долларов также можно приобрести вертолёт Robinson R44 Raven II 2016 года выпуска. Это лёгкий многоцелевой четырёхместный вертолёт производства американской компании Robinson Helicopter.

1. Винодельня в Бордо

Стоимость: €434 тыс.

В одном из самых известных винодельческих регионов Франции — Бордо — за 434 тыс. евро можно приобрести винодельческое поместье площадью 3,1 га, из которых 1,96 га занимают виноградники апелласьона О-Медок (Haut-Médoc). На территории поместья находятся производственные помещения площадью около 240 кв. м, включая винодельню, хранилище для бочек, погреб для бутылок, дегустационный зал и сарай для сельскохозяйственной техники. В стоимость также входит всё оборудование для виноделия. Дополнительно можно приобрести каменный особняк с гостевым домом.

1. Новая яхта

Стоимость: $490 тыс.

За $489,9 тыс. продается новая яхта Dufour 41 2024 года выпуска. Яхта доступна для немедленной поставки и очень хорошо оборудована: кондиционер, генератор, полная электроника, электрические лебёдки, носовой подруливающий элемент, полный комплект парусов и многое другое. Яхта Dufour 41 отличается инновационным дизайном, ориентированным на отдых на свежем воздухе. Размер кокпита (помещение для управления судном) на этой 12,5-метровой крейсерской яхте сопоставим с яхтами гораздо большего размера. На судне предусмотрено множество инновационных решений, обеспечивающих комфорт и безопасность в море.

1. Коллекционный автомобиль

Стоимость: $400-500 тыс.

За 400—500 тысяч долларов можно купить коллекционный автомобиль Yankee Doodle Roadster 1940 года выпуска. Это не простой олдтаймер, а один из первых образцов «кастомных» спортивных автомобилей, построенных компанией Coachcraft Ltd. из Северного Голливуда (штат Калифорния, США). Yankee Doodle — это родстер, то есть двухместный автомобиль со съёмной крышей. Он стал прообразом для размера, формы и стойки спортивных автомобилей 1950-х и начала 1960-х годов, таких как Porsche 356, Jaguar XK120, и др. Также Yankee Doodle предвосхитил идею Кэрролла Шелби о том, чтобы поместить мощный двигатель Ford V-8 в лёгкий спортивный кузов.

1. Картина последователя Караваджо

Стоимость: $479 тыс.

Вместо покупки московской «трёшки» обладатель бюджета в 45 млн рублей может поучаствовать в торгах аукционного дома Christie’s. Например, за эту сумму можно приобрести картину Джузеппе Вермильо «Христос перед Пилатом». Джузеппе Вермильо был одним из выдающихся последователей Караваджо в начале XVII века. Он родился в Пьемонте, но в молодости переехал в Рим, где проживал в 1604 году. Его ранние работы демонстрируют влияние позднего маньеризма, но вскоре его стиль уступил место более непосредственному и драматичному натурализму под влиянием Караваджо. Вермильо оставался в Риме как минимум до 1619 года, став членом Академии Святого Луки. Затем он переехал в Милан, где получал многочисленные заказы как от частных покровителей, так и от религиозных орденов.

Картина «Христос перед Пилатом» в прекрасном состоянии является великолепным примером его интерпретации сюжетов Караваджо: фигуры вполоборота драматически теснятся в тёмном пространстве, демонстрируя явную отсылку к характерным мотивам Караваджо.

1. Полет в космос

Стоимость: $450 тыс.

За 450 тысяч долларов можно приобрести билет на суборбитальный космический полёт от компании Virgin Galactic. Первый коммерческий полёт Virgin Galactic состоялся в июне 2023 года. Космический корабль Unity, запущенный в воздухе с самолёта-носителя, поднялся на высоту более 80 километров, где пассажиры смогли на несколько минут испытать состояние невесомости и полюбоваться видом Земли из космоса.

«Современные трёхкомнатные квартиры в новостройках — это не просто типовое жильё, а продукт с высоким уровнем комфорта и качества, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Девелоперы предлагают различные планировки, улучшенную отделку, современные инженерные системы, благоустроенные дворы и развитую инфраструктуру в жилых комплексах. Всё это формирует дополнительную ценность, которая отражается в стоимости. Иными словами, приобретая квартиру, покупатель новостройки получает нечто большее — автономное, социально однородное, модное и технологичное пространство для жизни в развивающемся мегаполисе.

Второй аспект ценообразования — инвестиционный. Исторически сложилось так, что недвижимость в Москве — это надёжный актив, который защищает средства от инфляции и приносит стабильный доход. Цены на квартиры в Москве, как правило, растут быстрее, чем инфляция, а ликвидность этого актива достаточно высока. Поэтому несмотря на то, что за 45 млн рублей можно приобрести частный остров, винодельню во Франции или даже слетать в космос, инвестиции в московскую “трёшку” остаются одним из самых разумных вариантов для сохранения и приумножения капитала».

Рынок элитного жилья традиционно отличает устойчивость к внешним обстоятельствам. В то же время социально-экономические колебания последних лет значительно его трансформировали. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, как первичный рынок элитной недвижимости изменился за пять лет.

Цены

По данным «Метриум», с 2019 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья выросла на 102%, достигнув в мае 2024 года 1,97 млн рублей. При этом серьезный разрыв цен произошел между сегментами «элит» (1,39 млн рублей за кв. м) и «делюкс» (2,66 млн рублей за кв. м), который составил 92%. 

Для сравнения, по итогам мая 2019 года средняя цена элитных новостроек составляла 974 тысяч рублей за кв. м. При этом квадратный метр в проектах элитного класса стоил в среднем 959 тысяч рублей, а делюкс-класса — 1,09 млн рублей, то есть всего на 14% дороже.

«Резкий рост цен на элитном рынке связан с тем, что появилось немало действительно трофейных проектов в привлекательных локациях, — подчеркивает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-комплекса Quartier d’Or / «Золотой квартал»). — В результате «делюкс» окончательно выделился в самостоятельный класс. Он отличается от элитного не только ценами, но и камерным масштабом, просторными помещениями, расширенной домашней и клубной инфраструктурой, применением современных технологий». 

Локация

Больше всего первичного элитного жилья продается в Центральном административном округе (ЦАО). В его границах в мае 2024 года реализуется 88% проектов. Тем не менее этот показатель сокращается. Пять лет назад практически вся первичная элитная недвижимость (96%) была сосредоточена в ЦАО, в пределах Садового кольца. Лишь по одному проекту находилось в ЗАО и СЗАО. К 2024 году до семи комплексов расширилось представительство элитного жилья в районах Дорогомилово, Раменки (ЗАО), Серебряный Бор (СЗАО).

«Заметные изменения произошли также в географической структуре предложения комплексов премиум-класса, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Доля премиальных проектов в ЦАО с 2019 г. по 2024 г. снизилась с 64% до 33%, то есть на 31 процентный пункт. Происходит активная децентрализация в премиум-классе. Вполне возможно, что в связи с дефицитом земельных участков в среднесрочной перспективе аналогичный тренд будет наблюдаться и в элитном сегменте, появится предложение за пределами ЦАО, ЗАО и СЗАО».

Архитектура

За минувшие пять лет ситуация с подходом девелоперов к архитектурному облику элитных комплексов серьезно изменилась. «Архитектура, конечно, всегда была важна для элитного сегмента, но никогда так сильно, как сейчас, — говорит Анна Раджабова. — До второй половины 2010-х гг. на рынке преобладал аляповатый вычурный стиль. То есть нередко было “дорого-богато”, но безвкусно. Последние 7-8 лет архитекторы разрабатывают концепции в востребованных стилях (неоклассика, хай-тек, ар-деко), находят эффектные решения. Во многом это произошло благодаря активному сотрудничеству с иностранными архитектурными бюро до 2022 года. Например, ЖК “Бадаевский”, спроектированный при участии швейцарских архитекторов, будет парить над землей на 35-метровых колоннах, а на крышах появятся скай-виллы. Хотя в 2019 году застройщики тоже создавали качественные проекты, подобный уровень вообразить было невозможно. По сути, современные девелоперы и архитекторы не просто строят, а создают новые достопримечательности столицы».

Проекты реконструкции

Московские девелоперы реализуют 30 элитных и делюкс-проектов реконструкции. По подсчетам экспертов «Метриум», за последние пять лет число таких комплексов выросло в 2,5 раза. В начале 2019 года на первичном рынке было 12 элитных проектов реконструкции.

«Застройщики чаще стали преображать здания, имеющие историческую ценность, — комментирует Анна Раджабова. — Это связано не только с дефицитом участков для новой застройки, но и с ростом популярности запроса на жизнь в квартирах и апартаментах с историей. Так, в основании Дома “Абрикосов”, бережно реконструированного здания XIX в., находится отреставрированная каменная кладка XVII века, то есть допетровского времени».

Лобби

В последние годы роскошные входные группы элитных домов, часто служащие их «визитными карточками», превращаются еще и в многофункциональные пространства. Лобби становится некоммерческой территорией для оказания клубных услуг. «Например, если в районе наблюдается дефицит студий йоги и танцев, такие помещения могут быть предусмотрены во входной группе жилого комплекса, — рассказывает комментирует Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. — Помимо этого, на первых этажах создаются комнаты, куда резиденты могут пригласить стилиста, тренера, педагога и т.д. Таким образом, повышается функциональность здания и в то же время исключается избыточный коммерческий трафик».

Правительство Москвы приняло решение о формировании земельного участка для строительства дороги между городским кварталом «Ривер Парк Коломенское» и Судостроительной улицей. Девелопер проекта — «Аеон Девелопмент» в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации — компания «Метриум».

29 мая 2024 года состоялось заседание Градостроительной Земельной Комиссии (ГЗК), на котором было принято решение о формировании земельного участка для его предоставления в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта (МАИП) Специализированному Застройщику «МССЗ» (АО) для создания уличной дорожной сети — продолжении Корабельной улицы с выездом на ул. Судостроительная. Девелопер проекта — «Аеон Девелопмент» в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации — компания «Метриум».

Следующий этап — формирование земельного участка Департаментом Городского Имущества г. Москвы для последующего оформления договора аренды с Застройщиком.

Еще одним важным элементом формируемой транспортной инфраструктуры в Нагатинском Затоне станет пешеходный мост, который свяжет городской квартал «Ривер Парк Коломенское» с новым транспортно-пересадочным узлом «Нагатинский затон». Строительство моста вышло на завершающую стадию. Мост достигнет в длину 240 метров, а его ширина равна 12,75 м. Мост в Нагатинском Затоне спроектирован известным немецким архитектурным бюро SBP. Концепция предполагает использование принципа фермы Финка, в соответствии с которым верхняя балка опирается на вертикальные мачты, подвешенные на натяжных стержнях. Подобный метод гарантирует сочетание устойчивости и визуальной воздушности конструкции.

«Новый участок дороги между «Ривер Парк Коломенское» и Судостроительной улицей дополнительно повысит транспортную доступность городского квартала и Нагатинского Затона в целом, — комментирует Дмитрий Старостин, управляющий партнер компании «Аеон Девелопмент». — Его строительство — значимая составляющая активного развития района. Дорожная сеть в этом районе будет новой, удобной для живущих здесь автомобилистов, и позволит существенно сократить время в пути».

Микрозайм онлайн: проценты и переплаты

Проценты по краткосрочным займам начисляются ежедневно, что делает невыгодным погашение в течение долгого срока. Решение подойдет, когда необходимо быстро закрыть «дыру» в личном бюджете. Также многое зависит от лояльности разных МФО к добросовестным клиентам. Микрозайм онлайн — это сложный финансовый продукт со своими особенностями, преимуществами и недостатками.

Скрытые комиссии и дополнительные услуги

Помимо % ставки на основную заимствованную сумму, в договоре также могут присутствовать дополнительные платные опции. Например, оформление страховки на микрозайм будет означать единовременную уплату премии страховщику. В результате общая сумма задолженности увеличивается.

Менее распространенные допуслуги:

1. Подписки на развлекательные сервисы;

2. Отчисления в пользу различных фондов развития;

3. Навязчивая реклама предложений компании и ее партнеров (обычно бесплатно).

Услуги, прямо не относящиеся к микрозайму, можно отключить до либо после утверждения договора и получения денег. При этом возврат страховой премии или денег за другие платные опции предполагает обращение в МФО в течение 30 дней. Иногда заявление нужно писать в адрес поставщика услуги — данные нюансы отражаются в правилах выдачи микрозаймов.

При оформлении микрозайма онлайн запросить деньги обычно можно на карту либо цифровой кошелек Ю Money. Не все МФО предлагают сразу оба варианта.

Как сократить платежи по микрозайму, оформленному онлайн

После получения микрокредита сразу откажитесь от страховки, направив соответствующее заявление страховщику (если полис индивидуальный) или МФО (если страховка коллективная). Также следует предварительно проверить договор на наличие других скрытых опций, как платных, так и условно-бесплатных. К первой категории могут относиться не только досуговые сервисы, но и площадки по поиску займов (партнеры МФО).

Отказ от страховки займа может привести к пересчету процентов в сторону повышения, только если такой пункт есть в оферте. При этом общую нагрузку рекомендуется снижать за счет премии страховщика, которая вернется.

В каких случаях снизить стоимость онлайн-займа не получится

Проценты по микрокредиту всегда окажутся выше, когда у клиента есть непогашенные займы. Также учитываются общая долговая нагрузка и кредитная история. Если регулярно пользоваться услугами одного и того же кредитора, вовремя отдавая деньги, стоимость финансовых продуктов начнет снижаться. Конкуренция на рынке онлайн-кредитования высокая, что дает возможность не спешить при выборе финансового продукта. Лучше внимательно изучить все доступные предложения, соответствующие запросу.

Избегайте компаний, навязывающих страховку без права расторжения. В таких случаях отказ от дополнительной услуги предполагает досрочное погашение долга. Подобные условия всегда присутствуют в договоре, но прописываются мелким шрифтом.

Через Mainfin можно подобрать микрозаймы с адекватными процентами, лимитами и сроками погашения. Также клиент получает возможность сразу «отсеять» недобросовестные МФО, предлагающие большое количество скрытых опций.

RED7

Архитекторы: MVRDV (Нидерланды), АПЕКС (Россия)

Район: Красносельский

Стадия готовности: введен в эксплуатацию (РВ)

Апарт-комплекс RED7 от ГК «Основа» на Садовом кольце еще в процессе строительства стал новой достопримечательностью Москвы. Это первый и на ближайшие десятилетия единственный в России и Москве комплекс от культовых голландских архитекторов. Проект выполнен в экстравагантном пиксельном стиле, напоминающем тетрис. В зависимости от угла рассмотрения и времени суток RED7 меняет форму и тональность. Технологичность и рациональность решений «нидерландской архитектуры» сочетается с впечатляющей креативностью. При этом здание органично вписывается в окружающий исторический контекст. В частности, красный цвет фасадов — оммаж соседнему зданию Наркомзема.

«Золотой квартал» / Quartier d'Or

Архитекторы: RTDA (Россия-Германия)

Район: Замоскворечье

Стадия готовности: монтаж этажей

Хотя «Золотой квартал» спроектирован российско-немецким объединением, его архитектура выполнена в лучших традициях Парижа. Изящные фасады украшает благородный бежевый юрский камень и контрастные кованые изделия от французских мастеров. Квартал включает в себя три дома высотой от шести до восьми этажей с апартаментами, в том числе двухуровневыми со своими патио-зонами на первых этажах, 4 пентхауса с террасами. Архитектура квартала воплощает философию «ар-де-вивр» — умение жить в гармонии с собой, получая максимальное удовольствие от каждого дня.

«Прайм Парк»

Архитекторы: Филипп Болл, Dyer (Великобритания), АПЕКС (Россия)

Район: Хорошевский

Стадия готовности: монтаж этажей, отделка, РВ

«Прайм Парк» от Optima Development — самый продаваемый жилой квартал в Москве на протяжении нескольких лет — центр джентрификации Хорошевского района (САО). В первую очередь проект удивляет масштабным частным парком с естественным ландшафтом площадью 3,5 га. Вместе с тем впечатляет и колоритная архитектура башен, напоминающих лучшие современные мировые достопримечательности. Их основная особенность — сочетание футуристичных форм и классических отделочных материалов сдержанных оттенков.

