Прозвучавшая на форуме-практикуме Focities X информация о рынке недвижимости в России из уст экспертов вызвала смешанные чувства. С одной стороны цифры говорят о росте, но как в том анекдоте под подстреленного лося на реке — «Странно, я всё пью и пью, а мне всё хуже и хуже».
Так на рынке складской недвижимости этот год ожидается вторым рекордом по объёмам ввода в эксплуатацию — около 11 миллионов квадратных метров. Из них 4.7 млн кв. м. в Москве и МО. При этом роста свободных площадей всё ещё не предвидится, они останутся на уровне 3%.
Инвестиции в этот сегмент на фоне рекорда прошлого года, прогнозируются в 2.5 раза меньше, что связано с высокой ключевой ставкой и ростом стоимости строительства.
Арендные ставки на склады, можно сказать, замерли на уровне 13 тыс. руб за метр. Это вызвано снижением спроса — маркетплейсы набрали площади и теперь переходят к их оптимизации.
На рынок жилого строительства негативное влияние оказывает множество факторов. Во-первых, заградительно высокая ипотечная ставка. Во-вторых, замедление экономики и гонка зарплат. И в-третьих, высокая инфляция в отрасли.
Нездоровое воздействие на новостройки также оказывают отмена безадресной льготной ипотеки, рост требований по другим стимулирующим программам, запрет на апартаменты и микроквартиры. Увеличение ценового разрыва между первичным и вторичным рынками до 20% вымывает с рынка покупателей заинтересованных в trade-in, так как требует весомой доплаты.
Реагируя на неблагоприятные условия, застройщики всё чаще предлагают жилье без отделки, практикуют формы рассрочки, сдвигают свои графики вправо.
Однако динамика цен и продаж также не радует. Впервые за всю историю наблюдений в Московском регионе в марте 2025 было продано меньше жилья, чем в феврале. При номинальном 6%-росте цен, реальные цены явно не растут. Об этом говорят и поступления на эскроу-счета. В первом квартале 2025 они упали на 4-5%. Динамика ДДУ в штуках в марте к февралю 2025 упала на 8%, а к трёхлетней средней на все -20%. По итогам года ожидается падение спроса на 15%, а предложения на 7%.
На рынке офисной недвижимости в первом квартале 2025 года число предложений о продаже выросло на +22% год к году, а спрос упал на 2%. В сегменте аренды все с точностью наоборот. Предложение упало на -13%, а спрос вырос на +6%. При этом предложение упало лишь в Москве (-28%) и Санкт-Петербурге (-21%). Спрос на аренду никуда не исчез. Когда предложения нет, а спрос растёт, естественно, что ставки аренды растут на 4-29%.
В торговой недвижимости тоже не всё гладко.
Ключевым индикатором в этом сегменте служит динамика оборота розничной торговли. Данные за последние 15 лет в той же Москве говорят об устойчивом росте оборотов розницы, однако, если наложить данные по инфляции, то рост исчезает.
Когда ретейлеры не видят роста оборотов, они теряют возможность развития, а арендодатели повышать арендных ставок.
Со второй половины прошлого года эксперты фиксируют снижение активности ретейлеров. Это касается как онлайн, так и офлайн каналов. Эксперты объясняют ситуацию сменой потребительских настроений с трат на накопление.
Единственным лучом света в тёмном царстве являет собой сегмент строительства в гостиничном и туристическом бизнесе.
Отдых и дети
Последние несколько лет инвестиции в гостинично-туристический сектор ежегодно растут на 9-10%. Причиной тому — развитие внутреннего туризма, и увеличение турпотока.
В прошлом году в коллективных средствах размещения проживало около 92 млн. человек. Ожидается, что столь высокая динамика сохранится по крайней мере до 2030 года.
С точки зрения предложения, здесь сложилась интересная ситуация.
Общий номерной фонд насчитывает более миллиона номеров, однако объём качественного размещения — 3-5 звёзд — составляет лишь 13% или около 150 тыс. номеров. Динамика роста этого сегмента за 2024 год составила +6%. Ожидается, что ежегодные темпы роста в 7-8% сохранятся до 2030 года.
Из неожиданных моментов, озвученных на форуме, стала информация о проектах на новых территориях, которые обладают гигантским туристическим потенциалом. В Донецке, Мариуполе, Херсоне и Запорожье уже есть проекты разной степени готовности.
Из интересных направлений возможных инвестиций эксперты упоминают объекты санаторно-курортного отдыха. Здесь драйверами служат мода на здоровый образ жизни и омоложение аудитории (25-35 лет), которая готова платить.
Например, на направлениях Белокуриха, Краснодарский край, Кавказские Минеральные Воды в 2024 году наблюдался дефицит мест в 47% (!) и глубина продаж 5-6 месяцев (!).
Вторым интересным сегментов является детский отдых. Сейчас этот рынок оценивается в 120-150 млрд рублей ежегодно с потенциалом роста до 200 млрд руб к 2030 году. Родители готовы платить за качественный отдых своих детей.
Из 5000 существующих в стране детских лагерей действуют только около 2000. Государство уделяет все больше внимания детскому отдыху, предлагая меры поддержки. Сейчас рассматривается инициатива о суперльготных условиях для 600 лагерей, которые можно реанимировать. Возможно, скоро появится условная программа «Возьми за 1 рубль».
В ответ на вопрос из зала о бедственном положении туриндустрии в Орле, эксперт заметил, что это связано исключительно с политикой местных властей. В качестве примера бы приведён кейс Нижнего Новгорода, где после прихода нового губернатора город вышел в топ туристических направлений. Активное внимание властей и человеческое отношение к инвесторам определяют ситуацию, подчеркнул выступающий.
Обратной стороной привлекательности этого рынка является его сложность.
Объекты имеют большой срок окупаемости — 10-15 лет. Доходность здесь формируется за счёт операционной деятельности, ключевыми параметрами которой является заполняемость и средняя цена номера. Объем требуемых инвестиции достаточно высокий. Площадь нежилых функциональных зон достигает до 30-50%. Себестоимость строительства также выше из-за сложных инженерных решений, требований к отделке, оснащению и меблировке. Помимо этого требуется экспертиза в сфере гостеприимства и навыки управления такими объектами.
Источник: https://e-vesti.ru/ru/na-rynke-nedvizhimosti-interesno-investirovat-v-detej-i-otdyh
© 2025 ООО "Мегасофт"
