Они пытаются ужесточить контроль за застройщиками апартаментов.
Петербургские чиновники решительно включились в борьбу с апартаментами. В частности, претензии к апартаментам есть у врио губернатора Александра Беглова, вице-губернатора Игоря Алюина, курирующего строительство. Идею извести под корень проекты строительства «псевдожилья» давно лелеет главный архитектор города Владимир Григорьев. А служба Госстройнадзора пообещала девелоперам комплексные проверки «в целях недопущения появления псевдожилья».
Апарт-отели наступают
В начатой кампании много популизма и юридически некорректных заявлений. Хотя предмет для беспокойства и в самом деле есть.
По расчетам аналитиков, апартаменты занимают уже 8% на первичном рынке жилой недвижимости. В Петербурге построено и строится более 40 апарт-отелей. За 11 месяцев 2018 г. предложение увеличилось на 24%. По сведениям Colliers Int, сейчас в продаже находятся 19 000 апартаментов. За три квартала продано более 3000 лотов (плюс 11% к аналогичному периоду 2017-го). Средняя цена растет и сейчас составляет 135 000 за 1 кв. м. По прогнозам, к 2020 г. появятся еще 43 комплекса апартаментов. Уже сейчас анонсированы и будут выведены в продажу 24. По прогнозам NAI Becar, в ближайшие год-полтора объем рынка апарт-отелей может удвоиться.
Почему успешно растущий сегмент рынка недвижимости вызывает у чиновников тревогу? Кстати, в сегменте апартаментов почти нет проблемных проектов – таковым в Петербурге оказался всего один – «Виват!».
Официальная версия: население апартамент-комплексов предъявляет спрос на социальные объекты, а их и так не хватает. Никакими цифрами это предположение не подкреплено.
Подспудных причин две. Во-первых, апартаменты действительно успешно конкурируют с жильем, а отчитаться за их ввод как за строительство жилья не получится. А Петербург и так в прошлом году сдал намного меньше запланированных 3,5 млн кв. м.
Во-вторых, на девелоперов жилого сегмента Смольный уже навесил строительство детских садов, школ, поликлиник, проектирование дорог и проч. На подходе – отчисления в Фонд социальной ответственности застройщиков (по предварительным данным, 8500 руб. с 1 кв. м). Нагружать «социальным» строительством такие проекты не получится, иначе придется требовать места в детских садах с каждой гостиницы.
Две столицы
Начало развитию сегмента апартаментов положено в Москве. В столице апартаменты строятся и в промзонах, и в зонах рекреации, и вообще где угодно. В соцсетях мне написала коллега из Москвы: мол, купила апартамент, сдает в аренду и прекрасно себя чувствует. Но ее апарт-отель в кадастре значится зданием «научно-производственного назначения», участок под ним – «промка». Тем не менее столичный Росреестр спокойно регистрирует договор сдачи в аренду «жилого помещения» в этом здании.
Некие московские «лофт-отели» декларируют «фабричный стиль» как преимущество. Не случайно именно московские депутаты настаивали на том, чтобы приравнять все комплексы апартаментов к жилью. Другой вопрос, что юридически корректно этого не сделать – надо и все участки под ними переводить в «правильный» жилой статус, менять генплан и ПЗЗ. А это хлопотно.
Мы проверили (выборочно) десяток апарт-проектов в Петербурге, включая самые сомнительные. Земля – под гостиничные услуги или под рекреацию (что также допускает строительство гостиницы), в разрешении на строительство, как правило, указан «гостиничный комплекс». И получается, что невозможно «закрутить гайки» апартамент-отелям, не затронув интересы традиционных гостиниц и туристического бизнеса в целом. А Петербург в 2018 г. принял более 8 млн туристов, и гостиниц (особенно класса «2–3 звезды») не хватает.
Заход с кухни
Вопросы остаются. Например, некая «Компания СОЛ» строит в Парголове апарт-отель IPart на 2730 номеров. В проекте предусмотрены студии от 18,8 кв. м и однокомнатные до 38,2 кв. м. Вряд ли стоит предполагать, что в Парголово валом повалят в таких количествах туристы. Конечно, часть номеров покупатели используют для собственного проживания, часть постараются сдать в аренду.