Главный архитектор «Прайм Парк» англичанин Филип Болл привнес в квартал модную международную эстетику, вписывающуюся в сложившуюся застройку Ленинградского проспекта. Он провел поэтапную разработку пространственно-объемной концепции, чтобы интегрировать башни в окружающий ландшафт по модели города в городе. Оптимальный баланс между функциональностью и изысканностью реализуется за счет применения композит-панелей высочайшего качества, клинкерного кирпича, гравированного камня, а также обрамления антрацитового и бронзового цветов.

«Бадаевский»

Архитекторы: Herzog & de Meuron (Швейцария)

Район: Дорогомилово

Стадия готовности: котлован, монтаж этажей

В Москве есть несколько зданий, появившихся под влиянием идей гениального архитектора Ле Корбюзье, например, «дома на ножках» у ВДНХ и у ипподрома. Однако они приподняты над землей всего на несколько этажей. Сейчас в столице реализуется гораздо более впечатляющий проект, вызывающий ассоциацию с легендарными висячими садами Семирамиды. Это элитный жилой комплекс «Бадаевский» с «парящими» домами, поднятыми над землей на стройных 35-метровых колоннах. Возможно, здесь расположится самый высокий в мире первый этаж. А на крыше, на высоте 75 м, спроектированы первые в России скай-виллы площадью 500-600 кв. м — по сути, загородные дома в центре города. Проект разработали лауреаты Притцкеровской премии — швейцарское бюро Herzog & de Meuron. Беспрецедентная концепция комплекса объясняется задачей отреставрировать и сохранить памятники архитектуры бывшего Бадаевского завода и обеспечить их визуальную проницаемость со стороны набережной, а также создать масштабное общественное пространство.

JOIS

Архитекторы: Энди Сноу (Великобритания/Россия), Генпро (Россия) 

Район: Хорошево-Мневники

Стадия готовности: котлован

U-образные башни JOIS представляют собой наглядное опровержение стереотипов о высотном строительстве. В частности, здесь предусмотрены квартиры с протяженными террасами на нижних этажах. Собственно, эти террасы и балконы задают форму зданий и соединяют небоскребы. Проект напоминает бумеранг, подкову или магнит. При этом необычная форма имеет не только эстетическое, но и функциональное значение, так как улучшает видовые характеристики.

За прошедший год первичное жилье на юге Москвы подорожало на 12,6%. Существенный рост цен связан с активным комплексным освоением ЮАО. Тем не менее, в макролокации сохраняются бюджетные, но качественные варианты новостроек. Эксперты компаний «Метриум» и «Аеон Девелопмент» рассказывают о самых доступных предложениях на первичном рынке Южного округа.

На рынке новостроек ЮАО представлено 8105 квартир и апартаментов в 35 проектах. За минувшие 12 месяцев объем предложения сократился на 3,4%. В то же время здесь появилось 6 новых проектов. Вымывание экспозиции связано с активным спросом. Только по договорам долевого участия (ДДУ) за год здесь совершено 11 313 сделок. Средняя цена квадратного метра в новостройках Южного округа, по данным «Метриум» и «Аеон Девелопмент», достигла 463,7 тысяч рублей. За год этот показатель увеличился на 12,6%. Однако в округе до сих пор остались доступные варианты первичного жилья.

Лидер среди новостроек ЮАО по уровню привлекательности цен — мультиформатный проект комфорт-класса «Варшавские ворота» от «РГ-Девелопмент» в Южном Чертаново. Комплекс включает один масштабный корпус высотой до 30 этажей и частный детский сад. Квадратный метр здесь обойдется в среднем 283,2 тысяч рублей.

На втором месте рейтинга находится жилой комплекс комфорт-класса «Ютаново» от «ПИК» в Южном Чертаново. Проект состоит из 7 корпусов высотой от 9 до 33 этажей и детского сада. Средняя цена квадратного метра в «Ютаново» составляет 312,5 тысяч рублей.

На третьем месте — ЖК комфорт-класса «Зеленая Вертикаль» от «Э. К. Девелопмент» в Южном Чертаново. Это готовый проект из 11 корпусов высотой 19-26 этажей. Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 315 тысяч рублей.

На четвертом месте находится жилой комплекс комфорт-класса «Кавказский бульвар, 51» от «ПИК» в Царицыно. Проект состоит из 6 корпусов высотой от 23 до 33 этажей, детского сада и школы. Средняя цена квадратного метра в «Кавказском бульваре, 51» составляет 316,9 тысяч рублей.

На пятом месте — городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» от «Аеон Девелопмент и «Ферро-Строй» в районе Нагатинский Затон. Общая площадь территории «Ривер Парк Коломенское» — 29 га. Из них только 30% земли занимают жилые дома высотой от 9 до 19 этажей. Квартал включает детский сад, школу, образовательный центр, собственную набережную протяженностью 1,5 км и спортивный бульвар. Средняя цена лотов в строящихся корпусах проекта составляет 327,3 тысяч рублей, в готовом — 464,9 тысяч рублей.

«Юг Москвы — одна из наиболее динамично развивающихся локаций на юге столицы, — отмечает Дмитрий Старостин, управляющий партнер компании «Аеон Девелопмент». — В ЮАО в результате реализации КРТ возникают настоящие «города в городе» с развитой инфраструктурой и продуманным благоустройством. При этом девелоперы, как правило, бережно относятся к экологии. А в соседнем Южном порту стартовало строительство «второго Сити». Тем не менее, большинство локаций здесь еще не приобрели премиальный статус, остаются перспективными. Поэтому у клиентов есть возможность выгодно купить современное жилье, обеспеченное социальными и коммерческими объектами, окруженное зелеными зонами. Учитывая темпы развития Южного округа, такие сделки наверняка будут инвестиционно привлекательными, причем не только при приобретении на этапе котлована».

«За прошедшие пять лет квадратный метр первичного жилья в ЮАО подорожал на 134,6%, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В свою очередь, в Москве в целом средняя цена «квадрата» за этот период увеличилась на 70,2%. Это говорит о повышенной ликвидности новостроек на юге Москвы. Здесь формируются новые престижные локации, сбалансированно строятся жилые кварталы и инфраструктурные объекты, включая масштабные деловые и рекреационные кластеры. При участии девелоперов в ЮАО создаются даже новые ландшафтные парки и набережные».

В России стартовал купальный сезон. Для любителей водного отдыха доступны не только естественные водоемы, но и прекрасные рукотворные комплексы. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о семи самых ярких и необычных бассейнах в стране.

1 место — Dream Beach Club

Регион: Москва

В 2023 году открылся самый большой в России пляжный клуб — Dream Beach Club на Нагатинском полуострове Москвы. Этот грандиозный объект рекреационной инфраструктуры отличается не только впечатляющим масштабом, но и ярким наполнением. На площади 41 тысяча кв. м расположены пять открытых бассейнов с подогревом. Один из них — площадью 1,7 тысяч кв. м — стал крупнейшим в стране. Также в комплексе предусмотрены детский бассейн небольшой глубины с водными горками, сухой бассейн с фонтанами, VIP-бассейн и бассейн с волнами. Вокруг бассейнов создана вся необходимая для беззаботного отдыха инфраструктура — лежаки, пляжные домики, душевые кабины, раздевалки. Открыты дизайнерские кафе и рестораны с обширным меню. Кроме того, на территории пляжного клуба регулярно проводятся концерты с участием звезд эстрады, DJ-сеты, вечеринки.

«Стратегическая цель нашей компании сделать Нагатинский полуостров максимальной привлекательной локацией, и здесь уже создан настоящий городской курорт, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — Эта экологичная территория на юге Москвы уже превратилась в настоящий центр притяжения. За последние годы здесь открыты крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты», киноконцертный зал «Москва», ландшафтный парк площадью 44 га. Естественно, мы не могли не уделить внимание развитию водного потенциала локации. В результате на берегу Москвы-реки появились пляжный клуб, яхт-клуб, вейк-парк. Примечательно, что созданная инфраструктура будет постоянно развиваться и обновляться, год от года становясь все лучше».

2 место — «Термолэнд»

Регион: федеральная сеть

Самой масштабной федеральной сетью городских семейных комплексов с аквазонами и бассейнами на сегодня является «Термолэнд» от ГК «Основа». Сегодня открыто и находится в стадии строительства порядка 20 комплексов совокупной площадью 190 тыс. кв. м в Москве и регионах. Крупнейший на текущий момент комплекс — это «Термолэнд» в Оренбурге. Один из самых необычных и эксклюзивных бассейнов появится в комплексе Emotion в «Большом Сити». Здесь «Термолэнд» разместится на шести этажах, и на одном из верхних уровней будет открыт уличный бассейн с панорамными видами на столицы.

Комплексы «Термолэнд» — это семейные термальные комплексы с водными развлечениями, бассейнами, разнообразными саунами, хаммамами, барами, кафе, оздоровительными спа-процедурами, которые расположены в черте города, недалеко от дома и подходят людям всех возрастов. «Главной особенностью наших «Термолэндов» является наличие открытой уличной зоны, а также сразу нескольких бассейнов, включая джакузи, крытые и открытые бассейны, бассейны-купели, бассейны с морской водой и др., — отмечает Егор Храмов, партнер ГК «Основа», руководитель команды развития «Термолэнд». — У россиян всегда высоким спросом пользовался отдых у воды, и мы предложили свой формат городских курортов «у дома». Таким образом, мы активно развиваем и популяризируем здоровый и активный образ жизни».

3 место — Бассейн на крыше небоскреба «Высоцкий»

Регион: Екатеринбург

В 2022 году появился первый в России открытый бассейн на крыше небоскреба. Он расположен на вершине 200-метровой екатеринбургской башни «Высоцкий». Прежде поплавать в бассейне с видами на мегаполис возможно было только за границей. Объект состоит из двух частей длиной 11 и 20 м. Вода в нем переливается через края, так что создается впечатление, будто он безграничный. Идею создания бассейна директор бизнес-центра «Высоцкий» позаимствовал в Сингапуре. Плавательное пространство в Екатеринбурге работает круглый год. Зимой воду в нем нагревают до 46 градусов. Помимо бассейна, здесь можно посетить сауны, четыре вида бань, среди которых есть травяная и соляная, а также бар.

4 место — Самарские термы

Регион: Самара

На месте бывшего самарского аквапарка в конце 2023 года открылись современные термы. В ближайшее время планируется запуск уличной зоны водного комплекса. Его площадь составляет 24 тысячи кв. м, из которых 2,8 тысяч кв. м приходится на бассейны. Термальные пространства оборудованы гидромассажными установками и водопадами, детские — горками, качелями и домиками. Температура воды — 34-35 градусов. Кроме того, здесь имеются холодный и горячий джакузи, а также широкий спектр бань и саун на любой вкус: гималайская, травяная, каменная, кедровая, нефритовая, холодная, два вида хамама.

5 место — Бассейн «А30»

Регион: Всеволожск, Ленинградская область

Самый глубокий бассейн России, в котором можно погрузиться на 30 м, открылся в 2022 году в 25 км от Санкт-Петербурга. В классическом пространстве посетители занимаются аквааэробикой, синхронным и стандартным плаванием. А вот глубокая зона предназначена для экстремалов-дайверов. К ее возведению в подвижных ленинградских грунтах привлекались специалисты-мостостроители. Минимальная глубина погружения здесь равна 6,5 м. Из соображений заботы о здоровье в ходе первого занятия разрешено нырять максимум на 12 м. Всем посетителям обязательно предоставляется инструктаж.

6 место — 3D-бассейн с прозрачными стенами

Регион: Неклиновский район, Ростовская область

В 2023 году в 50 км от Ростова-на-Дону, в термальном центре «Станция Морская», открылся первый в России масштабный бассейн с прозрачными стенами, которые украшены трехмерными граффити с акулами, осьминогами, аквалангистами и подводными лодками. Толщина стекла в сооружении — 10 см, но оно выглядит как сверхтонкое. Бассейн выполнен в форме птицы и расположен на возвышенности, с которой открывается вид на Азовское море. При этом горизонт воды в плавательном комплексе визуально сливается с гладью Таганрогского залива, что формирует иллюзию, будто отдыхающие находятся в море.

7 место — Майкопский городской бассейн

Регион: Майкоп, Адыгея

В центре Майкопа, столицы Адыгеи, в советское время создан по-настоящему беспрецедентный бассейн под открытым небом. Он до сих пор остается самым большим в Европе. Длина объекта — более 450 м, ширина колеблется от 35 до 80 м, площадь чаши составляет 31 тысячу кв. м. Бассейн имеет настолько внушительный размер и необычные очертания, что напоминает естественный водоем с забетонированными берегами. В 2024 году планируется провести его капитальный ремонт, который станет логическим завершением реконструкции набережной городского парка культуры и отдыха.

В еще реализующихся жилых корпусах «старой» Москвы со сроком ввода в 2024 году распродано 70,9% от всех запроектированных квартир и апартаментов: 42 358 из 59 765 лотов. В 70,7% проектах реализовано более половины от суммарного объема жилья со сроком ввода в 2024 году. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о самых распроданных комплексах со сдачей в 2024 году по сегментам.

Массовый сегмент

Самый востребованный[1] массовый проект со вводом корпусов в 2024 году — ЖК «Аквилон Митино» (Митино, СЗАО) от Группы «Аквилон». Здесь[2] реализовано 99% из 943 квартир. Квадратный метр в жилом комплексе «Аквилон Митино» обойдется в среднем в 307,6 рублей[3].

На втором месте находится ЖК Alia (Покровское-Стрешнево, СЗАО) от Asterus. В этом комплексе распродано 99% из 814 квартир. Квадратный метр в Alia обойдется в среднем 479,6 тысяч рублей.

Третье место занял жилой комплекс «Life Варшавская» (Москворечье-Сабурово, ЮАО) от ГК «Пионер». Здесь реализовано 98% из 923 квартир. Средняя цена квадратного метра в «Life Варшавская» составляет 415,3 тысяч рублей.

На четвертом месте находится жилой комплекс «Level Селигерская» (Западное Дегунино, САО) от Level Group. В этом ЖК реализовано 96% из 687 квартир. Средняя цена квадратного метра в «Level Селигерская» — 364,5 тысяч рублей.

Пятое место занял ЖК «Барклая 6» (Филевский Парк, ЗАО) от «ПИК». Здесь распродано 91% — 379 из 418. Квадратный метр в «Барклая 6» обойдется в среднем в 413,3 тысяч рублей.

Бизнес-класс

Самый популярный проект бизнес-класса со вводом корпусов в 2024 году — «Событие» (Раменки, ЗАО) от компании «Донстрой». Здесь распродано 99% из 1272 квартир. Квадратный метр в ЖК «Событие» обойдется в среднем в 495 тысяч рублей.

Второе место занял жилой комплекс «Level Мичуринский» (Очаково-Матвеевское, ЗАО) от Level Group. В этом комплексе распродано 97% из 801 квартиры. Средняя цена квадратного метра в ЖК «Level Мичуринский» — 444,7 тысяч рублей.

На третьем месте находится «Level Нагатинская» (Нагатино-Садовники, ЮАО) от Level Group. Здесь реализовано 97% из 1005 квартир. Квадратный метр в ЖК «Level Нагатинская» обойдется в среднем в 514,9 тысяч рублей.

На четвертом месте находится ЖК «Level Причальный» (Хорошево-Мневники, СЗАО) от Level Group. В этом комплексе реализовано 94% из 699 квартир. Средняя цена квадратного метра в «Level Причальный» составляет 599,6 тысяч рублей.

Пятое место занял жилой комплекс «Павелецкая Сити» (Даниловский район, ЮАО) от MR Group и Level Group. Здесь реализовано 90% из 856 квартир. Квадратный метр в ЖК «Павелецкая Сити» обойдется в среднем в 573,5 тысяч рублей.

«Наиболее продаваемые проекты на первичном рынке отличаются оптимальным соотношением цены и качества, — отмечает Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. — Причем устанавливать комфортную цену застройщикам помогает, прежде всего, размещение комплексов в развивающихся локациях, применение современных строительных технологий, грамотная финансовая модель. Вместе с тем на качестве проекта никто не экономит. Напротив, в условиях растущей конкуренции девелоперы предусматривают все больше полезных опций. Например, концепция «Павелецкая Сити» сформирована по принципу вертикального города, где есть все необходимое для комфортной жизни: приватный двор с тропой здоровья, детскими и спортивными площадками, лаундж-зоны, пекарня, кафе и рестораны, супермаркеты и службы сервиса. Также в комплексе откроется центр раннего развития на 150 мест».

