Городу не хватает офисов. Их число может вырасти за счет заказчиков, способных возводить собственные офисные центры или арендовать готовые. Одним для этого нужен центр, другие осваивают периферию.
Свободных офисных площадей в Екатеринбурге почти не осталось. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в классе В («бизнес») их доля — 2,8%, в классе В+ («бизнес» с премиальными опциями) — 1,5%, в классе А («элит») — 0,5%.
«Арендаторам, особенно крупным, оперативно подыскать помещение не так просто, — говорит аналитик УПН Константин Октаев. — Те, кому это удается, сталкиваются с большой нагрузкой на бюджет — за минувшие четыре квартала ставки аренды выросли в среднем на 60%».
Выбор ограничен
Самые дорогие офисы — в БЦ «Высоцкий», где квадратный метр обходится в три тысячи рублей в месяц. По словам владельца бизнес-центра Андрея Гавриловского, поднимать цены позволяет растущий спрос.
«Арендаторы, которым «Высоцкий» не по карману, съезжают, и через пару недель находятся претенденты, согласные на наши условия, — говорит он. — Бизнес готов переплачивать за аренду, потому что денег на рынке много — раньше их выводили за границу, а сейчас такой возможности нет».
По словам Гавриловского, при высокой себестоимости офисных центров, растущей быстрее арендных ставок, девелоперам выгоднее строить жилье. По этой причине доля офисов и коворкингов во второй очереди «Высоцкого» будет невелика — большую часть площадей займут апартаменты, рестораны, гостиница и развлекательный центр.
«Если придет заказчик и будет плакаться, что ему сильно нужен офис, мы, возможно, увеличим долю арендных площадей, хотя нам это не очень интересно», — говорит девелопер.
Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин-холдинга», эксплуатирующего собственные бизнес-центры, подтверждает — из-за краткосрочных кредитов и высокой процентной ставки строительство офисов становится убыточным. В начале нулевых такие проекты окупались за три года, а теперь срок увеличился до 12-15 лет, поясняет он.
Бизнес-центров в городе почти не строят, соглашается Константин Октаев. По его прогнозам, в 2024-2025 годах суммарная площадь новых офисов едва ли превысит 70 тысяч кв. метров при ежегодной потребности не менее 50 тысяч кв. метров.
«Бума в сфере офисной недвижимости мы не ожидаем, — говорит аналитик. — Частично потребность в офисных пространствах будет закрываться за счет площадей в новых жилых комплексах. Такой формат в большей степени актуален для территорий за пределами центра города».
Тем, кому нужен офис, проще купить/арендовать здание целиком или построить по своему проекту. Девелоперы считают, что схема с одним клиентом позволяет сократить сроки запуска объекта, составляющие обычно не меньше пяти лет, и частично снизить расходы, связанные с отделкой помещений.
Одни строят в центре
Головной офис на улице Куйбышева — монолитное 17-этажное здание, способное выдержать подземные толчки свыше пяти баллов, — Уральский Сбербанк открыл в 2012 году. Заказчик предусмотрел автономное энергоснабжение, необходимое при эксплуатации денежных хранилищ, сейфовых помещений и комнат хранения оружия. Перед запуском здание отключали от источников энергии, чтобы проверить работу дизельных генераторов.
Тогда же из подразделений, работавших в разных районах, в центр города перевели 1300 сотрудников.
Позже банк занял еще два здания рядом с кафедральной площадью, объединяющей штаб-квартиру Группы Синара, Свято-Троицкий кафедральный собор и «Атриум Палас Отель». По словам Владислава Шиленко, управляющего Свердловским отделением Сбербанка, речь идет уже о кластере «Сбера», отвечающем потребностям компании в техническом оснащении, безопасности и масштабах задач.
В бизнес-центре Neboplaza — в 200 метрах от головного офиса — «Сбер» открыл технохаб для IT-специалистов, которые разрабатывают и поддерживают цифровые продукты банка. По замыслу, технохаб поможет расширить эту практику и создать новые рабочие места.
