Насыщен ли рынок загородной недвижимости Новосибирской области, куда он движется, как идут продажи и на что сегодня в первую очередь ориентирован покупатель — в материале «КС».
Есть ли заметные проекты?
Отличительной чертой регионального рынка загородной недвижимости можно считать отсутствие новых знаковых проектов. Девелоперы придумывают различные акции, но стоимость на земельные участки не снижается. В активную стадию освоения входят поселки, которые запустили продажи еще 2–3 года назад. Сейчас в них начинают строиться клиенты, которые купили землю, спасая свои сбережения от кризиса 2014–2015 годов. Как следствие, растет активность коттеджных поселков с точки зрения продвижения.
Тренды загородной недвижимости
По наблюдениям руководителя направления загородной недвижимости Федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Валентина Канаева, покупателей на сегодня можно разделить на три категории: одним требуется полностью готовое жилье, другие хотят с нуля построить свой дом на земельном участке, но есть и те, кто покупает недостроенную либо требующую ремонта вторичную недвижимость.
Говоря о первичном рынке малоэтажного жилья, эксперты отмечают, что стало больше запросов на строительство одноэтажных компактных домов площадью от 100 до 120 кв. м. «Покупатель разумнее подходит к выбору и считает затраты не только на строительство жилья, но и на его содержание», — утверждает коммерческий директор строительной компании «Сибирский дом» Руслан Адигамов.
Специалисты также говорят об однозначном тренде на строительство домов для сезонного отдыха. «Ранее этот сегмент рынка был покрыт лишь услугами вольнонаемных бригад. Теперь он становится более организованным. Среди загородных домов для постоянного проживания основной спрос сосредоточен в сегменте 80–120 кв. м. на одно- и двухэтажные дома», — комментирует директор по развитию завода «Легкие строительные панели» Тимофей Соловьев.
По словам руководителя офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Анны Фофоновой, сейчас клиенты предпочитают покупать земельные участки в организованных поселках. Стабильно популярным остается северное направление, преобладают классические технологии домостроения. Как правило, сибиряки отдают предпочтение домам из кирпича, камня, пенобетона, газобетона. Брус и бревно при этом тоже актуальны.
Если же рассматривать ситуацию с точки зрения девелоперов, то по мнению некоторых из них, сейчас тренд — не только продавать землю и коммуникации, но и строить готовые дома на продажу. «Сегодня все девелоперы коттеджных поселков делают интересные предложения, скидки доходят до 20–30% от заявленной стоимости. Со стороны покупателей формируется спрос на участки площадью более 10 соток, особенно интересны участки и дома возле леса или водоема. Еще один очевидный тренд — это иногородние покупатели из других регионов. Их доля (север России и Казахстан) у нас составляет до 50%. Там совсем нет работы, развлечений, а их дети давно учатся в новосибирских вузах или закончили их, поэтому родители переезжают поближе к детям, внукам», — высказывается девелопер коттеджных поселков, руководитель коттеджного поселка «Клевер» Антон Тиунов. Противоположного мнения по поводу приезжих покупателей придерживается Руслан Адигамов. По его наблюдениям, за 2017–2018 годы стало гораздо меньше заявок на строительство от жителей северных регионов РФ, которые раньше стремились переехать в Новосибирск поближе к детям, чтобы жить здесь на пенсии.
«Смело могу сказать, что в тренде новостройки. Они есть на любой вкус и кошелек. Даже если рассматривать уже готовые новостройки с ремонтом, в котором уже кто-то жил, — это точно свежий ремонт, свежие коммуникации. Тренд сохранится, и будет только набирать обороты. Как минимум потому, что строительный рынок стабильно поддерживается на государственном уровне: скидки на ипотеку, сертификаты на улучшение жилищных условий для разных категорий граждан и т. д.», — пояснила «КС» генеральный директор АН «Большой Город» Жанна Волобуева.
Резюмируя, можно отметить, что загородная недвижимость сама по себе стала трендом, и это главное для рынка. «Люди стали больше ориентироваться на здоровье, спокойствие, смену ритма для достижения своих целей. А вне города все это проще получить», — уверяет руководитель проекта «Деревня Мира» Антон Комичев.
