По оценке экспертов портала Arendator.ru исторический центр «северной столицы» и непосредственно примыкающие к нему локации содержат около 400 офисных помещений, готовых к продаже. Четвертая часть этого пула приходится на местные новостройки. В среднем объекты, предлагаемые застройщиками, вдвое дешевле, чем те, которые представлены на вторичном рынке, но зато они втрое меньше по габаритам и крайне неравномерно распределены по обозначенной территории.
В центральной части Санкт-Петербурга (Центральный и Петроградский районы, северная часть Адмиралтейского района, Василеостровский район без намыва) насчитывается четыре сотни офисов и ПСН офисного типа. В эту цифру не входят отдельные здания, блоки, занимающие один или несколько этажей, лоты, выставленные на торги, а также объекты с действующим арендным бизнесом. Соотношение между первичным и вторичным предложением в рамках взятой выборки составляет 1 к 3. Наиболее дорогостоящая недвижимость экспонируется в нежилых зданиях. Среднестатистический представитель этого фонда стоит 71,5 млн рублей. Практически идентичный ценник (71,3 млн рублей) характерен для объектов из специализированных деловых комплексов. Самый распространенный тип офисного предложения — что закономерно для территорий с плотной исторической застройкой — переформатированные квартиры и апартаменты. Он охватывает половину всей экспозиции. Средний прайс «квартирных» офисов измеряется 43,0 млн рублей. В свою очередь девелоперы продают офисную недвижимость в новостройках по 27,3 млн рублей за лот. Таким образом, первичное предложение вдвое доступнее вторичного (если брать усредненный показатель по сумме трех категорий). Однако, говоря об этом, нужно сделать поправку на метраж экспонируемых офисов. В бизнес-центрах средняя площадь юнита равна 375,3 кв. м, в нежилых зданиях — 258,7 кв. м, в жилых на вторичном рынке — 177,5 кв. м, в новостройках — 80,8 кв. м.
Слабое место субрынка офисных помещений в жилых комплексах и апарт-отелях — географический дисбаланс. Советующее предложение сейчас экспонируется по 17 адресам. При этом две трети всего ассортимента связано с апарт-комплексом Vidi (500 м от станции метро «Площадь Александра Невского») и ЖК Мануфактура James Beck (рядом с Петроградской набережной). В остальных проектах на витрине находится от одного до пяти юнитов. Больше всего точек продаж — семь — выявлено на территории Василеостровского района. По ним распределены 19 офисных помещений общей площадью 3,2 тыс. кв. м (41,2% от всей выборки). На Петроградской стороне базируются пять новостроек с офисами. Они включают 23 свободных объекта (2,2 тыс. кв. м). Центральный район отличается номинально самой насыщенной экспозицией — 50 офисов суммарной площадью 2,0 тыс. кв. м. Но 44 из них — все малогабаритные юниты до 40 кв. м — сгруппированы на втором этажа упомянутого АК Vidi. В Адмиралтейском районе предложение сводится к четырем помещениям с габаритами от 24,5 до 203,3 кв. м в ЖК «Идеалист».
В целом петербургские застройщики наполняют продуктовые линейки относительно небольшими объектами. Так, из 96 лотов офисного назначения, размещенных в центре города, только 26 (четвертая часть) имеют площадь свыше 100 кв. м. Офисы с метражом 200+ и вовсе встречаются в единичных экземплярах.
Что касается ценовой политики, то в пяти случаях из шести потенциальному инвестору хватит 50 млн рублей для заключения сделки. Лишь восемь объектов имеют прайс от 50 до 75 млн рублей и еще пять — более 75 млн рублей.
Самый дорогой из офисов в первичной продаже — объект площадью 281,37 кв. м в ЖК «Приоритет» на Воскресенской набережной — обойдется в 140,69 млн рублей. На противоположном конце ценовой шкалы обосновался скромный юнит с габаритами в 24,5 кв. м из фонда ЖК «Идеалист», который продается за 8,55 млн рублей.
© 2024 ООО "Мегасофт"