Премиум-класс

Лидер по распроданности среди премиальных проектов со вводом корпусов в 2024 году — апарт-комплекс Verdi (Савеловский район, САО) от Glincom. В проекте распродано 88% из 107 апартаментов. Средняя цена квадратного метра в Verdi составляет 458,7 тысяч рублей.

Второе место занял апарт-комплекс RED7 (Красносельский район, ЦАО) от ГК «Основа». Здесь реализовано 83% из 284 апартаментов. Квадратный метр в RED7 обойдется в среднем в 843,3 тысяч рублей.

«Многие клиенты премиального рынка недвижимости в Москве ждут проекты-события, ломающие привычные шаблоны, — говорит Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». — Особенно популярны комплексы, органично вписываемые в окружающий городской ландшафт, но в то же время являющиеся смелым архитектурным акцентом в локации. Именно поэтому наш комплекс с момента его анонсирования привлек к себе внимание даже тех, кто интересуется «трофейной» недвижимостью по всему миру.

Концепция ярко-красного комплекса разработана всемирно известным голландским бюро MVRDV, благодаря которой дом прекрасно сочетается с близлежащими памятниками конструктивизма, одновременно выделяясь на их фоне за счет своей выразительной «пиксельной» архитектуры. RED7 стал новой достопримечательностью столицы еще на этапе строительства, привлекая ценителей прекрасного своим необычным силуэтом.

Кроме того, хорошая ликвидность нашего проекта и соответствующая стоимость — одна из самых высоких среди новостроек премиум-класса — обусловлены еще и внутренней «начинкой», включая эксклюзивную отделку общественных зон и отделку «под ключ» от именитых дизайнеров во всех без исключения лотах». 

На третьем месте находится Sole Hills (Мещанский район, ЦАО) от компании «Еврофармакол». Здесь реализовано 82% из 108 апартаментов. Средняя цена квадратного метра в Sole Hills — 695 тысяч рублей.

Четвертое место занял жилой комплекс Victory Park Residence (Дорогомилово, ЗАО) от Ant Development. Здесь распродано 77% из 482 квартир. Квадратный метр в этом ЖК обойдется в среднем в 1,1 млн рублей. 

На пятом месте — апарт-комплекс Chkalov (Басманный район, ЦАО) от Ikon Development. В этом проекте реализовано 76% из 396 апартаментов. Средняя цена квадратного метра в Chkalov составляет 761 тысячу рублей.

Элитный сегмент

Самый популярный элитный проект со вводом корпусов в 2024 году — «Поклонная 9» (Дорогомилово, ЗАО) от Ant Development. Здесь распродано 99% из 684 апартаментов. Квадратный метр в «Поклонной 9» обойдется в среднем в 1,2 млн рублей.

На втором месте находится ЖК Woods (Раменки, ЗАО) от AB Development. В данной новостройке реализовано 65% из 54 квартир. Квадратный метр в Woods обойдется в среднем в 1,3 млн рублей.

На третьем месте — апарт-комплекс Armani/Casa Moscow Residences (Якиманка, ЦАО) от Voshod. Здесь распродано 63% из 24 апартаментов. Цены в проекте предоставляются по индивидуальному запросу.

Четвертое место занял проект «Дом с Атлантами» (Таганский район, ЦАО) от «ВМС Девелопмент». В этом жилом комплексе реализовано 58% из 19 квартир. Квадратный метр в «Доме с Атлантами» обойдется в среднем в 2,1 млн рублей.

На пятом месте — апарт-комплекс Kuznetsky Most 12 by Lalique (Мещанский район, ЦАО). Ранее проект реализовывала компания KR Properties, но сейчас по судебному решению он передан в ведение Росимущества. В Kuznetsky Most 12 by Lalique распродано 57% из 61 апартамента. Средняя цена квадратного метра в этом комплексе — 1,4 млн рублей.

«Свыше половины корпусов жилых и апарт-комплексов со вводом в 2024 году физлицам распродана более чем на 75%, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Это следствие сочетания высокой потребительской активности 2023 года с серьезной конкуренцией на первичном рынке «старой» Москвы, объем предложения на котором превышает 70 тысяч квартир и апартаментов. Но нераспроданные до ввода в эксплуатацию дома не становятся проблемой для девелоперов, ведь в момент получения РВ компании раскрывают эскроу-счета. Кроме того, на готовые новостройки тоже распространяются льготные ипотечные программы».

[1] По проценту реализации. Аналитики «Метриум» вычли из заявленного запроектированного объема число договоров долевого участия (ДДУ) без учета переуступок только в корпусах, где еще есть предложение от застройщика. В уже сданных в 2024 году корпусах остатком считается актуальный объем предложения.

[2] Речь идет исключительно о корпусах со сроком ввода в 2024 году.

[3] Здесь и далее указаны цены по проектам в целом.

Ко дню защиты детей, который отмечается 1 июня, эксперты компании Regions Development провели социологический опрос среди покупателей жилья, имеющих детей. Результаты опроса показали, что 92% респондентов считают наличие муниципальной школы и детского сада в составе жилого комплекса ключевым фактором при выборе жилья.

Опрос проводился с помощью онлайн-анкетирования среди покупателей жилых комплексов Dream Towers и «Преображенская площадь», имеющих детей в возрасте от 0 до 18 лет. В исследовании приняли участие 200 респондентов. Выборка была сформирована по принципу случайного отбора.

Для семей с детьми наличие муниципальной школы и детского сада в составе жилого комплекса — наиболее важный критерий при выборе жилья. Так считают 92% опрошенных клиентов. Помимо этого, родители высоко ценят благоустроенность территории ЖК (85% данных ответов), безопасность (81%), удобное транспортное сообщение (77%), наличие рекреационных зон в районе (74%), а также разумную стоимость парковочного места (72%). Отсутствие промышленных объектов поблизости также играет важную роль для многих семей, так как родители хотят, чтобы их дети росли в экологически чистой среде (67%).

«Наличие муниципальной школы и детского сада в составе ЖК является ключевым фактором выбора для 92% опрошенных семей, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — Родители сегодня все чаще отдают предпочтение государственным образовательным учреждениям, особенно тем, которые специализируются на технических и IT-специальностях. Именно поэтому особый интерес есть к ЖК “Преображенская площадь”, в составе которого откроется IT-школа. Также важно отметить, что для семей с детьми немаловажно наличие вузов рядом с домом. Это дает возможность получить качественное образование без необходимости тратить время и деньги на длительные переезды».

Анализ данных по полу респондентов показывает, что женщины в большей степени, чем мужчины, ценят наличие школы и детского сада в составе ЖК, а также благоустроенность территории и безопасность. Мужчины же больше внимания уделяют транспортной доступности и стоимости парковочного места. Возможно, это связано с тем, что мужчины чаще пользуются личным транспортом, а женщины отдают предпочтение пешим прогулкам и транспорту. 

«Результаты опроса подтверждают, что для родителей важно иметь в квартире как можно больше отдельных помещений — спален, детских комнат, а также наличие отдельных санузлов, — отмечает Лилия Арцибашева. — Мы одни из немногих застройщиков в Москве, кто предусматривает в проектах премиум-класса классические планировки с отдельной гостиной и кухней, в частности, в проектах Dream Towers и “Преображенская Площадь”. Современные семьи ценят комфорт и личное пространство для каждого члена семьи. Часто покупатели планируют расширение семьи в долгосрочной перспективе, поэтому заботятся о наличии дополнительных спален, даже имея одного ребенка».

Данные по возрасту показывают, что для молодых родителей (25-35 лет) наличие школы и детского сада в составе ЖК является наиболее важным критерием, причем этот показатель выше, чем у родителей старшего поколения. Возможно, это связано с тем, что молодые родители чаще всего находятся в активном поиске школы и детского сада для своих детей. С возрастом уменьшается важность таких факторов, как благоустройство территории и безопасность. В то же время, родители старшего возраста (45-55 лет) больше уделяют внимание стоимости парковочного места. Возможно, это связано с тем, что дети старшего возраста чаще пользуются личным транспортом или их родители уже имеют автомобиль и ищут место для его парковки, причем максимально доступное для семейного бюджета. 

Анализ результатов опроса по возрастным категориям детей показывает, что для семей с совсем маленькими детьми (0-5 лет) наибольшее значение имеет безопасность и комфорт. На первом месте, естественно, стоит наличие школы и детского сада, но высокий процент респондентов также отмечают важность благоустроенной территории ЖК, закрытого и охраняемого двора, просторных квартир с большим количеством отдельных помещений.

С возрастом детей меняются приоритеты. Родители детей школьного возраста (5-10 лет) уже больше оценивают удобство транспортного сообщения и наличие рекреационных зон в районе, в то время как для детей подросткового возраста (10-18 лет) важнее иметь доступ к спортивным площадкам, молодежным центрам и другим местам для досуга.

«Результаты опроса показывают, что для семей с детьми комфорт, безопасность, доступность качественного образования и возможность проведения досуга на территории ЖК — ключевые факторы при выборе жилья. — комментирует Лилия Арцибашева. — Считаю, что в будущем этот тренд будет усиливаться, поскольку качество жизни и благополучие детей — приоритет для современных родителей».

Аналитики «Метриум» подсчитали количество земельных участков на разной стадии подготовки к реализации проектов жилых и апартаментных комплексов в Москве. Начиная с 2022 года суммарный портфель девелоперов включает 370 перспективных площадок. Потенциальная площадь жилой застройки оценивается в 33,9 млн кв. м. Больше всего девелоперы собираются застраивать ЦАО, где сосредоточены 83 площадки.

В Большой Москве аналитики «Метриум» насчитали 370 перспективных проектов застройщиков на разной стадии подготовки к реализации, то есть до старта продаж и строительства[1]. В их числе 212 участков — это приобретенные застройщиками земли без подготовленной проектной документации. Помимо них, есть 109 участков с генеральным планом застройки территории (ГПЗУ) — это проекты, в которых застройщики уже определились с тем, что будут строить, и согласовали с городскими властями свои планы. Наконец, в число перспективных включаются проекты (34) — это площадки, для строительства на которых застройщики уже прошли государственную экспертизу документации и получили разрешение на строительство.

Из общего числа перспективных площадок (370) имеются данные о площади застройки по 233 участкам. По подсчетам аналитиков «Метриум», общая потенциальная площадь застройки на них в «старой» и Новой Москве — оценивается в 55 млн квадратных метров, из которых на жилую часть приходятся 34 млн кв. м (здесь и далее в жилую застройку включается и площадь проектов с апартаментами).

В «старой» Москве общая площадь застройки на площадках с известными данными (218 проектов) может составить 49 млн кв. м и 31 млн кв. м для жилья. В Новой Москве планы девелоперов более скромные. Здесь насчитывается 15 перспективных площадок с общей площадью застройки — 6 млн квадратных метров, из которых жилых будет 4 млн кв. м.

По числу перспективных площадок самым застраиваемым в Москве станет Центральный административный округ (ЦАО), где застройщики планируют 83 проекта. Из них на 62 участках могут построить 5 млн кв. м недвижимости общей площади и 4 млн кв. м — жилой. «В элитном и делюкс-сегменте рынка московских новостроек растет конкуренция, поэтому ЦАО лидирует по числу перспективных площадок, — комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного комплекса Quartier d’Or / «Золотой квартал»). — Предложение новых проектов в центре растет, и этот тренд будет сохраняться, так как в девелопмент дорогих новостроек Москвы приходят новые игроки, а старые — наращивают свои портфели перспективных проектов. Спрос на актуальные новостройки в центре, впрочем, тоже будет расти, так как состоятельные россияне будут активнее инвестировать в отечественную недвижимость. В то же время застройщики будут осваивать и другие престижные направления. В частности, мы планируем построить многофункциональный комплекс премиального сегмента на юго-западе Москвы. Его площадь составит 60 тыс. квадратных метров».

Далее по числу потенциальной застройки следует Северный административный округ (САО). Здесь эксперты «Метриум» насчитали 51 перспективную площадку. На 32 участках могут построить здания с общей площадью 9 млн кв. м (7 млн кв. м жилья). Замыкает тройку московских округов по числу потенциального строительства Южный АО, где девелоперы могут реализовать 42 проекта. По имеющимся данным на 30 участках общая площадь застройки может составить 5 млн кв. м, жилая — 3 млн кв. м.

Среди районов по числу перспективных проектов лидируют Пресненский в ЦАО (22 площадки), Хорошевский в СЗАО (14) и Хамовники в ЦАО (13).

«Пресненский район останется самой привлекательной в Москве локацией для строительства, — комментирует Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер жилого небоскреба «Дом Дау»). — Прежде всего, это Москва-Сити с деловым центром столицы, а также близостью Правительства и других значимых учреждений. При этом Пресненский район хорошо обеспечен инфраструктурой и имеет удобную транспортную сеть. Застройщики и дальше будут реализовывать здесь высотные проекты (это традицию уже задал сам проект Москва-Сити), которые очень востребованы у покупателей».

По юридическому статусу будущих помещений в планах застройщиков преобладают квартиры. С жилыми помещениями девелоперы могут построить 290 комплексов (общая потенциальная площадь — 49 млн кв. м, 30 млн кв. м — жилая). На 72 площадках застройщики могут реализовать проекты апартаментов (общая площадь застройки — 5 млн кв. м, из которых площадь помещений для проживания — 4 млн кв. м). Семь проектов могут включать квартиры и апартаменты (общая площадь — 835 тыс. кв. м и 517 тыс. кв. м — жилая).

По количеству перспективных площадок в портфеле среди застройщиков лидируют ГК «ПИК» (включая Forma), MR Group (включая Hutton Development), ГК «Гранель», Capital Group, ГК «Основа».

«Суммарный портфель перспективных проектов московских застройщиков сопоставим с общих числом проектов в продаже, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В феврале застройщики реализовывали в Москве 400 проектов (против 370 — в планах). Это значит, что активность девелоперов будет сохраняться на высоком уровне, причем практически независимо от изменений ситуации со спросом и ценами. Картина лидеров строительного рынка тоже, по-видимому, не изменится в ближайшие годы, а тенденция к дальнейшей концентрации предложения в портфеле десятка крупнейших компаний укрепится».

[1] Новые корпуса и очереди уже стартовавших проектов в базу перспективных площадок не входят.

Восточный округ лидирует в Москве по площади зеленых зон. Они занимают 6000 га, то есть порядка 40% территории ВАО. Крупнейшие парки востока столицы — «Лосиный Остров», Измайловский парк и «Сокольники». Эксперты «Метриум» рассказывают о новостройках[1] в радиусе 1,5 км от трех этих грандиозных зеленых зон.

В ВАО сконцентрировано 45% всех зеленых массивов «старой» Москвы. Также это самый крупный округ по площади: он занимает шестую часть столичной земли. При этом по плотности населения ВАО находится только на восьмом месте. Такая разреженность обусловлена в первую очередь многочисленными зелеными зонами. Среди них наиболее популярны у москвичей — «Лосиный Остров» (3077 га на территории столицы), Измайловский парк (1534 га) и «Сокольники» (594 га).

Самым большим зеленым массивом столицы является национальный парк «Лосиный Остров». Он представляет собой практически нетронутый людьми лес с дикими животными в пределах мегаполиса. В радиусе 1,5 км от «Лосиного Острова» на первичном рынке представлено шесть проектов. Средняя цена квадратного метра в них составляет 322,5 тысяч рублей.

Измайловский парк — крупнейшая в Европе благоустроенная городская зеленая зона. Его площадь — 16 квадратных километров, то есть порядка 10% территории Восточного административного округа. 25 лет назад за Измайловским парком был закреплен статус особо охраняемой природной зоны. Это место привлекает москвичей и гостей столицы экологическими тропами, живописными прудами, аттракционами, включая второе по высоте в городе колесо обозрения (60 метров). В радиусе 1,5 км от Измайловского парка девелоперы реализуют шесть комплексов. Квадратный метр в них обойдется в среднем в 310 тысяч рублей.

Благоустройство территории на месте современного парка «Сокольники» началось еще в XVII веке. На месте диких лесов, где русские цари охотились с помощью дрессированных соколов, были созданы три рощи: Сокольничья, Оленья и Алексеевская. До наших дней сохранилась аллея «Майский просек», созданная по приказу Петра I как место проведения гуляний знати. С 2010-х гг. «Сокольники» активно обновляются: реконструирован розарий, отреставрированы летние театр и кинотеатр, очищены пруды, появились спортивные площадки, зональный экстрим-парк, каток и велодорожки. Более того, недавно была анонсирована новая концепция благоустройства парка, реализация ее первой очереди начнется уже в 2024 году. В непосредственной близости от «Сокольников» на рынке первичного жилья реализуется пять проектов. Средняя цена квадратного метра в этих комплексах составляет 441,4 тысяч рублей.

