В Оренбуржье в несколько раз вырос спрос на загородные дома
Самой главной тенденцией рынка недвижимости в Оренбургской области в последние три года можно назвать колоссальный рост спроса на загородные дома. Земельные участки, старые заброшенные дачи и даже дорогие коттеджи по 40 миллионов рублей — разлетаются как горячие пирожки.
С чем связана массовая миграция за город? Какие предложения в Оренбурге сегодня есть на рынке жилья? Какие кредитные программы пользуются самым большим спросом? - своим мнением поделились региональные эксперты на круглом столе «Комсомольской правды».
Ипотечный рынок Оренбуржья на подъеме
Участники рынка и эксперты оценивают ситуацию на рынке недвижимости как стабильную с прогнозом на растущую активность населения в части улучшения жилищных условий и инвестиционных сделок.
- Мы видим стабилизацию регионального ипотечного рынка после повышенного спроса заемщиков в марте на фоне сворачивания «околонулевых» программ, реализуемых застройщиками. За январь - апрель мы выдали 700 ипотечных кредитов на сумму свыше 2 млрд рублей. Cпрос клиентов смещается в сторону вторичного жилья, где сейчас действуют более привлекательные цены для клиентов. Если на начало года на новостройки приходилась четверть от всех выдач, то на 1 мая строящееся жилье занимает только 18% от всех выданных жилищных кредитов», — рассказала Юлия Спирина, руководитель направления ипотечного кредитования ВТБ в Оренбургской области.
Кредиты - даже под строительство хозспособом
70 процентов сделок сегодня в Оренбурге — это покупка земли и загородного дома. Началось все с пандемии, когда люди поняли, что стандартная «двушка» - это только, чтобы переночевать и снова на работу. Психологически повлияли и ограничения на выезд — в любимые туристические места не добраться, где же отдыхать? Кто мог, выехал на дачи, к родственникам в деревню, а кто нет — продолжал тесниться в душной квартире с мыслью «надо что-то менять». Параллельно на спрос повлияли и предложения банков. Появилась сельская ипотека с очень лояльным процентом, а значит заветный дом и своя земля стали не такой уж призрачной перспективой.
— Решая жилищный вопрос, оренбуржцы действительно все чаще делают выбор в пользу покупки или строительства частного дома. В этом году индивидуальные дома оказались у россиян популярнее квартир в 1,5 раза, - говорит Юлия Спирина, руководитель направления ипотечного кредитования ВТБ в Оренбургской области. — Однако пока уровень проникновения кредитования в сегменте ИЖС остается низким: сегодня с привлечением заемных средств строится только 1 из 10 домов, тогда как по квартирам это соотношение составляет 8/10.
Понимая это, ВТБ сфокусировался на развитии кредитования в сегменте ИЖС. Мы первыми на рынке запустили кредиты на покупку индивидуальных домов по договору долевого участия, распространили льготные условия на строительство объектов с подрядчиком. С середины мая ВТБ перезапустил кредитование ИЖС хозспособом по сниженной ставке — от 7,3 п.п.
Большой популярностью у заемщиков в Оренбуржье пользуется семейная ипотека. С 2023 года перечень категорий, которые могут рассчитывать на льготную ставку, расширился.
- Семейная ипотека сегодня доступна по ставке от 5,3% для семей с двумя несовершеннолетними детьми, - говорит Юлия Спирина. — Эта программа распространяется как на покупку квартиры, так и на загородные дома, при условии, что приобретаются они у юридического лица.
100 «квадратов» и одна клумба
По словам эксперта Ксении Подольских, сооснователя компании «Бизнес-микс», самый трендовый запрос у оренбуржцев сегодня — это дом на 100-120 квадратных метров, с ремонтом, небольшой клумбой, гаражом и участком под баню.
- Изменилось отношение к категории «цена — качество», - отмечает она. — Сейчас люди выбирают оптимальное, функциональное пространство, с большим количеством света. Кухни по 6 «квадратов» - уже не то, надо, чтобы это были 35 метров — полноценная кухня-гостиная для всей семьи, место досуга и отдыха с телевизором и игровой. Спальня используется реже, пусть будет меньше. Желательно, чтобы были большие панорамные окна и выход на террасу.
Сложные дизайнерские решения уходят на второй план. За это не готовы переплачивать. Мебели и разного рода перегородок, деталей в интерьере — по минимуму. Лучше больше света и пространства.
Популярность таких домов растет. Если раньше приобрести его можно было за сумму около 6 миллионов рублей, то сейчас дом по принципу «переезжай и живи» обойдется уже во все 10.
- Мы всегда призываем клиента считать на перспективу, - говорит Ксения Подольских. — Сейчас вы возьмете первичку или черновую отделку, а где будете жить на время ремонта, сколько денег потратите еще на обустройство? В доме всегда будут дополнительные затраты на двор. Важно избежать ошибки — «ой, да это я сам доделаю», и потом так и жить в режиме ремонта. Застройщику, который закупает и строит оптом, в любом случае, это будет стоить дешевле.
За 250 тысяч получить можно только проблемы
По словам Александра Бородина, директора агентства недвижимости «ТИТАН», важным фактором при покупке загородного дома, становится стоимость коммунальных услуг. На электричество и газ действуют сельские тарифы, многие бурят свои скважины под воду. Даже страховка на автомобиль в Оренбуржье в два раза дороже. В квартире же наоборот, цены на ЖКХ постоянно растут. Ежемесячно за ту же трешку придется отдать до 20 тысяч рублей — как второй платеж по ипотеке.
