Российская недвижимость / Торговая недвижимость » Новости

Итоги первого квартала 2019 года на рынке торговой недвижимости Петербурга

С начала года на главных торговых магистралях Петербурге закрылось более полусотни кафе и ресторанов, а новых заведений заработало заметно меньше. Такую диспропорцию рынок стрит-ритейла демонстрирует впервые. Объем открытий в качественных торговых центрах тоже достиг минимума за последние четыре года.

В целом динамика вакантности площадей в основных торговых коридорах Петербурга достаточно стабильна, утверждают консультанты в отчете Colliers International. За год доля вакансий снизилась всего на 0,5 пункта – до 5,5%. При этом на основной части Невского проспекта объем свободных торговых помещений сократился за первые три месяца почти вдвое – до 2,3%.

В сегменте общепита чаще всего запускались заведения формата fast-casual (25 точек за квартал), также начали работать 12 новых ресторанов и 11 баров. Как отмечают в Colliers International, рестораторы склонны уходить от четкого позиционирования, вследствие чего на рынке всё чаще наблюдается размытие границ между общепринятыми классификациями «ресторан-кафе-бар». Среди приметных премьер в центре города: на Невском пр., 66 открылась обновленная пекарня-кондитерская «Буше», а на Б. Конюшенной, 10 заработал ресторан Art Caviar.

В аутсайдеры по динамике вакантности попала ресторанная улица Рубинштейна, на которой за короткий срок от арендаторов освободилось рекордное количество помещений. Так, из последних не выдержали там конкуренции Boozy Street Bar и кафе «Теура». Закрылся на улице и магазин «Полушка» (в рамках свертывания сети). Впрочем, есть на Рубинштейна и новые вывески – ресторанов The Sizzle и Hunt.

Традиционно в преддверии высокого туристического сезона активны операторы сувенирной продукции. На их долю в структуре новых открытий пришлось 13% всех арендованных в этот период помещений (данные Colliers International). Новые сувенирные магазины разместились преимущественно на Невском проспекте.

Из продовольственных магазинов активную экспансию в городе продолжает вести сеть «ВкусВилл»: с января по апрель ритейлер открыл новые магазины на Большом пр. П.С., Каменноостровском пр., Садовой и других улицах.

По итогам первого квартала ротация арендаторов на основных торговых улицах Петербурга составила 3%. Активнее всего ритейлеры сменялись на Невском, Старо-Невском пр. и Большой пр. П.С. Так, на месте Paul and Shark на Большом пр. П.С. открылся бутик Harmont & Blaine, обувной магазин «Шаг навстречу» на Невском пр. сменила торговая точка того же профиля Footbox, а вместо ресторана «Евразия» на Невском, 13 открылся магазин сувенирной продукции. Ресторан в свою очередь переехал на Невском, 40, где ранее располагался музей «Тайны Петербурга». Из рокировок в ритейле стоит отметить уход сети электроники «Кей», на месте магазинов которой заработал DNS.

Объем открытий в качественных торговых центрах Петербурга достиг минимума за последние четыре года и составил 26 300 кв.м. К такому выводу пришли в отчете компании JLL. Основная причина – малое количество свободных помещений в ТЦ. При этом в среднем доля свободных площадей за январь-март осталась на уровне 3,1%. Наиболее популярны по запуску новых точек были торговые комплексы на юге города. Как в структуре открытий, так и в структуре закрытий наибольшая доля приходится на сегмент одежды и аксессуаров.

Низкая доля свободных площадей позволяет собственникам более тщательно подбирать арендаторов. В первую очередь происходит замена форматов с низкими арендными ставками, особенно в секторе развлечений. Так, в ТРК «Галерея» закрыли Happylon, площади которого планируют переделать под гастрономическую зону. Как отмечают в JLL, это один из примеров частичной реконцепции действующего торгового центра, которая широко практикуется в Петербурге. Из того же ряда – изменение фуд-корта в «Лете».

Средние арендные ставки на встройку на основных торговых коридорах Петербурга сохранились на прежнем уровне. Однако стал более заметен разрыв в стоимости аренды ликвидных помещений и тех, что имеют какие-либо недостатки в месте или планировке. Максимальная базовая арендная ставка в ТЦ увеличилась до 70 000 рублей за кв.м в год (не включая НДС и операционные расходы).

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ 

Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail:

- Стрит-ритейл в первом квартале 2019-го демонстрировал умеренность. Достаточно активными были ротации арендаторов, закрылись некоторые заведения общепита и магазины ряда сетей (из наиболее крупных – «Полушка»). Как правило, большинство уходов связано с оптимизацией бизнеса после Чемпионата мира по футболу. У кого-то закончился срок договора, кто-то посчитал свою работу нерентабельной. Очень точечно теперь планируют свое развитие алкогольные и аптечные операторы. Самыми активными остаются продуктовые ритейлеры, в частности, сеть «Магнит» и новая для петербургского рынка компания «ВкусВилл». Представители банковской сферы заявляют о планах открытия только на будущий год.