В конце I квартала 2024 года ГК «Основа» вывела на столичный рынок новый бренд EVOPARK, под которым стартовали апарт-комплексы бизнес-класса рядом с Измайловским парком и «Сокольниками».

«Локации в пешей доступности от Измайловского парка и «Сокольников» привлекательны как с точки зрения экологичности, так и логистики — здесь расположены удобные транспортные развязки, позволяющие быстро добраться до центра Москвы, — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер апарт-комплексов «EVOPARK Измайлово» и «EVOPARK Сокольники»). — За последний год в Сокольниках и Перово средняя цена квадратного метра выросла почти на 20%, тогда как в остальной Москве — на 11%. При этом районы настолько качественно благоустроены, что практически все необходимое можно найти у дома: качественные образовательные и медицинские учреждения, спорткомплексы, магазины. Вместе с тем эти локации понравятся и любителям истории. Здесь сосредоточено немало достопримечательностей, и даже топонимы свидетельствуют о богатом прошлом. Например, улица Потешная получила название в честь гвардейских войск Петра Великого».

В конце I квартала 2024 года стартовали продажи во второй очереди премиального комплекса «Преображенская площадь». В его рамках появится первый в Москве квартал «танцующих» башен.

«Прежде восточные районы считались окраиной столицы, так как значительную часть их площади занимали заводы и фабрики, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь»). — Но, начиная с 2010-х гг., идет активная реновация промзон, кардинально меняющая статус ВАО. При этом сохраняется основное преимущество Восточного округа — расположенные здесь «легкие» Москвы в виде целого ряда знаковых парков. Постепенно рядом с зелеными зонами идет формирование бизнес- и премиум-локаций, чему способствует не только перенос индустриальных предприятий за пределы мегаполиса, но и создание социальной и коммерческой инфраструктуры. Некоторые из них становятся настоящими центрами притяжения, как прогулочный бульвар на территории премиального ЖК в районе Преображенское».

Еще один новый комплекс в 10 минутах пешком от метро «Сокольников» — недавно анонсированный проект ЖК SOKOLNIKI от девелопера Stone. Он станет первым жилым комплексом бизнес-класса в районе Сокольники за пять лет. 

«Объем предложения первичного жилья в Сокольниках за прошедшие 12 месяцев сократился в четыре раза, — подчеркивает Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер жилого комплекса бизнес-класса SOKOLNIKI в Сокольниках). — Вымывание экспозиции связано с высокой востребованностью локации при существенно ограниченном предложении первичного жилья. Район исторически сложившийся, а большую его часть занимает парк — площадки под новое строительство единичны. Поэтому появление новых объектов всегда привлекает внимание, в том числе и коренных жителей Сокольников.

Важное преимущество Сокольников в том, что район отличается не только исторической ценностью и общественной активностью, но и зеленым окружением. Располагаясь на границе с Басманным районом в ЦАО, Сокольники могут предложить своим жителям доступ ко всей инфраструктуре престижного центра, при этом сохраняя статус одного из самых экологичных районов столицы».

Новостройки на первичном рынке рядом с крупнейшими парками ВАО

*Экспертная оценка.  

Источник: «Метриум»

[1] Некоторые рассматриваемые новостройки находятся за пределами ВАО, в соседних округах.

В апреле 2024 года число сделок на рынке жилья столицы относительно марта выросло на 6,3%. По подсчетам аналитиков «Метриум», основанных на свежих данных Росреестра Москвы, договоров долевого участия по сравнению с мартом стало больше на 1,7%, договоров купли-продажи — на 9,3%, а количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 14,8%.

В апреле 2024 гола Росреестр Москвы зарегистрировал 7944 договоров долевого участия (ДДУ), что на 1,7% больше, чем в марте, когда было зарегистрировано 7809 ДДУ. По сравнению с апрелем 2023 года число сделок, напротив, сократилось на 16,1%.

«На динамику сделок на первичном рынке год к году отрицательно влияет ключевая ставка, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Годом ранее главный макроэкономический показатель составлял 7,5%, сейчас — 16%. Вместе с тем относительно марта в апреле 2024 года активность покупателей выросла. Это связано в первую очередь с окончанием срока действия депозитов, которые потенциальные клиенты открывали во второй половине 2023 года на фоне повышения ключевой ставки. Кроме того, на рынке ускорились темпы старта новых проектов (12 за апрель) и запуска корпусов в существующих комплексах, что также стимулировало покупательский интерес».

Количество ипотечных сделок в апреле 2024 года в Москве также выросло. Заемщики получили в банках на покупку первичного и вторичного жилья 10 622 кредита, что на 14,8% больше, чем в марте, когда было зарегистрировано 9254 ипотечных сделок. Но относительно апреля 2023 года показатель активности ипотечных заемщиков снизился на 8,7%.

«Активность ипотечных заемщиков ожидаемо растет в преддверии сворачивания льготной и IT-ипотеки, — комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Причем спрос среди IT-специалистов выше. Ранее самая популярная ипотека с господдержкой утратила былую востребованность после ужесточения условий выдачи кредитов в конце 2023 года, прежде всего, сокращения максимального лимита. Потребители семейной ипотеки также активизировались, опасаясь предлагаемого Минфином повышения ставок. В свою очередь, клиенты сейчас редко берут кредиты на рыночных условиях. Альтернативой выступают траншевая и аккредитивная ипотека, подразумевающие символические взносы в начале выплат и возможность дальнейшего рефинансирования».

На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в апреле 2024 года число сделок относительно марта выросло на 9,3%. В минувшем месяце Росреестр зарегистрировал 13 086 договоров купли-продажи, тогда как в марте — 11 976 соглашений. В то же время по сравнению с апрелем 2023 года активность покупателей готового жилья в столице снизилась на 12,5%.

«Квартиры в готовых корпусах составляют всего 12,1% от суммарного предложения на рынке новостроек «старой» Москвы, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). — Это дефицитное и вместе с тем очень востребованное предложение. После ввода новостройки в эксплуатацию девелопер реализует ее уже не по ДДУ, а по ДКП. Тем не менее, жилье в готовой новостройке сохраняет статус первичного, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Также, помимо возможности скорого заселения, важным преимуществом готовой новостройки является то, что клиент может оценить ее качество, ознакомиться не только с концепцией, а непосредственно с построенным продуктом».

В середине мая 2024 года стало известно, что власти Москвы запрещают строительство студий, а также квартир других типов меньше определенной площади. По подсчетам экспертов компании «Метриум», отказ от малогабаритного жилья затронет менее 0,5%[1] предложения квартир с двумя спальнями в московских новостройках.

Власти Москвы больше не хотят согласовывать проекты с квартирами меньше 28 квадратных метров, что фактически означает запрет на студии в новостройках. Одновременно мэрия устанавливает минимальный размер помещений с большим числом комнат. В частности, для двухкомнатных квартир — 44 квадратных метра, для трехкомнатных — 56 квадратных метров, четырехкомнатных — 70 квадратных метров.

Исследование показало, что застройщики редко предлагают такие квартиры, в отличие от студий меньше 28 квадратных метров. Так, в апреле 2024 года из более чем 20 тыс. двухкомнатных квартир на рынке новостроек «старой» и Новой Москвы в продаже было всего 86 квартир с двумя спальнями площадью менее 44 кв. м. Найти такие предложения можно было в 8 проектах. Из них четыре относятся — к массовому сегменту и один — к бизнес-классу в «старой» Москве, еще три новостройки с такими квартирами продаются в Новой Москве.

«Девелоперский продукт должен быть гибким и адаптивным, именно поэтому появляются в новостройках квартиры компактных форматов, — говорит Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. — Основной их потребитель — студенты и молодые пары, для которых не столь важна площадь, сколько сама возможность приобрести первое жилье, сепарироваться. С этой точки зрения “камерные” квартиры закрывают важную часть потребностей современного жителя мегаполиса — они дают возможность временного решения жилищного вопроса. Кстати, в странах, где традиционно основная часть населения живет в индивидуальных домах (по определению более дорогих), скажем в США, это создает проблему для поколений миллениалов и зумеров, которые просто не могут себе позволить отдельное жилье и продолжают жить в родительских домах. В Европе и крупных городах в мире малогабаритные квартиры выполняют очень важную социальную функцию, поэтому, исходя из мирового опыта, ограничивать их строительство нецелесообразно».

Нестандартные «двушки» площадью менее 44 кв. м в среднем продаются за 12,95 млн рублей (313,8 тыс. рублей за кв. м). В массовом сегменте средняя стоимость малогабаритной двухкомнатной квартиры достигает 15,88 млн рублей, а средняя цена квадратного метра составляет 376,3 тыс. рублей. В Новой Москве застройщики просят за «двушку» менее 44 кв. м в среднем 11,63 млн рублей (275,2 тыс. руб.).

 Впрочем, отмечают эксперты компании, время от времени нестандартные квартиры с двумя спальнями появляются в продаже.

«Нестандартные, малогабаритные квартиры могут нести важную социальную функцию, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Купить квартиру с двумя жилыми комнатами по цене однокомнатной, с тремя — по цене двухкомнатной и так далее — это большая удача для покупателей, которые хотят получить максимум функциональности при сильно ограниченном бюджете. В свете задач демографии искусственное ограничение на строительство таких квартир нецелесообразно, ведь для молодой семьи часто важна не столько площадь, сколько возможность иметь как можно больше отдельных помещений, пусть и на небольшом метраже».

[1] От объема предложения двухкомнатных квартир в «старой» и Новой Москве

Жить в центре Москвы — дорогое удовольствие. Средняя стоимость квартир и апартаментов на первичном рынке ЦАО по итогам апреля 2024 года достигла 143,6 млн рублей. Однако есть в центре столицы и гораздо более бюджетные, но при этом качественные варианты новостроек и проектов реконструкции. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о первичном жилье в ЦАО стоимостью до 15 млн рублей, которое составляет всего 3% от общего объема предложения в округе. 

Средняя стоимость первичного жилья в Центральном округе столицы в апреле 2024 года достигла 146,5 млн рублей. За год этот показатель вырос на 27,1%. Тем не менее, в ЦАО можно найти современное жилье стоимостью до 15 млн рублей. По данным аналитиков «Метриум», на первичном рынке ЦАО сейчас продается 96 квартир и апартаментов в соответствующем ценовом диапазоне. Год назад таких лотов было 230, то есть за год их предложение сократилось в 2,5 раза. Это говорит о высокой ликвидности и востребованности бюджетного жилья в историческом центре.

Подобные варианты квартир и апартаментов представлены в Таганском, Басманном, Пресненском и Красносельском районах. Их площадь колеблется от 14,3 до 48,6 кв. м. При этом минимальная средняя цена квадратного метра составляет всего 275,8 тысяч рублей, что в пять раз меньше средней цены в ЦАО. В каких проектах продаются самые доступные квартиры и апартаменты в центре мегаполиса по минимальной стоимости лотов?

1 место — МФК «3215»

Минимальная стоимость лота: 4,7 млн рублей за 14,6 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 275,8 тысяч рублей

Срок ввода: готовое жилье

Готовый многофункциональный комплекс (МФК) «3215» находится в Таганском районе, всего в 2,5 км от Садового кольца, недалеко от станций метро «Таганская», «Площадь Ильича», а также станции МЦД-2 «Калитники». Это старинный московский район со сложившейся за долгие годы инфраструктурой: здесь множество школ, детских садов, поликлиник, супермаркетов, ресторанов и кафе. Рядом расположены несколько парков, включая детский. Непосредственно возле комплекса находится зона отдыха с большим Калитниковским прудом, образованным рекой Хохловкой. На площади 8,6 га установлены игровые, спортивные площадки, площадки для выгула собак, амфитеатр.

В комплексе «3215» предусмотрены круглосуточное видеонаблюдение, доступ к Wi-Fi и консьерж-сервис 24/7. Лобби и места общего пользования оформлены в минималистичном стиле, с использованием натуральных материалов — камня и дерева. На внутренней территории организован наземный паркинг. Для удобства жителей на каждом этаже предусмотрены кладовые.

Самый особенный лот в проекте с точки зрения совокупности средней цены квадратного метра и характеристик — видовой апартамент площадью 48,6 кв. м на восьмом этаже комплекса за 271,7 тысяч рублей за метр. Этот вариант отличается свободной планировкой с готовым дизайн-проектом, а также потолками высотой 3,3 м с возможностью оборудовать второй уровень.

«Недвижимость в ЦАО всегда пользуется большим спросом не только благодаря прекрасной транспортной доступности, близости к значимым деловым, развлекательным и культурным объектам, но и в силу своей высокой ликвидности, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Однако многие отказываются от ее покупки по причине изначально высокой стоимости. Поэтому появление на рынке доступных по цене объектов — МФК «3215» и аналогов — не остается незамеченным, тем более, когда они предлагаются с ключами, с возможностью немедленного заселения».

2 место — «Шелепиха»

Минимальная стоимость лота: 12,1 млн рублей за 23,7 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 420,9 тысяч рублей

Срок ввода: II кв. 2026 г.

Жилой комплекс «Шелепиха» строится в Пресненском районе, рядом с деловым кластером «Москва-Сити», в шаговой доступности от Школы олимпийского резерва. ЖК обладает прекрасной транспортной доступностью: вблизи находятся станции метро и МЦК, предусмотрены удобные выезды на ТТК и Звенигородское шоссе. На придомовой территории разместятся игровые, спортивные площадки и зоны отдыха, доступные только для жителей, а в стилобатной части расположатся все необходимые объекты бытовой̆ инфраструктуры: магазины, уютные кафе и рестораны, салоны красоты, сервисные службы.

3 место — «Level Бауманская»

Минимальная стоимость лота: 14,4 млн рублей за 22,2 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 473,1 тысяч рублей

Срок ввода: IV кв. 2025 г.

ЖК «Level Бауманская» находится в Басманном районе, в пешей доступности от МГТУ, Лефортовского дворца, Елоховского собора, Сада имени Баумана и «Сокольников». В 15 минутах ходьбы от комплекса расположены станции метро «Бауманская» и «Электрозаводская». На территории проекта будет создана развитая внутренняя инфраструктура — собственный детский сад и 10 коммерческих помещений на первых этажах домов. На придомовой территории площадью 0,35 га разместятся зоны для отдыха, занятий спортом и прогулок. 

4 место — «Дом 56»

Минимальная стоимость лота: 14,8 млн рублей за 27,6 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 490,7 тысяч рублей

Срок ввода: IV кв. 2026 г.

В Басманном районе расположен и жилой комплекс «Дом 56». Три башни со стильной футуристичной архитектурой соседствуют с креативными арт-кластерами, обновленным садом имени Баумана, набережной Яузы. Рядом находятся важные транспортные магистрали — ТТК и Бакунинская улица, переходящая в Спартаковскую и Маросейку. Защищенная изящным ограждением собственная благоустроенная территория предусматривает множество сценариев досуга и отдыха: здесь есть детская площадка для разных возрастов и активностей, зона для утреннего воркаута и уютный лаундж с качелями под скульптурным навесом.

5 место — «Интеллигент»

Минимальная стоимость лота: 14,9 млн рублей за 24,4 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 476,6 тысяч рублей

Срок ввода: IV кв. 2024 г.

«Интеллигент» — еще один проект из топ-5, расположенный в Басманном районе. Жилой комплекс строится на берегу Яузы. Он обладает не только потрясающими видовыми характеристиками, но и отличной транспортной доступностью: всего 15 минут езды на автомобиле до Кремля. В ЖК предусмотрены закрытый двор на стилобате, зоны отдыха и детские пространства, площадка для собак.

Утверждена концепция лобби премиального жилого небоскреба «Дом Дау». Авторский дизайн-проект разработан студией UB.Design при личном участии Бориса Уборевича-Боровского. Дизайнеры переосмыслили в интерьере впечатляющие элементы экстерьера. Арт, акцентность и функциональность — главные составляющие концепции. Основные отличительные особенности лобби — фонтан с часами, эксклюзивные элементы освещения, премиальные материалы и эффектные диваны в цветах бренда. Не перегруженное контентом и в то же время осмысленное пространство с потолками высотой 6 метров. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов». 

В премиальном комплексе «Дом Дау» (Пресненский район, «Москва-Сити») от ГК «Сумма элементов» — самом высоком (340 м) жилом небоскребе России, входящем в категорию сверхвысоких зданий (согласно международной системе классификации CTBUH) — предусмотрено просторное лобби с зоной ресепшн, зоной отдыха, барной стойкой, порталами, ведущими в лифтовой холл. Дизайн-проект разработан известной архитектурной студией UB.Design.

