Проект склада в Царицыно: 18 погрузочных постов для грузовых автомобилей и 16 для малотоннажных автомобилей
CustomsForum.ru о том, из каких факторов складывается стоимость квадратного метра складских площадей, расположенных внутри МКАД.
Как пояснили CustomsForum.ru в компании Skladman USG, в настоящее время находящиеся на территории Москвы складские объекты по своим характеристикам можно разделить на следующие виды:
Качественные — складские комплексы класса А и В;
Наименее качественные — отапливаемые и неотапливаемые ангары, автобазы и овощехранилища;
Основная доля складских площадей — отремонтированные производственные и складские здания советского периода постройки;
Площади, которые не могут быть сданы под офис — помещения в подвалах и цокольных этажах жилых и нежилых зданий. Они сдаются под склады из-за отсутствия окон, санузлов и другой инфраструктуры.
«За 15 лет активного развития рынка складской недвижимости бум строительства новых современных складов обошел Москву стороной. За это время либо встречались единичные проекты, либо пользователи строили для себя.
В итоге количество складских объектов недвижимости класса С в границах Москвы превышает количество объектов класса А и В».
PR-служба компании Skladman USG
Сами арендаторы зачастую игнорируют такой фактор, как качество складского объекта, отдавая предпочтение более выгодному расположению склада.
Что почем...
Итак, в какую цену на сегодняшний день обходится аренда в Москве одного квадратного метра складских площадей, расположенных в городской черте.
Классы А и B
В качественных объектах складского назначения (в том числе и в офисно-складских комплексах) арендные ставки принято очищать от эксплуатационных расходов, НДС и коммунальных платежей.
«Подобные ставки называют triple net. Средняя величина базовой арендной ставки складской недвижимости составляет 5200 рублей за квадратный метр в год».
PR-служба компании Skladman USG
Но если в классе А оплата НДС, эксплуатационные платежи и коммунальные услуги рассчитываются отдельно, то в классе В большинство объектов сдается в аренду по принципу «все включено».
Эксперты уточняют: сравнимый уровень ставок на склады в классе А и В связан с тем, что средний размер блоков в классе В значительно меньше, чем в классе А. Так, в классе В большое количество блоков — площадью по 200–1000 квадратных метров.
Класс С
Для наименее качественных складских объектов средняя величина арендной ставки — 3900 рублей (triple net). С учетом коммунальных платежей — 5000–6000 рублей.
«Для анализа уровня арендных платежей в классе С была произведена оценка ставок по принципу triple net — в таких объектах почти во всех случаях ставки указываются в формате „все включено“, а это уже во многих объектах составляет 5000–6000 рублей, что сравнимо со ставками „все включено“ в классе В».
PR-служба компании Skladman USG
Еще одна особенность: пусть для низкокачественных объектов очень часто устанавливается ставка «все включено», но при этом оплата электроэнергии в большинстве случаев не включается в размер ставки.
Офисные помещения
Средняя стоимость аренды офисных помещений примерно одинаков для всех классов (А, В и С) — 10000–14000 рублей («все включено»).
...И почему
«Низкокачественные объекты часто характеризуются более выгодным местоположением — ближе к центру города, а также, с точки зрения логистики и складской инфраструктуры, обладают большим потенциалом».
PR-служба компании Skladman USG
К тому же низкокачественные склады часто сдаются маленькими блоками. Поэтому арендаторы и предпочитают в какой-то степени игнорировать фактор качества складского объекта.
«Уровень ставки может достигать 11000 рублей, что сравнимо со ставками на офисную недвижимость класса В/В-»
Качественные складские объекты внутри МКАД отличаются высоким уровнем стоимости аренды. В отдельных случаях ставка может достигать и 10000–11000 рублей за квадратный метр в год («все включено»). А это, как отметили в Skladman USG, сравнимо со ставками на офисную недвижимость класса В/В- за пределами Третьего транспортного кольца.
«Это связано не только с дорогой городской землей, но также и с наличием стабильного спроса — складской сегмент внутри Москвы даже в кризисные периоды пользуется спросом со стороны потенциальных пользователей.
Подобная картина наблюдается и в других мегаполисах мира: к примеру, в Лондоне было зафиксировано, что за последние 10 лет городская складская недвижимость была подвержена меньшей волатильности по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости».
Руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG Ярослав Дарусенков
Справка CF
В октябре 2016 года произошло слияние компаний «Склад Менеджмент» и «UP Group» под единым брендом USG. Строительным подразделением является Up Group USG, консалтинговым — Skladman USG.
Специалисты компании Skladman USG разработали 35 концепций складских комплексов для объектов площадью 400 тыс. квадратных метров, проконсультировали более 300 проектов, сдали в аренду и продали более 600 тыс. квадратных метров площадей.
© 2024 ООО "Мегасофт"
