К приобретению квартиры в строящемся доме, как и к любому другому способу инвестиций, необходимо подходить взвешенно, не принимая необдуманных решений. Мнения о том, насколько востребованы сегодня инвестиции в «метры», расходятся, но это не мешает быть данному способу сбережений одним из самых популярных в России и в Сибири.
Вложение средств в недвижимость в России и на Западе — очень разные вещи. Там инвесторы обычно объединяют усилия, организуют паевые фонды, нанимают управляющего, который вкладывает в недвижимость и делит прибыль между пайщиками. То есть это мало чем отличается от инвестиций «в бумаги» — разве что направленностью. В России же инвестор все делает сам: принимает решение, выбирает, покупает, эксплуатирует, несет риски и извлекает прибыль. Именно наглядность и непосредственность — первая вещь, которая привлекает инвесторов к этому способу вложений. Он не требует каких-то особых знаний, в отличие от рынка ценных бумаг. Плюс довольно низкий порог входа — имея на руках от 3 млн рублей, можно, вложив их в покупку жилья, уже начать извлекать выгоду от свободных средств. Особенно если вложение было сделано на нулевом этапе строительства: по оценке экспертов, стоимость квартиры в таком доме всего за год увеличивается примерно на 30–35%: на 20% в процессе возведения нижних и средних этажей, еще на 10%, пока ведутся внутренние работы, и на 5% — после ввода дома в эксплуатацию. Доходность других финансовых инструментов при этом колеблется от 7% до 12%.
«Преимуществом инвестиций в недвижимость является то, что риск потери капитала очень низкий. Рынок недвижимости более устойчив в сравнении с рынком ценных бумаг, цены на недвижимость подвержены меньшим колебаниям, цена не может упасть до нуля, а если и снизится, то несущественно. Акции и ценные бумаги в этом смысле являются более рискованным инструментом инвестирования. Не все, купив акции, умеют ими правильно распорядиться в дальнейшем многие не знают, когда их нужно продать, — рассуждает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Олег Вонарха. —
В недвижимость инвестируют те, кто боится потерять вложенные средства в период экономических потрясений, хочет иметь регулярный доход и обладать надежным активом. Жилье нужно всегда».
«Купив и перепродав позже недвижимость на «вторичке» или вложившись в строительство еще на этапе возведения объекта, можно получить хорошую прибыль, — дает свою оценку аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Но в каждом отдельном случае проект или плановую инвестицию надо очень тщательно просчитывать заранее. В этом основное отличие вложений в недвижимость от иных инвестиционных продуктов, таких как акции, облигации, валюта, драгоценные металлы, деривативы и т. д., по которым даже при имеющихся рисках нет различий ни по регионам, ни по отдельным объектам. Образно говоря, «акции «Газпрома» — везде акции «Газпрома». И в Москве, и в Новосибирске, и на Чукотке». А вот ситуация с недвижимостью предполагает и индивидуальный подход к каждой конкретной инвестиции в тот или иной проект».
Где приобретать недвижимость выгоднее?
«Время скупки жилья в многоквартирных жилых комплексах экономкласса уже ушло, — отвечает на вопрос руководитель бюро NOOR Architects Михаил Беликов. — Кварталы новостроек зачастую представляют собой непривлекательную жилую среду, которая в будущем лишь будет терять ликвидность. Гонка за строительством большого количества квадратных метров без должного внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории привела к появлению непривлекательных кварталов.
В регионах частные инвесторы все еще интересуются такими активами, но в городах-милионниках уже гораздо меньше».
Сейчас, по мнению экспертов, в мегаполисах потребительские предпочтения жилья меняются, а требования к благоустройству растут. Помимо качественных дворов, у нас постепенно появляются новые точки притяжения: в большинстве современных жилых комплексов предусмотрены коммерческие помещения, формирующие комфортную пешеходную среду.
«В последние годы разница цен на начальном и конечном этапах в районах массовой застройки минимальна», — рассуждает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. Акции типа «сниженная ипотека на новостройку» делает более привлекательной покупку квартир напрямую от застройщика и в районах с развитой инфраструктурой.
Достаточно удачные примеры эффективного вложения в недвижимость показывает СК «СибирьИнвест», возводящая жилые дома в «тихом центре» Новосибирска. Сюда можно отнести хорошо известный в городе Milkhouse, строящийся неподалеку от него «Гудимов», где девелопер планирует благоустроить участки прилегающих улиц, и сданный в конце прошлого года «Ядринцевский квартал».
Все они располагаются в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой, хорошим пешеходным трафиком, привлекающим на улицы бизнес, и комфортной средой для горожан. В компании отмечают, что цельность проекта, продуманные общественные пространства и благоустроенная территория формируют добавочную стоимость жилых комплексов и обеспечивают дальнейший рост цен на квартиры в них уже после ввода в эксплуатацию. Готовые объекты подтверждают эту зависимость на практике.