«Дизайн-проект лобби — один из самых ожидаемых элементов жилого небоскреба «Дом Дау», — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Для многих клиентов визуализация этого общественного пространства с экстра-высокими потолками является одним из значимых факторов при принятии решения о покупке. Покупатели квартир в премиальном жилом доме в деловом кластере «Москва-Сити» ожидают, что их выбор и их новый дом будут безупречны. Борис Уборевич-Боровский с командой UB.Design смогли создать свободное, не перегруженное контентом и в то же время осмысленное пространство. Архитекторы не абстрагировались и от связи входной группы с фасадом здания, переосмыслив в вестибюле многие впечатляющие элементы экстерьера. Такое лобби не может надоесть, потому что при каждом посещении способно раскрываться с новой стороны».

С особым вниманием дизайнеры продумали внутреннюю логистику входной группы, достигнув органичного и естественного движения. Попадая в помещение, резиденты и гости «Дома Дау» могут ориентироваться не только с помощью инфографики, но и благодаря контрастным глянцевым материалам на полу, а также дизайнерским осветительным приборам.

Все зоны «Дома Дау» разнесены по стенам, за счет чего появляется много воздуха и места для свободного перемещения. При входе расположен ресепшн, симметрично — барная стойка, в центре — три высоких портала, ведущие к лифтовым холлам. В «сердце» лобби находится объемная диванная группа на фоне фонтана с часами. Также во входной группе продумана зона для приватных переговоров. Пространства вестибюля украшены модными авангардными предметами искусства: картинами, вазами, статуэтками.

«Создавая интерьер лобби «Дома Дау», мы провели параллель с общей концепцией проекта и темой физики, — говорит Борис Уборевич-Боровский, руководитель архитектурной студии ub.design. — Ключевой акцент сделан на холодных материалах, которые органично разбавлены цветными элементами, текстурой натурального камня и кожей. Металл — основной акцентный материал — представлен в различных агрегатных состояниях: жидкость, текущая по стеклу, застывшие капли ртути, скомканные листы в лифтовых холлах. Стойки бара и зоны ресепшн выполнены из бетона и облицованы стеклом с подсветкой: это современное, не слишком аскетичное решение. Стоит отметить, что наш проект лобби вдохновлен великими небоскребами прошлого, но при этом является абсолютно самобытным».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения не изменился. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 333 327 рублей (+2,2% за месяц, +3,3% за полгода, +18,1% за год). было заключено 2,8 тыс. сделок по ДДУ (+2,6% за месяц, -5,2% за год).

По итогам апреля 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы в реализации находился 101 проект, где предлагалось 20,35 тыс. лотов, из которых 18,3 тыс. — квартиры и 2 тыс. — апартаменты. Объем предложения за месяц практически не изменился.

В апреле 2024 года стартовало 5 проектов массовых новостроек. Во всех новых проектах предлагаются квартиры.

По объему предложения лидирует ЮВАО (4,3 тыс. лотов, -6,7% за месяц). Во всех округах отмечен равномерный прирост средневзвешенной цены кв. м (+1% за месяц).

Максимальная доля предложения находится в корпусах на стадии монтажа этажей (56,6%, +5,4 п.п. за месяц). Несмотря на выход в продажу пяти новых проектов, доля предложения в корпусах на начальном этапе строительства сократилась и составила 15% (-7,3 п.п. за месяц). Это обусловлено началом монтажа нижних этажей корпусов в проектах Holland Park и «Полар» с крупным объемом предложения.

В апреле сократилась доля студий (22,9%, -0,5 п.п. за месяц) и однокомнатных (37,8%, -0,7 п.п.) вариантов, а доля двух- (29,6%, +0,7 п.п.) и трехкомнатных (9,4%, +0,4 п.п.) форматов увеличилась.

В апреле продолжает сокращаться доля предложения с чистовой отделкой (57,3%, -3,4 п.п. за месяц). За счет двух новых проектов от застройщика «Брусника» увеличилась доля предложения с отделкой white box (+0,8 п.п. за месяц).

В массовом сегменте больше всего предложения составляют лоты с площадью от 30 до 50 кв. м. В диапазоне от 5 млн до 10 млн руб. предлагается 20% вариантов.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам апреля 2024 года составила 333 327 рублей (+2,2% за месяц, +3,3% за полгода, +18,1% за год). Средневзвешенная цена выросла как у квартир (+2,2% за месяц), так и у апартаментов (+1,5% за месяц).

Рейтинг самых доступных апартаментов в апреле 2024 года:

— Wellbe: апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,4 млн руб.;

— Clementine: апартамент площадью 20,58 кв. м. за 5 млн руб.;

— «Пятницкое 58»: апартамент площадью 20,45 кв. м. за 5,2 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в апреле 2024 года:

— «Зеленый парк»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,5 млн руб.;

— «Никольские луга»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,6 млн руб.;

— «Алтуфьевское 53»: квартира площадью 20,5 кв. м. за 6,7 млн руб.

В апреле 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было заключено 2,8 тыс. сделок по ДДУ (+2,6% за месяц, -5,2% за год).

Доля сделок по ипотеке в апреле выросла на 5 п.п. и составила 79%.

Максимальная доля сделок отмечена в САО (17%, -2 п.п. за месяц). Второе место по объему сделок занял СВАО (16%, +2 п.п.), третье — ЮВАО (16%, +2 п.п. за месяц).

Основные тенденции

«В апреле 2024 года на рынке массового сегмента стартовали продажи 5 проектов, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — При этом происходит сокращение доли предложения квартир с чистовой отделкой, что объясняется повышенным спросом на данный формат, в то время как объем предложения с чистовой отделкой в стартующих проектах в масштабе сегмента незначительный.

Объем спроса в апреле составил 2,8 тыс. ДДУ (+2,6% за месяц). К апрелю 2023 года отмечено сокращение объема спроса на 5,2%, однако в апреле 2023 года объем предложения превышал текущее значение на 16,2%.

Уровень спроса сохраняется на высоких значениях относительно просадки в январе-феврале за счет новых программ от застройщиков, а также за счет приближения окончания срока действия программы с господдержкой 1 июля 2024 года. В связи с этим доля сделок по ипотеке за апрель выросла на 5 п.п. и составила 79% от всех сделок по ДДУ».

В начале 2024 года в Европе строится 11 небоскребов-гигантов высотой более 200 метров. Как правило, эти объекты выделяются не только впечатляющим масштабом, но и применением современных технологий, а также футуристичной архитектурой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о пяти самых высоких строящихся зданиях европейского континента.

1. «Дом Дау»

Высота: 340 метров

Город: Москва (Россия)

Дата ввода: 2027 год

Премиальный 85-этажный комплекс «Дом Дау» — самый высокий строящийся жилой небоскреб России и Европы. Это единственное здание с квартирами на территории международного делового центра «Москва-Сити». Строительство небоскреба стартовало в 2023 году. Архитектурный проект ЖК «Дома Дау» подготовлен известным бюро «СПИЧ» и лично Сергеем Чобаном.

В стилобате «Дом Дау» появятся магазины, рестораны, фитнес-клуб, детский досуговый центр, приватный сад с сенсорными скульптурами и кинотеатр на открытом воздухе. На 49-м этаже откроется доступная для всех жителей «Дом Дау» лаундж-зона. Интерьеры небоскреба с квартирами разрабатывают студии UB Design и Atria Magna.

«"Дом Дау" — высочайший жилой проект Европы среди строящихся зданий, — говорит Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер жилого комплекса «Дом Дау»). — Его клиенты имеют возможность стать владельцами первых квартир в деловом кластере «Москва-Сити» с прекрасными видовыми характеристиками. При этом резиденты комплекса смогут пользоваться не только насыщенной инфраструктурой делового кластера, но и социальными, коммерческими и рекреационными объектами, которые размещены в стилобате здания.

Название проекта вдохновлено биографией и работами великого физика Льва Ландау. Соответствуя его имени, комплекс оснащен множеством инновационных опций, например, RFID-контролем безопасного доступа, передовыми системами управления микроклиматом, «умными» лифтами».

1. Национальный космический центр

Высота: 288 метров

Город: Москва (Россия)

Дата ввода: 2024 год

Строительство 47-этажного Национального космического центра (НКЦ) стартовало в 2019 году. Здесь под одной крышей планируется объединить более 12 тысяч сотрудников ракетно-космической отрасли. Небоскреб НКЦ с государственным научно-производственным центром имени Хруничева образуют единый кластер в составе «Большого Сити». Концентрация предприятий призвана повысить эффективность взаимодействия ведущих ученых и инженеров страны.

1. Башня Space Tower БЦ iCITY

Высота: 256 метров

Город: Москва (Россия)

Дата ввода: 2024 год

Башня Space Tower (61 этаж) станет доминантой грандиозного бизнес-центра iCITY от девелопера MR Group, который в настоящее время является единственным строящимся офисным проектом в «Москва-Сити». В iCITY предусмотрены видовые офисы класса «А», оснащенные интеллектуальными инженерными системами автоматизации и энергоэффективности Smart Building. Концепцию деловых небоскребов iCITY разработало бюро всемирно известного архитектора Хельмута Яна — JAHN Architecture.

Интерьеры общественных пространств от британского бюро Lykouria Ltd отличает сдержанный технологичный интерьер. В стилобатной части небоскребов разместят паркинг на 942 машино-места, летний сад с зонами для отдыха и просторными площадками для деловых встреч, фитнес-центр с видовым бассейном, фуд-холл, кафе и рестораны, салоны красоты, цветочные магазины, аптеки, химчистку, ателье, мини-маркет, службы сервиса и другие организации сферы услуг.

«Башни iCITY будут оснащены интеллектуальной системой управления инженерией Building Management System (BMS), — рассказывает Жанна Махова, директор по продукту MR Group. — Она в онлайн режиме поддерживает бесперебойную работу электро- и водоснабжения, кондиционирования, пожаротушения, телекоммуникаций и системы безопасности. Эта технология полностью исключает риски, связанные с человеческим фактором, сокращает вероятность непредвиденных сбоев и поломок».

«iCITY уже стал визитной карточкой не только делового кластера «Москва-Сити», но и всей столицы, — отметила генеральный директор MR Group Мария Литинецкая. — Всего через год благодаря реализации данного проекта в городе появятся новые рабочие, а наличие в iCITY более 10 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры даст новый импульс развитию всего района. Деловые небоскребы iCITY изменят не только городской силуэт, но и представление о современных офисах класса «А»».

1. The Link

Высота: 244 метра

Город: Париж (Франция)

Дата ввода: 2025 год

Парижский небоскреб The Link (52 этажа) строится с 2021 года по проекту французского архитектора Филиппа Кьямбаретта для корпорации Total. Башня разделена на два крыла, соединенных звеньями с «воздушными» садами. За счет особой эргономичности помещений на каждом этаже размещается 500 человек — в четыре раза больше, чем в обычных офисах. Четверть энергии, необходимой для освещения башни, будет обеспечиваться ее фотоэлектрическим фасадом.

1. «Level Южнопортовая»

Высота: 225 метров

Город: Москва (Россия)

Дата ввода: 2026 год

Жилой комплекс комфорт-класса «Level Южнопортовая» состоит из девяти высоток, среди которых шесть 69-этажных зданий. Фасады корпусов имеют форму волнистых линий, навеянную соседством с Москва-рекой. Примечательно, что здания изгибаются не равномерно по всей ширине, а разделены на рельефные сегменты. Это делает более эффектным визуальное восприятие экстерьера, однако снижает угол обзора в ряде квартир.

«Небоскребы — это лицо современной архитектуры по всему миру, включая Европу, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Самые высокие из них становятся визитными карточками городов, узнаваемыми достопримечательностями. Особенно много небоскребов строится в Москве, которая стала европейской столицей высотного домостроения, в том числе жилого. Это объясняется как бурным развитием мегаполиса, так и дефицитом земельных участков. Кроме того, среди московских клиентов распространены запросы на впечатляющие видовые характеристики квартир, а также на проекты «вертикальных городов» с развитой инфраструктурой, которые проще всего реализовать в высотном формате».

Кредитование — рискованный вид деятельности. Залог выступает способом подстраховки для кредитной организации, позволяющим с помощью реализации заложенного предмета возместить потери. Расскажем, доступен ли компании бизнес-заём без обеспечения.

Необеспеченные займы

Конкретные условия их выдачи зависят от целей кредитования. Кредиты для малого бизнеса без залога — возможность для индивидуального предпринимателя или небольшой компании, у которых нет крупного имущества, воспользоваться заëмными средствами.

Перед подачей заявки бизнесмен может рассчитать предполагаемую кредитную нагрузку с помощью онлайн-калькулятора. Это поможет лучше оценить предложение кредитной организации и свои материальные возможности. Далее оформление займа в Альфа-Банке происходит в следующем порядке:

1. заполнение предварительной анкеты с указанием основных данных о компании,

2. подача заявки с заполнением всей нужной информации,

3. получение одобренного кредитного решения онлайн.

Какой кредит можно взять без обеспечения

В Альфа-Банке у малого бизнеса есть возможность получить средства без обеспечения в виде одной суммы или в формате возобновляемой кредитной линии.

Заём одной суммой. Предполагает зачисление на счёт организации сразу полной указанной в договоре суммы. Её можно использовать на развитие дела или пустить в оборот. Долг погашается равными частями, а также уплачивается фиксированный процент. Размер платежа ежемесячно уменьшается.

Возобновляемая кредитная линия позволяет в течение установленного срока и в рамках лимита брать деньги несколько раз. После возврата долга средства вновь становятся доступны к использованию. Можно погашать равными частями по основному долгу (тогда платëж каждый месяц уменьшается) или уплачивать проценты каждый месяц (основной долг — последним платежом).

На что нельзя тратить заёмные средства

Получение заёмных средств часто предполагает их целевое использование, то есть компания или ИП должны потратить средства именно на те цели, которые были указаны изначально. Если же конкретные цели не были указаны в договоре, то заёмные средства можно использовать по своему усмотрению.

Есть перечень направлений, на которые нельзя использовать заёмные средства в любом случае:

— снимать наличные,

— приобретать ценные бумаги,

— переводить на банковские карты,

— выдавать займы,

— размещать во вклады,

— оплачивать участие в тендерах,

— погашать задолженность по налогам и сборам,

— выплачивать дивиденды,

— вкладываться в уставный капитал.

Как снизить риск получения отказа

Чтобы увеличить вероятность получения одобрения в выдаче займа, стоит выполнить несколько правил.

Соберите полный пакет документов в соответствии со списком. Внимательно заполняйте заявку, чтобы избежать ошибок и искажения информации. Плюсом будут дополнительные документы, которые подтвердят вашу платëжеспособность и увеличат шансы взять заём.

Укажите на заработок и активы. Если есть дополнительный заработок — дайте кредитной организации о нём знать. Укажите его размер в заявке или приложите справку о доходах. Если есть ценные активы — сообщите и о них. Например, можно предоставить документы права собственности или владения загородным домом, ценными бумагами.

Исправьте или создайте хорошую кредитную историю. Заранее откройте счёт или вклад в банке, так как действующим клиентам доверие больше.

Конференция состоится в Москве 18-19 июля 2024 г. в легендарном отеле «Radisson Collection Hotel» (гостиница «Украина»). Конференция проводится в двух форматах: оффлайн — личное присутствие и онлайн-трансляции, 18-го июля запланирован гала-ужин на основе знаменитой кухни отеля.

В отличие от «широкозахватного» формата нашего зимнего мероприятия, летом мы фокусируемся на прогнозах урожая, совокупного предложения зерновых и масличных в России и мире, состоянии спроса и прогнозах цен, торговых стратегиях, развитии рыночной инфраструктуры.

В течение конференции к услугам участников — аналитики ИКАР, специалисты по отдельным вертикальным товарным рынкам — зерна, масличных, сахара, молока, мяса, овощей.

Конференция сельскохозяйственных производителей и поставщиков средств производства и услуг для аграрного сектора предназначена для руководителей агрохолдингов и независимых производителей сельскохозяйственной продукции, инвесторов в аграрные земельные и производственные активы, производителей материально-технических ресурсов, трейдеров и пищевых компаний, дилеров и дистрибуторов, финансистов, страховщиков, представителей органов государственного управления.

