Аналитики БН подсчитали, что за 2018 год застройщики вывели на рынок на 10% больше квартир, чем годом ранее. Жилплощади стало больше на 4,8 миллионов квадратных метров. Статистика более чем оптимистичная. С другой стороны, привычный 214-ФЗ уходит в прошлое, правила игры на строительном рынке ужесточаются, а ставки по ипотеке стабильно ползут вверх. Что в перспективе сулит застройщикам необходимость «потуже затянуть пояса». Не возникнет ли у девелоперов соблазн сэкономить на самом очевидном — стройматериалах и качестве возводимого жилья? Novostroy.su поинтересовался мнением экспертов о ближайших перспективах на рынке недвижимости.
Novostroy.su: Как Вы считаете, что послужило катализатором активности застройщиков?
Елена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС: Это достаточно сложный вопрос, потому что для того, чтобы вывести на 10% больше квартир их должны были начать строить от 2-3 лет до 5 лет назад, потому что это долгий процесс со всеми согласованиями, Стройнадзором, Стройконтролем и т.д. То есть их начинали строить в кризис, но уже когда был рынок покупателя, то есть предложение уже повышало спрос. Либо это диктовалось тем, что происходило практически ежегодное снижение ставок по ипотеке и людей, которые покупали с помощью ипотеки квартиры, становилось все больше и больше, а это очень расширяет рынок покупателя. Либо это происходило потому, что давно шли разговоры о необходимости отмены 214 закона, а так как 80% объемов строительства связано с работой с дольщиками и все понимали, что это закончится, то пытались как можно скорее ввести в действие новые дома для того чтобы спокойно жить и работать дальше по измененным условиям, чтобы накопить как можно больше прибыли, рентабельности.
Если бы был рынок продавца, как это было в начале 2000-ых до 2008-2009 годов, когда каждая квартира улетала мгновенно, когда средняя стоимость квартиры в год повышалась на 83%, а по некоторым городам и до 112%. То есть это было совершенно потрясающее время. Тогда понятно, когда квартиры улетают мгновенно, то только успевай строить и их из рук у тебя вырывают. А здесь прирост на 10%, это очень серьезный прирост.
Самое безумное предположение, что мы приближаемся к рыночным условиям. Потому что никто на рынке не работает с той дикой маржой, которая была, когда темпы роста квартир были 83%. Тогда ежегодная прибыль строительных компаний по отношению к затратам была от 300% до 1000%.
Это все давно прошло, с тех пор уже долго длится достаточно сложная экономическая ситуация, поэтому это не может быть причиной. Рынок покупателя, то есть и так сложно продать, так что остаются только изменения 214 закона и ставок по ипотеке.
Вартан Погосян, директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development: На рост предложения в 2018 году оказало влияние несколько факторов. Основной связан с изменениями в законодательстве — застройщики торопились вывести на рынок новые проекты по старым правилам. Повлиял и рост спроса на новостройки, который был обусловлен относительно низкими ипотечными ставками.
Жанна Малис, управляющий партнёр Единой городской службы «Помощь дольщикам»: Одной из причин являются изменения в законодательстве, связанные с отменой долевого строительства. Многие покупатели опасаются повышения цен застройщиками, поэтому стараются «вписаться» в долевое строительство, чтобы иметь в будущем подушку безопасности.
Также стоит отметить, что в таких крупных городах, как Москва и Петербург, в 2018 году властями выдано почти вдвое больше разрешений на строительство, чем в 2017 году.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Основная причина активизации застройщиков в 2018 году – это ряд поправок в 214 ФЗ, которые были приняты с 1 июля 2018 года. Ужесточение закона не только смело с рынка слабых игроков, но и заставило задуматься о последствиях новых законодательных инициатив лидеров отрасли.
Недвижимость – консервативная сфера, любые эксперименты над которой могут привести к необратимым последствиям. На пути к рынку нового формата можно недосчитаться даже ценных участников.
Понимая это, девелоперы стремились максимально использовать все свои возможности до перехода на проектное финансирование, когда участие средств дольщиков в строительстве объектов уйдет в прошлое. Активизацию застройщиков в 2018 году поддержал и рост спроса на объекты недвижимости, вызванный исторически низкими ставками по ипотеке и негативными инфляционными ожиданиями потребителей.
N.SU: Какие застройщики, на Ваш взгляд, выходят по итогам 2018 года в лидеры по количеству заявленных новых проектов?
Е.И.: На первом месте компания «Группа компаний ПИК», она взяла 1 миллион 706 тысяч квадратных метров за 2018 год. На втором месте питерская компания «ЛСР», она взяла 820 тысяч квадратных метров. На третьем месте тоже питерская компания Setl City, она ввела 592 тысячи квадратных метров. На четвертом московская компания «ФСК Лидер», 488 тысяч квадратных метров. На пятом месте бывшая «СУ-155», достраивает «РК Строй, ООО» у них 388 тысяч квадратных метров. И на шестом месте компания «МК Групп» у них 319 тысяч квадратных метров.