Как изменился спрос?
На сегодня участники рынка отмечают некоторое оживление в сегменте загородной недвижимости, однако пока не торопятся говорить о зарождении новой тенденции. По их словам, более или менее достоверные выводы можно будет делать по итогам строительного сезона.
«Спрос на загородную недвижимость всегда находится на высоком уровне, особенно в весенний период. Кто-то продает свои старые дачи, непригодные для круглогодичного использования. Кто-то решил переехать за город насовсем, так как жить в городе все сложнее и сложнее. Причин может быть много. Дело сейчас в другом: довольно серьезно снизился индекс покупательной способности, а требования к загородной недвижимости возросли. Иными словами, все меньше людей могут себе позволить загородный дом в дополнение к квартире или как основное жилье», — сетует Антон Тиунов.
С такой позицией согласен коммерческий директор «Лаки Парк» Олег Климов, который подчеркивает, что спрос на загородную недвижимость всегда стабильно высокий, и каждый мечтает иметь дачу или жить в собственном доме. «Вопрос не в спросе, а в возможностях, поскольку загородная недвижимость — это не повседневный товар. С появлением комплексных предложений о переезде за город для постоянного проживания, естественно, спрос расширился за счет семей, в основном молодых, которые нуждаются в расширении жилплощади. Продать квартиру и построить дом — это единственный шанс. Ну, так говорит реклама, а ее очень много, и она агрессивна, так что с ней становится сложно спорить», — рассуждает о спросе Климов.
По данным Жанны Волобуевой, спрос на загородную недвижимость в среднем держится на привычном уровне, упал спрос на сегмент «выше среднего». «Покупка такой недвижимости обязывает тратить большие деньги на содержание. Поэтому люди, которые заработали на такое жилье, но не готовы ежемесячно тратить на него большие деньги, стали чаще выбирать жилье в многоквартирных жилых комплексах, например, в том же «Квартале на Декабристов». Своя закрытая от мира территория без машин, фонтаны, зелень, и все это не требует от собственника больших затрат и проблем с ремонтом и содержанием», — заключает Волобуева.
В связи с этим сами новосибирцы стали рассматривать загородный дом как второй вариант жилья, рассказывает Руслан Адигамов. Они не хотят отказываться от городской квартиры, не торопятся с покупкой участка и строительством дома, тщательно подходят к выбору и взвешивают свои финансовые возможности. «Для тех, кто планирует строительство загородного дома, мы проводим образовательные семинары. Там я спрашиваю людей, в течение какого срока они готовы приступить к строительству. Все чаще слышу ответ: «Начну стройку через 1–2 года». В 2014–2016 годах, для примера, срок принятия решения у клиента составлял не более трех месяцев», — делится статистикой Адигамов.
Однако спрос на землю был, есть и будет. По мнению Анны Фофоновой, всегда есть категория клиентов, которые хотят продать квартиру и купить индивидуальный дом с земельным участком. Собеседница «КС» отмечает, что в последнее время клиентов, желающих приобрести дом с землей, стало больше еще и потому, что произошли изменения на рынке ипотечного кредитования. Больше банков стали выдавать ипотеку на покупку земли и строительство дома. Появилось больше программ с выгодными для покупателя условиями.
Никто не отменял и сезонный фактор. Как отмечает Валентин Канаев, за последние полгода рынок начинает оттаивать, все больше растет спрос на дачи, поскольку впереди сезон.
«Продажи идут, и это уже хорошо! Мой прогноз, который я давал год назад, что продажи встанут вообще, не сбылся. Если сравнивать прошлый год и этот, то у нас продажи не упали в денежном выражении, но в количественном просели примерно на 30%», — сообщает «КС» Антон Тиунов.
«Продажи — это итог ряда действий для достижения чего-то бОльшего. У каждого — чего-то своего. Поэтому оценка продаж — это оценка этапа на пути к цели. Мы идем к своей цели!» — твердо заявляет Антон Комичев.
Как изменилось поведение покупателя?