Конференцию проводит Институт конъюнктуры аграрного рынка. Мы надеемся, как и в предыдущие годы, создать максимально комфортную атмосферу для интенсивного обмена идеями и мнениями, установления новых плодотворных контактов в сфере агробизнеса! Как и на предыдущих мероприятиях, основными чертами Конференции станут:

• исключительно насыщенная и злободневная Программа;
• наиболее квалифицированные выступающие;
• авторитетные спонсоры;
• высокое представительство ведущих аграрных производителей и компаний агробизнеса;
• представительство компаний и хозяйств на уровне их руководителей и собственников;
• участие высокопоставленных государственных лиц.

Мы гордимся тем, что в качестве одного из результатов проведения предыдущих конференций появилось множество новых партнерств, альянсов и в отечественный агробизнес осуществлены инвестиции на миллиарды рублей.

Мы благодарны за доверие и поддержку тем многочисленным участникам, которые уже 

зарегистрировались на Конференцию. Обращаем внимание, что количество мест для участия в формате оффлайн ограничено.

Ждем вас среди активных участников.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала 2024 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения вырос на 15%. Средневзвешенная цена кв. м составила 244 980 руб. (+0,8% за месяц, +1,2% за квартал, +8,5% за год). Заключено 5,1 тыс. сделок по ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4% за год).

По итогам I квартала 2024 года на рынке недвижимости Новой Москвы экспонировалось 42 проекта. Объем предложения в Новой Москве составил 24,1 тыс. лотов (+15% за квартал, +31% за год), где 23,3 тыс. шт. — квартиры и 0,8 тыс. шт. — апартаменты.

В I квартале 2024 года на рынок Новой Москвы вышел только один новый проект. Также объем предложения пополнился новыми корпусами в проектах «Скандинавия», «Квартал Западный», «Новое Внуково», «Подольские кварталы», «Юнино», «Эко Бунино», «Первый Московский», «Первый Ясеневский», «Квартал Марьино».

По итогам I кв. 2024 года сократилась доля предложения в корпусах на котловане (22,6%, -4,6 п.п.) и выросла доля в корпусах на этапе монтажа этажей (63,4%, +4,1 п.п.).

За I кв. 2024 года сократилась доля предложения студий (19,5%, -0,8 п.п.) и двухспальных форматов (27,4%, -1 п.п.). Доля предложения с одной спальней выросла на 1,7 п.п. и составила 38,1% от общего предложения.

За последний год в Новой Москве отмечается тенденция к сокращению доли предложения с чистовой отделкой. По итогам I кв. 2024 года доля вариантов с чистовой отделкой составила 34,1% (-5,3 п.п. за квартал), без отделки — 53% (+ 8,6 п.п. за квартал). Лоты с отделкой white box занимают 12,9% рынка (-3,3 п.п. за квартал).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м в Новой Москве по итогам I кв. 2024 года составила 244 980 руб. (+0,8% за месяц, +1,2% за квартал, +8,5% за год). Цена квадратного метра выросла как у квартир (+1,2%), так и у апартаментов (+1,7%).

Максимальную долю предложения в Новой Москве составляют лоты площадью от 30 до 50 кв. м (41%, +1 п.п. за квартал). Если в IV квартале 43% составляли лоты за 5—10 млн руб., то сейчас 43% составляют лоты от 10 млн до 15 млн руб. (+3 п.п. за квартал).

В Новой Москве не осталось предложений от застройщика до 5 млн руб. Почти все варианты до 30 кв. м продаются в ценовом диапазоне от 5 млн до 10 млн руб.

По итогам I кв. 2024 года средняя стоимость лота в Новой Москве достигла 11,5 млн руб. (+0,6% за месяц, +0,4% за квартал, +5,2% за год). Средняя площадь за год сократилась на 3% и составила 47 кв. м. (-0,8% за квартал).

Рейтинг самых доступных квартир и апартаментов в Новой Москве в марте 2024 года:

— «Борисоглебское»: квартира площадью 35 кв. м за 5,1 млн руб.

— «Алхимово»: квартира площадью 23,24 кв. м за 5,1 млн руб.

— «Новое Внуково»: квартира площадью 22,58 кв. м за 5,1 млн руб.

В I кв. 2024 года в Новой Москве было заключено 5,1 тыс. сделок по ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4 за год). В январе — 1,8 тыс. ДДУ, в феврале — 1,1 тыс. ДДУ, в марте — 2,2 тыс. ДДУ (+99% за месяц). Средняя площадь ДДУ составила 44,8 кв. м (-1,3% за квартал).

В I кв. 2024 года доля ипотечных сделок в Новой Москве составила 82% (-8 п.п. за квартал). В январе их было максимум — 86%, так как часть декабрьских сделок была зарегистрирована в реестре только в начале года. В феврале доля ипотеки составила 81%, в марте — 80%.

В районе Сосенское было заключено наибольшее количество сделок (35%, -2 п.п. за квартал).

Основные тенденции

В I кв. 2024 года в Новой Москве было заключено 5,1 тыс. сделок ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4 за год). В январе было зарегистрировано 1,8 тыс. ДДУ, в феврале — 1,1 тыс. ДДУ, в марте — 2,2 тыс. ДДУ (+99% за месяц, +33,4% за год). «Высокий спрос в январе объясняется тем, что часть декабрьских сделок была зарегистрирована в реестре только в начале года, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Это также отражается в сравнительно высокой доле сделок по ипотеке в этом же месяце, когда условия по кредитованию уже были ужесточены. В связи с январскими праздниками, как правило, заключается небольшое количество сделок.

В марте был отмечен прирост спроса, что объясняется сезонностью. В 2023 году ситуация была аналогичной: в январе 2023 года было зарегистрировано 1,1 тыс. ДДУ (включая часть декабрьских сделок), в феврале — 0,97 тыс., а в марте 2023 года покупатели совершили 1,7 сделок, что выше на 73,5%, чем в феврале 2023 года. Однако в марте 2024 года прирост за месяц составил 99%. Сравнительно высокий уровень спроса в марте 2024 года по отношению к прошлому месяцу может также быть обусловлен раскрытием депозитов по краткосрочным вкладам, что были совершены в июле-августе 2023 года после повышения ключевой ставки до 8,5%.

Примечательно, что уменьшение доли ипотечных сделок в Новой Москве в целом не так выражено, как в массовом сегменте и в бизнес-классе Старой Москвы. Причиной является сравнительно низкая стоимость жилья, что дает покупателям больше возможностей при выборе ипотечных программ.

Последний год в Новой Москве отмечается тенденция к уменьшению доли предложения квартир с чистовой отделкой. Также и в количественном выражении отмечено сокращение подобных вариантов (-17% за год). Причем в структуре спроса данный формат составляет не менее половины сделок. Эта тенденция обусловлена тем, что покупатели стремятся сэкономить на покупке недвижимости в ипотеку, где стоимость отделки входит в стоимость квартиры».

Выбор района для жизни с семьей в Москве — это настоящий квест, где нужно учесть множество факторов: от безопасности и экологической обстановки до наличия детских садов, школ и парков. Эксперты аналитического центра Stone подготовили пошаговую инструкцию и источники информации, которые помогут семье сделать обоснованный выбор идеального района для жизни.

Часто покупатели выбирают локацию для жизни интуитивно и эмоционально. На их выбор влияют различные стереотипы, «общее знание», устаревшая информация, первые впечатления о районе, которые могут быть обманчивыми. Между тем, семьи чаще всего покупают квартиры с дальним прицелом на долгие годы комфортного проживания. И ошибки с районом могут быть досадными. Аналитики Stone предлагают следующий алгоритм действий, который позволит сделать продуманный выбор локации.

1. Составьте шорт-лист районов. В Москве 125 районов и большую часть нужно отсеять сразу. Чаще всего выбор предопределит располагаемый бюджет на приобретение помещения, который естественно ограничивает поле поиска подходящей квартиры.

1. Сконструируйте таблицу критериев выбора района. Практика показывает, что главные факторы для обычной семьи это:

• Транспорт
• Экология
• Парки
• Образование
• Инфраструктура
• Безопасность

Постройте таблицу, в которой в первом столбце будут районы из вашего шорт-листа, а в первой строке — критерии выбора.

1. Определитесь с приоритетами. Все покупатели смотрят на особенности районов под разным углом. Для одних абсолютно важна экология и прогулочные зоны, а для семей с подростками-школьниками — образовательная и социальная инфраструктура. Поэтому для оценки более важных характеристик можно присуждать районам баллы по более широкой шкале (3-5), а для остальных — по короткой школе (0-2).

1. Посчитайте рейтинг. Просуммируйте баллы для каждого района. Локации-лидеры получат больше всего очков и, как минимум, помогут определиться с районом внутри шорт-листа.

1. Изучите факты. Это самый трудоемкий этап исследования, когда многие потенциальные покупатели жилья буквально тонут в обилии информации из поисковиков, часто противоречивой. Эксперты аналитического центра Stone собрали самые исчерпывающие и проверенные источники данных по критериям выбора района, которые помогут посчитать личный рейтинг московских локаций.

Экология

Экологию Москвы изучают частные компании и государственные службы. Результаты их исследований регулярно публикуются. Так, компания Ecostandard Group с 2020 года выпускает экологическую карту Москвы и эко-рейтинги московских районов. С использованием открытых данных эксперты изучают наличие и загруженность автодорог, промышленность, воздействие аэропортов, ЛЭП и базовые станции связи, плотность населения, площадь зеленых насаждений, наличие водоемов, количество спортивных площадок.

В последнем рейтинге аналитики разделили районы на пять групп. Оценку 1-3 получили районы с лучшей экологической обстановкой — «Оптимальной». Следующую группу (4-5) образовывают районы с экологичной обстановкой «Благоприятной». Далее следует группа районов с экологической обстановкой «Приемлемой» (6-7), «Удовлетворительной» (8-9) и «Неблагоприятной» (10).

По результатам исследования большинство районов с «Оптимальной» экологической ситуацией находились в Новой Москве или на периферии «старой» Москвы (Крылатское, Ясенево, Орехово-Борисово Северное, Измайлово и Измайлово Восточное, Метрогородок). Однако очевидно, что не все семьи хотят жить в периферийных районах, и все-таки рассматривают локации поближе к центру. С этой точки зрения наиболее близким к центру районом с самой высокой экологической оценкой («Благоприятная») стали Сокольники (ВАО) — 50% района покрыта одноименным парком. С полной версией результатов исследования можно познакомиться на странице компании.

Еще одним полезным источником об экологической ситуации в Москве может быть сайт «Мосэкомониторинг». На нем есть актуальная карта о составе воздуха над Москвой, его качестве и уровне загрязненности. Эти данные отображаются в режиме реального времени и по ним можно проверить не только район, но и конкретную локацию, квартал.

Парки и зоны отдыха

Крайне важный для семей фактор выбора локации — это наличие благоустроенного парка. Помимо понятных экологических соображений, описанных в предыдущем пункте, парк в большом городе — это огромный развлекательный, образовательный и спортивный хаб, где семьи могут организовать досуг.

В Москве площадь зеленых насаждений в пределах городской черты в 2022 году составила 91,6 тыс. га, или 35,8% от общей площади городских земель. Их доля почти в 1,5 раза больше, чем в среднем по России (24,7%). Но далеко не все зеленые зоны Москвы — это благоустроенные парки, подходящие для семейного досуга или занятий спортом. В столице много лесопарков — природных зон с ограниченным благоустройством.

С этой точки зрения среди топ-10 полноценных парков необходимо искать жилье в районах, прилегающих к Парку Горького, Парку Сокольники, Зарядью, Парку усадьбы Коломенское, Парку Победы, Парку Останкино, Измайлово, Екатерининскому парку, Парку Кузьминки.

Например, в Сокольниках работают картинг-центр, веревочный парк, спортплощадки, прокаты гироскутеров и велосипедов, лодок и катамаранов, хаски-парк, орнитарий, лодочная станция, спортивный центр «Лидер», батутная арена, физкультурно-оздоровительный комплекс, теннисный городок. Более того, недавно была анонсирована новая концепция благоустройства парка Сокольники — его западный участок, включающий «Путяевский пруд» и «Золотой пруд», будет благоустроен в рамках первой очереди уже в 2024 году.

Дополнительную полезную информацию об активности в парках в рассматриваемых районах можно найти на портале «Мосприрода». Здесь публикуется информация о мероприятиях, актуальные лыжные и велосипедные маршруты, данные об экскурсиях, экологических кружках.

Образование

Родители школьников часто выбирают район Москвы по рейтингу местных школ. Качественное школьное образование — это прямой путь в лучшие вузы, однородная социальная среда, будущие полезные связи. С этой точки зрения путеводителем по московским районам может стать официальный столичный рейтинг школ по качеству образования, который публикует Департамент образования и науки города Москвы. В рейтинг входят 220 школ, которые получают от Мэра Москвы гранты.

Так, по итогам 2022-2023 учебного года верхние три строчки в топ-20 вошли сразу три школы из ВАО (школа №1502 «Энергия» при Московском энергетическом институте, школа №1282 «Сокольники», школа №444 в районе Соколиная гора). В рейтинге указаны районы, в которых находятся школы, что поможет с выбором локации для ориентированных на качественное среднее образование родителей.

Также можно обратиться к негосударственному топу школ. Российское рейтинговое агентство RAEX ежегодно публикует список лучших школ Москвы. В него входит одна из самых престижных школ Москвы — школа Ломоносова №1530, чьи ученики становятся студентами ведущих вузов страны. Именно этот показатель — количеству учеников, поступивших в ведущие вузы России, стал определяющим для данного рейтинга. Данные о районе расположения в рейтинге не указаны, поэтому их придется проверить самому, но зато для каждой школы доступен подробный обзор участия в других рейтингах, например, среди лучших школ по определенному профилю (социально-гуманитарное, экономика и управление, технический профиль и т. п.).

Транспорт

Важнейший критерий выбора семейного района — транспортная доступность. Как правило, семья пользуется всеми видами транспорта. Оценить самому удобство района с точки зрения транспорта трудно, потому что одна и та же локация может быть очень удобной для пассажиров метро и абсолютно нежелательной для автомобилистов и наоборот.

К счастью, есть интегральные исследования, которые позволяют оценить всю совокупность транспортной инфраструктуры. «Московский транспорт» и «Мостранспроект» запустили сервис, позволяющий определить транспортную доступность конкретного жилого комплекса в Москве. Рейтинг основан на 35 различных характеристиках транспортной доступности: расстояния до ближайших магистралей, доля перегруженных дорог в округе, наличие парковок, время езды до Садового кольца в час пик, время пешего пути до остановок, станций метро, речного электротранспорта и т. п. На странице сервиса можно искать жилые комплексы по районам, округам, названию или застройщику.

Помимо сервисов транспортной доступности, можно оценить, какое развитие по транспорту ожидается в районе. Так, например, появление городских вокзалов, которые связывают удобными пересадочными маршрутами несколько видов общественного транспорта, существенно повышают уровень комфорта и скорость перемещения по городу. Сегодня уже запущены вокзалы нового типа вблизи новых веток МЦД и МЦК, в числе последних анонсированных — городской вокзал «Митьково» на линии D3 между станциями «Электрозаводская» и «Рижская».

Любителям легкого индивидуального транспорта (велосипеды, электросамокаты и т. п.) полезно будет воспользоваться картами велодорожек Москвы. По ним можно понять, насколько рассматриваемые районы удобны для передвижения на велосипедах. Такие карты можно найти на сайте Mos.bike и на Едином транспортном портале Москвы.

Инфраструктура

Наличие инфраструктуры в районе также определить непросто, поэтому лучше опираться на исследования. К сожалению, такие исследования проводят не часто, но ситуация с инфраструктурой в Москве меняется не столь быстро, но только в лучшую сторону. Это значит, что можно использовать как ориентир в выборе района результаты масштабных и качественных исследований прошлых лет.

Так, в 2017 году компания «Яндекс» провела исследования Москвы с точки зрения доступности инфраструктуры для жизни и развлечений. Эксперты разделили Москву на квадраты со стороной 300 метров и вычленили из них те, где больше всего жилых домов (всего получилось 4,6 тыс. таких квадратов). Затем внутри этих квадратов подсчитали близость необходимой инфраструктуры. На основе этого исследования был составлен рейтинг самых удобных районов для жизни. По его результатам, самыми удобными стали районы Арбат в ЦАО, Сокольники — в ВАО, Марьина Роща — в СВАО, Аэропорт — в САО, Академический — в ЮЗАО,  Щукино — в СЗАО, Дорогомилово — в ЗАО.