Ж.М.: Лидирующие позиции по масштабу и количеству заявленных проектов занимают такие застройщики, как «Группа компаний ПИК» и «ЛСР». Например, «Группа компаний ПИК» в ушедшем году поднял продажи на 11%, а на счетах эскроу собрали более 1 млрд рублей. В настоящее время компания реализует внушительное число проектов по Москве и Московской области. Застройщик «ЛСР» занимает второе место по количеству реализуемых объектов, при этом хоть и сокращает их количество, однако с достаточным отрывом от других застройщиков находится в топе по количеству проектов.
N.SU: Смогут ли застройщики поддерживать должное качество возводимой недвижимости при таких объёмах строительства?
Е.И.: Конечно, а почему нет? И вообще нельзя сказать, что качество строительства и сейчас нельзя назвать сверхвысоким. Слышимость еще достаточно большая и градостроительные нормативы оставляют желать лучшего и даже вокруг домов комфорт-класса машину поставить негде, не въехать и не выехать, с детьми нельзя погулять, потому что непрерывно все ездят. Претензий очень много. А качество улучшается непрерывно в связи с совершенствованием технологий. Технологии позволяют строить не такие тяжелые дома, то есть нужны меньшие фундаменты, утоньшать стены с теми же самыми показателями звукоизоляции, теплоизоляции, пожаропрочности и так далее.
Очень много новых технологий появилось и если их использовать, то дома будут стоить дешевле, строиться быстрее, а качество будет только расти.
В.П.: Для того чтобы застройщики поддерживали высокое качество проектов, необходима стабилизация и определенность в законодательной сфере, крепкая финансовая модель и выстроенные отношения девелоперов с банками.
Ж.М.: Представляется, что крупные игроки на данном рынке будут поддерживать качество своих объектов на прежнем уровне. Это связано с возможным резким спадом спроса на жилье. В таких условиях конкуренция между застройщиками будет наиболее острой. Поэтому крупным игрокам необходимо в дальнейшем поддерживать свой имидж.
А.Л.: Те застройщики, которые не смогут поддерживать качество строительства, просто уйдут с рынка. За прошлый год на рынке стало появляться больше достойных проектов, в то время, как сегмент эконом-класса низкого уровня переживал падение спроса.
В этом году дешевые проекты уплотнительной застройки, возводимые за счет средств дольщиков, должны уйти в прошлое. Рост цен на всю недвижимость приведет к переходу от рынка ценовой конкуренции к рынку качественного предложения.
На мой взгляд, даже в условиях снижения реальной покупательской способности потребители скорее будут отдавать свое предпочтение качественной недвижимости с комфортной жилой средой, пусть даже меньшей площади и дальше от центра и метро, чем дешевым высоткам экономкласса. Поэтому, чтобы остаться в рынке, застройщикам придется ответить качественным предложением.
N.SU: Что для этого необходимо?
Е.И.: Для качества строительства нужны только новые технологии.
А.Л.: Для этого необходима финансовая стабильность компании, без которой практически невозможно будет существовать в новых рыночных условиях. Кроме того, успех проекту могут обеспечить интересная концепция формирования жилой среды, качество домостроения, выверенная квартирография без лишних неиспользуемых квадратных метров и эффективная коллаборация застройщика с городом по вопросам развития социальной и дорожной инфраструктуры.
Ж.М.: Одним из главных условий является поддержание прежней себестоимости строительства для застройщика и наличие достаточных денежных средств для строительства. Представляется, что финансирование при долевом строительстве является наиболее оптимальным решением данного вопроса для застройщика. Однако в ближайшем будущем им понадобится решать данный вопрос по-другому.
N.SU: Есть ли риск превращения новых объёмов новостроек в долгострои при условии снижения спроса из-за повышения ипотечных ставок?
Е.И.: Пока ипотечные ставки повышаются не очень серьезно. И здесь дело не только в них. Общая экономическая ситуация в стране должна динамично развиваться и по крайней мере не ухудшаться с точки зрения реальных доходов населения. Для этого должно быть много затрат на создание новых рабочих мест. То есть люди должны иметь возможность работать и получать заработную плату, тогда все будет покупаться.
Самое главное, это загруженность населения на высокотехнологичных, с высокой производительностью труда предприятиях. Если это будет сделано, это будет даже важнее ставок по ипотеке, тогда люди будут покупать.
В.П.: Сейчас закон защищает покупателя недвижимости на первичном рынке на 100%, риска появления долгостроев практически нет.
Ж.М.: Риск превращения новостроек в долгострои присутствует всегда, вне зависимости от ипотечных ставок. Скорее, данный фактор будет косвенно влиять на обострение данной проблемы по той причине, что повышение ставок в свою очередь также зависит от определенных факторов. Один из самых ярких из них – инфляция. В условиях инфляции застройщику гораздо сложнее достраивать объекты.
А.Л.: Риски есть всегда. Сейчас мы можем только прогнозировать процент роста цен на недвижимость, степень увеличения ипотечных ставок, и как на все это отреагирует совокупный спрос.
Достоинства и недостатки новой схемы работы и неучтенные нюансы, как обычно, всплывут только на практике в процессе реализации.
Но мы надеемся, что меры, предпринятые государством по упразднению долевого строительства и страхованию, будут эффективны и оградят градостроение и население от инцидентов, связанных с долгостроем и обманутыми дольщиками.
© 2019 ООО "Мегасофт"