- Сейчас в загородных районах есть свои управляющие компании, которые убирают снег, занимаются озеленением, - говорит Александр Бородин. — То есть это может быть тот же уровень комфорта, что и в квартире.
Однако стоит обратить внимание на инфраструктуру при выборе участка или дома.
- В Оренбурге есть СНТ, где продаются заброшенные дачи или участки по 250 тысяч рублей, - говорит Бородин. — Но надо понимать, что туда ведет одна дорога, она постоянно загружена. Снег чистить придется самостоятельно, потому что зимой половина улицы там не живет, асфальт ремонтировать — за свой счет. Рассчитывать на то, что в ближайшее время там появится школа или садик, тоже бессмысленно. Так что мы всегда призываем клиентов не просто ухватить дешево здесь и сейчас, а понять, как вы будете жить тут через месяц или год.
Семья, с двумя детьми
Если составить портрет покупателя жилой недвижимости в Оренбургской области, то чаще всего это семья, с двумя и более детьми, от 25 до 47 лет.
- Тенденция такая, что квартиры в городе покупают в 80 процентах случаев жители других районов и городов, - отмечает Оксана Морозова, руководитель ЦКН «Недвижимость», представитель гильдии риэлторов Оренбурга. — Переезжают из Орска, Бугуруслана, Медногорска, Соль-Илецка, сельской местности. Часто покупают детям, которые приезжают учиться. Порой они же берут квартиры в Оренбурге как инвестиции, потому что в других городах Оренбургской области новое жилье практически не строится.
По словам Оксаны Морозовой, внутренняя миграция в областном центре, наоборот, идет из города в пригородные территории. Активно из-за этого разрастается Оренбургский район.
- Что касается цены на жилье, то сегодня средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет порядка 55 тысяч рублей, - говорит эксперт. — На первичном — она выше 60 тысяч. Причем, на многих объектах, значительно выше. Если вторичка в прошлом году выросла в цене и остановилась, то первичка продолжает дорожать. Общий рост цен на рынке за год составил порядка 8 процентов. Это довольно дорого, если учитывать, что средняя заработная плата в регионе — чуть больше 40 тысяч рублей.
При выборе квартиры оренбуржцы смотрят, прежде всего, на доступность инфраструктуры — хватает ли парковочных мест, насколько загружены школы и детские сады, есть ли поблизости необходимые магазины. Самый дорогой район сейчас, в связи с этим - молодой Северо-восточный жилой район. По уровню роста цен он обогнал даже центр Оренбурга.
Снижения не ожидается
Как отметила Светлана Тулезова, главный менеджер по работе с партнерами банка «Открытие», пока снижения цены не ожидается:
- Не скрою, мы часто обсуждали эту ситуацию с коллегами застройщиками, анализировали, принимая решения о выдаче очередных кредитов на строительство тех или иных жилых комплексов. Все эксперты сходятся в оценке, что резкого снижения цен на жилье в текущих условиях ждать не стоит. Максимум что может произойти — остановится рост стоимость, и немного снизится деловая активность застройщиков.
По словам спикера, нужно понимать специфику строительного рынка сейчас. Все запущенные проекты в любом случае будут достроены, на их возведение застройщик привлек проектное финансирование в банке. Он не может снизить стоимость квартир — так как в этом случае не выполнит бизнес-план перед банком. В то же время, если он не будет в должной мере показывать наполняемость эскроу— счетов, банк в дальнейшем при запуске новых проектов выдаст ему кредит уже по более высокой ставке.
- Соответственно, объем новых проектов будет снижаться. Таким образом, с большой долей вероятности, по уже запущенным проектам мы будем видеть замедление продаж и замораживание цен, а по новым стройкам — сокращение предложения.
По словам Светланы, ждать каких-то больших финансовых изменений на рынке не приходится:
- Продление льготной госипотеки до 1 июля 2024 года даст возможность рынку новостроек продолжать стабилизироваться в 2023 году. Продажи на вторичном рынке в следующем году будут восстанавливаться. А цены на жилье, при отсутствии новых шоков, останутся примерно на уровне 2022 года.
Дома за 100 миллионов
В последнее время в Оренбурге стал выделяться в отдельный класс жилья уровень «комфорт» - квартира, дом или таунхаус с улучшенной инфраструктурой.
- Сегодня есть очень большой запрос на общественные пространства, - отметил эксперт в сфере недвижимости Алексей Зотеев. — Сейчас у нас строится уже клубный дом, где у владельцев квартир будет своя открытая терраса, дворик, общая зона для барбекю и коворкинга. Широкие коридоры позволяют избежать лишнего шума. Открытые потолки высотой в пять метров в двухуровневых квартирах дают ощущение дополнительного пространства.
Это не большое по квадратуре жилье, но концептуально новое, в пригороде и центре Оренбурга. Конечно, стоимость его гораздо выше, чем в среднем по рынку, но судя по тому, что практически все квартиры раскуплены на этапе строительства, свой покупатель у него есть.
- Мы работаем еще с таким сегментом как «апартаменты», - рассказывает владелица бюро недвижимости Людмила Быстрова. —Это элитные дома в историческом центре города. У многих есть желание жить вблизи Урала, главной пешеходной улицы, в тихом районе, где на каждом шагу — достопримечательность. Но так как сам район относится к объектам культурного наследия, получить прописку тут нельзя. Жилье будет у вас в собственности, но без прописки. Для Оренбурга это еще новый, необычный формат. В ряде других городов — очень частая практика.
Так что можно говорить, что Оренбург стремится за трендами других городов, а рынок становится все более разнообразным.
© 2023 ООО "Мегасофт"
