С начала года цены на «загородку» снизились на 13%, стоимость дач увеличилась на 8%. Эксперты считают, что интерес жителей республики к ним будет сохраняться, поскольку недвижимость в городе становится все менее доступной для покупки.
Согласно результатам исследования, средняя цена загородного дома в республике в апреле составила 3,9 миллиона рублей, а средняя цена на дачи — 700 тысяч. Наиболее доступное жилье, по данным «Авито Недвижимость», можно найти в Кировской области — там загородный дом стоит в среднем 650 тысяч рублей, в Ульяновской области — в среднем 800 тысяч рублей, а в Смоленской — 900 тысяч рублей. Самые дешевые дачи, по подсчетам специалистов агрегатора, продаются в Удмуртии — в среднем они стоят 300 тысяч.
В среднем по России востребованность загородных объектов (дома, дачи, коттеджи) выросла на 21%. Однако даже если интерес со стороны пользователей платформы вырос, средняя стоимость такого жилья снизилась на 6% за последние четыре месяца — с 3 до 2,8 миллиона рублей.
Дачи бывают разные
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев подтвердил, что спрос на загородные дома и дачи действительно повысился на 25-30% по сравнению с апрелем 2022 года. Но данные о средних ценах он считает некорректными, так как они сильно занижены. По словам Савельева, цена загородного дома в Татарстане колеблется в районе 4,5-5 миллионов рублей. Он подчеркнул, что это скорее минимальная, чем средняя цена, — есть дома и за 20 миллионов, и если посчитать среднюю цену, получится цифра в 12 миллионов рублей. Дачи дешевле и в среднем стоят полтора-два миллиона рублей, хотя можно найти варианты и за 400-500 тысяч рублей, но речь идет о старых щитовых домиках, возможно, еще советской постройки. Дачи поприличнее, с капитальным ремонтом и удобствами, обойдутся дороже.
Самым востребованным остается Лаишевский район — татарстанцы ценят транспортную доступность, развитую инфраструктуру и близость к городу. На втором месте по популярности — Пестречинский район, на третьем — Высокогорский, на четвертом — Зеленодольский. У последнего, как заметил Савельев, большой потенциал: здесь строится дорога-дублер, ведущая к федеральной трассе М-7. После ввода дороги в эксплуатацию востребованность дачных участков в этом районе возрастет.
— Спрос будет сохраняться до тех пор, пока ценник не сравняется с ценами на жилье в городе. У нас сложилась аномальная ситуация, когда загородный дом стоит дешевле, чем однокомнатная квартира. Сейчас такая квартира в строящемся доме стоит от 7,5 миллиона. За эти деньги можно купить готовый загородный дом с ремонтом, — рассуждает Савельев.
Людям, которые находятся в процессе выбора загородного дома, эксперт посоветовал тщательно проверить соответствие границ земельного участка.
— Границы половины земельных участков в Татарстане определены с ошибками. Это очень важный фактор. В нашем агентстве мы проводим 21 юридическую проверку жилого дома с земельным участком. Если вы нашли дачу и хотите ее купить, обязательно пригласите юриста по недвижимости или кадастрового инженера, который это проверит. Простой человек не в состоянии сделать это самостоятельно, потому что не знает, что проверять. Мы часто видим ситуации, когда человек приходит к нам без риелтора, пытается что-то проверить и проверяет совершенно не то. Чаще всего имеет место кадастровая ошибка, и тогда вам придется тратиться на ее исправление. Если вам еще придется двигать всю улицу, на улице обязательно найдется человек, который будет себя неадекватно вести, и придется действовать через суд. Поэтому лучше определить этот момент до покупки, — заметил Савельев.
Строить стараются дешевле
Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова так же считает, что средняя цена загородных объектов оценена неверно, так как определить среднюю стоимость в принципе затруднительно — каждый объект индивидуален, и подвести стоимость к среднему значению невозможно. На цену может повлиять что угодно - локация, материал, даже вариант крыши.
Собеседница заметила тенденцию на снижение стоимости не путем предоставления скидки, а путем уменьшения себестоимости дома. Застройщики и продавцы понимают, что покупательский спрос ограничен в определенном диапазоне.
При выборе загородного жилья татарстанцы руководствуются тремя критериями: расположение, стоимость и готовность дома к заселению. Покупатели предпочитают объекты из серии «заехал и живи» или требующие минимальных вложений.
В фаворе компактные дома с эргономичными планировками
Руководитель отдела загородной недвижимости АН «Этажи» Люция Хасанова заявила, что цены на загородные объекты не снижались — они находятся в состоянии стагнации уже год. Эффект падения цен эксперт объясняет проникновением риелторской услуги в рынок недвижимости. По словам Хасановой, 80% пользователей «Авито» и других агрегаторов — это риелторы. Они воспринимают площадку как сервис для сбора базы потенциальных клиентов и данных о них, поэтому выкладывают только те объявления, которые собирают просмотры.
