Владельцы отелей и хостелов готовятся к их массовой распродаже: после вступления в силу с 1 октября 2019 года закона, запрещающего размещать гостиницы в жилых домах, в Петербурге вне закона окажется 90% таких объектов.
Главной проблемой для маленьких отелей, которых в городе более 4,5 тысячи, в связи с принятием закона, станет перевод площадей, используемых под отель, в нежилой фонд — этого требует новый закон о хостелах. Экс-губернатор Георгий Полтавченко наложил мораторий на перевод жилых помещений в нежилой фонд. Предприниматели обходят его через суд, но для тех, у кого гостиницы на втором-третьем этажах, этот механизм не сработает, если под ними расположены квартиры, считает Нана Гвичиа, заместитель председателя комитета по развитию туризма.
Дело в том, что Жилищный кодекс РФ без проблем разрешает переводить в нежилье помещения на первом этаже, а вот объекты на остальных этажах рассматриваются индивидуально, под ними не должно быть жилых помещений. Кроме того, новый закон о хостелах требует создания для отелей отдельного от остальных квартир входа, а это в большинстве случаев невозможно. «Таким объектам, скорее всего, по закону придется закрыться», — резюмирует Нана Гвичиа.
Нежилое жилье «Непереводимыми» будут 90% мини-гостиниц и хостелов — в основном они расположены выше первого этажа либо находятся в исторических зданиях Петербурга, то есть к ним нельзя пристроить отдельный вход. «Наш отель на втором этаже, под нами магазин, но отдельный вход мы сделать не сможем», — рассказал Григорий Иванов, владелец отеля «15 комнат». У Харлампия Попова, владельца мини-отеля «Рада» на улице Некрасова, все готово для перевода в нежилой фонд. «Под нами находятся коммерческие помещения, — рассказывает Харлампий Попов, — отель на хорошем счету, но общая обстановка в доме не позволит, скорее всего, так просто перевести его в нежилой фонд». В доме рядом с «Радой» — еще восемь мини-отелей, хостелов и общежитий. И несколько коммунальных квартир. «Главная беда не от отелей,— рассказывает управляющий домом Михаил Латкин, — а от общежитий с нарами в несколько рядов, где живут мигранты. Эти квартиры — частная собственность, они никак себя не афишируют. И мы ничего не можем поделать с этим. Нормальные отели закроют, а эти останутся».
Управляющая компания сети мини-отелей Sokroma начала продавать франшизу. Если инвесторы начнут избавляться от бизнеса из-за невозможности перевести его в нежилой фонд, так хотя бы сохранятся коммерческие технологии управления мини-отелями, поясняет Дарья Ковалевская, совладелица сети мини-отелей Sokroma, председатель комитета по туризму Санкт-Петербургского отделения «Опоры России». «Лечу сейчас в Москву — в Минэкономразвития сегодня вечером будет совещание о том, как жить дальше гостиничной индустрии в крупных городах России», — рассказала она. «Снимем вывеску» После вступления в силу закона проблемы создаст уже само наличие вывески «Отель» и стойки ресепшн, рассказывает Александр Пономарев, совладелец сети отелей Piter Palace (16 мини-отелей). «Из этого понятно, что мы оказываем гостиничные услуги, — говорит он. — То есть если мы убираем стойку, меняем вывеску и гостей буду встречать лично я как собственник помещений, я могу в них находиться круглосуточно». Другая сложность — продвижение отеля на сайтах бронирования, в частности на booking.com: нужно указывать, к какому виду средств размещения относится данный объект. А раз хостелы и отели в жилых домах будут вне закона, то позиционировать их в этом качестве будет нельзя. Скорее всего, отельеры будут позиционировать свои объекты как апартаменты, сдаваемые в краткосрочный наем.
В итоге они отчасти будут конкурировать с крупными застройщиками, которые строят фактически жилую недвижимость, обозначая ее как апарт-отели. Однако у бывших хостелов будут преимущества, комментирует Дарья Ковалевская. Апарт-отели обычно расположены далеко от центра города, поэтому мало интересуют туристов. Сменив вывеску, бывшим отелям и хостелам, придется исключить часть услуг для постояльцев, продолжает Григорий Иванов. «Например, завтрак — это гостиничная услуга. Но я смогу рекомендовать им завтрак, который приготовит для них другая организация», — поясняет он. План «Б» Отельеры рассчитывают, что Правительство Петербурга облегчит перевод помещений в нежилой фонд. Но пока у Смольного другое предложение: сегодня город обнародовал перечень из 38 помещений, где предлагается разместить хостелы взамен тех, что будут закрыты. Этот список начали составлять еще в 2017 году — его авторы комитет имущественных отношений, Фонд имущества и комитет по развитию туризма. В перечень попали объекты нежилого фонда площадью 200 — 600 м2. В отношении 16 объектов после проведения торгов заключены договоры аренды. Еще по 13 формируются документы для проведения очередных торгов. Отельеры восприняли перечень Смольного скептически. Все объекты из списка в плохом состоянии, им нужен дорогостоящий ремонт, «который не окупится никогда», считает Сергей Морев, владелец крупнейшей петербургской сети хостелов «Друзья». Кроме того, за них придется платить арендную плату — это дополнительные расходы. Сейчас большинство хостелов и отелей расположены в помещениях, которые принадлежат владельцам отелей, поэтому арендный платеж не требуется.
Курирующее туризм Минэкономразвития обсуждает с профессиональной общественностью тему развития «туристического жилья» — как альтернативу хостелам и отелям в жилых домах. Предлагается внести поправки в Жилищный кодекс РФ, которые бы позволили работать мини-отелям в жилом фонде, но при этом не считаться жилыми помещениями. На внесение поправок в кодекс уйдет много времени, а бизнесу уже сейчас надо решать проблемы, сетует Дарья Ковалевская. Залоговые отели Не меньше проблем будет с тем, куда пристроить помещения, которые освободятся в жилых домах после закрытия гостиниц, отмечает Тамара Буйлова, вице-президент Ассоциации малых гостиниц. В залоге у банков по ипотечным кредитам находится 75% хостелов и мини-отелей Петербурга. «Это бывшие квартиры площадью 300-400 м2. Банкам придется их продавать, но сделать это будет непросто — спрос на жилье такой площади почти нулевой», — признает Буйлова. Он снизился в феврале, когда стало понятно, что закон о хостелах не остановить: в Петербурге покупатели начали расторгать сделки по приобретению больших квартир. Эксперты не ждут всплеска спроса на арендное жилье после закрытия хостелов. Аренда квартиры в пересчете на «койку» выходит дороже, говорит Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. К тому же агрегаторы, как правило, автоматически включают в счет сервисные сборы за уборку и другие услуги, в результате чего стоимость аренды квартиры вырастает минимум вполовину. «В городе остается достаточно хостелов, которые работают вполне легитимно и которые как раз выиграют от перераспределения потока клиентов. Диапазон тарифов в петербургских хостелах широкий: в низкий сезон можно вполне комфортно разместиться в двухместном номере как за 1000-1500 рублей, так и за 2500-3000 рублей», — рассказала Тучкова.
© 2019 ООО "Мегасофт"