Готовый или строящийся
Разница в стоимости жилья на различных этапах строительства в первую очередь обусловлена рисками, которую несет собственник. Дело не только в надежности застройщика, хотя для многих покупателей этот фактор остается определяющим.
Даже если возведение дома производится максимально быстро, всегда есть опасность глобальных экономических потрясений и изменения конъюнктуры рынка, от которых никто не застрахован. Но в разрезе последних десяти лет аналитики отмечают, что именно жилая недвижимость быстрее всего восстанавливается в цене или как минимум ее рост превышает уровень роста инфляции.
Собственник строящегося жилья после ввода объекта в эксплуатацию имеет возможность выбора: продать квартиру и получить прибыль сразу или сдавать недвижимость в аренду (как вторичное жилье), получая рентный доход примерно 4–7% в год в зависимости от класса жилья и его расположения. Доходность апартаментов чуть выше — порядка 9–12%, но окупается такое жилье дольше.
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, сделав разбор цен, издержек и рентабельности вложений в «метры», обращает внимание, что «самое удачное время для покупки жилья подходит к концу — по причине того же проектного финансирования, но если вложиться в новостройку, можно заработать 7–8% годовых. А если застройщик надежный, то и больше».
СК «СибирьИнвест» приводит в пример жилой комплекс «Золотая нива» в Дзержинском районе. После принятия поправок в 214-ФЗ квартиры в части новостроек можно будет приобрести только после окончания строительства, но все три очереди этого комплекса проходят по прежним условиям — по договорам долевого участия, независимо от срока ввода в эксплуатацию. На момент публикации застройщик еще сохраняет цены на прежнем уровне, однако как долго это продлится, пока не ясно.
Эксперты обращают внимание на возможную разницу в цене между первым и последующими корпусами: как только сдан первый дом, стоимость квартир в остальных трех вырастает еще на 10–15%. Сергей Николаев отмечает, что этот эффект особенно заметен в масштабе города: как только в район приходит надежный застройщик с хорошей репутацией, оживают все соседние территории, жилплощадь дорожает. Причем подобная зависимость наблюдается и в центре города, и в промзоне, и в частном секторе.
Когда можно инвестировать?
«Ухудшение погоды» на строительном рынке, вызванное поправками в 214-ФЗ, стало хорошим фильтром надежности застройщиков, многие из которых не смогли пройти банковскую экспертизу и вынуждены сменить род деятельности.
Неизбежным следствием этого станет снижение предложения и, соответственно, рост цен — но не сразу. «Пока изменения не коснулись рынка в полном объеме, так как строительные компании создали себе определенный задел, который они будут реализовывать еще примерно в течение года. Так что изменения начнутся в следующем году», — подчеркивает Елена Ермолаева.
Эксперты рекомендуют обратить внимание и на то, на какие средства ведет работу тот или иной застройщик. Если на собственные — это несомненный плюс.
С переходом на эскроу-счета не все компании получают положительное решение от банка, а значит, строительство будет заморожено до тех пор, пока у объекта не появится новый владелец.
«Если в портфеле девелопера есть проблемные активы, то велика вероятность, что при поступлении средств на счет он будет финансировать в первую очередь их, откладывая строительство новых домов на неопределенный срок, — делают вывод представители «СибирьИнвеста». — Мы располагаем достаточными средствами для строительства, поэтому устойчивы к воздействию негативных экономических факторов, однако в Новосибирске это скорее исключение, чем правило. Проверить финансовую состоятельность компании можно, проанализировав пул готовых объектов и изучив проектную декларацию конкретного жилого комплекса. В нашей практике возведение дома занимает от 12 до 17 месяцев, в зависимости от класса объекта. Комфорт чуть быстрее, бизнес — более длительный срок».
При этом аналитики считают, что не стоит рассматривать вложение в жилье как нечто сверхдоходное, сравнимое со спекуляционными продуктами (вроде криптовалют в 2016–2017 годах). Нужно помнить о том, что недвижимость относится к долгосрочным инвестициям, — напоминает Олег Вонарха. — Но при этом понимать, когда и за сколько можно будет продать приобретенную квартиру и какую финансовую выгоду получить. Если вы вложили деньги в стройку в 2019 году, а сдача дома только в 2024 году, есть ли смысл в инвестировании?»
ЖК «Гудимов»
Застройщик: ООО «Ариста»
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте http://gudimov-nsk.ru/
ЖК «Золотая нива»
Застройщик: ООО «СибирьИнвест»
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте http://zn-nsk.ru/
© 2019 ООО "Мегасофт"
