Российский рынок недвижимости постепенно стабилизируется в условиях роста цен и высоких ставок по ипотечным кредитам. Во вторичном сегменте наблюдается стабильный прирост числа заключаемых сделок, причем основной объем покупок приходится на оплату собственными средствами, а не за счет жилищных займов. На первичном рынке ситуация с потребительским спросом обстоит несколько хуже, однако уже наработанный опыт в предоставлении застройщиками и банками траншевой ипотеки по льготным программам открывает возможности для повышения покупательской активности. Об этом Общественной службе новостей рассказал вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
По словам эксперта, ситуация на вторичном рынке недвижимости становится «все более и более приемлемой», поскольку количество сделок в этом сегменте ежемесячно возрастает.
«При этом нет какого-то прироста сделок с ипотекой. В основном люди рассчитывают на свои собственные возможности. Думаю, что этот платежеспособный спрос стимулируется прежде всего тем, что люди, разместив свои накопления год-два назад на счетах в банках и получив достаточно большую доходность от 20 % годовых, смогли приумножить свой капитал и сейчас готовы купить жилье. С учетом того, что цены подрастали не очень сильно, даже меньшими темпами, чем инфляция, сейчас они могут себе позволить купить площадь на 30 % больше», — говорит собеседник издания.
По словам Апрелева, покупка жилья на вторичном рынке, в том числе за счет процентов по депозитам, даже в условиях высокой ключевой ставки Центробанка является вполне разумной стратегией.
«Выбора будет меньше»
«Когда после снижения ставки на рынок выйдет гораздо больше покупателей, то даже если цены и не вырастут, как минимум сократится объем предложения — выбора будет меньше. И привлекательность тех предложений, которые есть сейчас и в отношении которых продавцы недвижимости на вторичном на рынке готовы давать скидки, конечно, поубавится. Поэтому на самом деле это вполне разумная логика — выйти на рынок, когда на нем не очень много спроса, и чувствовать себя хозяином положения. Выступить, что называется, с сильной переговорной позиции для того, чтобы получить максимальные скидки и купить то, что очень хочется», — добавил риэлтор.
Что касается рынка строящегося жилья, то тут ситуация пока еще не очень стабильна, продолжает Апрелев. Спрос на новостройки и количество регистрируемых сделок долевого участия по всей стране продолжает снижаться, указал он. Единственное исключение — это Москва, где темпы продаж на первичном рынке в первом квартале 2025 года превысили показатели первых кварталов двух предыдущих лет. Связано это главным образом с «энергичной позицией» банков и застройщиков, которые в первую четверть года попытались заключить максимальное количество сделок по рассрочке в отсутствие жесткого надзора Центробанка за этим инструментом, пояснил эксперт.
«Примерно триллиона рублей банки не досчитались из-за перехода к сделкам рассрочки»
В остальных же регионах страны такой активности участников рынка не наблюдается, поскольку им не всегда понятны стратегические перспективы — не ясно, в частности, что в этих регионах будет со спросом на жилье в будущем, отметил риэлтор.
«В целом картина в первичном сегменте не самая позитивная, потому что примерно триллиона рублей банки не досчитались из-за перехода к сделкам рассрочки, — говорит собеседник издания. — Что я имею в виду под сделками рассрочки? Это когда на период строительства — может, чуть меньше или чуть больше — банки вместе с застройщиками применяют механизм не стопроцентного наполнения эскроу-счетов. Модель на самом деле интересная. Другое дело, что для ее реализации и банкам, и застройщикам приходится немножко наступать себе на горло, потому что это не вполне легальная модель».
По словам Апрелева, сегодня у рассрочки есть похожая, но при этом полностью легальная и уже отработанная альтернатива — траншевая ипотека на строящееся жилье. Ее главное отличие от классической схемы заключается в том, что дольщик на этапе строительства выплачивает только первоначальный взнос, а гасить остальное тело кредита начинает уже после сдачи квартиры в эксплуатацию. В этом случае эскроу-счет не наполняется на 100 %, а формируется из первичной выплаты, фиксирующей за покупателем конкретные квадратные метры. Банк при этом обязуется выдать застройщику остаток стоимости квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.
Такая ипотечная модель переводит риски и необходимость их оценки с покупателя на финансовые организации, тем самым повышая привлекательность первичного рынка недвижимости, считает эксперт. В случае если застройщик обанкротится до завершения строительства либо не сдаст объект в срок, заемщик потеряет лишь свой первоначальный взнос. Причем права дольщиков тут можно дополнительно защитить, предусмотрев штрафные санкции для девелоперов, нарушающих проектные сроки, добавил он.
«Опыт реализации такой траншевой модели уже есть, но только в отношении семейной ипотеки. Моя точка зрения, что нужно его распространить на всю ипотеку, в том числе на вторичном рынке. Это позволит очень сильно поменять ситуацию по спросу, — говорит Апрелев. — Сейчас застройщики вместе с банками уже готовы перейти к этой модели, учитывая их опыт работы в проектном финансировании и возможности анализа потенциальных рисков в разных городах и на разных площадках. На мой взгляд, это будет самым правильным решением, потому что мы сократили стимулирование этого сегмента рынка льготным финансированием — я говорю не об адресной ипотеке, а о безадресной программе, которая завершилась в прошлом году и которая только порождала рост цен. Такой переход позволил бы перенести все риски на банки и застройщиков, которые сегодня рисками практически не управляют, но получают сумасшедшую маржу».
Что касается дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости, то, заметил риэлтор, во вторичном сегменте сохранится возможность через торги приобретать хорошее жилье по скидкам.
«В последние шесть месяцев у нас практически отсутствует изменение цен реальных сделок»
«Если говорить о ценах, то, думаю, на первичном рынке будет спокойная ситуация, в которой застройщики будут каждый квартал говорить, что они увеличивают цены на квадратный метр, но на самом деле реальные цены, по которым заключаются сделки, если и вырастут, то не очень существенно, по крайней мере, не в том объеме, который декларируют застройщики. Это сейчас и показывают графики — в последние шесть месяцев у нас практически отсутствует изменение цен реальных сделок, по крайней мере в Москве, — сказал эксперт. — Поэтому для того, чтобы входить в сделки, нужно анализировать рынок, проводить сравнительный анализ и вступать в переговоры, подготовив свою позицию по торгам и цене, или общаться не с одним застройщиком, а с несколькими, предложения которых кажутся привлекательными».
© 2025 ООО "Мегасофт"