«Сегодня «Сбер» — один из ключевых партнеров в экономическом и технологическом развитии города и региона, и размещение в центре соответствует этому статусу, — говорит Шиленко. — Мы используем здания не только для работы сотрудников, но и для коммуникаций с клиентами, партнерами, органами власти. На наших площадках регулярно проходят деловые конференции, митапы, экскурсии и лекции. «Сбер» — точка притяжения для экспертного и IT-сообщества, бизнеса, студентов. Безусловно, центр города больше подходит для этих целей».
Клиентские офисы «Сбера», рассчитанные на предпринимателей и частных лиц, работают во всех районах Екатеринбурга.
Другие выбирают окраину
Другим путем пошла компания «СКБ Контур». К 2009 году ее сотрудники работали в арендованных помещениях БЦ «Парус», бухгалтерия — в Орджоникидзевском районе, офис продаж — на Шевелева, Мамина-Сибиряка и Космонавтов. Руководители планировали объединить все подразделения в одном месте. Девелоперы предлагали «СКБ Контуру» возвести здание в центре Екатеринбурга. По мнению первых лиц, у такого варианта были недостатки, связанные с дефицитом свободного пространства и особыми нормативными требованиями к офисам IT-компаний. В частности, аккредитованный Удостоверяющий центр «СКБ Контур», выпускающий электронные подписи и машиночитаемые доверенности, должен находиться в полностью изолированном помещении, оборудованном системами безопасности и видеонаблюдения.
«Вопрос о флагманских офисах компаний можно свести к объему ресурсов, которые бизнес готов вложить в собственную штаб-квартиру или технохаб, — говорит Александра Батина, директор по персоналу «СКБ-Контур». — Также важную роль играют долгосрочные планы компании. Так, главный офис «СКБ Контур» на Широкой Речке изначально проектировали большим — мы знали, что понадобится большое количество специалистов».
Строить офис начали в 2014 году на Широкой Речке, в границах улиц Суходольской и Светлореченской, где компания могла рассчитывать на территорию большей площади. К весне 2021 года у «СКБ-Контура» было два 10-этажных здания для топ-менеджмента, разработчиков ПО, внедренцев, администраторов, техподдержки, HR-службы и других сотрудников.
По словам Батиной, современный комфортный офис повышает привлекательность компании-работодателя независимо от локации. Трансфер к месту работы и обратно, маршруты которого охватывают разные районы города, может усилить HR-бренд и показать сотрудникам, что работодатель о них заботится, считает директор по персоналу.
В дальнейшем на территории площадью 16,8 га компания планирует построить IT-деревню «Контур-Парк» — екатеринбургский аналог Кремниевой долины.
Не в центре Екатеринбурга находится и большая часть клиентских офисов «СКБ Контура», связанных с разными районами города. По данным компании, самый посещаемый офис — в БЦ «Саммит», самый северный — на проспекте Космонавтов — закрывает потребности клиентов Орджоникидзевского района.
При этом в «СКБ-Контуре» соглашаются, что совсем без офисов в центральных районах компании не обойтись.
Административные границы центра Екатеринбурга, в отличие от большинства городов-миллионников, не закреплены ни в одном официальном документе. Поэтому для города «центр» — скорее маркетинговый термин, который каждый понимает по-своему. Это создает проблемы и для мэрии, и для разных секторов бизнеса.
В связи с этим РБК Екатеринбург организует очно-заочную дискуссию — инфраструктурный форум «Центр решений РБК». В течение июня редакция будет публиковать интервью, колонки и аналитику, где эксперты рассмотрят центр города с разных точек зрения. А 26 июня состоится панельная дискуссия, в ходе которой редакция вместе с представителями городской власти и предпринимателями определит, где должны проходить административные границы центра. Выводы будут оформлены в меморандум и направлены мэру Алексею Орлову.
© 2024 ООО "Мегасофт"