Еще более глобальное и многомерное исследование московских районов с точки зрения их инфраструктуры и удобства для жизни было проведено в 2015 году командой социологов из РАНХиГС и НИУ ВШЭ. Исследование «Механика Москвы» охватило благоустройство, безопасность, культуру, образование, здравоохранение, экологию и транспорт. Исследование из 194 показателей было объединено в две работы. Первая — «Параметры развития городской среды», в которой районные данные разбиты по упомянутым выше критериям. Например, можно сравнивать интересующие районы по уровню безопасности, причем учитываются как объективные показатели (уровень преступности и т. п.), так и субъективные — результаты опросов жителей о том, чувствуют ли они себя в безопасности.

Вторая работа —  «Типы городской среды». В ней ученые разделили московские районы на группы на основе проведенного анализа.  Так, в группу «Комфортная Москва» вошли районы, одновременно сочетающие удобную инфраструктуру и удачное расположение. Среди них: Сокольники, Марьина Роща, Останкинский, Савеловский, Аэропорт, Хорошевский, Хамовники, Дорогомилово, Раменки, Гагаринский, Рязанский, Донской, Нагорный, Черемушки, Ломоносовский и другие.

«Для каждой семьи идеальным может оказаться практически любой район, так как вопрос выбора места для жизни субъективен, — говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. — Впрочем, по базовым параметрам вполне можно выделить около 10-15 районов в Москве, в которых действительно есть всё и все условия не только для комфортной повседневной жизни, но и для сбалансированного развития семьи и детей. На мой взгляд, это “пояс” районов рядом с ЦАО (в частности, Сокольники), в которых есть сложившаяся инфраструктура, большие парки, но при этом нет негативных факторов, как в историческом центре».

На первичном рынке бизнес-класса Москвы наблюдается острая конкуренция — девелоперы реализуют 20,24 тысяч квартир и апартаментов в 128 проектах. За год объем предложения вырос на 2,9%, за три года — на 53,9%. Помимо применения различных маркетинговых инструментов, девелоперы в борьбе за покупателя активно занимаются совершенствованием продукта. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о 10 лучших новостройках бизнес-класса по соотношению цены и качества. При анализе проектов аналитики учитывали среднюю цену, уровень развития инфраструктуры, транспортную доступность, экологичность локации, выразительности архитектуры, видовые характеристики и др.

Московский рынок недвижимости бизнес-класса активно развивается. За минувшие 12 месяцев девелоперы запустили продажи в 18 новых проектах этого сегмента. Он занимает 41,6% в общем объеме предложения «старой» Москвы. Средняя цена первичного жилья бизнес-класса в столице сейчас составляет 449,7 тысяч рублей за кв. м (+2,8% за месяц, +3,7% за квартал, +9,2% за год).

В 2023 году клиенты совершили 25 693 сделки по договорам долевого участия (ДДУ) в проектах бизнес-класса Москвы, а общая покупательская активность за год выросла на 85,2%. В I квартале 2024 года в сегменте оформлено 5501 ДДУ. Высоким спросом пользуется вся линейка предложения — от студий до многокомнатных квартир и апартаментов.

1 место — SOKOLNIKI

Район: Сокольники

Средняя цена кв. м: 450 тысяч рублей[1]

Объем предложения: 764 квартиры

Первое место в рейтинге лучших ЖК бизнес-класса по соотношению цены и качества занял новый проект девелопера Stone — жилой комплекс SOKOLNIKI. Это первый за пять лет проект бизнес-класса в Сокольниках, продажи в котором будут открыты, ориентировочно, в июне этого года. Комплекс построят в пешей доступности от парка «Сокольники» и его продолжения — заповедника «Лосиный остров». Рядом находятся набережные реки Яузы с веломаршрутом к центру Москвы до парка «Музеон». Таким образом, в непосредственной близости от комплекса простираются сотни га рекреационных зон различного формата: это и Сокольники с современной развлекательной инфраструктурой, историческими павильонами, уникальными розариями, и Лосиный Остров с нетронутой природой, богатой флорой и фауной, и Парк «Яуза» и Ростокинский акведук. Всего 10 минут ходьбы отделяют проект от станций метро «Сокольники» и «Электрозаводская» (радиальная, МЦД и БКЛ).

Основу архитектурной композиции жилого комплекса составит контраст трех разных по высоте зданий (24/28/33 этажей) с увеличенной площадью остекления и динамичными фасадами. Концепция олицетворяет сочетание двух ландшафтов: горизонтального, приглашающего во внутреннюю территорию, и вертикального, где каждая башня комплекса предлагает семейные форматы квартир, когда даже студия по функционалу не уступает однокомнатной квартире.

Рядом с ЖК (в 1 минуте) — скейт-парк, баскетбольная площадка, детская площадка с интерактивными зонами. Собственная инфраструктура проекта включает частный детский сад на закрытой территории, торговые пространства — два отдельных двухэтажных корпуса со всем необходимым, включая спортивную студию для взрослых. В результате формируется идеальный баланс экологичности, рекреационной и социальной составляющих, транспортной доступности и привлекательности экстерьера.

2 место — «Ривер Парк Коломенское»

Район: Нагатинский Затон

Средняя цена кв. м: 463 тысячи рублей в готовом корпусе, 325,5 тысяч рублей в строящихся корпусах

Объем предложения: 545 квартир и апартаментов

Вторым в списке лучших ЖК бизнес-класса Москвы с точки зрения соотношения цены и качественных характеристик стал городской квартал «Ривер Парк Коломенское». Жилой комплекс расположен в районе Нагатинский Затон, рядом со знаменитым парком-усадьбой «Коломенское». Проект выделяется рекреационной составляющей, в первую очередь, масштабной благоустроенной набережной протяженностью 1,5 км, построенной за счет девелопера. Здесь расположены остановка речного транспорта, семейный яхт-клуб с возможностью парковать собственные суда, уютный пляж. К очевидным преимуществам проекта относится также наличие на территории развитой инфраструктуры: муниципальной школы, детского сада, спортивного бульвара со скалодромом, памп-треком и многофункциональной площадкой, нескольких паркингов. В ближайшей перспективе в квартале появятся новый государственный образовательный центр и фитнес-клуб с бассейном. Кроме того, комплекс отличается выразительной архитектурой. Например, похожий на парусник корпус 4 квартала украшен террасами, эркерами и скульптурами по мотивам полотен Сальвадора Дали.

3 место — Emotion

Район: Хорошево-Мневники

Средняя цена кв. м: 416,8 тысяч рублей

Объем предложения: 148 апартаментов

Третье место в рейтинге лучших новостроек бизнес-класса Москвы занял ультрасовременный апарт-комплекс Emotion от ГК «Основа», расположенный в районе Хорошево-Мневники в 600 метрах от набережной Москвы-реки. Он примечателен незаурядной футуристической архитектурой от известного российского архбюро KAMEN Architects и интеграцией в проект большого объема рекреационно-развлекательных и деловых пространств. Одним из главных преимуществ комплекса является большой выбор разных типов планировок — от небольших студий до четырехкомнатных апартаментов с частными террасами и балконами. В комплексе имеется собственный шестиэтажный SPA-центр с открытым бассейном и панорамными видами на столицу, офисный центр, конференц-зал и амфитеатр, ресторан, кафе, супермаркет, а также приватные общественные пространства для резидентов, где можно провести частные мероприятия.

3 место — «Метрополия»

Район: Южнопортовый

Средняя цена кв. м: 433,5 тысяч рублей

Объем предложения: 265 квартир и апартаментов

Четвертое место в рейтинге лучших ЖК бизнес-класса занял проект «Метрополия» от MR Group, расположенный на юго-востоке Москвы, в шаговой доступности от станции метро «Волгоградский проспект». Комплекс реализуется в три очереди, всего будет построено 32 корпуса высотностью от 7 до 32 этажей. Все корпуса названы в честь крупнейших мировых столиц (Токио, Рим, Лондон, Париж, Нью-Йорк, Москва), тем самым создавая единое пространство мегаполиса возможностей. В составе второй очереди предусмотрен детский сад на 187 мест. А к 2025 году в «Метрополии» заработает школа на 650 учеников, оснащенная новейшими инженерными системами и самым передовым оборудованием. К очевидным плюсам проекта можно отнести разнообразие планировок, наличие в экспозиции как квартир, так и апартаментов. Площадь благоустроенной придомовой территории составляет 4,7 га

5 место — «Остров»

Район: Хорошево-Мневники

Средняя цена кв. м: 556,9 тысяч рублей

Объем предложения: 576 квартир

Пятерку лучших ЖК бизнес-класса Москвы замыкает «Остров», который так же, как и Emotion, расположен в одном из самых благоустроенных районов столицы — Хорошево-Мневниках. Комплекс занимает лидирующую позицию по числу договоров долевого участия, заключенных за предыдущий год. «Остров» — настоящий заповедник посреди мегаполиса, который создает ощущение загородной жизни в нескольких минутах от центра города: ЖК скрыт от суеты большого города Москвой-рекой и парком Москворецкий, а его территория имеет высший экологический рейтинг. Проект предполагает комплексное развитие территории, а это значит, что в пешей доступности от него расположатся несколько крупных спортивных объектов, включая хоккейную академию Александра Овечкина, тропы для спортивной ходьбы, набережную и другие блага, которые необходимы для качественной комфортной жизни.

В топ-10 лучших новостроек бизнес-класса также вошли City Bay (Покровское-Стрешнево, MR Group), «VERY на Ботанической» (Марфино, ГК «Основа»), «UNO Головинские пруды (Головинский район, ГК «Основа»), «Stories на Мосфильмовской» (Раменки, October Group), «Селигер Сити» (Западное Дегунино, MR Group).

«Комплексы бизнес-класса — это индивидуальные проекты с дизайнерской проработкой архитектурного облика и прилегающей территории, расположенные в престижных городских районах с хорошими видовыми характеристиками, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Также к важным критериям бизнес-класса относятся наличие охраны территории, консьерж-сервиса, колясочных и лаундж-зон в лобби, преобладание двухкомнатных и трехкомнатных квартир.

Растущая конкуренция на первичном рынке стимулирует девелоперов, в том числе в бизнес-классе, постоянно совершенствовать продукт. За последние 5-7 лет произошла настоящая качественная революция. Многие девелоперы стали строить на класс выше, оставаясь при этом в своем сегменте. В частности, девелоперы бизнес-класса стали предлагать опции, которые прежде встречались только в премиальных комплексах.

Например, на смену стандартным планировкам евроформата пришли квартиры с мастер-спальнями, постирочными, террасами и даже патио. Все чаще встречаются проекты бизнес-класса с пентхаусами. К дополнительным опциям, получившим сегодня широкое распространение в бизнес-классе, относятся лаундж-зоны, коворкинги, переговорные, фитнес-клубы, комьюнити-центры, детские комнаты, помещения для курьеров, система «умный дом», а также мойки, шиномонтажные пункты и зарядки для электрокаров на паркингах».

Топ-10 лучших для жизни жилых и апарт-комплексов бизнес-класса в Москве

Источник: «Метриум»

[1] Прогноз «Метриум», так как старт продаж ожидается в июне.

Локации рядом с Яузой активно застраиваются. За пять лет количество жилых проектов здесь выросло в три раза. Эксперты компании «Метриум» составили обзор новостроек вдоль Яузы.

Яуза — крупнейший в пределах столицы приток Москвы-реки. Жизнь недалеко от ее берегов гарантирует близость к живописным набережным, уютным паркам и развитой инфраструктуре мегаполиса. На первичном рынке Москвы на расстоянии до 1,5 км от Яузы представлено 27 жилых и апарт-комплексов. Для сравнения, в начале 2019 года таких новостроек было 9, то есть за пять лет их число утроилось.

Среди современных новостроек вдоль Яузы 7 проектов относятся к комфорт-классу, 13 — к бизнес-классу, 4 — к премиум-классу, 3 — к элитному сегменту. Квадратный метр в этих проектах обойдется в среднем в 493,5 тысяч рублей. Какие проекты вблизи Яузы самые доступные?

Лидером по доступности первичного жилья в районе Яузы стал «Легендарный квартал на Березовой аллее» (Останкинский район, СВАО) от «Д-Инвест». Проект включает шесть монолитных и монолитно-кирпичных корпусов высотой 18 этажей. Сейчас в продаже находятся 275 апартаментов. Средняя цена квадратного метра — 283,3 тысяч рублей.

На втором месте находится апарт-комплекс «МИРАПОЛИС» (Ярославский район, СВАО) от ГК «Основа». Квартал состоит из 4 башен высотой 33-35 этажей. Сейчас в проекте в продаже 199 апартаментов. Квадратный метр в «МИРАПОЛИС» обойдется в среднем в 288,2 тысяч рублей.

Третье место занял еще один проект от ГК «Основа» — «EVOPARK Сокольники». Комплекс состоит из двух секций переменной этажности 13-19-20 этажей. Сейчас в продаже находятся 153 апартамента. Средняя цена квадратного метра составляет 331,2 тысяч рублей.

«Проекты у воды традиционно пользуются повышенным спросом у покупателей, — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — При этом в Москве есть действительно уникальные территории, где вода граничит с зелеными массивами, и именно в такой локации мы реализуем два наших проекта в формате апартаментов. Апарт-комплексы позволяют предложить клиентам максимально комфортную стоимость даже в статусных районах с потрясающими видовыми характеристиками, например, у Яузы и крупнейших парков — «Сокольники» и «Лосиный остров». Апартаменты в таких локациях стоят на 20-25% дешевле квартир, аналогичных по характеристикам. При этом апарт-комплексы по качеству ничем не уступают жилым: здесь также закладываются коммерческие помещения для объектов инфраструктуры, проводится благоустройство с организацией разнообразных функциональных зон и др.

Например, в «МИРАПОЛИС» под объекты инфраструктуры мы отдали порядка 20 тысяч кв. м, где разместятся в том числе собственный торговый центр и фитнес-клуб с бассейном. В «EVOPARK Сокольники», который строится на небольшом возвышении, эксклюзивной особенностью станет амфитеатр со смотровой площадкой, откуда будут открываться живописные виды на набережную Яузы и парк "Сокольники"».

В 2024 году продолжается активное развитие территорий вдоль Яузы. В начале лета здесь стартует новый жилой проект от девелопера Stone — SOKOLNIKI. Основу архитектурной композиции жилого комплекса составит контраст трех разных по высоте зданий (24/28/33 этажей) с увеличенной площадью остекления и динамичными фасадами. По прогнозу аналитиков «Метриум», стартовая цена в ЖК SOKOLNIKI составит 450 тысяч рублей за кв. м. 

«Район Яузы, парка «Сокольники» и «Лосиного острова» — идеальная локация для рынка первичного жилья, — комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone. — Район Сокольники стремительно развивается, поэтому новостройки здесь обладают высокой ликвидностью. От старта до ввода комплексы у Яузы дорожают в среднем на 25-30%. В то же время перспективный статус территории дает возможность установить комфортные цены на котловане. При этом высокая конкуренция стимулирует девелоперов выводить на рынок проекты с интересными концепциями и множеством конкурентных преимуществ. Так, в ЖК SOKOLNIKI запланированы частный детский сад на закрытой территории, торговые пространства — два отдельных двухэтажных корпуса со всем необходимым от магазинов до спортивной студии». 

Постепенно классическая архитектура рядом с Яузой сменяется авангардными и экспериментальными проектами. Значимым событием не только для этой локации, но и для Москвы в целом стал старт второй очереди жилого комплекса «Преображенская площадь» (Преображенское, ВАО) от Region Development с «танцующими башнями».

Экологичный район у Яузы прекрасно подходит для сомасштабной человеку архитектуры, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — Здесь гармонично смотрятся невысокие проекты переменной этажности с зелеными дворами и пешеходными зонами. Такие проекты органично вписываются в природную среду района. Яркий пример — «танцующие» башни во второй очереди «Преображенской площади». Это интересный архитектурный эксперимент, гарантирующий появление современной достопримечательности на востоке Москвы, и в то же время не выбивающийся из ландшафта Преображенского, аккуратно вписанный в исторический контекст».

«Соседство с рекой неизменно делает проекты более привлекательными в глазах клиентов, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В границах мегаполиса реки — одни из немногих аутентичных природных объектах. В Москве в последние годы их берега активно застраиваются. При этом девелоперы бережно относятся к экологии. Особенно бурно развивается территория в непосредственной близости от Яузы. Эта река протекает посреди лесопарков, что становится основой для формирования загородного образа жизни в столице».