Владимир Григорьев еще год назад предложил нетривиальный способ разделить апарт-отели на «правильные» и «неправильные» – по наличию кухни. Это положение даже внесли в ПЗЗ. Проблема в том, что в законодательстве определения кухни нет. Считать ли таковой нишу в стене с водяной и электрической розетками?
«Если более 10% апартаментов в доме оснащено кухнями, такие объекты следует считать жилыми домами, – считает Григорьев. – Наладить контроль довольно просто. Достаточно, чтобы при выдаче разрешения на строительство проверялось, нет ли случайно в стене гостиничного номера спрятанных или открытых труб канализации, горячей и холодной воды. Немаловажный фактор – отсутствие возможности последующей перепланировки помещения». Критерии сомнительные.
В проекте «Корабли», который собирались реализовать в устье Смоленки (около 2500 номеров), проектировщики вышли из спорной ситуации вполне изящно: никаких кухонь в проекте нет. Например, в номере площадью 23,6 кв. м указаны: «часть помещения № 1 – 19,4 кв. м» и «часть помещения № 2 – 4,2 кв. м». Санузел это или кухня – неизвестно.
В службе Госстройнадзора решили подойти к проблеме творчески. Контролеры собираются учитывать не только формальные критерии (назначение участка и разрешение на строительство), но и сведения «интернет-ресурсов, обращений органов власти, граждан и организаций о продаже квартир в подобных объектах недвижимости». Но «квартиры» в таких объектах никто давно не продает: подставляться под санкции УФАС (нарушение закона о рекламе) или тем более под обвинение в мошенничестве желающих нет. «Обращения граждан» действительно могут заблокировать проект (как и случилось с «Кораблями»), но как аргумент в суде будут выглядеть слабо.
Регулятор на низком старте
Разделение апарт-отелей действительно произойдет. Но по другим принципам. Недавно Минэкономразвития опубликовало проект Положения о классификации гостиниц. И в 2019 г. все объекты, предполагающие размещение граждан («временное пребывание») будут обязаны пройти классификацию и получить «звезды». То есть в апарт-отеле должны быть: ресепшн и стандартная меблировка, помещения для персонала и собственно сам персонал и т. д. Даже самый скромный апарт-отель должен соответствовать нескольким десяткам критериев, сведенных в специальные таблицы. И как выполнить это требование в комплексе на 2500 собственников?
А комплекс без «звезд» окажется нежилым объектом без статуса, без права сдавать помещения в аренду и с неблагоприятным налоговым режимом (для гостиниц городские власти собираются предусмотреть разнообразные налоговые льготы). Апарт-отель «без звезд» немедленно станет объектом самого пристального внимания со стороны контролеров Роспотребнадзора, УФАС и ФНС.
В зоне риска окажется не только уже упомянутый парголовский IPart, но и вполне успешный проект компании Seven Suns «Светлый мир. Внутри», реализуемый в Сестрорецке (14 пяти- и шестиэтажных корпусов, 1800 номеров). Часть корпусов – если их специально готовить – могут пройти классификацию.
«Будут апартаменты, предназначенные для жизни (застройщик в этом случае будет нести дополнительную нагрузку по строительству социальных объектов). И будут такие, которые предназначены только для аренды с четким разделением на долгий и короткий срок», – описывает будущую дифференциацию Екатерина Соболева, директор департамента жилой недвижимости «NAI Becar Санкт-Петербург».
«Отделить апартамент-комплексы от псевдожилья нужно, но это надо делать юридически корректно, – уверен Сергей Ногай, руководитель проекта апартамент-комплекса Salut!. – Регулирование не должно быть избыточным, иначе получится, как в случае с долевым строительством: рост цен и появление новых рисков».
Ужесточение контроля, по-видимому, коснется новых проектов. Проблемы с уже строящимися возникнут по мере прохождения классификации.
Автор – шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
© 2019 ООО "Мегасофт"
