«Доходность до 13,5% годовых». Какая коммерческая недвижимость в Севастополе наиболее рентабельна?

Коммерческая недвижимость на современном рынке играет очень яркую роль, несмотря на то, что объектам жилищного строительства уделяется больше внимания.

Несмотря на рекордный объём инвестиций в 2024 году, влияние на состояние рынка коммерческой недвижимости в 2024 году начало оказывать ужесточение денежно-кредитной политики Банка России. Повышение ключевой ставки, изменение макропруденциальной политики привели к значительному росту кредитных ставок и как следствие — к замедлению корпоративного кредитования, считают эксперты.

Тем не менее, глядя как развивается городская инфраструктура городов, стоит отметить, что никакого застоя здесь не зафиксировано.

По результатам 2024 года лидером по объёмам инвестиций стала офисная недвижимость.

На втором месте находится складская недвижимость, на третьем — торговая недвижимость.

Всегда востребованы у арендаторов небольшие помещения формата стрит-ретейл в хорошей локации, торговые площади с готовым ремонтом на первых этажах жилых домов. Даже сейчас их можно выгодно сдать в аренду на долгий срок и получать доходность до 13,5% годовых. Также в последнее время «хорошо себя чувствуют» районные торговые центры, средняя вакансия здесь ниже, чем в целом по рынку.

Сдерживающим фактором для торговой недвижимости остаётся развитие онлайн-торговли. В условиях трансформации потребительского поведения торговые центры продолжат искать новые форматы для привлечения посетителей.

Как это ни странно, гостиничная недвижимость находится на четвёртом месте по объёмам инвестиций, несмотря на то, что государство активно поддерживает туристическую отрасль.

В I квартале 2025 года объём предложения в сегменте продажи коммерческой недвижимости в России вырос на 13% по сравнению с I кварталом 2024 года. Об этом «Стройгазете» сообщили эксперты «Авито Недвижимости», добавив, что в сегменте аренды за тот же период времени выбор объектов увеличился на 11%.

Активность потенциальных арендаторов в годовом выражении выросла на 4%, в то время как интерес к покупке немного снизился — на 2%. В текущей рыночной ситуации бизнес все чаще предпочитает не покупать, а арендовать помещения.

Предложение объектов свободного назначения и торговых площадей в России увеличилось на 14% за год, спрос на покупку и аренду таких помещений вырос на 2%. Выбор складской недвижимости на платформе стал больше на 53%, а интерес к объектам увеличился на 12%. Количество офисов, доступных для приобретения или долгосрочной аренды, сократилось на 7%.

В Севастополе по визуальным признакам можно определить, что на первых этажах жилых домов и в отдельно стоящих зданиях больше всего находится объектов торговли.

Стоимость коммерческой недвижимости, выставленной на продажу, составляет: отдельно стоящие здания - 143 561 руб. за кв. м. В среднем разброс цена на отдельно стоящие здания - от 8,8 млн руб. до 180 млн за объект. Далее идут: помещения свободного назначения - 108 028 руб. за кв. м, разброс цен составляет от 500 тыс. руб. до 120 млн руб.

На третьем месте - производственные помещения - 49 607 руб. за кв. м, разброс цен составляет от 21 млн руб. до 40 млн руб. за объект.

И на четвёртом месте по стоимости — торговые помещения. Стоимость квадрата в среднем - 16 111 руб. за кв. м, разброс цен составляет от 500 тыс. руб. до 150 млн руб. за объект.

Особую озабоченность представляют помещения для торговли в связи с падением спроса на их покупку. Так, в апреле 2024 года фиксировались показатели — 204 994 руб. за кв. м. Разница по отношению к текущей динамике составила 1172,39%, и это своего рода рекорд падения спроса на помещения торговли.

Несмотря на традиционно высокую рентабельность помещений под торговлю, их на данный момент в Севастополе предпочитают арендовать, а не покупать. Поэтому говорить о том, что спрос рухнул, нельзя. Скорее его можно назвать отложенным, и при смене экономических условий, всё вернётся на круги своя.

Арендный доход, который инвесторы получают от помещений коммерческого назначения, как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры.

Например, за 8 млн рублей вы купили «однушку» площадью 28 - 41 кв. м. Сдать её в аренду можно за 30 тыс. рублей в месяц. А стоимость коммерческой арендной недвижимости в среднем по Севастополю — 1200 руб. за кв. м. Кроме того, где-нибудь в Гагаринском районе Севастополя — 2 032 руб. за кв. м, Ленинском районе — 1 600 руб. за кв. м. И даже Нахимовский район дал хорошую динамику роста арендных ставок.

Ещё буквально в феврале 2025 года ставка по аренде на коммерцию составляла 637 руб. за кв. м, а в настоящий момент в Нахимовском районе фиксируется значительное подорожание — 1185 руб. за кв. м.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Севастополя предложение растёт быстрее спроса, поэтому конкуренция среди продавцов и арендодателей увеличивается. Возможно, к началу туристического сезона произойдут важные изменения в её стоимости.

Скорее всего, рынка продаж это не коснётся, а вот аренда может значительно взлететь по стоимости. В любом случае, рынок коммерческой недвижимости активно развивается, так как туристический потенциал Севастополя требует больше качественных помещений для приёма гостей.