    Первичное жилье Москвы вдоль Яузы в начале II квартала 2024 года

*Экспертная оценка.

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в I квартале 2024 года в столичных премиальных и элитных новостройках было реализовано 105,3 тысяч кв. м[1], что на 130,4% больше, чем в январе-марте 2023 года. На долю 15 самых востребованных проектов премиум-класса приходится 71,2% проданной площади в сегменте, элитного и делюкс-класса — 94,5%.

Премиум-класс

В течение I квартала 2024 года в премиальных проектах Москвы было продано 93,1 тысяч кв. м первичного жилья — на 120,6% больше площади, реализованной в январе-марте 2023 года. При этом доля 15 самых востребованных проектов составила 71,2%. Состав топ-15 самых продаваемых новостроек премиум-класса за минувший квартал обновился на две позиции.

Новым лидером рейтинга стал его дебютант — жилой комплекс JOIS от MR Group. За I квартал 2024 года в нем продано 8718 кв. м (9,4% от объема реализованной в сегменте площади). Средняя цена квадратного метра в проекте в марте 2023 года составила 510,4 тысяч кв. м.

Второе место занял лидер 2023 года жилой квартал «Прайм Парк» от компании Optima Development. В январе-марте 2024 года в нем продано 5649 кв. м (6,1% от общего объема реализованной площади). Особенность данного проекта заключается в том, что более половины площади в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам I квартала достигла 718,8 тысяч рублей.

«В связи с растущим трендом на экологичность покупатели премиум-класса стремятся к выбору проектов с парками, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — За последние два года число премиальных проектов с собственными зелеными зонами выросло более чем в полтора раза. В то же время по-прежнему эксклюзивными остаются большие частные парки площадью более 1 га. Такие объекты благоустройства есть всего в 30% премиальных проектов, и они становятся значимым конкурентным преимуществом.

Жилой квартал премиум-класса «Прайм Парк» отличается наличием множества социальных и коммерческих объектов в пешей доступности, уютными зелеными зонами общей площадью 6 га, инновационной цифровой экосистемой. К тому же, резидентам проекта доступны круглосуточный консьерж-сервис, услуги валет-парковщиков и беллменов, клининг и химчистка. Также высокую покупательскую активность помогает поддерживать наличие в арсенале компании гибких беспроцентных рассрочек».

На третьем месте находится жилой комплекс Mod от MR Group. За первые три месяца 2024 года в нем продано 5316 кв. м (5,7% от общего объема реализованной площади). Квадратный метр в проекте по результатам марта 2024 года обойдется в среднем в 504,4 тысяч рублей.

В топ-15 самых востребованных премиальных проектов в I квартале 2024 года вошли еще два проекта MR Group: Symphony 34 (9 место) и SLAVA (11 место). «В Москве сохраняется тренд на высотные премиальные проекты, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group. — Застройщики в столице реализуют 68 комплексов с небоскребами — зданиями высотой от 100 метров. Для сравнения, пять лет назад на первичном рынке было представлено 50 таких проектов. Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в начале 2024 года составляет 7,3 млн кв. м против 5,9 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель увеличился на 24%. Высотный формат у большинства клиентов ассоциируется с престижем и передовыми технологиями. Кроме того, современные высотки строятся по принципу «города в городе» с насыщенной инфраструктурой и качественным благоустройством прилегающей территории. Этим объясняется высокий спрос на жилье в наших премиальных жилых проектах JOIS, Mod, Symphony 34, SLAVA. Стоит отметить, что для их создания мы пригласили международных звезд в области архитектуры и дизайна. В каждом проекте учтены высокие требования будущих резидентов, предусмотрены рестораны, лаундж-зоны, фитнес-центры со SPA и кофе-поинты».

По данным компании «Метриум», средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках в марте 2024 года достигла 670,7 тысяч рублей. В шести проектах, вошедших в топ-15, этот показатель выше. Примечательно, что минимальная средняя цена квадратного метра (482,7 тысяч рублей в жилом комплексе «Преображенская площадь») почти в три раза ниже максимальной (1,205 млн рублей в ЖК Luzhniki Collection).

Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в I кв. 2024 г.

*С учетом сделок по ДКП

Источник: «Метриум»

Элитный сегмент

В I квартале 2024 года в элитных новостройках по ДДУ было продано 12,2 тысяч кв. м, что на 62,5% больше, чем в аналогичный период 2023 года. Впрочем, этот показатель не в полной мере отражает динамику потребительского интереса. В элитном сегменте срок экспонирования квартир и апартаментов нередко составляет несколько лет, в связи с чем многие лоты реализуются по договорам купли-продажи.

Доля 15 самых востребованных новостроек элитного сегмента по итогам 2023 года составила 94,5%. Рейтинг обновился семь позиций.

По итогам I квартала 2024 года первое место вновь занял жилой комплекс «Бадаевский» от Capital Group. За январь-март в нем продано 2619 кв. м квартир (21,4% от общего объема реализованной площади в сегменте). Средняя цена квадратного метра в «Бадаевском» в марте 2024 года составила 1,2 млн рублей.

На втором месте находится жилой комплекс «Вишневый сад» от AB Development. За I квартал в нем продано 2148 кв. м (17,6% от общего объема проданной площади). Квадратный метр жилья в «Вишневом саду» по итогам марта стоил в среднем 1,4 млн рублей.

Третье место досталось ЖК «Лаврушинский» от «Sminex-Интеко». В I квартале 2024 года в проекте реализовано 1370 кв. м, что составляет 11,2% от общего объема проданной площади. Средняя цена квадратного метра в конце марта 2024 году здесь составляла 1,8 млн рублей.

По данным компании «Метриум», по итогам 2023 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках элитного сегмента достигла 2,9 млн рублей.

Средняя цена квадратного метра первичного элитного жилья по результатам I квартала 2024 года составила 1,8 млн рублей. Показатель выше среднерыночного уровня зафиксирован в восьми проектах из рейтинга.

«На рынке элитной недвижимости Москвы наблюдается высокая потребительская активность, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — В 2024 году в структуре спроса преобладает первичная недвижимость. Это объясняется тем, что на вторичном рынке осталось мало по-настоящему привлекательных объектов, на самые популярные сформирован лист ожидания. В свою очередь, на первичном рынке появилось немало новых интересных проектов с прекрасными качественными характеристиками. При этом застройщики предлагают лояльные индивидуальные условия покупки, в частности, гибкую систему оплаты: порядка 40% сделок совершаются с рассрочкой».

               Самые продаваемые новостройки элитного сегмента в Москве в I кв. 2024 г.

Источник: «Метриум»

[1] По ДДУ без переуступок и сделок с юрлицами, с учетом ДКП в «Прайм Парке».

Коттеджи и таунхаусы обладают как неоспоримыми преимуществами, так и специфическими особенностями, которые не всем подходят. На фоне активного развития рынка ИЖС клиенты все чаще выбирают между двумя этими форматами жилья. Девелопер мультиформатного поселка «Красногорск Парк» рассказывает, как правильно определиться, куда именно переезжать.

Бюджет

Таунхаусы часто бывают более доступными по цене, чем коттеджи, поскольку обычно занимают меньшую площадь земли и имеют общие стены с соседским жильем. Но переплата за частный дом рациональна, так как подразумевает преимущества по размеру участка и степени приватности. Правда, следует быть готовыми не только к более значительной сумме сделки, но и к высоким коммунальным платежам, ведь, как правило, в коттеджах используются индивидуальные системы отопления, водоснабжения и канализации. Впрочем, есть и исключения. Так, в мультиформатном поселке «Красногорск Парк» предусмотрены собственная котельная и водозаборный узел с двумя артезианскими скважинами: действующей и резервной.

Пространство и приватность

Коттеджи зачастую предполагают больше пространства как внутри дома, так и на прилегающем участке. Кроме того, в них нет общих стен с другими жителями. Поэтому, если вы цените камерность, частный дом будет предпочтительным вариантом. Вместе с тем таунхаус лучше подойдет для формирования сплоченного соседского комьюнити. Это прекрасный выбор для тех, кто хочет больше времени проводить с окружающими, а не замыкаться в кругу своей семьи.

Управление и обслуживание

Собственники таунхаусов нередко несут низкие затраты на обслуживание, поскольку часть общих зон (например, дворы или парковки) обычно подлежат совместному содержанию. Коттеджи требуют более дорогого и кропотливого ухода за территорией. При этом они гарантируют полноценный загородный образ жизни, не комбинированный с городскими реалиями.

Локация и доступность

Таунхаусы чаще всего расположены недалеко от городов, в субурбиях, и даже в пределах мегаполисов. Коттеджи обычно находятся в более удаленных районах, в тихих зеленых местах. Соответственно, с точки зрения транспортной доступности выгоднее таунхаусы. Коттеджи, в свою очередь, предпочтительнее в смысле экологичности и приватности локаций. Впрочем, есть особые мультиформатные поселки с частными домами и таунхаусами, которые объединяют преимущества двух типов жилья. Яркий пример — «Красногорск Парк», построенный в 13,5 км от МКАД, недалеко от Красногорска, при этом в шаговой доступности от масштабного Опалиховского лесопарка.

Психология и образ жизни

«Клиенты, рассматривающие коттеджи и таунхаусы, не подобны параллельным прямым, которые никогда не пересекаются, — отмечает Наталия Григорьева, директор по продажам ЖК «Красногорск Парк». — Напротив, часто покупатели оказываются перед дилеммой, какой из этих форматов жилья предпочесть. На мой взгляд, проблема выбора не сводится только к бюджету клиентов. Прежде всего, важна психологическая составляющая. Нужно четко определиться, какие причины стимулируют вас покупать жилье за городом. Если в первую очередь для вас значимы тишина и уединение, то лучше приобрести коттедж. Также это надежный выбор для тех, кто стремится к большому придомовому участку. Если же вы вполне общительный человек, который переезжает из мегаполиса ради экологичности локации и расширения жилплощади, оптимальный вариант — таунхаус. Выбрав его, вы сможете сэкономить на сделке, обслуживании дома, коммунальных платежах». 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объём предложения вырос на 10%. Средневзвешенная цена кв. м составила 1,8 млн рублей за кв. м (без изменений за квартал, +1,3% за полгода, +12,2% за год). Было заключено 80 ДДУ (-48,7% за квартал, +60% за год).

По итогам I квартала 2024 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента в реализации находилось 66 проектов, среди которых 35 проектов элитного класса и 31 проект делюкс-класса. В элитном классе объем предложения (в шт.) за квартал вырос на 8%, чему поспособствовал новый объем недавно стартовавшего проекта «Тишинский бульвар» (187 лотов). В делюкс-классе объем предложения за квартал вырос на 13% (600 лотов). Суммарный объем предложения на конец I квартала года составил 1,46 тыс. лотов (+10% за квартал), из них 64,3% приходится на квартиры и 35,7% — на апартаменты.

Больше всего высокобюджетных лотов представлено на Якиманке (253 шт.). Сопоставимый объем предложения отмечается в Пресненском районе (250 шт.), где стартовал новый проект элитного класса «Тишинский бульвар».

За счет стартовавшего в открытой продаже проекта в элитном классе выросла доля предложения в корпусах на котловане (25,5%, +12,4 п.п. за квартал). Проекты «Дом XXII» и Doro Mille перешли на этап монтажа нижних этажей, в связи с чем доля предложения в корпусах на этапе монтажа выросла на 10,1 п.п. и составила 33,7%.

В делюкс-классе со II кв. 2023 года наблюдается тенденция к сокращению предложения в корпусах на этапе монтажа этажей (31,8%, -5,3 п.п. за квартал, -33,6 п.п. за полгода), это объясняется ростом доли предложения в сданных корпусах (10,4%, +5,1 п.п. за квартал) и комплексах на этапе отделки (28,3%, +19,4 за полгода). В I кв. 2024 года на этап отделки перешли такие проекты как «Лаврушинский» и «Ильинка 3/8».

В элитном классе выросла доля предложения без отделки (58,1%, +18,2 п.п. за квартал). Это произошло за счет выхода крупного объема недавно стартовавшего проекта «Тишинский бульвар», где квартиры представлены без отделки.

В делюкс-классе не произошло существенных изменений. Доля предложения без отделки увеличилась на 2,7 п.п. за квартал и составила 73,3%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам I квартала 2024 года средневзвешенная цена кв. м составила 1,8 млн рублей за кв. м (без изменений за квартал, +1,3% за полгода, +12,2% за год). В делюкс-классе отмечается незначительное сокращение цены кв. м. (-2,6% за квартал). В элитном классе в I кв. 2024 года средневзвешенная цена кв. м стагнирует, что обусловлено структурой экспозиции. За последние полгода в элитном классе наблюдается прирост доли предложения в корпусах на начальном этапе строительства, а в марте 2024 года на рынок был выведен крупный объем (187 шт.) в новом проекте «Тишинский бульвар» со средней ценой кв. м ниже рынка (1,06 млн руб. за кв. м). Без учета этого проекта в элитном классе прирост средней цены кв. м за квартал составил 3%.

В высокобюджетном сегменте 41% предлагаемых лотов с площадью более чем 150 кв. м, а 29% лотов продается более чем за 300 млн руб. Тем не менее, 24% предложений в стоимости не превышают 100 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений квартир высокобюджетного сегмента в марте 2024 года:

— «Тишинский бульвар»: квартира площадью 52,1 кв. м за 45,1 млн руб.;

— «TITUL на Серебрянической»: квартира площадью 49,2 кв. м за 50,8 млн руб.;

— «Бадаевский»: квартира площадью 49,2 кв. м за 53 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов высокобюджетного сегмента в марте 2024 года:

— RUNOVSKY 14: апартамент площадью 26 кв. м за 24,4 млн руб.;

— «Звезда Арбата»: апартамент площадью 46,9 кв. м за 31,7 млн руб.;

— CULT: апартамент площадью 25,5 кв. м за 31,9 млн руб.

Рейтинг самых дорогих предложений квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента в марте 2024 года:

— «Обыденский №1»: пентхаус площадью 428,5 кв. м за 2,42 млрд руб.;

— «CULT»: пентхаус площадью 890,6 кв. м за 2,03 млрд руб.;

— «Лаврушинский»: пентхаус площадью 459,4 кв. м за 2 млрд руб.

В I кв. 2024 года на рынке высокобюджетных новостроек было заключено 80 ДДУ (-48,7% за квартал, +60% за год). В марте 2024 года было заключено столько же ДДУ, как в марте 2023 года (31 ДДУ). Пониженный спрос в сравнении с прошлым кварталом объясняется сезонностью. Стоит учитывать, что динамика спроса в высокобюджетном сегменте также во многом зависит от доли сделок по типу договора. Так как высокобюджетные проекты имеют более длительный срок реализации в сравнении с другими сегментами, существенная часть проектов реализуется через ДКП и ПДКП.

В I квартале 2024 года наибольшая доля сделок была отмечена в Дорогомилово. Здесь реализуются «Бадаевский» (15 ДДУ за квартал) и D’oro Mille (3 ДДУ за квартал).

Основные тенденции

В I квартале 2024 года было заключено 80 ДДУ (-48,7% за квартал, +60% за год): в январе — 21 ДДУ, в феврале — 28 ДДУ, в марте — 31 ДДУ. Подобная динамика обусловлена сезонностью. В I кв. 2023 года динамика с января по март была аналогичной, однако в январе-феврале 2024 года уровень спроса имел более высокие показатели.

«Ужесточение условий по ипотеке напрямую не влияет на высокобюджетный сегмент, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Однако стоит учитывать, что с ростом ключевой ставки выросли проценты по вкладам, что переориентировало некоторых покупателей на краткосрочные депозиты. Также стоит упомянуть тренд на увеличение потенциальных инвесторов в регионы России, например, Сочи, где растет выбор рентабельной элитной недвижимости.

Тем не менее, год к году показатель спроса в высокобюджетном сегменте только растет. Вместе с тем наблюдается повышенная активность застройщиков, выраженная в количестве новых проектов на рынке, что влияет на уровень конкуренции в сегменте.

На рынке предложения элитной недвижимости за прошедший год наблюдается стагнация средневзвешенной цены, а на рынке новостроек делюкс-класса было отмечено сокращение цены кв. м за (-2,6% за квартал, -8,8% за полгода). Одной из причин такой динамики являются изменения в структуре экспозиции. Если рассматривать каждый проект индивидуально, то в большинстве случаев наблюдается положительная динамика цены кв. м за квартал».