Бурно растущий в последние несколько лет рынок индустриальных парков и готовых объектов для размещения промышленных предприятий столкнулся с резким падением спроса. По оценкам «Деловой России», до 50% промышленных предприятий в Петербурге и Ленинградской области полностью свернули свои программы развития. После завершения строительства уже начатых на буме импортозамещения проектов уже через пару лет этот сегмент ожидает спад, говорят эксперты.
Растущий рынок
По данным исполнительного директора ассоциации индустриальных парков России Дениса Журавского, с 2013 года этот рынок рос на 20% в год. «И по количеству парков, и по количеству регионов, в которых эти парки появляются, то есть по всем статьям у нас такой рост. За это время общая площадь и количество индустриальных парков выросли в пять раз», — заявил он на конференции «За горизонтом недвижимости» от делового сообщества Stand Up Office.
По оценкам Nikoliers, сейчас формат коммерческой недвижимости light Industrial (готовые помещения производственно-складского назначения для среднего и малого бизнеса) в Петербурге на втором месте в стране по объему предложения — 76 тыс. кв. м готовых площадей. Этот сегмент рынка находится на начальном этапе развития, на него приходится только 1,3% от всего качественного складского фонда региона. До конца 2026 года планируется ввод еще 95 тыс. кв. м площадей в новых проектах. С учетом анонсированных проектов, которые еще не начали строить, общий объем сегмента light Industrial в петербургской агломерации составляет 350 тыс. кв. м. Это в 8 раз уступает объемам московского рынка.
По словам Дениса Журавского, пока спрос на индустриальные парки и проекты light Industrial превышает ввод новых объектов в эксплуатацию. При этом, по оценкам ассоциации, только один завод из десяти в России строится на профессиональной площадке. «Я абсолютно уверен, что рост спроса будет продолжаться до тех пор, пока мы не достигнем хотя бы 50%», — говорит Денис Журавский.
Конец инвестпрограмм
Генеральный директор АО «Фирма Изотерм» Виктория Нестерова напротив, уверена, что скоро тренд активного развития сменится на негативный. «Я председатель комитета по промышленности Петербургского регионального отделения «Деловой России», очень много общаюсь с промышленниками. Я точно могу сказать, что до 40−50% промышленных предприятий свернули полностью свои инвестиционные программы, которые еще не успели начать. Все сейчас достраивают то, что начали в 2022−2023 годах на буме импортозамещения», — говорит она
Строительный цикл в среднем занимает три-четыре года, поэтому, по прогнозам Виктории Нестеровой, к 2026 году на рынке индустриальных парков и light industrial «будет абсолютный спад». Причина резко снижения активности — в слишком дорогих кредитах на развитие.
«Хорошо будут жить только промышленные компании, которые работают на госзаказы и на оборонные заказы. Все остальное финансирование на сегодняшний момент недоступно. «Фонд развития промышленности» (предоставляет целевые займы по ставкам 3% и 5% годовых новых промышленных проектов — ред.) в этом году перестал добавлять денег и докапитализировать свой фонд. Они имеют только те деньги, которые сейчас возвращают предыдущие получатели займов. Больше фонд не растет», — говорит она.
По ее словам, программы поддержки уменьшаются, и сейчас промышленную ипотеку очень сложно получить, особенно учитывая «безумные» требования к объектам. «Поэтому развитие промышленности у нас закончилось, программа импортозамещения закончилась, у нас началась программа полной зависимости от Китая. Последствия этого мы увидим в 2026−2027 годах, когда наши индустриальные парки потихонечку начнут падать», — прогнозирует Виктория Нестерова.
Спрос снизился
Заместитель генерального директора ООО «ВТБ Девелопмент» (развивает индустриальный парк «Марьино» и строит комплекс light industrial в Санкт-Петербурге) Александр Паршуков подтверждает негативный тренд. «Спрос упал. Ключевая ставка и промышленные предприятия существуют не в вакууме. Они стараются финансировать свои проекты за счет заемных средств, за счет льготных займов по возможности. Но по ставкам на уровне 27−28% годовых кредиты стали фактически недоступны», — уверен Александр Паршуков.
По словам управляющего партнера компании «ФАКТ.Пром» (имеет четыре индустриальных парка в регионе) Вадима Денисова, в первой половине прошлого года они перевыполнили план по продаже объектов на 30%. «Затем началось охлаждение платежеспособного спроса. В первую очередь это связано с тем, что ушли все практически программы льготного кредитования. Где-то начиная с октября у нас пропали инвесторы с рынка. До этого мы работали с огромным количеством резидентов по проработке различных механизмов применения этих льготных программ, но все это ушло», — рассказал он.
Вадим Денисов отмечает, что брать кредиты по рыночным ставкам производители не могут, поскольку банки ужесточили свой подход к оценке рисков новых проектов и количество отказов в выдаче кредитов резко выросло. В качестве альтернативы «ФАКТ.Пром» начал предлагать клиентам варианты оплаты в рассрочку и аренду с последующим выкупом.
Советник по работе с инвесторами и резидентами ИТМО «Хайпарк» Михаил Мастин не согласен, что у компаний из сектора ОПК и гособоронзаказа нет проблем. «У них только 30% аванса [от стоимости госконтракта], а за остальными деньгами надо идти проектное финансирование получать. И фиксированная доходность сжирается всеми этими проблемами. Я думаю, что невозможно будет бесконечно закрывать глаза правительству на проблемы малого и среднего бизнеса», — рассчитывает он.
© 2025 ООО "Мегасофт"