Большинство участников рынка утверждают, что сегодняшнюю ситуацию на рынке загородной недвижимости можно назвать рынком клиента в связи с превышением предложения над спросом. Поэтому покупатели стали более требовательными и разборчивыми, у них есть возможность выбирать. По наблюдениям Антона Комичева, у покупателей появился более явный набор критериев и особенностей, которые они хотят получить в будущем месте жительства за городом. Следовательно, поселкам необходимо также иметь «актуальный» набор преимуществ и отличий, чтобы соответствовать большему числу критериев покупателей.
«Люди активнее торгуются, чаще посещают ярмарки, смотрят в Интернете тематические видео по выбору участка и строительству дома. В большинстве случаев покупатель знает, чего хочет. Покупатели земельных участков редко занимаются строительством дома самостоятельно. Как правило, они пользуются услугами рабочих бригад. В сфере строительства и отделки сейчас тоже рынок покупателя», — подтверждает Анна Фофонова.
«Когда я провожу экскурсии по поселку, часто удивляюсь, насколько осведомлен клиент. Это касается всего: от коммуникаций и прав на землю до деталей строительства и различных технологий. Я этому очень рад, ведь с такими клиентами легче и интереснее работать. В 2018 году я заметил, что покупатели ориентированы на готовый продукт — дом, коттедж, таунхаус. Сегодня покупатель уже не ищет участок в поле с обещаниями счастливого будущего, ему нужно все и сразу: от дорог до детских садов и магазинов», — делится Антон Тиунов.
С тем, что сосредоточенность наблюдается в вопросе комплексного подхода, который сегодня ждет покупатель от строителя, согласен и Руслан Адигамов. «Покупатель не готов разбираться в способах утепления кровли и перекрытий, искать отличия между септиком и станцией биоочистки, видеть разницу между инфракрасным теплым полом и водяным. Ему нужно предложить комплексное решение задачи строительства дома. Работа с покупателем начинается даже не с проекта дома, а с продажи текущего жилья и последующего подбора временного жилья и земельного участка. Ориентировать покупателя на доверительные отношения важнее, чем предложить самую низкую цену», — рассказывает Адигамов.
Покупатель всегда ориентирован на получение максимума за минимальные деньги, а конкуренция среди девелоперов подогревает эти «хотелки», подтверждает Олег Климов. «То, что было достижением для проектов вчера, например, наличие хорошей централизованной воды, газа, системы обслуживания, детской площадки, — сегодня просто стартовая норма, и покупателей этим не удивишь. Сегодня априори пакет коммуникаций должен быть полным, а досуговая инфраструктура — разнообразной и многоплановой», — отмечает собеседник «КС».
Также стоит отметить, что покупатель сегодня сосредоточен на приобретении большой площади: «Наблюдается тенденция на смещение спроса в сторону домов «для жизни»: дома меньшие по площади, но с коммуникациями и отделкой. Но на текущий момент все же большинство покупателей хотят получить максимум площади за имеющиеся средства. Коммуникации и отделку они планируют осваивать после строительства без четкого понимания бюджетов и сроков», — отмечает Тимофей Соловьев.
С другой стороны, по мнению Антона Комичева, широкий выбор может стать определенной проблемой для покупателя. «Выбор велик, но многие предлагают по сути одно и то же, меняется только цена. И в конечном итоге выигрывает тот, кто «не играет», а истинно вызывает у покупателя «отклик внутри». Тот самый, решающий в его пользу. Поэтому либо вы честны и находите друзей, а не покупателей, либо вы манипулируете эмоциями человека с проблемой выбора», — рассуждает Комичев.
Куда движется рынок загородной недвижимости?
Собеседники «КС» уверены, что в долгосрочной перспективе рынок «загородки» будет развиваться и расти, так как для этого есть все предпосылки: большой выбор земельных участков в окрестностях Новосибирска, обеспечение инженерными коммуникациями и, самое главное, отсылка к традициям. «Для русского человека привычно жить на земле, любовь к природе и к обособленности — это часть национального менталитета. Но в текущем моменте рынок загородной недвижимости переживает стагнацию. Это связано с покупательской способностью населения в 2017 году. Средний класс стал покупать жилье преимущественно в ипотеку. Взять ипотеку на новостройку или на квартиру на вторичном рынке можно в любом банке. Кредит на строительство жилого дома выдает по сути лишь один банк. Ограниченность кредитных ресурсов затормозила рынок загородной недвижимости», — сетует Адигамов.