В листингах продаж фигурируют лишь единичные предложения о ликвидных объектах. Инвесторы не хотят расставаться с хорошими активами во многом из-за того, что нет другой возможности выгодно вложить освободившиеся средства. Окупаемость сделок в центральных торговых коридорах (за исключением Невского проспекта) составляет порядка 11-12 лет. В спальных районах – около 10 лет. На Невском – от 15 лет. В большинстве случаев покупателями выступают портфельные инвесторы.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

- За первый квартал на основных торговых улицах Петербурга закрылось 53 кафе и ресторана. Это наибольше квартальное значение за всю историю наших наблюдений. Рестораторы качественных концепций начинают сторониться главной ресторанной улицы города из-за негатива со стороны жителей. Там уже перестали работать такие заведения как Varvara, «Скобари», «Мяsoet» и Kit. На Невском проспекте закрылись Marketplace, «Такао» и «Большая Кухня»; на Московском – «33/17», The Safe и «Вместе»; с Владимирского ушел «Теремок», а с Сенной площади – «ЧебуRoom».

Кафе и рестораны лидируют также по ротации: изменения коснулись 9,4% заведений. Для сравнения: в последнем квартале 2018-го – только 6,3%. Знаковое закрытие среди бутиков – прекращение работы «Салона Буре». Но в целом сегмент одежды, обуви и аксессуаров оказался единственным, где ротация арендаторов снизилась за квартал. Вакантность подросла на большинстве основных торговых улиц, за исключением Каменноостровского проспекта и основной части Невского проспекта. При этом на Московском проспекте и улице Рубинштейна показатель достиг рекордного уровня – соответственно 9,7% и 16,3%. А доля свободных объектов на Старо-Невском подросла с 3,3% до 4,9%. По-видимому, период повышенного спроса на эту локацию со стороны luxury ритейлеров закончился, что сказалось и на снижении верхней границы ставок аренды – с 6500 до 6000 рублей за кв.м в месяц. Значительный выбор помещений оказывал давление и на ставки по Большой Конюшенной улице, где они снизились до 5500 рублей.

Владимир Каличава, руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International:

- Более половины новых точек общепита открылись в Центральном районе Петербурга. Наиболее популярные локации – улицы Восстания, Некрасова и Рубинштейна. В заведениях преобладают смешанные концепции, без акцента на определенной национальной кухне. Среди тематических лидерами по открытиям выступили итальянские заведения – на них пришлось шесть новых точек общепита, а также рыбные рестораны. Последних появилось три – «Рыба моей мечты» на пр. Динамо, 2а и Art Caviar на Б. Конюшенной ул., 10, а в креативном пространстве «Порт Севкабель» – GYPSY FISH & TAPROOM.

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate:

- Стоит отметить, прежде всего, ситуацию с улицей Рубинштейна: недовольство жителей шумом работающих там заведений привело к тому, что среди рестораторов начались тотальные проверки. Если компромисс найден не будет, то Рубинштейна может даже потерять статус ресторанного коридора. Как более мягкий вариант, могут просесть ставки аренды (до 15%). Еще один любопытный тренд – сокращение объема вакансий не только в торговых центрах «прайм» локаций, но и «второго» эшелона. В основном это связано с появлением «ноунэйм» брендов различной дизайнерской одежды, которые начинают активно занимать свою нишу. Насколько они сумеют закрепиться, нам только предстоит увидеть. Из заявлений ритейлеров также видно, например, что можно ожидать уменьшения площадей магазинов «М-Видео», «Эльдорадо» и SPAR. Есть смысл отметить и старт проектов гастромаркетов (речь об Андреевском рынке на В.О.).

Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA:

- Спрос со стороны инвесторов на качественные объекты стрит-ритейла стабилен. В целом этот сегмент остается одним из самых динамично развивающихся и ежегодно прирастает как минимум на 120 000 кв.м новостроек. В структуре арендаторов нет заметных изменений. Например, ряд продавцов детских товаров активно идут в онлайн и сокращают число торговых точек по городу, но их место занимают операторы того же профиля. Так, вместо точек сети «Детство Сity» открывается «ВотОнЯ». А на смену продуктового магазина «Семья» на Васильевоском острове пришел «ВкусВилл».

Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active:

- Около 50% выставленных в аренду и на продажу помещений расположены в центральных районах города. Постоянным спросом пользуется встройка в районе Невского пр., Большого пр. П.С., Садовой улицы и 6-7 линий / Средний пр. В.О. Однако сроки экспозиции даже наиболее ликвидных объектов подросли и составляют в среднем от одного до двух месяцев. Максимальный диапазон запрашиваемых ставок аренды в центре Петербурга варьируется от 8000 до 14 000 руб./кв.м в месяц. Цена продажи встройки – порядка 340 000 руб./кв.м.

Источник: komned.ru

Печать