— У любого риелтора в базе есть определенное количество объектов. Так как реклама в «Авито» очень дорогая, приходится выбирать, что рекламировать. Получается, что риелтор берет самый недорогой объект из базы и выкладывает его в рекламу, чтобы ему позвонили, и тогда он может показать потенциальному покупателю другие товары. Чтобы увидеть актуальную информацию, конечному покупателю нужно зайти на сайт агентства недвижимости. На агрегаторах ситуация неактуальная, — пояснила Хасанова.
Наиболее востребованными эксперт назвала дома, стоящие на шести-семи сотках земли, по цене в 8-10 миллионов рублей. А вот самыми неликвидными считаются своеобразные «памятники девяностых» — огромные дома в 700-1000 квадратных метров с полами из красного дерева, которые собственники оценивают в 200 миллионов.
— Такие пережитки прошлого никому не нужны. Не потому, что цена очень высокая, а потому, что такой формат жилья просто устарел. Сейчас даже богатые покупатели выбирают эргономичные планировки. Дом может стоить и 30 миллионов, но он будет 150-180 квадратов, потому что покупатели за прагматичный подход. Планировки сейчас очень современные, без лишних ненужных пространств, — сказала Хасанова.
Специалист согласилась, что тренд на загородную недвижимость становится более явным. Причем сам формат дачного домика, куда можно ездить только в теплое время года, начинает преобразовываться — появляется тенденция на дачу с городским комфортом, где можно жить круглый год.
Хасанова уверена, что спрос на загородную недвижимость будет только расти — такая недвижимость стала красивой, доступной и удобной, вокруг нее создается инфраструктура. Квартиры в настоящее время дороже в цене, квадратура меньше, слышно соседей, бывают проблемы с парковкой. По сравнению с загородной недвижимостью недостатков больше, чем достоинств.
— Застройщики тоже это видят, реагируют на этот запрос и меняют формат загородной недвижимости. Дома становятся стильными, просторными, доступными, меняется формат поселков. Все больше входит в оборот понятие комьюнити — это те же коттеджные поселки, но красиво оформленные, с асфальтированными дорожками, управляющими компаниями. На это реагируют банки и государство. Есть прекрасные программы на строительство загородного жилья. Государство всеми силами старается подогреть этот интерес, помогая людям с приобретением домов, — перечислила собеседница.
Добраться до центра из пригорода проще, чем из недавно отстроенного микрорайона
Менеджер по недвижимости АН «Флэт» Соня Расулова считает, что плюсы покупки загородной недвижимости очевидны: на фоне подорожания квартир выгоднее становится вариант приобретения дома.
— Для сравнения, сейчас стоимость дома равна цене однокомнатной квартиры в Казани. Если учитывать, что средняя площадь дома — 90-126 квадратных метров, а однокомнатной квартиры 33-39 квадратных метров, то плюсы приобретения дома становятся очевидны, а еще не забываем, что есть земельный участок, на котором можно проводить время с семьей, друзьями, а также посадить цветы, овощи, ягоды и наслаждаться, — подчеркнула Расулова.
Еще одним достоинством загородной недвижимости эксперт считает транспортную доступность и наличие всех необходимых коммуникаций, а также внедрение современных технологий формата «умный дом», которые делают загородную жизнь комфортнее. Тем более что дорога от центра до окруженного природой дома может занимать меньше времени, чем до вновь отстроенного микрорайона.
К выбору дачи нужно относиться с осторожностью
Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов, рассуждая о трендах на рынке загородной недвижимости, заметил, что взрывной рост спроса на нее, начавшийся после пандемии, приостановился — люди, покупающие такие дома, начали понимать, что обслуживание требует затрат, а многие жилищно-коммунальные услуги приходится обеспечивать самостоятельно. Он подчеркнул, что загородные дома подходят не всем.
Покупателей дач эксперт разделил на несколько категорий. Первая — это пожилые люди, которые подыскивают себе участки для того, чтобы выращивать там овощи и фрукты и проводить время на пенсии. Вторая категория — это инвесторы, которые сдают свои дачи в аренду для проведения вечеринок. Третью категорию Галямов обозначил как «профессиональные огородники» — это люди, которые выращивают урожай для последующей продажи на рынке, стараясь поддержать свой скромный бюджет.
Покупку загородного дома эксперт сравнил с покупкой кота в мешке — иногда недостатки выявляются только спустя время. Поэтому Галямов рекомендовал потенциальным покупателям дач договориться с собственником о возможности пожить в доме пару месяцев, чтобы понять все плюсы и минусы.
— Мой знакомый купил дом, а оказалось, что в крыше живут насекомые, которые грызут обшивку. Избавиться от них достаточно сложно, поэтому ему пришлось полностью перестраивать крышу. Дачные дома возле водных объектов могут затапливаться, — привел примеры эксперт.
Галямов обратил внимание, что к покупке дачи нужно подходить с большой осторожностью и холодной головой. Задача риелтора — продать объект, поэтому он будет только нахваливать дом, но принимать решение необходимо самостоятельно.
© 2024 ООО "Мегасофт"