По заявлению Тимофея Соловьева, рынок «малоэтажки» проходит те же стадии развития, что и рынок многоэтажной недвижимости. «Сейчас рынок движется в сторону проектов с выстроенной концепцией. При этом за клиентом остается право самому выбирать техническое решение для своего дома. Но с точки зрения внешнего вида, дома, построенные по различным технологиям для таких поселков, отличаться не будут», — высказывается Соловьев.
Анна Фофонова высоко оценивает перспективы новосибирского рынка загородной недвижимости. По ее словам, тенденция сменить квартиру на дом всегда будет актуальной. Многие владельцы квартир со временем приходят к тому, что нужно переезжать в индивидуальный дом. При этом территории для развития частного домостроения достаточно.
А Валентин Канаев убежден, что рынок будет развиваться, пока будет обновляться частный сектор. Старые дома будут сносить, а на их месте строить коттеджи, таунхаусы. Люди не хотят разменивать жизнь в своем доме на жизнь в квартире. Все больше и больше людей выбирает индивидуальное жилье.
Есть ли место для новых игроков?
Говоря о том, насыщен ли рынок загородной недвижимости или еще есть место для новых игроков, эксперты утверждают, что новые и интересные проекты, безусловно, будут появляться.
«Если посмотреть на московский опыт, нашему рынку есть куда расти. Речь идет о комплексном подходе к строительству загородных поселков. Когда приходит девелопер и обеспечивает площадку всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой: асфальтированные дороги, общественный транспорт, магазины, детские сады и школы, центры отдыха для детей и взрослых. Самая большая сложность для таких проектов, на мой взгляд, — это очень большой срок окупаемости вложенных средств и низкая покупательская способность в нашем регионе», — рассказывает корреспонденту «КС» Руслан Адигамов.
Как отмечают девелоперы, место под солнцем для новых игроков есть всегда. Вопрос заключается в том, кто его найдет и останется работать на этом рынке. Покупателя нужно чем-то привлечь, а значит, нужно придумывать что-то интересное, чтобы быть успешными.
«Всегда и везде есть место новым игрокам, если они не просто новые или очередные, а лучшие. Вот если теоретически появится новый девелопер, у которого и место лучше, и цены ниже, и маркетинг интереснее, то все — сядем все в лужу. Покупателям абсолютно не интересны ваши прежние заслуги: сегодня ты лучший, значит, я с тобой, завтра ты стал хуже — значит, ты перестал быть интересным», — дает расклад Олег Климов.
По словам участников рынка, вокруг Новосибирска еще много земли, а действующие проекты расположились в основном в 30-километровой зоне от города. Выигрывать здесь будет тот, что предложит земельные участки по более привлекательной цене и вблизи Новосибирска.
«Для коттеджных поселков с качественной концепцией рынок еще далек от насыщения. Коттеджные поселки без концепции находятся в более конкурентной среде, тут рынок близок к насыщению. По строителям домов конкуренция сильная, новым игрокам пробиться будет сложно», — рассказывает Тимофей Соловьев.
«Если посмотреть на карту коттеджных поселков, то может сложиться впечатление, что конкуренция очень высока, однако в реальности сегодня продается 5–7 проектов, остальные проекты только на бумаге, и там нет развития и продаж. Как я говорил выше, наша команда скоро запускает новый проект, а это означает, что мы видим свободные ниши на загородном рынке и не боимся в такое время дать старт новому загородному поселку. Остается вопрос: где взять покупателей? Ответ очевиден: это иногородние. Это те, кто хочет использовать загородную недвижимость не 3–4 месяца в году, а круглогодично. Это новое поколение 30-летних людей, которые устали от суматохи города и имеют возможность работать, не выходя из дома. Ведь в XXI веке за городом есть все условия городского комфорта: от асфальта до скоростного Интернета», — подытоживает Антон Тиунов.
© 2018 ООО "Мегасофт"
